TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
215º y 166º

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.294.913, con domicilio procesal en la calle Maneiro, casa 29-20, planta alta, Porlamar, municipio Mariño de este Estado Bolivariano, con punto de referencia cerca de la esquina de Zoilo López.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: No acredito a los autos.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.489.414 y 4.045.846, respectivamente, domiciliada la primera de las mencionadas en la calle Miranda, casa Nº 25, sector La Plaza, San Juan Bautista, municipio Díaz de este Estado Bolivariano, y el segundo en, el sector El Toporo, calle Inmaculada, casa s/n, El Valle del Espíritu Santo, municipio García de este Estado; y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de este Estado, en fecha 13-11-2015, bajo el Nº 2, tomo 118-A, domiciliada en la calle Maneiro, casa 29-20, planta baja, Porlamar, municipio Mariño de este Estado Bolivariano, con punto de referencia cerca de la esquina de Zoilo López, representada por su director, ciudadano MOUTI ALFALAH MAKLAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 25.108.756.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA CIUDADANOS MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA: Abogados LUIS A. ALFONZO y AARON L. ALFONZO SERRANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.695 y 270.121, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL GRIGORIO C.A: Abogados JOSÉ ALEXIS LEÓN TORCATT y JOSÉ CARMELO CASTILLO HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 127.329 y 95.058, respectivamente
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LA SUCESION DE LA FINADA ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR: Abogado NERIO MARQUEZ MORA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 192.531.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Mediante oficio Nº 0970-17.625 de fecha 20-02-2020 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, remite a este Juzgado Superior el presente expediente, en virtud del recurso de apelación ejercido por el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, co-apoderado judicial de la parte co-demandada sociedad mercantil GRIGORIO,C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 10-02-2020, por el referido Tribunal de Primera Instancia.
Las actuaciones fueron recibidas en este Juzgado Superior en fecha 02-03-2020 (f. 121) y por auto dictado el 03-03-2020 (f. 122) se le dio entrada al asunto y se fijó para el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha, la oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con la advertencia que en la misma oportunidad se dictaría la sentencia definitiva.
Mediante Acta levantada en fecha 3 de marzo de 2020 (f. 123 y 124 de la 2ª pieza), la Dra. Jiam Salmen de Contreras actuando en su condición de Jueza Temporal del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial se inhibió de conocer el presente asunto con fundamento en el ordinal 18° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto dictado en fecha 6 de marzo de 2020 (f. 125 y 126 de la 2ª pieza), la funcionaria inhibida declaró vencido el lapso de allanamiento de a inhibición planteada por ella en fecha 3-3-2020, ordenó oficiar a la Rectoría de esta Circunscripción Judicial a los fines de que se designe un Juez Accidental, con el objeto de que tramite y decida la presente incidencia, y de ser declara con lugar resuelva la continuidad del proceso de conformidad con lo normado en el artículo 45 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y en esa misma fecha se libró el oficio respectivo.
Mediante diligencia suscrita en fecha 10 de marzo de 2020 (f. 127 y 128 de la 2ª pieza), la ciudadana Alguacil consignó en un folio útil debidamente firmado y sellado copia del oficio N° 053-20 librado en fecha 6-3-2020 a la Rectoría de esta Circunscripción Judicial.
Mediante diligencia suscrita en fecha 11 de marzo de 2020 (f. 129 al 141), la parte actora solicitó copias certificadas de actuaciones cursantes en el presente expediente y consignó las copias simples para su debida certificación.
A los folios 144 y 155, riela oficio N° 062-2023 procedente de la Rectoría de esta Circunscripción Judicial mediante el cual se informa que la Abg. MINERVA DOMINGUEZ fue designada como Juez Accidental en la presente causa.
Por auto de fecha 23 de marzo de 2022 (f. 146 al 149 de la 2ª pieza), se constituye el tribunal accidental, se aboca al conocimiento de la causa la juez accidental, y se ordenó la notificación de las partes.
Mediante diligencia suscrita en fecha 25 de octubre de 2022 (f. 150 de la 2ª), pieza el abogado JESUS RAFAEL GARCÍA ESPINOZA, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del abocamiento la juez accidental.
Mediante diligencia suscrita en fecha 28 de noviembre de 2022 (f. 151), el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se practique la notificación del abocamiento de la juez accidental a las partes intervinientes en el presente juicio en la persona de sus apoderados judiciales, solicitud ésta que fue acordada por auto dictado en fecha 30-11-2022 cursante a los folios 152 al 155 de la presente pieza.
Cursa desde el folio 159 al 163, trámite de notificación del abocamiento de la juez accidental, realizada a las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 14 de febrero de 2023 (f. 164), se realizó por secretaría computo de los días de despacho transcurridos desde el día 26-1-2023 hasta el día 8-2-2023 (ambas fechas inclusive), así como desde el día 9-2-2023 hasta el día 13-2-2023 (ambas fechas inclusive), dejándose constancia de haber transcurrido 10 días de despacho y 3 días de despacho, respectivamente.
En fecha 17 de febrero de 2022 (f. 165 al 171), el Tribunal Accidental declaró inoficioso resolver la inhibición propuesta por la Dra. Jiam Salmen de Contreras, cuando ésta se encontraba al frente de este Juzgado Superior.
Mediante diligencia suscrita en fecha 10 de marzo de 2023 (f. 173 al 176), el abogado José Alexis León Torcatt, consignó ad effectum videndi poder especial que le conferido en conjunto con el abogado José Carmelo Castillo Hernández, por el ciudadano Mouti Alfalah Maklad Director de la sociedad mercantil Grigorio, C.A.
Por auto de fecha 11 de marzo de 2024 (f. 178 al 180), el Tribunal Superior Accidental ordenó remitir el presente expediente a esta Alzada Natural mediante oficio. En esa misma fecha el referido oficio.
Las actuaciones fueron recibidas esta Alzada en fecha 14-03-2024; y por auto dictado en fecha 12-03-2024 (f. 183 al 188), la Juez Temporal se abocó al conocimiento del asunto, del mismo modo, de conformidad con los artículos 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil, ordenó notificar a las partes y se le confirió a las mismas el lapso correspondiente a la reanudación y recusación de la Juez Natural. Por último, de conformidad 123 LEY PARA LA REGULACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, fijó la audiencia oral y publica. Y en esa misma se libraron las boletas ordenadas.
Mediante diligencia suscrita en fecha 20 de marzo de 2024 (f. 189 y 190), la alguacil de este Tribunal de Alzada consignó boleta de notificación debidamente firmada, que le fue librada a la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A.
Por auto dictado en fecha 09 de julio de 2024 (f. 191 al 196), la Juez de este Tribunal se abocó al conocimiento del asunto, del mismo modo, de conformidad con los artículos 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil, ordenó notificar a las partes y se le confirió a las mismas el lapso correspondiente a la reanudación y recusación de la Juez Natural. Por último, de conformidad 123 LEY PARA LA REGULACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, fijó la audiencia oral y publica. Y en esa misma se libraron las boletas ordenadas.
Por diligencias de fecha 16-07-2024, 04-10-2024 y 18-10-2024 (F. 197 al 203), la alguacil de este Tribunal consignó debidamente firmada las boletas de notificación que les fueron libradas a la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., al abogado NERIO MARQUEZ MORA y los ciudadanos RÓMULO CÉSAR HENANDEZ MUJICA y MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL.
El 29 de septiembre de 2025 (f. 236 al 246), tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de las partes, esta Alzada procedió a dictar el dispositivo del fallo.
Estando dentro de la oportunidad procesal para que este Juzgado Superior proceda a dictar el texto íntegro del fallo respectivo, pasa hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
III.- TRÁMITE DE INSTANCIA.-
Se inició el presente juicio ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta en fecha 14-02-2017, por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, contra los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HENANDEZ MUJICA, copropietaria la primera y conjuntamente con el segundo integrantes de la sucesión ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A.,
PRIMERA PIEZA:
Por auto dictado en fecha 24 de marzo de 2017 (f. 105), Tribunal de municipio antes descrito, instó a la parte actora a estimar la demanda.
Mediante diligencia de fecha 28 de marzo de 2017 (f. 106 al 111), la parte actora, consignó escrito de reformó de la demanda.
Por auto dictado en fecha 31 de marzo de 2017 (f. 112 y vto.), el Tribunal de Municipio con fundamento en el artículo 1 de la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se declaró incompetente para conocer la presente acción en razón de la cuantía y declinó su competencia al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Por auto fechado el día 17 de abril de 2017 (f. 113 y vto.) el Tribunal de Municipio declaró vencido el lapso para que las partes ejercieran el recurso de regulación de competencia, y como consecuencia de ello ordenó remitir el presente expediente mediante oficio al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. El oficio ordenado se encuentra inserto al vuelto del folio 113.
En fecha 25 de abril de 2017 (f. 114), se Distribuyó el presente asunto y le correspondió el conocimiento del mismo al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
Por auto de fecha 28 de abril de 2017 (f. 115 y 116), el Tribunal de la causa admitió la presente demanda, ordenó tramitar la misma por el procedimiento oral de conformidad con lo establecido en el artículo 98 de la LEY PARA LA REGULACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA; asimismo, ordenó emplazar a la parte demandada a los fines de que compareciera ante ese tribunal al quinto (5º) día de despacho siguiente a que conste en autos la última de las citaciones practicadas, a fin de llevar a cabo la audiencia de mediación. )
Mediante diligencia suscrita en fecha 16 de mayo de 2017 (f. 117), la parte actora consignó las copias simples conducentes para la elaboración de la compulsa de citación.
Mediante nota de Secretaría de fecha 24 de mayo de 2017 (f. 118), se dejó constancia de haberse librado la respectiva compulsa de citación.
Mediante diligencias suscritas en fechas 12-06-2017 y 19-06-2017 (f. 119 al 148), la alguacil del tribunal de la causa consignó sin firmar las compulsas de citación que les fueron libradas a los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HENANDEZ MUJICA, y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., en virtud de no haber podido ubicarlos en las direcciones que le fueron indicadas.
Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2017 (f. 149), la parte actora solicitó la citación por carteles de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2017 (f. 150), la parte actora ratificó la solicitud de medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar peticionada en el escrito libelar y como consecuencia de ello solicitó se aperture el cuaderno de medidas respectivo.
Por auto de fecha 22 de junio de 2017 (f. 151 al 154), el Tribunal de instancia acordó la citación por carteles de la parte demandada. Y en esa misma fecha se libró el cartel ordenado.
Por auto de fecha 22 de junio de 2017 (f. 155), el a quo ordenó abrir el cuaderno de medidas.
Mediante diligencias suscritas en fechas 27-06-2017 y 13-07-2017 (f. 156 al 161), la parte actora retiró el cartel de citación librado y consignó la publicación de los mismos efectuada en el diario El Caribazo.
Por auto dictado en fecha 28-07-2017 (f. 162), el tribunal de la causa habilitó el tiempo necesario para la fijación del cartel de citación.
En fecha 01 de agosto de 2017(f. 163), la secretaria del a quo dejó constancia de haber fijado el cartel de citación.
En fecha 04 de octubre de 2017 (f.164 y 165), los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, le otorgaron poder apud acta a los abogados en ejercicio LUIS A. ALFONSO y AARON L, ALFONZO SERRANO.
Mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2017 (f. 166), la parte actora solicitó el nombramiento del defensor judicial a la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., solicitud ésta que fue acordada por auto de fecha 23 de octubre de 2017 (f. 168), designándose a la abogada CRUZFEEL CAMPOS a la cual se ordenó notificar de su designación. Y en esa misma fecha se libró la correspondiente boleta de notificación (f. 169).
Por auto dictado el día 06 de noviembre de 2017 (f. 169 y 170), el Tribunal de la causa en aras de garantizar el debido proceso, ordenó librar edictos de citación a los herederos desconocidos de la finada ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR. Y en esa misma fecha se libró el edicto ordenado.
Mediante diligencia suscrita en fecha 09 de noviembre de 2017 (f. 171 al 176), el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.291, actuando en su condición de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., consignó instrumento poder que le fue conferido en conjunto con los profesionales del derecho GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, MANUEL ENRIQUE CAMEJO CASTELLANOS y MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SANCHEZ, por la referida empresa.
Por auto dictado en fecha 16 de noviembre de 2017 (f. 177), el tribunal de la causa estableció que una vez se cumpliese con la formalidad de la publicación de los Edictos, se llevaría a cabo la audiencia de mediación establecida en el artículo 101 de la Ley Especial.
Consta a los folios 179 al 197 consignación de los edictos de citación efectuada por la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 09 de enero de 2018 (f. 198), la parte actora, solicitó el abocamiento de la juez del tribunal de la causa.
Por auto de fecha 11 de enero de 2018 (f. 199), la juez provisoria se abocó al conocimiento de la presente causa.
Consta a los folios 200 al 221 consignación de los edictos de citación efectuada por la parte actora.
En fecha 25 de enero de 2018 (f. 222), el secretario del Tribunal a quo fijó en la cartelera del Tribunal el Edicto librado.
En fecha 19 de marzo de 2018 (f. 223 al 225), el abogado JESUS RAFAEL GARCIA ESPINOZA, sustituyó el poder en la persona del abogado ALFREDO MILLÁN GUZMÁN.
Por auto de fecha 14 de mayo de 2018 (f. 226), el tribunal de la causa declaró vencido el lapso a que hace referencia el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil y fijó la oportunidad para la audiencia de mediación.
Por auto dictado en fecha 21 de mayo de 2018 (f. 227 y 228), el Tribunal a quo dejó sin efecto el auto de fecha 14-05-2018, y ordenó el nombramiento de un defensor judicial a los herederos desconocidos de la finada ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR.
Mediante diligencia suscrita en fecha 21 de mayo de 2018 (f. 229), la parte actora solicitó el nombramiento del defensor judicial de los herederos desconocidos de la parte demandada finada ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR.
En fecha 23 de mayo de 2018 (f. 230 y 231), el Tribunal designó como defensor judicial de los herederos desconocidos de la parte demandada finada ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, al abogado NERIO MARQUEZ MORA.
Mediante diligencia suscrita en fecha 28 de mayo de 2018 (f. 232 y 233), el alguacil consignó Boleta de notificación debidamente firmada por el defensor judicial designado.
En fecha 01 de junio de 2018 (f. 234), el defensor judicial designado aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
Por auto dictado en fecha 06 de junio de 2018 (f. 235), se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación.
Consta al folio 236, acta levantada en fecha 18 de junio de 2018 por el Tribunal de la recurrida en ocasión a la audiencia de mediación efectuada de conformidad con lo normado en el artículo 101 de la Ley Especial, y dejó constancia que las partes no llegaron a un acuerdo, y ordenó agregar a los autos el escrito presentado por el abogado Jesús Rafael García Espinoza el cual corre al folio 137.
En fecha 26 de junio de 2018 (f. 238 al 242), compareció el defensor judicial designado y consignó notificación hecha por prensa, así como, escrito de contestación a la demanda..
Mediante diligencia suscrita en fecha 29 de junio de 2018 (f. 243 al 245), el abogado Alfredo Millán actuando en su condición de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO C.A., consignó escrito de contestación a la demanda.
Mediante diligencia suscrita en fecha 02 de junio de 2017 (f. 246 al 251), compareció el abogado LUIS ALFONZO y consignó escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.
En fecha 17 de julio de 2018 (f. 252 al 282), la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas de la incidencia de cuestiones previas.
Por auto fechado el día 26 de julio de 2018 (f. 283), fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora.
Por auto dictado en fecha 10 de agosto de 2018 (f. 284), se difirió el pronunciamiento de la decisión de cuestiones previas.
En fecha 10 de octubre de 2018 (f. 285 al 293), se declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y se ordenó la continuidad del presente proceso.
Por auto de fecha 16 de octubre de 2018 (f. 294 y 295), el Tribunal fijó los puntos controvertidos en la presente litis, admitió las pruebas documentales promovidas por la parte demandante conjuntamente con el libelo de la demanda y se apertura el lapso probatorio de 8 días de despacho el cual se comenzaría a computar desde esa misma fecha (exclusive)
Consta al folio 296, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 24 de octubre de 2018, por el defensor judicial de los herederos desconocidos de Rosa Millán.
Mediante diligencia suscrita en fecha 29 de octubre de 2018 (Folios 297 al 339), la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
Consta a los folios 340 al 341, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 30 de octubre de 2018, por el apoderado de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A.
Consta al folio 342, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 01 de noviembre de 2018, por el apoderado de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A.
Por autos fechados el día 08 de noviembre de 2018 (f. 343 al 350), el Tribunal de la admitió las pruebas promovidas por el defensor judicial, la parte actora y la parte co-demandada sociedad mercantil GRIGORIO, C.A.
Consta al folio 351 Acta levantada en fecha 13 de noviembre de 2018, en ocasión a la evacuación de la prueba de inspección judicial, la cual fue declarada desierta.
Mediante diligencia suscrita en fecha 21 de noviembre de 2018 (f. 352), la parte actora solicitó se fijara nueva oportunidad para la evacuación de la inspección judicial solicitada.
En fecha 29 de noviembre de 2018 (f. 353), el Tribunal fijó nueva oportunidad para que tuviera lugar la evacuación de la prueba de inspección judicial solicitada.
En fecha 13 de diciembre de 2018 (f. 354 y 355), se evacuó la inspección judicial solicitada.
En fecha 17 de diciembre de 2018 (f. 356 al 358), el abogado JESUS RAFAEL GARCÍA ESPINOSA, sustituyó el poder en la persona de la abogada en ejercicio AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ VELASQUEZ.
SEGUNDA PIEZA
Mediante diligencias suscritas en fecha 29 de enero de 2019 (f. 02 al 05), el Alguacil del tribunal dejó constancia de haber entregado los oficios Nros. 0970-17.126 y 0970-17.125 librados en fecha 08-11-2018.
Mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2019 (f. 05), la parte actora y solicitó la devolución de documentos originales que se encuentran inserto a los autos; solicitud ésta que fue acordada por auto de fecha 13 de febrero de 2019 (f. 06), y fueron retirados las documentales mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2019 (f. 07)
En fecha 08 de abril de 2019 (f. 8 y 9), se agregó a los autos resultas del oficio 0970-17.126 de fecha 08.11.2018.
Por auto fechado el día 2 de mayo de 2019 (f. 10 y 11), se ratificó el oficio 0970-17.125 de fecha 08-11-2018, y se libró un nuevo oficio signado con el número 0970- 17.303.
Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2019 (f. 12 y 13), el alguacil consignó recibo de MRW de haber enviado oficio N° 0970-17.303 de fecha 22-05-2019.
En fecha 22 de octubre de 2019 (f. 14 al 16), la parte actora solicitó se ratificara el oficio librado al SAREN, lo cual fue acordado por el Tribunal mediante auto de fecha 29 de octubre de 2019.
Mediante diligencia suscrita en fecha 04 de diciembre de 2019 (f. 17), la parte actora desistió de la prueba de informes dirigida al SAREN,
Por auto dictado el día 09 de diciembre de 2019 (f. 18), el Tribunal difirió el pronunciamiento del desistimiento efectuado por la parte actora, por un lapso de cinco (5) días de despacho contados a partir de ese día exclusive.
Mediante diligencia de fecha 18 de diciembre de 2019 (f. 19), el alguacil del Tribunal, dejó constancia de haber entregado el oficio dirigido al SAREN.
En fecha 18 de diciembre de 2019 (f. 20 al 22), el Tribunal homologó el desistimiento de la prueba de informes y en ese orden fijó la oportunidad para llevarse a cabo la celebración de la audiencia Oral y Pública.
En fecha 09 de enero de 2020 (f. 23 al 58), se llevó a cabo la celebración de la audiencia oral y publica y en esa misma oportunidad este Tribunal difirió el pronunciamiento para el día de despacho siguiente a esa fecha.
En fecha 10 de enero de 2020 (f. 59 al 66), el Tribunal de la causa dictó oralmente el dispositivo del fallo y declaró: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de derecho de preferencia ofertiva formulada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, contra los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL Y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, copropietaria la primera y conjuntamente con el segundo integrante con la sucesión ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y la Sociedad Mercantil GRIGORIO C.A., sobre el inmueble constituido por un inmueble ubicado en la calle Maneiro Nº 20-29 de la ciudad de Porlamar Municipio Mariño de este Estado, alinderado así: Norte: con la casa de Brigida Serra, Sur: su frente con la calle Maneiro, Este: casa que es o fue de las secesiones Narciso Campos y Oeste: casa y terreno de Juan Monasterio y en consecuencia el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, queda subrogado en los derechos del comprador Sociedad Mercantil GRIGORIO C.A., en las mismas condiciones del documento traslativo de propiedad celebrada en fecha 25 de noviembre de 2015, registrado ante el Registro Inmobiliario de los Municipio Mariño y García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, inscrito bajo el nro. 2015.2139, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el nro. 398.1.5.6.1.12437, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, en las misma condiciones en que ésta adquiriere, es decir, por la suma de DOS MILLONES QUINENTO MIL BOLICARES, (Bs. 2.500.000,oo), hoy, DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES, (Bs. 250,oo), que el demandante deberá consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia una vez quede firme la presente decisión, SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se informa a las partes que el texto íntegro de la sentencia será publicado dentro de los tres (3) días de despacho siguientes al día de hoy, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Mediante diligencia suscrita en fecha 13 de enero de 2020 (f. 67), el abogado JESUS GARCÍA ESPINOZA, actuando en su condición de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., parte co-demandada en el presente procedimiento, apeló del dispositivo del fallo dictado.
