REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
Años 209° y 160°
Expediente Nº 25.387
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 3.176.616, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 4.651.166, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 112.464.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 8.392.271.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GERARDO HEINNER ARTEAGA MORFEE de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 10.197.446. e inscrito en el inpreabogado con el Nº 62.668.
II. MOTIVO: DESALOJO.
II.- BREVE RESEÑA:
Se inicia el presente juicio por Desalojo, interpuesto por la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 3.176.616, en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 8.392.271.
En fecha 2-03-2017, fue sometida al sorteo correspondiente, y la misma recayó en este Juzgado. (f.63).
Por auto de fecha 13-03-2017, se admite la demanda, se ordena el emplazamiento del ciudadano José Rafael Frontado. (f. 64-65).
En fecha 27-03-2017, el apoderado actor puso a disposición del tribunal las copias simples del libelo y auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa, la cual fue librada 29-03-2017. (f. 66-67).
En fecha 18-04-2017, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, deja constancia que la parte actora le proporcionó los medios necesarios para practicar las diligencias pertinentes a la citación. (f. 68).
En fecha 19-05-2017, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consignó citación infructuosa del demandado. (f. 69-81).
En fecha 30-05-2017, comparece la apoderada judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, solicitando la citación por carteles. (f. 82).
En fecha 01-06-2017, se dictó auto por este Tribunal mediante el cual se ordenó la citación por carteles de la parte demandada conforme a lo establecido en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que comparezca ante este despacho dentro de los quince (15) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse cumplido las formalidades de publicación, fijación y consignación que del cartel se hiciere. (f. 83-85).
En fecha 19-06-2017, compareció la apoderada judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, y mediante diligencia retiró cartel de citación, a los fines de su publicación y posterior consignación al presente expediente. (f. 86).
En fecha 06-07-2017, comparece la apoderada judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE mediante diligencia consignó cartel de citación y publicados en los diarios Caribazo y Sol de Margarita. En esa misma fecha se ordenó agregar al presente expediente cartel de citación debidamente publicado. (f. 87-89).
En fecha 06-07-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, y mediante diligencia solicita se de cumplimiento al articulo 223 del Código de procedimiento Civil. (f. 90).
En fecha 06-07-2017, el tribunal dicta auto mediante el cual ordena comisionar al Juzgado Distribuidor del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península De Macanao De Esta Circunscripción Judicial, a fin de que el secretario del juzgado que por distribución le corresponda, fije el cartel librado a la parte demandada ciudadano José Rafael Frontado. (f. 91-95).
En fecha 26-09-2017, se agrega a los autos comisión cumplida emanada del Tribunal Primeo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. (f. 96-103).
En fecha 26-10-2017, comparece el ciudadano José Rafael Frontado, asistido por el abg. GERARDO ARTEAGA MORFFE, en su condición de parte demandada, consignando escrito de cuestiones previas. (f. 104-106).
En fecha 30-11-2017, comparece el ciudadano José Rafael Frontado, asistido por el abg. GERARDO ARTEAGA MORFFE, en su condición de parte demandada, consignando anexo de cuestiones previas. (f. 107-143).
En fecha 30-11-2017, el ciudadano José Rafael Frontado, confiere poder apud-acta a los abg. GERARDO ARTEAGA MORFFE y MARIA ESTHER GONZALEZ ANDARCIA. El Tribunal deja constancia de dicho poder y lo certifica en esa misma fecha. (f. 144-145).
En fecha 1-12-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, y mediante diligencia consigna escrito de rechazo a las cuestiones previas opuestas por el demandado. (f. 146-148).
En fecha 12-12-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, y mediante diligencia consigna escrito de rechazo a los alegatos esgrimidos por el demandado. (f. 149-152).
En fecha 14-12-2017, el tribunal dicta auto mediante el cual considera como presentado en tiempo oportuno el escrito de fecha 26-10-2017 en el cual el demandado promueve cuestión previa y se tiene como no presentado el escrito de fecha 30-11-2017. (f. 153-154).
En fecha 09-01-2018, el tribunal se aboca al conocimiento de la causa y se ordena notificar a las partes. (fs. 155-157)
En fecha 15-01-2018, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno citación debidamente firmada por abogado de la parte actora. (f. 158-159).
En fecha 07-06-2018, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno citación infructuosa del demandado. (f. 160-161).
En fecha 11-06-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, y mediante diligencia solicita cartel de notificación a la parte demandada. (f.162).
En fecha 20-06-2018, se dicto auto por este Tribunal mediante el cual se ordeno la citación por carteles a la parte demandada conforme a lo establecido en el articulo 223 del Código de procedimiento Civil, a los fines que comparezca ante este despacho dentro de los quince (15) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse cumplido las formalidades de publicación, fijación y consignación que del cartel se haga. (f. 163-165).
En fecha 19-06-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, y mediante diligencia retiró cartel de citación, a los fines de su publicación y posterior consignación al presente expediente. (f. 166).
En fecha 25-06-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE mediante diligencia solicita sea devuelto original del documento de venta del inmueble cursante en los folios 35,36, y 37. el tribunal niego lo solicitado en fecha 27-06-2018. (f. 167-168)
En fecha 29-06-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE mediante diligencia consignó carteles de citación publicados en el diario el sol de margarita. En esa misma fecha se ordenó agregar al presente expediente cartel de citación debidamente publicado. (f. 169-171).
En fecha 03-12-2018, el tribunal dicto sentencia interlocutoria mediante el cual declaró sin lugar la cuestión previa propuesta por la parte demandada. Notificándose a las partes. (f. 172-179).
En fecha 12-12-2018, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno citación infructuosa del demandado. (f. 180-182).
En fecha 19-12-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, y mediante diligencia solicita cartel de notificación a la parte demandada. (f. 183).
En fecha 06-01-2017, se dicto auto por este Tribunal mediante el cual se ordeno la citación por carteles a la parte demandada conforme a lo establecido en el articulo 223 del Código de procedimiento Civil, a los fines que comparezca ante este despacho dentro de los quince (15) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse cumplido las formalidades de publicación, fijación y consignación que del cartel se haga. (f. 184-186).
En fecha 15-01-2019, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE, y mediante diligencia retiró cartel de citación, a los fines de su publicación y posterior consignación al presente expediente. (f. 187).
En fecha 24-01-2019, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE mediante diligencia consignó carteles de citación publicados en el diario el caribazo. En esa misma fecha se ordenó agregar al presente expediente cartel de citación debidamente publicado. (f. 188-190).
En fecha 20-02-2019, comparece el abg. GERARDO ARTEAGA MORFFE, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignando escrito de contestación de la demanda. (f. 191-197).
En fecha 22-02-2019, el tribunal dicta auto mediante el cual se aboca al conocimiento de la causa. (f. 198).
En fecha 06-03-2019, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE mediante diligencia solicita sea declara inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada. (f. 199).
En fecha 18-03-2019, el tribunal mediante auto declara inadmisible la reconvención planteada por la parte demandada. (f. 200-201).
En fecha 21-03-2019, el tribunal fija audiencia preliminar en la presente causa. (f. 202).
En fecha 05-04-2019, se llevo acabo la realización de la audiencia preliminar. (f.203)
En fecha 10-04-2019, el tribunal fija los limites de la controversia y abre el lapso de cinco días de despacho, para la promoción de pruebas. (f. 204-205)
En fecha 24-04-2019, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. ZULIMA GUILARTE mediante diligencia consigna escrito de promoción de pruebas. (f. 206-208)
En fecha 26-04-2019, el tribunal admite las pruebas presentada por la parte actora. (f. 209)
En fecha 11-06-2019, el tribunal fija la celebración de la audiencia oral para el vigésimo (20º) día de despacho. (f. 210)
En fecha 12-07-2019, se llevo acabo la Celebración de la Audiencia Oral y Publica, mediante el cual repone la causa al estado de que este tribunal se pronuncie sobre la oposición realizada por la apoderada judicial de la parte actora a las pruebas de informe y testigo presentadas por la parte demandada y la admisión o no de las pruebas promovidas por las partes actuantes en el presente juicio. (f. 211-212)
En fecha 12-07-2019, el tribunal en virtud que en la audiencia preliminar la abg. Zulima Guilarte, manifestó oponerse a las pruebas promovidas por la parte demandada, este tribunal declara parcialmente con lugar la oposición formulada por la parte actora a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada. (f. 213-219)
En fecha 12-07-2019, el tribunal admite las pruebas presentada por la parte actora. (f. 220).
