REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 215° y 166° I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Ciudadana YECENIA HORLENDIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.243.097, domiciliada en La Urbanización La Blanquilla, sector D, vereda 7, casa 104, municipio Tubores de este Estado. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Abogado DARIO GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 266.904. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.778.337. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Abogada GABRIELA JIMÉNEZ MORILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 293.147. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada KAIRY ROJAS RODRÍGUEZ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, ciudadana YECENIA HORLENDIA ROMERO, en contra de la sentencia dictada en fecha 13-01-2011 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 06-07-2017. 1ª PIEZA: Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 02 de agosto de 2017 (f. 286), y se le dio cuenta a la Jueza. Por auto dictado en fecha 03 de agosto de 2017 (f. 287), se le dio entrada al expediente, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha para dictar la sentencia que resuelva el presente recurso de apelación de conformidad con lo normado en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, y, con fundamento en lo establecido en el artículo 257 ejusdem se fijó para el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa fecha una reunión conciliatoria. En fecha 10 de agosto de 2017 (f. 288 y 289), la Dra. Jiam Salmen de Contreras, jueza temporal de este Tribunal, procedió a inhibirse de continuar conociendo el presente asunto por considerarse incursa en el ordinal 10º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. Por auto dictado en fecha 18 de septiembre de 2017 (f. 290), se declaró vencido el lapso de allanamiento de la inhibición enunciada en el párrafo anterior, se ordenó oficiar a la Rectoría de este Estado a los efectos de que sea designado un juez accidental en la presente causa. Y en esa misma fecha se libró el oficio ordenado (f. 291). Por auto dictado en fecha 20 de diciembre de 2017 (f. 296 al 298), la Dra. María Marcano Rodríguez, en su condición de Jueza Accidental designada se abocó al conocimiento del presente asunto y con fundamento en lo establecido en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, ordenó notificar de las partes intervinientes en el presente juicio. Y en esa misma fecha se libraron las notificaciones ordenadas. En fecha 16-01-2018 (f. 299), compareció la alguacil del tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación librada a la parte demandada. En fecha 13-04-2018 (f. 300 al 303) compareció la alguacil y consignó sin firmar la boleta de notificación librada a la parte actora. Mediante nota de secretaría de fecha 25 de mayo de 2018 (f. 304 y 305) se agregó al presente expediente el oficio Nº 189-18, librado en fecha 22 de mayo de 2018 por la Rectoría de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se notificó la designación de la abogada Adelnnys Valera Carrillo, como Jueza Accidental en la presente causa. Por auto dictado en fecha 28 de mayo de 2018 (f. 306 al 308), la abogada Adelnnys Valera Carrillo, Jueza Accidental designada, se abocó al conocimiento del presente asunto y con fundamento en lo establecido en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, ordenó notificar de las partes intervinientes en el presente juicio. Y en esa misma fecha se libraron las notificaciones ordenadas. Mediante diligencia suscrita en fecha 11 de junio de 2018 (f. 309 y 310), la alguacil de este Tribunal, consignó debidamente firmada la boleta de notificación librada a la parte demandada. Mediante diligencia suscrita en fecha 28 de mayo de 2019 (f. 311 al 317), la ciudadana ELBIS LEONOR BERMÚDEZ ALFONZO, asistida por el abogado EDUARDO GARRIDO, consignó instrumento poder de administración y disposición, que le fuera conferido por el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, parte demandada en el presente procedimiento. En fecha 01 de marzo de 2024 (f. 318 al 321), el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, confirió poder apud acta a la abogada GABRIELA JIMENÉZ MORILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 293.147. Mediante diligencia suscrita en fecha 01 de marzo de 2024 (f. 322), la abogada GABRIELA JIMENÉZ MORILLO, solicitó el abocamiento de la Jueza Temporal de este Tribunal; lo cual fue acordado por auto de fecha 07 de marzo de 2024 (f. 323). En fecha 07 de marzo de 2024 (f. 324 y 325) la abogada María Marcano Rodríguez, Jueza Temporal de este Tribunal, con fundamento en la sentencia Nº 2.140 dicta en fecha 07-08-2023 por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, se inhibió de conocer el presente asunto. Por auto de fecha 12-03-2024 (f. 326) se declaró vencido el lapso de allanamiento y se ordenó oficiar a la Rectoría de este estado, a los fines de la designación de un juez accidental en la presente causa. El oficio ordenado cursa al folio 327. Mediante nota secretarial de fecha 27-06-2024 (f. 330) se ordenó agregar a los autos, el oficio Nº 194-2024, librado en fecha 25 de junio de 2024 por la Rectoría de este Estado, mediante el cual se le informa a este Tribunal que la abogada Anny Fernández Fermín, ha sido designada como Jueza Accidental en la presente causa (f. 331 y 332). En fecha 02-08-2024 (f. 333) se constituyó el Tribunal accidental, y se ordenó la notificación de las partes intervinientes en el presente juicio, todo de conformidad con lo preceptuado en los artículos 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Las boletas ordenadas están agregadas a los folios 334 y 335. En fecha 10-02-2025 (f. 336 y 337) compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación librada a la parte demandada. Por auto de fecha 11-02-2025 (f. 338) se ordenó cerrar la presente pieza y abrir una nueva denominada SEGUNDA. 2ª PIEZA: Mediante diligencia suscrita en fecha 24 de febrero de 2025 (f. 2) la parte demandada debidamente asistida de abogado, solicitó el traslado de la alguacil de este Tribunal a la Urbanización La Blanquilla, sector D, vereda 7, casa 104, municipio Tubores de este Estado, ello con el propósito de notificar a la ciudadana YECENIA ROMERO del abocamiento de la jueza accidental; solicitud ésta que fue acordada por auto fechado el día 24-02-2025 (f. 3). Mediante diligencia suscrita en fecha 13 de marzo de 2024 (f. 4 y 5), la alguacil consignó debidamente firmada la boleta de notificación que le fue librada a la ciudadana YECENIA ROMERO. Consta a los folios 06 al 10, escrito de informes presentado por la ciudadana YECENIA HORLENDIA ROMERO, parte demandante en el presente procedimiento, debidamente asistida por el profesional del derecho DARIO GÓMEZ. En fecha 09 de abril de 2025 (f. 11), se efectuó por Secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 13-03-2025 (exclusive), hasta el día 31-03-2025 (inclusive) y desde el día 31-03-2025 (exclusive), hasta el día 07-04-2025 (inclusive), dejándose constancia de haber transcurrido 10 días de despacho y 3 días de despacho, respectivamente. En fecha 11 de abril de 2025 (f. 12 al 14), la ciudadana YECENIA HORLENDIA ROMERO, confirió poder apud acta al abogado DARIO GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 266.904. En fecha 11 de abril de 2025 (f. 15 al 22), el Tribunal Accidental declaró Inoficioso resolver la inhibición propuesta por la Dra. Jiam Salmen de Contreras, cuando ésta se encontraba al frente de este Juzgado Superior. En fecha 28 de abril de 2025 (f. 25 al 34), El Tribunal Accidental declaró Inoficioso resolver la inhibición planteada por la abogada María Marcano, cuando ésta se encontraba al frente de este Juzgado Superior y ordenó remitir el presente expediente a esta Alzada. Mediante nota de Secretaría de fecha 02 de mayo de 2025 (f. 35), se dejó constancia de la recepción del presente expediente. Por auto dictado en fecha 05 de mayo de 2025 (f. 36), la Jueza Provisoria de este Despacho se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 05 de mayo de 20258 (f. 37), se efectuó por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos en este Tribunal desde el día 03-08-2017 hasta el día 10-08-2017 (ambas fechas exclusive), dejándose constancia de haber transcurrido 4 días de despacho. Por auto dictado en fecha 05 de mayo de 2025 (f. 38), se les aclaró a las partes que del lapso establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil habían transcurrido 4 días de despacho quedando pendientes por transcurrir 6 días de despacho, los cuales comenzaron a computarse a partir del día 05-05-2025 (exclusive). Por cuanto en la oportunidad legal correspondiente no se emitió el fallo de mérito, pasa este Juzgado a hacerlo en función de las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- PRIMERA PIEZA: Se inició por ante el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por la ciudadana YECENIA ROMERO en contra del ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHÁN, como consta de libelo de demanda y anexos que cursan a los folios 01 al 15. Por auto dictado en fecha 10 de noviembre de 2009 (f. 16), el Tribunal de la causa, admitió la demanda, ordenó el trámite del presente juicio por el procedimiento breve, y ordenó emplazar al ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHÁN, para que compareciera ante ese tribunal al segundo (2º) día de despacho con el objeto de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra. Mediante diligencia suscrita en fecha 24 de noviembre de 2009 (f. 17), la ciudadana YECENIA ROMERO, parte actora confirió poder Apud Acta a los abogados LEOPOLDO LOVERA VEGAS y KAIRY ROJAS RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.686 y 123.352, respectivamente. Por diligencia suscrita el 24 de noviembre de 2009 (f. 18), el abogado LEOPOLDO LOVERA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, aportó la dirección del demandado a los fines de su citación. Por auto dictado en fecha 25 de noviembre de 2009 (f. 19), el tribunal de la causa ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación del demandado. Mediante diligencia suscrita el 27 de noviembre de 2009 (f. 20), el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia que le fueron suministrados los emolumentos para la práctica de la citación del demandado y por diligencia suscrita el 09-12-2009 (f. 21) el referido funcionario consignó la compulsa sin firmar librada al demandado manifestando que no lo pudo localizar en la dirección aportada por la actora, las referidas actuaciones cursan desde el folio 22 al 29. El 14 de enero de 2010 (f. 30), suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó la citación por carteles del demandado, cuya petición fue acordada por el a quo por auto de fecha 19-01-2010, librando en esa misma fecha el referido cartel (f. 31 al 33). Por diligencia suscrita el 17 de febrero de 2010 (f. 34 al 37), el apoderado actor consignó debidamente publicado el cartel de citación librado al demandado, y por diligencia suscrita el 22-02-2010 (f. 38), la secretaria del tribunal de la causa dejó constancia que fijó el referido cartel en el domicilio del demandado dando cumplimiento al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia suscrita el 23 de abril de 2010 (f. 39), el apoderado actor solicitó el nombramiento de defensor judicial al demandado, lo cual fue acordado por el a quo por auto dictado en fecha 27-01-2010 (f. 40), recayendo dicha designación en la persona de la abogada ANA ELISA BORREGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 123.388 (f. 41). Mediante diligencia suscrita el 30 de abril de 2010 (f. 43), el abogado JOSÉ LUIS GALINDO RAMOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.380, actuando en su carácter de apoderado judicial del demandado, ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHÁN, consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención el cual fue agregado a los folios 44 al 62 del presente expediente. Por auto de fecha 3 de mayo de 2010 (f. 63), el tribunal de la causa admitió la reconvención. El 11 de mayo de 2010 (f. 64) la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación de la reconvención el cual cursa a los folios 65 al 67. Mediante diligencia suscrita el 25 de mayo de 2010 (f. 68), el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito por medio del cual solicitó la nulidad absoluta del auto de admisión de la reconvención planteada por la demandada (f. 69 al 74). Por auto dictado en fecha 28 de mayo de 2010 (f. 75 al 77) el tribunal de la causa anuló en todas sus partes el auto de admisión de la reconvención de fecha 03-05-2010 y repuso la causa al estado de que ese Tribunal se pronunciara nuevamente sobre la admisión de la reconvención planteada. Mediante auto dictado el 03 de junio de 2010 (f. 78) el tribunal de la causa admitió la reconvención planteada y fijó oportunidad para que la demandante diera contestación a la misma. El 07 de junio de 2010 (f. 79) la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de contestación de la reconvención el cual cursa a los folios 80 al 82. Mediante diligencia suscrita el 22 de junio de 2010 (f. 83), el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas y anexos, siendo agregados a los folios 84 al 97 y fueron admitidas por auto dictado en esa misma fecha (f. 98 al 104). Mediante diligencia suscrita el 22 de junio de 2010 (f. 105), el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y anexos, siendo agregados a los folios 106 al 133 y admitidas por auto dictado en esa misma fecha (f. 134). Mediante diligencia suscrita el 29 de junio de 2010 (f. 135) el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de oposición a las pruebas de la parte actora el cual cursa a los folios 136 al 143. Al folio 144 cursa acta contentiva de la declaración rendida el 30-06-2010 por la testigo YNGINIA DEL VALLE MENDOZA, promovida por la parte actora. A los folios 145 y 146 consta acta levantada por el tribunal de la causa el 30-06-2010, mediante las cuales se declaró desierto el acto testimonial de los ciudadanos ENRIQUE BAES y JESÚS SALAZAR. Al folio 147 cursa acta contentiva de la declaración rendida el 30-06-2010 por el testigo CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR, promovido por la parte actora. A los folios 148 consta acta levantada por el tribunal de la causa el 30-06-2010, mediante la cual se declaró desierto el acto testimonial de la ciudadana ELBYS BERMÚDEZ. A los folios 149 consta acta levantada por el tribunal de la causa el 01-07-2010, mediante la cual se declaró desierto el acto de designación de expertos para la práctica de la prueba de experticia promovida por la parte actora. Mediante diligencia suscrita en fecha 01 de julio de 2010 (f. 150) el apoderado actor solicitó se fijara nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos ENRIQUE BAES y JESÚS SALAZAR, y en cuanto a la testigo ELBYS LEONOR BERMÚDEZ ALFONZO, solicitó se le librara boleta de citación, de igual modo, renunció a la prueba de inspección judicial acordada y solicitó el diferimiento del acto de nombramiento de expertos. Por auto dictado en fecha 2 de julio de 2010 (f. 151), se fijó nueva oportunidad para la declaración de los testigos ENRIQUE BAES y JESÚS SALAZAR y fijó nueva oportunidad para el nombramiento de los expertos. El día 02 de julio de 2010 (f. 152), suscribió diligencia la apoderada judicial de la parte actora, por medio de la cual consignó escrito de contestación a la oposición a las pruebas formuladas por la parte demandada cursante a los folios 153 y 154. A los folios 155 y 156 consta acta levantada por el tribunal de la causa el 14-07-2010, mediante las cuales se declaró desierto el acto testimonial de los ciudadanos ENRIQUE BAES y JESÚS SALAZAR. A los folios 157 consta acta levantada por el tribunal de la causa el 19-07-2010, mediante la cual se declaró desierto el acto designación de expertos para la práctica de la prueba de experticia promovida por la parte actora. Por auto dictado el 29 de julio de 2010 (f. 158), el tribunal de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. El 04 de agosto de 2010 (f. 159), suscribió diligencia el apoderado actor por medio de la cual consignó escrito y documentos de recepción de denuncia penal relacionada con el presente asunto los cuales fueron