Por auto dictado en fecha 15 de enero de 2020 (f. 69), el Tribunal difirió por un lapso de 30 días continuos contados a partir de esa misma fecha exclusive, el lapso para publicar el texto íntegro de la sentencia.
En fecha 10 de febrero de 2020 (f. 73 al 112), el Tribunal publicó el texto íntegro de la sentencia.
Mediante diligencia suscrita en fecha 14 de febrero de 2020 (f. 113), el abogado JESUS GARCÍA ESPINOZA, actuando en su condición de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., parte co-demandada en el presente procedimiento, apeló de la decisión dictada en fecha 10-02-2020.
Consta a los folios 114 al 118, escrito presentado por el abogado ALFREDO MILLÁN GUZMÁN, co-apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., mediante el cual expuso los fundamentos del recurso de apelación.
Por auto dictado en fecha 20 de febrero de 2020 (f. 119 y 120) oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte co-demandada, sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., y ordenó remitir el presente expediente a esta Alzada, lo cual efectuó mediante oficio Nº 0970-17.625, librado en esa misma fecha.
CUADERNO DE MEDIDAS.
Mediante diligencia suscrita en fecha 26 de julio de 2017 (f. 2 al 9), la parte actora consignó copia fotostática del libelo de la demanda y su auto de admisión.
Por auto de fecha 01 de agosto de 2017 (f. 10 al 15), el tribunal de la causa decretó medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, y se libró oficio al registro respectivo.
Mediante diligencia suscrita en fecha 22 de septiembre de 2017 (f. 16 y 17), el alguacil consignó debidamente firmado y sellado copia del oficio Nº 0970-16.546, librado en fecha 01-08-2017, al Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado.
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA.-
CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1.- A los folios 06 al 13 de la 1ª piza, copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público de Mariño y García, en fecha 18 de diciembre de 1991, bajo el N° 05, folios 34 al 38, Protocolo Primero, Tomo 20, Cuarto Trimestre del año 1991, del cual se extrae que el ciudadano HECTOR LUIS MILLÁN BOADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 290.466, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a las ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y MARÍA ROSARIO MILLÁN de MARVAL, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.826.855 y 3.489.414, los derechos reales de propiedad y los derechos hereditarios que le correspondían en la sociedad conyugal que tuvo con la finada JUANA SALAZAR de MILLÁN, de un inmueble ubicado en la calle Maneiro de Porlamar N° 20-29 de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta y alinderado de la forma siguiente: NORTE: Con la casa de Brigido Serra; SUR: Su frente calle Maneiro, ESTE: Casa que es o fue de los sucesores Narciso Campos y OESTE: Casa y terreno de Juan Monasterio, por venta que le hiciera HECTOR LUIS MILLÁN BOADA., el precio de la venta fue la cantidad de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 145.000,00), los cuales declaró el vendedor recibir de parte de las compradoras en dinero efectivo.
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que el ciudadano HECTOR LUIS MILLÁN BOADA, vendió a las ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y MARÍA ROSARIO MILLÁN de MARVAL, un inmueble (1) ubicado en la calle Maneiro de Porlamar N° 20-29 de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta y alinderado de la forma siguiente: NORTE: Con la casa de Brigido Serra; SUR: Su frente calle Maneiro, ESTE: Casa que es o fue de los sucesores Narciso Campos y OESTE: Casa y terreno de Juan Monasterio, por la cantidad de Bs. 145.000,00., el cual es objeto de la presente controversia. Y así se establece.
2.- A los folios 14 al 63 de la 1ª pieza, copia certificada del expediente signado con el número 1445-16, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del Estado Nueva Esparta (SUNAVI). Del anterior documento se extrae específicamente de los folios 15 al 19, que los ciudadanos ROSA EUGENIA MILLÁN HERNÁNDEZ , MARÍA ROSARIO MILLÁN MARVAL y RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ, suscribieron de forma privada un contrato de arrendamiento, en el cual se denota que las primeras de las mencionadas dieron en arrendamiento al ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, la planta alta de una casa ubicada en la calle Maneiro entre calle Fraternidad y Fajardo Nº 20-29, de la ciudad de Porlamar municipio Mariño de este Estado, teniendo como lapso contractual desde el 01-2004 al 01-03-2005; del mismo modo se denota de los folios 30 y 31, que la mencionada relación arrendaticia fue renovada para el periodo comprendido desde el 02-03-2013 hasta el 01-03-2015, y fue modificado su objeto en cuanto a que fue arrendado una parte del inmueble antes descrito; asimismo, se evidencia de los folios 32 y 33, que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSA, parte actora en el presente juicio, efectuó en fechas 31-04-2015, 31-05-2015, 31-06-2015, 31-07-2015, 31-08-2015 y 30-09-2015, el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), es decir que el referido ciudadano se encontraba solvente en el cumplimiento de su obligación en las fechas referidas; asimismo se evidencia que en fecha 05 de abril de 2016, el hoy accionante presentó ante el Ente Administrativo antes referido, una solicitud de inicio del procedimiento administrativo por consignación de canon de arrendamiento, siendo el caso que en fecha 12 de marzo de 2016, SUNAVI, ordenó notificar personalmente a las arrendadoras ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y MARÍA ROSARIO MILLÁN de MARVAL sobre el procedimiento interpuesto, notificación ésta que resultó infructuosa y a los efectos de notificarles se expidió cartel de notificación (f. 58), el cual fue debidamente publicado ante el Diario Caribazo según se evidencia del folio 61, razón por la cual en fecha 30 de agosto de 2016 se celebró un acto conciliatorio al cual compareció única y exclusivamente la parte solicitante por lo cual la Entidad Administrativa dio por finalizado el acto y ordenó la apertura de la cuenta para la consignación de los cánones de arrendamiento.
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y 1.357 del Código Civil, para demostrar que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, tenía en arrendamiento la planta alta del inmueble hoy objeto del litigio y se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento en las fechas 31-04-2015, 31-05-2015, 31-06-2015, 31-07-2015, 31-08-2015 y 30-09-2015, y en fecha 05 de abril de 2016, presentó una solicitud de consignación de cánones de arrendamiento, la cual luego de una audiencia conciliatoria fue acordada en virtud de la incomparecencia de las ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y MARÍA ROSARIO MILLÁN de MARVAL. Del mismo modo, se evidencia del citado. Así se establece.-
3.- al folio 64, copia fotostática de Comprobante de Afiliación Sistema SAVIL de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y del mismo se puede evidenciar que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSA, parte actora en el presente juicio, se afilió en fecha 02 de febrero de 2017, al referido Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL).
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y 1.357 del Código Civil, para demostrar que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS en fecha 02 de febrero de 2017 se afilió al Sistema SAVIL. Así se establece.-
4.- A los folios 65 al 80 de la 1ª pieza, copia fotostática de comprobantes de pago Nros. 00434437-1, 00436251-4, 00436252-7, 00436253-9, 00436254-1, 00436255-4, 00436256-7, 00436257-K, 00436258-1, 00436259-4, 00436260-7, 00436261-K, 00436262-2, 00436263-K 00436264-2, 00436265-4, emitidos por el Sistema SAVIL de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas en fechas 02-02-2017 y 06-02-2017, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde octubre de 2015 a enero de 2017, por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00).
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y 1.357 del Código Civil, para demostrar que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS en fechas 02 de febrero de 2017 y 06 de febrero de 2017, pagó los cánones de arrendamiento del bien objeto del presente juicio de los meses que van desde octubre de 2015 a enero de 2017 ante el Sistema SAVIL. Así se establece.-
5.- A los folios 81 y 82 de la 1ª pieza, copia fotostática de CERTIFICADO ELECTRONICO DE SOLVENCIA, CON NÚMERO DE CONFIRMACIÓN 00015463, emitido en fecha 10 de febrero de 2017, por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, del cual se extrae que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSA, parte actora en el presente juicio, canceló el canon de arrendamiento correspondiente al periodo de octubre de 2015 hasta mes de enero de 2017.
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y 1.357 del Código Civil, para demostrar en fecha 10 de febrero de 2017, la Entidad Administrativa certificó que, el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento del bien objeto del presente juicio de los meses que van desde octubre de 2015 a enero de 2017. Así se establece.-
6.- A los folios 83 y 84 de la 1ª pieza, copia fotostática de comprobantes de pago Nros. 00437106-9 y 00438545-5, emitidos por el Sistema SAVIL de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas en fechas 10-02-2017 y 02-03-2017, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero y marzo de 2017, por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00).
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y 1.357 del Código Civil, para demostrar que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS en fechas 10de febrero de 2017 y 02 de marzo de 2017, pagó los cánones de arrendamiento del bien objeto del presente juicio de los meses de febrero y marzo de 2017 ante el Sistema SAVIL. Así se establece.-
7.- A los folios 85 y 86 de la 1ª pieza, copia fotostática de CERTIFICADO ELECTRONICO DE SOLVENCIA, CON NÚMERO DE CONFIRMACIÓN 00015632, emitido en fecha 14 de marzo de 2017, por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, del cual se extrae que el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSA, parte actora en el presente juicio, canceló el canon de arrendamiento correspondiente al periodo de octubre de 2015 hasta de marzo de 2017.
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y 1.357 del Código Civil, para demostrar en fecha 10 de febrero de 2017, la Entidad Administrativa certificó que, el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento del bien objeto del presente juicio de los meses que van desde octubre de 2015 a enero de 2017. Así se establece.-
8.- A los folios 87 al 94 de la 1ª pieza, copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público de Mariño y García de este Estado, en fecha 25 de noviembre de 2015, bajo el N° 2015.2139, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el N° 398.15.6.1.12437 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, del cual se extrae que los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.489.414 y 4.045.846, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de noviembre de 2015, bajo el Nº 2, tomo 118-A, representada por su Director el ciudadano MOUTI ALFALAH MAKLAD, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 25.108.756, un inmueble ubicado en la calle Maneiro de Porlamar N° 20-29 de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta identificado con el número de inscripción Catastral Nº 43420 y alinderado de la forma siguiente: NORTE: Con la casa de Brigido Serra; SUR: Su frente calle Maneiro, ESTE: Casa que es o fue de los sucesores Narciso Campos y OESTE: Casa y terreno de Juan Monasterio, el precio de la venta fue la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), los cuales declararon los vendedores recibir de parte de la compradora mediante cheque Nº 47330520, del Banco Banesco , de la cuenta Nº 0134-1079-81-0001000913, de fecha 28 de octubre de 2015.
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ, vendieron a la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., un inmueble ubicado en la calle Maneiro de Porlamar N° 20-29 de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta identificado con el número de inscripción Catastral Nº 43420 y alinderado de la forma siguiente: NORTE: Con la casa de Brigido Serra; SUR: Su frente calle Maneiro, ESTE: Casa que es o fue de los sucesores Narciso Campos y OESTE: Casa y terreno de Juan Monasterio, por la cantidad de Bs. 2.500.000,00, el cual es objeto de la presente controversia. Y así se establece.
9.- A los folios 95 al 102 de la 1ª pieza, copias certificadas de certificado de solvencia de sucesiones expedida en fecha 01-11-2016, por el Registro Público de los municipios Mariño y García de este Estado, el cual se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes, bajo el Nº 7632, folio 12031 al 12035, de la cual se evidencia que la sucesión de la finada ROSA EUGENIA MILLÁN, quien fue venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 3.826.855, la cual se encuentra integrada por los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.489.414 y 4.045.846, en su condición de hija y cónyuge sobreviviente, respectivamente, son herederos o beneficiarios de la de cujus, y en relación a los bienes que conforman su activo hereditario se encuentra un inmueble constituido por una casa y terreno ubicado en la calle Maneiro de Porlamar N° 20-29 de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, alinderado de la forma siguiente: NORTE: Con la casa de Brigido Serra; SUR: Su frente calle Maneiro, ESTE: Casa que es o fue de los sucesores Narciso Campos y OESTE: Casa y terreno de Juan Monasterio y se encuentra registrado en el Registro del Municipio Mariño de este Estado bajo el N° 5, Libro 20, protocolo primero, de fecha 18-12-1991, cuarto trimestre del año 2008.
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ, son herederos o beneficiarios de la de cujus, y en relación a los bienes que conforman su activo hereditario se encuentra un inmueble constituido por una casa y terreno ubicado en la calle Maneiro de Porlamar N° 20-29 de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, alinderado de la forma siguiente: NORTE: Con la casa de Brigido Serra; SUR: Su frente calle Maneiro, ESTE: Casa que es o fue de los sucesores Narciso Campos y OESTE: Casa y terreno de Juan Monasterio. Así se establece.-
EN LA ETAPA PROBATORIA:
PARTE ACTORA:
I. El mérito de los autos: En esta etapa del proceso la parte actora promovió, ratificó e hizo valer el mérito favorable de los autos que se desprenden del expediente de consignación de canon de arrendamiento, constancia de afiliación al Sistema SAVIL, las copias de las planillas de pago emitidas por el Sistema SAVIL, certificados de solvencias Nros 0015463 y 00015632. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se determina.
II. INFORMES:
a) Se evidencia del escrito de promoción de pruebas que la parte actora en el capítulo cuarto denominado prueba de informes, solicitó que se oficiara al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), en especial a las Notarías Publicas ubicadas en la Jurisdicción del estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los fines de que informen, si en sus archivos se encuentra alguna solicitud realizada durante el año 2.015, por parte de la Sucesión Rosa Eugenia Salazar Millán y MARÍA Rosario Millán de Marval, o el ciudadano Rómulo CÉSAR Hernández Mujica, en su condición de co heredero o representante legal de la sucesión antes dicha, relacionada con la notificación de Preferencia Ofertiva, de conformidad con las normas contenidas para tal fin en la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, del inmueble a su persona, Rafael Arcángel González Rosas, ubicado en la siguiente dirección: calle Maneiro, Casa 29-20, Porlamar, Municipio G/J Santiago Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta; siendo el caso que, dicho acervo probatorio fue debidamente admitido por el Tribunal de la causa por auto dictado en fecha 08 de noviembre de 2018 (f. 344 al 347 de la 1ª pieza), y librado el oficio a la referida Entidad Administrativa en esa misma fecha, no obstante, mediante diligencia suscrita en fecha 04 de diciembre de 2019 (f. 17 de la 2ª pieza), la parte promovente procedió a desistir de su evacuación, desistimiento éste que fue debidamente homologado por el Tribunal a quo, por auto dictado el día 18 de diciembre de 2019 (f. 20 al 22 de la 2ª pieza). En virtud de lo anterior, este Ad quem se encuentra impedido de emitir pronunciamiento con respecto a la presente prueba de informes. Así se decide.-
b) Al folio 9 de la 2ª pieza, comunicación emitida en fecha 21 de diciembre de 2018, por el Registro Público de los municipios Mariño y García de este Estado, la cual fue recibida y agregada al presente expediente mediante nota de Secretaría de fecha 08 de abril de 2019, y se encuentra suscrita por la Registradora Pública, ABG. AUDREY CEDEÑO SOLANO, mediante la cual en ocasión al oficio Nº 0970-17.126, librado por EL Tribunal de la causa en fecha 19-11-2018 y ratificado en fecha 19-12-2018, informó que: el inmueble protocolizado en fecha 25-11-2015, bajo el Nº 2015.2139, asiendo registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.12437 del libro de folio real del año 2015, se trata de una casa con dos niveles tal como consta en la tradición legal emitida en fecha 01-10-2018.
El anterior medio de prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar las circunstancias antes enunciadas. Y así se establece.
III. INSPECCIÓN JUDICIAL.
A los folios 354 y 355 de la 2ª pieza, acta levantada por el tribunal de la causa en fecha 13 de diciembre de 2018 en la cual dejó constancia de los siguientes particulares: que el promovente de la inspección, es decir la parte actora, abrió con normalidad la puerta de ingreso a la vivienda, ubicada en la planta alta del inmueble objeto del presente juicio; que en el interior del bien inmueble se encontraban presentes cuatro (4) adultos, incluyendo al promovente y un bebé; que en la planta baja no se encuentra localizado ningún local comercial, ni se realiza actividad comercial alguna, al cual tuvo acceso mediante una puerta cuya cerradura fue abierta por el apoderado de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A.
La anterior prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar las circunstancias observadas por el Tribunal de la causa y sobre las cuales dejó constancia en el acta antes analizada. Y ASI SE ESTABLECE.-
PARTE DEMANDADA:
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DE ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR:
I. El mérito de los autos: En esta etapa del proceso el defensor judicial promovió y reprodujo el mérito de todos y cada uno de los recaudos contenidos en el presente asunto, siempre y cuando favorezca a sus representados. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se determina.
II. Documental:
Al folio 239 de la 1ª pieza, cartel de notificación publicado en el Diario Caribazo en fecha 26 de junio de 2018, mediante el cual el abogado NEIRO MARQUEZ le hace saber a los herederos desconocidos de la causante ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, que deben ponerse en contacto con él para asuntos que les interesan, al Nº 0413-327-57-25.
Al anterior documento se le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el defensor judicial realizó gestiones para informar a los herederos desconocidos de la finada ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR para asuntos que les interesan, mediante la publicación de un cartel en la prensa regional, en el periódico Diario Caribazo. Y así se establece.
SOCIEDAD MERCANTIL GRIGORIO, C.A:
I. CONFESIÓN:
Promovió e hizo valer la confesión de la parte actora contenida en el libelo, que delata lo siguiente: A.- Que el demandante invoca ser arrendatario de un apartamento ubicado en la parte alta de un inmueble, el cual a su vez en la planta baja lo conforma un local comercial. B.- Que el demandante reconoce que nada tiene que ver y relacionarse con el local comercial que ocupa la planta baja del inmueble. C.- Que por tanto el demandante reconoce que es un solo inmueble conformado por un apartamento en la planta alta y un local comercial en la planta baja. En relación al libelo de la demanda ha sido doctrina sostenida por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:
“...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el ánimo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).
Asimismo en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, la misma Sala ratifica el criterio in comento al establecer:
“...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.
Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).
Por tal motivo, el libelo de la demanda solo conforma las actuaciones de la parte que contiene la petición o pedimento efectuado por el actor ante el órgano jurisdiccional competente para que éste decida acerca de la cuestión reclamada después de cumplidos y llevados a cabo todos los trámites procesales, por tanto no puede considerarse al escrito de reforma del libelo de la demanda como un medio probatorio y en consecuencia se desecha y no se valora como medio de confesión. Así se decide.
V.- LA DECISIÓN APELADA.-
La sentencia objeto de impugnación es la dictada en fecha 10 de febrero de 2020 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de derecho de preferencia ofertiva formulada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, contra los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILAN DE MARVAL, RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., sobre el inmueble constituido por un inmueble ubicado en la calle Maneiro nro. 20-29 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado y con fundamento en el artículo 274 condenó en costas a la parte demandada, fundamentándose en lo siguiente:
“…En el presente asunto, del material probatorio analizado por esta sentenciadora, no consta que los anteriores propietarios del inmueble en este caso los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE NARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, hayan informado al arrendatario del apartamento ubicado en la planta alta de la casa 29-20, destinado a vivienda, ubicada en la calle Maneiro, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, su voluntad de vender la totalidad del inmueble expresándole su derecho de preferencia, lo cual a tenor del artículo 140 ejusdem, le daría derecho al arrendatario de ejercer el derecho de retracto, pero para ser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario debe cumplir con el requisito contemplado en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y siendo que todas las partes están contestes en afirmar que entre el demandante y los ciudadanos ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, existía al momento de la admisión de la demanda, una relación arrendaticia y habiendo alegado el demandante que tiene el derecho de subrogarse por la codemandada en la compraventa inmobiliaria por ellos efectuada, cabe destacar lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: (…Omissis…)
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
(…Omissis…)

