REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 209° y 160° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.975.043, con domicilio en el Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado en ejercicio CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 178.444 y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Nueva Esparta en fecha 19 de octubre de 2012 bajo el N° 6, tomo 68-A, representada por su Director ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.108.562. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado en ejercicio ALEXANDER DIAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.373 y de este domicilio. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación ejercido por el abogado ALEXANDER DIAZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 22 de marzo de 2019, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 09-04-2019. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 06-05-2019 (f. 49, 3ª pieza) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza. Por auto de fecha 7 de mayo de 2019 (f. 50 de la 3ª pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a ese día. Asimismo, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. En fecha 14 de mayo de 2019 (f. 51 al 53 de la 3ª pieza) se abocó al conocimiento de la presente causa la Juez Temporal de este Juzgado. Por auto de fecha 21 de mayo de 2019 (f. 54 de la 3ª pieza), se declaró desierto el acto de la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de las partes. En fecha 12 de junio de 2019 (f. 55 al 71 de la 3ª pieza) presentó escrito de informes el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Mediante diligencia suscrita en fecha 25 de junio de 2019 (f. 72 al 78 de la 3ª pieza) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito por medio del cual hace observaciones a los informes de la parte demandada. Por auto de fecha 26 de junio de 2019 (f. 79 de la 3ª pieza), se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 25-06-2019 exclusive, conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- PRIMERA PIEZA Se inició por ante el Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoado por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, en contra de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA (C.A), antes identificados. El libelo de la demanda y los instrumentos que la fundamentan cursa desde los folios 1 al 91. Fue admitida la demanda por auto de fecha 27 de octubre de 2017 (f. 92), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante ese Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda. Cumplidos los trámites inherentes a la citación personal y cartelaria de la empresa demandada (f. 93 al 122) sin lograrse la misma, la apoderada judicial de la parte actora solicitó por diligencia de fecha 26 de enero de 2018 (f. 123) la designación de un defensor judicial a la parte demandada, y por auto de fecha 30-01-2018 (f. 124 y vto) el tribunal de la causa designó al abogado DANIEL ENRIQUE SILVA SALAZAR inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 167.548 como defensor judicial de la empresa demandada, el cual aceptó el cargo y prestó el juramento de ley (f. 125 al 130). En fecha 20 de marzo de 2018 (f. 131) compareció el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.373, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia se dio por citado en nombre de su representada y consignó el instrumento poder del cual emana su representación, el cual cursa del folio 132 al 135 del presente expediente. Mediante diligencia suscrita en fecha 6 de abril de 2018 (f. 136) el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito y anexos por medio del cual promovió cuestiones previas y dio contestación al fondo de la demanda (f. 137 al 167). Por diligencia suscrita en fecha 13 de abril de 2018 (f. 168 al 171) el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. En fecha 13 de abril de 2018 (f. 172 al 174) el tribunal de la causa dictó sentencia por medio de la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, con fundamento en el numeral 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y advirtió a las partes que vista la contradicción de la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346, relacionada con la acumulación prohibida de pretensiones, de acuerdo al ordinal 2° del artículo 866, en concordancia con el 350 eiusdem, a partir del día de despacho siguientes a esa fecha comenzaría a transcurrir el plazo de ocho (8) días a que se refiere el artículo 867 para promover e instruir pruebas. En fecha 31 de mayo de 2018 (f. 174 al 179) el tribunal de la causa dictó sentencia a través de la cual declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, en su condición de apoderado judicial de la empresa INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, y por cuanto dicho fallo fue dictado fuera del lapso legal correspondiente se ordenó la notificación de las partes. Cumplidas las notificaciones ordenadas como se desprende de las actuaciones desplegadas por el alguacil del tribunal de la causa que cursan desde los folios 180 al 188 de la 1ª pieza, se observa que por auto de fecha 07-06-2018 (f. 189) el tribunal de la causa fijó oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar conforme al segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia suscrita en fecha 13 de junio de 2018 (f. 190) el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto de fecha 07-06-2018 que fijó oportunidad para la celebración d la audiencia preliminar, por considerar que dicho auto viola la garantía del debido proceso y el derecho a la defensa de su representado. En fecha 13 de junio de 2018 (f. 191 y vto) el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, actuando en su carácter de autos, sustituyó reservándose su ejercicio a la profesional del derecho MARIA TERESA ALSINA, el poder que le fuera conferido por su representada, la parte demandada. Mediante diligencia suscrita en fecha 13 de junio de 2018 (f. 192 al 197) el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación al fondo de la demanda, reconvención y llamamiento de un tercero a la causa, y asimismo consigna recaudos anexos. Por auto de fecha 13 de junio de 2018 (f. 198) el tribunal de la causa negó la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada en contra del auto que fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, por cuanto dicho auto es de mero trámite. En fecha 13 de junio de 2018 (f. 199 y 200) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual declaró que tomaría como no presentada la diligencia suscrita en esa misma fecha por el apoderado judicial de la parte demandada por medio de la cual consignó escrito de contestación de la demanda, por cuanto de autos se evidencia que ese representación consignó en la oportunidad legal correspondiente escrito de oposición de cuestiones previas y de contestación al fondo de la demanda con sus respectivos anexos. En fecha 14 de junio de 2018 (f. 201 al 203) se levantó acta con motivo de la celebración de la audiencia preliminar fijada para esa oportunidad conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 43 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. Mediante diligencia de fecha 15-06-2018 que cursa al folio 204 de la 1ª pieza, la abogada MARIA TERESA ALSINA VACA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó copias certificadas a los fines de recurrir de hecho en contra del auto de fecha 13-06-2018 (f. 198) que le negó el recurso de apelación ejercido en contra del auto de fecha 07-06-2018, que fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar. Así mismo apeló del auto de fecha 13-06-2018 (f. 200) y señaló que a todo evento para el caso de que le fuera negado el recurso de apelación, solicitó la revocatoria por contrario imperio del referido auto por ser violatorio del derecho a la tutela judicial efectiva. Por auto de fecha 20 de junio de 2018 (f. 205) se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente. SEGUNDA PIEZA En fecha 20 de junio de 2018 (f. 2 y 3) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual desestimó todos los planteamientos efectuados por la apoderada judicial de la demandada en la diligencia de fecha 15-06-2018 que cursa al folio 204 de la 1ª pieza, a excepción de las copias certificadas solicitadas, las cuales le fueron acordadas en esa misma oportunidad. Por auto de fecha 20 de junio de 2018 (f. 4 al 10) el tribunal de la causa estableció los límites de la controversia conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia suscrita en fecha 22 de junio de 2018 (f. 11) el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito por medio del cual rechazó e impugnó algunas actuaciones de la parte demandada en la presente causa. (f. 12 al 16). Mediante diligencia suscrita en fecha 25 de junio de 2018 (f.17 al 20) el apoderado judicial de la parte demandada solicitó la devolución, previa su certificación en autos, del original del instrumento poder del cual emana su representación como apoderado de la parte demandada. En fecha 27 de junio de 2018 (f. 21 y 22) la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, y en fecha 28-06-2018 (f. 23 al 34) promovió pruebas el apoderado judicial de la parte actora. Por diligencia de fecha 3 de julo de 2018 (f. 35 al 37) el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, actuando en su carácter de autos, consignó escrito por medio del cual hace oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada. Mediante auto dictado el 9 de julio de 2018 (f. 38 y 39) el tribunal de la causa declaró sin lugar la oposición formulada por el apoderado actor contra la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada. Por auto de fecha 9 de julio de 2018 (f. 40 al 43) el tribunal de la causa emitió pronunciamiento en torno a la admisión de las prueba promovidas por las partes en la presente controversia. En fecha 11 de julio de 2018 (f.44) el tribunal de la causa levantó acta por medio de la cual dejó constancia que siendo la oportunidad para la designación de los expertos, dicho acto se declaró desierto por la incomparecencia de las partes al mismo. Mediante diligencia suscrita en fecha 11 de julio de 2018 (f. 45) la apoderada judicial de la parte demandada solicitó al tribunal que fijara una nueva oportunidad para el nombramiento de los expertos a designar en la presente causa. Por diligencia de fecha 12 de julio de 2018 (f. 46 y 47) el apoderado judicial de la parte demandada solicitó copias certificadas del expediente, las cuales le fueron acordadas por auto de la misma fecha (f. 47). En fecha 17 de julio de 2018 (f. 48) el tribunal de la causa a pedimento de la parte demandada, fijó nueva oportunidad para el nombramiento de los expertos. Por auto de fecha 18 de julio de 2018 (f. 49 al 80) el tribunal de la causa ordenó agregar al expediente las actuaciones recibidas en ese tribunal, procedentes de este Juzgado Superior, con motivo de la tramitación del recurso de hecho interpuesto por la parte demandada en contra del auto que le negó oír el recurso de apelación ejercido por esa representación en contra del auto de fecha 20-06-2018, recurso que fue declarado inadmisible por esta alzada mediante sentencia dictada en fecha 02-07-2018. En fecha 19 de julio de 2018 (f. 81) se declaró desierto el acto de nombramiento de expertos en la presente causa por la incomparecencia de las partes al acto. Mediante diligencia suscrita en fecha 18 de octubre de 2018 (f. 82 al 84) el alguacil del tribunal de la causa consignó boleta de intimación sin firmar, librada a la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, señalando que no pudo practicar dicha notificación ante la imposibilidad de ubicar al representante de la intimada. En fecha 9 de octubre de 2018 (f. 85 al 91) se ordenó agregar al expediente comunicación de fecha 22-08-2018 emanada de Banesco, Banco Universal, dirigida al tribunal de la causa, dando respuesta al oficio N° 9157-267 de fecha 09-07-2018. Por auto de fecha 22 de agosto de 2018 (f. 92 y 93) el tribunal de la causa fijó oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral. En fecha 12 de noviembre de 2018 (f. 94 y vto) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte demandada, por medio de la cual recusó al Juez del Tribunal de la causa por considerar que éste se encuentra incurso en la causal prevista en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de noviembre de 2018 (f. 95 al 97) el juez recusado presentó el informe respectivo, ordenando la remisión de las copias certificadas conducentes a esta alzada a los fines de tramitar la recusación planteada. Mediante diligencia de fecha 15 de noviembre de 2018 (f. 98 y 99) el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo los argumentos explanados por el Juez Recusado en su informe de fecha 14-11-2018, y solicitó que la recusación propuesta fuese declarada con lugar por esta alzada. Por auto de fecha 24 de enero de 2019 (f. 100 al 251) el tribunal de la causa ordenó agregar al expediente el oficio N° 020-19 de fecha 21-01-2019 emanado de este Juzgado Superior por medio del cual se le remitió el expediente N° 09372/18 donde se tramitó la recusación planteada por el apoderado judicial de la parte demandada en contra del Juez del Juzgado de la causa, la cual fue declarada sin lugar por esta alzada mediante sentencia dictada en fecha 17-12-2018. En fecha 25 de enero de 2019 (f. 252) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual ordenó cerrar la segunda pieza del presente expediente. TERCERA PIEZA Por auto de fecha 25 de enero de 2019 (f. 2) el tribunal de la causa ordenó la notificación de las partes a los fines de la prosecución del proceso. Cumplida la notificación de las partes tal como fue ordenado en el auto anterior (f. 3 al 19) se observa que en fecha 26 de febrero de 2019, se celebró la audiencia de juicio oral en el presente proceso, conforme a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (f. 20 al 23), declarándose CON LUGAR la demanda y se condenó a la parte demandada al desalojo y entrega material del inmueble objeto de la presente controversia. En fecha 22 de marzo de 2019 (f. 24 al 45) el tribunal de la causa publicó el texto integro de la sentencia. Mediante diligencia suscrita en fecha 4 de abril de 2019 (f. 46) el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, actuando en su carácter de autos, apeló de la sentencia que resolvió la presente controversia. Por auto de fecha 9 de abril de 2019 (f. 47), el tribunal de la causa, oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y ordenó la remisión del expediente a este alzada mediante oficio N° 9157-088 librado en esa misma fecha. IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.- ACTORA.- CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.- 1) A los folios 10 al 14 de la 1ª pieza, original de documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Porlamar, del estado Nueva Esparta en fecha 14-09-2017, bajo el N° 27, tomo 67, folios 96 al 98, el cual contiene el poder especial otorgado por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS al abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 178.444. El instrumento antes analizado se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil solo a los fines de demostrar la representación que se atribuye el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, para actuar en juicio en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS. Y así se establece.- 2) A los folios 15 al 22 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Caracas, Municipio Libertador en fecha 29-10-2014, bajo el N° 26, tomo 104, folios 108 al 110, del cual se desprende que la ciudadana MARIA GRASINDETE DE SOUSA, actuando en su carácter de apoderada del Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal, declaró cancelada la obligación y extinguida la hipoteca de primer grado que garantizaba el préstamo que le fuera otorgado a interés por esa entidad bancaria al ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS por un monto de Bs. 286.000,00, cuyas resultas habían quedado garantizadas con hipoteca de primer grado a favor del banco hasta por la cantidad de Bs. 527.000,00, sobre el inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un terreno con una superficie de 246 mts², y la casa en el construida, ubicada en la urbanización Playas del Ángel, parcela N° 43, Pampatar Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. El instrumento antes analizado nada aporta al proceso, ya que en este asunto no se discute la propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sino la vigencia o extinción de dicha relación contractual. Y así se decide.- 3) A los folios 23 al 32 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 24 de octubre de 2017 por el Registro Mercantil Segundo del estado Nueva Esparta, del expediente N° 400-4508, perteneciente a la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS, C.A, inscrita ante esa Oficina en fecha 19-10-2012, bajo el N° 6, tomo 68-A, de las cuales se extrae que dicha empresa fue constituida por los ciudadanos DOUGLAS TADEO RIVERO CURIEL, OTTO TOMAS HERMANN TARY y RODOLFO ALEJANDRO SILVA CURIEL, inicialmente con un capital social de Bs. 450.000,00, dividido y representado en cuatrocientas cincuenta (450) acciones nominativas de mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una, que cada uno de los socios suscribió y pagó ciento cincuenta acciones (150) acciones nominativas por un monto de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), que en fecha 03-11-2014 se celebró una Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa, donde se trataron y aprobaron los siguientes puntos del orden del día: Primero: venta de acciones y en consecuencia modificación del artículo respectivo de los estatutos; Segundo: renuncia de cargo de directores y nombramiento de la nueva Junta Directiva de la compañía, Tercero: designación de un nuevo comisario; y Cuarto: modificación de los estatutos respectivos de la empresa. Se extrae de dicha acta que fueron aprobados los puntos tratados, y que los socios DOUGLAS TADEO RIVERO CURIEL, OTTO TOMAS HERMANN TARY y RODOLFO ALEJANDRO SILVA CURIEL vendieron la totalidad de sus acciones, declinando todos su derecho de preferencia a favor de la empresa BUFALOS MARKET, C.A, representada por el ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABECUR, la cual adquiere el paquete accionario representado por mil cuatrocientas cincuenta (1.450) acciones por un valor de un millón cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.450.000,00), representando el cien por ciento (100%) del capital social de la empresa. El instrumento anteriormente analizado fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil a para demostrar entre otras circunstancias, que la empresa BUFALOS MARKET, C.A, representada por el ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABECUR, adquirió en dicha asamblea el paquete accionario de la empresa mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS, C.A representado por mil cuatrocientas cincuenta (1.450) acciones por un valor de un millón cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.450.000,00), que es el cien por ciento (100%) del capital social .Y así se establece.