TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL
MUNICIPIO MARCANO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
211° Y 163°
I. IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: BELLARMINA MARIN, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula
de Identidad Nro. V-2.828.359, domiciliada en Altagracia, Calle Principal del Sector Blanco
Lugar, Municipio Gómez, del estado Bolivariano de Nueva Esparta.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROSIMAR DEL VALLE LUNAR,
abogada en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 206.995.
PARTE DEMANDADA: LA FERIA SHOES STORE, C.A, representada por su Presidente
ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONIS, venezolano, mayor de edad, Titular de la
Cédula de Identidad Nro V-13.424.829.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EKATERINI KASSAPIS
PROGONIS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro: 155.224.-
II.- DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA: DESALOJO.
III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES.
En fecha. 18/09/2019, fue presentado Libelo de demanda, constante de tres (03) folios
útiles y anexos. (f. 1 al 37).
En fecha. 20/11/2019, es admitida la demanda y se le da entrada. Bajo el Nº 1080/19
(f. 38 y 39).
En fecha 30/09/2019, comparece la parte demandante ciudadana BELLARMINA
MARIN, asistida por el abogada en ejercicio ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, y consigna
escrito manifestando que cede totalmente sus derechos litigiosos de la presente causa, al
ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MARIN,. ( f. 40).
En fecha 30/09/2019, comparece la parte demandante ciudadano CRUZ ANTONIO
MATA MARIN, asistido por el abogada en ejercicio ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, inscrita
en el Inpreabogado bajo el Nº 206.995 y consignó copias simples del libelo de demanda y
auto de admisión asimismo los medios y recursos necesarios para efectuar la practica de la
citación del demandado. ( f. 41).
En fecha 30/09/2019, comparece la parte actora y confiere Poder Apud a la abogada
en ejercicio ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, (f. 42).
En fecha 01/10/2019, comparece el Alguacil de este Despacho y consigna diligencia
dejando constancia de haber recibido los medios y recursos necesarios para realizar la
practica de la citación del demandado. (f.43).
En fecha 15/10/2019, comparece el Alguacil de este Despacho ciudadano PEDRO
RAFAEL GONZALEZ, mediante diligencia consigna compulsa junto con su orden de
comparecencia al pie, donde le resulto imposible localizar al ciudadano Antonio Kassapis
Progonis, , parte demandada en la presente causa. (f 44).
En fecha 24/10/2019, comparece la Apoderada de la parte demandante y solicita la
citación por correo certificado con aviso de recibo en vista de no lograr la citación de los
demandados. (f.45).
En fecha 28/11/2019, se le dio cumplimiento a lo ordenado en la diligencia de fecha
24-11-2019, y se libró la respectiva compulsa. (f 46)
En fecha 11/11/2019, comparece el Alguacil de este Despacho el ciudadano PEDRO
RAFAEL GONZALEZ, mediante diligencia consigna recibo de consignación de IPOSTEL,
junto con compulsa, relacionado con la citación del ciudadano TOMAS KASSAPIS
PROGONI (F. 47,@).
En fecha 21/11/2019, el Tribunal ordena mediante auto agregar recibo de
consignación del Instituto Postal telegráfico (IPOSTEL) y compulsa. (F. 56)
En fecha 21/11/2019, mediante diligencia la abogada en ejercicio ROSIMAR DEL
VALLE LUNAR en su carácter de apoderada judicial de la parte actora solicita la citación del
demandado mediante Cartel. (f .57).
En fecha 25/11/2019, el Tribunal mediante auto, acuerda en conformidad con lo
solicitado y ordena expedir cartel de citación. (f. 58 y 59).
En fecha 26/11/2019, mediante diligencia la abogada ROSIMAR DEL VALLE LUNAR
en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dejo constancia que recibió carteles
de citación a los fines de su publicación. (f.60).
En fecha 06/12/2019, mediante diligencia suscrita por la abogada ROSIMAR DEL
VALLE LUNAR, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consigna
ejemplares del Diario el SOL DE MARGARITA y Diario CARIBAZO , de la publicación del
Cartel de Citación. (f.. 61, 62 y 63 ).
En fecha 09/12/2019, el Secretario de este Tribunal dejó constancia que fijó cartel de
citación en el domicilio de la parte demandada, dándole cumplimiento al articulo 223 del
Código de Procedimiento Civil. (f. 64 ).
En fecha 09/12/2019, el Tribunal, mediante auto, ordena agregar a los autos carteles
de citación, en esta misma fecha se le dio cumplimiento a lo ordenado. (f. 65 ).
En fecha 17/12/2019, mediante diligencia la abogada ROSIMAR DEL VALLE LUNAR
en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, solicita el nombramiento del
Defensor Ad Litem a la parte demandada. (f. 66).
En fecha 21/01/2020, mediante auto, el Tribunal acuerda en conformidad con lo
solicitado y ordena designar Defensor Ad-liten a la abogada en ejercicio GERALDINE
ROJAS, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 237.480, asimismo se libró boleta para su
notificación. (f. 67 y 68).
En fecha 22/01/2020, mediante diligencia suscrita por el ciudadano ANTONIO
KASSAPIS PROGONI, asistido por el abogado en ejercicio PEDRO CASTILLO GUEVARA,
se da por citado en la presente causa. (f. 69).
En fecha 23/01/2020, el Tribunal mediante auto, ordena dejar sin efecto al auto
dictado en fecha 21/01/2020, vista la diligencia de fecha 22/012020. (f.70)
En fecha 18/02/2020, comparece la parte demandada y consigna escrito de
contestación de la demanda, en tres (3) folios útiles y anexos,. (f. 71 al 164).
En fecha 26/02/2020, el Tribunal dicta auto fijando la audiencia preliminar. (f. 165).
En fecha 02/03/2020, compare el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI,
asistido por el abogado en ejercicio PEDRO CASTILLO GUEVARA, y consignó PODER
APUD ACTA, al mencionado abogado, (f. 166).
En fecha 03/03/2020, el Tribunal celebró la Audiencia Preliminar fijada en su
oportunidad, compareciendo ambas partes. (f. 167).
En fecha 06/03/2020, el Tribunal mediante auto fijo los hechos y los limites de la
controversia, (f. 168 al 171).
En fecha 11/03/2020, comparece ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, en su carácter de
apoderada judicial de la parte actora, y consigna escrito de promoción pruebas de la
demanda, en tres (3) folios útiles, para ser agregados al presente expediente. (f. 172 al 175)
En fecha 13/03/2020, comparece la parte demandada y consigna escrito de
promoción pruebas de la demanda, en dos (2) folios útiles, para ser agregados al presente
expediente. (f. 176 y 177)
En fecha 25/06/2021, mediante diligencia suscrita el ciudadano CRUZ ANTONIO
MATA MARIN, debidamente asistido por la abogada en ejercicio ROSIMAR DEL VALLE
LUNAR, solicitó la reactivación de la presente causa (f. 178)
En fecha 30/06/2021, el Tribunal mediante auto, fijó el día para la consignación en
original de la diligencia recibida en fecha 25/06/2021. (f. 179 y 180)
En fecha 08/07/2021, el abogado en ejercicio Cruz Antonio Mata, consignó planilla de
recepción de documentos, anexando diligencia solicitando la reactivación de la presente
causa (f. 181)
En fecha 13/07/2021, el Tribunal mediante auto, acuerda en conformidad a lo
solicitado en diligencia de fecha 08/07/2021, Se ordenó librar las boletas respectivas. (f. 182
al 184)
En fecha 06/08/2021, mediante diligencia, el alguacil Temporal de este Despacho,
RUBEN URBANEJA, consignó en un folio útil, boleta que le fue entregada para practicar la
notificación del ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, la cual fue firmada por la
ciudadana ANA LAREZ, identificada con la Cedula de Identidad N° V-8.391.090.(f.185 y
186)
En fecha 18/08/2021, mediante diligencia, el alguacil Temporal de este Despacho,
RUBEN URBANEJA, consignó en un folio útil, boleta que le fue entregada para practicar la
notificación a la ciudadana BELLARMINA MARIN, la cual fue firmada por la abogada
ROSIMAR LUNA, en su carácter de apoderada judicial. (f.187 y 188).
