REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta Años 209° y 160° Expediente N° 25.590 Sentencia Interlocutoria.- I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: I.1) PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil HIELO REY, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 17-7-1997, anotada bajo el Nº 1397, Tomo 4 Adc. 27, y refundidos en un solo texto sus estatutos según consta de Acta de Asamblea General Extraordinaria celebrada en fecha 15-5-2018, y registrada en fecha 25-5-2018, anotada bajo el Nº 31, Tomo 37-A, Anexo A-1. I.2) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, ALFREDO ENRIQUE OROPEZA M., y JOSE MIGUEL LOMBARDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 123.371, 133.191 y 66.541, respectivamente. I.3) PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil INVERSIONES OASIS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 03-9-2002, bajo el N° 61, Tomo 28-A. I.4) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio AIDA ISABEL SANTANA AVILA y GUSTAVO GERARDO PEREZ MARIN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 69.143 y 127.307, respectivamente. II.- MOTIVO DEL JUICIO: DESALOJO (INCIDENCIA DE LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL C.P.C.).- III.- ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Señala la parte demandante HIELO REY, C.A., que suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio demandada INVERSIONES OASIS, C.A., en fecha 14-2-2005, el cual quedó anotado bajo el Nº 63, Tomo 10, de los libros llevado por la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, sobre un inmueble ubicado dentro de las mismas instalaciones de la sociedad HIELO REY, C.A., calle principal vía Playa Guacuco, Galpón Hielo Rey, Municipio Arismendi de este Estado, con un área de doscientos metros cuadrados (200 Mts.2), estableciéndose un canon de arrendamiento en una cantidad equivalente según el contrato al tres y medio por ciento (3.5%) de las ventas brutas de cada mes, y que se pagarían los diez (10) primeros días de cada mes. Que la sociedad INVERSIONES OASIS, C.A., ha incumplido culposamente con la obligación asumida mediante el otorgamiento del contrato de arrendamiento, por cuanto no ha realizado los pagos conforme a lo establecido en el contrato, es decir, el 3.5% mensual de los ingresos y/o ventas brutas, y la Junta Directiva de la parte actora HIELO REY, C.A., ha solicitado en innumerables oportunidades los soportes que reflejen las ventas y los ingresos brutos de la arrendadora, y no han sido obtenidos, lo que impide a la sociedad mercantil demandante poder determinar si efectivamente la parte demandada cumple con su obligación, es decir, INVERSIONES OASIS, no paga el equivalente al 3.5% mensual de los ingresos y/o ventas brutas, pagando lo que a su decir sin soporte contable alguno corresponde al monto variable, y realizando descuentos ilegales sobre el monto del canon de arrendamiento por supuestos pagos de camiones de agua, no contemplados en el contrato, lo cual se evidencia a través de diversos correos electrónicos enviados por la empresa demandada a la demandante, donde no solo se evidencian los ilegales descuentos sino también de comunicación remitida por el abogado Alejandro Canónico, de unas obligaciones para la actora HIELO REY, C.A., de correr con los gastos de reparación de la bomba considerada reparación mayor, siendo que las partes contratantes no convinieron nada en relación a este particular en el contrato de arrendamiento. Agrega que es importante señalar que el pozo y la bomba de succión se encuentran fuera del área arrendada, por lo que le corresponde a la sociedad mercantil HIELO REY, C.A., su manipulación y operación, para cumplir con su obligación de suministrar el agua tratada y potabilizada a la arrendataria, pero que no obstante la empresa INVERSIONES OASIS, C.A., al ocupar ilegalmente el resto de las instalaciones, procedió a manipular sin autorización alguna los equipos técnicos y operativos pertenecientes a HIELO REY, ocasionando daños en los mismos, por lo que mal podría la empresa demandada solicitar reparación alguna de la bomba de succión y realizar descuentos ilegales por concepto de pago de camiones de agua, cuando estos hechos se originaron como consecuencia directa del incumplimiento de sus propias obligaciones legales y contractuales. Que en virtud del incumplimiento de la demandada a las obligaciones asumidas en la cláusula segunda del citado contrato, se practicó notificación judicial a INVERSIONES OASIS, C.A., mediante el cual se le señaló