REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. 209° y 160° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-1.864.440, con domicilio procesal en la oficina número 1, edificio Residencias Unión, piso número 1, Grupo Juris, Avenida 4 de mayo cruce con calle Narváez, detrás de Banesco, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados en ejercicio JOSE VICENTE SANTANA OSUNA Y JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 1.497 y 58.906, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 6 de enero de 2004, bajo el número 57, tomo 41-A, domiciliada en el Centro Comercial Bayside, Local 1-40 Costa Azul, Porlamar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta. DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada en ejercicio DANIELA MEDINA GONZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 229.543 y de este domicilio. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO. Mediante oficio número 2018-216 de fecha 19 de noviembre de 2018 el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta remite a este Juzgado Superior el expediente Nº 17-3372, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO contra la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., con motivo del recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte actora en contra de la sentencia dictada en fecha 22 de octubre de 2018, por el Tribunal de la causa. Fueron recibidas las presentes actuaciones en esta alzada en fecha 28 de noviembre de 2018 (f. 131) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza. Por auto de fecha 3 de diciembre de 2018 (f. 132), se le dio entrada al asunto y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, y asimismo de conformidad con el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. Al folio 133 cursa acta levantada por este Juzgado el 12 de diciembre de 2018 con motivo de la reunión conciliatoria fijada para esa fecha, de la cual emerge que dicho acto se declaró finalizado por cuanto solo se hizo presente la parte actora mediante apoderado judicial. Al folio 134 cursa auto de fecha 28 de enero de 2019, mediante el cual el Tribunal declara vencido el lapso de informes, y aclara a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 23 de enero de 2019 exclusive conforme al artículo 521 del Código Procedimiento Civil. En fecha 18 de diciembre del 2018 (f. 135 al 141) presentó escrito el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante. Por auto de fecha 18 de febrero de 2019 (f. 142) se abocó al conocimiento de la presente causa, la Jueza Suplente de este Juzgado Superior, y concedió a las partes un lapso de tres (3) días de despacho a los fines de que ejercieran los recursos que estimaran necesarios vinculados con la competencia subjetiva de la jueza para conocer del presente asunto. Mediante auto de fecha 4 de abril de 2019 (f. 144) el Tribunal difiere la oportunidad para dictar sentencia conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 15 de mayo de 2019 (f. 145) se abocó al conocimiento de la causa la Jueza Temporal de este Juzgado. Estando dentro de la oportunidad legal para dictar el fallo correspondiente, este tribunal pasa hacerlo bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO en contra de la Sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., como consta del libelo de demanda y anexos que cursan desde los folios 1 al 23. Por auto de fecha 16 de junio de 2017 (f. 27) el tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., en la persona de su representante legal ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ, para que compareciera por ante ese tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda. Asimismo se ordenó resguardar en la caja fuerte del Tribunal, el cheque consignado y en cuanto a la medida solicitada se ordenó proveer sobre la misma por auto separado y en cuaderno de medidas que a tales efectos se ordenó abrir. Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2017 (f. 28), la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO, confirió poder Apud Acta a los abogados en ejercicio JOSE VICENTE SANTANA OSUNA y JOSE VICENTE SANTANA ROMERO. Por medio de diligencia suscrita en fecha 3 de julio de 2017 (f. 29) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda que cursa a los folios 30 al 40. Por auto de fecha 6 de julio de 207 (f- 41) se abocó al conocimiento de la causa la Jueza Temporal abogada EGLYS BRITO. Por auto de fecha 11 de julio de 2017(f. 42) el tribunal admitió la reforma de la demanda y ordenó el emplazamiento de la Sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., en la persona del ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ en su carácter de representante legal de la referida empresa. A los folios 43 al 71 consta que se cumplieron los trámites inherentes a la citación personal y cartelaria de los demandados, y que la misma resultó infructuosa. Por medio de diligencia de fecha 25 de enero de 2018 (f. 72) el apoderado judicial de la parte actora solicita al Tribunal de la causa proceda a designar defensor Ad Litem a la parte demandada. Mediante auto de fecha 1 de febrero de 2018 (f.74) el Tribunal designó como defensora judicial de la parte demandada a la abogada en ejercicio AYLEEN PEREZ BIANCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 144.525, y en esa misma fecha fue librada boleta de notificación a la referida abogada a los fines de que compareciera dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a su notificación a manifestar su aceptación o no el cargo. En fecha 6 de febrero de 2018 (f. 76 y 77) suscribió diligencia el alguacil del Tribunal de la causa, por medio de la cual consignó boleta de notificación debidamente recibida y firmada por la defensora judicial designada. Por medio de diligencia de fecha 9 de febrero de 2018 (f. 78) la defensora judicial designada se excusó de aceptar el cargo que le fuera asignado. Mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2018 (f. 79) el apoderado judicial de la parte actora solicitó el nombramiento de un nuevo defensor judicial. En fecha 19 de febrero de 2018 (f. 80 y 81) el Tribunal de la causa dictó auto por medio del cual acordó el anterior pedimento y designó como defensora judicial a la abogada en ejercicio DANIELA MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 229.543. En esa misma fecha fue librada boleta de notificación a la designada. Mediante diligencia suscrita en fecha 2 de marzo de 2018 (f. 82 y 83) el alguacil del Tribunal de la causa consignó boleta de notificación debidamente recibida y firmada por la defensora judicial designada. Por medio de diligencia suscrita en fecha 7 de marzo de 2018 (f. 84) la defensora judicial designada aceptó el cargo y prestó el juramento de ley. Al folio 85 cursa escrito contentivo de la contestación de la demanda presentado en fecha 11 de abril de 2018 por la defensora judicial. En fecha 17 de abril de 2018 (f. 86) se abocó al conocimiento de la causa la jueza provisoria abogada CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO. Encontrándose en la oportunidad legal, el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, apoderado judicial de la parte actora, consignó en fecha 30 de marzo de 2018 escrito de promoción de pruebas (f. 87) y en fecha 8 de mayo de 2018 (f. 88) presentó escrito de promoción de pruebas la defensora Ad Litem abogada DANIELA MEDINA GONZALEZ. . En fecha 17 de mayo de 2018 (f. 89 y 90) el Tribunal dictó auto por medio del cual admite las pruebas promovidas por las partes, por considerar que las mismas no son ilegales ni manifiestamente impertinentes. Al folio 91 cursan actas de fecha 24 de mayo de 2018 por medio de las cuales se dejó constancia que siendo la oportunidad para la declaración de los testigos ciudadanos WILLIAM FRANCISCO VALERIO BRITO y JOVER ANTONIO VELASQUEZ MARCANO, dicho acto se declaró DESIERTO en virtud de que los testigos no comparecieron ni por si ni por medio de apoderado alguno. Mediante auto de fecha 2 de julio de 2018 (f. 92 y 93) el Tribunal declaró vencido el lapso de evacuación de pruebas y fijó oportunidad para que las partes presentaran informes conforme al artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 25 de julio de 2018 suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora (f. 94) por medio de la cual consignó escrito de informes en instancia, el cual cursa a los folios 95 y 96. El 26 de julio de 2018 (f. 97) presentó escrito la defensora judicial de la parte demandada, abogada DANIELA MEDINA. Mediante auto de fecha 8 de agosto de 2018 (f. 99) el tribunal de la causa declaró vencido el lapso de observaciones a los informes, y aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 7 de agosto de 2018 exclusive, conforme a lo previsto en el artículo 515 del Código Procedimiento Civil. En fecha 22 de octubre de 2018 (f. 101 al 125), el Tribunal de la causa dictó la sentencia definitiva por medio de la cual declaró SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato Interpuesta por la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO, y la condenó en costas conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 126 cursa diligencia suscrita en fecha 25 de octubre de 2018, por el apoderado judicial de la parte actora por medio de la cual apeló de la decisión dictada por el tribunal a quo en fecha 22 de octubre de 2018. Mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2018 (f. 129) el Tribunal de la causa oye en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora, y ordenó remitir por oficio el expediente a esta alzada a los fines de que conozca de la referida apelación. CUADERNO DE MEDIDAS Por auto de fecha 16 de junio de 2017 (f. 1) se apertura el cuaderno de medidas, a objeto de tramitar y decidir las incidencias que surjan con motivo de la medida solicitada. En fecha 3 de agosto de 2017 (f. 2) el tribunal de la causa decretó la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte actora, la cual recayó sobre el inmueble objeto de la presente controversia, y se ordenó participar lo conducente a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Mariño y García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante oficio que fue librado en esa misma fecha y cursa al folio 3. IV.- PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES.- PARTE ACTORA Con el libelo de la demanda.