El problema de la distribución de la carga de la prueba, no es un problema de determinar quien debe aportar al proceso la prueba de los hechos controvertidos, pues como se ha señalado, al juzgador no le interesa quién sea la parte que aporte las probanzas, lo que realmente le interesa al decisor es que las pruebas cursen en autos.
El verdadero problema de la distribución de la carga de la prueba es determinar en la sentencia, cuando no existan pruebas de los hechos controvertidos en el proceso, sobre cuál de las partes pesara o gravara la consecuencia jurídica desfavorable producto de la falta de prueba, en otros términos, cuál de las partes tenía el interés de aportar la prueba de los hechos dilucidados en la litis, para evitar de esta manera una sentencia adversa o contraria a sus intereses.
Ahora bien, la legislación inquilinaría venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, tal como lo dispone el artículo 138 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y, la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen en: i) la existencia de un contrato de arrendamiento, ii) la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, y iii) encontrarse solvente en los pagos de los canos (sic) de arrendamiento.
Antes de entrar resolver los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, debe esta Sentenciadora pronunciase sobre el alegato de inadmisibilidad e improcedencia de la presente acción de retrato legal efectuado por el apoderado judicial de la parte codemandada sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., en tal sentido tenemos:
Alega el apoderado judicial de la parte codemandada sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., la existencia reconocida por las partes de que el inmueble lo conforman un anexo en su planta alta que consta de tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala, comedor, cocina y balcón y que tiene una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100 mts2), y por un local comercial y depósito en plata baja, determinando que para la planta alta regiría la Ley de Arrendamiento de Vivienda y para la planta baja la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, lo que haría inadmisible la demanda.
Observa esta Sentenciadora, que el apoderado judicial de la codemandada sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., solicita la inadmisibilidad de la presente demanda alegando que al existir en la planta alta del inmueble un anexo que conforma tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala, comedor, cocina y balcón, debe ser regida por la Ley de Arrendamiento de Vivienda, y al estar la parte baja del mismo inmueble conformado por un local y deposito, debe tutelarse por la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.
Sobre este punto debe este Tribunal traer a colación lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece el carácter estratégico de la Ley, en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada a un hábitat digno y la cual declara de interés público general, social y colectivo toda la materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia. Por lo tanto al estar conformado el inmueble objeto de la litis en su parte alta por un anexo que conforma tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala, comedor, cocina y balcón, destinado a vivienda, la ley imperante para el desarrollo y decisión del presente asunto es la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamiento de vivienda, por esta razón, el alegato de inadmisiblidad opuesto por el apoderado de la parte codemandada sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., debe ser desestimando por este Tribunal. Así se decide.
Igualmente el referido apoderado judicial de la parte codemandada sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., alegó que por la naturaleza propia del retracto legal el mismo no es procedente, no tiene lugar, no existente, cuando el actor trata de subrogarse como comprador de solo una parte del inmueble total, así esta expresamente previsto en el artículo 49 de la Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliarios, bajo cuya vigencia se celebró el contrato de arrendamiento correspondiendo al efecto la Ley especial en referencia.
Ahora bien, el juicio que se examina trata de una demanda por retracto legal arrendaticio presentada en fecha 14 de marzo de 2.017, tal como se evidencia del libelo de demanda cursante a los folios 1 al 5 de la primera pieza del expediente, y cuyo auto de admisión, cursante al folio 115 de la pieza 1, data de esa misma fecha 28 de Abril de 2017.
En este sentido, bajo la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999 en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 se regularon tanto los inmuebles destinados a vivienda como los reservados al uso comercial como los locales y oficinas, tal y como se preceptuaba su artículo 1, en el cual se disponía: (…Omissis…)
La regulación respecto a los inmuebles destinados a vivienda fue modificada a partir de la publicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 número Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011, en virtud de la cual quedaron derogadas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en los siguientes términos: (…Omissis…)
De la disposición derogatoria transcrita, se desprende que la misma se contrae solo, a las normas “destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda” contenidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999, ello así, quedaban en dicha ley y con plena vigencia las previsiones que regían las relaciones arrendaticias de locales u oficinas.
En tal sentido, es solo hasta la promulgación del Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a locales u oficinas se dejaron de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 en tanto contempla la derogatoria expresa de dicha ley, en los siguientes términos: (…Omissis…)
De la disposición citada, se desprende que el Legislador estableció de manera expresa que con la entrada en vigencia de la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debían ser desaplicadas todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto a los inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, por cuanto hasta esa fecha era dicho instrumento el que regía las relaciones arrendaticias respecto a los locales comerciales u oficinas.
Por consiguiente, conforme al criterio y a las consideraciones precedentemente expuestas, se concluye que la Ley vigente al caso de autos para el día 14 de marzo de 2017, fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio, es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 número Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011, debido a su marco de garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada a un hábitat digno siendo ésta de interés público general, social y colectivo para la materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; por lo que mal podía aplicarse al presente caso el artículo 49 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la referida ley, fue derogada en fecha 23 de mayo de 2014, como ya se dijo. Por lo antes expuesto, debe este Tribunal declarar la improcedencia del alegato expuesto por el apoderado judicial de la parte codemandada sociedad mercantil GRIGORIA, C.A. Así se establece.
Decidido lo anterior, pasa esta sentenciadora a verificar sin (sic) se cumplen los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio en el presente juicio, así:
Con respecto al primero requisito, las partes están contestes en afirmar que entre el demandante y los ciudadanos ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, existía al momento de la admisión de la demanda una relación arrendaticia, y del material probatorio anexo al libelo de la demanda se puede constatar a los folios 30 al 31, de la primera pieza, documento por el cual los ciudadanos ROSA EUGENIA MILLÁN DE HERNÁNDEZ, y MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, dan en arrendamiento parte del un inmueble de su propiedad consistente en la planta alta de la casa nro. 20-29, ubicada en la calle Maneiro de la ciudad de Porlamar Municipio Mariño de este estado, al ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, quedando así demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento entre los sujetos objeto de este litigio.
Con respecto al segundo requisito, cursa a los folios del presente expediente, copia certificada del documento fechado el 25-11-2.015, protocolizado bajo el nro. 2015.2139, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.12437, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.015, ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, en donde los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., un inmueble ubicado en la calle Maneiro nro. 20-29, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, catastrado bajo el nro. 43420, quedando así demostrada la venta consumada del bien inmueble objeto de la litis.
Con respecto al tercer requisito “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, la parte actora alega que los pagos fueron realizados de manera efectiva y satisfactoria el 2 de febrero de 2.017, bajo el comprobante nro. 00122050, ante la oficina Regional de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, hecho que fue negado por el apoderado judicial de los codemandados MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, en su contestación a la demanda, sin embargo del material probatorio analizado, se evidencia que la parte actora consignó copia certificada del expediente de consignaciones inquilinarias, (Fs. 14 al 63), llevado por la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, y comprobantes de afiliación del sistema Savil, (Fs. 64), así como las planillas de pago emanadas del anterior sistema Savil, (Fs. 65 al 86), de la primera pieza de este expediente, de donde se evidencia la acreditación de pagos de los arrendamientos correspondientes desde el 31 de abril de 2.015, no siendo las presentes documentales tachadas e impugnadas en su oportunidad procesal, este Tribunal las declara demostrativas de la solvencia inquilinaria de la parte actora sobre el inmueble arrendado que ocupa, por ser tales documentales documentos públicos administrativos por emanar de un ente del Estado como lo es la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta. Así se declara.
Ahora observa esta sentenciadora que la parte actora alega haberse enterado de la existencia del nuevo propietario a finales del mes de noviembre de 2.016, debido a que acudió a la Oficina de Registro Público correspondiente, encontrándose que la propiedad fue enajenada a la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., el 25 de noviembre de 2.015, hecho que fue negado, rechazado y contradicho, por esa parte codemandada en la oportunidad de contestar la demanda.
Sobre este punto aclara esta Sentenciadora, que el mismo atañe a la caducidad de la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio, el cual se encuentra reglado en el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual contempla un plazo de ciento ochenta días (180) días hábiles contados a partir de la notificación cierta de la enajenación que debe hacer el adquiriente mediante documento público, y dicho punto ya fue resuelto por este Tribunal en sentencia de cuestiones previas dictada en fecha 10 de octubre de 2.018, la cual corre inserta a los folios 286 al 294, de la pieza 1 del presente expediente, y la cual no fue objeto de apelación y adquirió firmeza de Ley, por consiguiente no podría este Tribunal ahora en esta oportunidad proceder a dirimir el mismo alegato que fue resulto al momento de decidir las cuestiones previas opuestas. Así se decide.
Decidido lo anterior, y llenos como están los extremos de procedencia de la preferencia ofertiva, vale señalar, que el demandante posee la condición de arrendatario; que el mismo se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que no hubo notificación de la intención de vender, ni de las condiciones de dicha venta por parte de la arrendadora propietaria; en consecuencia, la demanda de derecho de preferencia ofertiva formulada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, contra los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILAN DE MARVAL, RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., sobre el inmueble constituido por un inmueble ubicado en la calle Maneiro nro. 20-29 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, alinderado así: Norte: con la casa de Brígido Serra; Sur: su frente con la calle Maneiro; Este: casa que es o fue de los sucesores Narciso Campos, y Oeste: casa y terreno de Juan Monasterio; debe ser declarada CON LUGAR, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo; y en consecuencia, el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, queda subrogado en los derechos del comprador sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., en las mismas condiciones del instrumento traslativo de propiedad celebrado en fecha 25 de noviembre de 2.015 registrado ante el registro Inmobiliario de los Municipios Mariño y García del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, inscrito bajo el nro. 2015.2139, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el nro. 398.15.6.1.12437, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.015; en las mismas condiciones en que ésta adquiriere, es decir, por la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 2.500.000, oo), hoy, DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES, (Bs. 250, oo), que el demandante deberá consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia una vez quede firme la presente decisión. Así se decide.
DISPOSITIVA.
(…)PRIMERO: CON LUGAR la demanda de derecho de preferencia ofertiva formulada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, contra los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILAN DE MARVAL, RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., sobre el inmueble constituido por un inmueble ubicado en la calle Maneiro nro. 20-29 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, alinderado así: Norte: con la casa de Brígido Serra; Sur: su frente con la calle Maneiro; Este: casa que es o fue de los sucesores Narciso Campos, y Oeste: casa y terreno de Juan Monasterio; y en consecuencia, el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, queda subrogado en los derechos del comparador sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., en las mismas condiciones del instrumento traslativo de propiedad celebrado en fecha 25 de noviembre de 2.015 registrado ante el registro Inmobiliario del los Municipios Mariño y García del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, inscrito bajo el nro. 2015.2139, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el nro. 398.15.6.1.12437, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.015; en las mismas condiciones en que ésta adquiriere, es decir, por la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 2.500.000, oo), hoy, DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES, (Bs. 250, oo), que el demandante deberá consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia una vez quede firme la presente decisión.
SEGUNDO: Se condena en consta a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Es todo, se leyó, y conformen firman…”

