REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. 210° y 161° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.045.089, con domicilio procesal en el Sector San Fernando de la población de Los Robles, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Abogado en ejercicio RAMON MAGO FERRER, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.022 y de este domicilio. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadano AFU MOUHAMED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº v-15.895.562, con domicilio procesal en la Zapatería Bienvenidos, ubicada en la calle Libertad de Los Robles, C.A., Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: No acreditó representación judicial. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado RAMON MAGO FERRER, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, así como el recurso de apelación ejercido por el ciudadano AFU MOUHAMED parte accionada, asistido de abogado, en contra de la sentencia dictada en fecha 30-07-2019 (f 135 al 162) por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, el cual fue oído en ambos efectos por auto de fecha 07-11-2019 (f. 169). Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 19-12-2019 (f. 171) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza. Por auto de fecha 07-01-2020 (f. 172), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar al vigésimo (20°) día de despacho siguiente, asimismo, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. En fecha 14-01-2020 (f. 173), se declaró finalizado el acto de la reunión conciliatoria en virtud de que el ciudadano AFU MOUHAMED parte demandada en la presente causa, asistido por el abogado NORBERTO MARTINEZ se presentó al acto y se dejó constancia que no compareció la parte actora, ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, ni por si, ni por medio de apoderados judiciales. Mediante diligencia de fecha 12-02-2020 (f. 174), compareció el ciudadano EDDIE MENDOZA, debidamente asistido por el abogado RAMON MAGO FERRER, y presentó escrito de informes ante esta alzada, y en esa misma fecha (f.187) mediante nota secretarial se dejó constancia que el anterior escrito de informes, constante de doce (12) folios útiles y sin anexos. Consta a los folios 188 al 194, escrito de informes presentado por el ciudadano AFU MOUHAMED, debidamente asistido por el abogado NORBERTO ALEXANDER MARTINEZ LUCENA. En fecha 26-02-2019 (f. 196 al 197) el ciudadano AFU MOUHAMED parte demandada, debidamente asistido por el abogado NORBERTO ALEXANDER MARTINEZ, consignó escrito de observación de informes. Por auto de fecha 02-03-2020 (f. 198), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 27-02-2020 exclusive. Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones: III.- TRAMITE DE INSTANCIA.- Se inició por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA (f. 1 al 26) incoada por el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ en contra del ciudadano AFU MOUHAMED, ya identificados. La demanda fue admitida en fecha 30-04-2018 mediante auto que cursa al folio 27 y vto del presente expediente. Por diligencia de fecha 07-05-2018 (f. 28) la parte actora consignó las copias conducentes a los fines de la elaboración de las compulsas, y asimismo puso a disposición del alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación. En fecha 07-05-2018 (f. 29) compareció el alguacil del Tribunal de la causa y dejó constancia sobre la anterior actuación del actor. En esa misma fecha por nota secretarial se dejó constancia de haberse librado la boleta de citación del demandado en la presente causa. En fecha 06-06-2018 (f. 31 al 40) el alguacil del tribunal de la causa consignó recibo de citación, sin firmar junto con la compulsa y dejó constancia que se trasladó en tres (03) oportunidades a la dirección indicada en el escrito libelar, en donde fue atendido por el ciudadano JOSE SANTIAGO MARION ALCALA, quien le manifestó ser empleado de la empresa Zapatería Bienvenidos C.A., y le informó que el ciudadano a citar no se encontraba para ese momento, motivo por el cual no pudo practicar la citación ordenada En fecha 07-06-2018 (f. 41), mediante diligencia el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, parte accionante en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado RAMON MAGO FERRER, solicitó la citación por carteles de la parte demandada. Por auto de fecha 12-06-2018 (f. 42 y 43), el tribunal de la causa, acordó lo solicitado y ordenó la publicación del respectivo cartel de citación en los diarios de circulación regional “Sol de Margarita” y “Caribazo”, con intervalo de tres (3) días entre una y otra y su fijación por la Secretaria del tribunal en la morada del demandado. En fecha 14-06-2018 (f. 44), mediante diligencia la parte accionante recibió el cartel de citación para su publicación, y en fecha 25-06-2018 (f. 45 al 47), consignó las publicaciones de los carteles de citación librados, y por auto de esta misma fecha fueron agregados al expediente (f. 48) En fecha 09-07-2018 (f. 49) la Secretaria del tribunal de la causa, dejó constancia de haber fijado el Cartel de Citación en la puerta de acceso de la Zapatería Bienvenidos C.A., cumpliendo así con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 03-08-2018 (f. 50), el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, parte accionante en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado RAMÓN MAGO FERRER, solicitó el nombramiento de defensor judicial a la parte demandada. Por auto de fecha 10-08-2018 (f. 51), el tribunal de la causa, designó al abogado DANIEL ENRIQUE SILVA SALAZAR como defensor judicial de la parte demandada, y ordenó su citación a los fines de que compareciera al tercer (3er) día de despacho siguientes a esa fecha, con el objeto que aceptar el cargo o en caso contrario presentara sus excusas. Mediante diligencia de fecha 04-10-2018 (f. 52) el ciudadano AFU MOUHAMED, parte accionada en el presente juicio debidamente asistido por el abogado NORBERTO ALEXANDER MARTINEZ LUCENA, se da por citado en la presente causa. En fecha 08-11-2018 (f. 53 al 67) el ciudadano AFU MOUHAMED, asistido por el abogado NORBERTO MARTINEZ, consignó escrito de contestación de la demandada y reconvino a la parte demandante. Por auto de fecha 14-11-2018 (f.68 y 69) el Tribunal a quo admitió la reconvención formulada por el demandado. En fecha 21-11-2018 (f. 70 al 74) la parte actora consignó escrito de contestación de la reconvención interpuesta en su contra. En fecha 26-11-2018 (f.75 y 76) el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, parte demandante reconvenida, confirió poder apud acta al abogado RAMON MAGO FERRER, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.022. Mediante diligencia de fecha 14-12-2018 (f. 77 al 123) la parte demandante reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 09-01-2019 (f. 124) el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora. Mediante diligencia de fecha 26-03-2019 (f. 125) la parte actora reconvenida, consignó escrito de informes en instancia (f.126 al 133). Por auto de fecha 25-06-2019 (f. 134) el Tribunal difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30-07-2019 (f. 135 al 162) el tribunal a quo dictó la sentencia definitiva, mediante la cual declaró. Primero: Sin lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta instauró la parte demandante ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ en contra del ciudadano AFU MOUHAMED y Segundo: Sin lugar la reconvención interpuesta por el ciudadano AFU MOUHAMED en contra del ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ. Mediante diligencia de fecha 07-10-2019 (f. 163) el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la sentencia y solicitó la notificación de la otra parte. Por diligencia de fecha 24-10-2019 (f. 164) el apoderado judicial de la parte actora, ratificó la diligencia suscrita en fecha 07-10-2019 y solicitó nuevamente al tribunal de la causa ordenada la notificación de la parte demandada. En fecha 30-10-2019 (f. 165 y 166) el alguacil del tribunal de la causa consignó boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano AFU MOUHAMED parte demandada en el presente juicio. Mediante diligencia de fecha 05-11-2019 (f. 167) la parte actora apeló de la sentencia dictada en fecha 30-07-2019 y en la misma fecha (f. 168) presentó diligencia el ciudadano AFU MOUHAMED parte accionada, debidamente asistido por el abogado NORBERTO MARTINEZ, mediante la cual ejerció recurso de apelación en contra del referido fallo. Por auto de fecha 07-11-2019 (f. 169 y 170) el Tribunal a quo oyó en ambos efectos, la apelación interpuesta por las partes y ordenó la remisión del expediente a esta alzada mediante oficio N° 9157-279 (f. 170), librado en esa misma fecha. IV.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN LA DECISIÓN APELADA El asunto objeto del presente recurso de apelación lo constituye la decisión emitida en fecha 30-07-2019 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante el cual se DECLARÓ sin lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta formulada por la parte demandante ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ y sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada ciudadano AFU MOUHAMED; basado en los siguientes motivos a saber: IV .- MOTIVACIONES PARA DECIDIR El ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBÁEZ instaura contra el ciudadano AFU MOUHAMED la acción de Resolución de Contrato en virtud del incumplimiento de éste del contrato de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 21 de mayo de 2015, para la adquisición de parte de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas enclavadas ubicado en la Población de Los Robles Parroquia Aguirre del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, cuyos linderos son los siguientes: Norte: que es su frente, con la carretera que conduce a Porlamar; Los Robles y viceversa; Sur: Con terrenos que son o fueron de José Antonio Ferrer; Este: Con casa y solar que es o fue de Dionisio Mendoza Guerra y Oeste: Con casa y solar que e so (sic) fue de Eugenio Francio, que las bienhechurías tienen una superficie aproximada de doscientos treinta y un metros cuadrados (231 mts) consta de cuatro (4) habitaciones, un (1) baño, Una (1) cocina, una (1) sala y un (1) comedor, que dicho inmueble perteneció a los padres del vendedor, ya fallecidos según documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 10-01-1958, anotado bajo el Nº 2, folios dos vuelto tres y cuatro, protocolo primero, primer trimestre alegando que llegada la oportunidad de la protocolización dicho comprador expresaba que se le diera un poco más de tiempo al extremo que el saldo restante del precio total pactado de dos millones de bolívares (Bs.F 2.000.000,00), es decir, la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (BS.F 1.400.000,00) se convirtieron por efecto de reconversión monetaria en catorce bolívares soberanos (Bs.S 14,00); por ello pide la resolución de contrato de opción de compra venta suscrito el 21-05-2015, además que las arras entregadas por el comprador queden en su favor por los perjuicios causados y que sea condenado en costras el demandado tomando en cuenta el índice inflacionario para el momento de la sentencia. Por su parte el demandado asistido de abogado conviene en el contrato de opción de compra venta suscrito entre él y el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBÁEZ, parte actora, asimismo conviene en el precio pactado, pero señala que la mala fe, engañosa del vendedor tienen como propósito vender a un precio mayor como práctica muy usada en la actualidad en detrimento de compradores que realizan el esfuerzo para adquirir una vivienda, además rechaza, niega, contradice e impugna los hechos y el derecho de la demanda intentada por resolución de contrato de opción de compraventa al manifestar que no se estableció un plazo para cumplir con la protocolización del documento definitivo por cuanto que el inmueble se encuentra en estado de partición; señala que el vendedor no redactó el documento ni lo presentó en el Registro, no le entregó los documentos ni las solvencias necesarias y esa era la oportunidad para el pago del saldo del precio, negó, rechazó, contradijo que no le haya dado cumplimiento al contrato de opción a compraventa añadiendo que el actor incurre en indeterminación de la causal en la que fundamenta su pretensión de resolución pues se ha negado a entregar las solvencias o documentos de forma dolosa al tiempo que reconviene al actor por cumplimiento de contrato fundamentándose en la cláusula séptima contractual que señala que el plazo para que las partes cumplan con el contrato suscrito es el necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa ya que el inmueble se encuentra en proceso de partición; y consigna a favor del accionante reconvenido un cheque de gerencia por el saldo que es la cantidad de catorce bolívares soberanos (Bs.S 14,00), que es el equivalente a la suma de un millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.F 1.400.000,00) pactados en dicho contrato. En tales términos quedó trabada la litis, el actor por su parte la accionante estima incumplido el contrato de opción de compraventa por falta de pago de la última cuota o saldo, en virtud del transcurso del tiempo y de las extensiones de plazo solicitadas por él a pesar de que éste (el actor) ha hecho todas las gestiones necesarias para protocolizar el inmueble de mayor extensión que contiene el terreno dado en opción de compra venta mientras que el demandado estima que ha cumplido todas las obligaciones que le imponía el contrato suscrito de opción de compra venta, que el vendedor lo ha engañado, que ha obrado con mala fe, que aspira un precio mayor y por ello niega, rechaza y contradice los hechos liberados y el derecho invocado al tiempo que reconviene por cumplimiento de contrato al considerar que no ha incurrido en causal alguna que permita la resolución del mismo y paga el saldo del precio pactado que asciende a la cantidad de catorce bolívares soberanos (Bs.S 14,00) , que es el equivalente a la suma de un millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (1.400.000.00) a que se refiere la cláusula séptima contractual. ASÍ SE DECLARA La acción de resolución de contrato El análisis efectuado a las actas del proceso da cuenta de que el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBÁEZ previamente suscribió el día 21-05-2015 con la parte demandada, ciudadano AFU MOUHAMED, un (1) contrato de opción de compra venta que tiene por objeto de acuerdo a la cláusula segunda “…parte del inmueble cuyas características y demás determinaciones se señalan en la estipulación primera” verificándose que el inmueble general está conformado por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella enclavadas ubicado en la población en la Población de Los Robles Parroquia Aguirre del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, cuyos linderos son los siguientes: Norte: que es su frente, con la carretera que conduce a Porlamar-Los Robles y viceversa; Sur: Con terrenos que son o fueron de José Antonio Ferrer; Este: Con casa y solar que es o fue de Dionisio Mendoza Guerra y Oeste: Con casa y solar que es o fue de los sucesores de Eugenio Francio. Las bienhechurías (casa) construidas tienen una superficie de doscientos treinta y un metros cuadrados (231 mts²) consta de cuatro (4) habitaciones, una (1) sala de baño, una (1) cocina, una (1) sal- (sic) y un (1) comedor, y que perteneció dicho inmueble a los padres del accionante según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 10-01-1958, anotado bajo el Nº dos (2) folios dos vuelto tres y cuatro, protocolo primero, primer trimestre. En dicho contrato el futuro vendedor acordó la venta de la porción del inmueble por la cantidad de dos millones de bolívares (2.000.000,00) y el comprador para garantizar el cumplimiento del contrato y la venta del inmueble según la cláusula cuarte se comprometió a entregar por concepto de arras la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) que será imputada al pago total del precio de compraventa y el saldo, es decir, la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400,000,00) deberá pagarlos al vendedor en el momento de la protocolización del documento definitivo de ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva en moneda de circulación nacional, momento en el cual, el comprador tomará posesión y propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta; asimismo consta de la cláusula séptima que el plazo para que ambas partes cumplan con el contrato de opción de compraventa es el necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa, porque el inmueble está en proceso de partición ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil del estado Nueva Esparta, expediente Nº 24.885 entre los herederos de RAEL (sic) MENDOZA Guerra e INES URBÁEZ, en el cual las partes están de acuerdo en hacer una partición amistosa, cuyo escrito está consignado en el expediente al que se le anexará el plano del levantamiento topográfico debidamente sellado por el Catastro Municipal del Municipio Maneiro, que determina el área que se adjudica a cada heredero correspondiéndole al vendedor el área que como