TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
213° y 165°
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: Ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.711.433, con domicilio procesal en la calle Fermín, oficina N° 3, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA y HEMILY MICHELLE RIVAS GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.446 y N° 237.400, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 12-03-2020, bajo el N° 105, Tomo 4-A, representada por su director principal, ciudadano DOMINGO RAFAEL RAMOS MILLARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.801.085, con domicilio en el CENTRO PROFESIONAL POLANCO, C.P.P, local comercial N° 1 (OLE), Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martin, Municipio Maneiro, estado Bolivariano de Nueva Esparta.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 173.960.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Mediante oficio N° 0970-18.685 de fecha 13 de octubre de 2023, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, remitió a este Juzgado Superior el expediente N° T-1-INST-25.917, contentivo del juicio que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), sigue el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, en contra de la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A., a los fines de tramitar el recurso de apelación interpuesto por la defensora judicial de la parte demandada en contra de la decisión dictada por el tribunal de la causa en fecha 03 de octubre de 2023.
Las actuaciones fueron recibidas en esta alzada en fecha 17 de octubre de 2023 (f. 108), y por auto dictado el 18 de octubre de 2023 (f. 109), se le dio entrada al asunto, y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar al vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha.
En fecha 15 de noviembre de 2023 (f. 110 y 111), presentó escrito de informes el abogado en ejercicio ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 04 de diciembre de 2023 (f. 113), se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes, y se les advirtió a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 29-11-2023 (inclusive).
Por auto de fecha 18 de diciembre de 2023 (f. 114) la Jueza Temporal de este despacho se abocó al conocimiento de la presente causa.
Por auto dictado en fecha 14 de febrero de 2024 (f. 115) se difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa por un lapso de 30 días continuos, contados a partir de esa misma fecha (inclusive).
Estando dentro de la oportunidad legal para que este Juzgado Superior emita pronunciamiento sobre el presente asunto, pasa a hacerlo en los términos siguientes:
III.- DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA.
Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, contra la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A., como consta del libelo de demanda y anexos que cursan desde el folio 1 al 23 de este expediente.
Por auto de fecha 29 de noviembre de 2023 (f. 26 y 27), el tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A., representada por su director principal, ciudadano DOMINGO RAFAEL RAMOS MILLARES, para que compareciera por ante ese tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 01 de diciembre de 2023 (f. 28), el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, debidamente asistido de abogado, consignó las copias simples respectivas para la elaboración de la compulsa y declaró haber puesto a la orden del alguacil del tribunal los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 01 de diciembre de 2023 (f. 29), el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, confirió poder apud acta a los abogados en ejercicio ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA y HEMILY MICHELLE RIVAS GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.446 y N° 237.400, respectivamente.
Mediante nota secretarial sin fecha (f. 30), se dejó constancia de haberse librado la respectiva compulsa de citación.
Mediante diligencia de fecha 14 de diciembre de 2022 (f. 31 al 40), el alguacil del tribunal de la causa consignó compulsa de citación sin firmar por no haber podido localizar a la parte demandada.
En fecha 14 de diciembre de 2022 (f. 41), mediante diligencia el apoderado judicial de la parte actora solicitó al tribunal a quo, que librara cartel de citación a la parte demandada. Mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2022 (f. 42 y 43), el tribunal de la causa acuerda lo solicitado y ordenó librar cartel de citación a la parte demandada.
Por diligencia de fecha 12 de enero de 2023 (f. 44), el apoderado judicial de la parte demandante deja constancia de haber recibido el cartel para su publicación.
Mediante nota de secretaria de fecha 16 de enero de 2023 (f. 45), se deja constancia de haber fijado cartel de citación en el inmueble.
Mediante diligencia de fecha 16 de enero de 2023 (f. 46 al 48), la abogada HEMILY MICHELLE RIVAS GARCIA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó los carteles de citación debidamente publicados en los diarios Sol de Margarita y Caribazo.
En fecha 14 de febrero de 2023 (f. 49), mediante diligencia la apoderada judicial de la parte actora, solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada. Mediante auto de fecha 16-02-2023 (f. 50), el tribunal a quo acordó lo solicitado, y designó como defensora judicial de la parte demandada a la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 173.960.
En fecha 28 de febrero de 2023 (f. 51), mediante diligencia el abogado ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA, en su carácter de apodero judicial de la parte actora, consignó las copias simples que acompañan la boleta de notificación respectiva.
Por auto de fecha 1º de marzo de 2023 (f. 52 y 53), se ordenó librar boleta de notificación a la defensora judicial designada, abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE.
Mediante diligencia de fecha 08 de marzo de 2023 (f. 54 y 55), el alguacil del tribunal de la causa, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, defensora judicial designada.
Mediante acta de fecha 13 de marzo de 2023 (f. 56), se llevó a cabo el acto de aceptación y juramentación de la defensora designada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE.
En fecha 13 de abril 2023 (f. 57 al 60), la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 21 de abril de 2023 (f. 61) se ordenó realizar por secretaría cómputo desde el día 13-03-2023 (exclusive) hasta el día 21-04-2023 (inclusive). Dejando constancia de dicho cómputo que durante el periodo solicitado transcurrieron veinticinco (25) días de despacho (f. 62).
Mediante auto de fecha 21 de abril de 2023 (f. 63), el tribunal de la causa, fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 26 de abril de 2023 (f. 64) se dictó auto mediante el cual se difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia oral. En el presente proceso.
En fecha 26 de abril de 2023 (f. 65 y 66), se levantó acta mediante la cual se dejó constancia de haberse realizado con la presencia de ambas partes la audiencia preliminar fijada en la presente causa.
Por auto de fecha 02 de mayo de 2023 (f. 67 al 69), el tribunal de la causa fijó los límites de la controversia.
Mediante diligencia de fecha 08 de mayo de 2023 (f. 70 al 72), la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 09 de mayo de 2023 (f. 73 al 75), el abogado ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA, en su carácter de apodero judicial de la parte actora, consignó por diligencia escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 15 de mayo de 2023 (f. 76), el tribunal de la causa admitió la prueba testimonial promovida por la parte actora en su escrito libelar y se ordenó su evacuación en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral.
En fecha 15 de mayo de 2023 (f. 77 y 78), el tribunal a quo mediante autos admitió las pruebas promovidas de ambas partes, salvo su apreciaron en la definitiva. En esa misma fecha (f. 79), se libró oficio N°0970-18.470, dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial a los fines de la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 19 de mayo de 2023 (f. 80), el alguacil del tribunal de la causa, dejó constancia que el oficio N°0970-18.470, fue debidamente entregado.
Por auto de fecha 07 de junio de 2023 (f. 81 y 82), se ordenó agregar al expediente oficio Nº 9157-093 de fecha 19-05-2023 emanado del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
Mediante auto de fecha 3 de junio de 2023 (f. 83), el tribunal de la causa, fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
En fecha 20 de septiembre de 2023 (f. 84 al 89), se levantó acta contentiva de la audiencia oral, se observa que en esa oportunidad las partes expusieron sus alegatos; se dejó constancia de la incomparecencia del testigo promovido por la parte actora y posteriormente el tribunal procedió a dictar el dispositivo del fallo en el cual se declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda; y ORDENÓ la desocupación y entrega, libre de personas y cosas a la parte demandante del bien inmueble objeto de la controversia.
En fecha 03 de octubre de 2023 (f. 90 al 104), se publicó el texto íntegro del fallo.