VI.- ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
El fundamento de la apelación fue expuesto por el abogado JOSÉ ALEXIS LEÓN TORCATT, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., parte co-demandada en el presente procedimiento, en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral y pública acordada por esta alzada de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, celebrada en fecha 29-09-2025 donde expuso:
“…Buenos días a todos, bueno primeramente se fundamenta la apelación considerando una errónea apreciación por parte del tribunal que dictó sentencia en instancia en cuanto a la valorización de las pruebas y requisitos procesales tipificados en la ley especial y en el Código Civil para que proceda el retracto legal, entre ellos los tipificados en los artículos 42, 67 y 131, en los cuales se tipifica como primer requisito procesal la solvencia de inquilino para reclamar el derecho a retracto legal, entiéndase que, según consta en el folio 65 de la segunda pieza, la parte actora realizó el pago del mes de octubre y siguientes por concepto de arrendamiento el dos (2) de febrero de 2017, entiéndase dieciséis (16) meses después de que se celebrara la venta el veinticinco (25) de noviembre de 2015, sumado a esto, la ley especial contempla el lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal estipulado en 180 días hábiles contados a partir de que se verifique la fecha de la compraventa del inmueble, por otra parte, una de las condiciones y que ha sido ratificado desde el año 2014 por la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil, en su sentencia más reciente Nª 623 del 20 de noviembre de 2024, en la que señala que cuando un inmueble va a ser enajenado en forma global no nace el derecho a la preferencia ofertiva que hoy reclama la parte actora. De las actas procesales se puede observar que ha quedado como un hecho no controvertido y reconocido por las partes que el inmueble objeto de la presente causa se encuentra conformado por dos unidades, uno en la parte superior, ocupado por la parte actora, y el segundo, en la parte inferior o planta baja, ocupado por mi representada, no existe en los elementos probatorios evacuados en la correspondiente etapa informes de la oficina de catastro del municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en el cual se discrimine la descripción del inmueble, ya que el documento protocolizado de compra-venta no discrimina la constitución de cómo está conformado el inmueble, sin embargo, éste hecho, como lo señalo anteriormente, no ha sido controvertido en la presente causa, incluso fuera ratificado en inspección que se realizaron en la fase de evacuación de pruebas, por lo tanto en atención al texto legal citado así como la jurisprudencia que existen sobre la materia consignada en este expediente, previo a esta audiencia, se declare con lugar la apelación propuesta, es todo...”

De igual forma el abogado NERIO MÁRQUEZ MORA, en su carácter de defensor judicial de los HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LA SUCESIÓN DE LA FINADA ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, parte co-demandada en el presente procedimiento, también manifestó ante esta alzada lo que a continuación se transcribe:
“…Buenas, en mi condición de defensor judicial o defensor ad litem de la sucesión de los herederos desconocidos de la sucesión de la finada ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, como lo indiqué en el escrito, no he tenido contacto, no he podido ubicar a los herederos, por lo que no es mucho lo que pueda ofrecer acá, no puedo más que objetar cualquier solicitud que haga la parte actora, eso es todo...”

