REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. 208° y 160° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: Ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.536.525 y domiciliado en la ciudad de Caracas. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO y ADOLFO BLONVAL PAOLINI, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 13.257 y 22.249, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.481.642 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ERNESTO SANCHEZ CARMONA, OSCAR JOSE VIÑA RIVERO y HUMBERTO JOSE MONTIEL TORO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 28.734, 106.689 y 100.571, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO. Por sentencia dictada por la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 19 de Octubre de 2.017, con ponencia de la Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia de fecha 30 de junio de 2.015, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, anuló la sentencia recurrida, y ordenó al Juez Superior que resultare competente, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio referido. Por comunicación de fecha 22 de mayo de 2.018, signada con el nro. 189-18, fue participada mi designación como Jueza Accidental Superior de la presente causa, constituyendo el Tribunal Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Transito y Marítimo por auto de fecha 2 de agosto de 2.018. PIEZA NRO. 2. Mediante oficio N° 25816-15 de fecha 27-02-2015 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, remite al juzgado superior el expediente N° 11.587-13 contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, que interpusiera el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, en contra del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, con motivo del recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandante en contra de la sentencia dictada en fecha 19-02-2015 por el Tribunal de la causa. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 05.03.2015 (f. 54 de la segunda pieza) y se le dio cuenta al Juez. Por auto de fecha 06.03.2015 (f. 55 de la segunda pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. En fecha 09.04.2015 (f. 56 al 71 de la segunda pieza), compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes. Por auto de fecha 23.04.2015 (f. 72 de la segunda pieza), la Jueza Suplente de éste Juzgado, se abocó al conocimiento de la presente causa. Por auto de fecha 23.04.2015 (f. 73 de la segunda pieza), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha inclusive. Por auto de fecha 22.06.2015 (f. 74 de la segunda pieza), la Jueza Temporal de éste Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa y se difirió el dictamen de la sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir del día 21.06.2015 exclusive. En fecha 30-6-2.015, el anterior Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial dictó su fallo definitivo en la cual declaró sin lugar la apelación ejercida contra el fallo de primera instancia dictado, sin lugar la demanda y condenó en consta a la parte demandante. (Fs. 75-110). En fecha 22-7-2.015, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y anunció recurso de casación. (Fs. 112). Por auto de fecha 10-8-2.015, se ordenó cómputo secretarial. (Fs. 113-114). Por auto de fecha 10-8-2.015, el Juzgado Superior admitió el recurso de casación anunciado. (Fs. 117). En fecha 19-10-2.016, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó su fallo declarando con lugar el recurso de casación anunciado, la nulidad del fallo recurrido, y ordenó al Tribunal Superior que resultare competente dictar sentencia corrigiendo el vicio referido. (Fs. 226-262). En fecha 1-12-2.016, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de este Estado, recibió el presente expediente, dándole cuenta a la Jueza. (Fs. 264). Por auto de fecha 5-12-2.016, se dio por recibido el presente expediente y se ordenó oficiar a la Rectoría Judicial de este Estado, a los fines de que designe un juez accidental que conozca de la presente causa. (Fs. 265-266). En fecha 9-12-2.016, compareció la ciudadana Alguacil quien consignó oficio nro. 551-16, debidamente recibido. (Fs. 267-268). En fecha 11-1-2.017, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y solicitó se oficiara nuevamente a la Rectoría de este Estado para la designación de un Juez Accidental. (Fs. 269). Por auto de fecha 13-1-2.017, se ordenó oficiar a la Rectoría Judicial de este Estado, a los fines de la designación de un Juez Accidental en la presente causa. (Fs. 270-271). En fecha 26-1-2.017, compareció la ciudadana Alguacil quien consignó oficio nro. 551-16, debidamente recibido. (Fs. 272-273). En fecha 28-3-2.017, se agregó a los autos oficio nro. 127-17, de fecha 21-3-2.017, emanada de la Rectoría del Estado Nueva Esparta. (Fs. 274-275). Por auto de fecha 5-5-2.017, se constituyó la Jueza Accidental Minerva Domínguez, quien se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenado la notificación de las partes. (Fs. 276-278). En fecha 1-6-2.017, compareció la ciudadana Alguacil quien consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, apoderado judicial de la parte actora. (Fs. 279-280). En fecha 1-6-2.017, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, apoderado judicial de la parte actora, quien se dio por notificado del abocamiento. (Fs. 281). En fecha 10-8-2.017, compareció la ciudadana Alguacil quien consignó boleta por no poder localizar al ciudadano ANTONIO MELO GORGAS. (Fs. 282-284). En fecha 4-10-2.017, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó el cartel de notificación. (Fs. 285). Por auto de fecha 6-10-2.017, el Tribunal ordenó la notificación de la parte demandada por cartel de notificación. (Fs. 286-287). En fecha 17-10-2.017, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia retiró el cartel de citación acordado. (Fs. 288). En fecha 24-10-2.017, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó la publicación del cartel de citación librado. (Fs. 289-290). Por auto de fecha 25-10-2.017, se cerró la pieza, ordenado la apertura de una nueva pieza denominada tercera. (Fs. 292). Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, este tribunal pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- PRIMERA PIEZA. Se inició por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO en contra del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, ya identificados. Fue admitida por auto de fecha 15.11.2013 (f. 58), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo, se ordenó notificar de la existencia del juicio a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda en este Estado. En fecha 15.11.2013 (f. 58), se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas. En fecha 20.11.2013 (f. 60), se dejó constancia de haberse librado el oficio a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda en este Estado y compulsa a la parte demandada. En fecha 26.11.2013 (f. 64), compareció la alguacil del Tribunal y consignó la compulsa de citación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada. En fecha 03.12.2013 (f. 87), compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se comisionara a un Juzgado con competencia en el Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de la citación de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 05.12.2013 (f. 88) y comisionándose para tal fin al Juzgado Distribuidor de Municipio del Estado Miranda, concediéndosele a la parte demandada cuatro (4) días como término de distancia; siendo librada la compulsa, comisión y oficio en fecha 16.12.2013 (f. 90). Por auto de fecha 15.01.2014 (f. 96), la Jueza Titular se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 28.03.2014 (vto. f. 97), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 14.05.2014 (f. 113 al 134), compareció el abogado ERNESTO SANCHEZ CARMONA, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la demanda. En fecha 26.05.2014 (f. 139), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por el abogado ERNESTO SANCHEZ CARMONA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal. En fecha 02.06.2014 (f. 140), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por el abogado ALEJANDRO UGARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal. En fecha 04.06.2014 (f. 141), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por el abogado ERNESTO SANCHEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. En fecha 04.06.2014 (f. 203), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por el abogado ALEJANDRO UGARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. En fecha 09.06.2014 (f. 209 al 216), compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual solicitó se declare la confesión ficta de la parte demandada y se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por ésta. Por auto de fecha 11.06.2014 (f. 217 al 219), se estimó que en cuanto a la oposición a la pruebas por concentrarse en aspectos que tienen que ver con la ilegalidad e impertinencia, sería en el momento de emitir el fallo definitivo cuando se emitirían consideraciones al respecto. Asimismo, se rechazó el planteamiento formulado por el apoderado judicial de la parte actora en cuanto que se declarar la confesión ficta de la parte demandada y se exhortó a continuar con el trámite de este proceso. Por auto de fecha 11.06.2014 (f. 220 y 221), fueron admitidas las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada. Por auto de fecha 11.06.2014 (f. 222 al 224), fueron admitidas las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora; ordenándose oficiar al Banco Bicentenario, Banco Universal de este Estado y al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial; siendo librados los oficios en esa misma fecha. En fecha 29.07.2014 (f. 228), compareció el abogado ERNESTO SANCHEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Juez. En fecha 04.08.2014 (vto. f. 229), se agregó a los autos el oficio N° 0396-2014101 emitido en fecha 30.07.2014 por la Registradora Pública del Municipio Maneiro de este Estado. Por auto de fecha 05.08.2014 (f. 232), la Jueza Temporal del Tribuna, se abocó al conocimiento de la presente causa, y en virtud del mismo se le concedió a las partes un lapso de tres (3) días de despacho contados a partir de esa fecha exclusive, a los fines de que ejerzan los recursos a que haya lugar. En fecha 23.09.2014 (f. 235), se agregó a los autos el oficio N° OCJ-GLE-3776/2014 emitido en fecha 31.07.2014 por el Banco Bicentenario, Banco Universal. En fecha 05.11.2014 (f. 247 al 260), compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes. Por auto de fecha 18.11.2014 (f. 261), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 18.11.2014 inclusive. Por auto de fecha 10.12.2014 (f. 264), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva. SEGUNDA PIEZA.- Por auto de fecha 10.12.2014 (f. 1), se apertura la segunda pieza del presente expediente. Por auto de fecha 15.12.2014 (f. 2 y 3), se ordenó la reconstrucción del cuaderno de medidas, para lo cual se dispuso hacer una revisión minuciosa del libro diario llevado por el Tribunal y que fuesen certificadas por secretaria los asientos relacionados con el mencionado cuaderno de medidas, asimismo se ordenó notificara a las partes y/o en la persona de uno cualquiera de sus apoderados judiciales, para que –si así lo consideran– participen en dicha reconstrucción consignando las copias que pudieran estar en su poder; dándose cumplimiento a lo ordenado en esa misma fecha. En fecha 16.12.2014 (f. 6), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada. En fecha 16.12.2014 (f. 8), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora. Por auto de fecha 04.02.2015 (f. 10), se difirió el dictamen de la sentencia por un lapso de quince (15) días consecutivos contados a partir de esa fecha exclusive. En fecha 19.02.2015 (f. 11 al 48), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y se condenó en costas a la parte actora. En fecha 23.02.2015 (f. 49), compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 27.02.2015 (f. 51), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha. (Fs. 53). TERCERA PIEZA. Por auto de fecha 25-10-2.017, se apertura la citada pieza. (Fs. 1). En fecha 11-4-2.018, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, apoderado judicial de la parte actora, quien presentó escrito con anexos. (Fs. 2-6). En fecha 18-6-2.018, se agregó a los autos oficio nro. 189-18 de fecha 22-5-2.018, emanada de la Rectoría Judicial del Estado Nueva Esparta. (Fs. 7-8). En fecha 19-7-2.018, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, apoderado judicial de la parte actora, quien solicitó el abocamiento de la jueza accidental designada. (Fs. 9). Por auto de fecha 2-8-2.018, se constituyó la ciudadana Jueza Accidental Adelnnys Valera Carrillo, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte demandada. (Fs. 10-11). En fecha 1-10-2.018, compareció la ciudadana Alguacil quien consignó boleta debidamente firmada por el apoderado judicial de la parte demandada. (Fs. 12-13). En fecha 5-11-2.013, compareció el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, apoderado judicial de la parte actora, quien solicitó se libre nuevo oficio al Registro Público correspondiente. (Fs. 14). Por auto de fecha 7-11-2.018, se exhortó a la parte actora hacer su pedimento en el respectivo cuaderno de medidas. (Fs. 15). CUADERNO DE MEDIDAS.