REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. Años 209° y 160° Expediente Nº 25.549 I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: PARTE DEMANDANTE: Ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.541.738. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 10.198.476, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 192.548. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, todas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédula de identidades números V-10.198.896, V-12.674.999, V10.198.900, V-11.854.072 respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, venezolana, mayor de edad, portador de las cédula de identidad V-3.187.056 e inscrita en el INPREABOGADO con Nº 55.835. II. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA. II.- BREVE RESEÑA: Se inicia el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, interpuesta por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, en contra de las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC Y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidades números V-10.198.896, V-12.674.999, V10.198.900, V-11.854.072 respectivamente. En fecha 07-03-2018, fue sometida al sorteo correspondiente, y la misma recayó en este Juzgado. Por auto de fecha 12-03-2018, se admite la demanda, se ordena el emplazamiento las ciudadanas Daniela Sofía Guendsechadze, Ana Cristina Guendsechadze, Silvia Guendsechadze, Natalia Guendsechadze. En fecha 16-03-2018, el apoderado actor puso a disposición del tribunal las copias simples del libelo y auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa, la cual fue librada 20-03-2018. En fecha 20-03-2018, El Tribunal apertura cuaderno separado de medidas en la presente causa, en virtud de solicitud realizada por el apoderado actor. En fecha 23-03-2018, el apoderado actor consigna en copia simple documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa. En fecha 23-03-2018, el demandante Hugo Galin, confiere poder apud-acta a la abg. Virginia Agueda. El Tribunal deja constancia de dicho poder y lo certifica en esa misma fecha. En fecha 02-08-2018, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consignó boletas de citación sin firmar de las demandadas, y mediante las cuales dejó constancia que no pudo localizarlas. En fecha 30-04-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante y solicitó la citación por carteles. En fecha 03-05-2018, se dictó auto por este Tribunal mediante el cual se ordenó la citación por carteles de la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de procedimiento Civil. En fecha 10-05-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante diligencia retiró cartel de citación, a los fines de su publicación y posterior consignación al presente expediente. En fecha 23-05-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante mediante diligencia consignó carteles de citación publicados en los diarios el sol de margarita y el diario caribazo. En esa misma fecha se ordenó agregar al presente expediente cartel de citación debidamente publicado. En fecha 06-06-2018, el Secretario de este Tribunal deja constancia que se trasladó el día 05-06-2018, a la dirección de la parte demandada, a los fines de fijar el cartel de citación. En fecha 28-06-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandada mediante diligencia consignó poder debidamente otorgado por las demandadas de autos. En fecha 25-07-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, consignando escrito de cuestiones previas. En fecha 02-08-2018, comparece el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de rechazo y contradicción cuestiones previas. En fecha 10-10-2018, el tribunal difiere el pronunciamiento de las cuestiones previas. En fecha 06-11-2018, el tribunal dictó decisión mediante el cual declara sin lugar las cuestiones previas propuesta por la parte demandada. En fecha 14-11-2018 comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda. En fecha 07-01-2019, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas. El cual fue resguardado para ser agregado en su oportunidad legal correspondiente. En fecha 09-01-2019, comparece el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas. El cual fue resguardado para ser agregado en su oportunidad legal correspondiente. En fecha 16-01-2019, se agregaron a los autos los escritos de promoción de pruebas presentado por las partes. En fecha 24-01-2019, se ordenó abrir una pieza denominada segunda pieza. En fecha 24-01-2019 se admitieron las pruebas promovidas por las partes. En fecha 30-01-2019, se levantó acta de ratificación de contenido y firma de documento. En fecha 04-02-2019, se declara desierto el acto de testigo del ciudadano FRANKLIN RINCON CORREA y JUSTINO RAMÓN MILLAN. En fecha 22-02-2019, comparece el apoderado judicial de la parte actora y solicitó el abocamiento de la presente causa. En fecha 27-02-2019, la nueva jueza se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 26-03-2018, se advierte a las partes que se empieza a computar el lapso para la presentación de los informes. En fecha 13-05-2019, este Tribunal dicta auto mediante el cual la jueza provisoria se aboca al conocimiento de la presente causa y se aclaró que la presente causa se encontraba en etapa de sentencia a partir de la presente fecha. En fecha 01 de julio de 2019, este Tribunal difiere el pronunciamiento de la decisión de merito por treinta (30) días mas. CUADERNO DE MEDIDAS En fecha 20-03-2018, se apertura cuaderno de medidas. Se ordena agregar las copias consignadas que encabezan el presente cuaderno. Por auto de fecha 12-03-2018, se admite la demanda, se ordena el emplazamiento de las ciudadanas Daniela Sofía Guendsechadze, Ana Cristina Guendsechadze, Silvia Guendsechadze, Natalia Guendsechadze, En fecha 23-03-2018, el apoderado actor consigna en copia Certificada documento de propiedad del inmueble objeto presente causa. En fecha 04-04-2018, este Tribunal en virtud de la solicitud realizada por la parte actora, dicto decisión mediante el decreto medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente causa. Librándose oficio respectivo al Registro Publico del Municipio Mariño. En fecha 31-03-2018, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno oficio debidamente recibido por el Registro Publico del Municipio Mariño. ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA Arguyó la parte actora que celebró contrato privado de opción a compra-venta con las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, en la persona de su apoderada, ciudadana, ANA MARÍA MANC DE GARRIDO, todas plenamente identificadas, previamente en el cuerpo de la presente decisión. Que en el referido contrato como optante se comprometió a comprar y la demandada como vendedora a vender, un inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad. Que en la cláusula tercera del contrato, se estableció que el precio del inmueble ofertado era por la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs.950.000, 00) y que serian pagados de la siguiente manera: La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07 de agosto de 2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil. La cantidad de doscientos veinticinco mil (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, que pagaron a la fecha de firma del contrato de opción a compra venta, fechado 22 de agosto de 2013 y la cantidad de seiscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 675.000,00) serian pagados al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado. Que en la cláusula sexta del contrato cuyo cumplimiento se pretende, la vendedora se obligó a entregar al comprador el inmueble objeto de la opción desocupado para el momento de la firma del documento definitivo de venta ante el registro Inmobiliario del Municipio Mariño. Que el lapso de duración del contrato demandado se estableció en noventa (90) días contador a partir de la firma de dicho contrato más una prorroga de treinta (30) días adicionales, no obstante que el referido contrato privado carece de fecha al momento de su suscripción, no obstante indicó que puede determinarse usando como referencia la data del cheque N° 97323685 del Banco Mercantil por la cantidad de Bs. 225.000 el cual está fechado 22 de agosto de 2013, siendo esta la fecha en que se llevó a cabo la negociación. Que se refirió como titulo de propiedad del inmueble objeto del contrato en discusión, documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado , de fecha 17 de julio de 1984, bajo el Nº 10, folios del 33 al 34, protocolo Primero, Tomo: 02 del Tercer Trimestre de 1984. Que no obstante la voluntad que ha tenido y tiene en suscribir el documento definitivo de compra-venta, existió un obstáculo no imputable a su persona que impedía la ejecución de la venta definitiva, tal impedimento lo constituye, el hecho que el inmueble objeto de la opción de compra-venta se encontraba, hasta hace poco, ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.168.303, a tal efecto indicó que tal circunstancia se puede demostrar del acta convenio Exp. N° 01 de fecha 21 de octubre de 2013, levantada por la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda, donde las ciudadanas MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES (USUARIA) por una parte en su condición de “OCUPANTE” , por la otra parte ANA MARIANAMANC DE GARRIDO, en su condición de “PROPIETARIA” a los fines de resolver los aspectos relativos a la relación existente entre ambas partes,. “…en lo atinete a un plazo de desalojo del inmueble en discusión, ubicado en Porlamar, Calle Libertad, casa N° 5, Municipio Mariño de este Estado y en ese sentido convinieron lo siguiente: PRIMERO: Las partes una vez expuestas las pretensiones de los involucrados no llegaron a acuerdo alguno sobre lo plantead…” Que es el caso que la citada ocupante MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, se mantuvo ocupando el inmueble dado en opción de compra-venta hasta el 07 de febrero de 2018, así lo hizo constar la Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, CONSEJO COMUNAL COFIPECA, ciudadana ROCIO CARRASCO C, quien mediante la respectiva constancia expresó lo siguiente: “…Por medio de la presente hacemos constar que la vivienda ubicada en la Calle Libertad entre Velásquez y San Nicolás, casa Nº 5, Municipio Mariño de Porlamar, Estado Nueva Esparta. Ha sido desocupada por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.168.303, quien se denominaba la Ocupante. Y entrega a su propietaria: ANA MARIA MANC DE GARRIDO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.177.963, desde el día 7 de Febrero del presente año, encontrándose en este momento desocupada. Que la constancia que se expide a los fines legales relacionados. A los 16 días de Febrero del año 2018. Atentamente (Firma Ilegible). ROCIO CARRASCO C. Sello Húmedo. Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño…” Que con los mencionados documentos anexados ponen en evidencia que el inmueble dado en opción de compra-venta se encontraba ocupado desde, como mínimo, el 21 de octubre de 2013 hasta el 07 de febrero de 2018. Que Tal ocupación constituye una violación flagrante a la obligación que asumió la parte oferente (vendedor en el contrato) en la cláusula Sexta del contrato de opción de compra-venta, cuyo texto es el siguiente: “…SEXTA: EL VENDEDOR se obliga a entregar a LOS COMPRADORES el inmueble objeto del presente contrato de Opción de Compra venta, desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta…”. Que el incumplimiento de la cláusula Sexta del referido contrato de opción de compra-venta se mantuvo hasta el 97 de febrero de 2018, fecha en la cual se desocupó el referido inmueble objeto de la opción, quedando entonces, despejado el panorama contractual a partir de la mencionada desocupación. Que como el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento pretende mediante el presente juicio se encuentra desocupado, no tiene excusas la parte vendedora para rehusarse a otorgar el documento definitivo de compra-venta en la forma convenida, sin embargo se han negado a ello, razón por la cual intentó la presente demanda ante el presente tribunal, expresando su voluntad de pagar el saldo del precio al momento de la firma del documento definitivo de venta, o en la oportunidad procesal correspondiente, con la finalidad de honrar sus obligaciones derivadas del contrato de opción de compra bajo estudio. Que la otorgante del referido contrato de Opción de compra, ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, actuó legítimamente y debidamente facultada en nombre y representación de las opcionantes-oferentes según los siguientes poderes: 1) Poder especialísimo, otorgado en fecha 04 de julio de 2013, por SILVIA GUENDSECHADZE MANC, identificada ante el Notario de ciudad de Guatemala, Lic. Francisco Antonio Ortiz Rizzo, Autenticada su firma por el Archivo General de Protocolos Registro Electrónico de Notarios, Guatemala, C.A, Certificado por el Ministerio de Relaciones Exteriores de la República de Guatemala C.A, legalizado bajo el Nº 385 por la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela en Guatemala en fecha 15 de julio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 16, folio 53 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción de 2013, el cual en copia anexo marcado “G”. 2) Poder conferido por NATALIA GUENDSECHADZE MANC, identificada en fecha 09 de julio de 2013, ante la Notario Público de Florida, Estados Unidos de Norteamérica, Mildred Hernández, debidamente apostillado el 17 de julio de 2013 y debidamente Protocolizado ante el Registro Público de Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 18, folio 67, Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2013. 3) Poder especialísimo conferido por ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, identificada en fecha 27 de junio de 2013, ante la Notario de Texas, Estados Unidos de Norteamérica, Doris Mabel Maldonado, apostillado en fecha 27 de junio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 17, folio 59 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2013.4) Poder especialísimo otorgado por DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, fecha 10 de julio de 2013, anotado bajo el N° 1422, ante JUANMANUEL ALVAREZ-CIENFUEGOS, Notario de Terrassa, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, Reino de España, apostillado el 12 de julio de 2013 y Protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 21 de agosto de 2013, inscrito bajo el N° 19, folio 72 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripciones del año 2013. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA. La abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, actuando como apoderada judicial de la parte demandada ciudadanos DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, en su escrito de contestación a la demanda alegó: Que estando dentro del lapso legal correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte accionada conformada por un litisconsorte pasivo, pasó a contestar la demanda, no obstante como punto previo opone la caducidad de la acción del contrato de opción de compra-venta alegado y lo hace en los siguientes términos: Que la caducidad de la acción: el contrato de opción de compra-venta tiene carácter temporal. El optante solo puede ejercer el derecho de opción durante un tiempo determinado, pasado el cual si ejercicio resulta extemporáneo. Correlativamente el optante se obliga a mantener su ofrecimiento de venta durante ese plazo convenido, en el cual el optante puede ejercitar su derecho de compra. El derecho de opción caduca, cuando transcurre el plazo sin ejercitar la opción, o cuando no se ejercita en la forma determinada en el contrato. Que el plazo de ejercicio del derecho de opción de compra, es un plazo de caducidad supone la extinción del contrato y del derecho de opción de modo automático y no se opera la devolución de la prima, aunque se hubiera pactado que la prima se aplicase como parte del precio. Que las partes fijan convencionalmente la duración del plazo, en este sentido, se puede decir que es una caducidad convencional. Una vez expirado el plazo estipulado, los efectos de la caducidad se producen por ministerio de la ley, y por tanto, según la regulación de la caducidad lega. En efecto, las partes pueden determinar la duración del plazo, prorrogarlo mediante un nuevo convenio. Pueden establecer que el impago de la prima o delas rentas-mensuales, trimestrales o semestrales, etc.- produzcan la caducidad automática del derecho de opción; como si el pago de la prima alargase el plazo de la opción de compra por otro periodo de tiempo, y el impago del optante significara la manifestación de voluntad del optante de no continuar con el derecho de opción. Pero las partes no pueden modificar los efectos que la ley asocia a la caducidad de los derechos. Que el plazo para ejercitar el derecho de opción de compra es un plazo de caducidad. La acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra tiene un plazo de prescripción. Que la renuncia: el contrato de opción de compra concede al optante el derecho de naturaleza patrimonial de optar por la celebración de la compraventa, o por no celebrarla, dejando transcurrir el plazo de ejercicio o renunciando al derecho de opción durante su vigencia. La renuncia del optante extengue el contrato de opción de compra. Únicamente el optante, titular del derecho de opción, puede extinguir el contrato de opción por renuncia. El concedente, que está obligado por la opción de compra a celebrar la compraventa, cuando el optante ejercite en tiempo y forma su derecho de opción, carece de la facultad de desistir o de renunciar a la compraventa aún devolviendo la prima. Que la renuncia supone una declaración unilateral de voluntad recepticia. Puede ser expresa o tácita. La mayoría de los tratadistas equiparan la caducidad del contrato con una renuncia tácita por parte del optante. Libera al concedente de su obligación de no disponer de la cosa. El optante puede revocar la renuncia emitida, hasta que llegue al conocimiento del concedente. La renuncia extingue el contrato de opción, y los derechos y obligaciones que había hecho surgir. El optante que renuncia a su derecho de opción, no puede exigir la devolución de la prima pagada, por ser la contraprestación por la obligación del concedente de no disponer de la cosa objeto de la opción de compra, aunque se hubiera pactado que se integraría en el precio de la compraventa en caso de ejercitarse la opción. Que los contratos de opción de compraventa no son contratos definitivos en si, sino que son contratos preparatorios que conducen a la creación de otro contrato consecuencial. Siendo su origen preparatorio, no es posible demandar el cumplimientote una acción en el entendido de que una de las partes, en este caso el oferido u optado, haya dejado transcurrir el tiempo contractual sin accionar el cumplimiento lo que equivale a una renuncia a su derecho, viniéndola a accionar fuera del tiempo contractual ya con el contrato caducado. Por otro lado estamos en presencia de un documento privado cuya fecha tanto de celebración como de cumplimiento de los plazos allí establecidos, no están claros del todo, la misma parte demandante conjetura al respecto dando como fecha probable de negociación el 22-08-2013, tomando en cuenta la fecha de emisión del cheque con el cual se garantizaron las arras contractuales. Este contrato se realizó por un término de 90 días, prorrogables por 30 días, es decir, si se toma en cuenta la fecha cierta del cheque como fecha de inicio del contrato, tenemos que los primeros 90 días finalizaron el 22 de noviembre de 2013 y los 30 días adicionales de prorroga finalizaron el 22 de diciembre de ese mismo año. La fecha de entrada de la demanda es el 08 de marzo de 2018, es decir, cinco (5) años y dos meses luego de finalizada la opción de compraventa celebrada entre las partes. De conformidad con la jurisprudencia, existe una renuncia tácita por parte del optado