Por diligencia suscrita en fecha 5 de octubre de 2023 (f. 105), la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, apeló la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 03 de octubre de 2023.
Por auto de fecha 13 de octubre de 2023 (f. 106), el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra del fallo de fecha 03-10-2023, y ordenó la remisión del expediente a esta alzada mediante oficio Nº 0970-18.685, librado en esa misma fecha.
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.
PARTE ACTORA.
CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.
1) A los folios 6 al 11, original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, denominado EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A, representada por su director principal, ciudadano DOMINGO RAFAEL RAMOS MILLARES, denominada LA ARRENDATARIA, del cual se infiere que EL ARRENDADOR dio en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un bien inmueble de uso comercial, identificado con el N° 1, ubicado en la plata baja del edificio CENTRO PROFESIONAL POLANCO, C.P.P., en la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martin, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta; que el tiempo de duración del referido contrato sería de un (1) año fijo, contado a partir del 01-06-2022, y finalizaría el día 31-05-2023; con la advertencia que concluido dicho plazo fijo, comenzaría a correr la prórroga legal; en la cláusula Tercera del contrato se estableció que el canon mensual de arrendamiento para el primer semestre del lapso de duración del contrato, sería la cantidad de tres mil quinientos setenta y cinco bolívares (Bs. 3.575,009 lo que en divisas representaba para esa fecha la cantidad de seiscientos cincuenta dólares americanos (US$ 650) según la tasa del día emitida por el Banco Central de Venezuela, bolívar digital o según cálculo del día en moneda virtual (petro); y que para el segundo semestre del contrato locativo, el canon de arrendamiento tendría un incremento del cinco por ciento (5%) adicional al canon de arrendamiento del primer semestre del contrato. Se estableció en esa misma cláusula, que el pago del canon de arrendamiento lo pagaría LA ARRENDATARIA, de forma trimestral por mensualidades adelantadas contentivas de un trimestre contractual, el día primero (1º) de cada trimestre contractual, y cancelado por adelantado de forma consecutiva; que LA ARRENDATARIA en ese acto entregó tres (3) meses de cánones de arrendamiento por adelantado, lo que representaba la cantidad de seis mil seiscientos bolívares, lo que representaba en divisas la cantidad de mil novecientos cincuenta dólares americanos (US$ 1.950), como pago del primer trimestre por adelantado, correspondiente al periodo que va del 01-06-2022, hasta el 01-08-2022, que la cancelación del segundo trimestre contractual, esto es del 01-09-2022, hasta el 01-11-2022, debería realizarlo de forma oportuna estrictamente el día 01-09-2022, y así consecutivamente; que los trimestres correspondientes con los ajustes contractuales que correspondan, también se estableció en la cláusula CUARTA, que LA ARRENDATARIA aceptó mantener el inmueble en perfecto estado en cuanto a estructura física e higiene, y que comprometió a contratar una póliza de seguro contra incendios con una empresa aseguradora de reconocida solvencia, y además a cancelar los gastos condominiales. Del mismo modo se observa que en la cláusula DECIMA PRIMERA, denominada PAGOS DE SERVICIOS, se expresa que “Es por cuenta de LA ARRENDATARIA, la cancelación de todos aquellos gastos que se ocasionen por los servicios de electricidad, aseo urbano y el consumo de agua extra o diferencial estrictamente necesario por el consumo derivado de la actividad comercial que ejecutara…”.
El anterior documento consta que no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad señalada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le asigna valor probatorio como documento privado de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar que entre los sujetos procesales se suscribió un contrato de arrendamiento, cuyas cláusulas contienen la relación arrendaticia que existen entre los contratantes, que se estableció como forma de pago del canon de arrendamiento el pago trimestral del mismo, a cancelar dentro de los primeros cinco días de cada trimestre, de igual modo se aprecia que en la cláusula CUARTA se estableció que el arrendatario debía contratar una póliza de seguro contra incendios con una empresa aseguradora de reconocida solvencia, y además a cancelar los gastos condominiales, a lo cual quedó expresamente obligado. Y así se establece.
2) A los folios 12 al 14, original de documento inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, de documento inscrito ante esa Oficina de Registro en fecha 14 de agosto de 2015, bajo el N° 2015.655, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.8005 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, del cual se desprende que la ciudadana LISSETT CAROLINA SANTANA RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.941.206, actuando en su carácter de Directora de la sociedad mercantil HEVACOM, C.A., dio en venta al ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.711.433, un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial, y su respectivo baño, identificado con el Nº 1, volumen sur (calle Maneiro) planta baja del CENTRO PROFESIONAL POLANCO C.P.P, ubicado en la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martin, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Este instrumento, se aprecia como documento público y al no haber sido impugnado el mismo en la oportunidad procesal correspondiente se le da valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar la condición de propietario del actor sobre el inmueble arrendado. Y así se establece.
3) A los folios 15 al 23, original de documento, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 14-07-2015, bajo el N° 49, folio 224, tomo 10, del Protocolo de Transcripción de ese año, del cual se desprende que el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, actuando en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil HEVACOM, C.A, a los fines de dar cumplimiento con la Ley de Propiedad Horizontal, otorgó documento de condominio del CENTRO PROFESIONAL POLANCO, C.P.P, ubicado en el casco central de la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martin, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, destinado a la venta por el sistema de propiedad horizontal. Este instrumento se aprecia como documento público y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo para demostrar que el CENTRO PROFESIONAL POLANCO, C.P.P, del cual forma parte integrante el inmueble objeto de la presente controversia, se encuentra sometido a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, dentro de las cuales se menciona el pago de cuotas de condominio por concepto de cargas y gastos comunes a todos los propietarios. Y así se establece. -
EN LA ETAPA PROBATORIA
4) Promovió la actora el mérito favorable de los autos a favor de su representado y muy especialmente ratificó el contenido del libelo de la demanda. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se declara. -
5) Promovió y reprodujo el instrumento que cursa a los folios 29 y 30 del presente expediente, contentivo del poder apud acta otorgado por el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA a los abogados en ejercicio ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLAN y MICHELLE RIVAS GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.446 y 237.400 respectivamente. Este instrumento se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar que los abogados en ejercicio ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLAN y MICHELLE RIVAS GARCIA, se encuentran facultados para actuar en el presente proceso, en nombre y representación del demandante ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA. Y así se establece. -
6) Promovió el mérito favorable que se desprende de los instrumentos que fueron aportados al proceso conjuntamente con el libelo de la demanda a saber: a) contrato de arrendamiento que cursa a los folios 6 al 11 del presente expediente; b) documento de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia que cursa desde los folios 12 al 14 del presente expediente, c) documento de condominio del CENTRO PROFESIONAL POLANCO, C.P.P, que cursa desde los folios 15 al 23 del presente expediente. Estos instrumentos fueron objeto de valoración y análisis en este mismo capítulo, y en razón de ello esta alzada considera innecesario emitir juicio de valor sobre los mismos nuevamente. Y así se decide.
