REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 213° y 165° I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: Ciudadano SHUNHAO LIANG, mayor de edad, de nacionalidad China, titular de la cédula de identidad Nro. E-81.757.576, respectivamente, con domicilio en Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio LUIS MANUEL MEJÍA ZAMBRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.074 y FELIX JOSE VILLARROEL VARGAS inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123.365 PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-19.233.303 y V-16.335.565, respectivamente; el primero, domiciliado en la calle el Sol, cruce con calle Modesta Bor, donde funciona la empresa J.A.B Import, C.A., frente a la Farmacia Tari Tari, diagonal en el Hospital de Juangriego, Municipio Marcano, y el segundo, en la avenida Leandro, Plaza Francisco Antonio Risquez, Juangriego; en Tony Monster ubicado al lado de la oficina de Corpoelect, o en la Panadería ubicada en la calle El Sol, frente al local comercial J.A.B Import, C.A, Juangriego, Municipio Marcano de este Estado bolivariano, en su carácter de herederos conocidos del de cujus GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado TROTSKY EMILIO VELASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 251.409 II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO. Pieza N° 01 Mediante oficio Nº 0970-18.692 de fecha 26 de octubre de 2023 (f. 373, 1ª pieza), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, remite a este Juzgado Superior el expediente N° T-1-INST-25.866, contentivo del juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el ciudadano SHUNHAO LIANG en contra de los ciudadanos JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, en su carácter de HEREDEROS CONOCIDOS DEL DE CUJUS GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, a los fines de tramitar el recurso de apelación interpuesto por el abogado LUIS MANUEL MEJÍA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora en contra de la decisión dictada por el tribunal de la causa en fecha 18 de octubre de 2023. Las actuaciones fueron recibidas en esta alzada en fecha 30-10-2023 (f. 374), y por auto dictado el 1-11-2023 (f. 374), se le dio entrada al asunto, y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar al vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha. Pieza N° 02 Consta a los folios (2 al 11), escrito de informes presentado ante esta Alzada por el abogado LUIS MANUEL MEJÍA ZAMBRANO, apoderado judicial de la parte actora. Consta a los folios (12 al 17), escrito de informes presentado ante esta Alzada por el abogado TROTSKY EMILIO VELASQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. En fecha 19-12-2023 (f. 18 al 21), el abogado TROTSKY EMILIO VELASQUEZ, en su carácter de autos, presentó escrito de observación a los informes presentados por la parte contraria. Por auto de fecha 22-12-2023 (f. 22), la Juez Temporal de este Juzgado Superior se aboco al conocimiento de la presente causa, concediéndoles a las partes el lapso de tres (3) días de despacho para interponer recursos contra su competencia subjetiva para conocer la presente causa. Por auto de fecha 22-12-2023 (f. 23), se declaró vencido el lapso de observación a los informes y se les advirtió a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 21-12-2023 (inclusive). Por auto dictado en fecha 04-03-2024 (f. 24) este Tribunal por encontrarse con exceso de trabajo, difiere por el lapso de treinta (30) días continuos la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa. Estando dentro de la oportunidad legal para que este Juzgado Superior emita pronunciamiento sobre el presente asunto, pasa a hacerlo en los términos siguientes: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA. - Primera pieza El presente juicio se inició ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, por demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el ciudadano SHUNHAO LIANG en contra de los ciudadanos JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, en su condición de HEREDEROS CONOCIDOS DEL DE CUJUS GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, como consta del libelo y anexos que cursan desde el folio 1 al 81 de la 1ª pieza de este expediente, cuya causa le correspondió al mencionado Tribunal de Instancia previa distribución de fecha 14-07-2022 (f. 82). Por auto de fecha 15-07-2022 (f. 83), el Tribunal de la causa le dio entrada a la presente causa, y mediante auto de esa misma fecha admitió la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, ordenando el emplazamiento a los ciudadanos JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, en su condición de HEREDEROS del de cujus GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, para que dentro de lapso veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones ordenadas, comparecieran ante ese tribunal a objeto de dar contestación a la demanda instaurada en sus contra. Con relación a la medida solicitada el Tribunal aclaró que se pronunciará por auto aparte en cuaderno separado que a tales efectos ordenar aperturar (f. 84 y 85, 1ª pieza). Mediante diligencia de fecha 22-07-2022 (f. 86), el abogado LUIS MANUEL MEJÍA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, declaró haber puesto a la orden del alguacil del tribunal los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada, y asimismo consignó las copias requeridas en el auto de admisión para encabezar el Cuaderno de Medidas, el cual se ordenó abrir por auto de fecha 26-07-2022 (f. 87). Por auto de fecha 26-07-2022 (f. 88), el Tribunal de la causa, ordenó librar la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada. Mediante diligencias de fecha 28-07-2022 (f. 89 y 90), el alguacil del tribunal de la causa, dejó constancia que el apoderado judicial de la parte actora le suministró los medios necesarios a los fines de practicar las citaciones de la parte demandada; y que le proporcionó las direcciones correspondientes a los fines de llevar a cabo las mismas. En fecha 04-08-2022 (f. 91 al 120), compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó sin firmar las compulsas de citación libradas a los demandados, ciudadanos ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN y JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN, en virtud de no haber podido localizarlos en la dirección suministrada por el actor. Mediante diligencia de fecha 05-08-2022 (f. 121), el apoderado judicial de la parte actora solicita al tribunal a quo, se libre cartel de citación a la parte demandada, lo cual fue acordado por el Tribunal mediante auto dictado en fecha 10-08-2022 (f. 122), librándose el cartel de citación respectivo, el cual fue retirado por la parte interesada en fecha 11-08-2022 y consignado en fecha 19-09-2022 debidamente publicado en los diarios ordenados por el Tribunal (f. 125 al 128). En fecha 18-10-2022 (f. 129), el apoderado judicial de la parte actora, suscribió diligencia en la cual solicita al tribunal a quo, la designación de un defensor Judicial Ad-Litem a los fines de que asuma la representación de la parte demandada; lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa en fecha 20-10-2022 (f. 130), designando al abogado RONALD JOSE MARIN QUIJADA. Mediante diligencia de fecha 21-10-2022 (f. 131 al 135) el abogado LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, se da por citado del presente juicio y asimismo consignó copias certificadas de poder que lo acredita conjuntamente con los abogados ZULIMA GUILARTE DE RODRÍGUEZ, Y BARBARA RODRÍGUEZ GUILARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.180, 112.464 y 293.102, como apoderados judiciales de la parte demandada. Por diligencia de fecha 25-10-2022 (f.136), el apoderado judicial de la parte actora LUIS MANUEL MEJÍA ZAMBRANO, sustituye mandato con reserva expresa de su ejercicio, en la persona del abogado FELIX JOSÉ VILLARROEL VARGAS. Mediante diligencia de fecha 17-11-2022 (f. 137 al 205), el abogado LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, co-apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda con anexos. Por auto de fecha 21-11-2022 (f. 206), el tribunal de la causa, fijó la audiencia preliminar para el cuarto día de despacho siguiente a partir de la fecha antes señalada. Por diligencia de fecha 25-11-2022 (f. 207), el co-apoderado judicial de la parte demandada, abogado LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, sustituyó poder con reserva expresa de su ejercicio, en la persona del abogado RAFAEL LUIS RODRIGUEZ GUILARTE. Consta a los folios 208 al 215 de la 1ª pieza de este expediente, acta levantada en fecha 25-11-2022, con motivo de la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR, compareciendo a dicho acto las partes involucradas en el juicio; asimismo el juzgado a quo ordeno agregar escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora, en la cual rechaza la pretensión de la inadmisibilidad planteada por la parte demandada e igualmente conviene y rechaza las excepciones de los argumentos de la parte demandada esbozados en la referida audiencia. Por auto de fecha 30-11-2022 (f. 216 al 221), el Tribunal de la causa fijó los límites de la controversia, aperturando el lapso probatorio Mediante diligencia de fecha 06-12-2022 (f. 222 al 227), el apoderado judicial de la parte demandada, abogado LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 12-12-2022 (f. 228 al 230), el apoderado judicial de la parte actora abogado, LUIS MANUEL MEJÍA ZAMBRANO, consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 15-12-2022, (f. 231 al 236), el tribunal de la causa, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada; fijó el lapso para la evacuación de la inspección judicial promovida; y con relación a la prueba de informes, ordenó oficiar a la Alcaldía del Municipio Marcano; la entidad bancaria Banco BANESCO, banco universal; a las empresas públicas CORPOELEC e HIDROCARIBE. En esa misma fecha se libraron los oficios respectivos. Por auto de fecha 15-12-2022, (f. 237 al 241), el tribunal de la causa, admitió las pruebas promovidas por la parte actora; fijó el lapso para la evacuación de la inspección judicial promovida, así como la oportunidad para que los testigos promovidos rindan sus respectivas declaraciones; en relación a la prueba de informes, ordenó oficiar a: HIDROCARIBE, Banco BANESCO, CORPOELEC y SERDECO a efecto de que rindan los informes correspondientes. En esa misma fecha se libraron los oficios respectivos. Por diligencia de fecha 15-12-2022 (f. 242), abogado FELIX JOSE VILLARROEL VARGAS, solicitó le sean expedidas copias certificadas de los estados de cuenta que acompañan el libelo de la demanda; cuyo pedimento fue negado por el tribunal de la causa, por considerar que dicha solicitud es violatoria al debido proceso y al derecho a la defensa de las partes (f. 243 y 244). Consta al folio 245 de la 1ª pieza de este expediente, acta levantada en fecha 11-01-2023 con motivo de la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada, siendo declarado desierto dicho acto en virtud de la incomparecencia de la parte promovente. Mediante diligencia de fecha 11-01-2023 (f. 246), el abogado FELIX VILLARROEL VARGAS, en su carácter de apoderado judicial renunció a la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por considerarla inoficiosa y solicitó asimismo se declare desistida la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada. Por auto de fecha 12-01-2023 (f. 247), el tribunal de la causa dejó sin efecto lo enunciado en el auto de fecha 15-12-2022 con relación a la evacuación de los testigos, fijando la oportunidad para el acto de audiencia oral. Mediante acta de fecha 12-01-2023 (f. 248), se declaró desierto el acto de evacuación de inspección judicial por cuanto la parte promovente no compareció al mismo. Por auto de fecha 16-01-2023 (f. 249 al 251), el tribunal de la causa declaro válida la renuncia a la prueba de inspección judicial promovida por el apoderado judicial de la parte actora; negando lo solicitado con relación a la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 17-01-2023 (f. 252), los abogados, LUIS RODRÍGUEZ ALFONZO, ZULIMA GUILARTE DE RODRÍGUEZ, RAFAEL RODRÍGUEZ GUILARTE y BARBARA RODRÍGUEZ GUILARTE, renuncian al mandato que les fue conferido por ciudadanos JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, y asimismo solicitan se les notifique a los referidos ciudadanos de la renuncia realizada. En fecha 20-01-2023 (f. 253 al 255) compareció el alguacil del tribunal de la causa y suscribió diligencias mediante las cuales dejó constancia que los oficios N° 18.271, 18.269 y 18.270, librados en fecha 17 de enero de dos mil veintitrés (2023) fueron debidamente entregados y las resultas de los recibidos reposan en la carpeta del alguacil. Por auto dictado de fecha 20-01-2023 (f. 256 al 258) el tribunal de la causa, libró boletas de notificación a la parte demandada, por medio de la cual le hacen saber que los abogados, LUIS RODRÍGUEZ ALFONZO, ZULEIMA GUILARTE DE RODRÍGUEZ, RAFAEL RODRÍGUEZ GUILARTE y BARBARA RODRÍGUEZ GUILARTE renunciaron al poder le otorgaron en la presente causa. Por auto dictado en fecha 03-07-2022 (f. 259 al 267), el tribunal de la causa ordenó agregar a los autos oficio N° UG-01023_NEO emanado de HIDROCARIBE Nueva Esparta y anexo al mismo copias certificadas de los estados de cuenta. Mediante diligencia suscrita en fecha 07-02-2023 (f. 268) el ciudadano JEAN CARLO BARNOUTI CHAKIAN, parte co-demandada en el presente juicio, confiere PODER APUDA ACTA al abogado TROTSKY VELASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 251.409. Mediante diligencia suscrita en fecha 07-02-2023 (f. 269) el ciudadano ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, parte