REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. Años 209° y 160° Expediente Nº 25.318. I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- I.1 PARTE DEMANDANTE: Comunidad de Copropietarios y Comuneros del Conjunto Residencial El Encanto, ubicado en la Avenida 31 de Julio, sector Guatamare, Municipio García del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. I.2 APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados STEFANO D´AZZO MANISCALCO, BLANCA CECILIA GONZALEZ DE ACARDI, REINA JISEFINA ROJAS, EVELYN CADEBAS DE GONZALEZ, y LUIS RAFAEL GONZALEZ ROSAS, venezolanos mayores de edad, inscritos en el inpreabogado bajo los nros. 53.739, 28.121, 149.295, 52.732, y 46.960, respectivamente. I.3 PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CONSTRUCTORA 28 DE MAYO, C.A., debidamente registrada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el nro. 31, Tomo 37-A, en fecha 8 de noviembre de 2.004. 1.4 APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MARICARMEN CARABALLO NORIEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 11.852.000, inscrita en el inpreabogado bajo el nro. 71.400. II.- MOTIVO DEL JUICIO: NULIDAD DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO. III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN. Se inicia la presente demanda de NULIDAD DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO, presentada por el abogado STEFANO D´AZZO MANISCALCO, actuando como apoderado judicial de la Comunidad de Copropietarios y Comuneros del Conjunto Residencial El Encanto, contra la Sociedad mercantil CONSTRUCTORA 28 DE MAYO, C.A. En fecha 24-10-2016, fue sometida al sorteo correspondiente, y la misma recayó en este Juzgado. Por auto de fecha 27-10-2016, se admite la demanda, se ordena el emplazamiento de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA 28 DE MAYO, C.A., en cualquiera de las personas que fungen como directores administrativos FATEK MAKLAD MAKLAD y NELLY MAKLED MAKLAD. En fecha 27-10-2016, comparece el apoderado judicial de la parte demandante Abg. Stefano Maniscalco. Solicitando copias certificada del libelo de demanda y auto de admisión. El tribunal provee lo solicitado en fecha 31-10-2016. Por auto de fecha 31-10-2.016, se ordenó cerrar la presente pieza con un total de (592) folios útiles, y se ordenó abrir una nueva pieza denominada Segunda. PIEZA SEGUNDA. En fecha 31-10-2016, se apertura nueva pieza de la causa denominada segunda pieza. En fecha 10-11-2016, el apoderado actor puso a disposición del tribunal los medios necesarios a los fines de la práctica de la citación. En fecha 15-11-2016, se libra las respectivas boletas de citación a la parte demandada. En fecha 23-11-2016, comparece el apoderado actor suministrando información de domicilio de la parte demandada. En fecha 23-11-2016, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, manifestó que el apoderado actor le proporcionaría los medios a los fines de la práctica de la citación. En fecha 28-11-2016, el tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa. En fecha 20-02-2017, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno citación sin tener respuesta alguna, siendo infructuosa. En fecha 21-02-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, solicitando se oficie al Seniat de este estado, a los fines de que suministre información de la demandada. El tribunal provee lo solicitado en fecha 23-02-2017. En fecha 27-03-2017, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno oficio enviado al seniat. En fecha 20-05-2017, se agrega a los autos oficio emanado del Seniat de este estado Nº 2017-0377 de fecha 25-04-2017 . En fecha 1-06-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, solicitando el desglose de la compulsa a fin de que se practique la citación del demandado. El tribunal provee lo solicitado en fecha 06-06-2017. En fecha 19-06-2017, el apoderado actor puso a disposición del tribunal los medios necesarios a los fines de la práctica de la citación. En fecha 19-06-2017, el alguacil del Tribunal, manifestó que el apoderado actor le proporcionaría los medios a los fines de la práctica de la citación. En fecha 25-06-2017, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno citación sin tener respuesta alguna, siendo infructuosa. En fecha 27-07-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, solicitando la citación por carteles. Y consigno poder otorgado por la junta de condominio. En fecha 01-08-2017, se dicto auto por este Tribunal mediante el cual se ordeno la citación por carteles a la parte demandada conforme a lo establecido en el articulo 223 del Código de procedimiento Civil, por el diario sol de margarita y caribazo. En fecha 09-08-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante y mediante diligencia retiró cartel de citación, a los fines de su publicación y posterior consignación al presente expediente.- En fecha 26-09-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual solicita nuevamente cartel de citación a los fines de su publicación. El tribunal provee lo solicitado en fecha 28-09-2017. En fecha 03-10-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante y mediante diligencia retiró cartel de citación, a los fines de su publicación y posterior consignación al presente expediente.- En fecha 13-10-2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandante mediante diligencia consignó carteles de citación publicados. Agregándose a los autos en fecha 16-10-17. En fecha 04-12-2017, el Secretario de este Tribunal deja constancia que se traslado el día 23-11-2017 a la dirección de la parte demandada, a los fines de fijar el cartel de citación.