ya que desde la fecha de expiración, es una fecha de caducidad, hasta marzo de 2018, transcurrieron 5 años, lo que a su juicio configura la caducidad del contrato y la perdida del objeto per se, que en este caso es el traspaso de la propiedad de una persona a otra. En todo caso, lo que procede es la indemnización por daños y perjuicios determinando que exista negligencia de alguna de las partes conforme a la ley. Que en todo caso las partes han debido pactar un nuevo contrato de opción compraventa, ya que desde el 2013 hasta la fecha, variado como ha sido el valor del inmueble, que en el año 2018 debido a la inflación, ha superado con creces el monto señalado en la demanda, se corre el riesgo como en efecto se verifica de lesión del optado con respecto al optante, al pretender comprar el bien objeto del contrato a un precio realmente irrisorio. Que por lo que solicita se declare la extinción de la acción de cumplimiento de contrato por caducidad. Que en nombre de sus representadas pasa a reconocer lo siguiente: el hecho de que entre sus representadas y el ciudadano Hugo Galin, se celebró un compromiso de opción de compraventa, sobre un inmueble construido por una porción de terreno y la casa sobre esta construida ubicada en la calle libertad , Porlamar, plenamente identificada. Que el precio de venta pactado para esa operación de conformidad con la cláusula tercera, era de Novecientos cincuenta mil bolívares (bs. 950.000) y que fue recibida la cantidad de cincuenta mil bolívares (bs. 50.000) al momento de celebrar el convenio. Que se recibió la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (bs. 225.000) mediante cheque Nº 97323685 del banco mercantil, girado en fecha 22-08-2013 y que la diferencia o sea la cantidad de seiscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 675.000) serian cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento. Que de conformidad con la cláusula sexta del contrato se debía entregar el inmueble completamente desocupado. Que reconocen en comunidad con la parte actora que el inmueble se encontraba ocupado para el momento de la celebración del convenio por la ciudadana MARIANGEL GARRIDO. Reconoce y le da valor probatorio al acta de convenio Exp. Nº 01 de fecha 21 de octubre de 2013, levantada por la Defensora Publica Primera Con Competencia En Materia Civil Y Administrativa Especial Inquilinaría. Que niega, desconoce e impugna el documento emanado de la Conserjería Principal De Planificación Publica Del Municipio Mariño, donde se deja constancia que presuntamente el inmueble se encontraba desocupado el día 7-02-2018. Este documento no puede ser considerado como documento público pues aun cuando procede presuntamente de un funcionario público, este no se encuentra autorizado para dar fe publica de sus actos, por lo tanto es un documento privado. Que niega que el inmueble se encontraba completamente desocupado el día 7-02-2018. Que es por lo que en nombre de sus representadas, niega, rechaza y contradice los hechos contenidos en el libelo de demanda, y especialmente: Que sus representadas estén obligadas a suscribir contrato de compraventa definitivo, toda vez que el contrato de opción de compraventa, no es un contrato definitivo amen de que se encuentran comprendido dentro de causales de caducidad al haber caducado el termino para su cumplimiento. Que tengan igualmente la obligación de cancelar las costas procesales. Solicitando sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declare sin lugar en la definitiva. CARGA DE LA PRUEBA Y ACTIVIDAD PROBATORIA: Ahora bien, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, Capitulo X, de la carga y apreciación de la prueba, específicamente el articulo 506, que es establece:: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Igualmente el Código Civil en el artículo 1.354, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En atención a lo previsto en la legislación, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia expresó que: (Sentencia, SCC, 26 de Julio de 2006, Ponente Magistrado Dr. Luís Antonio Ortiz Hernández, juicio Jardinca C.A., Vs. Mazdu 7, C.A., Exp. N° 06-0031, S. RC N° 0536). “…Como se evidencia del contenido del Art. 506 del Código Adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Art. 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley…”. En razón de los mandatos legislativos y el antecedente jurisprudencial aludido, resulta incuestionable que la actora en su cualidad de promitente compradora y la demandada en su carácter de promitente vendedora tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; de modo que, esta Sentenciadora procede a la valoración de los medios probatorios promovidos y evacuados en la presente causa en aras de garantizar la tutela judicial efectiva. V.) VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES: De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente manera: APORTACIONES PROBATORIAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA: 1.- Folio 6 primera pieza. Original de Documento de opción a compra venta, celebrado entre las ciudadanas DANIELA SOFÍA GUENDSECHADZE, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE, SILVIA GUENDSECHADZE, NATALIA GUENDSECHADZE, debidamente representada por su apoderada Ana Mariana Manc de Garrido, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.541.738 y el ciudadano Hugo Heraldo Galin, del referido documento se puede evidenciar lo siguientes hechos: 1) que las vendedoras hoy demandadas, le ofrecieron en venta al demandante de autos y comprador del contrato, un inmueble de su propiedad, constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mtc) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad. 2) Que el precio del inmueble ofertado se fijó en la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs.950.000, 00) y que serian pagados de la siguiente manera: La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07 de agosto de 2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil, la cantidad de doscientos veinticinco mil (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, que pagaron a la fecha de firma del contrato de opción a compra venta, y la cantidad de seiscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 675.000,00) serian pagados al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado. 3) Que las vendedoras se obligaron a entregar al comprador el inmueble objeto de la opción desocupado para el momento de la firma del documento definitivo de venta ante el registro Inmobiliario del Municipio Mariño. 4) Que el lapso de duración del contrato demandado se estableció en noventa (90) días contador a partir de la firma de dicho contrato más una prorroga de treinta (30) días adicionales. En tal sentido este Tribunal, por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte contra quien se produjo, se le da todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código del Civil Venezolano. Así se establece. 2.- Folio 7 primera pieza, copia fotostática de cheque Nº 20323667 del Banco Mercantil por la cantidad de cincuenta mil bolívares (bs. 50.000), pagado a la orden de la ciudadana Ana Mariana Manc, en fecha 07 de agosto de 2013. En consecuencia, en recta interpretación de los requisitos previstos en el artículo 429 ejusdem, esta Juzgadora observa que, las copias simples de los documentos privados en mención, carecen de valor probatorio alguno, debido que, dichas copias fotostáticas además que no fueron consignadas en original, las mismas no versan sobre instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por consiguiente se desestima en todo su valor probatorio. Así se establece. 3.- Folio 8 primera pieza.- copia fotostática de cheque Nº 97323685 del Banco Mercantil por la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (bs. 225.000), pagado a la orden de la ciudadana Ana Mariana Manc, en fecha 22 de agosto de 2013. En consecuencia, en recta interpretación de los requisitos previstos en el artículo 429 ejusdem, esta Juzgadora observa que, las copias simples de los documentos privados en mención, carecen de valor probatorio alguno, debido que, dichas copias fotostáticas además que no fueron consignadas en original, las mismas no versan sobre instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por consiguiente se desestima en todo su valor probatorio. Así se establece. 4.- Folio 9 al 11 de la primera pieza.-copia fotostática de documento de propiedad protocolizado en la oficina de Registro Publico del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta., en fecha 17-07-1984, bajo el Nº 10, Folio 33 Al 34, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 1984. del mismo se puede evidenciar que las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, ya previamente identificadas son las titulares del derecho de propiedad del bien inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida, ubicado en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, que mide nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: casa de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: casa de Lorenzo Rodríguez; Este: fondo de casa que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad. Ahora bien por cuanto el mismo no fue impugnado en la forma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le da valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 5.- Folio 12 y 13 de la primera pieza.- copia fotostática de Acta de convenio exp. Nº 1 de fecha 21 de octubre de 2013, levantada por la Defensoria Publica Primera Con Competencia En Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría, en la persona de la defensora BG. Carolina Rodríguez Díaz y de la misma se evidencia que la se dejó constancia que la ciudadana Mariangel Garrido (ocupante) y ciudadana Ana Mariana Manc (propietaria), acudieron a los fines de resolver aspectos relativos a un plazo de desalojo del inmueble ubicada en la calle libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado casa N° 5 y en las que ambas partes convinieron lo siguiente: 1) Las parte no llegaron a acuerdo alguno sobre lo planteado. 