En fecha 12-07-2019, el tribunal admite las pruebas presentada por la parte actora. (f. 220).
En fecha 12-07-2019, el tribunal admite las pruebas presentadas por la parte demandada en cuanto a las pruebas documentales, y testimoniales, niega la prueba de informes (f. 221-222).
En fecha 12-07-2019, el tribunal fija celebración de audiencia oral, para el décimo (10º) día de despacho siguiente. (f. 223).
En fecha 30-07-2019, se llevo acabo la Celebración de la Audiencia Oral y Publica, mediante el cual el Tribunal, primero: declaró improcedente la impugnación a la cuantía, segundo: con lugar la demanda que por desalojo interpusiera el ciudadano Rogelio Edmundo Ceballo, tercero: se ordena la desocupación y entrega libre de personas y cosas a el demandante.
ALEGATOS DE LAS PARTES.
PARTE DEMANDANTE.
La abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, en su libelo de demanda alegó lo siguiente:
Que consta de contrato privado de fecha 30 de agosto de 2010, el cual acompañó en copia certificada con letra B, que el ciudadano JESUS FLORENTINO GOMEZ, quien en vida fuera mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V.1.634.310, domiciliado en la calle colon de la población de Punta De Piedras, Municipio Tubores de este estado, dio en calidad de arrendamiento al ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V.8.392.271, domiciliado en la mencionada población de Punta De Piedra Del Municipio Tubores Del Estado Nueva Esparta, un pequeño local comercial, ubicado en la calle colon, de la población de Punta De Piedra Del Municipio Tubores Del Estado Nueva Esparta, con un lapso de duración de cinco (5) años prorrogables por igual tiempo, contados a partir del día primero (1º) de enero de 2011 hasta el primero (1º) de enero del 2016 prorrogable, con un canon de arrendamiento de setecientos bolívares (700,00) mensuales para el primer año de arrendamiento, para el segundo año de arrendamiento la suma de novecientos bolívares (900,00) mensuales, para el tercer año de arrendamiento la suma de mil cien bolívares (1100,00) mensuales, para el cuarto año de arrendamiento la suma de mil trescientos bolívares (1300,00) mensuales, para el quinto año de arrendamiento la suma de mil quinientos bolívares (1500,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento. Que el canon de arrendamiento debía pagarlo el arrendatario al arrendador dentro de los primeros cinco (5) días contractual, pagaderos por mensualidades vencidas, quedando expresamente convenido que la falta de pago de tres (3) mensualidades, seria motivo suficiente para que el arrendador diera por terminado el contrato de pleno derecho y optara por el cumplimiento o la resolución del mismo. Las demás estipulaciones constan en dicho contrato y se dan por reproducidas en el texto de la demanda.
Que en el referido local comercial funciona un expendido de comidas de venta de pollos, con la denominación comercial de “EL K-CIQUITO F.P” firma personal del arrendatario.
Que en fecha 5 de diciembre de 2012, falleció el arrendador, el prenombrado JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, propietario del local comercial arrendado.
Que para una mejor comprensión los hechos bajo examen, que el local comercial objeto del referido contrato de arrendamiento, lo confirma un pequeño local que forma parte del inmueble propiedad de su representado. Dicho local comercial esta ubicado en el lindero Oeste del inmueble propiedad de su poderdante, con casa que es o fue de la sucesión de Juan Salazar, calle publica de por medio lindando por el Norte y Este, con propiedad de su representado y por el sur con la calle colon.
Que mediante documento protocolizado en fecha 26 de mayo de 2014, ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Díaz, bajo el Nº 14, Folio 105 al 114, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre de 2014, el ciudadano AMADO DE JESUS GOMEZ RODRIGUEZ, mediante apoderado, en su condición de heredero de sus causantes SANTIAGO GOMEZ GOMEZ, MERCEDES RODRIGUEZ DE GOMEZ Y JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, vendió el referido inmueble (100% de derecho y acciones) a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, del cual, forma parte el pequeño local comercial que ocupa como arrendamiento el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, el cual le fue arrendado por el hoy fallecido JESUS FLORENTINO GOMEZ. Acompaña distinguida con la letra C, copia certificada del citado contrato de compraventa.
Que los linderos generales del inmueble propiedad de su representado son los siguientes: NORTE: con calle bolívar, SUR: con calle colon, ESTE: con casa que es o fue de Cayetano Vicent, OESTE: con casa que es o fue de la sucesión de Juan Salazar, Calle Publica de por medio.
Que tal como lo establece el articulo 18 del Decreto Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, se produjo la sustitución de la persona del arrendador por la compra realizada por la referida ciudadana, de lo cual fue notificado dicho arrendatario, habiéndole cancelado a la misma los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del 2014, habiendo aceptado de esa manera la subrogación o sustitución arrendaticia.
Que en fecha 29 de julio de 2014, el mencionado arrendatario ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, intento demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento contra los ciudadanos AMADO DE JESUS GOMEZ RODRIGUEZ, ALBERTO JOSE GOMEZ SALAZAR y JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, y asimismo contra los herederos conocidos y desconocidos del de cujus JESUS FLORENTINO GOMEZ, este ultimo en su condición de arrendador del pequeño local comercial en referencia. Acompaña distinguida con la letra D, en copia certificada demanda con su correspondiente auto de admisión, dictado en fecha 11 de agosto de 2014, por el Tribunal Tercero Del Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Mariño, García Tubores Villalba Y Península De Macanao de este estado, el cual declaro perimida la instancia y extinguido el procedimiento, habiendo quedado firme la decisión por no haber interpuesto recurso alguno contra la misma, como consta de las copias certificadas que acompaña distinguidas con la letra D-1 y D-2.
Que es el caso que su representado ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, mediante documento protocolizado en la Oficina De Registro Publico Del Municipio Díaz de este estado, en fecha 16 de febrero de 2016, bajo el Nº 22, Folios 159 al 163, protocolo primero, tomo Nº 6, Primer Trimestre de 2016, compro el inmueble en su totalidad (100%)de derechos y acciones, del cual forma parte el pequeño local comercial ocupado por el arrendatario, ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO. Dicho documento lo acompaña original distinguido con letra E.
Que el referido arrendatario, JOSE RAFAEL FRONTADO solamente cancelo a la anterior propietaria de dicho inmueble los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio Y Agosto del 2014. lo cual significa que el aludido arrendatario ha dejado de cancelar mucho mas de dos cánones de arrendamiento, como tampoco ha realizado consignación alguna durante los años 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016, ante los respectivos tribunales de municipio, tal como consta de las solicitudes donde los Tribunales Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto Y Sexto Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba Y Península De Macanao de este estado, CERTIFICAN, que el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.392.271 en su condición de arrendatario de un local comercial ubicado en La Calle Colon De La Población De Punta De Piedras, Municipio Tubores De Este Estado, no ha realizado ninguna consignación de alquileres a nombre de los ciudadanos JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, anterior propietario y arrendador , AMADO DE JESUS GOMEZ RODRIGUEZ, heredero universal de los causantes Mercedes Rodríguez de Gómez, Santiago Gómez Gómez, y Jesús Florentino Gómez Rodríguez. ALBERTO JOSE GOMEZ SALAZAR, apoderado general de AMADO DE JESUS GOMEZ RODRIGUEZ y JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, anterior propietaria que vendió dicho inmueble a su representado, ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ. Dichas solicitudes con sus certificaciones las acompañó en el presente libelo de demanda.