- 4) A los folios 33 al 36 de 1ª pieza, copias fotostáticas de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 03-08-2016, bajo el N° 42, tomo 86, folios 151 al 154 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS denominado EL ARRENDADOR, por una parte, y por la otra la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, representada por su Director ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, denominada LA ARRENDATARIA, del cual se infiere que EL ARRENDADOR dio en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un bien inmueble constituido por un local comercial, con una superficie aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados (123 mts²), identificado como local N° 2, ubicado en la parcela identificada con la nomenclatura F-43-B, que las partes convinieron y aceptaron omitir la formulación para el cálculo del canon de arrendamiento, establecida en el numeral 1° del artículo 32 del Decreto Ley, que la partes acordaron que para el primer año el canon de arrendamiento sería por la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) mensuales, obligándose la arrendataria a pagar por adelantado dicho canon dentro de los primeros cinco días al vencimiento de cada mes mediante depósito bancario en la cuenta corriente N° 0134-0563-8456-3305-2304, del banco Banesco a nombre del ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS; que el plazo de duración del contrato, independientemente de la fecha de su autenticación, sería de dos (2) años fijos, contados a partir del día 13-10-2014, siendo su vencimiento el día 12-10-2016, fecha en la cual La Arrendataria se obliga a entregar el inmueble arrendado a El Arrendador, sin necesidad desahucio, notificación o aviso previo de ninguna clase, libre de personas y de aquellos bienes distintos a los arrendados, pudiendo renovarse el contrato a voluntad de las partes por un periodo igual; que una vez vencido este plazo potestativamente para La Arrendataria, comenzaría a regir la correspondiente prórroga legal arrendaticia prevista en el artículo 25 del Decreto Ley. El anterior documento al no haber sido impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 03-08-2016, entre los sujetos procesales se suscribió un contrato de arrendamiento, cuyas cláusulas contienen la relación arrendaticia que existen entre las partes litigantes, hoy sujetos procesales, así como los términos y condiciones del contrato antecedentemente señalados. Y así se decide. 5) Al folio 36 de la 1ª pieza, copia fotostática de documento suscrito en fecha 31 de julio de 2014 por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, por medio del cual declara que en fecha 22-07-2014 se le notificó que la empresa BUFALO MARKET, C.A, representada por su director ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, estaba interesado y acordó la compraventa del total de las acciones y el fondo de comercio sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, empresa que posee un contrato de arrendamiento sobre un local de su exclusiva propiedad, autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 11-12-2014, bajo el N° 39, tomo 211, que dicha notificación se le hizo en acatamiento a la cláusula séptima del referido contrato de arrendamiento, manifestando su conformidad con dicha negociación y aceptó de manera expresa a los futuros accionistas como representantes de INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, por lo cual el referido contrato seguiría vigente bajo las mismas condiciones hasta la fecha de su vencimiento el 12 de octubre de 2014, momento en el cual se comprometió a renovar con los nuevos accionistas y la empresa antes identificada, el contrato de arrendamiento bajo los siguientes términos: 1) La duración de dicho contrato sería de dos (2) años fijos determinados, contados a partir del 12-10-2014 al 12-10-2016, 2) El canon de alquiler establecido sería por la cantidad de cincuenta y seis mil cien bolívares (Bs. 56.100,00) mensuales, 3) el primer mes sería exonerado. Esta alzada le niega valor probatorio al anterior instrumento, por cuanto el mismo solo contiene una firma, la cual pertenece a la misma parte que lo promueve, la parte actora, sin que exista sello o firma que permita determinar que el mismo fue recibido por su destinatario, por la parte accionada. Y así se decide.- 6) Al folio 37 de la 1ª pieza, original de comunicación de fecha 12-08-2016, emanada del ciudadano RICARDO SALAS CONTRERAS, y dirigida a la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, local N° 2 (parcela F-43-B), urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta, por medio de la cual le notifica que tal como está expresado en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03-08-2016 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, bajo el N° 42, tomo 86, folios 151 al 154, que dicho contrato tiene fecha de vencimiento el día 12 de octubre de 2016, y que le agradecería informar, si está en su disposición de hacer uso de la prórroga legal de un (1) año según lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a que se refiere la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, en cuyo caso agradecería informarle por escrito a los fines de realizar el ajuste en el canon de arrendamiento conforme fue acordado, y que en caso contrario tomara las previsiones necesarias para la entrega del mismo. Al final de dicha comunicación se observa una nota en señal de haber sido recibida por la ciudadana YORCELIS GUERRA con una firma y un sello húmedo de la empresa demandada. Esta alzada observa que el anterior instrumento fue impugnado por la parte demandada, aduciéndose que la persona que lo recibió no está facultada estatutariamente para comprometer los intereses de la empresa, esto quiere decir que la parte demandada no negó que la mencionada ciudadana mantiene relación laboral con la empresa, pero que al no estar estatutariamente facultada para comprometer o representarla, la notificación efectivamente no generó efectos legales y por ende debe tenerse como no realizada. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 137-dictada en fecha 4 de abril de 2013 en el expediente N° 2013-12-589, estableció en un caso análogo, que para que la notificación que se hace a una sociedad mercantil surta efectos, la misma puede ejecutarse en una persona que aunque no esté facultada estatutariamente para comprometer sus intereses o representarla legalmente tenga alguna relación laboral o de dependencia. Para reforzar lo dicho se copia un extracto del aludido fallo el cual se explica por si solo: “…..En relación al primer requisito, es preciso advertir, que cuando la factura no ha sido firmada por persona capaz de obligar legalmente al comprador, ha de entenderse que no puede tratarse de cualquier persona que pueda considerarse con posibilidad de recibir y firmar la factura que ha sido remitida por el vendedor al comprador. Pues, considera la Sala que es necesario que se trate de una persona que se encuentre en una situación particular de hecho con respecto al comprador, es decir, aquellas personas que pudieren tener alguna relación o vínculo con la actividad comercial, administrativa o empresarial que lleva a cabo el comprador, en la cual, estarían incluidos todas aquellas personas que legalmente pudieren representar al deudor o comprador, aún cuando estatutariamente no puedan obligarlo o aquellas personas que tengan una relación de subordinación o dependencia con el comprador, como pudieran ser sus empleados o trabajadores. No obstante lo anterior, no puede soslayarse la posibilidad que tiene el comprador de alegar y/o demostrar que no tiene ninguna relación o vínculo con la persona que recibió y firmó la factura. Ahora bien, no debe confundirse el acto de entrega de la mercancía con la entrega de la factura, pues, no siempre dichos actos ocurren simultáneamente, ya que es factible que primero se entregue la mercancía con una orden de entrega o guía de despacho y, posteriormente, se haga entrega de la factura. Tampoco, puede confundirse la recepción de la factura con la aceptación tácita de la misma, pues, la recepción de la factura no implica per se que se haya aceptado tácitamente la misma, pues, es la falta de reclamo contra el contenido de la factura dentro de los ochos días siguientes a su entrega, lo que conduce a su aceptación tácita. Ahora bien, establecido los supuestos en los cuales ha de considerarse que la factura ha sido aceptada expresa o tácitamente, considera la Sala necesario referirse a la impugnación de la factura, pues, es preciso diferenciar el aspecto concerniente al aceptación de la factura con su impugnación, ya que la figura de la aceptación corresponde a un aspecto mercantil, relativo al surgimiento de las obligaciones mercantiles, mientras que la impugnación de la factura por su autoría es un aspecto probatorio..-..” De ahí, que se le asigna valor probatorio a dicha prueba para demostrar que en efecto, la correspondencia privada contentiva de la notificación sobre la fecha de vencimiento del contrato estaba prevista para el día 12 de octubre de 2016, y que debía informar, si estaba dispuesta a hacer uso de la prórroga legal de un (1) año según lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, y que dicha información debía manifestarla por escrito a los fines de realizar el ajuste en el canon de arrendamiento conforme fue acordado, fue recibida por la ciudadana YORCELIS GUERRA, quien es trabajadora de la empresa, y por ende la misma surtió el fin informativo que dio lugar a su realización. Y así se decide. 7) A los folios 38 al 55 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de expediente N° 2017-3142 de la nomenclatura del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada ante ese tribunal en fecha 20-07-2017 por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, a objeto de que el tribunal se trasladara y constituyera en la siguiente dirección: Local N° 2 (parcela F-43-B), ubicado en la urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro de este Estado, a los fines de notificar formalmente a la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, representada por su director, ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, que debería entregar el local comercial, antes identificado, libre de personas y bienes en fecha 12 de octubre de 2017, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera y el artículo 8 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, por cuanto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes venció en fecha 12-10-2016, y la prórroga legal finalizaría en fecha 12-10-2017. Se observa que en fecha 21-07-2017, se trasladó y constituyó el tribunal en la dirección señalada, que fue notificada de su misión la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, titular de la cédula de identidad N° 17.898.461, en su carácter de administrativa de Invamar, Inversiones Alimenticias Margarita, C.A, a quien el tribunal impuso del motivo de su visita, y procedió a darle lectura a la solicitud, y le hizo entrega de un ejemplar de la misma la cual recibió conforme, manifestando que no firmaría el acta. Esta alzada observa que si bien el anterior instrumento al igual que el anterior fue impugnado por la parte demandada, basado en el hecho de que la persona que lo recibió no está facultada estatutariamente para comprometer los intereses de la empresa, sin embargo como ya se especificó con fundamento en el criterio contenido en el fallo N° 137 emitido el 4 de abril de 2013 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, copiado en el punto 6 de este mismo capítulo, se tiene como válido para demostrar que en esa fecha 21-07-2017 se trasladó y constituyó el tribunal en la dirección señalada, que fue notificada de su misión la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, titular de la cédula de identidad N° 17.898.461, en su carácter de administrativa de Invamar, Inversiones Alimenticias Margarita, C.A, a quien el tribunal impuso del motivo de su visita, y procedió a darle lectura a la solicitud, y le hizo entrega de un ejemplar de la misma en la cual se le notifica formalmente que debería entregar el local comercial libre de personas y bienes en fecha 12-10-2017 de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato y el artículo 8 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, por cuanto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes venció en fecha 12-10-2016, y la prórroga legal finalizaría en fecha 12-10-2017. Y así se decide.- 8) A los folios 56 al 82 de la 1ª pieza, copia certificada del expediente N° 2017-3165, de la nomenclatura particular del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, contentivo de la solicitud de inspección judicial presentada en fecha 20-09-2017 por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, a objeto de que el tribunal se trasladara y constituyera en dos locales de ciento veintitrés metros cuadrados (123 mts²) cada uno, identificados como N° 1 y N° 2, ubicados en una parcela de terreno identificada con la nomenclatura F-43-B, en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, con la finalidad de que por vía de inspección judicial se dejara constancia sobre los siguientes particulares PRIMERO: De quien ocupa y en calidad de que, los locales objeto de la solicitud; SEGUNDO: que de existir algún contrato de arrendamiento se deje constancia de la duración del mismo y del término del contrato, es decirla fecha tope de devolución al propietario de dichos locales objeto de la inspección, con la respectiva prórroga legal; TERCERO: que se deje constancia mediante fotos a través de un fotógrafo experto de las condiciones en las que se encuentra tanto en el exterior (fachada) como en el interior los referidos locales allí ubicados, objeto de la inspección; CUARTO: que se deje constancia del uso que se le está dando a los referidos locales y de la actividad económica que allí se realizada si así fuese el caso; QUINTO: que en el caso de que los referidos locales no estén siendo usados para la actividad que se pactó en el contrato de arrendamiento también se deje constancia de esto; SEXTO: que se deje constancia si están cumpliendo o no con el pago de todos los servicios como lo estipulan los contratos de arrendamiento; SEPTIMO: que se deje constancia si se le ha realizado alguna modificación o construcción a los referidos locales; OCTAVO: que se deje constancia que se está cumpliendo o no con la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento del local N° 1, donde el arrendatario se compromete a suscribir una póliza de seguro contra accidentes, incendios, inundaciones o cualquier otra eventualidad dañosa que afecta la integridad del local N° 1; NOVENA: que se deje constancia si el estado en el que se encuentran los locales es de la misma distribución o no con la que se hizo el contrato de arrendamiento lo cual debe coincidir con el croquis de distribución de los locales el cual se anexa copia del mismo en la solicitud de inspección judicial y DECIMO: de cualquier otro hecho que se observare al momento de practicar la inspección y del cual fuere necesario dejar constancia. Al respecto se observa que en fecha 25-09-2017, se trasladó y constituyó el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de practicar la inspección judicial solicitada, y dejó constancia que fue notificada de su misión la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, quien manifestó ser la administradora de la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A, sobre los siguientes particulares: Al Primero: que la notificada manifestó que los locales se encuentran arrendados por la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, y sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A, respectivamente, AL SEGUNDO: se dejó constancia conforme a los recaudos que se acompañaron a la solicitud de la inspección y lo referido por la notificada, que el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, tiene una duración de dos (2) años contados a partir del día 13-10-2014, siendo su vencimiento al día 12-10-2016, y el suscrito con la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A, tiene una duración de tres (3) años, contados a partir del día 01-09-2013, siendo su vencimiento el día 30-09-2016, más la prórroga legal establecida en la ley. AL TERCERO: el tribunal le indicó al práctico fotógrafo designado que tomara las impresiones fotográficas tanto en el área externa como la interna de los locales en el que se encuentra constituido; AL CUARTO: se dejó constancia de observar y según lo manifestado por la notificada, que los locales tienen el uso comercial de Frigorífico Minimarket, por la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A. AL QUINTO: se dejó constancia de observar y conforme a lo manifestado por la notificada, que los referidos locales si tienen el uso para el cual han sido destinados. AL SEXTO: el tribunal dejó constancia que la notificada manifiesta que si se está cumpliendo con el pago de todos los servicios como lo estipulan los contratos de arrendamiento. AL SEPTIMO: el tribunal dejó constancia que la notificada manifestó que los locales presentaban modificaciones que le fueron realizadas, y que las mismas consistieron en la construcción de dos (2) oficinas en la parte posterior y reestructuración del techo, al igual que se eliminó la división de los dos (2) locales para la unificación del mismo. AL OCTAVO: se dejó constancia que la notificada manifestó que si se estaba cumpliendo con el pago de todos los servicios como lo estipulan los contratos de arrendamiento. AL NOVENO: se dejó constancia que según el croquis de distribución anexo a la solicitud y conforme a lo manifestado por la notificada, se observó que los locales no coinciden con el mismo, debido a las modificaciones realizadas. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia. N° RC 00-071 dictada en fecha 30-11-2000, en la cual estableció lo siguiente: “... nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. La no probanza de esta última condición sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...” Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial evacuada fuera del proceso, se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba. Ahora bien, de la anterior prueba de inspección judicial extra litem evacuada en fecha 25 de septiembre de 2017 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, se evidencia que si bien el solicitante jura la urgencia del caso no expresa las razones de la urgencia que lo impulsaron a evacuarla antes de haberse iniciado el juicio y sin el control probatorio de la parte contraria. A lo anterior se le adiciona el hecho de que en el supuesto negado de haberse justificado la urgencia para evacuar dicha prueba extra litem, igualmente la misma carece de valor probatorio, por cuanto se desnaturalizó la prueba, ya que en la mayoría de los particulares evacuados el tribunal procedió, como se le solicitó en el escrito, a interrogar a la notificada, ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, quien dijo ser la administradora de la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A, sobre hechos y circunstancias. Bajo estas apreciaciones se le niega valor probatorio a la referida prueba Y así se decide. 9) A los folios 83 al 89 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento autenticado en la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 22-10-2013, bajo el N° 48, tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual contiene el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS denominado EL ARRENDADOR, por una parte, y por la otra la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A, representada por los sus directores ciudadanos HUSSINN NAZEM DARWICHE y ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, denominada LA ARRENDATARIA, el cual recayó sobre un inmueble propiedad de EL ARRENDADOR, constituido por un local identificado como N° 1 con un área de ciento veintitrés metros cuadrados (123 mts²) el cual sería destinado por LA ARRENDATARIA exclusivamente para uso comercial; que en la cláusula SEGUNDA se estableció que el canon mensual de arrendamiento, sería de veinticinco mil quinientos bolívares (Bs. 25.500,00) para el periodo comprendido entre el 01-09-2013 al 30-08-2014, que el contrato tendría una duración de tres (3) años, contados a partir del 01-09-2013, hasta el 30-09-2016, y que dicha vigencia estaba circunscrita a ese plazo fijo y determinado, por lo que no existía tácita reconducción, ni prórroga contractual, y que concluido dicho lapso comenzaría a correr el término de la prórroga legal correspondiente siempre y cuando La Arrendataria estuviera al día en el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales. El tribunal le otorga valor probatorio al anterior instrumento conforme al artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil solo para demostrar la existencia de la anterior relación arrendaticia, y que en dicho contrato se pactó lo siguiente: que el inmueble arrendado sería destinado exclusivamente para uso comercial; que el canon mensual de arrendamiento sería de veinticinco mil quinientos bolívares (Bs. 25.500,00) para el periodo comprendido entre el 01-09-2013 al 30-08-2014, que el contrato tendría una duración de tres (3) años, contados a partir del 01-09-2013, hasta el 30-09-2016, y que dicha vigencia estaba circunscrita a ese plazo fijo y determinado, por lo que no existía tácita reconducción, ni prórroga contractual, y que concluido dicho lapso comenzaría a correr el término de la prórroga legal correspondiente siempre y cuando La Arrendataria estuviera al día en el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales. Y así se establece. 10) Al folio 90 y vto de la 1ª pieza, copia fotostática de documento suscrito en fecha 31 de julio de 2014 por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, por medio del cual declara que en fecha 22-07-2014 se le notificó que la empresa BUFALO MARKET, C.A, representada por su director ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, estaba interesado y acordó la compraventa del total de las acciones y el fondo de comercio INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A. En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en este mismo capítulo. Y así se decide. EN LA ETAPA PROBATORIA.- 1) Promovió las pruebas documentales traídas al proceso junto con el escrito libelar que se describen a continuación: a) poder de representación otorgado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 14-09-2017, por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS al abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, (f. 10 al 14) b) documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Caracas, Municipio Libertador en fecha 29-10-2014, bajo el N° 26, tomo 104, folios 108 al 110, del cual se desprende que el Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal, declaró cancelada la obligación y extinguida la hipoteca de primer grado que garantizaba el préstamo que le fuera otorgado a interés por esa entidad bancaria al ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS constituida sobre un terreno con una superficie de 246 mts², y la casa en el construida, ubicada en la urbanización Playas del Ángel, parcela N° 43, Pampatar Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. (f. 15 al 22) c) Acta Constitutiva de empresa INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Nueva Esparta en fecha 19-10-2012, bajo el N° 6, tomo 68-A (f. 23 al 32 de la 1ª pieza), d) contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 03-08-2016, bajo el N° 42, tomo 86, folios 151 al 154 (f. 33 al 35 de 1ª pieza), e) copia fotostática de documento suscrito en fecha 31 de julio de 2014 por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, por medio del cual declara que en fecha 22-07-2014 se le notificó que la empresa BUFALO MARKET, C.A, representada por su director ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, estaba interesado y acordó la compraventa del total de las acciones y el fondo de comercio sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, (f.36, 1ª pieza), f) comunicación de fecha 12-08-2016, emanada del ciudadano RICARDO SALAS CONTRERAS, y dirigida a la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, por medio de la cual le notifica que el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03-08-2016 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, bajo el N° 42, tomo 86, folios 151 al 154, tiene fecha de vencimiento el día 12 de octubre de 2016, (f. 37 de la 1ª pieza), g) expediente N° 2017-3142 de la nomenclatura del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada en fecha 20-07-2017 por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, a objeto de que el tribunal se trasladara y constituyera en el local N° 2 (parcela F-43-B), ubicado en la urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro de este Estado, a los fines de notificar formalmente a la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A que debería entregar el local comercial, libre de personas y bienes en fecha 12 de octubre de 2017 (f.38 al 55 de la 1ª pieza);h) inspección judicial evacuada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 25-09-2017 en dos locales ubicados en una parcela de terreno identificada con la nomenclatura F-43-B, en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta (f. 56 al 82 de la 1ª pieza), i) contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 22-10-2013, bajo el N° 48, tomo 187, celebrado entre los ciudadanos RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS denominado EL ARRENDADOR, por una parte, y por la otra la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A, denominada LA ARRENDATARIA, el cual recayó sobre un inmueble propiedad de EL ARRENDADOR, constituido por un local identificado como N° 1 con un área de ciento veintitrés metros cuadrados (123 mts²) (f. 83 al 89 de la 1ª pieza). Los anteriores instrumentos fueron analizados y valorados por esta alzada en este mismo capitulo, y en consecuencia resulta innecesario valorarlos nuevamente. Y así se decide.- 2) A los folios 32 y 33 de la 2ª pieza, copias fotostáticas de factura Nos. 001385 y 001387 emitidas por el fondo de comercio RS ART. GALLERY, (Ricardo Antonio Salas Contreras) emitidas en fecha 03-08-2017 y 01-09-2017, a nombre del cliente INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, por un monto cada una de Bs. 680.000,00, en la primera se hace mención que se emite por concepto de pago de alquiler del mes de agosto de 2017 dentro de la prórroga legal, la cual vence el 12-10-2017;y en la segunda se menciona que se emite por concepto de pago de alquiler del mes de agosto hasta el 12 de octubre de 2017, dentro de la prórroga legal, la cual vence el 12-10-2017. Esta alzada le niega valor probatorio a los anteriores instrumentos, por cuanto los mismos emanan de la misma parte que las promueve. Y así se decide.- PARTE DEMANDADA.- CONJUNTAMENTE CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA 1.- A los folios 142 al 166 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de recibos de transferencias a terceros, emanados de la página web banescOnline.com, banca por internet perteneciente a la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, C.A, cuyos montos fueron debitados de la cuenta cliente N° 0134-1104-29-0001000243, código de la cuenta transferida 01340563845633052304, del beneficiario RICARDO SALAS, cuyas fechas de emisión, conceptos y montos se describen a continuación: 1) Recibo N° 1361746265 de fecha 01-03-2018 por un monto de Bs. 660.000,00, por concepto de pago del mes de marzo de INVAMAR, 2) Recibo N° 1300760518 de fecha 01-02-2018 por un monto de Bs. 660.000,00, por concepto de pago del mes de febrero INVAMAR, 3) Recibo N° 1240503120 sin fecha aparente por un monto de Bs. 660.000,00, por concepto de pago del mes de enero de alquiler de INVAMAR, 4) Recibo N° 1115257874 de fecha 01-11-2018 por un monto de Bs. 660.000,00, por concepto de pago del mes de febrero de INVAMAR, 5) Recibo N° 1062387876 de fecha 02-10-2017 por un monto de Bs. 660.350,00, por concepto de pago de la factura 1388 del mes de octubre, 6) Recibo N° 1017591646 de fecha 01-09-2017 por un monto de Bs. 660.350,00, por concepto de pago de la factura 1386, 7) Recibo N° 979284512 de fecha 02-08-2017 por un monto de Bs. 660.350,00, por concepto de pago de la factura 1385, 8) Recibo N° 947562832 de fecha 04-07-2017 por un monto de Bs. 660.350,00, por concepto de pago de alquiler INVAMAR mes de julio, 9) Recibo N° 915643263 de fecha 05-06-2017 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de pago alquiler INVAMAR, 10) Recibo N° 887083295 de fecha 05-05-2017 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de mes de mayo INVAMAR, 11) Recibo N° 858414816 de fecha 03-04-2017 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de alquiler INVAMAR mes de abril, 12) Recibo N° 832464505 de fecha 06-03-2017 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de pago de alquiler de la factura 1375, 13) Recibo N° 806136450 de fecha 03-02-2017 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de pago de factura 1373, 14) Recibo N° 781041079 de fecha 31-12-2016 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de pago de factura 01371 alquiler,15) Recibo N° 757476027 de fecha 06-12-2016 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de pago de factura 1369, 16) Recibo N° 729768889 de fecha 02-11-2016 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de pago alquiler INVAMAR 1367, 17) Recibo N° 707296069 de fecha 03-10-2016 por un monto de Bs. 660.042,50, por concepto de pago alquiler octubre INVAMAR factura 1364, 18) Recibo N° 684067398 de fecha 01-09-2016 por un monto de Bs. 660.000,00, por concepto de pago alquiler mes de septiembre BUFALOS MARKET, 19) Recibo N° 663106058 de fecha 03-08-2016 por un monto de Bs. 165.275,00, por concepto de pago alquiler de INVAMAR agosto factura 1358, 20) Recibo N° 642223906 de fecha 06-07-2016 por un monto de Bs. 165.275,00, por concepto de pago alquiler INVAMAR factura 1355, 21) Recibo N° 619679085 de fecha 01-06-2016 por un monto de Bs. 165.275,00, por concepto de pago alquiler mes de mayo, 22) Recibo N° 619679085 de fecha 01-06-2016 por un monto de Bs. 165.275,00, por concepto de pago alquiler mes de mayo, 23) Consulta de operaciones de fecha 01-04-2016 por un monto de Bs. 165.217,50, por concepto de pago mes de abril INVAMAR, 24) Recibo N° 565184287 de fecha 02-03-2016 por un monto de Bs. 165.217,50, por concepto de pago INVAMAR mes de marzo, 25) Recibo N° 550240463 de fecha 04-03-2016 por un monto de Bs. 163.892,50, por concepto de pago factura 1344 alquiler INVAMAR, C.A, febrero, 26) Recibo N° 535138679 de fecha 04-01-2016 por un monto de Bs. 166.600,00, por concepto de pago de alquiler INVAMAR, enero factura 1343. Los instrumentos anteriormente analizados, no fueron impugnados por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, y se valoran para demostrar que por medio de transferencias bancarias a través de banesco se efectuaron transferencias a la cuenta corriente N° 01340563845633052304, del beneficiario RICARDO SALAS, para pagar cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2016, de enero a octubre del año 2017, e inclusive sobre los meses de enero, febrero y marzo del año 2018, que son posteriores al día 12-10-2017, fecha en que según como se dice en la demanda se cumplió con la prórroga legal establecido en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Y así se establece.- EN LA ETAPA PROBATORIA.- 2.- Promovió las pruebas documentales traídas al proceso junto con el escrito de contestación de la demanda que cursan desde los folios 142 al 166 de la 1ª pieza del presente expediente, referidas a copias fotostáticas de recibos de transferencias a terceros, emanados de BanescOnline, banca por internet perteneciente a la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, C.A, debitados de la cuenta cliente N° 0134-1000243, código de la cuenta transferida 01340563845633052304, del beneficiario RICARDO SALAZ. Los anteriores instrumentos fueron analizados por esta alzada en este mismo capítulo, y en razón de ello esta alzada considera innecesario valorarlos nuevamente. Y así se decide.- 3) PRUEBA DE INFORMES Promovió la demandada prueba de informes dirigida a Banesco Banco Universal, C.A, a objeto de requerir la siguiente información: 1.- Si el número de cuenta 01340563845633052304, pertenece al ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS, titular de la cédula de identidad N° 4.975.043, 2.- En caso de ser afirmativo el punto 1, informe si en la referida cuenta se han recibido transferencias bancarias por la cantidad de Bs. 660.000,00 en fechas 01-02-2018, 01-11-2017 y 01-03-2018, y de ser afirmativo informe de que cuenta bancaria provienen., 3.- informe al tribunal si la cuenta identificada en el punto 1 en la actualidad se mantiene activa, 4.- informe al tribunal si la cuenta identificada en el punto 1 ha recibido transferencias electrónicas durante el año 2018 de la cuenta identificada con el N° 01341104290001000243. Esta prueba fue admitida por el tribunal de la causa y se libró oficio N° 9157-267 de fecha 09-07-2018 dirigido a la referida entidad bancaria la cual dio respuesta mediante comunicación de fecha 22-08-2018, que cursa desde los folios 85 al92 de la 2ª pieza, a través del cual se informó lo siguiente: 1.- que la cuenta N° 0134-0563-84-5633052304, pertenece de acuerdo a sus archivos informáticos al ciudadano SALAS CONTRERAS, RICARDO ANTONIO, cédula N° 4.975.043. 2.- que se evidencian las transferencias recibidas en fechas 01-11-2017, 01-02-2018 y 01-03-2018 por la cantidad de Bs. 660.000, y que las mismas provienen de la cuenta N° 0134-1104-29-0001000243 perteneciente a la empresa Búfalos Market, C.A, Rif.J401089542, y que anexa cuadro explicativo de las transferencias recibidas y movimientos bancarios durante el tiempo solicitado, 3.- que la cuenta N° 0134-0563-84-5633052304 se encuentra en estatus activa, y 4.- que en relación a la cuenta N° 0134-1104-29-0001000243 perteneciente a la empresa Búfalos Market,C.A, RIF J401089542 se evidencia la realización de transferencias enviadas durante el año 2018 a la cuenta N° 0134-0563-84-5633052304 del ciudadano Salas Contreras Ricardo Antonio, cédula N° 4.975.043 por lo cual anexa cuadro explicativo de las transferencias recibidas. Esta prueba se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar las circunstancias antes señaladas, esto es, que ciertamente la cuenta bancaria N° 01340563845633052304, pertenece al demandante ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, que se evidencia la recepción en la referida cuenta de transferencias bancarias por la cantidad de Bs. 660.000,00 en fechas 01-02-2018, 01-11-2017 y 01-03-2018, provenientes de la cuenta N° 0134-1104-29-0001000243 perteneciente a la empresa Búfalos Market, C.A, que la cuenta N° 0134-0563-84-5633052304 se encuentra en estatus activa, y que en la misma se han recibido transferencias electrónicas durante el año 2018 de la cuenta identificada con el N° 01341104290001000243 perteneciente a la empresa Búfalos Market, C.A. Y así se decide.- V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial en fecha 22 de marzo de 2019 mediante la cual declaró CON LUGAR la pretensión de desalojo que por cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal interpuso el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, en contra de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, y se condenó a la parte demandada al desalojo e inmediata entrega material sin plazo alguno del inmueble arrendado, basándose en los siguientes motivos, a saber: “... En conclusión, del análisis de las actas procesales se evidencia que el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, a través de su apoderado judicial, instauró una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARTIA, C.A, en virtud del vencimiento del término pactado contractualmente y de la prórroga estipulada (prórroga legal), no obstante ello, se ha comprobado que ciertamente existió una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en esta causa, ya que el contrato tenía por objeto un (1) local comercial distinguido como local N° 2, ubicado en la urbanización Playa El Ángel, avenida Aldonza Manrique, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta (...) todo lo cual indica que se trata de la relación arrendaticia que ciertamente comenzó con un contrato de arrendamiento con una duración de dos (2) años contados a partir del día 13-10-2017 hasta el día 12-10-2016, la prórroga legal era por un lapso de un (1) año de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, asimismo se evidencia una notificación privada realizada el 12-08-2016, donde el arrendador le participa a la arrendataria que le informe si está en disposición del uso de la prórroga legal de un año, de igual manera de la notificación judicial hecha por este tribunal a la arrendataria que una vez vencido el plazo de la prórroga legal, debía se entregado el inmueble arrendado libre de personas y bienes en fecha 12-10-2017, que no ha existido en el arrendador la voluntad de renovar con la arrendataria la relación locativa que los unía y que tiene como intención que esta no permanezca en posesión del inmueble arrendado. Sin embargo, a pesar del rechazo en los hechos plasmados en el escrito libelar por parte de la demandada, no demostró con ninguna clase de pruebas que los hechos narrados son infundados y menos aun que no estaba en conocimiento de la voluntad e intención del demandante, sino que a pesar de las impugnaciones formuladas a los documentos y actos efectuados no logró realizarlos cabalmente conforme a la ley, de tal modo que resultaron desestimados, por ello se determina que la demanda propuesta se declara con lugar porque el término contractualmente pactado entre las partes ha concluido y el otorgado por la ley, denominado prórroga legal también y por ello, la arrendataria debe entregar sin plazo alguno el local comercial N° 2 a su propietario. Así se decide.