agregados a los folios 160 al 167. El 13 de enero de 2011 (f. 168 al 191), el tribunal de la causa dictó la sentencia definitiva por medio de la cual declaró: SIN LUGAR la demanda y CON LUGAR la reconvención y se ordenó la notificación de las partes por haberse dictado fuera del lapso de ley. Al folio 192 consta diligencia el 17 de enero de 2011, por la abogada KAIRY ROJAS RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, por medio de la cual ejerció el recurso ordinario de apelación en contra del fallo proferido en fecha 13-01-2011, por el juzgado de la causa. En fecha 17 de enero de 2011 (f. 193 y 194), el alguacil del tribunal de la causa consignó debidamente firmada por la apoderada judicial de la parte actora la boleta de notificación que le fue librada. Por auto dictado en fecha 20 de mayo de 2011 (f. 195), el tribunal de la causa suspendió el trámite del presente proceso hasta que las partes cumplan con el trámite administrativo establecido en el artículo 5 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y Desocupación de Viviendas en virtud que la presente causa comporta la tenencia o posesión de un inmueble destinado a vivienda. Mediante diligencia suscrita en fecha 28 de junio de 2011 (f. 196 al 204), el abogado FREDDY JOSÉ HERNÁNDEZ GUILARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 112.479, consignó instrumento poder que le fue otorgado por el demandado conjuntamente con el abogado en ejercicio JOSÉ VICENTE SANTANA ROMERO. Mediante auto dictado en fecha 09 de enero de 2012 (f. 205 al 207), el tribunal de la causa dejó sin efecto la suspensión del presente proceso y de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de 10 días para su reanudación y ordenó la notificación de las partes. Mediante diligencia suscrita en fecha 27 de abril de 2017 (f. 208 y 209), el alguacil consignó boleta debidamente firmada por la parte actora, ciudadana YECENIA ROMERO. Por diligencia suscrita el 07 de junio de 2017 (f. 210), el ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHÁN, asistido por el abogado ISRAEL ESCOBAR MILLA, consignó expediente Nº 1476-16, contentivo de la providencia administrativa correspondiente al agotamiento del procedimiento previo a la demanda de desalojo el cual consta desde el folio 211 al 279. En fecha 07 de junio de 2017 (f. 280) el ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHÁN, otorgó poder apud acta a los abogados ISRAEL ESCOBAR MILLA y HEMILY MICHELLE RIVAS GARCÍA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.446 y 237.400, respectivamente. Por auto de fecha 29 de junio de 2017 (f. 281 y 282), la jueza temporal se abocó al conocimiento de la causa. Mediante auto dictado en fecha 06 de julio de 2017 (f. 283 al 285), el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por la parte actora en contra de la sentencia dictada en fecha 13-01-2011, ordenando la remisión del presente expediente a esta Alzada mediante oficio Nº 2017-508, librado en esa misma fecha. IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES. ACTORA CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA. – 1) Al folio 10, original de recibo N° 1, sin fecha, por un monto de Bs. 400,00, pagados por YECENIA ROMERO, por concepto de alquiler de la casa La Blanquilla, correspondiente del 26-11-2008 al 26-12-2008. Al anterior instrumento no se le otorga valor probatorio por cuanto el monto que se señala como canon de arrendamiento no se corresponde con los montos que se derivan del contrato objeto de la presente controversia el cual fue suscrito el 25-05-2009. Y así se establece. 2) Al folio 11, original de planilla de depósito de fecha 13-01-2009, por un monto de Bs. 800,00 depositados en la cuenta cliente N° 1111338892, del Banco Mercantil, depositado por YECENIA ROMERO, titular de la cédula de identidad N° V-9.423.098. Al anterior instrumento no se le otorga valor probatorio por cuanto el referido depósito fue realizado en una fecha anterior a la de la celebración del contrato objeto de la presente controversia, el cual fue suscrito por las partes el 25-05-2009. Y así se establece. 3) A los folios 12 y 13 de la 1ª pieza, original de documento suscrito en fecha 25 de mayo de 2009, por los ciudadanos ALFREDO JOSÉ MARCHÁN“ denominado la (sic) arrendador oferente” por una parte y por la otra la ciudadana YECENIA ROMERO “denominada la arrendataria oferida” contentivo de contrato de arrendamiento con opción a compra, recaído sobre un terreno y la casa sobre él construida ubicado en la urbanización La Blanquilla, sector D, vereda 07, casa 104, municipio Tubores de este Estado Bolivariano, propiedad del ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, se dice en la cláusula tercera que el lapso de duración del contrato de arrendamiento con opción a compra es de seis (6) meses que comenzaría a regir el 26 de mayo de 2009 y vencería el 26 de enero de 2010; exceptuando el lapso de opción a compra que las partes convinieron con una duración de tres (03) meses que comenzaría a regir el día 25 de enero de 2009 y vencería el día 25 de abril de 2009. En la cláusula cuarta del contrato se estableció que el canon de arrendamiento del inmueble con opción a compra era de setecientos bolívares (Bs. 700,00) mensuales que cancelaría la arrendataria por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; y se señala en esa misma cláusula que el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas haría que el contrato se considerara resuelto de pleno derecho, quedando facultado el arrendador oferente a exigir la devolución del inmueble y se estableció además que el canon de arrendamiento por ningún concepto formaría parte del precio de la opción a compra. La cláusula quinta se estableció que el precio de venta del inmueble establecido por el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN y aceptado por la ciudadana YECENIA ROMERO era por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), y que la opción de compra con una duración de tres (3) meses comenzaría a regir el día 25 de septiembre de 2009. En la cláusula sexta ambas partes convinieron en que todos los gatos de luz, agua, aseo domiciliario, redacción del contrato de arrendamiento con opción a compra, documento definitivo de venta correrían por cuenta de la ciudadana YECENIA ROMERO. En la cláusula novena establecieron los contratantes que la ciudadana YECENIA ROMERO quedaba obligada a poner en conocimiento del ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁNpor escrito con la mayor brevedad posible cualquier novedad dañosa o indicio de ello en el inmueble en un lapso de quince (15) días continuos a la firma del contrato a los fines de que el arrendador pudiera corregir o arreglar dichos daños, asimismo se estableció que la ciudadana YECENIA ROMERO respondería por las reparaciones menores pasado ese lapso siempre que no excedieran de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) y que debería notificar en la brevedad posible alguna reparación mayor del inmueble y que de no hacerlo así sería responsable de los daños y perjuicios que ocasionara su culpa o demora. En la décima primera pactaron que el incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato por parte de YECENIA ROMERO sería suficiente para que ALFREDO JOSÉ MARCHÁN a su elección considerara rescindido el contrato y pudiera exigir su resolución, su cumplimiento o la desocupación del inmueble arrendado. En la cláusula décima quinta la ciudadana YECENIA ROMERO manifestó que entregaba en ese acto la cantidad de mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.200,00) (sic), en calidad de depósito que le serían devueltos una vez hechas las deducciones si hubiere lugar a las mismas. El anterior instrumento de carácter privado fue reconocido por los sujetos procesales, el cual se constituye en el instrumento fundamental del presente litigio, y será objeto de análisis por esta Alzada en la parte motiva del presente fallo. Y así se establece.- 4) A los folios 14 y 15 de la 1ª pieza, copia fotostática de documento suscrito por los ciudadanos ELBIS BERMÚDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 13.980.306 “en su carácter de arrendadora oferente” por una parte y por la otra la ciudadana YECENIA ROMERO “denominada la arrendataria oferida” contentivo de contrato de arrendamiento con opción a compra, recaído sobre un terreno y la casa sobre él construida ubicado en la urbanización La Blanquilla, sector D, vereda 07, casa 104, municipio Tubores de este Estado Bolivariano, propiedad de la ciudadana ELBIS BERMÚDEZ, se dice en la cláusula tercera que el lapso de duración del contrato de arrendamiento con opción a compra es de seis (6) meses que comenzaría a regir el 25 de noviembre de 2008 y vencería el 25 de mayo de 2009; exceptuando el lapso de opción a compra que las partes convinieron con una duración de tres (03) meses que comenzaría a regir el día 25 de enero de 2009 y vencería el día 25 de abril de 2009. En la cláusula cuarta del contrato se estableció que el canon de arrendamiento del inmueble con opción a compra era de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) mensuales que cancelaría la arrendataria por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; y se señala en esa misma cláusula que el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas haría que el contrato se considerara resuelto de pleno derecho, quedando facultada la arrendadora oferente a exigir la devolución del inmueble y se estableció además que el canon de arrendamiento por ningún concepto formaría parte del precio de la opción a compra. La cláusula quinta se estableció que el precio de venta del inmueble establecido por la ciudadana ELBIS BERMÚDEZ y aceptado por la ciudadana YECENIA ROMERO era por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), y que la opción de compra con una duración de tres (3) meses comenzaría a regir el día 25 de enero de 2009. En la cláusula sexta ambas partes convinieron en que todos los gatos de luz, agua, aseo domiciliario, redacción del contrato de arrendamiento con opción a compra, documento definitivo de venta correrían por cuenta de la ciudadana YECENIA ROMERO. En la cláusula novena establecieron los contratantes que la ciudadana YECENIA ROMERO quedaba obligada a poner en conocimiento la ciudadana ELBIS BERMÚDEZ por escrito con la mayor brevedad posible cualquier novedad dañosa o indicio de ello en el inmueble en un lapso de quince (15) días continuos a la firma del contrato a los fines de que el arrendador pudiera corregir o arreglar dichos daños, asimismo se estableció que la ciudadana YECENIA ROMERO respondería por las reparaciones menores pasado ese lapso siempre que no excedieran de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) y que debería notificar en la brevedad posible alguna reparación mayor del inmueble y que de no hacerlo así sería responsable de los daños y perjuicios que ocasionara su culpa o demora. En la décima primera pactaron que el incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato por parte de YECENIA ROMERO sería suficiente para que ELBIS BERMÚDEZ a su elección considerara rescindido el contrato y pudiera exigir su resolución, su cumplimiento o la desocupación del inmueble arrendado. En la cláusula décima quinta la ciudadana YECENIA ROMERO manifestó que entregaba en ese acto la cantidad de mil ochocientos bolívares (Bs. 800,00), en calidad de depósito que le serían devueltos una vez hechas las deducciones si hubiere lugar a las mismas. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto no guarda relación a lo que se constriñe la presente litis, sumado al hecho de que fue suscrito entre las ciudadanas ELBIS BERMÚDEZ y YECENIA ROMERO, con anterioridad a la obligación que hoy se reclama como incumplida. Y así se establece.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. CONJUNTAMENTE CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA 1. Al folio 55 de la pieza 1, original de instrumento emanado de la C.A Hidrológica del Caribe, filial de Hidroven Nueva Esparta, de fecha 07-04-2010, por medio del cual se deja constancia que el inmueble ubicado en la vereda 07, sector D, Nº 104, La Blanquilla, uso residencial 2, contentivo del estado de cuenta correspondiente a los años 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010 posee un total a pagar de cuatrocientos veintiuno con ochenta y nueve centavos de bolívares (Bs. 421,89), y una deuda acumulada de cero bolívares (Bs. 0,00). Al anterior instrumento público-administrativo se le otorga valor probatorio de conformidad con lo normado en los artículos 4 y 7 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, sólo a los fines de demostrar que el inmueble objeto de la presente controversia para la fecha 07-04-2010, tenía un monto a pagar de cuatrocientos veintiuno con ochenta y nueve centavos de bolívares (Bs. 421,89) y una deuda a pagar de cero bolívares (Bs. 0,00).Y así se establece. 2. Al folio 56 de la pieza 1, original de estado de cuenta emitido por la empresa Sistema Eléctrico del Estado Nueva Esparta (SENECA), titular de la cliente BERMÚDEZ ELVYS, titular de la cédula de identidad Nº 13.980.306, tipo de servicio TD002, del cual se extrae que la referida ciudadana posee una deuda desde el 01 julio de 2004 al 29 de marzo de 2010, por la cantidad de cincuenta y seis mil cuatrocientos setenta (Bs. 56.470,00). El anterior instrumento si bien emana de un Ente de carácter administrativo, esta Alzada le niega valor probatorio por cuanto del mismo no se desprende dato o información alguna que la información contenida en el mismo corresponda al inmueble objeto de la presente controversia. Y así se establece. 3. Al folio 57 y 58 de la 1ª pieza, copia al carbón y copia fotostática de planilla de depósito Nº 177135616 del Banco Occidental de Descuento (BOD), de fecha 03-02-2009 por un monto de bolívares tres mil setecientos bolívares (Bs. 300,00), depositado en la cuenta Nº 01160132470196096723, cuyo titular es el ciudadano ALFREDO MERCHÁN 4. N, mediante el cual el referido ciudadano se efectuó a sí mismo un depósito por la referida cantidad. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto esta Alzada no logra dilucidar el hecho específico que pretende demostrar el promovente con el mismo. Y así se establece. 5. 59 al 62 de la 1ª pieza, copia fotostática de documento autenticado en fecha 15 de marzo de 2010, en la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, de la cual se desprende que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN confirió poder de representación judicial a los abogados en ejercicio JOSÉ LUIS GALINDO RAMOS y SUJEY ELENA AVANE URBINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 123.380 y 127.323, respectivamente. Esta Alzada le otorga valor probatorio al anterior documento con fundamento en el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar que los mencionados profesionales del derecho se encuentran plenamente facultados para ejercer en el presente proceso la representación judicial del demandado ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN. Y así se establece. EN LA ETAPA PROBATORIA PARTE ACTORA I. Documentales: 1. A los folios 88 y 89 de la 1ª pieza, copia fotostática de comunicación de fecha 22 de abril de 2009, dirigido a la ciudadana ELIMAR RODRÍGUEZ Director de los Servicios Públicos, suscrito por el ciudadano BELTRÁN SALAZAR por medio de la cual se dejó constancia de que se hizo una revisión de una tanquilla ubicada en el sector D, vereda 7, casa Nº 104, propiedad de la señora ELBIS LEONOR BERMÚDEZ ALFONZO, titular de la cédula de identidad Nº 13.980.306, la cual se encontraba tapada por la obstrucción de la tanquilla principal ubicada en la casa Nº 105, anexó a esta comunicación se observa una impresión fotográfica la cual no se puede identificar. El Tribunal le niega valor probatorio al anterior instrumento por cuanto el mismo emana de un tercero ajeno al presente proceso y no fue ratificado conforme a las pautas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.- 2. Al folio 90 de la 1ª pieza, original de constancia manuscrita en la cual se señala que la ciudadana YECENIA ROMERO asistió el día 30-06-2009, a las 8:00 a.m., a solicitar el servicio a su casa ubicada en La Blanquilla, sector D, vereda 7, casa Nº 104, a que se destape la tanquilla que se encuentra colapsada. El Tribunal le niega valor probatorio al anterior instrumento por cuanto el mismo no aporta nada al proceso. Y así se decide.