REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 209° y 160° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 12-05-1.986 bajo el Nº 180, tomo 3 adicional 2, representada legalmente por su presidente, ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.796434, con domicilio procesal en el Centro Comercial Importadora Margarita, ubicado en el Boulevard Gómez de la ciudad de Porlamar, entre las calles Velásquez y San Nicolás del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: No acreditó a los autos PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil BIG-STAR C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta bajo el Nº 07, tomo 43-A de fecha 26-07-2007, representada legalmente por su Director, ciudadano KHALEL KHALIL ELDIDI, venezolano, comerciante, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 24.978.273 DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio NEIRO MARQUEZ MORA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 11.956.686 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.619. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado NEIRO JESÚS MARQUEZ MORA, en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada sociedad mercantil BIG-STAR, C.A., contra la sentencia definitiva dictada el 19-09-2019 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 27-09-2019. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 07-10-2019 (f. 84) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza. Por auto de fecha 08-10-2019 (f. 85), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a ese día. Asimismo, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. En fecha 15-10-2019 (f. 86), se declaró desierto el acto de la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de las partes. En fecha 05-11-2019 (f. 87 al 90) el abogado NEIRO JESÚS MARQUEZ MORA actuando en su condición de Defensor Judicial de la Sociedad Mercantil BIG-STAR, C.A., parte demandada en el presente juicio, consignó escrito de informes constantes de cuatro (04) folios útiles. Por auto de fecha 20-11-2019 (f. 92), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 19-11-2019 exclusive, conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, contra el ciudadano KALHEL KHALIL ELDIDI, ya identificadas. En fecha 03-08-2019 (f. 10) se realizo la distribución de presente demanda siendo asignada al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue recibida en fecha 07-08-2018 (f.11) y se le asigno el Nº 18-2125. En fecha 09-08-2018 (f. 12 al 14) el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A., parte accionante en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado EDUARDO ALFONSO GARRIDO RODRIGUEZ, consignó escrito de reforma de demanda contentiva de dos (02) folios útiles. Fue admitido el escrito de reforma del libelo de la demanda por auto de fecha 10-08-2019 (f. 15 y 16), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada sociedad mercantil BIG-STAR, C.A en la persona de su director KHALEL KAHLIL EL DIDI, para que compareciera por ante ese Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. En esa misma fecha se libró la mencionada boleta de citación En fecha 27-09-2018 (f. 18), compareció el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A., parte accionante en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado EDUARDO ALFONSO GARRIDO RODRIGUEZ abogado JULIAN ANTONO MILANO SUAREZ, y mediante diligencia consignó los emolumentos necesarios al ciudadano alguacil para la elaboración de la compulsa con el fin de practicar la citación de la parte demandada. En fecha 03-10-2018 (f. 19), el alguacil del tribunal de la causa, dejó constancia de que recibió los emolumentos necesarios para elaborar la compulsa. En fecha 01-11-2018 (f. 20 al 28), el alguacil del tribunal de la causa, consignó boleta de citación sin firmar por no haber localizado a la sociedad mercantil BIG-STAR, C.A., en la dirección indicada, en las reiteradas ocasiones que se trasladó. En fecha 05-11-2018 (f. 29), presentó diligencia el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A., parte accionante en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado EDUARDO ALFONSO GARRIDO RODRIGUEZ, mediante la cual solicitó la citación por carteles de la parte demandada. Por auto de fecha 08-11-2018 (f. 30 y 31), el tribunal de la causa, acordó de conformidad con lo solicitado y ordenó la publicación del respectivo cartel de citación, en los diarios de circulación regional “Sol de Margarita” y “Caribazo”, con intervalo de tres (3) días entre una y otra y su fijación por la Secretaria del tribunal en la morada del demandado. En fecha 14-11-2018 (f. 32), mediante diligencia el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A., parte accionante en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado EDUARDO ALFONSO GARRIDO RODRIGUEZ, recibió el cartel de citación para su publicación, en fecha 03-12-2018 (f. 33 al 35), la parte actora consignó las publicaciones de los Carteles de citación librados, y por auto de esta misma fecha fueron agregados al expediente (f. 36 En fecha 11012017 (f. 37) la Secretaria del tribunal de la causa, dejó constancia de haber fijado el Cartel de Citación en el primer mini local situado en la planta baja del Centro comercial Importadora Margarita situado en el Boulevard Gómez, entre la calle san Nicolás y Velásquez de la ciudad de Porlamar del municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, cumpliendo así con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12-02-2019 (f. 37), el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A., parte accionante en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado EDUARDO ALFONSO GARRIDO RODRIGUEZ, mediante diligencia solicitó el nombramiento de defensor judicial a la parte demandada con quien han de entenderse los por menores del presente proceso. Por auto de fecha 14-02-2019 (f. 39 y 41), el tribunal de la causa, designó a la abogada MARIA DEL ROSARIO MILLAN como defensora judicial de la parte demandada, la cual fue notificada en fecha 04-04-2019 (f. 42 y43), En fecha 27-10-2017 (f. 64, 1ª pieza), mediante diligencia la abogada MARIA MILLAN, defensora judicial designada, renunció al cargo en