- (...) ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Informes de la parte apelante En fecha 12 de junio de 2019 (f. 55 al 71 de la 3ª pieza) el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes ante esta alzada en el cual sostuvo como fundamentos del recurso de apelación lo que se transcribe a continuación: - que conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, denuncia que la sentencia proferida por el a quo adolece de los requisitos contenidos en el artículo 243 eiusdem, aunado al hecho de la absolución de la instancia, y solicita que una vez revisados los argumentos de defensa, declare nula la sentencia apelada, y reponga la causa al estado de contestación a la reconvención formulada en el expediente (...). - que en cuanto a los vicios contenidos en la sentencia recurrida, señala que la misma no cumple con los requisitos previstos en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma es una completa narrativa que va en contravía de ser una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha debido quedar planteada la controversia, y haciendo caso omiso a la transcripción de actos del proceso que constan en autos, lo cual se evidencia de manera clara de una simple lectura de dicha sentencia, al observarse una extensa transcripción de hechos alegados por las partes, e incluso una transcripción completa del propio dispositivo del fallo dictado por el Tribunal. - que nada dice la sentencia viciada de nulidad de los términos en que ha quedado planteada la controversia, una vez que el juzgador examina los argumentos descritos en el libelo de la demanda, ni en la contestación de la demanda y reconvención formulada en contra del actor. - que no puede quedar al libre arbitrio o suposición de las partes, la exactitud que requiere la situación de cómo quedó planteada la controversia, porque de dicho planteamiento se deriva la actividad procesal del Juez en la búsqueda de la verdad y de la justicia. - que al proferirse una sentencia en donde no se deja claramente establecido cual es el tema decidendum, es decir, cuales son los puntos a dilucidar sin silenciar ninguno de los alegatos de las defensas de partes, obviamente que la decisión no será congruente ni será luz para aclarar lo que cada una de las partes arguyó a su favor para probar sus alegatos y defensas, y que tal es el caso de la situación de marras. - que se desprende de la sentencia recurrida que el juzgador va a verificar si procede la acción de cumplimiento de contrato, o si por el contrario el contrato se indeterminó en el tiempo porque no se cumplieron los trámites necesarios estipulados contractualmente para su renovación y así lo decidió. - que arguye que la duración del contrato de arrendamiento que unió a las partes fue de 3 años fijos, sin verificar las condiciones de validez de tal condición, las cuales fueron silenciadas por el sentenciador para no valorarlas, apreciarlas y hacer el contrapeso procesal correspondiente, que permitiera decidir conforme a lo alegado y probado en autos. - que tal es el caso de unas notificaciones írritas que fueron impugnadas debidamente, y que el ciudadano juez en la etapa probatoria del proceso, con el argumento baladí del procedimiento de tacha, las silenció, no tomó en cuenta asumiendo una posición y actitud contraria, al deber constitucional de administrar justicia de manera imparcial. - que de la sentencia proferida por el a quo se desprende que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, vencía el 30-09-2016, y que la notificación judicial practicada por el tribunal se realizó en fecha 21-07-2017, es decir, después de supuestamente vencido el contrato de arrendamiento a tiempo fijo y que se indeterminó por no haber una manifestación de voluntad previa al mismo para darlo por terminado, al contrario, se siguió recibiendo el canon de arrendamiento sin decir absolutamente nada, lo que convalidó la prórroga del contrato por un tiempo igual, no siendo válido en derecho practicar una notificación después de vencido el término del contrato. - que el tribunal a quo valora la supuesta voluntad del arrendador de no querer continuar con el contrato, pero no valoró que hasta esa fecha ese mismo arrendador sigue aceptando y recibiendo el pago de un canon de arrendamiento, cuya duración se prorrogó por un tiempo igual, produciéndose dicho vencimiento en marzo de 2019. - que el tribunal a quo condena una entrega material del local objeto del presente juicio, sin siquiera haber una manifestación concreta en la sentencia, de dar por concluido el contrato, y que por vía de consecuencia procede el desalojo del inmueble. - que el mismo tribunal confunde las situaciones jurídicas cumplimiento de contrato, desalojo de inmueble y entrega material, todo lo cual vicia la sentencia denunciada de incongruencias que la invalidan. - que el tribunal concluye de un supuesto análisis de las actas procesales, que existió una relación arrendaticia con una duración de tres (3) años, que la prórroga legal era de un año, y no dice mas nada con respecto al thema decidendum, quedando claro que no se apreciaron ni valoraron todas las pruebas, que se silenció la posición y alegatos de la parte demandada, que no se concatenaron ni adminicularon las pruebas para darle fundamento legal a la decisión. - que de la parte III de la sentencia denominada motivaciones para decidir, no se desprenden motivaciones de hecho, sólo unas supuestas conclusiones del juzgador, y que tampoco se aprecia de dichas motivaciones, las razones de derecho en que se fundamentan las conclusiones del juzgador cuando declara que así se decide, al no haber motivaciones de hecho y mucho menos de derecho, la sentencia bajo análisis está viciada de nulidad y así solicita sea declarado. - que la sentencia dictada por el Tribunal de Municipios no es expresa, ni es positiva, ni es precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, toda vez que el sentenciador solo tomó o hizo valer la pretensión deducida por la parte actora, inobservando, silenciando y no tomando en cuenta las excepciones y defensas opuestas por esa representación, motivo por el cual la sentencia está viciada de nulidad, es incongruente, equívoca y por vía de consecuencia incurre en el vicio de absolución de la instancia, perdonando las impresiones y violaciones de carácter de legal, tanto de forma como de fondo que se han denunciado, y que colocan en entredicho la validez de la pretensión del actor. - que no dice nada la sentencia sobre la defensa formulada en cuanto a la cuantía de la demanda, por cuanto en el libelo de la demanda, la parte actora establece como valor de la misma la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) monto que para la fecha de la interposición de la demanda era equivalente a menos de ochocientas unidades tributarias (800 U.T). - que la cuantía estimada por el actor es a todas luces pírrica y no se compadece con la realidad actual de valores monetario de nuestro país, viniendo a constituir un monto de fantasía que carece de todo tipo de credibilidad (...) y que no se puede pasar por alto que la carencia de legitimidad en el establecimiento de dicho monto, constituye un acto de burla, tanto para su representada, como para el tribunal, y es por ello impugnó por insuficiente la estimación de la demanda con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. - que por otro lado la sentencia recurrida no dice nada sobre la evidencia del libelo de la demanda que en el petitorio estableció claramente dos peticiones fundamentales e incompatibles, que no pueden coexistir dentro del mismo libelo pues una excluye a la otra, la cual fue establecida como defensa previa conforme a lo previsto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que en el caso de marras se evidencia que existe una contradicción entre la petición del cumplimiento del contrato y a su vez el desalojo del inmueble, toda vez que la entrega del local bajo la figura de la desocupación no deriva de un cumplimiento o no del contrato suscrito entre las partes (...) y que por esas razones la sentencia objeto de revisión está viciada de nulidad absoluta. - que de igual manera denuncia la absolución de la instancia, el silencio de las defensas de fondo de esa representación opuestos en el escrito de reconvención de la demanda, cuya contraparte de la demandada pareciera que fue el juzgador a quo, cuando invalidó escrito de defensa y reconvención de la demanda, asumiendo su extemporaneidad, violentando el derecho constitucional a la acción que tiene su representado, ya que la declaratoria de extemporaneidad anticipada por parte del Juez, a todo evento ha debido ser una defensa de parte, y en todo caso su pronunciamiento sobre su validez y pertinencia ha debido ocurrir en la oportunidad del pronunciamiento del fallo definitivo, no antes, so pena de incurrir no solo en una violación de carácter legal sino también constitucional, relativas a derecho del ejercicio de la acción y del legítimo derecho a la defensa. - que considera pertinente destacar, que el sentenciador a quo absolvió la instancia cuando no tomó en cuenta los argumentos de defensa que dieron lugar a la reconvención de la demanda, relacionada con una serie de daños que se suscitaron en el techo del local objeto de la demanda, causadas por la falta de mantenimiento del arrendador, lo cual le fue notificado a este en reiteradas oportunidades, y que al no recibir respuestas su representado asumió dichas reparaciones para evitar daños mayores en los productos y mercancía que allí se expenden, y que en razón de ello reconvinieron al actor con fundamento en el artículo 1.185 del Código Civil, por la indemnización de daños y perjuicios generados por el ciudadano RICARDO SALAS, los cuales ascienden a la suma de Bs. 350.000,00. - que por vía de consecuencia, en atención a la ausencia de las determinaciones señaladas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que se derivan de la sentencia bajo análisis, y conforme a lo establecido en el artículo 244 eiusdem, la sentencia dictada por el Tribunal del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial es nula de nulidad absoluta por los vicios denunciados en dicho escrito de informes (...) Informes de la parte actora Por su parte el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito por medio del cual hace observaciones a los informes presentados por la parte apelante, y solicita que se declare sin lugar el recurso basado en lo siguiente: - que niega, impugna y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos vacíos expuestos por la parte apelante en el escrito de informes, por cuanto la pretensión de la demandada es subvertir el procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil y tergiversar el propósito del mismo, que no es otro sino el de sanear el proceso para evitar reposiciones, haciendo planteamientos que carecen de fundamento jurídico y se alejan de la realidad manifestada por su representada en el libelo, con lo cual se evidencia una actitud contumaz y desleal que lo que pretende es crear dilaciones innecesarias al presente procedimiento. - que la contraparte manifiesta en su escrito de informes que la sentencia recurrida adolece de los requisitos del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicita que dicha sentencia sea declarada nula y se reponga la causa al estado de contestación de la reconvención formulada en el expediente, que plantea los supuestos vicios contenidos en dicha sentencia, señalando que la misma va en controversia (sic) con lo establecido en los numerales 3° y 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y tratando de desvirtuar la fundamentación del a quo, la contraparte afirma que se produjo el vicio de inmotivación, y que en referencia a este vicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 15-10-2000, estableció al respecto lo siguiente:(...) y concatenando estos criterios con la sentencia dictada por el a quo, se evidencia que la misma se ajusta perfectamente al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo y que la supuesta inmotivación alegada por la contraparte solamente existe en su imaginación. -que el abogado de la contraparte denuncia en su escrito de informes que la sentencia recurrida adolece de los requisitos contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en una reconvención formulada en el expediente N° 2017-2661, y de igual modo denuncia absolución de la instancia por dicha reconvención que pretendió extemporáneamente, y que cabe resaltar que en fecha 06-04-2018, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, y presentó escrito de contestación con oposición de cuestiones previas, es decir dentro de la oportunidad preestablecida en la norma, ya que el presente juicio se inició por el procedimiento oral establecido en el titulo XI capítulo I del Código de Procedimiento Civil, y se dio continuación al juicio de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, procediendo el tribunal a dar cumplimiento con lo ordenado por el legislador en el dispositivo 866 eiusdem, y que decididas las cuestiones previas se continuó con la fijación de la fecha y hora para la celebración de la audiencia preliminar. - que posteriormente en fecha 13-06-2018, acudió la apoderada de la parte demandada a dar contestación a la demanda, a reconvenir y a solicitar el llamado a terceros, lo que lleva nuevamente a ese apoderado a preguntarse ¿si la actuación de la apoderada judicial de la parte demandada lo hace por desconocimiento propio del procedimiento y sus actos y lapsos procesales o porque pretende solo retardar el presente proceso?, y que resulta en tal sentido forzoso pensar lo segundo, por cuanto el legislador dejó establecido claramente la etapa en la cual presentar la contestación y como formularla en su dispositivo 865 de la Ley Adjetiva Civil que expresa (...). - que aunado a lo establecido en la señalada norma, se observa que los apoderados judiciales de la parte demandada, ni siquiera se tomaron la molestia de leer el expediente, por cuanto el tribunal a quo dictó dicho auto por cuanto se cumplieron estrictamente los lapsos procesales establecidos en la ley, sobre todo por la verificación que hizo el tribunal de la contestación de la demanda conjuntamente con oposición de cuestiones previas realizadas en fecha 06-04-2018, mediante auto de la misma fecha, cuando deja constancia de recibir el escrito de oposición de cuestiones previas conjuntamente con la contestación de la demanda y que fue agregado en esa oportunidad al expediente, tal como consta en las actas procesales. - que nuevamente se deja ver la actitud maliciosa e infundada de los abogados de la parte demandada, por cuanto una vez interpuesto su escrito de contestación a la demanda con oposición de cuestiones previas tal como lo establece el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 06-04-2018 y transitado el proceso de incidencia de las cuestiones previas opuestas, y finalizado el mismo con sentencia interlocutoria que las declaró sin lugar y procedió con la causa principal a fijar la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar, acude la apoderada judicial a presentar por segunda vez contestación a la demanda esta vez con reconvención y llamado a terceros, actuación que apunta a una aberración jurídica, por cuanto no encuadra en el marco jurídico aplicable al presente juicio ya que primero es un acto fuera del lapso procesal y segundo que dicho acto ya fue ejecutado por el otro apoderado de la demandada, específicamente en el último día para ello, y que toda esta situación fáctica deja ver que lo pretendido por la apoderada judicial es una práctica desleal con miras a entorpecer el proceso y generar retardos procesales. - que la contraparte en su escrito de informes dice que el contrato vencía el 30-09-2016, y que la notificación judicial practicada por el tribunal se realizó en fecha 21-07-2017, es decir, después de vencido el contrato, y en la cláusula décima quinta del mencionado contrato se estableció lo siguiente: (...)