Que por todos los razonamientos que anteceden, es por lo que ocurre para demandar formalmente, al ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: en la DESOCUPACION del local comercial que ocupa como arrendatario ubicado en la Calle Colon De La Población De Punta De Piedras, Municipio Tubores Del Estado Nueva Esparta, el cual forma parte del inmueble propiedad de su representado en su lindero Oeste, donde funciona el fondo de propiedad de su representado en su lindero oeste, donde funciona el fondo de comercio con la denominación EL K-CIQUITO F.P, el cual gira bajo su firma y responsabilidad personal. SEGUNDO: en DESOCUOAR el mencionado local comercial, y entregarlo a su representado totalmente libre de muebles, de personas y en buenas condiciones. Todo de conformidad con la causal de desalojo prevista en la letra “a” del artículo 40 del Decreto Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
PRETENSION SUBSIDIARIA
De conformidad con lo establecido en los artículos 77 y 78 del Código De Procedimiento Civil, demanda igualmente de manera subsidiaria al ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, por las razones de hecho y de derecho siguientes:
Que consta en los autos que el aludido contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de agosto de 2010, entre el hoy difunto JESUS FLORENTINO GOMEZ y el demandado, según lo estipulado en su cláusula segunda, se fijo un lapso de duración de 5 años prorrogables por igual tiempo, contado a partir del día 01 de enero de 2011, hasta su vencimiento el 01 de enero de 2016 prorrogable.
Que obviamente que dicho contrato no fue prorrogado ente la flagrante y evidente insolvencia del arrendatario, con una morosidad de mucho mas de dos mensualidades. Por otra parte, según el contenido de las respectivas certificaciones expedidas por los mencionados tribunales de municipio, acompañadas con esta demanda, tampoco consta que dicho arrendatario haya cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 al primero de enero de 2016.
Que dicho arrendatario ha incumplido las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, en el sentido de que el fondo de comercio que funciona en el local comercial arrendado, no cumple con las exigencias mínimas que exigen las normas legales sanitarias para los negocios de venta de alimentos al publico, como tampoco cumple a cabalidad con la normativa de las respectivas ordenanzas municipales, lo cual también puede considerarse como una situación muy comprometedora para el publico consumidor.
Que todo lo cual evidencia que el referido arrendatario también esta incurso en las causales de desalojo “G” e “I” previstas en el articulo 40 del Decreto Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial. Razón por la cual resulta también legitimado su representado para accionar subsidiariamente contra el prenombrado arrendador, a fin de obtener judicialmente la desocupación o desalojo del local comercial arrendado.
Que por todos los razonamientos que anteceden, es por lo que ocurre para demandar formalmente, de MANERA SUBSIDIARIA al ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, en su condición de arrendatario, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: en la DESOCUPACION del local comercial que ocupa como arrendatario ubicado en la Calle Colon De La Población De Punta De Piedras, Municipio Tubores Del Estado Nueva Esparta, el cual forma parte del inmueble propiedad de su representado en su lindero Oeste, donde funciona el fondo de comercio con la denominación EL K-CIQUITO F.P, el cual gira bajo su firma y responsabilidad personal del demandado. SEGUNDO: en DESOLOJAR el mencionado local comercial, y entregarlo a su representado totalmente libre de muebles, de personas y en buenas condiciones. Todo de conformidad con la causal de desalojo prevista en los literales “G” e “I” del artículo 40 del Decreto Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
Que de conformidad con lo establecido en el articulo 33 del Código De Procedimiento Civil, estima el valor de la demanda o pretensión principal en la suma de UN MILLON DE BOLÍVARES ( BS. 1.000.000,00) que equivale a TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.334 UT.) a razón de ( bs. 300,00) cada unidad. En igual sentido estima el valor de la demanda o pretensión subsidiaria en la suma de UN MILLON DE BOLÍVARES ( BS. 1.000.000,00) que equivale a TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.334 UT.) a razón de ( bs. 300,00) cada unidad. Lo cual totaliza una estimación de la demanda en la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 2.000.00, 00) que equivale a SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (6.668,00 UT).
ALEGATOS PARTE DEMANDADA
El abogado GERARDO HEINNER ARTEAGA MORFEE, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, en su escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice todas y cada una de las pretensiones del actor por considerar que las mismas están lejos de la realidad y no obedecen a la verdadera razón de los hechos.
Que conviene en la existencia de la relación contractual sobre el inmueble descrito, así como en el lapso de duración del contrato de arrendamiento que es de CINCO AÑOS PRORROGABLES POR EL MISMO LAPSO DE TIEMPO, con la condición que en caso de no querer una nueva renovación se tendría que notificar por escrito tal decisión, dentro de los 30 días continuos, antes de finalizar el contrato de arrendamiento, tal como se evidencia en el contrato de arrendamiento que riela en el expediente. Razón por la que la consecuencia lógica que de no existir tal notificación en la fecha señalada, el contrato de arrendamiento indudablemente fue renovado de manera automática.
Que rechaza, niega y contradice el supuesto estado de insolvencia del que se le discrimina, ya que he pagado a cabalidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento objeto del contrato. De donde se hace necesario destacar lo siguiente: por maniobras sumarias y ocultas entre los diferentes propietarios del local, han intentado confundirlo en cuanto a quien pagarle el canon de arrendamiento, inicialmente le arrienda el ciudadano JESUS FLORENTINO GOMEZ, quien de pronto se enferma y designa a la ciudadana ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, a quien le hace todos y cada uno de los pagos correspondientes, posteriormente bajo engaño le dice la propia ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR que debe comenzar a pagarle a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, dice bajo engaño por que jamás fue advertido que esa señora era la nueva dueña del local que ocupa, jamás fue notificado de esa venta, nunca nadie le señalo que existía un nuevo propietario, tan es así y desea recalcar con especial atención que aun sin ser la propietaria del inmueble la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, le recibía los cánones de arrendamiento y emitía los recibos, tal como lo confiesa el querellante nuevo propietario, donde reconoce que sin ser dueña esta ciudadana, ella recibió los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014, de las actas se desprende el documento de compra venta donde aparece que su titularidad es a partir del 26 de mayo de 2014, conforme se desprende el titulo de propiedad, es decir, aun sin ser dueña ya recibía los cánones de arrendamiento correspondientes de los meses de marzo, abril y mayo.
Que como se puede observar, su relación arrendaticia ha estado plagada y empañada de actividades irregulares con el animo de confundirlo y hacerle caer en error en el cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario, obligándose a pagarle a esa señora antes de convertirse en dueño y poder así alegar de manera falsa que acepto la subrogación o sustitución arrendaticia en esa primera venta.
Que ciertamente intenta una acción judicial por el Tribunal Del Municipio Mariño Estado Nueva Esparta, en ocasión de la primera venta donde el ciudadano AMADO JESUS GOMEZ RODRIGUEZ, a través de su apoderado el ciudadano ALBETO JOSE GOMEZ SALAZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 8.382.846, vendió el terreno y el local que le estaba arrendando a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, pero que lamentablemente por una mala praxis jurídica el resultado fue la perención de la instancia, tal como lo hace saber el demandante, demanda que riela en el expediente.
Que esos primeros 6 meses donde le pago a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, era realmente una tortura cada vez que le tocaba hacerlo era un problema, discutían, lo hacia esperar, se escondía, le ponía trabas, en fin. Cualquier ardid era oportuno para buscar una confrontación y no fue hasta que en el mes de agosto de 2014, luego de pagarle el canon de arrendamiento, tuvo unas palabras ya subidas de tono, eso basto y sobro para que no se hablaran mas y tuvieran una confrontación directa, por lo que los pagos siguientes lo hacia a través de terceras personas, ella enviaba a su local a cobrarle uno de sus empleados y posteriormente de igual manera le enviaba el recibo de pago, eventualmente lo hacia de manera personal, es decir, paraba su carro en la parte de afuera del local, y el mandaba a algunos de sus empleados a entregarle el dinero, y posteriormente ella le hacia llegar el recibo, en tal sentido acompaño en original todo y cada uno de los recibos identificados del numero 1 al 29.
Que es por lo que en definitiva se encuentra en perfecto estado de solvencia hasta el día de hoy y en consecuencia el contrato primigenio ha quedado renovado por un periodo igual, es decir, por un periodo adicional de 5 años mas.