virtud que debía viajar fuera del Estado por compromisos laborales y ese compromiso requiere de su presencia en la ciudad de Caracas, y por auto de fecha a 22-04-2019 (f. 45 y 46), el tribunal de la causa, designó a la abogada NEIRO MÁRQUEZ como defensor judicial de la parte demandada, el cual fue notificado en fecha 08-05-2019 (f. 47 y 48 y en fecha 15-05-2019 (f. 49), aceptó el cargo y prestó el juramento de ley. Mediante diligencia de fecha 17-05-2019 (f. 50) el abogado NEIRO MÁRQUEZ, actuando en su condición de defensor judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BIG-STAR C.A., en la persona de su Director KHALEL KAHLIL ELDIDI, consignó página del diario Caribazo, donde notifica su designación como defensor judicial a los Directivos y/o representantes legales de la sociedad mercantil BIG-STAR C.A., cursante al folio 51 En fecha 21-05-2019 (f. 52 AL 55) el abogado NEIRO MÁRQUEZ, actuando en su condición de defensor judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BIG-STAR C.A., en la persona de su Director KHALEL KAHLIL ELDIDI, consignó escrito de contestación a la demanda por desalojo de local comercial incoada por el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, Presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA , en contra de la sociedad mercantil BIG-STAR C.A., representada por su Director ciudadano KHALEL KHALIL ELDIDI. Por auto de fecha 17-06-2019 (f. 56), el tribunal de la causa, declaro vencido el lapso de contestación a la demanda, y conforme a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó el cuarto (4to) día de despacho siguiente a esa fecha a las 09:00a.m., para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente juicio. En fecha 21-06-2019 (f. 57 al 58), siendo las 09:00a.m., se celebró la audiencia preliminar prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y oídas las exposiciones de ambas partes; el Tribunal de la causa fijó un lapso de tres (3) días de despacho a partir de esa fecha, para dictar el auto que determinaría los lineamientos en los cuales quedarán fijados los límites de la controversia. Mediante auto de fecha 27-06-2019 (f. 59 y 60), se establecieron los límites de la presente controversia, y conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó abrir el lapso de promoción de pruebas en la presente causa, por un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes contados a partir de esa fecha. En fecha 03-07-2019 (f. 61 al 63), el abogado NEIRO MÁRQUEZ, actuando en su condición de defensor judicial de la parte demandada promovió escrito de pruebas en la presente causa. Mediante auto de fecha 09-07-2019 (f. 64 y 65), el tribunal de la causa, vistas las pruebas promovidas por el defensor judicial de la parte demandada, fijó oportunidad para que la parte actora realizara oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte contraria dentro del lapso de tres (03) días de despacho siguientes a partir de esa fecha y concedió tres días de despacho siguientes, contados a partir del vencimiento del lapso de oposición a las pruebas, a los fines de admitir o no las pruebas promovidas. Por auto de fecha 17-07-2019 (f. 66), el tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la parte demandante en el escrito de libelo de la demanda y las aportadas por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, y aclaró al defensor judicial de la parte accionada que la prueba en la cual reproduce los meritos favorables a los autos no constituyen un medio de prueba, en si mismo, de los establecidos en nuestro ordenamiento jurídico vigente, sino que por éste, se hacen valer los efectos probatorios ya existentes en autos, por lo que el Juzgado a quo apreciará su pertinencia en la sentencia definitiva. Por auto de fecha 17-07-2019 (f. 67), el tribunal de la causa, fijó al décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 09:00 a.m., la oportunidad para la celebración de la audiencia oral en el presente juicio. En fecha 06-08-2019 (f. 68 al 71), tuvo lugar la celebración de la audiencia oral y pública fijada por auto de fecha 17-07-2019; y una vez verificada la presencia de las partes, el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, asistido por el abogado EDUARDO ALFONZO GARRIDO; y el defensor judicial de la parte demandada abogado NEIRO MÁRQUEZ, y oídas las exposiciones de ambas partes; se procedió a dictar el dispositivo del fallo, declarando PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO, SEGUNDO: se ordena la entrega del inmueble arrendado y TERCERO: se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. En fecha 19-09-2019 (f. 72 al 80), se dictó el texto íntegro del fallo. Mediante diligencia de fecha 25-09-2019 (f. 81), el abogado NEIRO MÁRQUEZ, defensor judicial de la parte demandada sociedad mercantil BIG-STAR C.A., en la persona de su director KHALEL KHALIL ELDIDI, apeló de la decisión dictada en fecha 19-09-2019. Por auto de fecha 27-09-2019 (f. 82), el tribunal de la causa, oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y ordenó la remisión del expediente a este alzada mediante oficio N° 19.102 (f.83), librado en esa misma fecha. IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.- ACTORA CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.- 1) A los folios 3 al 9 copias fotostáticas de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 18-08-2014, quedando anotado bajo el Nº 1, Tomo 136 de los libros de autenticaciones, del cual se infiere que la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A., representada por su Presidente ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE VILLARROEL, dio en sub-arrendamiento a la sociedad mercantil BIG STAR, C.A., representada por su director ciudadano KHALEL KHALIL ELDIDIDI, un (1) inmueble, constituido por una (01) Mezzanina y seis (06) Mini Locales Comerciales, distinguidos con los Nros. 01, 02, 03, 04, 05 y 06, la Mezzanina situada en la Segunda Planta y los Mini Locales situados en la planta baja del Centro Comercial Importadora Margarita , ubicado en el Boulevard Gómez, entre las calles San Nicolás y Velásquez de la ciudad de Porlamar jurisdicción del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en la cláusula