TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOAHANA CAROLINA DIAZ MOTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidades Nº V-17.929.819 y V-15.647.478, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados JAIRO R. MARCANO H y ANGIE MARIN DE CEDEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 100.563 y 237.341, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.582.672, domiciliado en la Urbanización Los Veleros, Calle 4, Casa Nº 179, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: WILHELMBURG JONATTAN PEREZ BERMUDEZ, EMILIO RAMIREZ ROJAS y MARIO RICARDO BERMUDEZ LEON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 192.610, 60.300 y 226.221, respectivamente.
ASUNTO: Nº T-2-INST.-12.486-20
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO:
Se inició el presente proceso por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOAHANA CAROLINA DIAZ MOTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidades Nº 17.929.819 y 15.647.478, respectivamente, asistidos por los abogados JAIRO R. MARCANO H y ANGIE MARIN DE CEDEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 100.563 y 237. 341, respectivamente.
Por auto de fecha 16.07.2021 (f. 59 y 60) se admitió de la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, de contestación a la demandada. Asimismo se ordenó apertura el correspondiente cuaderno de medidas, a los fines de proveer sobre la medida preventiva solicitada.
En fecha 20.07.2021 (f. 68) se recibió poder apud-acta presentado por la parte actora ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOAHANA CAROLINA DIAZ MOTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidades Nº 17.929.819 y 15.647.478, respectivamente, a los abogados JAIRO R. MARCANO H y ANGIE MARIN DE CEDEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 100.563 y 237.341, respectivamente.
En fecha 02.09.2021 (f. 85 al 85) se recibió escrito de contestación a la demanda presentada por el abogado WILHELMSBURRG JONATTAN PEREZ, procediendo el nombre y representación del ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ. Igualmente fue consignado poder en el cual acredita su condición.
En fecha 03.09.2021 (f. 93) se dicto auto mediante el cual este tribunal le aclara a las partes intervinientes que a partir de 02.09.2021 exclusive se inicia el lapso de promoción de pruebas en la presente causa.
En fecha 28.09.2021 (f. 97 y 98) se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado JAIRO R. MARCANO H, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 29.09.2021 (f 104) se dicto auto mediante el cual este Tribunal le aclara a las partes que a partir del 28.09.2021 exclusive, se inicio el lapso de oponerse a la admisión de las pruebas.
En fecha 14.10.2021 (f 106 u 107) se dicto auto mediante el cual procede admitir la pruebas presentadas por el apoderado judicial de la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 17.11.2021 (f. 120 y 121), el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.
Mediante diligencia de fecha 18.11.2021 (f. 128 y 129), el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.

III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
Procede esta Juzgadora a resolver el fondo debatido, en consecuencia se pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo.

De la Parte Actora
Como fundamento de su pretensión la parte demandante alegó lo siguiente:
- Que pactaron promesa de venta con el ciudadano contra EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, identificado anteriormente, sobre una parcela de terreno y las bienhechurías sobre el construidas ubicada en la Calle Rondon, con calle Buena Vista, Juangriego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, construido por un lote de terreno irregular con una mayor extensión de DOSCIENTOS ONCE CON CINCUENTA METROS CUADRADOS (211,50 Mts2) y posee los siguientes linderos y medidas: NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Rosina de Oliveros y casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García; ESTE: En cinco metros con veinte centímetros (5,20 Mts) con calle Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 mts) con calle Buena Vista de Juangriego.
- Que el terreno le pertenece al ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, según documento preconizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Marcano; anotado bajo el Nº 2010-3302, asiento Registral 1, Matriculado con el Nº 397.15.5.2.462, correspondiente al libro real del año 2010, de fecha 28.12.2010, marcado “A”.
- Que se afecto con la promesa de la venta privada y cancelada por los compradores en su totalidad, un lote de terreno que mide CIENTO CINCO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (105,75 Mts) y posee los siguientes linderos NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Rosina De Olivaros y Casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García, ESTE: En cinco metros con veinte centímetros ( 5,20 Mts) con Cale Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 Mts) con calle Buena Vista e Juangriego (linderos tomados por la promesa de venta privada). Marcado “B”
- Que sobre este lote de terreno vendido por promesa de venta, existe un local comercial denominado El Rey de las Hortalizas, con paredes de bloques , techos de concreto con palos de madera, divisiones con paredes de bloques y caicos, dos puertas principales de hierro y de aluminio, un baño con sus mamposterías, estantes , aguas blancas y negras, electricidad.
- Que el ciudadano LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ, cancelo según la promesa de venta la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000) los cuales fueron destinados para la liberación de hipoteca que recaía sobre el inmueble objeto de la promesa de venta.
- Que dicho gravamen se levanto según copia fotostática de documento Protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Marcano, anotado bajo el Nº 33, folios 133, tomo 1, Protocolo de trascripción, de fecha 21.02.2017 y oficio Nº 0814.234, de fecha 22.10.2012, emitido por le tribunal Originario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano. Marcado con la letra “C”.
- Que el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, se comprometió a venderle a los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOAHANA CAROLINA DIAZ MOTA, el lote de terreno antes descrito y las bienhechurías sobre el construidas y antes descritas, por un monto de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000,00) lo que fue cancelados y pagados por los compradores al vendedor de la siguiente manera:
1) La cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), con un carro Nissan, placa Nº 011374.
2) diez (10) letras de cambio por la cantidad de CUTROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), para un total de Cuatro Millones de Bolivares (Bs.4.000.000; más la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVRES (Bs 2.000.0000,00) para liberar la hipoteca, marcado “E”
y un cheque por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) marcado “D”
- Que en reiteradas oportunidades los compradores LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOAHANA CAROLINA DIAZ MOTA, se comunicaron de forma personal y vía telefónica con el vendedor EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARINEZ, con el fin de protocolizar la venta según lo acordado.
- Que el vendedor solicito ante a Cámara Municipal del Municipio Marcano, en fecha 13.12.2016, la autorización respectiva para poder vender.
- Que el prominente vendedor EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARINEZ, solicitó a la Cámara Municipal del Municipio Marcano, en fecha 13.12.2016, la autorización para poder vender según copia fotostática de escrito marcado con la letra.
- Que se realizo una inspección ocular al lote de terreno en donde se evidencio la forma, modo, lugar características y quien hace vida en el mismo, marcado con la letra “H”.
- Que el vendedor en reiteradas oportunidades le manifestado que no va a vender ni va a firmar el documento de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo a los compradores, que él lo volverá a hipotecar o se lo venderá a un empresario comercial que hace vida en el Municipio Marcano, situación que los tiene preocupados, ya que la promesa de venta del terreno se cumplen textualmente con los elementos esenciales y existenciales de un contrato de venta como lo son el consentimiento, el objeto, la capacidad y el precio, pero se observa la mala fe del vendedor, el cual no tienen excusas de no vender o protocolizar lo pactado, acordado y cancelado por los compradores, razón por la cual solicita se le otorgue medida cautela de prohibición de enajenar y gravar.
- Que hacen del conocimiento que la sindicatura del Municipio Marcano, mantiene el criterio de que otorgarla autorización de venta conforme a la Ley, y el vendedor se niega rotundamente a solicitar nuevamente ante el organismo respectivo, según informe emitido por la sindicatura, marcado con la letra “I”
- Que hacen del conocimiento de esta juzgadora que existe una persona jurídica que presta los servicios en el local comercial, con el nombre del REY DE LAS HORTALIZAS C.A., adjunta copia del acta constitutiva marcada “J”.

