TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. Porlamar, diecinueve (19) de febrero de 2026.
215° y 166°
Vista la anterior solicitud de NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR y sus recaudos anexos, consignados por el ciudadano FRANCISCO JAVIER PIERA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.084.987, señalando actuar con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA LOMA, C.A; inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 22-08-2007, bajo el Nro. 6, Tomo 47-A, operadora del MARGARITA REAL HOTEL BOUTIQUE & VACATION CLUB, el ciudadano CELIO GUZMÁN PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de estado civil casado, titular de la cédula de identidad Nro, V-1.903.263, domiciliado en el conjunto Residencial Loma Real, municipio Maneiro de este estado, señalando actuar en su carácter de propietario y Presidente de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LOMA REAL, inscrito su documento de condominio ante el Registro Público de Municipio Maneiro del Estado de Nueva Esparta en fecha 15 de diciembre del año 2005, bajo el N° 4, folios 23 al 49, protocolo primero, Tomo 12, cuarto trimestre del año 2005, el cual se encuentra construido sobre las parcelas Q26/27/28/29 propiedad del Conjunto Residencial antes mencionado y que representan el 29,43% de las obligaciones y cargas comunes de Urbanización Casas del Sol, según el documento de condominio de Urbanización Casas del Sol, y el ciudadano OMAR MORILLO BUCCE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.669.797, en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CASAS DEL SOL, C.А., domiciliada en la ciudad de Pampatar e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 02 de agosto de 2000, anotada bajo el número 42, Tomo 15-A, y según Acta de Asamblea general extraordinaria de fecha 13 de octubre de 2021, anotada bajo el No. 20 del año 2021, Tomo 13-A, empresa ésta, en su carácter de Administradora y Operadora del Complejo turístico CASAS DEL SOL, HOTEL, SUITES & BEACH RESORT, situado en la Urbanización Playa El Ángel, municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, ubicado en la Avenida Aldonza Manrique, Sector Playa el Ángel, Urbanización Casas del Sol, Pampatar Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, según documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del estado Nueva Esparta en fecha 09 de febrero del 2022, bajo el número 4 del tomo 4 de los libros respectivos, todos asistidos por la abogada en ejercicio YANEIRY GRANADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.415.502, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 130.119, y por cuanto se observa que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, se admite cuanto ha lugar en derecho, y désele el curso de ley. -------------------------------------------------------------------------------

Ahora bien, la presente solicitud de NOMBRAMIENTO ADMINISTRADOR, está fundamentada conforme al artículo 19 de la ley de Propiedad Horizontal, presentada en fecha 08-12-2025, y se le dio entrada el día 18-12-2025. --------------

En el referido escrito los solicitantes, antes identificados señalan los siguiente: -----