- Por auto de fecha 15.12.2014 (f. 1), se apertura el cuaderno de medidas, ordenado como había sido por auto de esa misma fecha, cursante al cuaderno principal del expediente, a través del cual se ordenó la reconstrucción del mismo. En fecha 16.12.2014 (f. 12), compareció el abogado ERNESTO SANCHEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó copia simple del cuaderno de medidas constante de cuatro (4) folios útiles. IV.- PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES.- PRUEBAS DE LA ACTORA Con el libelo de la demanda.- 1.- Original (f. 24 al 27) del documento autenticado en fecha 12.03.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 22 del cual se infiere que los ciudadanos ANTONIO MELO BORGAS a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) los cuales ya tiene recibidos el PROPIETARIO y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata; y que ambas partes dejan sin efecto cualquier documento que haya suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos. El documento analizado no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 12-03-2013 los ciudadanos ANTONIO MELO BORGAS y TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO suscribieron un contrato de opción de compra sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que la opción para adquirir el inmueble se otorgó por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio; que el precio de venta del inmueble es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra –venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) los cuales ya tiene recibidos el PROPIETARIO y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serían devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE convino que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serían única y exclusivamente por su cuenta; y que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Río de la Plata. Así se decide. 2.- Copia fotostática del documento protocolizado en fecha 22.07.1994 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 47, folios 194 al 197, Protocolo Primero, Tomo 3, Tercer Trimestre de dicho año, del cual se infiere que los ciudadanos JOSE ANTONIO GUTIERREZ MORILLO, representado por el ciudadano SALVADOR REGLA PUIG, y SALVADOR REGLA CASALS, representado por el ciudadano JORGE REGLA PUIG, en su carácter de directores de la compañía INVERSIONES A.C.E. C.A., dieron en venta al ciudadano ANTONIO MELO, un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) del edificio B de las Residencias MARABIERTO, el cual se encuentra ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas constan en el documento de condominio; que el apartamento objeto de la presente venta presenta un área aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y su distribución interna es la siguiente: sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO; ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que al apartamento aquí vendido le corresponde un porcentaje de cinco enteros con ocho mil setecientas ochenta y una diezmilésimas por ciento (5,8781%) sobre los bienes, derechos y obligaciones derivados del condominio como consecuencia del régimen de propiedad horizontal a que está sometido las Residencias MARABIERTO, establecido tanto en la ley, como en el documento de condominio, el cual se encuentra debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°, Segundo Trimestre de dicho año; que el inmueble le pertenece a su representada por haberlo construido con dinero de su propio peculio sobre una parcela de su propiedad, según se desprende de documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Espata, en fecha 03.03.1994, anotado bajo el N° 34, folios 162 al 166, Protocolo Primero, Tomo 7°, Primer Trimestre de dicho año; que el precio de venta es por la cantidad de dos millones seiscientos doce mil doscientos cuarenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 2.612.276,00), de los cuales recibe en ese acto la cantidad de un millón de bolívares sin céntimos (Bs. 1.000.000,00) en dinero efectivo y a la completa satisfacción de su representada, el saldo es decir la cantidad de un millón seiscientos doce mil doscientos setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 1.612.276,00) que sería pagada de la siguiente manera; a) cinco (5) cuotas mensuales, iguales y consecutivas por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 165.000,00), las cuales se computaran sus vencimientos a partir de la fecha de la protocolización del presente documento de compra-venta; b) una (1) cuota única especial de setecientos ochenta y siete mil doscientos setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 787.276,00), la cual sería cancelada al sexto (6°) mes consecutivo, contado a partir de la fecha en que se protocolice el documento; y que a los fines de garantizar el fiel cumplimiento de la presente obligación se constituyó hipoteca especial y de primer grado a favor de su representada INVERSIONES A.C.E. C.A., sobre el inmueble objeto de la presente venta, hasta por la suma de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs. 2.000.000,00) suma ésta que incluye el saldo deudor, los intereses, y los honorarios de abogado en caso de ejecución de hipoteca, procedimiento éste que se iniciará en caso de incumplir en el pago de una (1) de las cuotas. (f. 28 al 32). El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, para demostrar que los ciudadanos JOSE ANTONIO GUTIERREZ MORILLO, representado por el ciudadano SALVADOR REGLA PUIG, y SALVADOR REGLA CASALS, representado por el ciudadano JORGE REGLA PUIG, en su carácter de directores de la compañía INVERSIONES A.C.E. C.A., dieron en venta al ciudadano ANTONIO MELO, un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) del edificio B de las Residencias MARABIERTO, el cual se encuentra ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Así se decide. 3.- Original de la comunicación emitida en fecha 28.06.2013 por el Banco Bicentenario, Banco Universal al ciudadano TOMAS GIBBS mediante el cual le informa que en Comité de Crédito Hipotecario de fecha 06-06-2013, le fue aprobada su solicitud por un monto de trescientos mil bolívares exactos (Bs. 300.000,00) a un plazo de 360 meses con una tasa de interés del 4,66%.(f. 33). Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar esa circunstancia, esto es, que en fecha 06-06-2013 pasados ochenta y seis (86) días desde la fecha de la firma del contrato de opción de compra venta el Banco Bicentenario, Banco Universal le aprobó al ciudadano TOMAS GIBBS un crédito hipotecario. Y así se decide. 4.- Original de la factura N° 57 emitida en fecha 05.08.2013 por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) a nombre del ciudadano TOMAS GIBBS por concepto de telegrama por la cantidad de Bs. 9,01. (f. 34 y 35). Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Y así se decide. 5.- Original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05-08-2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, calle Luis Otega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07-08-2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano TOMAS GIBBS. (f. 36). Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra venta, el hoy demandante le informó al demandado que debía comparecer ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con el fin de venderle inmueble de su propiedad. Y así se decide. 6.- Original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05-08-2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3A, Urbanización Lomas de Prados del Este, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07-08-2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezanine, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano TOMAS GIBBS. (f. 37). Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que debía comparecer ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con el fin de venderle inmueble de su propiedad. Así se decide. 7.- Original de la factura N° 2000 emitida en fecha 05.08.2013 por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) a nombre del ciudadano TOMAS GIBBS por concepto de telegrama por la cantidad de Bs. 21,86. (f. 38 y 39). Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Así se decide. 8.- Original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08-08-2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina. (f. 40). El anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05-08-2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma del documento de venta. Así se decide. 9.- Original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano TOMAS GIBBS. (f. 41). El anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que debía comparecer ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con el fin de venderle inmueble de su propiedad. Así se decide. 10.- Original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05-08-2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3A, Urbanización Lomas de Prados del Este, Caracas, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08-08-2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolivar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina. (f. 42). El anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12.03.2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma del documento de venta. Y así se decide. 11.- Original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, calle Luis Ortega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08-08-2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina. (f. 43). Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 05.08.2013 de manera tardía, fuera de la oportunidad contemplada en la cláusula primera del contrato de marras, cuando había vencido suficientemente los noventa (90) días consecutivos de plazo mas los treinta (30) días de prorroga contados a partir del día 12-03-2013, fecha en la que se firmó el contrato de opción de compra – venta, el hoy demandante le informó al demandado que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma del documento de venta. Así se decide. 12.- Original de la factura N° 148 emitida en fecha 12.07.2013 por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) a nombre del ciudadano TOMAS GIBBS por concepto de telegrama por la cantidad de Bs. 18,32. (f. 44 y 45). Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. Así se decide. 13.- Original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 12.07.