co-demandada en el presente juicio, confiere PODER APUDA ACTA al abogado TROTSKY VELASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 251.409. Mediante diligencia de fecha 09-02-2023 (f. 270), el apoderado judicial de la parte demandada, abogado TROTSKY VELASQUEZ, solicitó se fije nueva oportunidad para la evacuación de la inspección judicial promovida; lo cual fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 10-02-2023 (f. 271). Consta a los folios 272 al 289, acta levantada en fecha 15-02-2023, con motivo de la práctica de la inspección judicial promovida por la parte demandada; dejándose constancia de la comparecencia de la parte promovente. Mediante diligencia de fecha 16-02-2023 (f. 276 al 289), el practico fotógrafo designado consignó las fotografías tomadas durante la práctica de la Inspección Judicial. A los folios f. 253 al 255 cursan diligencias suscritas por parte del alguacil en las cuales dejó constancia que los oficios N° 18.268, 18.267, 18.265 y 18.266, librados en fecha 23 de febrero de dos mil veintitrés (2023) fueron debidamente entregados y las resultas reposan en la carpeta del alguacil. Por auto de fecha 20-03-2023 (f. 294 al 307), el tribunal de la causa ordenó agregar a los autos los oficios Nros. GC-NE-CO-2023-0089, GGDC-O-003-2023, emanado de CORPOELEC y así como resulta de acuse de recibo de oficio N° 0970-18.266 de fecha 06-03-23, emanada por el banco BANESCO, BANCO UNIVERSAL. En fecha 27-04-2023 (f. 308), mediante diligencia el abogado LUIS MANUEL MEJÍA en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicito se ratificara oficio N° 18.271 de fecha 15-12-2022, librado a la empresa SERDECO. Por auto de fecha 02-05-2023 (f. 309 al 310), el Tribunal de la Causa ordeno librar oficio N° 0970-18.446, a los fines que la Compañía SERDECO de respuesta al oficio n° 0970-18.271 de fecha 15-12-2022. Mediante auto de fecha 02-06-2023 (f. 311 al 312), el tribunal de la causa, ordeno agregar oficio N° CJ-AL-NE-0005 de fecha 31-05-2023 en acuse al oficio N° 0970-18.271. Por auto de fecha 07-06-2023 (f. 313), el Tribunal de la Causa fijo para el vigésimo (20) día de despacho para celebración de la Audiencia Oral, a los fines de la evacuación de la prueba promovidas. En fecha 22-06-2023 (f. 314), se dictó auto en la cual se ordenó anular el auto de fecha 07-06-2023, por cuanto no constan las resultas del oficio N° 18.265 librado en fecha 15-12-2022. Por auto de fecha 14-07-2023 (f. 315 al 316), el tribunal de la causa ordeno agregar acuse de recibo de oficio N° O-AMDHM-0036-23 de fecha 04-07-2023 emanado por el director de la Hacienda Pública Municipal de la Alcaldía del Municipio Marcano. Mediante auto de fecha 14-07-2023 (f. 317), el tribunal de la causa, fija la Audiencia Oral para el trigésimo (30°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 10:00 a.m. En fecha 02-10-2023 (f. 318 al 320), se levantó acta contentiva de Audiencia Oral; constituido el tribunal de la causa las partes expusieron sus alegatos, dejando constancia la incomparecencia de los testigos promovidos por la parte actora que fueros debidamente admitidos en su oportunidad, procediendo prolongar la audiencia para el próximo día siguiente a las 10:00 am. Cursante a los folios (321 al 330), Acta de Audiencia Oral levantada en fecha 03-10-2023, el Tribunal de la Causa estando debidamente Constituido y cumplida con todas las formalidades exigidas en la Ley procedió a dictar el fallo en el cual se declaró: INADMISIBLE la demanda por DESALOJO, interpuesta por SHUNHAO LIANG contra los herederos de GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, ciudadanos JEAN CARLOS BARBNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN en aplicación del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se reservó diez (10) días de despacho para publicar el texto íntegro de la sentencia. En fecha 17-10-2023 (f. 331), mediante diligencia el abogado LUIS MANUEL MEJÍA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ejerció Recurso de Apelación en contra del fallo dictado por el tribunal de la causa en la Audiencia Oral celebrada en fecha 03-10-2023. En fecha 18-10-2023 (f. 371), se publicó el texto íntegro del fallo. Por auto de fecha 26-10-2023 (f. 372), el tribunal de la causa oyó el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada en ambos efectos y ordenó remitir el presente expediente al tribunal de alzada. En esa misma fecha se libró oficio N° 18.692. IV.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN. LA DECISIÓN APELADA.- La sentencia apelada fue dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 02 de octubre de 2023 (f. 318 al 330), y publicada en fecha 18 de octubre de 2023 en los siguientes términos: “…PUNTO PREVIO DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda señaló Que (sic) conforme al contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante (propietario- arrendador) y el causante de sus representados, el hoy fallecido GEORGE ANTON BARNOUTI KAWAN, como arrendatario, el cual se celebró primeramente de manera privada en fecha (25) de Agosto de 2016 y luego ante la Notaría Pública de La Asunción de este Estado, en fecha 04 de Diciembre de 2019, autenticado bajo el Nº 04, Tomo 90, folios: 11 hasta 14, y cursa en los autos anexo a la demanda, según su Cláusula PRIMERA, el objeto del contrato fue un (01) local comercial ubicado en la Planta Baja y tres (3) apartamentos denominados Apartamento Nº 1, Apartamento Nº 2 y Apartamento Nº 3, ubicados en la Planta Alta de un inmueble propiedad del Arrendador ciudadano SHUNHAO LIANG, ubicado en la Calle El Sol, cruce con la Calle Modesta Bor de la ciudad de Juangriego, Municipio Gaspar Marcano del Estado Nueva Esparta, los cuales le pertenecen según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de dicho Municipio, en fecha (12) de Junio de 2007, anotado bajo el Nº 30, Folios 178 al 182, Protocolo 1 Tomo 4, Segundo Trimestre de 2007, el cual cursa en los autos anexo a la demanda. Que es el caso que en la realidad, en la Planta Alta o Superior de dicho inmueble lo que existe es un (1) solo Apartamento constante de cuatro (04) Habitaciones, destinado a vivienda, como lo expresa su propietario en el referido documento público, donde de manera expresa, refiriéndose a la citada planta alta del aludido inmueble los (04) Apartamentos que constituyen esta área de construcción destinados a vivienda, como dice la máxima probatoria a confesión de partes, relevo de pruebas. Que resulta totalmente falso, lo expresado por la representación del demandante en su libelo que los locales de la parte superior, los fueron construidos como depósitos de mercancías, el arrendatario mantiene, camas enseres de uso personal y ropa de vestir lo cual contraviene expresamente lo pactado en el contrato de arrendamiento pues el inmueble fue construido y arrendado para darle estrictamente uso comercial. Que precisamente en la Planta Alta de dicho inmueble existen camas, enseres de uso personal y ropa de vestir, sencillamente, porque el uso comercial según dicho contrato refiere únicamente a la Planta Baja del aludido inmueble donde funciona desde el año (2016) la Empresa JAB IMPORT, CA, como consta en los autos. Mas no a la Planta Alta o superior donde en la realidad existe un (01) solo Apartamento constante de cuatro (04) habitaciones, no tres (03) ni cuatro (04) Apartamentos, donde actualmente viven dos (02) familias integradas por cuatro (04) adultos y tres (03) niños, entre ellos un recién nacido, tal como ha sido constatado mediante informe de inspección ocular emanado de la dirección de tramites procesales y procedimientos administrativos coordinación de inspección y fiscalización Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda (SUNAVI), Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta, a solicitud de su representado JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN, titular de la cédula de Identidad N V-19 233 303, en su condición de inquilino, realizada dicha inspección ocular por el funcionario inspector Jorman Urbaneja con la autorización del coordinador de inspección y fiscalización Jorman González, en fecha (11) de Noviembre de 2022; expresando textualmente dicho informe de inspección lo siguiente se constata. En la Inspección ocular realizada el día Viernes 11 de Noviembre del presente año, ubicado en la dirección antes mencionada; se pudo constatar mediante recorrido al inmueble lo siguiente: Se observó una fachada de un inmueble que en la planta baja del mismo funciona denominación comercial J.A.B. IMPORT CA, en la planta alta del inmueble se puede observar una vivienda, tipo apartamento, el cual consta de (04) habitaciones, (03) baños, sala, cocina, comedor, utilizan áreas de baño como lavadero, una habitación como cocina, el inmueble se encuentra habitado, una habitación por los ciudadanos RUSLEIDYS CAROUNA MORENO DIAZ, titular de la cédula de identidad V 24.589.421. CHRISTIAN DAVID RIVERA RIVAS, titular de la cédula de identidad V-26.164.104, Junto a sus tres hijos menores de edad, de 10 y 03 años y un niño de 02 meses de nacido, en otra habitación es habitada por el ciudadano JEAN CARLOS BARNOUTI, titular de la cédula de identidad N V- 19.233.303, la ciudadana JESMAILIS QUIJADA, titular de la cédula de identidad N V-29.668.720, pudiendo observar que ambos grupos familiares comparten la distribuciones y enseres del inmueble. Que fue anexado a dicho informe de inspección ocular el respectivo registro fotográfico de tomas en colores de las respectivas habitaciones y dependencias de dicho apartamento, observándose las escaleras de acceso al mismo, útiles del hogar, ropas de vestir, mobiliarios, camas, pocetas de los baños, el área de la cocina, papeleras en los baños, electrodomésticos, lavamanos, colgadores de ropa en la pared, y enseres del hogar propios de una vivienda ocupada por personas que integran una familia. Todo lo cual forma parte de la referida inspección ocular suscrita por el Funcionario Inspector Jorman Urbaneja autorizado por el Coordinador de Inspección y Fiscalización Jorman González, con valor de documento público administrativo de efectos "erga omnes". Que se está en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, prohibida por la normativa del Articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de procedimientos incompatibles; por cuanto, tratándose de una vivienda, previo a las demandas por Desalojo, El Arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, como lo ordena el Artículo 94 de la Ley de Alquileres de Vivienda, el procedimiento administrativo previo a la instancia judicial como lo establecen los Artículos 95 y 96 eiusdem, establecido en el DECRETO Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en sus Artículos del (7) al (10) Que mal puede pretender el Demandante de autos, SHUNHAO LIANG, en flagrante violación de normas de estricto orden público, obtener el Desalojo de una, vivienda ocupada por familias, entre ellos menores de edad y un niño recién nacido, sin dar estricto cumplimiento al procedimiento administrativo previo que exigen los Artículos 94, 95 y 96 de la referida Ley de Alquileres de Vivienda y de los Artículos (7) al (10) del referido Decreto Ley N 8.190. Que no pueden acumularse en una misma demanda pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles como lo prevé el Articulo 78 del Código de Procedimiento Civil y el Artículo 81 numeral 3 ibidem. Que la demanda de desalojo, como se ha expresado, requiere -por mandato de una Ley de orden público- la tramitación de un procedimiento administrativo previo, sin cuyo cumplimiento no puede acudirse a la vía judicial. Además, el juicio de desalojo de vivienda se tramita por el procedimiento oral contenido en la propia Ley de Arrendamientos de Vivienda, como lo establece el Artículo 97 y siguientes de la misma. Que la demanda de desalojo de un local comercial, como lo establece el Artículo 43 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento de Locales de uso comercial, se tramita por vía del Procedimiento Oral establecido en los Artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, hasta su definitiva conclusión. Lo cual revela, a simple vista, sin el menor análisis hermenéutico, que se trata de pretensiones cuyos procedimientos son manifiestamente incompatibles. Que la demanda para obtener el Desalojo, de una vivienda es necesaria y procesalmente autónoma mediante tramitación de un procedimiento especial oral que lo regula la propia Ley de Arrendamiento de Viviendas, previo el cumplimiento del procedimiento administrativo, que, después de cumplirse, es que se puede acceder a la vía judicial, tanto así, como una evidente prejudicialidad administrativa. Que es evidente, que está en presencia de una clásica y abrupta inepta acumulación de pretensiones violatoria de normas procesales de eminente orden público. Todo lo cual impide, obstaculiza, la tramitación legal del presente juicio, del cumplimiento del Iter ludicium, por la sencilla y elemental razón de resultar manifiestamente inadmisible la Demanda de Desalojo de autos por lo cual el Tribunal, actuando in limine Litis- en el lapso procesal previsto en el Articulo 10 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una cuestión de mero derecho, vinculada al orden publico procesal, debe pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la presente demanda de desalojo, garantizando así el debido proceso, el derecho a la defensa y una verdadera tutela judicial efectiva, eficaz y oportuna acorde con las disposiciones constitucionales de los Artículos 26, 49.1 y 257 de la Carta Fundamental. Que solicita, que el Tribunal declare la inadmisibilidad de la demanda de desalojo de autos, declarando nulo su auto de admisión de fecha (20) Julio de 2022 y los