Asimismo, la abogada ELICAR DEL VALLE MARIN VILLARROEL, actuando en su condición de abogada asistente del ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, parte actora en el presente procedimiento, manifestó lo siguiente:
“…Buenos días a todos, una vez escuchados los alegatos propuestos, los argumentos en los cuales basa la apelación la parte demandada, esta defensa considera que debemos partir de la premisa o supuesto de hecho constituido por la relación arrendaticia existente entre las partes, los cuales se pueden corroborar con los contratos consignados en el expediente, en lo que respecta en los argumentos de la parte demandada donde manifiesta que no hay procedencia del retracto legal a favor del ciudadano RAFAEL ÁRCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, en su condición de arrendatario, por cuanto el bien está constituido por un único inmueble, no puede ser divididos al tratarse de dos unidades que conforman parte de una vivienda, cuya parte alta de esa vivienda está destinada para el uso de arrendamiento ocupado por mi representado, no puede considerarse el hecho de que no se pudiera vender esa parte que ocupa mi representado en su condición de arrendatario, como unidad independiente alquilada, por cuanto para eso existe, si se quiere, la figura jurídica del condominio, entonces qué pasa, qué debieron hacer los propietarios en su debida oportunidad para evitar todo este procedimiento que estamos debatiendo en ésta sala, haber dividido la planta alta o destinada para el uso de vivienda, y habérsele vendido a mi representado bajo la figura jurídica de condominio bajo el sistema de propiedad horizontal, ahora bien, como no se hizo en esa oportunidad, considero que por cuanto el bien ya está considerado un bien único el cual no puede ser dividido, en este caso, se le debió ofrecer en venta la totalidad de bien al arrendatario, tal como ocurrió en el caso de autos, que se le vendió un todo a un tercero, ahora bien, al hablar del local comercial, todo lo que se demuestra de autos, la figura de local comercial no existe, de los cuales manifiesta la parte demandada está conformada la planta baja del inmueble, por cuanto para que exista un local comercial debe operar un fondo de comercio o cualquier actividad donde se desarrolle cualquier actividad comercial, ahí es necesario aplicar lo contenido en el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que no ocupa, la cual es clara en su ámbito de aplicación, la cual establece cuales son los inmuebles que quedan exentos de la aplicación de la ley especial, que serían los fondos de comercios en su ordinal tercero y ordinal quinto, referidos a los fondos de comercios o cuando los inmuebles estén destinados al desarrollo de actividades comerciales, los cuales también pueden ser destinados a arrendamiento totales o parciales, y punto muy importante, lo cual quedó demostrado en la inspección judicial anexa al expediente donde se dejó constancia, donde el tribunal dejó constancia que en la planta baja no funciona ni ha funcionado un local comercial alguno, ni que se desarrolle ninguna actividad de comercio, porque ciudadana juez, se puede tener un local, pero no necesariamente comercial, y si nos vamos al caso, la unidad arrendada por la parte demandante es una unidad independiente de libre acceso que no afecta lo que es la estructura principal del inmueble ni mucho menos el funcionamiento de la parte de abajo del supuesto local comercial. En cuanto a las jurisprudencias anteriormente mencionadas, esas jurisprudencias están enmarcadas en el ámbito de aplicación de locales comerciales, no en este caso, que nos establece la misma ley en artículo 1, donde en materia de arrendamiento de viviendas se pueden arrendar o subarrendar en forma total o parcialmente del inmueble ocupado, porque ciertamente se alquiló la parte de arriba de ese inmueble. El segundo punto alegados por la parte demandada, en su escrito de apelación, es el tema de la caducidad de la acción, basado en el hecho o el supuesto de no haberse notificado a los arrendatarios de la intención de vender ese inmueble objeto de la controversia, por lo tanto, es importante señalar tres puntos importantes sobre este tema en primer lugar, el principio de la cosa juzgada, porque aun cuando la caducidad es de orden público y puede ser declarada de oficio por el tribunal, era el deber de las partes apelar, ejercer el recurso correspondiente, en este caso, la apelación o impugnación de esa caducidad opuesta como excepción o cuestión previa en la oportunidad legal correspondiente como fue en primera instancia, entonces, no puede venir a alegar caducidad en esta instancia cuando fue debatido y resuelto en primera instancia, por cuanto adquirió firmeza y el carácter de cosa juzgada, al declararla en esta fase atentaría contra ese principio de la cosa juzgada, lo cual generaría un ámbito de inseguridad jurídica al arrendatario, otro punto sería el tema de la contradicción de la ley, si lleva la secuencia de la caducidad alegada, porque como dije anteriormente, siendo la caducidad aun cuando es de orden público y la misma puede ser declarada de oficio por un tribunal correspondiente, debemos tomar en cuenta también que la ley especial en la materia que nos ocupa, es decir, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, también es una ley que establece derechos del arrendamiento y que también son de orden públicos, entonces al haber esa contradicción de ley, debería aplicarse en este caso, debería aplicarse lo que más favorezca al arrendatario, porque aun considerando que son derechos fundamentales, y no nada más derechos, principios irrenunciables aun cuando el arrendatario no haya hecho uso de ese derecho a tiempo, no se pudiera considerar que renunció al mismo por cuanto son derechos irrenunciables, lo cual está ligado al interés social y a esa protección social o legal que les brinda el estado cuando nos reconoce la constitución en materia de vivienda que se debe garantizar el derecho a una vivienda digna, siendo establecidos tales derechos irrenunciables en la referida ley especial la cual establece un ordenamiento jurídico que protege al inquilino y prioriza lo que es esa función social de la vivienda, tanto es así, que la misma establece que serán declarados nulos cualquier acto que vaya en contra o menos cabe los derechos del arrendatario, como sucedió en este caso, que los propietarios arrendadores, de forma arbitraria y discriminadora, vendieron a un tercero sin tomar en cuenta al arrendatario, lo cual va en contra de la ley, eso lo prohíbe la ley. Otro punto importante sería lo que es el tema de la notificación, esa notificación cierta porque debe cumplir con ciertos y determinados requisitos establecidos en la ley, y esta notificación de oferta nunca se cumplió aun cuando mi representado se haya dado por enterado de manera incierta o irregular de esa situación de la venta del inmueble, era su deber haber sido notificado de manera formal como lo dice la ley, porque la ley es imperativa y no se puede pasar por encima de ella, aparte de eso no puede ser relajada por voluntad de las partes. Manifiesta la parte demandada de que el arrendatario se dio por notificado, o sea, una vez que tu conocimiento de lo que estaba sucediendo, ya que él mismo se dirigió a las oficinas de registro público y verificó que efectivamente había una nota marginal donde se había vendido el referido inmueble, vuelvo y recalco, independiente de esa situación o esa forma en que él se haya dado por notificado, no es la manera ni la forma formal y autentica que exige la ley, porque la notificación tácita cuando se trata de derechos del arrendatario, como en este caso, la preferencia ofertiva y el retracto legal, no aplica. Con respecto al punto alegado por la parte demandada contentiva en el hecho de que el arrendatario se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento previos a la venta, es necesario aclarar que esa venta se realizó en el mes de noviembre, al hablar del mes previo a la venta estaríamos hablando del mes de octubre, y quedó demostrado en el expediente esa solvencia inquilinaria de mi cliente, lo cual se evidencia de los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 2015 hasta septiembre de 2015, ciertamente no están consignados octubre y noviembre por cuanto ahí hay que considerar una situación, la persona encargada y autorizada para hacer el cobro de los cánones se dirigía directamente a cobrar al arrendatario, quien le pagaba en efectivo, entonces no se puede considerar que haya una insolvencia por parte del arrendatario porque él fue cabal al cumplimiento de sus obligaciones del pago de arrendamiento, lo que nos hace presumir la mala fe por parte de los vendedores, de venderle la totalidad del bien a un tercero, sin notificarle al arrendatario, se debe tomar en cuenta que si existió una relación arrendaticia de más de doce años cómo no tener la intención el arrendatario de cumplir con su deber de pago, inclusive hubo tanta mala fe del propietario, de los vendedores, que aun cuando habían vendido el bien le seguían cobrando, es por ello que mi representado inicia ese procedimiento administrativo por ante el SUNAVI, para hacer la consignación del pago de arrendamiento, los cuales hasta la fecha se encuentran pagados y solventes, entonces si uno de los requisitos exigidos es que la persona esté al día con los pagos, se me creó la interrogante, cómo sacar esa cuenta si nunca me ofreciste esa oferta, nunca me manifestaste esa voluntad de vender, para que ellos puedan demostrar que el ciudadano arrendatario se encontraba insolvente en esos pagos. Una vez expuestos estos argumentos, se concluye de que sí están dados los supuestos que dieron lugar al ejercicio de la acción de preferencia ofertiva o retracto legal arrendaticio, ya que se demostró, en primer lugar, la existencia de la relación arrendaticia a través del contrato de arrendamiento, así como la venta del inmueble a un tercero y la solvencia en el pago de los cánones por parte del arrendatario. Por todo lo antes expuesto, solicito sea confirmada la sentencia dictada por el tribunal primera instancia en todas y cada una de sus partes, asimismo, sea declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se ratifique al arrendatario en la compra del inmueble y sea subrogado en los derechos de la persona o del tercer adquiriente en las mismas condiciones en que se estableció el contrato original de venta, asimismo solicito sean aplicadas todas las normas contenidas en la ley especial, es decir, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y las normas establecidas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en la materia de arrendamiento de vivienda, y demás preceptos y doctrinas jurisprudenciales que sean vinculantes y que sean aplicados a casos concretos siempre y cuanto favorezca los derechos del arrendatario, es todo…”

Igualmente, se evidencia que el abogado JOSÉ ALEXIS LEÓN TORCATT, ejerció el derecho a contra replicar los argumentos expuestos por la parte accionante y expuso lo siguiente:

“…Hay un hecho contradictorio, en la declaración realizada por la parte actora en la cual quiere hacer ver al tribunal e insistir en la solvencia como parte de los requisitos fundamentales para el ejercicio de la acción de retracto legal, haciendo presumir una mala fe en esta instancia cuando ellos mismos han consignado en el expediente los pagos realizados de forma extemporánea de los meses correspondiente a partir de octubre de 2015, omitiendo lo tipificado en la ley especial que tipifica que el canon de arrendamiento debe ser pagado dentro de los cinco días de cada mes y como bien señala la parte actora son normas de orden público que no pueden ser relajadas por las partes, y en este caso, a pesar de haber solicitado se aperturara el respectivo expediente de consignaciones se ha realizado con una mora de dieciséis meses, y ejercido una acción con una mora de sesenta meses, por lo tanto quien expone insiste en que la parte actora no cumplió con uno de los requisitos fundamentales para el ejercicio de la acción como lo es la solvencia de los cánones de arrendamiento. Es todo...”

De igual modo, se evidencia que la abogada ELICAR DEL VALLE MARIN VILLARROEL, ejerció el derecho a contra replicar los argumentos expuestos por la parte demandada y expuso lo siguiente:

“…Insisto en que mi representado sí se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales fueron consignados ciertamente hasta septiembre 2015, por cuanto si existía una persona autorizada para hacer ese cobro y la misma se desapareció nunca atendió al llamado del arrendatario pese a las fuertes diligencias para tratar de comunicarse con él, a quién se le iba a efectuar el pago si el mismo iba personalmente al negocio del arrendatario a cobrarle el dinero, a quien se le hacia el pago en efectivo. En vista de esa situación y por cuanto fue imposible ya comunicarse con él, se abrió el procedimiento ante el SUNAVI, de hecho se fijó una audiencia en esa instancia y ninguna de las partes se presentó, entonces mal pudiera considerarse la intención del arrendatario de no pagar, en febrero de 2016 había problema con el sistema y se inscribió en el SAVIL, y es cuando se emitieron los recibos de pago correspondientes a los meses posteriores, inclusive a los meses correspondiente al año 2016 y meses de 2017, a la fecha de interponer la demanda, y es tan así que se está al día con el pago de ese canon de arrendamiento, por eso insisto en esa presunción de mala fe porque si ya tenías negociado la venta total de ese inmueble, debiste notificarle al arrendatario, no vamos a pensar que una negociación se va a concretar en dos meses, en el mes de octubre justamente cuando fue que no cobró y en el mes de noviembre, es decir, había una conversación previa, en los meses anteriores ya se venía concretando esa negociación de venta con esa tercera persona que compró…”