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, calle Luis Ortega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual basado en la manifestación efectuada por el vendedor hoy parte accionada de disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaría 25 del Distrito Capital, el 12.03.2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, mediante llamada recibida 11.07.2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaria 12 de Distrito Capital y conminándose a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido, y expresando su rechazo o desacuerdo e insiste en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario; también señala el hoy demandante en dicho telegrama que a su criterio para disolver unilateralmente, conforme al contrato, deberá reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios; que le adelantaba que le ampara Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 05.02.2013, aparecida en Gaceta Oficial 21.02.2013; y que le renovaba la voluntad de arreglar amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios. (f. 46). El anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que el hoy demandante le informó al demandado que insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó el Banco Bicentenario; y que para disolver unilateralmente conforme al contrato, debía reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios. Así se decide. 14.- Original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 12.07.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3 A, Urbanización Lomas de Prados del Este, dirigiéndose atendiendo a su manifestación de querer disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaría 25 del Distrito Capital, el 12.03.2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, lo cual deriva de llamada recibida 11.07.2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaria 12 de Distrito Capital y conminándose a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido con él; que le insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario; que le recordaba que para disolver unilateralmente, conforme al contrato, deberá reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios; que le adelantaba que le ampara Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 05.02.2013, aparecida en Gaceta Oficial 21.02.2013; y que le renovaba la voluntad de arreglas amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios. (f. 47). El anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que el hoy demandante le informó al demandado que insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó el Banco Bicentenario; y que para disolver unilateralmente conforme al contrato, debía reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios. Así se decide. 15.- Original (f. 48 al 51) de la inspección practicada en fecha 08-08-2013, por la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado a solicitud del ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, debidamente asistido de abogado, mediante la cual se dejó constancia que se encuentra en el Registro antes citado el documento de venta del inmueble N° B-3, primero piso del edificio Residencias Marabierto, calle Luis Ortega, Pampatar, Municipio Maneiro, siendo el vendedor el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS y el comprador TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.481.642 y 5.536.525, la fecha fijada para el otorgamiento es 08-08-2013, abierto por 60 días para su protocolización; que no se encuentra presente el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS y se procedió al llamado de los otorgantes y no se encuentra presente; y que se encontraba presente en el Registro Público del Municipio Maneiro el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO. Al respecto, se observa que la inspección extra-lítem está regulada por el artículo 1.429 del Código Civil, y su pertinente evacuación antes del proceso viene determinada por la necesidad de dejar constancia del estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 1.244 de fecha 20 de octubre del año 2.004, dictada por la Sala de Casación Civil, con respecto a la procedencia de la Inspección Judicial extra-lítem estableció lo siguiente: “…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde…” Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial evacuada fuera del proceso se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba. De la anterior prueba de inspección judicial extra lítem evacuada en fecha 08.08.2013 por la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, se evidencia en dicha solicitud, que si bien el solicitante ante el funcionario público jura la urgencia del caso no expresa las razones de la misma que lo impulsaron a practicarla antes de haberse iniciado el juicio, por tal motivo la misma no merece valor probatorio. Así se decide. 16.- Copia fotostática (f. 52 al 56) de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 de fecha 21.02.2013 en la cual fue publicada la Resolución N° 11 de fecha 05.02.2013 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio, por tal razón, este Tribunal no confiere valor probatorio. Así se decide. EN LA ETAPA PROBATORIA. PARTE DEMANDANTE: 1.- Reprodujo el original del documento autenticado en fecha 12.03.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 22 del cual se infiere que los ciudadanos ANTONIO MELO BORGAS a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) los cuales ya tiene recibidos el PROPIETARIO y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata; y que ambas partes dejan sin efecto cualquier documento que haya suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos. (f. 24 al 27). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 2.- Reprodujo el original de la comunicación emitida en fecha 28.06.2013 por el Banco Bicentenario, Banco Universal al ciudadano TOMAS GIBBS mediante el cual le informa que en Comité de Crédito Hipotecario de fecha 06.06.2013 le fue aprobada su solicitud por un monto de trescientos mil bolívares exactos (Bs. 300.000,00) a un plazo de 360 meses con una tasa de interés del 4,66%.(f. 33). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 3.- Reprodujo el original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, calle Luis Otega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano TOMAS GIBBS. (f. 36). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 4.- Reprodujo el original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3A, Urbanización Lomas de Prados del Este, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano TOMAS GIBBS. (f. 37). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 5.- Reprodujo el original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina. (f. 40). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 6.- Reprodujo el original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Final Avenida La Salle, Quinta Patricia, Diagonal a Venevisión, Caracas, mediante el cual se le notifica que debe comparecer el día miércoles 07.08.2013 a las 8:00 a.m., a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina, con el fin de vender inmueble de su propiedad al ciudadano TOMAS GIBBS. (f. 41). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 7.- Reprodujo el original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3A, Urbanización Lomas de Prados del Este, Caracas, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolivar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina. (f. 42). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 8.- Reprodujo el original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 05.08.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, calle Luis Ortega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, mediante el cual se le notifica que el apoderado del Banco Bicentenario cambio fecha de la firma para el día jueves 08.08.2013, a las 8:00 a.m., en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, playa El Ángel, Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel mezzanina. (f. 43). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 9.- Reprodujo el original el telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 12.07.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, calle Luis Ortega, Residencias Marabierto, apartamento B-3, piso 1, Pampatar, Nueva Esparta, dirigiéndose atendiendo a su manifestación de querer disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaría 25 del Distrito Capital, el 12.03.2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, lo cual deriva de llamada recibida 11.07.2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaria 12 de Distrito Capital y conminándose a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido con él; que le insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario; que le recordaba que para disolver unilateralmente, conforme al contrato, deberá reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios; que le adelantaba que le ampara Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 05.02.2013, aparecida en Gaceta Oficial 21.02.2013; y que le renovaba la voluntad de arreglas amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios. (f. 46). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 10.- Reprodujo el original del telegrama certificado con acuse de recibo emitido en fecha 12.07.2013 por el ciudadano TOMAS GIBBS al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, Avenida Principal de Lomas de Prados del Este, edificio Aruba, piso 3, apartamento 3 A, Urbanización Lomas de Prados del Este, dirigiéndose atendiendo a su manifestación de querer disolver unilateralmente el contrato suscrito Notaría 25 del Distrito Capital, el 12.03.2013, cuyo objeto es apartamento B-3, Residencias Marabierto, Pampatar, Estado Nueva Esparta, lo cual deriva de llamada recibida 11.07.2013 del (0414) 2563117, diciéndose de la Notaria 12 de Distrito Capital y conminándose a recibir un pago parcial no aceptado ni discutido con él; que le insistía en ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento aprobó Banco Bicentenario; que le recordaba que para disolver unilateralmente, conforme al contrato, deberá reintegrarle Bs. 170.000, pagados inicialmente más Bs. 85.000 de daños y perjuicios; que le adelantaba que le ampara Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 05.02.2013, aparecida en Gaceta Oficial 21.02.2013; y que le renovaba la voluntad de arreglas amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar amigablemente el asunto evitando intervención de abogados y tribunales, a fin de abaratar costos e inconvenientes innecesarios. (f. 47). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. 11.- Reprodujo el original de la inspección practicada en fecha 08.08.2013 por la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado a solicitud del ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, debidamente asistido de abogado, mediante la cual se dejó constancia que se encuentra en el Registro antes citad el documento de venta del inmueble N° B-3, primero piso del edificio Residencias Marabierto, calle Luis Ortega, Pampatar, Municipio Maneiro, siendo el vendedor el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS y el comprador TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.481.642 y 5.536.525, la fecha fijada para el otorgamiento es 08.08.2013, abierto por 60 días para su protocolización; que no se encuentra presente el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS y se procedió al llamado de los otorgantes y no se encuentra presente; y que se encontraba presente en el Registro Público del Municipio Maneiro el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO. (f. 48 al 51). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar, por tal razón es innecesario volver a emitir valoración sobre el mismo. Así se decide. PRUEBAS DE INFORMES. 12.- Comunicación remitida por el por el Banco Bicentenario, Banco Universal, mediante oficio nro. OCJ-GLE-3776/2014, de fecha 31 de Julio de 2.014, (Fs. 235 al 244 pieza 1), mediante el cual remiten copia del documento definitivo de venta del crédito aprobado en fecha 06-06-2013, por la cantidad de Bs. 300.000,oo, el cual fue presentado para su protocolización ante el Registro del Municipio Maneiro de este Estado, sin poderse protocolizar, por no presentarse los vendedores, y del cual se infiere que fue visado por la abogada MAGLENYS GONZALEZ CHACIN, miembro de ASESORES JURIDICOS FINANCIEROS CHIAPPE LA BELLA, GONZALEZ & ASOCIADOS, S.C., y mediante el cual el ciudadano ANTONIO MARIA MELO BORGAS le daría en venta al ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO un apartamento distinguido con las siglas B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) del edificio B, que forma parte de las Residencias Marabierto, situado en la calle Luís Ortega, en jurisdicción de la parroquia Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 13.