Que resulta poco creíble que los diferentes propietarios que han pasado por el inmueble le hayan tenido allí de gratis, es decir, que estando supuestamente insolvente durante mas de 5 años de arrendamiento según lo que relata el querellante, nunca jamás hayan reclamado de manera alguna esa supuesta insolvencia que están tramando y que quieren inventar, vale decir, que según el nuevo dueño del inmueble y actual querellante el solo ha pagado los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014 a la antigua dueña del inmueble.
Que rechaza y niega que el querellante tenga capacidad alguna para reclamar los cánones de arrendamiento anteriores al momento en que se convierte en dueño, mal podría acreditarse tales acreencias en caso que existieran, ya que el arrendamiento es un derecho personal y no real, en consecuencia no cuenta en forma alguna con la capacidad para hacer tales reclamaciones aunado a que no tenia ni la menor idea que el ciudadano fuera el nuevo propietario y resalto que a la presente fecha jamás lo ha visto y los anteriores dueños aun están en el inmueble.
Que es imprescindible destacar que se entero que existe un nuevo propietario cuando por vez primera tiene acceso al expediente lo cual ocurrió el 26 de octubre de 2017, fecha en la que se da por citado y se entera por las actas que rielan el mismo contrato de compraventa que la propietaria del inmueble que ocupa lo vendió al ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, por lo que entiende que nuevamente vuelven a engañarlo, pues a sus espaldas hicieron la negociación sin tan siquiera advertirle de la misma, sin cumplir la necesaria e imprescindible oferta de venta por encontrarme en el mismo como arrendatario, por mas de 5 años violentando con ello el ordenamiento jurídico.
Que niega, rechaza y contradice que haya sido notificado de la venta del inmueble, ni de la primera ni de la segunda venta, siendo que de esta última como ya señalo se entero el 26 de octubre de 2017.
Que niega, rechaza y contradice que deba desalojar el inmueble que viene ocupando en su carácter de arrendatario, pues como se puede apreciar se encuentra en total estado de solvencia y el precitado contrato de arrendamiento se renovó de manera automática por un periodo igual de 5 años adicionales.
Que niega, rechaza y contradice que deba desalojar el inmueble que viene ocupado en su carácter de arrendatario, en virtud que ha cumplido a cabalidad todas y cada una de las condiciones establecidas en la relación contractual.
Que niega, rechaza y contradice que se encuentre incurso en alguna cualesquiera de las causales de desalojo alegadas por el querellante.
Que niega, rechaza y contradice que el establecimiento que regento denominado K-CIQUITO o el personal que allí labora no cuente con los permisos sanitarios establecidos en la ley, así como tampoco las exigencias municipales en materia de comercio o alimentos, en tal sentido se encuentra en el expediente en copia simple siendo que los originales necesariamente deben estar colocados en el local a la vista de las autoridades y publico en general, la documentación exigida por las autoridades sanitarias, municipales y fiscales, de la siguiente manera:
Licencia De Funcionamiento De Actividades Económicas De Industrias, Comercio, servicio de índole similar, emanada de la Alcaldía Del Municipio Tubores, Dirección De Hacienda Municipal, marcado con letra A.
Solvencia municipal de actividades económicas, emanado del Municipio Tubores Estado Nueva Esparta, marcado con letra B.
Declaración de Impuesto Sobre La Renta emanado de la Gerencia Regional De Tributos Internos, Región Insular, Seniat marcado con letra C.
Permiso Sanitario De Funcionamiento Para Establecimientos, emanado de la Contraloría Sanitaria De Nueva Esparta, marcada con letra D.
Constancia de fumigación marcada con letra E.
Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de JOSE RAFAEL FRONTADO, marcado con letra F1.
Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de JOSE RAFAEL FRONTADO FERNANDEZ, marcado con letra G.
Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de JOSE RAFAEL FRONTADO FERNANDEZ, marcado con letra G1.
Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de SAUL ESTUAR VILLASMIL RODRIGUEZ, marcado con letra H.
Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de SAUL ESTUAR VILLASMIL RODRIGUEZ, marcado con letra H1.
Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de BELKINA FERNANDEZ, marcado con letra I.
Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de BELKINA FERNANDEZ, marcado con letra I1.
Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de EVELYN FRONTADO, marcado con letra J.
Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de EVELYN FRONTADO, marcado con letra J1.
Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de NORKYS FERNANDEZ MARCANO, marcado con letra K.
Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de NORKYS FERNANDEZ MARCANO, marcado con letra K1.
Que todas estas documentales rielan en el expediente, con todo ello se demuestra que el local se encuentra en perfecto estado de funcionamiento, mantenimiento y con toda su reglamentación correcta, así como todas y cada una de las obligaciones con la municipalidad y los entes del estado que vigilan su funcionamiento.
Que solicita se pida al Banco Exterior, en relación al cheque que se uso para pagar la compra venta del inmueble que ocupa como arrendatario, el cual se encuentra identificado con el Nº 87-147700751, contra la cuenta corriente Nº 0115-0080-30-1001107101, en consecuencia solicita lo siguiente:
Si la cuenta corriente identificada con el Nº 0115-0080-30-1001107101 gira a nombre del ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVARES.
Si el cheque Nº 87-147700751 pertenece a la cuenta 0115-0080-30-1001107101.
Si el cheque identificado con el Nº 87-147700751 fue cobrado por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 700.000,00) en caso contrario señalar con precisión el monto real por el que fue cobrado y en que fecha.
En caso de ser cobrado el cheque Nº 87-147700751 indique persona que lo presento para el cobro.
Que es por ello que demanda como en efecto lo hace a los siguientes ciudadanos, para que convengan o sean condenados por este Tribunal: Primero: a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, por no cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento y en el propio ordenamiento jurídico, al vender el inmueble que se encontraba arrendado, sin el necesario cumplimiento del ofrecimiento en venta del mismo a su persona, figurando la mencionada ciudadana como tercera necesaria por ser una causa común para ella. Segundo: al ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVARES, en su condición de comprador del inmueble que viene poseyendo como arrendatario desde hace ya mas de cinco (5) años. Pues esta persona sabia claramente que el inmueble se encontraba arrendado.
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.
Ahora bien, trabada la litis en los términos expuestos observa esta sentenciadora que nuestra Ley sustantiva establece:
Artículo 1.354, dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Cónsone con lo anterior, establece en artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En este sentido, mediante auto de fecha 10 de Abril de 2019, este Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
Se fijan los hechos y límites dentro de los cuales quedó trabada la relación sustancial controvertida por las partes, en los siguientes términos:
I
Con respecto a los hechos controvertidos en el presente juicio, alegados por la parte actora, quedan fijados de la siguiente manera:
Con respecto a los hechos controvertidos en el presente juicio, alegados por la parte actora, quedan fijados de la siguiente manera:
• Que fue celebrado contrato privado de arrendamiento en fecha 30-8-2010, entre los ciudadanos Jesús Florentino Gómez y el ciudadano José Rafael Frontado, sobre un local comercial ubicado en la calle Colón de la población de Punta de Piedras, Municipio Tubores de este Estado;
• Que dicho contrato sería por un lapso de duración de cinco (5) años prorrogables por igual tiempo, desde el 01-1-2011 hasta el 01-1-2016;
• Que el canon de arrendamiento debía pagarlo el Arrendatario al Arrendador dentro de los primeros cinco (5) días, pagaderos por mensualidades vencidas, y que la falta de pago de tres (3) mensualidades, sería suficiente para dar por terminado el contrato;
• Que el ciudadano Rogelio Edmundo Ceballo Alvarez, compró el inmueble en su totalidad (100%) de derechos y acciones, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Díaz de este Estado, en fecha 16-2-2016, anotado bajo el Nº 22, folios 159 al 163, Protocolo Primero, Tomo 6, Primer trimestre de dicho año, del cual forma parte el local comercial ocupado por el Arrendatario José Rafael Frontado;
• Que el referido arrendatario no ha realizado consignación alguna durante los años 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016, ante los respectivos Tribunales de Municipio; y
• Solicita la desocupación y desalojo del referido local comercial;
II
Con relación a los hechos controvertidos por la parte demandada se establecen los siguientes:
Que niega, rechaza y contradice todas y cada una de las pretensiones del actor;
Que conviene en la existencia de la relación contractual sobre el inmueble descrito, así como en el lapso de duración del contrato de arrendamiento, pero con la condición de que para la renovación se tendría que notificar;
Que al no existir tal notificación el contrato fue renovado de manera automática;
Que niega, rechaza y contradice el supuesto estado de insolvencia, ya que ha cancelado a cabalidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento;
Que los pagos fueron realizados a la ciudadana Annis Isabel Gómez Salazar, la cual fue designada por Jesús Florentino Gómez, para posteriormente ésta misma ciudadana le señala que debe pagarle a la ciudadana Josefina Euris Sanabria Gil;
Que jamás fue advertido que la nueva dueña del local que ocupa, era Josefina Euris Sanabria Gil;
Que niega, rechaza y contradice que haya sido notificado de la venta del inmueble, ni de la primera ni de la segunda venta;
Que niega, rechaza y contradice que deba desalojar el referido inmueble que ocupa como arrendatario;
Que niega, rechaza y contradice que se encuentre incurso en alguna de las causales de desalojo alegadas por el querellante; y
Que niega, rechaza y contradice que el establecimiento que regenta no cuente con los permisos sanitarios.