- En fecha 08-01-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual solicita el abocamiento de la presente causa. En fecha 10-01-2018, el Tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa. En fecha 19-01-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante y mediante diligencia solicita se sirvan designar Defensor Judicial a la parte demandada, a los fines de garantizarle su derecho a la defensa y al debido proceso. En fecha 23-01-2018, este Tribunal dictó auto mediante el cual designa a la abogada Geraldine Rojas, como Defensora Judicial de la parte demandada, a quien se ordena notificar a fin que comparezca por ante este Tribunal al tercer (3er) día de despacho siguiente a que conste en autos su notificación, a dar su aceptación o excusa. En fecha 25-01-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, consignando poder y dándose por citada en el presente juicio. En fecha 20-02-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual consigna reforma de la demanda. En fecha 22-02-2018, este Tribunal dictó auto mediante el cual admite la reforma de la presente demanda. En fecha 22-03-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual solicita la confesión ficta. En fecha 23-03-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual ratifica su escrito donde solicita la confesión ficta. En fecha 10-04-2018, este Tribunal dictó auto mediante el cual fue agregado a los autos, escrito de oposición de cuestiones previas presentado por la parte demandada en su oportunidad legal. En fecha 17-04-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual consigna contestación a las cuestiones previas. En fecha 20-04-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, consignado replica a las cuestiones previas. En fecha 25-04-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual solicita cómputo de los días de despachos. En fecha 30-04-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual consigna escrito de pruebas. En fecha 02-05-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual consigna escrito de conclusión. En fecha 03-05-2018, el tribunal acuerda lo solicitado por la parte demandante y expide el cómputo de los días de despacho. En fecha 03-05-2018 se admitieron las pruebas promovidas por parte actora. En fecha 18-05-2018, el tribunal difiere el pronunciamiento de la causa. En fecha 05-06-2018, el tribunal dicta decisión mediante el cual se declara sin lugar las cuestión previas opuesta, e improcedente la impugnación del poder opuesta por la abogada Maricarmen Caraballo. En fecha 02-05-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, consignando escrito de contestación de la demanda. En fecha 20-06-2018, se ordena cerrar la presente pieza y se ordena abrir nueva pieza, denominada tercera pieza. TERCERA PIEZA. En fecha 20-06-2018, se ordena abrir nueva pieza, denominada tercera pieza. En fecha 03-07-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, consignando escrito de promoción de prueba. El cual fue resguardado para ser agregado en su oportunidad legal correspondiente. En fecha 04-07-2018, comparece el apoderado judicial de la parte actora, consignando escrito de promoción de prueba. El cual fue resguardado para ser agregado en su oportunidad legal correspondiente. En fecha 10-07-2018, se agregaron a los autos los escritos de promoción de pruebas presentado por las partes. En fecha 17-07-2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, consignando escrito de oposición a las pruebas En fecha 19-07-2018, se admitieron las pruebas promovidas por las partes. En fecha 19-07-2018, se dicta auto ordenando expedir por secretaria cómputo de días de despacho. En fecha 19-07-2018, el tribunal declara extemporánea la oposición a las pruebas presentada por la parte demandada, por haberse formulado fuera del lapso. En fecha 23-07-2018, se levanta acta de nombramiento de experto nombrado por las partes, se designo como experto Simón Zabala, Consignando carta de aceptación y se ordeno citar al experto Mariana Rodríguez, Irene Martínez por el Tribunal. En fecha 23-07-2018, comparece el apoderado judicial de la parte actora, solicitando se ordene la citación de la parte demandada para el acto de posiciones juradas. Este tribunal provee lo solicitado en fecha 26-07-2018. En fecha 27-07-2018, se levanta acta de juramentación de experto nombrado por las partes. En fecha 30-07-2018, comparece la experta mariana Rodríguez, informando que el día jueves 02-08-2018, se llevara acabo la visita en el conjunto residencial el encanto. En fecha 01-08-2018, se levanto acta de diferimiento de inspección judicial, por realizarse amparo constitucional. En fecha 03-08-2018, comparece la experta mariana Rodríguez, solicitando las credenciales respectivas. Este tribunal provee lo solicitado en fecha 07-08-2018. En fecha 06-08-2018, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno boleta debidamente firmada de citación de la abg. Maricarmen Caraballo. En fecha 07-08-2018, se levanto acta de inspección judicial promovida por la parte actora. En fecha 9-08-2018, se dicto auto mediante el cual se fija para el segunda dia despacho, reunión conciliatoria, En fecha 13-08-2018, se levanto acta de reunión conciliatoria. En fecha 19-09-2018, se levanto acta de absolución de posiciones juradas. En fecha 20-09-2018, el tribunal declara desierto el acto de absolución de posiciones juradas. En fecha 01-10-2018, comparece la experta mariana Rodríguez, solicitando prorroga para entrega de informe