- Comunicación remitida por el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, mediante oficio nro. 0396-2014101, de fecha 30-7-2.014, (Fs. 229 al 231, paza1), mediante el cual informa que la fecha pautada por sistema para la protocolización del documento de compra-venta sobre un inmueble de las siguientes características: un apartamento ubicado en el primer piso, N° B-3 del edificio Residencias Marabierto, calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, propiedad del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, era a partir del día 07.08.2013, fijando el banco como fecha efectiva el día 08.08.2013, para el traslado del apoderado; que según consta en acta certificada por la Notario Público de Pampatar de este Estado de fecha 08.08.2013, el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, no se presentó al otorgamiento de dicho documento; y que el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario no fue devuelto antes de la fecha de protocolización, puesto que no presentaba errores de ningún tipo. Considera esta Juzgadora que el informe remitido, versa sobre hechos controvertidos en el proceso que constan en los libros y archivos del organismo al cual les fue requerido, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. PARTE DEMANDADA: 1.- Copia certificada del documento autenticado en fecha 13.12.2012 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 25, Tomo 149 del cual se infiere que los ciudadanos ANTONIO MELO BORGAS a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento cuarenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 141.000,00) de los cuales tiene recibidos el PROPIETARIO la cantidad de cuarenta y siete mil bolívares fuertes (Bs. 47.000,00) y el saldo, o sea la cantidad de noventa y cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 94.000,00) lo pagaría el OPTANTE al PROPIETARIO en ese acto en dinero en efectivo o cheque de gerencia a nombre del propietario o a quien este indique y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serían devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROPIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; y que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. (f. 163 al 170). El documento analizado no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias en él señaladas. Así se decide. 2.- Original del documento autenticado en fecha 13.02.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 34, Tomo 15 del cual se infiere que los ciudadanos ANTONIO MELO BORGAS a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) de los cuales tiene recibidos el PROPIETARIO la cantidad de ciento cuarenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 141.000,00) y el saldo, o sea la cantidad de veintinueve mil bolívares fuertes (Bs. F. 29.000,00) lo pagara el OPTANTE a el PROPIETARIO en este acto en dinero efectivo o cheque de gerencia a nombre del propietario o a quien este indique y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata; y que ambas partes dejan sin efecto cualquier documento que haya suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos. (f. 171 al 174). El documento analizado no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias en él señaladas. Así se decide. 3.- Copia certificada del documento protocolizado en fecha 15-11-2012, por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, inscrito bajo el N° 2012.2161, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.9944 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 de la cual se infiere que los ciudadanos AMERICA JOSEFINA GIBBS SCHIFFINO, TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, CESAR GUILLERMO AGUADO GIBBS, MORELLA TERESA AGUADO GIBBS y RITA LUISA GIBBS OCHOA, actuando en su propio nombre y en representación de RAFAEL GUILLERMO GIBBS OCHOA, dieron en venta a la ciudadana LEIDA COROMOTO VERA PEÑA, un apartamento residencial que forma parte de un inmueble denominado Rio de la Plata, N° de cédula catastral 211540050000005, el cual está ubicado en esa ciudad en el sitio que se denomina Los Palos Grandes, con frente a la Segunda Avenida donde se encontraba la casa-quinta distinguida con el N° 13,en jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda; que el apartamento objeto de esta venta, se encuentra ubicado hacia la parte sureste del edificio, está distinguido con el N° 24, tiene una superficie útil de ciento catorce metros cuadrados (114 mts.2) aproximadamente y sus linderos son: NORTE: con el apartamento N° 22 del edificio; SUR: con la fachada sur del edificio; ESTE: con área de circulación; y OESTE; con fachada oeste del edificio, por la parte de abajo, está ubicado el apartamento N° 14 y por la parte de arriba, el apartamento N° 34; y que el precio de esta venta es por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) del siguiente modo: quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) que fueron entregados al momento de la firma de opción de compra-venta, suma esta destinada a la reserva de la venta de dicho apartamento y el millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) que completaría la operación objeto de esta negociación se hará para el momento de la protocolización del presente documento mediante tres cheque de gerencia, los cuales recibía en ese acto de la compradora y a su entera satisfacción. (f. 175 al 182). El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte promovente y el mismo no fue objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, para demostrar dicha venta, esto es que el inmueble que se menciona en la cláusula séptima del contrato objeto de la presente demanda, fue vendido por el actor y sus comuneros a favor de la ciudadana LEIDA COROMOTO VERA PEÑA. Así se decide. 4.- Original de la notificación extrajudicial efectuada en fecha 11-07-2013 por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital a solicitud del ciudadano ANTONIO MARIA MELO BORGAS con la finalidad de notificarle al ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO en su condición de optante sobre inmueble de su propiedad, todo con ocasión del documento de opción de compra venta otorgado en fecha 12.03.2013 por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 22, sobre los siguientes particulares: PRIMERO: que el lapso acordado por las partes fue de noventa (90) días, y un periodo adicional de treinta días de prorroga, calculados a partir de la firma de dicho documento, es decir el 12.03.2013, venciéndose dicho plazo el 10.07.2013; SEGUNDO: que habiendo transcurrido dicho lapso sin que el optante haya cumplido en la conclusión de los trámites necesarios para la firma del documento definitivo de compra venta, dicho documento se rescinde de pleno derecho. Asimismo, al momento de constituirse la Notaría en el apartamento N° 24, edificio Rio de la Plata, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas, se dejó constancia que el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, no se encontraba y la persona que contestó el intercomunicador cuya identidad no quiso revelar les informó que dicho ciudadano ya no vivía en esa dirección desde hace mas de un año y ella era la nueva propietaria y que no podía atender su solicitud por cuanto iba para su trabajo. (f. 183 al 190). Al anterior documento se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar las circunstancias en él señaladas. Así se decide. 5.- Copia fotostática del documento autenticado en fecha 12-03-2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 22 del cual se infiere que los ciudadanos ANTONIO MELO BORGAS a quien se denominó PROPIETARIO por una parte, y por la otra, TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, a quien se denominó OPTANTE, convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: el PROPIETARIO, concede una opción de compra a favor del OPTANTE por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que este adquiera un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad del PROPIETARIO el cual se encuentra libre de gravamen, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.07.1994, anotado bajo el N° 47, folios 194 al 197, Tomo 3, Protocolo Primero, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) de las Residencias MARABIERTO, ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta el día 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°; que el apartamento objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y está compuesto de una sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio y además le corresponde un puesto de estacionamiento en el área indicada para tal y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO (B); ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que el precio de venta del inmueble antes descrito es la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra – venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a su entera satisfacción; que el precio de esta opción de compra es la cantidad de ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 170.000,00) los cuales ya tiene recibidos el PROPIETARIO y no forman parte del precio del inmueble descrito en la cláusula primera y serán devueltos o compensados al OPTANTE al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; que el OPTANTE conviene en que si al término de esta opción o su prorroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, el PROPIETARIO hará suyos el equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de el OPTANTE, quedando éste último liberado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el PROIETARIO reintegrará la diferencia de inmediato al OPTANTE y estará libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, o sea, resuelto de pleno derecho. Si es por causas imputables al PROPIETARIO, éste devolverá de inmediato al OPTANTE la totalidad de las cantidades recibidas mas el cincuenta por ciento (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en las cláusulas anteriores; que expresamente convino el OPTANTE que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual paga el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hace con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento N° 24, del edifico Rio de la Plata; y que ambas partes dejan sin efecto cualquier documento que haya suscrito con anterioridad a este cuyo objeto sea el mismo y reconocen la vigencia de este como único entre ellos. (f. 191 al 196). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se decide. 6.