III
Con relación a los hechos admitidos por las partes, se fijan los siguientes:
Que convienen en la existencia de la relación arrendaticia del referido local comercial ya mencionado.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente manera:
APORTACIONES PROBATORIAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE DEMANDA:
1.- Documento debidamente autenticado por la Notaria Publica de la Asunción Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 36, folio 109 al 111, tomo 56, de los libros de autenticaciones llevadas por esa Notaria. De la presente documental se puede evidenciar el Instrumento Poder otorgado por el ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. V-3.176.616, a los abogados LUIS RODRIGUEZ ALFONZO y ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, titulares de las cédulas nros. V-3.822.740, y 4.651.166, con inpreabogados nros. 12.180, y 112.464, respectivamente, para que conjunta o separadamente defiendan y sostengan sus derechos e intereses ante los Tribunales de las Tribunales de la Republica Bolivariana de Venezuela. En consecuencia, este Tribunal, le da todo su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
2.- Copia certificada de fecha 10 de noviembre de 2.016, emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial de este Estado. De la presente documental se demuestra el contrato de arrendamiento entre los ciudadano JESUS FLORENTINO GOMEZ, y JOSE RAFAEL FRONTADO por un inmueble constituido por un Local comercial, ubicado en la Calle Colon, Punta de Piedras Municipio Tubores de este Estado., por el lapso de cinco (5) años prorrogables por el mismo lapos de tiempo contados a partir del día 01 de enero de 2011 hasta el 01 de enero de 2016 prorrogable. A la presente documental se le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, y conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
3.- Copia Certificada de de fecha 4 de Agosto de 2.016, emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial de este Estado. De la presente documental se demuestra el Contrato de Compra Venta, donde el ciudadano AMADO DE JESUS GOMEZ RODRIGUEZ, debidamente asistido por su apoderado Alberto José Gómez Salazar, vende a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, el cien (100%) de los derechos y acciones que posee en su condición de heredero de sus causantes SANTIAGO GOMEZ GOMEZ, MERCEDES RODRIGUEZ DE GOMEZ, y JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, sobre un terreno y casa sobre el mismo, ubicado en Calle Colon, Punta de Piedras Municipio Tubores de este Estado, el cual mide 10 mts de frente, 25 mts de fondo, siendo la superficie del mismo 250 mts cuadrados, con linderos son los siguientes: NORTE: con calle bolívar, SUR: con calle colon, ESTE: con casa que es o fue de Cayetano Vicent, OESTE: con casa que es o fue de la sucesión de Juan Salazar, el precio de la venta de derechos y acciones es de bs. 370.000.00, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Publico Del Municipio Díaz Del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-05-2014, anotado bajo el Nº 14, Folios 105 al 114. Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre del 2014. A la presente documental se le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, y conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
4.- Copia Certificada de de fecha 4 de Agosto de 2.016, emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial de este Estado. De la presente documental se demuestra el escrito presentado por el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cédula de identidad nro. 8.392.271, asistido por el abogado GERARDO HEINNER ARTEGA MORFFE, con inpreabogado nro. 62.668, ante el Juzgado Distribuidor de los Municipio Mariño y García de este Estado, recibo para su distribución en fecha 29-07-2.014. A la presente documental se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente caso, por tal razón se desecha y no se le asigna ningún valor probatorio. Así se decide.
5.- Copia certificada de fecha 16-11-2.016, emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial de este Estado, distinguida con la letra D1 y D2,. Con la presente documental quedó demostrado la decisión dictada por el Tribunal Tercero Del Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Mariño, García Tubores Villalba Y Península De Macanao de este estado, en fecha 02-12-2015, el cual declaro perimida la instancia y extinguido el procedimiento, habiendo quedado firme la decisión por no haber interpuesto recurso alguno contra la misma. A la presente documental se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente caso, por tal razón se desecha y no se le asigna ningún valor probatorio. Así se decide.
6.- Documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Publico Del Municipio Díaz Del Estado Nueva Esparta, San Juan Bautista, en fecha 16-02-2016, anotado bajo el Nº 22 Folios 159 al 163, Protocolo Primero, Tomo 6, Primer Trimestre del 2016. Con la presente documental se puede demostrar la compra venta donde la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, vende al ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, un inmueble formado por un terreno y casa sobre el mismo, ubicado en Calle Colon, Punta de Piedras Municipio Tubores de este Estado, el cual mide 10 mts de frente, 25 mts de fondo, siendo la superficie del mismo 250 mts cuadrados, con linderos son los siguientes: NORTE: con calle bolívar, SUR: con calle colon, ESTE: con casa que es o fue de Cayetano Vicent, OESTE: con casa que es o fue de la sucesión de Juan Salazar, el precio de la venta de derechos y acciones es de bs. 700.000.00, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Publico Del Municipio Díaz Del Estado Nueva Esparta, San Juan Bautista, en fecha 16-02-2016, anotado bajo el Nº 22 Folios 159 al 163, Protocolo Primero, Tomo 6, Primer Trimestre del 2016. A la presente documental se le asigna valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
7.- Copia certificada de Solicitud Nº 16.5666 contentivo de Certificación de Consignación de Canon de Arrendamiento solicitada por Zulima Guilarte Rodríguez, ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba Y Península De Macanao de este estado, en fecha 23-05-2016. De la presente documental se evidencia que la abogada Zulima Guilarte Rodríguez , solicitó se certifique por secretaria si conforme a los libros diarios llevado por ese juzgado, durante los años 2011 al 2016 el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.392.271, realizó consignación de alquileres a nombre de los ciudadanos JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, JOSEFINA SANABRIA GIL; donde se le dan respuesta a solicitud certifica que previa revisión exhaustiva del libro de entradas de consignaciones arrendaticias , se observa que hasta la presente fecha, no consta alguna consignación de Canon de Arrendamiento realizada por el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO. A la presente documental se le asigna valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
8.- Copia certificada de Solicitud Nº 16.1649 contentivo de Certificación de Consignación de Canon de Arrendamiento solicitada por Zulima Guilarte Rodríguez, ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba Y Península De Macanao de este estado, en fecha 24-05-2016. De la presente documental se evidencia que la abogada Zulima Guilarte Rodríguez , solicitó se certifique por secretaria si conforme a los libros diarios llevado por ese juzgado, durante los años 2011 al 2016 el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.392.271, realizó consignación de alquileres a nombre de los ciudadanos JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, JOSEFINA SANABRIA GIL; donde se le dan respuesta a solicitud certifica que previa revisión exhaustiva del libro de entradas de consignaciones arrendaticias, se observa que hasta la presente fecha, no consta alguna consignación de Canon de Arrendamiento realizada por el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO. A la presente documental se le asigna valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
9.- Copia certificada de Solicitud Nº 1941-16 contentivo de Certificación de Consignación de Canon de Arrendamiento solicitada por Zulima Guilarte Rodríguez, ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba Y Península De Macanao de este estado, en fecha 23-05-2016. De la presente documental se evidencia que la abogada Zulima Guilarte Rodríguez , solicitó se certifique por secretaria si conforme a los libros diarios llevado por ese juzgado, durante los años 2011 al 2016 el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.392.271, realizó consignación de alquileres a nombre de los ciudadanos JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, JOSEFINA SANABRIA GIL; donde se le dan respuesta a solicitud certifica que previa revisión exhaustiva del libro de entradas de consignaciones arrendaticias, se observa que hasta la presente fecha, no consta alguna consignación de Canon de Arrendamiento realizada por el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO. A la presente documental se le asigna valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