entre otras cosas que el área arrendada era de doscientos metros cuadrados (200 Mts.2), y que se encontraba en una posesión ilegal de una porción del inmueble mucho mayor a la arrendada, entregándosele plano anexo a la notificación y sus correspondientes coordenadas UTM-REGVEN; sin embargo dicha empresa en franco desacato e incumplimiento contractual hizo caso omiso a la misma y continuó de manera arbitraria e ilegal ocupando instalaciones que no son objeto del contrato; que pese a la actitud arbitraria y soez, exteriorizada por el Presidente de dicha empresa, ciudadano RONNIE MACK EZELL, identificado en autos, en fecha 16-5-2017, se procedió a realizar inspección judicial extra-lítem, en la cual se dejó constancia mediante la asesoría de un Ingeniero, que la empresa demandada se encuentra ocupando la totalidad de las instalaciones propiedad de HIELO REY, C.A. Agrega asimismo, que INVERSIONES OASIS, C.A., intentó demanda por Cumplimiento de Contrato en contra de la sociedad mercantil HIELO REY, C.A., la cual fue sustanciada ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, Expediente Nº 12.026-15, y en dicho expediente fue promovida prueba de inspección judicial por la parte demandante en aquel juicio, es decir la sociedad mercantil INVERSIONES OASIS, C.A., la cual fue evacuada en fecha 17-7-2017, y donde fue dejada la constancia “..Que la empresa que desarrolla su actividad comercial y ocupa todas las instalaciones físicas industriales, comerciales y administrativas, en el presente sitio...” Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil. Finalmente en el petitorio de la demanda, solicita que en virtud del incumplimiento culposo de la demandada, tanto de sus obligaciones legales como contractuales, se declara con lugar la demanda de desalojo y se ordene la entrega del inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que fue recibido y con todos los servicios e instalaciones técnicas que le son propias, en buen estado de conservación y funcionamiento. IV. ALEGATOS DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA.- El apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada INVERSIONES OASIS, C.A., en la oportunidad procesal correspondiente, procedió a oponer la siguiente cuestión previa en los siguientes términos: El apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada INVERSIONES OASIS, C.A., en la oportunidad procesal correspondiente, procedió a oponer la siguiente cuestión previa en los siguientes términos: Que por otra parte en el segundo escrito consignado en su oportunidad de ley, procede a exponer como Punto Previo “De la Inadmisibilidad de la Acción”, lo siguiente: Que la parte demandante alega que la sociedad demandada, viene ocupando un área no arrendada y que pretende con fundamento a las causales a que se refieren los literales b e i del artículo 4º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el desalojo de la arrendataria de áreas no arrendadas, que además de improcedente es incompatible con el procedimiento establecido en la Ley, toda vez que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece taxativa e imperativamente para que el Juez que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, ya que no es compatible una pretensión de Desalojo de un inmueble arrendado con una acción de Desalojo sobre un inmueble no arrendado, ya que ambos supuestos tienen procedimientos diferentes que no pueden ser ventilados por la acción de Desalojo contenida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que opone la cuestión previa prevista en el Ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece inadmitir la acción propuesta cuando exista prohibición de la Ley, ya que la presente acción se hace inadmisible en virtud de lo establecido en el artículo 78 de dicha ley, por cuanto se observa del libelo de demanda que la sociedad mercantil HIELO REY, C.A., alega que INVERSIONES OASIS, C.A. (LA ARRENDATARIA), supuestamente ha Incumplido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 14-2-2005, por ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 63, Tomo 10, por cuanto la demandante delata, otros supuestos incumplimientos contractuales, ya que la demandada INVERSIONES OASIS, C.A. (LA ARRENDATARIA) viene ocupando un área que nunca le fue arrendado; que para soportar el anterior alegato, la demandante acompaña notificación judicial, contenida al expediente Nº S-2016-700, evacuada en fecha 07-12-2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial y que riela a los folios 208 y 216 del presente expediente. Asimismo