REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 211° y 162° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES. - PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 12.160.312. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados JUSTINA MERCEDES BELISARIO, CRISTOBAL ENRIQUE URBINA y YOLANDA LUGO SUAREZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números, 65.739, 98.750 y 9.922, respectivamente. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., inscrita en fecha veinticinco (25) de octubre de 2006 por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 25, Tomo 54-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogados LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ y RAFAEL RODRIGUEZ GUILARTE, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números. 12.180, 112.464 y 130.127, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO. PARTE DE LA PRIMERA PIEZA Por sentencia dictada por la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de mayo de 2.017, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VASQUEZ, declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada-reconviniente CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., contra la sentencia de fecha seis (6) de julio de 2.016, dictada por este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, anuló la sentencia recurrida, y ordenó al Juez Superior que resultare competente, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio referido. Por comunicación de fecha de fecha 17 de diciembre de 2018, fue participada mi designación como Jueza Accidental Superior de la presente causa, constituyendo el Tribunal Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo por auto de fecha 10 de enero de 2019 (f. 431 y 432) y en esa misma fecha se libraron las boletas de notificación respectivas. En fecha 10 de enero de 2019 (f. 435 y 436) se libró comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Por diligencia de fecha 16 de enero de 2019 (f. 437 y 438) la alguacil’ consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ co-apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, agregada al folio 437. Por auto de fecha 16 de enero de 2019, se ordenó cerrar la pieza y la apertura de una nueva denominada segunda. (f. 439). SEGUNDA PIEZA. Por auto de fecha 16 de enero de 2019 se ordenó la apertura de una nueva denominada segunda. (f. 01). Por diligencia de fecha 18 de febrero de 2019 (f. 02 al 04) la alguacil consignó boleta de notificación sin firmar que le fue librada a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, parte actora y/o a cualquiera de sus apoderados judiciales, con motivo de que localizó a la abogada YOLANDA LUGO en el piso 4 del Palacio de Justicia, Avenida Simón Bolívar (antigua Avenida Constitución) de la ciudad de La Asunción del municipio Arismendi de este Estado Bolivariano de Nueva Esparta y esta se negó a firmar manifestándole que ya no era su apoderada judicial, dejándose constancia de tal circunstancia mediante nota secretarial inserta la folio cinco (5). Mediante nota secretarial de fecha 30-06-2021 (f. 6) se dejó constancia que se recibió en el correo electrónico de este Tribunal diligencia remitida por la parte demandada-reconviniente, Por auto de fecha ocho (8) de julio de 2021 (f. 07) se fijó oportunidad para que la parte demandada consignara el original de la diligencia remitida al correo electrónico de este Tribunal. En esa fecha mediante nota de secretaría inserta al folio ocho (8) se dejó constancia de que se remitió el anterior auto en formato PDF sin firmas ni sellos a las partes. En fecha nueve (9) de julio de 2021 (f. 09 al 11), se recibió ante la Unidad de Recepción de Documentos (URDD) original de diligencia presentada por la parte demandada-reconviniente y remitida al correo electrónico en fecha 30-06-2021. Por auto de fecha 13 de julio de 2021 (f. 12) se declaró, primero que la presente causa se encuentra en etapa de sentencia (fuera de lapso) y la misma no puede reanudarse, debido a que la actuación procesal pertinente en el presente expediente corresponde a esta alzada, por lo cual sería inoficioso notificar a las partes intervinientes en el mismo de la reanudación de la causa y posteriormente realizar una nueva notificación de que este tribunal dictó fallo definitivo, y, segundo, que una vez se emita el fallo que resuelva el fondo de la controversia esta alzada procederá a notificar a las partes intervinientes en el presente juicio acerca de la referida decisión. Asimismo se dejó constancia de que se remitió el presente auto en formato PDF sin firmas ni sellos a las partes. En fecha ocho (8) de diciembre de 2021 (fs. 13) este tribunal declaró que vista la designación recaída sobre quien suscribe la presente decisión como Jueza Suplente, que le hiciere la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, y habiendo asumido dicho cargo en fecha 02-12-2021, se participó a las partes que a partir de la fecha 08-12-2021 (inclusive) entró en conocimiento de la presente causa, asimismo se declaró que una vez se emita el fallo que resuelva el fondo de la controversia esta alzada procederá a notificar a las partes intervinientes en el presente juicio acerca de la referida decisión. III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra de la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., ya identificadas. Fue admitida por auto de fecha 14.05.2014 (f. 17 y 18)), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., en la persona de su representante legal, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo, se ordenó notificar de la existencia del presente juicio a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda para el Estado Bolivariano de Nueva Esparta. Igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 287 ordinal 2° del Código Orgánico Procesal Penal, se ordenó oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público de este Estado. En fecha 14.05.2014 (f. 18), se dejó constancia de haberse abierto el cuaderno de medidas. En fecha 28.05.2014 (f. 20), se dejó constancia de haberse librado oficios a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda para el Estado Bolivariano de Nueva Esparta y a la Fiscalía Superior del Ministerio Público de este Estado. Igualmente, se dejó constancia de haberse librado compulsa a la parte demandada. En fecha 11.06.2014 (f. 27), compareció la alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la compulsa de citación que le fue librada a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada. En fecha 22.10.2014 (f. 40), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Jueza y la citación por carteles de la parte demandada. Por auto de fecha 24.10.2014 (f. 41), la Jueza Temporal del Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa y en aplicación del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, en aras de garantizarle el derecho constitucional, se deja transcurrir a partir de esa fecha exclusive, un lapso de tres (3) días de despacho con el fin de que se ejerza el recurso que estime necesario vinculado con la competencia subjetiva para conocer de este asunto. Se advirtió que una vez vencido dicho lapso se proveería sobre lo solicitado por la diligenciante en fecha 22.10.2014. En fecha cinco (5) de febrero de 2015 (f. 42), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se proveyera lo solicitado en la diligencia de fecha 22.10.2014. Por auto de fecha nueve (9) de febrero de 2015 (f. 43 y 44), se ordenó la citación por carteles de la parte demandada; siendo librado el cartel en esa misma fecha. En fecha 31.03.2015 (f. 48), compareció la ciudadana JIXY MARQUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación; siendo agregadas las mismas al expediente por auto de fecha 31.03.2015 (f. 51). En fecha seis (6) de abril de 2015 (f. 52 y 53), compareció la ciudadana EDDYS CANELON, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ y RAFAEL RODRIGUEZ GUILARTE. En fecha siete (7) de mayo de 2015 (f. 54), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención. Por auto de fecha ocho (8) de mayo de 2015 (f. 62), se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, se suspendió la causa principal y se emplazó a la parte actora-reconvenida, para que sin necesidad de citación, conteste en el quinto (5°) día de despacho siguiente. En fecha 15.05.2015 (f. 63 al 68), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la reconvención. En fecha dos (2) junio de 2015 (f. 69), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha dos (2) de junio de 2015 (f. 70 y 71), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia sustituyó en la abogada YOLANDA LUGO el poder que le confirió la actora-reconvenida. En fecha dos (2) de junio de 2015 (f. 72), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por la abogada JUSTINA BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal. En fecha nueve (9) de junio de 2015 (f. 73), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha nueve (9) de junio de 2015 (f. 74), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por la abogada ZULIMA GUILARTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal. En fecha 10.06.2015 (f. 75), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue agregado a los autos las pruebas promovidas por la abogada JUSTINA BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida. En fecha 10.06.2015 (f. 82), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue agregado a los autos las pruebas promovidas por la abogada ZULIMA GUILARTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente. Por auto de fecha 16.06.2015 (f. 86 al 89), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida y se fijó el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, a fin de que el ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ, sin necesidad de citación, comparezca a rendir su respectiva declaración. Asimismo, se ordenó oficiar al Banco Sofitasa, banco Universal; siendo librado el oficio en esa misma fecha. Por auto de fecha 16.06.2015 (f. 91 al 93), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente. En fecha 22.06.2015 (f. 94), se declaró desierto el acto del testigo LUIS FELIPE MADRIZ en virtud de su falta de comparecencia. En fecha 22.06.2015 (f. 95), compareció la abogada YOLANGA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para que se le tomara declaración al testigo LUIS FELIPE MADRIZ; lo cual fue acordado por auto de fecha 26.06.2015 (f. 96) y fijándose para ello el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana. En fecha dos (2) de julio de .2015 (f. 97), se declaró desierto el acto del testigo LUIS FELIPE MADRIZ en virtud de su falta de comparecencia. En fecha tres (3) de julio de 2015 (f. 98), compareció la abogada YOLANGA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para que se le tomara declaración al testigo LUIS FELIPE MADRIZ; lo cual fue acordado por auto de fecha 08.07.2015 (f. 99) y fijándose para ello el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana. En fecha 14.07.2015 (f. 100 al 102), se le tomó declaración al testigo LUIS FELIPE MADRIZ. Por auto de fecha cinco (5) de agosto de 2015 (f. 104 y 105), se le aclaró a las partes que una vez sean recibidas las resultas de la prueba de informes solicitada al Banco Sofitasa, Banco Universal, se procedería a fijar la oportunidad para que las partes presenten sus correspondientes informes. En fecha siete (7) de octubre de 2015 (vto. f. 106), se agregó a los autos el oficio N° GBH/2902/2015 de fecha 30.09.2015 emanado del Banco Sofitasa, Banco Universal. Por auto de fecha nueve (9) de octubre de 2015 (f. 107), se le aclaró a las partes que a partir del día 08.10.2015 inclusive, comenzó a transcurrir el término del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus respectivos informes. En fecha 29.10.2015 (f. 108 al 114), compareció la abogada YOLANDA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes. En fecha 29.10.2015 (f. 115), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de informes. En fecha 10.11.2015 (f. 121), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de observaciones. Por auto de fecha 11.11.2015 (f. 125), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha inclusive. En fecha 15.12.2015 (f. 126 al 131), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención. En fecha 11.01.2016 (f. 152), compareció la abogada YOLANDA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia. En fecha primero de febrero de 2016 (f. 153), compareció la abogada YOLANDA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 05.02.2016 (f. 155), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha. CUADERNO DE MEDIDAS. Por auto de fecha 14.05.2014 (f. 1 al 4), se abrió el cuaderno de medidas, y se ordenó al solicitante con fundamento en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo y adicionalmente a que consigne copia legible del documento de propiedad del bien inmueble sobre el cual aspira sea decretada la cautelar. IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.- ACTORA.- CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.- 1.