respectivo. Este tribunal provee lo solicitado en fecha 03-10-2018. En fecha 22-10-2018, comparece la experta mariana Rodríguez, consignado informe. En fecha 01-11-2018, se agrega a los autos, oficio emanado de la oficina de Recursos Humanos de Alcaldía Municipio García. En fecha 21-11-2018, el alguacil del Tribunal Víctor Mora, consigno oficio debidamente recibido por la dirección de Ingeniería Municipal de Alcaldía Municipio García y juzgador Distribuidor. En fecha 10-12-2018, se agrega a los autos, comisión emanada del Tribunal primero de Municipio Ordinario Y ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez. En fecha 30-01-2019, se agregan a los autos oficio emanado de la dirección de Ingeniería Municipal de Alcaldía Municipio García. En fecha 25-02-2019, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, consignando escrito de informes. En fecha 25-02-2019, comparece el apoderado judicial de la parte actora, consignando escrito de informes. En fecha 06-03-2019, el tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa. En fecha 20-03-2019, el tribunal advierte a las partes que la presente causa se encuentra en etapa de sentencia. En fecha 20-05-2019, el tribunal difiere el pronunciamiento del fallo. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: El abogado STEFANO D´AZZO MANISCALCO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Comunidad de Copropietarios y Comuneros del Conjunto Residencial El Encanto, en su escrito de demanda alegó lo siguiente: Alega el actor que el Conjunto Residencia El Encanto, ubicado en la Avenida 31 de Julio, vía Porlamar a la Asunción, detrás de Catalano Home Center, sector guatamare, es un proyecto urbanístico, permisazo por la alcaldía de garcía a través de la dirección de ingeniería municipal en el año 1999, ha sido desarrollado por etapas, en terrenos adquiridos en ese mismo orden, al Dr. La Rosa Werner, (quien realizo los trámites de permisologías para el desarrollo del urbanismo, por las constructoras a medida que eran finalizadas las etapas, siendo la primera y segunda de las etapas desarrolladas por la empresa FIMO CONSTRUCCIONES, C.A. en esta etapa se construyo parte de la avenida Werner Rosa, calle 1,2 y 3 de la urbanización, en la Construcción de la calle 3, la Constructora atravesó por una crisis que quebró económicamente, quedando nuestra urbanización desarrollada hasta la calle 3, quedando una ultima etapa por desarrollar, en los terrenos que aun continuaban siendo Dr. La Rosa Werner, posteriormente estos terrenos fueron vendidos a la empresa CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A. quien debió desarrollar esta ultima etapa de acuerdo al proyecto urbanístico original permisado, pues bien, la constructora actual valiéndose de la permisologia original de la urbanización El Encanto, procedió a realizar un cambio de diseño y de ubicación de las viviendas pero siempre adecuándose a las variables urbanas permisazas para la urbanización E Encanto. Dicha permisología se encuentra extraviada. Que desde finales de enero de 2010, la CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, ha vendió desarrollando la ultima etapa de la urbanización El Encanto, presentándose desde los inicios de esa construcción una serie de desacuerdos en cuanto a la situación de las áreas comunes , que ha llevado a los vecinos a entablar desde un primer momento conversaciones con la referida constructora, siendo la posición de la constructora, que estos terrenos no forman parte de la Urbanización El Encanto, ya que se trataba de una urbanización totalmente distinta y privada, que se llamaba LOMAS DEL ENCANTO, y a la cual no tendríamos acceso los habitantes de la urbanización, dicho este que contraria lo establecido en las perisologías para el desarrollo del urbanismo, donde se determinan que los terrenos se encuentran dentro de la poligonal y perímetros de la urbanización, y dentro de la cual se encuentran áreas comunes de toda la urbanización y a lo establecido en el punto segundo de los documentos de parcelamiento, que se fueron protocolizando a medida que se iban desarrollando cada una de las etapas del proyecto urbanístico, las cuáles fueron suscritas por el anterior dueño del terreno y las constructoras desarrolladas del urbanismo. Asimismo ante el planteamiento de la CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, la comunidad organizada procedió averiguar, en tal sentido se consulto por escrito a la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de García, sobre el trato de las áreas comunes de la urbanización, quien responden en fecha 21-07-2010, que todas las áreas comunes del proyecto original, pertenencia en forma conjunta a la urbanización. Que en varias reuniones celebradas entre la CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, y el Conjunto Residencial El Encanto, la constructora continuaba con su posición de que las áreas comunes que se encontraban en su terreno eran suyas a pesar del pronunciamiento que hizo la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de García. Ante esta situación se propuso una reunión en la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de García, a fin de aclarar la situación lo que fue aceptado por la constructora. Así el 15-02-2012, se llevo acabo la reunión donde estuvieron presentes ambas partes CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, y el Conjunto Residencial El Encanto, luego de oído el planteamiento de cada una de las partes, la funcionaria de la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de García, señala que efectivamente