.- Que, es el caso ciudadano Juez, que en fecha 23 de enero del año 2015, se convocó a una Asamblea General de Copropietarios de CASAS DEL SOL CONDOMINIO PRIVADO, y en cuya convocatoria el único punto a debatir fue “presentación de cuenta del proyecto de seguridad, rebombeo y ajuste de cuota especial por inflación”; tal y como se puede evidenciar en la separata publicada por el diario sol de Margarita el viernes 16 de enero de 2015, la cual se anexa en copia simple marcado con la letra G. ------------------------------------------------------------
.- Que, de la misma manera, anexo al presente escrito copias fotostática simples del libro de asambleas de propietarios en donde se evidencia la nota de apertura estampada en el referido Libro por el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 07 de diciembre de 2007; y por consiguiente, el orden cronológico de las actas de asambleas que se encuentran insertas en el mismo, desde la página 1 hasta la 14, luego la página 17 y la página 19 donde se encuentran adheridas a estas dos últimas páginas las convocatorias de fechas 16 de enero de 2015 y 07 de junio del 2018, donde no se evidencia el carácter de quien las convoca, en ese sentido es evidente que desde el 27 de junio del 2013 de acuerdo a las actas que se encuentran inserta en el libro de asambleas de propietarios NO SE CELEBRA asamblea de propietarios para elegir nueva Junta de Condominio ni tampoco Administrador del condominio, cuyas copias fotostáticas simples de dichas actas y convocatorias se anexan de acuerdo al orden en que se encuentran insertas en el libro como se dijo anteriormente marcado con la letra H. ------------------------------------------------------------------------------
.- Que, ahora bien, conforme a asamblea de propietarios de fecha 27 de junio del año 2013 no se ha celebrado asambleas de propietarios para elegir nueva junta de condominio ni tampoco Administrador por lo que uno de los propietarios de CASAS DEL SOL CONDOMINIO PRIVADO ha venido fungiendo como miembro de la Junta de condominio y a su vez como administrador sin ser nombrado por una asamblea de propietarios, ejerciendo funciones que deberían estar delegadas por una Asamblea de Propietarios, sin embargo es importante señalar que ésta situación surge en virtud de que los miembros de la Junta de Condominio que fueron designados en la última asamblea de propietarios dejaron de ejercer sus funciones, bien porque se fueron del país, porque vendieron sus propiedades, o lo que es más evidente porque la junta de condominio tiene su periodo vencido desde el año 2015, quedando la urbanización acéfala sin Junta de condominio ni Administrador desde el año 2015. En consecuencia, ciudadano Juez el mantenimiento preventivo de las áreas y espacios comunes de la Urbanización Casas del Sol se encuentran en total decadencia por cuanto no existe una Junta de condominio ni administrador legalmente nombrados que puedan vigilar y llevar el control de la operatividad y mantenimiento preventivo de la Urbanización, el seguimiento a las obligaciones condominiales, y el buen funcionamiento del condominio. Lo que crea una situación de incertidumbre entre los propietarios de la Urbanización, en vista de que actualmente el condominio carece de una autoridad interna nombrada por la Asamblea de propietarios que lleve el control operativo y administrativo del condominio, además del estado de abandono y en consecuencia el desmejoramiento de la calidad de vida de todos los propietarios que hacemos vida en dicha Urbanización, por esta razón es urgente y necesario celebrar una asamblea de propietarios que pueda elegir una Junta de Condominio que se ocupe del mantenimiento de las áreas comunes y lleve la administración y control del Condominio tal como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal vigente. ---------------------------------------------------------------------------------------------------
-II-

Este Tribunal, a los fines de emitir pronunciamiento hace las siguientes consideraciones: ---------------------------------------------------------------------------------------

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: -------------------------------

“La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador (…)”. (subrayado del Tribunal). --------------------------------------------------------------------

Así mismo, encontramos que, a falta de designación por la Asamblea de copropietarios sobre el administrador, el artículo 19 establece: --------------------------

“(…). A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los copropietarios. (…)”. (subrayado del Tribunal). ------------------------------------------------

Ahora bien, de las normas antes trascritas el administrador que designa el Tribunal, se sustituye en el administrador que no fue designado por la Asamblea de Copropietarios del CASAS DEL SOL CONDOMINIO PRIVADO, haciendo sus veces y funciones, cuya responsabilidad se rige por las normas del mandato. ---

En este sentido, cabe destacar que conforme a la norma el administrador, es una persona competente para administrar un bien o bienes, que ha sido designado con tal carácter por un Tribunal para que administre una propiedad ajena, quiere decir, que el administrador que sea nombrado judicialmente cumplirá un fin específico, administrará, de manera temporal, y su principal función será entonces la de asegurar el bien o bienes sometidos a cautela, para cuya misión le son fijadas facultades, atribuciones, remuneraciones y, por supuesto también obligaciones y limitaciones, como por ejemplo, administrar de manera pulcra y transparente. --------------------------------------------------------------------------------------------

Al designar un administrador judicial el Tribunal deberá fijarle las facultades y atribuciones que éste debe tener, pero que, en todo caso, no serán iguales al del administrador sustituido o no nombrado en su oportunidad por la junta de condominio, porque el administrador judicial no puede realizar actos que excedan la simple administración, actos de disposición o actos que en alguna forma comprometan el destino del patrimonio que se administra, las facultades conferidas se limitarán a lo indispensable para asegurar la conservación del bien o de los bienes.--------------------------------------------------------------------------------------------

De lo transcrito se saca como conclusión, que al no haber actividad por parte de la Junta de Condominio, entonces queda habilitada la administración judicial para efectuar la representación de los copropietarios de CASAS DEL SOL CONDOMINIO PRIVADO al ciudadano Celio Guzmán Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro, V-1.903.263, domiciliado en el conjunto Residencial Loma Real, en virtud de que según lo referido por los solicitantes, es una persona de reconocida solvencia moral y en consecuencia apta para ejercer las funciones de administrador, así mismo, es copropietario del Conjunto Residencial Loma Real, cuyo cargo deberá ejercer en forma excepcional.