- Copia fotostática del contrato de compromiso bilateral de compra-venta suscrito entre la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., representada por su directora, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, a quien se denominó LA PROPIETARIA y la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, a quien se denominó LA FUTURA COMPRADORA. (f. 10 y 11). Del cual se infiere que LA PROPIETARIA se comprometió a dar en venta y LA FUTURA COMPRADORA a comprar, la vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2) y está conformada por tres habitaciones, dos baños, sala-comedor y área de cocina, estacionamiento, piso de cerámica, ventana de aluminio o PVC, un tanque de agua subterráneo de tres mil litros (3.000 lts.), sin hidroneumático; que la referida vivienda está construida en un área de terreno de su uso exclusivo de ciento sesenta metros cuadrados (160 mts.2) aproximadamente, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en diez metros (10 mts.) con la vivienda signada con el N° 911; SUR: en diez metros (10 mts.) con la calle N° 10; ESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1003; y OESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con vivienda signada con el N° 1005; que a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de uno con veintisiete por ciento (1,27%) sobre los derechos y obligaciones derivados del documento de condominio de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe que fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz, en fecha 23.01.2009, bajo el N° 1, Protocolo 1, Tomo N° 2, Primer Trimestre del citado año 2009; que dicho Conjunto Residencial se encuentra actualmente en proceso de construcción sobre una parcela de terreno propiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., cuyas medidas, linderos y demás determinaciones consta en el ya citado documento de condominio que se dan aquí por reproducidos, y le pertenece por haberla adquirido tal como consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del ya citado Municipio Díaz de este Estado, en fecha 02.11.2006, bajo el N° 48, folios 313 al 318, Protocolo 1°, Tomo 6, del Cuarto Trimestre del año 2006, la vivienda antes descrita será vendida basándose en la normativa normal vigente de la Ley de Propiedad Horizontal y sus normas de operaciones las cuales LA FUTURA COMPRADORA se compromete adquirir en los términos, condiciones y demás determinaciones aquí contenida el inmueble anteriormente identificado; que el precio mínimo de venta por el cual LA PROPIETARIA oferta el inmueble descrito en la cláusula primera del presente contrato a LA FUTURA COMPRADORA es por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00); que el precio de venta indicado en la cláusula anterior del presente contrato será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) que declara recibir en este acto LA PROOIETARIA en dinero de curso legal en el país a su entera u cabal satisfacción; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) que cancelara la FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarán a cuenta del precio en el supuesto que la operación aquí pautada se perfecciones; y 3) El saldo restante del precio de venta es la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) que será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a los noventa (90) días siguientes a la firma del presente documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; que LA FUTURA COMPRADORA conviene y acepta que LA PROPIETARIA podrá dar por terminada unilateralmente la presente negociación, sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna cuando se presente u ocurra alguna de las siguientes circunstancias: 1) Si LA FUTURA COMPRADORA no cancelare oportunamente todas y cada una de las cantidades de dinero que se compromete a cancelar mediante el presente documento; 2) Si LA FUTURA COMPRADORA cede o traspasa el presente contrato sin el consentimiento dado por escrito de LA PROPIETARIA; y 3) Si LA FUTURA COMPRADORA no entrega los recaudos necesarios que le sean requeridos para la protocolización del documento de venta definitivo; que en el caso que no pueda efectuarse la protocolización del documento de compra venta en el plazo establecido en el presente contrato por causa imputable a LA FUTURA COMPRADORA esta deberá pagar la cantidad de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) a LA PROPIETARIA al momento de la firma del documento de venta definitiva lo que se establece por vía de cláusula penal; y que la duración del presente contrato de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., representada por su directora, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, se comprometió a dar en venta a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA la referida vivienda; que el precio mínimo de venta por el cual se oferta el inmueble descrito es por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00); que el precio de venta sería cancelado de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) que declaró recibir en ese acto la propietaria; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) que se cancelaría a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarían a cuenta del precio en el supuesto que la operación aquí pautada se perfeccione; y 3) El saldo restante del precio de venta que es la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) sería cancelado a los noventa (90) días siguientes a la firma del presente documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; y que la duración del presente contrato de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento. Y así se decide. EN LA ETAPA PROBATORIA.- 1.- El mérito favorable de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide. 2.- Reprodujo la copia fotostática del contrato de compromiso bilateral de compra-venta suscrito entre la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., representada por su directora, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, a quien se denominó LA PROPIETARIA y la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, a quien se denominó LA FUTURA COMPRADORA. El presente documental ya fue objeto de valoración por este Tribunal. Así se establece. 3.- Original de la libreta de ahorros perteneciente a la cuenta N° 0137-0042-74-0000520312, abierta por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en el Banco Sofitasa. (F. 79). A la cual se le asigna valor probatorio para demostrar que en la fecha señalada la referida ciudadana abrió una cuenta de ahorros en dicha institución bancaria. Así se decide. 4.- Original de la comunicación emitida en fecha 10.08.2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. al Banco Sofitasa, Banco Universal, mediante la cual le solicita que se tramite la apertura de una cuenta en dicha Institución a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA portadora de la cédula de identidad N° 12.160.312 quien es opcionante a la compra de la vivienda signada con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe para el trámite del crédito LPH. (Fs. 80). Esta comunicación no fue objetada, tachada ni desconocida por la parte demandada, que según su contenido es de quien emana, por lo cual se le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 10.08.2009 la empresa accionada-reconviniente envió comunicación al Banco Sofitasa a fin de que se procediera a la apertura de una cuenta a nombre de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA para gestionar el crédito por el sistema de Ley de Política Habitacional. Así se decide. 5.- Original del certificado de reserva de fecha 05-08-2009 suscrito por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. y la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA.(Fs. 81). De la cual se infiere que se recibió de la referida ciudadana la cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) según cheque N° 09100529 del Banco Exterior y la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00) según cheque N° 09100530 del Banco Exterior, por concepto de depósito para garantizar la solicitud de compra de una casa bifamiliar de 87 mts.2 aprox. en construcción, contentivo de tres habitaciones, dos salas de baños con sus piezas sanitarias, área de cocina, área de sala-comedor, puertas, ventanas de aluminio o P.V.V., pisos de cerámica, área de garaje, un tanque de agua subterráneo de 3.000 ltrs. aprox., sin hidroneumático, en un área de 160 mts.2 aproximadamente, ubicado en la segunda etapa con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe, en la autopista Juan Bautista Arismendi, a la altura del Distribuidor Valle Verde, sector Cruz del Pastel, jurisdicción del Municipio Díaz, Porlamar, Estado Nueva Esparta de acuerdo a las siguientes condiciones: 1. Precio: La cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00). 2. Forma de pago: A) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) según cheque N° 09100529 del Banco Exterior, y la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00) según cheque N° 09100530 del Banco Exterior, a ser cancelados a la firma de este documento. B) La cantidad de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00), a ser gestionados por Ley Política Habitacional del Banco Mercantil. 3. Gastos que correrán por exclusiva cuenta y cargo del comprador: Honorarios de Abogados y Gastos de Notaría, Derechos en el Registro Público. 4. De no cumplir con lo aquí pautado se reservaban el derecho de anular la reserva que aquí se está realizando y procederían a la devolución del dinero. El anterior documento no fue objetado, tachado ni desconocido por la parte demandada, que según su contenido es de quien emana, por lo cual se le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide. 6.- TESTIMONIALES. Declaración del ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ (f. 100 al 102) evacuada en fecha 14.07.2015 por el Tribunal de la causa quien manifestó que conocía de vista, trato y comunicación a la señora JIXI DEL CARMEN MÁRQUEZ QUINTANA; que conoce a la referidas ciudadana como vecina de la Urbanización solamente; que él vive en la Urbanización Villas del Caribe, sector La Cruz del Pastel, calle 9, casa N° 909; que él compró su casa a la empresa Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A.; que compró su casa por medio de la Ley de Política Habitacional por intermedio del Banco Sofitasa; que la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. tramitó su crédito por ante el Banco Sofitasa y él pagó una cantidad de dinero para los gastos de carpetas para llevarlas al comité del mismo Banco Sofitasa para la aprobación del crédito; que en el terreno donde se construyeron las casas existía una casa modelo la cual tenía unos vendedores y existía un pendón para condicionar la venta a los futuros compradores, ofreciendo los servicios de trámite de crédito, todas las futuras condiciones de la Urbanización, hubo publicaciones por revistas en la cual aparecía la publicidad de la Urbanización y el Banco que la financiaba; y que le consta lo declarado porque él vive allí y todo eso se lo ofrecieron y tiene sus documentos que respaldan todo lo dicho anteriormente. Al momento de ser repreguntado manifestó que no es amigo personal de la demandante JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya que solo la conoce como vecina de la Urbanización Villas del Caribe, por tal motivo no pretende ni favorecer a una parte ni a la otra simplemente se apega a la verdad de que como propietario de una vivienda en dicha Urbanización declaró como se efectuaron los trámites a nivel personal; que la dirección exacta de su domicilio es Urbanización Villas del Caribe, calle 9, casa 909, sector La Cruz del Pastel, Municipio Díaz; que no abrió cuenta con el Banco Sofitasa en la oportunidad de tramitar su crédito para la compra de su vivienda, porque la persona que estaba encargada en la oficina de la Constructora para la movilización o recepción de documentos para la tramitación del crédito hacía una carpeta con todos los documentos requeridos para dicho crédito, luego esto se enviaba al Banco y se esperaba la decisión por dicho Banco en el momento que efectivamente se aprobó el crédito previa llamada del mismo Banco para notificarle que su crédito fue aprobado, le notificaron que tenía que pasar por el Banco Sofitasa, ubicada en la Avenida 4 de Mayo, para tramitar una cuenta de ahorros para realizar los pagos mensuales por el monto aprobado por dicho Banco con respecto al monto del crédito aprobado, pero en ningún momento saco cuenta con el Banco Sofitasa antes de la aprobación del crédito; que no tiene ningún tipo de interés personal en declarar en este juicio, solamente se apega a su condición de vecino de la misma Urbanización; y que quería dejar constancia que su presencia en este Tribunal queda de parte de la señora JIXI MARQUEZ y de la CONSTRUCTORA VILLAS DEL CARIBE, realice sus trámites legales de una manera justa y equitativa para ambas partes no es su intención estar ni de una parte ni de la otra, simplemente que los hechos le den la razón al que la tenga. A los efectos de emitir juicio de valor sobre la presente prueba resulta indispensable resaltar el significado del término prueba impertinente, prueba inconducente y prueba ilegal. En este sentido, se tiene que de acuerdo al criterio de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia cuando se califica a una prueba como impertinente se está indicando que el mérito que arroja la misma no tiene vinculación con los hechos que son controvertidos en el juicio y cuando se señala que es inconducente, se está haciendo referencia a que la misma no es apta para comprobar los hechos que se tratan de probar (Vid sentencia RC-01239 del 20-10-2004) En aplicación de lo anterior, estima quien decide que la anterior prueba testimonial no se le debe conferir valor probatorio, por cuanto la misma es inconducente o no es apta para comprobar los puntos que son objeto de contradicción en este proceso. Así se decide. 7.- Prueba de informes, Oficio N° GBH/2902/2015 emitido en fecha 30.09.2015 por el Banco Sofitasa, Banco Universal, mediante el cual informa que todos los créditos de Ley de Política Habitacional, se tramitan directamente ante la Institución bancaria del domicilio donde se ubique el inmueble y en su caso en la agencia donde el cliente tenga su cuenta bancaria. Asimismo, informa que el cliente interesado en adquirir un crédito hipotecario a través de esa Institución debe presentar todos los recaudos necesarios ante la Oficina de esa Institución Bancaria, para seguir con el procedimiento y estudio regular para los Créditos Hipotecarios, ya que son créditos individuales que debe realizarlo el mismo cliente. Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar los hechos indicados. Así se decide. DEMANDADA.- EN LA ETAPA PROBATORIA.- 1.- El mérito favorable de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Así se decide. 2.- Reprodujo la copia fotostática del contrato de compromiso bilateral de compra-venta suscrito entre la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., representada por su directora, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, a quien se denominó LA PROPIETARIA y la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, a quien se denominó LA FUTURA COMPRADORA. La citada documental ya fue objeto de valoración por este Tribunal. Así se establece. V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 15.12.2015 mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, basándose en los siguientes motivos, a saber: “…Una vez fijado el marco legal y doctrinario que rige en materia de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora, tomando en cuenta los elementos que surgen de autos, determinar si procede o no la acción propuesta, y a tal efecto, observa: Sobre la existencia de la obligación.- Como fundamento de la presente acción de cumplimiento de contrato la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, entre otros aspectos, alegó lo siguiente: - Que “En fecha 05 de Agosto de 2009, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria, mi representada bajo la denominación de LA FUTURA COMPRADORA, celebró CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA, con la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., (…) ” - “Que dicho contrato versa sobre el compromiso bilateral de la compra venta de una vivienda identificada con el Nro. 1004, (…) ” - Que “El precio pactado de la referida compra venta fue por la suma de TRECIENTOS CUAERENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), los cuales serían cancelados por la compradora a la propietaria de la siguiente manera: 1) la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 210.000,00), para el momento de la firma del documento de compra venta, en dinero de curso legal en el país a la entera satisfacción de la propietaria. 2) la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 40.000,00), que cancelara LA FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la opción de compra venta, cantidades que se imputarían a cuenta del precio en el supuesto de que la operación allí pautada se perfeccione. 3) y el saldo restante del precio de venta por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), que será cancelado por la por la compradora, a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de Compromiso Bilateral de Compra Venta, que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.” - Que “es el caso de que mi representada realizó un primer y segundo pago, el día 04 de agosto de 2009, tal y como se convino en el contrato, a través de dos cheques de gerencia del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, por las sumas de Bs. 210.000,00 y Bs. 60.000,00 y en las fechas acordadas, cumpliendo así con la obligación de pagar el precio, anexo fotocopia de dichos cheques Nros. 9100529 y 9100530, del Banco Exterior, quedando a deber a la vendedora la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00).” - Que “Para la cancelación de la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) que adeudaba mi representada, la Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe, C.A., emitió comunicación al Banco SOFITASA, Banco Universal, a los fines de que se tramitara la apertura de una cuenta en dicha institución a nombre de mi representada, para el trámite del Crédito de LPH, procediendo mi representada a realizar la apertura de la cuenta en dicha institución Bancaria, y lo concerniente a la tramitación de crédito de LPH, la empresa vendedora procedería a realizar dicha tramitación, lo cual no hizo en la oportunidad correspondiente.” (Negrillas de este fallo). - Que “hasta la presente fecha la propietaria no ha realizado la protocolización del documento definitivo de compra venta y el Banco no tiene documentación que haya aportado la propietaria, Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A., para proceder a tramitar el crédito hipotecario.” (Negrillas de este fallo). Luego de un cuidadoso análisis en relación a las supuestas obligaciones incumplidas por la demandada de autos, esta juzgadora considera que la carga de la prueba (existencia de la obligación) más allá de centrarse en la existencia misma del contrato, cuya celebración admitieron las partes en conflicto, debió concentrarse, en lo que respecta a la actora, en demostrar que efectivamente la demandada de autos se obligó a tramitar y obtener el crédito hipotecario a través del cual se cancelaría el saldo deudor, es decir, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), tal demostración justificaría la tutela judicial del derecho de crédito de la actora, esto es, ordenar judicialmente el cumplimiento de la demandada a tramitar y obtener el crédito hipotecario y la celebración del definitivo contrato de venta. Una vez revisadas las actas procesales se desprende que la parte actora durante la secuela probatoria no demostró la existencia de la obligación, es decir, no demostró que la parte demandada se obligó a tramitar y obtener el crédito hipotecario a través del cual, según lo alegado, era necesario para cancelar el saldo restante del precio de la futura venta, es decir, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), con ello no cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, lo cual conlleva a determinar que las pretensiones del actor carecen de sustento legal y que por ende, la presente demanda debe ser rechazada. Y así se decide. Ahora bien, en cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada en su contestación a la demanda opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Sobre este particular, la demandada-reconviniente alegó: - Que “Por lo tanto, mi representada resulta legitimada por la normativa del Artículo 1.168 del citado texto sustantivo, para negarse a la protocolización del documento definitivo de compra venta, en virtud de la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS, por cuanto la demandante (compradora) dentro del lapso establecido contractualmente de Ciento Veinte (120) días (lapso inicial de 90 días más la prórroga de 30 días continuos contados a partir de la firma de dicho contrato), no canceló a la vendedora el saldo restante del precio de la compraventa, en flagrante violación e incumplimiento culposo de lo estipulado en las Clausulas Segunda, Tercera y Decima del citado contrato de Compromiso Bilateral de Compraventa, incumplimiento así de esa manera además su obligación principal de pagar a la vendedora la totalidad del precio, tal como lo prevé el artículo 1.527 del Código Civil, en los términos expresados en el mencionado contrato.” En el caso de autos, tomando en cuenta: la admisión hecha por la demandada-reconviniente; el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria; y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., por medio del cual declara recibir de la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.160.312, la cantidad de Bs.F 210.000,00 y Bs.F 60.000,00, a través de dos cheques del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, respectivamente; es decir, al quedar demostrado: a) que el precio definitivo de venta convenido por las partes sobre el bien objeto del contrato, es la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs.340.000,00); y b) que la actora-reconvenida no cumplió con su obligación, es decir, no pagó la totalidad del precio en la forma convenida según el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); inexorablemente, esta juzgadora debe declarar procedente y con lugar la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adiempleti contractus opuesta por la demandada-reconviniente, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil. Y así se decide.- DE LA RECONVENCION.- De conformidad con el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil la parte demandada reconvino a la actora para convenga, o en su defecto sea declarado por este Tribunal, en “LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRAVENTA suscrito por ambas partes en fecha (05) de agosto de 2009, ante la Notaria Publica Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. (29), Tomo: (96) de los Libros de Autenticaciones respectivos; y como consecuencia de dicha Resolución, dicho contrato queda extinguido y sin ningún efecto entre ambos contratantes”. Con el citado objeto alegó: - Que “Como se ha expuesto en el capítulo que antecede, resulta evidente que la parte demandante incumplió de manera culposa su obligación principal de pagar la totalidad del precio de la referida contratación de compraventa celebrada con mi representada en el plazo expresamente establecido en dicho contrato, por lo cual mi poderdante no estaba obligada a otorgarle el documento definitivo de venta ante la oficina de Registro correspondiente, ante su evidente incumplimiento. Tanto es así, que la actora espero por más de cinco (05) largos años para accionar temerariamente el cumplimiento del contrato; pretendiendo justificar su flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario por parte de mi representada (la vendedora) ante el BANCO SOFITASA; pero luego al folio (07) de la demanda alega que cancelaria el saldo del precio de (Bs. 70.000,00) que serian gestionados: “… por Ley de Política Habitacional del BANCO MERCANTIL”. Todo lo cual revela claramente la falsedad de sus alegatos ante tal evidente contradicción. Además, como se ha expuesto en el Capitulo anterior, no consta en el contrato contentivo del compromiso Bilateral de Compra venta suscrito entre la accionante y mi representada que ésta (la vendedora) se haya obligado o comprometido a la tramitación y obtención de crédito hipotecario alguno ante el BANCO SOFITASA. En todo caso, la responsabilidad de cancelar la totalidad del precio de la compra venta recae única y exclusivamente en la persona de la demandada (la compradora); no pudiendo esta alegar a su favor su propia torpeza como lo expresa la Máxima Romana: “NemoAuditurPropiamTurpitudumAllegans”.” En razón de ello, la parte actora-reconvenida por medio de su apoderada judicial, abogada MERCEDES BELISARIO, dentro de la oportunidad legal correspondiente, procedió a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos: - Que “Con relación a la reconvención propuesta es importante acotar que la referida reconvención carece de los requisitos establecidos en el Articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, (…)” - Que “PRIMERO: rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho alegado en el referida reconvención.” - Que “(…) no es cierto que mi representada haya sido quien incumplió de manera culposa su obligación de pagar la totalidad del precio de la contratación de compra vente en el plazo establecido, ya que el monto del saldo restante fue la vendedora quien se comprometió a tramitarlo ante el Banco Sofitasa, lo cual no hizo la referida vendedora en la oportunidad correspondiente.” - Que “(…) es preciso señalar que mi representada no esperó cinco largos años para ejercer la acción de cumplimiento de contrato, pues la misma ejerció acción de Resolución de contrato la cual cursó por ante este mismo Tribunal, y la parte demandada reconviniente, en la oportunidad en que fue citada para dicha demanda se opuso y apelo una decisión interlocutoria del Tribunal, conociendo dicha apelación el Tribunal Superior, el cual dejo sin efecto dicha demanda para el 2013 (…) ” - Que “(…) me permitió ratificar el hecho de que la vendedora solicito a mi representada abriera una cuenta de ahorros en la referida institución BANCO SOFITASA, a los fines de tramitarle el crédito hipotecario por el monto faltante, mi representada aperturó dicha cuenta y la vendedora no hizo la tramitación del referido crédito, y asimismo señalo que no existe contradicción ya que no señalo que el crédito fuera por el Banco Mercantil, sino por le Banco Sofitasa.” PUNTO PREVIO.- En relación a la impugnación de la estimación de la reconvención, sobre este punto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo. Se desprende del escrito de contestación de la reconvención (f.67) que la parte reconvenida rechazó e impugnó el valor de la reconvención estimado por la parte reconviniente, argumentando que “la misma resulta a todas luces exagerada y no determina la parte reconviniente la operación matemática realizada para tal cálculo y menos aún los conceptos por los cuales resulta dicha cuantía” Ahora bien, al no haber aportado la actora-reconvenida pruebas que sustenten su rechazo, este Tribunal desestima la precitada impugnación de la cuantía fijada por la demandada-reconviniente y se tiene como definitiva. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- Al respecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Se dice “acción resolutoria”, como el derecho o facultad que tiene cualquiera de las partes contratantes, para invocar la prestación de la actividad jurisdiccional a objeto de que el Estado declare la terminación del contrato definitivamente incumplido, puesto que no puede válidamente alguna de ellas imponer la fuerza privada frente al derecho infringido o violado. La resolución supone un contrato perfecto, esto es, sin vicios o defectos que los hagan inválido o ineficaz, pero además un evento sobrevenido, o un hecho (objetivo) nuevo, o un comportamiento de la contraparte posterior a la formación del contrato y que de algún modo altere las relaciones entre las partes tal como se había constituido originariamente, o perturbe el normal desarrollo (ejecución) del contrato, de manera que este no pueda continuar existiendo, porque se ha modificado, o en absoluto se ha roto aquella composición de intereses, cuya expresión constituye el contrato, y a la cual las partes han hecho referencia al celebrarlo. El incumplimiento es la circunstancia o el hecho que da lugar a la resolución del contrato, ante la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida en los términos del contrato. Es la inejecución de las obligaciones, la falta de entrega o pago de lo prometido por el deudor a su acreedor, o la infracción por el deudor de su deber de prestación, en beneficio del acreedor, o la no obtención por el acreedor del específico, determinado y preciso resultado a que se obligó al deudor (obligación de resultado). En nuestro ordenamiento jurídico, la resolución es el derecho que tiene la parte cumpliente de su obligación, o que ofrece eficazmente cumplirla, de pedir la terminación judicial del contrato si la otra no ha cumplido su correspectiva obligación, es decir, para poder solicitar la resolución de un contrato bilateral, el actor debe haber cumplido con su obligación u ofrecido eficazmente cumplirla a menos que no le sea exigible todavía (sin hallarse en mora por no ser aún exigible). El derecho de resolución del contrato, una vez que se ejerce y la pretensión es declarada conforme a derecho, produce efectos no solo entre las partes sino ante terceros, en determinados casos. Entre las partes: a) la liberación de aquel quien dirige la acción; b) la terminación del contrato y la extinción de las obligaciones; c) el resarcimiento de los daños y perjuicios causados ilícitamente por el inejecutante si hubiere lugar a ello; y d) la retroacción (reposición de las cosas al estado anterior a contratar, salvo casos de excepción. En el caso bajo examen, al quedar demostrado: a) que el precio definitivo de venta convenido por las partes sobre el bien objeto del contrato, es la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs.340.000,00); b) que la actora-reconvenida no cumplió con su obligación, es decir, no pagó la totalidad del precio en la forma convenida según el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); y c) que quien dirige la acción no se encuentra en mora; debe esta juzgadora, inexorablemente, declarar procedente y con lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. y, en consecuencia, declarar resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Asimismo, se declaran extinguidas todas y cada una de las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado resuelto y terminado. Y así se decide. Una vez declara la resolución del contrato objeto del presente juicio, es decir, la terminación del mismo, corresponde a esta juzgadora determinar el alcance de los efectos de lo antes decidido, específicamente el efecto ex tunc o retroactivo, es decir, la reposición de las cosas al estado anterior al que existía al momento de contratar (estado precontractual), tal y como el contrato no se hubiese celebrado. Así, de existir prestaciones cumplidas o parcialmente cumplidas, como sucedió en este caso, debe producirse la liberación y liquidación conforme el principio al cual a nadie está permitido enriquecerse a costa de otro, salvo que el motivo sea justo; pues aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido (artículo 1184 del Código Civil). En consecuencia, este Tribunal ordena, en relación a la parte accionada-reconviniente, devolver a la accionante-reconvenida la suma de DOSCIIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) recibida según original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. Y así se decide.- IV.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra del SOCIEDAD MERCANTIL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., ya identificados. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. en contra de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Asimismo, se declaran extinguidas todas y cada una de las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado resuelto y terminado. TERCERO: Se ordena a la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., ya identificada, a consignar o hacer entrega inmediata a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificada, la suma de DOSCIIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) recibida según original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., una vez quede firme el presente fallo. CUARTO: Se ordena notificar y remitir copia certificada del presente fallo a la Fiscalía Superior del Ministerio Publico del Estado Nueva Esparta. Líbrese el respectivo oficio una vez quede firme la presente decisión. QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber resultado totalmente vencida.-…” ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Como sustento del recurso de apelación sostuvo la abogada YOLANDA LUGO SUAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes: - que la Juez aquo, declara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, y con lugar la resolución del contrato propuesta en la reconvención de la parte demandada, en virtud de que su representada no cumplió con la totalidad de su obligación, incurriendo en un incumplimiento culposo de su obligación, ya que no demostró el hecho alegado de que la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., le había solicitado a su representada que abriera una cuenta en el Banco Sofitasa y que ellos le tramitarían el crédito por el saldo restante de Bs. 70.000,00; - que con respecto a este punto, se permite señalar que en autos consta que se consignó la referida libreta, donde consta la apertura de la cuenta en el Banco Sofitasa, es de hacer notar que dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en la oportunidad correspondiente, y a pesar de ello el Tribunal de Instancia le niega valor probatorio; - que además se evacuó la testimonial del ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ, vecino de la Urbanización Conjunto residencial Villas del Caribe, el cual en la oportunidad de rendir su declaración fue conteste en afirmar que, para el momento de adquirir su vivienda en dicho Conjunto Residencial, la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. le realizó la tramitación a los fines de la obtención del crédito ante el banco Sofitasa; - que si bien el Tribunal de Instancia, no le da valor probatorio a dicha declaración, es de observarse que dicho testigo, no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, y asimismo no es cierto lo que alega el Tribunal de la causa, cuando dice: “Por cuanto la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que lo modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, y muy específicamente en lo relativo al contrato de compromiso bilateral de compra venta celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Esta juzgadora le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 1387 del Código Civil. Y así se decide. En cuanto a este alegato, advierte esta Alzada que el Tribunal a quo, al momento de valorar las pruebas presentadas por la parte actora, en especial la prueba testifical del ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ, procedió a desestimar la misma estableciendo, que “la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que lo modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento,” con esto queda claro que el a quo, si se pronunció en cuanto al valor probatorio de dicha testimonial para probar convenciones entre partes, más aún cuando en el caso de marra estamos en presencia de un juicio de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, en cual une a los sujetos involucrados en el mismo, por tal razón, debe esta alzada desestimar el referido alegato esgrimido por la apoderada judicial de la parte actora. Así se establece. - que de ello se evidencia que el Tribunal de Instancia, en este caso suple las defensas que debió haber hecho la parte demandada, al negarle valor probatorio al dicho de este testigo, el cual no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente. Igualmente, en este caso no se pretendió cambiar o probar lo contrario de una convención ya celebrada, pues si es cierto que la tramitación por parte de la empresa vendedora, no está establecido en el contrato de marras, pero dicha tramitación del crédito por la cantidad restante del precio de la venta, era ofrecida por la referida sociedad mercantil al momento de celebrar el contrato de compromiso bilateral de compra venta, como así lo señala el testigo promovido y evacuado por esa representación, el cual no incurrió en contradicciones para el momento de su declaración y no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente por la parte demandada; - que era importante acotar con respecto a lo anteriormente alegado, que su representada no incurrió en incumplimiento, por lo que no es procedente alegar la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, lo cual no sería aplicable en el presente caso ya que la parte demandante reconvenida, no incurrió en incumplimiento alguno de su obligación; - que asimismo, al declarar sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por su representada, y con lugar la reconvención por resolución de contrato de la parte demandada, la Juez de Instancia, ordena la devolución del dinero entregado por su representada a la vendedora y asimismo la condena en costas; - que de conformidad con lo establecido en el artículo 243, numeral 5°, “Toda sentencia debe contener: …5°: “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia…”; - que en ese sentido, sostiene que la sentencia incurre en incongruencia negativa por cuanto omitió toda consideración a los fundamentos de la pretensión de la parte actora, en torno a los siguientes elementos: 1.- Que el contrato de opción de compra debe tenerse como una venta, de conformidad con el criterio sostenido por la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22.03.2013; - que procede a invocar lo relativo a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22.03.2013, la cual fue señalada por esa representación como fundamento de la demanda por cumplimiento de contrato incoada; 2.- Igualmente, es importante señalar que la Juez de Instancia, tampoco toma en consideración la Resolución N° 11 dictada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat en fecha 05.02.2013, publicada en la Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21.02.2013, que regula las cláusulas permitidas en las opciones de compra de vivienda principal, con la intención de evitar abusos de los vendedores que pretenden rescindir unilateralmente los compromisos de venta mediante la devolución del adelanto dado por el comprador y el pago de la penalidad pautada, cuando por cualquier causa se retrasa la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente. Dicha Resolución establece en su artículo 1°: En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, sólo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat; y - que por otra parte, cabe agregar que la sentencia ordena devolver a su representada la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), la cual pagó hace más de cinco (5) años, habría que considerar que por el solo efecto de la devaluación existente dicha cantidad debe ser indexada toda vez que estando en poder de la vendedora desde entonces, representa un beneficio a costa de lo irrisorio de esa suma a la presente fecha. Asimismo, consta que la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., presentó escrito de informes en el cual alegó: - que resulta evidente que el fallo de la primera instancia de fecha 15.12.2015, cumple a plenitud con todas las exigencias del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, relacionadas con el thema decidendum, los motivos de hecho y de derecho de la decisión con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, con determinación precisa del objeto sobre el cual recayó la misma; - que el caso de autos no reviste complicación alguna por cuanto ambas partes han aceptado la existencia del contrato bilateral de compra venta cuyo cumplimiento demanda la actora y cuya resolución acciona su representada por vía reconvencional; - que la demandante reconvenida alega en su demanda que no pudo cumplir con la cancelación del saldo del precio a la vendedora, por cuanto –según su dicho– su representada se había obligado a la tramitación de un crédito de Ley de Política Habitacional (LPH) ante la entidad bancaria Sofitasa, lo cual no hizo; - que en ese sentido, el fallo de la Juez a-quo expresa: “Una vez revisadas las actas procesales se desprende que la parte actora durante la secuela probatoria no demostró la existencia de la obligación, es decir, no demostró que la parte demandada se obligó a tramitar y obtener el crédito hipotecario a través del cual, según lo alegado, era necesario para cancelar el saldo restante del precio de la futura venta, es decir, la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) con ello no cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, lo cual conlleva a determinar que las pretensiones del actor carecen de sustento legal y que por ende, la presente demanda debe ser rechazada. Y así se decide.”; - que además en el escrito de contestación a la reconvención, la apoderada de la actora reconvenida reconoce expresamente que ciertamente en el contrato de compromiso bilateral de compraventa no se incluyó ninguna cláusula donde la vendedora se obligara a la tramitación y obtención del referido crédito hipotecario de política habitacional ante el Banco Sofitasa para la cancelación de saldo del precio; - que según lo estipulado en dicho contrato, la actora reconvenida tenía la obligación de cancelarle a su representada el saldo del precio (Bs. 70.000,00) en el lapso contractualmente establecido de ciento veinte (120) días (lapso inicial de 90 días mas 30 días de prórroga continuos contados a partir de la firma del citado contrato). En nuestro derecho rige el principio de intangibilidad del contrato, según el cual el contrato es Ley entre las partes y por lo tanto solamente obliga al cumplimiento de lo establecido expresamente entre ellos, según los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; - que obviamente, que habiendo incumplido la demandante (la compradora) con su obligación principal de cancelarle a su