En fecha 23/08/2021, el Tribunal mediante auto ordenó remitir el presente auto y los
escritos de pruebas en formato PDF a la dirección de los correos de ambas partes, de igual
manera en esta misma fecha se le dió cumplimiento a lo ordenado. (f.189 y 190).
En fecha 02/09/2021, el Tribunal mediante auto ordenó diferir la audiencia telemática
y aclaró a las parte que se fijará nueva oportunidad para la celebración de la referida
audiencia, de igual forma se dejó constancia que la misma no fue realizada por un hecho no
imputable a las partes ni a este Tribunal, asimismo se ordeno remitir la presente acta a las
partes por vías correo electrónico en formato PDF. (f.191).
DE LA DEMANDA:
Comienza la presente demanda por DESALOJO en fecha 18 de Septiembre del 2019,
con escrito de demanda, presentada por la ciudadana, BELLARMINA MARIN, venezolana,
mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro V-2.828.359, debidamente asistida por
la Abogada en ejercicio ROSIMAR DEL VALLE LUNAR, inscrita en el inpreabogado bajo el
Nº 206.995, actuando en este acto en mi condición de propietaria y arrendadora de un
inmueble distinguido con el Nº 07, Calle Aurora de la Ciudad Juan Griego, Municipio
Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, ante Usted con el debido respeto acudo
para ejercer acción de DESALOJO en contra de la arrendataria Sociedad Mercantil “ LA
FERIA SHOES STORE, C.A “, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción
Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de marzo de 2.004, bajo el Nº
71, Tomo 12-A, Expediente Nº 071 y del mismo domicilio, representada por su Presidente
ciudadano Antonio Kassapis Progonis, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la
Cédula de Identidad Nº 13.424.829 y del mismo domicilio en Jurisdicción del Municipio
Marcano de este Estado, en los términos siguientes:
Desde el 25 de marzo de 2.004 mediante contratación verbal tengo atribuida la
cualidad de arrendadora del inmueble distinguido con el Nº 07, Calle Aurora de la Ciudad
Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, dado en concepto
de arrendamiento a la arrendataria Sociedad Mercantil “ LA FERIA SHOES STORE, C.A “,
inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano
de Nueva Esparta, en fecha 25 de marzo de 2.004, bajo el Nº 71, Tomo 12-A, Expediente N°
071 y del mismo domicilio, representada por su Presidente ciudadano Antonio Kassapis
Progonis, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°
13.424.829 y del mismo domicilio.
Dicho inmueble es propiedad de mis hijos Cruz Antonio, Beda Cruz y Romelia Virginia
Mata Marín, venezolanos, mayores de edad, respectivamente titulares de las Cédula de
Identidad Números 13.190.988, 9.307.360 y 11.144.084, según consta de documento
protocolizado en la entonces denominada Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito
Marcano del estado Nueva Esparta en fecha 11 de Noviembre de 1.986, bajo el N° 38, folios
109 al 111, Protocolo Primero, Tomo primero, Cuarto Trimestre del año 1986 que se produce
en copia marcada “A”, Ex articulo 429 del Código de Procedimiento Civil; quienes me
autorizaron para contratar el arrendamiento de dicho bien inmueble y en oportunidades
extendiendo yo los correspondientes recibos.-
La existencia de la aludida relación de arrendamiento entre las partes se evidencia y
reafirma mediante el contenido de los respectivos escritos y actuaciones de consignaciones
de cánones o pensiones mensuales de arrendamiento que dicha arrendataria “ LA FERIA
SHOES STORE, C,A”, antes plenamente identificada, representada por el ciudadano Antonio
Kassapis Progoni, antes identificado, ha venido efectuando a mi favor en el expediente Nº
663 de este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano
de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, a partir del mes de
marzo de 2.009 hasta nuestros días, copias de cuyas actuaciones produzco a tales fines en
su conjunto marcadas “B”, con la advertencia de que esta acotación de evidencia acerca de
la existencia de la relación de arrendamiento entre las partes no implica reconocimiento a la
validez de dichas últimas consignaciones, ya que por lo menos las últimas diez o doce de
ellas no se ajustan en un todo a los requerimientos legales de oportunidad para efectuarlas,
montos procedentes, notificaciones a la beneficiaria mediante publicaciones de carteles y a
otros requerimientos legales, de donde emerge legal, ente causal de desalojo en respectivo
acción subsidiaria de desalojo. De lo que aquí se trata es del reconocimiento de la existencia
de la relación de arrendamiento por ambas partes respecto del determinado bien inmueble
destinado a uso comercial. En todo caso me acojo al principio de notoriedad judicial por
cuanto las aludidas actuaciones de consignaciones de cánones de arrendamiento cursan en
este mismo Tribunal.
Ciudadana Juez, en consecuencia de lo ante expuesto y demostrado, se evidencia
que la relación de arrendamiento entre las partes se inicio bajo la vigencia que la relación de
arrendamiento entre las partes se inició bajo la vigencia de la Ley de arrendamiento
Inmobiliarios del año 1.999, antes de la entrada en vigencia del Decreto Ley de Regulación
del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Nº 929 del 24 Abril de 2.014 publicado
en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 40.018 en fecha 23 de
mayo de 2.014, el cual desaplicó para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula
dicho Decreto Ley destinados al uso comercial, todas las disposiciones de la referida Ley
Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999 (Vid Disposición Derogatoria Primera) y, además,
en su Disposición Transitoria Primera ordenó: “ Todos los contratos vigentes a la fecha de
entrega en vigencia de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a
seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”Es de destacar que una y otra Ley
contemplan dentro las causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos
cánones de arrendatario o que haya ocasionado inmueble deterioros mayores que los
provenientes del curso normal del mismo, articulo 34, literales “a” y “e” de la Ley
Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 y articulo 40 literales “a” y “c” del Decreto Ley de
Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial del 2.014, donde además en
torno a deterioros en el inmueble objeto del arrendamiento igualmente se contempla que el
arrendatario esta en la obligación de notificar al arrendador dentro de los tres días siguientes
a la detección de la falla, o sea de cualquier daño mayor o de uno menor que afecte el
inmueble que pudiere devenir en mayor (articulo 11 aparte unido eiusdem), siendo que en
nuestro caso nunca la arrendataria notifico al arrendador acerca de la existencia de daños
mayores o daños menores presentes en el interior del inmueble objeto del arrendamiento
que pudieren tornarse mayores limitándose a mantener la apariencia exterior de una
fachada pintada de azul y blanco.