- 3. Al folio 91, copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana Ynginia del Valle Mendoza, titular el Nº 14.580.371, expedida en fecha 11-01-1977, y de estado civil soltera. Este Tribunal le niega valor probatorio al presente instrumento en virtud de que la ciudadana antes mencionada pertenece a una tercera ajena al presente juicio. Y así se establece. 4. Al folio 92 de la 1ª pieza, original de factura Nº 005 emitida en fecha 10-11-2009, por el ciudadano ALEXANDER RIVAS, por un monto de Bs. 245,00, emitida a nombre de la ciudadana YECENIA ROMERO, cuya descripción es: Tubos 4 pulgadas, codos, 1/8 de pega y saco de cemento. Al anterior instrumento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero ajeno al presente proceso y se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por su firmante, lo cual en este asunto no se verificó. Y así se decide.- 5. Al folio 93 de la 1ª pieza, original de constancia emitida en fecha 11-11-2009, por el ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR, titular de la cédula de identidad Nº 16.547.077, mediante la cual, el citado ciudadano declaró que había recibido de la ciudadana YECENIA ROMERO, la cantidad de Bs.F. 2.000,00, por concepto de trabajo de mano de obra de cañería que le había efectuada en la casa Nº 104, vereda 07, sector “D”, de la Blanquilla, por cavar zanja e instalación de la tubería de aguas negras al tubo principal. Se observa que si bien el anterior documento fue reconocido por el tercero del cual emana, su contenido nada aporta al presente proceso. Y así se establece. 6. Al folio 94, original de factura Nº 9423094 emitida en fecha 17-12-2009, por el ciudadano Francisco Rojas, por un monto de Bs. 30,00, a nombre de la ciudadana YECENIA ROMERO, cuya descripción es: Saco de Cal. Al anterior instrumento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero ajeno al presente proceso y se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por su firmante, lo cual en este asunto no se verificó. Y así se establece 7. Al folio 95 de la 1ª pieza, original de factura Nº 010 emitida en fecha 02-12-2009, por la sociedad mercantil MATERIALES MIGUEL, RIF J-31582571-6, por un monto de Bs. 120,00, a nombre de la ciudadana YECENIA ROMERO, cuya descripción es: Sacos de pego y Sacos de cemento. Al anterior instrumento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero ajeno al presente proceso y se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por su firmante, lo cual en este asunto no se verificó. Y así se establece. 8. Al folio 96 de la 1ª pieza, copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano JESÚS RAFAEL SALAZAR ALFONZO, titular del Nº 11.855.177, de estado civil soltero. Este Tribunal le niega valor probatorio al presente instrumento en virtud de que la ciudadana antes mencionada es una tercera ajena al presente juicio. Y así se establece. 9. Al folio 97 de la 1ª pieza, original de constancia emitida en fecha 03-12-2009, por los ciudadanos ENRIQUE BAES y JESÚS SALAZAR, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.152.370 y 11.855.477, respectivamente, mediante la cual, los citados ciudadanos declararon que habían recibido de la ciudadana YECENIA ROMERO, la cantidad de Bs.F. 1.000,0, por concepto de mano de obra de frizar la fachada de la casa ubicada en el sector “D”, vereda 7, casa Nº 104, urbanización La Blanquilla. Al anterior instrumento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo emana de un tercero ajeno al presente proceso y se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por su firmante, lo cual en este asunto no se verificó. Y así se establece.- II. Testimoniales: • A los folios 144 de la 1ª pieza, declaración de la ciudadana YNGINIA DEL VALLE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.580.371, domiciliada en el sector El Rosal, calle Marcano, casa sin número, municipio Península de Macanao de este Estado Bolivariano, evacuada por el Tribunal de la causa en fecha 30 de junio de 2010, quien ante el interrogatorio formulado por la parte promovente manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana YECENIA ROMERO; que sabe y le consta que la ciudadana YECENIA ROMERO vive en la casa Nº 104, sector “D”, vereda 7 del Desarrollo La Blanquilla; que conoce a la ciudadana ELBIS BERMÚDEZ y le consta que la ciudadana YECENIA ROMERO, mantuvo una negociación pendiente con la señora Elvis, esposa del Señor ALFREDO MERCHÁN; y al ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandada, contestó que no ha tenido a la vista el acta de matrimonio en donde consta que los ciudadanos ALFREDO MARCHÁN y ELBIS BERMÚDEZ son cónyuges. La anterior testigo si bien fue conteste en su deposición y no hubo en contradicción en sus dichos, no se extrae de los mismos algún elemento de convicción que permitan dilucidar los hechos controvertidos en el presente proceso. Y así se establece.- • Al folio 147 de la 1ª pieza, declaración del ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.547.077, de profesión albañil, domiciliado en el sector El Rosal, calle en proyecto, casa sin número, municipio Península de Macanao de este Estado Bolivariano, evacuada por el Tribunal de la causa en fecha 30 de junio de 2010, quien ante el interrogatorio formulado por la parte promovente manifestó que no conoce a la ciudadana YECENIA ROMERO; que sabe y le consta que la ciudadana YECENIA ROMERO, vive en la casa Nº 104, sector “D”, vereda 07 del desarrollo La Blanquilla; que realizó reparaciones de cañerías en la casa 104, sector “D”, vereda 7, por cuenta de la Señora YECENIA ROMERO; y al ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandada, contestó que conoce al ciudadano ALFREDO MERCHÁN, quien es propietario de la vivienda; que no sabe en que se desempeña el ciudadano ALFREDO MERCHÁN; que le consta que la ciudadana YECENIA ROMERO, solicitó autorización al ciudadano ALFREDO MERCHÁN, para la realización de dichas reparaciones; que por el papel que firmó tenía conocimiento que la ciudadana YECENIA ROMERO, solicitó autorización al ciudadano ALFREDO MERCHÁN, para la realización de dichas reparaciones; que el papel que firmó no le fue entregado directamente por el ciudadano ALFREDO MERCHÁN; que el papel que firmó se trataba de una factura del trabajo que realizó a la vivienda; que él fue quien realizó la entrega de la factura. El Tribunal le niega valor probatorio a la anterior testimonial por cuanto el ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR, entró en contradicción en sus dichos, debido a que, por un lado niega conocer a la ciudadana YECENIA ROMERO y por otro afirma que sabe que la misma vive en el inmueble objeto del presente litigio, aunado al hecho de que manifiesta que la hoy demandante tenía autorización del demandado para realizar las reparaciones que él efectuó en el inmueble, entra en contradicción al decir que él fue quien emitió dicha autorización. Y así se establece PARTE DEMANDADA I. Documentales: 1. A los folios 111 al 127 de la 1ª pieza, copia certificada de documento inscrito ante el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, en fecha 29 de julio de 1998, anotado bajo el Nº 23, folio 122 al 127, protocolo primero principal, tomo 4, correspondiente al tercer trimestre del año 1998, del cual se desprende que la ciudadana DANIELA CRISTINA OLAVARRIA VALENCIA actuando en su carácter de apoderada de “VALENCIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO” declaró liberada la hipoteca que pesaba sobre el inmueble identificado con el Nº 104, que forma parte de mayor extensión distinguido como manzana o sector “D” de la primera etapa del Desarrollo La Blanquilla, ubicado en el municipio Tubores del estado Nueva Esparta, y en consecuencia, en nombre de su representada dio en venta al ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN el referido inmueble. Al presente documento se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, solo a fines de demostrar que el demandado reconviniente es propietario del bien inmueble objeto de la presente controversia. Y así se establece. 2. A los folios 128 al 133 de la 2ª pieza, copia fotostática de documento autenticado en la Notaría Segunda de Porlamar, en fecha 21 de junio de 2010, anotado bajo el Nº 29, tomo 91 de los libros de autenticaciones, del cual se desprende que la ciudadana MARÍA YSABEL QUIJADA actuando en su condición de apoderada del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., (BOD), declaró extinguida la hipoteca especial y de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente controversia la cual fue constituida a favor de la referida entidad bancaria por el ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHÁN. Al presente documento se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, solo a los fines de demostrar que la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente controversia fue extinguida en fecha 21-06-2010. Y así se establece. V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 13 de enero de 2011, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda y CON LUGAR la reconvención, basándose en los siguientes motivos, a saber: “…Ahora bien, alega la parte actora que en el presente caso, existen dos fechas en el contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, para ejecutar la opción de compra lo cual le crea incertidumbre, al no saber cual es la fecha de cumplimiento de la opción de compra. Por su parte la parte demandada, alega que tal afirmación es un acto de mala fe, toda vez que el contrato cuyo cumplimiento se demanda, fue celebrado en fecha 25 de Mayo de 2009, y por lo tanto al haberse señalado en la Cláusula Tercera, que la opción de compra comenzaría a regir el día 25 de Enero de 2009 y que vencería el 25 de Abril de 2009, obviamente se incurrió en un error material de trascripción, que se evidencia además por haberse establecido inequívocamente en la cláusula quinta del mismo documento que “…la Opción a compra tiene una duración de Tres (3) meses, que comenzara a regir el día 25 de septiembre de 2009”, por lo cual es este lapso que debe tenerse como cierto y más aún si opera en beneficio del demandante. Según el maestro Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Sexta Edición), en la interpretación del contrato el juez debe tomar en cuenta determinados principios y normas establecidos en la legislación, la doctrina y la jurisprudencia. Es así como se deben tomar en cuenta determinados principios y normas expresas establecidas por el legislador, tanto en el ordenamiento adjetivo como en el sustantivo. Es así que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su último párrafo dispone: (…) Por su parte el artículo 1.160 del Código Civil, establece: (…Omissis…) Es así como de las disposiciones transcritas, el legislador establece un orden de prioridad que debe ser seguido por el Juez para la interpretación de los contratos. En primer termino (sic), el juez debe aplicar la ley. En segundo lugar, el juez debe tener por norte la determinación de la verdad. Para la determinación de la verdad, el Juez deberá atenerse al contenido mismo del contrato y a la intención que racionalmente pueda atribuirse a las partes, conforme al expresado contenido y según las consecuencias que se desprenden de la propia naturaleza del contrato, considerado en si mismo. Es así que en el presente caso estamos en presencia de un contrato bilateral y de tracto sucesivo. El resaltado es mió. Como puede observarse en las Cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta, se estableció lo relacionado a la relación arrendaticia, y en la Cláusula Quinta, se estableció lo concerniente a la Opción de Compra del inmueble arrendado. De acuerdo a lo previsto en la Cláusula Quinta, la duración de la Opción de Compra, era de tres (03) meses, contados a partir del 25 de Septiembre del año 2009. Plantear una incertidumbre en este caso, por lo previsto en la cláusula Tercera: “exceptuando el lapso de Opción a Compra que las partes convienen con una duración de Tres (03) meses, la cual comenzara a regir el día 25 de enero de 2009 y vencerá el día 25 de abril de 2009.” El resaltado es mió (sic). Cabe la pregunta, ¿cómo se va a contar un lapso de tres (3) meses, para el pago del precio del inmueble, a partir del 25 de Enero del 2009? Si el contrato se suscribió en fecha 25 de Mayo del 2009. ¿Cómo se otorga un plazo que hipotéticamente vencería (25-04-2009) antes de la fecha cierta de inicio del contrato (25-05-2009)? La explicación más racional, presume que fue un error involuntario, cometido por las partes, tan así que consideraron dejarlo así, en vez de proceder a la redacción de un nuevo contrato corrigiendo tal error. En conclusión, la fecha de inicio para la ejecución del pago de la opción de compra, es el día 25 de Septiembre de 2009. Y así se decide. No consta en autos tampoco, prueba de que la ciudadana Yecenia Romero, haya pagado la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), como pago inicial de la opción de compra, de acuerdo a lo expuesto en el libelo de la demanda. También observa quien aquí decide, que en el contrato no se previo (sic) ninguna disposición en relación al pago, su tramitación, entrega de documentación, clasificación del inmueble (interés social), únicamente se indico (sic) el precio y el tiempo o termino para su pago. Con lo cual se descarta lo expuesto por el actor en eses (sic) sentido. También consta en autos, que el inmueble que se ofreció en venta, si pertenece al arrendador oferente, lo cual se probo (sic) debidamente en el proceso. En conclusión, este Juzgador declara Sin Lugar, la acción de cumplimiento de contrato de compra venta, incoada por la ciudadana YESENIA ROMERO, contra el ciudadano Alfredo José Merchán. Y así se decide. En relación a la Reconvención propuesta por el demandado ALFREDO JOSE MERCHAN, contra la ciudadana YESENIA ROMERO, el Tribunal pasa a considerar: Consta en autos a los folios 12 y 13, documento CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, suscrito en forma privada por las partes en litigio en fecha 25 de Mayo de 2009. La Cláusula Cuarta del contrato indica lo siguiente: “El canon de arrendamiento del Inmueble con Opción a Compra, es de setecientos bolívares (Bs. 700,00) mensuales, que cancelara la ciudadana YESENIA ROMERO, por mensualidades ADELANTADAS, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento de dos (02) mensualidades consecutivas, hará que el presente contrato se considere resuelto de pleno derecho y facultara a la ARRENDADORA OFERENTE a exigir la devolución del inmueble; el canon de arrendamiento, por ningún concepto formara parte del precio de Opción a Compra.” Expone el demandado Reconviniente, que la ciudadana YESENIA ROMERO, se encuentra ocupando el inmueble, a pesar que el contrato venció el 25 de Enero del corriente año, y que igualmente adeuda a su representado el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2010, todo lo cual asciende a la suma de Siete Mil Bolívares Ochocientos Bolívares (B. 7.800,00). Que también dicha ciudadana, ha incumplido con el pago de los servicios de luz, agua y aseo domiciliario del inmueble arrendado, lo cual asciende a la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00). En fecha 11-05-2010, la ciudadana YECENIA ROMERO, actora reconvenida, través de su apoderada judicial presento escrito de contestación a la Reconvención en los siguientes términos: Rechazo, en nombre de su representada, la presente reconvención por cuanto la misma esta disociada de la realidad jurídica y fáctica (sic). Que el presente proceso esta instaurado por la falta de cumplimiento de un contrato de opción de compraventa. Que el contrato de arrendamiento nunca fue discutido. Que el demandado reconvincente (sic), alega que el contrato de arrendamiento esta vencido y que mi representada incumplió con lo pactado en el contrato. Que ignora la parte reconvincente (sic), que su representada le entrego la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), los cuales no se mencionan en parte alguna e igualmente la cancelación de todas y cada una de las pensiones de arrendamiento, que dicen que no fueron canceladas. Que igualmente la parte reconviniente, acepta que su representada sigue ocupando el inmueble, lo cual perfecciona la tacita reconducción, quedando vigente todo lo pactado, solo que el plazo es indeterminado. Que en la contestación de