segunda se estableció el termino de duración del contrato el cual es de cuatro (04)años, y comenzara a regir a partir del Primero (1ro) de septiembre del año 2014 y terminara el Primero (1ro) de septiembre del año 2018. Al vencimiento del termino fijo de duración establecido en el presente contrato de subarrendamiento, sin que sea necesaria la realización de notificación, aviso o comunicación alguna, la subarrendataria tendrá derecho a la prorroga legal que le corresponde conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Ley. De igual manera las partes establecen que la prorroga legal obligatoria del presente contrato es de un (01) año, es decir, desde el día Primero (1ro) de septiembre del año 2018 hasta el día Primero (1ro) de septiembre del año 2019, independientemente de la fecha de su autenticación, llegado el plazo capitulado la subarrendataria podrá hacer uso de la prorroga legal antes citada, de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. Esta prorroga legal es obligatoria para la subarrendadora y optativa para la subarrendataria. Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado y permanecerán vigente las condiciones y estipulaciones contenidas en el contrato de subarrendamiento. Finalizada la relación arrendaticia, sin que sea necesaria la realización de notificación, aviso o comunicación alguna, la subarrendataria restituirá la posesión del inmueble objeto del presente contrato de subarrendamiento a la subarrendadora, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble; en su tercera cláusula estableció el canon de arrendamiento y cumplimiento del presente contrato, estableciendo como canon de subarrendamiento fijo mensual para el Primer (1er) año de duración determinada del presente contrato, comprendido desde el Primer (1ro) de septiembre del año 2014, hasta el Primero (1ro) de septiembre del año 2015, ha sido pactado por mutuo y común acuerdo entre las partes, en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00). El canon de subarrendamiento fijo mensual para el segundo (2do), tercero (3ro), y para el cuarto (4to) año de duración determinada del presente contrato, será revisado anualmente de conformidad con lo establecido en el numera “1” del artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, aplicando la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediato anterior, de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV). Para la prorroga legal, si la hubiere, se aplicara la revisión del canos de arrendamiento, conforme a lo antes señalado. El cano de subarrendamiento fijo mensual será pagado por mensualidades adelantadas, los días primero (1ro) de cada mes calendario, mediante transferencia electrónica o depósito bancario en la cuenta corriente Nº 01340208682083013594, del Banco Banesco. Esta cuenta podrá ser cerrada por la subarrendadora durante la relación arrendaticia. En caso de cualquier cambio o modificación de la cuenta bancaria, la subarrendadora deberá participar a la subarrendataria, con al menos quince (15) días continuos de anticipación a la fecha de pago, cualquier cambio o modificación de la cuenta; quedando obligada la subarrendadora a expedir factura legal por concepto del pago recibido. El pago realizado mediante cheque en ningún caso causara novación, no será considerado válidamente realizado, y por ende no tendrá efecto liberatorio, sino hasta que dicho cheque se haya hecho efectivo y sus fondos se encuentren disponibles. Finalmente ambas partes hacemos constar que la determinación del valor del canon de subarrendamiento fijo mensual para el primer año de vigencia del presente contrato, fue realizada de forma provisional, de mutuo acuerdo, actuando las partes con la mas absoluta libertad y sin constreñimiento alguno, hasta la activación de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos(SUNDEE), y se estime el valor actualizado del inmueble; de conformidad con lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, quedando entendido que falta de pago de dos (02) o más mensualidades vencidas dará derecho a la subarrendadora a iniciar las instancias administrativas y judiciales a que haya lugar según lo dispuesto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial y en consecuencia solicitar el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con el artículo 40 Literal (a) ejusdem; y en la cláusula décima establecieron el incumpliendo conviniendo entre las partes que el incumplimiento de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial y cualquiera de sus cláusulas del presente contrato por parte de la subarrendataria dará a lugar derecho a la subarrendadora a iniciar las instancias administrativas y judiciales a que haya lugar de conformidad con la Ley especial en materia de arrendamiento de locales comerciales y en consecuencia solicitar el desalojo del inmueble arrendado conforme al artículo 40 ejusdem. El anterior documento al no haber sido impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 18-08-2019, entre los sujetos procesales se suscribió un contrato de arrendamiento, cuyas cláusulas contienen la relación arrendaticia que existen entre las partes litigantes, hoy sujetos procesales, así como los términos y condiciones antecedentemente señalados. Y así se establece. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA 1) Al folio 51 original de aviso de prensa publicado en fecha 17-05-2019 en el diario CARIBAZO, contentivo de notificación emanada de el abogado NEIRO MÁRQUEZ, por medio de la cual notifica a los directivos y/o representantes legales de la sociedad mercantil BIG-STAR que fue designado como defensor judicial, en el juicio que por desalojo, lleva el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, signado con el número 18-2125, a los fines de que puedan comunicarse al número telefónico 0424-897-9770, a la mayor brevedad posible. Este instrumento se valora a los fines de demostrar que el defensor judicial designado desarrollo unas actuaciones dirigidas a ubicar a su representado. Y así se establece. V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 29-09-2014 mediante la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo, ordenó desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, se