- 1) A los folios 11 al 13, original de documento privado suscrito en fecha 20 de mayo de 2005 entre la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, representada por su Presidente ciudadano VIRGILIO RODRÍGUEZ denominada COMPAÑÍA PROPIETARIA por una parte y por la otra la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO, denominada FUTURO ADQUIRENTE, el cual contiene la convención preparatoria de venta en la cual se estableció que la COMPAÑÍA PROPIETARIA se comprometió a vender al FUTURO ADQUIRENTE, y esta a comprar un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts²) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y área de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, ubicado en El Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, a construirse en terrenos propiedad de la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A.”; que quedaba entendido entre las partes que el inmueble construido o a construir objeto de la negociación es de exclusiva propiedad de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, hasta tanto no se haya abonado el precio del mismo y se haya protocolizado el documento público de venta, pudiendo en consecuencia LA COMPAÑÍA PROPIETARIA realizar cualquier tipo de modificación, alteración o rectificación del inmueble objeto de la futura negociación y/o del desarrollo en que esté el mismo; que EL FUTURO ADQUIRENTE tiene solo derecho a la parcela donde esta ubicada su vivienda hasta tanto la COMPAÑÍA PROPIETARIA culmine la ejecución del proyecto; que el FUTUTO ADQUIRENTE con la finalidad de entregar a LA COMPAÑÍA propietaria las obligaciones que asume en ese acto, aceptó el plan de financiamiento tal como se indica en la hoja denominada anexo “A”, de dicho contrato, y que es parte integral del mismo, haciendo entrega de la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) como reserva, en fecha 21-04-2005 cancelados según depósito N° 455 en el Banco Provincial, y quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) entregados como inicial y cancelados según depósito N° 550-551 del Banco Provincial en fecha 20-05-2005, y el pago de la cantidad restante quedaba pautada de la siguiente manera: dos (2) cuotas mensuales consecutivas representadas en letra de cambio por un monto de un millón doscientos mil exactos de bolívares (Bs. 1.200.000,00) a partir del 30-06-2005, dos cuotas especiales en letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00) pagadera para el 23-08-2005, la segunda letra de cambio especial quedaría pautada para el 03-10-2005 por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00), y la tercera y última letra especial queda pautada para el 15-03-2006 por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) tal como se indica en el anexo “A”, que dicha cantidad sería imputada al precio, si la venta se realizase, y la falta de pago de dos letras consecutivas o alternadas daría derecho a la COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir unilateralmente el contrato, procediendo a reintegrar el dinero recibido hasta la fecha que se produzca el incumplimiento del FUTUTO ADQUIRENTE; que la obligación de vender que asume la COMPAÑÍA PROPIETARIA estaría vigente por el término de 30 días contados a partir del envío por parte de esta al FUTURO ADQUIRIENTE de un telegrama con copia a la dirección allí señalada, en el cual le comunicaría que los permisos de habitabilidad del inmueble ya le habían sido expedidos, y que la notificación se entendería consumada a todos los efectos legales, si la correspondiente oficina de telegrama certificaba el envío del mismo con prescindencia de cualquier circunstancia, que el precio del inmueble pagadero de contado sería de Bs. 85.000.000,00, cuya cantidad podría ser susceptible a modificaciones dependiendo de la inflación y del incremento fijara la cámara de la construcción y el Banco Central, que se estableció de común acuerdo que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda básica sin modificaciones sería de doce (12) meses contados a partir de la firma de dicho convenio, con hipoteca a favor de RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS o de la entidad bancaria otorgante del crédito en caso de financiamiento por Ley de Política Habitacional. El instrumento anteriormente analizado fue consignado en original por la parte actora, y esta alzada le imparte valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil a los fines de demostrar todas las anteriores circunstancias, concretamente que se celebró un contrato que fue denominado convención preparatoria de venta en la cual se estableció que la COMPAÑÍA PROPIETARIA se comprometió a vender al FUTURO ADQUIRENTE, y esta a comprar un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts²) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y área de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, ubicado en El Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta; que quedaba entendido entre las partes que el inmueble construido o a construir objeto de la negociación es de exclusiva propiedad de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, hasta tanto no se haya abonado el precio del mismo y se haya protocolizado el documento público de venta, pudiendo en consecuencia LA COMPAÑÍA PROPIETARIA realizar cualquier tipo de modificación, alteración o rectificación del inmueble objeto de la futura negociación y/o del desarrollo en que esté el mismo, y que asimismo, que el FUTUTO ADQUIRENTE con la finalidad de entregar a la compañía propietaria las obligaciones que asume en ese acto, aceptó el plan de financiamiento tal como se indica en la hoja denominada anexo “A”, de dicho contrato, y que es parte integral del mismo, haciendo entrega de la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) como reserva, entregados en fecha 21-04-2005 cancelados según depósito N° 455 en el Banco Provincial, y quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) entregados como inicial y cancelados según depósito N° 550-551 del Banco Provincial en fecha 20-05-2005, y el pago de la cantidad restante quedaba pautada de la siguiente manera: dos (2) cuotas mensuales consecutivas representadas en letra de cambio por un monto de un millón doscientos mil exactos de bolívares (Bs. 1.200.000,00) a partir del 30-06-2005, dos cuotas especiales en letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00)pagadera para el 23-08-2005, la segunda letra de cambio especial quedaría pautada para el 03-10-2005 por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00), y la tercera y última letra especial queda pautada para el 15-03-2006 por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) tal como se indica en el anexo “A”, que dicha cantidad sería imputada al precio si la venta se realizase, y la falta de pago de dos letras consecutivas o alternadas daría derecho a la COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir unilateralmente el contrato, procediendo a reintegrar el dinero recibido hasta la fecha que se produzca el incumplimiento del FUTUTO ADQUIRENTE; que la obligación de vender que asume la COMPAÑÍA PROPIETARIA estaría vigente por el término de 30 días contados a partir del envío por parte de esta al FUTURO ADQUIRIENTE de un telegrama con copia a la dirección allí señalada, en el cual le comunicaría que los permisos de habitabilidad del inmueble ya le habían sido expedidos, y que la notificación se entendería consumada a todos los efectos legales, si la correspondiente oficina de telegrama certificaba el envío del mismo con prescindencia de cualquier circunstancia, que el precio del inmueble pagadero de contado sería de Bs. 85.000.000,00, cuya cantidad podría ser susceptible a modificaciones dependiendo de la inflación y del incremento fijara la cámara de la construcción y el Banco Central, que se estableció de común acuerdo que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda básica sin modificaciones sería de doce (12) meses contados a partir de la firma de dicho convenio, con hipoteca a favor de RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS o de la entidad bancaria otorgante del crédito en caso de financiamiento por Ley de Política Habitacional. Y así se establece.- 2) Al folio 14, original de cheque de gerencia N° 00002611 emitido en fecha 08-06-2017 por la cantidad de veinticinco mil quinientos setenta y siete bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,77) a la orden de la empresa CONSTRUCTORA RODRIGUEZ MAZA Y ASOCIADOS, C.A, girado contra la cuenta N° 01020605750000022021 del Banco de Venezuela, perteneciente a la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO. El tribunal le asigna valor probatorio al anterior instrumento cambiario conforme al artículo 489 del Código de Comercio en concordancia con el artículo 1.363 de Código Civil a los fines de demostrar que en la fecha en que se presentó la demanda, la parte accionante procedió a consignar la suma de veinticinco mil quinientos setenta y siete bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,77) a favor de la demandada sociedad mercantil CONSTRUCTORA RODRIGUEZ MAZA Y ASOCIADOS, C.A. Y así se establece.- 3) A los folios 15 al 17 original de facturas Nos. 0504 y 0517 emitidas por la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, a nombre la ciudadana EUNICE LOPEZ, titular de la cédula de identidad N° 1.864.440, en fechas 23-05-2007 y 25-06-2007, por Bs. 20.000.000,00 cada una, ambas por concepto de abono a la letra 03/03 de fecha 15-03-2006, por la vivienda N° 25 de la Urbanización “Villa Sierra”, la primera factura incluye un cuadro explicativo de la forma de pago del cual se desprende que dicha suma de Bs. 20.000.000,00 fue cancelada mediante depósito efectuado en el banco Banesco por un monto de Bs. 2.500.000,00 y cheque N° 34016829 del mismo banco por un monto de Bs. 17.500.000,00, la segunda factura incluye también un cuadro explicativo de la formas de pago, el cual se efectuó mediante cheque N° 22053606 del banco Banesco por un monto de Bs. 20.000.000,00, cuya copia del cheque se anexa a dichas factura. Los instrumentos anteriormente analizados se valoran conforme al artículo 1.363 del Código Civil, a los fines de demostrar las señaladas circunstancias, concretamente que la ciudadana EUNICE LOPEZ, pagó en fecha 23-03-2007 a la demandada, la suma de Bs. 20.000.000,00 por concepto de abono a la letra 3/3 de fecha 15-03-2006 y cuyo monto total es de Bs. 40.000.000,00, y que en fecha 25-06-2007 abonó el resto del monto de dicha letra de cambio, es decir la suma de Bs. 20.000.000,00. Y así se establece.- 4) Al folio 18, comunicación de fecha 10-08-2007 emanada de la ciudadana EUNICE DE BRITO, dirigida a la Junta Directiva de la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, por medio de la cual hace constar que el día 22 de junio de 2007, emitió un cheque del banco Banesco N° 22053606 a nombre de la empresa Rodríguez Maza & Asociados por la cantidad de veinte millones (20.000.000,00) por concepto de cancelación total de la letra con fecha 15 de marzo de 2006 y que dicho pago le acredita a la adquisición de la vivienda Nº 25 de la Urbanización Villa Sierra, ubicada en el Valle de el Espíritu Santo, Municipio García, al final de este instrumento se observa que el mismo fue suscrito en señal de haber sido recibido por el ciudadano JOSE .MORGADO, y se observa además una firma ilegible. El anterior instrumento privado emana de la parte actora, y se observa que en uno de sus extremos inferiores existe una firma ilegible aparentemente perteneciente al ciudadano que se menciona, desprovisto de sello o de algún otro dato o elemento que permita presumir o establecer su validez, ya que se hace referencia al ciudadano JOSE MORGADO de quien no se conoce si representa a la empresa, o si esta facultado estatutariamente para representarla, para hacer constar de alguna forma que la demandante pagó el monto que se hace referencia para cancelar íntegramente la letra de cambio que se identifica con la fecha de su emisión, ni menos para expresar en nombre de la empresa accionada que con ese pago la actora cumplió con todos sus compromisos y por ende está acreditada para adquirir la vivienda numero 25 de la Urbanización Villa Sierra, ubicada en el Valle de El Espíritu Santo, Municipio García. En tal sentido no se valora dicha prueba. Y así se decide.- 5) A los folios 19 al 23, copia fotostática de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 10-01-2004, del cual se desprende que el ciudadano HECTOR RAMON MILLAN MILLAN, actuando en representación de sus padres FRANCISCO ANTONIO MILLAN y JULIA MILLAN de MILLAN dio en venta al ciudadano VIRGILIO JOSE RODRIGUEZ PEÑA, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “Rodríguez Maza & Asociados” C.A., parte de un terreno de mayor extensión de su propiedad, ubicado en la vía Conejeros Porlamar, en el sector de Conejeros de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio García del estado Nueva Esparta, que la porción de terreno que da en venta mide aproximadamente 15.062,06 mts², y que la extensión total es de 16.820,30 mts²; que el precio de la venta fue pactado en la cantidad de Bs. 130.000.000,00 y que dicha suma fue pagada al vendedor en ese acto. El instrumento anteriormente analizado no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil solo a los fines de demostrar la referida negociación. Y así se establece.