De la Parte Demandada
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada en su escrito de contestación alego lo siguiente:
- Que en primer lugar es necesario referirse al documento de propiedad del inmueble, el cual proviene de una compra hecha al estado, como puede verificarse de su contenido , y donde además se establece una cláusula exorbitante a favor de estado, en este caso al Municipio Gaspar Marcano, marcado “A”.
- Que la parte actora tenia pleno conocimiento de las condiciones previas para poder formalizar la venta ante el Registro Inmobiliario, por lo que pactaron una cláusula resolutoria en caso de retracto de alguna de las partes y donde establecieron una prorroga con canon de arrendamiento en iguales condiciones, en caso de que fuese negada la autorización para enajenar como en efecto ocurrió y consta en documento publico administrativo que consigno marcado “B”. a los fines de demostrar la negativa por parte de la Alcaldía del Municipio Gaspar Marcano, lo que ocasiono el incumplimiento involuntario de su representado, que hace imposible el cumplimiento de la cláusula primera del contrato suscrito entre las partes.
- Que es falso, niega, rechaza y contradice que su representado no quiso cumplir con la cláusula primera por cuanto desde la firma del contrato la parte demandante esta en posesión del inmueble y con la notificación de la Alcaldía del Municipio Gaspar Marcano, donde niega la autorización y que esta interesada en ejercer el derecho de preferencia sobre la parcela objeto de esta oferta.
- Que en nombre y representación de su representado afirma como cierto que se suscribió una promesa de venta en fecha 24.11.2016 entre su representado y los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOHANA CAOLINA DIAZ MOTA, del inmueble objeto de la demandada.
- Que conviene y afirma en nombre de su representado que existe una bienhechuria propiedad del demandado, tal como fue descrita en el libelo.
- Que en nombre y representación de su representado conviene y afirma que se dedujeron del pago DOSMILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) los cuales fueron destinados para el pago de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble antes descrito, el cual quedo liberado como consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Marcano del estado Nueva esparta, anotado bajo el Nº 33, folios 133, Protocolo de Transcripción de fecha 21.02.2017.
- Que conviene y afirma en nombre de su representado, en razón de la promesa de venta pactada entre ambas partes, acordaron entregar un vehiculo marca Nissan, placa Nº 011374, valorado en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES, como concepto de primer pago para la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la bienhechurías que no están identificadas en el documento de promesa de venta, ubicada en la Calle Rondon con Calle Buena Vista de Juangriego, la cual tienen una área total de e CIENTO CINCO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (105,75 Mts) y posee los siguientes linderos NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Rosina de Olivaros y Casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García, ESTE: En cinco metros con veinte centímetros ( 5,20 Mts ) con Calle Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 Mts) con calle Buena Vista e Juangriego. Asimismo diez (109 letras de cambio por la cantidad de CUTROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) hoy la cantidad de CUATRO BOLIVARES SOBERANOS ( 4,00) PARA UN TOTAL DE cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) hoy en día CUARENTA BOLIVARES SOBERANOS (Bs. 40,00) -Que conviene y afirma que es cierto que su representado solicitó a la cámara Municipal del Municipio Gaspar Marcano la autorización respectiva para poder vender.
- Que en nombre y representación de su representado niega y contradice que exista un local denominado el Rey de las Hortalizas en el inmueble, a su vez niega que actualmente funcione un fondo de comercio de denominado El Rey de las Hortalizas, en el local que se encuentra construido sobre el inmueble objeto de la presenta demanda.
- Que niega y contradice que en reiteradas oportunidades los compradores, se hayan comunicado de manera personal o por vía telefónica con su representado con el objeto de protocolizar del documento definitivo de venta.