En efecto, mediante inspección notariada llevada a cabo por la Notaria Publica
Segunda de Porlamar, estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 12 de Julio de 2019,
con fundamento en el articulo 75 numeral 12 de la vigente Ley de Registro Publico y
Notariado y conforme al acta levantada al efecto, que se produce original con todos sus
recaudos marcada “C”, no solo la vista acuciosa y competente del profesional perito
asistente designado sino igualmente de la funcionaria notarial y de conformidad en lo
establecido en el articulo 1429 del Código Civil. Dada la manifestada urgencia del caso ante
el temor por el estado del inmueble y por el perjuicio que pudiere sobrevenir por el retardo y
el transcurso del tiempo y, en consecuencia, jurada la urgencia del caso, se pusieron de
relieve y constataron la existencia de graves daños mayores en el referido bien inmueble.-
En efecto, constituida la funcionaria debidamente autorizada de conformidad con el articulo
29 del Reglamento de Notarias Publicas, en el inmueble numero 7 de la Calle Aurora de la
Ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con
aviso en su fachada : “ LA FERIA S.A.” y con publicidad alusiva a zapatos de damas,
presentó dicha fachada deterioros por humedad y en la parte zaguán a simple vista se
observaron grietas, pinturas deterioradas por humedad, deterioros en el techo raso en el
área de exhibición, una parte donde en el techo del inmueble colapso y se derrumbo con los
escombros en el piso y presentando grietas en las paredes, la pintura desconchada en
estado de deterioro y abandono. Asimismo al pasar al interior del inmueble la funcionaria
notarial en el área destinada a taller de zapatería con sus respectivas instalaciones, observo
humedad en el cielo raso y en el área que funciona como oficina igualmente el cielo raso
presenta humedad y en el área de deposito la pintura desconchada, con grietas en el friso en
algunas áreas rotas, humedad en las paredes y el techo deteriorado en parte y en estado de
suciedad.- En esa ocasión se tomaron fotografías que se anexaron a la resulta de esta
inspección, incluidas las instalaciones sanitarias, en especial las fotografías por el practico
designada al efecto, especialmente las correspondientes a los Nos ,20, 21, 22, 23, 24, 25,
26, 27 y 28 que sin lugar a duda, reflejan la existencia de deterioros mayores en el inmueble
objeto del arrendamiento; lo cual fue corroborado por el practico asistente designado
ciudadano Juan Eduardo Agreda Bellorín, de profesión ingeniero, de conformidad con el
articulo 938 del Código de Procedimiento Civil aplicable, quien en su informe de inspección
extrajudicial adjunto al Acta Notarial deja dicho que efectivamente la fachada del inmueble
presenta signos de deterioros por humedad (fotos N° 1, 2 y 3); que en cuanto a estructuras
internas de techos, paredes y pisos se observa deterioros de tal naturaleza que en parte el
techo del inmueble se desplomo y los escombros en el piso ( fotos N° 28 y 29); que en el
interior del inmueble hay deterioros en paredes y techos, daños debido a filtraciones, que
pueden originar incluso corto circuito eléctrico, así como deterioro del piso de cemento,
graves deterioros en las estructuras metálicas de aceros oxidadas que no han recibido
ningún tipo de mantenimiento, filtraciones en frisos e las paredes y acumulación de cosas en
toda el área ( foto N° 4 a la foto N° 16); y en cuanto a los baños las piezas sanitarias están
rotas, deterioradas sin uso y en estado de suciedad (fotos 17, 18, 19, 30 y 31).- De tal
manera que es evidente el grave estado de deterioros, no proveniente del uso normal, que
presenta el inmueble objeto del arrendamiento entre las partes .-
El arrendamiento es un contrato entre partes, donde se asumen obligaciones que
están determinadas en la ley sustantiva y por ello en materia de obligaciones no dejan de
tener aplicación en toda contratación los principios fundamentales de derecho común
contenidos en los artículos 1133, 1159 y 1264 del Código Civil y más concretamente
respecto del arrendamiento en los artículos 1579, 1592, 1595, y 1595 en sus apartes uno y
dos del mismo texto legal sustantivo, que aquí se dan por completamente reproducidos.- De
tal manera, ciudadana Juez, que en primer lugar, sin lugar a dudas, estamos en presencia de
la causal de desalojo y procedencia de la acción respectiva, del local comercial Nº 7, calle
Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva
Esparta, objeto de la contratación de arrendamiento entre las partes, ello derivado de los
graves deterioros que presenta la estructura de dicho inmueble, ex literal “c” del articulo 40
del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial
vigente.- Así pido sea apreciado y declarado.- No sin dejar de observar y alegar en un plano
ya subsidiario Incumplimientos o falta de pagos oportunos y conforme a la ley de cánones o
pensiones mensuales de arrendamiento, en las que ha incurrido la aparte arrendataria de
dicho bien inmueble destinado a uso comercial, objeto de la relación de arrendamiento entre
las partes, lo que conforme a derecho igualmente ha lugar a acción de desalojo._
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas y demostradas, yo,
BELLARMINA MARIN, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad
N° V-2.828.359 y domiciliada en Altagracia, calle principal del Sector Blanco Lugar,
Municipio Gómez del estado Bolivariano de Nueva Esparta, procediendo con el carácter de
parte arrendadora del inmueble destinado a uso local comercial distinguido con el N° 7 de la
calle Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio ,Marcano del Estado Bolivariano de
Nueva Esparta, demando en acción principal de desalojo a la sociedad mercantil LA
FERIA SHOES STORE, C.A.. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción
Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 25 de marzo de 2.004, bajo el N°
71, Tomo 12-A, con domicilio en la calle Aurora, ciudad de Juan Griego, estado Bolivariano
de Nueva Esparta, representada por su presidente ciudadano Antonio Kassapis Progoni,
venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 13.424.829 y
del mismo domicilio, con el carácter dicha sociedad mercantil de parte arrendataria del
inmueble ubicado en la calle Aurora, N° 7 de la ciudad de Juan Griego, estado Bolivariano
de Nueva Esparta, para que la antes plenamente identificada compañía anónima (persona
jurídica) convenga o, en su defecto, a ello sea condenada por este tribunal en lo siguiente:
Primero: Que de conformidad con lo establecido en el literal “c” del articulo 40 del vigente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
Para el Uso Comercial ( equivalente al literal “e” del articulo 34 de la desaplicada Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios de 1999), procede acción y el desalojo del inmueble destinado
a uso comercial objeto del arrendamiento distinguido con el N° 7 de la calle Aurora de la
ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta,
motivado a que la identificada arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores
que los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente fallas
que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento.- Segundo:
Convenida y/o judicialmente decretada la procedencia del desalojo del inmueble destinado a
uso comercial objeto de la señalada relación arrendaticia entre las partes, en consecuencia
se proceda u ordene a la demandada desocupar y hacer entrega inmediata del mismo a mi
persona, completamente desocupado de personas, bienes y equipos ajenos a la
contratación de arrendamiento; Tercero; En ser condenada la demandada al pago de las
costas de este juicio de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Subsidiariamente y solo para el caso negado meramente hipotético de que el
anterior petitum principal de desalojo sea declarado sin ligar mediante sentencia firme
ejecutoria, ejerzo igualmente acción de desalojo de naturaleza subsidiaria contra la sociedad
mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la
Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 25 de marzo de
2.014, bajo el N° 71, Tomo 12-A, con domicilio en la calle Aurora, ciudad de Juan Griego,
estado Bolivariano de Nueva Esparta, representada por su presidente ciudadano Antonio
Kassapis Progoni, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad
N° 13.424.829 y del mismo domicilio, con el carácter dicha sociedad mercantil de parte
arrendataria del inmueble ubicado en la calle Aurora, N° 7 de la ciudad de Juan Griego,
estado Bolivariano de Nueva Esparta, para que la antes plenamente identificada compañía
anónima (persona jurídica) convenga o, en su defecto, a ello sea condenada por este
tribunal en lo siguiente: Primero: Que como consecuencia del incumplimiento de su
obligación contractual y legal de pagar las respectivas pensiones o cánones de
arrendamiento especialmente por los meses comprendidos entre el mes de agosto 2018 y el
mes de agosto 2019, ambos inclusive, en total trece (13) cánones mensuales de
arrendamiento, totalizando así, en todo caso, durante ese periodo temporal falta de pago de
más de dos cánones de arrendamiento, tal como se prevé en el literal a9 del articulo 40 del
Decreto Ley 2014 vigente, es por lo que ante dichos incumplimientos de la obligación legal y
contractual por parte de la identificada arrendataria, de pagar oportunamente, por los montos
procedentes y conforme a derecho, ha lugar a acción de desalojo y en efecto decretar el
desalojo del inmueble destinado a uso comercial objeto del arrendamiento, de inmediato, sin