la demanda, así como en la reconvención la parte demandada, afirma ser propietario del mencionado inmueble, pero en ningún momento cita o menciona su titularidad. Que en referencia a la supuesta obligación que tenia (sic) su representada de obtener las solvencias inmobiliarias, y a pagar el correspondiente impuesto al a Alcaldía del Municipio Tubores, por derecho de frente, etc. Rechaza, que su representada no haya cancelado los servicios, puesto que al no cancelarlos las instituciones encargadas de proveerlos, retiran el servicio ante la insolvencia. Al respecto el Tribunal observa: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: (…Omissis…) En el presente caso la ciudadana YESENIA ROMERO, demandante reconvenida, no probo debidamente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, por lo cual considera este Juzgador declara procedente la acción Resolutoria incoada. Y así se decide. En relación al pago de los cánones de arrendamiento, por concepto de daños y perjuicios reclamados, el Tribunal observa que el canon de arrendamiento establecido en el contrato es de Setecientos Bolívares (Bs. 700,00), que multiplicados por los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2010, da como resultado la suma de Dos Mil Cien Bolívares (Bs.2.100,00), cantidad esta que deberá pagar la ciudadana YESENIA ROMERO por tal concepto. Y así se decide. En cuanto al pago de los servicios de Agua, Electricidad y Aseo Urbano, reclamados, el demandado reconviente (sic) no probó debidamente los mismos, en razón de lo cual el Tribunal declara improcedente tal petición. Y así se decide. DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: Sin Lugar, la demanda por Cumplimiento de Contrato de opción de Compra-Venta interpuesta por la ciudadana YECENIA ROMERO, contra el ciudadano ALFREDO JOSE MERCHAN, ya identificados. SEGUNDO: Sin Lugar, la solicitud de que el ciudadano Alfredo José MARCHÁNconvenga en venderle el inmueble arrendado y en reparar los daños supuestamente causados por un monto de Treinta y Tres Mil Bolívares (Bs. 33.000,00). TERCERO: Sin Lugar, el pago de intereses por la cantidad de Ciento Veinticinco Bolívares (Bs. 125,00). CUARTO: Con Lugar, la Reconvención por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos Alfredo José Merchán, contra la ciudadana Yesenia Romero, identificados en autos. QUINTO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento, suscrito en forma privada en fecha 25 de Mayo del año 2009. SEXTO: Se condena a la ciudadana Yesenia Romero, al pago de la cantidad de Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2.100,00), al ciudadano Alfredo José Merchán, por concepto de daños y perjuicios. SEPTIMO: Sin Lugar, el pago de servicios de Agua, Electricidad y Aseo Urbano. OCTAVO: Se condena en costas a la ciudadana Yesenia Romero de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. NOVENO: Se ordena la notificación a las partes del contenido de la presente decisión. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN. - ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA Como fundamento de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, la ciudadana YECENIA ROMERO, parte actora, señaló lo siguiente: -que, en fecha 25 de mayo de 2009, celebró contrato de opción de compra venta con el ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHAN, por un inmueble ubicado en la Urbanización La Blanquilla, sector D, vereda 07, casa 104, del Municipio Tubores del estado Nueva Esparta, por la cantidad de Bs. 100.000,00. -que, en esa oportunidad hizo entrega de la suma de 10.000,00 bolívares fuertes como pago inicial. Que la opción de compra venta, tenía una duración de 3 meses contados a partir del mes de los cuales comenzaron a regir a partir del 25-01-2009, terminando el 25-04-2009, todo lo cual se evidencia del contrato que anexan en copias. -que, en el galimático contrato se establecen dos fechas para la opción de compra, una es la antes mencionada, y la otra 25-09-2009, y por tanto en medio de ésta incertidumbre ha intentado ponerse de acuerdo con el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN y todo ha sido imposible, y que tan es así, que se le ha negado la entrega de la documentación necesaria para la tramitación del crédito de política habitacional, solvencias municipales, solvencias de Hidrocaribe, todas ellas necesarias para realizar la protocolización del documento respectivo, a lo cual se le suma que dicha vivienda es de las adquiridas por interés social y deberían presentarle la solvencia de pago total de la misma, requisitos sine qua non para poder vender dichas viviendas. -que, por este incumplimiento se ha visto perjudicada en la adquisición de la vivienda y la confusión de fechas ha sido un escollo para resolver la negociación, y por ello es que ocurre a los fines de definir la fecha de cumplimiento de la obligación de entrega de los documentos necesarios para la tramitación de su crédito e igualmente la entrega de todos y cada uno de los requisitos mencionados. -que, la negativa del ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN ha sido rotunda y últimamente le ha manifestado que no quiere venderle la casa, y es por ello que se ha visto en la obligación de demandar al referido ciudadano por su negativa a concretar la operación de compra venta para lo cual es necesario entregar la documentación necesaria y a su vez aclarar la fecha de vencimiento de la opción y esto crea incertidumbre en la negociación. -que, todo ello le ha causado daños los cuales describe a continuación: 1) los intereses de los diez mil bolívares fuertes los cuales están en manos de él; 2) la pérdida de todas las gestiones realizadas para la obtención del crédito, el cual se encuentra paralizado por el incumplimiento en la entrega de la documentación necesaria, los cuales valoran en la suma de doce mil bolívares fuertes; 3) la realización de las operaciones de reparación mayores que tiene la vivienda, las cuales suman a la cantidad de quince mil bolívares fuertes y; 4) el pago de abogados para intentar un acuerdo amigable con el ciudadano JOSÉ MARCHÁNya que es imposible llegar a una terminación de la operación de compraventa las cuales suman una cantidad de seis mil bolívares fuertes. -que, fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.273 del Código Civil. -que, en el petitorio solicita: primero: que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley; segundo: que el ciudadano JOSÉ MERCHÁN, antes identificado, convenga en venderle la referida vivienda y en reparar los daños mencionados los cuales fueron causados por su retardo en el cumplimiento de sus obligaciones y suman la cantidad de treinta y tres mil bolívares fuertes; tercero: los intereses de los diez mil bolívares calculados a la tasa legal del tres por ciento, lo cual suma la cantidad de ciento veinticinco bolívares fuertes; cuarto: que se cite al ciudadano JOSÉ MERCHÁN, en la dirección que indicaran posteriormente. -que, estima la presente acción en la cantidad de cuarenta y tres mil ciento veinticinco bolívares. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE. Por su parte, el abogado JOSÉ LUIS GALINDO RAMOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHÁN, contestó la demanda y reconvino a la parte actora en los siguientes términos: -que, en cuanto a los argumentos de hecho y de derecho expuestos por la actora en el libelo es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 26-05-2009, con vencimiento el 26-01-2010, sobre un inmueble de su propiedad ubicada en la Urbanización la Blanquilla Sector D, vereda 07, distinguida con el Nº 104, municipio Tubores de este Estado. -que, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho todos y cada uno de los términos de la demanda interpuesta en contra de su representado por ser inciertos e infundados. -que, niega, rechaza y contradice el contenido de los hechos explanados en la parte in fine del folio 01 del escrito libelar (…), y que tal afirmación es un acto de mala fe, toda vez que el contrato cuyo cumplimiento se demanda fue celebrado en fecha 25 de mayo de 2009 y por lo tanto al haberse señalado en la cláusula tercera del referido contrato que la opción de compra comenzaría a regir el día 25 de enero de 2009, y que vencería el 25 de abril de 2009, obviamente se incurrió en un error material de transcripción que se evidencia además por haberse establecido inequívocamente en la cláusula quinta del mismo documento contractual que la opción de compra tiene una duración de tres meses que comenzaría a regir el día 25 de septiembre de 2009, por lo cual es éste el lapso que debe tenerse como cierto y más aún si opera en beneficio de la demandante. -que, en ese sentido nada tenía la actora que acordar posteriormente con su representado en cuanto a la fecha de vencimiento de la opción de compra pues las condiciones de la negociación ya estaban establecidas en el contrato y debían cumplirse en los términos pactados. -que, no existe tal incertidumbre como lo señala la demandante con relación al tiempo de duración de la opción de compra la cual como se aprecia del contrato en cuestión tuvo vigencia desde el 25 de septiembre de 2009 y venció el 25 de diciembre del mismo año. -que, niega, rechaza y contradice el hecho afirmado de que su representado se negó a entregarle a la demandante la documentación necesaria para la tramitación del crédito de política habitacional, solvencias municipales, de Hidrocaribe, todas ellas necesarias para realizar la protocolización del documento respectivo, ya que en ningún momento se acordó que la cancelación del precio de venta del inmueble se hiciere mediante la aprobación de crédito bancario alguno a favor de la promitente compradora, y que de acuerdo con lo convenido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción a compra el pago de los servicios de agua, luz y aseo domiciliario del inmueble correría por cuenta de la arrendataria y siendo ésta a quien interesaba disponer de las respectivas solvencias, en primer lugar, ha debido cancelar oportunamente los mencionados servicios y seguidamente entregar los mismos al propietario de la vivienda a objeto de que éste solicitare dicha solvencia en caso de que la demandante se la hubiese requerido, lo cual niega, rechaza y contradice, pues se evidencia de los estados de cuenta emanados de C.A., HIDROLOGICA DEL CARIBE (HIDROCARIBE) y SENECA, respectivamente los cuales anexa, que la demandante no se encuentra solvente en el pago de los servicios que suministran dichos organismos. -que, niega, rechaza y contradice los hechos que aduce la demandante con respecto “…a que la vivienda es de las adquiridas por interés social y que debería presentarle la solvencia de pago total de la misma...”, pues previo a la celebración del contrato de arrendamiento tuvo a la vista el documento de propiedad de la vivienda, así como también el comprobante de depósito del último pago que demuestra que su representado canceló totalmente el crédito que le fue otorgado para su adquisición, el cual consigna conjuntamente con copias fotostáticas de la libreta de la cuenta de ahorros del Banco Occidental de Descuento (BOD), de las cuales se evidencian los sucesivos depósitos que se efectuaron para el pago de la mencionada vivienda. -que, todos estos documentos de la casa fueron previamente verificados por la demandante al contratar y que tan es así que ella reconoce que su representado es el propietario de la vivienda que le fue dada en arrendamiento con opción a compra, al demandarlo para que convenga en vendérsela o en su defecto sea condenado a ello. -que, niega, rechaza y contradice que la ciudadana YECENIA ROMERO se haya visto perjudicada en la adquisición de la vivienda, de igual modo, niega, rechaza y contradice que su representado le haya manifestado a la demandante que no quiere venderle la casa todo lo contrario, le ha dado tiempo suficiente para finiquitar la negociación y que por su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos así como del precio de venta, es que la misma no se ha realizado, y prueba de ello lo constituye el hecho de que a pesar de haberse contratado en fecha 25 de mayo de 2009 se convino que la opción de compra del inmueble regiría a partir del 25 de septiembre de 2009 es decir luego de 4 meses para que la opcionante tuviera oportunidad de reunir la suma total del precio, mientras su representado diligenciaba ante el Banco la obtención del documento de liberación de la hipoteca constituida sobre la casa. -que, a lo anterior se le adiciona el hecho de que la demandante hasta esa fecha no ha pagado ni si quiera la primera mensualidad por canon de arrendamiento del inmueble opcionado y que a pesar de ello y de haberse vencido el contrato el 25 de enero de 2010 ella y su familia aún se encuentran ocupando el inmueble siendo que su representado más bien ha sido demasiado considerado con la actora y en ningún momento la ha perjudicado. -que, niega, rechaza y contradice que la ciudadana YECENIA ROMERO le haya hecho entrega a su representado ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN de la suma de 10.000,00 bolívares fuertes, como pago inicial con ocasión de la celebración del contrato de arrendamiento con opción a compra ya que la única suma entregada por ella a su patrocinado fue la cantidad de 1.200,00 bolívares fuertes recibidos en calidad de depósito, lo cual consta del mismo contrato; de igual modo negó, rechazó y contradijo que su representado deba pagar a la demandante interés alguno por tales sumas. -que, niega, rechaza y contradice que su representado deba cancelarle a la actora la suma de 12.000,00 bolívares fuertes por concepto de daños por perdida de todas las gestiones realizadas para la obtención del crédito el cual se encuentra paralizado por el incumplimiento de la entrega de la documentación necesaria, ya que todo esto no es cierto y tales daños no existen, puesto que, si la demandante manifestó en su demanda que le fue imposible la tramitación del crédito de política habitacional para la adquisición de la vivienda en razón de la supuesta negativa de su representado en la entrega de los documentos necesarios para efectuar dicho trámite ¿cómo es entonces que el crédito se encuentra paralizado? -que, niega, rechaza y contradice que su representado deba cancelar a la demandante la suma de 15.000,00 bolívares fuertes por realización de operaciones de reparaciones mayores a la vivienda, pues, si en alguna oportunidad el inmueble presentó algún daño mayor o indicio de ello que ameritaran ser reparado, ella nunca lo notificó conforme a lo acordado en la cláusula novena del contrato, por lo tanto, al no haber sido autorizadas dichas reparaciones por su mandante, las mismas quedaron a cuenta y costo de la actora y nada tiene aquel que reintegrarle por tal concepto. -que, niega, rechaza y contradice que su representado deba cancelar a la actora la suma de 6.000,00 bolívares fuertes por pago de abogado para intentar un acuerdo amigable con el ciudadano JOSÉ MERCHÁN, ya que es imposible llegar a una terminación de la operación de compra-venta por cuanto entre su representado y la actora no hay nada más que acordar con relación a la negociación del inmueble opcionado y todas las condiciones relativas a la compra-venta del mismo tales como: monto del precio y plazo para el pago del mismo quedaron establecidas de forma clara en el contrato de arrendamiento con opción a compra que firmaron las partes. -que, si la demandante tuvo la necesidad de contratar los servicios de un abogado que le brindara asesoría acerca del negocio jurídico celebrado con su representado era su deber cancelar con sus propias expensas los honorarios que le causaron dicho servicio y no pretender que sea su representado quien asuma ese costo. -que, la no celebración del contrato definitivo de venta no ha dependido de la falta de cumplimiento de su representado como lo ha expresado a lo largo del presente juicio. -que, niega y rechaza la cuantía de la demanda por no corresponder con las sumas pretendidas por la demandante. La reconvención -que, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre su representado y la ciudadana YECENIA ROMERO en fecha 25 de mayo de 2009, se acordó como canon de arrendamiento de dicho inmueble, la suma de setecientos bolívares (Bs. 700,00) los cuales la arrendataria debía cancelar por mensualidades adelantadas dentro de los primero cinco (5) días de cada