- Que las partes tenían pleno conocimiento de una condición preexistente que pesaba sobre el inmueble, referido al derecho de preferencia que osténtale Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, en cuanto adquirir nuevamente el inmueble en las condiciones primigenias de venta.
- Que el demandante al solicitar el cumplimiento del contrato por vía judicial, actúa de mala fe y vulnera el principio de buena fe contractual, ya que nadie puede alegar su propia torpeza para obtener un provecho y en especial para conseguir una declaración judicial de cumplimiento de contrato, principio “NEMO AUDITUR PORPRIAM TURPITUDINEM ALLEGANS”
- Que cuando las partes celebraron el contrato preliminar, sabían de la existencia de la condición constitutiva del negocio judicial futuro pactado, es decir la promesa de compra venta convenida desde una primer momento tenía una condición constitutiva legal y la ley somete la validez, es decir no podía ser potestativo de las partes decidirlo, era taxativo el cumplimiento de Ley que somete la validez y la eficacia del negocio jurídico convenido a que se cumpla con un requisito legal que en este caso opera como condición constitutiva del negocio jurídico, porque no dependía de la voluntad o potestad de las partes la autorización de venta. Es solo la facultad del Municipio.
- Que el demandado no puede cumplir con la obligación definitiva de venta, se le escapa de su esfera jurídica cumplir con esa obligación, ya que la administración Municipal no concede la autorización y se reserva el derecho de adquirir el inmueble.
- Que desde el punto de vista legal el demandado no puede cumplir con la obligación de extender el documento definitivo de venta y queda exonerado de cumplir con la obligación, produciendo un efecto liberatorio.
-que como conclusión puede afirmar que la prestación de hacer, que consistía en extender el documento definitivo de venta, es objetivamente imposible de cumplir, por las razones expuestas, y en el supuesto negado de obtener una decisión judicial la misma seria nugatoria e ilegal y estaría fuera del trafico jurídico registral por ser imposible su protocolización ante el Registro Público.-que el incumplimiento deriva de un hecho y una casa conocida y preexistente por las partes contratantes, la misma no se produce por la responsabilidad del demandado, surge de una condición potestativa que tiene la administración Municipal, que no se puede ser atribuible o imputable al demandado la condición jurídica, por si sola elimina la relación de causalidad existente
- Que se sirva declarar la nulidad del contrato.
DE LAS PRUEBAS.
Corresponde a las partes la carga probatoria de sus respectivas afirmaciones de hecho, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al principio de Exhaustividad Probatoria, establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del art. 509 CPC.
Pruebas Aportadas Por La Parte Actora
Conjuntamente con el libelo de la demanda:
1) Copia Certificada de documento Protocolizado ante el registro Inmobiliario del Municipio Marcano, anotado bajo el Nº 2010.3302, asiento Registral Nº 1, Matriculado con el Nº 397.15.5.2.462, correspondiente al libro de folios real del año 2010, de fecha 28.12.2010, del que se infiere que el ciudadano JESUS ZERPA TORRES, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el N| 21.145, actuando con el carácter de Sindico Procurador Municipal del Municipio Marcano, según acta Nro 25.2009 de la sesión ordinaria efectuada por la Cámara Municipal en fecha 04.12.2009 , declara que la municipalidad cedió al ciudadano EDAGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, portador de la cedula de identidad N° 14.582.672, una parcela de terreno de propiedad municipal, ubicada en la Calle Rondón con Calle Buena Vista de Juan griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, con un área total de DOSCIENTOS ONCE CON CINCUENTA METROS CUADRADOS (211,50 Mts2) y cuyas medidas y lideros son: NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Rosina de Oliveros y casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García; ESTE: En cinco metros con veinte centímetros (5,20 Mts) con calle Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 mts) con calle Buena Vista de Juan griego. Y donde el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, manifiesta que está conforme con la cesion que se le hace a través de este documento, prueba marcado con la letra “A” (f. 17 al 20).
El anterior documento al no haber sido impugnadas conforme al artículos 429 y 440 del Código de Procedimiento Civil, se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil para demostrar que EDAGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ es propietario del bien inmueble constituido por un terreno identificado en el documento que se analiza. Así se decide.

2) Documento privado denominado “Acuerdo entre las Partes” de fecha 24.11.2016, del que se infiere el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.582.672 ha recibido un a vehículo marca Nissan, placa Nro 011374, valorado en la cantidad de seis millones de bolívares ” (Bs 6.000.000,00) de parte de los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOAHANA CAROLINA DIAZ MOTA, titulares de las cédulas de identidades Nº V- 17.929.819 y Nº 15.647.478 respectivamente, por concepto de primer pago de la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la Calle Rondón con Calle Buena Vista de Juangriego, la cual tienen una área total de e CIENTO CINCO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (105,75 Mts) metraje que se desprende de una mayor extensión y esta comprendida dentro de los siguientes linderos NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Rosina de Olivaros y Casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García, ESTE: En cinco metros con veinte centímetros ( 5,20 Mts ) con Calle Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 Mts) con calle Buena Vista e Juangriego; que para garantizar el acuerdo de compra venta, establecieron las siguientes condiciones: el precio de venta en la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS DE BOLIVARES (Bs. 12.500.000,00); que la compra se realizaría de la siguiente manera: con la entrega del vehículo y la diferencia la cantidad de SEIS MILLONES se pagarían mediante pagos mensuales por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) a partir del 15..12.2016, que una vez realizado el pago total de esta venta se procederá a perfeccionar la venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, igualmente las partes acordaron que la cantidad restante se descontara de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) para ser pagados por concepto de pago para el levantamiento de la hipoteca que mantiene el inmueble objeto de la venta ante el tribunal, marcada con la letra “B” (f. 21 y su vuelto)
El anterior documento al no haber sido impugnado, se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las condiciones del acuerdo celebrado entre el ciudadano EDAGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ y los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOAHANA CAROLINA DIAZ MOTA; en relación a la venta del bien inmueble identificado en el documento que se analiza. Así se decide.

3) Oficio Nº 0814.234, de facha 22.10.2012 emitido por el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano, donde se infiere que el mencionado juzgado le participa al Registrador Subalterno del Municipio Marcano de este estado, que con motivo al juicio de Ejecución de Hipoteca, se decreto medida de Prohibición de enajenar y gravar, sobre una parcela de terreno y el local destinado a comercio sobre el construido, ubicado en la Calle Rondón con Calle Buena Vista de Juan griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, con un área total de DOSCIENTOS ONCE CON CINCUENTA METROS CUADRADOS (211,50 Mts2) y cuyas medidas y linderos son: NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Rosina de Oliveros y casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García; ESTE: En cinco metros con veinte centímetros (5,20 Mts) con calle Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 mts) con calle Buena Vista de Juan griego, marcado con la letra “C” (este último f 22).

El anterior documento administrativo se le asigna valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar lo contenido en el mismo. Y así se decide.-

4) Copia simple documento donde se infiere que el ciudadano JOAQUIN ANTONIO DAVILA GARCIA, portador de la cedula de identidad Nro 9.171.833, hace constar que según documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Marcano de este estado, en fecha 02.11.2011, anotado bajo el Nro 2010.3302, asiento registral 2 del inmueble matriculado 397.15.5.2.462 y correspondiente al libro real del año 2010, le cedió al ciudadano EDGAR ALEXANDER SUBLARAN MARTINEZ, un préstamo a interés por un monto de CIENTO DIECINUEVE MIL BOLIVARES BS. 119.000.00, y para garantizar la devolución de dicho préstamo EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, constituyo hipoteca convencional de primer grado a su favor hasta por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES Bs.150.000,00 sobre un inmueble constituido por un terreno el cual se encuentra ubicado en la calle Rondón con Calle Buena Vista de las ciudad de Juan Griego, cuyos linderos y medidas son los siguiente: son: NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Rosina de Oliveros y casa de Aníbal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García; ESTE: En cinco metros con veinte centímetros (5,20 Mts) con calle Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 mts) con calle Buena Vista, identificado con el numero catastral 13.320.
El anterior documento administrativo se le asigna valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar lo contenido en el mismo. Y así se decide.-
5) Copia de simple de cheque Nro S92 13004281, del Banco de Venezuela, por la cantidad QUINIENTO MIL BOLIVARES EXACTOS ( bs. 500,00), marcado con la letra “D”. En lo tocante a esta documental , este Tribunal determina que de acuerdo con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias fotostáticas que se consideran fidedigna son las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos , motivo por el cual el anterior elemento probatorio debe ser desechado, por efecto directo del articulo 429 ejusdem. Así se decide.