señala que para fundamentar aún más el alegato del supuesto incumplimiento contractual, la demandante acompaña el expediente Nº 2526, contentivo de solicitud de inspección judicial solicitada por la parte actora en fecha 16-5-2016, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, Antolín del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial, que riela a los folios 139 y 207 del presente expediente. Agrega que su representada en la sustanciación del expediente Nº 12.026-15 que cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este estado, promovió la prueba de inspección judicial la cual fue evacuada en fecha 17-7-2017, y la cual impugna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Que de todo lo anterior se evidencia que la demandante HIELO REY, C.A., delata principalmente entre otros supuestos incumplimientos contractuales, que INVERSIONES OASIS, C.A. viene ocupando un área NO ARRENDADA de cuatro mil metros cuadrados (4.000 Mts.2), y pretende que con fundamento en las causales de los literales b e i del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que la administración de justicia desaloje a la arrendataria por cuanto dicha ocupación no contractual es violatoria del citado contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14-2-2005; alega de igual manera que la pretensión de desalojo de áreas no arrendadas por parte de HIELO REY, C.A. contra INVERSIONES OASIS, C.A., con fundamento al procedimiento establecido en la antes mencionada Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, además de improcedente es total y absolutamente incompatible con el procedimiento establecida en la referida ley, amén que nuestro ordenamiento legal y procesal ofrece al justiciable procedimiento especiales para accionar la supuesta ilegitimidad en situaciones extracontractuales o de hecho como la aquí delatada por la demandante, y que por consecuencia el Tribunal debe declarar con lugar la cuestión previa opuesta, y la demanda debe ser desechada y extinguido el procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. V. SUBSANACIÓN A LA CUESTION PREVIA OPUESTA.- Por su parte, dentro en la oportunidad procesal correspondiente el apoderado actor procedió de conformidad con lo dispuesto en el numeral 3º del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, a contradecir en todas y cada una de sus partes los fundamentos y alegatos esgrimidos para oponer y sustentar la cuestión previa opuesta, en los siguientes términos: El apoderado actor procede a tenor de lo dispuesto en el numeral 3º del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, procede mediante actuación procesal a contradecir en todas y cada una de sus partes los fundamentos alegados esgrimidos para oponer y sustentar la cuestión previa prevista en el numeral 11º del citado artículo 346, alegada por la parte demandada; y en ese sentido del contenido de petitorio de la demanda, el cual establece claramente lo siguiente: “PRIMERO: DECLARE CON LUGAR la presente acción de Desalojo. SEGUNDO: ORDENE la entrega del inmueble arrendado .. en las mismas buenas condiciones en que fue recibido .. de conformidad con lo establecido en la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento .. TERCERO: Condenar en costas a la parte demandada.” Que así las cosas, se evidencia que la parte actora mediante la presente acción de Desalojo, no pretende la entrega de cuatro mil metros cuadrados (4.000 Mts.2) que ocupa ilegalmente la sociedad mercantil INVERSIONES OASIS, C.A., sino la entrega material del inmueble arrendado, es decir, la entrega de los doscientos metros cuadrados (200 Mts.2) establecidos en el contrato de arrendamiento, por lo cual la parte actora no acumuló en su libelo pretensiones que se excluyan entre sí ni que tengan procedimientos incompatibles; que la única pretensión existente es el desalojo y la consecuente entrega material de los doscientos metros cuadrados (200 Mts.2) arrendados, por lo cual solicita que dicha cuestión previa sea declarada sin lugar con especial condenatoria en costas. Que para finalizar y a todo evento, insisten en hacer valer los documentos impugnados por la parte demandada, ya que los mismos fueron acompañados en original y/o en copias certificadas y en relación a los correos electrónicos que se acompañaron al expediente marcados con la letra “B”, los cuales fueron impugnados erróneamente por la demandada de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir emanan de un tercero Alejandro Canónico e Ivette Colina, se evidencia de las actuaciones que el ciudadano