., y es por ello que su representado en fecha 12-08-2016, es decir dos (2) meses antes del vencimiento del contrato, envió notificación privada a la parte accionada, con la finalidad de expresar formalmente su intención de no renovar el contrato, y la fecha de vencimiento del mismo fijada para el día 12-10-2016, y hacer del conocimiento de La Arrendataria, su derecho de hacer uso de la prórroga legal de un (1) año, debiendo notificarlo por escrito a los fines de realizar el ajuste en el canon de arrendamiento, como fue acordado en la cláusula segunda y lo consagra el artículo 26 de la Ley Especial. - que dicha notificación privada se promovió en original, marcado “D”, con la cual se demuestra que su representado cumplió con lo estipulado en el contrato, de conformidad con la cláusula décima quinta, referente a la notificación del vencimiento del mismo y la vigencia de la prórroga legal de un (1) año. - que resulta necesario traer a colación la sentencia N° 556 dictada por la Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia en fecha 11 de julio de 2016, donde estableció lo siguiente: (...). -que con esto se deja en evidencia que su representado cumplió con notificar de manera privada y oportuna a la arrendataria su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y a su vez informó sobre el vencimiento del contrato e inicio de la prórroga legal, la cual fue ejercida plenamente por la arrendataria desde el 14-10-2016 al 14-10-2017, la cual fue debidamente recibida en fecha 12-08-2016, es decir, dos (2) meses antes del vencimiento del contrato, por la ciudadana Yorcelis del Valle guerra Rojas, en su cargo de administradora de La Arrendataria, quien para el momento de llegar al inmueble arrendado era la persona mayor de edad que se encontraba como representante de la arrendataria, haciendo la notificación válida plenamente de conformidad con lo estipulado por ambas partes en el contrato en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil. - que debe destacar que la notificación judicial que se realizó en fecha 21-07-2017, para dejar claro que estaba por vencerse la prórroga legal, y que la parte demandada había aceptado, dejando en evidencia la intención del representante judicial de la parte accionada de pretender tergiversar los hechos para confundir al tribunal, y así continuar dándole largas a la entrega del local a su legítimo propietario. - que la contraparte alega que hasta esa fecha sigue el arrendador aceptando y recibiendo el pago del canon de arrendamiento, y es necesario aclarar que el arrendatario en su intención por simular que se continúa con una relación arrendaticia, no ha querido ajustar el pago establecido en la cláusula penal del contrato, y que por lo tanto es totalmente falso que su representado esté recibiendo pagos por concepto de cánones de arrendamiento por parte del demandado, que lo que si es cierto es que desde el momento en que se realizó el pago del canon de arrendamiento en fecha 14-10-2016, oportunidad en que dio inicio a la prórroga legal, se dejó asentado en las facturas de los dos últimos meses emitidas por su representado que se estaba dentro de la prórroga legal, la cual tenía como fecha de vencimiento el 14-10-2017, siendo notificada la arrendataria y demostrando su aceptación de encontrarse dentro de la prórroga legal. - que en cuanto a lo alegado por la contraparte en su informe respecto a la cuantía de la demanda, debe precisar que la demanda no es por cobro de bolívares sino por cumplimiento de contrato y que el tribunal competente es el a quo (...) - que en cuanto al alegato de la inepta acumulación de pretensiones, lo rechaza, por cuanto en su escrito libelar se expusieron los hechos basados en la realidad existente y se acompañaron elementos probatorios que la respaldan, y claramente se evidencia que no se hizo un planeamiento de inepta acumulación como lo alegó la demandada, ya que se expresó que la pretensión principal de su representada es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar el 03-08-2016, bajo el N° 42, tomo 86, folios 151 al 154 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que su representado suscribió con la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICAS MARGARITA, C.A, y de manera subsidiaria la desocupación y entrega material del inmueble libre de persona y cosas, de conformidad con la cláusula tercera del referido contrato. (...). - que la contraparte en su informe dice que el sentenciador absolvió la instancia cuando no tomó en cuenta los argumentos de defensa de los hechos que dieron lugar a la reconvención, y vuelve a mentir, ya que en primer lugar esa reconvención fue extemporánea, y en segundo lugar los hechos que narra en cuanto a unos supuestos gastos que realizó su representada en la reparación del techo, son totalmente falsos ya que la realidad es que lo que sí hizo la demandada fue unir los locales en forma arbitraria, que se arrendaron de manera separada y que no tuvo la autorización de su representado para realizar dicha unión de los locales, que eso se dejó en evidencia en la inspección judicial N° 2017-3165, practicada por el Tribunal del Municipio Maneiro de este Estado, donde se evidencia las modificaciones realizadas sin el consentimiento de su representado por la accionada, en la cual se evidencia en el acta levantada por el Tribunal y en las disposiciones fotográficas efectuadas al lugar, las remodelaciones realizadas por la Arrendataria en el local arrendado, transformándolo por completo sin el consentimiento del arrendador. (...). - que de igual modo en su escrito de informes el apelante manifiesta que la sentencia está viciada de nulidad por un supuesto llamado de intervención forzosa de terceros, y que continúa mintiendo el apelante, ya que ese llamado fue extemporáneo al realizarlo fuera de lapso como ya se demostró, y que además es lo mismo de los supuestos daños ocasionados cuando la realidad es que lo que hicieron fue unificar los dos locales sin la autorización de su representado. - que por todo lo expuesto solicita que se declare sin lugar la apelación interpuesta por la contraparte y se confirme la sentencia apelada (...) VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- Parte actora Como fundamentos de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, señaló lo siguiente: -que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 03-08-2016, anotado bajo el N° 42, tomo 86, folios 151 al 154, que su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa INVAMAR INVERSIONES ALIMETICIAS MARGARITA, C.A, sobre un local propiedad de su representado, ubicado en la urbanización Playa El ángel, Municipio Maneiro de este Estado. - que del contrato se evidencia que su representado dio y la demandada recibió en arrendamiento un inmueble constituido por un local identificado como N° 2, con una superficie aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados (123 mts²) con dos (2) puestos de estacionamiento por ser destinado exclusivamente para uso comercial, ubicado en la parcela F-43-B de la referida urbanización Playa El Ángel. - que en el contrato de arrendamiento antes referido, se establecieron de mutuo acuerdo las estipulaciones que regirían la relación arrendaticia, entre ellas se convino el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 56.100,00 mensuales para un primer periodo comprendido entre el 13-10-2014 al 12-10-2015, quedando pactado de mutuo acuerdo entre las partes, que el canon de arrendamiento que regiría para el segundo año de la relación arrendaticia se fijaría en Bs. 170.000,00 mensuales. - que de igual manera quedó establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, el tiempo de duración de la relación arrendaticia, pactado en un plazo fijo y a tiempo determinado, así como la vigencia de la prórroga legal de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, en la cual se estableció:(...), de lo cual se demuestra que el contrato de arrendamiento está dentro del marco legal que rige la materia, y que en lo procedente una vez fenecida la vigencia del contrato, comenzaría a marchar el término de la prórroga legal, quedando la arrendataria sujeta a cumplir con su obligación contractual de devolver al arrendador el inmueble en el mismo estado en que lo recibió libre de personas y bienes y sin mas deterioro que el de su uso normal. - que su representado en pleno cumplimiento de sus directrices acordadas en el contrato up supra, en fecha 12-08-2016 envió notificación privada a la parte accionada con la finalidad de expresar formalmente su intención de no renovar el contrato, y la fecha de vencimiento del mismo fijada para el 13-10-2016, y hacer del conocimiento de la arrendataria su derecho de hacer uso de la prórroga legal de un (1) año, debiendo notificarlo por escrito a los fines de realizar el ajuste en el canon de arrendamiento como fue acordado en la cláusula segunda y lo consagra el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, o si por el contrario no estaba en su disposición de ejercer el uso de la prórroga legal pactada, tomara las previsiones para la entrega material del inmueble al vencimiento del contrato todo ello en cumplimiento de lo convenido por ambas partes en el contrato y en las disposiciones legales que rigen la materia, en aras de sostener una buena relación arrendaticia con la demandada en los lineamientos prefijados, actuando su representado siempre como un buen padre de familia y de buena fe, empero dejando asentado perennemente su propósito de no renovar el contrato de arrendamiento. - que acompaña la carta de notificación privada, enviada por su representado a la arrendataria en fecha 12-08-2016, la cual fue debidamente recibida en esa misma fecha , es decir, dos meses antes del vencimiento del contrato, por la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, en su cargo de administradora de la arrendataria. -que la arrendataria ejerció la prórroga legal de pleno derecho, contada a partir de la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento que de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, le correspondía un (1) año que comenzaría a transcurrir al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir en fecha 14-10-2016 hasta el 14-10-2017, por tratarse de una relación arrendaticia de dos (2) años, contados a partir del 13 de octubre de 2014, hasta el 12 de octubre de 2016, de acuerdo a lo pactado por las partes en el contrato, en su cláusula tercera. - que siguiendo el orden de los hechos, su representado en fecha 20-07-2017 en víspera del vencimiento de la prórroga lega de un año que fue ejercida por la arrendataria, es decir dos (2) meses antes de su vencimiento, acudió ante ese tribunal para solicitar la notificación judicial de INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, en su condición de arrendataria de conformidad con el artículo 935 de la Ley Adjetiva Civil, y de las cláusulas tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la cual se efectuó el 21-07-2017, cuando ese tribunal se trasladó y constituyó en el local arrendado, a los fines renotificar formalmente a la arrendataria, siendo recibido por la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS en su cargo de administradora de la hoy demandada (...) - que en fecha 20 de julio de 2017, cuando su representado asistido de abogado acudió ante el tribunal a interponer la solicitud de notificación judicial que pretendía contra dos (2) arrendatarias de dos (2) locales comerciales de su propiedad, por error involuntario material, se invirtieron los documentos elementales que se acompañaron a la solicitud, es decir, el contrato de arrendamiento y la notificación privada, que no infirió en cuanto al propósito jurídico que se pretendió con el traslado y constitución del tribunal, el cual fue notificado judicialmente a la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A (...), en cualquiera de sus representantes como efectivamente se efectuó en fecha 21-07-2017, siendo el hecho cierto de que la administradora de la arrendataria ciudadana YORCELIS DEL VALE GUERRA ROJAS, recibió al tribunal que inmediatamente procedió a dar lectura de la notificación judicial como se lee en el acta que se levantó a tal fin en la cual se señala:(...). - que como se evidencia de la referida acta, el cometido o fin jurídico del traslado y constitución del tribunal se cumplió plenamente, pues en el acta se verifica que se notificó a un representante de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A. - que es un hecho irrefutable, que su representado ha cumplido a cabalidad con el contrato de arrendamiento suscrito, respetando lo estipulado por ambas partes y lo consagrado por las disposiciones legales que rigen la relación arrendaticia, y en razón de ello es que acude a los fines de solicitar que la arrendataria proceda a desocupar y entregar el inmueble arrendado, libre de personas y bienes, como está consagrado en las cláusulas tercera, cuarta, séptima y décima primera del referido contrato en las cuales se establece: (...). - que queda en evidencia que su representado actuando con rectitud y buena fe, sin menoscabar el derecho de la arrendataria, ha cumplido con cada una de sus obligaciones contractuales y lo que exige en este juicio es que la parte accionada coetáneamente también lo haga y cumpla con la desocupación y entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes. - que aun cuando el objeto de la presente pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento y consecuente desocupación y entrega del inmueble arrendado, debe hacer del conocimiento del tribunal toda la realidad existente en torno a esta relación arrendaticia, primeramente está una situación agravante que ha llevado en total detrimento de la misma, siendo el hecho que la arrendataria en contravención de lo acordado por las partes en el contrato, deliberadamente realizó remodelaciones y modificaciones de gran relevancia al local arrendado, sin autorización de su representado, trasgrediendo flagrantemente lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento en su cláusula séptima.(...). - que una vez fenecida la prórroga legal, en fecha 25-09-2017 evacuó una inspección judicial que acompaña, de cuya acta levantada por el Tribunal se evidencia, así como de las impresiones fotográficas efectuadas en el lugar, se evidencian las remodelaciones realizadas por la arrendataria en el local arrendado, transformándolo por completo sin el consentimiento del arrendador, ya que realizó las siguientes remodelaciones:(...). - que de lo expuesto queda en evidencia lo agravante de la situación de las remodelaciones efectuadas por la arrendataria sobre el inmueble arrendado, aunado a ello resalta el hecho de que dichas remodelaciones no fueron autorizadas por el arrendador, siendo estas circunstancias las que conllevan a una indudable contravención de las obligaciones contractuales asumidas por la arrendataria, generando un perjuicio a su representado, ya que se procedió a la unificación de sus dos locales comerciales como se evidencia de la inspección judicial N° 2017-3165.(...). - que cabe destacar que al momento de efectuarse la inspección judicial, el tribunal dejó constancia en el acta levantada a tal fin, de notificar de su misión a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, quien manifestó ser la administradora de la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A, permitiendo el libre acceso al local a inspeccionar, resaltando como hecho cierta que esa ciudadana es la misma que ha sido notificada a través de notificación privada y judicial respectivamente, emitidas por el arrendador de todo lo conducente en virtud de la relación arrendaticia existente con la arrendataria, cumpliéndose así con lo pactado en el contrato de arrendamiento. - que es un hecho cierto, que su representado fue notificado por el representante legal de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, que su representada BUFALOS MARKET, C.A, acordó comprar la totalidad de las acciones y el fondo de comercio de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, empresa que posee un contrato de arrendamiento sobre el local comercial N° 1, el cual se encuentra contiguo al local N° 2, en razón de dar cumplimiento a la cláusula décima del referido contrato celebrado intuito personae, manifestando su representado su aceptación de los futuros accionistas como representantes de la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A., y que acompaña carta de aceptación del representante legal de INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, a los efectos de dejar en evidencia que la participación que recibió su representado fue a los solos efectos del cambio de los representantes de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A., como arrendataria del local N° 1, lo cual no implica la autorización para realizar remodelaciones sobre los inmuebles arrendados como efectivamente se hizo, actuación írrita realizada en menoscabo del derecho de propiedad de su representado. - que el ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, funge como representante legal de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A (parte demandada) y de BUFALOS MARKET, C.A, respectivamente, quienes constituyen relaciones arrendaticias con su representado por separado, a través de dos (2) contratos de arrendamiento a tiempo determinado, debidamente autenticados, en los cuales se especificaron las estipulaciones contractuales que regirían tales relaciones, sobre dos (2) locales comerciales identificados como N° 1 y N° 2 (objeto del presente litigio) los cuales son contiguos, es decir, uno al lado del otro. - que en la inspección judicial N° 2017-3165 se verifica que la empresa que ejerce su actividad comercial en los locales N° 1 y N° 2, es la sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A, parte accionada en otra causa, lo cual se evidencia en la disposición fotográfica de la fachada de los locales comerciales, y en el acta levantada. (...) generando la arrendataria con esa acción graves daños y perjuicios a su representado, quien es el dueño de dos (2) locales comerciales de ciento veintitrés metros cuadrados (123 mts²) cada uno, los cuales fueron convertidos en un solo local, los cual se hizo sin el consentimiento de su representado y en contravención al contrato de arrendamiento suscrito, y las disposiciones legales que rigen la materia, ya que en el caso de realizar una modificación mayor o remodelación a un inmueble, se debe cumplir con una serie de delineamientos legales ante la Dirección de Ingeniería Municipal, cuyo incumplimiento podría generar sanciones al propietario del local. - que por toda la situación que se ha desarrollado con la parte demandada, y por cuanto su representado siempre actuó en cumplimiento de las obligaciones contractuales, es por lo que acude ante el tribunal a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y subsidiariamente la desocupación y entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes a la fecha del término de la prórroga legal, por considerar insostenible la continuación de esta relación arrendaticia por los argumentos mencionados. - que otra situación que a simple vista salta su irregularidad a consecuencia de los hechos expuestos, con la acción contumaz desplegada por los representantes de la arrendataria, ejercida en su nombre, es la posible existencia de una cesión verbal del contrato de arrendamiento o un sub-arriendo total o parcial del mismo, ya que se unificaron los dos (2) locales comerciales en uno solo, y quien ejerce la actividad comercial es la empresa BUFALOS MARKET, C.A, y la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, no aparece ejerciendo su actividad comercial allí, es decir, suscribió el contrato de arrendamiento del local N° 2, pero que a simple vista no funciona allí, deja ver la posibilidad de otro tipo de negociación entre estas dos sociedades mercantiles a espaldas de su representado como arrendador y propietario de los dos (2) locales comerciales, contraviniendo lo pactado en la cláusula décima (...). - que fundamenta la demanda en los artículos 1.133, 1.34, 1.160, 1.161, 1.264 y 1.527 del Código Civil, 8, 40 y 43 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. - que estima el valor de la demanda en la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), l oque equivales a ochocientas unidades tributarias (U.T). Parte demandada Por su parte el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, contestó la demanda en los siguientes términos: - que niega, rechaza y contradice por no ser cierto, que su representada haya incumplido con el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 29-10-2014, anotado bajo el N° 26, tomo 104 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, sobre un local comercial identificado como N° 1 y que se anexó al libelo de la demanda. - que el motivo fundamental por el que no existe incumplimiento de contrato, por una parte, ni infracción de la ley que diera pie al desalojo del local, por la otra, radica en que la supuesta notificación judicial realizada en fecha 20 de julio de 2017, no fue de alguna manera notificada a ningún representante legal ni judicial de su representada, toda vez que quien recibe la misma no tiene atribuida facultades ni competencias ni por ley ni por vía estatutaria para ello. - que dentro de los estatutos de la empresa, los cuales fueron consignados y reposan en el presente expediente por la misma parte actora, se evidencia claramente la identificación de las personas que representante a la persona jurídica, y por lo ende quienes pueden obligarla de forma legal. - que como quedó evidenciado, la presunta notificación judicial que cursa en el expediente, identificada con el N° 2017-3142, debe tenerse como no practicada, toda vez que fue suscrita por la ciudadana YORCELYS DEL VALLE GUERRA ROJAS, quien no representa en modo alguno a la accionada, tal y como se evidencia de los estatutos de la compañía, en el entendido de que el darse por notificado o citado en nombre de una persona jurídica es un acto que excede de la simple administración, y conforme a ello se requiere facultad expresa para ejercerlo, conforme lo informa al artículo 1.688 del Código Civil. - que siendo que la referida ciudadana no funge de modo alguno dentro de los estatutos sociales como acreditada para tal actuación y siendo que tampoco exhibió instrumento poder que le faculte para ello, es inviable que la notificación realizada se tenga como ajustada a derecho, razón por la cual la impugna, niega, rechaza y contradice, y en consecuencia solicita al tribunal se deseche al no haber sido realizada en la persona representante de la sociedad mercantil y por lo tanto la misma no puede atribuírsele valor probatorio. - que aunado a lo anterior, es decir a la ausencia de notificación de desahucio por parte del arrendador, se tiene como un hecho cierto que hasta esa fecha el referido (sic) ha recibido de forma constante, periódica y sin observación alguna los cánones de arrendamiento sin objeción alguna, incluyendo por los meses posteriores a la presunta fecha de vencimiento, y en ese sentido es clara la intención de obligarse el arrendador a permanecer dentro del contrato por tiempo indeterminado, con independencia de lo pactado inicialmente en el contrato autenticado. - que es tan cierto el hecho anterior, que el arrendador hasta esa fecha no ha mostrado disconformidad con los pagos continuos realizados por parte de su representada, ni ha manifestado su intención d no aceptarlos o devolverlos. - que en razón de lo anterior, concatenando las actuaciones realizadas por el actor, se entiende que ha habido el asentimiento de mantener la relación arrendaticia para con su representada de forma indeterminada, lo cual desecha la pretensión de un posible desalojo por cumplimiento del plazo, dado que hasta esa fecha se sigue manteniendo la relación arrendaticia, y es por ello que no puede argumentarse el incumplimiento de las cláusulas tercera y cuarta del referido contrato de arrendamiento, ya que no hubo vencimiento del mismo, visto que hasta esa fecha se mantienen exactamente igual las condiciones de la relación arrendaticia, y siendo este un vínculo de tracto sucesivo debe considerarse el vínculo por tiempo indeterminado. -que niega, rechaza y contradice por no ser cierto, que su representada haya incumplido con la cláusula séptima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 29-10-2014, anotado bajo el N° 26, tomo 104, referidas a las condiciones del inmueble y/o posibles remodelaciones o daños al mismo, constituye una falacia el hecho de afirmar que su representada de forma unilateral concurrió en modificar el local comercial que ocupa unificándolo con el contiguo identificado como local N° 2,queriendo confundir al administrador de justicia, ya que el actor alega que se evidencia del a inspección judicial que riela en el presente expediente identificada con el N° 2017-3142, se deduce las modificaciones reconstrucción que alude, siendo totalmente falso, pues de la referida inspección no se evidencia tal afirmación. - que asimismo rechaza por no ser cierto, que en virtud de las presuntas modificaciones anteriormente señaladas, su representada haya causado graves daños y perjuicios al accionante, y que los hubiere convertido en un solo local comercial, así como niega la falta de consentimiento del arrendador y la contravención al contrato de arrendamiento suscrito y disposiciones legales que rigen la materia, ya que no existe modificación mayor o remodelación que implique seguir algún lineamiento legal por ante la Dirección de Ingeniería Municipal. - que niega, rechaza y contradice por no ser cierto, que la existencia de una cesión verbal o de otra índole del contrato de arrendamiento o un subarrendamiento total o parcial, ni la unificación de dos (2) locales comerciales en uno solo, ni que exista ningún tipo de negociación sobre los locales Nros. 1 y 2, entre su representada y la empresa INVERSIONES BUFALOS MARKET, C.A, que pueda poner en juicio el cumplimiento de la normativa legal vigente ni del contrato de arrendamiento entre las partes. - que impugna, contradice y tacha tanto el contenido y la firma de la presunta notificación privada promovida por la parte actora, anexa al libelo del a demanda marcada con la letra “D”, por no emanar de su representada. - que impugna y contradice tanto el contenido de la presunta notificación judicial N° 2017-3142 constante de 18 folios, promovida por la parte actora, anexa al libelo de la demanda marcada con la letra “E”, por no haberse practicado en las personas naturales facultadas para la representación de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, y por esa razón debe ser desechada y sin mérito probatorio alguno. - que a los fines de dejar constancia del pago oportuno, continuo y aceptado de los cánones de arrendamiento, consigna copia de las transferencias bancarias desde el inicio de la relación arrendaticia hasta esa fecha, constituido por 25 folios, de los cuales se evidencia que la relación arrendaticia se mantiene por tiempo indeterminado. (...). PUNTOS PREVIOS LA NULIDAD DE LA SENTENCIA En el escrito de informes denuncia el apelante la omisión de pronunciamiento por parte de la recurrida, en torno a “la defensa formulada en cuanto a la cuantía de la demanda”, la cual fue impugnada por insuficiente. Sobre este particular, observa esta alzada que en el escrito que cursa a los folios 137 al 141 de la 1ª pieza, el demandado opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del tribunal por la cuantía, y al señalar los fundamentos que la sustentan, indicó que la cuantía estimada por el actor “es pírrica y no se compadece con la realidad actual de valores monetarios de nuestro país, y erróneamente en esta oportunidad procesal, impugna por insuficiente la estimación de la demanda con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, se desprenden dos circunstancias que se deben puntualizar, la primera que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda de fecha 06-04-2018, opuso la defensa previa del numeral primero relacionada con la incompetencia del tribunal por el valor de la demanda y como sustento de la misma se basó en la impugnación de la cuantía conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y la segunda es que el a quo en su momento procesal resolvió dicha defensa previa y adicionalmente soslayó que la impugnación que se hizo no la resolvía en razón de que debió alegarse como defensa al momento de contestar la demanda, a fin de que procediera en cumplimiento del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, resolverla como un punto previo. Esa decisión emitida por el a quo en torno a ese tema no fue objeto de impugnación alguna a través del recurso de regulación de competencia. De lo expresado es evidente que la referida impugnación se hizo como sustento fáctico de la defensa previa que se alegó en su momento, por lo cual no existía para el a quo carga procesal de resolverla como un punto previo de la sentencia como lo aspira el actor apelante, puesto que el artículo 38 eisdem es claro al establecer que ese mecanismo de defensa se debe alegar en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, y en tal sentido a juicio de quien decide en segunda instancia no existen motivos para anular el fallo apelado. Y así se decide. LA SEGUNDA CONTESTACION Y LA ALEGADA RECONVENCION Se observa de la revisión de las actas procesales que el demandado presentó en fecha 6 de abril de 2018 (f. 136 al 167 de la 1ª pieza) un primer escrito de contestación mediante el cual opuso las cuestiones previas contempladas en los ordinales 1° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al mismo tiempo, en sintonía con lo establecido en el artículo 865 eiusdem dio contestación al fondo de la demanda. Con respecto a las defensas previas alegadas, se extrae que el demandante en fecha 13-04-2018 presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas por la demandada, y que el tribunal de la causa en esa misma fecha (13-04-2018) procedió a resolver mediante auto la defensa previa contemplada en el ordinal 1°, declarándola sin lugar, y que en fecha 31-05-2018 se pronunció sobre la defensa prevista en el ordinal 6° declarándola sin lugar, y luego en fecha 07-06-2018 el tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo se observa que el demandado compareció de nuevo, por segunda vez, pasada la oportunidad contemplada en el artículo 865 eisdem, a dar contestación a la demanda y adicionalmente a ejercer demanda de mutua petición, por lo cual fue acertada la postura del tribunal de la causa cuando procedió mediante auto de fecha 20 de junio de 2018 a establecer: “...En cuanto la solicitud sobre la admisión de la reconvención y el llamamiento de un tercero, este Tribunal observa que en fecha 20-03-2018 (f. 169) el abogado ALEXANDER DÍAZ GUZMAN (...) actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, dado el instrumento poder consignado conferido por la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, presenta escrito de contestación de la demanda (f. 137 al 141 vto) en los términos señalados en el 865 del Código de Procedimiento Civil, promoviendo en su encabezado la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 eisdem, oportunidad legal para alegar la reconvención y el llamamiento de tercero, el cual no lo hizo, por lo que fue agregada al expediente y decidida la cuestión previa opuesta, continuando así con la secuela del proceso. Es todo...”. LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 1º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA INCOMPETENCIA POR LA CUANTIA Señala el demandado en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 06-04-2018, que en el libelo de la demanda la actora establece como valor de la misma la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), monto que para esa fecha era equivalente a menos de ochocientas unidades tributarias (800 U.T), y que dicha cantidad no se compadece con la realidad actual de valores monetarios de nuestro país, y que impugna dicha estimación por insuficiente con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y tomando en consideración el solo hecho del valor del inmueble, así como de los cánones de arrendamiento fijados en seiscientos sesenta mil bolívares (Bs. 660.000,00) mensuales, que en ambos casos supera la suma de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) equivalentes a tres mil unidades tributarias (3000 U.T), vigentes para el momento de la interposición de la misma; del mismo modo sostiene que por los motivos señalados a su juicio el tribunal competente para conocer del proceso es el de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial, y no el de Municipio. En fecha 13 de abril de 2018, el tribunal de la causa resolvió el anterior planteamiento, y dispuso sobre ese particular, que sí tiene competencia para sustanciar y decidir la presente causa judicial conforme a la Resolución 2009-0006 del 18-03-2009 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y declaró SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la empresa demandada, basado en lo siguiente: “... se observa que este tribunal por la cuantía o valor de la demanda tiene competencia para conocer asuntos contenciosos que no superen las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T), y la demanda que dio inicio al procedimiento está valorada en doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) lo cual significa que está dentro del rango establecido por la mencionada Resolución que amplía de manera notoria la competencia por el valor de la demanda a los Tribunales de Municipio, de ahí que la afirmación del apoderado judicial de la demandada sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, es infundada al señalar que el juzgado competente es el de primera instancia, pues aquel conoce de asuntos contenciosos cuya cuantía exceda de 3.001 unidades tributarias. De igual manera, observa el tribunal que los alegatos esgrimidos por el apoderado de la parte demandada están enfocados a impugnar la estimación de la demanda efectuada por el actor en su libelo, es decir, aquella que debe resolverse como punto previo al mérito de la controversia en sentencia definitiva, ya que se verifica que se concentró en hacer señalamientos vinculados con la insuficiencia o exigüidad del valor establecido y a la falta de apego para el cálculo de las reglas de orden público diseñadas para determinar el valor de la demanda, la cual debe establecerse en base a las regulaciones estipuladas en los artículos 29 al 38 del Código de Procedimiento Civil...” Bajo esa óptica se debe en primer término resolver lo concerniente a la impugnación que se hizo en contra de la estimación de la demanda observándose que la parte accionada se limitó a impugnar la misma, y a señalar que el monto demandado no se ajusta al valor del inmueble, ni al canon de arrendamiento, sin expresar cual a su juicio es la cuantía que debe asignársele a la misma, ni mucho menos probarlo en la etapa correspondiente, ya que como se expresó se limitó a mencionar que en el libelo de la demanda la actora establece como valor de la misma la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), monto que para esa fecha era equivalente a menos de ochocientas unidades tributarias (800 U.T), y que dicha cantidad no se ajusta a la realidad actual de valores monetarios de nuestro país, es decir, de acuerdo a los señalamientos efectuados por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda que riela a los folios 137 al 141 de la 1ª pieza, resulta evidente que la parte demandada se limitó a cuestionar el valor que se le asignó a la demanda, a expresar algunas cifras como parámetros o referencias, sin precisar de manera directa o expresa el monto que se le debe asignar a la misma, ni los parámetros legales que según su entender debían aplicarse para su cálculo. Sobre este aspecto en particular conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° RC.000027 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de enero de 2014 en el expediente N° 13-351, en la cual se describe con precisión las posturas que debe asumir el demandado que impugna la estimación de la demanda, a saber: “…Ahora bien, respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta Sala en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció lo siguiente: “…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente. Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor. En este sentido se pronunció esta Sala de Casación civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló: “…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia. Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó: “Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así: c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negrillas y subrayado de este fallo) De lo anterior se colige que ciertamente el juez superior incurrió en un error de interpretación respecto al contenido y alcance de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, al dictaminar que correspondía a los demandantes probar en juicio la cuantía señalada, en razón de la impugnación hecha por el demandado. Lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante. En razón de los anteriores señalamientos, esta Sala declara procedente la denuncia formulada, por errónea interpretación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide...” (Destacados de la sentencia transcrita). De igual forma, en sentencia N° RH-496 de fecha 14 de agosto de 2009, expediente N° 2009-399, caso: Emilda Rosa Cortez De Gómez y otros, contra Rosa Margarita Pérez Nacar, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció lo siguiente: “…De modo que, esta Sala en atención al criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito, señala que el momento que debe ser tomado en cuenta para verificar el cumplimiento del requisito de la cuantía necesaria para acceder en casación, será aquel en que fue presentada la demanda; por ello, sí la cuantía exigida es la establecida en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, deberá calcularse el valor de la unidad tributaria para el momento en el cual fue interpuesta la misma. En tal sentido, esta Sala, constata de la revisión de las actas que conforman el expediente, que para el 18 de enero de 2007, fecha en que fue interpuesta la presente demanda tal y como, se desprende de los folios 1 al 10, ambos inclusive, de la única pieza que conforma el expediente, se evidencia que en dicha oportunidad, la pretensión fue estimada en la cantidad de treinta y nueve millones cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.39.450.00,00), hoy treinta y nueve mil cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 39.450,00), conforme se establece en el Decreto Nº 5.229 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Reconversión Monetaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.638 del 6 de marzo de 2007. Dicha cantidad fue impugnada por exagerada de manera pura y simple. Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe: “…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda. Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció: ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado del texto). Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Aplicando el referido criterio jurisprudencial al caso bajo análisis, -hoy reiterado por la Sala-, se evidencia que el demandado impugnó la cuantía del juicio por considerarla exagerada, de manera pura y simple, no aportando un hecho nuevo capaz de probar en juicio. En consecuencia, el interés principal del presente proceso quedó establecido en la cantidad de (Bs.39.450.000,00), hoy equivalentes a treinta y nueve mil cuatrocientos cincuenta bolívares sin céntimos (Bs. F.39.450,00). En virtud de lo antes expresado, esta Sala constata que para el día 18 de enero de 2007, ya se encontraba en vigencia la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en cuyo aparte segundo del artículo 18, se establece que para acceder a la sede casacional se exige una cuantía que exceda de las tres mil unidades Tributarias (3.000 U.T.), la cual, para la precitada fecha ya había sido reajustada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a razón de treinta y siete mil seiscientos treinta y dos por unidad tributaria (Bs.37.632 x U.T.), conforme se evidencia de la Providencia Administrativa N° 0012, de fecha 12 de enero de 2007, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.603 de la misma fecha, cuya sumatoria alcanza la cantidad de ciento doce mil ochocientos noventa y seis bolívares fuertes (Bs F.112.896,00), lo cual conlleva a establecer, que en el sub iudice, la Sala constata de la revisión de las actas, que no se cumple con el precitado requisito de la cuantía, de impretermitible cumplimiento para acceder a sede casacional y consecuencialmente, la declaratoria de inadmisibilidad del recurso de casación anunciado y formalizado, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Basado en lo dicho, esta alzada considera que la impugnación efectuada por la empresa accionada carece de sustento legal y por ese motivo, la misma se desestima y se tiene como válida la estimación efectuada por el actor en el escrito libelar, que alcanza la suma de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), equivalentes a ochocientas unidades tributarias (800 U.T). Precisado esto, se considera que tomando como base cierta la suma en que fue estimada la demanda, que asciende a la suma de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) equivalentes a la cantidad de ochocientas unidades tributarias (800 U.T), es evidente que el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, es el competente para conocer y resolver el caso, puesto que para el día 27 de octubre de 2017, fecha en que se propuso y admitió la presente demanda, se encontraba en vigencia la Providencia Administrativa N° 003, de fecha 20 de febrero de 2017, proferida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (S.E.N.I.A.T.), publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el Nº 6.287, del 24 de febrero de 2017, mediante la cual se reajustó la unidad tributaria a razón de 300,00 bolívares (Bs.300,00 x 1 U.T.), lo que significa que la cuantía que le correspondía a los Tribunales de Municipio no debía superar la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs.900.000,00), y a los de Primera Instancia aquellas causas cuyo valor lógicamente superara la suma antes mencionada. En resumen de lo expresado se desestima la impugnación a la estimación de la demanda y la defensa previa relativa a la incompetencia del tribunal se desecha dicho alegato y se ratifica que la cuantía del presente juicio es por la suma de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00). Y así se decide.- LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR HABERSE HECHO LA ACUMULACION PROHIBIDA EN EL ARTÍCULO 78 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Alega además el demandado en su escrito de contestación, que en el libelo de la demanda existen dos peticiones fundamentales: el cumplimiento del contrato de arrendamiento y subsidiariamente la desocupación y entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes y que las mismas son claramente incompatibles, y por ello opone la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basado en lo siguiente: “…Se evidencia del libelo de la demanda que el capitulo titulado petitorio, la parte actora solicita lo siguiente: Capitulo V Petitorio de la demanda.- En caso de que la demandada sociedad mercantil Invamar Inversiones Alimenticias Margarita, C.A., no diere por voluntad propia cumplimiento a sus obligaciones legales, pido al Tribunal que formalmente condene a: PRIMERO: El cumplimiento del contrato de arrendamiento y subsidiariamente la Desocupación y Entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes (...). Existen claramente dos peticiones fundamentales e incompatibles dentro del libelo presentado por el demandante, que no pueden coexistir dentro del mismo escrito libelar, pues una excluye a la otra, y menos ser subsidiarias entre sí, en razón que si el Juzgados declare con lugar ambas peticiones la sentencia sería inejecutable, incumpliendo así el mandato establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil vigente, el cual contempla que el fallo debe ser: expreso, positivo y preciso (...). Asimismo, consta que la parte actora contradijo el anterior planteamiento, argumentando lo siguiente: “…En el escrito libelar se expusieron los hechos basados en la realidad existente y se acompañó elementos probatorios que la respaldan, y claramente se evidencia que no se hizo un planteamiento de inepta acumulación como lo alegó la demandada, ya que se expresó que la pretensión principal de mi representada es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar (...) que mi representado suscribió con la sociedad mercantil Búfalos Market, C.A, y de manera subsidiaria la desocupación y entrega material del inmueble libre de personas y cosas, de conformidad con la cláusula tercera del referido contrato (...). Ahora bien, analizando el planteamiento esbozado por la parte demandada, de acuerdo con le dispositivo legal 78 de la Ley Adjetiva Civil, existen tres (3) únicas prohibiciones legales en cuanto a la acumulación de pretensiones, que son: (...) Subsumiendo estos requisitos al presente juicio, claramente se evidencia que no existe la figura de inepta acumulación en el presente caso, pues el procedimiento iniciado por esta representación corresponde al de un cumplimiento de contrato de arrendamiento como objeto principal y subsidiariamente la desocupación y entrega del inmueble arrendado, que no encuadra con los requisitos únicos tipificados en el dispositivo legal enunciado, ya que primeramente se trata de dos pretensiones que se correlacionan entre sí, no se excluyen, ya que al peticionar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, especificado en la cláusula tercera del mismo, que se refiere a la vigencia del contrato y consecuente entrega y/o devolución del inmueble objeto del contrato, se evidencia que una pretensión va enlazada a la otra, y no se excluyen entre sí como mal lo interpreta la parte actora (...). El tribunal de la causa en fecha 31 de mayo de 2018, resolvió la cuestión previa alegada y la declaró sin lugar señalando que si bien se observan algunas imprecisiones en el libelo de la demanda, no existe inepta acumulación, en razón de que ambas pretensiones se correlacionan entre sí. Basado en esto, advierte esta alzada que en efecto, de la sola lectura del escrito libelar coincide con el criterio asumido por el a quo puesto que no existe en este asunto inepta acumulación como se alega, sino que se ejercieron las dos pretensiones íntimamente relacionadas, ya que la pretensión ejercida de manera subsidiaria que persigue la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes conforme a la cláusula tercera contractual, depende de la suerte de la pretensión ejercida por vía principal, la cual se circunscribe a que se ordene en sede judicial el cumplimiento del contrato, concretamente de la cláusula TERCERA que establece que el tiempo de vigencia del mismo es por dos (2) años fijos sin posibilidad de prórroga o extensión convencional. En aras de profundizar un poco mas sobre el significado y alcance de la pretensión ejercida por vía subsidiaria, conviene traer a colación un extracto de la sentencia RC-00473, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 1° de noviembre de 2010 en el expediente N° 2010-10-231, la cual se explica por si sola, a saber: “…este sentido, el propósito de la pretensión subsidiaria dentro del libelo de demanda puede evidenciarse en dos circunstancias diferentes: la primera, cuando es dependiente de la pretensión principal, y el pronunciamiento del juez en relación a ella, surge como consecuencia de lo decidido en la primera pretensión, después que ésta es declarada procedente, p.e., la pretensión de reconocimiento de la paternidad, planteada contra los herederos del padre, acumulada con la petición de legítima hereditaria correspondiente; y la segunda, es independiente de la primera pretensión. En este caso, la pretensión subsidiaria suple o sustituye a la principal, en caso de que ésta sea rechazada por el juez, p.e., se demanda cumplimiento de contrato por no haber recibido el objeto de la venta y eventualmente, para el caso de ser desestimada esta pretensión, se interpone la acción redhibitoria por vicios ocultos en el objeto. Al respecto, una sentencia de vieja data, dictada por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy, Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 17 de noviembre de 1988, señaló lo siguiente: “…en esta materia cabe distinguir dos hipótesis: a) Que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea acogida la principal; y b) Que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea negada aquélla. La admisión de este tipo de acumulación subsidiaria favorece la economía procesal porque evita la multiplicidad de los juicios y tiene una importancia práctica considerable en sistemas como el nuestro, en el cual existe la preclusión para interponer nuevas peticiones o reformar la demanda, a partir de la terminación del acto de contestación de la demanda…”. Del precedente criterio jurisprudencial se precisan con toda claridad las dos circunstancias bajo las cuales pueden incoarse pretensiones subsidiarias en un libelo de demanda. No obstante, indistintamente del objetivo, que en cada caso, puedan perseguir las pretensiones subsidiarias, es deber del juez tomar en cuenta todas las acciones deducidas en el libelo, para dar cumplimiento al principio de congruencia. Ahora bien, indiscutiblemente, con respecto a las pretensiones interpuestas conjuntamente, debe cumplirse con el requisito de congruencia, es decir, el juez debe pronunciarse en relación a todas las acciones propuestas en el libelo de demanda. Sin embargo, es importante señalar que excepcionalmente, podría resultar inoficioso examinar la pretensión subsidiaria, específicamente bajo dos supuestos: 1) En aquellos casos, en donde la pretensión principal es desechada, sólo si la pretensión subsidiaria es dependiente de aquella; y, 2) Cuando existan cuestiones jurídicas previas que le resten utilidad al análisis de la segunda pretensión, p.e., cuando la parte actora carezca de cualidad para demandar. En todo caso, lo importante es examinar la relación existente entre ambas pretensiones para determinar la influencia que pueda tener el pronunciamiento del juez en relación a cada una de ellas. Hechas estas consideraciones, la Sala observa que en la presente denuncia, el formalizante manifiesta que el juez de la recurrida “…trata las dos acciones intentadas: nulidad del testamento y nulidad de la venta, con una sola apreciación… y sin explicación ninguna, decide que al anularse el testamento la venta es válida…”, razón por la cual, el recurrente considera que el juzgador de alzada omitió pronunciarse en relación con la acción de nulidad de la venta, incurriendo de esta manera en la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por el vicio de incongruencia negativa…” Como se desprende según el criterio manejado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, existen dos modalidades para proponer la pretensión eventual o subsidiaria, cuando la misma está dependiente de la acción principal, como ocurre en el presente caso, y el pronunciamiento del juez en relación a ella surge como consecuencia de lo decidido en la primera pretensión, después que ésta es declarada procedente, y cuando el planteamiento es independiente de la primera pretensión, caso en el cual solo podrá ser analizada si se desecha la demanda ejercida por vía principal. De todo lo dicho queda claro que en este asunto no se verificó la infracción del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresamente permisa que se propongan acciones que aunque pueden excluirse entre si, por ser incompatibles, como lo es el ejemplo típico que en la mayoría de los casos se invoca, vinculado con el ejercicio de la acción de resolución y de cumplimiento de contrato de manera conjunta, ya que como se indicó existe interconexión entre ambas y el juez al momento de resolver el fondo de la controversia debe emitir pronunciamiento respecto de ambas, por existir relación de dependencia entre las mismas. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- DE LA DEMANDA.- Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación. En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eisdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Como se evidencia del contenido de las anteriores disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”. Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo. Estudiadas las actas procesales se observa que la demanda instaurada se vincula con la relación arrendaticia existente entre el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS y la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA (C.A), antes identificados, sobre un inmueble constituido por local comercial identificado con el N° 2, con una superficie aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados (123 mts²) ubicado en la urbanización Playa El Ángel, avenida Aldonza Manrique, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, contenida en el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 03-08-2016, bajo el N° 42, tomo 86, folios 151 al 154 de los Libros de Autenticaciones, en cuya cláusula tercera se estableció que el plazo de duración del contrato sería de dos años fijos contados a partir del día 13 de octubre de 2014 hasta el 12 de octubre de 2016, que no existiría tácita reconducción, ni prórroga contractual y que concluido dicho lapso, así como el correspondiente a la prórroga legal que es de un año, la empresa accionada estaría obligada a entregar el inmueble libre de personas y bienes. En ese sentido se advierte que el actor en el libelo expresó como sustento de la demanda los siguientes hechos, a saber. (...) que en el contrato de arrendamiento antes referido, se establecieron de mutuo acuerdo las estipulaciones que regirían la relación arrendaticia, entre ellas se convino el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 56.100,00 mensuales para un primer periodo comprendido entre el 13-10-2014 al 12-10-2015, quedando pactado de mutuo acuerdo entre las partes, que el canon de arrendamiento que regiría para el segundo año de la relación arrendaticia se fijaría en Bs. 170.000,00 mensuales. (...) que de igual manera quedó establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, el tiempo de duración de la relación arrendaticia, pactado en un plazo fijo y a tiempo determinado, así como la vigencia de la prórroga legal de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, en la cual se estableció:(...), de lo cual se demuestra que el contrato de arrendamiento está dentro del marco legal que rige la materia, y que en lo procedente una vez fenecida la vigencia del contrato, comenzaría a marchar el término de la prórroga legal, quedando la arrendataria sujeta a cumplir con su obligación contractual de devolver al arrendador el inmueble en el mismo estado en que lo recibió libre de personas y bienes y sin mas deterioro que el de su uso normal.(...) (...) que su representado en pleno cumplimiento de sus directrices acordadas en el contrato up supra, en fecha 12-08-2016 envió notificación privada a la parte accionada con la finalidad de expresar formalmente su intención de no renovar el contrato, y la fecha de vencimiento del mismo fijada para el 13-10-2016, y hacer del conocimiento de la arrendataria su derecho de hacer uso de la prórroga legal de un (1) año, debiendo notificarlo por escrito a los fines de realizar el ajuste en el canon de arrendamiento como fue acordado en la cláusula segunda y lo consagra el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, o si por el contrario no estaba en su disposición de ejercer el uso de la prórroga legal pactada, tomara las previsiones para la entrega material del inmueble al vencimiento del contrato todo ello en cumplimiento de lo convenido por ambas partes en el contrato y en las disposiciones legales que rigen la materia, en aras de sostener una buena relación arrendaticia con la demandada en los lineamientos prefijados, actuando su representado siempre como un buen padre de familia y de buena fe, empero dejando asentado perennemente su propósito de no renovar el contrato de arrendamiento. (...) (...) que la arrendataria ejerció la prórroga legal de pleno derecho, contada a partir de la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento (...) (...) que su representado en fecha 20-07-2017 en víspera del vencimiento de la prórroga legal de un año que fue ejercida por la arrendataria, acudió ante ese tribunal para solicitar la notificación judicial de INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, y se trasladó y constituyó en el local arrendado, a los fines de notificar formalmente a la arrendataria, siendo recibido por la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS en su cargo de administradora de la hoy demandada (...) (...) que aun cuando el objeto de la presente pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento y consecuente desocupación y entrega del inmueble arrendado, debe hacer del conocimiento del tribunal toda la realidad existente en torno a esta relación arrendaticia, primeramente está una situación agravante que ha llevado en total detrimento de la misma, siendo el hecho que la arrendataria en contravención de lo acordado por las partes en el contrato, deliberadamente realizó remodelaciones y modificaciones de gran relevancia al local arrendado, sin autorización de su representado, trasgrediendo flagrantemente lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento en su cláusula séptima.