6) Copia simple las letras de cambio identificadas de la siguiente manera : 1/10 con fecha 15.12.2012; 2/10 de fecha 15.01.2017; 3/10 con fecha 15.02.2017; 4/10 de fecha 15.03.2017; 5/10 de fecha 15.04.2017; 6/10 de fecha 15.05.2017, 8/10 de fecha 15.07.2017; 7/10 de fecha 15.06.2017, todas por la cantidad de CUTROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) ,marcados desde la letra , E, E1, E2, ( f 26 al 29).
En lo tocante a estas documentales, este Tribunal determina que de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias fotostáticas que se consideran fidedigna son las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos , motivo el que los anteriores elementos probatorios deben ser desechado por efecto directo del articulo 429 ejusdem. Así se declara.

7) Copia simple la solicitud donde se infiere la solicitud que realizara el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN, a la Cámara Municipal del Municipio Marcano, de fecha 13.12.2016, para la autorización respectiva para poder vender el terreno que le fue cedido por la alcaldía, según acta Nro 25.2009,(f 30).
En lo tocante a esta documental , este Tribunal determina que de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias fotostáticas que se consideran fidedigna son las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos , motivo por el cual el anterior elemento probatorio debe ser desechado, por efecto directo del articulo 429 ejusdem. Así se decide.

8) Acta levantada por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Gaspar Marcano, Exp SMM.EA.01.2019, de fecha 08.04.2019, de la que se infiere que en la misma quedo establecido lo siguiente: -Que a través de la citación SMM 02.2019 se hacen presente la ciudadana ANGIE CAROLINA MARIN DE CEDEÑO, portadora de la cedula de identidad Nro 16.336.297, en su carácter de abogada de LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y WILKINS CRISTIAN CANELON MARTINEZ y ciudadano GERARDO JOSE LACRUZ MEDINA, en su carácter de abogado del ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ. -Que en carácter de invitados se hicieron presentes la Concejala MARIA TERESA GODOY QUIJADA y el Concejal NELSON ORLANDO MUNOZ MORALES; se dejo constancia que no se presento el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ. -Que estaba presente Sindico Procurado JEAN AMUNDARAY;
.Que las partes fueron citadas para tratar sobre la solicitud de autorización de venta por parte del ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, dueño del terreno cedido por la alcaldía, según acta Nro 25.2009, según documento Registrado Inmobiliario del Municipio Marcano, anotado bajo el Nº 2010.3302, asiento Registral Nº 1, Matriculado con el Nº 397.15.5.2.462, correspondiente al libro de folios real del año 2010, de fecha 28.12.2010. -Que posteriormente el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, en el año 2016 le hace una venta privada del referido terreno a los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y WILKINS CRITIAN CANELON MARTINEZ, quienes se comprometió a cumplir los contrato en conjunto con el dueño, además pagar puntualmente la propiedad. -Que han transcurrido 2 años aproximadamente que no se le ha entregado la titularidad de la propiedad. -Que la abogada ANGI CAROLINA MARIN DE CEDENO, manifiesta que sus representados no han recibido la el documento de autorización de venta por parte del ciudadano EDAGRA ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ--Que abogado GERAGDO JOSE LACRUZ MEDINA, en representación de EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, manifiesta que su representado está de acuerdo en mediar para tratar de solucionar lo imprevisto con la solicitud de autorización de venta que le fue negada por gestionar. -Que el Sindico Procurador en conjunto con los concejales MARIA TERESA GODOY QUIJADA y NELSON ORLANDO MUNOZ MORALES, afirman que es necesario que se haga la solicitud de autorización de la venta como primera opción la oferta al Municipio, los cual forma parte de un protocolo para obtener la autorización de venta, luego una sesión de cámara tomara la decisión de autorizar, para que el propietario autorice a un tercero. -Que además a través de esta mediación Sindicatura y Cámara Municipal no se niegan en n ningún momento en autorizar la venta ni redactar el documento de autorización. -Que la abogada ANGIE CAROLINA MARIN DE CEDENO, manifiesta que si no hay negativa de ninguna de las instancias de la Alcaldía para hacer la nueva solicitud, se le entrega al abogado GERARDO JOSE LACRUZ MEDINA, la nueva solicitud de autorización de venta, para que el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, firme la solicitud. -Que el abogado GERARDO JOSE LACRUZ MEDINA, acepta entregar la solicitud a su representado. -Que en caso contrario, que el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN AMRTINEZ, se negara en firmar y hacer la solicitud, en un lapso no mayor de 5 días los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y WILKINS CRISTIAN CANELON MARTINEZ, podrán accionar judicialmente en contra del referido ciudadano. (f. 31 al 32).

El anterior elemento probatorio fue impugnado en la oportunidad de la constatación de la demanda, alegándose que el mismo fue consignado en copia fotostática; no obstante de la revisión del referido documento se evidencia que en su parte final se lee lo siguiente “Copia exacta y fiel del expediente llevado por la Sindicatura de la Procuraduría Municipal Nro. SMM.EA.03.2017. de la Alcaldía del Municipio Marcano (fdo. firma ilegible). Sello de húmedo.” Motivo por el que se desecha la impugnación formulada y en consecuencia se le otorga valor probatorio por ser un documento público administrativo de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar lo contenido en el mismo. Y así se decide.-

9) Solicitud de Inspección Nro. 1600, de fecha 07.05.2019, presentada por los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA MARTINEZ, YOHANA CAROLINA DIAZ MOTA Y WILKINS CRISTIAN CENELON MARTINEZ, POR ante el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta; no observándose en el expediente contentivo de la solicitud, el acta del Tribunal en la que conste la evacuación de los particulares.. (f. 34 al 42.