- Copia fotostática del documento protocolizado en fecha 22.07.1994 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 47, folios 194 al 197, Protocolo Primero, Tomo 3, Tercer Trimestre de dicho año, del cual se infiere que los ciudadanos JOSE ANTONIO GUTIERREZ MORILLO, representado por el ciudadano SALVADOR REGLA PUIG, y SALVADOR REGLA CASALS, representado por el ciudadano JORGE REGLA PUIG, en su carácter de directores de la compañía INVERSIONES A.C.E. C.A., dieron en venta al ciudadano ANTONIO MELO, un apartamento distinguido con el N° B-3, ubicado en la planta primer piso (1°) del edificio B de las Residencias MARABIERTO, el cual se encuentra ubicado en la calle Luis Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas constan en el documento de condominio; que el apartamento objeto de la presente venta presenta un área aproximada de treinta y cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07 mts.2) y su distribución interna es la siguiente: sala-comedor, cocina, un (1) baño y un (1) dormitorio, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la planta primer piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias MARABIERTO; ESTE: con el pasillo de circulación horizontal de la planta primer piso; y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias MARABIERTO; que al apartamento aquí vendido le corresponde un porcentaje de cinco enteros con ocho mil setecientas ochenta y una diezmilésimas por ciento (5,8781%) sobre los bienes, derechos y obligaciones derivados del condominio como consecuencia del régimen de propiedad horizontal a que está sometido las Residencias MARABIERTO, establecido tanto en la ley, como en el documento de condominio, el cual se encuentra debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 06.04.1994, anotado bajo el N° 13, folios 94 al 120, Protocolo Primero, Tomo 1°, Segundo Trimestre de dicho año; que el inmueble le pertenece a su representada por haberlo construido con dinero de su propio peculio sobre una parcela de su propiedad, según se desprende de documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Espata, en fecha 03.03.1994, anotado bajo el N° 34, folios 162 al 166, Protocolo Primero, Tomo 7°, Primer Trimestre de dicho año; que el precio de venta es por la cantidad de dos millones seiscientos doce mil doscientos cuarenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 2.612.276,00), de los cuales recibe en ese acto la cantidad de un millón de bolívares sin céntimos (Bs. 1.000.000,00) en dinero efectivo y a la completa satisfacción de su representada, el saldo es decir la cantidad de un millón seiscientos doce mil doscientos setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 1.612.276,00) que sería pagada de la siguiente manera; a) cinco (5) cuotas mensuales, iguales y consecutivas por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 165.000,00), las cuales se computaran sus vencimientos a partir de la fecha de la protocolización del presente documento de compra-venta; b) una (1) cuota única especial de setecientos ochenta y siete mil doscientos setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 787.276,00), la cual sería cancelada al sexto (6°) mes consecutivo, contado a partir de la fecha en que se protocolice el documento; y que a los fines de garantizar el fiel cumplimiento de la presente obligación se constituyó hipoteca especial y de primer grado a favor de su representada INVERSIONES A.C.E. C.A., sobre el inmueble objeto de la presente venta, hasta por la suma de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs. 2.000.000,00) suma ésta que incluye el saldo deudor, los intereses, y los honorarios de abogado en caso de ejecución de hipoteca, procedimiento éste que se iniciará en caso de incumplir en el pago de una (1) de las cuotas. (f. 197 al 202). La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se decide. V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso la dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 19 de Febrero de 2015, declarando SIN LUGAR la presente demanda bajo los siguientes fundamentos: “…El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738). El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5). Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora verificar los supuestos del presente caso para determinar si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa: Sobre el incumplimiento culposo de obligaciones contractuales.- El incumplimiento culposo es aquel que se deriva de la culpa del deudor. Por culpa del deudor debe entenderse tal concepción en su significado más amplio (latu sensu), que comprende tanto los actos intencionales o dolosos del deudor como los actos propiamente culposos (negligencia o imprudencia). El carácter culposo del incumplimiento en materia de obligaciones contractuales es presumido por el legislador cuando la obligación no es ejecutada por el deudor. Ante el incumplimiento de una obligación contractual, el legislador presume que se debe a una causa imputable al deudor, y corresponderá a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). La presunción de culpa está consagrada en el artículo 1271 del Código Civil: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” Según la citada norma, una vez ocurrido el incumplimiento, trátese de inejecución de la obligación, como de retardo en la ejecución, el legislador condena de una vez al deudor a soportar el pago de los daños y perjuicios, salvo que sea por causa extraña no imputable, es decir, el incumplimiento se presume culposo por la ley. Por lo que respecta al sistema de la apreciación de la culpa acogido por nuestro legislador, no hay duda que es el de la apreciación en abstracto; así se desprende de la referencia al buen padre de familia, contenida en el artículo 1270 del Código Civil. Sobre la carga de la prueba en materia de incumplimiento contractual.- La llamada presunción de culpa en materia contractual no es sino una forma de explicar la carga de la prueba que tiene el acreedor, en aplicación del artículo 1354 del Código Civil, según el cual “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”, en concordancia con el artículo 1271 del Código Civil. En materia contractual al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación; la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, es decir, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato. En conclusión, cuando ocurre el incumplimiento de una obligación, al acreedor le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la obligación, y al deudor le corresponde demostrar que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable. Por ello se afirma que contra el deudor contractual existe una doble presunción: a) una presunción de incumplimiento; y b) una presunción de culpa en el incumplimiento. Demostrada la existencia de la obligación, el legislador considera que el deudor no ha cumplido y que ese incumplimiento se debe a su culpa. En el caso de autos, consta documento de Opción de Compra Venta, autenticado en fecha 12.03.2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 48, Tomo 22, (f.24-27), de donde se infiere que entre el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS (PROPIETARIO) y TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO (OPTANTE), convinieron en celebrar un contrato de opción de compra en el cual el propietario concede una opción de compra a favor del optante por un lapso de noventa (90) días y un período adicional de treinta (30) días de prórroga, calculado a partir de la firma de este convenio, para que adquiriera un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número B-3, ubicado en la planta primer piso (1º) de las Residencias Marabierto, situado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Distrito (hoy Municipio) Autónomo Maneiro del estado Nueva Esparta, con una superficie aproximada de Treinta y Cuatro metros con siete centímetros cuadrados (34,07m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el área de circulación horizontal de la Planta Primer Piso; SUR: con la fachada Sur del edificio Residencias Marabierto (B); ESTE: con el pasillo de Circulación horizontal de la Planta Primer Piso y OESTE: con el apartamento B-2 de Residencias Marabierto; el precio de venta del inmueble se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente en moneda de curso legal a entera satisfacción; el precio de la opción de compra es la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000,00), los cuales ya tiene recibidos el propietario y no forman parte del precio del inmueble y serían devueltos o compensados al optante al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad; EL OPTANTE convino en que si al término de esta opción o su prórroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, EL PROPIETARIO haría suyos el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, quedando éste último librado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el propietario reintegrará la diferencia de inmediato al optante y está libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, si por causas imputable a el propietario, éste devolvería de inmediato al optante la totalidad de las cantidades recibidas más el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; en la cláusula Séptima expresamente conviene el optante que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual pago el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hacía con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”. De acuerdo a lo anteriormente señalado, esta juzgadora puede verificar que el acreedor demostró la existencia de la obligación, es decir, demostró la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, es decir, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato. Ante la presunción legal de incumplimiento y de culpa en el incumplimiento del deudor, debe pasar esta juzgadora a determinar sí el deudor desvirtuó dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor) o sí el deudor se negó a ejecutar su obligación debido a que la otra parte no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. De las pruebas que cursan en autos, observa este Tribunal que el demandado no logró desvirtuar dicha presunción, es decir, no demostró que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). Ahora bien, en cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada no dio contestación a la demanda dentro del lapso establecido para ello, es decir, la parte demandada no opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil pero a juicio de esta sentenciadora el contexto probatorio tiene que ser analizado desde la supremacía constitucional. Al respecto, en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela hay un conjunto de estipulaciones acerca del concepto de “Justicia”. Así tenemos que en el artículo 1 se asume la “Justicia” como un valor fundamentado en la doctrina de Simón Bolívar. Es indudable que allí se está en presencia de un valor axiológico. En el artículo 2 se establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y Social de derecho y de Justicia, ratificando la “Justicia” como un valor superior del ordenamiento jurídico. Interpretando la forma de redacción de la norma constitucional se observa que hay una separación o distinción de Estado de Derecho y Estado de Justicia, lo que significa que la intención del constituyente es que el nuevo Estado sea más que un Estado sometido al derecho o que en toda su actividad se aplique el principio de la legalidad, sea un estado donde la justicia sea una realidad, de suerte que cada quien tenga lo que le corresponde más allá del formalismo de la Ley o de la legalidad. Al afirmarse que la justicia es un valor superior del ordenamiento jurídico, significa que en el momento que esté en contradicción con la legalidad debe prevalecer el valor superior. Surge la pregunta ¿quién hace esa valoración? Por supuesto, el juez en el caso concreto. Los valores tienen que guiar la actuación del Estado y sus funcionarios. Por otra parte, del artículo 257 se desprenden principios procesales que tienen rango superior a las normas contenidas en el Código de Procedimiento Civil. Se parte por definir que el proceso no es un fin, sino que es un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Es decir, que la finalidad que se debe buscar a través de un proceso es la justicia, lo que significa que el juez, como representante de los ciudadanos y parte del Estado por ser órgano del Poder Judicial, tiene la obligación de orientar el proceso para el logro de la justicia. Ratificando las garantías del derecho a acceso a la justicia que se consagran en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Tomando en cuenta lo antes transcrito, esta juzgadora puede verificar: a) que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Contrato de Promesa Bilateral de Opción A Compra-Venta”, que une a los sujetos procesales de este juicio, según documento autenticado en fecha 12.03.2013, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 48, Tomo 22, (f.24-27); b) que la parte actora debía entregarle al propietario la suma de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.470.000,00) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenida, según la cláusula Segunda sería pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente en moneda de curso legal a entera satisfacción; c) que el optante declaró que el dinero con el cual iba a pagar el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo haría con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”; y d) que el sentido y alcance de la palabra “crédito” incorporada al cuerpo del contrato suscrito por las parte, no puede tener otro significado que vaya más allá de pagos o acreencias corrientes relacionadas con los gastos productos de la futura negociación definitiva de venta toda vez que resulta con meridiana claridad que el propietario (hoy demandado) consintió la referida opción de venta bajo la creencia o convicción de que el precio pactado sería cancelado por el optante con dinero de su propio peculio mediante la