ordenó la entrega del inmueble arrendado y condenó en costas a la parte demandada basándose en los siguientes motivos, a saber: “…DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Del análisis de l material probatorio ha quedado demostrado que la relación arrendaticia que vincula a las partes contratantes se inicio en fecha 01 de septiembre de 2014, mediante contrato de arrendamiento suscrito el 18 de agosto de 2014, por ante la Notaria (sic) Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, quedando anotado bajo el Nº 01, Tomo 136, de los libro de autenticaciones de esa Notaria (sic), según se evidencia del contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora junto al escrito de demanda; de igual se desprende del mencionado contrato que la arrendadora, parte aquí accionante, le cedió a la arrendataria, parte aquí demandada, un inmueble constituido por una mezzanina y seis mini locales comerciales, distinguidos con los número 01, 02, 03, 04, 05 y 06, la mezzanina situada en la segunda planta y los mini locales situados en la planta baja del Centro Comercial Importadora Margarita , ubicado en el Boulevard Gómez, entre calles San Nicolás, y Velásquez de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta; asimismo, del referido contrato se evidencia de su cláusula segunda , que el tiempo de duración del contrato es de cuatro (04) años fijos; contados a partir del día 01 de septiembre de 2014, culminando el día 01 de septiembre de 2018. Igualmente, se desprende de la cláusula tercera del referido contrato que el canon de arrendamiento quedo convenido de la siguiente manera: para el primer año de duración un canon mensual de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000, 00) y para el segundo tercero y cuarto el caso sería revisado anualmente de conformidad con lo establecido en el numeral 1 del artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, aplicando la variación porcentual anual del grupo Bienes y Servicios Diversos, considerando el índice nacional de precios al consumidor del año inmediato interior (sic), de acuerdo a lo publicado por el banco central de Venezuela; así mismo se convino que el canon tendría que ser pagado por mensualidades adelantadas los días primero de cada mes. Quedando demostrado en la presente causa la relación arrendaticia que vincula a las partes aquí litigantes, así como la regulación de la misma. Ahora bien, a los efectos de determinar si la parte demandada incumplió con su obligación del pago de los cánones de arrendamiento; quien aquí sentencia observa que el Defensor Judicial de la parte accionada, a pesar, que negó la aludida insolvencia, este no demostró en la presente litis, que su defendido haya efectuado el pago de los meses mayo, junio, julio y agosto de 2018. Resulta oportuno mencionar alguna de las normas que rigen la materia contractual, el Código de Procedimiento Civil de Venezuela en su artículo 1159 establece (…omissis…); la mencionada norma consagra el principio del contrato ley entre las partes, el cual informa la materia contractual; cuya interpretación se traduce a que las partes contratantes al establecer las pautas de la convención que reglara el vinculo jurídico que los relacione mediante el contrato; están obligado (sic) a cumplir con las reglas que ellos mismos establecieron. De igual manera el artículo 1.264 ejusdem, establece (…omissis…); y 1.354 ejusdem preceptúa 8…omissis…). En este mismo orden de ideas, en relación al contrato de arrendamiento, el Código Civil de Venezuela en su artículo 1.572 establece (…omissis…), de igual forma el artículo 1592 ejusdem, preceptúa (…omissis…) Es necesario señalar, que quien aquí decide observa, que el inmueble arrendados (sic) arrendado, objeto del Desalojo que aquí se demanda, es destinado al uso comercial, por ,lo que en consecuencia dicha relación arrendaticia está regulada por él Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial; siendo esta la ley especial que rige la relación arrendaticia; el cual establece en el literal “a” del artículo 40, que es causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. Así las cosas, no habiendo demostrado el demandado, el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2018; este Tribunal considera que la presente demanda de Desalojo debe ser declarada con lugar. ASÍ SE DECIDE.- Por las consideraciones anteriores de este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva esparta, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano ZAKI NICOLAS RAHAL EL HURE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.796.434, contra la sociedad mercantil BIG STAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, bajo el Nº 07, tomo 43-A de fecha 26 de julio de 2007 SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble arrendado, constituido por un inmueble constituido por una mezzanina y seis mini locales comerciales, distinguidos con los números 01, 02, 03, 04, 05 y 06, la mezzanina situada en la segunda planta y los mini locales situados en la planta baja del Centro Comercial Importadora Margarita, ubicado en el Boulevard Gómez, entre calles San Nicolás y Velásquez de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida…” ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Consta que el abogado NEIRO JESÚS MÁRQUEZ MORA, en su carácter de defensor judicial de la parte accionada, Sociedad mercantil BIG-STAR C.A., en el escrito de informes presentado ante esta Alzada en fecha 05-11-2019, alegó lo siguiente: .