En relación a esta documental no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma es impertinente para resolver aspectos que en este caso conforman el thema decidendum, o el objeto de la controversia, en virtud que de lo que se desprende de la referida documental no comportan hechos controvertidos de la presente causa. Y así se decide.

10) Copia simple del Acta de Constitutiva de la sociedad mercantil El Rey de las Hortalizas 2000, C.A., de donde se infiere que los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOHANNA CAROLINA DIAZ MOTA, CONTITUYEN UNA COMPANIA ANOMINA DENOMINADA el rey de las hortalizas 2000 C.A., marcado con la letra (f. 43 al 48).
El anterior documento administrativo se le asigna valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar lo contenido en el mismo. Y así se decide.-

En la Etapa Probatoria:
La parte actora procedió a ratificar, hacer valer y reproducir con merito favorable todas y cada unas de las pruebas aportadas en el libelo de la demanda. Asimismo promovió las siguientes pruebas:

1.- Copia simples de las facturas Nº 00-30596549 y 30600030 de fecha 31.08.2021 y 15.09.2021, de donde se infiere que las mismas fueron emitidas a nombre de la empresa EL REY DE LAS HORTALIZAS 2000 C.A, por parte de la empresa alimentos Polar Comercial C.A, marcadas con las letras L y M.
En lo tocante a esta documental , este Tribunal determina que de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias fotostáticas que se consideran fidedigna son las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos , motivo por el cual el anterior elemento probatorio debe ser desechado, por efecto directo del articulo 429 ejusdem. Así se decide.

2.- Testimoniales del ciudadano siguiente JEAN CARLOS AMUNDARA,, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-15.676.642, quien previa su juramentación, y al ser interrogado, manifestó que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA, YOHANA CAROLINA DIAZ y al señor EDGAR ALEXANDERR SULBARAN, que de igual manera tenía conocimiento sobre una negociación sobre la venta de un terreno y el local que se encuentra en el construida, que si es cierto y le constaba que existe un fondo de comercio y de comida rápida, que sabe y les consta que las partes acudieron ante la alcaldía del Municipio Marcano para realizar los pagos de la propiedad inmobiliaria y posterior firma ante el registro; que le consta que la alcaldía a través de la sindicatura tramito la solicitud de autorización de venta; y que les constaba que las partes habían firmado una venta privada .
En relación a la anterior testimonial, el testigo fue conteste en sus afirmaciones, por lo que al no contener contradicciones se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar las circunstancias anteriormente señaladas por el deponente.

3.- Testimoniales del ciudadano siguiente: JOHNNY JESUS ERAZO, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad Nro 13.577.554: quien previa su juramentación, y al ser interrogado, manifestó que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA, YPOHANA CAROLINA DIAZ y al señor EDGAR ALEXANDER SULBARAN, que de igual manera tenía conocimiento que entre ellos existía una negociación de venta de un terreno y el local comercial sobre el construida, que en el inmueble objeto de esta demandada de cumplimiento de contrato existe un fondo de comercio identificado como el rey de las hortalizas y una venta de comida rápida, que él vive actualmente en Juan Griego en la calle buena vista, al lado de donde está el terreno; que fue autorizado por la persona que compro el terreno, para sembrar, que no tienen ninguna interés solo que como es vecino hablo con la persona que compro el terreno le dio permiso para estar allí, simplemente se le ocurrió sembrar unas matas de yuca allí.
En relación a la anterior testimonial, el testigo fue conteste en sus afirmaciones, por lo que al no contener contradicciones se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar las circunstancias anteriormente señaladas por el deponente.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda:

1.Comunicación de fecha 22.10.2018, emanado del Municipio Tcnel Gaspar Marcano- Concejo Municipal-Presidencia, de fecha 22.10.2018, dirigidas al ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, CEDULA 14.582.672, de donde se infiere que hacen de su conocimiento que su solicitud de autorización para vender realizadas a ese ente Municipal le fue negada en la sesión extraordinaria realizada el día 19 del mes y año en curso ya que de acuerdo a criterio de la Sindicatura Municipal y en base al ordenamiento jurídico vigente debe realizar la como primera opción la oferta de venta al Municipio, marcado “B” (f. 89)
El anterior documento al no haber sido impugnado se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1371 del Código de Procedimiento para demostrar lo contenido en el.

En la Etapa Probatoria:
Se deja constancia que durante el lapso de promoción de pruebas previsto en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil la parte demandada no promovió prueba alguna en la presente causa.

Analizado el material probatorio aportado a la litis por las partes y en los términos en la cual quedo plantada la controversia; pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en el presente fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Establecido lo anterior procede esta sentenciadora a resolver el fondo debatido, en consecuencia se pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se establece que queda planteada la controversia, en una pretensión de cumplimiento del contrato de promesa de venta sobre una parcela de terreno y las bienhechurías sobre el construidas ubicada en la Calle Rondón, con calle Buena Vista, Juangriego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, construido por un lote de terreno irregular con una mayor extensión de DOSCIENTOS ONCE CON CINCUENTA METROS CUADRADOS (211,50 Mts2) y posee los siguientes linderos y medidas: NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Rosina de Oliveros y casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García; ESTE: En cinco metros con veinte centímetros (5,20 Mts.) con calle Rondón y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 mts.) con calle Buena Vista de Juan Griego; por su parte la representación de la parte accionada alega que afirma como cierto que se suscribió una promesa de venta en fecha 24.11.2016 entre su representado y los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOHANA CAOLINA DIAZ MOTA, del inmueble objeto de la demandada; no obstante no puede cumplir con la obligación definitiva de venta, ya que le escapa de su esfera jurídica cumplir con esa obligación, ya que la administración Municipal no concede la autorización y se reserva el derecho de adquirir el inmueble.