7) PRUEBA DE INFORMES
a) Al folio 82 oficio Nº 9157-093 de fecha 19 de mayo de 2023 emanado del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, por medio del cual da respuesta al oficio Nº 0970-18.470 de fecha 15-05-2023 que le fuera remitido por el tribunal de la causa, donde se le solicitó información sobre los siguientes particulares: 1) Si en ese despacho reposa expediente de consignaciones a favor del ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, derivados del arrendamiento de un local comercial, signado con el Nº 1, el cual dispone de una superficie aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados (58,95 mts²) y se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Hall de entrada; Sur: calle Joaquín Maneiro, Este: Local Nº 2 y Oeste: Pasillo de entrada , el local Nº 1 (OLE) forma parte a la vez del Centro Profesional Polanco, C.P.P, ubicado en el Casco Central de la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martín, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. 2) Si de existir algún expediente de consignaciones a favor del referido ciudadano, específicamente sobre el referido inmueble y consignado por la SOCIEDAD MERCANTIL EURO MARGARITA, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial en fecha 12 de marzo de 2020, bajo el Nº 105, tomo 4-A, representada por su Director Principal ciudadano DOMINGO RAFAEL RAMOS MILLARES, solicitando que se le remita copia certificada del referido expediente de consignaciones o de las resultas en la búsqueda del mismo, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto se observa que el referido Tribunal de Municipio en el oficio de fecha 19-05-2023, informó sobre los anteriores particulares en los siguientes términos: 1) Que de la revisión del libro diario y de registros de archivos de ese Tribunal , se pudo constatar que NO REPOSA ningún expediente de consignaciones a favor del ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, derivado del arrendamiento de un local comercial signado con el Nº 1, el cual dispone de una superficie aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados (58,95 mts²), que se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Hall de entrada; Sur: calle Joaquín Maneiro, Este: Local Nº 2 y Oeste: Pasillo de entrada , el local Nº 1 (OLE) forma parte a la vez del Centro Profesional Polanco, C.P.P, ubicado en el Casco Central de la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martín, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta; 2) Que no existe expediente de consignaciones a favor del ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, relacionado con el inmueble descrito en el primer punto, realizada por la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A. La anterior prueba de informes fue promovida y evacuada cumpliendo con los parámetros legales y en razón de ello esta alzada le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar que, tal como fue informado por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, no existen en los archivos de ese Juzgado, expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la SOCIEDAD MERCANTIL EURO MARGARITA, C.A, a favor del ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, relacionado con el inmueble objeto de la presente controversia. Y así se establece. -
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
EN LA ETAPA PROBATORIA
1) Se observa que la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, actuando en su carácter de defensora judicial designada de la parte demandada, en la oportunidad procesal promovió y reprodujo conforme al principio de comunidad de la prueba, todo el valor probatorio que se desprende de las pruebas documentales acompañadas al libelo de la demanda por la parte accionante, que pudieran beneficiar a su defendida en el presente proceso. En relación a estas pruebas es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fueron analizadas en el capítulo destinado a las pruebas promovidas por la parte actora. Y así se decide.
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.
LA DECISIÓN APELADA. -
La sentencia apelada fue dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 03 de octubre 2023 (f. 90 al 104), en los siguientes términos:
“… V. MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Planteada la controversia, vistas las posiciones asumidas por las partes y analizado el cúmulo probatorio, al respecto este tribunal observa, que la presente controversia se centra en establecer si la pretensión de la parte actora esta adecuada a derecho, en el sentido de que la demandada incumplió con su obligación arrendaticia del pago de los cánones de arrendamientos, el pago de la cuota de condominio, en mantener solvente los servicios y los tributos municipales, así como la suscripción de póliza de seguro; en ese sentido para dilucidar la controversia es necesario analizar el artículo 40 literal "a" e "i" de la Ley referida Ley, cuyos contenidos se copia parcialmente:
...omissis...
Trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes está obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil (sic) artículo 1.354 del Código Civil, que establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Por su parte la parte demandada consignó contrato de arrendamiento privado suscrito con la sociedad mercantil EURO MARGARITA C.A, de lo cual se desprende que en fecha 01-06-2022 suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil EURO MARGARITA C.A, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja, identificado con el N° 1; volumen sur, (calle Maneiro), del edificio denominado Centro Profesional Polanco, C.P.P, ubicado en el casco central de la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquin Maneiro y San Martín, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; que en la cláusula tercera del contrato, se estableció como canon mensual de Arrendamiento para el primer semestre del lapso de duración del contrato, la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES Bs.3.575,00); lo que en divisas representa a la fecha: SEISCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (US$ 650) según tasa del día emitida por el Banco Central de Venezuela [BCV), bolívar digital o según cálculo del día en moneda virtual (PETRO.). Para el segundo semestre del presente contrato locativo el canon de arrendamiento tendrá un incremento del cinco (5%) por ciento adicional al canon de arrendamiento del primer semestre del contrato locativo. Y que el pago del canon de arrendamiento lo pagará la arrendataria, de forma trimestral por mensualidades adelantadas contentivas de un trimestre contractual, el día primero (01) de cada trimestre contractual, y cancelado por adelantado de forma consecutiva; En la cláusula cuarta del contrato se estableció que para la instalación de cualquier servicio, remodelaciones y/o letreros de la fachada del inmueble la arrendataria deberá notificarlo por escrito y recibir formal autorización por escrito de el arrendador, de modo que estos, no afecten la fachada ni la estructura del inmueble aquí arrendado y se compromete a contratar una póliza de seguro contra incendios con una empresa aseguradora de reconocida solvencia. Además, deberá cancelar los gastos condominiales, según la cuota mensual respectiva al condominio que incluye mantenimiento de equipos, vigilancia, recolección de basura, luz, agua, consejo comunal, la no cancelación de la cuota de condominio mensual será caudal de incumplimiento.
Que establecido como fue entre las partes en las cláusula tercera del contrato de marras, que el pago del canon de arrendamiento lo pagará "LA ARRENDATARIA", de forma trimestral por mensualidades adelantadas contentivas de un trimestre contractual, el día primero (01) de cada trimestre contractual, y cancelado por adelantado de forma consecutiva; y visto que la parte demandada se limitó a negar, contradecir y rechazar la pretensión del demandante sin acompañar documentos que enerve lo alegado por la parte demandante en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2022, por cuanto no demostró a los autos su supuesto estado de solvencia en los cánones de arrendamiento demandados; en consecuencia a juicio de quien decide, la arrendataria, al no cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento tal como fue convenido, incurrió en la causal, prevista en uno de los dos supuestos de hecho del literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por no cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, teniendo el arrendador el derecho de exigir el desalojo del inmueble, cuestión por la cual la pretensión ejercida por el demandante en cuanto a este particular debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Por otra parte, lo manifestado por el demandante en su escrito libelar en el CAPÍTULO I, SECCIÓN PRIMERA, DE LA FALTA DE PAGO, cuando expresó: "...es decir, hasta la presente fecha adeuda tres (03) meses de cánones de arrendamiento, y un (01) mes de condominio...", impide que pueda considerarse la referida insolvencia de pago de un (1) sólo mes de condominio, como suficiente a los efectos del supuesto de hecho contemplado en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, puesto que tal supuesto de hecho exige la falta de pago de "....dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos...", por lo que no está satisfecha la causal de desalojo en ese particular. Así se declara.