Alejandro Canónico es o era el representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES OASIS, C.A., al momento de remitirse los correos electrónicos, de igual forma de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la ciudadana Ivette Colina, forma parte de la Administración de INVERSIONES OASIS, C.A., con el cargo de Contralora, siendo a su vez accionista de dicha empresa, por lo que pretender que esta representación judicial promueva las testimoniales para su ratificación en juicio o la prueba de informes resulta, según su decir, ofensiva, no obstante a pesar del desconocimiento y desatino procesal, insiste en hacer valer dichas documentales; que en el mismo orden, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconoce en contenido y firma de las documentales acompañadas a la contestación de la demanda, marcadas “A, B, C y D”; que asimismo advierte la ilegalidad de la prueba de informes promovida en el acto de contestación dirigida a “Comercial Electromecánica Falancia, C.A.”, por cuanto la documental marcada “D” no puede ser impugnada por esta representación judicial, por cuanto es un documento emanado de un tercero y a tenor de lo establecido en el artículo 431, el mismo debe ser ratificado a través de la testimonial para que ésta representación judicial pueda ejercer el control y contradicción del mismo, aunado al hecho que dicha documental no se subsume en los tipos establecidos en los artículo 429 y 444 eiusdem, por lo que solicita que la misma sea declarada inadmisible, por las razones antes expuestas. PUNTO PREVIO. Solicita el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de fecha 31 de mayo de 2.0109, el cual riela a los folio 302 al 305, de la primera del presente expediente, sea declara la inadmisión de la presente demanda in limine litis, alegando lo siguiente: Que en primer lugar, solicita se declare inadmisible in limine litis la acción propuesta, por cuanto el local objeto de la pretensión de Desalojo está excluido de la aplicación de la Ley de Regulación de Arrendamientos para el Uso Comercial, ya que la demandante para fundamentar su pretensión, invoca las causales contenidas en los literales “b” e “i” del artículo 40(sic) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el Tribunal no verificó detenidamente los requisitos de admisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que el desalojo del inmueble que se pretende, no está destinado al uso comercial por voluntad de ambas partes, sino a la actividad Industrial, y por ende está excluido expresamente de la aplicación de la referida ley, a tenor de lo establecido en su artículo 4º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que expresa: “ Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas industrias, pensiones ...” Como se puede observar de lo alegado por el apoderado judicial de la demandada solicita la inadmisibilidad de la presente demandada de Desalojo, por cuanto según su alegato la sociedad mercantil INVERSIONES OASIS, C.A., se encuentra excluida del margen de aplicación de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, debido a que la referida sociedad mercantil esta destina a la actividad industrial y no la comercial. Ahora bien el artículo 4 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, establece: De la trascripción del artículo en comento se puede colegir que el legislador dejó exceptuado del margen de aplicación de la citada Ley, los inmuebles arrendados no destinados al uso comercial, y los especificó como viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporada vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados. (Subrayado Nuestro). En este sentido y a modo de ilustrar a que se refiere con industria y comercio, se puede decir, que la Industria realiza una serie de actividades económicas con la adquisición o extracción de materias primas y su conversión en productos terminados que llegan al cliente final. El termino “Industria” se usa para denotar aquellas actividades que involucran el uso de aparatos mecánicos y habilidades técnicas, es decir, actividades con la fabricación, producción y procesamiento de productos. Ahora, por comercio, se puede decir, que significa una actividad comercial que implica la compra y venta de bienes o servicios, entre empresas o entidades, de un lugar a otro. Por lo tanto, garantizan la disponibilidad de bienes y servicios para los clientes, en el momento y lugares correctos. En este sentido, teniendo los aspectos conceptuales de industria y comercio, debe este Tribunal pasar a revisar si la sociedad