- que en criterio jurisprudencial que ha sido reiterado en sentencia de la Sala de Casación Social el 28 de septiembre de 2006, exp. Nº 06-0092, S. RC. Nº 1454, así como en Sentencias de la Sala Constitucional dictadas en los expedientes Nros. 12-0038 y 15-0140, de fechas 18 de junio de 2012 y 19 de mayo de 2015, respectivamente. (…omissis...) -que igualmente esta Sala, en sentencia Nº 531 del 14 de abril de 2005, caso: JESÚS RAFAEL GIL, expresó lo siguiente: (…omissis...) -que el autor Rengel Romberg, sobre el análisis de la función del defensor ad litem, ha indicado: (…omissis...) -que en su condición de defensor ad-litem, así como la imposibilidad de localizar a su representado, le limita en el presente juicio para presentar a su favor elementos de convicción alguno que desvirtúe los alegatos de la parte actora. -que se fundamenta en el mandato impuesto por la ley en relación a la defensa encomendada y con propósito de preservar los derechos de su defendido, y su juramentación como defensor ad litem, el cual es materia de orden público y su omisión o irregularidad hace nulas e inválidas sus actuaciones, y dada la solemnidad con que el legislador ha rodeado la aceptación de los funcionarios auxiliares, tanto permanentes como accidentales del Poder Judicial, fue que procedió a realizar su apelación del fallo de fecha 19-09-2019 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. -que este informe sea sustanciado conforme a derecho, y así lo solicita. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- Parte actora Como fundamento de la demanda de DESALOJO el ciudadano ZAKI NICOLAS EL HURE, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA C.A., debidamente asistido por el abogado EDUARDO ALFONZO GARRIDO RODRIGUEZ, señaló lo siguiente: -que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, quedando anotado bajo el Nº 01, tomo 136 de los libros de autenticaciones de fecha 18-08-2014, que en copia simple acompañó marcado con la letra A, que su representada sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A., celebró contrato de sub-arrendamiento con la sociedad mercantil BIG-STAR C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el Nº 07, tomo 43-A de fecha 26-07-2007, representada en ese acto por su director ciudadano KHALEL KHALIL ELDIDI, quien es venezolano, comerciante, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-24.978.273 y de este domicilio, sobre un inmueble constituido por una (01) mezzanina y seis (06) mini locales comerciales distinguidos con los números 01, 02, 03, 04, 05 y 06, la mezzanina situada en la segunda planta y los mini locales situados en la planta baja del Centro Comercial Importadora Margarita, ubicado en el Boulevard Gómez, entre las calles San Nicolás y Velásquez de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. La mezzanina tiene una superficie de doscientos noventa metros cuadrados (290 mts²) aproximadamente, y los seis (06) mini locales con una superficie de noventa metros cuadrados (90 mts²) aproximadamente, en su conjunto con los siguiente linderos: NORTE: Con terreno que es o fue de JESUS ENRIQUE RODRIGUEZ, SUR: con locales pertenecientes a EMILIO ABOUHAMAD y SILVIA ABOUHAMAD, ESTE: con Boulevard Gómez; y OESTE: con local de la familia ABOUHAMAD, propiedad legitima de VIRGILIO ABOUHAMAD CÓRDOVA. -que la cláusula segunda del contrato in comento, establece una duración de cuatro (04) años del contrato de sub-arrendamiento, contados desde el primero (1ro) de septiembre de 2.014 y con vencimiento el día primero (1ro) de septiembre del año 2.018. -que la clausula segunda del contrato in comento, establece una duración de cuatro (4) años del contrato del contrato de subarrendamiento, contados desde el primero (1°) de septiembre de septiembre de 2014 y con vencimiento el día primero (1°) de septiembre de 2018. -que por su parte la cláusula tercera establece un canon de arrendamiento acordado por las partes originalmente en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales, pagaderos o depositados mensualmente por mensualidades adelantadas en la cuenta corriente del arrendador del Banco Banesco, signada con el Nº 0134-0208-68-2083013594, y dicen que verbalmente acordaron un aumento del canon de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) para el segundo año, quedando el canon en sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) mensual, para el tercer año el aumento del canon sería de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) quedando el pago de la relación arrendaticia por ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) y por último el cuarto año el incremento del canon de arrendamiento sería de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), quedando el canon de esta etapa en cien mil bolívares (100.000,00) mensuales. -que el subarrendatario ha dejado de pagar los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2018, que ha dejado de depositar en la cuenta corriente antes mencionada adeudando hasta el momento la cantidad de bolívares cuatrocientos mil (Bs. 400.000,00) correspondientes a cuatro (4) meses de arrendamiento correspondiente sobro los locales arrendados. -que demanda a la sociedad mercantil BIG-STAR C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el Nº 07, tomo 43-A de fecha 26-07-2007, representada en ese acto por su director, ciudadano KHALEL KHALIL ELDIDI, ut supra identificado, para que convenga, o a ello sea condenado en resolución de contrato de subarrendamiento. -que el actor fundamenta su demanda en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, en consecuencia de los cual, luego de sentencia definitivamente firme, se ordene el desalojo de la empresa subarrendada, ordenándose la entrega en mi persona o en la que indique, del inmueble subarrendado libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones en que fue entregado. - que el accionante se reserva solicitar cualquier medida que tienda a demostrar las malas condiciones en la entrega del inmueble en el caso que esta ocurra y así se demostrare. Reforma de la demanda. En fecha 09-08-2018, el ciudadano ZAKI NICOLAS EL HURE, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA C.A., debidamente asistido por el abogado EDUARDO ALFONZO GARRIDO RODRIGUEZ, procedió a reformar su demanda, en lo que respecta al fundamento jurídico de la presente acción, señalando que: “el actor fundamentó la demanda en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y el artículo 40 cardinal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. -que en el caso de marras, es claro que si una de las partes no ejecuta su obligación puede la otra negarse a cumplir la suya tal como lo establece el artículo 1.168 del Código Civil, adminiculando en este caso el artículo 40 cardinal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en el cual se puede solicitar el desalojo del inmueble motivado al incumplimiento de