2) Acordaron de forma voluntaria que el inmueble se entregaría en las mismas condiciones en las cuales se inició la relación de comodato. 3) se comprometieron a mantener el respeto mutuo y las buenas costumbres. La presente documental no fue impugnada por la parte contraria en su oportunidad procesal la cual se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con el artículo 8 de la Ley de Procedimiento Administrativo por emanar de un ente del Estado, como lo es la Unidad de Regional de la Defensa Pública del Estado Nueva Esparta, para demostrar los hechos en ella reflejada. Así se decide. 6.- Folio 14 de la primera pieza, constancia emanada de la Conserjería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado, de fecha 16-02-2018, de la misma se puede evidenciar que dejó constancia de que el inmueble ubicado en la calle libertad entre Velásquez y San Nicolás, casa N° 5, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, ha sido desocupado por la ciudadana Mariangel Manuela Garrido Rosales, quien se denominaba ocupante, y entregado a su propietaria Ana Mariana Manc de Garrido, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.177.963 desde el día 07-02-2018, encontrándose en este momento desocupada. La anterior probanza fue desconocida e impugnada por el apoderado judicial de la parte demandada alegado que el mismo no puede ser valorado como un documento público, aun y cuando emana de un funcionario público. Ahora bien, en cuanto al desconocimiento efectuado, el mismo no encuadra dentro de los presupuestos procesales del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que para desconocer un documento privado se requiere que el sujeto que se alza en contra de éste presuntamente emane de él o de algún causante suyo lo cual no se compagina con el caso analizado, debido a que el documento desconocido emanada del Consejo Comunal Cofipeca, y por ende se desestima el desconocimiento efectuado. Así mismo la referida probanza fue impugnada por la apoderada judicial de los demandados, limitándose a desvirtuar la referida prueba en forma genérica, considerando esta sentenciadora, aplicar al caso de marras, el análisis jurisprudencial del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, realizado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en sentencia número 2286 de fecha veinticuatro (24) de octubre de 2006, con ponencia de la magistrada Dra. EVELYN MARRERO ORTIZ, expediente número 1999-16363 (Caso: EGLEE SUÁREZ y otros contra CADAFE), que este Tribunal acoge de conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se desecha la Impugnación Genérica del documento indicado y procede este Tribunal a su valoración. La presente documental al ser un documento privado esta sujeto a su reconocimiento de quien emanada, por lo tanto la valoración de esta documental será emitida una vez sea valorada la testimonial promovida para su reconocimiento. Así se establece. 7.- Folio 15 de la primera pieza, Copia simple de cédula de identidad de Silvia Guendsechadze Manc N° V- 10.198.900. La presente documental no fue impugnada en la oportunidad procesal para ello, por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la referida documental resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo tanto no se le asigna valor probatorio a la referida documental. Así se decide. 8.- Folio16 al 21 de la primera pieza-copia fotostática de documento de poder especial, DEBIDAMENTE autenticado por ante la Embajada en Guatemala, de la Republica Bolivariana de Venezuela, identificado con el Nº 396.2013.3.576 de fecha 15-08-2013. Presentando para su registro y protocolización en el Registro Publico del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 21 de agosto de 2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 16, folio 53 tomo 11 Protocolo de Trascripción de 2013. Donde se evidencia poder especial otorgado por la ciudadana Silvia Guendsechadze parte demandada a la ciudadana Ana Mariana Manc, para que efectúe la venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se pide y del que es copropietaria. Ahora bien por cuanto el mismo no fue impugnado en la forma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le da valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 9.- Folio 22 de la primera pieza, Copia simple de cédula de identidad de Natalia Guendsechadze Manc N° V- 11.854.072. La presente documental no fue impugnada en la oportunidad procesal para ello, por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la referida documental resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo tanto no se le asigna valor probatorio a la referida documental. Así se decide. 10.- Folio 23 al 28 de la primera pieza -copia fotostática de documento de poder especial, DEBIDAMENTE autenticado por ante la Notaria Publica del Estado de Florida, Estado Unidos de América Nº 2013-89124 en fecha 17-07-2013. Presentando para su registro y protocolización en el Registro Publico del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 21 de agosto de 2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 16, folio 53 tomo 11 protocolo de trascripción de 2013. Donde se evidencia poder especial otorgado por la ciudadana Natalia Guendsechadze a la ciudadana Ana Mariana Manc, para que efectúe la venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se pide y del que es copropietaria. Ahora bien por cuanto el mismo no fue impugnado en la forma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le da valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 11.- Folio 30 al 38 de la primera pieza - copia fotostática de documento de poder especial, DEBIDAMENTE apostillado por ante la Haya de 1961 Consulado General Republica Bolivariana de Venezuela, por ante la Notaria Publica del Estado de Texas, Estado Unidos de América en fecha 27-06-2013. Presentando para su registro y protocolización en el Registro Publico del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 21 de agosto de 2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 17, folio 59 tomo 11 protocolo de trascripción de 2013. Donde se evidencia poder especial otorgado por la ciudadana Ana Cristina Guendsechadze a la ciudadana Ana Mariana Manc, para que efectúe la venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se pide y del que es copropietaria. Ahora bien por cuanto el mismo no fue impugnado en la forma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le da valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide. 12.- Folio 39 de la primera pieza, Copia simple de cédula de identidad de Daniela Sofía Guendsechadze Manc N° V- 10.198.896. La presente documental no fue impugnada en la oportunidad procesal para ello, por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la referida documental resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo tanto no se le asigna valor probatorio a la referida documental. Así se decide. 13.- Folio 40 al 46 -copia fotostática de documento de poder especial, DEBIDAMENTE apostillado por ante la Haya de 1961 por ante la Notaria Publica de España en fecha 10-07-2013. Presentando para su registro y protocolización en el Registro Publico del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 21 de agosto de 2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 19, folio 72 tomo 11 protocolo de trascripción de 2013. Donde se evidencia poder especial otorgado por la ciudadana Daniela Sofía Guendsechadze a la ciudadana Ana Mariana Manc, para que efectúe la venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se pide y del que es copropietaria. Ahora bien por cuanto el mismo no fue impugnado en la forma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le da valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. Así se decide. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD DE CONTESTAR LA DEMANDA. 1.- Folio 177 al 183 de la primera pieza.- Copia certificada expedida por la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas estado Nueva Esparta, en el procedimiento administrativo de inspección ocular Nº 2245-18 interpuesta por la ciudadana Carmen Rozhewicz Bello, titular de la cédula de identidad N° V- 13.187.086, en su condición de apoderada de las demandantes. De la presente documental se evidencia el acta convenio de fecha 21 de octubre de 2.013, llevada a cabo en la Unidad de Regional de la Defensa Pública del Estado Nueva Esparta, en donde la ciudadana MARIANGEL MA MANUELA GARRIDO ROSALES, denominada LA OCUPANTE, y la ciudadana ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, denominada LA PROPIETARIA, convinieron que el inmueble se entregara en las mismas condiciones en las cuales se inició la relación de comodato. A la presente documental se le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley de Procedimientos administrativos. Así se decide. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANDA EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS. 1.- Reprodujo el merito favorable de los autos. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Así se establece. 2.- Ratificó la copia fotostática del poder debidamente protocolizado en fecha 16 de Junio de 2.018, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García, anotado bajo el nro. 43, Folios 345 del Tomo 12, del Protocolo de Trascripción del año 2.018. (Fs. 113-120). De la presente documental se evidencia el poder especial otorgado por DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, mayor de edad, divorciada, a los profesionales del derecho CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanos mayores de edad, titular de las cédulas de identidad nros. V-3.187.086, V-12.334.935, y V-17.112.627, respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo los números 55.835, 115.818, y 262.683, respectivamente, para que sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden un veinticinco (25%), sobre el in mueble constituido por un lote de terreno y la casa en él construida, ubicada en la calle Libertad, nro. 5, sector Central de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. La presente documental no fue impugnada en su oportunidad procesal por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos en el reflejados. Así se decide. 