mes y que del mimos modo se dispuso que el incumplimiento en el pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, haría que el contrato se considerase resuelto de pleno derecho y que el arrendador pudiera exigir la devolución del inmueble. -que, es el caso que la ciudadana YECENIA ROMERO a quien se arrendó con opción de compra el inmueble propiedad de mi representado, ha incumplido con el pago de todos los cánones de arrendamiento que le corresponden cancelar en razón del referido contrato, adeudando los días que transcurrieron del mes de mayo de 2009 y los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009 y enero de 2010, pero además la prenombrada ciudadana y su familia se encuentran aun ocupando el inmueble a pesar de que el contrato venció el 25 de enero de 2010, por lo que igualmente adeuda a su representado el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2010, todo lo cual asciende a la suma de siete mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 7.800,00). -que, además de lo antes señalado la ciudadana YECENIA ROMERO ha incumplido con la obligación de cancelar puntualmente el costo de los servicios de luz, agua y aseo domiciliario del inmueble arrendado generados por su consumo y el de sus familiares, todo lo cual asciende a la suma de trescientos bolívares fuertes (Bs. 300,00), todo lo cual se demuestra de los respectivos estados de cuenta emanados de C.A., HIDROLOGICA DEL CARIBE (HIDROCARIBE) y SENECA que se anexa. -que, igualmente se aprecia del referido contrato que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN fijó como precio de venta del inmueble arrendado con opción a compra, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), lo cual aceptó la ciudadana YECENIA ROMERO, acordándose así mismo que por ningún concepto el canon de arrendamiento formaría parte del precio de la opción a compra, sin embargo, lo cierto es que tanto el arrendamiento como la opción de compra vencieron el 26 de enero de 2010 y que aún la prenombrada ciudadana no se ha dispuesto a cancelar a su representado los cánones de arrendamiento adeudados ni mucho menos el precio de venta pactado, pretendiendo con todo su incumplimiento que ahora se le venda por medio de un crédito bancario, condición esta que nunca fue parte de la negociación acordada. -que, resulta evidente que por causa del incumplimiento de la ciudadana YECENIA ROMERO, no ha sido posible materializar la venta del inmueble opcionado y dicha situación afecta cada vez más los intereses de su representado, quien por encontrarse atado a un negocio jurídico que no alcanza su fin, se ha visto imposibilitado de negociar su inmueble con otras personas. -que, fundamenta la demanda de mutua petición en los artículos 1.159, 1.167, 1.168, 1.215 y 1.264 del Código Civil. -que, en el caso que nos ocupa la arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado con opción a compra, así como tampoco el costo de los servicios de agua, luz y aseo urbano de la vivienda los cuales ha debido mantener solventes, y mucho menos se ha dispuesto a cancelar el precio de venta convenido para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, todo lo cual hace presumir que la demandante no está en condiciones de cumplir con el contrato celebrado con su mandante, por lo que lo procedente conforme a derecho es demandar su resolución. -que, por las anteriores razones de hecho y fundamentos de derecho reconviene a la ciudadana YECENIA ROMERO para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal a: PRIMERO: resolver el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito con su representado, con la consecuente devolución del inmueble, restituyéndole en la posesión del mismo; SEGUNDO: pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios; TERCERO: pagar las sumas debidas por concepto de servicios de electricidad, aseo urbano del inmueble y agua, consumidos desde la fecha de inicio del contrato de arrendamiento con opción a compra hasta la fecha de devolución del inmueble, en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios las cuales se determinaran mediante experticia complementaria del fallo conforme a lo dispuesto en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil; CUARTO: pagar las costas y costos del proceso conforme a lo establecido en el artículo 648 del ejusdem. -que, estima la reconvención en la suma de veinte mil bolívares fuertes (Bs. 20.000,00). CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN En contraposición a la demanda de mutua petición la abogada KAIRY ROJAS RODRÍGUEZ, en fecha 11 de mayo de 2010 actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana YECENIA ROMERO, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: -que, rechaza la reconvención propuesta en contra de su representada por cuanto la misma está disociada de la realidad jurídica y fáctica. -que, el presente proceso está instaurado por la falta de cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta y que el contrato de arrendamiento nunca fue discutido. -que, el demandado reconviniente alega que el contrato de arrendamiento está vencido y que su representada incumplió con lo pactado en el contrato, pero ignora la parte reconviniente que su representada les entrego la suma de diez bolívares fuertes (Bs. 10.000,00) los cuales no se mencionan en parte alguna, igualmente la cancelación de todas y cada una de las pensiones de arrendamiento que dicen que no fueron canceladas. -que, la parte reconviniente acepta que su representada sigue ocupando el inmueble lo cual perfecciona la tácita reconducción de dicho contrato, quedando vigente todo lo pactado, solo que el plazo es indeterminado. -que, en lo referente al contrato de venta debe decir que a los requerimientos de su representada de la entrega de los títulos de propiedad que acreditan al ciudadano ALFREDO JOSÉ MERCHÁN, han sido nugatorios, por la negativa constante de la parte demandada. -que, en la contestación de la demanda, así como en la reconvención la parte demandada reconviniente afirma ser propietaria del mencionado inmueble, pero en ningún momento cita o menciona su titularidad, lo cual reafirma la posición de su representada ya que es imposible constatar la titularidad que se alega desde un principio, que no se menciona en parte alguna que el título de propiedad se encuentra protocolizado en oficina de registro inmobiliario alguno, dejando a su representado en un estado de total indefensión al no constatar la titularidad de la parte reconviniente y no poder ejercer el derecho de tacha o impugnación del documento que acredita la titularidad del propietario lo cual viola lo estipulado en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. -que, en cuanto a la supuesta obligación que tenía su representada de obtener las solvencias inmobiliarias y pagar el correspondiente impuesto a la Alcaldía del municipio Tubores y etc, es claro que esas obligaciones atañen al propietario del inmueble. -que, rechaza la afirmación de que su representada no haya cancelado los servicios, todo por una conclusión lógica ya que éstos al no ser cancelados, las instituciones encargadas de proveerlos retiran el servicio ante la insolvencia. -que, en cuanto a la referencia de si es una vivienda de interés social debe recalcar y quedara demostrado en el proceso que estas viviendas fueron vendidas con intereses preferenciales. -que, rechaza e impugna las copias consignadas en el proceso. -que, rechaza que su representada deba convenir en cancelar cifra alguna adicional a la que le ha pagado a la parte demandada-reconviniente. -que, el principal punto de la presente controversia se centra en la propiedad del inmueble, ya que para disponer de él y firmar una opción, debe tenerse la capacidad para ello, que para arrendar igualmente no se tiene cualidad para ello ya que no se ha comprobado dicha titularidad mediante documento alguno. -que, por todo lo expuesto rechaza la reconvención y pide que sea declarada SIN LUGAR. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- Establecido lo anterior, es menester para esta Alzada enmarcar que, el Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 eiusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738). Determinado lo anterior, se evidencia de las actas procesales que en el presente asunto nos encontramos con un documento que posee dos (2) negociaciones jurídicas, la primera de ellas una opción de compra-venta y la segunda un contrato de arrendamiento, observándose de igual modo, que la parte accionante pretende el cumplimiento de la primera de las obligaciones adquiridas. Del mismo modo, se delata de las actas procesales que de forma concreta la ciudadana YECENIA ROMERO, esboza, que en fecha 25 de mayo de 2009, celebró un contrato de opción de compra con el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, por un inmueble ubicado en la Urbanización La Blanquilla, sector D, vereda 07, casa Nº 104, municipio Tubores de este Estado Bolivariano, por la cantidad de cien mil bolívares fuertes con 00/100, y en esa oportunidad hizo entrega de la suma de diez mil bolívares fuertes, como pago inicial; de igual manera denotó que el citado pacto tenía una duración de tres (03) meses, contados a partir del día 25 de enero de 2009 terminando el día 25 de abril del mismo año; esgrimió que el contrato hoy demandado en cumplimiento estableció dos (02) fechas para la opción de compra una es la mencionada y la otra el 25 de septiembre de 2009; exponiendo que, posee una incertidumbre, pues, ha intentado ponerse de acuerdo con el hoy demandado, y todo lo ha sido imposible, al punto, de que el mismo se ha negado a entregarle la documentación para la tramitación del crédito de política habitacional, solvencias municipales, Hidrocaribe, todas ellas necesarias para realizar la protocolización del documento respectivo; sumando a sus alegatos, que la vivienda objeto del pacto la constituye una de las adquiridas por interés social, por lo cual consideró que el demandado debe presentarle la solvencia de pago total de la misma. Enmarca de igual manera que, debido al incumplimiento de parte del demandado señalado en el párrafo anterior, se ha visto perjudicada en la adquisición de su vivienda, y en la confusión de las fechas, lo que le ha sido un escollo para resolver la negociación. Por último señala la demandante que el demandado le ha causado los siguientes daños: 1) los intereses de los diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) que están en manos de él; 2) la pérdida de las gestiones realizadas por la accionante para la obtención del crédito el cual está paralizado por el incumplimiento en la entrega de la documentación necesaria por parte del accionado, cuya cantidad valoró en la suma de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00); 3) la realización de las reparaciones mayores que tiene la vivienda, las cuales suman la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00); y 4) el pago de abogados para intentar un acuerdo amigable con el demandado, ya que es imposible llegar a una terminación de la operación de compra venta, valorándolos en la cantidad de seis mil bolívares fuertes (Bs. 6.000,00). En virtud de todo lo anterior, la parte accionante pretende: en primer lugar, definir la fecha de cumplimiento de la obligación de entrega de los documentos necesarios para la tramitación de su crédito e igualmente la entrega de todos y cada uno de los requisitos mencionados; en segundo lugar, que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, concreté la operación de compra venta para lo cual es necesario entregar la documentación necesaria y a su vez aclarar la fecha de vencimiento de la opción y esto crea incertidumbre en la negociación; en tercer lugar, que el ciudadano JOSÉ MARCHÁN, convenga en venderle la casa objeto del presente juicio y en repararle los daños mencionados los cuales fueron causados por su retardo en el cumplimiento de sus obligaciones, y que suman la cantidad de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000,00); por último, el pago de los intereses de los diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) calculados a la tasa legal del tres por ciento (3%) lo cual suma la cantidad de ciento veinticinco bolívares (Bs. 125,00). En contraposición a esta postura procesal la parte demandada en el acto de contestación de la demanda admitió que era cierto que celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 26-05-2009, con vencimiento el 26-01-2010, sobre un inmueble de su propiedad ubicada en la Urbanización la Blanquilla Sector D, vereda 07, distinguida con el Nº 104, municipio Tubores de este Estado; negó, rechazó y contradijo que en el contrato exista una incertidumbre en la fecha que debe ser computada para que tenga lugar la opción de compra-venta, pues, el contrato cuyo cumplimiento se demanda fue celebrado en fecha 25 de mayo de 2009 y por lo tanto al haberse señalado en la cláusula tercera del referido contrato que la opción de compra comenzaría a regir el día 25 de enero de 2009, y que vencería el 25 de abril de 2009, obviamente se incurrió en un error material de transcripción que se evidencia además por haberse establecido inequívocamente en la cláusula quinta del mismo documento contractual que la opción de compra tiene una duración de tres meses que comenzaría a regir el día 25 de septiembre de 2009, por lo cual es éste el lapso que debe tenerse como cierto y más aún si opera en beneficio de la demandante, y con respecto al tiempo de duración de la opción de compra tuvo vigencia desde el 25 de septiembre de 2009 y venció el 25 de diciembre del mismo año. Del mismo modo, negó, rechazó y contradijo el hecho afirmado de que se negó a entregarle a la demandante la documentación necesaria para la tramitación del crédito de política habitacional, solvencias municipales, de Hidrocaribe, todas ellas necesarias para realizar la protocolización del documento respectivo, ya que en ningún momento se acordó que la cancelación del precio de venta del inmueble se hiciere mediante la aprobación de crédito bancario alguno a favor de la promitente compradora, y que de acuerdo con lo convenido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción a compra el pago de los servicios de agua, luz y aseo domiciliario del inmueble correría por cuenta de la arrendataria y siendo ésta a quien interesaba disponer de las respectivas solvencias, en primer lugar, ha debido cancelar oportunamente los mencionados servicios y seguidamente entregar los mismos al propietario de la vivienda a objeto de que éste solicitare dicha solvencia en caso de que la demandante se la hubiese requerido, lo cual niega, rechaza y contradice, pues se evidencia de los estados de cuenta emanados de C.A., HIDROLOGICA DEL CARIBE (HIDROCARIBE) y SENECA, respectivamente los cuales anexa, que la demandante no se encuentra solvente en el pago de los servicios que suministran dichos organismos. Negó, rechazó y contradijo los hechos que aduce la demandante con respecto “…a que la vivienda es de las adquiridas por interés social y que debería presentarle la solvencia de pago total de la misma...”, pues previo a la celebración del contrato de arrendamiento tuvo a la vista el documento de propiedad de la vivienda, así como también el comprobante de depósito del último pago que demuestra que su representado canceló totalmente el crédito que le fue otorgado para su adquisición, argumentando que, todos los documentos necesarios fueron previamente verificados por la demandante al contratar y que tan es así que ella reconoce que su representado es el propietario de la vivienda que le fue dada en arrendamiento con opción a compra, al demandarlo para que convenga en vendérsela o en su defecto sea condenado a ello. Asimismo negó, rechazó y contradijo, que la ciudadana YECENIA ROMERO se haya visto perjudicada en la adquisición de la vivienda, de igual modo, niega, rechaza y contradice que su representado le haya manifestado a la demandante que no quiere venderle la casa todo lo contrario, pues, le ha dado tiempo suficiente para finiquitar la negociación y debido a su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos así como del precio de venta, es que la misma no se ha realizado, y prueba de ello lo constituye el hecho de que a pesar de haberse contratado en fecha 25 de mayo de 2009 se convino que la opción de compra del inmueble regiría a partir del 25 de septiembre de 2009, es