En cuanto al incumplimiento en el pago los servicios, y los tributos municipales, así como la suscripción de una póliza de seguro pactada en la cláusula cuarta de contrato, observa esta juzgadora que en el referido contrato las partes establecieron lo siguiente: Cláusula Cuarta: "...y se compromete a contratar una póliza de seguro contra incendios con una empresa aseguradora de reconocida solvencia..."; y en la Cláusula Décima:" PAGOS DE SERVICIOS: Es por cuenta de LA ARRENDATARIA, la cancelación de todas aquellos gastos que se ocasiones (sic) por servicios de electricidad, aseo urbano y el consumo de agua extra o diferencial...omissis...y todos aquellos gastos que se refieran a la contratación, uso y disfrute de otros servicios adicionales y se obliga a mantenerlos solventes permanentemente y muy especialmente al finalizar el presente (sic) instrumento jurídico y presentar los respectivos soportes de dicha solvencia e inclusive ante la municipalidad con respecto a los tributos municipales de la empresa que desarrolle actividad comercial en el inmueble los cuales deberían estar solventes y las obligaciones condominiales"; al respecto según verifica esta jurisdicente de las actas procesales, no consta en autos que durante el decurso del proceso la defensora judicial -quien si bien negó, rechazó y contradijo que su representada no hubiera contratado una póliza de seguro contra incendio- haya sustentado sus dichos trayendo a los autos elementos que demuestren que efectivamente el arrendatario contratara dicha póliza; así como tampoco aportó elementos que desvirtúen el incumplimiento alegado por el demandante en cuanto al pago de los servicios y los tributos municipales, razón de lo cual la causal de desalojo invocada con base en el literal i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ha de prosperar. Así se declara.
IV. DISPOSITIVA.
Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, interpuesta por el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad N° V-13.711.433, en contra de la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A., inscrita ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 12 de marzo de 2020, bajo el N° 105, Tomo 4-A.
SEGUNDO: SE ORDENA LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA, libre de personas y cosas a la parte demandante CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, del inmueble que conforma el objeto del contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero (1) de junio de dos mil veintidós (2022), acompañado con la demanda, constituido por un local comercial ubicado en la planta baja, identificado con el Nº 1; volumen sur, (calle Maneiro), que forma parte del edificio denominado Centro Profesional Polanco, C.P.P, ubicado en el casco central de la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martín, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.
TERCERO: No hay condenatoria en consta dada la naturaleza de la presente decisión…”

ACTUACIONES EN LA ALZADA. -
INFORMES DE LA PARTE ACTORA
En fecha 15 de noviembre de 2023 (f. 110 y 111), el abogado ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, presentó escrito de informes ante esta alzada donde argumentó:
- que, la sentencia recurrida se trata de una demanda por Desalojo por falta de pago, en contra de la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A.; representada por su director principal, ciudadano Domingo Rafael Ramos Millares; y versa sobre los hechos en que incurrió la demandada, por la exagerada falta de pago la cual era su obligación principal en la relación arrendaticia objeto de la litis (…).
- que, a lo largo de todas las secuelas procesales del juicio objeto de la sentencia recurrida se demostró fehacientemente que la demandada incurrió en una exagerada falta de pago.
- que, el Tribunal a quo valoró y revisó las pruebas que demuestran sus pretensiones.
- que, además dicha sentencia cumple a cabalidad con los requisitos y extremos de Ley exigidos en los artículos 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil; ni contraviene lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
- que, es importante destacar que aparte del agravio que constituye para su representado la no contraprestación en la relación arrendaticia que dio origen al presente juicio; el recurrir procesal y de todas las instancias para obtener la tan anhelada Justicia patentiza y agudiza dicho agravio por el largo trascurrir del tiempo que sin duda se materializa en una prerrogativa especial para el demandado el cual inexorablemente sale favorecido por la tardanza procedimental por continuar de forma injusta en posesión y lucrándose de los frutos emanados del inmueble propiedad de su representado.
- que, por último, pide a este Tribunal Superior se declare SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada (…).
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.
Argumentos de las partes durante el desarrollo del proceso. -
PARTE ACTORA
En su escrito libelar expresó el ciudadano CLAUDIO CORMENANZA CASURIAGA, lo que se transcribe a continuación:
- que en fecha 14 de diciembre de 2020, se celebró un primer contrato de arrendamiento, debidamente autenticado bajo el N° 17, Tomo 19, folio 71 al 77, por ante la Notaría Pública de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 1, (OLE); el cual forma parte del CENTRO PROFESIONAL POLANCO C.P.P., ubicado en el casco central de la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martin, municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.
- que el referido local comercial tiene una superficie aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados con noventa y cinco decímetros (58,95m2); y se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Hall de entrada; Sur: Calle Joaquín Maneiro; Este: Local N° 2; y Oeste: Pasillo de entrada.
- que en fecha 1 de junio de 2022, se firmó de forma privada, un segundo y último contrato de arrendamiento entre las partes, que estableció entre otras, las siguientes obligaciones derivadas de las cláusulas contractuales.
- que las partes pactaron que la arrendataria utilizaría el inmueble para la explotación de la actividad mercantil, específicamente destinado a la compra, venta y comercialización en sus presentaciones de alimentos y bebidas alcohólicas y no alcohólicas, que cumplan debidamente con las normativas impuestas por el Estado.
- que la duración del contrato sería de 01 año fijo, contados a partir del día 01-06-2022, y finalizaría el día 31-05-2023.
- que el canon mensual de arrendamiento para el primer semestre del lapso de duración del contrato, fue convenido en la cantidad de tres mil quinientos setenta y cinco bolívares (Bs. 3.575,00); lo que en divisas representaba a la fecha: seiscientos cincuenta dólares americanos (US$ 650), según tasa del día emitida por el Banco Central de Venezuela (BCV), Bolívar Digital o según el cálculo del día en moneda virtual (PETRO).
- que para el segundo semestre del contrato, el canon de arrendamiento tendría un incremento de 5% adicional al canon del primer semestre.
- que la arrendataria acepta mantener el inmueble en perfecto estado en cuanto a estructura física e higiene.
- que la arrendataria se comprometió a contratar una póliza de seguros contra incendios, con una empresa aseguradora de reconocida solvencia. Además, debía cancelar los gastos condominales, según la cuota mensual respectiva al condominio.
- que es por cuenta de la arrendataria, la cancelación de todos aquellos gastos que se ocasionen por los servicios de electricidad, aseo urbano y el consumo de agua extra o diferencial y todos aquellos gastos que se refieren a la contratación, uso y disfrute de otros servicios adicionales y se obligó a mantenerlos solventes permanentemente y especialmente al finalizar el presente instrumento jurídico y presentar los respectivos soportes de dicha solvencia e inclusive ante la municipalidad con respecto a los tributos municipales de la empresa que desarrolle actividad comercial en el inmueble, los cuales debían estar solventes y las obligaciones condominales.
- que ambas partes mediante el contrato suscrito en forma privada, pactaron un canon de arrendamiento durante el primer semestre, un canon mensual por la cantidad de seiscientos cincuenta dólares americanos (US$ 650), como moneda referencial o moneda cuenta, para ser cancelado su equivalente en moneda de curso legal para la fecha en que efectivamente se realizaría el pago.
- que es el caso que la arrendataria dejó de cumplir con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento, desde el mes de septiembre de 2022, hasta la presente fecha, es decir, adeuda los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2022; y de la cuota de condominio que es por la cuota mensual de veintidós dólares americanos con noventa y dos centavos (US$ 22,92), como moneda referencial o moneda cuota, para ser cancelado en su equivalente en moneda de curso legal para la fecha en que efectivamente se realizaría el pago.
- que adeuda tres (03) meses de cánones de arrendamiento y un (01) mes de condominio.