10.- Copia certificada de Solicitud Nº 837-16 contentivo de Certificación de Consignación de Canon de Arrendamiento solicitada por Zulima Guilarte Rodríguez, ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba Y Península De Macanao de este estado, en fecha 23-05-2016. De la presente documental se evidencia que la abogada Zulima Guilarte Rodríguez , solicitó se certifique por secretaria si conforme a los libros diarios llevado por ese juzgado, durante los años 2011 al 2016 el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.392.271, realizó consignación de alquileres a nombre de los ciudadanos JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, JOSEFINA SANABRIA GIL; donde se le dan respuesta a solicitud certifica que previa revisión exhaustiva del libro de entradas de consignaciones arrendaticias , se observa que hasta la presente fecha, no consta alguna consignación de Canon de Arrendamiento realizada por el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO. A la presente documental se le asigna valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
11.- Copia certificada de Solicitud Nº 222-16 contentivo de Certificación de Consignación de Canon de Arrendamiento solicitada por Zulima Guilarte Rodríguez, ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba Y Península De Macanao de este estado, en fecha 15-06-2016. De la presente documental se evidencia que la abogada Zulima Guilarte Rodríguez , solicitó se certifique por secretaria si conforme a los libros diarios llevado por ese juzgado, durante los años 2011 al 2016 el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.392.271, realizó consignación de alquileres a nombre de los ciudadanos JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, JOSEFINA SANABRIA GIL; donde se le dan respuesta a solicitud certifica que previa revisión exhaustiva del libro de entradas de consignaciones arrendaticias , se observa que hasta la presente fecha, no consta alguna consignación de Canon de Arrendamiento realizada por el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO. A la presente documental se le asigna valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
12.- Copia certificada de Solicitud Nº 178-2016 contentivo de Certificación de Consignación de Canon de Arrendamiento solicitada por Zulima Guilarte Rodríguez, ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba Y Península De Macanao de este estado, en fecha 06-06-2016. De la presente documental se evidencia que la abogada Zulima Guilarte Rodríguez , solicitó se certifique por secretaria si conforme a los libros diarios llevado por ese juzgado, durante los años 2011 al 2016 el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.392.271, realizó consignación de alquileres a nombre de los ciudadanos JESUS FLORENTINO GOMEZ RODRIGUEZ, ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, JOSEFINA SANABRIA GIL; donde se le dan respuesta a solicitud certifica que previa revisión exhaustiva del libro de entradas de consignaciones arrendaticias , se observa que hasta la presente fecha, no consta alguna consignación de Canon de Arrendamiento realizada por el ciudadano JOSE RAFAEL FRONTADO. A la presente documental se le asigna valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN:
1.- Copia fotostática de Licencia de Funcionamiento de Actividades Económicas se Industrias, Comercio, Servicio de índole similar, emanada de la Alcaldía Del Municipio Tubores, Dirección De Hacienda Municipal, marcado con letra A, a la razón social EL K-CIQUITO F.P., Representante Legal JOSE FRONTADO, dirección Calle Colon, Punta de Piedras Municipio Tubores de este Estado, Renta Nº 1737 Rif V-08392271-7, Nº catastro: 6771, descripción de actividades Restaurante sin expendio de bebidas alcohólicas código Nº 23-A, trimestres cancelados I-2017, II-2017, III-2017. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
2.- Copia fotostática de Solvencia Municipal De Actividades Económicas, emanado del Municipio Tubores Estado Nueva Esparta, marcado con letra B, a Contribuyente EL K-CIQUITO F.P., licencia actividades Nº 1737, Representante Legal JOSE FRONTADO, domicilio fiscal Calle Colon, Punta de Piedras Municipio Tubores de este Estado, Rif V-08392271-7, fecha 01-08-2017 valido hasta 30-09-2017. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
3.- Copia fotostática de Declaración de Impuesto Sobre La Renta emanado de la Gerencia Regional De Tributos Internos, Región Insular, Seniat marcado con letra C , nombre de contribuyente Representante JOSE FRONTADO, Rif V-08392271-7, declaración Nº 888-99025-777-1792240050, periodo de pago desde 01-01-2016 al 31-12-2016, fecha de vencimiento 31-03-2017, código Nº 301010200, descripción Impuesto Sobre La Renta. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
4.- Copia fotostática de Permiso Sanitario De Funcionamiento Para Establecimientos, emanado de la Contraloría Sanitaria De Nueva Esparta, marcada con letra D, establecimiento EL K-CIQUITO F.P., propietario JOSE FRONTADO, fecha 31-10-2017, donde se evidencia que la Contraloría Sanitaria de Funcionamiento para establecimientos aprueba el permiso sanitario correspondiente al establecimiento destinados a restaurant, cafetines y fuentes de soda, construido en un área de 100mts2, ubicado en Vereda 1, Urbanización La Salina, Punta De Piedras, Parroquia Tubores. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
5.- Copia fotostática de Constancia de fumigación emitida por la empresa inversiones Louismar, marcada con letra E cliente EL K-CIQUITO F.P., fecha 25-10-2017, Rif V-08392271-7, técnica utilizada rociamiento. En cuanto a estos medios probatorios observa esta Juzgadora respecto a la presente documental, que la misma emana de tercero a la causa, y al no haberse evacuado su ratificación, se consideran no ratificadas por el tercero del cual emana. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para este sentenciador no valorar la misma a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
6.- Copia fotostática de Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula Nº 8.392.271 de fecha 18-07-2017, marcado con letra F. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
7.- Copia fotostática de Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de JOSE RAFAEL FRONTADO, titular de la cedula Nº 8.392.271, duración 10 horas fecha inicio 20-10-2016 termino 20-10-2016, registro Nº 10580 libro Nº 4, marcado con letra F1. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
8.- Copia fotostática de Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de JOSE RAFAEL FRONTADO FERNANDEZ, titular de la cedula Nº 19.585.012, duración 10 horas fecha inicio 20-10-2016 termino 20-10-2016, registro Nº 10581 libro Nº 4, marcado con letra G. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
9.- Copia fotostática de Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de JOSE RAFAEL FRONTADO FERNANDEZ, titular de la cedula Nº 19.585.012, fecha 18-07-2017, marcado con letra G1. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
10.- Copia fotostática de Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de SAUL ESTUAR VILLASMIL RODRIGUEZ, titular de la cedula Nº 16.931.983, fecha 18-07-2017, marcado con letra H. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
11.- Copia fotostática de Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de SAUL ESTUAR VILLASMIL RODRIGUEZ, titular de la cedula Nº 16.931.983, duración 10 horas fecha inicio 20-10-2016 termino 20-10-2016, registro Nº 10583 libro Nº 4, marcado con letra H1. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
12.- Copia fotostática de Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de BELKINA FERNANDEZ, titular de la cedula Nº 11.856.914, fecha 18-07-2017, marcado con letra I. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
13.- Copia fotostática de Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de BELKINA FERNANDEZ, titular de la cedula Nº 11.856.914 duración 10 horas fecha inicio 20-10-2016 termino 20-10-2016, registro Nº 10582 libro Nº 4, marcado con letra I1. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
14.- Copia fotostática de Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de EVELYN FRONTADO, titular de la cedula Nº 8.113.967, fecha 18-07-2017, marcado con letra J. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
15.- Copia fotostática de Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de EVELYN FRONTADO, titular de la cedula Nº 8.113.967, duración 10 horas fecha inicio 20-10-2016 termino 20-10-2016, registro Nº 10586 libro Nº 4 marcado con letra J1. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
16.- Copia fotostática de Certificado de salud vigente, emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de NORKYS FERNANDEZ MARCANO, titular de la cedula Nº 16.547.204, fecha 18-07-2017, marcado con letra K. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
17.- Copia fotostática de Aprobación del curso de higiene y de manipulación de alimentos, emanado del emanado del Ministerio Del Poder Popular Para La Salud, a nombre de NORKYS FERNANDEZ MARCANO, titular de la cedula Nº 16.547.204, duración 10 horas fecha inicio 20-10-2016 termino 20-10-2016, registro Nº 10585 libro Nº 4 marcado con letra K1. La presente documental al no ser impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, sin embargo la misma resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio de desalojo, por tal razón, se desecha y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
18.- TESTIMONIALES.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos, SAUL ESTUAR VILLASDMIL RODRIGUEZ, ERIKA DEL VALLE MARCANO SALAZAR, YOSMARY DEL VALLE ORTIZ RODRIGUEZ, y HECTOR ALFREDO HIDALGO PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad nros. V-16.931.983, V-16.037.785, 16.932.390, y 6.300.665, respectivamente. Ahora bien, en la oportunidad y hora fijada por este Juzgado para la celebración de la Audiencia Oral, los referidos ciudadanos no comparecieron, razón por la cual al no haberse evacuado la referida prueba, este Juzgado no asigna ningún valor probatorio. Así se establece.
DE LA AUDIENCIA ORAL.
Llevado cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con los artículos 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual este Tribunal, declaró PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación a la cuantía. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpusiera el ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.634.310 contra el ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.392.271. TERCERO: Se ordena la DESOCUPACIÓN y ENTREGA libre de personas y cosas a el demandante ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, del inmueble que conforma el objeto del contrato de arrendamiento, contenido en el documento privado acompañado con la demanda, constituido por un (1) local comercial ubicado en el lindero oeste del inmueble propiedad del demandante, con casa que es o fue de la Sucesión de Juan Salazar, calle Publica de por medio, lindando por el Norte y Este con propiedad de la parte actora y por el Sur con calle Colón, Punta de Piedras, Municipio Tubores del estado Bolivariano Nueva Esparta, dado en arrendamiento a la parte demandada.- CUARTO: Improcedente la acción subsidiaria. QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Determinado lo anterior pasa este Tribunal a motivar cada uno de los puntos previos establecidos en el dispositivo del fallo de la siguiente manera.
PUINTO PREVIO.
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA.
La parte demandada ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, asistido de abogado, en su escrito de interposición de Cuestiones Previas, rechazó la estimación de la demanda alegando, que el monto de los supuestos cánones insolutos asciende a la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL BÓLIVARES EXACTOS, (Bs. 84.000, oo), y nunca jamás la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES, (Bs. 1.000.000, oo), pues esa cantidad pareciera ser obtenida de un liguero capricho que lo llevó a determinar y evidentemente resulta exagerada en exceso, ya que no se tomo en consideración las reglas necesarias para su estimación conforme a la Ley.
Ahora bien, observa esta sentenciadora que la parte demandada en la primera oportunidad de contestar la demanda opuso cuestiones previas y previamente rechazó la estimación de la demanda, en la denuncia que el demandado expresamente no impugnó la cuantía ni estimó expresamente la misma, no obstante de su escrito se evidencia la denuncia, tema este de orden publico que debe ser revisado por esta sentenciadora como punto previo en su decisión, tal como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, igualmente a pesar de que no hizo nueva estimación formalmente el demandado impugnante, este si indicó que los supuestos cánones insolutos asciende a la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.84,000,00) y nunca jamás la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES ( Bs. 1.000.000,00) como lo indicó la parte actora, en tal sentido y siguiendo el orden de ideas, cabe destacar que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que el demandado podrá rechazar la estimación de la demanda cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando su contradicción al contestar la demanda y de la revisión del escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 20 de febrero de 2019 que riela desde el folio 191 al 197, no se evidencia que el demandado haya ratificado su impugnación a la cuantía, que es la oportunidad para hacerlo y es por ello que esta sentenciadora IMPROCEDENTE, la impugnación a la cuantía. Así se decide.
DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.
Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y visto en los términos en que quedó trabada la litis, la parte actora, pretende el desalojo de un (1) local comercial ubicado en el lindero oeste del inmueble propiedad del demandante, con casa que es o fue de la Sucesión de Juan Salazar, calle Publica de por medio, lindando por el Norte y Este con propiedad de la parte actora y por el Sur con calle Colón, en la población de Punta de Piedras, Municipio Tubores del estado Nueva Esparta, dado en arrendamiento a la parte demandada, por cuanto la parte demandada, ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, ya identificado, adeuda los cánones de arrendamiento de los años 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015 al primero de enero de 2016.
Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, al momento de contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo estado de insolvencia del que se le discrimina, ya que he pagado a cabalidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento objeto del contrato; que el querellante tenga capacidad alguna para reclamar los cánones de arrendamiento anteriores al momento en que se convierte en dueño; que haya sido notificado de la venta del inmueble, ni de la primera ni de la segunda venta, siendo que de esta última como ya señalo se entero el 26 de octubre de 2017; que deba desalojar el inmueble que viene ocupando en su carácter de arrendatario, pues como se puede apreciar se encuentra en total estado de solvencia y el precitado contrato de arrendamiento se renovó de manera automática por un periodo igual de 5 años adicionalmente; que deba desalojar el inmueble que viene ocupado en su carácter de arrendatario, en virtud que ha cumplido a cabalidad todas y cada una de las condiciones establecidas en la relación contractual; que se encuentre incurso en alguna cualesquiera de las causales de desalojo alegadas por el querellante; que el establecimiento que regento denominado K-CIQUITO o el personal que allí labora no cuente con los permisos sanitarios establecidos en la ley, así como tampoco las exigencias municipales en materia de comercio o alimentos, en tal sentido se encuentra en el expediente en copia simple siendo que los originales necesariamente deben estar colocados en el local a la vista de las autoridades y publico en general.
Planteada la controversia, vistas las posiciones asumidas por las partes y analizado el cúmulo probatorio, al respecto este tribunal observa, que la presente controversia se centra en establecer si la pretensión de la parte actora esta adecuada a derecho, en el sentido de que el demandado incumplió con su obligación arrendaticia del pago de los cánones de arrendamientos prevista en el articulo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y, para dilucidar la controversia es necesario analizar el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 40 literal a) de la Ley referida Ley, cuyos contenidos se copian parcialmente:
Articulo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Articulo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”
De la trascripción del citado artículo, se observa y deduce, que la falta de pago de dos cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos dará lugar a la solicitud de desalojo.
Ahora la inobservancia inquilinaría, se refiere al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente independientemente de la causa del no pago; pues al arrendador le corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos tal y como lo dispone el artículo 1.592 del Código Civil.
Corolario del criterio antes trascrito, entiende esta Jurisdicente que en el caso de marras, la demandada de autos, reconoció la relación contractual arrendaticia, no obstante, negó, rechazó y contradijo estado de insolvencia del que se le discrimina, ya que he pagado a cabalidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento objeto del contrato; negó, rechazó y contradijo, que haya sido notificado de la venta del inmueble, ni de la primera ni de la segunda venta, siendo que de esta última como ya señalo se entero el 26 de octubre de 2017; negó, rechazó y contradijo que deba desalojar el inmueble que viene ocupando en su carácter de arrendatario, pues como se puede apreciar se encuentra en total estado de solvencia y el precitado contrato de arrendamiento se renovó de manera automática por un periodo igual de 5 años adicionales; negó rechazó y contradijo, que deba desalojar el inmueble que viene ocupado en su carácter de arrendatario, en virtud que ha cumplido a cabalidad todas y cada una de las condiciones establecidas en la relación contractual; negó, rechazó y contradijo, que se encuentre incurso en alguna cualesquiera de las causales de desalojo alegadas por el querellante, y finalmente negó rechazó y contradijo el establecimiento que regento denominado K-CIQUITO o el personal que allí labora no cuente con los permisos sanitarios establecidos en la ley, así como tampoco las exigencias municipales en materia de comercio o alimentos.