subrogación de un bien propio y no con dinero proveniente de un crédito bancario. Ahora bien, si bien es cierto que el dinero representa un valor universal, lo que en principio haría intranscendental el hecho de sí proviene de un banco o del propio patrimonio, no menos cierto es que, a juicio de esta juzgadora, su fuente en este caso si tiene suma importancia toda vez que de no cumplirse con lo pactado, y de acoger este Tribunal la tesis del actor al respecto, se obligaría injustamente al demandado a ejecutar una obligación de hacer no convenida, es decir, se obligaría al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS a suscribir un contrato en donde participaría una persona jurídica (Banco Bicentenario, Banco Universal) adicional al optante, tal y como consta en la copia del documento anexo a la prueba de informe emanada del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A, de fecha 31.07.2014, (f.234-243), de donde se puede observar que, a través de éste, se pretende concretar la venta del bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-3, ubicado en el primer (1º) piso del Edificio Residencias MARABIERTO, situado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y, conjuntamente, celebrar un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal, según crédito aprobado en fecha 06/06/2013 por la cantidad de Bs.300.000,00. De concederse lo pretendido por el actor, se estaría modificando gravemente la esfera jurídica del demandado ya que cualquier acción surgida entre el prestamista y el prestatario, como por ejemplo una acción de nulidad de contrato, también lo afectaría directamente a él. Lo patentado en el caso de autos, sin duda alguna viola gravemente el principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1159 del Código Civil y justifica palmariamente el derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que le permite a esta juzgadora, en un Estado Social de Derecho y Justicia, como es el que preconiza el artículo 2 de la vigente Constitución, a aplicar en este caso la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil ya que el juez no le estaría permitido ignorar la ley y debe sujetarse a ella una vez que los hechos que son supuesto de la aplicación de la misma hayan sido establecidos ante él (iura novit curia). En consecuencia, por no haber cumplido el actor con la obligación de pagar el precio en las condiciones pactadas, resulta inexorable concluir que la acción de cumplimiento propuesta debe ser desestimada. Y así se decide.- Por último, en cuanto a la confesión ficta solicitada e invocada por el actor en su escrito de informe de fecha 05.11.2014, este Tribunal ratifica su decisión dictada por auto de fecha 11.06.2014 (f.216-218), en consecuencia, niega la solicitud formulada toda vez que la parte demandada en fecha 26.05.2014 procedió a través de su apoderado judicial a presentar escrito de pruebas las cuales fueron valoradas en la presente decisión y por lo tanto no se cumplen los extremos de ley para su procedencia. Y así se decide.- IV.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO en contra del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, todos identificados. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas al demandante por haber sido vencido en este proceso…” ACTUACIONES EN LA ALZADA.- INFORMES DE LA PARTE ACTORA. Se observa que el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en el escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 9-04-2015 señaló lo siguiente Que sostiene que en la presente causa están llenos los extremos para que se declare la confesión ficta del demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, y ello es así, por cuanto ha quedado demostrado que el demandado no contestó la demanda en la oportunidad procesal que señala la ley; nada probó que lo favorezca y la demanda no es contraria a derecho. Que de una simple lectura de la sentencia impugnada se puede apreciar, que no se pronuncia sobre el hecho de que la promesa bilateral de compra-venta equivale a venta definitiva, ni siquiera hace mención alguna a ello, a pesar de que tanto en el libelo, como en los informes, se citó doctrina y jurisprudencia pacifica y reiterada, donde se sostienen que este tipo de contratos constituyen auténticos contrato de compra-venta, donde simplemente se posterga el momento de la protocolización del negocio jurídico, a la fecha y condiciones acordadas por las partes en el contrato preparativo de compra-venta. La falta de pronunciamiento sobre este importantísimo particular, vicia la sentencia apelada, por violentar los preceptos establecidos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, particularmente en lo que se refiere a que “…El juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos…”. De lo cual se infiere que el Tribunal a quo, al no pronunciarse en el fallo de merito, sobre este alegato sostenido categóricamente en el escrito de demanda y en el escrito de informes, vicia la sentencia de ultrapetita o lo que es lo mismo, de incongruencia negativa, lo cual acarrea su nulidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Que al no verse dado contestación a la demanda, no hubo defensas perentorias ni de ninguna naturaleza alegadas por la parte demandada, lo cual no puede ser suplido por el juez en su sentencia, por incurrir en violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, viciando la sentencia de nulidad por incongruencia positiva, es decir, por establecer el fallo la defensa de excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, la cual nunca fue opuesta por el demandado en la presente causa. Nótese que la sentencia apelada señala por una parte, que el demandado nada probó y por la otra, suple su defensa alegando la excepción de contrato no cumplido, con lo cual se convierte en defensor del demandado, lo que hace la sentencia también contradictoria y por ello incomprensible y absurda. Que en efecto, con fundamento a esa defensa perentoria no alegada por el demandado, se declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoada por TOMAS GIBBS SCHIFFINO en contra de ANTONIO MELO BORGAS. Que incurre la sentencia apelada en el vicio de incongruencia negativa, por no haberse pronunciado sobre el alegato formulado en el escrito libelar, referente a que: promesa bilateral de compra-venta equivale a venta definitiva. Que siendo éste el caso, la sentencia apelada incurre en el vicio que justificaría su nulidad, como lo establece el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- PARTE ACTORA: La pretensión del demandante esta contenida en el libelo de la demanda presentada por el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS en el cual expuso: Que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 48, Tomo 22 de fecha 12.03.2013, que su mandante conjuntamente con el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un apartamento propiedad de éste último, ubicado en el primer (1°) piso, N° B-3 del edificio Residencias MARABIERTO, calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas generales, constan suficientemente en el documento de condominio debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, el día 06.04.1994, N° 13, Protocolo Primero, Tomo 1°, y le pertenece al opcionante vendedor según consta de documento debidamente protocolizado por ante la misma Oficina de Registro Subalterno, en fecha 22.07.1994, quedando anotado bajo el N° 47, Tomo 3, Protocolo Primero. Que en la cláusula primera del contrato en referencia, se indica que el lapso de duración de la opción de compra-venta, es por noventa (90) días y una prórroga adicional de treinta (30) días más, calculado a partir de la autenticación del documento, evento que ocurrió el 12.03.2013. Que en la cláusula segunda se indicó, que el precio de venta del inmueble es por la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000,00), suma ésta que será cancelada al opcionante vendedor, en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente. Que en la cláusula tercera se estableció que el opcionante vendedor ya recibió la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) del opcionante comprador, suma ésta que sería compensada con el precio de venta al momento del otorgamiento del documento definitivo de propiedad. Que en la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa se indicó que el opcionante comprador convenía en que todos los gastos que puedan originarse por concepto de éste contrato, tales como de honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serían única y exclusivamente por su cuenta, y que en ese sentido se dejaba abierta la posibilidad de poder solicitar un crédito bancario, para el pago del inmueble o hacerlo con dinero de su propio peculio. Que para la obtención del saldo del precio de venta del inmueble su representado optó por solicitar un préstamo hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) al Banco Bicentenario, préstamo que le fue debidamente aprobado por el Comité de Crédito Hipotecario de dicha Institución Financiera, en fecha 06.06.2013 por haber aplicado a todos los requerimientos indispensables para la obtención de un crédito a una tasa de interés espacialísima, para la adquisición de su vivienda principal. Que en efecto, el préstamo fue aprobado por un plazo de trescientos sesenta (360) meses y a una tasa de interés preferencial de cuatro enteros con sesenta y seis centésimas por ciento (4,66%) anual, según constaba de comunicación dirigida a su mandante de fecha 28.06.20113 suscrita por la Lcda. ADRIANA SALAS GOITIIA, actuando en su carácter de Gerente de la Agencia del Banco Bicentenario de la Avenida Bolívar, Porlamar, Estado Nueva Esparta. Que la aprobación del crédito en referencia, fue debidamente informada al opcionante vendedor por medio de los corredores inmobiliarios DAYANA GUERRERO y ALBERTO CHAVEZ, siendo que la primera es la corredora inmobiliaria de su mandante y el segundo, el corredor inmobiliario del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, a los fines de que procediera a suministrar los recursos suficientes para proceder a tramitar y cancelar las solvencias por los servicios del inmueble, el pago de la planilla de impuesto a la venta inmobiliaria y para el caso de que tuviera vencido su Registro Único de Información Fiscal (RIF) lo actualizara, por cuanto en lo que el Banco redactara y entregara el documento definitivo de compra-venta con garantía hipotecaria había que presentarlo al Registro con todos sus recaudos, para su revisión y posterior protocolización. Que en los primeros días del mes de julio de 2013 la Gerente de la Agencia del Banco Bicentenario de la Avenida Bolívar de Porlamar, previo haber recibido por escrito la debida autorización del Sr. TOMAS GIBBS SCHIFFINO entregó a la corredora inmobiliaria de su mandante, ciudadana DAYANA GUERRERO el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario para que procediera a presentarlo en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, para su revisión y posterior protocolización. Que en la primera oportunidad que se presentó el documento en el Registro para su revisión lo devolvieron por no indicarse los números de los folios del libro donde había sido asentado el documento donde se acreditaba la propiedad del inmueble al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS y por error en los datos del documento de condominio. Que esa circunstancia implicó retirar el documento del Registro y remitirlo a la sede principal del Banco Bicentenario, ubicada en el Área Metropolitana de la ciudad de Caracas para su debida corrección y nueva impresión del documento. Que el documento corregido fue enviado por MRW a la Gerencia de Porlamar del Banco Bicentenario en fecha 12.07.2013 en horas de la tarde y entregado nuevamente a la ciudadana DAYANA GUERRERO, corredora inmobiliaria de su representado, el día lunes 15.07.2013. Que adicionalmente, el Banco le informa a su patrocinado, que tenía que contratar dos pólizas de seguro a favor del Banco: una contra terremotos e incendio del inmueble y la otra de vida. Que en vista de que el opcionante vendedor (ANTONIO MELO BORGAS) no terminaba de entregar las solvencias del inmueble (Derecho de Frente e Hidro-Caribe), así como tampoco la planilla del pago del impuesto a la