otro plazo. Segundo: En consecuencia, que la demandada me haga entrega de inmediato
del antes determinado inmueble destinado a uso comercial, completamente desocupado de
personas, bienes y equipos ajenos al arrendamiento. TERCERO: En ser condenada la
demandada a pagar costas y costos de este juicio de conformidad con el artículo 274 del
Código de Procedimiento Civil de conformidad con lo establecido en el literal “c” del articulo
40 del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario Para el Uso Comercial ( equivalente al literal “e” del articulo 34 de la desaplicada
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999), procede acción y el desalojo del inmueble
destinado a uso comercial objeto del arrendamiento distinguido con el N° 7 de la calle Aurora
de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta,
motivado a que la identificada arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores
que los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente fallas
que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento.- Segundo:
Convenida y/o judicialmente decretada la procedencia del desalojo del inmueble destinado a
uso comercial objeto de la señalada relación arrendaticia entre las partes, en consecuencia
se proceda u ordene a la demandada desocupar y hacer entrega inmediata del mismo a mi
persona, completamente desocupado de personas, bienes y equipos ajenos a la
contratación de arrendamiento; Tercero; En ser condenada la demandada al pago de las
costas de este juicio de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
De conformidad con lo pautado en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil
señalo la siguiente dirección como domicilio procesal: Población de Altagracia, calle principal
del sector Blanco Lugar, Municipio Gómez del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
Valor de esta demanda : De conformidad con el articulo 36 del Código de
Procedimiento Civil aplicable, se determina el valor de esta demanda en la cantidad de
Quince Bolívares (BS 15,00), equivalentes a una coma veinticinco (1,25) unidades tributarias
vigentes a razón de Bs. 0,012 cada una.-
Determinado como sea por este tribunal el procedimiento judicial a seguir en la
presente causa y conforme al procedimiento oral aplicable, aparte único del artículo 43 del
Decreto- Ley 2.014 y los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil,
acompaño y produzco con este libelo de demanda de acuerdo con el articulo 864 eiusdem
el siguiente material probatorio documental : a) Copia simple marcada “A” del documento de
propiedad del bien inmueble debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna del
Registro Publico del Distrito Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 11
de noviembre de 1.986, bajo N° 38, folios 109 al 111, Protocolo Primero, Tomo Primero,
Cuarto Trimestre del año 1986, en cabeza de mis hijos ciudadanos Cruz Antonio, Beda Cruz
y Romelia Virginia Mata Marín.-b) Copias simples en su conjunto marcadas “B” de algunos
comprobantes de consignaciones de cánones de arrendamiento en el expediente N° 663 de
este tribunal efectuadas por la demandada en la persona de su representante legal, respecto
del inmueble destinado a uso comercial, ubicado en la calle Aurora Nº 7 de la Inspección
Notarial practicada en el inmueble objeto del arrendamiento, marcada “ C”.- Documentos
estos que demuestran el reconocimiento de la existencia de la relación de arrendamiento
entre las partes, mi condición de parte arrendadora y de arrendataria de la demandada; la
determinación del inmueble destinado a uso comercial objeto del arrendamiento; el inicio de
la relación de arrendamiento pactada entre las partes; las obligaciones a cargo de la
arrendataria, en especial de pagar oportunamente y en la forma pactada los cánones de
arrendamiento.- Hago notar y así promuevo que los extremos de existencia de la relación de
arrendamiento entre las partes se han determinado plenamente en anteriores actuaciones
judiciales, para lo cual remito a las causas de desalojo y retracto legal arrendaticio seguidas
ante este tribunal, según los expedientes de su nomenclatura 617-10 y 638-10.- Todo lo cual
en concordancia con los hechos narrados y el derecho aplicable determinan a cabalidad los
limites de la presente controversia de desalojo, con expresa reserva de instar, promover o
impulsar la evacuación de dichos medios probatorios o de cualesquiera otros permitidos por
la leyes en la oportunidad probatoria en este proceso y/o de la Audiencia o Debate Oral
según las reglas del procedimiento ordinario como se establece en los artículos 862, 863,
864, 871, 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil.-
Finalmente, solicito la admisión y tramitación de esta demanda conforme a derecho y
su declaratoria con lugar en al definitiva, con todas sus consecuencias legales.-
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
Estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda
instaurada contra mi representada La Feria Shoes Store, C.A, precedentemente identificada,
por la ciudadana Bellarmina Marín, titular de la cedula de identidad Personal numero V-
2.828.359, por desalojo, contenida dicha demanda en el expediente numero 1080-19, de la
nomenclatura de este tribunal, paso de seguidas a contestarla en los siguientes términos.-
Primero: Niego, rechazo, impugno y desconozco tanto en los hechos como en el
derecho la temeraria e infundada demanda interpuesta contra mi representada La Feria
Shoes Store C.A., ya que es totalmente falso que mi representada haya ocasionado
deterioros mayores y haber dejado de notificar a la arrendadora de dichos deterioros, es
falso como ya he dicho anteriormente que existan daños mayores, ni daños que afecten
principalmente las estructuras físicas del inmueble que pudieran calificarse de graves en
cuanto al inminente peligro que representarían las secuelas que puedan producir. El
deterioro que se pueden observar en el inmueble es ensuciamiento en la pintura de las
paredes sometidas al uso cotidiano, en las partes traseras del local donde esta ubicado el
depósito de mercancía y el cual no puede ser considerado provocado directamente con
malicia, por consiguiente no pueden ser considerados como daños mayores ni maliciosos.
Los daños mayores provenientes del uso normal, no son susceptibles de ser considerados
como casual para el desalojo del arrendatario según el literal ¨C¨ del Artículo del Decreto Ley.
Tan es asi que la empresa está funcionando en el local objeto de la inspección. En tal virtud
la demanda es improcedente y así pido al Tribunal lo declare en sentencia definitiva.-
Niego, rechazo, impugno y desconozco por ser totalmente falso que mi representada
haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos entre el mes de Agosto
2018 y el mes de Agosto del 2019 inclusive. Del mismo modo niego en toda forma de
derecho que mi representada tenga que pagar costas ni costos por el presente
procedimiento. En efecto mi representada desde el comienzo de la relación contractual ha
venido cancelando solemnemente los cánones de arrendamientos correspondiente por ante
el tribunal de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la
Circunscripción Judicial del Estado Nueva esparta, n virtud de la negativa de la ciudadana
Bellarmina Marín de recibir las pensiones arrendaticias, cuya solvencia de dichos cánones
de arrendamiento se demuestra en el expediente de consignaciones llevados por el
mencionado tribunal bajo el numero 663 de la nomenclatura del Tribunal; cuyas originales de
lo acuse de recibo de depósito y consignación de carteles de todos y cada uno de los pagos
correspondientes, desde el mes de Agosto del año 2018, hasta el mes de agosto del año
2019, presento en un legajo marcado con la letra ¨C¨ contentivo de cincuenta y cuatro (54)
folios, lo que evidencia de manera fehaciente y contundente el pago de los meses
correspondiente desde Agosto 2018, septiembre 2018, Octubre 2018, noviembre 2018,
Diciembre 2018, Enero 2019, Febrero 2019, Marzo 2019, Abril 2019, Mayo 2019, Junio
2019, Julio 2019, Agosto 2019¨, y por lo tanto, es falso de toda falsedad que mi representada
haya dejado de pagar las mensualidades demandadas de este juicio . De igual manera
presento en este acto en un legajo marcado con la ¨D¨, contentivo de Dieciséis (16) folios,
que contiene todos los acuse de recibo de depósito y consignación de carteles desde
Septiembre del año 2019 hasta Diciembre del año 2019, ambos inclusive; quedando
demostrado de esta manera que mi representada se encuentra solvente con respecto a los
pagos de los cánones de arrendamiento.-
En cuanto a la inspección extra-litem en que fundamenta la parte la parte actora la
presente acción, impugno, niego, rechazo y desconozco en toda forma de derecho dicha
inspección realizada el 12 de Julio del año 2019 por la Notaria Publica Segunda del Porlamar
del Estado Nueva Esparta, que corre insertar en las actas procesales que conforman el
expediente respectivo; por cuanto la misma NO esta realizada conforme a la ley y por
consiguiente no tiene ninguna validez ni efecto Jurídico alguno. En efecto la citada
inspección extra-litem que presenta la parte actora como fundamento para demostrar
deterioros mayores ocasionados al inmueble objeto del contrato verbal de arrendamiento fue
evacuada por la Notaria Publica Segunda de Porlamar Estado Nueva Esparta, sobre los
siguientes particulares, PRIMERO: Si en la parte frontal de dicho inmueble existe algún aviso
publicitario o de otra índole y de existir se deje constancia de su o sus contenidos;
SEGUNDO: Del estado físico que presenta dicha fachada de dicho inmueble especialmente