subsiguientes actos procesales por tratarse de violación e inobservancia de normas legales y constitucionales de eminente orden público, tal como se ha explicado fundamentado anteriormente con suficiente claridad. Por su parte la parte actora en su libelo señaló: Que en fecha 4 de diciembre de 2019, y autenticado ante la Notaria Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 4, Tomo 90, folios 11 hasta el 14, su representado suscribió un contrato de arrendamiento comercial con el ciudadano GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-11.535.409, quien falleció en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 5 de Febrero de 2021, tal como se desprende del Registro de defunción emitido por la Comisión de Registro Civil y Electoral del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, cuya acta está identificada con el Nº 142, Folio Nº 142 del día 9 de febrero de 2021,cuyo objeto lo compone un inmueble constituido por un (1) local comercial ubicado en la planta baja y tres (3) apartamentos denominados Apartamento Nº 1, Apartamento Nº 2 y Apartamento Nº 3, ubicados en la planta alta de un inmueble de su propiedad, que se encuentra en la calle El Sol cruce con calle Modesta Bor de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual pertenece a su representado tal como consta de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario de la Oficina Subalterna del Distrito Autónomo Marcano, en fecha 12 de junio de 2007, anotado bajo el Nº 30, Folios 178 al 182, Protocolo Primero, Tomo 4, segundo Trimestre del referido año. Que la duración del referido contrato de arrendamiento comercial fue establecida por las partes en un término de un (1) año, contado a partir del día primero (1°) de Diciembre del año dos mil diecinueve (2019), finalizando el día treinta (30) de Noviembre del año dos mil veinte (2020), y el canon de arrendamiento mensual fue pactado adoptando la formula prevista en el numeral 1 del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, quedando establecido en la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00). Que no obstante ello, debe resaltar que dicha cantidad fue pactada en moneda nacional debido a la prohibición expresa que en tal sentido establece el citado Decreto Ley en su artículo 41 literal E, sin embargo, la voluntad de las partes, y así fue acordado entre ellas, era que el canon mensual fuese de doscientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 200,00), cantidad equivalente a los seis millones de bolívares (Bs.6.000.000,00) a la fecha de suscripción del contrato calculado a la tasa establecida por el Banco Central de Venezuela, pagaderos en moneda nacional en la cuenta identificada en el contrato de arrendamiento. Lo anterior fue acordado por las partes como forma de proteger el ingreso por concepto de canon de arrendamiento del fenómeno inflacionario, lo cual constituye un hecho público y notorio, y dado que dentro de las operaciones comerciales se utiliza también el dólar americano como moneda de cambio, es decir, el arrendatario a través de su desempeño comercial como expendedor de víveres y mercancía al detal lo utiliza a diario, por lo que al percibir ingresos en esa moneda le resultaría sencillo asumir obligaciones de la misma forma. Trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes está obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil en el 1.354, que establecen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido exento de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Por su parte la parte demandante consignó contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, en fecha 4 de diciembre de 2019, bajo el Nº 4, Tomo 90, folios 11 hasta el 14, suscrito entre el ciudadano SHUNHAO LIANG, DE NACIONALIDAD CHINA, MAYOR DE EDAD, SOLTERO, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD Nro, E-81.757.576 y el ciudadano GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-11.535.409, en el cual en su cláusula primera se estableció lo siguiente. PRIMERA: DE LOS INMUEBLES ARRENDADOS. EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un (01) local Comercial ubicado en la Planta Baja y Tres (3) apartamentos denominados: Apartamento N° 1, Apartamento N° 2, Apartamento N° 3, ubicados en la planta alta de un inmueble de su propiedad, que se encuentra en la calle El Sol cruce con calle Modesta Bor de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del Estado Bolivariano de Nueva Esparta El recaudo marcado “E”, cursante al folio 29 del expediente, consiste en un justificativo de testigos rendido ante Notario Público, en este caso ante la Notario Público Primero de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 21 de octubre de 2020, contentivo de las declaraciones rendidas por los ciudadanos Julio Rafael Lista Urdaneta, titular de la cédula de identidad N° V-9.303.619 y Jorge Luís Castillo Olivares, titular de la cédula de identidad N° V-4.649.934, traído a los autos con el libelo de la demanda en el Capítulo IV, denominado ACERVO PROBATORIO. Al respecto cabe observar que por exigencia del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, el demandante deberá mencionar con el libelo, el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral; y si éste no lo hiciere la misma norma sanciona que: si el demandante no acompañare su demanda con la lista de los testigos, no se le admitirán después. En ese contexto, se produjo la oposición de la parte demandada en la presente audiencia a dicha prueba, aduciendo que la parte actora no acompañó a su demanda la lista de los testigos del justificativo en cuestión para que lo ratificaran, procediendo posteriormente a promoverlos como testigos para tal fin en su escrito de promoción de pruebas de fecha 12 de diciembre de 2022, (folio 228 al 230), de modo tal que no cabría apreciar la declaración de dichos testigos por así ordenarlo expresamente el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, por haber fenecido la oportunidad para acompañar la lista de los testigos cuando incoó la demanda. Al respecto, observa este Tribunal que mediante auto de fecha 15 de diciembre de 2022, admitió la prueba testimonial allí promovida y lo ratificó en auto de fecha 12 de enero de 2023, pero no obstante a la admisión de la prueba hecha por el Tribunal y la oposición en audiencia de juicio, consta que en esa misma ocasión al inicio de su exposición que la parte promovente renunció a la prueba de testigos para su ratificación, lo cual releva al Tribunal a pronunciarse acerca de la oposición y a concederle mérito probatorio alguno a las testimoniales de dicho documento. Así se establece. Esta juez, a la luz del principio de exhaustivamente que consagra el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, del análisis del acervo probatorio cursante a los autos, observa que del texto del documento registrado ante el Registro Inmobiliario de la Oficina Subalterna del Distrito Marcano del estado Nueva Esparta, de fecha 12 de junio de 2007, bajo el Nº 30, folios 178 al 182, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Segundo Semestre de 2007, promovido por la parte actora, se extraen las menciones de (…). Esas menciones permiten a esta juzgadora determinar la naturaleza mixta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se establece.- Así mismo, de la inspección llevada a cabo por la funcionaria YANNELYS GUZMÁN, titular de la cédula de identidad Nº V-14.047.066, en representación de la SUNDDE, cursante a los folios del 73 al 75, formando parte del expediente de Denuncia N° DNPDI/0034/2022, evacuada el 21 de febrero de 2022, donde se lee: (…). Los hechos constatados por la funcionaria cuyo traslado tuvo lugar con motivo de denuncia del ciudadano SHUNHAO LIANG, revelan la condición de los espacios del inmueble, que sería mixto. Así se establece.- En similar sentido, la inspección cursante a los folios 149 y 150, evacuada el 11 de noviembre de 2022, por el funcionario inspector JORMAN URBANEJA, titular de la cédula de identidad Nº V-19.584.585, adscrito a la Dirección de Trámites Procesales y Procedimientos Administrativos de SUNAVI, en la que se dejó constancia de lo siguiente: (…). Lo verificado por el funcionario al servicio de la SUNAVI, pone de relieve el uso de la planta alta del inmueble y quienes lo habitan. Así se establece.- Directamente constató esta jurisdicente en la inspección judicial practicada en la etapa de evacuación de pruebas, llevada a cabo el día 15 de febrero de 2023, (folio 272 al 274), que: (…). Estas circunstancias corroboran la defensa opuesta por la parte demandada en cuanto a que el inmueble a la vez de servir de local comercial, sirve de vivienda. Así se establece.- De lo anterior se infiere que la naturaleza dual del destino o uso dado al inmueble por el arrendatario, era un hecho conocido por el arrendador; no sólo porque el título supletorio ya de por sí determinaba cuáles eran las áreas de la casa las cuales él dio en arrendamiento, sino también por la inspección derivada del expediente instruido por la SUNDDE debiendo entonces acatar, para el caso de ejercer acciones destinadas a obtener el desalojo como la aquí debatida, las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.- En refuerzo de esta conclusión, es útil traer a colación lo dispuesto por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1337 de fecha 09 de octubre de 2014, en recurso de regulación de la jurisdicción derivada del juicio de desalojo de Matteo Taschetta Loiacomo contra José Guillermo Espita Castellanos, ponencia de la Magistrada Mónica Misticchio Tortorella, en el expediente Nº 2014-0821, que : (…OMISSIS…) En ese orden de ideas, observa esta juzgadora, partiendo de que la normativa aplicable es la referida a vivienda por imperativo del literal 6to del artículo 5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cabe revisar entonces lo concerniente al procedimiento previo a las demandas, dispuesto en ese cuerpo legal en sus artículos 94, 95 y 96, que pautan: (…OMISSIS…) Lo preceptuado por los artículos transcritos, fue obviado por el arrendador en el presente caso, a pesar de tratarse de normas de orden público, que privarían el que se pueda someter el asunto al conocimiento del poder judicial, equiparándose estas normas por su importancia para la correcta implementación del juicio de desalojo, a la prohibición de ley admitir la acción propuesta. Así se establece-. Acerca de la necesidad de llevar a cabo el procedimiento previo en asuntos de ésta índole, en sentencia Nº 156 de fecha 29 de octubre de 2020, en acción de amparo constitucional de YENELÍN SOFÍA MARÍN OCHOA, expediente Nº 20-0375, ponencia del Magistrado RENÉ ALBERTO DEGRAVES ALMARZA, -invocada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda-, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia resaltó lo erróneo de no acatar el procedimiento previo, cuando censura vehementemente: (…OMISSIS…) criterios jurisprudenciales que esta juridiscente acoge. Así se establece. - Esas, normas pasan a tener relevancia en el asunto sometido a conocimiento de este Tribunal, habida cuenta que de ellas emana la obligatoriedad para el arrendador de tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento previo a las demandas, lo cual no fue cumplido por el demandante de autos, en fuerza de lo cual, dado el carácter de orden público de las referidas normas, ello conduce irremisiblemente a que sea decretada la inadmisibilidad de la demanda. Así se establece.- Establecido lo anterior, carece de utilidad procesal pronunciarse sobre el resto de las defensas opuestas. Así se establece. DISPOSITIVA. Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por DESALOJO, interpuesta por SHUNHAO LIANG, contra los herederos de GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, ciudadanos JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, respecto del inmueble constituido por un (1) local comercial ubicado en la planta baja y tres (3) apartamentos denominados Apartamento Nº 1, Apartamento Nº 2 y Apartamento Nº 3, ubicados en la planta baja, que se encuentra ubicados en la calle El Sol cruce con calle Modesta Bor de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del Estado Bolivariano de Nueva Esparta SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante.” (…) ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Informes de la parte Actora. Consta en los folios (2 al 10) de la 2ª pieza, escrito de informes presentado por el abogado LUIS MANUEL MEJÍA ZAMBRANO, actuando en su carácter de apoderado judicial de parte actora, ciudadano SHUNHAO LIANG, en el cual, como puntos de mayor relevancia, expuso los siguientes: - que, la presente acción pretende el desalojo de un inmueble que fue arrendado exclusivamente para el uso comercial al finado GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN y que con posterioridad a su fallecimiento continuó ocupado por uno de sus herederos como lo es el ciudadano JEAN CARLOS BARNOUTI. - que, los motivos que sustentaron la demanda incoada, son el incumplimiento de las cláusulas contractuales que determinaron entre otras cosas, el carácter intuito personae del contrato, es decir, que estuvo destinado al uso comercial por parte del arrendatario fallecido y por disposición de lo prescrito en el Código Civil, de sus herederos al momento de su fallecimiento. - que, no obstante, los herederos instalaron una sociedad de comercio en el referido inmueble, a pesar de que estuvo en una situación irregular, tampoco cumplió con los compromisos propios de un contrato como lo fue el pago de los servicios básicos, como lo son la energía eléctrica, agua, pago de patentes y tributos municipales entre otros. - que, aunado a ellos, de manera deliberada y sobrevenida cambiaron el uso y destino