- que desde que la arrendataria dejó injustificadamente de cancelar el canon de arrendamiento, le causó un grave perjuicio a sus intereses como arrendador e inexorablemente a la esfera patrimonial de su familia, ya que es su único medio de ingreso familiar.
- que se realizaron múltiples comunicaciones y notificaciones con la arrendataria, a través de todos los medios, inclusive con reuniones con sus abogados de confianza y personal administrativo de cobranza.
- que la hoy demandada con su exagerado incumplimiento, no demuestra respeto alguno a las normas arrendaticias y a su obligación principal que es el pago en los momentos oportunos y de acuerdo a los meses vencidos, lo cual inexorablemente demuestra una evidente falta exagerada de pago, además de no cumplir con la obligación contractual de adquirir una póliza de seguros contra incendio, ni mantener solventes los servicios y los tributos municipales, lo cual genera que hoy exista definitivamente causal para hoy demandar el desalojo de inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
- que de igual manera la demandada, representa un grave perjuicio de carácter patrimonial y contractual para sus legítimos derechos e intereses, ya que además de no cumplir con su obligación arrendaticia de cancelar el canon de arrendamiento, incumplió de igual forma, las obligaciones contractuales establecidas en la cláusula cuarta y decima primera del referido contracto locativo; referente a “se comprometió y pactó a contratar una póliza de seguro contra incendio con una empresa aseguradora de reconocida solvencia” y “a cancelar los gastos condominiales, según la cuota mensual respectiva del condominio, la cual declara conocer y aceptar sin reserva alguna”, obligación que no cumplió de igual forma la arrendataria, en virtud de que le exigieron en múltiples oportunidades que exhibiera la póliza la cual pactaron y se obligó a adquirir al inicio de la relación arrendaticia, lo cual no ocurrió, además de no cancelar la cuota de condominio causando perjuicio no solo a su persona si no a la comunidad de copropietarios e inquilinos responsables que por su incorrecto conducir, altera el presupuesto de las cargas comunes del Centro Profesional Polanco.
- que como consecuencia jurídica del grave y múltiple incumplimiento, demuestra que la demandada no tiene respeto alguno a las normas arrendaticias y a sus obligaciones contractuales, lo cual a constituirse, inexorablemente genera que exista a su vez, otra causal de ley para demandar el desalojo del inmueble objeto de la presente demanda, la que se establece de conformidad con el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
- que por el incumplimiento reiterado de múltiples cláusulas contractuales que se evidencia con meridiana claridad en todo lo antes explanado, y el grave perjuicio que representa en todos los aspectos la demandada, es por lo que implora justicia y que termine esta secuela de actos perjudiciales emanados de la demandada a través del presente juicio.
- que en virtud de ello la arrendataria, hoy demandada, en consecuencia, se puede evidenciar claramente que, ha incumplido las normativas y cláusulas contractuales antes expuestas y lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito de forma privada, plenamente identificado.
- que habida cuenta de resultar infructuosas el gran número de gestiones extrajudiciales, suficientemente explanada, dirigida a obtener voluntariamente la restitución del inmueble objeto de la presente demanda como consecuencia de la exagerada falta de pago y múltiples incumplimientos contractuales a la relación arrendaticia antes identificada, es por lo que ocurre para demandar, como en efecto formalmente demanda por Desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 que establece las cláusulas de desalojo, y su literal “a”, que dispone lo siguiente: Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; al igual que su literal “i” , que dispone lo siguiente: Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”; así como lo establecido en los artículos 1 y 43 de le Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el Procedimiento Oral establecido en el Título XI, Libro IV, del Código de Procedimiento Civil. A objeto de interponer demanda de desalojo, en contra de la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A., para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada a cumplir con las siguientes pretensiones:
- que Primero: la parte demandada, sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A., cumpla con su obligación y entregue el inmueble arrendado, desocupado de objetos y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, al igual que lo que se le cedió como parte integral del inmueble, o en su defecto a ello, mediante sentencia definitiva sea condenada al desalojo del referido inmueble.
- que segundo: sea condenada al pago de las costas del presente procedimiento.
- que estima la presente demanda por la cantidad de seis mil cuatrocientos bolívares, dicha cantidad convertida en unidades tributarias arroja 16.000,00 UT.
- que por último, pide que la presente DEMANDA POR DESALOJO sea admitida, de conformidad con lo establecido en los artículos 1 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el Procedimiento Oral establecido en el Título XI, Libro IV del Código de Procedimiento Civil, y sea sustanciada conforme a derecho y en definitiva, declarada con lugar la pretensión deducida.
PARTE DEMANDADA
La defensora judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, expresó:
- que debe acotarse que en Criterio Jurisprudencial que ha sido reiterado en sentencia de la Sala de Casación Social del 28 se septiembre de 2006, Exp. No. 06-0092, S. RC. No. 1454, así como en sentencias de la Sala Constitucional dictadas en los expedientes Nos. 12-0038 y 15-0140, de fechas 18 de junio de 2012 y 19 de mayo de 2015, respectivamente (…)
- que igualmente esa Sala, en sentencia N° 531 del 14 de abril de 2005, caso: Jesús Rafael Gil, expresó lo siguiente: (…).
- que en fecha 8 de abril de 2023, se trasladó a la dirección suministrada por la parte actora, donde fue atendida por quien manifestó ser la esposa de su defendido, el cual le informó que no se encontraba presente en ese momento en el local.
- que en fecha 10 de abril de 2023, se dirigió nuevamente a la dirección del local y tuvo comunicación con el ciudadano DOMINGO RAFAEL RAMOS MILLARES, explicándole el motivo de su visita y de su nombramiento como defensora judicial en la presente causa, a la cual le manifestó que contrataría un abogado de su confianza.
- que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho en que se fundamenta la pretensión en contra de sus representados.
- que niega, rechaza y contradice que su defendido haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses septiembre, octubre y noviembre del año 2022.
- que niega, rechaza y contradice que su defendido haya dejado de pagar el mes de condominio.
- que niega, rechaza y contradice que su defendido no haya contratado una póliza de seguros contra incendio, tal como fue pactada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
- que la condición de defensora ad-littem, la limita en la presente causa para presentar a su favor prueba alguna que desvirtúe los alegatos del libelo, aun y cuando tuvo comunicación con el demandado, no le aportó los medios probatorios para su defensa en el presente juicio, pero con fundamento en el mandato impuesto por ese Tribunal en relación a la defensa encomendada y con el propósito de preservar los derechos de su defendido, se opone, niega, rechaza y contradice formalmente en todas y cada una de sus partes el procedimiento instaurado contra la sociedad mercantil antes nombrada, a pesar de no haber obtenido por parte de su defendido una prueba directa o indirecta que desvirtúe o contradiga los alegatos de la parte actora.
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION. -
PROCEDENCIA DE LA ACCION. -
LA ACCIÓN DE DESALOJO. -
La acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece:
“…En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área -Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”

Como causales para proceder el desalojo según el artículo 40 eiusdem, tenemos:
“a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio”.

La sentencia apelada fue dictada el 3 de octubre de 2023 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, y Marítimo de esta Circunscripción Judicial que declaró en su parte dispositiva: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, interpuesta por el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA (…) en contra de la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A., SEGUNDO: SE ORDENA LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA, libre de personas y cosas a la parte demandante CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, del inmueble que conforma el objeto del contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero (1) de junio de dos mil veintidós (2022), acompañado con la demanda, constituido por un local comercial ubicado en la planta baja, identificado con el Nº 1; volumen sur, (calle Maneiro), que forma parte del edificio denominado Centro Profesional Polanco, C.P.P, ubicado en el casco central de la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martín, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta (…), y el recurso de apelación que se somete al conocimiento de esta alzada fue ejercido por la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, quien actúa en la presente causa en su carácter de defensora judicial de la parte demandada.