en cuanto a pintura, estado del friso, existencia de humedades y/o filtraciones, grietas y
cualquier otra característica, circunstancia o aspecto que presente a simple vista, con el
asesoramiento del practico ingeniero asignado. TERCERO: Si de alguna manera desde el
espacio de acera que corresponde al antes determinado bien inmueble, es posible observar
a través de ventanas, puestas o de otra manera parte de su estructura interna,
especialmente respecto al estado que presenta el techo, paredes y pisos del mismo y así se
haga constar, con el asesoramiento del práctico ingeniero designado. CUARTO: Una vez
dentro del inmueble en el local comercial abierto al público donde funciona un taller de
zapatería, se deje constancia acerca de la existencia de las instalaciones propias de dicha
actividad comercial y personal respectivo así como del estado físico que presenta dicha
parte interior, especialmente en cuanto a pisos, paredes y techo, esto último con el
asesoramiento de ingeniero designado. QUINTO: de alquiler otra circunstancia o hecho que
me reservo indicar al momento de practicar estas diligencias.-
Así las cosas, la Notaria Pública, dejo constancia, al momento de efectuar la
cuestionada e impugnada inspección de lo siguiente: Que estaba presente el ciudadano
ARMANDO PACHECO, titular de la cedula de Identidad numero V- 9.421.264 como experto
fotógrafo y el ciudadano JUAN EDUARDO AGREDA BELLORIN., titular de la cédula de
Identidad numero V-6.658.357 como experto perito pero no aparece en el acta, que hayan
sido juramentados para ejercer dichos cargos y mucho menos su aceptación como tales,
tampoco se demuestra la cualidad de profesional del experto fotógrafo designado; por lo que
dicha inspección no puede dársele ningún fundamento legal, y mucho menos al informe
presentado por el experto o perito Ing. JUAN EDUARDO AGREDA BELLORIN, como
tampoco a las fotografías presentadas por el sedicente ARMANDOPACHECO, en primer
lugar porque no se juramentaron como lo establece la Ley y en segundo lugar con cuanto el
ciudadano Ing. JUAN EDUARDO AGREDA BELLORIN, se limitó a exponer y dejar
constancia de los particulares contenidos en la solicitud de inspección, lo cual debería ser
afirmado por la Notaria con la asistencia del perito. Del análisis de esta prueba se obtiene
que la Notario se traslado a la dirección señalada por la solicitante, pero no consta haber
notificado a las personas encargadas del negocio, aunque dijo que estaban presente unas
personas, no las notificó debidamente como lo establece la Ley, pero en cuanto a lo
señalado en la inspección ocular, en lo referente a lo objeto que busca demostrar la Notaria,
no fueron realizados como lo establecen las normas Jurídicas correspondientes, ya que la
Notario en ningún momento juramento a los expertos o peritos, por lo que ninguno de los dos
prestó el juramento de Ley para ejercer dichos cargos, por lo que dicha inspección no tiene
efecto Jurídico alguno. En cuanto a las fotografías presentadas por el sedicente ARMANDO
PACHECO las impugno, rechazo, y desconozco en toda forma de derecho, ya que la misma
además de no estar acorde con la realidad de los hechos, el referido ciudadano no tiene la
cualidad legal para ejercer el cargo que se le atribuye. En este sentido es de Observar lo
siguiente: La inspección ocular o Judicial se caracteriza por que su objeto es constatar
mediante la perfección directa del Juez o Notario hecho que interesen para la decisión de la
causa, siempre que tales actuaciones sean fácticas, sean verificables a través de los
sentidos y aun que ciertamente el Juez o Notario puede hacerse auxiliar por un perito o
experto, no puede obviar dejar constancia de lo apreciable simple vista, claro está que no es
sentido estricto pues el Juez o Notario al dejar constancia de lo solicitado debe apreciar su
intelecto. No obstante, no dice que se hacía auxiliar por el experto, y luego entonces el
sedicente experto Ing. JUAN EDUARDO AGREDA BELLORIN si haber sido juramentado se
limita a presentar su informe de manera contestativa a los particulares contenidos a la
inspección extra-litem la cual no es atribuible por imperio de la Ley al perito ya que su
peritaje de se dar el veredicto de los daños que bajo su técnica y conocimiento considera
ocasionados; todo lo cual evidencia que el informe no tiene ningún asidero Jurídico por
cuanto en el mismo no se demuestra daños estructurales o que afectan la estructura del
inmueble. El 476 del código de Procedimiento Civil establece las funciones de los prácticos,
que por lo general se reducirán a dar al Juez o al Notario lo que éste necesario para
practicar mejor la diligencia. La inspección Judicial Extra-Litem por ser de jurisdicción
voluntaria, debe cumplir con los requisitos formales de procedibilidad necesarios como
garantía del acceso a la justicia, al debido proceso y tutela Judicial efectiva, previstos en los
Artículos 26, 49 y 257 de la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. Por lo
tanto las solicitudes de jurisdicción voluntaria deben cumplir con los requisitos previstos por
los Artículos 16 y 340 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo indica el Articulo 899
ejusdem; de tal manera que, en una solicitud de inspección pre constituida , se debe indicar
el interés legitimo y actual con el cual obra el solicitante, el objeto de la pretensión, la
relación de los hechos y fundamentos de derecho entre otros, además, en las cosas como
en el presenta caso, se debe indicar las razones de hecho y de derecho que hagan presumir
la urgencia que tiene la solicitante, para que se practique o realice una prueba anticipada
como la indicada, todo lo cual no se cumple a cabalidad en la presente solicitud y es por ello
que conforme a lo indicado en la Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 12 de
Diciembre del año 2012, identificada con la sigla RC.000778-127212, EXP. Numero AA20-C-
2011-00068, así como en la sentencia que con anterioridad dicha sala dictó en fecha 20 de
Noviembre del año 2000, caso atencio, C.A. Contra Mueblería la Facilidad, C.A. donde
indicó que , el funcionario Judicial está en el ineludible deber de notificar de su misión a
quienes se encuentren presentes en el inmueble para que exponga lo que creyeren
conveniente, en protección de sus derechos y garantías Constitucionales. El Juez o
funcionario se abstendrá de practicar la prueba (inspección Judicial), si la dignidad de las
personas u otros derechos o garantías Constitucionales se vieran menoscabados o
disminuidos. Es de hacer notar que la Notario, pese a que dice textualmente: “@en el local
se encontraban dos (2) vendedores y una (1) encargada del negocio jurídico,=” (Sic),
no las identificó ni hizo constar su identificación e imposición de de la misión de la Notaria en
el acta de inspección, ni a ningún otro representante de la empresa, no les dijo la causa de la
misión para que ejercieran el derecho a la defensa y además, siendo la evacuación de la
inspección Extra-Litem, una etapa dentro de un proceso no contencioso, debió la funcionara
concederles una vez notificados, un plazo de espera a los fines de comunicarse con el
representante legal de la firma mercantil y arrendataria del inmueble, o con abogados de su
confianza o terceras personas con interés legitimo y directo en las resultas de la actuación
Judicial, para que estos pudieran ejercer sus derechos e intereses, todo de conformidad con
el articulo 49 numeral 1° de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, tal
como se establece en jurisprudencia del año 2000 y 23 de Enero del año 2002, de la sala
Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia proferida en los expedientes
Números 00-0010 y 01-1957, respectivamente, en concordancia con lo pautado en el articulo
8 de la Convención de Derechos Humanos o Pacto de San José de CR., que se aplica por
disposición del Articulo 23 de la Carta Magna, tiempo suficiente tomando en consideración
el lugar y la distancia donde se pueda encontrar el representante legal, o cualesquiera otras
personas con interés directo y manifiesto en el asunto relacionado con los intereses de la
empresa y el lugar donde esta constituida la Notaria así como otras consideraciones que
tampoco fueron tomadas en cuenta al momento de practicar la irrita e impugnada y
desconocida inspección en referencia. Nada de esto cumplió al momento de realizar el Acta
de inspección Judicial, que como ya dije anteriormente impugno y desconozco en toda forma
de derecho. El nombramiento de los expertos no podrá recaer si no en personas que por su
profesión tengan conocimientos prácticos en la materia que se refiera la experticia, en el
presente caso el experto fotógrafo designado no presenta su cualidad como tal. Es de hacer
notar que tal Notario en el Acta levantada a los efectos a practicar la inspección Extra
Judicial, con respecto a los expertos dice lo siguiente: “@Encontrándose presente el
Ingeniero Juan E. Agreda B., Cedula de Identidad numero V-6.658.357 en su condición
de experto y el ciudadano Armando Pacheco Cedula de Identidad V-9.421.264 como
experto fotógrafo. Se adjunta a la presente acta, fotos del recorrido realizado en la
inspección por el experto fotógrafo, así como también informe expedido por el
Ingeniero Juan E. Agreda B., en su condición de experto =” (Sic). De esta manera
queda claro que los sedicentes expertos no fueron juramentados para ejercer como tales y el
sedicente Juan E. Agreda B., aun no habiendo sido juramentado, en el mismo acto, donde
fue simplemente señalado, mas no juramentado, presentó el informe, el cual está vaciado de
nulidad absoluta, no solamente porque esta persona, según las Leyes que rigen la materia