- En la etapa probatoria 1.- Promovió las pruebas documentales traídas al proceso junto con el escrito libelar que se describen a continuación: a) contrato de compra venta suscrito de manera privada en fecha 20 de mayo de 2005 con la parte demandada, consistente en la compra de un inmueble constituido por un a vivienda de 94 mts² ubicada en la urbanización Villa Sierra en El Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta; b) recibo N° 0504 de fecha 23 de marzo de 2007 por la suma de Bs. 20.000.000,00 pago de la letra 03/03 mediante depósito N° 00296492200, de cheque N° 22053606 del banco Banesco de fecha 25-06-2007, según recibo N° 0517 de fecha 25-06-2007, y c) cheque de gerencia N° 00002611 emitido por el banco de Venezuela a nombre de RODRIGUEZ MAZA Y ASOCIADOS por un monto de Bs. 25.577,77. Los anteriores instrumentos fueron analizados y valorados por esta alzada en este mismo capítulo, y en consecuencia resulta innecesario valorarlos nuevamente. Y así se decide.- PARTE DEMANDADA: Se deja constancia expresa que la defensora judicial de la parte demandada no acompañó medio probatorio en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y en la etapa probatoria limitó su actividad en promover las testimoniales de los ciudadanos WILLIAMS FRANCISCO VALERIO BRITO y JOVER ANTONIO VELASQUEZ MARCANO, y si bien dicha prueba fue admitida y fijada la oportunidad para la declaración de los testigos promovidos, estos no comparecieron al acto ni por sí ni por medio de apoderado como consta de las actas levantadas en fecha 24-05-2018 que cursan al folio 91 del presente expediente . Y así se establece.- V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso la dictó el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 22 de octubre de 2018, declarando SIN LUGAR la presente demanda bajo los siguientes fundamentos: “En el presente asunto, la pretensión de la actora está referida a un derecho sobre un determinado inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se exige judicialmente, por lo cual contrario a lo señalado por la demandante –se ejerce una acción real, y en consecuencia el lapso de prescripción que debe computarse es de veinte (20) años, que comenzará a transcurrir a partir del día 20-05-2005, fecha en la cual se suscribió el referido contrato entre las partes, pudiéndose verificar que desde ese momento hasta el día 16-06-2017, oportunidad en la cual se admitió la presente demanda, no ha transcurrido el lapso de veinte (20) años a que se refiere la norma in comento para que proceda la prescripción de la acción, pues se insiste –al versar la demanda sobre un contrato de opción de compra venta cuyo objeto es la transmisión de la propiedad de un bien inmueble, la prescripción aplicable conforme a lo previsto en el artículo 1.977 del Código Civil es la correspondiente a los derechos reales, es decir, de veinte (20) años, razón por la cual se desestima el alegato de la parte actora relativo a la prescripción de la acción para reclamar el pago de las cuotas insolutas adeudadas a la demandada, sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A. Ahora bien, de acuerdo al contrato suscrito entre las partes se observa que la COMPAÑÍA PROPIETARIA, hoy demandada, se comprometió a dar en venta al FUTURO ADQUIRIENTE, hoy demandante, y éste a comprar, un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el número 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del Estado Nueva Esparta, la cual se construiría en terrenos propiedad de la demandada, sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, y dentro de sus cláusulas, específicamente de la décima cuarta, se estableció que el precio del inmueble a crédito sería el que se indica en el anexo A del contrato (…). De lo antes señalado, se desprende que ambas partes contrajeron recíprocamente obligaciones, las cuales convinieron al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa sobre el inmueble objeto del presente juicio, y de acuerdo al contenido del artículo 1.264 del Código Civil las mismas deben cumplirse de la manera pactada, por lo cual corresponderá determinar si en efecto, la empresa demandada incumplió sus obligaciones tal como lo alega la demandante en el libelo. En tal sentido alega la demandante, ciudadana EUNICE EMARGARITA LOPEZ de BRITO, que pagó el valor del referido inmueble de la siguiente manera: (…). Como puede observarse, la parte actora procedió a cancelar oportunamente tanto el monto correspondiente a la reserva (Bs. 5.000.000,00) como el correspondiente a la inicial (Bs. 15.000.000,00), ya que los mismos fueron pagados en las fechas pactadas en el contrato, siendo estas el día 21-04-2005 y 20-05-2005 respectivamente y así expresamente se señaló en la cláusula cuarta del contrato, quedando pendiente el pago del saldo restante, para lo cual fueron libradas las cinco letras de cambio que se mencionaron anteriormente, las cuales según el Anexo “A” debían ser cancelados de la siguiente manera: (…). Ahora bien, consta de los recaudos anexados al libelo que la parte actora procedió a cancelar en fecha 23-03-2007 las cantidades de (Bs. 2.500.000,00), y (Bs. 17.500.000,00) mediante depósitos números 224617964 y 34016829 del Banco Banesco, para un total de (Bs. 20.000.000,00), como abono a la letra 03/03, y posteriormente en fecha 25-06-2007 canceló la cantidad de (Bs. 20.000.000,00), que corresponden al saldo restante de la referida letra 03/03 para un total de (Bs. 40.000.000,00), equivalentes al monto total de la referida letra de cambio. Asimismo, se desprende de las actas que el pago correspondiente a las letras de cambio 01/02, 02/02, 01/03 y 02/03, la primera por (Bs. 1.200.000,00), la segunda por (Bs. 1.200.000,00), la tercera por (Bs. 22.600.000,00) y la cuarta por (Bs. 577.777,00) fueron consignadas por la parte actora mediante cheque de gerencia al momento de introducir la presente demanda en fecha 09-06-2017. Como puede observarse, si bien la parte actora manifiesta haber cancelado el valor total del inmueble, los pagos realizados por la misma – a excepción de la reserva y la inicial- fueron efectuados de manera extemporánea, es decir, con posterioridad a la fecha establecida en el contrato ya que en el caso de la letra de cambio 03/03 por la cantidad de 40.000.000,00, la cual según el contrato debió ser cancelada en fecha 15-03-06, la misma fue pagada con un retardo superior al año y en dos partes, la primera en fecha 23-03-2007 y la segunda en fecha 25-06-2007. Igual ocurre en el caso de las letras de cambio 01/02 por (Bs. 1.200.000,00); 02/02 por (Bs. 1.200.000,00); 01/03 por (Bs. 22.600.000,00) y 02/03 por (Bs. 577.777,00), las cuales de acuerdo a lo pactado entre las partes debieron ser canceladas en fechas 30-06-05, 30-07-05, 23-08-05 y 03-10-05 respectivamente, sin embargo, dichas letras no fueron pagadas por la actora sino hasta el día 09-06-2017 (casi 12 años después) cuando al momento de introducir la presente demanda consignó un cheque de gerencia por la suma de (Bs. 25.577.777,00) que equivale al remanente del precio del inmueble. De tal manera que es evidente que los pagos realizados por la parte actora se efectuaron en forma tardía, extemporánea, superando en exceso la fecha convenida para ello, con lo cual queda claro que la parte actora incumplió el contrato cuyo cumplimiento hoy exige, por cuanto dentro de la oportunidad establecida en el cronograma de pagos que se identificó como anexo “A” del contrato, no canceló las cuotas a las cuales se comprometió y que fueron representadas en letras de cambio, específicamente las dos cuotas mensuales consecutivas por el monto de (Bs. 1.200.000,00) cada una correspondientes a las letras 01/02 y 02/02, así como las tres cuotas especiales, la primera por un monto de (Bs. 22.600.000,00), la segunda por un monto de (Bs. 577.777,00) y la tercera por un monto de (Bs. 40.000.000,00) correspondientes a las letras 01/03, 02/03 y 03/03, incumpliendo de esta manera con la obligación que asumió en la cláusula cuarta del contrato donde claramente se estableció con respecto a la fecha en que debían realizarse los pagos que quedaron pendientes lo siguiente: (…). Por otra parte, señaló la actora que la fecha fijada por las partes para que terminara la construcción del inmueble fue el 20-05-2006, lo cual no fue cumplido por la demandada y por lo tanto no resultaba viable que se le otorgara el documento de propiedad del inmueble, aunado al hecho de que la empresa demandada nunca le envió algún telegrama notificándole la fecha en que se produciría la firma en el registro. Con respecto a estos alegatos, consta que la defensora en la oportunidad de contestar la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada en todas y cada una de sus partes, en consecuencia le correspondía a la actora demostrar sus dichos, sin embargo no se evidencia en el expediente prueba alguna que permita determinar si la construcción del inmueble fue terminada o no en la oportunidad prevista para ello, y que como consecuencia del incumplimiento de la parte demandada, la actora se encontraba exceptuada de cumplir con sus obligaciones, por lo cual se desestima tal alegato. En virtud de lo anteriormente expresado, es evidente que en este asunto la parte actora incumplió el contrato cuyo cumplimiento hoy demanda, en razón de que no realizó en la oportunidad contractualmente establecida, los pagos convenidos como precio de venta del inmueble ni mucho menos justificó que el retraso en el cumplimiento de su obligación haya sido consecuencia del incumplimiento de la parte demandada. De tal manera que, mal puede la actora el exigir el cumplimiento de una obligación contractual si no ha cumplido a cabalidad con las que asumió de esa misma forma, y en consecuencia la presente demanda debe ser desestimada, tal como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. VIII.- DISPOSITIVA Por los anteriores señalamientos, éste Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana EUNICE EMARGARITA LOPEZ de BRITO en contra de la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., anteriormente identificados. SEGUNDO; Se suspende la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Juzgado en fecha 03-08-2017 sobre una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (mts 2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el número 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del Estado Nueva Esparta, construida en terreno propiedad de la parte demandada, sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., según documento de propiedad protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este estado en fecha 10-04-2004, bajo el número 48, folio 287 al 292, tomo 7, protocolo primero, y participada dicha medida a la mencionada oficina de Registro Inmobiliario mediante oficio número 2017-550 de fecha 03-08-2017. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código Procedimiento Civil. ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Se observa que el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.906, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó “escrito de informes” ante esta alzada en fecha 4 de febrero de 2019, luego de la revisión del auto dictado en fecha 28-01-2019 que cursa al folio 134 del presente expediente, se evidencia que el tribunal declaró vencido el lapso de informes el día 23-01-2019, sin que ninguna de las partes hiciera uso de ese derecho. De manera tal que, el mencionado escrito de informes fue presentado de manera extemporánea por tardío, y en razón de ello esta alzada lo tendrá como no presentado. Y así se decide. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- PARTE ACTORA La pretensión de la demandante esta contenida en el libelo de la demanda presentado por la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO, debidamente asistida por el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en el cual expuso lo siguiente: - que suscribió un contrato con la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., para la compra de un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts²) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (2) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el número 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, todo lo cual se desprende del contrato de compra venta suscrito de manera privada en fecha 20 de mayo de 2005 y el cual acompaña marcado con la letra “A” y el cual opone a la compañía RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., a todos los efectos legales consiguientes. -que en dicho documento se estableció que el precio de venta del inmueble fue de ochenta y cinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 85.5777.777, 00) que fueron pagados de la siguiente manera: una reserva de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), una inicial de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), dos cuotas mensuales consecutivas por un monto de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) cada una y tres letras especiales consecutivas, la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00), la segunda por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00) y la última letra por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), por lo cual firmó cinco (5) letras de cambio. -que el valor del referido inmueble lo pagó en la forma que de seguidas pasa a señalar: La suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), como pago de reserva, mediante depósito número 455 del Banco Provincial, de fecha 21-04-2005, como se evidencia en la cláusula cuarta del contrato que se acompaña marcado con la letra “A”; la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), pago de la inicial mediante deposito número 550-551 del Banco Provincial, de fecha 20-05-2005; la suma de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), abono de la letra 03/03, pagado mediante depósito número 224617964 del Banco Banesco y la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,00), abono de la letra 03/03, pagado mediante depósito número 34016829 del Banco Banesco, ambos de fecha 23 de marzo de 2007, según recibo número 0504 de fecha 23 de marzo de 2007, el cual se acompaña marcado con el número 1; la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) pago de la letra 03/03, mediante depósito número 00296492200, cheque número 22053606 del banco banesco de fecha 25 de junio de 2007, según recibo número 0517 de fecha 25 de junio de 2007, el cual se acompaña marcado con el número 2. -que el remanente de veinticinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 25.577.777,00), equivalente hoy en día a veinticinco mil quinientos setenta y siete mil bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,77) saldo correspondiente a las letras de cambio 01/02, 02/02, 01/03 y 02/03 que fueron suscritos; con el deseo manifiesto de que la demandada no tenga objeción alguna para otorgar la titularidad del inmueble, consigna en ese acto marcado con la letra “B” cheque de gerencia número 00002611 emitido por el Banco de Venezuela a nombre de RODRIGIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, por un monto de veinticinco mil quinientos setenta y siete bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,77). -que por lo demás nunca jamás la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCAIDOS C.A., le envió algún telegrama notificándole la fecha en que se produciría la firma en el registro respectivo, por lo que hasta esa fecha la EMPRESA PROPIETARIA, no ha dado cumplimiento a su obligación de materializar la venta del inmueble. -que el contrato que se acompañó marcado “A”, se denomina al mismo como “convención preparatoria de venta”, a pesar de que en el capítulo primero del documento, se deja constancia que la COMPAÑÍA PROPIETARIA, se compromete a vender, y el FUTURO ADQUIRIENTE a comprar el inmueble objeto del contrato, lo cual conforma para algunos, cuando menos, una promesa bilateral de venta, mientras que para otros, entre los cuales se encuentra su persona, se trata de una verdadera venta. -que lo antes señalado obliga a determinar la verdadera naturaleza del contrato suscrito por su persona con la identificada COMPAÑÍA PROPIETARIA, ya que el debate judicial obliga a diferenciar los denominados por la doctrina y la jurisprudencia como contratos preparatorios de los contratos definitivos y entre estos últimos las llamadas promesas bilaterales de venta, que se identifican con el documento de venta. - que para Lupini, Luciano, (...omissis...) - que en el presente caso y así emerge del contenido del contrato, que se vio obligada en forma inmediata y definitiva a pagar el precio, mientras que la parte vendedora se obligó a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. - que la determinación de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, influye sobre el momento en que se transfiere la propiedad, y si se considera una compraventa consumada, el comprador es propietario desde la celebración de la opción, en tanto que de entenderse como un contrato preparatorio, el vendedor promitente queda personalmente obligado a transferir la propiedad en la posterior fecha del otorgamiento del documento definitivo de compraventa. - que según lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil la venta es (...) y que es principio unánimemente aceptado que la cosa objeto de la venta pura y simple de que nos habla el referido artículo 1.474 del Código Civil Venezolano debe ser determinada y cierta para que el transferimiento de la propiedad se realice de inmediato. -que en la sentencia de la Sala de Casación Civil del 22 de marzo de 2013, expediente número 2012-00274, se señala que deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio (...). -que en cuanto al consentimiento de las partes para dejar finiquitado lo correspondiente al momento a partir del cual la compañía RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., debía transferir la propiedad de inmueble vendido es clara la cláusula primera según la cual: (…). -que en lo que al precio se refiere se ha descrito al comienzo de la demanda la forma de su pago, la cual se llevó a cabo mediante una inicial y un saldo mediante el libramiento y aceptación de cinco (5) letras de cambio con los montos y fechas de vencimiento allí señalados. -que solo se quedó debiendo el monto de unas letras de cambio de veinticinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 25.577.777,00) con vencimiento el 30-06-2005, 30-07-2005, 23-08-2005 y 03-10-2005. -que no queda la menor duda de que las partes acordaron la novación de la obligación cartular surgida como consecuencia de la suscripción del contrato que se acompaña, por una obligación cambiaria ya que de no ser así no tendría sentido el hecho de que las partes dejaron establecido que para el pago del saldo restante se libraran letras de cambio, la última de las cuales tenía fecha de vencimiento, por lo que su pago no quedaba condicionado a que el inmueble que le fue vendido, se hubiere construido, siendo esta especial circunstancia una prueba más de que el pago del precio, que en un principio tenía un origen cartular, fue sustituido por el pago de una obligación cambiaria, a tal punto que la obligación de transferir la propiedad a su persona, no se hacía depender del hecho de haber pagado la última letra o haber construido el inmueble que le fue vendido, sino de lo establecido en la cláusula quinta del contrato, según la cual: (…). -que como bien se observa del contenido de ambas cláusulas el traspaso registral del inmueble que le fue vendido no se hizo depender de una fecha exacta por lo que quedó convenido que el valor del inmueble debería ser pagado aún antes de terminada su construcción, todo lo cual reafirma el criterio de que se pagó, con el libramiento de las letras, el valor de inmueble, indistintamente de que haya dejado de pagar la última de ellas, pues ya no es deudora de una obligación de pago contraída en el documento que se acompaña con la letra “A”, sino en virtud de unas letras de cambio con vencimiento, mientras que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda vencía el 20 de mayo de 2006 (cláusula décima quinta), o sea que se terminaba de pagar el precio, antes de quedar construido el inmueble, aparte de que el último pago tampoco se hacía depender de que dicho inmueble fuere construido. -que en el caso que nos ocupa se creó inicialmente una obligación cartular consistente en el pago de la suma de ochenta y cinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 85.577.777,00) valor del inmueble a fabricar; la emisión de las letras de cambio conllevó la extinción de la obligación inicial y por ello el nacimiento de una nueva obligación de carácter mercantil; el animus novandi queda demostrado por dos hechos como son: a) que las partes en ningún momento dejaron expresado en el documento que el libramiento y aceptación de las letras de cambio no se llevaba a cabo con el deseo de sustituir una obligación por otra o cualquier otra frase que dejara constancia de que no existía el deseo de cambiar una obligación por otra y b) que en ningún momento se hizo depender el pago de la totalidad o parte del precio, de la construcción del inmueble que le fue vendido. -que tanto la doctrina como la jurisprudencia están contestes en que la novación presenta dos facetas claramente identificables, ya que puede producirse en dos formas: la objetiva y la subjetiva. -que en la situación bajo análisis se produjo una novación objetiva por cuanto al suscribirse las letras de cambio se dio nacimiento a una nueva obligación como es la cambiaria, lo cual conllevó, necesariamente, la extinción de la obligación cartular, o dicho de otra forma, hay novación objetiva cuando el acreedor y el deudor sustituyen la obligación primitiva por otra, con prestación distinta o título diferente. -que para lograr un cambio en el título de la obligación, la novación objetiva, exige del acuerdo entre deudor y acreedor para sustituir una obligación por otra, como sucedió en el presente caso cuando su persona no tuvo inconveniente alguno en suscribir las cinco (5) letras de cambio para el pago del precio del inmueble que le fue vendido, y por tal razón, esta forma novatoria, puede catalogarse como un medio bilateral de extinción de obligaciones y como se establece en el ordinal 1 del artículo 1.314 del Código Civil, según el cual la novación se verifica cuando: (…omissis…). - que por lo demás, la novación que se produjo en el caso que se analiza produce todos sus efectos liberatorios por cuanto la antigua obligación no era nula, como lo establece el artículo 1.324 del Código Civil, según el cual (…omissis…). -que como es sabido, la voluntad de novar (animus novandi), es uno de los elementos necesario para efectuar una novación, además se ha sostenido que se requiere, además, que ocurra un cambio en el objeto de la misma, y el cambio ha de ser en la sustancia de la cosa, en una de naturaleza distinta que nace en sustitución de aquella. -que en cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, especialmente la obligación de pago del saldo de precio, que es la principal obligación del comprador, las partes que lo suscribieron acordaron la emisión de letras de cambio, con lo cual crearon obligaciones cambiarias con fundamento en la misma causa