Ahora bien, arguye los accionantes que pactaron promesa de venta con el ciudadano contra EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, identificado anteriormente, y que se afecto con la promesa de la venta privada un lote de terreno que posee los siguientes linderos NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Rosina De Olivaros y Casa de Aníbal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García, ESTE: En cinco metros con veinte centímetros ( 5,20 Mts) con Cale Rondón y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 Mts) con calle Buena Vista e Juangriego; así mismo alegaron que el accionado se comprometió a venderles el lote de terreno antes descrito y las bienhechurías sobre el construidas, por un monto de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000,00); cantidad que afirman, cancelaron en su totalidad de la siguiente manera: La cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), con un carro Nissan, placa Nº 011374.
2) diez (10) letras de cambio por la cantidad de CUTROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), para un total de Cuatro Millones de Bolívares (Bs.4.000.000; más la suma de DOS MILLONES DE BOLIVRES (Bs 2.000.0000,00), cantidad que fue destinada para la liberación de hipoteca que recaía sobre el inmueble objeto de la promesa de venta; y la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), que cancelaron mediante un cheque. De igual manera, alegan los accionantes, que en reiteradas oportunidades se comunicaron de forma personal y vía telefónica con el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARINEZ, con el fin de protocolizar la venta según lo acordado; y que este Solicitó ante la Cámara Municipal del Municipio Marcano, en fecha 13.12.2016, la autorización respectiva para poder vender. No obstante el demandado en reiteradas oportunidades le manifestado que no va a vender ni va a firmar el documento de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, alegando que se observa la mala fe del accionado, afirmando que este no tienen excusas de no vender o protocolizar lo pactado, acordado y cancelado por los ellos; de igual forma manifiestan que la sindicatura del Municipio Marcano, mantiene el criterio de que otorgarla autorización de venta conforme a la Ley, y sin embargo la parte demanda se niega rotundamente acudir nuevamente ante el organismo respectivo. Así mismo afirmaron que existe una persona jurídica que presta los servicios en el local comercial, con el nombre del REY DE LAS HORTALIZAS C.A., en el terreno objeto de la venta.

Por su parte el apoderado judicial del accionado, ante tal pretensión, en el escrito de contestación de la demanda, manifestó que el documento de propiedad del inmueble, proviene de una compra hecha al estado, como puede verificarse de su contenido, y en el que se establece una cláusula exorbitante a favor de estado, en este caso al Municipio Gaspar Marcano. Así mismo alego que la parte actora tenia pleno conocimiento de las condiciones previas para poder formalizar la venta ante el Registro Inmobiliario, por lo que pactaron una cláusula resolutoria en caso de retracto de alguna de las partes y donde establecieron una prorroga con canon de arrendamiento en iguales condiciones, en caso de que fuese negada la autorización para enajenar como en efecto ocurrió y consta en documento público administrativo, lo que ocasiono el incumplimiento involuntario, que hace imposible el cumplimiento de la cláusula primera del contrato suscrito entre las partes. Manifestando es falso, por lo que rechazo, negó y contradijo niega, rechaza y contradice que su representado no quiso cumplir con la cláusula primera, por cuanto desde la firma del contrato la parte demandante está en posesión del inmueble y con la notificación de la Alcaldía del Municipio Gaspar Marcano, donde niega la autorización y que está interesada en ejercer el derecho de preferencia sobre la parcela objeto de esta oferta. De igual manera alego que está supeditado a la espera del pronunciamiento de la Alcaldía y no tiene una fecha definida, que se estableció un canon de arrendamiento por el término del tiempo de la consulta, hecho que se ha extendido hasta la presente, a pesar de haberse solicitado en varias oportunidades; igualmente alegó que para pedir exigir el cumplimiento del contrato, se debía cumplir con la autorización del Municipio, por cuanto las condiciones contraídas en el contrato están condicionada a la autorización del Municipio; arguyendo que por esta razón se hace nulo el contrato , por cuanto se pacto bajo esa condición que no dependía de las partes; ya que la autorización es una facultad potestativa del Municipio.

Igualmente manifestó, que afirma como cierto que se suscribió una promesa de venta en fecha 24.11.2016 entre su representado y los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOHANA CAOLINA DIAZ MOTA, del inmueble objeto de la demandada; que conviene y afirma en nombre de su representado que existe una bienhechuría propiedad del demandado, tal como fue descrita en el libelo; que conviene y afirma que se dedujeron del pago DOSMILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) los cuales fueron destinados para el pago de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble antes descrito, el cual quedo liberado como consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 33, folios 133, Protocolo de Transcripción de fecha 21.02.2017; que conviene y afirma en nombre de su representado, en razón de la promesa de venta pactada entre ambas partes, acordaron entregar un vehículo marca Nissan, placa Nº 011374, valorado en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES, como concepto de primer pago para la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la bienhechurías que no están identificadas en el documento de promesa de venta, ubicada en la Calle Rondon con Calle Buena Vista de Juangriego, la cual tienen una área total de e CIENTO CINCO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (105,75 Mts) y posee los siguientes linderos NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Rosina de Olivaros y Casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García, ESTE: En cinco metros con veinte centímetros ( 5,20 Mts ) con Calle Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 Mts) con calle Buena Vista e Juangriego; Que asimismo diez (10 letras de cambio por la cantidad de CUTROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) hoy la cantidad de CUATRO BOLIVARES SOBERANOS ( 4,00) para un total de cuatros millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00; que conviene y afirma que es cierto que su representado solicitó a la cámara Municipal del Municipio Gaspar Marcano la autorización respectiva para poder vender; que en nombre y representación de su representado niega y contradice que exista un local denominado el Rey de las Hortalizas en el inmueble; así mismo a su vez niega que actualmente funcione un fondo de comercio de denominado El Rey de las Hortalizas, en el local que se encuentra construido sobre el inmueble objeto de la presenta demanda; que niega y contradice que en reiteradas oportunidades los accionante, se hayan comunicado de manera personal o por vía telefónica con su representado con el objeto de protocolizar del documento definitivo de venta; que las partes tenían pleno conocimiento de una condición preexistente que pesaba sobre el inmueble, referido al derecho de preferencia que osténtale Municipio Marcano del estado Nueva Esparta.; -que el demandante al solicitar el cumplimiento del contrato por vía judicial, actúa de mala fe y vulnera el principio de buena fe contractual, ya que nadie puede alegar su propia torpeza para obtener un provecho y en especial para conseguir una declaración judicial de cumplimiento de contrato, principio “NEMO AUDITUR PORPRIAM TURPITUDINEM ALLEGANS”; que su representado no puede cumplir con la obligación definitiva de venta, ya que se le escapa de su esfera jurídica cumplir con esa obligación, ya que la administración Municipal no concede la autorización y se reserva el derecho de adquirir el inmueble. De la misma forma manifiesta que desde el punto de vista legal su representado no puede cumplir con la obligación de extender el documento definitivo de venta y queda exonerado de cumplir con la obligación, produciendo un efecto liberatorio; que el incumplimiento deriva de un hecho y una casa conocida y preexistente por las partes contratantes, la misma no se produce por la responsabilidad del demandado, surge de una condición potestativa que tiene la administración Municipal, que no se puede ser atribuible o imputable al demandado la condición jurídica, por si sola elimina la relación de causalidad existente; que por los argumentos expuesto sea declarado la nulidad del contrato.