para el nombramiento del experto no fueron cumplidas; sino también por que en sí, el
informe no cumple con los requisitos establecidos en la Legislación Venezolana; cabe decir
que el sedicente experto no verificó los hechos, no determinó sus características y
modalidades, y las causas que supuestamente produjeron los efectos de los supuestos y
negados deterioros. Es de aclarar, que, entre los deberes de los expertos, están como
referencias principales y de estricto cumplimiento, por ser considerados ESENCIALES, entre
otras, los siguientes: Aceptar el cargo y prestar juramento de Ley. Nada de esto fue cumplido
en la elaboración de la inspección Extra Judicial, y así se debe observar en las actas
procesales que conforman el expediente motivo de la demanda en referencia. Es de hacer
notar también, que, para que la experticia tenga validez Jurídica debe estar concebida
cumpliendo las normas que la regulan, y así como debe estar libre de cualquier causa que le
haga susceptible de nulidad. Es decir el perito y el experto designados debieron tomar
posesión de sus cargos y prestar el juramento de Ley, para otorgar garantía, legalidad y
seriedad al asunto. Nada de esto se cumplió y por consiguiente resulta aberrante oponer una
Inspección inocua e irrita, viciada de nulidad absoluta, como prueba fundamental de una
acción. Por lo tanto, como lo hemos reiterado, la inspección ocular Extra-Litem, tal y como
está concebida, en este Caso, es contraria a toda norma Jurídica y de Derecho; y por lo
tanto no tiene ninguna eficacia ni valor para fundamentar de aumentar la acción de desalojo
a que se refiere la demanda de marras. Es por ello que así lo pido al tribunal lo declare en la
sentencia definitiva. En síntesis, de todo lo anteriormente narrado queda fehacientemente
demostrado que la demanda motivo de estas actuaciones no tiene ningún asidero jurídico
que la sostenga, la prueba de inspección Extra-Litem está vaciada en nulidad absoluta, las
fotografías presentadas no tienen ninguna relevancia Jurídica que las sostengan como
prueba para demostrar deterioro alguno en el inmueble objeto de la inspección Extra
Judicial; tofo ello en razón de los hechos y razonamientos jurídicos plasmados
precedentemente en este escrito de contestación de demanda; y que son perfectamente
verificables en la referida y cuestionada Acta de inspección Extra-Litem; y en el informe
impugno que fueron acompañados al libelo de la demanda y que son objeto de pruebas
fehacientes y contundentes de todo lo que aquí hemos narrado en esta constelación de
demanda.-
Finalmente pido que el presente escrito contentivo de la contestación al fondo de la
demanda, sea admitido, considerado y sustanciado conforme a derecho, y como
consecuencia de ello, declarada SIN LUGAR la temeraria demanda de marras, con todos
los pronunciamientos.
VI.- MOTIVA.
Estamos en presencia de un desalojo basado en el deterioro de un local comercial,
según el libelo que se copia textualmente:
“en su informe de inspección extrajudicial adjunto al Acta Notarial deja
dicho que efectivamente la fachada del inmueble presenta signos de
deterioros por humedad (fotos Nº 1, 2 y 3); que en cuanto a estructuras
internas de techos, paredes y pisos se observa deterioros de tal naturaleza
que en parte el techo del inmueble se desplomo y los escombros en el piso (
fotos Nº 28 y 29); que en el interior del inmueble hay deterioros en paredes y
techos, daños debido a filtraciones, que pueden originar incluso corto circuito
eléctrico, así como deterioro del piso de cemento, graves deterioros en las
estructuras metálicas de aceros oxidadas que no han recibido ningún tipo de
mantenimiento, filtraciones en frisos e las paredes y acumulación de cosas
en toda el área ( foto Nº 4 a la foto Nº 16); y en cuanto a los baños las piezas
sanitarias están rotas, deterioradas sin uso y en estado de suciedad (fotos
17, 18, 19, 30 y 31).- De tal manera que es evidente el grave estado de
deterioros, no proveniente del uso normal, que presenta el inmueble
( omissis)
De tal manera, ciudadana Juez, que en primer lugar, sin lugar a dudas,
estamos en presencia de la causal de desalojo y procedencia de la acción
respectiva, del local comercial Nº 7, calle Aurora de la ciudad de Juan
Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, objeto
de la contratación de arrendamiento entre las partes, ello derivado de los
graves deterioros que presenta la estructura de dicho inmueble, ex literal “c”
del articulo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
Para el Uso Comercial vigente.- Así pido sea apreciado y declarado.- No sin
dejar de observar y alegar en un plano ya subsidiario Incumplimientos o falta
de pagos oportunos y conforme a la ley de cánones o pensiones mensuales
de arrendamiento, en las que ha incurrido la aparte arrendataria de dicho
bien inmueble destinado a uso comercial, objeto de la relación de
arrendamiento entre las partes, lo que conforme a derecho igualmente ha
lugar a acción de desalojo”
Planteados así los hechos, no hay duda que ante el rechazo a la pretensión efectuado
por la representación judicial de la demandada, existe una contradicción general, entonces
se impone para este sentenciador, a los fines de resolver la presente controversia
determinar en el debate probatorio los siguientes hechos:
Como Petitum Principal del Desalojo:
1.- Que el Arrendatario ocasiono al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal por dejar de notificar oportunamente las fallas que
afectan el interior de la estructura de inmueble; pues alega la representación de la
parte demandante que la parte demandada ha ocasionado al inmueble deterioros mayores
que los provenientes del uso normal del mismo, dejando de notificar oportunamente las
fallas que afectan el interior de la estructura del inmueble objeto del arrendamiento.
De ser Negada el Petitum Principal del Desalojo:
2- La falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento; pues alega la
representación de la parte demandante que la parte demandada ha incumplido su
obligación contractual y legal de pagar los respectivos cánones de arrendamiento
comprendidos entre el mes de agosto de 2018 y el mes de agosto de 2019, ambos
inclusive, en total trece (13) cánones mensuales de arrendamiento.
Quedan así fijados los hechos y límites de la controversia.
En cuanto al Petitum Principal, la fundamental causa para pedir el desalojo es, las
reparaciones que deben hacérseles al local comercial y para demostrar que si necesitan las
reparaciones promovió las siguientes pruebas: al momento de introducir la demanda
consignó las siguientes pruebas A-) Original de la inspección Notarial evacuada por ante la
Notaria Pública Segunda de Porlamar, del Estado Bolivariano de Nueva Esparta de fecha
12/07/2019. Con respecto a esta prueba considera quien decide que la misma no está sujeta
al control de la prueba por la otra parte por cuanto fue evacuada antes del juicio y su
valoración podía implicar un menoscabo al derecho a la defensa de la otra parte, sin
embargo del estudio realizado a la misma la notaria cuando dejó constancia de los daños
que presuntamente sufre el local comercial dejo constancia de lo siguiente: en cuanto al
particular segundo, que pudo constatar que esta frisada y pintada con signos de deterioros
por humedad; en relación al particular tercero, que es poco lo que se pudo observar a través
de las ventanas y puertas de acceso del local, desde allí solo se alcanza a ver el espacio
donde se ubica el área de exhibición donde se aprecia el deterioro del techo raso en varios
sectores, ahora bien al asomarse a través de la puerta original de entrada de la casa, se
puede apreciar el área que corresponde al antiguo zaguán por donde no se puede pasar,
dado que el techo colapsó y se derrumbo, como se pudo observar todos los escombros en el
piso; en relación al particular cuarto, que una vez dentro del inmueble en el local comercial
abierto al público donde funciona la zapatería, se pudo recorrer todos los diferentes
ambientes que lo conformar y se pudo constatar el estado de deterioro tanto de paredes
como de los techos, con signos evidentes de falta de mantenimiento y presencia de daños
debido a filtraciones; que tal como se pudo apreciar a las fotos donde pueden observarse el
daño en el techo raso que evidencia una filtración de agua proveniente de goteras en el
techo superior que justamente está lado de la instalación eléctrica de las lámpara de
iluminación del local lo que puede ocasionar un corto circuito, el deterioro en todo el techo
raso es mas grave en el área de deposito 1, donde las filtraciones han afectado también el
friso de las paredes, e inclusive ha ocasionado el deterioro del piso de cemento, que al pasar
al otro salón identificado como depósito 2, en la foto se pudo observar que el estrado de
deterioro de las estructuras metálicas de acero es grave, dado que están oxidadas sin haber
recibido ningún tipo de mantenimiento; que las filtraciones han originado graves daños al
friso de las paredes y se suma a esto el completo desorden que presenta el sitio que tiene
una acumulación de todo tipo de artículos tirados por toda el área; que al inspeccionar los
baños, pudo constatar que las piezas sanitarias están rotas y completamente deterioradas, e
inclusive sin poder ser utilizadas, adicionalmente están en completo estado de suciedad al
igual a la batea que se encuentra el área adyacente. En su oportunidad la parte
demandada, impugnó, negó, rechazó y desconoció en toda forma de derecho dicha
inspección, por cuanto la misma según su parecer no fue realizada conforme a la ley.