(...). Señalado lo anterior, corresponde a esta alzada analizar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, observando que del mérito probatorio que arroja el mismo, concretamente la aludida cláusula tercera, se advierten los siguientes datos de interés: que las partes acordaron que el canon de arrendamiento fijo para el primer año sería de cincuenta y seis mil cien bolívares (Bs.56.100,00) mensuales, y para el segundo año sería por la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) mensuales, que el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia se pactó en dos (2) años fijos, contados desde el 13-10-2014 hasta el 12-10-2016, y que una vez vencido este plazo, potestativamente para La Arrendataria comenzaría a regir la correspondiente prórroga legal arrendaticia prevista en el Decreto Ley, que en este caso sería de un (1) año, que luego de fenecida dicha prórroga legal, la parte actora procedió a notificar a la arrendataria primero sobre el vencimiento del término fijo del contrato, como se desprende de la notificación privada que cursa al folio 37 de la 1ª pieza, y luego cumplió de nuevo en notificarle judicialmente a la arrendataria por intermedio del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 54 de la 1ª pieza) sobre el vencimiento de la referida prórroga, y que era inexorable que procediera a la entrega inmediata del inmueble arrendado, por lo que una vez vencido dicho plazo contemplado en la ley, la arrendataria estaba obligada a entregar el local en perfecto estado y en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y de bienes. De acuerdo a esta breve reseña, en estos términos quedó trabada la litis, por lo que es evidente que el tema decidendum versará sobre la vigencia o no del contrato, cuya existencia fue admitida y aceptada por el demandado, ya que al momento de contestar la demanda interpuesta en su contra, éste no negó la existencia de la relación contractual escrita ni mucho menos ejerció los mecanismos conducentes para restarle valor al contrato de arrendamiento que cursa a los folios 33 al 35 de la 1ª pieza de este expediente, y la obligación que según se alega que tiene el demandado de entregar el local antes identificado en perfecto estado de conservación, libre de personas y de bienes, correspondiendo obviamente la carga procesal probatoria a ambos sujetos procesales. Determinado esto, se advierte del material probatorio aportado por las partes, que a pesar de la estipulación expresa en el contrato en torno al desahucio, a que el mismo no era necesario y que por consiguiente, una vez vencido el término fijo del contrato y transcurrida la prórroga legal la empresa arrendataria estaba obligada a entregar el inmueble desocupado y en buenas condiciones, el actor realizó dos notificaciones, una privada que fue recibida por la empresa accionada, ya que existe un sello húmedo en el contenido o cuerpo de la misma que identifica a la empresa INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A y a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, que es la persona que recibió la comunicación en donde se le participa que: “... tal como está expresado en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03-08-2016 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, bajo el N° 42, tomo 86, folios 151 al 154, por medio de la presente les NOTIFICO expresamente que el referido contrato tiene fecha de vencimiento el día 12 de octubre de 2016. En consecuencia agradezco informar si está en su disposición hacer uso de la prórroga legal de un (1) año según lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que se refiere la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, en cuyo caso agradezco informar por escrito a los fines de realizar el ajuste en el respectivo canon de arrendamiento conforme así fue acordado en el parágrafo tercero de la cláusula tercera. En caso contrario, agradezco tomar las previsiones necesarias para la entrega del mismo...” Y la segunda notificación, la cual recayó igualmente en la misma persona antes mencionada, la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, quien en su propio dicho ejerce en la empresa funciones de administradora, que fue realizada por el mismo juzgado de la causa pero por la vía de la jurisdicción voluntaria, mediante la cual se notificó a la hoy demandada INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, que: “... por cuanto el contrato de arrendamiento suscrito venció en fecha 12 de octubre de 2016, y la prórroga legal finaliza en fecha 12 de octubre de 2017, según notificación privada practicada en fecha 12 de agosto de 2016 (...) que deberá entregar el Local Comercial, identificado como local N° 2, ubicado en la urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, libre de personas y bienes en fecha 12 de octubre de 2017, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera y el artículo 8 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial (...) Ambas notificaciones a pesar de que no fueron recibidas por una persona que ostente la representación legal de la empresa, se les asignó valor probatorio para comprobar esa circunstancia por cuanto a juicio de quien decide fueron recibidas en la misma sede de la empresa y recibidas por la persona que labora para la misma, por encontrarse al frente de dicho establecimiento comercial, en ambos casos como ADMINISTRADORA de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A. (Ver sentencia N° 137 emitido el 4 de abril de 2013 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, copiada en extracto en este mismo fallo, en el punto 7 del capítulo IV de este fallo, donde fueron analizadas y valoradas las pruebas aportadas al proceso por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda). Aclarado esto, de acuerdo al mérito que arroja el material probatorio que cursa en el expediente, es evidente que según el contrato en la cláusula tercera se estableció que para la fecha de vencimiento del contrato, el arrendatario se obligaba a entregar el inmueble arrendado a el arrendador sin necesidad de desahucio, notificación o aviso previo de ninguna clase, libre de personas y de aquellos bienes distintos a los arrendados, la parte actora procedió a notificar a la arrendataria primero sobre el vencimiento del término fijo del contrato, antes de que el mismo se verificara, y luego sobre la finalización de la prórroga legal. Esto lo hizo, en el primer caso mediante notificación privada de fecha 12-08-2016 (f. 37 de la 1ª pieza) antes de vencerse el tiempo de vigencia fijo del contrato, es decir, de los dos (2) años a que hace referencia la cláusula tercera, por cuanto cuando faltaban dos (2) meses para vencerse el contrato procedió a notificar a la parte hoy demandada que el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 3 de agosto de 2016 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparte, tenía fecha de vencimiento el 12-10-2016, y que debía informales si estaban dispuestos a hacer uso de la prórroga legal de un (1) año, y luego, en el segundo caso, una vez iniciada la prórroga legal, procedió el día 12-10-2016, mediante notificación judicial presentada en fecha 20-07-2017 (f. 38 al 55 de la 1ª pieza) y practicada en fecha 21-07-2017 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, a notificarle sobre el vencimiento no solo del contrato sino también de la prórroga legal, y en torno a la carga contractual de efectuar la entrega inmediata del inmueble en fecha 12-10-2017, en perfecto estado de conservación, libre de personas y de bienes de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y lo preceptuado en el artículo 8 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Con todo lo anterior queda claro que la relación arrendaticia existente entre el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS (arrendador) y la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA C.A, (arrendataria) sobre el local comercial identificado con el número 2, con un área de ciento veintitrés metros cuadrados (123 mts²) se pactó por tiempo fijo, ya que según la letra del contrato se inició en fecha 13-10-2014 y culminó en fecha 12-10-2016, y por ende, la prórroga legal de un (1) año prevista en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial comenzó a computarse el 13-10-2016 y feneció el día 13-10-2017; también se hace palpable conforme el mérito arrojado por el material probatorio aportado, concretamente con las documentales cursantes desde los folios 33 al 54 de la 1ª pieza, que si bien la parte accionante cumplió con las notificaciones antes señaladas en tiempo oportuno y que mediante las mismas se informó a la parte accionada sobre el vencimiento del tiempo de vigencia fijo del contrato y de la prórroga legal, éstas en caso de que no se hubieran efectuado no hubieran generado un efecto opuesto a lo requerido para poner fin a la relación contractual arrendaticia, ya que el contrato expresamente dispone que no será necesario que se haga el desahucio, que la vigencia del contrato es por dos (2) años fijos sin posibilidad de prórroga convencional, y que por ende, una vez finalizado el mismo la vigencia, así como la prórroga legal, era inexorable que se procediera a cumplir con la entrega del bien arrendado. Lo anteriormente referido se puede palpar del contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento a saber: (...) TERCERA. El plazo de duración del presente contrato, independientemente de la fecha de su autenticación, será de dos (2) años fijos contados a partir del día trece (13) de octubre de 2014, siendo su vencimiento el día doce (12) de octubre de 2016, fecha en la cual LA ARRENDATARIA se obliga a entregar el inmueble arrendado a EL ARRENDADOR, sin necesidad de desahucio, notificación o aviso previo de ninguna clase, libre de personas y de aquellos bienes distintos a los arrendados, pudiendo renovarse este contrato, a voluntad de las partes por un periodo igual. Una vez vencido este plazo, potestativamente para LA ARRENDATARIA, comenzará a regir la correspondiente prórroga legal arrendaticia prevista en el artículo 26 del Decreto Ley (...) En ese mismo sentido debe destacarse que en torno a la vía elegida para exigir el cumplimiento del contrato y la necesidad del desahucio cuando el contrato de arrendamiento es por tiempo fijo la Sala de Casación Civil estableció en la sentencia N° 000368, expediente N° 17-552, de fecha 01-08-2018, caso Lidia Tyjouk de Piñeiro y Otra contra Centro Hípico El Potro 612, C.A. Ponente: Magistrado Yván Darío Bastardo Flores .lo siguiente: “…cabe destacar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento determina el mecanismo procesal idóneo para restitución del bien inmueble arrendado, tal como lo ha precisado esta Sala en la sentencia Nº 1391 de fecha 28 de junio de 2005 y Nº 834 del 24 de abril de 2002, en la que se señaló lo siguiente: ‘(…) es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…; Con respecto a la denuncia sobre el incumplimiento de la cláusula décima del contrato basada en las presuntas modificaciones que se efectuaron en el local en cuestión, esta Alzada observa que no se probaron los hechos alegados en el libelo, ya que el actor solo se limitó a consignar la inspección judicial la cual no fue valorada en razón de que el juez que la practicó en lugar de dejar constancia de los hechos presentes para el momento de su realización, en la mayoría de los particulares se limitó a interrogar a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, quien fue la persona notificada por el Tribunal, desnaturalizando de esta manera la prueba promovida, y transgrediendo con ello el debido proceso de los involucrados. Debió en todo caso la parte accionante para comprobar los hechos alegados para sustentar esta causal promover la prueba de experticia, por ser la idónea para comprobar que el inmueble arrendado, sus dimensiones cambiaron a raíz de la integración presuntamente no autorizada con el local contiguo, el identificado con el número uno (01) el cual según se dice fue arrendado a la empresa BUFALOS MARKET, C.A. Es necesario agregar con respecto a la prueba de inspección judicial como su nombre lo indica forma parte de las denominadas "Pruebas Judiciales", y que constituye uno de los medios de pruebas destinadas a determinar la certeza o falsedad de los hechos alegados durante el desarrollo del proceso, tal y como lo estatuye el artículo 1.428 del Código Civil que expresamente indica que mediante la misma se pretende "El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales"; e igualmente el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, dispone que cuando la prueba es promovida en juicio, versará sobre hechos o situaciones que perciba el juez sobre personas, cosas, lugares o documentos, con el propósito de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos, por lo cual es evidente que la misma se promueve para dejar constancia de las circunstancias, del estado de los lugares o de las cosas que no se puedan o no sean fáciles de acreditar de otra manera, y sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, ni mucho menos, como ocurrió en este caso, así puede ser confundida con una prueba testimonial ni de posiciones juradas, que permita interrogar a una o varias personas presentes, ya que se estaría de esta forma desnaturalizando el objeto de ésta prueba, la cual se insiste sólo tiene como finalidad hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas, y concretamente en la inspección extrajudicial, el hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil Nº RC-000517 del 8/11/2018, expediente Nº AA20-C-2017-000619, en la cual se estudia y analiza el sentido, alcance y valoración de esta clase de prueba, cuando se evacua antes y durante el juicio). Por último, con relación al alegato establecido por la parte demandada sobre la indeterminación del tiempo de vigencia del contrato en razón de que “... la arrendadora ha recibido de forma constante, periódica y sin observación alguna, los cánones de arrendamiento, sin objeción alguna, incluyendo los meses posteriores a la presunta fecha de vencimiento...”, se advierte que del mérito probatorio que emana de las pruebas documentales que rielan desde el folio 142 al 166 de la 1ª pieza del presente expediente, referentes a transferencias bancarias efectuadas vía on line por la demandada a la cuenta corriente N° 01340563845633052304 del beneficiario RICARDO SALAS, destinadas a pagar cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2016, de enero a octubre del año 2017, e inclusive sobre los meses de enero, febrero y marzo del año 2018, así como de la prueba de informes emitida por Banesco Banco Universal, C.A, por medio de la cual se constató que ciertamente la cuenta bancaria N° 01340563845633052304, pertenece al demandante ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, que se evidencia la recepción en la referida cuenta de transferencias bancarias por la cantidad de Bs. 660.000,00 en fechas 01-02-2018, 01-11-2017 y 01-03-2018, provenientes de la cuenta N° 0134-1104-29-0001000243 perteneciente a la empresa Búfalos Market, C.A, que la cuenta N° 0134-0563-84-5633052304 se encuentra en estatus activa, y que incluso se han recibido transferencias electrónicas durante el año 2018 de la cuenta identificada con el N° 01341104290001000243 perteneciente a la empresa Búfalos Market, C.A, se evidencia que en efecto, una vez fenecido el tiempo fijo del contrato y la prórroga legal, la empresa demandada mediante transferencias bancarias on line, continuó efectuando pagos a favor del actor para pagar las pensiones arrendaticias, pues los pagos por transferencia on line efectuados datan como se dijo desde los meses de enero a diciembre del año 2016, de enero a octubre del año 2017, e inclusive sobre los meses de enero, febrero y marzo del año 2018, que son posteriores al día 12-10-2017, fecha en que según como se dice en la demanda se cumplió con la prórroga legal establecido en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, sin embargo esa situación no demuestra que se modificó el contrato y que por acuerdo tácito se indeterminó la relación arrendaticia existente entre las partes, por cuanto el actor durante el proceso demostró su clara intención de poner fin a la relación arrendaticia conforme a los términos establecidos en el contrato, en la cláusula tercera, ya que a pesar de que no era necesario efectuar el desahucio, el día 12 de agosto del año 2016 emitió una notificación privada a fin de informarle a La Arrendataria, que debía entregar el local comercial arrendado libre de personas y bienes en fecha 12 de octubre de 2017, la cual -como ya se dijo- se recibió en la sede de la empresa, y antes de que feneciera la prórroga legal de un (1) año conforme a las previsiones establecidas en artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, exactamente el día 21 de julio de 2017, se trasladó con un tribunal a fin de notificar judicialmente a La Arrendataria, que debía entregar el local comercial arrendado libre de personas y bienes en fecha 12 de octubre de 2017 fecha en que vencía la prórroga legal, y que el tribunal cumplió con el requerimiento que se le hizo, ya que de la mencionada acta se extrae que se efectuó la notificación, y mas aún, por cuanto una vez fenecida la prórroga legal cuando solo habían transcurrido trece (13) días consecutivos, ejerció la presente demanda a fin de obtener un fallo que amparara sus aspiraciones legales de recuperar el bien inmueble que entregó en calidad de arrendamiento a la empresa hoy demandada. Basado en lo anterior se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado ALEXANDER DÍAZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A contra la decisión dictada en fecha 22 de marzo de 2019 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia se CONFIRMA el fallo apelado. Y así se decide.- VI.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado ALEXANDER DIAZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA, C.A, parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2019, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo apelado dictado en fecha 22-03-2019 por el referido Tribunal de Municipio. TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS del recurso a la parte apelante, por disposición expresa del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los cuatro (04) días del mes de octubre del año dos mil diecinueve (2019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO EXP: Nº 09429/19 JSC/YGG/lmv. En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previo el cumplimiento de las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. YULZOLYS GONZÁLEZ GALINDO