Establecido lo anterior, se hace necesario señalar, que la naturaleza del contrato suscrito entre las partes litigantes, y cuyo u cumplimiento aquí se pretende; es el de una promesa bilateral de venta; que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios; y en el caso de la ejecución forzosa de la obligación es en especie, consiste la misma en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.

Así las cosas; la promesa bilateral, es un contrato atípico e innominado que se producen en base al principio de la autonomía contractual y que tiene por objeto la obligación de las partes; encuadrando, según la clasificación de los contratos, tomando en cuenta que surgen obligaciones para ambas partes; dentro de contratos bilaterales sinalagmático perfecto; son definidos en el artículo 1.134 del Código Civil; como aquellos en que las partes se obligan recíprocamente; es decir, en este tipo de contratos cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo; pudiendo una de las partes, su elección, reclamar el cumplimento o resolución del contrato, en caso de incumplimiento de la otra; y ambos caso reclamar los daños y perjuicio, si estos se hubieren causados; todo de conformidad a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.

En orden de ideas, el artículo 1.159 del Código de Civil, establece el principio del contrato ley entre las partes, referido a que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden recovarse sin o por mutuo consentimiento o por las causas estipuladas por la ley; lo que se traduce, en que una vez perfeccionado el contrato, en principio, una sola de las partes no puede darlo por terminado, por su sola voluntad unilateral, a menos que la ley los autorice expresamente; como es el caso, de los contratos de arrendamiento de obras, articulo 1.639 del Código Civil; la donación, articulo 1.639 ejusdem; entre otros, como el caso de los contratos administrativos, en los que prevalece el interés general sobre el particular, es posible y válida la resolución unilateral del contrato, ya que ello es el producto del ejercicio de potestades administrativas, no de facultades contractuales.

Precisado lo anterior, es oportuno señalar que el caso de marra, de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación contractual así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes; ni tampoco fue un hecho controvertido el cumplimiento de los accionante en el pago del precio total de la venta, toda vez que la parte accionada en su escrito de contestación afirmo como ciertos; en consecuencia se tiene como demostrada la existencia del contra de promesa de venta, suscrita por la partes, la cual tenía por objeto la venta del inmueble identificado en la misma, así como las condiciones que regían la relación contractual que surgió de la referida promesa de venta. Así mismo la parte accionada reconoció su incumplimiento, no obstante alego que el mismo fue un incumplimiento involuntario, no imputable a él, por cuanto para poder otorgar el documento definitivo de venta, era necesario la autorización del Municipio Marcano de este estado; la cual alegó le fue negada.

Ahora bien, de la revisión efectuada al documento Registrado por ante el Registro Publico del Municipio Marcano de este estado, en fecha 28.12.2010, bajo el N° 2010.3302, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 397.15.5.2.462 y correspondientes al Libro del Folio Real del año 2010; mediante el que el cual el Municipio Marcano de este estado le cedió le cedió al accionado el inmueble un lote de terreno que posee los siguientes linderos NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Rosina De Olivaros y Casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es ó fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García, ESTE: En cinco metros con veinte centímetros ( 5,20 Mts) con Cale Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 Mts) con calle Buena Vista e Juangriego; se evidencia que el adquirente, es decir la parte aquí accionada, se comprometió a participar al Consejo Municipal del Municipio Marcano, sobre cualquier negociación, permuta, hipoteca u otro acto que signifique la enajenación de la parcela de terreno objeto de la negociación.
En este orden de ideas, consta en las actas procesales comunicación de fecha 22.10.2018, emitida por el Concejo Municipal y dirigida al ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, parte aquí demanda; mediante la que el referido Consejo Municipal le notifica que le fue negada la solicitud de autorización para la venta realizada del día 19 del mes y año 2018, por cuanto debe realizar como primera opción la oferta al Municipio. Así mismo consta en autos Acta levantada por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Gaspar Marcano, Exp SMM.EA.01.2019, de fecha 08.04.2019; la cual fue impugnada por la parte accionada, según sus dichos, por haber sido consignada en copia simple, lo que fue desechado por cuanto de la referida acta se observo que la misma en su parte posterior tenia la certificación de la misma, por lo que el tribula le otorgo valor probatorio; siendo necesario resaltar que la misma no fue tachada ni desconocida en su contenido por la parte demandada.

De la mencionada Acta, que demostrado que la misma se levanto con motivo citación SMM 02.2019; y que se hicieron presente la ciudadana ANGIE CAROLINA MARIN DE CEDEÑO, portadora de la cedula de identidad Nro. 16.336.297, en su carácter de abogada de LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y WILKINS CRISTIAN CANELON MARTINEZ y ciudadano GERARDO JOSE LACRUZ MEDINA, en su carácter de abogado del ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ; de igual manera estuvieron presentes LA CONCEJALA MARIA TERESA GODOY QUIJADA y EL CONCEJAL NELSON ORLANDO MUNOZ MORALES y EL SINDICO PROCURADO JEAN AMUNDARAY; estableciéndose en la misma lo siguiente: que las partes fueron citadas para tratar sobre la solicitud de autorización de venta por parte del ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, dueño del terreno cedido por la alcaldía, según acta Nro 25.2009, según documento Registrado Inmobiliario del Municipio Marcano, anotado bajo el Nº 2010.3302, asiento Registral Nº 1, Matriculado con el Nº 397.15.5.2.462, correspondiente al libro de folios real del año 2010, de fecha 28.12.2010; que posteriormente el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, en el año 2016 le hace una venta privada del referido terreno a los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y WILKINS CRITIAN CANELON MARTINEZ; Que había transcurrido 2 años aproximadamente que no se le ha entregado la titularidad de la propiedad; que la abogada ANGI CAROLINA MARIN DE CEDENO, manifestó que sus representados no han recibido la el documento de autorización de venta por parte del ciudadano EDAGRA ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ; que abogado GERAGDO JOSE LACRUZ MEDINA, en representación de EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, manifiesto que su representado está de acuerdo en mediar para tratar de solucionar lo imprevisto con la solicitud de autorización de venta que le fue negada por gestionar; que el Sindico Procurador en conjunto con los concejales MARIA TERESA GODOY QUIJADA y NELSON ORLANDO MUNOZ MORALES, afirman que es necesario que se haga la solicitud de autorización de la venta como primera opción la oferta al Municipio, los cual forma parte de un protocolo para obtener la autorización de venta, luego una sesión de cámara tomara la decisión de autorizar, para que el propietario autorice a un tercero; pero que además a través de esta mediación la Sindicatura y Cámara Municipal no se niegan en n ningún momento en autorizar la venta ni redactar el documento de autorización; que la abogada ANGIE CAROLINA MARIN DE CEDENO, manifiesto que si no hay negativa de ninguna de las instancias de la Alcaldía para hacer la nueva solicitud, se le entrega al abogado GERARDO JOSE LACRUZ MEDINA, la nueva solicitud de autorización de venta, para que el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, firme la solicitud. -Que el abogado GERARDO JOSE LACRUZ MEDINA, acepta entregar la solicitud a su representado. -Que en caso contrario, que el ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN AMRTINEZ, se negara en firmar y hacer la solicitud, en un lapso no mayor de 5 días los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y WILKINS CRISTIAN CANELON MARTINEZ, podrán accionar judicialmente en contra del referido ciudadano. (Subrayado de quien suscribe).