arrendatario ocupa el futuro comprador. De autos se comprueba que el demandado entregó a la parte actora la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) en un solo pago al momento de la suscripción del contrato de opción de compra venta que se pactó por concepto de arras pero que en la misma cláusula cuarta se expresa que se imputará como pago a la totalidad del precio de compra venta que quedó establecido en la cláusula tercera en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) sin embargo consta en autos que el plazo para el cumplimiento de las obligaciones asumidas por ambas partes según la cláusula séptima contractual es el necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa debido al proceso judicial de partición que siguen los propietarios (sucesores) del inmueble ante el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en el expediente Nº 24.885; de modo que por parte del demandante hay aportaciones probatorias que demuestran que éste ha realizado, sin éxito, gestiones ante el Registro Público del Municipio Maneiro para protocolizar la transacción que celebró con sus hermanas Marisol y Yhajaira Mendoza Urbáez y su correspondiente homologación impartida por el mencionado Tribual en el juicio de partición del inmueble que heredó junto con éstas de sus padres; no obstante, la cláusula séptima se refiere a las obligaciones de las partes contratantes dentro del plazo necesario dentro del plazo necesario o requerido para la protocolización del documento definitivo de compraventa desprendiéndose de autos que el comprados no ha comprobado la realización de ninguna gestión inclinada a la obtención de tal documento definitivo, es decir, como parte contratante no ha propendido a gestionar ninguna actividad con el propósito de que se protocolice el documento definitivo; no hay constancia en autos de que el accionado haya impulsado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito pues no consta que haya efectuado ninguna diligencia, acción, labor o gestión en el plazo a que se contrae la cláusula séptima; esto es alguna actividad que ponga en evidencia su interés en obtener el documento definitivo de compra venta; de tal modo que si bien es cierto que él no es parte en el juicio de partición que se desarropa entre el accionante y sus hermanas, podía sin embargo imponerse de ellas y al quedar éste terminado por efecto de transacción celebrada y homologada podía tomar copia certificada de las actas procesales como lo señala el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil y realizar las gestiones que conllevaran a la obtención del documento definitivo, pero no hay comprobación en autos de que haya efectuado alguna susceptible de determinar que cumplió con el contrato suscrito mientras que son evidentes las múltiples gestiones realizadas por el actor relacionadas con la protocolización de la transacción que contiene el acuerdo al cual arribó con las comuneras al punto que le fue adjudicado el lote número 2, del inmueble general que fue propiedad de sus progenitores, en el acuerdo celebrado, el cual posee las siguientes características Lote 2: con una superficie de doscientos cincuenta y cinco metros cuadrados con ochenta centímetros (255,80 mts²) comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en una línea recta partiendo desde el punto V hasta el punto V-1 (sic) con una longitud de 4,50 metros, con la calle Libertad y desde el punto V-10 hasta el punto V-13 con una longitud de 8,31 metros con el Lote Nº 1, propiedad de Marisol Mendoza Urbáez y Yhajaira Mendoza Urbáez; Sur: en línea recta partiendo desde el punto V-8 hasta el punto V-9 con una longitud de 8,43 metros con terreno que es o fue de José Antonio Ferrer; Este: en línea quebrada partiendo desde el punto V hasta el punto V-8 con una longitud de 68 metros con casa y solar que fue propiedad de Miguel Mendoza Guerra y Oeste: en línea quebrada partiendo desde el punto V hasta el punto V-13 en una longitud de de 48.22 metros con el lote 1, propiedad de las ciudadanas Marisol Mendoza Urbáez y Yhajaira Mendoza Urbáez desde el punto V-10 en línea recta con una longitud de 15,01metros con casa y solar que fue de los sucesores de Eugenio Franco, todo lo cual consta del plano topográfico que se adjunta al documento formando parte del mismo y se le ha asignado un valor de trescientos treinta y tres mil trescientos treinta y tres con treinta y tres céntimos de mutuo acuerdo. No obstante ello, se desprende de autos que la parte actora fundamentó la acción ejercida –entre otras disposiciones legales- en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: (…omissis…), asimismo invocó el contenido del artículo 1.159, que establece: (…omissis…) sin embargo a pesar de que el acuerdo transaccional producido en el expediente Nº 24.885 del Tribunal de Primera Instancia y su correspondiente homologación se produjo el 09-12-2015, no surge comprobadamente de las actas del proceso que se haya obtenido la protocolización del mismo de manera que si bien es cierto que efectuó gestiones para registrarlo, no demostró que lo haya hecho y por lo tanto aquel tiempo necesario que señala la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta cuya resolución se reclama, para otorgar el documento definitivo, aun discurre toda vez que se consta que el actor carece de una serie de documentos exigidos por el Registro Público del Municipio Maneiro de este estado determinantes para obtener la inscripción registral del acuerdo transaccional y la homologación judicial sobre él recaída; y en tal sentido, y a pesar de que el demandado dio contestación a la demanda instaurada en su contra sus señalamientos no resultan suficientes para enervar la pretensión del actor, pues la falta de probanzas son concluyentes para considerar que la pretensión del demandante debe ser desestimada pues incluso, no demostró que si cumplió con protocolizar la documentación necesaria que acredita que es propietaria del inmueble que dio en opción de compra venta a la parte demandada. ASÍ SE DECIDE. El artículo 1.354 del Código Civil establece: (…omissis…). Bajo tales premisas se impone para este Tribunal la declaratoria sin lugar de la acción de resolución de contrato instaurada dado que la parte demandante no logró demostrar que cumplió con gestiones, actuaciones y/o actividades necesarias para la protocolización del documento que lo acredita propietario del inmueble que dio en opción de compra venta al demandado ciudadano AFU MOUHAMED lo cual permitiría otorgarle a éste el documento definitivo de compraventa, pues como se dijo, tal otorgamiento está supeditado a la inscripción del acuerdo transaccional y su homologación (09-12-2015) en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro el cual fue suscrito por los sucesores de los ciudadanos RAFAEL MENDOZA GUERRA e INES URBÁEZ de MENDOZA en virtud del juicio de partición que entre ellos cursaba en el expediente Nº 24.885 ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. ASÍ SE DECIDE. La reconvención En cuanto a la reconvención propuesta por el demandado cuya pretensión es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta la cual sustenta también en el artículo 1.167 del Código Civil, destaca que el argumento central de tal reconvención es el pago de la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) que entregó el demandado reconvincente al actor reconvenido con ocasión del contrato de opción de compraventa celebrado que desde su punto de vista es la única obligación contractual que le correspondía añadiendo que vendió su vivienda principal para pagar tal cantidad y cumplir con la estipulación contractual mencionada, sin embargo, en autos no existe constancia de tal caso jurídico precisando que el actor reconvenido no le entregó los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo que está constituido como un deber contractual; no obstante ello, se reitera que de las cláusulas que integran el contrato de opción de compraventa no se desprende que esté pactado que el demandante reconvenido debiera entregar solvencias y/o documentos al comprador para que éste adelantara trámites referidos al otorgamiento del documento de compra venta definitivo sino lo pactado es que ambas partes conforme a la cláusula séptima- (sic) debían cumplir con el contrato de opción de compra venta en el tiempo que se necesita para protocolizar la transacción y su homologación (09-12-2015) producida en el juicio de partición que cursaba en el Tribunal Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial en el expediente Nº 24.885, y sin duda alguna las actas procesales evidencian que el demandante reconvenido el que impulsó las gestiones tendientes a la protocolización en referencia que harán posible a su vez, la protocolización del documento definitivo entre los contantes (sic); por ello, este Tribunal estima que correspondía al demandado reconviniente la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor, es decir, la prueba de los hechos que alega para respaldar la pretensión reclamada; de tal modo que si señala que no incumplió el contrato de opción de compra venta es porque indica o afirma que lo cumplió; y por ello debía demostrar que quien lo incumplió fue el demandante reconvenido, correspondiéndole probar los hechos que alega; esto es; lo que constituyen la prueba del incumplimiento del adversario. Sin embargo, en vista de que el demandado reconviniente no lo ha hecho, su pretensión debe ser rechazada porque a este sujeto procesal le correspondía demostrar que ha cumplido las estipulaciones y obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta y no lo hizo, pero al afirmar la falta de cumplimiento por parte del actor reconvenido de obligaciones que no se pactaron, esto configura una razón suficiente para considerar que no existen elementos de fuerza bastantes para decidir que el demandante reconvenido incumplió el contrato de opción a compra venta por consiguiente en aplicación del principio In Dubio Pro Reo contemplado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual obliga al Juez a desestimar la demanda cuando no exista plena prueba de los hechos alegados e inclusive lo faculta para sentenciar a favor del demandado en caso de dudas, concluye que lo procedente es desestimar la reconvención frente la ausencia absoluta de elementos de convicción que le permitan determinar que en efecto, el demandante reconvenido incumplió la convención y que el demandado reconviniente si la cumplió. ASÍ SE DECIDE. El pago del saldo del precio de la venta Ahora bien, el Tribunal analiza el punto relativo al pago del precio del inmueble por parte del comprador el ciudadano AFU MOUHAMED, evidenciándose del escrito de contestación de la demanda y reconvención, acto éste que se le llevó a cabo el día 08-11-2018, que la parte demandada reconviniente, consignó a favor del accionante, el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBÁEZ la cantidad de catorce bolívares (Bs. 14,00) por concepto de pago o cancelación del saldo del precio de la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías en él construidas situado en la población de Los Robles, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Al formular la contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida refiriéndose al pago señaló que era la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) que acuerdo (sic) a la cláusula cuarta contractual y cada vez que se le informaba al comprador este pedía un poco más de tiempo, que a partir del 9 de diciembre de 2015 junto con su abogado realizó todas las diligencias pertinentes para llevar a cabo la protocolización ya señalada de la sentencia lo cual puso en conocimiento del comprador éste le indicó que le diera mas tiempo para conseguir el dinero faltante del precio fijado en el contrato de opción a compra venta celebrado por documento privado el 21 de mayo de 2015, es decir, un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00). Para la oportunidad en que este Tribunal en la sección anterior resolvió lo concerniente a la acción resolutoria dejó claramente establecido que conforme al documento el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBÁEZ y el ciudadano AFU MOUHAMED, como comprador debía pagar al momento de la protocolización del documento definitivo la cantidad restante del precio, es decir, el saldo que es la suma en la actualidad de catorce bolívares (Bs. 14,00) recalcándose que la fecha de dicho pago según pactaron contractualmente es el momento de la protocolización del documento definitivo, por tanto, adquiere relevancia el alegato del demandante reconvenido relacionado con el tiempo o plazo que solicitaba el demandado reconviniente cuando se le informaba la protocolización de la transacción celebrada y su homologación en el juicio de partición. Sin embargo, el comprador AFU MOUHAMED no esta autorizado legalmente para pagar la cantidad en la actualidad de catorce bolívares (Bs. 14,00) pues la fecha u oportunidad de pactada en el contrato es en el momento de la protocolización u otorgamiento del documento definitivo de compra venta lo que significa que el comprador, hoy demandado reconviniente, se adelantó al cumplimiento de una obligación contractual pues el hecho generador del pago del precio faltante no se ha configurado y por consiguiente, no se tiene como válido para todos los efectos legales la cantidad consignada de catorce bolívares (Bs. 14,00) en cheque de gerencia Nº 37001990 girado contra la cuenta corriente Nº 0171-0037-86-2120210037 de la institución bancaria Banco Activo de fecha 22-10-2018 dado que – se insiste- forma parte del precio de la operación de compraventa, y tal obligación del comprador tiene un momento u oportunidad que no es ésta sino con el otorgamiento del documento definitivo. ASI SE DECIDE. (…) PRIMERO: Sin lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta instauró la parte demandante ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ en contra del ciudadano AFU MOUHAMED todos plenamente identificados.- SEGUNDO: Sin lugar la reconvención interpuesta por el ciudadano AFU MOUHAMED en contra del ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, todos ampliamente identificados.— TERCERO: No ha lugar a la condena en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Ordena la notificación de las partes por haberse dictado el fallo fuera del término de la ley de acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. ACTUACIONES EN LA ALZADA.- INFORMES DE LA PARTE ACTORA Consta a los folios 175 al 186, que el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ parte actora en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado RAMON MAGO FERRER, presentó escrito de informes, en el cual alegó lo siguiente: -que en sentencia de fecha 30-07-2019, dictada por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa interpuesta por su persona contra el ciudadano AFU MOUHAMED y así mismo declaro sin lugar la reconvención interpuesta por el demandado en su contra, demostrando que su persona que había realizado los trámites necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil y el 506 del Código de Procedimiento Civil. -que hubiera sido prudente que su representado hubiera dicho no quiere cumplir con el contrato, y así de acuerdo con la opción suscrita por su persona le hubiera devuelto las arras recibidas que fue la cantidad de 600.000 bolívares, para ese entonces lo que hoy serian 6,00 bolívares soberanos con la reconversión realizada por el ejecutivo nacional, más una cantidad igual por el incumplimiento, como lo establece el referido contrato suscrito por ellos objeto de la presente demanda en la cláusula octava, es decir la cantidad de 600.000,00 bolívares fuertes, para ese entonces 6,00 bolívares soberanos, en virtud de la reconversión y dar por terminado el contrato es decir dejarlo sin efecto. -que al revisar el contenido de la sentencia dictada por el juzgado a quo, llegó a la conclusión que el tribunal en su parte motiva les da la razón en el sentido que su persona en calidad de vendedor si había cumplido con su obligación establecida por el contrato suscrito por ambos, sin embargo al llegar a la parte dispositiva declara sin lugar la demanda interpuesta contra el ciudadano AFU MOUHAMED, por lo que se demuestra que la sentenciadora (sic) es inmotivada. -que en esta oportunidad legal de presentar informes el ordenamiento jurídico venezolano le da y solicita revocar la sentencia dictada en fecha 30-07-2019 y que se ha de conocer en razón al recurso de apelación interpuesto por su persona contra la misma, por considerar el que su conducta siempre se ajusto a derecho y que solo fue por la conducta asumida por el demandado reconviniente, que es propietario de una parte de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella enclavada ubicado en la población de Los Robles de la Parroquia Aguirre del Municipio Maneiro de este Estado, entre los linderos ya señalados y debidamente especificados en él, y perteneció a sus padres hoy fallecidos como se evidencia del documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 10-01-1958, bajo el Nº dos (2) , folio dos vuelto tres y cuatro, protocolo primero, primer trimestre, y lo adquirió en compañía de sus hermanas MARISOL MENDOZA URBAEZ y YAJAIRA MENDOZA URBAEZ, por herencia de sus padres ciudadanos RAFAEL MENDOZA e INES URBAEZ, como demostró con la copia de la declaración sucesoral de sus padres emanado del SENIAT y en donde se señala el porcentaje que se le otorgo por ese se derecho que dio en contrato de opción de compraventa privado firmado entre las partes intervinientes en este proceso, el día 21-05-2015, en su cláusula primera se refiere a que solo es único y exclusivo propietario de parte de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la bienhechurías sobre el enclavada y no de la totalidad del mismo como pretendió hacer ver el demandado, inmueble cuyas características y demás determinaciones se señalaron en dicha cláusula primera, como lo establece la cláusula segunda del mismo. -que a pesar de que es cierto que en la opción de compraventa pactaron el precio total de la parte del inmueble de la que es único y exclusivo propietario, como lo establece la cláusula tercera, entregándole el futuro comprador la cantidad de 600.000,00 bolívares fuertes, equivalentes hoy de acuerdo a la reconversión monetaria a 6,00 bolívares soberanos, por concepto de opción, como lo dice la cláusula cuarta del mismo, y el saldo del precio es decir la cantidad de 1.400.000,00 bolívares fuertes, equivalentes actualmente a 14,00 bolívares soberanos, como lo establece la cláusula quinta del contrato, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectiva, a partir de ese momento cada vez que le informaba al comprador de que estaba a la espera de de la partición que cursaba por ante Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, estaba pronta a salir y que tuviera la cantidad de dinero faltante para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, siempre le contestaba que le diera un poco más de tiempo para cancelar la totalidad del precio el cual fue la cantidad de 2.000.000,00 bolívares fuertes, es decir, 1.400.000,00 bolívares fuertes, faltante, llegado así el día 09-12-2015 fecha en la cual el Tribunal Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia en la cual acordó el registro y protocolización de la transacción celebrada entre las partes y la homologación de la misma, con respecto a la partición amistosa del bien inmueble en cuestión llevada por ese Tribunal a pedido de las partes, lo cual se lo manifestó al comprador, y este le dio la misma respuesta, a partir de esa fecha 09-12-2015, procedió con su abogado a realizar todas las diligencias pertinentes para la que se pudiera llevar a cabo la protocolización de la ya señalada sentencia, y el 27-01-2016, el ciudadano alguacil del Tribunal Primero de Primera Instancia consignó ante el Registro Público del municipio Maneiro la copia certificada de la transacción celebrada entre las partes y homologada por ese juzgado en la fecha antes señalada, por partición, poniendo a en conocimiento al comprador y dándole la misma respuesta solicitando más tiempo para conseguir el dinero necesario para cancelar la totalidad del precio acordado en el contrato objeto de este litigio, y darle cumplimiento a la cláusula séptima del referido contrato, pero el futuro comprador continuaba perdiendo el tiempo y el demandado no daba señales de ni mostraba interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, por tal razón procedió a demandarlo por resolución de contrato de opción de compraventa. -que el demandado trato de hacer ver al momento de reconvenirle en el presente proceso ya firma que vio como una gran oportunidad la compra de una casa y de inmediato procedió a firmar el contrato de opción a compraventa y no siendo cierto lo que trato de afirmar porque el demandante no es propietario del 100% de los derechos que conforman el total del bien inmueble ya que el bien es propiedad en comunidad con sus dos (2) hermanas, y el cual les pertenece por haberlo heredado de sus padres, como lo señala la cláusula séptima del mencionado contrato, y lo que le dio en opción de compraventa fue la parte de la cual es único y exclusivo propietario en el inmueble constituido por una parcela de terreno y la bienhechurías sobre el enclavada y no de la totalidad del mismo como pretendió hacer ver el demandado, que posteriormente el reconviniente alegó que la empresa donde el labora es la parte del inmueble que él pretende adquirir por 20,00 bolívares soberanos, ya que en el espacio en cuestión funciona una empresa cuyo objeto es la reparación de calzado y es de su propiedad y ocupa en calidad de arrendatario, consignando como prueba el demandante en la demanda intentada por el, contra el demandado, y que cursa entre los folios 9 al 23, del presente expediente. Copia del contrato de arrendamiento y copia del documento constitutivo de la empresa propiedad del demandado respectivamente, que da por reproducidos en ese escrito de informes para acompañar y fundamentar el mismo. -que manifestó el demandado reconviniente que el demandante reconvenido se reunió con el, con la finalidad de pedirle 3.000.000,00 bolívares fuertes, menos los 600.000,00 bolívares fuertes, entregado por el demandado al demandante por concepto de arras, por ser falso lo que afirma que en esa supuesta reunión que –según el accionante- nunca existió le pidió fuera de la negociación la cantidad de 800.000,00 bolívares fuertes por concepto de pago por el tiempo que tenía ocupando en la vivienda que compró por medio del contrato de opción de compraventa realizado entre ellos, ya que nunca le dio en opción de compraventa una vivienda, sino que le dio en opción de compraventa solo la parte de la parcela de terreno y de las bienhechurías sobre el enclavada de la que es único y exclusivo propietario, que como señaló anteriormente comparte con sus dos hermanas, y que adquirieron en herencia de sus padres, de una manera engañosa acción que de su parte jamás podrá ser considerada delictiva porque nunca tuvo el propósito de vender en forma dolosa el bien inmueble, ya que hasta la fecha que demandó al ciudadano AFU MOUHAMED por resolución de contrato, realizó y ah seguido realizando todas las diligencias posibles para cumplir con el mismo, pero de la conducta que asumió el futuro comprador de no mostrar interés en cancelar el saldo del precio convenido, sobrevino la demanda contestada y reconvenida por el futuro comprador incoada por su persona en contra de el reconviniente, lo que demuestra que el futuro comprador, antes no tenía ni tuvo el interés, ni la intención de adquirir la parte del inmueble dado en opción de compraventa y como ahora resulta adquirirlo por 20,00 bolívares soberanos, siendo para él tremendo y buen negocio. -que si se observa el contenido de contrato se puede constatar que el incumplimiento de su parte se condiciona con la devolución de la cantidad entregada y recibida por él como garantía por el futuro comprador, más una cantidad igual, es decir, 600.000,00 bolívares fuertes, que con la reconversión monetaria realizada por el ejecutivo nacional equivalen a la cantidad de 6,00 bolívares soberanos, como lo establece la cláusula octava del contrato objeto de este litigio. -que la empresa que funciona, labora y es propietario el demandado en la parte del inmueble, que pretendía vender, la ocupa el reconviniente en calidad de arrendatario y al presentarse en compañía de su hijo a hablar con el demandado este agredió física y verbal tanto a el como a su hijo, causándole lesiones considerables a su hijo de cuya investigación conoce el Ministerio Público y se está a la espera de una nueva fecha para que se lleve a efecto el acto de imputación del ciudadano AFU MOUHAMED, por las lesiones causadas a su hijo, y la misma se ha suspendido en varias oportunidades por la conducta de no comparecencia del demandado reconviniente. -que abierto el lapso de pruebas correspondiente, consignó el escrito de promoción de pruebas, el cual cursa inserto al presente expediente, promoviendo las que consideró de su interés en su favor a los fines de demostrar el objeto de su pretensión, el cual es la nulidad del documento de contrato de opción de compraventa privado firmado entre ellos, el cual da por reproducido en su totalidad en cada una de su partes y solicitó sea analizada por esta alzada al momento de dictar la sentencia, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre el enclavadas, ubicado en Los Robles, entre los linderos anteriormente señalados y debidamente especificados, y les perteneció a sus padres hoy fallecidos como se puede evidenciar del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 10-01-1058, bajo el Nº dos (2), folios dos vuelto tres y cuatro, protocolo primero, primer trimestre y lo adquirió en compañía de sus hermanas, por herencia de sus padres, y de lo que único y exclusivo propietario es de una parte del inmueble constituido por una parcela de terreno y de las bienhechurías sobre el enclavadas y no de la totalidad del mismo como pretendió hacer ver el demandado, promoviendo como capítulo único las siguientes documentales, a tenor de lo previsto en los artículos 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. -que promovió y evacuó marcado “A”, en un folio útil, copia del contrato de opción de compraventa privado firmado entre su persona y el ciudadano AFU MOUHAMED, ese documento lo acompañó a los efectos de probar que en el presente contrato solo da en opción de compraventa al demandado, una parte de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre el enclavadas ubicado en la población de Los Robles de la Parroquia Aguirre, del Municipio Maneiro de este Estado, entre los linderos señalados y debidamente especificados en él, y les perteneció a sus padres hoy fallecidos como se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 10-01-1058, bajo el Nº dos (2), folios dos vuelto tres y cuatro, protocolo primero, primer trimestre y lo adquirió en compañía de sus dos hermanas, por herencia de sus padres. -que promovió y evacuó marcado “B” en tres (03) folios útiles, copia de la declaración sucesoral de sus padres ese documento lo acompaño a los efectos de probar la propiedad del inmueble antes señalado, otorgamiento emanado del SENIAT, donde se les otorga la propiedad sobre los derechos del bien señalado y heredado por su persona junto a sus dos hermanas, por herencia de sus padres, y en donde se señaló el porcentaje que se le otorgó a su persona por ese derecho fue que dio en opción de compraventa sobre la parte del inmueble que le correspondía. -que promovió y evacuó marcado “C”, en cuatro (04) folios útiles, copia del contrato de arrendamiento firmado entre el y el demandado, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial de Pampatar de la Jurisdicción del estado Nueva Esparta en fecha 04-02-2013, anotado bajo el Nº 30, Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, ese documento lo acompañó a los efectos de probar que para ese momento y hasta la presente fecha la empresa ZAPATERIA BIENVENIDOS, C.A., empresa que se encuentra debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, perteneciente al ciudadano AFU MOUHAMED, se encontraba y se encuentra en calidad de arrendatario de la parte del inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre el enclavadas ubicado en la población de Los Robles, para el momento que se firmó el contrato objeto de este litigio. -que promovió y evacuó marcado “D”, en siete (07) folios útiles, copia del documento de constitución de la compañía ZAPATERIA BIENVENIDOS, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial en fecha 30-08-211, anotado bajo el Nº 43, tomo 72-A, expediente Nº 400-2418, ese documento lo acompañó a los efectos de probar que la compañía antes señalada le pertenece al ciudadano AFU MOUHAMED, es decir que es socio de la misma. -que promovió y evacuó marcado “E” en ocho (08) folios útiles, copia de la decisión dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 09-12-2015, por motivo del juicio seguido por su persona contra sus hermanas ciudadanas MARISOL MENDOZA URBAEZ y YAJAIRA MENDOZA URBAEZ, por partición, a los fines de intentar registrar y protocolizar la transacción y su correspondiente homologación, aplicando para ello lo dispuesto en la Ley de Registro Público y Notariado, según oficio Nº 15-625, ese documento lo acompañó a los efectos de probar que desde el mismo momento que se dictó la sentencia en el juicio señalado ha realizado todas las diligencias pertinentes y posibles para poder registrar y protocolizar la referida sentencia y así cumplir con su responsabilidad en lo acordado en el contrato objeto de este litigio, que solo fue la irresponsabilidad y la conducta imputable al comprador que no permitió que esa venta se materializara por su perdida de tiempo y al no dar señales, ni mostrar interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, razón por la cual procedió a demandar por resolución de contrato. -que promovió y evacuó marcado “F” en cuatro (04) folios útiles, copia de las diligencias practicadas por su persona debidamente asistido de abogado, para obtener las copias certificadas de la transacción celebrada entre las partes y homologada por ese Tribunal en fecha 09-12-2015, en el expediente Nº 24.855, contentivo del juicio seguido por su persona en contra de sus hermanas, a los fines de intentar registrar y protocolizar la transacción y su correspondiente homologación, aplicando para ello lo dispuesto en la Ley de Registro Público y del Notariado, según oficio Nº 15-625, ese documento lo acompaña a los efectos de probar que desde el mismo momento que se dictó la sentencia definitiva en el juicio antes señalado ha realizado todas las diligencias pertinentes y posibles para poder registrar y protocolizar la referida sentencia y así cumplir con su responsabilidad acordada en el contrato objeto de esta controversia, y que solo fue la irresponsabilidad y la conducta imputable al comprador que no permitió que esa venta se materializara por su perdida de tiempo y al no dar señales, ni mostrar interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, siendo esta la razón por la cual procedió a demandar la resolución del contrato de opción de compraventa. -que promovió y evacuó marcado “G” en dos (02) folios útiles, copia de la diligencia y del oficio Nº 15-625, emanado del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, ese documento lo acompañó a los efectos de probar que el ciudadano alguacil del referido juzgado, entregó las copias certificadas de la sentencia señalada ante el Registro Público del Municipio Maneiro a los fines de su registro y protocolización del oficio emanado de ese Tribunal remitiendo la partición al Registro de Maneiro. -que promovió y evacuó marcado “H” en dos (02) folios útiles, copia del oficio Nº 15-625, emanado del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta y del folio 026 del libro de entrega de oficios del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, se acompañó a los efectos de probar que las copias certificadas de la sentencia dictada por el referido juzgado, en el cual se puede apreciar copia del sello del registro que certifica que fueron recibidas, desde el 27-01-2016 a los fines de su registro y protocolización, en virtud de las diligencias practicadas por su persona para que se cumpliera con lo ordenando por el Tribunal y cumplir con su obligación para poder registrarla, y no siendo responsabilidad suya el no poder realizarse sino de la conducta de la irresponsable e imputable al comprador que no permitió que esa venta se materializara por su perdida de tiempo y al no dar señales ni mostrar interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, razón por la cual procedió a demandarlo por resolución de contrato de opción de compraventa. -que promovió y evacuó marcado “I” en un (01) folio útil, copia de la solicitud de deslinde solicitada por ante la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del municipio Maneiro para la firma y sellado de los planos que debían acompañar la solicitud de registro como requisitos exigidos por el Registro Público de Maneiro y ese documento se acompañó a los efectos de probar una vez más que desde el mismo momento en que se dicto la sentencia en el juicio antes señalado ha realizado todas las diligencias pertinentes y posibles para poder registrar y protocolizar la referida sentencia y así cumplir con su obligación contractual y solo fue la irresponsabilidad y la conducta imputable al comprador que no permitió que esa venta se materializara por su perdida de tiempo y al no dar señales ni mostrar interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, razón por la cual procedió a demandarlo por resolución de contrato de opción de compraventa. -que promovió y evacuó marcado “J” en un (01) folio útil, copia de la negativa del deslinde y de la firma y sellos por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maneiro de este Estado, donde se expresó que el mismo no podrá ser procesado por cuanto no cumple con el frente mínimo requerido para realizar el deslinde de las parcelas, según ordenanza municipal de zonificación vigente, y ese documento lo acompañó a los efectos de probar una vez más que desde el mismo momento en que se dicto la sentencia en el juicio antes señalado ha realizado todas las diligencias pertinentes y posibles para poder registrar y protocolizar la referida sentencia y así cumplir con su obligación contractual y solo fue la irresponsabilidad y la conducta imputable al comprador que no permitió que esa venta se materializara por su perdida de tiempo y al no dar señales ni mostrar interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, razón por la cual procedió a demandarlo por resolución de contrato de opción de compraventa. -que promovió y evacuó marcado “K” en un (01) folio útil, copia de la solicitud de entrega de las copias certificadas que fueron consignadas por el ciudadano alguacil del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 27-02-2016, para su respectivo registro y protocolización al Registro Público de Maneiro, y ese documento lo acompañó a los efectos de probar una vez más que desde el mismo momento en que se dicto la sentencia en el juicio antes señalado ha realizado todas las diligencias pertinentes y posibles para poder registrar y protocolizar la referida sentencia y así cumplir con su obligación contractual y solo fue la irresponsabilidad y la conducta imputable al comprador que no permitió que esa venta se materializara por su perdida de tiempo y al no dar señales ni mostrar interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, razón por la cual procedió a demandarlo por resolución de contrato de opción de compraventa. -que promovió y evacuó marcado “L” en un (01) folio útil, copia de la respuesta emanada del Registro de Maneiro donde no se le puede hacer entrega de las copias certificadas que fueron consignadas por el ciudadano alguacil del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 27-01-2016, para su respectivo registro y ese documento lo acompañó a los efectos de probar una vez más que desde el mismo momento en que se dicto la sentencia en el juicio antes señalado ha realizado todas las diligencias pertinentes y posibles para poder registrar y protocolizar la referida sentencia y así cumplir con su obligación contractual y solo fue la irresponsabilidad y la conducta imputable al comprador que no permitió que esa venta se materializara por su perdida de tiempo y al no dar señales ni mostrar interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, razón por la cual procedió a demandarlo por resolución de contrato de opción de compraventa. -que promovió y evacuó marcado “LL” en seis (06) folios útiles, copias de 1) denuncia interpuesta por su hijo ciudadano EDDIE JOSE MENDOZA RAMOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad Nº 18.112.748, por ante el CICPC, los hechos acontecidos en fecha 11-05-2018, en el cual cuando se dirigió acompañado con su hijo al inmueble objeto del litigio, a dialogar con el demandado reconviniente para solicitarle de manera pacifica el cumplimiento de lo acordado, fueron agredidos tanto verbal como físicamente por el ciudadano AFU MOUHAMED, donde le ocasiono lesiones considerables a su hijo, 2) copia de solicitud de reconocimiento medico legal enviado pro el CICPC, al Departamento de Ciencias Forenses de Porlamar a los fines de que se le practicara reconocimiento medico legal a su hijo, por las lesiones ocasionadas por el ciudadano AFU MOUHAMED, a su hijo lesiones que ameritaron un tiempo de curación por más de 21 días, 3) Informe medico emanado de del medico de guardia del Hospital Luís Ortega de Porlamar, que lo trato en el referido centro hospitalario con las respectivas radiografías donde se aprecia el traumatismo a nivel nasal en razón a la lesión ocasionada por el ciudadano AFU MOUHAMED, 4) fotografía donde se aprecia la lesión causada por el ciudadano AFU MOUHAMED, a su hijo, que unidas forman parte del expediente penal que cursa por ante el Tribunal Tercero Municipal en Funciones de Control Penal con sede en Villa Rosa del municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta donde se lleva la causa OP03-S-2018-102, estos documentos los acompañó a los efectos de probar una vez más que la conducta asumida por su persona desde el mismo momento en que se dicto la sentencia en el juicio antes señalado ha realizado todas las diligencias pertinentes y posibles para poder registrar y protocolizar la referida sentencia y así cumplir con su obligación contractual y solo fue la irresponsabilidad y la conducta imputable al comprador que no permitió que esa venta se materializara por su perdida de tiempo y al no dar señales ni mostrar interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, razón por la cual procedió a demandarlo por resolución de contrato de opción de compraventa. - que las pruebas promovidas, no fueron objeto de impugnación ni de oposición alguna y fueron evacuadas oportunamente, las cuales adquirieron todo su valor probatorio a su favor, ya que prueban que se realizó un contrato privado de opción a compraventa suscrito entre el demandante y el demandado el día 21-05-2015, en su cláusula primera sobre una parte de un inmueble a que solo es único y exclusivo propietario de parte de un inmueble constituido por una parcela de terreno y de las bienhechurías sobre el enclavadas y no de la totalidad del mismo como pretende hacer ver el demandado reconviniente, inmueble cuyas características, linderos y demás determinaciones cursan en autos, que le concedió en opción de compra al demandado dicha parte del inmueble cuyas características y demás se especifican en la cláusula primera del prenombrado contrato, como lo establece la cláusula segunda del mismo. -que pactándose el precio total de la parte del inmueble que de la que es único y exclusivo propietario, como lo establece la cláusula tercera, entregándole el futuro comprador la cantidad de 600.000 bolívares fuertes, equivalentes hoy de acuerdo a la reconversión monetaria a 6,00 bolívares soberanos por concepto de opción, como lo establece la cláusula cuarta del mismo, y el saldo del precio es decir la cantidad de 1.400.000,00 bolívares fuertes, equivalentes actualmente a 14,00 bolívares soberanos como lo establece la cláusula quinta del contrato, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente, y que cada vez que se le informó al comprador de que estaba a la espera de que la partición que cursaba por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, estaba pronto a salir y que tuviera la cantidad de dinero faltante para proceder a la protocolización del documento definitivo, siempre le solicitaba un poco más de tiempo para cancelar la totalidad del precio el cual fue la cantidad de 2.000.000,00 de bolívares fuertes, es decir, 1.400.000,00 bolívares fuertes, faltante, llegando así el día 09-12-2015 fecha en la cual el referido juzgado dictó la sentencia en la cual acoró el registro y protocolización de la transacción celebrada entre las partes y la homologación de la misma, con respecto a la partición amistosa del bien inmueble en cuestión llevada por ese tribunal a pedido de las partes, lo cual se lo manifestó al comprador, y dándole la misma respuesta, ya que no tenía el dinero acordado, y siendo este el motivo por el cual decidió demandarlo, como en efecto lo demandó que dio origen al presente juicio y que hoy luego de cumplir con todas sus etapas se encuentra en el lapso de presentación de informes como en efecto lo presentó. -que el demandante nunca promovió prueba alguna, que pudiera demostrar pretensión alguna, de tal manera que no habiendo pruebas promovidas ni evacuadas por ellos se demostró que tenga derecho alguno sobre el referido inmueble, e igualmente tampoco presentó escrito de informes que pudo ser analizado por el juez de la causa al momento de dictar la sentencia de fecha 30-07-2019 y que la misma debe ser revocada por esta alzada y sea anulado el contrato objeto de este litigio, y en razón del contenido de la sentencia dictada se demostró que existe un vicio de motivación ya que el ciudadano juez de la causa, luego de analizar los argumentos expuestos por su persona en el cual dedujo que el demandante en su carácter de vendedor cumplió con todos los requisitos establecidos en la demanda como lo expresó en la parte motiva de la sentencia y al pasar a la parte dispositiva declaró sin lugar la demanda interpuesta por él. INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA Consta a los folios 188 al 194, que el ciudadano AFU MOUHAMED parte accionada, presentó escrito de informes, en el cual alegó lo siguiente: -que el vendedor se negó rotundamente a proporcionar los documentos y solvencias necesarias para protocolizar el documento definitivo de venta que en su debida oportunidad era su obligación principal, este conviene el precio pactado, pero de mala fe y de manera engañosa el vendedor tiene como propósito vender a un precio mayor, como practica muy usada en la actualidad, en detrimento del comprador que realizan esfuerzos sobrehumanos para adquirir una vivienda, además no se estableció un plazo para cumplir con la protocolización del documento definitivo por cuanto que el inmueble se encontraba en estado de partición. -que el accionante estima incumplido el contrato de opción de compra venta por falta de pago de la ultima cuota o saldo, a pesar que él mismo ha causado la falta del pago por incumplimiento de su principal obligación. -que el pago por parte del demandado deberá pagarlo al vendedor en el momento de la protocolización del documento definitivo ante la Oficina Subalterna del Registro respectivo, en moneda de circulación nacional, momento en el cual el comprador tomará posesión y propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta; asimismo consta en la cláusula séptima contractual que el plazo para que ambas partes cumplan el contrato de opción de compra venta es necesario la protocolización del documento definitivo de compra venta. -que el contenido del artículo 1.159 del Código Civil establece: (…OMISSIS…) -que bajo tales premisas se impone el tribunal la declaratoria sin lugar la acción de resolución de contrato instaurada, (DECISIÓN que se encuentra ajustada a derecho, ya que el vendedor pretendía vulnerar los derechos del comprador, tratando de resolver el contrato de manera temeraria. -que la parte demandante no logró demostrar que cumplió con gestiones, actuaciones y/o actividades necesarias para la protocolización del documento que lo acreditaba propietario del inmueble que dio en opción de compra venta al demandado ciudadano AFU MOUHAMED. -que el demandado quiere hacer notar a esta Alzada que el demandante siempre evadió su responsabilidad con respecto a la protocolización del documento haciendo perder ilimitadas diligencias del comprador para darle termino definitivo a la compra pactada con fin malintencionado de hacer que el comprador fuese perdiendo interés el cual no logró por las reiteradas actuaciones del comprador AFU MOUHAMED por lograr la protocolización, lo cual permitiría otorgarle a ése el documento definitivo de compra venta, pues como fue dicho tal otorgamiento está supeditado a la inscripción del acuerdo transaccional y su homologación de fecha 09-12-2015, en la Oficina de Registro Público del municipio Maneiro, el cual fue suscrito por los sucesores de los ciudadanos RAFAEL MENDOZA GUERRA e INES URBAEZ de MENDOZA. -que el comprador no pudo pagar la cantidad en la actualidad de catorce bolívares (Bs. 14,00) producto de lo antes expuesto que el vendedor siempre evadió su responsabilidad de cumplimiento para la protocolización de la venta pues la fecha u oportunidad pactada en el contrato es en el momento de la protocolización u otorgamiento del contrato definitivo de compra venta lo que significa que el comprador, hoy demandado reconviniente, se adelantó al cumplimiento de la obligación contractual pues el hecho generador del pago del precio faltante no se ha configurado y por consiguiente. Solicita a esta alzada tomar en cuenta el esfuerzo del comprador para darle la validez para todos los efectos legales. (Subrayado del demandado) -que en la percepción del Juzgador establece que: “se adelanta” al pago de su obligación según el fallo del tribunal que conoce la causa, para dejar equivocadamente sin lugar la reconvención interpuesta y el pago puesto a disposición del demandante dejándolo en un limbo jurídico sin dirimir la controversia ni fijando fecha y oportunidad, para el mismo o lo que es igual la firma de la venta definitiva, por ante el registro inmobiliario de Maneiro. (Negrillas y subrayado del demandado) -que entre las partes establecieron efectivamente un contrato de compraventa pura y simple, perfecta e irrevocable ante el inmueble ya señalado, “es decir al equiparar la jurisdiscente el contrato de opción de compraventa en el contrato de venta lo hizo conforme con el criterio jurisdiccional imperante al momento de la interposición de la demanda (ver sentencia N° RC-577, de fecha 6 de octubre de 2016, caso: Dainet Alicia Noureddine Gómez, contra Oswaldo Bruces y otra, expediente 2016-302) -que la sentencia es importante porque ratifica el criterio de la Sala sobre el verdadero carácter jurídico de los contratos de opción de compra venta cuando tienen elementos esenciales del objeto del precio y consentimiento. ¬-que en tal sentido la Sala observa que el criterio vigente para la fecha de la imposición de la demanda y posterior reforma es de fecha 22-03-2013, en sentencia N° 116, caso Diego Arguello Lastre, contra María Isabel Gómez del Río, expediente 12-274, el cual estableció: (…) -que la Sala advierte que el sub iudice se encuentra efectivamente en la situación tal y como establece la jurisprudencia que se retoma y que se repite, consideró que cuando un contrato de compraventa ellos equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de acción de compra venta en análisis como una verdadera venta. -que una vez más queda demostrada la mala fe y el desinterés de la contra parte, por llegar a una solución o acuerdo, para la protocolización definitiva del documento de compra venta, en su falta de comparecencia a la audiencia fijada por ante este tribunal de conformidad con el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil en fecha 14-01-2020. -que considera esa representación, que no debe desconocerse o, al menos, restársele jerarquía al asunto verdaderamente importante en todo proceso, esto es, a que el Juez indague lo necesario hasta obtener la verdad, con base en lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. -que solicita a esta alzada se declare con lugar la apelación interpuesta, en los términos a que se contrae el presente escrito referente al segundo aparte de la dispositiva con respecto a la reconvención interpuesta por el ciudadano AFU MOHAMED y condene en costas a la parte actora, con todos los pronunciamientos de ley. OBSERVACIONES A LOS INFORMES Consta a los folios 196 y 197, que el ciudadano AFU MOUHAMED parte accionada, presentó escrito de observaciones, en el cual observó lo siguiente: -que la parte demandante en sus informes hace mención del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes antes identificadas dejando claro que el demandado AFU MOHAMED canceló la cantidad de Bs. 600.000,00, es decir que admite que dicho dinero estuvo en disposición del demandante de manera cabal y satisfactoria. -que a su criterio es razón irrefutable y admitida por la parte demandante. -que el demandante trata de tergiversar los hechos confundiendo a este prestigioso tribunal al alegar que él es el único dueño del inmueble objeto del presente litigio, pero al momento de la protocolización requisito fundamental para perfeccionar la venta y requisito principal del contrato celebrado entre las partes ese inmueble se encontraba en partición hereditaria. -que lo que no demostró fue la intención, ni consignó prueba alguna de ello para celebrar el contrato de venta definitiva por ante el registro inmobiliario, en el cual el vendedor recibiría el restante del dinero que siempre ha estado a su disposición y el mismo no ha querido recibirlo debido a que de manera inescrupulosa esperaba más dinero pidiendo una cantidad superior a la establecida en el contrato de opción de compra venta. -que el demandante alegó que intento amistosamente hablar con el demandado donde admite que se dirige de una supuesta manera pacifica, resalta el observador que se dirigió el demandante con su hijo, este ultimo no forma parte del proceso judicial ni es mediador legal, colocando al ciudadano AFU MOHAMED en una situación de desventaja de dos contra uno y de igual forma intenta el ciudadano EDDIE JOSE MENDOZA RAMOS hacerse pasar por victima ventilando este supuesto evento como causal o excusa para continuar con su dilación en su supuesto “fallido cobro” cuando es el mismo demandante quien se niega a recibir la cantidad de dinero acordada, una vez más hace referencia y en la misma reconvención se pone el saldo restante al favor del demandante, que aparte no es menester de esta causa civil ya que los hechos fueron esclarecidos por el Ministerio Público prueba de ello el ciudadano AFU MOHAMED se encuentra libre de cualquier imputación legal, así que esa supuesta prueba de la parte demandante es impertinente y que llena el expediente de folios inútiles causando perdida de tiempo y cargando más de trabajo al tribunal civil. -que dentro de las pruebas promovidas por la parte actora no se desprende por ningún lado comprobante de recepción del documento de venta definitiva, ni tan siquiera una revisión legal o cálculo del impuesto para la firma de la venta o protocolización del referido inmueble objeto de la negociación más si deja claro que se recibió el pago de Bs. 600.000,00. -que el demandante en su informe comete la admisión de los hechos y voluntariamente en la parte final así lo expresa, el observador cita textualmente “ así como también Ciudadana Juez, el ciudadano DEMANDANTE nunca promovió prueba alguna, que pudiera demostrar pretensión alguna” siendo la parte actora la demandante es decir el ciudadano EDDIE JOSE MENDOZA RAMOS lo que debe referirse a que nunca protocolizo el documento de venta definitiva, ni mostró interés por traspasar el inmueble y consecuentemente así lo dejó claro. V.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- PARTE ACTORA Como fundamento de la DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, debidamente asistido por el abogado RAMÓN MAGO FERRER, señaló lo siguiente: -que en fecha 21-05-2015, celebró contrato privado de opción de compraventa, con el ciudadano AFU MOUHAMED, comerciante, domiciliado en el municipio Mariño de Porlamar de este Estado Bolivariano, titular de la cédula de identidad Nº 15.896.562 -que el objeto del contrato de opción de compraventa lo fue por parte de un inmueble, de su exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías enclavadas sobre ella, situadas en la población de Los Robles, municipio Maneiro de este Estado Bolivariano, cuyos linderos y demás determinaciones son: Norte: que es su frente con la carretera que conduce a Porlamar- Los Robles y viceversa, Sur: Con terrenos que son o fueron de JOSE ANTONIO FERRER, Este: Con casa y solar que es o fue de propiedad de DIONISIO MENDOZA GUERRA y Oeste: Con casa y solar que es o fue propiedad de los sucesores de EUGENIO FRANCO, las bienhechurías (casa) construidas, tiene una superficie de doscientos treinta y un metros cuadrados (231 mts²), consta de cuatro (4) habitaciones, una (1) sala de baño, una (1) cocina, una (1) sala comedor y un (1) comedor. -que el inmueble perteneció a sus padres hoy fallecidos, como se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 10-01-1958, bajo el Nº 2, folio dos vuelto tres y cuatro, protocolo primero, primer trimestre, el cual el futuro comprador, AFU MOUHAMED se comprometió adquirir oportunamente, cláusulas 1 y 2 del contrato. -que en la estipulación tercera del contrato se estableció como precio total de la venta de la parte del inmueble antes descrito, la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), entregando el futuro comprador por concepto de arras la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), cantidad que se imputará como pago a la totalidad del precio de compraventa del inmueble identificado anteriormente, -que en la estipulación quinta se estableció que el saldo del precio de venta, es decir la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) los pagará el comprador al vendedor, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva, en moneda de circulación nacional a su entera y cabal satisfacción. -que en la cláusula sexta del contrato se establece que el comprador tomará posesión y propiedad del inmueble objeto de ese contrato, para el momento del otorgamiento definitivo de compraventa y su protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva, mediante el pago del saldo que se refiere la cláusula anterior. -que en la estipulación séptima del referido contrato de opción de compraventa se estableció el plazo convenido, para cumplir las partes con el contrato, el cual es el necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa, ya que el inmueble en cuestión, actualmente se encuentra en proceso de partición por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 24.885 entre los herederos de los fallecidos RAFAEL MENDOZA GUERRA e INES URBAEZ, en la que las partes están de acuerdo en hacer amistosamente la partición por la vía de arreglo a través de auto de composición procesal, cuyo escrito está consignado en el expediente que se lleva ante el juzgado, y en el cual se anexara el plano del levantamiento topográfico debidamente sellado por el Catastro Municipal del municipio Maneiro, en el cual se determina, el área que se le adjudica a cada heredero. -que en la estipulación octava se establecieron las sanciones por incumplimiento de ambas partes, y que en el caso de que el contrato de compraventa no se cumpliera por causas imputables al comprador, éste perdería la cantidad que entregó como garantía cantidad que quedará en poder del vendedor por concepto de indemnización por su incumplimiento, y en caso de que la culpa fuese por hechos imputables al vendedor, éste debería devolver la cantidad recibida como garantía más una cantidad igual, por concepto de indemnización a el comprador por su incumplimiento. -que previamente antes de la celebración del contrato de opción de compraventa, el cual fue el 21-05-2015, celebró contrato de arrendamiento, en fecha 04-02-2013 con la empresa ZAPATERIA BIENVENIDOS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 30-08-2011, bajo el Nº 43, tomo 72-A, representada por el ciudadano AFU MOUHAMED, antes identificado, siendo la misma persona que con el carácter de persona natural suscribió con él, el contrato de opción a compraventa que no ha querido cumplir dicho ciudadano, sobre el mismo objeto y quien ha venido ocupándolo a través de su empresa ZAPATERIA BIENVENIDOS, C.A., es decir que el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, es el mismo que ocupa la mencionada representada por el futuro comprador, lo cual demuestra su buena fe ya que desde un punto de vista legal le corresponde el derecho de preferencia de adquirir el inmueble a la empresa, sin embargo suscribió el convenio de opción de compraventa con su representante legal. -que siendo una de las condiciones del contrato, se cumplió lo cual fue que el plazo de la opción es el necesario para que se procediera a la partición del inmueble lo cual cursaba demanda ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 24.885, el cual terminó por transacción judicial, de lo que fue informado el futuro comprador, quien en ningún momento manifestó interés por seguir con el convenio de opción. -que han sido infructuosa, nugatorias, las múltiples diligencias realizadas ante el ciudadano AFU MOUHAMED, con el objeto de que cumpla con el contrato de opción de compraventa celebrado entre ellos en forma privada, fechado el 25-05-2015. -que el convenio suscrito entre las partes, contiene las condiciones requeridas para su existencia como contrato, que de acuerdo con el artículo 1.141 del Código Civil, son: 1) consentimiento de las partes, 2) objeto que pueda ser materia de contrato y 3) causa lisita, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.630, eiusdem (…). -que en virtud de los hechos expuestos y de conformidad con las disposiciones legales citadas, es por lo que demanda, al ciudadano AFU MOUHAMED arriba identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en lo siguiente: 1) en resolver el contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes en fecha 25-05-2015, que tiene como objeto parte de un inmueble de su propiedad el cual adquirió por herencia de sus fallecidos padres RAFAEL MENDOZA GUERRA e IRIS URBAEZ; 2) declarar que la resolución de contrato se debe al incumplimiento del demandado; 3) en declarar que las arras entregadas por concepto de opción de compraventa queden en su poder por los perjuicios que le causaron; 4) sea condenado al pago de las costas y honorarios que se causen en el presente juicio y que se tome en cuenta el índice inflacionario para el momento de la sentencia. -que estima la presente demanda en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), equivalentes a tres mil unidades tributarias (3.000,00 U.T.). -que pide que la citación de la parte demandada se haga en la calle Libertad de Los Robles donde realiza actividades comerciales la empresa ZAPATERIA BIENVENIDOS, C.A., la cual representa la parte demandada. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. Como fundamento de la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA el ciudadano AFU MOUHAMED, debidamente asistido por el abogado NORBERTO ALEXANDER MARTÍNEZ LUCENA, señaló lo siguiente: -que en fecha 21-05-2015, suscribió contrato de opción de compraventa de carácter privado, con el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, identificado con la cédula Nº 4.045.089, con el deseo y la oportunidad de adquirir una vivienda, dicho contrato consta en autos en original, en el folio (06) que reconoce y hace valer en este acto. En la cual el vendedor se compromete a transmitir la propiedad y el como comprador, en adquirirla, como se evidencia de la cláusula primera que de describe a continuación; (…), así como la cláusula tercera establece como monto de la venta que se describe a continuación; (…), de los cuales para garantizar el cumplimiento del contrato entregó la suma de de dinero por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), entregados el 20-05-2015, en cheque del banco Provincial Nº 0100058685, tal como consta en autos en el folio (08), que reconoce y hace valer en este acto, esto fue fruto de sus ahorros personales, para ser imputados al precio de la venta, como se manifiesta por la parte demandante, y el saldo restante la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) establecidas en la cláusula quinta del contrato, quedó a tiempo suspensivo, en virtud de que la exigibilidad del pago es al momento de la protocolización del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente. Pero la conducta de mala fe, engañosa por parte del vendedor, se entiende porque tiene como propósito en forma dolosa vender el inmueble objeto de esta acción por un valor mayor, práctica esta muy usada en la actualidad den detrimento de todos aquellos, que como el, comprador, realizan esfuerzos casi sobrehumanos para adquirir una vivienda, viéndose luego engañados tal como es el caso de arras. -que niega, rechaza, contradice e impugna tanto los hechos como el derecho, de la demanda intentada por el actor, por resolución de contrato de opción de compraventa al manifestar que una de las condiciones del contrato, se cumplió lo cual fue que el plazo de la opción necesario para que se procediera a la partición del inmueble lo cual cursaba demanda ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, el cual terminó por transacción judicial, de lo que informado el futuro comprador, quien en ningún momento manifestó interés pro seguir con el convenio de opción. -que el vendedor no ha cumplido con el compromiso y obligación principal acordado en el contrato de opción de compraventa, ya que ampliamente descrito, en notificarle que había finalizado el trámite respectivo de partición, y mucho menos entregarle las solvencias necesarias para configurar la venta, a pesar de las reiteradas solicitudes de su parte y en vista que no se había establecido un lapso o término para que se configurara la exigibilidad, ya como se aprecia de la cláusula séptima, al mencionar que el plazo convenido para cumplir es el necesario para la protocolización ya que el inmueble en cuestión se encuentra en proceso de partición, esto estaba sujeto a un hecho futuro y cierto que hasta que se llevara a cabo no era exigible la protocolización. -que aquí surge el primer deber contractual de para el vendedor, que era entregar los documentos y solvencias necesarias al comprador, y de la misma forma cumplir con la obligación de redactar el documento y su presentación ante el Registro, para el otorgamiento del cheque al momento de la protocolización del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del municipio Maneiro de este Estado Bolivariano. -que la obligación inicial del comprador de pagar el precio lo cual hizo, el restante del precio quedó bajo condición suspensiva, tal como lo expresa la cláusula del referido contrato que dice así: (…) -que es necesario citar al Dr. LUIS ALBERTO RODRIGUEZ en su libro titulado Comentario Sobre Contratos, nos indica lo siguiente (…). -que la doctrina y las leyes estipulan las obligaciones del comprador al momento, en lo establecido en el artículo 1.527 del Código Civil: (…omissis…) -que niega, rechaza, contradice e impugna en todas y cada una de sus partes, cuando el actor, dice en su escrito libelar que el accionado no ha cumplido con el contrato de opción de compraventa, ya que el mismo no explica o determina en forma clara y concreta en que cláusula del contrata el ha incumplido, lo cual incurre el actor en una indeterminación de la causal principal donde se fundamenta su pretensión de resolución de contrato de opción de compraventa; lo que es cierto es que el demandante, se negó rotundamente a proporcionar los documentos y solvencias necesarias, en su debida oportunidad que era su obligación principal, ya que el accionado le solicitó al actor los mismos en reiteradas oportunidades en pro de afirmar el documento definitivo. -que todo esto era con el fin que le entregara esos documentos y solvencias, por parte del vendedor, fue una tarea titánica de David contra Goliat emprendida por el comprador, debido que pasaban los días y estos documentos no se ponían a disposición del comprador, dolosamente negando la posibilidad de su derecho constitucional de adquirir una vivienda. -que niega, rechaza, contradice e impugna en todas y cada una de sus partes, cuando el actor, solicita en su petitorio en la cláusula primera, por la misma no tener fundamentos jurídicos y elementos probatorios de haber cumplido con su obligación principal, el cual crea la convicción suficiente que provoca la resolución del contrato y por ende retrotraer la entrega del bien inmueble. -que niega, rechaza, contradice e impugna en todas y cada una de sus partes, cuando el demandante, solicitó en su petitorio en la cláusula segunda, por el mismo no tener fundamentos jurídicos y causal originaria para solicitar la resolución del contrato, esto lo cual crea una indeterminación de la pretensión. -que niega, rechaza, contradice e impugna en todas y cada una de sus partes, cuando el vendedor solicita en su petitorio en la cláusula tercera, en razón de que el dinero dado por el comprador, que fue para garantizar el cumplimiento del contrato, ser imputado al precio definitivo de venta. Les sea otorgado por cuanto al referirse de daños y perjuicios, estos no existen ya que el incumplimiento de los elementos esenciales son por parte del vendedor, los cuales el actor no fundamento con pruebas fehacientes que lleven a una convicción de certeza que se les ocasionaron. -que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 22-03-2013, expediente Nº 2012-000274, estableció que: (…). -que solicita con base a todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos , que la demanda intentada en su contra sea desechada y declarada sin lugar en la sentencia definitiva. DE LA RECONVENCIÓN Como fundamento de la RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA el ciudadano AFU MOUHAMED, debidamente asistido por el abogado NORBERTO ALEXANDER MARTÍNEZ LUCENA, señaló lo siguiente: -que en fecha 21-05-2015, el comprador, celebró contrato de opción de compraventa de carácter privado con el vendedor, con el deseo y la oportunidad de adquirir la vivienda, el siguiente compromiso, de acuerdo a la cláusula primera que establece: (…). -que la descrita negociación se pactó por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), de los cuales el comprador canceló al vendedor la suma de seiscientos mil bolívares (600.000,00), entregados el 20-05-2015, en cheque marcado “A”, para que surta los efectos legales correspondientes, tal como se desprende de la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa y la diferencia, es decir, la suma de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo por ante la Oficina respectiva, ya que no se estableció un lapso o término para que se configurara la exigibilidad, ya que se desprende de la cláusula séptima, al mencionar que el plazo convenido para cumplir las partes con el contrato de opción de compraventa, es el necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa, ya que el inmueble en cuestión se encuentra en proceso de partición, este contenido se puede constatar en la cláusula séptima del contrato in comento. -que el comprador por su circunstancia de trabajo, por la empresa donde labora, vio como una gran oportunidad la compra de la casa y de inmediato, procedió a firmar el contrato de opción a compraventa. -que la suma de dinero para poder obtener el referido bien, fue gracias a la venta de un inmueble propiedad del comprador y el cual era su vivienda principal, lo cual sucedió positivamente. -que con el deseo y el compromiso adquirido en el instrumento de opción de compraventa, inicio el comprador las diligencias que le correspondían de acuerdo al contrato de opción de compraventa, que están literalmente expresadas y son las siguientes: cláusula tercera (…). -que allí está expresado por las partes su consentimiento y el precio, dos elementos fundamentales de la venta y la voluntad inequívoca del comprador de pagar el precio pactado en el acto de protocolización. Para lograr tal fin el comprador vendió su inmueble y vivienda principal y entregó en el acto del contrato de opción de compraventa privado la suma de Bs. 600.000,00, tal como se desprende de la cláusula cuarta del tan ya supra citado contrato, y como reza literalmente la cláusula cuarta: (…). -que la carga contractual que el comprador tenía sí fue cumplida a cabalidad tales como: el consentimiento en el precio de la venta, entregar el restante del monto de la negociación en el momento de la firma del documento definitivo, que sería la cantidad de Bs. 1.400.000,00 debido a que el comprador había entregado a el vendedor la cantidad de Bs. 600.000,00. -que el comprador ha cumplido con el compromiso acordado en el contrato, éste se otorgó en fecha 21-05-2015, y la protocolización quedó a tiempo suspensivo, siempre y cuando el vendedor le entregara al comprador los documentos y solvencias necesarias para la correspondiente protocolización del documento de compra venta, cláusula séptima, aquí surge el primer deber contractual para el vendedor, que era entregar los documentos y solvencias necesarias exigidas por el Registro Público. -que es el caso que el comprador esperanzado porque por fin se iba a firmar el documento de venta, consciente que quedó sin vivienda principal al vender su inmueble que son los recursos de los cuales dispone para el pago definitivo de esa compraventa, y teniendo que vivir arrimado, pagando alquiler y con su propia familia, su gran sorpresa es que el vendedor le dice que no va a firmar el documento definitivo de venta ante el Registro Público, lo cual hizo en una reunión en los siguientes términos: -que el plazo de la opción de compraventa había fenecido y nada tenía que reclamar el comprador. -que la única forma de salvar ese negocio era que le entregase un cheque fuera de la negociación por la suma de la diferencia entre el precio pactado y la nueva suma establecida por el monto de 3.000.000,00 Bs, menos los 600.000,00 Bs, dados al firmar el contrato de opción de compraventa la cantidad a entregar fuera de la negociación sería 2.400.000,00 Bs. -que también debían pagarle fuera de la negociación una especie de usufructo, termino que uso o canon de arrendamiento por la cantidad de 800 Bs contados a partir del mes de enero a la fecha, como si hubiera vivido y habitado ese tiempo en el inmueble. -que el comprador demostrara estos alegatos en la etapa probatoria correspondiente, todo esto a través de medios de pruebas otorgados por el Código de Procedimiento Civil. -que se ha formado un contrato de venta y al analizar las cláusulas del contrato de opción de compraventa, tal como ya se ha narrado en ese libelo de demanda, observan clara e indudablemente que han sido establecidas las obligaciones reciprocas para ambas partes a saber: la obligación de el comprador de pagar el precio lo cual hizo. -que la otra obligación de el comprador tramitar, al ser entregados por el vendedor los documentos y solvencias, para gestionar la protocolización del documento de compraventa. A su vez el vendedor su obligación es trasladar la propiedad definitiva de la cosa lo cual ya había manifestación del consentimiento y entregar los documentos para poder protocolizar ante el Registro Público el documento definitivo de venta. -que la obligación de hacer la entrega de las solvencias recae exclusivamente en cabeza del vendedor, quien es el que ostenta la cualidad para obtener de parte de los diferentes órganos administrativos las solvencias relativas al inmueble de su propiedad. -que la venta por concepto jurídico y doctrinal se consumó entre las partes contratantes, convirtiéndose el contrato objeto de este litigio, en un documento de venta al darse todos los elementos de esta, tal como lo pueden demostrar a través de los instrumentos fundamentales que han acompañado con esta demanda, por lo cual en este acto en pro de cumplir co su única obligación principal de manera anticipada, pone a disposición del reconvenido a través del tribunal de la causa, la cantidad que constituye la fracción del precio restante que ostenta un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) los cuales sujetos a la conversión monetaria es la cantidad de catorce bolívares soberanos (Bs.S 14,00) los cuales consignó en ese acto mediante cheque de gerencia Nº 370001990, de la entidad financiera Banco Activo, de fecha 22-10-2018, a nombre del demandado, marcado con la letra “B”, en original, para que el mismo sea resguardado por el tribunal a quo durante el proceso. -que a la fecha en la cual se interpone esa reconvención y agotados todos los medios por parte de el comprador, el vendedor no ha querido suscribir el contrato definitivo, obligado como está en hacerlo debido a que todos los elementos suscrito entre las partes en el contrato de opción de compraventa fueron cumplidos por el comprador. -que esa conducta de mala fe, engañosa y delictiva por parte del vendedor, se entiende tiene como propósito querer de forma dolosa vender el inmueble objeto de esa pretensión por un valor mayor, práctica esa muy usada en la actualidad en detrimento de todos aquellos, que como el comprador realizan esfuerzos casi sobrehumanos para adquirir una vivienda, viéndose luego engañados y estafados tal como según alega es el caso de marras. -que se encuentran dados todos los elementos para intentar la presente reconvención y solicita que se cumpla con el contrato consentido entre las partes. -que la base legal para sustentar la pretensión es la siguiente: (…) -que es así como los elementos de la venta están dados en el caso que nos ocupa y, ambas partes plasmaron los elementos de esta, en este caso, condicionada a una obligación inherente a el vendedor, y que la última cantidad como parte del precio convenido, difirió para el momento de la protocolización del documento definitivo. -que por las razones de hecho y derecho antes expuestas demanda en este acto al ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ ut supra identificado, a fin de que convenga o en su defecto a ello o sea condenado por el tribunal de la causa a las siguientes pretensiones: primero; en el cumplimiento del contrato de opción de compraventa sobre el objeto del referido contrato (…); segundo proceda a otorgar ante el Registro Público respectivo, el correspondiente documento de compraventa, y que de no hacerlo de manera voluntaria, se sirva el tribunal a quo declarar mediante sentencia definitiva que se dicte, como justo título de propiedad a favor de AFU MOUHAMED ut supra identificado; tercero pone a disposición a través del tribunal de la causa, de manera anticipada, la cantidad que constituye la fracción del precio restante que ostenta un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) los cuales sujetos a la conversión monetaria es la cantidad de catorce bolívares soberanos (Bs.S 14,00) los cuales consignó mediante cheque de gerencia Nº 37001990, de la entidad financiera Banco Activo, de fecha 22-10-2018, a nombre del demandado, para que el mismo sea resguardado por el tribunal durante el proceso.; cuarto en pagar las costas y costos que se originen con ocasión del presente proceso. -que solicita sea decretada medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto del contrato. -que dicha propiedad se evidencia de documento debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Público del municipio Maneiro de este Estado Bolivariano, en fecha 10-01-1958, bajo el Nº 2, folios dos vuelto tres y cuatro, protocolo primero, primer trimestre. -que solicita se oficie al Registro Público del municipio Maneiro de este Estado y se estampe la correspondiente nota marginal en los datos registrales ya suministrados, jurando -el reconviniente- la urgencia del caso en virtud a las presunciones existentes que pueden traspasar el bien objeto de esa pretensión. -que considera quien allí suscribe que están cubiertos los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, por lo antes señalado, procede a señalar lo siguientes: -que reproduce ya marcados en ese escrito con letras “A”, “B”, y las que se encuentran en autos en los folios, 06, 07, 08, 09 al 12, 13 y 15, los documentos que sustentan esa reconvención. -que esas documentales son evidente en el cumplimiento de los requisitos o extremos fomus bonis iuris y periculum in mora, fundamentalmente el fomus bonis iuris, por cuanto evidencia una estrecha relación entre la pretensión del derecho que invoca y el objeto de la causa, en virtud de que el inmueble sobre el cual solicita la medida preventiva está estrechamente relacionado con el fondo de la litis. -que los hechos y derechos que invoca, conjuntamente con esas documentales –a su parecer- son suficientes para decretar la medida preventiva y dejan evidentemente, de acuerdo a la doctrina patria, el elemento del fomus bonis iuris satisfecho. -que igualmente evidencia la conducta de la parte demandada de la falta de cumplimiento al contrato establecido entre las partes y durante la gestión tendiente a lograr la negociación de compraventa y por lo cual se pone en riesgo el objeto del presente litigio, hecho ese fundamental para que el tribunal de la causa decrete la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar. -que si ese bien fuese traspasado el daño seria inminente y el accionado quedaría acéfalo de obtener un bien que es y sería su vivienda principal, por tal razón, solicita sea decretada la medida cautelar. -que con el aporte de ese material probatorio para solicitar la medida cautelar con su debido fundamentación, demostrando que se dan en el caso bajo examen y vienen a demostrar y cubrir el periculum in mora, lo que se demuestra con la presencia de argumentos verdaderos y valederos que dan soporte a la solicitud de la cautelar solicitada en esa pretensión, razones mas que suficientes para que sea decretada la medida cautelar. -que las medidas cautelares, son instrumentos de la justicia dispuestos para que el fallo jurisdiccional sea ejecutable y eficaz, son expresión del derecho a una tutela judicial efectiva de los derechos e intereses, previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conceptos estos que se deben hacer reales y llevarse a la práctica. -que nada se podría hacer con un fallo jurisdiccional que no se pueda ejecutar. -que los caracteres esenciales se aplican a su pretensión dejando como ejemplo: a) la instrumentalizad, pues no constituyen un fin en sí mismas sino que son un medio de, instrumento o elemento que sirve para la realización práctica de otro proceso eventual o hipotético, según el caso y su resolución principal, partiendo de la hipótesis de que ésta tenga determinado contenido concreto, conforme a lo cual anticipan los efectos previsibles, por lo que el contenido de estas medidas es el mantenimiento de una situación de hecho y de derecho en salvaguardar derechos, para una vez que se dicte la sentencia definitiva sobre lo principal, esta no opere en el caso y pueda ser realmente efectiva; B) el carácter urgente, pues su razón de ser es evitar los perjuicios que para la tutela de los derechos se pueden derivar del transcurso del tiempo y de su incidencia sobre situaciones jurídicas que pueden alterarse de forma irreversible, lo que representa entre otros rasgos, por la simplicidad de formas o trámites para lograr la rapidez en el tiempo y porque el conocimiento del órgano jurisdiccional sobre los presupuestos de las medidas cautelares es sumario, vale decir, de cognición en el grado de apariencia y no de certeza. -que la verosimilitud del derecho que reclama, el fumus bonis iuris, este no es un verdadero juicio, por cuanto corresponde a la decisión de fondo, simplemente es un juicio de probabilidades pro medio del cual se llega a presumir que quien solicita la cautela es el titular del derecho reclamado, sin perjuicio de que duramente el juicio pueda demostrarse lo contrario. -que el peligro de infructuosidad, el mismo viene dado por la necesaria prolongación del juicio, lo que está exento de prueba, y por los hechos de la demandada, reales temidos, que pueden frustrar la ejecución de lo que finalmente resuelva. ¬-que solicita al tribunal de la causa decrete la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, por las explicaciones de hecho y derecho que allí esbozó y por los medios probatorios que aportó. DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN Como fundamento de la CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, debidamente asistido por el abogado RAMON MAGO FERRER, señaló lo siguiente: -que rechaza y contradice, lo expuesto por el demandado reconviniente en su escrito de contestación a la demanda en el cual le reconviene por no ser ciertas las razones que a continuación señala: -que en el contrato privado de opción a compraventa suscrito entre ellos el día 21-05-2015, en su cláusula primera se refiere a que solo es único y exclusivo propietario de un inmueble construido sobre una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella enclavada y no de la totalidad del mismo como pretende hacer ver el demandado reconviniente, inmueble cuyas características, linderos y demás determinaciones se señalaron en dicha cláusula primera, como lo establece la cláusula segunda del mismo. -que a pesar que es cierto que en la opción a compraventa se pactó el precio total de la parte del inmueble de la que es único y exclusivo propietario, como lo establece la cláusula tercera, entregándole el futuro comprador la cantidad de seiscientos mil bolívares fuertes (Bs.F 600.000,00), equivalente hoy de acuerdo a la reconvención monetaria de seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00) por concepto de opción, como lo dice la cláusula cuarta del mismo, y el saldo del precio es decir la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.F 1.400.000,00), equivalentes actualmente a catorce bolívares soberanos (Bs.S 14,00), como lo establece la cláusula quinta del contrato, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectiva, a partir de ese momento cada vez que le informaba al comprador de que estaba a la espera de la partición que cursaba ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, de esta Circunscripción Judicial, estaba pronto a salir y que tuviera la cantidad de dinero faltante para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, siempre contestaba que se le diera un poco de tiempo para cancelar la totalidad del precio el cual fue la cantidad de dos millones de bolívares fuertes (Bs.F 2.000.000,00), es decir el millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.F 1.400.000,00) faltante, llegando así el día 09-12-2015 fecha en la cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia en la cual acordó el registro y protocolización de la transacción celebrada entre las partes y la homologación de la misma, con respecto a la partición amistosa del bien inmueble en cuestión llevada por ese tribunal a pedido de las partes, lo cual se lo manifestó al comprador, y dándole la misma respuesta, solicitando un poco mas de tiempo porque no tenía la cantidad de dinero acordado, a partir de esa fecha 09-12-2015, procedió con su abogado a realizar todas las diligencias pertinentes para que se llevara a cabo la protocolización de la ya señalada sentencia, y el 21-01-2016 el ciudadano alguacil del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial consignó ante el Registro Público del municipio Maneiro la copia certificada de la transacción celebrada entre las partes y homologada por ese juzgado en la fecha señalada, por partición, poniendo en conocimiento al comprador y dándole la misma respuesta de que le diera tiempo para poder conseguir el dinero faltante del precio fijado en el contrato de opción a compraventa celebrado entre ellos en forma privada el 21-05-2015, es decir la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs. 1.400.000,00), y darle así cumplimiento a la cláusula séptima del contrato señalado, pero el futuro comprador continuaba perdiendo el tiempo y el demandado reconviniente no daba señales ni mostraba interés alguno en cancelar el saldo del precio convenido, razón por la cual procedió a demandarlo por resolución de contrato de opción de compraventa. ¬-que tampoco puede considerarse como cierto y por eso es que lo niega, rechaza y contradice, cuando el demandado reconviniente afirma que vio como una gran oportunidad la compra de una casa y de inmediato procedió a firmar un contrato de opción de compraventa y no es cierto lo que afirma porque el no es el propietario del 100% de los derechos que conforman el total del inmueble ya que el bien es propiedad en comunidad con sus dos (02) hermanas de nombres YAJAIRA MENDOZA URBAEZ y MARISOL MENDOZA URABEZ, y el cual les pertenece por haberlo heredado de sus padres RAFAEL MENDOZA e INES URBAEZ, como lo señala la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa, y lo que le dio en opción de compraventa fue la parte de la cual es único y exclusivo propietario en el inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella enclavada y no de la totalidad del mismo como pretende hacer ver el reconviniente -que no es cierto por eso igualmente niega, rechaza y contradice, cuando el demandado reconviniente dice que la empresa donde el labora es la parte del inmueble que pretende el demandado adquirir por veinte bolívares soberanos (Bs.S 20,00), ya que en el espacio en cuestión funciona una empresa cuyo objeto es la reparación de calzado y es de su propiedad y que ocupa en calidad de arrendatario, consignando prueba de ello en la demanda incoada por el, contra el demandado reconviniente, y que cursa entre los folios 9 al 23, del presente expediente. -que da por reproducidos copia del contrato de arrendamiento y copia del documento constitutivo de la empresa propiedad del demandado reconviniente, para acompañar y fundamentar su escrito. -que niega, rechaza y contradice, lo que afirma el demandado reconviniente de que se reunieron con la finalidad de pedirle tres millones de bolívares fuertes (Bs.F 3.000.000,00), menos los seiscientos mil bolívares fuertes (Bs.F 600.000,00), entregados por el a su persona por concepto de arras, igualmente negó por ser falso lo que afirma que en cantidad de ochocientos mil bolívares fuertes (Bs.F 800.000,00), por concepto de pago por el tiempo que tenía el demandado ocupando en la vivienda que compro por medio del contrato de opción de compraventa realizado por ellos, ya que nunca le dio en opción de compraventa una vivienda, solo dio en opción de compraventa la parte del inmueble de la que es único y exclusivo propietario la parte de la parcela de terreno y las bienhechurías enclavadas sobre el terreno, que como señaló anteriormente comparte con sus dos hermanas, y que adquirieron en herencia de sus padres. ¬-que niega, rechaza y contradice, que su conducta haya sido engañosa y jamás podrá considerarse delictiva porque nunca ha tenido el propósito de vender en forma dolosa el bien inmueble, ya que hasta la fecha en que demandó al ciudadano AFU MOUHAMED por resolución de contrato de opción de compraventa firmado de forma privada entre ellos en fecha 21-05-2015, realizó y ha seguido realizando todas las diligencias posibles para cumplir el mismo, pero de la conducta que asumió el futuro comprador de no mostrar interés en cancelar el saldo del precio convenido, sobrevino la demanda contestada y reconvenida por el futuro comprador incoada por su persona en contra de él, lo que se demuestra que el futuro comprador, antes no tenía ni tuvo el interés, ni la intención de adquirir la parte del inmueble dado en opción a compraventa y como ahora resulta adquirirlo por veinte bolívares soberanos (Bs.S 20,00) para el es tremendo y buen negocio. -que si se observa el contenido del contrato se puede verificar el incumplimiento de su parte se condiciona con la devolución de la cantidad entregada y recibida por el como garantía por el futuro comprador, más una cantidad igual es decir seiscientos mil bolívares fuertes (Bs.F 600.000,00), que con la reconversión monetaria equivalen a seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00) más una cantidad igual equivalente a seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00), como lo establece la cláusula octava del contrato de opción a compraventa. -que la empresa que funciona, labora y es propietario el demandado en la parte del inmueble, que pretendía vender, la ocupa el reconviniente en calidad de arrendatario y al presentarse en compañía de su hijo a hablar con el demandado este agredió física y verbal tanto a el como a su hijo, causándole lesiones considerables a su hijo de cuya investigación conoce el Ministerio Público y se está a la espera de una nueva fecha para que se lleve a efecto el acto de imputación del ciudadano AFU MOUHAMED, por las lesiones causadas a su hijo, y la misma se ha suspendido en varias oportunidades por la conducta de no comparecencia del demandado reconviniente. EL CONTRATO SIN TÉRMINO PARA SU CUMPLIMIENTO O EJECUCIÓN Antes de entrar en materia es necesario analizar el contenido del artículo 1.212 del Código Civil que textualmente reza lo siguiente: “… Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal…” Sobre la interpretación de dicha norma, que regula lo concerniente a las obligaciones sin término para su cumplimiento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 096 dictada el 25 de febrero de 2004 estableció lo siguiente: “….Resta ahora establecer si la acreencia es exigible a la deudora, o si para su cumplimiento se fijó algún un plazo, en atención a lo establecido por la recurrida. Habría entonces que analizar si la tantas veces mencionada deuda es exigible. Para ello estima la Sala pertinente realizar el análisis del artículo 1.212 del Código Civil, cuyo texto reza: “...Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal” (Negrillas de la Sala). Subsumiendo el hecho concreto, la deuda por concepto de honorarios profesionales que se demanda, dentro de la letra del artículo transcrito, encuentra esta Máxima Jurisdicción que por su naturaleza, ella resulta una obligación de hacer. Al respecto el maestro Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, ha expresado que: “...las obligaciones de hacer, aquellas que consisten en la realización por parte del deudor de cualquier actividad o conducta distinta a la transmisión de la propiedad u otro derecho real ...” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Universidad Católica “Andrés Bello”. Caracas 1986. pp.83) Tales obligaciones, las de hacer, por mandato de la norma invocada, artículo 1.212 del Código Civil, debió ejecutarse de inmediato, en razón de que así lo estipula el artículo citado ya que no se estipuló modalidad alguna para su cumplimiento, tampoco se fijó lugar especial para ello, que lo hicieran de alguna manera dificultoso, razones que hubiesen justificado a la fijación de un plazo por parte del juez. En este orden, estima la Sala revisar otra condición necesaria para hacer exigible la obligación de hacer, al efecto dispone el artículo 1.269 del Código Civil: “...Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el sólo vencimiento del plazo establecido en la convención. Si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no quedará constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente; y, únicamente ocho días después del requerimiento. Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente” (Negrillas de la Sala). En el sub iudice, en aplicación del tercer parágrafo de la norma transcrita y en razón de que al analizar la denuncia precedente, por haber sido fundamentada la misma en el artículo 320, del Código de Procedimiento Civil, la Sala pudo constatar que efectivamente se encuentra en autos (folio 19 de la segunda pieza) comunicación dirigida al representante de la asociación, intimando el pago, poniendo, de ésta manera, al deudor en conocimiento de que debía cumplir de inmediato el requerimiento o interpelación realizado por el acreedor, por lo que desde ese momento debe considerarse la deuda de plazo vencido. Ahora bien del análisis practicado sobre los alegatos del recurrente, concordados con las normas invocadas, concluye la Sala que efectivamente el ad quem no realizó el estudio concienzudo del documento fundamental de la demanda así como tampoco efectuó la debida concordancia de las probanzas aportadas por el demandante, lo que le hubiese permitido valorar su contenido ampliamente para alcanzar la verdad procesal. En este asunto según el contenido del contrato objeto de la presente demanda se puede apreciar que la cláusula séptima expresamente contiene la siguiente estipulación: “…el plazo convenido para cumplir las partes con el presente contrato de opción de compraventa, es el necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa, ya que el inmueble en cuestión, actualmente en proceso de partición por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil del estado Nueva Esparta, expediente N° 24.885, entre los herederos de los fallecidos RAEL MENDOZA GUERRA e INES URBAEZ, en la que las partes están de acuerdo en hacer amistosamente la partición por la vía del arreglo a través de auto de composición procesal, cuyo escrito está consignado en el expediente que se lleva ante el juzgado y en el cual se anexará el plano del levantamiento topográfico debidamente sellado por el Catastro Municipal del municipio Maneiro, en el cual se determina el área que se adjudica a cada heredero, correspondiéndole al vendedor el área que ocupa en calidad de arrendatario el futuro comprador…” Como se puede advertir el referido contrato no contiene término especifico para su cumplimiento, ya que se dice que el plazo convenido para que las partes cumplan con las obligaciones asumidas en el mismo, o sea para que se lleve a cabo la protocolización del documento definitivo de compraventa será el necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa, ya que para la fecha de suscripción del contrato, el inmueble en cuestión se encontraba en proceso de partición por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil de este Estado, lo que quiere decir que el mismo no solo carece de término para su cumplimiento, sino que además su cumplimiento se sometió a una condición, a un hecho futuro, incierto o mas bien indeterminado. Sin embargo, a pesar del contexto del contrato suscrito entre las partes, consta que en escrito libelar se solicitó la resolución del mismo basándose en el supuesto incumplimiento por parte del comprador, a pesar de que –se insiste- conforme a lo señalado no se tiene conocimiento o certeza sobre la oportunidad para cumplir con el acto de la protocolización, pues no se estableció el tiempo para cumplir con esa gestión, sino que se mencionó que la misma dependía de las resultas de un proceso de partición judicial llevado en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de este Estado en el expediente signado con la nomenclatura 24.885. Vale destacar que conforme al mérito que arroja el material probatorio que se aportó, concretamente los recaudos cursantes desde los folios 97 al 116, consta que el hoy accionante-reconvenido incoó demanda de partición en contra de las ciudadanas MARISOL MENDOZA URBAEZ y YHAJAIRA MENDOZA URBAEZ, que el objeto de la demanda lo constituyó un inmueble ubicado en la población de Los Robles, Parroquia Aguirre del Municipio Maneiro, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, que en fecha 04-12-2015, las partes a los fines de ponerle fin al juicio de partición celebraron una transacción, en la cual acordaron partir el referido inmueble en dos (2) porciones identificados como lote 1 y lote 2, que el lote 1 le fue adjudicado a las demandadas MARISOL MENDOZA URBAEZ y YHAJAIRA MENDOZA URBAEZ, y el lote 2, con una superficie aproximada de doscientos cincuenta y cinco metros con ochenta decímetros cuadrados (255,80 mts²) así como la respectiva porción de bienhechurías construidas sobre dicha porción de terreno, se le adjudicó en plena propiedad, dominio y posesión al coheredero EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, quien conforme a ello se convirtió en el único y exclusivo propietario de dicho lote; emerge asimismo que la precitada partición fue homologada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 09-12-2015, y que se libró el oficio correspondiente a la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado remitiendo copias certificadas del referido fallo a los fines de su inscripción, y que por diligencia suscrita en fecha 19-02-2016 el alguacil del tribunal dejó constancia que le fue recibido dicho oficio en la Oficina de Registro antes señalada en fecha 27-01-2016; y que no obstante a esa situación, la misma no se ha protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en razón de que se le exigieron al hoy demandante-reconvenido ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ, una serie de recaudos, que no fueron consignados en su totalidad ante esa Oficina, concretamente los planos topográficos debidamente firmados y sellados por la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Maneiro de este Estado, tal y como se puede apreciar de la comunicación de fecha 13-12-2018 donde el Ente Municipal le informó que no podría ser procesada su solicitud “por no cumplir con el frente mínimo requerido para realizar el deslinde de parcelas, según ordenanza de zonificación vigente.” De manera tal, que es evidente que bajo las extremas circunstancias resaltadas, que desemboca en la plena certeza de que el contrato no solo carece de término convencional para su cumplimiento, sino que el mismo si bien fue definido, fue condicionado a un hecho futuro e incierto, es evidente que la parte accionante, antes de incoar la misma, debió cumplir con el tramite previo establecido en el artículo 1212 del código Civil con el fin de que en sede judicial se precisara la fecha o el plazo para el cumplimiento de las cargas u obligaciones derivadas del contrato. Distinta seria la situación, si en el contrato se hubiera establecido tiempo para que se verificara el acto de la protocolización del documento definitivo de compraventa, y existieran evidencias de que la parte demandada no suministró la documentación necesaria para que se llevara a cabo ese acto, pues en ese caso, seria apropiado que en cumplimiento de la norma en comento, en lugar de declarar inadmisible la demanda, se resolviera en la sentencia de fondo precisar que en efecto, se incumplió con el contrato, y fijar además la oportunidad para que la parte accionada cumpliera con la carga contractual relativa a la entrega de los documentos necesarios para que el ente administrativo autorice la protocolización del documento definitivo de venta. Para ahondar mas en este asunto, conviene traer a colación un extracto de la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, identificada con el N° 86, emitida el 25 de febrero del año 2014, en el expediente 13-1156, en donde se emitió una sentencia en los términos antes señalados, y la Sala constitucional desestimó el recurso de revisión planteado por considerar que la misma se ajustaba a la normativa legal aplicable, a saber: “…En el asunto de autos, la acción de amparo constitucional se ejerció contra la decisión que dictó el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 21 de mayo de 2013, que declaró parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora en el juicio primigenio contra la sentencia dictada, el 25 de octubre de 2012, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial. Asimismo, declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la ciudadana Deisy Yuslay Belén Carvajal contra los ciudadanos Simón Davoin Sanguino Hernández y María Isola Molina de Sanguino, con fundamento en el artículo 1212 del Código Civil; y, en consecuencia, fijó el lapso de noventa (90) días calendarios consecutivos contados a partir de la fecha que quedara firme dicha decisión, como plazo de cumplimiento del contrato de opción de compra venta de fecha 17 de marzo de 2009, en el cual los promitentes vendedores suministren a la optante compradora la documentación, comprobantes y solvencias requeridas para los fines registrales, y dentro del mismo plazo sea introducido el documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, para su protocolización y pago del precio respectivo, en la forma establecida en el referido contrato de opción de venta. La apoderada judicial de los accionantes fundamentó su pretensión en la presunta vulneración del derecho al debido proceso, y afectando de manera sustancial su derecho a la defensa, por cuanto el juzgador interpretó erróneamente una norma jurídica, actuando fuera de su competencia, generando gravámenes irreparables, afectando el patrimonio de la familia Sanguino y, por ende, su derecho de propiedad. En primer lugar, la Sala observa que la sentencia objeto de la acción de amparo constitucional es una decisión de fondo que declaró parcialmente con lugar la apelación que ejerció la parte actora en el juicio principal y revocó la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia, declarando parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato. Ahora, en el caso bajo análisis, la decisión dictada por el Juzgado Superior, objeto de amparo, puso fin al juicio; por tanto, la naturaleza del fallo recurrido es el de una sentencia definitiva, la cual está contenida en el supuesto previstos en el artículo 312, ordinal 1°, del Código de Procedimiento Civil, referido a la admisibilidad del recurso de casación contra sentencias de última instancia que ponga fin a los juicios civiles o mercantiles. Asimismo, esta Sala Constitucional observa que la decisión objeto de amparo era susceptible de impugnación mediante el mecanismo extraordinario de casación, debido a que, para la oportunidad cuando la parte actora en el juicio que, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuso la ciudadana Deisy Yuslay Belén Carvajal contra los ciudadanos Simón Davoin Sanguino Hernández y María Isola Molina de Sanguino, ejerció su demanda, el 07 de noviembre de 2011, ya era aplicable la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la cual, en su artículo 86, estableció tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.) como la cuantía mínima aceptable para la interposición del recurso de casación. En efecto, de las actas del expediente se desprende que la parte actora del procedimiento de cumplimiento de contrato de compra venta estimó su demanda en doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), monto que excede la cuantía que es exigida para la oportunidad cuando se propuso la demanda en el juicio principal, es decir, que correspondía a tres mil ciento cincuenta y siete unidades tributarias (3.157 U.T.) calculadas a setenta y seis bolívares (Bs. 76,00) por unidad tributaria; toda vez que, debe insistirse, es la oportunidad cuando se incoa la demanda el momento definitorio de la cuantía que debe exigirse para el ejercicio del recurso de casación, medio procesal de impugnación cuya disponibilidad previa constituye, en principio, causal para la inadmisibilidad de la acción de amparo constitucional, conforme lo prevé el artículo 6, numeral 5, de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales…” Bajo tales apreciaciones, se concluye que la presente demanda debe forzosamente declararse inadmisible. Y así se decide.