del contrato, por lo que la emisión de las cambiales produjo la novación de la obligación causal. -que en cuanto al pago del precio se refiere, las partes declararon haber verificado una datio pro soluto de cinco (5) letras de cambio libradas y aceptadas ad hoc por el deudor, al haber aceptado pagar el valor de inmueble vendido mediante el libramiento de cinco (5) letras de cambio que fueron emitidas pro soluto ya que de haber sido pro solvendo, se hubiere hecho constar de manera expresa en el documento contentivo de la negociación y que se ha acompañado. -que por lo antes expuesto queda claro que cumplió con el pago del valor del inmueble suficientemente descrito al comienzo de esta demanda, al momento de aceptar las letras de cambio, por lo que, de quedar pendiente alguna letra de cambio de las aceptadas, el cobro de la misma seria mediante el ejercicio de la acción cambiaria y no mediante el alegato de incumplimiento de una obligación de carácter contractual. -que la doctrina ha sido consecuente, así como la posición de los tribunales de que la diferencia entre la emisión de un efecto de comercio con carácter pro soluto y pro solvendo radica en el hecho de que en el segundo caso, con la sola emisión y entrega de la letra de cambio la prestación del deudor no queda cumplida sino hasta tanto sea hecho efectivo por el librado. En cambio si la letra de cambio es librada y aceptada pro soluto, como en el presente caso, ella sirve de pago de la obligación contractualmente suscrita por el aceptante de la letra. -que la dación en pago (datio pro soluto)¸ siguiendo la jurisprudencia en la materia recogida por decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 1 de octubre de 2009 nos dice que: (…omissis…). -que lo antes señalado es tan cierto que el beneficiario de las mismas pudiera endosar dichos instrumentos, poniéndolos a circular en manos de terceros adquirientes de buena fe y al mismo tiempo demandar el cumplimiento de la obligación fundamental, a tal punto que aquellas deben ser pagadas incluso en el caso de que el contrato causante no exista o haya perdido eficacia. -que en el presente caso, en el documento está perfectamente descrito el inmueble que le fue vendido (objeto) constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el número 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del Estado Nueva Esparta, y con esta descripción se cumple el tercer supuesto para la existencia de un contrato de venta y no de una promesa bilateral de venta. -que en efecto su persona cumplió con su principal obligación como lo es la de pagar el precio, quedando pendiente la obligación del vendedor de hacer la tradición y el saneamiento de la cosa vendida. -que habiendo pagado el valor del inmueble quedó a la espera de que la firma vendedora diere cumplimiento a su obligación de otorgarle el documento público de compra venta, lo cual le debía ser comunicado por la susodicha “COMPAÑÍA PROPIETARIA” mediante un telegrama a su dirección como se señala en la cláusula quinta del documento que ha producido marcado con la letra “A”. -que según el contrato acompañado el plazo aproximado para la entrega de la vivienda a su persona vencería el 20 de mayo de 2006 (cláusula décima quinta), en el entendido de que el documento de propiedad a su favor no podía contener ninguna cláusula referida a la existencia de un gravamen hipotecario por el traspaso de la propiedad, a excepción de que pudiera quedar hipotecado a favor de “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS” o de la entidad bancaria otorgante del crédito en caso de financiamiento por la Ley de Política Habitacional (cláusula décima quinta). Dado que había pagado su valor, se le debía traspasar la propiedad del inmueble por él adquirido, libre de cualquier gravamen. -que es el caso que para el 20 de mayo de 2006, fecha fijada por las partes para que se terminara la construcción del inmueble, ello no había sido posible por parte de la “COMPAÑÍA PROPIETARIA”, por lo que tampoco resultaba viable que se le otorgara el documento de propiedad del inmueble que le fue vendido por la “COMPAÑÍA PROPIETARIA”. Por lo demás el terreno en donde está construida la casa vendida a su persona seguía y sigue, no solamente hipotecada sino con prohibición de enajenar y gravar como consecuencia de demandas introducidas en contra de la “COMPAÑÍA PROPIETARIA” como consecuencia del incumplimiento en cuanto a otorgar el titulo de propiedad a otros compradores en la referida Urbanización Villa Sierra. -que tampoco dicha compañía, a quien pagó el precio del inmueble le llamó, ni le ha llamado para que se haga presente en la Oficina de Registro correspondiente para el otorgamiento del título de propiedad como lo impone la cláusula quinta del referido contrato. -que hasta esa fecha y a pesar de haber cumplido con toda y cada una de sus obligaciones, por no encontrarse en forma alguna en mora, la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS”, no solamente se ha negado en continuar con el cumplimiento de sus obligaciones asumidas en el contrato de opción, sino que hasta la esa fecha no le ha notificado la oportunidad para proceder a la firma del documento por ante el Registro. -que queda precisado que la naturaleza de la negociación celebrada, reviste las características de una venta y no de ningún otro tipo de contrato. -que en razón de lo expuesto, no se requiere que pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compra venta, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. -que en ese caso la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo del inmueble, acordado en el contrato. - que debe insistir, que ante la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, la sentencia que suple el título es declarativo. - que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece que la sentencia que se dicte en tales casos produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia al producir las consecuencias y efectos directamente, sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudos efectúe el cumplimiento voluntario. (...). - que ante el incumplimiento de la obligación de otorgar el documento de propiedad, procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorgó la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma, ello siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrario. - que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 20-07-2015 dictada en el expediente N° 14-0662 decidió algunos asuntos referidos al tema en estudio y de los cuales se permite citar algunas ideas en ella contenida, a saber: (...) - que debe insistir en que las promesas de compraventa, no constituyen una venta sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación, mientras que en el caso que nos ocupa, ese consentimiento quedó claramente establecido en el cláusula primera del contrato, como se ha señalado con anterioridad, pues habiendo pagado el precio al aceptar las letras de cambio que se libraron al suscribir el documento de venta, dado que las mismas fueron pro soluto y no pro solvendo, y quedó pendiente la obligación de la demandada de construir el inmueble que le fue vendido y otorgarle el documento registrado de propiedad del bien inmueble oportunamente adquirido. - que en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado (...). - que dado que en el presente caso quedó como deudora de letras de cambio y ha quedado insatisfecho el valor de una de ellas, a todo evento alega la prescripción de esa letra de cambio que con monto de Bs. 40.000.000,00, aceptó a nombre de RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, con vencimiento los días 30-06-2005, 30-07-2005, 23-08-2005 y el 03-10-2005. - que el artículo 479 del Código de Comercio dice (...), y en la acción cambiaria el derecho va incorporado al título, el lapso de prescripción es mas breve y la posibilidad del cobro de intereses es diferente al cálculo de la acción causal. - que para el caso de que el ciudadano Juez considerase que en el presente caso no se está en presencia de una venta, sino de un contrato de naturaleza diferente, igualmente alega la prescripción de la acción para intentar el cobro de la cuota insoluta de conformidad con lo establecido en el artículo 1.977 del Código Civil según el cual establece que: (...). - que la prescripción alegada trae como consecuencia directa que en todo caso, no es deudora de cantidad alguna a la compañía RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, como consecuencia de la venta que se le hiciera de un inmueble suficientemente descrito en autos, mientras que dicha sociedad mercantil sigue en mora de cumplir con la obligación de otorgarle el documento público de propiedad. - que para el supuesto negado de que el ciudadano Juez no considerase que estamos en presencia de una venta, sino de una convención preparatoria de venta, y que se considerase que no existe la alegada prescripción, consigna a todo evento y con la reserva del alegato pertinente para el supuesto de que se le pretendiera cobrar el monto de las letras que no le han sido cobradas, o la cuota que fue sustituida por las referidas letras, y que tienen como fecha de vencimiento el 30-06-2005, 30-07-2005, 23-08-2005 y el 03-10-2005, y por lo tanto prescrita la acción para hacer efectivo su monto, con el deseo manifiestote que la demandada no tenga objeción alguna para otorgarle la titularidad del inmueble que habita junto con su grupo familiar desde hace mas de nueve (9) años, consignó marcado “B”, cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela a nombre de RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, por un monto de Bs. 25.577,77, el cual representa el saldo adeudado equivalente a Bs. 25.577.777,00 según el signo monetario vigente para la época de celebración del contrato, por cuanto no se le puede considerar en mora alguna, por haber cumplido con su obligación de pagar el valor del inmueble, mientras que la COMPAÑÍA PROPIETARIA nunca le notificó de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta, el hecho de que los permisos de habitabilidad del inmueble le hayan sido expedidos y de que se procedería al otorgamiento del documento definitivo de compraventa. - que fundamenta la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.264, 1.265, y 1.266, del Código Civil, y 531 del Código de Procedimiento Civil. - que igualmente fundamenta la demanda en los artículos 1.133, 1.141, 1.155, 1.166, 1.167, 1.168, 1.271, 1.474 y 1.980 del Código Civil, el artículo 479 del Código de Comercio y el artículo 115 de la Carta Magna. - que al ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato en contra de la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, pretende que esta convenga o a ello sea condenada por el tribunal en: PRIMERO: En el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO suscrito de manera privada en fecha 20 de mayo de 2005, mediante el cual se le dio en venta una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts²) de construcción aproximadamente (...) construida en terreno propiedad de la demanda (...) SEGUNDO: Que una vez sea declarada firme esta decisión se ordene a los demandados consignar la documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva, y en caso contrario la sentencia definitiva haga las veces de documento traslativo de propiedad y deba ser registrada como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y TERCERO: Se condene en costas a la demandada (...). - que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estima la demanda en la cantidad de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T) equivalentes a novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00). PARTE DEMANDADA . Por su parte la empresa demandada en la persona de