VII.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
PARTE ACTORA:
Como fundamento de la acción de retracto legal arrendaticio el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, sostuvo lo siguiente:
-que, desde hace más de doce (12) años, es ARRENDATARIO de un inmueble destinado al uso de vivienda ubicado en el siguiente dirección: Calle Maneiro, casa 29-20, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, distribuido de la siguiente forma: APARTAMENTO PLANTA ALTA: tres (03) habitaciones, un (01) baño, sala, comedor, cocina, balcón, con una superficie aproximada de CIEN METROS CUADRADOS (100 M2), siendo que la planta baja está constituida por un local comercial actualmente desocupado y el apartamento que ocupo es único en la planta alta, teniendo como linderos generales los siguientes NORTE: casa de Brígido Serra; SUR: Si frente, calle Maneiro; ESTE: casa que es o fue de los sucesores de Narciso Campos y OESTE: casa y terreno de Juan Monasterios, estando la planta baja desocupada desde hace tiempo, siendo las propietarias y ARRENDADORAS, las ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR Y MARÍA ROSARIO MILLÁN MARVAL, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-3.826.855 y V-3.489.414, respectivamente, constando la propiedad del mismo en documento N.8, Tomo 87 de los libros de autenticaciones de la Notaria Publica de Porlamar, en fecha 31-12-1990 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 1-12-1991, del cual se anexa copia certificada marcada A, estando autorizado para el cobro del canon el ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, Cedula de Identidad Nro. V-4.045.846, cónyuge de la primera de las nombradas.
-que, desde el inicio, la relación, ha transcurrido de manera normal, pero desde octubre del año 2.015 perdí contacto con la persona que hacia el cobro, pues ni acudió mas a cobrar el canon y tampoco contesto mis llamadas el número telefónico por el que nos comunicábamos, siendo que, por fuentes allegadas, ajenas, a estos, me entere posteriormente, dado mis intentos infructuosos, por comunicarme con mis arrendadoras y con la persona autorizada para el cobro, del fallecimiento de la ciudadana ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, en fecha 15-05-2014, por lo que seguí tratando de ubicar al ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, antes identificado, lo que fue imposible.
-que, a mediados del mes de febrero de 2.016, tuvo noticias, de manera verbal, a través de terceras personas de que el inmueble en cuestión fue vendido, de lo que yo no tuve conocimiento, pues ni quiera se me hizo oferta de venta; visto esto, intente nuevamente comunicarme con el ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, lo que nuevamente fue infructuoso, motivo por el cual decidí acudir por ante la Oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta a los fines de iniciar el Procedimiento Administrativo Por consignación de Canon Arrendamiento, contenidos en los Art. 71 y disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en concordancia su Reglamento y demás leyes, tal como consta en anexo marcado B, contentivo de copia certificada de expediente Nro. 1445-16, nomenclatura desea Oficina, por cuanto siempre me he caracterizado por ser una persona responsable, donde pudo verificarse la relación arrendaticia, siguiéndose cabalmente el procedimiento, siendo que se intentó localizar a los ciudadanos María Rosario Millán de Marjal y Rómulo César Hernández Mújica, a los fines de realizar audiencia conciliatoria, para aclarar la situación legal del inmueble el cual ocupo conjuntamente con mi familia, incluso hasta la presente fecha, siendo esto imponible, por lo que en fecha 30-08-2016, se celebró la antes dicha audiencia, a la que no asistieron, quedando pendiente lo de la consignación del canon, que tuve que efectuar de forma provisional en la Cuenta de Ahorros Banesco Nro. 0134-10-79800002000989, a mi nombre, abierta para tal fin, consignado debidamente los comprobantes al expediente 1445-16, por indicaciones del funcionario instructor de la Oficina Regional de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, por cuanto el pago de canon de arrendamiento es hecho en dinero efectivo a la persona autorizada para el cobro y dado que por razones técnicas, fue imposible la afiliación al Sistema SAVIL, lo que realice de manera efectiva y satisfactoria 02-02-2017, comprobante Nro. 00122050, el cual anexo marcado C, siendo que en fecha 06-02-2017, me fueron emitidas las planillas de pago correspondientes al periodo comprendido entre el mes de Octubre del 2.015 hasta Enero del 2.017, tal como se evidencia en copias de los mismos, las cuales se anexan marcadas D, así como en el certificado de Solvencia Nro. 0015463, anexo con la letra E, cancelando lo correspondiente a los meses de Febrero y Marzo 2.017, en fechas 10-02 y 06-03 del año en curso, como se evidencia en los anexos F y G, así como en el certificado electrónico de Solvencia nro. 00015632, anexo con la letra H, por lo que me encuentro solvente en el cumplimiento de mis obligaciones, especialmente en lo que concierne el canon de arrendamiento de la vivienda que he expresado anteriormente, ocupo de manera legítima junto con mi familia, sin hasta la presente fecha haber sido perturbado en la posesión de esta.
-que, dado lo extraño de la actitud de mis arrendadoras y de la persona autorizada para el pago, paralelo al procedimiento llevado por ante la Oficina Regional de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, a los fines de verifica la información de la venta del inmueble que habito en calidad de arrendatario, acudí a la Oficina Subalterna de Registro Publico correspondiente y solicite ver los libros de Registro Publico correspondiente y solicite ver los libros de Registros en lo que aparece el documento nro. 8, Tomo 87 de los Libros de autenticación de la Notaria Publica de Porlamar, en fecha del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 31-12-1990 y posteriormente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 18-12-1991, que acreditaba la propiedad de mis arrendadoras, encontrándome que en el mismo existe una nota, donde se evidencia que la propiedad fue enajenada a una Sociedad Mercantil de nombre GREGORIO, C.A., el 25 de Noviembre de 2.015,mediante documento protocolizado bajo el Nro. 2015.2139, asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 398.15.6.1.12437, correspondiente al libro de Folio Real del año 2.015, del cual se anexa copia certificada marcada I, donde pude verificar que en efecto la ciudadana ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, falleció y la venta fue realizada por los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, en su condición de copropietaria y herederos, según consta en el anexo J, donde además, puede evidenciarse que son multi- propietarios.
-que, hasta la presente fecha, se encuentro en posesión del inmueble de manera legítima, la que no ha sido perturbada en forma alguna; por encontrándose solvente en el cumplimiento de mis obligaciones que como arrendatario me corresponde; y por cuanto mi arrendadora MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y el ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, en su condición de co-propietaria y herederos, integrantes ambos de la sucesión ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, no le realizaron la correspondiente notificación de preferencia Ofertiva, de conformidad con las normas contenidas para tal fin en la Ley para tal fin en la ley para la regularización y control de Arrendamientos de Vivienda encontrándose dentro de los supuestos para ejercer el derecho al retracto Legal, según las previsiones de la ley in comento, acudo ante su competente autoridad, a los fines de ejercer el mismo, mediante la presente demanda.
-que, por cuanto esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y nunca he tenido problemas de ninguna clase con respecto a esta negociación, pero , es el caso, ciudadano Juez de que inmueble que ocupo fue vendido a un tercero, sin haberme hecho la notificación debida para que yo ejerciera el derecho de preferencia que me correspondía para adquirirlo, es por lo antes expuesto que me veo forzado a demandar, como en efecto lo hago hoy formalmente la ciudadana MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, y al ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, co propietaria la primera conjuntamente con el segundo, integrante de la sucesión ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, quienes son mis arrendadores y a la Sociedad Mercantil GREGORIO, C. A., quien funge ahora como propietario, a fin de que convengan en que el identificado inmueble en este libelo, debió habérseme vendido, con aplicación al derecho preferente de adquisición que, para los inquilinos, consagra el prenombrado decreto sobre desalojo de vivienda y en consecuencia que la venta que se hizo por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL DE BOLÍVARES (2.500.000 ) a la sociedad Mercantil GREGORIO C.A., ya identificada, no es oponible a mi persona y en consecuencia yo debo sustituir al comprador en dicha negociación y que por lo tanto se me debe otorgar o a ello sea condenado por este tribunal el documento protocolizado de compra-venta respectiva en la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagare el precio respectivo de DOS MILLONES QUINIENTOS (2.500.000 ), debiendo convenir los demandados, en que dicha venta tienen que ser hecha libre de todo gravamen.
-que, en caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria de este libelo, pido que la sentencia dictada por este tribunal me sirva de título de propiedad, en cuya fecha y Oficina de Registro pagare el precio señalado de DOS MILLONES QUINIENTOS (2.500.000).
-que, solicita igualmente ciudadano Juez, decrete MEDIDA CAUTELAR DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR , sobre el inmueble identificado en este libelo”, cuya propiedad actual a nombre de la Sociedad Mercantil GREGORIO, C.A ., consta en documento protocolizado el 25 de Noviembre de 2.015, bajo el Nro. 2015.2139, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro.398.15.6.1.12437, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.015 y que libre el oficio correspondiente al ciudadano Registrador Subalterno, por cuanto existe el fundado temo que dado la actuación previa de los demandados y el tiempo que transcurra en obtener sentencia en virtud de la presente demanda, se haga la presunción a mi favor de buen derecho, constituyéndose así los requisitos previstos en el Código de procedimiento Civil, para el fumus boni iuris, el periculum in mora así como el periculum in damni, en el presente caso.
-que, así mismo solicito que, los demandados, sean condenados en costas, costos y honorarios correspondientes a abogados y demás profesionales de otras ramas, que le corresponda actuar en virtud de esta demanda, si es el caso, debidamente estimados de conformidad con las previsiones legales vigentes.
-que, a los efectos de la presente demanda, esta se estima en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS BOLÍVARES (2.5000.000,00 ), precio de venta pactado para el inmueble objeto de esta demanda entre la ciudadana MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, y el ciudadano RÓMULO CÉSAR JERNANDEZ MUJICA, co-propietaria la primera y conjuntamente con el segundo integrantes de la Sucesión ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, quienes son mis arrendadores y la Sociedad Mercantil GREGORIO, C.A., quien funge ahora como propietario.
REFORMA DE LA DEMANDA:
Consta a los folios 107 al 111, reforma de la demanda presentada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, en la cual alegó:
-que, desde hace más de doce (12) años es arrendatario de un inmueble destinado al uso de vivienda ubicado en la siguiente dirección: Calle Maneiro, casa Nro. 29-20, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, distribuido de la siguiente forma: tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala comedor cocina y balcón, que tiene una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100m2); siendo que la planta baja esta constituida por un local comercial actualmente desocupado y el apartamento que ocupo es único en la planta alta, teniendo como linderos generales los siguientes: NORTE: casa de Brigido Serra. SUR: frente a calle Maneiro. ESTE: casa que es o fue de los sucesores de Narciso Campos y OESTE: casa y terreno de Juan Monasterios, estando la planta baja desocupada desde hace tiempo, siendo las propietarias y ARRENDADORAS, las ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR Y MARÍA ROSARIO MILLÁN MARVAL, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-3.826.855 y V-3.489.414, respectivamente, constando la propiedad del mismo en documento N.8, Tomo 87 de los libros de autenticaciones de la Notaria Publica de Porlamar, en fecha 31-12-1990 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 1-12-1991, del cual se anexa copia certificada marcada A, estando autorizado para el cobro del canon el ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, Cedula de Identidad Nro. V-4.045.846, cónyuge de la primera de las nombradas.
-que, desde el inicio, la relación, ha transcurrido de manera normal, pero desde octubre del año 2.015 perdí contacto con la persona que hacia el cobro, pues ni acudió más a cobrar el canon y tampoco contesto mis llamadas el número telefónico por el que nos comunicábamos, siendo que, por fuentes allegadas, ajenas, a estos, me entere posteriormente, dado mis intentos infructuosos, por comunicarme con mis arrendadoras y con la persona autorizada para el cobro, del fallecimiento de la ciudadana ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, en fecha 15-05-2014, por lo que seguí tratando de ubicar al ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, antes identificado, lo que fue imposible.
-que, a mediados del mes de febrero de 2.016, tuve noticias, de manera verbal, a través de terceras personas de que el inmueble en cuestión fue vendido, de lo que yo no tuve conocimiento, pues ni quiera se me hizo oferta de venta; visto esto, intente nuevamente comunicarme con el ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, lo que nuevamente fue infructuoso, motivo por el cual decidí acudir por ante la Oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta a los fines de iniciar el Procedimiento Administrativo Por consignación de Canon Arrendamiento, contenidos en los Art. 71 y disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en concordancia su Reglamento y demás leyes, tal como consta en anexo marcado B, contentivo de copia certificada de expediente Nro. 1445-16, nomenclatura desea Oficina, por cuanto siempre me he caracterizado por ser una persona responsable, donde pudo verificarse la relación arrendaticia, siguiéndose cabalmente el procedimiento, siendo que se intentó localizar a los ciudadanos María Rosario Millán de Marjal y Rómulo CÉSAR Hernández Mújica, a los fines de realizar audiencia conciliatoria, para aclarar la situación legal del inmueble el cual ocupo conjuntamente con mi familia, incluso hasta la presente fecha, siendo esto imponible, por lo que en fecha 30-08-2016, se celebró la antes dicha audiencia, a la que no asistieron, quedando pendiente lo de la consignación del canon, que tuve que efectuar de forma provisional en la Cuenta de Ahorros Banesco Nro. 0134-10-79800002000989, a mi nombre, abierta para tal fin, consignado debidamente los comprobantes al expediente 1445-16, por indicaciones del funcionario instructor de la Oficina Regional de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, por cuanto el pago de canon de arrendamiento es hecho en dinero efectivo a la persona autorizada para el cobro y dado que por razones técnicas, fue imposible la afiliación al Sistema SAVIL, lo que realice de manera efectiva y satisfactoria 02-02-2017, comprobante Nro. 00122050, el cual anexo marcado C, siendo que en fecha 06-02-2017, me fueron emitidas las planillas de pago correspondientes al periodo comprendido entre el mes de Octubre del 2.015 hasta Enero del 2.017, tal como se evidencia en copias de los mismos, las cuales se anexan marcadas D, así como en el certificado de Solvencia Nro. 0015463, anexo con la letra E, cancelando lo correspondiente a los meses de Febrero y Marzo 2.017, en fechas 10-02 y 06-03 del año en curso, como se evidencia en los anexos F y G, así como en el certificado electrónico de Solvencia nro. 00015632, anexo con la letra H, por lo que me encuentro solvente en el cumplimiento de mis obligaciones, especialmente en lo que concierne el canon de arrendamiento de la vivienda que he expresado anteriormente, ocupo de manera legítima junto con mi familia, sin hasta la presente fecha haber sido perturbado en la posesión de esta.
-que, dado lo extraño de la actitud de mis arrendadoras y de la persona autorizada para el pago, paralelo al procedimiento llevado por ante la Oficina Regional de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, a los fines de verifica la información de la venta del inmueble que habito en calidad de arrendatario, acudí a la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente y solicite ver los libros de Registro Público correspondiente y solicite ver los libros de Registros en lo que aparece el documento nro. 8, Tomo 87 de los Libros de autenticación de la Notaria Publica de Porlamar, en fecha del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 31-12-1990 y posteriormente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 18-12-1991, que acreditaba la propiedad de mis arrendadoras, encontrándome que en el mismo existe una nota, donde se evidencia que la propiedad fue enajenada a una Sociedad Mercantil de nombre GREGORIO, C.A., el 25 de Noviembre de 2.015,mediante documento protocolizado bajo el Nro. 2015.2139, asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 398.15.6.1.12437, correspondiente al libro de Folio Real del año 2.015, del cual se anexa copia certificada marcada I, donde pude verificar que en efecto la ciudadana ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, falleció y la venta fue realizada por los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, en su condición de copropietaria y herederos, según consta en el anexo J, donde además, puede evidenciarse que son multi- propietarios.
-que, hasta la presente fecha, me encuentro en posesión del inmueble de manera legítima, la que no ha sido perturbada en forma alguna; por encontrándose solvente en el cumplimiento de mis obligaciones que como arrendatario me corresponde; y por cuanto mi arrendadora MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y el ciudadano RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, en su condición de co-propietaria y herederos, integrantes ambos de la sucesión ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, no me realizaron la correspondiente notificación de preferencia Ofertiva, de conformidad con las normas contenidas para tal fin en la Ley para tal fin en la ley para la regularización y control de Arrendamientos de Vivienda encontrándose dentro de los supuestos para ejercer el derecho al retracto Legal, según las previsiones de la ley in comento, acudo ante su competente autoridad, a los fines de ejercer el mismo, mediante la presente demanda, tomando en cuenta, lo cual recalco, que no he tenido contacto con mis arrendadoras, ni con la persona encargada del cobro del canon de arrendamiento desde octubre de 2.015 y que fue apenas a finales de noviembre de 2.016 cuando me entere de forma cierta del fallecimiento de la Sra. ROSA EUGENIA MILAN SALAZAR y de la venta hecha a la Sociedad Mercantil GREGORIO, C.A; dejando constancia además de que me encuentro en posesión del inmueble de manera pacífica y esta no ha sido perturbad, por cuanto además he cumplido con todas mis obligaciones que como arrendatario me corresponde y he realizado todo lo que ha estado a mi alcance para contactar a los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y el ciudadano RÓMULO CÉSAR HENANDEZ MUJICA, lo que repico ha sido infructuoso.
PARTE DEMANDADA:
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LA FINADA ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR
Se evidencia de las actas procesales que el abogado NERIO MARQUEZ, actuando como defensor judicial, de los herederos desconocidos de la finada ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, contestó la demanda en los siguientes términos:
-que, rechaza, niega y contradice en toda y cada una de sus partes la petición hecha en el libelo de demanda, toda vez que en el periodo de promoción y evacuación de pruebas se constatara la existencia de algún heredero de ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR, suficientemente identificada en autos y sobre lo cual me encuentro trabajando y de manera de dar cumplimiento con la sentencia número RC-00806 de nuestro máximo tribunal y de esa manera, ejercer una mejor y efectiva defensa de os demandados en la presente causa.
-que, la contestación de la demanda es el acto procesal mediante el cual el demandado niega todas sus excepciones y defensas respecto de una demanda. La contestación de la demanda tiene la misma importancia para el demandado que la demanda para el demandante. Puede ser escrita u oral, dependiendo del tipo del procedimiento (escrito u oral). L a demanda junto con la contestación forma la cuestión controvertida, el asunto que debe resolver el Juez. Lo que se expresa en ellas constituye también una limitación para el tribunal en el sentido que solo debe referirse, en su decisión, a las acciones que se hace valer en las demandas y a las excepciones que oponga el demandado. El Juez no puede extenderse a otros aspectos, salvo que la ley le otorgue la facultad para actuar de oficio a contestación de la demanda reviste una importancia fundamental por cuanto determina definitivamente los hechos sobre los cuales deberá producirse la prueba y delimita el tema decidendum.
SOCIEDAD MERCANTIL GRIGORIO, C.A.
Consta a las actas procesales que el abogado ALFREDO MILLÁN, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
-que, en nombre de su representada rechazo y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en cuanto al derecho.
-que, admite como cierto que el actor RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS es arrendatario de una parte, (la parte alta), de un inmueble propiedad de mi representada GREGORIO; C.A el cual adquirió mediante documento público inscrito el 25 de Noviembre de 2.015 por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, bajo el Nro.2015.2139, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.6.1.12437 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2.015, admitimos como cierto que la parte alta del inmueble propiedad de mi presentada es un anexo que consta de tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala comedor cocina y balcón, que tiene una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²); admite como cierto que la parte arrendada al actor RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS por los vendedores, forma parte de un inmueble que está constituido por un local comercial y deposito en planta baja y un anexo en planta alta, situado en la calle Maneiro de la ciudad de Porlamar, Nro. 29-20, jurisdicción del municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
-que, sin que ello signifique que el actor RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, tenga derecho al retracto legal, porque no lo tiene, la existencia reconocidas por las partes de que el inmueble lo conforma un anexo en su planta ata que consta de tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala, comedor, cocina, y balcón, que tiene una superficie aproximadamente de cien metros cuadrados (100 mts²),y por un local comercial y deposito en planta baja, determina que para la ley de alquileres de Locales Comerciales lo que de por si hace inadmisible la demanda.
-que, expresa y formalmente negó, contradijo y rechazó que el actor tenga el derecho al retracto legal arrendaticio del anexo que ocupa, objeto del arrendamiento, el cual forma parte del inmueble propiedad de mi representada GREGORIO, C.A.
-que, negó, contradice y rechaza que el actor tenga derecho de dividir el inmueble propiedad de mi representada en dos (2) partes ni que este pueda dividirse o separarse cómodamente, sin menoscabo, como si se tratara de dos unidades diferenciadas y no de una sola y única construcción. En este sentido alegamos que el inmueble del cual hace parte de lo arrendado a RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, es una única construcción y que por lo consiguiente no puede ser sujeta al retracto legal arrendaticio.
-que, es de principio, por la naturaleza propia del retracto legal, que el mismo no es procedente, no tiene lugar, no existe, cuando el actor trata de subrogarse como comprador de solo una parte del inmueble total, así lo establece el artículo 49 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, bajo cuya vigencia se celebró el contrato de arrendamiento.
-que, esa disposición, aun cuando no fue repetida en la actual ley sobre la regulación del Arrendamiento Inmobiliario sobre Vivienda, tiene su lógica y justificación, porque el derecho de retracto, por definición, consiste en subrogar al arrendatario en la posición del comprador del inmueble del arrendado. Por lo tanto, no se trata que el retracto anule el contrato de venta de lo arrendado, si no que por el contrario, lo reafirma ya que la única manera de que el inquilino se pueda subrogar eficazmente en la posición del comprador es que la venta exista. En el caso de autos, se trata de una construcción única, que tiene un local o deposito en planta baja y en planta alta, es un anexo que consta de tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala, comedor, cocina, balcón, que tiene una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²); y que fue vendida a mi representada GREGORIO, C.A , globalmente, como un solo y único inmueble, por lo que si el retracto legal arrendaticio fuese procedente en este caso, al subrogarse el inquilino de la planta alta por el comprador del edificio, estaría sacándolo y arrebatándole la propiedad de la planta baja a la cual el inquilino de la planta alta no tiene derecho alguno.
-que, eso produciría un contrasentido, ya que dejaría a la planta baja sin propietario, porque habría sido sustituido por la subrogación, habiendo comprado la totalidad del inmueble.
-que, por consiguiente, resulta evidente que el actor, como arrendatario del anexo de la planta alta del inmueble vendido globalmente a su representada, no tiene derecho al retracto legal arrendaticio del inmueble total ya que este es improcedente por la naturaleza de la acción al no poder dividirse el inmueble sin menoscabo, tratándose, como se trata, de una unidad indivisible, ya que, salvo en materia de propiedad horizontal, ( la cual no aplica en este caso) la propiedad una cosa que forma parte de otra no pude ser objeto de apropiación individual.
-que, su representada no estaba obligada a notificar al arrendatario de la venta del inmueble, tomando en consideración que se trataba de una venta global, por la totalidad y unidad de la cosa. El inquilino de la planta alta no tenía por qué ser notificado de la venta de toda la cosa, al no ser el un inquilino de la totalidad del inmueble y carecer de antemano por tal razón del derecho de preferencia en caso de venta y del retracto legal.
Que por las razones anteriormente expuestas pidió, que esta demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, en contra de nuestra representada “GREGORIO, C. A “y otros, sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas para el demandante.
CIUDADANOS MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ
Se observa del presente expediente que el abogado LUIS ALFONZO, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, dio contestación a la demanda del siguiente modo:
-que, en otro orden de ideas, y en resguardo de los derechos e intereses de mis representados, doy contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos.
-que, es cierto, que el hoy demandante RAFAEL ARCANGEL GONZALEZ ROSAS, mantuvo una relación de arrendamiento, de parte del inmueble casa Nro. 29-20, constituido por un local comercial y una (1) vivienda en la parte alta, ubicado en la calle Maneiro de la ciudad de Porlamar, siendo los linderos generales los siguientes: NORTE: casa de Brigido Serra. SUR: frente a calle Maneiro. ESTE: casa que es o fue de los sucesores de Narciso Campos y OESTE: casa y terreno de Juan Monasterios, siendo para ese entonces las arrendadoras ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR (fallecida) y MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, lo que no es cierto, es que el hoy demandante, pueda subrogarse en el derecho del nuevo adquirente ello en base a que no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa como arrendatario la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirle lo contrario, se materializaría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble de forma global por la obligación que tendría de ofertar de forma parcial a los arrendatarios que los ocupan. De este modo y para proteger el derecho del arrendador, no tiene cabida en nuestra legislación, el Retracto Legal parcial, siendo que el hoy demandante, solo ocupa en calidad de arrendatario, la parte alta del inmueble, por retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de que en este caso, el bien inmueble de cual forma parte el ocupado por el arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual los arrendadores no estaban obligados a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o preferencia solo está referida al inmueble que como única ocupe el arrendatario con tal carácter, y, no parcialmente . En caso similar al sub judice sobre la procedencia del derecho de preferencia ofertiva al arrendatario en los casos de venta global de la propiedad del inmueble arrendado, no procede.
-que, de igual manera no es cierto, que para el momento del ejercicio de la acción incoada por el demandante arrendatario, éste se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, siendo este uno de los requisitos exigidos para intentar la judicialización de un pretendido derecho que no tiene.
-que, pretende el demandante, muy suspicazmente tratar de confundir, lo por él aceptado y declarado que tuvo conocimiento de la venta a mediados del mes de febrero de 2016, tal como consta de las copias certificadas de los documento el mismo acompañados, y en texto libelar, señala que a mediados del mes de febrero de 2016, tuvo conocimiento del fallecimiento de una de sus arrendadoras y que a finales del mes de noviembre de 2016, fue que tuvo conocimiento de la venta al acudir a la oficina de Registro Subalterno del municipio Mariño, esta última aseveración carece de validez absoluta, ya que está demostrado que tuvo conocimiento de la venta total a mediados del mes de febrero de 2016, tal como lo admite al declararlo en su escrito presentados, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, en su escrito de consignación de canon de arrendamiento fechado abril de 2016, y recibido por el citado despacho el 05 de abril de 2016, en el denominado capítulo I, los hechos, y contenido en copias certificadas del expediente Nº 1445-16, consignado como letra “B” por el demandante que indica textualmente “…Ahora bien a mediados del mes de febrero de 2016, tuve noticias a través de terceras personas de que el inmueble en cuestión fue vendido…” con ello pretende encubrir realmente lo declarado. Razones por las cuales rechazó, negó y contradijo, lo expresado por el accionante de tener conocimiento de la venta, a finales del mes de noviembre de 2016, hecho esgrimido en el libelo de la demanda interpuesta.
-que al no tener el demandante el derecho de retracto legal para la adquisición del inmueble que pretende en su totalidad, siendo que solo ocupa parte del mismo, acarrea como consecuencia la no procedencia de su accionar.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN
El retracto legal se encuentra contemplado en el artículo 1.546 del Código Civil y asimismo en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la norma vigente para la fecha en que se propuso la presente demanda, y en ese sentido se debe señalar que de acuerdo a la ley especial inquilinaria, concretamente al contenido del artículo 42 el cual establece que: ”La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”, se requiere el cumplimiento de requisitos para que dicha acción se pueda ejercer, de lo copiado es evidente que en primer lugar se requiere que el accionante lo sea el arrendatario del inmueble; en segundo lugar que ese arrendatario se encuentre solvente en el pago de sus obligaciones inquilinarias, especialmente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a ese periodo, y en tercer lugar, que la acción se ejercite dentro del lapso temporal previsto en la norma, que es de cuarenta (40) días calendario desde el momento en que se protocoliza la venta del bien. Vale decir, que conforme al criterio de la Sala de Casación Civil este derecho no aplica a los casos en que el arrendatario ostente la posesión de una parte del bien arrendado, puesto que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.
Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ Said Nicolás Rahal El Khouri), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad horizontal, por lo cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo.
Lo anteriormente señalado se encuentra plasmado no solo en el artículo 1.546 del Código Civil, sino también en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.
En fecha más reciente y en un caso resuelto por el Juzgado Superior Accidental de este Estado la Sala en sentencia N° RC.000240 dictada en fecha 13.04.2016 en el expediente N° 15-578, con la ponencia del magistrado presidente Dr. GUILLERMO BLANCO señaló lo siguiente:
“…El llamado “derecho de preferencia ofertiva”, previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene el arrendatario para que le ofrezca en venta el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia a cualquiera otra persona. La norma señala expresamente como condiciones de este derecho, que el inquilino tenga más de 2 años como arrendatario, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Para validar esa opción y adquirir la propiedad, aún debe el arrendatario manifestar su aceptación de la oferta, es decir, aceptar pagar el precio en que le ha sido ofrecido en venta el inmueble y satisfacer las condiciones del propietario. La preferencia ofertiva prepara el camino para el derecho de adquisición del inmueble, te notifiquen o no de la oferta, abre la puerta, pone la opción a disposición del inquilino, pero es éste, con su aceptación, el que determina si se hace o no propietario del inmueble. Podría decirse con propiedad que el derecho de preferencia engloba el derecho de comprar el inmueble, de adquirir la propiedad, puesto que este es el fin último, valioso y útil de la preferencia.
De tal manera que no es como dice la recurrida “que el retracto legal engloba la preferencia ofertiva”. El retracto legal es sólo un mecanismo previsto en la ley para hacer valer el derecho de propiedad del inmueble que se forma en cabeza del arrendatario cuando acepta la oferta de venta que le hace el propietario, o cuando el propietario no hace la oferta preferencial o habiéndola hecho, vende al tercero en condiciones más favorables. El retracto legal es la denominación que se le ha dado al medio o al procedimiento mediante el cual el inquilino que se le ha dado al medio o procedimiento mediante el cual el inquilino substituye al tercero comprador del inmueble, asimilándolo al derecho que nuestro ordenamiento jurídico sustantivo civil da a los comuneros para substituir al extraño que entre en la comunidad, en los casos de venta o dación en pago (Art. 1.546 C.C.): retracto legal, en contraposición al retracto convencional, los cuales se diferencian por su fuente. El uso de la denominación “retracto legal” para identificar la acción que debe tomar el inquilino...”.
Para decidir, la Sala observa:
Expresa el recurrente, sin ninguna fundamentación, que yerra el sentenciador de alzada al expresar “que el retracto legal engloba la preferencia ofertiva”, por cuanto en su opinión de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, poseía como arrendatario el derecho que se le ofreciera, en primer lugar y con preferencia a cualquiera otra persona, en venta el inmueble que ocupaba como tal.
Ahora bien, no obstante la falta de técnica casacionista en la denuncia bajo análisis, en aras de salvaguardar el derecho a una tutela judicial efectiva, la Sala observa que en el sub iudice, según consta de la transcripción de la recurrida realizada para resolver la denuncia precedente, cuya reproducción se hace valer nuevamente a los fines de evitar repeticiones inútiles y desgaste inneCÉSARio de la jurisdicción, el ad quem determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, en virtud de que el inmueble del cual forma parte el local arrendado fue enajenado en forma global, en atención a lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para entonces.
Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delatado como falsamente aplicado, establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, tal y como fuera analizado en la denuncia que precede.
Por su parte, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalado como erróneamente aplicado, preceptúa que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
En el presente caso, el juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó: “que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste”, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de que en este caso, el bien inmueble de cual forma parte el ocupado por el arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual la arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o preferencia solo está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter, y, no a la totalidad del mismo.
En caso similar al sub iudice sobre la procedencia del derecho de preferencia ofertiva al arrendatario en los casos de venta global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local del inmueble arrendado, esta Sala en sentencia Nº 62 de fecha 8 de febrero de 2012, expediente Nº 2011-000470, caso: DISCALTEX, C.A., contra las empresas CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA) y COPORACIÓN INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, S.A., (CICOSA), indicó:
“…En modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una enajenación total de ese inmueble con respecto al que el bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular.
En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana Susana Wu Wu (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala, por lo que en el caso particular no resultaba aplicable el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, denunciado por falta de aplicación por el formalizante. Así queda establecido.
En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo…”. (Resaltado de la sentencia).. …”