Del estudio de las actas del proceso se advierte que la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue planteada por el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA en contra de la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A, y la misma se sustenta en las causales establecidas en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se configuran la “a” cuando el arrendatario ha dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, y la “i”, cuando el arrendatario incumpla cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio.
Sostuvo el actor en el libelo de la demanda, que entre el ciudadano CLAUDIO CORMENANZA CASURIAGA y la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A, representada por el ciudadano DOMINGO RAFAEL RAMOS MILLARES, existe una relación arrendaticia que se deriva del contrato de arrendamiento suscrito el 1º de junio de 2022, sobre un local comercial propiedad del demandante, identificado con el Nº 1 (OLE), el cual forma parte del CENTRO PROFESIONAL POLANCO C.P.P, ubicado en el casco central de la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martin, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que el tiempo de duración sería de un año fijo, contado desde el 01-06-2022, hasta el 31-05-2023, y que concluido dicho plazo fijo, comenzaría a correr la prórroga legal; que en la cláusula tercera del contrato quedó establecido que para el primer semestre el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 3.575,00); lo que en divisas representaba para esa fecha la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (US$ 650), según la tasa del día emitida por el Banco Central de Venezuela (BCV), Bolívar Digital o según el cálculo del día en moneda virtual (PETRO), que se estableció además en la referida cláusula tercera, que para el segundo semestre del contrato, el canon de arrendamiento tendría un incremento del cinco por ciento (5%) adicional al canon de arrendamiento del primer trimestre, y que también quedó establecido que “EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO LO PAGARIA LA ARRENDATARIA DE FORMA TRIMESTRAL POR MENSUALIDADES ADELANTADAS CONTENTIVAS DE UN TRIMESTRE CONTRACTUAL, EL DIA PRIMERO (1º) DE CADA TRIMESTRE CONTRACTUAL, Y CANCELADO POR ADELANTADO DE FORMA CONSECUTIVA., que de igual modo se dejó constancia en el contrato que EL ARRENDATARIO pagó por adelantado lo correspondiente a los tres (3) primeros meses (que va del 01-06-2022 hasta el 01-08-2022) por concepto de cánones de arrendamiento por la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.600,00) lo que en divisas americanas representa la cantidad de mil novecientos cincuenta dólares americanos (US$ 1.950), y que el pago del segundo trimestre que va desde el 01-09-2022 hasta el 01-11-2022 debía realizarlo de forma oportuna estrictamente el día 01-09-2022, y así consecutivamente los siguientes trimestres; arguyó además la actora que LA ARRENDATARIA, ha dejado de cumplir con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2022, hasta la fecha de interposición de la demanda, afirmando que adeuda los meses de septiembre, octubre, y noviembre del año 2022, así como la cuota mensual de condominio por la cantidad de veintidós dólares con noventa y dos centavos (22,92$), correspondiente al mes de noviembre del mismo año 2022, y que si bien le envió múltiples comunicaciones y notificaciones a LA ARRENDATARIA, a través de todos los medios, inclusive con reuniones con sus abogados y personal administrativo de cobranza, exigiendo los referidos pagos, dichas gestiones resultaron infructuosas. Denuncia también el incumplimiento de las cláusulas CUARTA y DECIMA del contrato de arrendamiento, argumentando que LA ARRENDATARIA si bien se comprometió y pactó a contratar una póliza de seguro contra incendio con una empresa aseguradora de reconocida solvencia, y a cancelar los gastos condominiales, según la cuota mensual respectiva del condominio, la cual declaró conocer y aceptar sin reserva alguna, infringió el contenido del literal “i” del referido artículo 40 de la Ley Especial, toda vez que se le ha exigido en múltiples ocasiones que exhiba la póliza pactada, y que según lo dicho en el libelo no ocurrió, y delata que tampoco canceló la cuota de condominio causando perjuicio no solo a su persona sino también a la comunidad de co-propietarios e inquilinos responsables, y que por su incorrecto conducir alteró el presupuesto de las cargas comunes del Centro Profesional Polanco, del cual forma parte el local comercial arrendado; señala que esas circunstancias en conjunto generan y se constituyen en otra casual de ley para demandar el desalojo del inmueble objeto de la presente controversia conforme al literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por el reiterado incumplimiento de múltiples cláusulas contractuales.
En respuesta a la demanda incoada, consta que la empresa demandada en la persona de su defensora judicial abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, en su oportunidad procesal negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho en que se fundamentó la pretensión que se interpone en contra de su representada, de igual modo negó, rechazó y contradijo que su defendida haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2022; negó, rechazó y contradijo que su defendida haya dejado de pagar el mes de condominio que se señala en el libelo, y de igual modo negó, rechazó y contradijo que su defendida no haya contratado la póliza de seguro contra incendio, tal como fue pactado en la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento.
Ahora bien, se observa que el día 26 de abril de 2023 se celebró la audiencia preliminar del proceso con fundamento en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y que la parte actora ratificó en todas sus partes el contenido del libelo de la demanda de desalojo con fundamento en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, e insistió en señalar que el arrendatario le adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2022, y la cuota de condominio correspondiente a dichas mensualidades, mas todos los meses que se han acumulado hasta esa fecha desde la interposición de la presente demanda; ratificó igualmente que el arrendatario incumplió con sus obligaciones derivadas de las cláusulas CUARTA y DECIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento, donde se comprometió y pactó expresamente a contratar una póliza de seguro contra incendio y a cancelar los gastos condominiales, obligaciones que no han sido cumplidas, y hacen viable la presente demanda por desalojo. Por su parte la demandada en la persona de su defensora judicial en esa misma oportunidad ratificó en cada uno de sus términos el contenido del escrito de contestación de la demanda y en virtud de ello, negó, rechazó y contradijo que su defendida haya incurrido en las causales de desalojo aludidas en el libelo de la demanda, de igual modo dejó constancia en esa oportunidad “ que el representante de la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A, le manifestó durante su visita en el día y hora indicada en el escrito de contestación de la demanda, que comparecería con un abogado privado, y que no le suministró en la oportunidad prueba alguna.”.
De igual modo se observa que seguidamente el tribunal de la causa por auto dictado el 02-05-2023, procedió conforme al artículo 868 del texto adjetivo civil, a fijar los límites de la presente controversia en los términos que siguen.
“…la actividad probatoria deberá recaer sobre todos y cada uno de los hechos alegados por la actora en el libelo de la demanda y que fueron rechazados o controvertidos por la parte demandada en su escrito de contestación, debiendo en consecuencia las partes demostrar:
- Que se hayan dejado de pagar los meses de canon de arrendamiento de septiembre, octubre y noviembre del año 2022 hasta la presente fecha.
- Que se haya dejado de pagar un mes de condominio.