del inmueble, al utilizar la parte superior de dicho inmueble para simular que tenía el carácter de vivienda de uno de los codemandados, y más grave aún, de tercero que son empleados de dicho local que funciona en la planta baja del inmueble, quienes se trasladaron con menores de edad, con el fin de simular una situación de hecho que no se corresponde con la realidad y destino que se le había dado al inmueble arrendado. - que, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada invocó como argumento previo, la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto no se había agotado el procedimiento previo que debió intentarse ante el SUNAVI, ya que en el inmueble vivían personas, lo cual constituyó en su decir, un quebrantamiento en lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe de forma expresa la inepta acumulación de pretensiones. - que, como defensas de fondo argumentó la demandada, que la sociedad mercantil J.A.B Import, C.A., no funcionó indebidamente en el inmueble arrendado. -que, señaló igualmente que el inmueble no era de naturaleza comercial, pues la parte superior fue constituida para darle el uso de vivienda, así lo indicó en su decir, el documento de propiedad de las bienhechurías. - que, indicó que el inmueble se encontraba en perfecto estado de uso y conservación, y que no había cumplido con ninguna de las cláusulas del contrato. Así como también ninguna de las disposiciones previstas en el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento para el Uso comercial. - que, la decisión dictada por el Tribunal de la causa, hizo suyos los argumentos expresados por la parte demandada en la contestación de la demanda, declaró en el punto previo la inadmisibilidad de la demanda, utilizando como soporte de tan errada conclusión lo siguiente: (…OMISSIS…) - que, en la conclusión a la que llegó el fallo apelado, transcrito del último párrafo, es donde se puso con mayor evidencia el error de juzgamiento cometido por la Juez, tan así que tergiverso el objeto y sentido de las pruebas promovidas por esa representación, específicamente la memoria descriptiva del inmueble arrendado que consta en el documento registrado, así como la inspección practicada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). - que, el primero de los documentos fue acompañado como medio de prueba para demostrar la propiedad que como arrendador tiene su mandante sobre el inmueble arrendado, y no como lo ha valorado la la sentencia apelada para establecer la dualidad, en el uso a la que la misma hace referencia. - que, por su parte la inspección llevada a cabo por el ente administrativo, regulador en materia de Arrendamiento para el Uso Comercial, se practicó para dejar constancia del incumplimiento de la demandada en dos aspectos invocados en el libelo de la demanda. - que, el primero de ellos, dejó constancia que, en la planta baja del inmueble, desarrolla su actividad comercial un ente de carácter mercantil distinto al arrendatario o sus herederos, lo que indudablemente infringió la forma del intuito personae del contrato de arrendamiento suscrito. - que, el segundo aspecto constituyó el incumplimiento de la demandada, el cual quedo evidenciado, al pretender cambiar la naturaleza comercial del contrato de arrendamiento que constituye el instrumento fundamental de la presente acción. - que, esa circunstancia, la cual constituyó causa suficiente para acordar el desalojo del inmueble debido al incumplimiento de la parte demandada, fue conocida expresamente por la Juez de la causa, al señalar en el párrafo transcrito que: (…OMISSIS…) - que, con ese argumento, el Tribunal de la causa reconoció el cambio de uso dado por la demandada al inmueble arrendado y pretendió establecer, que existía consentimiento por parte del propietario arrendador. - que, nada más lejos de la realidad, pues fue precisamente ese, uno de los argumentos bajo los cuales se ha demandado el desalojo del inmueble objeto del presente juicio. - que, curiosamente, otro de los elementos de pruebas tomados en consideración por recurrida por establecer falsamente que el contrato tiene una naturaleza dual, fue la inspección practicada por el SUNAVI, prueba evacuada sin el debido control y contradicción de la parte actora, en la que entre otras cosas se dejó constancia, que las personas que se encontraban en la parte alta del inmueble hacían vida en el mismo. - que, indicó, que es un hecho curioso, debido a que el funcionario encargado de llevar a cabo la misma no indicó el carácter con el que habitaron el mismo, - que, durante el transcurso del proceso, tal como pudo constatarse de las actas que rielan el presente expediente, la demandada admitió haber permitido a sus empleados tomar la planta alta del inmueble para habitarla, situación que fue delatada por esa representación como una situación hecha y sobrevenida, con la única intención de desacreditar ese procedimiento, como efectivamente ocurrió. - que, ninguna de esas circunstancias fue señalada por la sentencia apelada, quien estableció que terceros ajenos a la relación arrendaticia habitaban el inmueble, premiándolos al pretender obligar al propietario a iniciar un procedimiento ante el SUNAVI, contra unos individuos que de manera ilegal habitaban en un inmueble destinado al uso comercial. - que, la sentencia apelada llegó a una conclusión jurídica, producto de una suposición falsa, al desnaturalizar el contrato de arrendamiento comercial, señalando que el mismo tuvo un carácter dual, es decir, arrendamiento de vivienda y arrendamiento comercial, y que, por lo tanto, debió el actor agotar el procedimiento administrativo previsto, para intentar el desalojo de una vivienda. - que, indudablemente con esa infracción se infringió el principio de autonomía de la voluntad de las partes en el contrato, lo cual constituyó una desviación ideológica del mismo. - que, sobre el particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado en innumerables fallos que: (…OMISSIS…) - que, la sentencia recurrida llegó, tal como señaló con anterioridad, a una conclusión que no es compatible con el texto del contrato de arrendamiento y mucho menos con la voluntad de las partes contratantes, pues el carácter comercial dado por las mismas, fue desnaturalizado por la Juez de la recurrida producto de la desviación ideológica que hizo en el análisis de otros instrumentos. - que, como consecuencia a lo declarado, se permitió traer el precedente jurisprudencial que de manera reiterada ha establecido la Sala al respecto, cuando sobre la suposición falsa, a determinado lo siguiente: (…OMISSIS…) - que, el dispositivo del fallo recurrido, fue producto de un error de juzgamiento que esta Alzada debe corregir, analizando de manera adecuada el contrato de arrendamiento, los medios de prueba promovidos y evacuados, los cuales deben concatenar con los hechos expuestos. - que, para esa representación resultó inaudito, que luego de más de quince (15) largos meses desde que se dio inicio a ese proceso, la sentencia apelada la declaró inadmisible, producto de un error de juzgamiento, una demanda que persigue el desalojo de un inquilino, que con lo único que ha cumplido como parte de sus obligaciones contractuales, es con pagar la cantidad de seis bolívares mensuales (Bs 6,00), algo así como seis centavos de dólar (UU$ 6,00), por un inmueble de esas dimensiones. - que, la parte demandada pretendió utilizar a los órganos jurisdiccionales y administrativos como medio de dilación para prolongar su estancia en el inmueble arrendado a pesar del reiterado incumplimiento de sus obligaciones, situación que esta Alzada está llamada a corregir en aras de garantizar el estado de derecho y de justicia que establece la Constitución. - que, por todo lo expresado anteriormente, solicitó que se declare con lugar el recurso de apelación y la demanda incoada, y que su representado recupere su inmueble. Informes de la parte Demandada. Consta en los folios (12 al 16) de la 2ª pieza, escrito de informes presentado por el abogado TROTSKY EMILIO VELÁSQUEZ MILLÁN, actuando en su carácter de apoderado judicial de parte demandada, herederos de GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, ciudadanos JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, como puntos de mayor relevancia, expuso los siguientes: - que, la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, fue el resultado de un acertado análisis de las circunstancias de hechos y de derecho, que fueron puestas de manifiesto por las partes en el devenir del juicio, sometido a su consentimiento, con el debido estudio de lo alegado y probado en autos. - que, el referido dictamen judicial emanado del Tribunal de la causa, cumplió cabalmente con las determinaciones enumeradas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, requisitos que recogió de un todo, efectuando un apropiado enfoque de lo debatido, con el correcto análisis de las pruebas aportadas al proceso por las partes, y emitiendo a una decisión expresa, positiva y precisa, tal como lo exige el ordinal 5° del referido ante mencionado, que en el presente caso constituyó un punto previo, a las consideraciones de fondo al detectar que estaba configurada una causal de inadmisibilidad. - que, siendo así, faltó justificación alguna al recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte actora. - que, cabe destacar que la sentencia apelada, desglosó adecuadamente las circunstancias de hecho y derecho, en las cuales las partes basaron sus posiciones, y tras un detenido análisis, que tuvo su culmen en la audiencia de juicio, llegó a una conclusión que plasmó en la parte dispositiva del fallo, en la que acertadamente declaró inadmisible la demanda. - que, en esencia determinó que el inmueble tuvo un doble uso, que la sentenciadora llamó naturaleza mixta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es decir, es comercio y vivienda a la vez; y así lo reprodujo la sentencia de fecha 09-10-2014, dictada por la Sala Político- Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1337 que hizo mención expresa al carácter secundario del uso comercial cuando ese esté conformado con el de vivienda. - que, en su sentencia la Jueza del Tribunal a quo, pertinentemente afirmó con acierto, que es necesario que previo a la demandada, se siguiera el procedimiento que prevé la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 94, 95 y 96; y tras referenciar el carácter de orden público de la materia de vivienda, apoyó su conclusión con la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 156 de fecha 29-10-2020, que impone el otorgamiento previo de la vía administrativa como requisito para habilitar la vía judicial, reproduciendo el párrafo que de seguida copió: (…OMISSIS…); y concluyó con la inadmisibilidad de la demanda. - que, de cara a lo antecedentemente analizado, es obvio que ante la ausencia de vicios que afecten la sentencia objeto de la apelación, solicitó que dicha apelación sea declarada sin lugar. - que, es transparente, que la sentencia recurrida no adolece de vicio alguno, que pueda ser denunciado por la parte demandada, y por el contrario en ella el Tribunal dejó plasmado los argumentos que justifican directamente su decisión, tanto en lo que la doctrina llama la justificación interna con la justificación externa. - que, en la sentencia recurrida el Tribunal de la causa, acopió los pronunciamientos hechos por las partes en el transcurso del proceso sometido a su conocimiento, y les desarrolló adecuadamente, de manera detallada, en clara determinación de la tutela judicial efectiva, sin incurrir en contradicciones de ninguna índole; privilegiando el orden público, que paso a tener carácter de presupuesto procesal, dados los derechos aquí tutelado, pero en cuyo caso al evidenciarse la contravención, se imponía, como así fue determinado por la Jueza al decretar la inadmisibilidad de la demanda. - que, se permitió traer a colación lo dispuesto por la sentencia N° 1692 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18-12-2015, donde puede leerse: (…OMISSIS…) - que, por todo lo antes expuesto, solicitó sea declarada sin lugar el recurso de apelación y sea confirmada la sentencia recurrida. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION. Argumentos de las partes durante el desarrollo del proceso.