Así mismo, se excepciona alegando que ha pagado a cabalidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento objeto del contrato, ya que por maniobras sumarias y ocultas entre los diferentes propietarios del local, han intentado confundirme en cuanto a quien deba pagarle el canon de arrendamiento, ya que inicialmente le arrienda el ciudadano JESUS FLORENTINO GOMEZ, quien de pronto se enferma y designa a la ciudadana ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, a quien le hace todos y cada uno de los pagos correspondientes, posteriormente bajo engaño le dice la propia ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR que debe comenzar a pagarle a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, dice bajo engaño por que jamás fue advertido que esa señora era la nueva dueña del local que ocupa, jamás fue notificado de esa venta, nunca nadie le señalo que existía un nuevo propietario, tan es así y desea recalcar con especial atención que aun sin ser la propietaria del inmueble la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, le recibía los cánones de arrendamiento y emitía los recibos.
Ahora bien, en ese orden afirmó un hecho nuevo capaz de invertir la carga probatoria en manos del demandado y es que, la designación por parte del ciudadano JESUS FRONTADO, a la ciudadana ANNIS ISABEL GÓMEZ SALAZAR, para recibir en su nombre los cánones de arrendamiento, así como la participación de la ciudadana ANNIS ISABEL GÓMEZ SALAZAR, a su persona de que debe comenzar a pagar los cánones de arrendamiento a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL.
Trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes está obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil en el 1.354, que establecen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido exento de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En consecuencia, del material probatorio analizado y valorado por este Tribunal, ha quedado demostrada la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos JESUS FLORENTINO GÓMEZ, y JOSÉ RAFAEL FRONTADO, mediante documento privado de fecha 30 de agosto de 2.010, sobre un pequeño local comercial, ubicado en la calle colon, de la población de Punta De Piedra Del Municipio Tubores Del Estado Nueva Esparta, que el contrato tuvo inicio el día treinta (30) de agosto de 2010; que en las cláusula tercera y cuarta del contrato reconocido por ambas partes, se pudo constatar que el pago de canon de arrendamiento seria dentro de los primeros cinco (5) días contractual, pagaderos por mensualidades vencidas por la cantidad de setecientos bolívares (Bs.700,00) mensuales para el primer año de arrendamiento, para el segundo año de arrendamiento la suma de novecientos bolívares (Bs.900,00) mensuales, para el tercer año la suma de mil cien bolívares (Bs.1.100,00), para el cuarto año la cantidad de mil trescientos bolívares (Bs.1.300,00) y para el quinto año mil quinientos bolívares (1.500,00). Igualmente quedó demostrada la propiedad que ostenta la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, del cien por ciento (100%), de los derechos y acciones de un terreno y casa sobre el mismo construido ubicado en la calle Colón de la Población de Punta de Piedras, Municipio Tubores de este Estado, tal como consta de la copia certificada del documento cursante a los folios 23 al 26, del presente expediente; Así mismo quedó demostrado la venta que le hiciera la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, al ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVARES, del inmueble formado por un terreno y casa sobre el mismo construido ubicado en la calle Colón de la Población de Punta de Piedras, Municipio Tubores de este Estado, tal como se desprende del documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Díaz de este Estado, en fecha 16 de Febrero de 2.016, anotado bajo el nro. 22, Folios 159 al 163, Protocolo Primero, Tomo 6, correspondiente al Primer Trimestre de año 2.016, el cual fue valorado por este Tribunal en su oportunidad procesal y corre a los autos a los folios 35 al 37, del presente expediente.
Del mismo modo de las documentales cursantes a los folios 38 al 62 del presente expediente, valorado por este Tribunal, quedó demostrado que para los años 2.011. 2.012. 2.013, 2.014. 2.015, y 2.016, no existen consignaciones de cánones de alquileres realizadas por el ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, titular de la cédula de identidad nro. V-8.392.271, a favor de los ciudadanos JESÚS FLORENTINO GÓMEZ RODRIGUEZ, AMADO DE JESUS GÓMEZ RODRIGUEZ, ANNIS ISABEL GÓMEZ SALAZAR, Y JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, titulares de las cédulas de identidad nros. V-1.632.446, V-9.308.110, y V-11.854.046, respectivamente, en los Juzgados Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto y Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
En este sentido, en el caso de marras, la parte demandada no produjo prueba alguna que enerve lo alegado por la parte demandante, por cuanto no demostró a los autos su supuesto estado de solvencia en los cánones de arrendamiento demandados, tampoco demostró la supuesta designación por parte del ciudadano JESUS FLORENTINO GOMEZ, a la ciudadana ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, para recibir los cánones de arrendamientos objetos del local comercial arrendado, ni que la referida ciudadana ANNIS ISABEL GOMEZ SALAZAR, lo haya designado para cancelar los cánones de arrendamiento a la ciudadana JOSEFINA EURIS SANABRIA GIL, tal como fue alegado en su contestación a la demanda, sino por el contrato produjo a los autos una serie de documentos para demostrar que el establecimiento K-ciquito cuenta con los permisos sanitarios establecidos en la Ley, las cuales no fueron desechados por este Tribunal en la oportunidad de emitir valoración sobre los mismos por resultar impertinentes para demostrar los hechos controvertidos, quedando así demostrado el incumpliendo con el contrato suscrito entre las partes. Así se decide.
En consecuencia, a juicio de quien decide, el arrendatario, al no cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento tal como estaba establecido en la cláusula cuarta del contrato de marras, incurrió en la causal a) del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial, por no cumplir con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, teniendo el arrendador el derecho de exigir el desalojo del inmueble, cuestión por la cual la pretensión ejercida por el demandante debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
En virtud de todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos es que esta sentenciadora se ve forzada a declarar con lugar la presente demanda intentada por el ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ contra el ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, por DESALOJO. Así se decide.
DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA.
Igualmente la parte demandante por medio de sus apoderados judiciales demandan de manera subsidiaria el desalojo local comercial ubicado en el lindero oeste del inmueble propiedad del demandante, con casa que es o fue de la Sucesión de Juan Salazar, calle Publica de por medio, lindando por el Norte y Este con propiedad de la parte actora y por el Sur con calle Colón, en la población de Punta de Piedras, Municipio Tubores del estado Nueva Esparta, por estar el ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, incurso también en las causales “G” y “I”, del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
En consecuencia, este Tribunal, debido a que la acción principal fue declarada con lugar, y la misma acarrea igualmente el desalojo, no se entra a conocer la acción subsidiaria demandada. Así se decide.
DISPOSITVA.
Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía realizada por el ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, por falta de ratificación en su oportunidad procesal.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpuesta por el abogado ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, actuando como apoderada judicial del ciudadano ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, contra el ciudadano JOSÉ RAFAEL FRONTADO, plenamente identificados en el encabezado de esta decisión.
TERCERO: Se ordena la DESOCUPACIÓN y ENTREGA libre de personas y cosas a el demandante ROGELIO EDMUNDO CEBALLO ALVAREZ, del inmueble que conforma el objeto del contrato de arrendamiento, contenido en el documento privado acompañado con la demanda, constituido por un (1) local comercial ubicado en el lindero oeste del inmueble propiedad del demandante, con casa que es o fue de la Sucesión de Juan Salazar, calle Publica de por medio, lindando por el Norte y Este con propiedad de la parte actora y por el Sur con calle Colón, Punta de Piedras, Municipio Tubores del estado Bolivariano Nueva Esparta, dado en arrendamiento a la parte demandada.
CUARTO: Improcedente la acción subsidiaria de Desalojo intentada.
QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
SEXTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso.
Regístrese, publíquese, Notifíquese y déjese copia certificada.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre del año Dos Mil Diecinueve (2.019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIO,
ABG. ADELNNYS VALERA CARRILLO,
EL SECRETARÍO,
ABG. FELIX VILLARROEL VARGAS.
En esta misma fecha, siendo las 12:40 p.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. Conste.-
EL SECRETARIO,
ABG. FELIX VILLARROEL VARGAS.
Exp. Nro. 25.387.
AVC/Pg.
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