representada (la vendedora) el saldo del precio en el lapso de tiempo contractualmente establecido, resultó legitimada su poderdante para negarse a la protocolización del documento definitivo de compraventa en virtud de la excepción de contrato no cumplido (excepción non adimpleti contractus) prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, habiendo incumplido flagrantemente la actora reconvenida lo estipulado en las cláusulas segunda, tercera y décima del aludido contrato bilateral de compraventa. Razones por las cuales la primera instancia declaró procedente y con lugar la referida excepción non adimpleti contractus opuesta por la demandada-reconviniente, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.168 eiusdem; - que era importante destacar, que habiendo promovido su representada la prueba de informes, con el objeto de que el juez a-quo solicitara información de la entidad bancaria Sofitasa, esta informó al Tribunal que en la tramitación y obtención del respectivo crédito hipotecario de política habitacional (LPH) la presentación ante el Banco de toda la documentación requerida correspondía al propio interesado. Es decir, que su representada en ningún momento y de ninguna manera asumió tal obligación frente a la compradora ni en relación con dicha entidad bancaria; - que ante el evidente incumplimiento culposo de la actora-reconvenida, el Juzgador de la instancia inferior declaró procedente, con lugar, la resolución del referido contrato por vía de reconvención propuesta por su representada, y extinguidas todas y cada una de las obligaciones dejando sin efecto su cumplimiento, por derivar las mismas de un contrato declarado resuelto y terminado; - que de igual manera, al no haber aportado la demandante-reconvenida prueba alguna para fundamentar su rechazo a la estimación del valor de la reconvención, la Juez a-quo dejó establecido que debía tenerse como definitiva la cuantía fijada por la demandada-reconviniente; y - que en igual sentido, en razón de los efectos exnunc de la resolución del aludido contrato, la Juez a-quo ordenó que la empresa demandada-reconviniente consignara ante el Tribunal la suma de Bs. 270.000,00 que había recibido de la actora-reconvenida, una vez quedara firme el fallo apelado ante esta alzada. Igualmente, consta que la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., presentó escrito de observaciones mediante el cual solicitó se confirmara en todas sus partes la sentencia objeto de la apelación dictada por el sentenciador a-quo en fecha 15.12.2015, por estar ajustada a derecho y a la realidad de los hechos objeto del presente proceso; declarando en consecuencia sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato bilateral de compraventa incoada por la actora-reconvenida contra su representada; y procedente, con lugar, la excepción de contrato no cumplido (non adimpleti contractus) opuesta por la demandada-reconviniente; y así mismo con lugar la reconvención interpuesta por la misma contra la demandante-reconvenida por resolución del aludido contrato bilateral de compraventa; con expresa condenatoria en costas como lo prevé el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION. - ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO. - Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato de compra venta la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, señaló lo siguiente: Que en fecha 05-08-2009 mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, anotado bajo el N° 29, Tomo 96, su representada bajo la denominación de LA FUTURA COMPRADORA celebró contrato de compromiso bilateral de compra venta con la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A.; Que dicho contrato versa sobre el compromiso bilateral de la compra de una vivienda identificada con el N° 1004 propiedad de la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., y forma parte de la primera etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicada en la autopista Juan Bautista Arismendi, en el sitio conocido como la Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la referida vivienda tiene un área de aproximadamente 87 mts.2, y está conformada por 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor y área de cocina, estacionamiento, piso de cerámica, ventana de aluminio o pvc, un tanque de agua subterráneo de tres mil litros (3.000 lts.) sin hidroneumático, estando construida dicha vivienda en un área de terreno de uso exclusivo de ciento sesenta metros cuadrados (160 mts.2) aproximadamente, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en diez metros (10 mts. con la vivienda signada con el N° 911; SUR: en diez metros (10 mts.) con la calle N° 10; ESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1003; y OESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1005. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de uno con veintisiete por ciento (1,27%) sobre los derechos y obligaciones derivados del documento de condominio de la primera etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe que fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz de este Estado en fecha 23.01.2009, bajo el N° 1, Protocolo 1, Tomo N° 2, Primer Trimestre del citado año 2009; Que el precio pactado de la referida compra venta fue por la suma de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00) los cuales serían cancelado por la compradora a la propietaria de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) para el momento de la firma del documento de compra venta, en dinero de curso legal en el país a la entera satisfacción de la propietaria. 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00), que cancelaría LA FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la opción de compra venta, cantidades que se imputarían a cuenta del precio en el supuesto de que la operación allí pautada se perfecciones. 3) Y el saldo restante del precio de venta por la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) que sería cancelado por la compradora, a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de compromiso bilateral de compra venta, que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; Que era el caso de que su representada realizó un primer y segundo pago, el día 04.08.2009, tal y como se convino en el contrato, a través de dos cheques de gerencia del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, por las sumas de Bs. 210.000,00 y Bs. 60.000,00 y en las fechas acordadas, cumpliendo así con la obligación de pagar el precio, quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00); Que para la cancelación de la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00) que adeudaba su representada, la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. emitió comunicación al Banco Sofitasa, Banco Universal, a los fines de que se tramitara la apertura de una cuenta en dicha Institución a nombre de su representada, para el traite del crédito de LPH, procediendo su representada a realizar la apertura de la cuenta en dicha Institución Bancaria, y lo concerniente a la tramitación del crédito de LPH, la empresa vendedora procedería a realizar dicha tramitación, lo cual no hizo en la oportunidad correspondiente; Que para el momento pactado se aportó la documentación requerida para la tramitación del crédito y se pagó la cantidad de Bs. 1.500,00 adicionales por concepto de la gestoría del crédito hipotecario, la cual sería tramitada por la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. a través del Banco Sofitasa y se apertura la cuenta por instrucciones de la propietaria, la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A.; Que hasta la presente fecha la propietaria no ha realizado la protocolización del documento definitivo de compraventa y el Banco no tiene documentación que haya aportado la propietaria, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., para proceder a tramitar el crédito hipotecario; Que su representada ha realizado innumerables gestiones extrajudiciales a los fines de lograr que la vendedora le otorgue el documento definitivo de compra venta, a lo cual ha respondido dicha vendedora que no le otorgará dicho documento, y ya se encuentran vencidos los noventa (90) días y los treinta (30) días de prórroga para realizar la protocolización del documento definitivo de compra venta, sin obtener respuesta alguna de la vendedora propietaria; Que igualmente, era necesario acotar que su representada ejerció acción de resolución del referido contrato de promesa bilateral de compra venta, y dicha demanda fue declarada inadmisible y se revocaron todos los actos y actuaciones que se produjeron en el juicio, sentencia emanada del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 29.10.2013; Que asimismo, la empresa vendedora, no ha devuelto el dinero recibido de la futura compradora, permaneciendo vigente el contrato de compromiso bilateral de compra venta; Que el futuro vendedor estuvo de acuerdo en prorrogar el contrato, lo que se evidencia al no materializar la devolución del dinero que recibió, o sea la cantidad de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 270.000,00); y Que en ese sentido observa que hubo incumplimiento por parte de el vendedor, al no haber otorgado a la compradora, el documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo, así como no haber devuelto a la compradora, la cantidad recibida en el lapso legal correspondiente, razón por la cual el contrato se ha mantenido vigente; Por su parte, la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., contestó la demanda en los siguientes términos: Que rechazaba y contradecía la demanda, tanto respecto de los hechos como también del derecho alegado en la misma, ya que es cierto que en fecha 05.08.2009, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, anotado bajo el N° 29, Tomo 96, su representada celebró contrato de compromiso bilateral de compraventa con la ciudadana accionante, respecto a la adquisición de una vivienda identificada con el N° 1004, propiedad de su poderdante, que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi, sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, cuyas características constan en dicho contrato y en la demanda de autos; Que es cierto que el precio pactado de la referida compraventa fue la suma de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00), los cuales cancelaría la compradora a la propietaria de la manera siguiente: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) para el momento de la firma del documento de compraventa en dinero de curso legal en el país a satisfacción de la propietaria; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) que cancelaría la futura compradora a los diez (10) días de la firma de la opción de compraventa, imputable al precio en el supuesto de que la operación pautada se perfeccione; 3) Y el saldo restante del precio de la venta por la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) que sería cancelado por la compradora a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de compromiso bilateral de compra venta, que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; Que es cierto que la demandante hizo un primer pago por la suma de Bs. 210.000,00 y un segundo pago por la cantidad de Bs. 60.000,00 quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); Que no es cierto y por lo tanto niega que su representada se haya comprometido a gestionar un crédito hipotecario a través del Banco Sofitasa con la finalidad de que la demandante (compradora) cancelara el saldo restante del precio de compraventa por la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); Que no es cierto y por lo tanto niega que su representada se haya obligado contractualmente a realizar la tramitación del citado crédito ante el mencionado banco Sofitasa, con la finalidad de que la compradora cancelara el saldo restante del precio; Que tanto es así, que no consta en ninguna de las once (11) cláusulas que conforman dicho contrato de compromiso bilateral de compraventa que s representada se haya obligado o comprometido expresamente a la gestión o tramitación del referido crédito hipotecario ante el aludido Banco Sofitasa; Que no es cierto y por lo tanto niega que su representada haya incumplido el citado contrato de compromiso bilateral de compraventa y que se haya negado injustificadamente a otorgar el documento definitivo e compraventa ante el Registro respectivo; Que lo cierto es que la demandante (compradora) no cumplió con su obligación principal de cancelarle a su representada el saldo restante del precio de la compraventa en referencia en el lapso establecido contractualmente (cláusula décima) de ciento veinte (120) días, que incluye un lapso inicial de noventa (90) días más treinta (30) días continuos de prorrogas a parto del otorgamiento de dicho contrato, y queriendo ahora a estas alturas –hace ya más de cinco años– justificar su evidente incumplimiento culposo con el falso e incierto alegato de que su representada no había tramitado la obtención de un crédito ante el Banco Sofitasa con la finalidad de cancelarle a la vendedora el saldo restante del precio. Lo cual como ya ha expuesto anteriormente, se trata de una obligación que no fue establecida contractualmente en cabeza de su representada en el referido compromiso bilateral de compraventa. Se trata pues de una obligación de que no es Ley entre las partes (art. 1.159 del Código Civil que consagra el principio de intangibilidad del contrato); y al no estar expresada tal obligación en dicho compromiso bilateral de compraventa, su representada no estaba obligada a cumplir la misma, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem; Que además, la actora incurre en una evidente contradicción por cuanto alega que la tramitación del crédito era ante el Banco Sofitasa y luego alega al folio 07 de la demanda: “Forma de pago:…La cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), a ser gestionada por la Ley de Política Habitacional del