3.- Ratificó la copia fotostática del poder debidamente protocolizado en fecha 28 de mayo de 2.018, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García, anotado bajo el nro. 21, Folios 156 del Tomo 11, del Protocolo de Trascripción del año 2.018. (Fs. 121-128). De la presente documental se evidencia el poder especial otorgado por ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, mayor de edad, soltera, a los profesionales del derecho CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanos mayores de edad, titular de las cédulas de identidad nros. V-3.187.086, V-12.334.935, y V-17.112.627, respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo los números 55.835, 115.818, y 262.683, respectivamente, para que sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden un veinticinco (25%), sobre el in mueble constituido por un lote de terreno y la casa en él construida, ubicada en la calle Libertad, nro. 5, sector Central de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. La presente documental no fue impugnada en su oportunidad procesal por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos en el reflejados. Así se decide. 4.- Ratificó la copia fotostática del poder debidamente protocolizado en fecha 12 de Junio de 2.018, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García, anotado bajo el nro. 22, Folios 161 del Tomo 12, del Protocolo de Trascripción del año 2.018. (Fs. 129-136). De la presente documental se evidencia el poder especial otorgado por SILVIA GUENDSECHADZE MANC, mayor de edad, divorciada, a los profesionales del derecho CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanos mayores de edad, titular de las cédulas de identidad nros. V-3.187.086, V-12.334.935, y V-17.112.627, respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo los números 55.835, 115.818, y 262.683, respectivamente, para que sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden un veinticinco (25%), sobre el in mueble constituido por un lote de terreno y la casa en él construida, ubicada en la calle Libertad, nro. 5, sector Central de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. La presente documental no fue impugnada en su oportunidad procesal por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos en el reflejados. Así se decide. 5.- Ratificó la copia fotostática del poder debidamente protocolizado en fecha 26 de mayo de 2.018, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García, anotado bajo el nro. 20, Folios 148 del Tomo 11, del Protocolo de Trascripción del año 2.018. (Fs. 137-145). De la presente documental se evidencia el poder especial otorgado por NATALIA GUENDSECHADZE MANC, mayor de edad, divorciada, a los profesionales del derecho CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, FRANCIS RODRIGUEZ VILLARROEL y KRYSTEL DENIS ROZKIEWICZ, venezolanos mayores de edad, titular de las cédulas de identidad nros. V-3.187.086, V-12.334.935, y V-17.112.627, respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo los números 55.835, 115.818, y 262.683, respectivamente, para que sostenga los derechos, acciones e intereses que le corresponden un veinticinco (25%), sobre el in mueble constituido por un lote de terreno y la casa en él construida, ubicada en la calle Libertad, nro. 5, sector Central de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. La presente documental no fue impugnada en su oportunidad procesal por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos en el reflejados. Así se decide. 6.- Ratificó el contenido del capitulo primero del escrito de contestación de la demanda en el sentido de los argumentos allí señalados como punto previo. En relación a la promoción y evacuación como medios de prueba de lo explanado en el escrito de contestación de la demanda, esta juzgadora cree altamente justificado hacer las consideraciones que a continuación se expresan: El escrito de contestación de la demanda que no es más que la actividad que le toca cumplir al demandado para dar respuesta a la demanda deducida en su contra por el actor, continuando después de cumplida, las etapas normales del litigio. (Op. Cit. p. 191) y que al igual que el libelo de demanda no contiene esencialmente ningún destino probatorio. En su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, tomo III, p. 51, el gran maestro procesalista venezolano Arminio Borjas, describe con especial maestría la verdadera naturaleza de la contestación de la demanda: “Como efecto consecuencial del anterior, la constitución del juicio por virtud de la litis-contestación crea entre las partes una situación jurídica especial, ligándolas por un vínculo voluntariamente contraído, que no les permite cambiar ni modificar, sin su mutuo acuerdo, los extremos de la controversia, ni al actor retirar su demanda y desistir del procedimiento sin anuencia del demandado. Esta situación, que, como veremos, no es contractual, pero que sí tiene por fundamento un hecho lícito y voluntario, es lo que se denomina el cuasicontrato de la litis o el cuasicontrato judicial.” Por tanto, como se ve, el acto de la contestación de la demanda, materializado en un documento escrito, cumple una finalidad procesal que no es más que la llamada trabazón de la litis, etapa fundamental en la metodología procedimental jurídica para conducir al juez a una solución determinada, por tanto, no puede considerarse los alegatos esgrimidos en el escrito de contestación a la demanda como un medio probatorio y en consecuencia se desecha. Así se decide. 7.- Ratificó el desconocimiento del documento emanado de la Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. A los efectos de la valoración del citado desconocimiento se observa que el mismo fue realizado en el acto de contestación de la demanda como un argumento o alegato de la misma por tal razón, como se ve, el acto de la contestación de la demanda, materializado en un documento escrito, cumple una finalidad procesal que no es más que la llamada trabazón de la litis, etapa fundamental en la metodología procedimental jurídica para conducir al juez a una solución determinada, por tanto, no puede considerarse los alegatos esgrimidos en el escrito de contestación a la demanda como un medio probatorio y en consecuencia se desecha. Así se decide. 8.- Consignó copia fotostática de la reproducción de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20-7-2.015, bajo la ponencia de los Magistrados Carmen Zuleta de Merchán y Juan José Mendoza Jover, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., expediente nro. 14-0662, sentencia nro. 878. La presente documental no fue impugnada en la oportunidad procesal para ello, por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la referida documental resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo tanto no se le asigna valor probatorio a la referida documental. Así se decide. 9.- Consignó copia fotostática de la reproducción de la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, expediente 09142/17, caso: ROSANGELA FLORES CASTAÑEDA y MIGUEL AUGUSTO FRANK BARRIOS, Vs. JHONATAN EDUARDO VILLEGAS CARDENAS. La presente documental no fue impugnada en la oportunidad procesal para ello, por tal razón se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la referida documental resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo tanto no se le asigna valor probatorio a la referida documental. Así se decide. 10.- Promovió inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado. Signada con el nro. 2167-18. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 1.244 de fecha 20 de octubre del año 2.004, dictada por la Sala de Casación Civil, con respecto a la procedencia de la Inspección Judicial extra-lítem estableció lo siguiente: “…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde…” En el caso de marras, la solicitud de inspección judicial solicitada por la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, con inpreabogado nro. 55.835, actuando como apoderada judicial de las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, todas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédula de identidades números V-10.198.896, V-12.674.999, V10.198.900, V-11.854.072 respectivamente, pretende dejar constancia si entre la fecha 22 de septiembre del año 2.013, al 22 de diciembre del 2.013, el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, titular de la cédula de identidad nro. V-13.541.738, en su condición de comprador, presentó por ante la oficina de Registro de los Municipios Mariño y García de este Estado, documento de venta definitivo y la cancelación de los derechos e impuestos correspondientes, con copia de cheque por la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES, (Bs. 675.000, oo), sobre un inmueble propiedad de sus representadas. En este sentido, considera esta sentenciadora que las circunstancias que se pretenden verificar con la inspección judicial solicitada, no pueden ser exigidas por esta vía, ya que, tal circunstancia acaecida para las fechas en comento, pueden determinarse dentro del proceso mediante la prueba de informe, sin temor a que éstas desaparezcan, resultando no idónea la presente prueba, para dejar constancia de los particulares ahí establecidos; por tal razón este Tribunal no le da ningún valor probatorio. Así se establece. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS: 1.