- PARTE ACTORA - que, su representado inició una relación arrendaticia de con el ciudadano GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, quien falleció en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 05-02-2021, según acta identificada con el N° 142, folio N° 142 de fecha 09-02-2021, sobre el bien inmueble constituido de un (01) local comercial ubicado en la planta baja y tres (3) apartamentos denominados Apartamentos N° 01, apartamento N° 02 y Apartamento N° 03 ubicados en la Planta Alta, ubicados en la calle El Sol, Cruce con calle Modestar Bor de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual pertenece a su representado tal como consta de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario de la Oficina Subalterna del Distrito Autónomo Marcano del estado Nueva Esparta, en fecha 12-06-2007, anotado bajo el N° 30, folios 178 al 182, Protocolo Primero, Tomo 4, del segundo Trimestre del referido año. - que, la duración del contrato de arrendamiento sería de 01 año contados a partir del día 01-12-2019, finalizando el día 30-11-2020, y el canon de arrendamiento mensual fue pactado según lo contemplado en el numeral 1° del artículo 32 del decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, quedando establecido en la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000, °°). - que, no obstante, ello, debe resaltar que dicha cantidad fue pactada en moneda nacional debido a la prohibición expresa que en tal sentido establece el citado Decreto Ley en su artículo 41 literal E, sin embargo, la voluntad de las partes, y así fue acordado entre ellas, era que el canon mensual fuese de doscientos dólares de los Estados Unidos de América. - que, la voluntad de las partes y así fue acordado entre ellas, era que canon mensual fuese de doscientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 200,°°), cantidad equivalente a los seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,°°) a la fecha de la suscripción del contrato calculado a la tasa establecida por el Banco Central de Venezuela, pagaderos en moneda nacional. -que, Lo anterior fue acordado por las partes como forma de proteger el ingreso por concepto de canon de arrendamiento del fenómeno inflacionario, lo cual constituye un hecho público y notorio, y dado que dentro de las operaciones comerciales se utiliza también el dólar americano como moneda de cambio, es decir, el arrendatario a través de su desempeño comercial como expendedor de víveres y mercancía al detal lo utiliza a diario, por lo que al percibir ingresos en esa moneda le resultaría sencillo asumir obligaciones de la misma forma. - que, en honor a la memoria del arrendatario fallecido, que el mismo honró su compromiso durante los tres primeros meses del contrato pagando los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2019, Enero y Febrero de 2020, de manera establecida entre las partes contratantes, es decir, equivalente en bolívares de los doscientos dólares de los Estados Unidos de américa (US$ 200, °°) a la tasa del Banco Venezuela de la fecha. - que, los decretos presidenciales N° 4169 de fecha 23-03-2020, 4.279 de fecha 02-11-2020 y 4577 de fecha 07-04-2021, los cuales mantuvieron suspendidos los pagos de los cánones de arrendamiento tanto para viviendas como aquellos de uso comercial hasta el día 7 de octubre de 2021, sin embargo, en fecha 26 de septiembre de 2020, el arrendatario fue notificado de la voluntad de su representado de no querer renovar el contrato que expiraba el día 30 de noviembre del citado año, lo cual se evidencia de justificativo de testigos evacuado ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 21 de octubre de 2020. - que, a pesar de haber sido notificado, el arrendatario continuó ocupando el inmueble haciendo uso de la prórroga legal de seis (6) meses que le confiere potestativamente el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual venció el día 30 de mayo de 2021, fecha en la que a pesar del fallecimiento del ciudadano GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, sus herederos debieron hacer entrega de manera voluntaria del inmueble arrendado tal como quedó acordado en el contrato de arrendamiento. - que, aun cuando el arrendatario y posteriormente sus herederos no estaban obligados a cumplir con el pago del canon de arrendamiento entre las fechas comprendidas entre el 23 de marzo de 2020 y el 30 de mayo de 2021, fecha en la cual venció la prórroga legal de seis meses, su representado procuró por la vía del diálogo llegar a un acuerdo que le permitiera recuperar el inmueble o elaborar un nuevo contrato que se ajustara a la realidad económica del país ya que motivo de la reconversión monetaria acordada mediante Decreto Presidencial Nº 4.553 publicado en Gaceta Oficial Nº 42.185 de fecha 06 de agosto de 2021, el canon de arrendamiento establecido en bolívares a partir del mes de octubre del pasado año pasaría de BS. 6.000.000,°° a tan solo Bs. 6,00, poco más de un dólar de los Estados Unidos de América, calculados a la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela. - que, a partir de ese entonces que comenzaron a surgir los desacuerdos entre su representado y los herederos del arrendatario, quienes a pesar de haber escuchado los argumentos de carácter económico que justificaban un ajuste en el canon que les permitiera elaborar un nuevo contrato de arrendamiento pues el anterior estaba vencido, se negaron de manera rotunda y sin justificación alguna a aceptarlo. - que, esto condujo irremediablemente a acudir ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), ente administrativo de mediar en las relaciones arrendaticias de carácter comercial en el estado Nueva Esparta, para que a través de este se lograse un acuerdo satisfactorio para ambas partes. - que, se presentó formal denuncia ante el órgano nombrado precedentemente, siendo procesada mediante acta de fecha 04-01-2022. - que, el fundamento inicial de la denuncia ante la superintendencia encontró sustento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que su bien no estaba obligado el arrendador a apagar de manera íntegra por así disponerlo el Decreto Presidencial, a través de este instaron a las partes para acordar términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refería el decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos. -que, de esa forma, se podían fijar los parámetros de restructuración de pagos o refinanciamiento. Más aun cuando el arrendatario continúo desarrollando su actividad comercial durante la pandemia y percibiendo ingresos ya que el objeto de su negocio entre otros es la venta de víveres y artículos de aseo personal. - que, aun notificado el ciudadano JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-19.233.303, hijo del arrendatario fallecido y Director de la Sociedad Mercantil J.A.B. IMPORT C.A., tal como se evidencia de la copia del acta constitutiva, la cual funciona de manera indebida en el inmueble arrendado, pues el mismo fue arrendado a una persona natural y no a una Sociedad Mercantil, el mismo se presentó a la primera audiencia fijada por el órgano administrativo, efectuada en fecha 03 de febrero del año en curso para manifestar a través de su abogado asistente que los cánones de arrendamiento habían sido pagados por anticipado en la cuenta corriente identificada en el contrato, de igual forma indicó ante la funcionaria de la Superintendencia su voluntad de reunirse con la representación del arrendador para suscribir un nuevo contrato que ajuste a la realidad económica del país. - que, ante esta sorpresiva exposición su representado revisó los estados de cuenta y pudo notar que con posterioridad al fallecimiento del arrendatario, las cantidades depositadas no correspondían con lo acordado verbalmente entre nuestro mandante y el señor BARNOUTI KAWAN, es decir, los doscientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 200,00) al cambio oficial en moneda local, sino que apelando a lo que coloquialmente denominamos en el país como “viveza criolla”, los pagos o transferencias se hicieron ciñéndose estrictamente a lo reflejado en el contrato, es decir seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,°°). - que, no se reconoce aquellos pagos que se han realizado con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, es decir aquellos posteriores al mes de mayo de 2021 y que tampoco había forma de evitarlos pues el contrato se adecuó a las previsiones contenidas en la ley respecto a la obligatoriedad de indicar un número de cuenta para que el arrendatario realizase lo pagos. - que, antes la propuesta de elaborar un nuevo contrato de arrendamiento y siempre creyendo en la buena voluntad que debe prelar entre las partes contratantes, esta representación redactó un borrador de contrato que le fue presentado al señor JEAN CARLOS BARNOUTI así como a los abogados que asistieron durante una audiencia posterior. - que, en el mismo se plasmaron algunos acuerdos que de manera previa había sido aceptados por las partes en la audiencia que dio inicio al procedimiento fundamentalmente en lo que respecta al canon de arrendamiento y tiempo de duración del contrato. - que, dicho contrato, así como lo acontecido en el procedimiento administrativo lo acompañamos mediante expediente que acompañamos en la copia emitida y sellada por la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos. - que, es necesario acotar que durante el procedimiento administrativo se llevó a cabo una inspección ocular en el inmueble que determinó entre otras cosas que, en los locales de la parte Superior, los cuales fueron construidos como depósito de mercancías el arrendatario mantiene camas, enseres de uso personal y ropa de vestir, lo cual contraviene expresamente lo pactado en el contrato de arrendamiento pues el inmueble fue construido y arrendado para darle estrictamente uso comercial. - que, se puede apreciar de las impresiones fotográficas tomadas durante la práctica de la inspección el grave deterioro del inmueble por la falta de mantenimiento a la cual está obligado el arrendatario. - que, durante la última de las audiencias celebradas ante el órgano administrativo, el sucesor del arrendatario rechazo el contrato cuya propuesta había realizado el mismo a través de sus abogados asistentes, exigiendo además que de firmar un nuevo contrato seria a partir del año 2023 y que por lo tanto no aceptaría modificaciones que de alguna forma incrementaran el irrisorio canon de seis bolívares (Bs. 6,°°) que pretende pagar por un contrato vencido. - que, ante esa “patada a la mesa” por parte del señor JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y sus abogados asistentes, solicitamos al ente administrativo la culminación del proceso mediador, pues resulta obvio que solo pretendieron ganar tiempo para continuar ocupando el inmueble de manera indefinida ilegal e inadecuada, y procedimos como representación a acudir ante las empresas encargadas de suministrar el servicio eléctrico (CORPOELEC) y el servicio de agua (HIDROCARIBE) al inmueble objeto del contrato, para solicitar los respectivos estados de cuenta, encontrándonos con la desagradable sorpresa que el arrendatario adeuda por concepto de servicio de eléctrico y aseo la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTO DIECISIES BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 7.416,85) tal y como se puede evidenciar del estados de cuenta emitido por las empresas Corpoelec y Serdeco de fecha 07-06-2022, y por servicio de agua adeuda la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 3.395,05), tal como se evidencia del estado de cuenta descargado a través de la página web de Hidrológica del Caribe (HIDROCARIBE) y sellado por la Oficina Comercial ubicada en Santa Ana Municipio Gómez de este Estado. - que, estas irregularidades contravienen abiertamente las disposiciones contenidas en las cláusulas segunda, sexta y octava del contrato de arrendamiento así como las provisiones contenidas en los literales C, D, E , I del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual constituyen causales suficientes para solicitar el Desalojo del inmueble arrendado con la consecuente entrega material del mismo, tal como se hará de manera expresa en el petitorio del presente escrito libelar. - que invoca como soporte sustantivo de la presente acción, las disposiciones contenidas en el Código Civil Venezolano las cuales se fundamenta en los artículos 1593, 1597, 1599 y 1601 - que, de igual modo fundamenta su demanda de desalojo en las disposiciones contenidas en los literales “c”, “d”, “g” e “i” del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitando el tramite procesal para su admisión y sustanciación en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. - que, con lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, acompañó la demanda con los medios de prueba que se indican a continuación: 1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre su representado, ciudadano SHUNHAO LIANG ya antes identificado y el ciudadano GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN (fallecido), igualmente identificado de manera previa, autenticado ante la Notaria Pública de la Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 4, tomo 90, folios 11 hasta el 14. 2) Registro de Defuncion correspondiente al ciudadano GEORGE ANTON BARNOUTI KAWAN emitido por la comisión de Registro Civil y Electoral del Municipio Mariño del Estado nueva Esparta, cuya Acta se identificada con el N° 142, Folio N° 142 del día 9 de febrero de 2021, en la que se evidencia quienes son los herederos. 3) Copia de Documento de Propiedad del inmueble arrendado protocolizado en el Registro Inmobiliario de la Oficina Subalterna de Distrito Autónomo Marcano, en fecha 12 de junio de 2007, anotado bajo el N° 30, folios 178 al 182, Protocolo Primero, tomo 4, Segundo Trimestre del Referido año, que evidencia la propiedad que sobre el mismo tiene el arrendador. 4) Justificativo de Testigo evacuado ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 21 de octubre de 2020 mediante el cual se deja constancia de la notificación que se le hizo al arrendatario de la manifestación de voluntad de nuestro representado de no querer renovar el contrato de arrendamiento. 5) Expediente Administrativo llevado ante la Coordinación Regional del estado Nueva Esparta de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que verifica el cumplimiento de la vía administrativa como instancia mediadora para resolver el conflicto surgido por el incumplimiento del arrendatario. 6) Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil J.A.B IMPORT C.A., cuyos directores son el de cujus GEORGE ANTON BARNOUTI KAWAN y JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN, mediante la cual se demuestra el carácter de los sujetos que la conforman y su relación con el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda. 7) Estado de Cuenta Emitido por la Empresa Estatal HIDROCARIBE, correspondiente al inmueble arrendado, mediante el cual se demuestra el avanzado estado de insolvencia que mantiene el arrendatario en el pago de dicho servicio, lo cual constituye un evidente incumplimiento a las disposiciones contractuales y a la Ley. 8) ESTADO DE CUENTA EMITIDO POR LA ESTATALES CORPOELEC y SERDECO, correspondiente al inmueble arrendado, mediante el cual se demuestra el avanzado estado de insolvencia que mantiene el arrendatario en el pago de los servicios de energía eléctrica y aseo, lo cual constituye un evidente incumplimiento a las disposiciones contractuales y a la ley. - que, como quedo establecido en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula Decima Cuarta, las partes acordaron someterse a la jurisdicción del Estado Nueva Esparta, razón por la cual, los juzgados de primera instancia son los idóneos para conocer del asunto dada la ubicación del inmueble y la cuantía del asunto. - que, ocurre a los fines de demandar a los herederos del ciudadano GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-11.535.409, quien falleció en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta fecha 5 de febrero de 2021, ciudadano JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JEORGE BARNOUTI CHAKIAN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cedula de identidad números V-19.233.303 y V-16.335.565 respectivamente para que convengan o a ello sean condenados por el tribunal, en DESALOJAR el inmueble arrendado e identificado en el contrato de arrendamiento que fue acompañado al presente escrito, constituido por un inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la planta baja y tres (3) apartamentos denominados Apartamentos N° 01, apartamento N° 02 y Apartamento N° 03 ubicados en la Planta Alta, ubicados en la calle El Sol Cruce con calle Modesta Bor de la ciudad de Juan Griego, municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual pertenece a su representado tal como consta de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario de la Oficina Subalterna del Distrito Autónomo Marcano del estado Nueva Esparta, en fecha 12-06-2007, anotado bajo el N° 30, folios 178 al 182, Protocolo Primero, Tomo 4, del segundo Trimestre del referido año. - que, conforme a lo establecido en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente acción por cuanto el mismo presenta un avanzado estado de deterioro, aunado a ello el contrato se encuentra vencido tal como ha quedado demostrado del contenido del propio contrato, así como de la notificación realizada al arrendatario, y el procedimiento administrativo al que hace la mención el artículo 41, literal i del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ha concluido. PARTE DEMANDADA Contestación El apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, expresó: - que, conforme al contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante (propietario- arrendador) y el causante de sus representados, el hoy fallecido GEORGE ANTON BARNOUTI KAWAN, como arrendatario, el cual se celebró primeramente de manera privada en fecha (25) de Agosto de 2016 y luego ante la Notaría Pública de La Asunción de este Estado, en fecha 04 de Diciembre de 2019, autenticado bajo el Nº 04, Tomo 90, folios: 11 hasta 14, y cursa en los autos anexo a la demanda, según su cláusula primera, el objeto del contrato fue un (01) local comercial ubicado en la Planta Baja y tres (3) apartamentos denominados Apartamento Nº 1, Apartamento Nº 2 y Apartamento Nº 3, ubicados en la Planta Alta de un inmueble propiedad del Arrendador ciudadano SHUNHAO LIANG, ubicado en la Calle El Sol, cruce con la Calle Modesta Bor de la ciudad de Juangriego, Municipio Gaspar Marcano del Estado Nueva Esparta, los cuales le pertenecen según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de dicho Municipio, en fecha (12) de Junio de 2007, anotado bajo el Nº 30, Folios 178 al 182, Protocolo 1 Tomo 4, Segundo Trimestre de 2007, el cual cursa en los autos anexo a la demanda. - que, en la realidad, en la Planta Alta o Superior de dicho inmueble lo que existe es un (1) solo Apartamento constante de cuatro (04) Habitaciones, destinado a vivienda, como lo expresa su propietario en el referido documento público, donde de manera expresa, refiriéndose a la citada planta alta del aludido inmueble los (04) Apartamentos que constituyen esta área de construcción destinados a vivienda, como dice la máxima probatoria a confesión de partes, relevo de pruebas. - que, resulta totalmente falso, lo expresado por la representación del demandante en su libelo “que los locales de la parte superior, los fueron construidos como depósitos de mercancías, el arrendatario mantiene, camas enseres de uso personal y ropa de vestir lo cual contraviene expresamente lo pactado en el contrato de arrendamiento pues el inmueble fue construido y arrendado para darle estrictamente uso comercial”. - que, precisamente en la Planta Alta de dicho inmueble existen camas, enseres de uso personal y ropa de vestir, sencillamente, porque el uso comercial según dicho contrato refiere únicamente a la Planta Baja del aludido inmueble donde funciona desde el año (2016) la Empresa JAB IMPORT, CA, como consta en los autos. Mas no a la Planta Alta o superior donde en la realidad existe un (01) solo Apartamento constante de cuatro (04) habitaciones, no tres (03) ni cuatro (04) Apartamentos, donde actualmente viven dos (02) familias integradas por cuatro (04) adultos y tres (03) niños, entre ellos un recién nacido, tal como ha sido constatado mediante informe de inspección ocular emanado de la dirección de trámites procesales y procedimientos administrativos coordinación de inspección y fiscalización del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda (SUNAVI), Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta, a solicitud de su representado JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN, titular de la cédula de Identidad N° V-19.233.303, en su condición de inquilino. - que, dicha inspección ocular fue realizada por el funcionario inspector Jorman Urbaneja con la autorización del coordinador de inspección y fiscalización Jorman González, en fecha (11) de noviembre de 2022. - que, en la Inspección ocular realizada inmueble se pudo constar lo siguiente: Se observó una fachada de un inmueble que en la planta alta del mismo funciona denominación comercial J.A.B. IMPORT CA, en la planta alta del inmueble se puede observar una vivienda, tipo apartamento, el cual consta de (04) habitaciones, (03) baños, sala, cocina, comedor, utilizan áreas de baño como lavadero, una habitación como cocina, el inmueble se encuentra habitado, una habitación por los ciudadanos RUSLEIDYS CAROLINA MORENO DIAZ, titular de la cédula de identidad V 24.589.421, CHRISTIAN DAVID RIVERA RIVAS, titular de la cédula de identidad V-26.164.104, junto a sus tres hijos menores de edad, de 10 y 03 años y un niño de 02 meses de nacido, en otra habitación es habitada por el ciudadano JEAN CARLOS BARNOUTI, titular de la cédula de identidad N V- 19.233.303, la ciudadana JESMAILIS QUIJADA, titular de la cédula de identidad N V-29.668.720, pudiendo observar que ambos grupos familiares comparten la distribuciones y enseres del inmueble. - que, fue anexado a dicho informe de inspección ocular el respectivo registro fotográfico de tomas en colores de las respectivas habitaciones y dependencias de dicho apartamento, observándose las escaleras de acceso al mismo, útiles del hogar, ropas de vestir, mobiliarios, camas, pocetas de los baños, el área de la cocina, papeleras en los baños, electrodomésticos, lavamanos, colgadores de ropa en la pared, y enseres del hogar propios de una vivienda ocupada por personas que integran una familia. - que, todo lo cual forma parte de la referida inspección ocular suscrita por el funcionario Inspector Jorman Urbaneja autorizado por el Coordinador de Inspección y Fiscalización Jorman González, con valor de documento público administrativo de efectos "erga omnes". - que, se está en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, prohibida por la normativa del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de procedimientos incompatibles; por cuanto tratándose de una vivienda, previo a las demandas por desalojo, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, como lo ordena el Artículo 94 de la Ley de Alquileres de Vivienda, el procedimiento administrativo previo a la instancia judicial como lo establecen los Artículo 95 y 96 eiusdem, establecido en el Decreto N° 8190 con Rango y Valor de Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los Artículos del (7) al (10). - que, mal puede pretender el Demandante de autos, SHUNHAO LIANG, en flagrante violación de normas de estricto orden público, obtener el Desalojo de una vivienda ocupada por familias, entre ellos menores de edad y un niño recién nacido, sin dar estricto cumplimiento al procedimiento administrativo previo que exigen los Artículos 94, 95 y 96 de la referida Ley de Alquileres de Vivienda y de los Artículos (7) al (10) del referido Decreto Ley N° 8.190. - que, no pueden acumularse en una misma demanda pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles como lo prevé el Articulo 78 del Código de Procedimiento Civil y el Artículo 81 numeral 3 ibidem. - que, la demanda de desalojo, como se ha expresado, requiere -por mandato de una Ley de orden público- la tramitación de un procedimiento administrativo previo, sin cuyo cumplimiento no puede acudirse a la vía judicial. Además, el juicio de desalojo de vivienda se tramita por el procedimiento oral contenido en la propia Ley de Arrendamientos de Vivienda, como lo establece el Artículo 97 y siguientes de la misma. - que, la demanda de desalojo de un local comercial, como lo establece el Artículo 43 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento de Locales de uso comercial, se tramita por vía del Procedimiento Oral establecido en los Artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, hasta su definitiva conclusión. - que, revela, a simple vista, sin el menor análisis hermenéutico, que se trata de pretensiones cuyos procedimientos son manifiestamente incompatibles. - que, la demanda para obtener el Desalojo, de una vivienda es necesaria y procesalmente autónoma mediante tramitación de un procedimiento especial oral que lo regula la propia Ley de Arrendamiento de Viviendas, previo el cumplimiento del procedimiento administrativo, que, después de cumplirse, es que se puede acceder a la vía judicial, tanto así, como una evidente prejudicial administrativa. - que, la Sala de Casacion Civil del Tribunal Supremo de Justicia; en sentencia de fecha 07 de junio de 2005, C. de C Villarreal y otros contra Distribuidora de lubricantes, S.A. (DISLUSA) y otros. Espediente N° AA20-C-2004-000802- sent, N° 00370 con ponencia de la magistrada Yris Armendia Peña de Andueza; …omissis… - que, se está en presencia de una clásica y abrupta inepta acumulación de pretensiones violatoria de normas procesales de eminente orden público. - que, todo lo cual impide, obstaculiza, la tramitación legal del presente juicio, del cumplimiento del Iter ludicium, por la sencilla y elemental razón de resultar manifiestamente inadmisible la Demanda de Desalojo de autos; por lo cual el Tribunal, actuando in limine Litis- en el lapso procesal previsto en el Articulo 10 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una cuestión de mero derecho, vinculada al orden público procesal, debe pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la presente demanda de desalojo, garantizando así el debido proceso, el derecho a la defensa y una verdadera tutela judicial efectiva, eficaz y oportuna acorde con las disposiciones constitucionales de los Artículos 26, 49.1 y 257 de la Carta Fundamental. - que, por ser de Orden Público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha (29) de octubre de 2020, con ponencia del Magistrado Dr. Rene Alberto Dagraves Almazar, Exp. N° 20-0375, caso Yenelin Sofia Marin Ochoa en la Acción de Amparo Constitucional contra decisión judicial se pronunció en los términos siguientes “…omissis…” - que, la Sentencia N° 1170 del 17 de agosto de 2015 emitida por esta sala y del decreto N° 4279 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, extraordinario del 2 de septiembre de 2020 “…omissis…” - que, la anterior sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, fue revestida por la Sala con carácter vinculante, por lo tanto, de acuerdo con el mandato Constitucional, tiene rango, fuerza y valor Erga Omnes a partir de su publicación en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, debiendo ser acatada por rodas las autoridades del país, so pena de incurrir en responsabilidad civil y administrativa conforme al ordenamiento judicial vigente en nuestro país. - que, solicita, que el Tribunal declare la inadmisibilidad de la demanda de desalojo de autos, declarando nulo su auto de admisión de fecha (20) Julio de 2022 y los subsiguientes actos procesales por tratarse de violación e inobservancia de normas legales y constitucionales de eminente orden público, tal como se ha explicado fundamentado anteriormente con suficiente claridad. - que, rechaza y contradice tanto en el derecho como en los hechos la demanda de desalojo incoada por el ciudadano Shunhao Liang en contra de sus representados. - que, es cierto que el causante de sus representados suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Sunhao Liang, autenticado en fecha (04-12-2019), ante la Notaria Pública de La Asunción de este Estado, bajo el N° 04, Tomo 90, folios 11 hasta 14; pero es el que el mismo venía ocupando el local comercial objeto del contrato desde el (25) de Agosto de 2016, tal como consta de documento privado cuya copia acompaña, reservándose la oportunidad procesal correspondiente para promover o exhibir el original del mismo. - que, el lapso de prorroga legal fue de un (01) año y no de seis (06) meses, según el Artículo 26 de la Ley de Regulación de Alquiler de Locales de Uso Comercial. - que, es cierto que el canon de arrendamiento pactado mensual fue de seis millones de Bolívares (B 6.000.000.00) y no de Doscientos Dólares de los Estado Unidos de América ($200,00 USA) lo cual no es cierto y lo niega. - que, no es cierto que sus representados se hayan negado a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. - que, no es cierto que la Empresa "JAB IMPORT, CA" funciona de manera indebida en el inmueble arrendado, ya que en el Local Comercial arrendado funciona desde el mes de septiembre de 2016; de lo cual puede dar fe la Administración de la Alcaldía del Municipio Gaspar Marcano, de este Estado. - que, implícitamente y, sin mediar ninguna oposición del propietario (Arrendador), dicha compañía ha ocupado legítimamente dicho inmueble desde el año 2016, lo cual, además, es un hecho público y notorio en jurisdicción del Municipio Gaspar Marcano del estado Nueva Esparta. - que, sus representados han pagado el canon de arrendamiento expresamente estipulado en el contrato, el cual es Ley entre las partes, por lo tanto, no se trata de ninguna “viveza criolla”. - que, no es cierto que los locales de la parte superior o Alta del Inmueble, fueron construidos como depósitos de mercancías; por lo cual no es cierto su construcción es para darle estrictamente uso comercial. Que Lo cierto, es, tal como consta de la propia declaración del propietario (Arrendador), que dicha Planta Alta o Superior conformada en cuatro (04) habitaciones, no en tres (03) apartamentos, sino en un (01) solo apartamento, se destinó a vivienda, tal como lo confiesa el mismo propietario arrendador Shunhao Liang, en el documento de propiedad de dicho inmueble protocolizado en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Gaspar Marcano, de este Estado en fecha (12-06-2007); (…) - que, también dejo constancia de ello el Órgano Administrativo (SUNDDE), cuya inspección consta en los autos y favorece a mis representados en virtud de la comunidad de las pruebas. - que, no es cierto y lo niega en toda forma y manera, que la inspección realizada por el organismo (SUNDDE) haya constatado graves deterioros del inmueble arrendado por falta de mantenimiento. Lo cierto es que dicho inmueble arrendado está en perfecto y buen estado de conservación externa e internamente por su buen y excelente mantenimiento de parte de los Arrendatarios. - que, no es cierto y lo niega en toda forma y manera, que la inspección realizada por el organismo (SUNDDE) haya constatado graves deterioros del inmueble arrendado por falta de mantenimiento; lo cierto es que dicho inmueble arrendado está en perfecto y buen estado de conservación externa e internamente por su buen y excelente mantenimiento de parte de los Arrendatarios. - que, no es cierto que rechazaron la propuesta de nuevo contrato de arrendamiento dándole una "patada a la mesa" como expresa la representación del demandante en la demanda. Que se rechazó tal propuesta, por cuanto las cláusulas contractuales favorecían en exceso al arrendador en perjuicio del arrendatario, lo cual desmejoraba su posición como arrendatario, quebrantando el principio conocido doctrinariamente y jurisprudencialmente como “Equilibrio del Contrato”. - que, no es cierto que sus representados estén morosos en el pago de los servicios públicos. - que, no es cierto y niega enfáticamente las irregularidades alegadas por el demandante y en tal sentido, niega que sus representados hayan contravenido las cláusulas segunda, sexta y octava del contrato de arrendamiento, así como las previsiones contenidas en los literales "c", “d”, “g”,”i” del Articulo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, lo cual hace improcedente la demanda de autos, por lo que la misma debe ser declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas por la evidente temeridad del accionante. - que, las informaciones requeridas anteriormente de organismos o autoridades públicas según el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, (prueba de informes) debe entenderse jurídica y procesalmente como una manifiesta promoción de prueba, las cuales solicito sean admitidas y evacuadas conforme a derecho y valoradas en la definitiva. - que, como consecuencia de la reconversión monetaria, y la eliminación de los seis (06) ceros en la moneda legal venezolana, obviamente, el Canon de arrendamiento de Seis Millones De Bolívares (Bs. 6.000.000,00) mensual se convirtió Seis Bolívares (Bs 6,00) mensuales, producto de la aludida reconversión monetaria, lo cual es una circunstancia sobrevenida impuesta por el propio Estado dentro de sus atribuciones legales y constitucionales, lo cual escapa al control y previsión natural y humana de los contratantes. - que, sus representados nunca se negaron a conversar sobre la posibilidad de un nuevo contrato de arrendamiento con un canon arrendatario ajustado a la realidad económica, social y política actual de nuestro país. - que, lo que no aceptaron fue que se le presentara un contrato en plena audiencia ante el Organismo Administrativo (SUNDDE) “como el Mago que saca un Conejo del Sombrero, sin ninguna discusión previa” lo cual, obviamente, que violenta el principio de equilibro del contrato, por cuanto sus cláusulas deben mantener el fiel de la balanza en igualdad de condiciones. - que, la relación jurídico-contractual la posición del Arrendatario es la del “Débil Jurídico”. - que, esta situación motiva todas las Leyes inquilinarias, en especial, el Decreto Ley Sobre Desalojos Arbitrarios de Viviendas y el Decreto Ley Sobre el Arrendamiento de Inmuebles de Uso Comercial; en consideración de las consecuencias del contrato según la equidad, el uso o la Ley como lo prevé el Articulo 1.160 del Código Civil. - que, aclara al Tribunal, que el contribuyente ante la Dirección de la Oficina Municipal son los ciudadanos SUNCHILIANG Y SHUNHAN LIANG, Nro. De Boletín I 10770, dirección Calle El Sol, Juangriego, JAB. IMPORT, CA pago de ASEO URBANO MUNICIPAL Recibo de pago N° 003055, de fecha 19-9-2022. - que, el servicio de Energía Eléctrica de dicho inmueble arrendado ocupado y poseído legítimamente por la Empresa JAB IMPORT, CA tiene como titular del contrato a la Empresa CONTINENTAL CENTER, CA: tal como se demuestra con el ESTADO DE CUENTA 1000078014567, de fecha 24-10-2022. Cancelación de los meses Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2022 Noviembre y Diciembre serán cancelados en su oportunidad legal y contractual correspondiente. - que, promueve prueba de informes a tenor del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (…) relacionado a la cancelación de servicio Eléctrico durante los años 2020, 2021 y 2022. OBSERVACIONES A LOS INFORMES PARTE DEMANDADA; Consta en los folios (18 al 20) de la 2ª pieza, escrito de observaciones a los informes presentado por el abogado TROTSKY EMILIO VELÁSQUEZ MILLÁN, actuando en su carácter de apoderado judicial de parte demandada, herederos de GEORGES ANTON BARNOUTI KAWAN, ciudadanos JEAN CARLOS BARNOUTI CHAKIAN y ANTONIO JORGE BARNOUTI CHAKIAN, en el cual, como puntos de mayor relevancia, expuso los siguientes: - que, ratificó en todas y cada una de sus partes, en toda su extensión y contenido, el escrito de informes que consignó en esta Alzada. - que, visto el escrito de informes consignado por la parte actora, se permitió hacer las siguientes observaciones: - que, la parte actora, descontextualizó la sentencia dictada por el Tribunal a quo; y lo hizo evitando expresamente la verdadera circunstancia que está plasmada en dicha sentencia, puesto que el apoderado de la parte actora atacó la sentencia como si se hubieran pronunciado respecto al fondo de la causa, cuando lo cierto es que la sentencia de marras se pronunció respecto a un punto previo y como tal, mal puede atribuírsele el vicio de error de juzgamiento como lo pretendió la parte actora. - que, en efecto, la sentencia puso de manifiesto una circunstancia que reveló al Juez, de entrar a pronunciarse respectos de las pretensiones y defensas opuestas, percatándose que existe una causal de inadmisibilidad, puede inadmitir la demanda tratándose de una cuestión de orden. De eso se trata la sentencia apelada. - que, siendo así, nada aportó al debate procesal la postura asumida por el apoderado judicial de la parte actora en su escrito de informes, y para nada hizo procedente el recurso de apelación ejercido por él. -que, es decir, la Jueza no hizo suyos los argumentos esgrimidos por su representado en la contestación de la demanda, puesto que su sentencia recogió un hecho que objetivamente está puesto de manifiesto no sólo por sus argumentos, sino también por los elementos probatorios que ambas partes trajeron a los autos. - que no es cierto que la sentencia tergiversó el objeto y sentido de las pruebas promovidas; por el contrario, tanto lo aportado por la parte actora como por sus representados, pusieron en evidencia la naturaleza del doble uso, que tiene el inmueble, y en virtud de ello, la necesidad de que previo a la demanda se agotó el procedimiento ante la SUNDDE. - que no es cierto que la sentencia tergiversó el objeto y sentido de las pruebas promovidas, porque una cosa es lo que la parte promovente desee demostrar, pero también y a la vez todo lo demás, que de dicha prueba en particular se extraiga, como desarrollo de los principios de comunidad de las pruebas y de la exhaustividad. - que, por otra parte, es de resaltar, que de nada vale atacar ante esta Superioridad la inspección evacuada por la SUNDDE, bajo el argumento de que se hizo sin el debido control y contradicción de la parte actora, puesto que esa prueba no fue impugnada por él ante el Tribunal de la causa, y quedó revestida de total valor probatorio. - que, la sentencia no debe entrar a distinguir o determinar la condición de quienes viven en el inmueble objeto del juicio, pero sí determinó acertadamente la forma mixta o destino dado a dicho inmueble, más no por ello está premiando a nadie, sino llevando al cause adecuado el asunto sometido a su conocimiento; eso es, a que se agotara el procedimiento administrativo previsto para intentar el desalojo de una vivienda. - que, el contrato, paso a ser secundario en cuanto a lo que la Jueza tuvo ante sí, y por tal razón no hubo desviación ideológica, debido a que no se interpretó ni analizó, porque la Jueza se había percatado de que el procedimiento judicial, se inició sin que se hubiera agotado la instancia administrativa; y sabiamente declaró la inadmisibilidad de la demanda. -que, reiteró en su sentencia la Jueza del Tribunal a quo, que pertinentemente afirmó con acierto, que fue necesario, que previo a la demandada se siguiera el procedimiento que prevé la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 94, 95 y 96; y tras referenciar el carácter de orden público de la materia de vivienda, apoyó su conclusión con la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 156 de fecha 29-10-2020, que impone el otorgamiento previo de la vía administrativa como requisito para habilitar la vía judicial, reproduciendo el párrafo que de seguida copió: (…OMISSIS…); y concluyó con la inadmisibilidad de la demanda. -que, no hubo desviación ideológica, suposición falsa, ni error de juzgamiento, porque la sentencia estuvo referida a un punto previo, que de cuyo análisis concluyó en la inadmisibilidad de la demanda, por no haberse agotado el procedimiento previo ante la SUNDDE. -que, insistió, tal como lo plasmó en su escrito de informe: (…OMISSIS…) - que, por todo lo antes expuesto, solicitó sea declarada sin lugar el recurso de apelación y sea confirmada la sentencia recurrida. -VII- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. CUESTIÓN JURÍDICA PREVIA DE LA INADMISIBILIDAD DECRETADA POR EL TRIBUNAL DE COGNICIÓN. Previo a cualquier otro pronunciamiento, corresponde a esta alzada examinar los elementos facticos y jurídicos que llevaron al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, a declarar la INADMISIBILIDAD de la presente acción de desalojo, para lo cual se hace necesario puntualizar cuales fueron los hechos y medios probatorios apreciados y valorados por el a quo para llegar a dicha conclusión. En ese sentido, observa esta sentenciadora que en la motivación del fallo el tribunal de cognición apreció: - El documento registrado ante el Registro Inmobiliario de la Oficina Subalterna del Distrito Marcano del Estado Nueva Esparta en fecha 12 de junio de 2007, bajo el N° 30, folios 178 al 182, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Segundo Semestre de 2007, el cual fue promovido por la parte actora y que contiene la memoria descriptiva de las bienhechurías que conforman el inmueble arrendado. Con respecto a dicha documental señaló: “…se extraen las menciones de “…casa…” (vto. Del folio 25) “… PLANTA BAJA: contiene un espacio destinado al área comercial…” (vto. Del folio 25) y la frase “…cuatros (sic) apartamentos que constituyen esta área de construcción, destinados a vivienda…” (vto. Del folio 25). (negritas del Tribunal). Esas menciones permiten a esta juzgadora determinar la naturaleza mixta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se establece…” - Acta de Inspección evacuada por la representante de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) de fecha 21 de febrero de 2022, la cual cursa en el expediente de las actuaciones administrativas realizadas por dicho ente y que fueron acompañadas por la parte actora. Con relación a dicha acta, el tribunal de primera instancia señaló: “…se lee “… Segundo: En el primer piso planta alta se pudo observar cuatro (4) apartamentos los cuales tiene camas, enseres domésticos propios del hogar y prendas de vestir…” Los hechos constatados por la funcionaria cuyo traslado tuvo lugar con motivo de la denuncia del ciudadano SHUNHAO LIANG, revelan la condición de los espacios del inmueble, que sería mixto. Así se establece…” - Acta de Inspección evacuada el 11 de noviembre de 2022, por el funcionario adscrito a la Dirección de Trámites Procesales y Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), de la que el juzgado de cognición extrajo lo siguiente: “…en la planta alta del inmueble se puede observar una vivienda tipo apartamento, el cual consta de (04) habitaciones, (03) baños, sala, cocina, comedor, utilizan área de baño como lavadero una habitación como cocina, el inmueble se encuentra habitado una habitación por los ciudadanos RUSLEIDYS CAROLINA MORENO DÍAZ, titular de la cedula (sic) de identidad V-24.589.421, CHRISTIAN DAVID RIVERO RIVAS, titular de la cedula (sic) de identidad V-26.164.104, junto a sus tres hijos menores de edad de 10 y 03 años y un niño dew 02 meses de nacido, en otra habitación es habitada por el ciudadano JEAN CARLO BARNOUTI, titular de la cédula de identidad N V 19.233.303, la ciudadana JESMAILIS QUIJADA, titular de la cedula de identidad N V 29.668.720, pudiendo observar que ambos grupos familiares comparten las distribuciones y enseres del inmueble…” Lo verificado por el funcionario al servicio de la SUNAVI, pone de relieve el uso de la planta alta del inmueble y quienes lo habitan. Así se establece.