las áreas comunes de las perisologías de todo el urbanismo El Encanto, pertenencia a todos por igual y que estas se encontraban repartidas en varias partes del terreno total, donde ese desarrollaba la urbanización y que estas áreas se encontraban claramente definidas en los planos, así como su ubicación y que no eran susceptibles de apropiación de forma individual por ningunas de las etapas, sin importar su ubicación, pues era de uso común de toda las etapas, se trataba de una unidad urbanística, sin importar que se hubiera desarrollado por etapas o que distintas empresas la hubieran construido, pues las variables urbanísticas del proyecto urbano aprobado originalmente, es de obligatorio cumplimiento para cada una de las etapas de la urbanización, puesto que se trataba de un proyecto visto en su conjunto como una totalidad y en el proyecto no se habían deslindado áreas comunes para cada etapa desarrollada, sino que eran cosas comunes para todas las etapas integrantes del proyecto. Ante este nuevo pronunciamiento de la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de García que se hacia verbalmente en la sede de la Alcaldía de García, la parte representante de la constructora Ing. Guillermo Cupellini señalo. “…ya se habían ofrecido en venta los inmuebles construidos en esa etapa por el, señalando que esas áreas comunes serian de uso exclusivos para los habitantes de esa etapa, que el no podía compartir esas áreas con toda la urbanización, y que el no iba a construir áreas de recreo para toda la urbanización, tomando en cuenta además, que los habitantes de el encanto, eran personas de menores recursos sin capacidad económica para mantener esas áreas comunes…” , es decir, que el derecho sobre las áreas comunes de acuerdo a la visión expuesta por la constructora se establece en base, a su propio beneficio económico, no en los términos establecidos en la documentación que regulan el caso, así como el buen derecho que le corresponde a los habitantes propietarios y comuneros de la urbanización El Encanto, al uso, goce y disfrute de las áreas comunes. Que cuando se hablo del levantamiento del acta, en donde se plasmaría lo hablado en la reunión, para ser suscrita por las partes intervinientes, la abogada Maricarmen Caraballo, expone que ella estudio el caso desde el inicio de la negociación y compra del terreno de su representada y que ellos eran una urbanización nueva, aparte de urbanización El Encanto, y señalo que necesita estudiar la documentación de los expedientes, a fin de poder discutir la situación y concretar a través del acta a ser suscrita entre las partes, un acuerdo beneficioso para todos, es por ello, que ese día no se firmo el acta. Que luego de esa reunión, fue imposible realizar una nueva pues la abogada no contesto llamadas, se procedió a realizar una denuncia por estafa inmobiliaria, la cual aun no ha sido resuelta y esta en curso en la ciudad de caracas. Que en el supuesto alegado por la constructora en las múltiples conversaciones sostenidas, en las que señalan que no estaban en conocimientos de que dentro de sus terreno se encontraban áreas comunes de la urbanización que ignoraban que estaban obligados a entregar a la comunidad El Encanto, las áreas comunes, pues ellos consideraban estas áreas como propias, ya que solos constituían otra urbanización, los hechos prueban lo contrario, pues existe unos indicios que demuestran que la constructora estaba en conocimiento de tal situación, a saber: primer indicio es que todos los tramites y permisologías que utilizaba la constructora para cambiar la forma y distribución de las viviendas, es realizada en base a la permisologia del desarrollo turístico del ENCANTO, en el mismo se respetan las áreas comunes que originalmente se encontraban señaladas dentro del proyecto, por lo que la constructora tuvo acceso desde el inicio a esa información. El segundo indicio, cuando la constructora realiza los cambios de distribución de las viviendas, en la etapa a desarrollar, cambia la localización de área educativa que se encontraba dentro del terreno y a la entrada de la urbanización, por lo que estaban en conocimiento que se trataba de un único proyecto urbanístico, tal como se evidencia en los planos que se encuentran dentro del expediente de denuncia por estafa inmobiliaria; pues si se trataba de un área nueva como ellos plantean, no tiene sentido que el área educativa se construya fuera del área del terreno a desarrollar y se coloque en otra urbanización distinta, en ese supuesto ninguna de los dos desarrollos considerados por separado, cumpliría con las variables urbanas que rigen a los aprobado por la ingeniería municipal. El tercer de los indicios, es cuando la CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, oferta la venta de los inmuebles a través de publicaciones en revistas especializadas, donde se ofrece efectivamente la ultima etapa de la urbanización El Encanto, y no una nueva urbanización ya que la documentación, y los permisos tramitados por la constructora utilizaron los permiso del ENCANTO. Cuarto de los indicios, la oficina de venta de los inmuebles construidos en la tercera etapa de la urbanización, por la CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, en el folleto que entregaban los compradores, claramente señala que la obra, era la tercera etapa de la urbanización El Encanto, por lo que es evidente que las áreas comunes de la urbanización son propiedad común de los habitantes e todo el desarrollo urbanístico identificado y ubicado dentro del perímetro y las poligonales de ese desarrollo y que no es apropiable de manera individual por cualquiera de las etapas desarrollada de la urbanización independientemente de la empresa constructora que la hubiere construido. Que de acuerdo a la planificación urbanística y permisos expedidos por la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de García para la construcción del desarrollo urbanístico El Encanto, sobre un área total de 134.062,42 m2 y dentro de sus poligonales fueron siendo desarrollados cada una de las etapas lo cual esta establecido en el respectivo permiso urbanístico , a su vez se establecieron todas las variables urbanísticas a las que estaba sometido tal desarrollo en su conjunto, donde se establecen y delimitan en los planos permisazos claramente todas las áreas de construcción, susceptibles de enajenación : verdes, recreativas educativa, social y municipal, no susceptibles de enajenación y que pertenecen en propiedad a todos los copropietarios del urbanístico El Encanto, a los que están obligados a destinar con esos fines. Que de conformidad con lo previsto en las ordenanzas urbanísticas de este municipio y de acuerdo a la permisología tramitadas a esa dirección de Ingeniería Municipal, han sido totalmente respetadas en cada una de sus etapas lo establecido en el proyecto urbanístico permisado, siendo en esta ultima etapa, desarrollada por la CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, en la que los pretende despojar de los derechos que le corresponden como comuneros sobre las áreas comunes de la urbanización, que se encuentran ubicados en el área de terreno desarrollada por esta constructora la cual de manera indebida pretende apropiárselos para su propio beneficio, señalando que tales áreas son de uso exclusivo de los habitantes de esa etapa, hecho totalmente falso, pues son áreas comunes de la comunidad El Encanto. Que sus representados son propietarios y poseedores legítimos de un conjunto de parcelas y las viviendas con ellas construidas, ubicadas en el CONJUNTO RESIDENCIAL El Encanto, el desarrollo urbanístico permisado, sobre un área total de 134.062,42 m2, el cual esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con terrenos que son o fueron de Jesús Rodríguez, Ángel Parminio y Gregorio Vásquez. Sur: con terrenos que fueron de Saturnino Carreño, que hoy son de la empresa Transporte J y G C.A. y terrenos que son o fueron de la comunidad indígena. Este: terrenos que son o fueron de la comunidad indígena. Oeste: con la vía que conduce la Asunción a Porlamar, tal como se evidencia en documento de propiedad registrado bajo el número 32, folio 164 al 169, protocolo primero, tomo 19, segundo trimestre del año 1995. Que en fecha 22 de diciembre de 2009 es otorgado a la empresa INVERSIONES 28 DE MAYO, CA. El permiso clase A, para la construcción de lomas del encanto correspondiente a la ultima etapa del desarrollo habitacional sin construir para el momento, en la urbanización El Encanto, adecuándose las variables otorgadas en el permiso original para el desarrollo de la urbanización El Encanto. Que los copropietarios de la urbanización El Encanto, que tienes sus propiedades conformadas por las parcelas de terreno y las villas sobre ellas construidas las cuales han poseído de manera publica, equivoca, a la vista de todos, esta posesión inequívoca del derecho de propiedad sobe las distintas parcelas y viviendas que conforman la urbanizaron, dan a dada propietario un derecho porcentual sobre las áreas comunes de la urbanización, haciéndolos a todos condueños, comuneros de esas áreas establecidas en los respectivos permisos de construcción. Que hasta el día 15-08-2015, todos los copropietarios de El Encanto, gozaban del libre acceso a todas las calles y por ende el goce y posesión sobre todas las áreas comunes de la urbanización, por lo que ejercían plenamente la posesión sobre dichas áreas, siendo a partir de fecha indicada, cuando la CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, de manera arbitraria procedió a colocar un portón y cerrarlo lo que impide el paso a los copropietarios de la urbanización El Encanto, lo cual se encuentran en el área desarrollada por la constructora que constituye la tercera y ultima etapa del urbanismo, sector de la urbanización denominado lomas del encanto, despojando con ese actuar a parte de los habitantes de el encanto, de la posesión para el uso y goce de esas áreas, siendo la querellada CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, la autora del despojo procediendo a ejercer esta acción, dentro del año siguiente al despojo. Que ese actuar de hecho de la constructora dirigido a impedir el transito vehicular, de bienes y personas a una parte de la urbanización El Encanto, que impiden el acceso a parte de las áreas comunes de la urbanización que se encuentran en esa etapa , específicamente al sector LOMAS DEL ENCANTO, y que materializan legalmente el despojo de esas áreas a los copropietarios del parcelamiento el Encanto, busco o tiene como objetivo fraccionar el terreno y además dividir de manera unilateral la constitución del parcelamiento, violando con ello las disposiciones contenidas en los artículos 80,81,85,86,87,74 ,y 77de la Ley Orgánica de Desarrollo Urbanístico. En vista de dicha situación se interpuso dentro de su oportunidad interdicto de despojo, el cual cursa ante este mismo tribunal signado con el Nº 25.275. Que la constructora como propietaria del terreno y autora del despojo, tiene la condición al igual que sus mandantes de comuneros del parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, en razón de su carácter de coposeedora legítima. La cualidad de poseedores de las áreas comunes de la urbanización, sus representados la detentan y ejercían a titulo de condueños. Siendo despojados de la posesión de esas áreas comunes en virtud de un muro y el portón colocado en la prolongación de la avenida Werner Rosas que se interna en la pared desarrollada por la CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, colocado el 15 de julio de 2015. Que en la urbanización el Encanto, existen tres documentos de parcelamiento debidamente protocolizado que se corresponden a los sectores desarrolladas por la constructora FIMO CONSTRUCCIONES SOCIEDAD ANONIMA, protocolizaciones hechas de conformidad con lo establecido en el articulo 2 del la Ley de Venta de Parcelas Párrafo Único. El primer documento protocolizado el 26 de noviembre de 1999, por ante la oficina de Registro Publico de Mariño Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 3, folio 15 al 54 protocolo primero, tomo 11 cuarto trimestre del año 1999, Segundo documento protocolizado el 30 de noviembre de 1999, por ante la oficina de Registro Publico de Mariño Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 41, folio 303 al 343 protocolo primero, tomo 11 cuarto trimestre del año 1999, y tercer documento protocolizado el 05 de septiembre de 2001, por ante la oficina de Registro Publico de Mariño Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 1, folio 2 al 38 protocolo primero, tomo 11 tercer trimestre del año 2001. En los cuales se deja claramente establecido el referido parcelamiento, CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, y cuarto documento protocolizado el 28 de octubre de 2015 por ante la oficina de Registro Publico de Mariño Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 45, folio 308 tomo 25 del protocolo de transcripción del 2015. en los cuales se deja establecido que LOMAS DEL ENCANTO, constituye una urbanización diferente construida sobre un lote de terreno que formo parte de un lote mayor sin tomar en cuenta que ese lote mayor constituye una unidad urbanística, desarrollada etapas de conformidad con la ley de ventas por parcelas. Que cuando la empresa CONSTRUCTORA 28 DE MAYO C.A, hace oferta publica de los inmuebles por ella desarrollados dentro de la urbanización el Encanto, se menciona que ese sector LOMAS DEL ENCANTO, constituye la tercera y ultima etapa de la urbanización el Encanto, sin embargo con el cierre de un portón que impide el acceso de las áreas comunes a parte de los habitantes el Encanto, se perfecciona y materializa el despojo, encubierto en los actos arbitrarios desplegados por la querellada para apropiarse de los derechos de posesión que amparan todos los habitantes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, sobre esas áreas comunes, bajo el ardid de que el sector LOMAS DEL ENCANTO, constituye una urbanizaron aparte. Que la ley no permite creas urbanizaciones dentro de otras urbanizaciones previamente creadas pues tal aberración jurídica estaría viciada ad initio de nulidad absoluta, además que la documentación aportada siempre se habla de etapas de la urbanización el Encanto, por lo que el nuevo documento de parcelamiento correspondiente a la etapa desarrollada por 28 de mayo, debió señalar al inicio del documento esa circunstancia tal como obliga a hacerlo la ley de venta de parcelas, de acuerdo a lo establecido en los artículos 2,3,4 y 14 de ley de venta por parcelas, y no era aplicable la ley de propiedad horizontal como erróneamente se hizo, el registro de dicho documento conllevo a la violación de las normas antes señaladas y vicio ad initio de nulidad absoluta el documento y su proceso de registro por ser contrarios a la ley y orden publico que rige la materia registral. La ley aplicable en el caso de urbanismos desarrollados por venta de parcelas y por etapas se rige por la ley de ventas de parcelas y no por la ley de venta de propiedad horizontal. Que es de hacer notar que en nuestra legislación no esta permitido la constitución de urbanizaciones aplicando la ley de propiedad horizontal, pues dicha ley es aplicable únicamente a los apartamentos y locales de un inmueble conformado por un edificio que tengan salida independientes, tal como establece el articulo 1 de dicha ley. Que por lo que dicha ley de propiedad horizontal no le era aplicable pues como se ha sostenido se trata de un urbanismo, por lo que la ley aplicable es la de ley de venta de parcelas. Razón por la cual debe ser declarado nulo dicho documento por ser contrario violatorio de la ley venezolana, al aplicar erróneamente la ley de propiedad horizontal, cuando debió aplicarse la ley de venta por parcelas. Que la Constructora 28 De Mayo C.A. con su actuar al proceder a registrar un documento de condominio en el que se obvia la circunstancia de que se encuentra dentro un parcelamiento desarrollado por etapas, pretende apropiarse de bienes comunes que le corresponden a la comunidad para obtener un beneficio indebido vendiendo lo ajeno, para materializar la apropiación indebida registrar un documento de condominio rigiéndose por la ley de propiedad horizontal, no aplicable en este caso y coloca un portón que impide el libre transito vehicular y peatonal para acceder a áreas comunes de la urbanización, que se encuentra dentro de esa ultima etapa por ella desarrollada, y que se encuentra dentro de la urbanización el encanto, implica el cierre de la calle que da acceso a esa áreas comunes , quien tiene a su vez la condición al igual que sus mandantes de comunera del parcelamiento conjunto residencial el encanto, con ese actuar de la constructora fracciono el terreno de la urbanización y además dividió de manera unilateral la constitución del parcelamiento y sus áreas comunes violentando con ello, las disposiciones de los artículos 52,53,68,69,74,76,77,80,81,86y 87 de la Ley Orgánica de Desarrollo Urbanístico. Asimismo se esta violentando al registrar un documento de condominio lomas del encanto rigiéndose por la ley de propiedad horizontal, lo establecido en los artículos 1,2,3,4,14,20,21 y 22 de le ley de venta de parcelas, aplicables al presente caso, independientemente que las viviendas fueron construidas en tiempos diferentes, donde se acordó la constitución del parcelamiento de conformidad, además se violentaron los documentos de servidumbre que se firmaron para que no hubiera dudas de la indivisibilidad del parcelamiento en donde quedan establecidos el libre transito interno en igualdad de condiciones para los habitantes actuales y futuros de la urbanización, estas violaciones a las leyes vigentes, vician de nulidad absoluta al documento de condominio en base a lo cual solicita su nulidad y se ordene el registro del documento adecuándose a la normativa aplicable. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: La abogada MARICARMEN CARABALLO NORIEGA, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA 28 DE MAYO, C.A., en su escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente: Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus términos la presente demanda, y su reforma que incoara el abogado Stefano D` azzo Maniscalco, quien dice actuar en nombre de la supuesta comunidad de copropietarios del Conjunto Residencial El Encanto, no identificada en autos, ni acreditada su constitución, en contra de su representada la Sociedad Mercantil Constructora 28 De Mayo C.A,, debidamente registrada ante la oficina de registro mercantil segundo de la circunscripción judicial del estado nueva esparta, en fecha 8-11-2004, bajo el Nº 31, tomo 37-A, expediente Nº 28257. Que ante el conjunto desordenado e incoherente de ideas plasmados en el libelo de demanda y su reforma, esa defensa contradice que no es cierto que en el registro del documento de condominio del conjunto residencial lomas del encanto, debidamente protocolizado el 28 de octubre de 2015 por ante la oficina de Registro Publico de Mariño Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 45, folio 308 tomo 25 del protocolo de transcripción del 2015, constituya un acto realizado por el registrado en contravención de la ley, y menos que estamos en presencia de una inscripción ilegal por parte del registrador iniciad a instancia de su representada. Que a tal efecto su representada cumplió con todos y cada uno de los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción. Que consignó copia certificada del documento de Condominio Del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, donde se puede evidenciar que fue presentado en idioma castellano y tiene el visto bueno de una abogada debidamente colegiada y autorizada para el libre ejercicio profesional, que reúne todas las menciones y circunstancias referentes a la debida descripción e identificación del titular del derecho, al inmueble, al derecho inscrito y al titulo, es decir, el documento cuestionado cumple a cabalidad con el principio de especialidad en materia registral que impone la necesidad de determinar y concretar los derechos inmobiliarios en todos sus elementos característicos y que esta recogido en el articulo 6 de la LRN, y que la registradora dejo expresa constancia que fueron agregados constancia de cumplimiento de variable urbana, ficha catastral, reglamento de condominio, ciento veinte (120) planos y tres (3) cedulas de habitabilidad y tuvo a la vista el acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Constructora 28 De Mayo. Que en conclusión, I) que su representada cumplió con todos y cada uno de los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para la inscripción del documento de Condominio del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, II) que el documento de condominio del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto era registrable de conformidad con la legislación registral y III) que el articulo 43 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De La Ley De Registros Y Del Notariado, establece claramente que al momento de calificar los documentos, el Registrador deberá atenerse exclusivamente a lo que se pretenda del titulo y a la información que conste en el registro, es decir, que al registrador le esta vedado resolver conflictos sustanciales que se produjeren en relación con la efectiva titularidad del derecho, forzosamente debe declararse sin lugar la pretensión de nulidad de asiento o inscripción registral incoada por el actor en contra de mi representada y así pido sea declarado. Que en relación a la discusión planteada por el actor sobre supuestos derechos sustanciales que según el libelo y su reforma son afectados por el titulo de su representada, no propio de este tipo de juicio y propio de juicios petitorios, en la que pasa a contradecir: Que niega, rechaza que la actora tenga algún derecho real sobre la cosa propia, de goce o de garantía, posesorio, servidumbre o de cualquier naturaleza, sobre los lotes de terrenos propiedad de su representada, y específicamente sobre aquellos los cuales se construyo y se continua desarrollando el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, así como de cualquiera bienhechurias edificada sobre los mismos. Asimismo, niega la