- Hizo valer el contrato cuyo cumplimiento aquí se pide, que riela al folio 6 primera pieza, el cual fue consignado en Original, el cual fue celebrado entre las ciudadanas Daniela Sofía Guendsechadze, Ana Cristina Guendsechadze, Silvia Guendsechadze, Natalia Guendsechadze, debidamente representada por su apoderada Ana Mariana Manc de Garrido, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.541.738 y el ciudadano Hugo Heraldo Galin, parte actora del presente juicio del referido documento se puede evidenciar lo siguientes hechos: 1) que las vendedoras hoy demandadas, le ofrecieron en venta al demandante de autos y comprador del contrato, un inmueble de su propiedad, constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, ubicada en la calle Libertad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta por dos plantas (02) cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mtc) de frente, por treinta y tres metros (33mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez, Sur: propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez. Este: Propiedad ( tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad. 2) Que el precio del inmueble ofertado se fijó en la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs.950.000, 00) y que serian pagados de la siguiente manera: La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07 de agosto de 2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil, la cantidad de doscientos veinticinco mil (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, que pagaron a la fecha de firma del contrato de opción a compra venta, y la cantidad de seiscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 675.000,00) serian pagados al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado. 3) Que las vendedoras se obligaron a entregar al comprador el inmueble objeto de la opción desocupado para el momento de la firma del documento definitivo de venta ante el registro Inmobiliario del Municipio Mariño. 4) Que el lapso de duración del contrato demandado se estableció en noventa (90) días contador a partir de la firma de dicho contrato más una prorroga de treinta (30) días adicionales. En tal sentido este Tribunal, informa que el mismo ya se fue valorado. Así se establece. 2.- TESTIMONIALES. Promovió las testimoniales de los ciudadanos ROCIO DEL VALLE CARRASCO CEDEÑO, FRANKLIN HERNANDO RINCON CORREA, y JUSTINO RAMÓN MILLAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-5.482.889, V-29.817.142, V-1.427.835, respectivamente. Al respecto se observa que en el día y hora fijada por este Tribunal compareció la ciudadana ROCIO DEL VALLE CARRASCO CEDEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. V-5.482.889, y una vez el tribunal pone de manifiesto la constancia emitida en fecha 16 de febrero de 2.018, en su carácter de Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Maneiro, manifestó que si lo reconoce. En consecuencia, este Tribunal al ser reconocido en referido documento de la persona de quien emana se le tiene como reconocido y se le asigna valor probatorio de conformidad con lo prescrito en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Al tal efecto, de la constancia emanada de la Conserjería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado, de fecha 16-02-2018, se evidenciar que dejó constancia de que el inmueble ubicado en la calle libertad entre Velásquez y San Nicolás, casa N° 5, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, ha sido desocupado por la ciudadana Mariangel Manuela Garrido Rosales, quien se denominaba ocupante, y entregado a su propietaria Ana Mariana Manc de Garrido, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.177.963 desde el día 07-02-2018, encontrándose en este momento desocupada. Este Tribunal la valora de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el hecho de que el inmueble ubicado en la calle libertad entre Velásquez y San Nicolás, casa N° 5, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, ha sido desocupado por la ciudadana Mariangel Manuela Garrido Rosales, quien se denominaba ocupante, y entregado a su propietaria Ana Mariana Manc de Garrido, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.177.963 desde el día 07-02-2018. Así se decide. En cuanto a la valoración de las testimoniales de los testigos FRANKLIN HERNANDO RINCON CORREA, y JUSTINO RAMÓN MILLAN, ya identificados, este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio por cuanto la misma no compareció en su oportunidad a rendir sus declaraciones. Así se establece. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. PUNTO PREVIO. Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; pasa a examinar el siguiente punto previo, que se indica a continuación: DE LA CADUCIDAD. En escrito de contestación al fondo de la demanda, como fue indicado en la parte narrativa de esta decisión, la representación judicial de la parte demandada, alegó la caducidad contractual de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentó su defensa, en los siguientes argumentos: La caducidad de la acción: el contrato de opción de compra-venta tiene carácter temporal. El optante solo puede ejercer el derecho de opción durante un tiempo determinado, pasado el cual su ejercicio resulta extemporáneo. Correlativamente el optante se obliga a mantener su ofrecimiento de venta durante ese plazo convenido, en el cual el optante puede ejercitar su derecho de compra. El derecho de opción caduca, cuando transcurre el plazo sin ejercitar la opción, o cuando no se ejercita en la forma determinada en el contrato. Ahora bien, a los fines de decidir el presente punto previo debe este Tribunal traer a colación algunos aspectos doctrinales en consecuencia, este Tribunal observa que la caducidad es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En particular, la caducidad de la acción está referida a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley. La caducidad implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercer la acción por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquélla. (Sentencia de esta Sala Político Administrativa, registrada bajo el No. 15, de fecha 17 de enero de 1996, dictada en el expediente No. 10.393). Ha sido considerada la caducidad como la pérdida de un derecho ante la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma, conforme así lo ha determinado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1175 de fecha dieciséis (16) de Junio de dos mil cuatro (2004). Por otra parte la Sala de Casación Civil de ese máximo Tribunal en fallo de fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil seis (2006), precisó lo siguiente: “…Con base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la institución de la caducidad es un asunto que concierne al derecho sustantivo, no obstante ello el establecimiento contractual de un plazo inexorable para el ejercicio de una acción lesiona derechos de orden constitucional como lo es el derecho al acceso a los órganos jurisdiccionales establecido expresamente en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, razón por la que su aplicación debe ser interpretada de forma restrictiva, ya que el transcurso del lapso para ejercer la acción niega la posibilidad de interponer la pretensión ante cualquier órgano dispensador de justicia. Por ello, la caducidad cuando va referida a la perdida de la posibilidad de ejercer la acción, debe estar establecida en una norma legal y no es posible aceptar que los contratantes fijen un lapso fatal de la especie mediante un convenio privado...” De la sentencia parcialmente trascrita, se colige que la institución de la caducidad es un asunto que concierne al derecho sustantivo, que la imposición de un plazo fatal para el ejercicio de accionar lacera derechos de orden constitucional como lo es el derecho al acceso a los órganos jurisdiccionales establecido expresamente en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por tal razón el establecimiento contractual de un plazo fatal para el ejercicio de una acción debe ser interpretada de forma restrictiva, por cuanto la duración del lapso para ejercer la acción niega la posibilidad de interponer la pretensión ante cualquier órgano dispensador de justicia. En este sentido observa esta sentenciadora, que en el presente caso, conforme ya se señaló, las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, denominadas EL VENDEDOR, y por otro lado el ciudadano HUGO HERALDO GALÍN CORREA, denominado EL COMPRADOR, a través del documento denominado Opción de Compra Venta, se constituyó una cláusula de duración numerada CUARTA, en la cual de común acuerdo EL VENDEDOR y LOS COMPRADORES, establecieron una duración de NOVENTA (90) DÍAS, prorrogables por TREINTA (30) días adicionales, contados a partir de la firma del citado contrato, al termino del cual debería firmarse el documento de la venta definitiva por ante el Registro Público Correspondiente. En el caso de marras, el documento fundamental de la presente pretensión el cual fue debidamente reconocido por las partes y valorado por este Tribunal, es un contrato de naturaleza privada en el que mediante la cláusula trascrita si bien se estableció un lapso de duración, el mismo es para su cumplimiento y a su terminó debería firmarse el documento definitivo de compra-venta ante el Registro correspondiente, y no para impedir el derecho a las partes de accionar ante los órganos de administración de justicia, y si así fuese el caso, su aplicación sería de forma restrictiva debido a que lesionaría derechos de orden constitucional como lo es el derecho al acceso a los órganos jurisdiccionales establecido expresamente en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En virtud de todos los razonamientos antes esgrimidos le es forzoso a esta sentenciadora declarar SIN LUGAR la defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada referida a la caducidad, así se indicada en forma precisa en el dispositivo de la presente decisión. Así se decide. DEL FONDO DE LO DEBATIDO. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución al menos que la otra parte no cumpla con la suya de conformidad con el artículo 1.168 de la Ley Sustantiva Civil. Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que cuando en una relación contractual una de las partes incumple su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho. Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 de nuestra Ley Sustantiva Civil, regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o perdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de cumplimiento o resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General de Contrato, expresa “...por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento…” perse la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir. El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág. 5). Así pues, el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de el demandado, Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la pretensión propuesta a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “contrato de opción de compra-venta”, ver folio 6 de la primera pieza, el cual no fue atacado ni desconocido por la parte demandada, por el contrario fue expresamente reconocido por la accionada. Ahora bien, dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte demandada) en este caso LAS VENDEDORAS, se comprometen y obligan a vender a EL COMPRADOR (parte actora), y está a su vez a comprarle a las vendedoras, según se puede evidenciar de la cláusula primera del contrato de marras, un bien inmueble de su propiedad tal como se puede evidenciar de documento debidamente protocolizado en la oficina de Registro Publico del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta., en fecha 17-07-1984, bajo el Nº 10, Folio 33 Al 34, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 1984, el cual se encuentra constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad. Igualmente acordaron según se puede evidenciar de la cláusula cuarta del contrato bajo estudio, que el lapso de duración del contrato era de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) adicionales, contados a partir de la fecha de la firma del contrato bajo análisis y al término del lapso señalado debía firmarse el documento de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Público que corresponda, asimismo acordaron, según se puede evidenciar de la cláusula tercera, que el precio se acordó en la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs.950.000, 00) y que serian pagados por el comprador de la siguiente manera: La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07 de agosto de 2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil de parte del comprador. La cantidad de doscientos veinticinco mil (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, cantidad que declaró el comprador haber recibido en el acto de firma del contrato cuyo cumplimiento se pide por medio del presente juicio y la cantidad de seiscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 675.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, en ese orden las vendedoras le garantizaron al comprador que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, entregará el inmueble objeto de la presente opción de compra-venta, libre de impuestos, contribuciones y de todo gravamen, que nada adeudará por conceptos de impuestos nacionales estatales ó municipales y se encontrará solvente igualmente en el pago del servicio de energía eléctrica, agua, aseo urbano, etc, a tales efectos, entregará a el comprador, los recibos debidamente pagados ó en su defecto las solvencias correspondiente, tal como se puede evidenciar de la cláusula quinta, igualmente se evidencia de la cláusula sexta que las vendedoras se obligaron a entregar a el comprador el inmueble objeto del contrato demandado desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado; que en caso de incumplimiento por causas imputables al comprador del compromisos asumidos en el contrato, quedará a favor de las vendedoras la cantidad entregada el día de la firma del contrato, según lo establecido en la cláusula tercera, es decir la cantidad de Bs. 50.000,00, si por el contrario no se efectuase la venta por causas imputables a las vendedoras, estas deberán indemnizar al comprador entregándole la cantidad establecida en la cláusula tercera, literal “A”, es decir la cantidad de Bs. 50.000,00, mas una suma igual por concepto de daños y perjuicios causados. Con ello, considera este Tribunal que se dio cumplimiento al primer requisito de procedencia de la presente acción, el cual se refiere a la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí. Así se decide. En ese orden de ideas esta sentenciadora pasa a revisar el segundo requisito indispensable para la procedencia de la presente acción, el cual consiste en, la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; en este sentido, corresponde ahora establecer a esta Juzgadora el lapso de cumplimiento por parte del “COMPRADOR” contados a partir de la firma del documento denominado contrato de opción de compra-venta. Las partes establecieron en la cláusula CUARTA lo siguiente: “de común acuerdo entre el vendedor y los compradores, se establece que la presente Opción de compra venta tendrá una duración de Noventa (90) días, prorrogable por Treinta (30) días adicionales, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, al término del cual, deberá firmarse el documento de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Público que a tal efecto le corresponda.” De lo antes transcrito queda expresamente convenido que el acto de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, debió llevarse a efecto dentro de los ciento veinte días (120) días continuos contados a partir de la firma de la presente opción, fecha que constituye el día final del término de duración de esta opción. Verificándose de la propia confesión espontánea de la parte demandada al momento de contestar la demanda y del escrito de promoción de pruebas, así como de la manifestación del demandante, que el momento de la firma del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento aquí se pide, se realizó en fecha veintidós (22) de agosto de 2.013, y (de conformidad con el artículo 12 del Código Civil) el lapso para el cumplimiento recíproco de las obligaciones se venció el día veinte (20) de diciembre de 2.013, inclusive. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro de los 120 días antes mencionados, que comprende la suma de los noventa (90) días mas los treintas (30) días adicionales de prorroga, y en ese orden la entrega del inmueble objeto del contrato demandado desocupado al momento de la firma del documento definitivo, igualmente el comprador debía pagar el saldo restante del precio al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, es decir no había otro momento para hacerlo, sino en el acto mismo de la protocolización, tanto la entrega del inmueble desocupado por parte de las vendedoras como el pago del saldo restante. En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compra-venta inmobiliaria y el lapso para el cumplimiento reciproco de las obligaciones, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima esta Juzgadora que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compraventa, del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar el cumplimiento del contrato por el incumplimiento de las propietarias, como se evidencia del documento cursante al folio 6 de la primera pieza del presente expediente, así mismo, quedó demostrado tal como se puede constatar del documento reconocido y bajo estudio y de la confesión espontánea de la parte demandada, que la accionante cumplió con la carga de pagar lo siguiente: La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que declaró la vendedora haber recibido en fecha 07 de agosto de 2013, mediante cheque N° 20323667 del Banco Mercantil de parte del comprador. La cantidad de doscientos veinticinco mil (Bs. 225.000,00) mediante Cheque N° 97323685 del Banco Mercantil, cantidad que declaró el comprador haber recibido en el acto de firma del contrato cuyo cumplimiento se pide por medio del presente juicio, es decir el día 22 de agosto de 2013, pago parcial este, que efectuó por concepto de pago del precio del inmueble objeto del contrato demandado, quedando un saldo pendiente por pagar en la cantidad de seiscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 675.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, Ahora bien, la demandante de autos alega en su libelo de la demanda, que no obstante la voluntad que ha tenido y tiene en suscribir el documento definitivo de compra-venta, existió un obstáculo no imputable a su persona que impedía la ejecución de la venta definitiva, tal impedimento lo constituye, el hecho de que el inmueble objeto de la opción de compra-venta se encontraba, hasta hace poco, ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.168.303, a tal efecto indicó que tal circunstancia se puede demostrar del acta convenio Exp. N° 01 de fecha 21 de octubre de 2013, levantada por la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para el Derecho a la Vivienda, donde las ciudadanas MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES (USUARIA) por una parte en su condición de “OCUPANTE” , por la otra parte ANA MARIANAMANC DE GARRIDO, en su condición de “PROPIETARIA” a los fines de resolver los aspectos relativos a la relación existente entre ambas partes,. “…en lo atinente a un plazo de desalojo del inmueble en discusión, ubicado en Porlamar, Calle Libertad, casa N° 5, Municipio Mariño de este Estado, hechos estos según lo alegado por la parte actora, constituye una violación flagrante a la obligación que asumió la parte oferente (vendedor en el contrato), específicamente en la cláusula sexta, manifestando que el incumplimiento se mantuvo hasta el día 07 de febrero de 2018, fecha en la cual se desocupó el inmueble objeto del contrato demandado y que se puede evidenciar de documento anexo marcado “F” emanado de la Consejería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado, y hasta la fecha las vendedoras en la personas de su apoderada debidamente legitimadas se han negado a cumplir con sus obligaciones contractuales, es decir se han negado a otorgar el documento definitivo de compra venta en las condiciones pactadas en el contrato. Ahora