Así las cosas visto lo anterior; si bien es cierto que en fecha 22.10.2018, el Concejo Municipal del Municipio Marcano de este estado, mediante comunicación dirigida al ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, negó la autorización de venta; posterior en fecha 08.04.2019, el mismo Concejo Municipal del Municipio Marcano, extendió citación a las parte aquí en litigio, para mediar sobre la solicitud de autorización de venta por parte del ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ; y que en esa oportunidad, el Sindico Procurador en conjunto con los concejales MARIA TERESA GODOY QUIJADA y NELSON ORLANDO MUNOZ MORALES, declararon que efectivamente era necesario que se hiciera la solicitud de autorización de la venta como primera opción la oferta al Municipio, para que el propietario autorice a un tercero; pero también declararon que a través de esa mediación la Sindicatura y Cámara Municipal no se niegan en ningún momento en autorizar la venta ni redactar el documento de autorización; en tal sentido queda evidenciado que el Consejo Municipal, no tenía interés en opcionar a la venta del inmueble; aunado a esto en la referida acta se le concedieron cinco días al ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ para que realizara la solicitud, en caso contrario los comparadores, parte aquí accionante podrían acudir a la vía jurisdiccional, tal y como lo hicieron, no constando en autos, el cumplimiento por la parte accionada a solicitar la autorización de venta, en el lapso que le fue concedido en la tal como consta en el Acta levantada por el Consejo Municipal del Municipio Marcano.

Determinado lo anterior, quien aquí decide determina que con fundamento al contenido y acordado en la Acta de fecha 08.04.2019, levantada por Concejo Municipal del Municipio Marcano, y lo manifestado por el Sindico Procurador en conjunto con los concejales MARIA TERESA GODOY QUIJADA y NELSON ORLANDO MUNOZ MORALES, el referido Municipio no tiene objeción alguna en que la parte accionada otorgue el documento definitivo de venta del inmueble prometido en venta por el accionado; quedando evidenciado la negativa de la parte demandada en cumplir con su obligación de otorgar el referido documento, tal y como se comprometió en el contrato de fecha 24.11.2016, cuyo cumplimiento aquí se demanda. Así se decide.

En relación a que en el inmueble objeto del contrato suscrito por las parte, funcione el fondo de comercio denominado El Rey de las Hortalizas, tal circunstancia quedo demostrada mediante la declaración testimonial JOHNNY JESUS ERAZO, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad Nro 13.577.554. Así se decide. En lo tocante al pedimento que la parte demandada realizara en la oportunidad de contestar la demanda, referida a la solicitud de nulidad del contrato cuyo cumplimiento se demandó, se advierte que dicha solicitud de nulidad, tuvo que ser propuesta en todo caso mediante la reconvención, cosa que no ocurrió, motivo por el que este Tribunal no puede emitir pronunciamiento sobre la misma; de lo contrario sería atentar contra el orden procesal y vulnerar el derecho a la defesa de la parte accionada. Así se decide.

Es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde este punto de vista, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las Garantías y Principio procesales, establecidos en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

Así las cosas, tomando en consideración los postulado de nuestro Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia; que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia; inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato bilateral de compraventa suscrito por la partes en fecha 24 de noviembre de 2016, en consecuencia la parte demandada debe cumplir con la obligación asumida, es decir, con el otorgamiento del documento de compra venta por ante el Registro Publico del Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, toda vez que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

IV.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos LUIS ALEXANDER LARA RAMIREZ y YOAHANA CAROLINA DIAZ MOTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidades Nº V-17.929.819 y V-15.647.478, respectivamente, en contra del ciudadano EDGAR ALEXANDER SULBARAN MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.582.672. En consecuencia, se condena a la parte demandada a que cumpla con el otorgamiento de documento de definitivo de compra venta del un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la Calle Rondón con Calle Buena Vista de Juangriego, la cual tienen una área total de e CIENTO CINCO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (105,75 Mts) metraje que se desprende de una mayor extensión y esta comprendida dentro de los siguientes linderos NORTE: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Rosina de Olivaros y Casa de Anibal Oliveros; SUR: En cuarenta y dos metros con treinta centímetros (42,30 Mts) con casa que es o fue de la ciudadana Quintana Rojas y Francisca García, ESTE: En cinco metros con veinte centímetros ( 5,20 Mts ) con Calle Rondon y OESTE: En cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 Mts) con calle Buena Vista e Juangriego. . Se ordena que en caso de que la parte demandada no cumpliera voluntariamente con la sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa a la parte demanda, por haber resultado totalmente vencida.
TERCERO: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión en virtud de haberse dictado la misma fuera de su oportunidad legal, tal como lo dispone el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA Y NOTIFIQUESE.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En la ciudad de La Asunción, a los 23 días del mes de febrero del año dos mil veintidós (2.022). Años: 212º y 164º.
LA JUEZA TEMPORAL,

IXORA LOURDES DIAZ.
LA SECRETARIA,

RAIDA PIÑA LÓPEZ.

NOTA: En ésta misma fecha (23.02.2022), siendo las 12:30 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de Ley, Conste.
LA SECRETARIA,

RAIDA PIÑA LÓPEZ.

ILD/RPL/ygg
Exp. Nº 12.486.20