su defensora judicial abogada DANIELA MEDINA GONZALEZ, presentó escrito de contestación de la demanda donde expresamente señala: - que en cumplimiento con las exigencias de la doctrina imperante del Tribunal Supremo de Justicia con relación a la obligación del defensor judicial de realizar todas la diligencias pertinentes para localizar a su representado se permite señalar se trasladó en tres ocasiones, los días 14, 20 y 21 de marzo de 2018, en horas de la tarde al C.C BAYSIDE, local 1-40 Costa Azul, Porlamar, estado Nueva Esparta, con la finalidad de tratar de entrevistarse con los representantes de la empresa demandada, que le resultó imposible localizarlos, y que al preguntar sobre su paradero, el mismo es desconocido, que se le informó por parte de los vigilantes que procedieron de la noche a la mañana a cerrar y retirarse del local y que son múltiples las notificaciones y citaciones que llegan de diferentes tribunales a ese sitio, por lo que le fue imposible contactarlos. - que hizo una publicación en el diario El Caribazo en fecha 09-04-2018, participando sobre el nombramiento que le hiciera el tribunal como su defensora judicial, y que deberían comunicarse con ella lo antes posible, producto de un juicio que existe en su contra, sin que hasta esa fecha exista respuesta alguna. - que deja expresa constancia que en forma alguna, su representada se ha comunicado con ella, ni le ha proporcionado ningún mecanismo para su defensa o alegato alguno que le permita desarrollar alguna teoría para este proceso. (...) - que rechaza, niega, y contradice la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes. - que rechaza, niega y contradice que la Sra. EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO, haya pagado la totalidad del inmueble de su representada. - que rechaza, niega y contradice que su representada tenga la obligación de transferir la propiedad descrita como una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94,00 mts²) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25. - que rechaza, niega y contradice que su representada tenga la obligación de consignar la documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva. - que rechaza, niega y contradice que su representada tenga que pagar costas procesales (...). PUNTO PREVIO Naturaleza legal del contrato celebrado entre las partes cuyo cumplimiento se demanda En este asunto se plantea una disyuntiva que gira en torno a la naturaleza del contrato suscrito entre las partes en fecha 06-01-2004, cuyo cumplimiento se demanda, pues la demandante señala que dicha convención a pesar de que se denomina “convención preparatoria de venta”, es un verdadero contrato de venta, ya que contiene todos y cada uno de los elementos necesarios y vitales para su existencia, como lo son el consentimiento, el objeto y la causa, como lo instituye el artículo 1.141 del Código Civil. Basado en lo anterior corresponde resolver este aspecto, y en ese sentido es necesario puntualizar que la Sala de Casación Civil en sentencias reiteradas señaló que los contratos preparatorios de venta deben ser considerados como su nombre lo indica como un contrato preparatorio o preliminar que solo genera el efecto de obligar a los contratantes a cumplir con las estipulaciones contempladas en el mismo, siendo enfático en establecer que no es asimilable a una venta perfecta. A continuación se copia un extracto del fallo N° 198, del 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: LUÍS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ, contra la ciudadana ROSALBA PEÑA, a saber: “…Ahora bien, con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala estableció entre otras, en sentencia de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., lo que a continuación se transcribe: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala). Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131). Es evidente que de acuerdo a lo copiado, la Sala ratifica que las promesas de venta son contratos preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y que las cláusulas que lo conforman establecen los términos y condiciones en que se debe celebrar la negociación definitiva en el futuro. (Ver además sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: T., C.A. Almacén contra S.A.A.C.D.P., Expediente: 10-131). Sin embargo este criterio emitido por la Sala de Casación Civil fue abandonado por esta a partir del año 2013 con la sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de D.A.L. contra M.I.G.D.R., expediente N° 12-274, en donde se dejó establecido lo siguiente: “.... Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta S. ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció: “… De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”” Es decir que el nuevo criterio que establece la Sala, se advierte que el sub iudice se encuentra efectivamente en tal situación y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que -se repite- consideró que el contrato de opción de compra-venta debe ser considerado como un contrato de venta ya que contiene los elementos de consentimiento, precio y objeto, y por ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Este criterio lógicamente debe aplicarse a los contratos que se hayan suscrito con posterioridad a la fecha de la sentencia invocada, pues en caso contrario, si el mismo fue suscrito antes de esa fecha, del 22 de marzo del 2013, en aras de garantizar debidamente el principio de la irretroactividad de la ley, es aplicable el criterio anterior -que como se dijo- consideraba que esa clase de contratos son preliminares o preparatorios del contrato de venta (ver sentencia RC-000577 del 06 de octubre del año 2016). Igualmente se debe precisar que en esa misma sintonía la Sala Constitucional en la sentencia N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., con motivo de la interposición del recurso de revisión constitucional en contra de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, precisó lo anteriormente dicho, esto es que el contrato de opción de compra o los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa es y debe ser considerado como un documento definitivo de venta, porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados. Bajo tales consideraciones, en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en vista de que el contrato que dio lugar a esta demanda data del 20 de mayo del 2005 lógicamente que el criterio hoy derogado es el aplicable y en ese sentido se debe resolver que el mismo no puede ser considerado como un contrato de venta pura y simple como se pretende, sino como un contrato preliminar o preparatorio de venta. Y así se decide. Carga de la prueba.- Revisadas las actas procesales se extrae que según la reforma del escrito libelar efectuada en fecha 3 de julio de 2017, según consta a los folios 30 al 40, los alegatos de la parte demandante se concentraron en los siguientes hechos, a saber: - que suscribió un contrato con la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., para la compra de un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts²) de construcción aproximadamente (...).que el precio de venta del inmueble fue de ochenta y cinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 85.5777.777, 00) que fueron pagados de la siguiente manera: una reserva de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), una inicial de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), dos cuotas mensuales consecutivas por un monto de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) cada una y tres letras especiales consecutivas, la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00), la segunda por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00) y la última letra por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), por lo cual firmó cinco (5) letras de cambio. -que el valor del referido inmueble lo pagó en la forma que de seguidas pasa a señalar: La suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), como pago de reserva, mediante depósito número 455 del Banco Provincial, de fecha 21-04-2005, como se evidencia en la cláusula cuarta del contrato que se acompaña marcado con la letra “A”; la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), pago de la inicial mediante deposito número 550-551 del Banco Provincial, de fecha 20-05-2005; la suma de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), abono de la letra 03/03, pagado mediante depósito número 224617964 del Banco Banesco y la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,00), abono de la letra 03/03, pagado mediante depósito número 34016829 del Banco Banesco, ambos de fecha 23 de marzo de 2007, según recibo número 0504 de fecha 23 de marzo de 2007, el cual se acompaña marcado con el número 1; la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) pago de la letra 03/03, mediante depósito número 00296492200, cheque número 22053606 del banco banesco de fecha 25 de junio de 2007, según recibo número 0517 de fecha 25 de junio de 2007 (...). que el remanente de veinticinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 25.577.777,00), equivalente hoy en día a veinticinco mil quinientos setenta y siete mil bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,77) saldo correspondiente a las letras de cambio 01/02, 02/02, 01/03 y 02/03 consigna en ese acto marcado con la letra “B” cheque de gerencia número 00002611 emitido por el Banco de Venezuela a nombre de RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, por un monto de veinticinco mil quinientos setenta y siete bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,77). - que la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., nunca le envió algún telegrama notificándole la fecha en que se produciría la firma en el registro respectivo. - que solo quedó debiendo el monto de unas letras de cambio de veinticinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 25.577.777,00) con vencimiento el 30-06-2005, 30-07-2005, 23-08-2005 y 03-10-2005. - que las partes acordaron la novación de la obligación cartular surgida como consecuencia de la suscripción del contrato que se acompaña, por una obligación cambiaria (...) - que el traspaso registral del inmueble que le fue vendido no se hizo depender de una fecha exacta por lo que quedó convenido que el valor del inmueble debería ser pagado aún antes de terminada su construcción, todo lo cual reafirma el criterio de que se pagó, con el libramiento de las letras, el valor de inmueble, indistintamente de que haya dejado de pagar la última de ellas, pues ya no es deudora de una obligación de pago contraída en el documento que se acompaña con la letra “A”, sino en virtud de unas letras de cambio con vencimiento, mientras que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda vencía el 20 de mayo de 2006 (cláusula décima quinta), o sea que se terminaba de pagar el precio, antes de quedar construido el inmueble, aparte de que el último pago tampoco se hacía depender de que dicho inmueble fuere construido. (...). -que se produjo una novación objetiva por cuanto al suscribirse las letras de cambio se dio nacimiento a una nueva obligación como es la cambiaria, lo cual conllevó, necesariamente, la extinción de la obligación cartular (...) -que su persona cumplió con su principal obligación como lo es la de pagar el precio, quedando pendiente la obligación del vendedor de hacer la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.