mercantil INVERSIONES OASIS, C.A., esta destinada al uso industrial, ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, no quedó demostrada que la activada que realiza o desempeña dentro del local arrendado la sociedad mercantil demandada este destinado a una serie de actividades económicas para la adquisición y extracción de materias primas para la elaboración de productos terminados. Por consiguiente, el principio de distribución de la carga de la prueba, consagra que cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, tal como lo estatuye el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, al no quedar evidenciado de los autos que las actividades que realiza la sociedad mercantil INVERSIONES OASIS, C.A., sean industriales, le es forzoso a este Tribunal, declarar IMPROCEDENTE la solicitud de INADMISIBILIDAD opuesta por el apoderado judicial de la demandada en su escrito de fecha 31 de mayo de 2.019. Así se decide. Decidido el anterior punto pasa este Tribunal a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada en los siguientes términos. V. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN. En este sentido, aprecia este Juzgado, que la apoderada judicial de la parte demandada opuesto la cuestión previa extintiva, contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, debe iniciar este tribunal, el conocimiento de la cuestión previa con carácter extintivo, lo cual pasa analizar de la siguiente manera. El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 11°, dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …omissis… 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…” La cuestión previa opuesta se encuentra tipificada en el grupo de las atinentes a la acción; al respecto el Dr. Arístides Rengel Romberg, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil”, Tomo III, señala: “…cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción…” En virtud de lo anterior, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 341 ejusdem, que prevé: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”. Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa: “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. En este orden de ideas, considera necesario este Tribunal traer a colación, la Sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, que señala lo siguiente: “…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca ?expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que ?en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…” Ahora bien, pasa este Tribunal al estudio de la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración la jurisprudencia parcialmente transcrita, la cual este Tribunal acoge y aprecia en su integridad. En este sentido, la apoderada judicial de la demandada opositor de la cuestión previa, señala lo siguiente: Que opone la cuestión previa prevista en el Ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece inadmitir la acción propuesta cuando exista prohibición de la Ley, ya que la presente acción se hace inadmisible en virtud de lo establecido en el artículo 78 de dicha ley, por cuanto la demandante delata, en otros supuestos incumplimientos contractuales, que la demandada INVERSIONES OASIS, C.A. (LA ARRENDATARIA) viene ocupando un área no arrendada de cuatro mil metros cuadrados (4.000 Mts.2), y pretende que con fundamento en las causales de los literales b e i del citado artículo 4, se desaloje a la arrendataria por cuanto dicha ocupación no contractual es violatoria del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14-2-2005, ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 63, Tomo 10; alega de igual manera que la pretensión de desalojo de áreas no arrendadas por parte de la empresa demandada, con fundamento al procedimiento establecido en la antes mencionada Ley, además de improcedente es total y absolutamente incompatible con el procedimiento establecida en la referida ley, por lo cual solicita se declare con lugar la cuestión previa y se deseche la demanda y extinguido el procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta observa esta sentenciadora que para la procedencia de la cuestión previa opuesta, presupone la existencia de una disposición legal que limite o impida su ejercicio de manera expresa. Cabe destacar que todo lo que limite el derecho de accionar, el derecho a la defensa o a la tutela judicial efectiva, es de interpretación restrictiva, es por esta razón que la procedencia de la cuestión previa a que se refiere el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, requiere