- - Inspección Judicial practicada por el tribunal de la causa el día 15 de febrero de 2023 en la etapa de evacuación de pruebas, de la cual extrajo lo siguiente: “…a la planta alto (sic) superior se accede desde el local comercial en el cual se encuentra constituido a través de una puerta y escalera interna y dicha planta alta superior está conformado (sic) por un cuarto donde se observaron utensilios propios de cocinar, tales como, nevera, cocina, microondas, una habitación con cama King Size, televisor, ropas varias, mesas de noche, una habitación donde se pudo evidenciar una cama King Size, cuna, ropa varias, y objetos varios, cada habitación con un baño interno…” Estas circunstancias corroboran la defensa opuesta por la parte demandada en cuanto a que el inmueble a la vez de servir de local comercial, sirve de vivienda. Así se establece.- Con base al análisis de estos cuatro elementos la recurrida ante esta alzada concluyó: “…De lo anterior se infiere que la naturaleza dual del destino o uso dado al inmueble por el arrendatario, era un hecho conocido por el arrendador; no solo porque el titulo supletorio ya de por si determinaba cuales eran las áreas de la casa las cuales el dio en arrendamiento, sino también por la inspección derivada del expediente instruido por la SUNDDE debiendo entonces acatar, para el caso de ejercer acciones destinadas a obtener el desalojo como la aquí debatida, las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece…” Al respecto, observa esta juridiscente que para llegar a la conclusión de declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda, por cuanto no se había agotado el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, que con carácter de obligatoriedad es exigido antes de iniciar una acción de DESALOJO DE VIVIENDA, el juzgado que conoció en primera instancia, solo tomo en consideración el documento de propiedad de las bienhechurías del inmueble consignado por el demandante, y tres inspecciones realizadas en el inmueble, de las cuales, dos lo fueron por entes administrativos (SUNDDE y SUNAVI), y la última, durante la evacuación de pruebas en el decurso del proceso que fue practicada por el tribunal de la causa. De los medios probatorios solo extrajo aspectos muy puntuales para determinar que el inmueble arrendado tenía área destinada al uso comercial y área destinada a vivienda, dejando constancia además que en el área que señaló como destinada a vivienda se encontraban dos grupos familiares haciendo vida en el inmueble. No obstante, la decisión recurrida no examinó en ninguno de los párrafos que conforman la decisión, la naturaleza del contrato y la convención que sobre su uso habían pactado las partes contratantes, pues de haberlo hecho hubiera inferido que del contenido del mismo era claro que las partes habían acordado que la naturaleza del contrato era ESTRICTAMENTE COMERCIAL. Era imperativo para el tribunal de cognición, examinar en primer término, lo que en opinión de esta alzada es el instrumento fundamental de la demanda como lo es el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuyas cláusulas, entre otras cosas determinan de forma expresa la naturaleza de la relación. Inferir, bajo el argumento del principio de exhaustividad y el examen de otros instrumentos que el inmueble arrendado tiene una naturaleza mixta, sin haber considerado la naturaleza DEL CONTRATO, deja de lado el necesario análisis que bajo ese mismo Principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del texto adjetivo debió realizar la juez de la recurrida para determinar que las partes involucradas en dicha relación contractual establecieron de común acuerdo la naturaleza del contrato, lo que determina la comisión del vicio de silencio de pruebas, suficiente y determinante para cambiar de lo dispositivo el fallo, pues de tomar en cuenta el documento fundamental, otra hubiera sido su determinación. Así se establece.- Lo anterior guarda relación directa con una violación al principio de autonomía de la voluntad de las partes, que se encuentra como soporte lo previsto entre otras, en las disposiciones contenidas en los artículos 1159 y 1264 del Código Civil Venezolano, y sobre el que se ha pronunciado en fecha reciente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión N° 694 de fecha 9 de junio de 2023 al señalar: “…Del mismo modo, la libertad contractual y la autonomía de la voluntad de las partes se manifiesta en la voluntad autónomamente expresada, que determina el establecimiento de las estipulaciones que las partes se otorgan de manera libre, pudiendo, en ciertos casos, hacer exclusión parcial o total de la norma jurídica y son obligatorias para ellas desde el punto de vista jurídico, por ello la ley permite a las partes, en plena expresión del principio de la autonomía de la voluntad, establecer condiciones a su contratación, que deberán ser cumplidas, de modo que el órgano jurisdiccional, ante la eventual controversia, sustentará el sentido de su resolución interpretando la voluntad de las partes…” La obligación a la que se encontraba ceñida el tribunal de la causa a tenor de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el análisis de un medio de prueba tan trascendental como lo es el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acompañado por el actor como instrumento fundamental de su pretensión, y la observancia al principio antes señalado, eran elementos suficientes para que la decisión apelada obviara el alegato planteado por la demandada respecto al uso del inmueble, y pasara a conocer el fondo del asunto planteado conforme a lo pretendido por el actor y las excepciones de fondo expresadas por la parte demandada. Como corolario a lo anterior, y para establecer a través del presente fallo la naturaleza comercial de la relación contractual que ocupa el presente caso, este Juzgado se permite citar lo señalado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de reciente data, 6 de octubre de 2022, expediente N° 2022-0273, la cual, en un caso análogo señaló: “…Ahora bien, observa esta Máxima Instancia que tal como lo sostuvo y afirmó el Juzgado a quo, la presente acción se circunscribe a una demanda por desalojo de local comercial, constando en el expediente judicial los contratos de arrendamiento consignados por la parte actora los cuales rielan del folio 21 al 29 y que refieren que el inmueble está destinado al uso comercial. Asimismo, se verifica que riela a los folios 18 y 19 del expediente la Resolución número 055-2014 de fecha 1° de octubre de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), en la que se dejó constancia que el inmueble objeto de la presente demanda es de uso comercial. Afirmando que “(…) la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de vivienda (SUNAVI), no está facultada para admitir la solicitud de consignación del canon temporal por no tener competencia ni relación jurídica ya que es de uso comercial la relación arrendaticia que contrajo con el ciudadano MATTEO TASCHETTA, tal como se evidencia en los últimos contratos de arrendamiento en su cláusula Segunda (…)”. En este sentido, entiende esta Sala que en efecto nos encontramos en presencia de una demanda de desalojo de local comercial, por lo que bajo esa premisa será resuelto el presente recurso de regulación de jurisdicción. Ello así, debe esta Máxima Instancia referirse al contenido del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (publicado en la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 40.418 del 23 de mayo de 2014), el cual establece la competencia para el conocimiento de los procedimientos judiciales en materia de arrendamientos de inmuebles comerciales en los siguientes términos: “Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión. (…)”. (Destacado de la Sala). De acuerdo a la norma anteriormente transcrita, corresponderá el conocimiento de los procedimientos en materia de arrendamientos comerciales a los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo al siguiente régimen competencial: i) en cuanto a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Juzgados Superiores de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, y en el resto del país, corresponderá a los Juzgados de Municipio; y ii) los demás procedimientos jurisdiccionales en dicha materia, serán competencia de la jurisdicción civil ordinaria. Por lo tanto, visto que la pretensión del demandante se encuentra referida a la resolución de una controversia de un inmueble comercial, y en definitiva, lograr la reivindicación del mismo, debe concluirse que nos encontramos ante una causa de derecho común, cuyo conocimiento y decisión corresponde a los órganos de la jurisdicción civil ordinaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que el Poder Judicial sí tiene Jurisdicción. (Vid., sentencias de esta Sala números 01206 del 22 de octubre de 2015, 01086 del 20 de octubre de 2016, 01044 del 04 de octubre de 2017, 00931 del 2 de agosto de 2018, 01115 de 1° de noviembre de 2018 y 0046 del 17 de marzo de 2021, casos:, Vivians Yanira Navas Vs Alexander Ricardo Pozsony Zagora, Monzer Taan Nassif Vs Jesús Rincones, Sociedad mercantil Administradora Milenio, C.A. Vs Animetronic One, C.A, Nelson Melecio Fernández de Freitas Vs Herculiano Da Silva Santos, Carmen Guedez de Barreat Vs. Ferherramientas Centro de Servicios). Así se establece…” En razón de las consideraciones antes expresadas, encuentra este Juzgado Superior que al haber omitido el tribunal de cognición el análisis y valoración del instrumento fundamental de la demanda, como lo es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, del cual se evidencia la naturaleza comercial que voluntariamente acordaron los contratantes, incurrió en una infracción directa a las garantías constitucionales del debido proceso, derecho a la defensa y tutela judicial efectiva, conforme a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, que informan que los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Que en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, y que los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género. En virtud de las anteriores consideraciones, debe inexorablemente esta Alzada declarar LA NULIDAD ABSOLUTA del fallo apelado dictado el día 18 de octubre de 2023, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva , este Juzgado Superior DECLARA conforme al artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, que “Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal superior que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el tribunal de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo…”, y el tribunal a quien corresponda conocer proceda de manera inmediata a sentenciar al estado de que se dicte nueva sentencia en la presente causa., todo ello, a fin de garantizar al derecho a una tutela judicial efectiva, al derecho a la defensa, derecho éste fundamental y autónomo ligado a los principios procesales constitucionales y por ende al debido proceso, que a su vez están consagrados en los artículos 26, 49 ordinal 1 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y así se decide. VIII.- DISPOSITIVA. - En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, el recurso ordinario de apelación interpuesto por el abogado LUIS MANUEL MEJÍA ZAMBRANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano SHUNHAO LIANG, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de octubre de 2023, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. SEGUNDO: SE ANULA, la sentencia apelada dictada el 18 de octubre de 2023, de conformidad con el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil y SE REPONE LA CAUSA al estado de que el Juzgado de Primera Instancia que le corresponda conocer dicte una nueva decisión sobre el fondo del asunto planteado. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión, Publíquese, regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve y déjese copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los dos (02) días del mes de abril de dos mil veinticuatro (2.024). Años 213º de la Independencia y 165º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, Dra. MARIA A MARCANO RODRIGUEZ. LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO. Nota: En esta misma fecha (02-04-2024), siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste.- LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO. Exp. N° T-Sp-09841/23 MAMR/YGG/Lf.-