(...). -que la compañía, a quien pagó el precio del inmueble jamás le llamó, ni le ha llamado para que se haga presente en la Oficina de Registro correspondiente para el otorgamiento del título de propiedad como lo impone la cláusula quinta del referido contrato. -que a pesar de haber cumplido con todas y cada una de sus obligaciones, por no encontrarse en forma alguna en mora, la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS”, no solamente se ha negado en continuar con el cumplimiento de sus obligaciones asumidas en el contrato de opción, sino que hasta esa fecha no le ha notificado la oportunidad para proceder a la firma del documento por ante el Registro.(...). Lo antes señalado fue rechazado categóricamente por la defensora judicial de la parte accionada quien en su momento procesal rechazó la demanda así como el hecho de que la demandante “haya pagado la totalidad del inmueble de su representada...”, “que su representada tenga la obligación de transferir la propiedad descrita como una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts²) de construcción aproximadamente, (...) “que su representada tenga la obligación de consignar documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva...” y que su representada tenga que pagar costas...” Con base a lo expresado, es inexorable precisar que la carga procesal probatoria en este asunto recayó en cabeza de la parte demandante, pues está obligado a probar sus dichos, esto es que acató el contrato en todos sus términos y condiciones, que pagó el precio de venta del inmueble y que por ende la demandada estaba en la obligación de consignar la documentación necesaria para que se proceda a la protocolización del documento definitivo de venta. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 eiusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o perdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738). Ahora bien una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, y habiéndose establecido en el punto anterior que el contrato que dio lugar a esta demanda es un contrato preliminar de venta, y no una venta como lo asevera el actor, corresponde precisar que la carga procesal probatoria recayó en ambos sujetos procesales, en la demandante quien tendrá que probar -con excepción de la existencia del contrato que no fue negado expresamente por la demandada-, que cumplió con todas y cada una de sus cargas contractuales que se establecieron en el contrato, concernientes esencialmente al pago del precio en los términos señalados en la cláusula CUARTA, sí la consignación de la suma de (Bs. 25.577,77) conjuntamente con el libelo de la demanda pagados mediante cheque de gerencia del Banco Banesco, es tempestiva o no, y debe surtir los efectos legales, sí en este asunto se verificó o no la alegada novación de la obligación; y en la parte accionada, quien deberá probar que cumplió sus cargas contractuales, y que por ende el incumplimiento en este caso deviene de la actora como futuro adquiriente del inmueble antes descrito y no de la empresa propietaria que representa. Y así se decide. A continuación, se revisa el contenido del contrato a fines de precisar su sentido y alcance y más aun determinar cada una de las cargas asumidas por ambos sujetos procesales, a saber: - que tal y como esta plasmado, la verdadera intención de las partes involucradas en el presente juicio fue la de llevar a cabo un contrato preliminar de venta y no de venta pura y simple como lo dijo la actora en su escrito libelar, ya que en la cláusula primera se dice que la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, denominada COMPAÑÍA PROPIETARIA, se compromete a vender a la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ DE BRITO, denominada EL FUTURO ADQUIRENTE, un inmueble consistente en una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts²) de construcción aproximadamente, comprendido de tres (3) habitaciones, 2 baños, sala comedor, cocina y área de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, etc., dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, ubicada en la urbanización VILLA SIERRA, ubicada en El valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, a construirse en terrenos propiedad de la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A. - que la vivienda que en el mismo se identifica aun no esta construida, ya que se dice en la cláusula segunda que EL FUTURO ADQUIRENTE, declara que ha solicitado de la COMPAÑÍA PROPIETARIA, información detallada acerca de la calidad de la obra, proyecto aprobado, condiciones de venta, calidad de los materiales a emplear, y demás circunstancias que le interesaban para la negociación, quedando entendido que el inmueble construido o a construir objeto de la negociación, es de exclusiva propiedad de la COMPAÑÍA PROPIETARIA, y que hasta tanto no se haya abonado el precio del mismo y se haya protocolizado el documento público de venta, la COMPAÑÍA PROPIETARIA, podría hacer las modificaciones que estimara necesarias en dicho inmueble a construir; - que en la cláusula CUARTA se establece la forma de pago del precio prefijado en dicho acuerdo, y que EL FUTURO ADQUIRIENTE aceptó el financiamiento indicado en el anexo “A”, que forma parte integrante del contrato, y se señala que en ese acto la hoy demandante hace entrega de la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) como reserva entregados en fecha 21-04-2005 y cancelados según depósito N° 455 en el Banco Provincial, y la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00, entregados como inicial, y cancelados según depósito N° 550-551 del Banco Provincial en fecha 20-05-2005, y que el pago de la cantidad restante quedaba pautada de la siguiente manera: dos (2) cuotas mensuales consecutivas representadas en letras de cambio por un monto de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) a partir del 30-06-2005, dos (2) cuotas especiales mediante letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de veintidós millones setecientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00) pagaderas para el 23-08-2005, la segunda letra de cambio especial quedaría pautada para el 03-10-2005 por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00), y la tercera y última letra de cambio especial quedaba pautada para el 15-03-2006 por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) exactos, es decir que para facilitar el pago de las cuotas establecidas se emitieron en ese mismo acto las referidas letras de cambio y que esa cantidad sería imputada al precio si la venta se materializaba, igualmente se contempla la falta de pago de dos letras sucesivas o alternadas, daría la posibilidad a la empresa propietaria o futura vendedora a rescindir de manera unilateral el contrato, procediendo a reintegrar el dinero recibido hasta la fecha que se produzca el incumplimiento, dentro del plazo de 90 días posteriores al desistimiento o a la rescisión; - que en la cláusula QUINTA se contempla que la obligación de vender el inmueble por parte de la empresa propietaria, tendría una vigencia de 30 días contados desde que dicha sociedad mercantil le comunicara mediante telegrama con acuse de recibo o aviso de prensa que al inmueble prometido en venta se le asignó el permiso de habitabilidad, estableciéndose expresamente que si pasado ese lapso y no concretara la venta, la propietaria podría disponer del bien; - que en la cláusula SEXTA se establece que la compradora podría rescindir en cualquier momento el compromiso devolviéndole al futuro comprador las sumas entregadas mas los intereses calculados al seis por ciento (6%) mensual, siempre que se hagan las correspondientes notificaciones; que en caso de que surja alguna circunstancia que imposibilite que se perfeccione la venta, dice la cláusula NOVENA que si es por causa imputable a la empresa vendedora debe reintegrar la suma de dinero recibida conforme a lo establecido en la cláusula CUARTA, mas los intereses calculados a la rata del 6 %, y si fueran por causas imputables AL FUTURO ADQUIRIENTE, que es la parte hoy accionante, se le retendría de lo pagado el 15 por ciento (15%) del valor total que se le asignó al inmueble. Determinado lo anterior, se advierte del estudio y análisis del material probatorio que la parte actora, no solo no se ajustó al cronograma de pago prefijado, puesto que de acuerdo al mérito que arrojan los documentos privados que cursan desde los folios 11 al 18, realizó abonos por la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) supuestamente imputables a la letra de cambio identificada con el numero 03/03, sin probar que canceló las dos restantes anteriores letras de cambio, ya que -se insiste- solo se consignaron dos (2) recibos por la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) cada uno, emitidos por la empresa demandada en fechas 23-03-2007 y 25-06-2007 respectivamente, para acreditar el pago de la letra de cambio identificada con el Nº 03/03, pero no probó que pagó el resto de las cantidades, esto es, las dos letras de cambio por un monto de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) cada una a pagar a partir del 30-06-2005, así como las dos cuotas especiales mediante letras de cambio, la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00) y la segunda por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00), por lo cual la empresa accionada conforme a la letra de la misma cláusula CUARTA ya invocada y analizada no estaba en la obligación de concretar la venta del inmueble en cuestión, ni mucho menos de dar cabal cumplimiento a las cláusulas QUINTA y DECIMA PRIMERA relativas al envío del telegrama o la publicación del aviso de prensa en donde se le comunicara al hoy demandante que se le asignó el permiso de habitabilidad, ni menos a fijar o precisar la fecha de la venta definitiva del bien. Distinta sería la situación si la parte accionante hubiese pagado en su totalidad el precio de la venta, que conforme al anexo “A” que forma parte integrante del contrato de marras, se estableció en la suma de ochenta y cinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 85.577.777,00), hoy conforme a la reconversión monetaria Bs. 855,77 y probado en la etapa de pruebas, pues en ese caso si sería procedente constreñir a la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A, para que concrete la venta pura y simple del bien ante la oficina de registro correspondiente. No entiende esta sentenciadora porque después de diez (10) años de la fecha en que se verificó el último pago de la hoy demandante, procede en la fecha en que presentó la demanda a consignar la suma restante, o por pagar conforme al precio de venta establecido, y pretender asimismo que se le acredite la propiedad del bien del cual solo se conoce conforme a lo alegado y probado en autos que sería edificado en la parcela de terreno N° 25 ubicada en la urbanización VILLA SIERRA, en El valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, que constaría de tres (3) habitaciones, 2 baños, sala comedor, cocina y área de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, pero no se conoce si se construyó efectivamente, en posesión de quien está, y mucho menos si se le otorgó el permiso de habitabilidad que se indica en la cláusula quinta del contrato preliminar de venta. A lo anterior se le adiciona el hecho de que no existe constancia de que la demandante haya pagado la letra de cambio emitida en fecha 15-03-2006, ni menos como lo indica que esté acreditado para adquirir el inmueble prometido en venta, ya que el documento que aportó para acreditar esa circunstancia, no fue valorado por esta alzada por los motivos señalados supra, y además, en razón de que no se aportó el original de la letra de cambio emitida en la fecha descrita que es la forma idónea para demostrar su pago. Por otra parte consta que el actor al momento de alegar la defensa vinculada con la prescripción de la acción contradictoriamente señalo que: “... De la prescripción de la acción para reclamar el pago de las letras vencidas el 30-06-2005, 30-07-2005, 