- Que no se haya contratado una póliza de seguros contra incendio, tal como fue pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
- Que se hayan contravenido las cláusulas cuarta y décima primera del contrato de arrendamiento, así como las previsiones contenidas en los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Celebrada la audiencia oral el día 20 de septiembre de 2023 con la comparecencia de las partes, observa quien aquí se pronuncia que se denunció una vez más el incumplimiento por parte de la arrendataria sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A, de la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2022, y que esta insolvencia se mantenía para esa fecha. Denunció además el incumplimiento de otras obligaciones contractuales como lo son las cuotas de condominio, así como los servicios y tributos municipales, delatando una vez más el incumplimiento de la contratación de la póliza de seguro contra incendio. Por su parte la demandada en la persona de su defensora judicial ratificó una vez más las defensas planteadas en el escrito de contestación de la demanda.
En esos términos quedó planteada la presente controversia, por una parte, la actora alegó el incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA EURO MARGARITA, C.A, de las cláusulas contractuales TERCERA, CUARTA y DECIMA PRIMERA, del contrato de arrendamiento suscrito por los sujetos procesales el 1º de junio de 2022, en las cuales se estableció.
TERCERA: (…) Se establece el canon mensual de arrendamiento en dólares americanos, como moneda cuenta, para ser cancelado en su equivalente en bolívares, según el valor de la divisa establecido por el Banco Central de Venezuela para el momento oportuno en la cancelación del canon que corresponda, en atención a ello, se establece, como canon mensual de arrendamiento para el primer semestre de lapso de duración del contrato, la cantidad de tres mil quinientos setenta y cinco bolívares (Bs. 3.575,00), lo que en divisas representa a la fecha seiscientos cincuenta dólares americanos (US$ 650) según tasa del día emitida por el Banco Central Venezuela (BCV) Bolívar Digital o según cálculo del día en moneda virtual (PETRO). Para el segundo semestre del presente contrato locativo el canon de arrendamiento tendrá un incremento del cinco (5%) por ciento adicional al canon de arrendamiento del primer semestre del contrato locativo. El pago del canon de arrendamiento lo pagará “LA ARRENDATARIA”, de forma trimestral por mensualidades adelantadas contentivas de un trimestre contractual, el día primero (01) de cada trimestre contractual, y cancelado por adelantado de forma consecutiva; LA ARRENDATARIA entrega en este acto, tres meses de cánones de arrendamiento por adelantado; lo que representa la cantidad de seis mil seiscientos bolívares (Bs. 6.600,00); lo que en divisas representa un mil novecientos cincuenta dólares americanos (US$ 1.950); lo que representa el pago de primer trimestre por adelantado correspondiente al periodo que va de primero (01) de junio del 2.022, hasta el primero (01) de agosto de 2.022; la cancelación del segundo trimestre contractual, esto es del primero (01) de septiembre de 2.022 hasta el primero (01) de noviembre de 2.022; deberá realizarlo de forma oportuna estrictamente el día primero (01) de septiembre de 2.022; y así consecutivamente, los trimestres correspondientes, con los ajustes contractuales que correspondan. Para el momento del pago en la oportunidad que corresponda, “LA ARRENDATARIA”, recibirá su factura del mes de arrendamiento cancelado único soporte del cumplimiento del mismo, canon aceptado por “LA ARRENTARIA”, la cual ha manifestado su capacidad económica para pagarlo. Por cuanto es un hecho público y notorio del fenómeno inflacionario a nivel nacional se fijará sobre el monto del canon imperante del periodo contractual, para el lapso de prórroga legal que opera de pleno derecho siempre y cuando LA ARRENDATARIA desee hacer uso de la misma; aumentando del diez (10%) por ciento adicional, al último canon de arrendamiento; aumento estrictamente necesario y plenamente, aceptado por las partes. Si LA ARRENDATARIA durante toda la relación contractual, no cancela su canon de arrendamiento de forma oportuna y temporánea, esto es, estrictamente el día primero de cada trimestre contractual cancelado por adelantado y de forma consecutiva, indemnizará inexorablemente a EL ARRENDADOR por su incumplimiento y cancelará por cada día de mora la cantidad de cincuenta dólares americanos o su equivalente en bolívares de acuerdo al valor de la divisa para la oportunidad que corresponda como concepto derivado como cláusula penal por daños y perjuicios, lo cual acepta expresamente la arrendataria en este acto, dicho monto será calculado por día consecutivo y operará este monto como base por día, para el cálculo a la indemnización por daños y perjuicios a que hubiere lugar por tal incumplimiento.
CUARTA: MANTENIMIENTO INTEGRAL DEL INMUEBLE: LA ARRENDATARIA acepta mantener el inmueble en perfecto estado en cuanto a estructura física e higiene tales como: (…) y se compromete a contratar una póliza de seguro contra incendios con una empresa aseguradora de reconocida solvencia. Además deberá cancelar los gastos condominiales, según la cuota mensual respectiva al condominio que incluye mantenimiento de equipos, vigilancia, recolección de basura, luz, agua, consejo comunal, la no cancelación de la cuota de condominio mensual será causal de incumplimiento y como consecuencia la resolución del presente contrato y/o de la imposición de multas pecuniarias; por lo que además queda obligado a cumplir las disposiciones estatutarias establecidas en el Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio el cual declara conocer y aceptar sin reserva alguna.” (Resaltado de la alzada).
DECIMA PRIMERA: PAGOS DE SERVICIO: Es por cuenta de LA ARRENDATARIA, la cancelación de todos aquellos gastos que se ocasionen por los servicios de electricidad, aseo urbano y el consumo de agua extra o diferencial estrictamente necesario por el consumo derivado de la actividad comercial que ejecutara…”.

Por su parte la demandada en la persona de su defensora judicial negó, rechazó y contradijo la pretensión de la actora en los términos arriba reseñados, y para dilucidar los hechos objeto de la controversia resulta necesario revisar el material probatorio aportado al proceso por las partes y al respecto se observa que, de las pruebas aportadas al proceso por la parte accionante emerge que a los folios 6 al 11 cursa un instrumento del cual se deriva que entre los sujetos procesales existe un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de uso comercial, identificado con el N° 1, ubicado en la planta baja del edificio CENTRO PROFESIONAL POLANCO, C.P.P., en la ciudad de Pampatar, entre las calles Joaquín Maneiro y San Martin, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 01-06-2022, el cual finalizaría el día 31-05-2023; que el canon de arrendamiento mensual fue fijado para el primer semestre en la cantidad de tres mil quinientos setenta y cinco bolívares (Bs. 3.575,00) lo que en divisas representaba para esa fecha la cantidad de seiscientos cincuenta dólares americanos (US$ 650) según la tasa del día emitida por el Banco Central de Venezuela, bolívar digital o según cálculo del día en moneda virtual (petro); y que para el segundo semestre del contrato se incrementaría el canon en un cinco por ciento (5%) adicional al canon de arrendamiento del primer semestre del contrato; y que el pago se efectuaría de forma trimestral, por mensualidades adelantadas, el día primero (1º) de cada trimestre contractual, y cancelado por adelantado de forma consecutiva; también se evidencia del señalado contrato que en la cláusula CUARTA, el hoy demandado se comprometió a contratar una póliza de seguro contra incendios con una empresa aseguradora de reconocida solvencia, además a cancelar los gastos condominiales, según la cuota mensual respectiva del condominio. Emerge también que dentro de las pruebas aportadas por el actor conjuntamente con el libelo de la demanda trajo el documento de condominio del CENTRO PROFESIONAL POLANCO, C.P.P, del cual forma parte integrante el inmueble objeto de la presente controversia, con el cual quedó demostrado que dicho inmueble se encuentra sometido a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, dentro de las cuales se menciona el pago de cuotas de condominio por concepto de cargas y gastos comunes a todos los propietarios, y finalmente se observa que durante la etapa probatoria promovió conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil prueba de informes dirigida al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, con la cual quedó demostrado conforme a la información suministrada por el referido Tribunal que no reposan en los archivos del mismo, expediente de consignaciones efectuadas por la SOCIEDAD MERCANTIL EURO MARGARITA, C.A, a favor del ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, relacionadas con el inmueble objeto de la presente controversia.