Ahora bien, dada esa excepcionalidad, el administrador o administradora judicial, quien sea designado o designada por el Tribunal debe actuar con la mayor prudencia, tomando en cuenta la atribución por la cual fue designado o designada.

Por cuanto el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, faculta al solicitante o solicitantes en su condición de propietarios, y dándole preferencia a la designación de administrador a uno o varios co-propietarios, este Tribunal designa ADMINISTRADOR, sólo y a los únicos efectos previamente señalados, al ciudadano Celio Guzmán Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro, V-1.903.263, domiciliado en el Conjunto Residencial Loma Real, quien es copropietario del referido Conjunto Residencial Loma Real, a quien se ordena notificar para que manifieste su aceptación o excusa del cargo, y en el primero de los casos preste el juramento de ley al tercer (3er) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación; en este sentido, dicho auxiliar de justicia tendrá la facultad de administración y representación de la comunidad de propietarios de CASAS DEL SOL CONDOMINIO PRIVADO, solo en lo que respecta a la CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS la cual hará a la brevedad posible una vez conste en autos la correspondiente juramentación, cuya asamblea tendrá como punto único de discusión la elección de la Junta de condominio y la designación de la persona que desempeñará las funciones de administrador, con lo cual cesarán sus funciones como Administrador designado por este Tribunal, se deja expresamente establecido que el administrador designado no tiene las atribuciones previstas en el artículo 20 eiusdem, pues solo se limitará su designación a la atribución aquí expresamente establecida, en tal sentido, el incumplimiento o violación de la obligación antes señalada será motivo para dejar sin efecto la designación recaída en la persona del ciudadano Celio Guzmán Pérez, antes identificado, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. ASI SE DECLARA. ------------------------
III-
Por los razonamientos que anteceden este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PROCEDENDE la solicitud de designación de administrador Ad Hoc, presentada por los ciudadanos FRANCISCO JAVIER PIERA ROJAS, CELIO GUZMÁN PÉREZ y OMAR MORILLO BUCCE, previamente identificados, en consecuencia, se designa al ciudadano CELIO GUZMÁN PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro, V-1.903.263, Administrador Ad Hoc del Conjunto CASAS DEL SOL CONDOMINIO PRIVADO, quien tendrá como UNICA Y EXCLUSIVA atribución de administración y representación de la comunidad de propietarios del prenombrado Conjunto Residencial CASAS DEL SOL CONDOMINIO PRIVADO, solo en lo que respecta a la CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, la cual hará a la brevedad posible una vez conste en autos la correspondiente juramentación, cuya asamblea tendrá como punto único de discusión la elección de la Junta de condominio y la designación de la persona que desempeñará las funciones de administrador o administradora, quien deberá comparecer al tercer (3er) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación a prestar el juramento de Ley previa aceptación del cargo aquí designado, líbrese boleta de notificación al ADMINISTRADOR AD HOC designado, y entréguese al Alguacil de este Despacho para su práctica. Así se decide. Regístrese y publíquese. --------------------------------------------------------------
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de Porlamar, a los diecinueve (19) días del mes de febrero de dos mil veintiséis (2026). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
El Juez,

Dr. José Gregorio Pacheco.-
La Secretaria
NOTA: En esta misma fecha 19-02-2026, se le dio cumplimiento a lo acordado en el auto anterior. - Conste.
La Secretaria,

Abg. Yennifer Soto Velásquez.-

Solicitud Nro 2025-4596
Sentencia Interlocutoria con fuerza Definitiva Nro 2026-4013.