23-08-2005 y el 03-10-2005, así como de la prescripción de la acción para reclamar el pago de la cuota insoluta: (...) Dado que en el presente caso quedé deudor de letras de cambio y ha quedado insatisfecho el valor de una de ellas, a todo evento alego, la prescripción de esa letra de cambio que con monto de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00) acepté a nombre de RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., con vencimiento los días 30-06-2005, 30-07-2005, 23-08-2005 y el 03-10-2005 (...). Con esta afirmación indudablemente que surgen serias dudas en torno al pago de la tercera letra de cambio la cual según lo pactado fue emitida en fecha 20-05-2005 y cuyo pago quedó pautado para el día 15-03-2006, por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), la cual se insiste de nuevo, fue emitida no para novar la obligación contractual asumida, sino para facilitar el pago fraccionado del monto prefijado en el contrato para que el mismo se imputara al precio en caso de que se verificara de manera real y efectiva la venta del inmueble. Bajo tales apreciaciones, queda claro que la parte accionante incumplió con la obligación de pagar íntegramente el monto prefijado como precio de la futura venta que se pactó realizar, por cuanto consta que canceló la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) como reserva entregados en fecha 21-04-2005 según depósito N° 455 en el Banco Provincial, la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), entregados como inicial, y cancelados según depósito N° 550-551 del Banco Provincial en fecha 20-05-2005, y que presuntamente canceló la letra de cambio numerada 03/03 por Bs. 40.000.000,00 y que dicho pago lo hizo en varios abonos, concretamente en dos pagos de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) cada uno, y que hasta el día 09-06-2017, fecha en que se interpuso la presente demanda, fue cuando procedió a consignar un cheque de gerencia a nombre de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, por la suma de veinticinco mil quinientos setenta y siete bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,77) por lo cual la empresa hoy demandada no tenía la carga contractual de concretar el acuerdo de venta, ni mucho menos estaba obligada contractual, ni legalmente a notificarle si los permisos de habitabilidad de los inmuebles les habían sido concedidos, ni sobre la fecha de venta definitiva del inmueble, ya que lo primero, como lo reza la cláusula CUARTA del convenio, era cumplir con el pago del precio de la venta en la forma como fue convenido, y que ante la evidente falta de pago se dijo expresamente que la COMPAÑÍA PROPIETARIA tendría derecho unilateralmente a rescindir del contrato, por cuanto se requería que la hoy demandante pagara íntegramente el precio total de la venta. Con esto queda en evidencia que la parte actora no acató el contrato, por lo que mal puede exigirle a su contrario que cumpla con el mismo, y mas aun, por cuanto las cargas contractuales de la parte accionada se deberían ejecutar una vez honrado el compromiso del pago del precio, en la forma y fechas establecidas en la cláusula cuarta donde se dice: CUARTA. El FUTURO ADQUIRENTE, con la finalidad de entregar a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA las obligaciones que asume en este acto, acepta el plan de financiamiento tal como se indica en el anexo A de este contrato que es parte integral del mismo, haciendo entrega de la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) exactos como reserva entregados en fecha 21-04-2005 cancelados según depósito N° 455 en el Banco Provincial, y quince millones exactos de bolívares (Bs. 15.000.000,00, entregados como inicial, y cancelados según depósito N° 550-551 del Banco Provincial en fecha 20-05-2005, la cantidad restante queda pautada de la siguiente manera: dos (2) cuotas mensuales consecutivas representadas en letras de cambio por un monto de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) a partir del 30-06-2005, dos (2) cuotas especiales mediante letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00) pagaderas para el 23-08-2005, la segunda letra de cambio especial quedaría pautada para el 03-10-2005 por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00), y la tercera y última letra de cambio especial quedaba pautada para el 15-03-2006 por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) exactos, tal como se indica en el anexo “A” de este contrato que es parte integral del mismo. Esta cantidad de dinero será imputada al precio si la venta se realizare. La falta de pago de dos letras sucesivas o alternadas, dará derechos a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, a rescindir unilateralmente del contrato, procediendo a reintegrar el dinero recibido hasta la fecha que se produzca el incumplimiento del FUTURO ADQUIRENTE. El dinero será reintegrado dentro de los noventa (90) días posteriores al desistimiento o a la rescisión. En lo que concierne a la novación de la obligación alegada por la actora al señalar en el escrito de reforma de la demanda que en el presente asunto se “ produjo una novación objetiva por cuanto al suscribirse las letras de cambio se dio nacimiento a una nueva obligación como es la cambiaria, lo cual conllevó, necesariamente, la extinción de la obligación cartular...” coincide esta alzada con la postura asumida por el a quo mediante la cual consideró “... que las letras de cambio establecidas en el contrato no producen de modo alguno la novación de la obligación contenida en el contrato de opción de compraventa suscrito por las partes el 20-05-2005, como pretende la parte actora, por cuanto queda claro que su objeto era facilitar el pago de las sumas de dinero con motivo de las cuotas pactadas, y no sustituir y extinguir, la obligación contenida en el contrato suscrito, por una nueva fundada en las letras de cambio...”, ya que es evidente que las letras de cambio fueron emitidas para facilitar el pago de las obligaciones asumidas según el contrato, tal y como lo reza expresamente la cláusula CUARTA, por lo cual las mismas nacieron del contrato, están causadas, y por ende, no se cumplen los elementos para que se pueda hablar de la novación. Estos elementos que contempla la novación y que se deben cumplir de manera obligatoria de manera concurrente son: a) La necesidad de la existencia de una obligación antigua. La propia definición de la novación implica que hay una relación obligatoria y antigua que ha de extinguirse, por ello esta figura está considerada como un modo de extinción de las obligaciones. b) La necesidad de una obligación nueva. El acreedor no ha tenido la intención de renunciar gratuitamente a su derecho. La extinción de su crédito está subordinada a la creación de una deuda nueva; por tanto, si ésta no nace, la novación no tiene lugar y subsiste el crédito que se quería extinguir. c) La necesidad de un cambio. Es necesaria una diferencia entre las dos obligaciones para constituir la novación; si la nueva reproduce en todos sus puntos a la antigua, no hay nada cambiado, y por ende no puede hablarse de novación y; d) Voluntad de extinguir la obligación primitiva. La intención de novar se afirma por la voluntad de extinguir la obligación primitiva, por tanto si el acreedor no ha consentido en perder su primera acción, ambas obligaciones coexistirían y ello generará, desde luego, una nueva deuda, pero sin la extinción correlativa de la antigua. Estos extremos de ningún caso se cumplen por cuanto como ya se especificó, las letras de cambio emitidas en fecha 20-05-2005, y que fueron aceptadas por la accionante para garantizar el pago de la cantidad restante del precio de la venta, anteriormente identificadas se emitieron no para sustituir o cambiar el contrato suscrito o con la intención de extinguir la obligación pactada en el contrato preliminar de venta, sino para facilitar el pago de las cuotas que se pactaron y que luego, en su momento serían imputadas al precio, lo anterior se deduce y establece con la sola lectura de la cláusula CUARTA en donde expresamente se estableció “ CUARTA. El FUTURO ADQUIRENTE, con la finalidad de entregar a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA las obligaciones que asume en este acto, acepta el plan de financiamiento tal como se indica en el anexo A de este contrato que es parte integral del mismo, haciendo entrega de la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) exactos como reserva entregados en fecha 21-04-2005 cancelados según depósito N° 455 en el Banco Provincial, y quince millones exactos de bolívares (Bs. 15.000.000,00, entregados como inicial, y cancelados según depósito N° 550-551 del Banco Provincial en fecha 20-05-2005, la cantidad restante queda pautada de la siguiente manera: dos (2) cuotas mensuales consecutivas representadas en letras de cambio por un monto de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) a partir del 30-06-2005, dos (2) cuotas especiales mediante letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00) pagaderas para el 23-08-2005, la segunda letra de cambio especial quedaría pautada para el 03-10-2005 por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00), y la tercera y última letra de cambio especial quedaba pautada para el 15-03-2006 por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) exactos, tal como se indica en el anexo “A” de este contrato que es parte integral del mismo. Esta cantidad de dinero será imputada al precio si la venta se realizare. La falta de pago de dos letras sucesivas o alternadas, dará derechos a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, a rescindir unilateralmente del contrato, procediendo a reintegrar el dinero recibido hasta la fecha que se produzca el incumplimiento del FUTURO ADQUIRENTE. El dinero será reintegrado dentro de los noventa (90) días posteriores al desistimiento o a la rescisión. Por último, sobre el alegato de prescripción de la acción cambiaria, yerra de nuevo el actor al sostener que al quedar deudora de las letras de cambio y haber quedado insatisfecho el valor de ellas, se configura la prescripción conforme al artículo 1.977 del Código Civil, cuando es evidente, con la sola lectura del contrato que las letras de cambio se emitieron no para novar la obligación principal que es contractual, sino para facilitar el pago de las cuotas en la forma y términos en que fue pactado, ni mucho menos para considerar que los documentos cartulares son de naturaleza autónoma, y que están sometidas en consecuencia al lapso de prescripción breve de tres años conforme al artículo 479 del Código de Comercio, ni mucho menos que sea igualmente aplicable el lapso de prescripción decenal contemplado en el artículo 1.977 del Código Civil, ya que para este caso, al tratarse de un contrato que versa sobre un derecho real, la futura venta de un inmueble, el lapso de prescripción es el veintenal, y no el decenal como lo sostiene el actor. Conforme a lo expresado se declara sin lugar la demanda y se confirma el fallo apelado. Y así se decide.- VII.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada el 22 de octubre de 2018, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión apelada dictada por el referido juzgado en fecha 22-10-2018 TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, DIARICESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los siete (7) del mes de junio de dos mil diecinueve (2.019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. La Jueza Superior Temporal, Dra. Jiam Salmen De Contreras. La Secretaria Temporal, Abg. Yulzolys González Galindo Exp. N° 09378/18 JSDC/YGG/ddrs. En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste, La Secretaria Temporal, Abg. Yulzolys González Galindo