venta del inmueble, recaudos éstos que exige el Registro para la protocolización del documento de compra-venta, su representado procedió a suministrar a su corredora inmobiliaria, los recursos suficientes, para que cancelara por su cuenta, todos los derechos pendientes y así lograr obtener las solvencias requeridas. Que una vez obtenidos la totalidad de los recaudos señalados el día 01.08.2013 se procedió a presentar nuevamente el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal ante el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Que en fecha 05.08.2013 fue informado su representado que el documento no presentaba ningún error y que el otorgamiento del documento estaba fijado para el día 07.08.2013 a partir de las 8:00 A.M. y como consecuencia de lo anteriormente indicado, su representado informó por medio de telegrama certificado con acuse de recibo al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS a los efectos de indicarle que la firma del documento definitivo de compra-venta del apartamento B-3 de Residencias Marabierto, estaba fijada para el día 07.08.2013 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro, ubicado en la Avenida Bolívar, Centro Comercial AB, nivel Mezzanina a partir de las 8:00 A.M. Que en ese mismo día 05.08.2013 en horas de la tarde, el apoderado del Banco Bicentenario le informa a su representado, que la fecha de la firma del documento había sido cambiada para el día 08 del mismo mes y año, a partir de las 8:00 A.M. Que como consecuencia de este último cambio del día para la firma, se notificó de nuevo por medio de telegrama certificado con acuse de recibo al Sr. ANTONIO MELO BORGAS. Que asimismo, los corredores inmobiliarios DAYANA GUERRERO y ALBERTO CHAVEZ, notificaron en distintas oportunidades al vendedor, sobre el día y hora de la firma del documento definitivo de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario. Que era importantísimo señalar que el día 11.07.2013, su representado recibió una extraña llamada telefónica de un número celular (0414-2563717), donde quien llamó se identificó como funcionario de la Notaría Duodécima (12º) del Distrito Capital, informando que el Sr. ANTONIO MELO BORGAS daba por rescindido unilateralmente el contrato de opción de compra-venta que los vincula, por cuanto en su opinión, el término de la opción de compraventa había expirado, que pasara por la indicada Notaría a retirar un pago parcial del adelanto del precio de compra-venta del apartamento N° B-3 de Residencias Marabierto. Que de inmediato se comunicó su representado con el Sr. ANTONIO MELO BORGAS expresándole que no entendía esa actitud de última hora, por cuanto era de su perfecto conocimiento, que los días de retraso en la fecha de la firma del documento en el Registro, no era por razones imputables a él, sino más bien a los trámites burocráticos del Banco Bicentenario, relacionado con los tiempos para la redacción y corrección del documento de venta con garantía hipotecaria. Que no estaba de acuerdo con la pretendida rescisión unilateral del contrato y que a todo evento, le informaba que estaba amparado por la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05.02.2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el 21.02.2013 en sus artículos 1° y 4°. Que su representado le envió al Sr. ANTONIO MELO BORGAS, telegrama certificado con acuse de recibo de fecha 12.07.2013 a la dirección señalada en la cláusula octava del contrato de opción de compra-venta y a la dirección de su residencia en la ciudad de Caracas, donde le manifiesta su disposición irrevocable de no aceptar pago alguno por devolución del dinero adelantado a cargo del precio de venta del inmueble, ratificándole la compra-venta pactada, cancelando el saldo del precio de venta, precisamente con el financiamiento aprobado por el Banco Bicentenario. Que el día fijado para la firma del documento definitivo de compraventa, 08.08.2013 cuando se anunció el acto para la firma, no apareció por sí, ni por medio de apoderado, el Sr. ANTONIO MELO BORGAS. Se esperó un tiempo prudencial y nada, no hizo acto de presencia. Esta circunstancia consta de inspección practicada por la Notaría del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta de fecha 08.08.2013. Que el opcionante vendedor pretende no cumplir con su obligación de firmar el documento definitivo de compra-venta, a pesar de haber cumplido el opcionante comprador con todas las obligaciones a su cargo, quedando pendiente el pago de la cantidad de trescientos mil bolívares exactos (Bs. F. 300.000,00), que solo era y será exigible en el momento de la firma o protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro respectivo. En este sentido, como quedó asentado supra, el saldo del precio de venta, será entregado al vendedor mediante cheque de gerencia del Banco Bicentenario producto del préstamo hipotecario otorgado a su representado por esa Institución Financiera. Que demandaba al ciudadano ANTONIO MELO BORGAS para que conviniera o de lo contrario fuese condenado por el Tribunal a que procediera a otorgar y protocolizar el documento de compra venta definitivo del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-3, primer (1°) piso del edificio Residencias Marabierto, ubicado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar, Estado Nueva Esparta. PARTE DEMANDADA Por su parte, el ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, parte accionada en la presente causa, a pesar de haber sido debidamente citado en forma personal no compareció a dar contestación a la demanda dentro de la oportunidad correspondiente, por cuanto se evidencia de los autos, del computo elaborado en fecha 15.05.2014 que su apoderado judicial, el abogado ERNESTO CARMONA SANCHEZ realizó la misma de manera extemporánea. PROCEDENCIA DE LA ACCION. Se resuelve el recurso de apelación devuelto en reenvió por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de de Justicia, por sentencia de fecha 19 de octubre de 2.016, a los fines de proferir sentencia en el recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada el día 19 de Febrero de 2.015, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, incoada por el ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, en contra del ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, plenamente identificados, y condenó en consta a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; pasando esta Sentenciadora a delimitar la controversia. El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución al menos que la otra parte no cumpla con la suya de conformidad con el artículo 1.168 de la Ley Sustantiva Civil. Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que cuando en una relación contractual una de las partes incumple su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho. Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 de nuestra Ley Sustantiva Civil, regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o perdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de cumplimiento o resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General de Contrato, expresa “...por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento…” perse la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir. El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág. 5). Así pues, el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente o no, y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de el demandado. Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la pretensión propuesta a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “contrato de opción de compra”, ver folios 24 al 27, de la primera pieza, el cual no fue atacado ni desconocido por la parte demandada, por cuanto la misma no procedió a dar contestación a la demanda. Ahora bien, dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte demandada) en este caso EL VENDEDOR, se compromete y obligan a vender a EL COMPRADOR (parte actora), y está a su vez a comprarle Al vendedor, según se puede evidenciar de la cláusula primera del contrato de marras, un bien inmueble de su propiedad tal como se puede evidenciar de documento debidamente protocolizado en la oficina de Registro Publico del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta., en fecha 22-07-1994, bajo el Nº 47, Folio 194 Al 197, Protocolo Primero, Tomo 3, folios 194 al 197, el cual se encuentra constituido por un apartamento distinguido con el nro. B-3, ubicado en la Planta Primer piso (1°) de las Residencias Marabierto, ubicado en la calle Luís Ortega de la ciudad de Pampatar. Igualmente acordaron según se puede evidenciar de la referida cláusula que el lapso de duración del contrato era de noventa (90) días, y un período adicional de treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la fecha de la firma del contrato bajo análisis, para que el optante adquiera el inmueble. Igualmente acordaron, según se puede evidenciar de la cláusula segunda, que el precio de venta se acordó en la cantidad de Cuatrocientos Setenta Mil Bolívares Fuertes, (Bs. 470.000, oo), la cual sería pagada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la oficina de Registro correspondiente. Así mismo acordaron en la cláusula tercera, que el precio por la opción de compra es la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000, oo), los cuales ya tiene recibidos el propietario y no forman parte del precio del inmueble y serían devueltos o compensados al optante al momento del otorgamiento definitivo del documento de propiedad. Según la cláusula cuarta, EL OPTANTE convino en que si al término de esta opción o su prórroga no cumpliere sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, EL PROPIETARIO haría suyos el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los bolívares recibidos como parte del precio de esta opción, como única y justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, quedando éste último librado de pagar el saldo restante del precio de esta opción y el de compra definitiva y el propietario reintegraría la diferencia de inmediato al optante y está libre de disponer del inmueble objeto de este contrato, si por causas imputable a el propietario, éste devolvería de inmediato al optante la totalidad de las cantidades recibidas más el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de ellas como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y la resolución de pleno derecho de este contrato; en la cláusula Séptima expresamente conviene el optante que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, por honorarios profesionales, redacción de documentos, derechos de registro, habilitación y créditos, serán única y exclusivamente por su cuenta. Así mismo declara que el dinero con el cual pago el precio y los gastos que derivan de la adquisición de este inmueble lo hacía con dinero de su propio peculio originado por la venta de un bien inmueble propio que fue heredado a sus padres ubicado en la Urb. Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, apartamento Nº 24 del edificio “RIO DE LA PLATA”. Con ello, considera este Tribunal que se dio cumplimiento al primer requisito de procedencia de la presente acción, el cual se refiere a la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí. Así se decide. En ese orden de ideas esta sentenciadora de Alzada pasa a revisar el segundo requisito indispensable para la procedencia de la presente acción, el cual consiste en, la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante del cumplimiento del contrato; en este sentido, corresponde ahora establecer a esta Juzgadora el lapso de cumplimiento por parte del “PROPIETARIO” contados a partir de la firma del documento denominado contrato de opción de compra. Las partes establecieron en la cláusula PRIMERA, lo siguiente: “…El propietario, concede una opción de compra a favor del optante por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prorroga, calculados a partir de la firma de este convenio…” De lo antes transcrito queda expresamente convenido que el acto para adquirir el inmueble, debió llevarse a efecto dentro de los ciento veinte días (120) días continuos contados a partir de la firma de la presente opción, fecha que constituye el día final del término de duración de esta opción, que de conformidad con el artículo 12 del Código Civil, el lapso para el cumplimiento recíproco de las obligaciones se venció el día 11 de Julio de 2.013, inclusive. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro de los 120 días antes mencionados, que comprende la suma de los noventa (90) días mas los treintas (30) días adicionales de prorroga, igualmente el comprador debía pagar el saldo del precio de venta al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado, es decir no había otro momento para hacerlo, sino en el acto mismo de la protocolización, tanto el otorgamiento de la venta por parte del vendedor como el pago del precio de venta. En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compra-venta inmobiliaria y el lapso para el cumplimiento reciproco de las obligaciones, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima esta Juzgadora que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compraventa, del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar el cumplimiento del contrato por el incumplimiento del propietario, como se evidencia del documento cursante al folio 6 de la primera pieza del presente expediente. Ahora bien, el demandante de autos alega en su libelo de la demanda, que para la obtención del precio de venta del inmueble, optó por solicitar un préstamo hipotecario por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares, (Bs. 300.000, oo), al banco Bicentenario, préstamo que fue debidamente aprobado por el comité de Créditos Hipotecarios de dicha institución en fecha 6 de Junio de 2.013; que la aprobación del crédito en referencia, fue debidamente informado al opcionante vendedor, por medio de los corredores inmobiliarios Dayana Guerrero y Alberto Chávez, siendo la primera la corredora inmobiliaria del actor y el segundo el corredor inmobiliario del demandado, a los fines de que procediera a suministrar los recursos suficientes para proceder a tramitar y cancelar las solvencias de los servicios del inmueble y para el caso que tuviera vencido su Registro Único de Información Fiscal (RIF), lo actualizara. Que para los primeros días del mes de Julio de 2.013, la Gerente de la Agencia del Banco Bicentenario, previo a haber recibido por escrito la debida autorización del Sr. Tomas Gibas Schiffino, entregó a la corredora inmobiliaria del actor el documento de compra venta con garantía hipotecaría a favor del Banco Bicentenario, para que procediera a presentarlo en la oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, para su revisión y posterior protocolización. De esa manera, demostrado la existencia del contrato de opción a compraventa, correspondía al accionante traer a los autos probanzas que demostraran que la aprobación de fecha 6 de Junio de 2.013, del crédito hipotecario por el comité de Crédito del Banco Bicentenario le fue informado al opcionante vendedor (demandado), por medio de los corredores inmobiliarios Dayana Guerrero y Alberto Chávez, corredores inmobiliarios del actor y demandado respectivamente, así como que el opcionante TOMAS GIBBS SCHIFFINO, había autorizado al Gerente de la Agencia del Banco Bicentenario de la Avenida Bolívar de Porlamar estado Nueva Esparta, que le entrega a la corredora inmobiliaria del actor la ciudadana DAYANA GUERRERO, el documento de compra venta con garantía hipotecaría a favor del referido Banco, para su presentación ante la Oficina de Registro Público para su revisión y posterior protocolización. Ahora bien, de estas circunstancias alegadas no hay evidencia en autos, ya que el demandante, no aportó medios de pruebas algunos que demostraran que la aprobación del crédito hipotecario que le fue otorgado por el Banco Bicentenario haya sido participada al demandado por medio de los corredores inmobiliarios o por algún otro medio. Igualmente nada trajo a los autos que demostrara que el ciudadano TOMAS GIBBS SCHIFFINO, haya autorizado al Gerente del Banco Bicentenario de la Avenida Bolívar de este estado, para que le entregara el documento de compra venta a la ciudadana DAYANA GUERRERO, supuesta corredora inmobiliaria del actor para que ésta procediera a presentarlo en la oficina de Registro Inmobiliario correspondiente para su revisión y posterior protocolización, sino solo promovió pruebas que demostraron que en fecha 12 de julio de 2.013, procedió a notificar vía telegrama al demandado de autos ciudadano ANTONIO MELO BORGAS, sobre su insistencia de ejecutar la compra pactada, cuyo financiamiento fue aprobado por el Banco Bicentenario; que para disolver unilateralmente el contrato debería reintégrale la cantidad de bolívares 170.000, pagados inicialmente, más bolívares 85.000, oo de daños y perjuicios, que se encuentra amparado en la Resolución nro. 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 5 de febrero de 2.013, tal como quedó demostrado de la documental cursante al folio 46 de la primera pieza de este expediente. Igualmente logró demostrar que el comité de Créditos del Banco Bicentenario, le había aprobado un crédito hipotecario en fecha 6 de Junio de 2.013, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 300.000, oo), a un plazo de 360 meses, las notificaciones que él hiciera vía telegrama en fecha 5 de agosto de 2.013, al propietario demandado, informándole que debía comparecer el día miércoles 7 del mes de agosto de 2.013, a las 8:00 am., a la oficina de Registro Público de Maneiro a los fines de que vender el inmueble de su propiedad; y que dicha fecha había sido cambiada para el día jueves 8 de Agosto de 2.013, a las 8:00 am., tal como quedó demostrado de las documentales cursantes a los folios 33 al 43 de la primera pieza de este expediente, que este Tribunal valoró en su oportunidad. Del igual forma quedó demostrado de las pruebas de informe cursante al folio 229 al 231 de la primera pieza del expediente, que el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado, informó entre otras cosas, que el documento de compra venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario no fue devuelto ante de la fecha de protocolización pues el mismo no presentaba errores de ningún tipo, con lo cual quedó desvirtuado el hecho alegado por el actor en cuanto a que el documento de compra venta fue devuelto por el Registro Inmobiliario debido a no indicarse los números de folios del libro donde había sido asentado el documento por el cual se le acredita la propiedad al ciudadano Antonio Melo Borgues, y por supuesto error en el documento de condominio. En este orden de ideas, considera esta Alzada que no puede pretender la parte demandante constreñir el incumplimiento del contrato de marras al propietario demandado en este asunto, por cuanto, quedó demostrado en autos, que hay un incumplimiento culposo por parte del actor en su obligación contraída en la cláusula primera del contrato de opción de compra objeto de este juicio, debido a que quedó demostrado de los autos, que habiéndole sido otorgado en fecha 6 de Junio de 2.013, -más de un mes antes de la fecha limite para la firma del documento definitivo de venta- un crédito hipotecario por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, no fue sino hasta el día 12 de Julio de 2.013, que el actor notificó vía telegrama al demandado de autos de su insistencia en ejecutar la compra pactada y cuyo financiamiento había sido aprobado por el Banco Bicentenario, y fue en fecha 5 de agosto de 2.013, que volvió a notificar vía telegrama al ciudadano ANTONIO MELO BORGUES, para que compareciera los días 7 y 8 de agosto de 2.013, a la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este estado, a las 8: 00 de la mañana, a venderle el inmueble de su propiedad. Con esto queda claro que el actor, demandante, incumplió con el contrato de marras, por cuanto al quedar demostrado que el financiamiento para el pago del precio de venta del inmueble había sido aprobado por el comité de créditos hipotecarios del Banco Bicentenario en fecha 6 de Junio de 2.013, -más de un mes antes de la fecha limite para la firma del documento definitivo de venta- gestionó de manera tardía, fuera del limite contractualmente establecido la firma del documento definitivo de venta, ya que no fue sino hasta el 12 de agosto 2.013, que notificó vía telegrama al propietario demandado de su insistencia en ejecutar la compra pactada y cuyo financiamiento había sido aprobado por el Banco Bicentenario, y posterior, en fecha 5 de agosto de 2.013, que volvió a notificar vía telegrama al ciudadano ANTONIO MELO BORGUES, para que compareciera los días 7 y 8 de agosto de 2.013, a la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este estado, a las 8: 00 de la mañana, a venderle el inmueble de su propiedad, incumpliendo así con la cláusula primera del contrato que establece claramente que la opción de compra se concedía por un lapso de noventa (90) días y un periodo adicional de treinta (30) días de prorroga, calculado a partir de la firma del contrario, esto es, el día 12.03.2013. En consecuencia, estima esta alzada que la presente demanda debe ser desestimada tal y como lo estableció el Tribunal a quo, en el fallo apelado. Vale destacar que los alegatos vinculados con la participación al opcionante vendedor de la aprobación del crédito por el comité de créditos hipotecarios del Banco Bicentenario por medio de los corredores inmobiliarios, así como que el propietario Tomás Gibbs Schiffino, había autorizado al gerente del Banco Bicentenario de la sucursal de la avenida Bolívar de este Estado para que le entregara el documento de venta con crédito hipotecario a la ciudadana Dayana Guerrero, para su presentación, revisión y protocolización ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente, constituyan un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, puesto que dichos alegatos no fueron probados en su oportunidad procesal. En razón de lo enunciado es evidente que en este asunto el incumplimiento provino de la parte actora, en razón de que no cumplió con el pago del precio de venta en su debida oportunidad, en el momento contractualmente establecido, ni mucho menos justificó su retraso en el cumplimiento de su obligación contractual con hechos irrefutables puesto que si bien pretendió justificar su retraso en el cumplimiento de la obligación contractual de pagar el precio de venta en forma integra según lo previsto en el contrato, alegando unos supuestos errores en los datos de propiedad del vendedor y en los datos de condominio, lo cual ocasionó la devolución del documento a la sede principal del Banco Bicentenario, con lo demostrado con la información suministrada por el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado dichos alegatos quedaron totalmente desvirtuados por cuanto la referida oficina en forma categórica expresó en su comunicación fechada 30-07-2014, que el documento de compra-venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario no fue devuelto antes la fecha de protocolización, pues no presentó errores de ningún tipo. Así se establece. Por consecuencia, en virtud de los razonamientos antes esbozados resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la pretensión accionada de cumplimiento de contrato de compra, y sin lugar la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada el 19-02-2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, como será indicado en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. Basado en lo anterior esta superioridad confirma la sentencia dictada en fecha 19-02-2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pero con otra motivación. Así se decide. DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado ALEJANDRO UGARTE SPERANDIO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano TOMAS ANTONIO GIBBS SCHIFFINO, en contra de la sentencia dictada el 19-02-2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada el 19-02-2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pero con otra motivación. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veinticuatro (24) días del mes de enero de dos mil veinte (2.020). Años 208º de la Independencia y 160º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, Dra. ADELNNYS VALERA CARRILLO. LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste. LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO Exp. N° 08712/15.AVC/YGG/