pago de dos o más mensualidades por parte del arrendatario. -.que el sub-arrendatario ha dejado de pagar por los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 2018, adeudando hasta el momento la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) -que en vista de tal incumplimiento en la obligación de pago demandó, a la sociedad mercantil BIG-STAR C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta bajo el Nº 07, tomo 43-A de fecha 26-07-2007, representada en ese acto por su director, ciudadano KHALEL KHALIL ELDIDI, ut supra identificado, para que convenga, o a ello sea condenado en DESALOJO, alegando la parte actora para fundamentar su demanda lo dispuesto en el artículo 40 cardinal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial -que en consecuencia de lo anterior, luego de sentencia definitivamente firme, se ordene el desalojo de la empresa sub-arrendada, la entrega en su personao en la que indique, del inmueble subarrendado, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en que le fue entregado…” Parte demandada Por su parte el abogado NEIRO JESÚS MÁRQUEZ MORA, actuando en su carácter de defensor judicial de la sociedad mercantil BIG-STAR C.A., en la persona de su director KHALEL KHALIL ELDIDI, contestó la demanda en los siguientes términos: -que en criterio jurisprudencial que ha sido reiterado en sentencia de la Sala de Casación Social el 28 de septiembre de 2006, exp. Nº 06-0092, S. RC. Nº 1454, así como en Sentencias de la Sala Constitucional dictadas en los expedientes Nros. 12-0038 y 15-0140, de fechas 18 de junio de 2012 y 19 de mayo de 2015, respectivamente. (…omissis...) -que igualmente esta Sala, en sentencia Nº 531 del 14 de abril de 2005, caso: JESÚS RAFAEL GIL, expresó lo siguiente: (…omissis…) -que el autor Rengel Romberg, sobre el análisis de la función del defensor ad litem, ha indicado: (…omissis...) -que conforme a los argumentos jurisprudenciales que preceden y siendo la oportunidad legal de conformidad con el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, procedió de la siguiente manera. -que en fecha 17-05-2019, procedió a publicar una notificación en el diario El Caribazo, a los directivos y/o representantes legales de la sociedad mercantil BIG-STAR C.A., para que se comuniquen con el a la brevedad posible. -que a los fines de localizar al ciudadano KHALEL KHALIL ELDIDI, ut supra identificado, se traslado el día lunes 20-05-2019, en la dirección aportada por la parte actora en el libelo de la demanda, en la segunda planta del Centro Comercial Importadora Margarita o en los seis (06) mini locales del referido centro comercial, ubicado en el Boulevard Gómez, entre calle San Nicolás y Velásquez, para entrevistarse con él, explicarle el motivo de su visita y su nombramiento como defensor ad litem, lo cual le fue imposible debido a que no pudo ubicarlo, ya que nadie lo ha visto en el mencionado Centro Comercial. -que niega, rechaza y contradice, tanto los hechos como el derecho en que se fundamenta la parte actora en contra de su defendido. -que niega, rechaza y contradice, que su defendido haya celebrado contrato de sub-arrendamiento. -que niega, rechaza y contradice, que el contrato de sub-arrendamiento se haya realizado con una duración por cuatro (04) años, contados desde el primero (1ro) de septiembre de 2014, y con vencimiento el día primero (1ro) de septiembre del año 2018. -que niega, rechaza y contradice, que su defendido haya acordado un canos de arrendamiento de cincuenta mil (Bs. 50.000,00) mensuales y menos adelantadas. -que niega, rechaza y contradice, que su defendido haya dejado de pagar los montos mencionados en el libelo de la demanda y menos por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), ya que no hay ningún contrato de sub-arrendamiento entre las partes. -que en su condición de defensor ad-litem, así como la imposibilidad de localizar a su representado, le limita en la presente causa para presentar a su favor elementos de convicción alguno que desvirtúe los alegatos esgrimidos en el libelo de la demanda. -que se fundamenta en el mandato impuesto por el Tribunal de la Causa en relación a la defensa encomendada y con propósito de preservar los derechos de su defendido, se opone, niega, rechaza y contradice formalmente en todas y cada una de sus partes el procedimiento instaurado contra él, a pesar de no haber obtenido una prueba directa o indirecta que desvirtúe o contradiga los alegatos de la parte actora. -que esta contestación de la demanda sea sustanciada conforme a derecho, y así lo solicita. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- LA ACCIÓN DE DESALOJO.- La acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece: “…En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimiento jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” Como causales para proceder el desalojo según el artículo 40 eiusdem, tenemos: “a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio. Establecido lo anterior, se observa que en este asunto se demanda el desalojo de un inmueble constituido por una (01) mezzanina y seis (06) mini locales comerciales, distinguidos con los números 01, 02, 03, 04, 05 y 06, la mezzanina situada en la segunda planta y los mini locales en la planta baja del Centro Comercial Importadora Margarita, ubicado en el Boulevard Gómez entre calles San Nicolás y Velásquez de la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. Y se invoca como causal la contemplada en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relacionado con la presunta insolvencia en el pago de las pensiones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 2018, todo lo cual fue refutado por la parte accionada, por intermedio del abogado NEIRO JESÚS MÁRQUEZ MORA quien como su defensor judicial rechazó y contradijo la demanda, concretamente negó la existencia de la relación contractual de sub-arrendamiento; que el contrato se haya pactado por una duración de cuatro (04) años, contados a partir del primero (1ro) de septiembre del año 2014, y con vencimiento el día primero (1ro) de septiembre del año 2018, que el canon de arrendamiento sea por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) y lo mas importante