bien, este Tribunal del análisis de la cláusula “SEXTA”, del contrato de marras, puedo evidenciar que las vendedoras en este caso la parte demandada, en la persona de su apoderada, quien se encontraba debidamente facultada, toda vez que para la fecha de vencimiento del contrato, los poderes que le fueron otorgados, ya se encontraban debidamente protocolizados, tal como se puede evidenciar de los documentos poderes estudiados y valorados por esta sentenciadora, se comprometieron a entregar el inmueble dado en opción desocupado, eso quiere decir que el inmueble debió estar desocupado para el momento de la firma de la venta definitiva ante el Registro, lo cual no ocurrió tal como quedó evidenciando, específicamente del documento público administrativo previamente valorado por este Tribunal, acta convenio Exp. N° 01 de fecha 21 de octubre de 2013, levantada por la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda y de la confesión espontánea de la parte demandada, que el inmueble objeto del contrato demandado se encontraba ocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.168.303, para la fecha en que debía firmarse la venta definitiva ante el Registro, según el contrato tenia fecha de vencimiento para el día 20 de diciembre de 2013, quedando así evidenciado que las vendedoras no cumplieron dentro del lapso acordado con otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato demandado ante el Registro respectivo así como tampoco cumplieron con tener el inmueble desocupado para hacer la entrega en el momento de la firma, tal como se acordó en las cláusulas cuarta y sexta, por tales motivos considera quien aquí decide que se dio cumplimiento al segundo requisito de procedencia. Así se establece. En relación al tercer requisito de procedencia, el cual consiste en la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de cumplimiento o resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones, alegó que el bien inmueble opcionado, estuvo ocupado hasta el día 07 de febrero de 2018 y no obstante a ello las vendedoras no han cumplido con su obligación contractual de traspasar la propiedad, en ese orden la parte demandada, negó el hecho de que el bien inmueble se encontraba desocupado para la referida fecha 07.02.2018. En este sentido, del material probatorio traído a los autos y valorado por este Juzgado, específicamente del contrato demandado que riela al folio 6 de la primera pieza y de la confesión de la parte demandada, que el comprador hoy demandante cumplió con su obligación de pagar en su oportunidad parte del precio acordado, es decir la cantidad de Bs. 50.000,00 mas la cantidad de Bs.225.000,00, ya que el saldo restante es decir la cantidad de 675.000,00 sería pagado en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, tal como se acordó en la cláusula tercera del contrato, no obstante a ello, del material probatorio no se evidencia de los autos medio de prueba alguno capaz de desvirtuar el hecho alegado por la parte actora y negado por la demandada, el cual consiste en que para la fecha 07 de febrero de 2018, no se encontraba ocupado el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide y a pesar de ello las vendedoras hoy demandadas se han negado a otorgar el documento definitivo de venta, teniendo que acudir a la vía judicial a demandar el cumplimiento y contrariamente a la negativa alegada por la parte demandada, si quedó demostrado del mismo, documento público administrativo emitido por la Consejería Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este Estado, previamente valorado por este Tribunal, que el bien inmueble opcionado fue desocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.168.303 y entregado a su propietaria ANA MARIANA MANC DE GARRIDO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.177.963, desde el día 07 de febrero de 2018, la cual riela al folio 14 de la primera pieza, siendo ratificado su contenido y firma en fecha 30.01.2019, ver folio 4 de la segunda pieza, lo que se traduce en que para la fecha 07 de febrero de 2018, el inmueble dado en opción no se encontraba ocupado como así lo afirmó la parte demandante, cesando con ello el impedimento para la entrega del inmueble desocupado y por ende las propietarias aquí demandas debían materializar ante el registro respectivo, la ejecución de la venta junto con la entrega del inmueble, porque el impedimento para la entrega ya había desaparecido para el día 07.02.2018, lo cual no ha ocurrido, toda vez que no se evidencia de los autos, al menos, la intención de la vendedoras de cumplir con la obligación contractual de efectuar por ante el registro correspondiente la venta definitiva del bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se pretende, lo justifica el hecho de que el comprador hoy demandante haya tenido que acudir ante esta autoridad judicial a pedir que cumpla con venderle de inmediato mediante documento público un inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad; no así la entrega del inmueble opcionado, como lo entiende la parte demandada, por todo ello, encuentra este Tribunal que se dio cumplimiento al tercer requisito necesario para la procedencia de la presente acción. Así se establece. Por consiguiente, claramente quedó demostrado que la parte accionada, en este caso las vendedoras no realizaron acciones tendentes ante el registro respectivo para que se llevara a cabo el acto de firma del documento de la venta definitiva, así como tampoco tenían para la fecha de vencimiento del contrato el inmueble desocupado, de tal manera que incumplieron con su carga contractual establecida en las cláusulas cuarta y sexta, es decir no acudieron ante el registro inmobiliario correspondiente a firmar el documento de la venta definitiva dentro del lapso de los 120 días continuos contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta, por cuanto el mismo se realizó en fecha 22 de agosto de 2.013, es decir, pasado el lapso contractual de 120 días contados a partir de la firma del documento denominado opción de copra-venta lo cual se realizó en fecha 22 de agosto de 2.013. En consecuencia, al haber quedado demostrado en las actas el incumplimiento imputado por la actora a la parte demandada y quedando demostrado que la actora cumplió con pagar el precio acordado y comprometiéndose a pagar el saldo restante en la oportunidad del otorgamiento definitivo como fue acordado en la cláusula tercera del contrato suscrito en fecha en fecha 22 de agosto de 2.013, debe forzosamente esta juzgadora declarar Con Lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, incoada por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.541.738 en contra de las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, todas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédula de identidades números V-10.198.896, V-12.674.999, V10.198.900, V-11.854.072 respectivamente. Así se declara. Con respecto a los señalamientos esbozados por el actor en su escrito libelar, de exigir el cumplimiento del contrato privado de promesa de compra venta celebrado con las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, concretamente el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público correspondiente, se acuerda con fundamento en el artículos 531 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que: “. Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido...”. Así se decide. DISPOSITVA. Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la defensa de fondo de LA CADUCIDAD DE LA pretensiones interpuesta por la parte demandada en la persona de su apoderada judicial Abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, portador de las cédula de identidad V-3.187.056, inscrita en el INPREABOGADO con Nº 55.835,en su escrito de contestación a la demanda. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.541.738, contra las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALÍA GUENDSECHADZE MANC, todas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédula de identidades números V-10.198.896, V-12.674.999, V10.198.900, V-11.854.072 respectivamente, y en consecuencia se ordena a las demandadas a que en cumplimiento del contrato privado de promesa de compra venta efectúe la tradición legal del inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construida, la cual se encuentra ubicada en la calle Libertad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, compuesta por dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 mts) de frente, por treinta y tres metros (33 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad (del tipo casa) que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad (tipo casa) que es o fue de Luís B. Salazar y Oeste: Calle Libertad; y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme – a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de las vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, (Bs. 675.000, oo). TERCERO: SE ORDENA a la parte actora ciudadano HUGO HERALDO GASLÍN CORREA, a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de las vendedoras mediante cheque de gerencia a nombre de este Tribunal, equivalente a la suma de SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, (Bs. 675.000, oo). CUARTO: SE DISPONE que para el caso de que las demandadas se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada -según la sentencia- a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. QUINTO: Se condena en costas a la parte accionada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso. Regístrese, publíquese notifíquese y déjese copia certificada.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, al () días del mes de septiembre del año Dos Mil Diecinueve (2.019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. LA JUEZ PROVISORIO, DRA. ADELNNYS VALERA CARRILLO, EL SECRETARÍO, ABG. FELIX JOSÉ VILLARROEL. En esta misma fecha, siendo las 12:20 p.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. Conste.- LA SECRETARIA, ABG. FELIX JOSÉ VILLARROEL. Exp. Nro. 25.549. CBM/AVC/Pg.