que se esté en un caso de prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta, y no que sea necesario analizar las distintas posiciones doctrinarias para determinar si se admite o no la acción incoada, ya que ello corresponde al juzgador al momento de dictar la sentencia definitiva. Por su parte el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí…” Con relación a esta última norma, el Dr. Emilio Calvo Baca, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente: “Encontramos en esta norma tres prohibiciones legales en cuanto a la acumulación de pretensiones, a saber: A. En el caso de que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. Esta exclusión mutua se configura cuando los efectos jurídicos que normalmente producen dichas pretensiones, son incapaces de coexistir, al contrario, son opuestas la una con respecto a la otra, verbigracia, la resolución de un contrato junto con el cumplimiento del mismo. B. No se pueden acumular en el mismo libelo las que por razón de la materia correspondan a otros tribunales y no al que inicialmente, así, un Tribunal Laboral no podrá conocer de una pretensión de índole mercantil que se pretenda acumular a la que está sustanciando dentro de su competencia. No obstante, un Tribunal Civil puede conocer de una causa mercantil si posee dicha competencia. En otro supuesto, un Tribunal, aun siendo civil, no podrá acumular otra pretensión civil, si ésta última corresponde al conocimiento de un tribunal distinto, verbigracia, los que conocen del derecho de familia exclusivamente, los de menores, etc. C. Se produce la inepta acumulación cuando los procedimientos son incompatibles entre sí, a saber, un juicio que deba sustanciarse según el procedimiento ordinario no podrá acumularse a otra causa que deba seguirse según el procedimiento breve y viceversa. Si no se produce esta incompatibilidad de procedimientos, dos demandas siendo incompatibles entre sí, podrán acumularse en un mismo libelo para que se resuelva una como subsidiaria de la otra, constituye en nuestro proceso, una cuestión previa por defecto de forma, de conformidad con lo dispuesto en el Ord. 6° del Art. 346, en concordancia con el Art. 78”. En este sentido, a los fines de decidir si en el presente caso, la parte actora incurrió en una inepta acumulación de pretensión en su libelo de demanda, que haga incompatible los procedimientos en las pretensiones, corresponde en primer lugar analizar la naturaleza de la acción incoada, a saber: Desalojo, en cuanto a esta procedimiento, que en principio persigue la desocupación de un determinado bien inmueble que se encuentre bajo la figura de un contrato de arrendamiento, este caso en particular, es tramitado por el procedimiento especial oral contemplado en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. En el caso bajo análisis, la parte actora sociedad mercantil HIELO REY, C.A., por intermedio de su Presidenta la ciudadana VILMA YOLANDA LISCANO SANCHEZ, asistida de abogado, ya identificados, en su libelo de la demanda peticionó: “…concurro en nombre de mi representada la sociedad mercantil HIELO REY, C.A., para demandar como en efecto formalmente demando a la sociedad mercantil INVERSIONES OASISS, C.A., en la persona de su presidente ciudadano RONNIE MACK EZELL, norteamericano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 82.273.469, por DESALOJO, en consecuencia solito con el debido respeto que decrete y/o acuerde lo siguiente: PRIMERO: DECLARE CON LUGAR la presente acción de Desalojo. SEGUNDO: ORDENE la entrega del inmueble arrendado a la sociedad mercantil HIELO REY, C.A., en las mismas buenas condiciones en que fue recibido y con todos los servicios e instalaciones técnicas que le son propias en buen estado de conservación y funcionamiento de conformidad con lo establecido en la clausula QUINTA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que se acompaña marcado “A”. TERCERO: condenar en constas a la parte demandada…” Ahora bien, del extracto del petitorio libelar este Tribunal podría determinar que la parte actora solicita mediante el procedimiento de desalojo, le sea entregado el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que fue recibido y con todos los servicios e instalaciones técnicas que le son propias en buen estado de conservación y funcionamiento. En este sentido, el apoderado judicial de la parte demandada como fundamento para la interposición de la cuestión previa alega que la petición de desalojo de áreas no arrendadas por parte de la sociedad mercantil HIELO REY, C.A., (LA