El asunto sometido a consideración de esta alzada se vincula con la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2020 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de preferencia ofertiva arrendaticio formulada por el ciudadano RAFAEL ARCÁNGEL GONZÁLEZ ROSAS, contra los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA y la sucesión de ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., sobre el inmueble identificado con el Nro. 20-29 ubicado en la calle Maneiro de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado.
Se evidencia de la exposición efectuada por el abogado JOSÉ ALEXIS LEÓN TORCATT, co-apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., parte co-demandada en el presente procedimiento, en la audiencia oral efectuada en fecha 29-09-2025, que éste fundamentó el recurso de apelación en los siguientes aspectos: 1) la insolvencia del demandante para reclamar el derecho a retracto, 2) que la acción propuesta se encontraba caducada, por cuanto el accionante disponía de 180 días contados a partir de que se verifique la fecha de la compraventa del inmueble para interponer la acción que hoy se discute, y 3) que cuando un inmueble va a ser enajenado en forma global no nace el derecho a la preferencia ofertiva que hoy reclama la parte actora, y fundamentó tal petición en la sentencia Nº 623, dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 20 de noviembre de 2024.
En contraposición a estos argumentos, la parte accionante por intermedio de su abogada asistente, argumento: 1) que su mandante se encontraba solvente, 2) la caducidad de la acción fue propuesta como una defensa previa en su debida oportunidad procesal y fue resuelta por el Tribunal de Primera Instancia y tal dictamen adquirió fuerza de cosa juzgada y mal podría ser declarada por esta Alzada, y 3) que al ser un bien pro-indiviso debió habérsele ofertado en venta a su mandante en primer lugar, antes de haberlo efectuado a un tercero.
Vista las posiciones procesales asumidas por las partes intervinientes en el presente litigio, procederá este Tribunal en primer lugar a emitir pronunciamiento con respecto al alegato de la venta global, ello en virtud de que para quien aquí se pronuncia resulta ser el argumento de mayor peso esgrimido por hoy apelante, y de no ser procedente el mismo, procederá a pronunciarse con respecto a la caducidad de la acción propuesta por la representación judicial de la parte co-demandada sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., no obstante advierte este Tribunal superior que aún y cuando la referida defensa fue opuesta como una cuestión previa y la misma fue resuelta por el tribunal de la causa en su debida oportunidad y no fue objeto de impugnación mediante el recurso ordinario de apelación, puede ser nuevamente estudiada por esta Superioridad en ocasión de que la institución invocada se encuentra amparada dentro del orden público y ser decretada aun de oficio por los Tribunales de la República, y de ser desechada tal denuncia, se procederá a analizar el alegato propuesto por la parte demandada en lo concerniente a la insolvencia del demandado para adquirir el derecho a retracto legal. Y así se establece.-
Establecido lo anterior, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento con respecto a la venta global y se hace en los siguientes términos:
DE LA VENTA GLOBAL
En ese sentido observa esta juzgadora que el demandante en su libelo de demanda expresó que es arrendatario de un inmueble destinado al uso de vivienda ubicado en la calle Maneiro, casa 29-20 (sic), Porlamar, municipio Mariño del estado Nueva Esparta distribuido de la siguiente forma: apartamento planta alta: tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala, comedor, cocina balcón con una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²) siendo que la plata baja está constituida por un local comercial. El apelante fundamenta su apelación en que en el presente caso no aplica la preferencia ofertiva, por cuanto se efectuó la venta global del inmueble que está conformado por un apartamento en su plata alta ocupado por el demandante y un local comercial en la planta baja.
Determinado lo anterior se advierte que consta a los folio 18, 19, de la primera pieza contrato de arrendamiento suscritos entre las ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN DE HERNÁNDEZ y MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, donde se señala que las arrendadoras dan en arrendamiento al arrendatario la planta alta de una casa ubicada en la calle Maneiro entre calle fraternidad y Fajardo Nro, 20-29 y a los folios treinta y su vuelto y folio 31 de la primera pieza, contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas ROSA EUGENIA MILLÁN DE HERNÁNDEZ Y MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL con el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, donde se señala que las arrendadoras dan parte de un inmueble de su propiedad en arrendamiento consistente en la plata alta de la casa Nro. 20-29, así mismo se observan a los folios 32 y 33 de la primera pieza recibos de pago por concepto de alquiler planta alta calle Maneiro Porlamar; en ese contexto, la palabra “planta alta” indicada en el primer contrato de arrendamiento y la palabra “parte”, definen que lo arrendado -y ocupado por el demandante- se trata de una porción del inmueble. Igualmente cursa a los folios 89 al folio 94 copia certificada de documento de compraventa en el cual se observa que los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, dan en venta a la Sociedad Mercantil Grigorio C.A; un inmueble ubicado en la calle Maneiro identificado con el Nro, 20-29 de la ciudad de Porlamar Municipio Mariño de este estado. Determinado lo anterior es evidente que el demandante es arrendatario de una parte del inmueble esto es la parte alta y que la venta se efectuó sobre la totalidad del inmueble identificado con el Nro. 20-29, ubicado en la Calle Maneiro de Porlamar.
En base a lo precedente, resulta pertinente indicar que el bien inmueble objeto del presente litigio lo constituye un bien indivisible ello en ocasión de que en una misma estructura física se encuentra un apartamento (en la planta alta), tal y como se desprende de los contratos de arrendamientos que cursan a los autos y un local (en la planta baja), tal y como se evidencia de la inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa en fecha 13 de diciembre de 2018 (f. 354 y 355 de la 2ª pieza), siendo este aspecto conocido por las partes intervinientes en el presente juicio y no ser un hecho controvertido de la litis, por lo cual es evidente que en el caso que nos ocupa, puede aplicarse perfectamente la doctrina de la venta global del inmueble.
Al hilo de lo anterior, en sentencia N° 595 de fecha 7 de noviembre de 2022, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al estudiar la venta global de un inmueble en una acción de retracto legal arrendaticio, estableció:
“...Con referencia a lo anterior, esta Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional, ha establecido de manera concurrente el criterio a seguir cuando se interponen demandas de este tipo, en lo que tiene que ver al derecho preferente del arrendatario cuando se da en venta de manera total el inmueble arrendado, el cual estaba regulado por el derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 49
...omissis...
aunque en el caso bajo estudio, fue realizada la totalidad de la venta del inmueble el 3 de noviembre de 2016, encontrándose vigente para esa fecha el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la norma o el criterio a aplicar en el presente caso, vista la ausencia de artículo expreso, es el que de manera recurrente venía aplicando este Máximo Tribunal antes de la entrada en vigencia de dicho Decreto, el cual estableció lo siguiente:
En lo que respeta al retracto legal arrendaticio, la Sala Constitucional en sentencia número 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, (caso: Calzados París S.R.L.), estableció lo siguiente: “…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”.
Criterio que fue ratificado por esa misma Sala, en sentencia número 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, (caso Conrado Marín Marín),
...omissis...
el juez de alzada aplicó acertadamente el criterio imperante de la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario de 1999, en su artículo 49, donde se verificó que el accionante no le asistía el derecho preferente en vista de que el inmueble fue vendido en su totalidad y no de manera parcial.
De manera que, conforme con la doctrina de este Máximo Tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble,
...omissis...
en consecuencia, el derecho que tiene como arrendatario, el mencionado ciudadano, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva del arrendatario, en virtud del criterio reiterado por la Sala Constitucional de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Negrillas y Mayúsculas de la Sala).
Es por lo antes expuesto, que resulta evidente que opera la excepción prevista en el mencionado criterio de la Sala Constitucional, y por lo tanto, no procede el retracto legal arrendaticio, lo que conlleva a declarar sin lugar la presente demanda por retracto legal arrendaticio. Así se establece...” (Negrillas y subrayado de esta Alzada)