que se encuentre insolvente en el pago de las pensiones de los meses de mayo, junio, julio y agosto adquiriendo una deuda por cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00. Ante esa postura procesal asumida par la parte accionada, obviamente que la carga procesal probatoria, como lo expresó el Tribunal de cognición en el fallo hoy apelado dictado en fecha 19-09-2019. Basado en lo dicho, se observa que del mérito de las pruebas aportadas, la parte actora para demostrar la existencia de la relación arrendaticia aportó en original contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 18 de agosto de 2.014, quedando asentado bajo el Nº 01, Tomo 136, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina notarial, en donde consta que entre otras cosas se pactó lo siguiente: “PRIMERO: LA SUBARRENDADORA, da en subarrendamiento a LA SUBARRENDATARIA, un inmueble constituido por una (01) mezzanina y seis (06) mini locales comerciales distinguidos con los números 01, 02, 03, 04, 05 y 06, la mezzanina situada en la segunda planta y los mini locales en la planta baja del Centro Comercial Importadora Margarita, C.A., ubicado entre calles San Nicolás y Velásquez de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado. SEGUNDO: La duración de este contrato es de CUATRO (04) años, y comenzará a regir desde el Primero (1) de Septiembre del año 2014 y terminará el Primero (1) de septiembre del año 2.018. TERCERO: El canon de subarrendamiento fijo mensual para el primer (1) año de duración determinada del presente contrato de subarrendamiento, comprendido desde el primero (1) de septiembre de 2014, hasta el primero (1) de septiembre de 2015, ha sido pactado por mutuo y común acuerdo entre las partes, en la cantidad de Cincuenta Mil bolívares (Bs. 50.000,00). El canon de subarrendamiento mensual para el segundo (2), Tercero (3) y Cuarto (4) año de duración determinada del presente contrato de subarrendamiento, será revisado anualmente de conformidad con lo establecido en el numeral “1” del artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, aplicando la variación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediato anterior, de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV). Para la prorroga legal, si la hubiere, se aplicará la revisión del canon de subarrendamiento, conforme a lo antes señalado. El canon de subarrendamiento fijo mensual será pagado por mensualidades adelantadas, los días primero (1) de cada mes calendario, mediante transferencia electrónica o depósito bancario en la cuenta corriente Nº 01340208682083013594, del Banco Banesco, (…) quedando entendido que la falta de pago de dos (2) o más mensualidades vencidas dará derecho a LA SUBARRENDADORA a iniciar las instancias administrativas y judiciales a que haya lugar según lo dispuesto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y en consecuencia solicitar el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con el artículo 40 Literal “A” ejusdem. (…) SEPTIMA: EL SUBARRENDATARIO se obliga a restituir y en colocar en posesión del inmueble descrito, objeto de este contrato, en el mismo buen estado en que ha recibido o con las mejoras y refracciones que efectúe sobre el mismo, en tal sentido, tendrá la obligación de restituir el bien inmueble ya identificado dado en subarrendamiento, el día Primero (1) de septiembre de 2.019 todo de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. (…)” Con esto queda claro que en efecto entre los sujetos procesales la Empresa CENTRO COMERCIAL IMPORTADORA MARGARITA, C.A., y la empresa BIG STAR, C.A., se celebró contrato de sub-arrendamiento, el cual versó sobre un inmueble constituido por una (01) mezzanina y seis (06) mini locales comerciales distinguidos con los números 01, 02, 03, 04, 05 y 06, la mezzanina situada en la segunda planta y los mini locales en la planta baja del Centro Comercial Importadora Margarita, C.A., ubicado entre calles San Nicolás y Velásquez de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado; que la duración de dicha relación arrendaticia fue pactada por cuatro (04) años y comenzó a regir el día 01-09-2.014 y culminó el 01-09-2018; y que el canon de subarrendamiento se fijó en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), pagaderos por mensualidades adelantadas, mediante transferencia electrónica o depósito bancario efectuado en la cuenta corriente Nº 01340208682083013594 del Banco Banesco. Con relación a la causal de desalojo de insolvencia alegada consta que la parte demandada, por intermedio del defensor judicial si bien rechazó la acción de desalojo por la presunta insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio, julio y agosto del año 2018, adeudando hasta el momento la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), durante la etapa de pruebas solo se limitó a comprobar que cumplió con procurar o gestionar la ubicación de la parte accionada, sociedad mercantil BIG STAR, C.A., en la persona de su director, ciudadano KHALEL KHALIL ELDIDI, sin tener éxito, y con promover con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba el mérito favorable de los autos, no probando así que contrarío a lo alegado por el actor, su representada sí efectuó el pago de los cánones de arrendamiento que se denuncian como insolutos. De manera tal, que ante todo lo señalado, es indudable que en este caso se verificó la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegada por el actor y por consiguiente, en los mismos términos que lo señaló el Tribunal a quo en el fallo apelado la demanda es procedente, y en consecuencia la empresa BIG STAR, C.A., está obligada a efectuar la entrega del bien arrendado, el cual consiste en un inmueble constituido por una (01) mezzanina y seis (06) mini locales comerciales distinguidos con los números 01, 02, 03, 04, 05 y 06, la mezzanina situada en la segunda planta y los mini locales en la planta baja del Centro Comercial Importadora Margarita, C.A., ubicado entre calles San Nicolás y Velásquez de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, en la oportunidad que así lo disponga el tribunal de la causa. Y así se decide. Para ahondar más en lo dicho vale decir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 