decir, luego de 4 meses para que la opcionante tuviera oportunidad de reunir la suma total del precio, mientras su representado diligenciaba ante el Banco la obtención del documento de liberación de la hipoteca constituida sobre la casa. Adicionando que, la demandante hasta la fecha de la contestación de la demanda, no ha pagado ni si quiera la primera mensualidad por canon de arrendamiento del inmueble opcionado y que a pesar de ello y de haberse vencido el contrato el 25 de enero de 2010, ella y su familia aún se encuentran ocupando el inmueble siendo que su representado más bien ha sido demasiado considerado con la actora y en ningún momento la ha perjudicado. Niega, rechaza y contradice que la ciudadana YECENIA ROMERO le haya hecho entrega a su representado, ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN la suma de 10.000,00 bolívares fuertes, como pago inicial con ocasión de la celebración del contrato de arrendamiento con opción a compra ya que la única suma entregada por ella a su patrocinado fue la cantidad de 1.200,00 bolívares fuertes recibidos en calidad de depósito, lo cual consta del mismo contrato; de igual modo negó, rechazó y contradijo que su representado deba pagar a la demandante interés alguno por tales sumas. Niega que, deba cancelarle a la actora la suma de 12.000,00 bolívares fuertes por concepto de daños por pérdida de todas las gestiones realizadas para la obtención del crédito el cual se encuentra paralizado por el incumplimiento de la entrega de la documentación necesaria, ya que todo eso no es cierto y tales daños no existen, puesto que, si la demandante manifestó en su demanda que le fue imposible la tramitación del crédito de política habitacional para la adquisición de la vivienda en razón de la supuesta negativa de su representado en la entrega de los documentos necesarios para efectuar dicho trámite ¿cómo es entonces que el crédito se encuentra paralizado? Rechazó que, deba cancelar a la demandante la suma de 15.000,00 bolívares fuertes por realización de operaciones de reparaciones mayores a la vivienda, pues, si en alguna oportunidad el inmueble presentó algún daño mayor o indicio de ello que ameritaran ser reparado, ella nunca lo notificó conforme a lo acordado en la cláusula novena del contrato, por lo tanto, al no haber sido autorizadas dichas reparaciones por él, las mismas quedaron a cuenta y costo de la actora y nada tiene aquel que reintegrarle por tal concepto. De igual manera, negó, rechazó y contradijo que deba cancelar a la actora la suma de 6.000,00 bolívares fuertes por pago de abogado para intentar un acuerdo amigable con su persona, ya que es imposible llegar a una terminación de la operación de compra-venta por cuanto entre él y la actora no hay nada más que acordar con relación a la negociación del inmueble opcionado y todas las condiciones relativas a la compra-venta del mismo tales como: monto del precio y plazo para el pago del mismo quedaron establecidas de forma clara en el contrato de arrendamiento con opción a compra que firmaron las partes, ello en ocasión de que, si la demandante tuvo la necesidad de contratar los servicios de un abogado que le brindara asesoría acerca del negocio jurídico celebrado con su representado era su deber cancelar con sus propias expensas los honorarios que le causaron dicho servicio y no pretender que sea su representado quien asuma ese costo. Esgrimiendo finalmente que la no celebración del contrato definitivo de venta no ha dependido de la falta de cumplimiento de su parte como lo ha expresado a lo largo del presente juicio. Ahora bien, vista las posiciones procesales de las partes intervinientes en el presente juicio, se tiene que no será objeto de análisis por esta Alzada por ser un hecho admitido que entre la ciudadana YECENIA ROMERO (parte actora) y el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN (parte demandada), se haya celebrado un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización la Blanquilla Sector D, vereda 07, distinguida con el Nº 104, municipio Tubores de este Estado. Y así se decide. Sin embargo, es evidente que la parte accionante esbozó que el contrato hoy demandado en cumplimiento contiene dos (02) fechas para la ejecución de la obligación de opción de compra venta, la cual necesita que le sea aclarada de forma clara y específica, pues –a su decir- el pacto contiene dos (2) fechas para computar tal obligación, una de ellas se enmarca en la cláusula tercera en donde los contratantes dejaron asentado que “…el lapso de duración del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, es de seis (6) meses,, que comenzará a regir el día 26 de MAYO (sic) de 2009, y vencerá el día 26 de ENERO (sic) de 2010, exceptuando el lapso de Opción a Compra que las partes convienen con una duración de Tres (sic) (03) meses, la cual comenzará a regir el día 25 de enero de 2009 y vencerá el 25 de abril de 2009…” y la otra se encuentra estipulada en la cláusula quinta del documento hoy demandado en cumplimiento, esto es, “…el precio de venta establecido por el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHAN (sic), del inmueble que da por medio de éste documento en Opción a Compra, a la ciudadana YECENIA ROMERO, quien acepta dicho precio, es la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000,00); y la Opción a Compra tiene una duración de Tres (sic) (03) meses, que comenzará a regir el día 25 de septiembre de 2009…” Con respecto a lo anterior, la parte demandada en su contestación procedió a aclarar la fecha cierta que debe ser tomada en cuenta para que comenzara a computarse la opción de compra, al esgrimir que el contrato cuyo cumplimiento se demanda fue celebrado en fecha 25 de mayo de 2009 y por lo tanto al haberse señalado en la cláusula tercera del referido contrato que la opción de compra comenzaría a regir el día 25 de enero de 2009, y que vencería el 25 de abril de 2009, se incurrió en un error material de transcripción que se evidencia además por haberse establecido inequívocamente en la cláusula quinta del mismo documento contractual que la opción de compra tiene una duración de tres meses que comenzaría a regir el día 25 de septiembre de 2009, por lo cual es éste el lapso que debe tenerse como cierto y más aún si opera en beneficio de la demandante, aclarando que el tiempo de duración de la opción de compra tuvo vigencia desde el 25 de septiembre de 2009 y venció el 25 de diciembre del mismo año. A los efectos de resolver esta alzada observa: Ciertamente como fue alegado por la parte actora en su libelo de demanda, existe una confusión en cuanto a la fecha que debe tenerse como cierta para computar el lapso de la opción de compra, puesto que, en la cláusula tercera del pacto se estableció que la misma comenzaría a regir el día 25 de enero de 2009, y que vencería el 25 de abril de 2009, y en su cláusula quinta se pactó que la opción de compra tiene una duración de tres meses que comenzaría a regir el día 25 de septiembre de 2009. No obstante se evidencia del pacto que hoy se exige en cumplimiento que el mismo fue suscrito de forma privada entre los hoy litigantes en fecha 25-05-2009, por lo cual sería ilusorio pensar que se estableciera como fecha el cumplimiento de una obligación un lapso anterior, en virtud de que las opciones de compra o ese tipo de negociación regulan situaciones futuras y no pasadas, es por lo que, al evidenciarse –como ya se mencionó- que las partes pactaron que el contrato de arrendamiento con opción de compra tendría una duración de seis (6) meses contados a partir del 26-05-2009, con vencimiento el 26-01-2010, sería contrario a derecho que la opción de compra comenzaría a regir el día 25 de enero de 2009, y vencería el 25 de abril de 2009, por abarcar dicho lapso unas fechas que ya habían fenecido al momento de suscribir el contrato. En ocasión a ello, debe este Tribunal Superior en acatamiento en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual le impone al juez la obligación de interpretar los contratos confusos atendiendo al propósito y la intención de las partes al establecer textualmente que “…En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la interpretación de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…” debe en el presente caso interpretar la intención que tuvieron los contratantes para establecer la fecha cierta de la opción de compra y lo hace en los siguientes términos: Enmarca la cláusula quinta que “…El precio de venta establecido por el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, del inmueble que da por medio de éste documento en Opción a Compra, a la ciudadana YECENIA ROMERO, quien acepta dicho precio, es la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000,00); y la Opción a Compra tiene una duración de Tres (sic) (03) meses, que comenzará a regir el día 25 de septiembre de 2009…” De la cláusula anteriormente copiada se evidencia que las partes al suscribir el contrato bajo sub-examine establecieron: 1) que el precio de la venta sería de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00); 2) que la duración de la opción de compra sería de tres (3) meses; y 3) que la opción comenzaría a regir desde el día 25 de septiembre de 2009. Y en ocasión de que el contrato fue celebrado el día 25-05-2009 es claro que los pactantes decidieron que la referida obligación comenzaría a regir desde el día 25 de septiembre de 2009 siendo el caso que su vencimiento acaecería el día 25 de diciembre de 2009, por lo cual quien aquí se pronuncia en cumplimiento de la obligación que le impone la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que la opción de compra venta comenzó a regir el día 25 de septiembre de 2009 y culminó el día 25 de diciembre de 2009. Y así se decide. Decidido lo anterior, se denota que la accionante esgrime en contra del demandado que éste se ha negado a entregarle la documentación para la tramitación del crédito de política habitacional, solvencias municipales, Hidrocaribe, todas ellas necesarias para realizar la protocolización del documento respectivo; sumando a sus alegatos, que la vivienda objeto del pacto la constituye una de las adquiridas por interés social, por lo cual consideró que el demandado debe presentarle la solvencia de pago total de la misma, argumentando de igual manera que le efectuó unas reparaciones mayores a la vivienda objeto del litigio, y que al momento del pacto le entregó diez mil bolívares al hoy demandado por concepto de la opción de compra, señalando que todo lo anterior le causó un daño de tipo patrimonial al: 1) haberle entregado los 10.000 Bs. al hoy accionado; 2) encontrarse paralizada la gestión del crédito antes mencionado debido a la falta de documentación necesaria para su trámite; 3) hacer las reparaciones mayores al inmueble, y 4) haberle pagado a abogados por intentar un acuerdo amigable con él, puesto, que era imposible llegar a la terminación de la obligación, razón por lo cual pretende que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, concrete la venta, le entregue los documentos necesarios para la tramitación del crédito habitacional para pagar la opción de compra, le resarza los daños patrimoniales por el incumplimiento de sus obligaciones los cuales estimó en la cantidad de treinta y tres mil bolívares (33.000,00 Bs.), y le pague los intereses de los diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) que a la tasa legal del tres por ciento (3%) suman la cantidad de ciento veinticinco bolívares (Bs. 125,00). Argumentos éstos que fueron rebatidos por el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, al mencionar que en el contrato de opción de compra-venta no se mencionó en modo alguno que estuviese obligado a entregarle a la accionante documentación alguna para que ésta tramitase cualquier crédito para cancelar la opción de compra, del mismo modo, enmarcó que al momento de la celebración del contrato, la ciudadana YECENIA ROMERO tuvo a la vista el documento que acredita que él es el dueño de la vivienda objeto del contrato que dio origen al presente juicio, y en virtud de ello, negó que deba resarcirle a la accionante cualquier tipo de daño económico que la misma haya sufrido; de igual manera negó haber recibido de parte de la demandante la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de la opción de compra, pues el único dinero que recibió de su parte fue la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00) por concepto de depósito del arrendamiento, y en cuanto a las supuestas reparaciones, enunció que al no ser notificado de las mismas y no haberlas aprobado, éstas fueron ejecutadas a las expensas de la actora y no puede ella exigirle su resarcimiento. Así las cosas, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 506 Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. El artículo anteriormente copiado enmarca el deber de las partes de probar los argumentos que esgrimieron en el libelo de la demanda así como en el acto de contestación a la misma (carga de la prueba), correspondiendo al accionante demostrar de manera fehaciente el incumplimiento de su contraparte que conllevó a que accione judicialmente en su contra para exigirle que cumpla con el compromiso adquirido, y recae en cabeza del demandado probar el hecho extintivo de su obligación, que haya cumplido con su obligación o excepcionar su incumplimiento dentro de las normas jurídicas que considere pertinentes. En base a lo anterior y observada las posturas procesales de las partes intervinientes en el presente juicio, se denota que en el presente caso recayó sobre la parte actora demostrar que le entregó a la accionante la suma de dinero que asciende a la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por concepto de la opción de compra, del mismo modo, debió demostrar que el accionado estaba constreñido a entregarle una serie de documentación para poder obtener un crédito habitacional, y que efectuó reparaciones mayores al inmueble objeto del litigio que fueron notificadas y autorizadas por el demandado, tal como fue pactado en la cláusula novena del contrato que hoy se exige en cumplimiento. Y así se establece. Determinado lo precedente y analizado el material probatorio se evidencia que, la parte accionante no logró satisfacer la obligación que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues en modo alguno trajo al proceso elementos de convicción suficientes que lograran demostrar que le entregó al demandante la suma de diez mil bolívares (Bs.10.000,00), puesto que, en el contrato que hoy se exige en cumplimiento no se evidencia tal situación, ello en virtud de que, en el contrato sólo se hace mención de que el demandado recibió la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), por concepto de depósito, suma dineraria ésta que se relaciona con la obligación arrendaticia, la cual no se encuentra en discusión en la presente acción, sino que será objeto de estudio en la demanda de mutua petición presentada por la parte demandada. Asimismo, se observa que el contrato objeto del presente juicio con respecto a la opción de compra se limitó única y exclusivamente a enunciar el precio del bien inmueble, el cual es de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y la duración de la opción de compra la cual ya fue aclarada por este Tribunal en el presente fallo y comenzaba a regir el día 25 de septiembre de 2009 feneciendo el día 25 de diciembre de 2009, no pactando los contratantes que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, debía entregarle o poner a disposición de la ciudadana YECENIA ROMERO algún tipo de documentación para que ésta tramitase crédito habitacional alguno, pues –se insiste- no se evidencia del contenido del documento hoy reclamado en cumplimiento que los contratantes hayan dispuesto en alguna de sus cláusulas que el hoy demandado debía entregarle a la accionante documento alguno con el fin de que la oferida pudiese tramitar algún crédito bancario para satisfacer el pago total o parcial del precio de la venta del inmueble. Al hilo de lo anterior, no se observa de las actas procesales medio de prueba alguno que demuestre que la ciudadana YECENIA ROMERO haya efectuado reparaciones mayores al bien inmueble objeto del juicio, y que las mismas hayan sido notificadas y autorizadas por el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, puesto que en la cláusula novena del contrato se enmarcó que debía