De lo anterior se desprende que el actor realizó una actividad probatoria cónsona con los argumentos esgrimidos en el libelo, y demostró no solo la existencia de la relación arrendaticia habida con la sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A, sino que demostró además que el demandado se encuentra obligado conforme a las cláusulas del contrato no solo a pagar trimestralmente los montos por los cánones de arrendamiento pactados en la cláusula CUARTA del referido contrato, sino también a pagar los gastos condominiales, y que también asumió la carga de suscribir -como ya fue expresado- una póliza de seguros contra incendios con empresa de reconocida solvencia. Probó también el actor que el hoy demandado no ha intentado por ante el Tribunal de ubicación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, solventar el pago de los montos que se reclaman, mediante la consignación de los cánones de arrendamiento conforme a la ley.
Con respecto a la actividad probatoria desarrolla por la parte demandada, se observa que la misma fue casi inexistente, que no aportó elemento probatorio alguno a favor de su representada, ni con la contestación de la demanda ni mucho menos en la etapa probatoria, y si bien negó, rechazó y contradijo durante el desarrollo del proceso la pretensión de la demandante, no logró desvirtuar los hechos alegados en el escrito libelar, especialmente el pago, pues no trajo elemento probatorio que demostrara que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que se reclaman, resulta entonces evidente, que la parte accionada no pagó los cánones de arrendamiento que se reclaman correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2022.
Bajo esta perspectiva es evidente que la parte demandada no probó estar solvente en el pago, no lo demostró durante la secuela del juicio, por lo cual es evidente que la demanda de desalojo basada en la causal establecida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es PROCEDENTE como fue establecido por el tribunal de la causa en la sentencia recurrida. Y así se decide.
En cuanto a la segunda causal de desalojo invocada por la actora, relacionada con el incumplimiento por parte de la arrendataria de las clausulas CUARTA Y DECIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento arriba transcritas, se observa que la actora alegó en el escrito libelar que la arrendataria incumplió dichas clausulas produciéndose un segundo motivo legal para solicitar el desalojo del inmueble, señalando expresamente que no solo incumplió con la contratación de una póliza de seguro contra incendios que garantizara la seguridad del inmueble de producirse algún siniestro, sino que además dejó de pagar una cuota de condominio, concretamente se dice en el libelo que dejó de pagar la correspondiente al mes de noviembre del año 2022.
Con respecto a estos alegatos, se observa que la defensora judicial de la parte demandada no trajo al proceso elementos de convicción alguno para desvirtuarlos, es decir no trajo al proceso la prueba de que su representada haya contratado dicha póliza de seguro, o algún elemento que siquiera hiciera presumir su existencia, y desmentir lo aducido por la actora en el libelo de la demanda cuando dice: “…de igual forma LA ARRENDATARIA, en virtud de que se le ha exigido en múltiples oportunidades exhiba la póliza la cual se pactó y se obligó a adquirir al inicio de la relación arrendaticia, lo cual no ocurrió…” muy al contrario, se observa que la actividad probatoria de la demandada fue insuficiente e inexistente y si bien en el momento de la celebración tanto de la audiencia preliminar, así como en la audiencia oral, celebrada la primera el 26-04-2023 y la segunda el 20-09-2023, ratificó las defensas esgrimidas en el escrito de contestación de la demanda donde negó, contradijo y rechazó la pretensión de la actora, y en ambas audiencias sostuvo que se puso en contacto con su defendido, que lo visitó en dos oportunidades y que éste le expresó que acudiría al juicio con su abogado, y que en la oportunidad procesal traería las pruebas tendentes a desvirtuar la pretensión de la actora; no hay constancia en juicio en primer lugar ni que la defensora judicial haya aportado al proceso prueba alguna para desvirtuar tales alegatos, ni mucho menos actuación alguna desarrollada directamente por algún representante de la empresa demandada con el mismo propósito, quedando firme lo alegado por la actora sobre este particular, es decir, que la empresa demandada EURO MARGARITA, C.A, incumplió con la carga de contratar una póliza de seguros contra incendios con una empresa aseguradora de reconocida solvencia como fue asumido en la referida clausula CUARTA del contrato de arrendamiento. Y así se decide.
Finalmente, con respecto al incumplimiento de la referida clausula CUARTA del contrato de arrendamiento, basado en que la demandada NO PAGO la cuota de condominio del mes de noviembre del año 2022, ante la improcedencia declarada por la recurrida basado en que no puede configurarse la insolvencia por la falta de pago de SOLO UNA de las cuotas de condominio, razonando dicha negativa en que conforme a lo contemplado en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal presupuesto de hecho exige la falta de pago de dos (2) o más cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos para que se pueda configurar como una causal de desalojo. Esta alzada CONFIRMA la postura asumida por la recurrida, toda vez que la citada disposición legal es clara, y no requiere de mayor interpretación por cuanto no puede invocarse la causal de desalojo por la falta de pago de “SOLO UNA” DE LAS CUOTAS DE CONDOMINIO O DE GASTOS COMUNES, sino que dicha exigencia procede por disposición expresa de la Ley, solo cuando se adeudan de manera consecutiva dos o más cuotas de condominio, motivo suficiente para desechar esta pretensión como fue determinado por la recurrida, y declararla improcedente, toda vez que en el libelo de la demanda el ciudadano CLAUDIO CORMENZANA CASURIAGA, pretende el pago solo de la cuota de condominio correspondiente al mes de noviembre de 2022. Y así se resuelve.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto, resulta irremediable para este Juzgado declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A, en razón que en efecto la parte accionada no cumplió con su carga probatoria tendente o dirigida a probar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos por esta vía, y tampoco trajo al proceso prueba alguna que pudiera dar por demostrado que cumplió con la obligación de contratar una póliza de seguro contra incendio como fue pactado en la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento celebrado por los sujetos procesales el día 1º de junio de año 2022, por lo cual, se confirma la sentencia apelada dictada el 3 de octubre de 2023, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide.
VII.- DISPOSITIVA.
Con base de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada ADRIANA GABRIELA QUINTERO DUGARTE, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, sociedad mercantil EURO MARGARITA, C.A., en contra de la sentencia dictada el 3 de octubre de 2023 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en el Expediente Nº T-1-INST-25.917 (Numeración particular de ese Juzgado).
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada dictada el 3 de octubre de 2023 por el referido Juzgado de Primera Instancia.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS del recurso a la parte apelante, por disposición expresa del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, DÉJESE copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los once (11) días del mes de marzo del año dos mil veinticuatro (2.024). Años 213º de la Independencia y 165º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL

DRA. MARIA A. MARCANO RODRIGUEZ.
LA SECRETARIA

ABG. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO
En esta misma fecha (11-03-2024), siendo las once horas y treinta minutos antes meridiem (11:30 a.m) se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste. -
LA SECRETARIA

ABG. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO

Exp. N° T-Sp-09836/23
MAMR/YGG/mas.-