- RECONVENCIÓN Se observa del escrito de contestación de la demanda, que el ciudadano AFU MOUHAMED interpuso demanda de mutua petición por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, argumentando lo siguiente: “… que con el deseo y el compromiso adquirido en el instrumento de opción de compraventa, inició las diligencias que le correspondían de acuerdo al contrato (…) que allí está expresado por las partes su consentimiento y el precio, dos elementos fundamentales de la venta y la voluntad inequívoca del comprador de pagar el precio pactado en el acto de protocolización…” “… que vendió su inmueble y vivienda principal y entregó en el acto del contrato de opción de compraventa privado la suma de Bs. 600.000,00, tal como se desprende de la cláusula cuarta del citado contrato (…) y “…que la carga contractual que el comprador tenía sí fue cumplida a cabalidad tales como: el consentimiento en el precio de la venta, entregar el restante del monto de la negociación en el momento de la firma del documento definitivo, que sería la cantidad de Bs. 1.400.000,00 debido a que el comprador había entregado al vendedor la cantidad de Bs. 600.000,00 (…). “… que ha cumplido con el compromiso acordado en el contrato, éste se otorgó en fecha 21-05-2015, y la protocolización quedó a tiempo suspensivo, siempre y cuando el vendedor le entregara al comprador los documentos y solvencias necesarias para la correspondiente protocolización del documento de compra venta, cláusula séptima, aquí surge el primer deber contractual para el vendedor, que era entregar los documentos y solvencias necesarias exigidas por el Registro Público…” “… que es el caso que el comprador esperanzado porque por fin se iba a firmar el documento de venta, consciente que quedó sin vivienda principal al vender su inmueble que son los recursos de los cuales dispone para el pago definitivo de esa compraventa, y teniendo que vivir arrimado, pagando alquiler y con su propia familia, su gran sorpresa es que el vendedor le dice que no va a firmar el documento definitivo de venta ante el Registro Público, lo cual hizo en una reunión en los siguientes términos: el plazo de la opción de compraventa había fenecido y nada tenía que reclamar el comprador…” “… que la única forma de salvar ese negocio era que le entregase un cheque fuera de la negociación por la suma de la diferencia entre el precio pactado y la nueva suma establecida por el monto de 3.000.000,00 Bs, menos los 600.000,00 Bs, dados al firmar el contrato de opción de compraventa la cantidad a entregar fuera de la negociación sería 2.400.000,00 Bs, y que también debían pagarle fuera de la negociación una especie de usufructo, término que usó o canon de arrendamiento por la cantidad de 800 Bs contados a partir del mes de enero a la fecha, como si hubiera vivido y habitado ese tiempo en el inmueble…” “… que se ha formado un contrato de venta y al analizar las cláusulas del contrato de opción de compraventa, tal como ya se ha narrado en ese libelo de demanda, observan clara e indudablemente que han sido establecidas las obligaciones reciprocas para ambas partes a saber: la obligación del comprador de pagar el precio lo cual hizo…” “… que la otra obligación del comprador tramitar, al ser entregados por el vendedor los documentos y solvencias, para gestionar la protocolización del documento de compraventa. A su vez el vendedor su obligación es trasladar la propiedad definitiva de la cosa lo cual ya había manifestación del consentimiento y entregar los documentos para poder protocolizar ante el Registro Público el documento definitivo de venta…” “… que la obligación de hacer la entrega de las solvencias recae exclusivamente en cabeza del vendedor, quien es el que ostenta la cualidad para obtener de parte de los diferentes órganos administrativos las solvencias relativas al inmueble de su propiedad…” “…que la venta por concepto jurídico y doctrinal se consumó entre las partes contratantes, convirtiéndose el contrato objeto de este litigio, en un documento de venta al darse todos los elementos de esta, tal como lo pueden demostrar a través de los instrumentos fundamentales que han acompañado con esta demanda, por lo cual en este acto en pro de cumplir con su única obligación principal de manera anticipada, pone a disposición del reconvenido a través del tribunal de la causa, la cantidad que constituye la fracción del precio restante que ostenta un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) los cuales sujetos a la conversión monetaria es la cantidad de catorce bolívares soberanos (Bs.S 14,00) los cuales consignó en ese acto mediante cheque de gerencia Nº 370001990, de la entidad financiera Banco Activo, de fecha 22-10-2018, a nombre del demandado, marcado con la letra “B”, en original, para que el mismo sea resguardado por el tribunal a quo durante el proceso…” “… que a la fecha en la cual se interpone esa reconvención y agotados todos los medios por parte del comprador, el vendedor no ha querido suscribir el contrato definitivo, obligado como está en hacerlo debido a que todos los elementos suscrito entre las partes en el contrato de opción de compraventa fueron cumplidos por el comprador. -que esa conducta de mala fe, engañosa y delictiva por parte del vendedor, se entiende tiene como propósito querer de forma dolosa vender el inmueble objeto de esa pretensión por un valor mayor, práctica esa muy usada en la actualidad en detrimento de todos aquellos, que como el comprador realizan esfuerzos casi sobrehumanos para adquirir una vivienda, viéndose luego engañados y estafados tal como según alega es el caso de marras…” “…que se encuentran dados todos los elementos para intentar la presente reconvención y solicita que se cumpla con el contrato consentido entre las partes…” Por su parte el accionante-reconvenido rechazó estos hechos, tal y como se puede observar de la transcripción efectuada en este mismo fallo de la contestación ofrecida por éste en su debida oportunidad, donde alegó: “… que en el contrato privado de opción a compraventa suscrito entre ellos el día 21-05-2015, en su cláusula primera se refiere a que solo es único y exclusivo propietario de un inmueble construido sobre una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella enclavada y no de la totalidad del mismo como pretende hacer ver el demandado reconviniente…” “… que a pesar que es cierto que en la opción a compraventa se pactó el precio total de la parte del inmueble de la que es único y exclusivo propietario, como lo establece la cláusula tercera, entregándole el futuro comprador la cantidad de seiscientos mil bolívares fuertes (Bs.F 600.000,00), equivalente hoy de acuerdo a la reconvención monetaria de seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00) por concepto de opción, como lo dice la cláusula cuarta del mismo, y el saldo del precio es decir la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.F 1.400.000,00), equivalentes actualmente a catorce bolívares soberanos (Bs.S 14,00), como lo establece la cláusula quinta del contrato, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectiva, a partir de ese momento cada vez que le informaba al comprador de que estaba a la espera de la partición que cursaba ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, de esta Circunscripción Judicial, estaba pronto a salir y que tuviera la cantidad de dinero faltante para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, siempre contestaba que se le diera un poco de tiempo para cancelar la totalidad del precio…” “… que llegado así el día 09-12-2015 fecha en la cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia en la cual acordó el registro y protocolización de la transacción celebrada entre las partes y la homologación de la misma, con respecto a la partición amistosa del bien inmueble en cuestión llevada por ese tribunal a pedido de las partes, lo cual se lo manifestó al comprador, y dándole la misma respuesta, solicitando un poco más de tiempo porque no tenía la cantidad de dinero acordado…” “… que a partir de esa fecha 09-12-2015, procedió con su abogado a realizar todas las diligencias pertinentes para que se llevara a cabo la protocolización de la ya señalada sentencia, y el 21-01-2016 el ciudadano alguacil del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial consignó ante el Registro Público del municipio Maneiro la copia certificada de la transacción celebrada entre las partes y homologada por ese juzgado en la fecha señalada, por partición, poniendo en conocimiento al comprador y dándole la misma respuesta de que le diera tiempo para poder conseguir el dinero faltante del precio fijado en el contrato de opción a compraventa…” “…que niega, rechaza y contradice, cuando el demandado reconviniente afirma que vio como una gran oportunidad la compra de una casa y de inmediato procedió a firmar un contrato de opción de compraventa y no es cierto lo que afirma porque el no es el propietario del 100% de los derechos que conforman el total del inmueble ya que el bien es propiedad en comunidad con sus dos (02) hermanas de nombres YAJAIRA MENDOZA URBAEZ y MARISOL MENDOZA URBAEZ…” “… que lo que le dio en opción de compraventa fue la parte de la cual es único y exclusivo propietario en el inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella enclavada y no de la totalidad del mismo como pretende hacer ver el reconviniente…” “…que niega, rechaza y contradice, lo que afirma el demandado reconviniente de que se reunieron con la finalidad de pedirle tres millones de bolívares fuertes (Bs.F 3.000.000,00), menos los seiscientos mil bolívares fuertes (Bs.F 600.000,00), entregados por el a su persona por concepto de arras, (…) que nunca le dio en opción de compraventa una vivienda, solo dio en opción de compraventa la parte del inmueble de la que es único y exclusivo propietario la parte de la parcela de terreno y las bienhechurías enclavadas sobre el terreno, que como señaló anteriormente comparte con sus dos hermanas, y que adquirieron en herencia de sus padres…” “… que niega, rechaza y contradice, que su conducta haya sido engañosa y jamás podrá considerarse delictiva porque nunca ha tenido el propósito de vender en forma dolosa el bien inmueble, ya que hasta la fecha en que demandó al ciudadano AFU MOUHAMED por resolución de contrato de opción de compraventa firmado de forma privada entre ellos en fecha 21-05-2015, realizó y ha seguido realizando todas las diligencias posibles para cumplir el mismo, pero de la conducta que asumió el futuro comprador de no mostrar interés en cancelar el saldo del precio convenido, sobrevino la demanda contestada y reconvenida por el futuro comprador incoada por su persona en contra de él, lo que se demuestra que el futuro comprador, antes no tenía ni tuvo el interés, ni la intención de adquirir la parte del inmueble dado en opción a compraventa y como ahora resulta adquirirlo por veinte bolívares soberanos (Bs.S 20,00) para el es tremendo y buen negocio…” La sentencia recurrida rechazó la pretensión del reconviniente, por los siguientes motivos a saber. En cuanto a la reconvención propuesta por el demandado cuya pretensión es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta la cual sustenta también en el artículo 1.167 del Código Civil, destaca que el argumento central de tal reconvención es el pago de la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) que entregó el demandado reconvincente al actor reconvenido con ocasión del contrato de opción de compraventa celebrado que desde su punto de vista es la única obligación contractual que le correspondía añadiendo que vendió su vivienda principal para pagar tal cantidad y cumplir con la estipulación contractual mencionada, sin embargo, en autos no existe constancia de tal caso jurídico precisando que el actor reconvenido no le entregó los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo que está constituido como un deber contractual; no obstante ello, se reitera que de las cláusulas que integran el contrato de opción de compraventa no se desprende que esté pactado que el demandante reconvenido debiera entregar solvencias y/o documentos al comprador para que éste adelantara trámites referidos al otorgamiento del documento de compra venta definitivo sino lo pactado es que ambas partes conforme a la cláusula séptima- (sic) debían cumplir con el contrato de opción de compra venta en el tiempo que se necesita para protocolizar la transacción y su homologación (09-12-2015) producida en el juicio de partición que cursaba en el Tribunal Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial en el expediente Nº 24.885, y sin duda alguna las actas procesales evidencian que el demandante reconvenido el que impulsó las gestiones tendientes a la protocolización en referencia que harán posible a su vez, la protocolización del documento definitivo entre los contantes (sic); por ello, este Tribunal estima que correspondía al demandado reconviniente la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor, es decir, la prueba de los hechos que alega para respaldar la pretensión reclamada; de tal modo que si señala que no incumplió el contrato de opción de compra venta es porque indica o afirma que lo cumplió; y por ello debía demostrar que quien lo incumplió fue el demandante reconvenido, correspondiéndole probar los hechos que alega; esto es; lo que constituyen la prueba del incumplimiento del adversario. Sin embargo, en vista de que el demandado reconviniente no lo ha hecho, su pretensión debe ser rechazada porque a este sujeto procesal le correspondía demostrar que ha cumplido las estipulaciones y obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta y no lo hizo, pero al afirmar la falta de cumplimiento por parte del actor reconvenido de obligaciones que no se pactaron, esto configura una razón suficiente para considerar que no existen elementos de fuerza bastantes para decidir que el demandante reconvenido incumplió el contrato de opción a compra venta por consiguiente en aplicación del principio In Dubio Pro Reo contemplado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual obliga al Juez a desestimar la demanda cuando no exista plena prueba de los hechos alegados e inclusive lo faculta para sentenciar a favor del demandado en caso de dudas, concluye que lo procedente es desestimar la reconvención frente la ausencia absoluta de elementos de convicción que le permitan determinar que en efecto, el demandante reconvenido incumplió la convención y que el demandado reconviniente si la cumplió. ASÍ SE DECIDE. Para decidir esta alzada observa que del estudio de los alegatos de la demanda de mutua petición, y la contestación de la misma se evidencia que al igual que ocurre con el caso de la demanda principal, en este asunto no se puede exigir el cumplimiento del contrato, si el mismo adolece de manera clara y determinante de tiempo para su cumplimiento o ejecución, no es procedente solicitar por vía judicial su cumplimiento sin antes cumplir con el trámite previo que contempla el artículo 1.212 del Código Civil, ya que ante la presencia de una obligación sin término, debió la parte demandada-reconviniente antes de ejercer la presente demanda solicitar que en sede judicial se fijara el término del contrato, para así tener certeza sobre la fecha en que se debían cumplir las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra. Basado en lo anterior es forzoso declarar que la demanda de mutua petición incoada por el ciudadano AFU MOUHAMED, en contra del ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ es INADMISIBLE. Y así se decide.- VI.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO incoada por el ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ en contra del ciudadano AFU MOUHAMED. SEGUNDO: INADMISIBLE, la demanda de mutua petición por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano AFU MOUHAMED, en contra del ciudadano EDDIE RAFAEL MENDOZA URBAEZ. TERCERO: SE DECLARA LA NULIDAD de la sentencia apelada dictada el 30 de julio de 2019 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, así como el auto de admisión y todas las actuaciones realizadas por el referido tribunal. CUARTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS del recurso dada la naturaleza de la decisión pronunciada. Publíquese, regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.nuevaesparta.scc.org.ve , déjese copia y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los seis (06) días del mes de noviembre del año dos mil veinte (2.020). Años 210º de la Independencia y 161º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA YULZOLYS GONZALEZ GALINDO. EXP: Nº 09512/20 JSDEC/YGG/jjbr