Banco Mercantil”. Lo cual obviamente, demuestra la falsedad de sus alegatos; Que por lo tanto, su representada resulta legitimada por la normativa del artículo 1.168 del citado texto sustantivo, para negarse a la protocolización del documento definitivo de compraventa, en virtud de la excepción non adimpleti contractus, por cuando la demandante (compradora) dentro del lapso establecido contractualmente de ciento veinte (120) días (lapso inicial de 90 días más la prórroga de 30 días continuos contados a partir de la firma de dicho contrato), no canceló a la vendedora el saldo restante del precio de la compraventa, en flagrante violación e incumplimiento culposo de lo estipulado en las cláusulas segunda, tercera y décima del citado contrato de compromiso bilateral de compraventa, incumpliendo así de esa manera además de su obligación principal de pagar a la vendedora la totalidad del precio, tal como lo prevé el artículo 1.527 del Código Civil, en los términos expresados en el mencionado contrato; Que resultando así de la naturaleza misma del contrato de compraventa al tenor del artículo 1.474 eiusdem, respecto del vendedor la obligación de transferir la propiedad de una cosa (inmueble en el cado de especie), y respecto del comprador: pagar el precio; Que de igual manera resulta un contrasentido el alegato de la demandante de un supuesto incumplimiento de parte de su reasentada por no haberle devuelto la cantidad recibida de la misma como parte del precio de la compraventa, por la sencilla razón, de que la actora acciona por cumplimiento de contrato de compromiso bilateral de compraventa, y que además se fije la fecha de la firma del documento de la venta del inmueble objeto del aludido contrato ante el Registro respectivo; por lo cual, como se explica desde el punto de vista de la lógica jurídica la devolución de la suma recibida cono parte del precio, si se demanda el cumplimiento del contrato por parte del vendedor y no la resolución del mismo. Lo cual revela claramente que no existe ningún incumplimiento de parte de su representada; Que asimismo cita la actora en su demanda la Resolución N° 11 del Ministerio de Vivienda y Hábitat de fecha 05.02.2013 publicada según su dicho en Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21.02.2013, que regula las opciones de compra venta principal para evitar abusos de los vendedores que pretendan rescindir unilateralmente los compromisos de venta mediante la devolución del adelanto dado por el comprador y el pago de la penalidad pautada, cuando por cualquier causa se retrasa la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente. Destacando dicha Resolución en su artículo 1°: “…en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.”; y Que resulta obvio que dicha normativa carece de aplicación en el caso de autos, por la sencilla razón, de que en el referido compromiso bilateral de compraventa, no se expresó en ninguna de sus cláusulas que la cancelación del saldo restante del precio de la compraventa suscrita entre la actora y su representada dependiera de un tercero en la relación. Todo lo contrario, conforme a lo estipulado en las cláusulas segunda y tercera de dicho contrato correspondía la aludida obligación única y exclusivamente a la hoy demandante (la compradora) en el plazo establecido en la cláusula décima del mismo, a fin de cumplir con su obligación principal como compradora de pagar la totalidad del precio de la referida compraventa a su representada. En este sentido establece el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”. PROCEDENCIA DE LA ACCION. Se resuelve el recurso de apelación devuelto en reenvió por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de de Justicia, por sentencia de fecha 18 de mayo de 2.017, a los fines de proferir sentencia en el recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada el día 15 de diciembre de 2.015, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra del SOCIEDAD MERCANTIL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. en contra de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, declaró resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., ordenó a la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., a consignar o hacer entrega inmediata a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificada, la suma de DOSCIIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) recibida. Ordenó notificar y remitir copia certificada del presente fallo a la Fiscalía Superior del Ministerio Publico del Estado Nueva Esparta, y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber resultado totalmente vencida. El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución al menos que la otra parte no cumpla con la suya de conformidad con el artículo 1.168 de la Ley Sustantiva Civil. Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que cuando en una relación contractual una de las partes incumple su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho. Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 de nuestra Ley Sustantiva Civil, regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o pérdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de cumplimiento o resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General de Contrato, expresa “...por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento…” persé la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir. El contrato de opción de compraventa, es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág. 5). Así pues, el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente o no, y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de el demandado. Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la pretensión propuesta a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Promesa Bilateral de Compra Venta” ver folios 10 al 11, de la primera pieza, el cual no fue atacado ni desconocido por la parte demandada. Ahora bien, dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte (demandada) en este caso LA PROPIETARIA, se compromete y obligan a vender a LA FUTURA COMRADORA, (parte actora), y esta a su vez a comprarle, la vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2) y está conformada por tres habitaciones, dos baños, sala-comedor y área de cocina, estacionamiento, piso de cerámica, ventana de aluminio o PVC, un tanque de agua subterráneo de tres mil litros (3.000 lts.), sin hidroneumático; que la referida vivienda está construida en un área de terreno de su uso exclusivo de ciento sesenta metros cuadrados (160 mts.2) aproximadamente, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en diez metros (10 mts.) con la vivienda signada con el N° 911; SUR: en diez metros (10 mts.) con la calle N° 10; ESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1003; y OESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con vivienda signada con el N° 1005; que a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de uno con veintisiete por ciento (1,27%) sobre los derechos y obligaciones derivados del documento de condominio de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe que fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz, en fecha 23.01.2009, bajo el N° 1, Protocolo 1, Tomo N° 2, Primer Trimestre del citado año 2009; que dicho Conjunto Residencial se encuentra actualmente en proceso de construcción sobre una parcela de terreno propiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., cuyas medidas, linderos y demás determinaciones consta en el ya citado documento de condominio que se dan aquí por reproducidos, y le pertenece por haberla adquirido tal como consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del ya citado Municipio Díaz de este Estado, en fecha 02.11.2006, bajo el N° 48, folios 313 al 318, Protocolo 1°, Tomo 6, del Cuarto Trimestre del año 2006, la vivienda antes descrita será vendida basándose en la normativa normal vigente de la Ley de Propiedad Horizontal y sus normas de operaciones las cuales LA FUTURA COMPRADORA se compromete adquirir en los términos, condiciones y demás determinaciones en el contrato contenida, el inmueble anteriormente identificado; que el precio mínimo de venta por el cual LA PROPIETARIA oferta el inmueble descrito en la cláusula primera del presente contrato a LA FUTURA COMPRADORA, es por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00); que el precio de venta indicado en la cláusula anterior del presente contrato será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) que declara recibir en este acto LA PROOIETARIA en dinero de curso legal en el país a su entera u cabal satisfacción; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) que cancelara la FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarán a cuenta del precio en el supuesto que la operación aquí pautada se perfecciones; y 3) El saldo restante del precio de venta es la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) que será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a los noventa (90) días siguientes a la firma del presente documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; que LA FUTURA COMPRADORA conviene y acepta que LA PROPIETARIA podrá dar por terminada unilateralmente la presente negociación, sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna cuando se presente u ocurra alguna de las siguientes circunstancias: 1) Si LA FUTURA COMPRADORA no cancelare oportunamente todas y cada una de las cantidades de dinero que se compromete a cancelar mediante el presente documento; 2) Si LA FUTURA COMPRADORA cede o traspasa el presente contrato sin el consentimiento dado por escrito de LA PROPIETARIA; y 3) Si LA FUTURA COMPRADORA no entrega los recaudos necesarios que le sean requeridos para la protocolización del documento de venta definitivo; que en el caso que no pueda efectuarse la protocolización del documento de compra venta en el plazo establecido en el presente contrato por causa imputable a LA FUTURA COMPRADORA esta deberá pagar la cantidad de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) a LA PROPIETARIA al momento de la firma del documento de venta definitiva lo que se establece por vía de cláusula penal; y que la duración del presente contrato de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento. Con ello, considera este Tribunal que se dio cumplimiento al primer requisito de procedencia de la presente acción, el cual se refiere a la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí. Así se decide. En ese orden de ideas esta sentenciadora de Alzada pasa a revisar el segundo requisito indispensable para la procedencia de la presente acción, el cual consiste en, la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante del cumplimiento del contrato; en este sentido, corresponde ahora establecer a esta Juzgadora el lapso de cumplimiento por parte de LA PROPIETARIA” contados a partir de la suscripción del contrato denominado promesa bilateral de compra venta. En donde las partes establecieron: “…que la duración del presente contrato de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento…” De lo antes transcrito queda expresamente convenido que el acto para adquirir el inmueble, debió llevarse a efecto dentro de los ciento veinte días (120) días continuos contados a partir de la firma de la presente opción, fecha que constituye el día final del término de duración de esta opción, de conformidad con el artículo 12 del Código Civil. Ahora bien, se evidencia del contrato objeto de este juicio que el mismo no tiene fecha de elaboración, sin embargo, fue un hecho acepto por la parte demandada y tomado como cierto que fue en fecha cierta que en fecha 05-08-2009, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, anotado bajo el N° 29, Tomo 96, que celebró el contrato de promesa bilateral de compra venta con la demandante, por tal razón, el lapso para el cumplimiento recíproco de las obligaciones se venció el día cinco (5) de diciembre de 2.009, inclusive. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro de los ciento veinte (120) días antes mencionados, que comprende la suma de los noventa (90) días más los treinta (30) días adicionales de prórroga, igualmente la futura compradora debía pagar el saldo restante del precio de venta al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Díaz de este Estado, es decir no había otro momento para hacerlo, sino en el acto mismo de la protocolización, tanto el otorgamiento de la venta por parte del vendedor como el pago del precio de venta. En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compra-venta inmobiliaria y el lapso para el cumplimiento reciproco de las obligaciones, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima esta Juzgadora que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compraventa, del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar el cumplimiento del contrato por el incumplimiento de la propietaria, como se evidencia del documento cursante a los folios 10 y 11 de la primera pieza del presente expediente. Ahora bien, la demandante alega en su libelo de demanda que para la cancelación de la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00) que adeudaba; la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., emitió comunicación al Banco Sofitasa, Banco Universal, a los fines de que se tramitara la apertura de una cuenta en dicha Institución a su nombre, para el trámite del crédito de LPH, procediendo a realizar la apertura de la cuenta en dicha Institución Bancaria, y lo concerniente a la tramitación del crédito de LPH, le correspondía a la empresa vendedora realizar dicha tramitación, lo cual no hizo en la oportunidad correspondiente; que para el momento pactado se aportó la documentación requerida para la tramitación del crédito y se pagó la cantidad de Bs. 1.500,00 adicionales por concepto de la gestoría del crédito hipotecario, la cual sería tramitada por la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. a través del Banco Sofitasa y se abrió la cuenta por instrucciones de la propietaria, la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. Tales hechos fueron negados por los apoderados de la parte demandada en su contestación a la demanda manifestando que, no es cierto y por lo tanto niega que su representada se haya comprometido a gestionar un crédito hipotecario a través del Banco Sofitasa con la finalidad de que la demandante (compradora) cancelara el saldo restante del precio de compraventa por la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); que no es cierto y por lo tanto niega que su representada se haya obligado contractualmente a realizar la tramitación del citado crédito ante el mencionado banco Sofitasa, con la finalidad de que la compradora cancelara el saldo restante del precio. De esa manera, demostrado la existencia del contrato de opción a compraventa, correspondía al accionante traer a los autos probanzas que demostraran que la tramitación del crédito por la Ley de Política Habitacional a través del Banco Sofitasa con la finalidad de que cancelara el saldo restante del precio de compraventa por la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), le correspondía a la propietaria, y que para el momento pactado se aportó la documentación requerida para la tramitación del crédito y se pagó la cantidad de Bs. 1.500,00 adicionales por concepto de la gestoría del crédito hipotecario. Ahora bien, de estas circunstancias alegadas no hay evidencia en autos, ya que la demandante, no aportó medios de pruebas algunos que demostraran que la tramitación del crédito hipotecario a través de la entidad financiera Sofitasa, era por cuenta de la propietaria demandada, y que había aportado la documentación requerida para la tramitación de crédito, cancelando adicionalmente la cantidad de 1.500, 00, bolívares, por concepto de gestoría del crédito. Sino solo promovió pruebas que demostraron la existencia certificado de reserva suscrito en fecha nueve (9) de agosto de 2009, por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. y la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, por la vivienda bifamiliar 1004, perteneciente al referido Conjunto Residencial, de donde se evidencia que el pago restante del precio de venta sería gestionado mediante la Ley de Política Habitacional, en la entidad financiera Banco Mercantil, tal como se evidencia de la documental cursante al folio 81, del presente expediente. Circunstancia que fue modificada por la parte demanda al solicitar mediante misiva dirigida al Banco Sofitasa, en fecha 10-08-2009, donde solicita que se tramite la apertura de una cuenta en dicha Institución a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA portadora de la cédula de identidad N° 12.160.312 quien es opcionante a la compra de la vivienda signada con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe para el trámite del crédito de la Ley de Política Habitacional. Sin embargo, este hecho modificativo del contrato de reserva suscrito entre las partes, fue aceptado por la demandante de autos, como se evidencia de la documental cursante al folio 79, del presente expediente, de donde se desprende la apertura de la cuenta N° 0137-0042-74-0000520312, por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en el Banco Sofitasa. De igual forma quedó demostrado de las pruebas de informe N° GBH/2902/2015 emitido en fecha 30-09-2015 por el Banco Sofitasa, Banco Universal, que todos los créditos de Ley de Política Habitacional, se tramitan directamente ante la Institución bancaria del domicilio donde se ubique el inmueble y en su caso en la agencia donde el cliente tenga su cuenta bancaria, que el cliente interesado en adquirir un crédito hipotecario a través de esa Institución debe presentar todos los recaudos necesarios ante la Oficina de esa Institución Bancaria, para seguir con el procedimiento y estudio regular para los Créditos Hipotecarios, ya que son créditos individuales que debe realizarlo el mismo cliente. En este orden de ideas, considera esta Alzada que no puede pretender la parte demandante constreñir el incumplimiento del contrato de marras a la propietaria demandada en este asunto, por cuanto, quedó demostrado en autos, que hay un incumplimiento culposo por parte de la actora en su obligación contraída en la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta objeto de este juicio, debido a que quedó demostrado de los autos, que una vez la actora apertura la cuenta N° 0137-0042-74-0000520312, ante la entidad financiera Sofitasa, Banco Universal, no gestionó lo concerniente para la tramitación del crédito hipotecario ante la mencionada institución financiera con el fin de cancelar el saldo restante del precio de venta acordado en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Con esto queda claro que la demandante, incumplió con el contrato de marras, por cuanto al quedar demostrado que ella abrió la cuenta ante la entidad financiera Sofitasa, Banco Universal, y no gestionó lo concerniente a la tramitación del crédito por la Ley de Política Habitacional como era su obligación, para así poder cumplir con el pago del restante del precio de venta acordado en el contrato de marras, incumplió así con la cláusula tercera del contrato que establece claramente que la opción de compra se concedía por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma del contrario, esto es, el día nueve (9) de agosto de 2009. En consecuencia, estima esta alzada que la presente demanda debe ser desestimada tal y como lo estableció el Tribunal a quo, en el fallo apelado. Vale destacar que los alegatos vinculados a que la tramitación del crédito de la Ley de Política Habitacional eran concernientes a la empresa vendedora lo cual no hizo en la oportunidad correspondiente, así como que para el momento pactado se aportó la documentación requerida para la tramitación del crédito y se pagó la cantidad de Bs. 1.500,00 adicionales por concepto de la gestoría del crédito hipotecario, la cual sería tramitada por la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. a través del Banco Sofitasa, no constituyen un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, puesto que dichos alegatos no fueron probados en su oportunidad procesal. En razón de lo enunciado es evidente que en este asunto el incumplimiento provino de la parte actora, en razón de que no cumplió con el pago del precio de venta en su debida oportunidad, en el momento contractualmente establecido, ni mucho menos justificó su retraso en el cumplimiento de su obligación contractual con hechos irrefutables puesto que si bien pretendió justificar su incumplimiento de la obligación contractual de pagar el precio restante de venta en la forma prevista en el contrato, alegando que la tramitación del crédito por la Ley de Política Habitacional, a través el Banco Sofitasa, era por cuenta de la demandada; dichos alegatos quedaron totalmente desvirtuados, por cuanto la referida entidad financiera Banco Sofitasa, Banco Universal, en forma categórica expresó en su comunicación nro. informe N° GBH/2902/2015 emitido en fecha 30-09-2015, que todos los créditos de Ley de Política Habitacional, se tramitan directamente ante la Institución bancaria del domicilio donde se ubique el inmueble y en este caso en la agencia donde el cliente tenga su cuenta bancaria, que el cliente interesado en adquirir un crédito hipotecario a través de esa Institución debe presentar todos los recaudos necesarios ante la Oficina de esa Institución Bancaria, ya que son créditos individuales que debe realizarlo el mismo cliente. Así se establece. Ahora bien, del análisis de las actas que conforman el presente expediente se desprende que, si bien está demostrado la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, por el inmueble distinguido con las siglas 1004, el cual formara parte del CONJUNTO VILLAS DEL CARIBE C.A, la parte demandada logró excepcionarse de la protocolización de la venta definitiva del bien inmueble antes referido, en razón del incumplimiento culposo de las obligaciones de la parte actora, en lo que respecta al pago de la última cuotas del precio de venta, a tenor de lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil. Respecto a lo anterior se observa además que estamos en presencia de un contrato bilateral, que se trata de un incumplimiento culposo de la obligación por parte del actora-reconvenida, y además de una obligación principal del contrato, y tomando en consideración que no está demostrado en autos que las obligaciones de las partes tengan pactadas fechas diferentes, quien juzga considera que se encuentran cumplidos los requisitos de procedencia de la excepción de contrato de no cumplido, Así se declara. Por consecuencia, en virtud de los razonamientos antes esbozados resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la pretensión accionada de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta, como será indicado en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. RECONVENCIÓN: La abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., reconvino en los siguientes términos: - que resulta evidente que la parte demandante incumplió de manera culposa su obligación principal de pagar la totalidad del precio de la referida contratación de compraventa celebrada con su representada en el plazo expresamente establecido en dicho contrato, por lo cual su poderdante no estaba obligada a otorgarle el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, ante su evidente incumplimiento. Tanto es así, que la actora esperó por más de cinco (5) largos años para accionar temerariamente el cumplimiento del contrato; pretendiendo justificar su flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario por parte de su representada (la vendedora) ante el banco Sofitasa; pero luego al folio siete (7) de la demanda alega que cancelaría el saldo del precio de Bs. 70.000,00 que sería gestionados: “…por Ley de Política Habitacional del banco Mercantil”. Todo lo cual revela claramente la falsedad de sus alegatos ante tal evidente contradicción. Además, como se ha expuesto, no consta en el contrato contentivo del compromiso bilateral de compraventa suscrito entre la accionante y su representada que ésta (la vendedora) se haya obligado o comprometido a la tramitación y obtención de crédito hipotecario alguno ante el banco Sofitasa. En todo caso, la responsabilidad de cancelar la totalidad del precio de la compraventa recae única y exclusivamente en la persona de la demandante (la compradora); no pudiendo ésta alegar a su favor su propia torpeza como lo expresa la Máxima Romana “Nemo Auditur Propiam Turpitudum Allegans”; y - que ante el incumplimiento evidente del referido contrato bilateral de compraventa por parte de la demandante, resulta obvio que su representada está legitimada (legitimatio ad causam) para accionar la resolución del mismo por vía reconvencional. CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: La abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Que acotaba que la reconvención propuesta carece de los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual resulta a todas luces improcedente; Que a todo evento rechazaba, negaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho alegado en la referida reconvención; Que no es cierto que su representada haya sido quien incumplió de manera culposa su obligación de pagar la totalidad del precio de la contratación de compra venta en el plazo establecido, ya que el monto del saldo restante fue la vendedora quien se comprometió a tramitarlo ante el Banco Sofitasa, lo cual no hizo la referida vendedora en la oportunidad correspondiente; Que su representada no esperó cinco largos años para ejercer la acción de cumplimiento de contrato, pues la misma ejerció acción de resolución de contrato la cual cursó por ante ese mismo Tribunal, y la parte demandada reconviniente, en la oportunidad en que fue citada para dicha demanda se opuso y apeló una decisión interlocutoria del Tribunal, conociendo dicha apelación el Tribunal Superior, el cual dejó sin efecto dicha demanda para el 2013, es necesario señalar que si la parte demandada en aquella oportunidad quería la resolución del contrato debió haber convenido en dicha demanda y no hubiese sido necesario incoar la presente acción la cual se introdujo en el 2014, y así mismo pregunta a la parte demandada porqué esperó cinco largos años para pretender demandar mediante reconvención la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado con su representada; Que ratificaba el hecho de que la vendedora solicitó a su representada abriera una cuenta de ahorros en la Institución Bancaria Banco Sofitasa, a los fines de tramitarle el crédito hipotecario por el monto faltante, su representada apertura dicha cuenta y la vendedora no hizo la tramitación del referido crédito, y asimismo señala que no existe contradicción ya que no se señaló que el crédito fuera por el Banco Mercantil, sino por el banco Sofitasa; Que es cierto que no consta en el contrato de compromiso bilateral de compra venta la obligación de tramitar dicho crédito, cosa que jamás se afirmó en la demanda, lo que si es cierto es que la vendedora le solicitó a la compradora que abriera la cuenta de ahorros en dicho Banco Sofitasa, cosa que hizo la compradora, y que ellos (la vendedora) le tramitarían dicho crédito, lo que evidencia que no se está alegando la propia torpeza, como dice la reconviniente; Que en su contestación a la demanda y reconvención, la parte reconviniente, une la contestación con la reconvención dando como un todo los alegatos de la contestación de la demanda, con los de la reconvención, lo cual no debe ser así, y se evidencia esto cuando dice en la reconvención “Además, como se ha expuesto en el Capítulo anterior”, pretendiendo unir la contestación o dando como parte integrante de la reconvención lo señalado en la contestación, hecho éste por demás contradictorio y a todas luces improcedente; Que trae a colación la reconviniente lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual no es aplicable en el presente caso, ya que su representada no ha incumplido con su obligación, y como lo evidencia la demanda por resolución de contrato que fue declarada sin lugar su representada lo que había solicitado en primer término fue la resolución del contrato, a lo cual no convino la parte demandada, lo que trajo como consecuencia que su representada ejerciera la presente acción de cumplimiento de contrato; Que señala igualmente la reconviniente que: “Ante el incumplimiento evidente del referido contrato bilateral de compra venta por parte de la demandante, resulta obvio que su representada está legitimada (legitimatio ad causam) para accionar la Resolución del mismo por vía reconvencional”, con relación a este alegato la evidente pregunta es ¿Por qué la demandada reconviniente si su intención era la resolución del contrato, no había accionado después de cinco largos años la resolución del mismo, o cuando fue demandada por su representada por resolución de contrato no convino en la misma? Demostrándose con esto que el contrato se encuentra vigente, pues además la demandada reconviniente no hizo ninguna diligencia a los fines de devolverle el dinero a la demandante en la oportunidad correspondiente y constando según ella que su representada es quien ha incumplido con el contrato de marras; Que se oponía y rechazaba la estimación de la demanda, por cuanto resulta a todas luces exagerada y no determina la parte reconviniente la operación matemática realizada para tal cálculo y menos aún los conceptos por los cuales resulta dicha cuantía; - que ratificaba la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de fecha 21.02.2013, señalada en el libelo de la demanda, la cual establece que no se considerará en ningún caso responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de tercero en la relación. PUNTO PREVIO. De la improcedencia de la reconvención por carecer de los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”. De la norma se desprende la potestad de la demandada para intentar mutua petición contra quien acciona en principio el aparato jurisdiccional, pero se circunscribe su admisibilidad o no de la misma al cumplimiento expreso de lo establecido en el artículo 340 ejusdem, la cual establece: “El libelo de la demanda deberá contener expresamente: 1. Indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda 2. Nombre, apellido y domicilio del actor y demandado y el carácter que tiene 3. Si el demandante o do fuere una persona jurídica, denominación o razón social 4. objeto de la pretensión, el cual determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que puedan determinar su identidad, si fuere inmueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. 5. La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. 6. Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo 7. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas 8. El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder 9. Sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174” En los comentarios del Código de Procedimiento Civil, expone el Doctor Ricardo Henríquez La Roche, lo siguiente: “La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado. …Omisis… Si el objeto es el mismo habrá mutua petición; si es distinto al del juicio principal, el reconocimiento “lo determinará como se indica en el artículo 340”. Entonces, el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, dado que la reconvención es una acción autónoma que tiene incluso su propia cuantía y quiso que cumpliera los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo. La reconvención o contrademanda se define como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. Ahora bien, de la revisión del escrito de reconvención observa quien aquí sentencia, que ha sido propuesta contra la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, plenamente identificada en autos, por la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta objeto de la demanda principal. Observándose que tales planteamiento no infringen lo establecido en el artículo 340, donde la demandada-reconveniente narra una serie de hechos de los cuales considera esta sentenciadora que su relación tiene coherencia con lo que solicita, por lo cual en este caso la demanda reconvencional propuesta es admisible, ya que cumple con los presupuestos procesales necesarios para ello. Así se establece. SEGUNDO PUNTO PREVIO. DEL RECHAZO AL VALOR DE LA DEMANDA: La apoderada judicial de la parte demandada-reconvenida abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su escrito de contestación, rechazó por exagerada la estimación de la demanda hecha por la demandada-reconveniente en su demanda de mutua petición, expresando en ese sentido lo siguiente: Que se oponía y rechazaba la estimación de la demanda, por cuanto resulta a todas luces exagerada y no determina la parte reconviniente la operación matemática realizada para tal cálculo y menos aún los conceptos por los cuales resulta dicha cuantía. Ahora bien, vista la estimación hecha por la parte demandada-reconveniente y la impugnación realizada por la representación judicial de la parte actora-reconvenida, esta Juzgadora considera necesario citar las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil relativas a la estimación de la demanda las cuales son del tenor siguiente: Artículo 32. “Si se demandare una cantidad que fuere parte, pero no saldo de una obligación más cuantiosa, el valor de la demanda lo determinará el valor de dicha obligación, si ésta estuviere discutida”. Artículo 33. “Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título”. Por su parte, el artículo 38 eiusdem establece lo siguiente: Artículo 38. “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.” Ahora bien, respecto a la impugnación de la cuantía, nuestro Máximo Tribunal de la República en Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, Sala de Casación Civil, se ha pronunciado estableciendo lo siguiente: “…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado. Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide…” Conforme a los artículos 30 y 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimación del valor de la demandada solo tiene por finalidad la determinación de la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, distinguiéndose las demandas apreciables de las inapreciables en dinero. Con respecto a las apreciables en dinero, las reglas para estimarlas están expresamente establecidas en los artículos del 31 al 37 del Código de Procedimiento Civil, y en cuanto a aquellas demandas también apreciables en dinero cuya cuantía resulta difícil determinar, el actor tiene el derecho de estimar prudencialmente su demanda, y el demandado el derecho de impugnarla cuando la considere insuficiente o exagerada. De manera que, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, especialmente del escrito de contestación donde aparece expresa la reconvención o mutua petición, se evidencia que se estimó esa acción en la suma de SEISCIENTOS MIL, (Bs. 700.000, oo), cantidad que fue rechazada por la apoderada judicial de la demandante-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, por exagerada. En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida impugnó la cuantía por exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, ni indicar la cantidad que a su juicio debe ser la estimación de la cuantía de la demanda interpuesta por la parte actora. Siendo así, que al objetante de la estimación de la demanda, introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe sucumbir en su petición; resultando forzoso en derecho declarar sin lugar la impugnación de la cuantía propuesta por la apoderada judicial de la demandante-reconvenida. Así se decide. DE LA ACCION POR RECONVENCIÓN. El fundamento de esta acción está previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Significa entonces que la resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales, ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas. En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necesario que el juez declare la resolución. Con respecto a los efectos de la acción resolutoria, se destacan los siguientes: 1) La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar. 2) Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiere sido celebrado. Como consecuencia de ello tenemos que, las partes vuelven a la misma situación pre-contractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. 3) La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante, si los hubiese. En el presente caso, quedó demostrado la existencia del contrato de promesa bilateral de compra venta objeto de esta causa; que el precio definitivo de venta convenido por las partes sobre el bien objeto del contrato, es la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs.340.000, oo); la cancelación de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 270.000, oo), por la demandante reconvenida del precio total de venta pactado, y el incumplimiento culposo del contrato por parte de la actora-reconvenida en su obligación contraída en la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta objeto de este juicio, debido a que no canceló el saldo restante del precio de venta definitivo, ósea la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 70.000, oo), debido que quedó demostrado de los autos, que una vez la actora abrió la cuenta N° 0137-0042-74-0000520312, ante la entidad financiera Sofitasa, Banco Universal, no gestionó lo concerniente para la tramitación y aprobación del crédito hipotecario con el fin de cancelar el saldo restante del precio de venta acordado en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. De esa manera, correspondía a la parte actora-reconvenida, traer a los autos probanzas que demostraran su efectiva gestión para las obligaciones asumidas, esto es, la cancelación del precio restante de venta, y su comparecencia a la protocolización del documento definitivo de venta circunstancias de las que no hay evidencia en autos. Con lo anterior considera quien juzga, que debe tenerse como demostrado el incumplimiento contractual de la parte actora-reconvenida (promitente comprador), por lo que le es perfectamente ajustado en derecho que la demandada-reconveniente (promitente vendedora) reclame la resolución del contrato. En consecuencia, debe esta Alzada, tal y como lo concluyó el a quo pero bajo otra motivación, declarar CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., en contra de la parte demandante JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, y declarar resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa autenticado en fecha cinco (5) de agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Así se decide. En consecuencia, esta Alzada, ordena a la parte demandada-reconveniente, devolver a la demandante-reconvenida la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000, oo), hoy, 0,27 bolívares, recibidos según original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha cinco (5) de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. Así se decide. Basado en lo anterior esta superioridad confirma la sentencia dictada en fecha 15-12-2.015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pero –se insiste– con otra motivación. Así se decide. DISPOSITIVA. - En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada YOLANDA LUGO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificada, en contra de la sentencia dictada el 15-12-2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: PROCEDENTE la excepción de contrato no cumplido alegada por los apoderados judiciales de la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra del SOCIEDAD MERCANTIL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., ya identificados. CUARTO: IMPROCEDENTE, la solicitud de INADMISIBILIDAD de la reconvención, solicitada por la apoderada judicial de la parte demandada. QUINTO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía propuesta por la apoderada judicial de la demandante-reconvenida. SEXTO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. en contra de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa autenticado en fecha cinco (5) de agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. SEPTIMO: Se ordena a la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., ya identificada, devolver a la demandante-reconvenida la suma de DOSCIIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000, oo), hoy, 0,27 bolívares, recibidos según original de recibo (certificado de reserva) de fecha 05 de agosto del 2009, en la oportunidad que lo indique el tribunal a quo, una vez quede firme el presente fallo. OCTAVO: SE CONFIRMA la sentencia dictada el 15-12-2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pero con otra motivación. NOVENO: SE CONDENA en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. DECIMO: SE ORDENA notificar a las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del lapso legal correspondiente. Publíquese, regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página nuevaesparta.scc.org.ve , y déjese copia. Igualmente se ordena remitir el presente fallo a las direcciones electrónicas, gruposotol@gmail.com, ermiliojosedellan@gmail.com y jixidelcarmen@hotmail.com, conforme a las pautas establecidas en el particular décimo de la Resolución 05-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 05-10-2020, es decir, en formato PDF y sin firmas ni sellos. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los catorce (14) días del mes de febrero de dos mil veintidós (2022). Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación LA JUEZA SUPERIOR SUPLENTE, DRA. ADELNNYS VALERA CARRILLO, EL SECRETARIO TEMPORAL, ABG. JUAN JOSÉ BRAVO RODRÍGUEZ En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. EL SECRETARIO TEMPORAL. ABG. JUAN JOSÉ BRAVO RODRÍGUEZ. EXP. N° 08861/16 AVC/Jjbr.-