Ahora bien de acuerdo a esta inspección extrajudicial no se evidencia que al local
comercial propiedad del demandante le sea necesario realizarle reparaciones locativas
mayores que ameriten su desalojo y de acuerdo a las máximas de experiencia, observando
que el notario dejo constancia, se puede concluir que dichas reparaciones son menores
pudiendo ser reparadas con el arrendatario ocupando el inmueble por lo que la inspección
extrajudicial no confiere ningún elemento de convicción y no se le otorga ningún valor
probatorio y así se decide.
En el lapso de promoción de prueba el demandante promovió las siguientes:
A los fines de demostrar la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento,
promovió documento protocolizado en la entonces denominada Oficina Subalterna de
Registro Público del Distrito Marcano del estado Nueva Esparta, en fecha 11 de noviembre
de 1.986, bajo en N° 38, folios 109 al 111, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año de
1.986, producido con el libelo de la demanda de desalojo en copia marcada “A”; este
sentenciador valora y aprecia, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 del Código Civil
y 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido en su oportunidad legal tachado,
impugnado o desconocido por la parte contra quien fue opuesto; este sentenciador valora y
aprecia. Así se establece.
A los fines de demostrar la existencia de la relación de arrendamiento entre las partes,
la parte actora se acoge al principio de “notoriedad judicial”, en cuanto a las
consignaciones de cánones de arrendamiento efectuados por la arrendataria “LA FERIA
SHOES STORE, C.A.”, en el expediente Nº 663 de este mismo Juzgado de Municipio a
partir del mes de marzo de 2.009; este sentenciador valora y aprecia. Así se establece.
Promovió Inspección Notarial llevada a cabo por la Notaria Pública Segunda de Porlamar,
estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha de 12 de julio de 2.019, con fundamento den
el articulo 75 numeral 12 de la vigente Ley de Registro Público y del Notario, con la potestad
de dar fe pública de los hechos o actos ocurridos o que le consten en su presencia (Art. 69
ejusdem) todo conforme al acta levantada (Art. 81 ejusdem), informe y fotografías anexas de
prácticos designados, que se ha producido en el libelo de la demanda en originales
marcados “C”; con respecto esta prueba la misma ya fue analizada anteriormente y así se
establece.
Promovió prueba de experticia en el inmueble ubicado en la calle Aurora, Nº 7 de la
ciudad de de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con
aviso en su fachada “La Feria, S. A.”, objeto de arrendamiento entre las partes, mediante el
examen de sus pisos, techos, paredes y estructura, interna y externamente. Con respecto a
esta prueba es conveniente copiar textualmente el análisis realzado por los expertos y así
tenemos:
Aplicando las metodologías antes mencionadas se pudo determinar que:
1) Presentan o ha presentado en pasado reciente, aproximadamente
durante el período de tiempo comprendido por lo menos desde el mes de
junio del año 2.019 hasta la fecha de la práctica de esta experticia, deterioros
o graves daños mayores que los provenientes del uso normal en sus
estructuras
Según lo observado, se evidencia que hay deterioro y daños en la
estructura del techo (caña brava), lo cual se puede observar en el
informe fotográfico que forma parte de esta experticia en las fotos Nro.
46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 (área interna) y fotos Nro. 23, 24, 25, 26, 27,
28, 29 y 30 (área externa).
2) y si los mismos en caso de haber existido fueron objeto de reparaciones
en el mismo espacio temporal, o sea recientemente, y si dichas reparaciones
han sido lo suficientemente eficaces para volver las cosas y estructuras del
inmueble a su estado normal o si dichas reparaciones superfluas efectuadas
durante ese período de tiempo solo han disimulado o solapado la existencia
de deterioros o graves daños mayores en las estructuras del inmueble sin
verdaderamente corregirles; En relación a este particular según lo que
observamos: Si se evidencia reparaciones en el techo del área delantera
(techo de caña brava) no siendo dicha refacción la mas idónea, dado que
se realizó colocándosele láminas de zinc y Acerolit,, tal como se
evidencia en el informe fotográfico fotos Nro. 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 y
30.
3) Si era y/o es urgente efectuar reparaciones adecuadas en las estructuras
del inmueble ante tales deterioros mayores;
En cuanto a este punto según lo observado, si era necesario y debe
resolverse a corto plazo hacer las reparaciones pertinentes para evitar
que continuase el deterioro de las estructuras que conforman el
inmueble.
4) Si el inmueble presenta o ha presentado en el pasado reciente
humedades y/o filtraciones, externas o internas, en alguna o algunas de sus
estructuras de paredes, pisos y techos, capaces de perjudicar gravemente el
inmueble;
5) En lo referente a este punto, habiendo hecho el recorrido minucioso
del inmueble se determina que: Si, se observaron manchas de humedad
provenientes de filtraciones en paredes y techo; además de acumulación
de agua en diferentes áreas provenientes de diversas grietas en la losa
del piso. Vale la pena destacar que justo el día que realizamos la
experticia había llovido, lo que hizo notoria esta anomalía; esto
evidentemente ocasiona más deterioro a toda la estructura del inmueble
e inclusive puede provocar el colapso de la misma.
6) Si una parte apreciable del techo de lo que es o era la principal entrada
hacia el interior o salida del inmueble, anteriormente denominada “zaguán”, se
evidencia haber ocurrido grave colapso hasta el punto de derrumbarse y caer
sus escombros al piso
Con respecto a este particular señalamos que: Si, se evidencia que
hubo un colapso y derrumbe del área del techo, que por lógica debió
caer al piso, en esa área, y se evidencian reparaciones, lo cual se puede
observar en el informe fotográfico que forma parte de esta experticia en
la foto Nro. 31; dichas reparaciones se observan tanto en el techo como
en el cielo raso
7) Si el inmueble presenta grietas en sus paredes y/o pisos que reflejan
graves deterioros en su estructura, que, aunque recientemente cubiertas con
alguna mezcla o producto no han dejado de reflejar la existencia de daños
graves en la estructura del inmueble
En lo referente a este punto, habiendo hecho el recorrido minucioso del
inmueble se determina que: Si, se observaron grietas en paredes y piso,
unas fueron reparadas recientemente y otras están en diversos sectores
sin habérsele hecho reparaciones. Se aprecian en el informe fotográfico
Fotos Nro. 1, 9, 10, 11, 12, 13, 22, 35, 36.
8) Si las estructuras metálicas de acero del inmueble se han oxidado sin
haber recibido el debido mantenimiento.
En relación a este particular: Si, se observa que las estructuras
metálicas se encuentran oxidadas (vigas), y se presume que es debido a
la falta de mantenimiento, se aprecian en informe fotográfico, fotos Nro.
1, 2, 3, 4, 22, 33.
9) Si tales daños detectados en las estructuras del inmueble sometido a
experticia constituyen deterioros mayores que los provenientes del uso del
inmueble, que requieren urgentes reparaciones adecuadas.-
En relación a este particular según todo lo que observamos, se
evidenciaron daños
en la estructura del inmueble en techos, pisos y paredes, y que deben
ser corregidas correctamente a corto plazo dado que podrían ocasionar
colapso del inmueble. Aunado a que se pudo observar que parte de las
instalaciones eléctricas están expuestas, lo que representan un riesgo
dado a la humedad existente en diversas áreas del inmueble lo que
pudiera ocasionar daños adicionales al inmueble. Todo como se muestra
en informe fotográfico.
IV. CONCLUSIONES
De las observaciones, los análisis se concluye que el inmueble ubicado en la
calle aurora, Nº 7 de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del estado
Bolivariano de Nueva Esparta, con aviso en su fachada “La Feria, S. A.” y con
publicidad alusiva a zapatos de damas; se encuentran con deterioros en
cuanto a la estructura del techo, donde se pudo evidenciar que existió un
colapso en una de sus áreas, lo que fue reparado no siendo la manera mas
idónea, ya que se observaron láminas de acerolit o zinc colocadas por encima
del techo original sujetas con alambres de manera superficial; también se
observaron manchas de humedad provenientes de filtraciones en el cielo raso
y paredes, las cuales de no ser corregidas a tiempo conllevan al colapso de la
estructura del techo; el piso fisuras en algunas de las áreas, una de las cuales
también presentaba signo de reparaciones menores; la estructura metálica
colocada en el área posterior del techo, presenta oxido evidenciándose la falta
de mantenimiento; existe un área denominada “zaguán” en donde se
observaron reparaciones en paredes, pisos y cielo raso; tal como se han
descrito en los particulares debidamente contestados a lo largo de este
informe. Adicionalmente es importante señalar que se pudo observar que
parte de las instalaciones eléctricas están expuestas, lo que representa un
riesgo dado a las filtraciones que pudieran producirse en diversas áreas del
inmueble, lo que hace insegura la condición, en lo concerniente al
cumplimiento de las normas contra incendios y pudiendo ésta situación
incrementar los daños al inmueble objeto de esta experticia.
En cuanto al resultado arrojado por la experticia, la parte demandante solicitó al
tribunal ordenará a los expertos ampliar y aclarar dicho dictamen pericial; por otra parte, la
parte demandada también formuló observaciones a dicho informe pericial. El tribunal visto
lo solicitado por ambas partes, ordenó a los expertos aclarar y ampliar dichas resultas.
Con respecto a esta prueba constata este juez, que los expertos dejaron constancia
al momento de aclarar y ampliar la experticia casi los mismos hechos y circunstancia que
realizaron en la experticia antes analizada
Ahora bien de acuerdo a lo que los expertos dejaron constancia y de las fotografías
anexas, se puede evidenciar que el local comercial no presenta daños mayores que
ameriten ser reparadas desalojando al inquilino, por cuanto en la experticia se dejó
constancia de que las paredes del local se encuentran manchas de humedad provenientes
de filtraciones, que hay vigas oxidadas debido a la falta de mantenimiento, que la loza del
piso presenta grietas, que el techo debe ser reparado a corto plazo, lo que no arroja, que
los daños puedan ser catalogados como locativas mayores. Así se establece.
En cuanto al segundo Petitum (negada el primero), tomando en cuenta que el
actor dijo en su libelo textualmente lo siguiente:
“ Se alega la procedencia, a todo evento, de la acción de desalojo
subsidiariamente instaurada por falta de pago de pensiones mensuales de
arrendamiento, de conformidad con el literal “a” del articulo 40 del Decreto Ley
del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial, en virtud de que por
haber ocurrido procesalmente en cuanto a este sentido la “inversión de la
carga probatoria” en cabeza de la parte demandada, es decir, con la
obligación de demostrar que legal y efectivamente ha pagado las pensiones
demandadas insolutas, quien al contestar la demanda negó haber dejado de
pagar los cánones de arrendamiento desde agosto de 2018 hasta agosto de
2019 porque ha venido efectuando consignaciones en tribunal competente,
sin tener en consideración la parte arrendataria que para tener solvencia en
ese sentido no basta con efectuar consignaciones en el tribunal de municipio
competente por el territorio de la ubicación del inmueble arrendado, puesto
que siempre se requiere que dichas consignaciones sean oportunas, cuando
temporalmente deben hacerse, que sean por los montos que por ley
corresponde hacerlas, con los incrementos o ajustes legales procedentes, que
sean notificadas a la parte arrendadora mediante el impulso de la parte
arrendataria, especialmente cuando conoce su dirección como ocurre en este
caso.Legalidad y validez de dichas consignaciones que no están
demostrados en este proceso judicial.-“
En cuanta a este particular la parte demandada objetó:
“desconozco por ser totalmente falso que mi representada haya dejado de
pagar los cánones de arrendamiento comprendidos entre el mes de Agosto
2018 y el mes de Agosto del 2019 inclusive ... En efecto mi representada
desde el comienzo de la relación contractual ha venido cancelando
solemnemente los cánones de arrendamientos correspondiente por ante el
tribunal de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Marcano
de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva esparta, en virtud de la
negativa de la ciudadana Bellarmina Marín de recibir las pensiones
arrendaticias, cuya solvencia de dichos cánones de arrendamiento se
demuestra en el expediente de consignaciones llevados por el mencionado
tribunal bajo el numero 663 de la nomenclatura del Tribunal”
En cuanto a esta controversia, esta sentenciadora después de realizar una minuciosa
revisión en el libro de consignaciones llevado por el Tribunal de Municipio Ordinario y
ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de esta circunscripción Judicial, se evidencia la
existencia de un Expediente de Consignación de Cánones de arrendamiento signado con el
N° 663, conformado por siete (7) piezas, cuyo consignatario es “LA FERIA SHOES STORE”,
C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado
Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 25 de marzo de 2.004, bajo el N° 71, Tomo 12-A, con
domicilio en la calle Aurora, ciudad de Juan Griego, estado Bolivariano de Nueva Esparta,
representada por su presidente ciudadano Antonio Kassapis Progoni, venezolano, mayor de
edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 13.424.829, a favor de la ciudadana
BELLARMINA MARIN, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad
N° V-2.828.359 y domiciliada en Altagracia, calle principal del Sector Blanco Lugar,
Municipio Gómez del estado Bolivariano de Nueva Esparta, evidenciándose en la pieza
número seis (06) de dicho expediente, los cánones de arrendamiento comprendidos desde
el mes de agosto de 2018 y el mes de agosto de 2019, del cual se desprende que dichas
consignaciones fueron efectuadas oportunamente dentro de los cinco primeros días después
de su vencimiento, por lo tanto este tribunal desestima la acción subsidiario. Así se decide.
Al momento de contestar al fondo adujo lo siguiente: Rechazo, negó y contradijo que
su representada haya ocasionado deterioros mayores y haber dejado de notificar a la
arrendadora de dichos deterioros, que existan daños mayores, ni daños que afecten
principalmente las estructuras físicas del inmueble que pudieran calificarse de graves, que
es falso que mi representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento
comprendidos entre el mes de Agosto 2018 y el mes de Agosto del 2019 inclusive, e
impugno la inspección extra litem..
Observa este juez que los alegatos de la parte demandada fueron analizados al momento de
valorar las pruebas.
En cuanto a la inspección judicial promovida por la parte demandada, se evidencia
que al local comercial propiedad del demandante sea necesario realizarle reparaciones
mayores que ameriten el desalojo de la parte demandada, y de acuerdo a las máximas de
experiencia, se puede concluir que dichas reparaciones son menores pudiendo ser
reparadas con el arrendatario ocupando el inmueble. Así se decide.
V.- DISPOSITIVA
En virtud de las anteriores consideraciones, este Tribunal de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado
Bolivariano de Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana
de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Desalojo por Deterioro de Local Comercial,
interpuesta por la ciudadana BELLARMINA MARIN, parte demandante de conformidad con
lo previsto en el artículo 40 Literal “C” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014 contra la Sociedad Mercantil La Feria Shoes
Store C.A., antes identificada, en la persona de su Presidente ANTONIO KASSAPIS
PROGONIS.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA ACCION DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE
NATUTALEZA SUBSIDIARIA interpuesta por la ciudadana BELLARMINA MARIN, parte
demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 Literal “a” del Decreto Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014 contra la
Sociedad Mercantil La Feria Shoes Store C.A., antes identificada, en la persona de su
presidente ANTONIO KASSAPIS PROGONIS.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante por resultar
totalmente vencida en el presente juicio todo de conformidad con el artículo 274 del Código
de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en
el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese en el sitio web del Tribunal
Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.nuevaesparta.scc.org.ve.
Remítase la misma al correo: abg.rosimarlunar@gmail.com; y ppcas29@gmail.com
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado
Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de Porlamar, a los cinco (05) días del mes de
Mayo del año dos mil veintidós (2.022). Años 212º de la Independencia y 163º de la
Federación.
LA JUEZ PROVISORIO EL SECRETARIO TEMPORAL
LESBIA SUAREZ LUIS BELTRAN PRIETO
Exp. N° 1080/22
LS/LP