la accionante notificarle al demandado de los daños que tuviera el inmueble, por lo cual, sí la hoy apelante efectuó reparaciones sobre la vivienda las mismas fueron ejecutadas a sus propias expensas por haberlas realizado de una forma irregular a lo pactado por las partes. En continuidad de lo anterior, se observa de las actas procesales que si bien es cierto que la hoy accionante con el propósito de demostrar que se encontraba autorizada por el ciudadano ALFREDO MARCHÁN para efectuar las reparaciones que en el presente caso le exige le sean resarcidos como daños y perjuicios, promovió la testimonial del ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR, el cual en fecha 30-06-2010 (F.147 de la 1ª pieza) prestó su testimonio, resultando el mismo contradictorio en varios aspectos, pues, por un lado afirma no conocer a la promovente de la prueba y contrariamente que tiene conocimiento que la misma vive en el bien inmueble objeto del presente litigio; aunado al hecho de que manifestó que la supuesta autorización fue emitida por él mismo, situación que resultaría totalmente imposible, en virtud de que el ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR (testigo) no forma parte de la negociación que hoy se exige en cumplimiento; sumando a todo lo anterior que nuestro Código Sustantivo Civil en su artículo 1.387, dispone entre otras cosas que la prueba testimonial no es el medio idóneo para probar una obligación que supere la cantidad dineraria de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) y siendo que con respecto a este punto específico la accionante peticiona el resarcimiento de los daños y perjuicios que supuestamente le ocasionó el demandado por las reparaciones de la vivienda en litigio enmarcándola en la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), monto éste que supera con creces a lo establecido por nuestro Código Civil, en cuanto a las obligaciones que pueden probarse mediante la prueba testimonial, motivo por el cual este Tribunal de Alzada en el acápite destinado a las pruebas desechó la prueba testimonial. De igual modo, fueron desechadas las pruebas aportadas por la demandante que no guardan vínculo con la presente relación jurídico-procesal, como lo fueron: 1) los recibos de pago cursante a los folios 10 y 11 de la 1ª pieza, en virtud de que los mismos, pertenecen a unos cánones de arrendamiento que forman parte de una relación arrendaticia anterior al contrato de arrendamiento con opción a compra hoy discutido; 2) las facturas cursantes a los folios 92, 94 y 95 de la 1ª pieza, las cuales fueron emitidas por terceros ajenos al presente proceso, por cuanto, la actora no cumplió con el deber que le preceptúa el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir, ratificar el contenido de las facturas mediante la prueba testimonial, y 3) el recibo cursante al folio 93 de la 1ª pieza, emitido por el ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR, aun y cuando el mencionado ciudadano compareció al presente juicio a rendir su testimonial, el mismo fue desechado por los motivos expuestos en el párrafo que precede. Todo lo anterior se puede traducir en que la actividad probatoria desplegada por la ciudadana YECENIA ROMERO, parte actora en el presente juicio fue a todas luces deficiente e ineficaz para probar los hechos que explanó en su libelo de demanda. Y así se establece. En ocasión de lo precedente, resulta pertinente para esta Alzada estudiar el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente establece: “…Artículo 254 Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…” En el artículo parcialmente copiado se encuentra regulada la obligación de los jueces de emitir sus fallos sobre juicios de certeza y no de mera verosimilitud pues está constreñido a la actividad probatoria ejecutada por el accionante, quien debe probar de forma irrebatible los argumentos esgrimidos por él en el escrito libelar; del mismo modo, está regulado el principio in dubio pro reo el cual no es más que en caso de duda el dirimente de la controversia debe fallar en favor del demandado, ello en virtud del beneficio de la duda que sobre éste recae, esto con fundamento en el derecho que tiene toda persona a su presunción de inocencia (nemo praesumitur malus nisi probetur). Con fundamento a lo anteriormente estudiado y en aplicación al principio in dubio pro reo, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA interpuesta por la ciudadana YECENIA ROMERO, en contra del ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, debe sucumbir, en virtud de que la accionante no cumplió con el deber que le preceptúa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, esto es, demostrar de manera fehaciente que los hechos que plasmó en el libelo de la demanda se basan sobre la verdad, conllevando a quien aquí se pronuncia a tener dudas razonables de si la acción propuesta se encuentra asistida de la razón y puede ser subsumida en los presupuestos jurídicos aplicables, y es por ese motivo que la acción interpuesta debe ser declarada SIN LUGAR, tal y como acertadamente fue resuelto por el Tribunal de la recurrida en el fallo dictado en fecha 13 de enero de 2011. Y ASÍ SE DECIDE. LA RECONVENCION. En el caso bajo análisis se observa que el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compraventa, no solo la rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho, sino que reconvino a la demandante por RESOLUCIÓN del mismo contrato, argumentando que la actora, ciudadana YECENIA ROMERO, incumplió la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compraventa celebrado el 25 de mayo de 2009, sobre el inmueble propiedad de su representado, constituido por un terreno y la casa sobre él construida ubicada en la Urbanización La Blanquilla, sector “D”, vereda 07, casa Nº 104, Municipio Tubores del estado Nueva Esparta, que en la referida cláusula se acordó como canon de arrendamiento de dicho inmueble la suma de setecientos bolívares (Bs. 700,00), los cuales la arrendataria debía cancelar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y que el incumplimiento en el pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, haría que el contrato se considerara resuelto de pleno derecho, y que el arrendador exigiera la devolución del inmueble, y que es el caso que la hoy accionante-reconvenida incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y enero, febrero, marzo y abril del año 2010, todo lo cual asciende a la suma de siete mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 7.800,00). De igual modo alegó que la arrendataria incumplió también con la obligación de cancelar puntualmente el costo de los servicios de luz, agua y aseo domiciliario del inmueble arrendado, generados por su consumo, todo lo cual asciende a la suma de trescientos bolívares fuertes (Bs. F.300,00). Señala también que en el referido contrato de arrendamiento se fijó como precio de venta del inmueble arrendado con opción a compraventa, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), y que fue acordado que por ningún concepto el canon de arrendamiento formaría parte del precio de la opción a compra. Sostiene además el accionado en su demanda de mutua petición, que el día 26 de enero de 2010 vencieron tanto el arrendamiento como la opción a compra, y que para esa fecha, la ciudadana YECENIA ROMERO no se había dispuesto a cancelar a su representado ni los cánones de arrendamiento adeudados, ni mucho menos el precio de la venta pactado, y que con la interposición de la demanda por cumplimiento de contrato pretende que se le venda por medio de un crédito bancario, lo cual es una condición que nunca fue parte de la negociación acordada en el referido contrato. Finalmente aduce que por causa del incumplimiento de la ciudadana YECENIA ROMERO, no ha sido posible materializar la venta del inmueble opcionado y que dicha situación afecta cada vez más los intereses de su representado, el cual por encontrarse atado a un negocio jurídico que no alcanza su fin, se ha visto imposibilitado de negociar su inmueble con otras personas. Insistió en afirmar que la opcionante arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado con opción a compra, así como tampoco el costo de los servicios de agua, luz y aseo urbano de la vivienda, los cuales ha debido mantener solventes, y que mucho menos se ha dispuesto a cancelar el precio de la venta convenido para la protocolización del documento definitivo de compraventa, todo lo cual –según su decir- hace presumir que la demandante no está en condiciones de cumplir con el contrato celebrado con su mandante, por lo que lo procedente conforme a derecho es demandar su resolución. En el petitorio de su demanda de mutua petición, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA-VENTA, el demandado-reconviniente señala que procede a reconvenir a la ciudadana YECENIA ROMERO, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal a: PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito con su representado con la consecuente devolución del inmueble, restituyéndolo en la posesión del mismo. SEGUNDO: Pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios. TERCERO: Pagar las sumas debidas por concepto de electricidad, aseo urbano del inmueble y agua, consumidos desde la fecha de inicio del contrato de arrendamiento con opción a compra, hasta la fecha de devolución del inmueble, en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, las cuales se determinarán mediante experticia complementaria del fallo, conforme lo dispone el artículo 242 (sic) del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Pagar las costas y costos del proceso, que el tribunal estipule de conformidad con lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. (…). Por su parte la ciudadana YECENIA ROMERO, en la persona de su apoderada judicial, al dar contestación a la reconvención planteada en su contra la rechazó de manera categórica, expresando que la misma se encuentra disociada de la realidad jurídica y fáctica, toda vez que el presente proceso fue instaurado por falta de cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción a compraventa, y que el contrato de arrendamiento nunca fue discutido. Aduce además que el demandado-reconviniente no demostró tener la cualidad de propietario o estar autorizado ni para vender ni mucho menos para arrendar el inmueble objeto de la litis, y que ostentando un derecho que no posee, no solo obtuvo de su representada la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,00) los cuales no menciona en parte alguna, sino que además se apropió de todas y cada una de las pensiones de arrendamiento que dice que no le fueron canceladas. En ese sentido afirma que realizó y realiza dichos pagos sin que esto sea un reconocimiento del derecho a arrendar que dice poseer el demandado-reconviniente. De igual modo rechazó que no hubiese cancelado los servicios públicos, ya que por una conclusión lógica al no ser cancelados estos servicios, las instituciones encargadas de proveerlos retiran el servicio ante la insolvencia. Finalmente adujo que la presente controversia se debe centrar en la propiedad del inmueble, ya que para disponer de él y firmar una opción y un contrato de arrendamiento adicional, debe tenerse la capacidad para ello, y que el demandado-reconviniente no ha comprobado la titularidad de propiedad mediante documento público o la autorización del propietario para celebrar dichos contratos. En esos términos quedó trabada la demanda de mutua petición, por una parte el accionado-reconviniente pretende la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compraventa suscrito el 25 de mayo de 2009, con la ciudadana YECENIA ROMERO acusándola de haber incumplido compromisos contractuales: en primer lugar, la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, así como las correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2010, afirmando que dicha deuda asciende a la cantidad de Bs. F. 7.800,00; y en segundo lugar, la falta de pago de los servicios de agua, luz, y aseo domiciliarios generados por su consumo, lo cual asciende a la suma de trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,00). Por su parte la demandante-reconvenida, rechazó las anteriores pretensiones, afirmando de manera categórica en primer lugar, que no se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento que se le exigen, y que el demandado-reconviniente aun cuando no ha demostrado la propiedad sobre el inmueble arrendado, o que se encuentre debidamente autorizado para arrendarlo, se ha apropiado de todas y cada una de las pensiones de arrendamiento que dice no haber recibido; y en segundo lugar, negó y rechazó que su representada adeude lo correspondiente por los servicios públicos que le fueron demandados, aduciendo que de encontrarse insolvente en su pago, las instituciones encargados de proveer dichos servicios los hubiesen retirado. Determinado todo lo anterior, se debe precisar que el contrato cuyo cumplimiento pretende la actora y cuya resolución pretende por la vía reconvencional el demandado, se refiere a un contrato de carácter privado que fue denominado por las partes “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA”, el cual fue consignado por la parte demandante conjuntamente con el libelo de la demanda y cursa a los folios 12 y 13 de la pieza 1 del presente expediente, y del mismo se evidencia, que los sujetos procesales suscribieron el 25 de mayo del año 2009 un contrato que incluye dos relaciones contractuales a saber: un contrato de opción de compraventa, y un contrato de arrendamiento y que tienen en común el mismo bien inmueble, constituido por una casa ubicada en la urbanización La Blanquilla, sector D, vereda 07, distinguida con el Nº 104, Municipio Tubores del estado Nueva Esparta. Es decir, que la acción por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compraventa ejercida por el demandado, ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN mediante la demanda de mutua petición, deviene o se deriva del mismo contrato de arrendamiento con opción a compraventa cuyo cumplimiento exigió por vía principal la ciudadana YECENIA ROMERO, y el cual conforme al estudio de las actas procesales se constituyó en el instrumento fundamental de su demanda. Del referido instrumento se desprende –como se dijo- que el 25 de mayo de 2009 los ciudadanos ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, denominado “LA ARRENDADOR OFERENTE” (sic) por una parte y por la otra la ciudadana YECENIA ROMERO, denominada “LA ARRENDATARIA OFERIDA”, celebraron un contrato denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA”, demostrándose con esto la existencia de una relación arrendaticia que fue reconocida por ambos sujetos procesales, y que conforme a lo estipulado en la cláusula TERCERA la relación arrendaticia tenía una vigencia de seis (6) meses que iniciaba el 26 de mayo de 2009 y culminaba el 26 de enero de 2010. Que en la cláusula CUARTA del contrato se estableció que el canon de arrendamiento era la suma de setecientos bolívares (Bs. 700,00) mensuales, que la arrendataria cancelaría por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, estableciéndose además en esa misma cláusula cuarta, que el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutivas, haría que el contrato se considerara resuelto de pleno derecho quedando facultado el arrendador a exigir la devolución del inmueble. De igual modo se estableció en la cláusula SEXTA del contrato de marras, lo cual fue asumido por las partes contratantes, que todos los gastos de luz, agua y aseo domiciliario, entre otros gastos que generara, la relación contractual, correrían por cuenta exclusiva de la arrendataria ciudadana YECENIA ROMERO. Esta alzada considera necesario precisar que la parte accionante a lo largo del proceso ha alegado que el demandado-reconviniente, ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, ha ostentado la propiedad del inmueble objeto de la presente controversia sin ser el verdadero propietario del mismo, y ha señalado que el referido ciudadano sin ser el dueño del inmueble, ha recibido de su parte los pagos de los cánones de arrendamiento que hoy dice que se encuentran insolutos. Sobre el anterior particular se advierte de la revisión de las actas del proceso que a los folios 111 al 133 de la pieza 1 del presente expediente, cursan dos instrumentos públicos: el primero inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta en fecha 29 de julio de 1998, anotado bajo el Nº 23, folios 122 al 137, protocolo primero principal, tomo Nº 4, del cual se evidencia que la sociedad mercantil DESARROLLOS 5, C.A, dio en venta al ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, un inmueble con las mismas características del inmueble objeto de la presente controversia, adquirido mediante recurso del sector público conforme a la Ley de Política Habitacional con cargo a recursos aportados por el Fondo Nacional de Desarrollo Urbano, constituyéndose sobre el inmueble una hipoteca especial y de primer grado en principio a favor de la empresa VALENCIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, C.A, empresa esta que por fusión fue absorbida por el BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, y que esta última entidad bancaria, mediante documento autenticado en la Notaría Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 21 de junio de 2010, bajo el Nº 29, tomo 91 de los libros de autenticaciones, declaró extinguida la hipoteca especial y de primera grado que pesaba sobre el inmueble, en virtud que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, pagó la totalidad de lo adeudado por concepto de la obligación contraída sin quedar nada a deber por ese concepto u otro relacionado con dicha negociación. De lo anterior se desprende que contrariamente a lo afirmado por la parte actora a lo largo del presente proceso, si consta en autos pruebas fehacientes de que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, es el propietario del bien inmueble objeto del presente proceso, constituido por un terreno y la casa sobre el construida ubicado en la urbanización La Blanquilla, sector D, vereda 07, casa Nº 104, Municipio Tubores del estado Nueva Esparta, sino también que tiene la cualidad necesaria para disponer del mismo e incluso para darlo en arrendamiento. Y así se establece.