402 de fecha 21-6-2017, expediente Nº 17-054, caso: JOAO PAULO FREITAS GONCALVEZ contra MUEBLES CAMILA, C.A, bajo la ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, se pronunció sobre el pago oportuno del canon de arrendamiento y el procedimiento a seguir cuando por motivos imputables al propietario o arrendador éste se rehúsa a recibirlo, para evitar así que el arrendatario entre en situación de insolvencia, lo siguiente: “…Se precisa oportuno dada la importancia que supone para el sano desenvolvimiento de las relaciones contractuales en materia de Arrendamiento de locales de uso comercial, reiterar el criterio establecido en el fallo proferido por este Tribunal Supremo de Justicia, a través de sentencia N° 1004, emanada de la Sala Político Administrativa, infra transcrita, la cual en fecha 13 de agosto de 2015, en sintonía con la realidad presentada dado que ciertamente no se ha instrumentado el órgano administrativo a que se refiere el artículo 27 de la ley vigente, antes transcrito, en lo concerniente al pago de los cánones de Arrendamiento de locales comerciales en aquellos casos en que propietarios o arrendadores se nieguen a recibir el alquiler que el órgano encargado de recibir las consignaciones por pensión de alquileres, son las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamiento s Inmobiliarios (OCCAI) de los circuitos judiciales civiles, mercantiles y del tránsito; en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de Arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de Arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de Arrendamiento de locales con uso comercial. ..” Conforme al fallo parcialmente copiado es evidente que el arrendatario tiene la carga esencial de cumplir con su obligación principal como lo es, la de pagar el canon de arrendamiento de manera puntual, en los términos convencionalmente establecidos, y que en caso de que sea imposible el pago, por motivos imputables al arrendador, debe proceder en cumplimiento del artículo 27 de la ley vigente en materia de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuando el propietario o arrendador se nieguen a recibir el alquiler deben acudir al órgano encargado de recibir las consignaciones por pensión de alquileres, que son las oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito. También señala el fallo que en los casos en que dicha oficina no esté creada, como ocurre en el Estado Bolivariano de Nueva Esparta, corresponderá la consignación del canon de Arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC), si estuviera asimismo creado el Circuito Civil lo cual tampoco ocurre en este estado Bolivariano de Nueva Esparta, por lo que se debe acudir al procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda. Con esto se quiere significar que a pesar de que el pago de las pensiones locatarias es la principal carga contractual y legal del arrendatario, la empresa accionada no cumplió con efectuarlo en los términos previstos en la cláusula tercera del contrato, en lo que concierne a los meses que se denuncian como insolutos, los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 2018, ni mucho menos hizo uso de las vías legales para liberarse de esa obligación mediante el trámite de la consignación arrendaticia ante el Juzgado de Municipio de la localidad que corresponda, conforme a los lineamientos establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en este asunto en particular en razón de que en el estado Nueva Esparta aun no se ha puesto en funcionamiento la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) ni la Oficina de Control de Consignaciones (OCC). Bajo tales consideraciones, esta Alzada concluye que en el caso de marras se verificó la insolvencia de más de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivas, -tal como lo indicó el tribunal de la causa-, configurándose efectivamente la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por tal razón resulta forzoso para esta superioridad declarar que la pretensión relativa al desalojo y la consecuente entrega del inmueble arrendado libre de bienes y de personas, debe prosperar en derecho, y en consecuencia, la parte demandada, sociedad mercantil BIG STAR, C.A., debe entregar el inmueble arrendado en los términos y condiciones exigidos en el escrito libelar, puesto que se insiste después del análisis y valoración de los instrumentos probatorios traídos por las partes en el proceso, es evidente que los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho para la procedencia del Desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo cual –se repite- resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, y ordenar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, dada la insolvencia en el pago de más de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento ya que la parte actora sí probó sus afirmaciones y cumplió con la carga probatoria impuesta por los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil (Ver sentencia Nº 511 de fecha 29-11-2019 dictada en el expediente Nº 18-137). Bajo los anteriores parámetros esta Alzada debe proceder a declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado NEIRO JESÚS MÁRQUEZ MORA, en su carácter de defensor judicial de la parte accionada, Sociedad Mercantil BIG STAR, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 19-09-2019 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial y en consecuencia CONFIRMAR el fallo apelado y condenar en costas a la parte apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. VI.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado NEIRO JESÚS MÁRQUEZ MORA, en su carácter de defensor judicial de la parte accionada, Sociedad Mercantil BIG STAR, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 19-09-2019 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo apelado dictado en fecha 19-09-2019, por el referido Tribunal de Instancia. TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los diez (10) días del mes de febrero del año dos mil veinte (2020). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO. EXP: Nº 09486/19 JSC/YGG/jjbr. En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO.