TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
211° y 162°
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadana MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número. E-81.449.149.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio RODOLFO FERMIN MATA y OTTO JULIAN ARISMENDI, ambos de nacionalidad venezolana, mayores de edad, inscritos en el INPREABOGADO bajos los números 15.499 y 27.461, respectivamente, y con dirección electrónica ottoarismendig@gmail.com
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha cuatro (4) de agosto de 2.006, bajo el Nro. 20, Tomo 643 A VII y, posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Primero de estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 17 de septiembre de 2.007, bajo el Nro. 75, Tomo 54- A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NO ACREDITÓ APODERADO, no obstante se, hizo asistir del abogado ALFREDO MILLAN GUZMAN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 8 466
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Mediante oficio N° 19-078, de fecha once (11) de julio de 2019, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, remite al juzgado superior el expediente N° 18-2133, nomenclatura particular del Juzgado de Municipio, contentivo del juicio que por DESALOJO, interpuso la ciudadana MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR C.A., con motivo del recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha dos (2) de julio de 2019 por el Tribunal de la causa.
En fecha 22-07-2019, se dio por recibido el expediente. (Folio 129)
En fecha 25-07-2019, se le dio entrada al expediente se fijó la oportunidad para la presentación de los informes y se fijó audiencia conciliatoria entre las partes intervinientes, (f.130).
En fecha 25-07-2019, la jueza del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil del Transito y Marítimo de este Estado, se inhibe del conocimiento de la presente causa, (f.131).
En fecha 29 de julio de 2019, el Tribunal Superior antes nombrado ordenó oficiar a la Rectoría de este Estado con la finalidad del nombramiento del Juez Accidental para la presente causa y se libró oficio N° 235-19. (f.132 - 133).
En fecha primero (1ero) de agosto de 2019,la alguacil del Tribunal consignó resultas del oficio N° 235-19, dirigido a la Dra. Mirna Yepez. ( f.134 -135).
En fecha siete (7) de octubre de 2019, se agregó a los autos resultas de oficios N° 196-19. (f.136- 137).
En fecha 23-10-2019, se constituyó el Juzgado Superior Accidental para actuar y decidir en la incidencia de la inhibición planteada. Se ordena notificar a las partes, se libraron las boletas de notificación. (f.138-140).
En fecha 25-10-2019, la alguacila del Tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado, Rodolfo Fermín, (f.141-142).
En fecha 29-10-2019, el apoderado de la parte demandada, se dio por notificado del abocamiento, consignó escrito de informes de lo cual la secretaria dejó constancia. (f.-143-151).
En fecha 29-10-2019, la alguacila del tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada la ciudadana DORELYS VARGAS ALVAREZ, (f.152-153).
En fecha 20-11-2019, se efectúa por secretaria cómputo de los días de despachos transcurridos desde el 29-10-2019 exclusive hasta el 13-11-2019 inclusive y desde el día 13 de noviembre de 2019 hasta el 19 de noviembre de 2019 inclusive. (f.154).
En fecha 22-11-2019, se dictó decisión mediante el cual se declara con lugar la inhibición y se le libró oficio N° 364-19 a la Jueza Inhibida. (f.155-161).
En fecha 28-11-2019, la alguacila del tribunal consignó oficio Nº 364-19 debidamente firmada por la Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS, (f.163-164).
En fecha 29-11-2019, se declaró DESIERTA la celebración de la Reunión conciliatoria (F.165).
En fecha 07-01-2020, el apoderado de la parte actora, consignó escrito de informes en virtud de la apelación ejercida por parte demandada y la Secretaria dejó constancia. (f.-166-167).
En fecha 20-01-2020 se dicta auto mediante el cual se aclara a las partes que la presente causa entró a etapa de sentencia. (f.168).
En fecha 24-05-2021, El Secretario del Tribunal hace constar que se recibió correo electrónico ottoarismendig@gmail.com,k remitiendo diligencia. (f.169).
En fecha 25-05-2021, se dictó auto ordenando fijar oportunidad para entregar diligencia en original, (f.170-171)
En fecha 28-05-2021 se recibe diligencia por la parte actora., solicitando la reanudacion (f.172-173).
En fecha primero (1) de junio de 2021, El tribunal exhortó al apoderado judicial de la parte actora a Indicar los números telefónicos y correo electrónico de la parte demandada. (f175).
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inicia el presente juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesto por la ciudadana MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS, ya identificada en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A, igualmente identificada.
En fecha 14-11-2018, fue sometida al sorteo correspondiente, y la misma recayó en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.(f.24).
En fecha 20-11-2018, se le dio entrada y se anotó en los libros respectivos. (F.25).
Por auto de fecha 22-11-2018, se admitió la demanda, se ordenó el emplazamiento de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A. en cualquiera de las personas que fungen como directores CRISTIAN LOUTPHI BITAR, MARIA ELENA FERNANDEZ DE SOUSA, DORELYS MERCEDES VARGAS ALVAREZ, se libró boleta de citación.(f.26 al 28).
En fecha 26-11-2018, comparece la ciudadana MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS y confiere poder apud-acta al abg. OTTO ARISMENDI y RODOLFO FERMIN. El Tribunal deja constancia de dicho poder y lo certifica en esa misma fecha.(f.29-30).
En fecha 28-11-2018, el apoderado actor puso a disposición del Tribunal los medios necesarios a los fines de la práctica de la citación. (f.31).
En fecha 05-12-2018, el alguacil del Tribunal, consignó debidamente firmada por la ciudadana DORELYS MERCEDES VARGAS ALVAREZ, recibo de citación. (f. 32-33).
En fecha 10-01-2019, comparece la parte demandada, asistida de abogado y consignó escrito de contestación a la demanda, junto con sus recaudos (f.34-76).
En fecha 29-01-2019, se dictó auto mediante el cual se fijó la audiencia preliminar. (f.77).
En fecha 05-02-2019, se llevó acabo la celebración de la audiencia preliminar, (f.78).
En fecha 12-02-2019, se fijaron los límites de la controversia en la presente causa, (f.79-80).
En fecha 20-02-2019 comparece el apoderado judicial de la parte demandante y consignó escrito de promoción de pruebas. (f.81).
En fecha 21-02-2019, se dictó auto mediante el cual se concede un lapso de tres (3) días de despacho siguientes, inclusive, para la oportunidad de hacer oposición a las pruebas, así mismo se concede tres (3) días de despacho, a los fines de admitir o no las pruebas. (f.82-83).
En fecha 06-03-2019, se admite las pruebas presentadas por la parte actora y parte demandada. (f.84).
En fecha 08-03-2019, se declaró desierto el acto de designación de los expertos, en virtud que no comparecieron ninguna de las partes. (f.85).
En fecha 18-03-2019, el apoderado actor desiste de la prueba de experticia, por cuanto se ha dificultado la ubicación del experto. (f.86).
En fecha 21-03-2019, El tribunal declaró procedente el desistimiento de la prueba de experticia. (f.87 al 89).
En fecha 22-04-2019, el apoderado actor solicitó la supresión del lapso de evacuación de pruebas y se fije la audiencia oral, (f.90-91) El tribunal niega lo peticionada por la parte actora, en fecha 25 de abril de 2019. (f. 92-93).
En fecha 10-05-2019, se dictó auto en virtud de encontrarse vencido el lapso de evacuación de pruebas, se fijó al octavo (8vo) día de despacho siguiente, la celebración de la audiencia oral. (f.94).
En fecha 22-05-2019, se difiere la celebración de la audiencia oral por un lapso de cuatro (4) días despacho. (F.95-96).
En fecha 28-05-2019, se llevó a acabo la celebración de la audiencia oral, mediante el cual se declaró improcedente solicitud de inadmisibilidad de la demanda y en su declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, se levantó acta. (F.97-105).
En fecha 13-06-2019, se difirió la publicación del texto integro de la sentencia. (Fs. 106).
En fecha 02-07-2019, se procedió a publicar el texto integro de la sentencia. (Fs. 107-125).
En fecha 03-07-2019, compareció la parte demandada, asistida de abogado y se dio por notificada de la sentencia, en ese orden apeló de la decisión dictada en fecha 02-07-2019. (f.126).
En fecha 11-07-2019, se dictó auto mediante el cual se oye la apelación en ambos efectos y se ordenó remitir en original al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de este Estado mediante oficio 19-078. (127-128).
IV.- PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES.-
PRUEBAS DE LA ACTORA
Con el libelo de la demanda.-
1.- Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de septiembre de 2014, anotado bajo el Nº 33, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, suscrito entre la ciudadana MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS, antes identificada, y la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., antes identificada, sobre un bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 2, de aproximadamente un mil trescientos metros cuadrados (1.300 Mts2), de dos (2) niveles o plantas superpuestas, una planta baja de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), una planta alta de un mil cien metros cuadrados (1.100 Mts2) aproximadamente, totalmente acabado y acondicionado para el ejercicio del comercio, único y exclusivo destino, consta de una sala de baño, rejas protectora tipo santa María y puertas de vidrio y aluminio, el cual se encuentra edificado sobre dos (2) lotes de terrenos, el primero de ellos signado en el plano general como lote 2 tiene una superficie de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIÚN CENTÍMETROS (583,21 Mts2) alineados así; Norte: En doce metros (12mts) con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: en trece metros con sesenta centímetros (13,60 mts) con lote 10 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: En cuarenta y seis metros con setenta y siete centímetros (46,77 mts) con terrenos que son o fueron de Juan Hernández; y, OESTE: En cincuenta metros con ochenta y dos metros (50,82 mts) con lote 3 que forma parte de mayor extensión. El segundo Lote, signado en el plano general como lote 3, tiene una superficie de SEISCIENTOS VEINTICUATROS METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTÍMETROS (624, 581,21 Mts2) alineados así; Norte: En doce metros (12mts) con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: en trece metros con sesenta centímetros (13,60 mts) con lote 11 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: En cincuenta metros con ochenta y dos metros (50,82 mts) con el descrito lote 2; y, OESTE: En cincuenta metros con siete centímetros (50,07 mts) con lote 4, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta; que en la cláusula TERCERA el canon mensual de arrendamiento, es de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) mensuales, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes calendario en forma anticipada. El anterior documento no fue impugnado dentro de la oportunidad procesal correspondiente para ello, por tal razón se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.
2.- Copia fotostática del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista de LA sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., de fecha 13 de junio de 2018, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 14 de octubre de 2016, bajo el Nº 9, Tomo 100-A. De la cual se infiere que fue ratificada la Junta Directiva para un nuevo periodo de cinco (5) años y se eligió como Gerente Regional a la ciudadana DORELYS MERCEDES VARGAS ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-13.494.936. El anterior documento no fue impugnado dentro de la oportunidad procesal correspondiente para ello, por tal razón se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valor de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
PRUEBAS APORTADAS CON LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
1.- Copia fotostática del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 4 de agosto del 2.006, bajo el Nro. 20, Tomo 643 A VII y, posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Primero de estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 17 de septiembre de 2.007, bajo el Nro. 75, Tomo 54- A, de la cual se infiere que la referida sociedad tiene como objeto toda clase de operaciones comerciales relacionadas con la compra y venta, fabricación, distribución, importación y exportación de calzado para damas, caballeros y niños, artículos de vestir, carteras accesorios de cuero y marroquinería, pero podrá dedicarse a cualquier otras actividades de licito comercio, estén o no complementadas en la descripción que antecede. El anterior documento no fue impugnado dentro de la oportunidad procesal correspondiente para ello, por tal razón se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valor de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
2.- Copia fotostática del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., de fecha 13 de junio de 2016, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 14 de octubre de 2016, bajo el Nº 9, Tomo 100-A. De la cual se infiere que fue ratificada la Junta Directiva para un nuevo periodo de cinco (5) años y se eligió como Gerente Regional a la ciudadana DORELYS MERCEDES VARGAS ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-13.494.936. El anterior documento no fue impugnado dentro de la oportunidad procesal correspondiente para ello, por tal razón se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valor de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
3.- Copia fotostática del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., de fecha 27 de mayo de 2008, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 21 de julio de 2008, bajo el Nº 32, Tomo 33-A. De la cual se infiere entre otras cosas, que fue nombrado un gerente regional para las actividades de la empresa. El anterior documento no fue impugnado dentro de la oportunidad procesal correspondiente para ello, por tal razón se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valor de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
4.- Copia fotostática del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., de fecha 18 de julio de 2011, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 08 de diciembre de 2011, bajo el Nº 16, Tomo 89-A. De la cual se infiere entre otras cosas, que fueron ampliadas las facultades del Gerente Regional de la empresa. El anterior documento no fue impugnado dentro de la oportunidad procesal correspondiente para ello, por tal razón se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valor de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
5.- Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 12 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 51, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, suscrito entre la ciudadana MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS, antes identificada, y la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., del cual se infiere que la referida ciudadana MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS, cedió en arrendamiento a INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., un bien inmueble constituido por un local comercial, de aproximadamente un mil trescientos metros cuadrados (1.300 Mts2), de dos (2) niveles o plantas superpuestas, una planta baja de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), una planta alta de un mil cien metros cuadrados (1.100 Mts2) aproximadamente, totalmente acabado y acondicionado, distinguido con el Nº 2, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta. El anterior documento no fue impugnado dentro de la oportunidad procesal correspondiente para ello, por tal razón se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valor de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
EN LA ETAPA PROBATORIA:
PARTE DEMANDANTE:
1.- Hizo valer los indicios que resultan de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre si y en relación con las demás pruebas de autos, así:
1. A- Como circunstancia cierta que la relación arrendaticia mantenida entre ambas partes se ha mantenido desde hace tiempo cumpliéndose los lapsos contractuales previstos encada uno de los contratos más su prorroga legal habiéndose firmado el último contrato y con vigencia desde la fecha primero de septiembre del año 2014 con vigencia de dos (2) años que se cumplió el día primero de septiembre de 2016 y pitando, la arrendataria en beneficiarse con su derecho a la prorroga legal, la cual venció el día primero de septiembre de 2018, cuestión esta prevista en el último contrato de arrendamiento firmado, por lo que al no ser impugnado, se considera fidedigno y goza de pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se presume que entre la actora y la demandada, se cumplió el lapso de vigencia contractualmente mas su prorroga legal a la que tenía derecho y en consecuencia procede la presente acción de Desalojo por la rebeldía de la empresa demandada a hacer entrega formal del inmueble que fuera objeto del contrato.
2.- Prueba de experticia: La misma fue desistida y homologado su desistimiento.
PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para la promoción de pruebas la parte demandada no compareció ni por medio de su representante legal ni por medio de apoderado judicial a promover pruebas en el presente juicio.
EN EL DEBATE ORAL:
Fueron evacuados los testigos siguientes promovidos por la parte actora:
Testimonial del ciudadano OCTAVIO RAFAEL MONTAÑO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-13.521.724, el cual quedó contestes en afirmar que, si tiene conocimiento de un inmueble ubicado al frente de la avenida circunvalación norte en el Sector Achipano de esta Ciudad de Porlamar, donde funciona una empresa dedicada a la venta de zapatos deportivos identificada en su frente con las sigla DSW; que si tiene conocimiento de que la fachada principal de dicho local comercial era de laminas de vidrios y ahora fueron sustituida por la laminas de metal; que si sabe y le consta que la ciudadana Dorelys Mercedes Vargas Álvarez; quien estaba presente en la audiencia de juicio, y la cual le fue señalada al testigo es Gerente de la empresa de zapatos, y que la conoce como representante de dicha empresa. En la oportunidad que fue repreguntado respondió: que los ciudadanos David y Teixeira, le dijeron que viniera a declarar a este tribunal; que los ciudadanos David y Teixeira son propietarios de un local; que tiene un local alquilado propiedad del Señor Teixeira. Consecuencialmente, esta Juzgadora, apreciando a los testigos in examine en concordancia con el resto de las probanzas aportadas al presente proceso, y observando que los mismos no están incursos en las inhabilidades de Ley, ni incurrieron en contradicciones en sus dichos, merecen fe en todo su valor probatorio, con relación a los hechos señalados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
En cuanto a la testimoniale rendidas por el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE FREITAS ASUNCIÓN, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-5.530.716; el cual quedó contestes en afirmar que, no conoce a la ciudadana Dorelys Mercedes Vargas Álvarez, quien estuvo presente en la audiencia de juicio como gerente de la empresa dedicada a la venta de zapatos deportivos en un local comercial ubicado al frente de la avenida circunvalación norte en el sector Achipano de esta ciudad de Porlamar; que si tiene conocimiento de que ese local comercial donde funciona la venta de zapatos deportivos su fachada principal eran de laminas de vidrios; que si sabe y le consta que las laminas de vidrios del local fueron sustituidas por laminas metálicas; que no conoce el ocupante del local comercial al que se le hizo referencia. En la oportunidad que fue repreguntado respondió: que el señor David Teixeira, le dijo que viniera a declarar a este tribunal; que su apellido Freitas no tiene relación con la propietaria del local comercial a que se ha hecho referencia; que él conoció ese local con laminas de vidrios y ahora con laminas de otros materiales desde su terminación; que no conoce porque razón el señor Teixeira haya cambiado las laminas de vidrios por otros materiales; que esas laminas que existían anteriormente no estaban destrozadas ni rotas; que el simplemente era conocido del señor Teixeira; que el señor Teixeira le dijo desde hace tres meses aproximadamente que viniera a declarar. Consecuencialmente, esta Juzgadora, apreciando a los testigos in examine en concordancia con el resto de las probanzas aportadas al presente proceso, y observando que los mismos no están incursos en las inhabilidades de Ley, ni incurrieron en contradicciones en sus dichos, merecen fe en todo su valor probatorio, con relación a los hechos señalados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Se deja constancia que el ciudadano WLADIMIR STOYANOW BONDAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-3.967.152; quien fue promovido como testigo; no compareció en la oportunidad para la cual fue fijada la evacuación de la prueba.
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso la dictó el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En Porlamar, en fecha dos (2) de julio de 2019, declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda bajo los siguientes fundamentos:
“...PUNTO PREVIO AL FONDO
Este Tribunal estima necesario antes de entrar a conocer el fondo de lo debatido, pasar a pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la demanda, alegada por la accionada en su escrito de contestación de la demanda. En este orden de ideas, aduce la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda lo siguiente:
“... y otras series de mescolanzas que le quitan fundamento al quid de la demanda, tales como que si le faltan unas láminas de vidrio en la fachada principal, falta de pago de unos cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto ( sin decir el año) mantenimiento de los equipos de aire acondicionado, elementos estos que no pueden ser admitidos por el Tribunal por su falta de probanza en su oportunidad y que en todo caso han sido convalidados por La Arrendataria, al continuar con el arrendamiento del local y así debe ser declarado, al mismo tiempo crea una doble acción s deducir, la cual debe ser desechada por el Tribunal, por cuanto ambas se repelen o son contradictorias, ya que habla de incumplimiento y luego solicita el desalojo, por lo tanto el Tribunal declarar LA INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DEMANDA y así muy respetuosamente lo solicito. ...”
Ahora bien, este Tribunal observa que del escrito libelar se desprende que la parte accionante solicito el Desalojo del inmueble arrendado; fundamentando su pretensión en el incumplimiento de la arrendataria en lo siguiente: Que La arrendataria quedo obligada en mantener el local comercial en las mismas condiciones que lo recibió; sin embargo el referido local originariamente costa de una fachada principal construida totalmente en vidrio, pero que en la actualidad carece de varias laminas de vidrio, que fue sustituida por laminas de metal por la arrendataria; de igual manera manifestó que la arrendataria se obligo a realizar el debido mantenimiento a los equipos de aires acondicionados y que en la actualidad los aires acondicionados se encuentran en mal estado; así mismo alego la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, señalando en la demanda lo que textualmente se transcribe “ ...incumplió con los pagos de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio y Agosto del presente año...” entendiendo el Tribunal que cuando el accionante señala “ Julio y Agosto del presente año” se refiere al los meses de julio y agosto del año 2018, que fue el año en la cual se interpuso la demanda.
Igualmente adujo el accionante que la relación arrendaticia se inicio el día primero de abril de 2009 y culmino el primero de septiembre 2016; y que el primero de septiembre de 2018 venció la prorroga legal; y que a pesar de haber culminado la prorroga legal el arrendatario se niega a entregar el inmueble.
De igual manera se desprende el escrito libelar que el demandado en su petitorio solicita: Primero el Desalojo del local comercial, fundamentándose en los literales “a”, “c”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial; Segundo: en entregar de inmediato el local comercial arrendado en buenas condiciones, completamente desocupados de personas, bienes enseres, mercancías y equipos; y Tercero en pagar las costas y costos del juicio.
En este orden de ideas, al respecto de la inadmisión propuesta por el accionado; aduciendo, según sus dichos que la acciónate crea una doble acción y que ambas se repelen o son contradictorias, ya que habla de incumplimiento y luego solicita el desalojo; se hace imperante señalar que el incumplimiento no es una pretensión; ya que este, es decir el incumplimiento de la obligación, de acuerdo a la teoría general de los contratos, es el motivo legal por el cual el acreedor, puede solicitar la ejecución o la resolución del mismo; verbigracia a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. En el caso de las relaciones arrendaticias el arrendador puede solicitar el Desalojo por el incumplimiento de las obligaciones contractuales; y al el efecto, en el caso de marras, el accionante, en su carácter de arrendador de un local comercial, está solicitando el Desalojo, fundamentándose en el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la parte demandada, quien funge como arrendataria; en la relación arrendaticia, cuya finalización aquí se pretende mediante la pretensión de Desalojo. Es imperante señalar, que quien aquí decide, observa que de la exhaustiva revisión del escrito libelar se desprende que la accionante, como única pretensión establece el Desalojo, no observándose ninguna otra.
En base a lo anteriormente expuesto, este Tribunal declara improcedente la inadmisibilidad de la demanda, solicitada por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Resuelta como ha sido como punto previo al fondo la solicitud de inadmisibilidad planteada por la parte demandada, procede esta sentenciadora a resolver el fondo debatido; lo cual hace en los siguientes termino:
En la causa instaurada pretende la accionante el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial, que fue cedido en arrendamiento mediante el contrato arrendamiento suscrito entre ella y la parte demandada; debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 25 de septiembre de 2014, anotado bajo el N° 33 Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; fundamentado su pretensión, en el vencimiento de la prórroga legal, en el incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto de 2018, en el cambio de estructura del inmueble arrendado sin el consentimiento de la arrendadora y en la falta de mantenimiento de los equipos de aires acondicionado.
Resulta oportuno mencionar alguna de las normas que rigen la materia contractual, el Código Civil de Venezuela en su artículo 1.159 estable que los contratos tienen fuerza de ley en entre las partes, estos no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; la mencionada norma consagra el principio del contrato ley entre las partes, el cual informa la materia contractual; cuya interpretación se traduce a que las partes contratantes al establecer las pautas de la convención que reglara el vinculo jurídico que los relacione mediante el contrato; están obligado a cumplir con las reglas que ellos mismo establecieron.
De igual manera el artículo 1.264 ejusdem establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; y 1.354 ejusdem preceptúa que quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En este mismo orden de ideas, en relación al contrato de arrendamiento, el Código Civil de Venezuela en su artículo 1.572 establece que el arrendamiento es un contrato mediante el cual una de las partes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado; de igual forma el articulo 1.592 ejusdem preceptúa que el arrendatario tiene dos obligaciones principales, siendo una de ellas pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Por otra parte el Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, establece en el literal “a” del artículo 40, que es causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; entre otras.
Asimismo, establece el artículo 26 ejusdem, lo siguiente.
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de (06) seis meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa par el arrendatario según las siguientes normas:
Duración de la relación arrendaticia Prorroga
Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”
De la norma antes transcrita, se traduce la preferencia que concede la ley al arrendatario, para continuar ocupando el inmueble con el mismo carácter que ha tenido dentro de un lapso máximo y único, con fundamento en el tiempo que él ha estado usando el inmueble arrendado; lo que se denomina la prorroga legal, que opera de pleno derecho; así mismo se traduce de la misma, el derecho del arrendador a solicitar la entrega del bien arrendado, una vez expirado el lapso concedido.
En esta misma dirección es menester traer a colación la institución de la tacita reconducción del contrato, que al respecto el Código Civil dispone lo siguiente:
Artículo 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Artículo 1.614:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hace sin tiempo determinado.
Estas normas contienen y regulan lo que la doctrina denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra)
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, estableció lo siguiente:
“…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”
Conforme a los criterios tanto doctrinario como jurisprudencial trascritos, se infiere que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configura la tácita reconducción.
Ahora bien a los efectos de determinar si en la presente causa, el contrato finalizo por haber expirado el lapso correspondiente a la prorroga legal, como así lo pretende la parte accionante; o por el contrario opero la tacita reconducción del contrato como lo afirmo la parte accionada; esta juzgadora observa que del análisis del material probatorio quedado demostrado que la relación arrendaticia que vincula las partes contratantes se inicio en fecha 01 de junio de 2009; en la cual la arrendadora, parte aquí accionante, le cedió a la arrendataria, parte aquí demandada, un inmueble constituido por un local comercial Distinguido con el N° 2, aproximadamente de un mil trescientos metros cuadrados (M2 1.300), de dos niveles o plantas superpuestas; una planta baja de doscientos metros cuadrados y una planta alta de un mil cien metros cuadrados aproximadamente; ubicado en la Avenida Circunvalación Norte; Sector Achipano, de la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
De igual forma queda demostrado en autos que las partes sujetos de este litigio, suscribieron un último contrato de arrendamiento, sobre el inmueble antes identificado, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de septiembre de 2014, anotado bajo el N° 33, Tomo 163 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; del referido contrato se evidencia de su clausula segunda, que el tiempo de duración del contrato seria de dos (02) años fijos; contados a partir del día 01 de septiembre de 2014, culminando el día 01 de septiembre de 2016; igualmente quedo establecido en la mencionada clausula, que vencido el contrato comenzaría a regir la prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para Uso Comercial; la cual de conformidad con el referido artículo seria de dos año.
Es necesario señalar, que quien aquí decide observa, que el inmueble arrendados arrendado, objeto del Desalojo que aquí se demanda, es destinado al uso comercial, por lo que en consecuencia dicha relación arrendaticia está regulada por él Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso Comercial; siendo este la ley especial que rige la relación arrendaticia.
Ahora bien, al no constar en auto elemento probatorio alguno que le creara convicción a esta juzgadora, la intención de la arrendadora en que continuara la relación arrendaticia contractual, al vencimiento de la prorroga legal, es decir, al no haber quedado demostrada la voluntad de la arrendadora, al mantenimiento del contrato de arrendamiento una vez vencida la prorroga legal; sino por el contrario la arrendadora acciono judicialmente una vez que venció el término de la prórroga legal, para que el arrendatario hiciera la entrega del inmueble arrendado; ya que este de forma voluntaria no cumplió con la obligación de la entrega del mismo; no se verifica que en el caso de marras haya operado la tacita reconducción del contrato, como lo alega la parte demandada.
Establecido lo anterior, en el caso de autos, con una simple operación aritmética y con fundamento a lo demostrado en auto, se puede establecer que desde el inicio de la relación arrendaticia contractual, es decir del primero (01) de abril de 2009 hasta el día primero (01) de septiembre 2016, fecha en la cual expiro el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, transcurrió un lapso de siete (07) años; por lo cual en aplicación del literal del artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial, en el presente caso, le correspondería un lapso de prorroga legal de dos (02) año, lapso que computados a partir del 01 de septiembre de 2016, fenecería el 01 de septiembre del 2018; tal y como lo alego la parte accionante, fecha en la cual la parte demandada debió haber hecho entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término de la prorroga legal. Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a la insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a de los meses de julio y agosto del año 2018, alegados por la parte accionante, motivo por el cual la parte demandante adujo el incumplimiento de la obligación contractual de la demandada, y peticiono el Desalojo fundamentándose en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario Para Uso Comercial; quien aquí decide observa que la parte accionada, a pesar que negó la aludida insolvencia, esta no demostró en la presente litis haber efectuado el pago de los meses demandados como insolventes; en consecuencia se declara la insolvencia de la parte de demandada por falta de pago de los meses julio y agosto de 2018. ASI SE DECIDE.
En relación a lo afirmado por la accionante en relación al incumplimiento en el que según sus dichos incurrió la parte demandada, por no haber mantenido el local comercial en las mismas condiciones que lo recibió, ya que según sus dichos, el referido local originariamente costa de una fachada principal construida totalmente en vidrio, pero que en la actualidad carece de varias laminas de vidrio, que fue sustituida por laminas de metal por la arrendataria; y que la arrendataria no cumplió con lo que se obligo en relación al debido mantenimiento a los equipos de aires acondicionados y que en la actualidad los aires acondicionados se encuentran en mal estado; al respecto quien aquí decide determina que la parte demandante no probo lo afirmado en relación lo antes señalado; en consecuencia este alegato de la accionante queda desechado. ASI SE DECIDE.
En base a todo lo antes expuesto, quien aquí decide determina que en la presente causa quedo evidenciado la expiración del contrato arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal; así como la insolvencia del demandado por no haber cancelado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de julio y agosto de 2018; por lo que la parte demandada incumplió con sus obligaciones contractuales; no obstante, no quedo demostrado en el presente procedimiento el incumplimiento del la accionada de haber sustituido las laminas de vidrios del la fachada principal del inmueble arrendado, así como tampoco quedo demostrado que la arrendataria haya incurrido en incumplimiento por la falta de mantenimiento de los equipos de aires acondicionados; en consecuencia la presente demanda de Desalojo debe ser declarada parcialmente con lugar.
Por las consideraciones anteriores, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la Inadmisibilidad de la demanda propuesta por la accionada.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por ciudadana MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E-81.449.149; contra la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 4 de Agosto del 2.006, bajo el Nro. 20, Tomo 643 A VII y, posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Primero de estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 17 de Septiembre de 2.007, bajo el Nro. 75, Tomo 54- A.
TERCERO: Se ordena la entrega del inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con el N° 02, ubicado en la avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
CUARTO: Por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada, no hay condenatoria en costas en el presente juicio…”

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
INFORMES DE LA PARTE ACTORA:
Se observa que los abogados RODOLFO FERMÍN MATA y OTTO JULIAN ARISMENDI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en el escrito de informes presentado señalaron siguiente:
Que la demanda de autos la constituye la acción legal de desalojo sobre un local comercial distinguido con el nro. 2, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, sector Achipano de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con un área superficie aproximada de UN MIL TRESCIENTOS METROS CUADRADOS, (1.300 MTS2), de dos niveles o plantas superiores, fundamentándose en la violación por parte de la arrendataria de tres (3) causales de Desalojo previstas en los literales “A, C y G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso Comercial.
Que de acuerdo a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, por el cual cada parte en litigio está obligado en demostrar sus afirmaciones, en el presente caso la parte actora demostró los deterioros realizados y la fachada del local mediante pruebas testimoniales, que si bien es cierto no fueron apreciads por él a quo, pido a este Tribunal su nueva revisión y por su puesto su real apreciación en la definitiva.
Que la finalización del lapso contractual conjuntamente con la prorroga legal está demostrada con los contratos de arrendamiento que fueron aportaos a este proceso, ya que no fueron impugnados ni mucho menos tachados, siendo debidamente reconocidos por ambas partes.
Que la parte demandada se limitó en fundar sus defensas en lo siguiente: A) solicitar la inadmisibilidad de la demanda, por haber incurrido en acumulación prohibida al demandarse por desalojo y al mismo tiempo incumplimiento del contrato, cuestión totalmente falsa, y solo es un simple alegato entorpecedor administrar justicia que se solicita en el presente caso. La presente demanda se fundamenta en la acción de desalojo especialmente prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y se adornó y complementó con preceptos legales previstos y consagrados en el Código Civil Venezolano, empero no se mencionó el artículo 1.167 del Código Civil, que es precisamente el dispositivo legal que prevee la acción de cumplimiento y resolución de contrato. Fundamentó igualmente la demandada en la tacita reconducción, figura legal esta que en el presente caso no opera, ya que cumplidos los lapsos contractuales previstos en el contrato más el lapso de la prorroga legal previsto en el Decreto, se solicitó mediante el presente procedimiento el desalojo del inmueble como consecuencia de la contumaz conducta de la demandada en no entregar el local voluntariamente, en ningún momento se dejó en la libre posesión del inmueble tal como lo tipifica el artículo 1600 del Código Civil.
Que alegó la demandada la imprecisión en los cánones de arrendamientos demandados como no pagados, concretamente los correspondientes a los meses de julio y agosto ya que no se alegó el año al cual corresponden, declaración igualmente falsa con el fin de dar una mezclozanda defensiva no justificada, toda vez que del texto del libelo se puede perfectamente leer que los meses correspondientes a los cánones de arrendamiento no pagados, son los meses de julio y agosto del presente año, correspondiendo por su puesto al año 2.018.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 29 de octubre de 2019, la ciudadana DORELYS MERCEDES VARGAS ALVAREZ, actuando en su condición de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., parte demandada, asistida de abogado, presentó ante esta alzada escrito de informes en el cual expresa como fundamentos del recurso de apelación, lo que se transcribe a continuación:
Que no es por el purito plan ampliamente conocido como tardanza procesal que a través de este escrito ejerza uno de los derechos concebidos por el código procesal civil, que venga a querellarlo prácticamente contra los argumentos esgrimidos por la jueza del municipio segundo de Mariño, García, Tubores, Península de Macanao, y Villalba del estado bolivariano de Nueva Esparta, en esa búsqueda del tiempo a favor de su representada, no, en lo más mínimo, porque siempre ha sido respetuosa de los procesos legales, y más aun quien lo asiste en este acto, pero siempre que se lleven a efectos en el estricto cumplimiento de la razón y la ley, así ha sido, por lo tanto no es un capricho y menos la ganancia temporal que se obliguen a este planteamiento, sino su inconformidad y la del abogado que lo asista, la manera en la cual pudo apreciar la jueza, a quien tanto respeto merece, de los municipios antes referidos. Segundo, la primera inconformidad sufrida, lo fue, cuando se llevó a efectos la primera audiencia, donde deben concurrir las partes a hacer sus planteamientos, que la parte actora, no le dio importancia a ese acto y por lo tanto no acudió, solo pudo concurrir con el profesional del derecho, o lo que es lo mismo una especie de guanteo de sombras, discutir solo y contigo mismo y eso a pesar de que el código lo contempla, no tiene la importancia debida, porque la no comparecencia no implica castigo alguno, es un saludo que se le da a la bandera. Tercero, en ese acto y posterior a ello, en la segunda oportunidad que se celebra la audiencia oral, donde concurrieron todas las partes, la parte actora, hizo ciertas correcciones a las efectuadas en su actuación o escrito inicial, en ese primer escrito y es allí donde le llama poderosamente la atención, ante los ojos permisivos y sin asombro alguno de la juez municipal, porque no se estaba en presencia de un acto nuevo, que los abogados por ejemplo, en el escrito libelar como fundamento de su acción, de la figura de la prorroga legal, en la que supuestamente había incurrido su representada, por cuanto esta se había vencido y sin embargo seguía disfrutándola sin entregar el local, copio: “ igualmente acordamos en el referido contrato la prorroga legal arrendaticia a la cual tiene derecho la arrendataria, por un lapso de dos años contados a partir del día primero de septiembre del 2016, al día primero de septiembre del 2018.(sic y negrillas) (folio dos- renglón once11), la jueza hizo caso omiso a su planteamiento, incurriendo en el primer vicio de incongruencia negativa, debido a que la parte actora refería en su libelo que en su último contrato celebrado el primero de septiembre del 2016 y culminado el primero de septiembre del 2018, que a su representada le quedaban seis meses de prorroga legal, o sea, primero de marzo del 2019 y por lo tanto debía entregar totalmente desocupado o desalojo el local comercial. Le manifestó a la jueza que eso era incierto o falso, porque según los contratos antes celebrados y nunca desconocidos por la parte actora, había venido ocupando su representada ese inmueble desde el 2010, primero verbal y luego en forma escrita y allí estaban los contratos que daban fe de ello, por lo tanto su representada tiene mas de 10 años ocupando ese inmueble (local) y la prorroga que le correspondía era superior en años, de conformidad al Art. 38 de la Ley de Contratos de Alquileres, por lo tanto gozaba todavía de años de prorroga legal y no los seis meses que dice la actora, pero que sin embargo la juez obvio esa contabilidad o no tomó en cuenta ese planteamiento, aceptando como término cierto el de los seis meses, que ya los había cumplido, tampoco tomó en cuenta la jueza que había seguido pagando los cánones de arrendamiento, vencido inclusive los seis meses de la supuesta prorroga legal, donde en situaciones similares el mas alto Tribunal ha manifestado como una aceptación por parte de la arrendadora en la continuidad del contrato, causando como consecuencia de ello una tacita reconducción, la cual fue esgrimida como defensa a favor de su representada, tanto en el escrito libelar de contestación como en la oportunidad procesal de la audiencia oral y pública, que tampoco la jueza municipal no apreció o no analizó, siendo ello el segundo vicio de incongruencia negativa que denuncio y en el cual incurrió la jueza aquo. Tercero, sigue en su libelo diciendo la parte actora, y es el renglón 21 del mismo folio dos, ya referido, que dice” igualmente en el referido contrato quedo obligado la arrendataria en mantener el local comercial, objeto del contrato en las mimas condiciones en que lo recibió”, Cuarto, continua diciendo” la arrendataria se obligó en realizar el debido mantenimiento a los equipos de aires acondicionados se encuentran en mal estado y sin funcionamiento” folio dos y al renglón 24 del mencionado libelo.
Quinto, dice asimismo la actora, al mismo folio dos y renglón 28 “ por parte de la arrendataria incumplió con los pagos de los cañones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio y agosto, sin tener la intención de regresarlo… incurriendo de esta manera en la falta de cumplimiento de una de las obligaciones principales de todo arrendatario de pagar la pensión en los términos convenidos, de conformidad con el ordinal 2 del articulo 1592 del Código Civil y devolver el inmueble tal como lo recibió de conformidad con el articulo 1594. Todos estos hechos narrados sin prueba demostrativa alguna, ni a través de una inspección judicial para demostrar los daños enunciados, y así fueron apreciados por la juez. Igualmente se le anuncio a la jueza que se estaba en presencia no solamente de los vicios denunciados sobre incongruencia negativa que de conformidad a una de las tantas jurisprudencias sobre el particular que dice: “estima la sala que ello consiste incongruencia negativa cada vez que el juez omite pronunciarse sobre alegatos y defensas esgrimidas por las partes, no solo en el libelo o contestación, sino también en los escritos de informes,” El traer a colación esta figura, la incongruencia negativa, no es bajo otro fin, sino para que la sentenciadora se de cuenta que la jueza a quo, incurrió en esos vicios, al no analizar y decidir los puntos controversiales planteados o esgrimidos por su abogado asistente y en defensa de la causa allí discutida, inclusive los señalamientos jurisprudenciales que se le hicieron y que no tomo en cuenta y los que de inmediato paso a detectar para su debido estudio y análisis, a saber: Asimismo incurrió la jueza en el vicio de inepta acumulación de acciones, prevista en el Art. 78 del Código De Procedimiento Civil, toda vez, que al observar como así se le dio en la oportunidad no solo del debate, sino en el escrito de contestación, que se estaba en presencia de una mescolanza de acciones, en el debate planteado a saber: 1) solicitud o demanda de uso y vencimiento de la prorroga legal, 2) obligada la arrendataria en mantener el local comercial, objeto del contrato en las mismas condiciones en que lo recibió. 3) se obligó en realizar el debido mantenimiento a los equipos de aires acondicionados con que cuenta el local e incumplió con los pagos de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio y agosto, sin tener la intención de regresarlo… incurriendo de esta manera en la falta de cumplimiento de una de las obligaciones principales de todo arrendatario de pagar la pensión en los términos convenidos, de conformidad con el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil y devolver el inmueble tal como lo recibió de conformidad con el articulo 1594. Todos estos hechos narrados sin prueba demostrativa alguna, ni a través de una inspección judicial para demostrar los daños enunciados, y así fueron apreciados por la juez. Inobservó la jueza y así lo denuncio como otro vicio procesal por mala aplicación de la norma, como lo es la inepta acumulación de acciones, es requisito sine quanon para la acumulación de pretensiones previstas en el Art. 78 del Código De Procedimiento Civil, no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si..” Transcribió Sentencia Nº RC 000834 Sala de casación civil 4 de noviembre del 2016.
De allí ciudadana jueza que aun leyéndosele a la jueza en el propio acto de la audiencia pública celebrada en el Tribunal la comentada jurisprudencia, donde se le pedía la declaratoria de inadmisibilidad de la acción propuesta por la parte actora, por existir acciones en dicha demanda que se excluían mutuamente, con lo es la acción de cumplimiento, el pago de cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de julio y agosto y el desalojo, hizo caso omiso a lo planteado incurriendo no solo en el vicio de procedimiento contemplado en el Art. 78 del Código De Procedimiento Civil ya mencionado, sino también en el vicio de incongruencia negativa y así se lo solicito sea declarado. Y para el caso que la sentenciadora inobservare este planteamiento contemplado en una jurisprudencia cuya magistrada expuso, se reserva de antemano para ejercerlo en su oportunidad el recurso extraordinario de casación, mediante su anuncio, en vista de que ya eso ha sido juzgado y como tal el Tribunal Supremo de Justicia, determinará con el predicho anuncio” véase sentencia de tal fecha”
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
PARTE ACTORA:
La pretensión de la demandante está contenida en el libelo de la demanda en el cual expuso:
Que tiene una relación contractual de arrendamiento desde el día 01/04/2009, con la empresa Inversiones CAMPING OUTDOOR C.A., identificado en auto, sobre un local comercial distinguido con el Nº 2, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con un área superficial de un mil trescientos metros cuadrados (1.300 Mts2), de dos (2) niveles o plantas superpuestas, una planta baja de aproximadamente de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) y una planta baja de aproximadamente de un mil cien metros cuadrados (1.100 Mts2), totalmente acabado y consta de una sala de baño, rejas protectoras tipo santa María y puertas de vidrio y aluminio, el cual se encuentra edificado sobre dos lotes de terrenos, siendo el lote identificado como lote 2, con un área superficial de aproximada de quinientos ochenta y tres metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (583,21 Mts2) y alinderado así: NORTE: Con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: Con lote 10 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: Con terrenos que son o fueron de Juan Hernández; y, OESTE: Con lote 3 que forma parte de mayor extensión. Un segundo lote identificado con el Nº 3 con un área superficial aproximada de SEISCIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTIMETROS (624,40 Mts2) alinderado así: NORTE: Con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: Con lote 11 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: Con EL DESCRITO LOTE 2; y, OESTE: Con lote 4.
Que después de haber suscrito más de un contrato de arrendamiento firmamos un último contrato debidamente autenticado en la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de septiembre de 2014, bajo el Nº 33, Tomo 163 de los Libros de autenticaciones respectivos, con un lapso de duración de dos (2) años, quedando establecido como fecha de inicio el día 01/09/2014 y con fecha de finalización el día 01/09/2016; que el canon de arrendamiento mensual quedo establecido en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00).
Que una vez vencido el término contractual, igualmente se acordó en el referido contrato la prorroga legal arrendaticia a la cual tiene derecho la arrendataria por un lapso de dos (2) años, contados a partir del 01/09/2016 al día 01/09/2018; y por un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00) actualmente con la reconversión monetaria es la cantidad de DOS MIL BOLIVARES SOBERANOS (Bs. 2.000,00), canon establecido de común acuerdo, canon este establecido de común acuerdo.
Que igualmente en el contrato de arrendamiento quedo obligada la arrendataria en mantener el local comercial, objeto del contrato, en las mismas condiciones en que lo recibió (cláusula quinta), sin embargo, el referido local originariamente consta de una fachada principal construida totalmente en vidrio, siendo sustituido por laminas de metal; también la arrendataria se obligó en realizar el debido mantenimiento a los equipos de aires acondicionados con que cuenta el local y en la actualidad los aires acondicionados se encuentran en mal estado y sin funcionamiento, a excepción de un equipo ubicado en la parte central del local.
Que además de las mencionadas obligaciones incumplidas por parte de la arrendataria, incumplió con los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto del año 2018 y se ha mantenido en la posesión del inmueble, sin tener la intención de regresarlo a pesar de los requerimientos amistosos que al efecto le he hecho, incurriendo de esta manera en la falta de cumplimiento de una de las obligaciones principales de todo arrendamiento de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos y devolver el inmueble tal como lo recibió.
Que demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A; para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en el desalojo del inmueble arrendado; en consecuencia la entrega inmediata del mismo libre de personas y bienes.
PARTE DEMANDADA
La ciudadana DORELYS MERCEDES VARGAS ALVAREZ, actuando en su condición de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., parte demandada, asistida de abogado, presentó escrito por medio del cual dio contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos:
Que ciertamente su representada, INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., antes identificada, celebró contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12/05/2009, con la ciudadana MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS, ya identificada.
Que asimismo, se puede observar la continuidad arrendaticia entre su representada y la demandante y arrendadora MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS.
Que su demanda de desalojo la basa en otras series de mescolanzas que le quitan fundamentos al quid de la demanda tales como que si le faltan unas laminas de vidrios en la fachada principal, falta de pago de unos cánones de arrendamiento de los mese de julio y agosto, sin decir el año; mantenimiento de los equipos de aire acondicionado, elementos estos que no pueden ser admitidos por el tribunal por su falta de probanza en su oportunidad y que en todo caso ha sido convalidado por la arrendataria, al continuar con el arrendamiento del local y así debe ser declarado; que al mismo tiempo crea una doble acción a deducir, la cual debe ser rechazada por el tribunal, por cuantas ambas se repelen o son contradictorias, ya que habla en el libelo que solicita el incumplimiento y luego solicita el desalojo; que por lo tanto el tribunal debe declarar la inadmisibilidad de la presente demanda y así lo solicita.
Que la prorroga legal no funciona automáticamente al terminar el termino fijo del contrato de arrendamiento, porque en el ocurre los mismos elemento que para cuando se produce la continuidad del contrato sin que las partes se den aviso y se convierte por el factor tiempo, de un contrato a tiempo determinado a tiempo indeterminado, como sucedió en este caso, se venció el termino fijo pactado en dicho contrato, es decir 01/09/2016 y sin haberlo solicitado su representada, el contrato continuo, o sea operó la tacita reconducción.
Que lo que se quiere, no es una perpetuidad en el local, si no que se dé la aplicación debida al contenido de la norma, debido a que el contrato de marras, no culminó en la fecha indicada por la demandante, es decir el 1 de septiembre de 2016, porque cómos se ha observado se produjo una tacita reconducción, que culminó el 5 de diciembre cuando fue notificada de la demanda de incumplimiento o desalojo.
Que en el supuesto que lo anterior no fuese aceptado lo anterior; entonces el contrato de arrendamiento que nos ocupa, se vencería el 5 de diciembre de 2020 y no el 5 de diciembre de 2018; y desde allí comenzaría a correr la prorroga legal, la cual sería de 2 años, culminado el 5 de diciembre de 2022, y así debe ser declarado, en el supuesto negado de no declarase la inadmisibilidad de la acción propuesta, por ser contradictorias las acciones.
Que se opone y rechaza la acción de incumplimiento, como la desalojo del inmueble comercial, ya la norma bajo estudio estipula 9 causales por las que el mismo podrá ejecutarse, siendo que, además de señalarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prorroga o renovación entre las partes, se encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario: Cuando haya dejado de pagar consecutivamente de 2 cánones de arrendamiento; cosa que no ha sucedido en el presente contrato y si de haber sucedido fue convalidado. Que Tampoco ha ocurrido que ocurrido en el presente caso que se haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos; ni tampoco se ha ocasionado daños mayores que los causados por el uso normal.
CARGA DE LA PRUEBA.
Determinada así la controversia, y analizadas las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de las posiciones en el juicio, observando que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código Adjetivo:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción. En consecuencia, solamente cuando el demandado alega hechos nuevos, le toca la prueba correspondiente. En este sentido le corresponde al actor probar los requisitos concurrentes de las acciones propuestas. Así se establece.
PRIMER PUNTO PREVIO.
La representante legal de la sociedad mercantil demandada, en la oportunidad correspondiente en los informes, solicitó la declaratoria de la nulidad de la sentencia apelada, alegando:
-que en la segunda oportunidad que se celebra la audiencia oral, donde concurrieron todas las partes, la parte actora, hizo ciertas correcciones a las efectuadas en su actuación o escrito inicial, en ese primer escrito y es allí donde le llama poderosamente la atención, ante los ojos permisivos y sin asombro alguno de la juez municipal, porque no se estaba en presencia de un acto nuevo, que los abogados por ejemplo, en el escrito libelar como fundamento de su acción, de la figura de la prorroga legal, en la que supuestamente había incurrido su representada, por cuanto esta se había vencido y sin embargo seguía disfrutándola sin entregar el local, la jueza hizo caso omiso a su planteamientos, incurriendo en el primer vicio de incongruencia negativa, debido a que la parte actora refería en su libelo que en su último contrato celebrado el primero de septiembre del 2016 y culminado el primero de septiembre del 2018, que a su representada le quedaban seis meses de prorroga legal, o sea, primero de marzo del 2019 y por lo tanto debía entregar totalmente desocupado o desalojo el local comercial.
-que se le manifestó a la jueza que eso era incierto o falso, porque según los contratos antes celebrados y nunca desconocidos por la parte actora, había venido ocupando su representada ese inmueble desde el 2010, primero verbal y luego en forma escrita y allí estaban los contratos que daban fe de ello, por lo tanto su representada tiene más de 10 años ocupando ese inmueble (local) y la prorroga que le correspondía era superior en años, de conformidad al Art. 38 de la Ley de Contratos de Alquileres, por lo tanto gozaba todavía de años de prorroga legal y no los seis meses que dice la actora, pero que sin embargo la juez obvio esa contabilidad o no tomo en cuenta ese planteamiento, aceptando como termino cierto el de los seis meses, que ya los había cumplido.
-que tampoco tomo en cuenta la jueza que había seguido pagando los cánones de arrendamiento, vencido inclusive los seis meses de la supuesta prorroga legal, donde en situaciones similares el mas alto tribunal ha manifestado como una aceptación por parte de la arrendadora en la continuidad del contrato, causando como consecuencia de ello una tacita reconducción, la cual fue esgrimida como defensa a favor de su representada, tanto en el escrito libelar de contestación como en la oportunidad procesal de la audiencia oral y pública, que tampoco la jueza municipal no apreció o no analizó, siendo ello el segundo vicio de incongruencia negativa que denuncio y en el cual incurrió la jueza aquo.
Ahora bien, el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil prevé que la nulidad de la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244 (por faltar los requisitos de la sentencia que estatuye el artículo 243, por haber absuelto la instancia, por resultar la sentencia de tal modo contradictoria que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido, y cuando sea condicional o contenga ultrapetita), sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación. En tal sentido, pasa esta juzgadora a resolver el vicio alegado así:
El ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo Civil establece:
“Toda sentencia debe contener:…
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia” (cursiva de esta Alzada).
Este vicio tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello.
Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 15 de marzo de 2007, Expediente N° 2006- 000880, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez dejó sentado:
“…En relación a la incongruencia negativa, esta Sala, en sentencia N° 103 del 27 de abril de 2001, caso Hyundai de Venezuela, C.A. contra Hyundai Motors Company, expediente N° 00-405, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe éstas, señaló lo siguiente:
“…Tiene establecido la jurisprudencia de este Máximo Tribunal, que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa)…” (Cursiva de quien sentencia).
De lo anterior se desprende que el Juzgador de instancia tomó en cuenta para decidir en el fallo apelado, las siguientes consideraciones: i) “…en el caso de autos, con una simple operación aritmética y con fundamento a lo demostrado en auto, se puede establecer que desde el inicio de la relación arrendaticia contractual, es decir del primero (01) de abril de 2009 hasta el día primero (01) de septiembre 2016, fecha en la cual expiro el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, transcurrió un lapso de siete (07) años;…” ii) (…) en el presente caso, le correspondería un lapso de prorroga legal de dos (02) año, lapso que computados a partir del 01 de septiembre de 2016, fenecería el 01 de septiembre del 2018; tal y como lo alego la parte accionante,…” iii) (…)En cuanto a la insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a de los meses de julio y agosto del año 2018, alegados por la parte accionante, motivo por el cual la parte demandante adujo el incumplimiento de la obligación contractual de la demandada, y peticiono el Desalojo fundamentándose en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario Para Uso Comercial; quien aquí decide observa que la parte accionada, a pesar que negó la aludida insolvencia, esta no demostró en la presente litis haber efectuado el pago de los meses demandados como insolventes; en consecuencia se declara la insolvencia de la parte de demandada por falta de pago de los meses julio y agosto de 2018…” Asimismo se evidencia que el fallo impugnado tomó en cuenta lo alegado por ambas partes para dirimir la controversia.
En este mismo contexto, observa este Órgano Jurisdiccional que el contenido de la sentencia fue expresado por el a quo en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, el mismo no da lugar a dudas ni insuficiencias, así como tampoco incurrió en contradicciones o ambigüedades; motivo por el cual concluye esta Alzada que el Juez de instancia se pronunció sobre todos los pedimentos formulados en el debate, evidenciándose que el mismo no incurrió en los supuestos para que se configure el vicio de incongruencia denunciado por la apelante. En consecuencia, la presente denuncia resulta improcedente. Así se resuelve.
PROCEDENCIA DE LA ACCION.
Observa esta Alzada, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el día dos (2) de julio 2019, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró (i) improcedente la inadmisibilidad de la demanda propuesta por la accionada, (ii) parcialmente con lugar la demanda por DESALOJO, incoada por ciudadana MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E-81.449.149; contra la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha cuatro (4) de agosto del 2.006, bajo el Nro. 20, Tomo 643 A VII y, posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Primero de estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 17 de septiembre de 2.007, bajo el Nro. 75, Tomo 54- A., se ordena la entrega del inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con el N° 02, ubicado en la avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, y por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada, no hubo condenatoria en costas en el presente juicio.
SEGUNDO PUNTO PREVIO.
En este sentido, aprecia este Juzgado, que la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., opuso la inadmisibilidad de la demanda alegando que se crea una doble acción a deducir, la cual debe ser desechada por el Tribunal, por cuanto ambas se repelen o son contradictorias, ya que habla de incumplimiento y luego solicita el desalojo, por consiguiente, debe iniciar esta Alzada, a resolver tal pedimento de la siguiente manera.
En lo que concierne a la inepta acumulación de pretensiones, resulta oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
La anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, excepto cuando se requiera sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre y cuando sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
Respecto a la facultad concedida al Juez para declarar de oficio la inepta acumulación de pretensiones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1618, dictada en fecha 18.08.2004, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943 C.A., apuntó lo siguiente:
“…la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso. En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla. La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que ‘en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial’ (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada…”.
En lo que atañe al orden público a que está revestida la acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 99, dictada en fecha 27.04.2001, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 00-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte, enfatizó lo siguiente:
“…considera este Alto Tribunal que habiéndose acumulado acciones distintas que son incompatibles por tener procedimientos distintos, se está en presencia de lo que la doctrina ha llamado ‘inepta acumulación de acciones’, y siendo esta materia de orden público es imperativo casar de oficio el fallo recurrido y, anular todo el procedimiento hasta el estado de admisión de la demanda por el cobro de honorarios profesionales de abogado, la cual se debe tramitar por el procedimiento breve las actuaciones extrajudiciales en conformidad con lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes y estimar los honorarios correspondientes a las actuaciones judiciales conforme a lo que establece la ley de abogados…”.
Los anteriores criterios jurisprudenciales exaltan la facultad del Juez de verificar de oficio, sin que requiera instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante, en atención de los principios de dirección y conducción procesal consagrados en los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, encontrándose plenamente autorizado el Juez para controlar la válida instauración del “proceso”, el cual constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia, conforme a lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal manera que ante la existencia de la inepta acumulación de pretensiones, la cual involucra el orden público, en cualquier estado y grado de la causa, el Juez está obligado a declararla, aun cuando no haya sido opuesta por la parte demandada.
En el caso bajo análisis, los apoderados judiciales de la parte actora, en su libelo de la demanda peticionó: “…PRIMERO: En el DESALOJO del local comercial, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, Sector Achipano de la Ciudad de Porlamar, en Jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, de conformidad con los literales “a”, “c”, “g” e “i” del Artículo 40 del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, motivado a la falta de cumplimiento por parte de la demandada en regresar el local comercial libre de personas y cosas y, en las mismas condiciones en que lo recibió, en el deterior como consecuencia del cambio de su estructura sin el debido consentimiento de la Arrendadora, por falta de mantenimiento a los equipos de aire acondicionados, así como la falta de pago oportuno de cánones de arrendamientos. SEGUNDO: En consecuencia, hacerme entrega o devolución de inmediato el local comercial, objeto del contrato, en buenas condiciones, completamente desocupado de personas, bienes, enseres, mercancías y equipos. TERCERO: En pagar las costas y costos de este juicio…”
Ahora bien, de acuerdo a lo plasmado en el escrito libelar y tomado en consideración lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, así como también lo establecido en las jurisprudencias antes trascritas, considera esta Alzada que, en el presente caso no se evidencia que la parte actora haya incurrido en su demanda con la acumulación prohibida de procedimientos que se incompatibles entre sí, debido a que se demandó el desalojo con las causales establecidas, así como su consecuencia jurídica como lo es la entrega o devolución del inmueble objeto del arrendamiento. Así que, en criterio de esta Juzgadora, en el asunto bajo examen, y de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora no acumuló dos pretensiones con procedimientos incompatibles entre sí, por tal razón, esta Alzada debe forzosamente declarar IMPROCEDENTE la solicitud de inadmisibilidad de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
DEL FONDO DE LO DEBATIDO.
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Que, la demandante alegó que tiene una relación contractual de arrendamiento desde el día 01/04/2009, con la empresa Inversiones CAMPING OUTDOOR C.A., identificado en auto, sobre un local comercial distinguido con el Nº 2, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con un área superficial de un mil trescientos metros cuadrados (1.300 Mts2), de dos (2) niveles o plantas superpuestas, una planta baja de aproximadamente de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) y una planta baja de aproximadamente de un mil cien metros cuadrados (1.100 Mts2), totalmente acabado y consta de una sala de baño, rejas protectoras tipo santa María y puertas de vidrio y aluminio, el cual se encuentra edificado sobre dos lotes de terrenos, siendo el lote identificado como lote 2, con un área superficial de aproximada de quinientos ochenta y tres metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (583,21 Mts2) y alinderado así: NORTE: Con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: Con lote 10 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: Con terrenos que son o fueron de Juan Hernández; y, OESTE: Con lote 3 que forma parte de mayor extensión. Un segundo lote identificado con el Nº 3 con un área superficial aproximada de SEISCIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTIMETROS (624,40 Mts2) alinderado así: NORTE: Con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: Con lote 11 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: Con EL DESCRITO LOTE 2; y, OESTE: Con lote 4. Que después de haber suscrito más de un contrato de arrendamiento firmamos un último contrato debidamente autenticado en la Notaria Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de septiembre de 2014, bajo el Nº 33, Tomo 163 de los Libros de autenticaciones respectivos, con un lapso de duración de dos (2) años, quedando establecido como fecha de inicio el día 01/09/2014 y con fecha de finalización el día 01/09/2016; que el canon de arrendamiento mensual quedó establecido en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00). Que una vez vencido el término contractual, igualmente se acordó en el referido contrato la prorroga legal arrendaticia a la cual tiene derecho la arrendataria por un lapso de dos (2) años, contados a partir del 01/09/2016 al día 01/09/2018; y por un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00) actualmente con la reconversión monetaria es la cantidad de DOS MIL BOLIVARES SOBERANOS (Bs. 2.000,00), canon establecido de común acuerdo. Que igualmente en el contrato de arrendamiento quedó obligada la arrendataria en mantener el local comercial, objeto del contrato, en las mismas condiciones en que lo recibió (cláusula quinta), sin embargo, el referido local originariamente consta de una fachada principal construida totalmente en vidrio, siendo sustituido por laminas de metal; también la arrendataria se obligó en realizar el debido mantenimiento a los equipos de aires acondicionados con que cuenta el local y en la actualidad los aires acondicionados se encuentran en mal estado y sin funcionamiento, a excepción de un equipo ubicado en la parte central del local. Que además de las mencionadas obligaciones incumplidas por parte de la arrendataria, incumplió con los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto del año 2018 y se ha mantenido en la posesión del inmueble, sin tener la intención de regresarlo a pesar de los requerimientos amistosos que al efecto le he hecho, incurriendo de esta manera en la falta de cumplimiento de una de las obligaciones principales de todo arrendamiento de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos y devolver el inmueble tal como lo recibió. Que demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A; para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en el desalojo del inmueble arrendado; en consecuencia la entrega inmediata del mismo libre de personas y bienes.
Por su parte, los apoderados judiciales de la demandada alegaron, que ciertamente su representada, INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., antes identificada, celebró contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12/05/2009, con la ciudadana MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS, ya identificada. Que se puede observar la continuidad arrendaticia entre su representada y la demandante y arrendadora MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS. Que la demanda de desalojo se basa en otras series de mescolanzas que le quitan fundamentos al quid de la demanda tales como que si le faltan unas laminas de vidrios en la fachada principal, falta de pago de unos cánones de arrendamiento de los mese de julio y agosto, sin decir el año; mantenimiento de los equipos de aire acondicionado, elementos estos que no pueden ser admitidos por el tribunal por su falta de probanza en su oportunidad y que en todo caso ha sido convalidado por la arrendataria al continuar con el arrendamiento del local y así debe ser declarado; que al mismo tiempo crea una doble acción a deducir, la cual debe ser rechazada por el tribunal, por cuantas ambas se repelen o son contradictorias, ya que habla en el libelo que solicita el incumplimiento y luego solicita el desalojo; que por lo tanto el tribunal debe declarar la inadmisibilidad de la presente demanda y así lo solicita. Que la prorroga legal no funciona automáticamente al terminar el termino fijo del contrato de arrendamiento, porque en el ocurre los mismos elemento que para cuando se produce la continuidad del contrato sin que las partes se den aviso y se convierte por el factor tiempo, de un contrato a tiempo determinado a tiempo indeterminado, como sucedió en este caso, se venció el termino fijo pactado en dicho contrato, es decir 01/09/2016 y sin haberlo solicitado su representada, el contrato continuo, o sea operó la tacita reconducción. Que lo que se quiere, no es una perpetuidad en el local, si no que se dé la aplicación debida al contenido de la norma, debido a que el contrato de marras, no culminó en la fecha indicada por la demandante, es decir el 1 de septiembre de 2016, porque cómos se ha observado se produjo una tacita reconducción, que culminó el 5 de diciembre cuando fue notificada de la demanda de incumplimiento o desalojo. Que en el supuesto que lo anterior no fuese aceptado lo anterior; entonces el contrato de arrendamiento que nos ocupa, se vencería el 5 de diciembre de 2020 y no el 5 de diciembre de 2018; y desde allí comenzaría a correr la prorroga legal, la cual sería de 2 años, culminado el 5 de diciembre de 2022, y así debe ser declarado, en el supuesto negado de no declarase la inadmisibilidad de la acción propuesta, por ser contradictorias las acciones. Que se opone y rechaza la acción de incumplimiento, como la desalojo del inmueble comercial, ya la norma bajo estudio estipula 9 causales por las que el mismo podrá ejecutarse, siendo que, además de señalarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prorroga o renovación entre las partes, se encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario: Cuando haya dejado de pagar consecutivamente de 2 cánones de arrendamiento; cosa que no ha sucedido en el presente contrato y si de haber sucedido fue convalidado. Que Tampoco ha ocurrido que ocurrido en el presente caso que se haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos; ni tampoco se ha ocasionado daños mayores que los causados por el uso normal.
Determinado lo anterior, es evidente que en este asunto el thema decidendum girará en torno al (i) tiempo de vigencia del contrato, la consumación de la tácita reconducción, o en su defecto de la prórroga legal, en la (ii) falta de mantenimiento del local arrendado, los (iii) cambios efectuados en su fachada, así como la (iv) falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2.018.
Ante tales posiciones asumidas por ambas partes, este Alzada pasa a resolver la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes, bajo las siguientes consideraciones:
Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.
Así tenemos que, los contratos de arrendamiento pueden ser pactados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario, no se fija el tiempo de su vencimiento más sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.
Puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término inicial del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.
En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó:
“...Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”.
Por su parte el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “Al vencimiento de los contratos de arrendamientos con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…”
Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar pretensiones de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.
En base a lo anterior, es evidente que en el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión, en su cláusula Segunda, expresamente la Arrendadora (MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS) pactó con la Arrendataria (demandada), como tiempo de duración del mismo:
“…CLAUSULA SEGUNDA “…LA ARRENDADORA ha dado el INMUEBLE en arrendamiento a la ARRENDATARIA y ésta lo ha recibido, por el tiempo determinado de dos (02) años fijos, contados a partir del primero de septiembre de 2.014, fecha de inicio del presente contrato, independientemente de la autenticación de las firmas de LAS PARTES, porque dicho término vence el primero de septiembre de 2016, terminado el lapso LAS PARTES han convenido de mutuo acuerdo y amistoso acuerdo que comenzará a regir a la prorroga legal de dos (2) años, con base al tiempo de arrendamiento que han mantenido LAS PARTES y hasta la culminación del presente contrato, el cual así aceptan las mismas; prórroga esta que fijan según lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial, la cual no requerirá notificación alguna…”
Contrato de arrendamiento cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, demostrando con ello el término de duración pactada por las partes contratantes, por un período de dos (2) años fijo a partir del primero de septiembre de 2014, por lo que, su vencimiento ocurrió en fecha primero de septiembre de 2016, quedando igualmente establecido por las partes que una vez vencido en término contractual comenzaría a computarse el lapso de dos (2) años de prorroga legal, contados a partir del primero de septiembre de 2.016, al día primero de septiembre de 2.018, la cual comenzaría a computarse sin notificación alguna, debiendo la arrendataria en esta última fecha entregar el inmueble completamente desocupado de personas y cosas de su propiedad.
Por su parte la demandada de autos en su contestación a la demanda alegó que el contrato de marras, no culminó en la fecha indicada por la demandante, es decir el primero de septiembre de 2016; que culminó el cinco (5) de diciembre cuando fue notificada de la demanda de incumplimiento o desalojo; que el contrato de arrendamiento se vencería el cinco (5) de diciembre de 2020 y no el cinco (5) de diciembre de 2018; y desde allí comenzaría a correr la prorroga legal, la cual sería de dos (2) años, culminado el cinco (5) de diciembre de 2022.
En este sentido, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de septiembre de 2014, anotado bajo el Nº 33, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, estableció: “…tiempo determinado de Dos (02) años fijos, contados a partir del primero (01) de Septiembre de 2.014, fecha de inicio del presente contrato,…/…que dicho termino vence el primero (01) de Septiembre de 2016, terminado el lapso LAS PARTES han convenido de mutuo acuerdo y amistoso acuerdo que comenzará a regir a la prorroga legal de Dos (02) años,…/…la cual no requerirá notificación alguna…” constatando esta Alzada, que la relación arrendaticia comenzó el 1 de septiembre de 2.014, y culminó el 1 de septiembre de 2.016, y desde esta última fecha comenzó computarse la prórroga legal de dos (02) año de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil que reza “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, pues no debemos confundir la duración de la relación arrendaticia con la duración del contrato. Así se decide.
Ahora bien, arguye la demandada que vencido el referido contrato en la fecha indicada, su representada continuó ocupando el local arrendado, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil operó la tácita reconducción. En torno a ello, la reconducción, en términos forenses, es prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. También puede definirse como la renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita.
No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:
“ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem.
Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:
1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario.
2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,
3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.
Cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.
Conviene precisar que de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello.
Además, en cuanto a tiempo del contrato de arrendamiento, según los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil, se prevé, en su orden, que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; en cuyo carácter de conformidad con el artículo 40 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de darse las causales exigidas por la ley, la parte arrendadora puede accionar el desalojo del inmueble.
De conformidad con lo anteriormente transcrito, se observa que la tácita reconducción del contrato se verifica cuando concurren tres (3) requisitos, el primero que exista un contrato de arrendamiento por tiempo determinado; el segundo que el inmueble este siendo ocupado después de vencido el término fijo del contrato y el tercero que no exista oposición por parte del arrendador. Es decir, se requiere que el contrato sea por tiempo fijo. En ese orden de ideas, como se ya se dijo estamos en presencia de un contrato a tiendo determinado o de plazo fijo, ya que la cláusula segunda del contrato establece que la duración del contrato es a tiempo determinado de dos (2) años fijos, contados a partir del primero de septiembre de 2.014, fecha de inicio el primero de septiembre de 2016, terminado el lapso LAS PARTES han convenido de mutuo acuerdo y amistoso acuerdo que comenzará a regir a la prorroga legal de dos (2) años, la cual no requerirá notificación alguna, lo que quiere decir que no convinieron prorroga alguna en el contrato sino por el contrario, al vencimiento de término fijado comenzaría automáticamente el lapso de dos (2) años de prorroga legal la cual no requeriría notificación alguna. Así se decide.
Es un hecho alegado por la parte actora y reconocido por la demandada, que el local arrendado se encuentra en posesión de la arrendadora. Ahora, en cuanto a la oposición del propietario sobre la ocupación del local arrendado, no se probó durante la secuela probatoria que la parte hoy accionante haya ejercido oposición o de alguna forma se haya opuesto a que el inmueble continuara bajo la posesión del arrendatario, pero se evidencia, en el sub iudice de entrada y a todas luces que la cláusula segunda del contrato, expresa la voluntad de la arrendadora de no permitir que el inmueble permaneciera en posesión de la arrendataria, según la precitada cláusula, las partes convinieron en un término fijo para la duración de la relación arrendaticia, el inicio automático de la prorroga legal de dos (2) años al término de la relación arrendaticia, y más aun convinieron en la desocupación del local arrendado de forma inmediata una vez vencida la prorroga legal; es decir, que por el simple hecho de que la parte demandada siga ocupando el local arrendado no es determinante para que esta Alzada declare la reconducción el contrato de marras, por cuanto estaba expresaba la voluntad de las partes en la cláusula segunda del contrato de no extender la relación arrendaticia, de que se hiciera uso de la prorroga legal una vez vencido el término del contrato y de que se produjera la entrega material del local arrendado una vez vencida la prorroga legal, más aún cuando la parte actora en este caso, procedió a demandar el desalojo mediante la presente la acción casi inmediato después de vencido el lapso de la prorroga legal, en atención a lo expuesto supra resulta forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la demandada a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora. Y así se decide.
Verificado lo anterior, corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y visto en los términos en que quedó trabada la litis, la parte actora, pretende el desalojo sobre un local comercial distinguido con el Nº 2, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con un área superficial de un mil trescientos metros cuadrados (1.300 Mts2), de dos (2) niveles o plantas superpuestas, una planta baja de aproximadamente de doscientos metros cuadrados (200 Mts2) y una planta baja de aproximadamente de un mil cien metros cuadrados (1.100 Mts2), totalmente acabado y consta de una sala de baño, rejas protectoras tipo santa maría y puertas de vidrio y aluminio, el cual se encuentra edificado sobre dos lotes de terrenos, siendo el lote identificado como lote 2, con un área superficial de aproximada de quinientos ochenta y tres metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (583,21 Mts2) y alinderado así: NORTE: Con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: Con lote 10 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: Con terrenos que son o fueron de Juan Hernández; y, OESTE: Con lote 3 que forma parte de mayor extensión. Un segundo lote identificado con el Nº 3 con un área superficial aproximada de SEISCIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTIMETROS (624,40 Mts2) alinderado así: NORTE: Con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: Con lote 11 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: Con EL DESCRITO LOTE 2; y, OESTE: Con lote 4, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos de la sociedad mercantil Inversiones CAMPING OUTDOOR C.A, en los meses de Julio y Agosto del año 2.018.
Por su parte los apoderados judiciales de la parte demanda negaron, rechazaron y contradijeron la falta de pago por cuanto a su decir no sucedió en el presente contrato y si de haber sucedido fue convalidado.
Planteada la controversia, vistas las posiciones asumidas por las partes y analizado el cúmulo probatorio, al respecto este tribunal observa, que la presente controversia se centra en establecer si la pretensión de la parte actora esta adecuada a derecho, en el sentido de que el demandado incumplió con su obligación arrendaticia del pago de los cánones de arrendamientos prevista en el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y, para dilucidar la controversia es necesario analizar el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 40 literal a) de la Ley referida Ley, cuyos contenidos se copian parcialmente:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Articulo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamientos y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”
De la trascripción del citado artículo, se observa y deduce, que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos dará lugar a la solicitud de desalojo.
Ahora la inobservancia inquilinaria, se refiere al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente independientemente de la causa del no pago; pues al arrendador le corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos tal y como lo dispone el artículo 1.592 del Código Civil.
Corolario del criterio antes trascrito, entiende esta Jurisdicente que en el caso de marras, la demandada de autos, sociedad mercantil Inversiones CAMPING OUTDOOR C.A, en la oportunidad de la contestación de la demanda, debió excepcionarse oponiendo el pago de los respectivos cánones de arrendamiento, en lugar de realizar un rechazo y contradicción en cuanto a los dichos de la demandante en su pretensión, alegando que no sucedió la falta de pago y si de haber sucedido fue convalidado, constituye un hecho negativo indefinido que no corresponde probar al arrendador demandante, por el contrario, dicha carga de la prueba, pesa sobre la arrendataria, compartiendo esta Alzada con el criterio sostenido por el a-quo, cuando indicó que la parte demandada no demostró haber efectuado el pago de los cánones de arrendamientos demandados, por cuanto en la fase probatoria, no aportó nada al proceso que la favoreciera debido a que no compareció en su oportunidad procesal a promover pruebas, logrando demostrar únicamente que la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., tiene como objeto toda clase de operaciones comerciales relacionadas con la compra y venta, fabricación, distribución, importación y exportación de calzado para damas, caballeros y niños, artículos de vestir, carteras accesorios de cuero y marroquinería; la ratificación de la Junta Directiva para un nuevo periodo de cinco (5) años eligiendo como Gerente Regional a la ciudadana DORELYS MERCEDES VARGAS ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-13.494.936; la falta de nombramiento de gerente regional; la ampliación de las facultades de la sociedad mercantil demandada, y la existencia del contrato de arrendamiento con un inicio en fecha 12 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 51, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría de las documentales acompañadas a la contestación a la demanda.
En consecuencia, del material probatorio analizado y valorado por este Tribunal, ha quedado demostrada la relación arrendaticia existente entre la ciudadana MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS e INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., antes identificada, mediante documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 12 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 51, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, y autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 25 de septiembre de 2014, anotado bajo el Nº 33, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, igualmente se demostró de las documentales promovidas y valoradas por este Tribunal, que el ciudadana DORELYS MERCEDES VARGAS ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-13.494.936, ostenta el cargo de director de la sociedad mercantil demandada para el momento de la interposición de la demanda. Así se decide.
Ahora bien, establecida como ha sido, la obligación de pago que tiene la arrendataria para con la arrendadora con ocasión del contrato de arrendamiento suscrito en fecha en fecha 25 de septiembre de 2.014; y sentado el criterio de que la falta de pago es un hecho negativo indefinido que no corresponde al arrendador accionante demostrar; y en atención que en actas no existe un principio de prueba por escrito en el cual se pueda contrastar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, es forzoso a esta Juzgadora declarar procedente la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana MARÍA ISABEL DE JESÚS FREITAS en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR, C.A., antes identificada. Así mismo, SE ORDENA a la parte demandada la entrega del inmueble objeto de arrendamiento, ya individualizado, a la parte actora, libre de personas y de bienes, en buen estado de uso y conservación, como será indiciado en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Con relación a la causal de desalojo también invocada por los actores frente al demandado, contenida en el artículo 40, literal c, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no comparte esta Alzada el criterio sostenido por él a quo, al indicar que la parte demandante nada probó en cuanto a las modificaciones que se efectuaron al local arrendado, debido a que tales modificaciones quedaron patentemente probadas con las testimoniales de los ciudadanos OCTAVIO RAFAEL MONTAÑO, y JOSÉ ANTONIO DE FREITAS ASUNCIÓN, ya identificados, los cuales fueron contestes en demostrar que las laminas de vidrios de la fachada del local objeto de arrendamiento fueron cambiadas por laminas de metal, sin quedar demostrado del material probatorio valorado por esta Alzada que para efectuar tales modificaciones por parte de la demandada existiera autorización alguna. Esta situación configura el supuesto de hecho previsto en el literal c del artículo 40 antes señalado, ya que la arrendataria-demandada causó modificaciones de manera radical a la fachada del local sin autorización de la arrendadora. Así se decide.
En relación a la causal de desalojo, a saber, la contenida en el literal g) del artículo 40 ibídem. Establece el artículo 40 literal g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual señala lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo: “…g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
De la norma parcialmente transcrita, se desprende que como presupuestos generales indispensables para que proceda la acción de desalojo en ella contemplada, por la causal indicada, se requiere que el contrato suscrito haya vencido y que no exista acuerdo renovación entre las partes.
Observa esta Alzada que en el presente caso, como fue apuntado, quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia; así como el vencimiento de la prórroga legal del inmueble identificado en autos; y, por cuanto la parte demandada no demostró a través de medio probatorio alguno la existencia de algún acuerdo o renovación del contrato entre las partes, o que lo eximiera de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal en fecha primero (1) de septiembre de 2.018, puesto que la misma operaba de pleno derecho para el arrendatario, razón por la cual una vez agotada dicha prorroga legal, si el arrendatario siguió ocupando el inmueble objeto del litigio; lo hizo sin la anuencia tácita de la arrendadora, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que vencida la prórroga legal, fue intentada una acción de desalojo, es decir que si la parte demandada permaneció en el inmueble objeto del litigio, lo hizo sin el consentimiento de la arrendataria; cumpliéndose así con el extremo exigido en el artículo 40 literal g de la Ley que rige la materia. Esta situación configura el supuesto de hecho previsto en el literal g del artículo 40 antes señalado. Así se decide.
En relación a la tercera y última de las mencionadas causales de desalojo, a saber, la contenida en el literal i) del artículo 40 de la ley especial ut supra, observa esta Alzada, sin ningún género de dudas que en razón de haberse declararon procedentes las causales contenidas en los literales “a” “c” y “g”, de la referida norma, obviamente hubo un incumplimiento del contrato de marras por parte de la demandada, y por vía de consecuencia declararse procedente la causal invocada a tal respeto. Así se decide.
Cumpliéndose así con el extremo exigido en el artículo 40 literal “a” “c” “g” e “i” de la Ley que rige la materia, por lo que, se hace forzoso para esta sentenciadora declarar con lugar la acción de desalojo intentada por la parte actora MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR C.A., consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 2, de aproximadamente un mil trescientos metros cuadrados (1.300 Mts2), de dos (2) niveles o plantas superpuestas, una planta baja de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), una planta alta de un mil cien metros cuadrados (1.100 Mts2) aproximadamente, totalmente acabado y acondicionado para el ejercicio del comercio, único y exclusivo destino, consta de una sala de baño, rejas protectora tipo santa María y puertas de vidrio y aluminio, el cual se encuentra edificado sobre dos (2) lotes de terrenos, el primero de ellos signado en el plano general como lote 2 tiene una superficie de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIÚN CENTÍMETROS (583,21 Mts2) alineados así; Norte: En doce metros (12mts) con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: en trece metros con sesenta centímetros (13,60 mts) con lote 10 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: En cuarenta y seis metros con setenta y siete centímetros (46,77 mts) con terrenos que son o fueron de Juan Hernández; y, OESTE: En cincuenta metros con ochenta y dos metros (50,82 mts) con lote 3 que forma parte de mayor extensión. El segundo Lote, signado en el plano general como lote 3, tiene una superficie de SEISCIENTOS VEINTICUATROS METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTÍMETROS (624, 581,21 Mts2) alineados así; Norte: En doce metros (12mts) con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: en trece metros con sesenta centímetros (13,60 mts) con lote 11 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: En cincuenta metros con ochenta y dos metros (50,82 mts) con el descrito lote 2; y, OESTE: En cincuenta metros con siete centímetros (50,07 mts) con lote 4, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Así se decide.
En vista de lo anterior, es forzoso concluir que la apelación interpuesta en fecha dos (2) de julio de dos mil diecinueve (2019), por el apoderado judicial de la parte demandada en contra de la decisión pronunciada en fecha dos (2) de julio de dos mil diecinueve (2019), por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, debe ser declarada SIN LUGAR y en consecuencia, queda confirmada con distinta motivación la sentencia apelada. Así se decide.
DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la denuncia de los vicios contemplados en el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de INADMISIBILIDAD por acumulación de pretensiones según lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR C.A., en contra de la decisión pronunciada en fecha dos (2) de julio de dos mil diecinueve (2019), por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
CUARTO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, incoada por la ciudadana MARIA ISABEL DE JESUS FREITAS, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES CAMPING OUTDOOR C.A, plenamente identificados en el encabezado de la presente decisión.
QUINTO: SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 2, de aproximadamente un mil trescientos metros cuadrados (1.300 Mts2), de dos (2) niveles o plantas superpuestas, una planta baja de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), una planta alta de un mil cien metros cuadrados (1.100 Mts2) aproximadamente, totalmente acabado y acondicionado para el ejercicio del comercio, único y exclusivo destino, consta de una sala de baño, rejas protectora tipo santa María y puertas de vidrio y aluminio, el cual se encuentra edificado sobre dos (2) lotes de terrenos, el primero de ellos signado en el plano general como lote 2 tiene una superficie de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIÚN CENTÍMETROS (583,21 Mts2) alineados así; Norte: En doce metros (12mts) con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: en trece metros con sesenta centímetros (13,60 mts) con lote 10 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: En cuarenta y seis metros con setenta y siete centímetros (46,77 mts) con terrenos que son o fueron de Juan Hernández; y, OESTE: En cincuenta metros con ochenta y dos metros (50,82 mts) con lote 3 que forma parte de mayor extensión. El segundo Lote, signado en el plano general como lote 3, tiene una superficie de SEISCIENTOS VEINTICUATROS METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTÍMETROS (624, 581,21 Mts2) alineados así; Norte: En doce metros (12mts) con terrenos que fueron indígenas, hoy avenida Circunvalación Norte; SUR: en trece metros con sesenta centímetros (13,60 mts) con lote 11 que forma parte de la mayor extensión; ESTE: En cincuenta metros con ochenta y dos metros (50,82 mts) con el descrito lote 2; y, OESTE: En cincuenta metros con siete centímetros (50,07 mts) con lote 4, ubicado en la Avenida Circunvalación Norte, sector Achipano, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
SEXTO: Se confirma con distinta motivación la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
SEPTIMO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: Por cuanto la presente decisión fue publicada fuera del lapso legal, se ordena notificar de la misma conforme a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil y al décimo aparte de la Resolución 05-2020 de fecha 05-10-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Publíquese, regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página nuevaesparta.scc.org.ve, déjese copia y bájese el expediente al tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente.
Igualmente se ordena remitir el presente fallo a la siguiente dirección electrónica antes mencionada, ottoarismendig@gmail.com conforme a las pautas establecidas en el artículo décimo de la Resolución 05-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 05-10-2020 es decir, en formato PDF y sin firmas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de dos mil veintiuno (2021). Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR ACCIDENTAL,

ADELNNYS VALERA CARRILLO.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

JAIRO GARCÍA ESTIVENS
Exp. Nº 09459/19
AVC/JGE/
Definitiva
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste,
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

JAIRO GARCÍA ESTIVENS