- Aclarado lo anterior se observa que conforme a lo expresado por el accionado en su demanda de mutua petición, los compromisos contractuales que fueron presuntamente incumplidos por la arrendataria, son los contenidos en las clausulas CUARTA y SEXTA del contrato de arrendamiento con opción a compraventa cuya resolución se exige, y en ese sentido se dice en ambas clausulas: CUARTO: El canon de arrendamiento del inmueble con opción a compra, es de setecientos bolívares (Bs. 700,00) mensuales, que cancelará la ciudadana YECENIA ROMERO por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutivas, hará que el presente contrato se considere resuelto de pleno derecho y facultará a LA ARRENDADOR OFERENTE a exigir la devolución del inmueble; el cano de arrendamiento por ningún concepto formará parte del precio de opción a compra. SEXTO: Ambas partes convienen en que todos los gastos de luz, agua, aseo domiciliario, redacción del contrato de arrendamiento con opción a compra, documento definitivo de venta correrán por cuenta del ciudadano YECENIA ROMERO. Las anteriores disposiciones contractuales, contienen una serie de obligaciones de estricto cumplimiento para la arrendataria, en primer lugar, la ciudadana YECENIA ROMERO, se encontraba obligada contractualmente a pagar al ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, la suma de setecientos bolívares (Bs. 700,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento del inmueble arrendado, y este pago estaba obligada a hacerlo dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, sin existir duda alguna sobre el momento en que la arrendataria debía cumplir con este compromiso contractual. De igual modo se encontraba obligada la arrendataria, tal como fue asumido en la cláusula sexta, a pagar entre otros gastos los que se generaran por el consumo en la vivienda de los servicios de luz, agua y aseo domiciliario. En virtud de lo anterior, se debe precisar que el demandado-reconviniente denunció como incumplidas las dos cláusulas antes señaladas, y en la oportunidad legal correspondiente la actora-reconvenida negó y rechazó de manera contundente tal incumplimiento, afirmando estar solvente en el pago de los conceptos que le fueron reclamados, y es por ello que, por imposición expresa del artículo 506 del Código de Procedimiento, le correspondía a la ciudadana YECENIA ROMERO, la carga de probar el pago que se le reclama, es decir, que estaba obligada a demostrar su solvencia en el pago de los conceptos que le fueron exigidos por la vía reconvencional y que sirvieron de sustento para que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN demandara la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito el 25 de mayo de 2009, el cual conforme a lo señalado en la cláusula tercera del contrato tenía una duración de seis (6) meses contados a partir del 26 de mayo de 2009 y vencería el 26 de enero de 2010, exceptuando el lapso de opción de compra que las partes convinieron con una duración de tres meses. Precisado lo anterior, se observa de la revisión del material probatorio traído al proceso por las partes, que la actora reconvenida no aportó elemento alguno del cual se pudiera desprender en primer lugar el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento que se le exigen, pues del “único” recibo que acompañó conjuntamente con el libelo de la demanda que fue objeto de análisis y valoración por esta alzada cursante al folio 10, se advierte que el mismo se refiere a pagos de alquileres correspondientes a meses anteriores a los que hoy se reclaman, pues en su texto se dice que fue emitido por concepto de “alquiler de la casa la Blanquilla correspondiente al mes del 26-11-08 al 26-12-08”, y los pagos que exige el demandado-reconvenido son los correspondientes a los meses de mayo a diciembre del año 2009, y enero a abril del año 2010. Luego, en la etapa probatoria se advierte que la reconvenida desarrolló una actividad deficiente, pues se limitó a traer una serie de instrumentos que fueron objeto de análisis de valoración por esta alzada, los cuales cursan a los folios 88 al 97, no guardan relación alguna con lo debatido en esta demanda de mutua petición, sino que los mismos según su contenido se refieren a pagos de unas presuntas mejoras o reparaciones que le fueron efectuadas al inmueble objeto de la presente controversia, sin lograr demostrar que dichos montos pudieran ser imputados como parte de pago de los cánones insolutos, mucho menos cuando en el curso del proceso la actora no logró demostrar estar autorizada por el arrendador para realizar dichas reparaciones, tal y como ya fue señalado en el presente fallo. Con respecto al resto del material probatorio aportado al proceso por la demandante, se advierte que estos resultan irrelevantes para desvirtuar la pretensión del demandado en su demanda de mutua petición, pues se observa que esta promovió una inspección judicial a objeto de comprobar si en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, existe algún documento que acredite a la parte demandada-reconviniente como propietario del inmueble objeto de la litis, prueba esta que conforme al contenido del auto de fecha 22 de junio de 2010 (f. 98) si bien fue admitida y ordenada su evacuación, la promovente renunció por diligencia suscrita el 01-07-2010 (f. 150). De igual modo se advierte que fue promovida una prueba de experticia a los fines de que se estableciera el precio que debería pagar su representada a los fines de adquirir el inmueble, prueba esta que tampoco fue evacuada por cuanto las partes no comparecieron en las oportunidades que fueron fijados por el a quo para el nombramiento de los expertos. Pruebas estas que aun cuando no fueron evacuadas, lo que se pretendió demostrar con las mismas no desvirtúan la pretensión principal de la demandada-reconvenida como lo es el pago de los cánones de arrendamiento insolutos. Y así se establece.- De igual modo se observa que la actora promovió la testimonial de los ciudadanos YNGINIA DEL VALLE MENDOZA, ENRIQUE BAES, JESÚS SALAZAR, CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR y ELBIS LEONOR BERMÚDEZ ALFONSO, de los cuales solo comparecieron a declarar los ciudadanos YNGINIA DEL VALLE MENDOZA y CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR, cuyas deposiciones se encuentran contenidas en las actas levantadas en fecha 30 de junio de 2010 que cursan a los folios 144 y 145 del presente expediente. Luego, de la revisión de dichas testimoniales se apreció solo la declaración rendida por la ciudadana YNGINIA DEL VALLE MENDOZA, por cuanto la testimonial del ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDOZA SALAZAR no fue apreciada por esta alzada toda vez que el mismo entró en contradicciones en sus dichos, y en cuanto al único testigo debidamente evacuado, es decir la ciudadana YNGINIA DEL VALLE MENDOZA, se observa que sus deposiciones se limitaron a aspectos que no guardan relación con lo debatido en la demanda de mutua petición, sino que sus declaraciones estuvieron dirigidas a demostrar aspectos que fueron debatidos en el juicio principal por cumplimiento de contrato, y que resultan irrelevantes para dilucidar lo debatido en la demanda de mutua petición. A lo anterior se le adiciona que la prueba testimonial no es el medio idóneo para demostrar el pago de los conceptos que se reclaman por vía reconvencional, por prohibirlo expresamente el artículo 1.387 del Código Civil. Y así se establece.- Con respecto a la prueba de informes promovida por la actora-reconvenida dirigidas a las empresas HIDROLÓGICA DEL CARIBE (HIDROCARIBE), SENECA y a la Dirección de Servicios Públicos de la Alcaldía del Municipio Tubores del estado Nueva Esparta, promovidas en los siguientes términos: a) Que se oficie, C.A Hidrológica del Caribe, a los fines de que informe sobre la cuenta Nº 17-03-09-030-10400-9, y que en dicho informe precise quine es el propietario de dicha cuenta. Esto a los fines de establecer si el demandado reconviniente es el titular de la misma, como afirma. b) Que oficie a SENECA, a los fines de que informe el estado de cuenta de NIR.0.5025401.01, y quien es su titular. c) Que se oficie a la Alcaldía del Municipio Tubores del estado Nueva Esparta, a la Dirección de Servicios Públicos, a los fines de que informe sobre los resultados de las revisiones de las tanquillas del sector “D”, Vereda 7, casa Nº 1047, desarrollo La Blanquilla, la cual está fechada 22 de abril del año 2009. Se advierte que si las referidas pruebas fueron admitidas por auto de fecha 22-06-2010, y que en esa misma oportunidad fueron librados los oficios respectivos, no consta las resultas de los mismos. No obstante esta alzada si bien constata que fue vulnerado el debido proceso, al no haberse evacuado dicha prueba, considera inútil reponer la causa al estado de evacuarla, por cuanto la misma no resulta determinante para modificar el dispositivo de la recurrida, ni mucho menos menoscaba el derecho a la defensa de la parte promovente de la prueba toda vez que la información que se requería guardaba relación directa con la segunda pretensión formulada por la parte demandada-reconviniente relacionada con la falta de pago de los servicios públicos de luz, agua y aseo domiciliario, y esta pretensión fue desestimada por la recurrida, por tal razón esta Alzada en cumplimiento del principio reformatio in peius no puede desmejorar la condición de la parte apelante. Y ASÍ SE DECIDE. Se debe insistir que al plantear el demandado-reconviniente la demanda de mutua petición por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo y abril del año 2010; y al haber afirmado la actora-reconvenida haber pagado dichos montos y que los pagos los hizo al ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, la carga de probar el pago de los mismos y así enervar la pretensión esbozada en la reconvención, recaía en la reconvenida, a la cual le correspondía aportar las pruebas de dichos pagos, siquiera con pruebas contundentes que llevaran al convencimiento del juez su solvencia, no obstante se limitó a tratar de demostrar sus afirmaciones de hecho referidas al juicio principal por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra, sin aportar prueba alguna referida a la demanda de mutua petición propuesta por el arrendador ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN, por lo cual se concluye que al no haber traído al proceso elemento de convicción alguno tendente a desvirtuar la pretensión del demandado-reconviniente, la demanda de mutua petición formulada por el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra resulta PROCEDENTE. Y así se decide.- Determinado todo lo anterior, pasa esta alzada a emitir pronunciamiento en torno a la pretensión relacionada con el incumplimiento por parte de la accionante-reconvenida de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción a compraventa, donde se estableció “que todos los gastos de luz, agua, aseo domiciliario (…) correrían por cuenta de la ciudadana YECENIA ROMERO.” Al respecto se observa que el ciudadano ALFREDO JOSÉ MARCHÁN en su demanda de mutua petición denunció el incumplimiento de esta cláusula, señalando que la ciudadana YECENIA ROMERO, ha incumplido con la obligación de cancelar puntualmente el costo de los servicios de luz, agua y aseo domiciliario del inmueble arrendado, generados por su consumo y el de sus familiares, y que estos gastos ascienden a la suma de trescientos bolívares (Bs. 300,00), y que esta deuda se encuentra reflejada en los estados de cuenta emanados de las empresas C.A HIDROLOGICA DEL CARIBE (HIDROCARIBE) y SENECA, los cuales anexó al escrito de reconvención, y en el particular TERCERO del petitorio exige que la demandante-reconvenida “pague las sumas debidas por concepto de servicios de electricidad, aseo urbano del inmueble y agua, consumidos desde la fecha de inicio del contrato de arrendamiento con opción a compra, hasta la fecha de devolución del inmueble, en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, las cuales se determinaran mediante experticia complementaria del fallo, conforme lo dispone el artículo 242 (sic) del Código de Procedimiento Civil…” .Sobre esta pretensión se debe señalar que el reconviniente pretende que se le paguen unos montos por tales servicios sin haber demostrado durante el proceso que realizó el pago de los mismos a los entes respectivos presentando las facturas que acreditaran dichos pagos, ni mucho menos demostró que la accionante-reconvenida se encontrara insolvente en el pago de dichos servicios. De allí que, esta pretensión no puede prosperar en derecho por cuanto las partes no lograron demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, por un lado el reconviniente no logró demostrar haber realizado el pago que por obligación contractual le correspondía efectuar a la arrendataria, y ésta tampoco logró demostrar su solvencia, y siendo que tal petición fue rechazada por el Tribunal de la causa, en virtud de lo cual esta Alzada en cumplimiento del principio reformatio in peius no puede desmejorar la condición de la apelante. Y ASÍ SE DECIDE. En razón de todas las anteriores consideraciones se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada KAIRY ROJAS RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, ciudadana YECENIA ROMERO, y en consecuencia se CONFIRMA el fallo apelado dictado el 13 de enero de 2011 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. Y así se decide.- VII.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada KAIRY ROJAS RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida ciudadana YECENIA ROMERO, en contra del fallo dictado el 13 de enero de 2011 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 13 de enero de 2011, por el referido Tribunal de Municipio. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas del recurso a la parte apelante. CUARTO: NOTIFIQUESE a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los nueve (09) días del mes de junio de dos mil veinticinco (2.025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación. LA JUEZA PROVISORIA, ABG. MARIANNY VELÁSQUEZ SALZAR. LA SECRETARIA, ABG. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO Nota En esta misma fecha (09-06-2025), siendo las dos horas y cinco minutos post meridiem (2:00 p.m), se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades legales. Conste, LA SECRETARIA, ABG. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO. Exp. N° 9170/17 MVS/YGG/jbr.-.