ARRENDADORA), contra INVERSIONES OASIS, C.A., (LA ARRENDATARIA), con fundamento al procedimiento establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, además de improcedente es totalmente y absolutamente incompatible con el procedimiento establecido en la referida Ley. Por consiguiente, al estar constreñida la presente acción a la entrega del inmueble arrendado a la parte actora en las mismas buenas condiciones en que fue recibido y con todos los servicios e instalaciones técnicas que le son propias en buen estado de conservación y funcionamiento, tal como lo es peticionado en el particular –SEGUNDO- del petitorio de la demanda, debe esta sentenciadora revisar el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, así tenemos que el mismo cursa a los folios 20 al 22, en copia fotostática en la primera pieza, en el cual la sociedad mercantil HIELO REY, C.A., denominada la ARREDADORA, por una parte y por la otra la compañía INVERSIONES OASIS, C.A., denominada la ARREDATARIA, en su cláusula PRIMERA, acordaron que LA ARRENDADORA, da en arrendamiento a LA ARREDATARIA, un inmueble local, ubicado dentro de las mismas instalaciones de LA ARRENDADORA, en la calle principal vía Playa Guacuco, Galpón Hielo Rey, Municipio Arismendi, Estado Nueva Esparta, el cual tiene un área total utilizable de doscientos metros cuadrados (200, oo mts2), aproximadamente, como también se obliga a prestar los servicios de agua mineral previamente filtrada apta para el consumo humano y acceso al Galpón propiedad de Inversiones Oasis, C.A. De las trascripciones anteriormente copiadas, determina quien aquí se pronuncia, que al estar comprendida la presente acción de desalojo en la entrega material del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que fue recibido y con todos los servicios e instalaciones técnicas que le son propias en buen estado de conservación y funcionamiento, tal como es peticionado en el particular –SEGUNDO- del petitorio de la demanda, siendo el inmueble arrendado tal como fue acordado en la cláusula -PRIMERA- del contrato de marras, un local ubicado dentro de las mismas instalaciones de la sociedad mercantil HIELO REY, C.A., en la calle principal vía Playa Guacuco, Galpón Hielo Rey, Municipio Arismendi, Estado Nueva Esparta, el cual tiene un área total utilizable de doscientos metros cuadrados (200, oo mts2), aproximadamente, queda entendido y así lo expresa este Tribunal, que la presente acción va dirigida al desalojo del inmueble a que se refiere la cláusula -PRIMERA- del contrato objeto de esta acción, y no como lo expresa el apoderado judicial de la parte demandada en su alegato de cuestión previa, -de áreas no arrendadas por parte de la sociedad mercantil HIELO REY, C.A-. Determinadas las anteriores circunstancias, este Tribunal verifica que no se está en presencia de dos acciones incoadas simultáneamente en el escrito libelar, que resultan incompatibles y de imposibles tramitaciones conjuntas, sino en una acción de desalojo que persigue la entre del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, con todos los servicios e instalaciones técnicas que le son propias en buen estado de conservación y funcionamiento. Así que, en criterio de esta Juzgadora, en el asunto bajo examen, y de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora NO acumuló dos pretensiones con procedimientos incompatibles entre sí, lo que hace forzoso a esta sentenciadora declarar SIN LUGAR la Cuestión Previa alegada de conformidad con el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como será indicado en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. DISPOSITIVA. Por los razonamientos antes expuestos, este tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil, tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de INADMISIBILIDAD opuesta por el apoderado judicial de la demandada en su escrito de fecha 31 de mayo de 2.019. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por el apoderado Judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES OASIS, C.A., relativa a la prohibición de Ley de admitir la acción contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada sociedad mercantil OASIS C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los veintidós (22) días del mes de Octubre de 2.019 Años: 209º y 160º. LA JUEZ PROVISORIO, DRA. ADELNNYS VALERA CARRILLO, EL SECRETARIO, ABG. FELIX VILLARROEL VARGAS. En esta misma fecha, siendo las 11:55 a.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. EL SECRETARIO, ABG. FELIX VILLARROEL VARGAS. Exp. Nro. 25.590. AVC/FVV/Pg.