De la decisión parcialmente copiada se evidencia que, es potestativo para el propietario disponer de la globalidad de un bien inmueble al momento de su enajenación, sin que resulte necesario o recaiga sobre su persona la obligación de ofertar al arrendatario la venta de la parte del inmueble que éste ocupa, sirviendo de base un criterio doctrinal que como bien lo indica la jurisprudencia transcrita, la ausencia de artículo expreso no es óbice para que se aplique lo que de manera recurrente venía aplicando el Máximo Tribunal, y el asunto objeto del recurso de apelación posee una concordancia sustancial que permite la extensión del análisis bajo esa óptica dado el paralelismo entre los hechos que justifica la adopción de la misma línea argumental de dicha jurisprudencia, que llevada al presente caso se traduce en que los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, no se encontraban constreñidos de ofertarle la venta de la totalidad del inmueble al ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, ello en virtud de que el último de los mencionados sólo tenía en arrendamiento la planta alta del inmueble enajenado en fecha 25 de noviembre de 2015, a la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, razón por la cual debe ser declarada PROCEDENTE la delación efectuada por el abogado JOSÉ ALEXIS LEÓN TORCATT, co-apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., y como consecuencia de ello, la acción interpuesta por el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, en contra de los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., debe sucumbir.
En razón de los criterios jurisprudenciales precedentemente citados es evidente que al efectuarse la venta global del inmueble no aplicaba el derecho de preferencia alegado por el actor y en tal sentido, se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 14 de febrero de 2020, por el abogado JESÚS GARCÍA ESPINOZA, co-apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., en contra de la decisión proferida en fecha 10 de febrero de 2020 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta; se REVOCA el fallo apelado; SIN LUGAR la demanda interpuesta por retracto legal arrendaticio interpuesta el ciudadano RAFAEL ARCANGEL GONZÁLEZ ROSAS, en contra de los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL y RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA y la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., y se CONDENA en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado vencido totalmente en el presente procedimiento. Así de decide.
Por último, se advierte que al haber sido declarada procedente la delación efectuada por apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., consistente a la venta global del inmueble objeto del presente juicio, resulta innecesario emitir consideraciones sobre el resto de los alegatos y defensas que fueron señalados por los sujetos procesales en la audiencia oral efectuada en fecha 29-09-2025. Y así se decide.-
VIII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la sociedad mercantil GRIGORIO, C.A., antes identificada, contra la sentencia de fecha 10 de febrero de 2020, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
SEGUNDO: REVOCA la sentencia de fecha 10 de febrero de 2020, dictada por el Juzgado de Instancia antes mencionado.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO ARRENDATICIO (preferencia ofertiva) interpuesta por el ciudadano RAFAEL ARCÁNGEL GONZÁLEZ ROSAS, contra los ciudadanos MARÍA ROSARIO MILLÁN DE MARVAL, RÓMULO CÉSAR HERNÁNDEZ MUJICA, la sucesión de la de cujus ROSA EUGENIA MILLÁN SALAZAR y la Sociedad Mercantil GRIGORIO, C.A.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTA a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado perdidosa en el presente procedimiento.
Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los dos (02) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,

Dra. MARIANNY VELASQUEZ SALAZAR.
LA SECRETARIA,

Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO.

Nota En esta misma fecha (02-10-2025), siendo las tres horas y veinte minutos post meridiem (3:20 pm), se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades legales. Conste,
LA SECRETARIA,

ABG. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO.

Exp. N° 09534/20
MVS/YGG/jbr.
Definitiva