existencia de comunidad alguna. Que niega y rechaza que la supuesta comunidad de copropietarios y comuneros o la supuesta junta de condominio del Conjunto el Encanto, sea propietaria, comunera, copropietaria o poseedora de los lotes de terrenos de propiedad de su representada y aquellos sobre los cuales se construyo y se continua desarrollando el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, así como de cualquiera bienhechurias edificada sobre los mismos. Que niega y rechaza que sobre algunas partes de los lotes de terrenos propiedad de su representada y aquellos sobre los cuales se construyo y se continua desarrollando el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, denominados falsamente por el actor áreas comunes de su urbanización, áreas comunes de la lotificación, se encuentra ubicada la avenida Luís a La Rosa Werner, o servidumbre de paso Que niega y rechaza que a partir del 15 de agosto de 2015, su representada procedió a impedir el libre transito vehicular y peatonal hacia una zona denominada falsamente por el actor, áreas comunes, al construir un paredón con una garita y un portón que según las afirmaciones del actor impide el libre transito de los habitante del urbanismo el encanto, donde según lo alegado, se encuentra ubicada la avenida Luís a La Rosa Werner, o servidumbre de paso. Que niega y rechaza que la supuesta comunidad de copropietarios del conjunto residencial el encanto, hayan poseído de manera publica, no equivoca, a la vista de todos y con el animo de dueños, a través de un conjunto de actos posesorios del área de terreno que señalan como objeto de despojo en el libelo de la demanda, áreas comunes, unidad urbanística, lotificación total. Que niega y rechaza que la supuesta comunidad de copropietarios del conjunto residencial el encanto, hayan poseído de manera publica, no equivoca, a la vista de todos y con el animo de dueños, a través de un conjunto de actos posesorios, de alguna área que forme parte de los lotes de terrenos propiedad de su representada y aquellos sobre los cuales se construyo y se continua desarrollando el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo. Así como de cualquier bienhechuría edificada sobre los mismos. Que niega y rechaza que la supuesta comunidad de copropietarios del conjunto residencial el encanto, hayan poseído de manera publica, no equivoca, a la vista de todos y con el animo de dueños, a través de un conjunto de actos posesorios, de alguna área de terreno que se inicie desde la garita , el portón y el paredón, que no es otra cosa que la entrada o el área de acceso principal ubicada en la planta baja del pórtico principal del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo., y se encuentra constituido de las siguientes dependencias un hall de acceso peatonal, un baño de uso exclusivo para el personal de vigilancia, un acceso vehicular o portón con techo tipo pérgola y una caseta o garita de vigilancia. Que niega y rechaza que su representada se haya valido de la permisología original de la urbanización el encanto, para proceder a la construcción del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo. Asimismo niega y rechaza que haya realizado un cambio de diseño y de ubicación de las viviendas y se haya adecuado a las variables urbanas de dicho urbanismo el Encanto. Que niega y rechaza que su representada, desde finales de enero de 2010 y en ninguna otra fecha, ha venido desarrollando la ultima etapa del la construcción de la urbanización el Encanto. Asimismo niega y rechaza que la construcción del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo, se haya y se continué desarrollado en alguna área común de dicho urbanismo el Encanto. Que niega y rechaza que algún funcionario publico, a través de un acto haya atribuido o reconocido al actor la propiedad, o algún derecho real sobre el área total del terreno de 134.602,42 m2, el cual perteneció a la empresa LAMAR INVERSIONES, C.A. y menos sobe alguna área de terreno propiedad de su representada y aquellos sobre los cuales se construyo y se continua desarrollando del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo. Así como de cualquier bienhechuría edificada sobre los mismos. Que niega y rechaza que su representada este obligada a entregar al actor alguna área de terreno de su propiedad y sobre los cuales se construyo y se continua desarrollando del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo. Así como de cualquier bienhechuría edificada sobre los mismos. Que niega y rechaza que su representada haya ofrecido u ofertado la venta de los inmuebles que integran el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1 de la Ley de Venta de Parcelas. Asimismo niego y rechazo que su representada haya ofrecido en venta dichos inmuebles como ultima etapa, tercera etapa de la urbanización el Encanto. Que niega y rechaza que algún permiso o acto expedido por la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de García u otra autoridad haya establecido que la construcción el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo, debía desarrollarse sobre un área total de terreno de 134.602,42 m2. Que niega y rechaza que el actor sea propietario y poseedor legitimo sobre un área total de 134.602,42 m2, asimismo niega y rechaza que el conjunto de parcelas y las viviendas que integran la urbanización el encanto, formen parte de un desarrollo urbanístico desarrollado sobre un área total de 134.602,42 m2. Que niega y rechaza que algún permiso o acto expedido por la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de García u otra autoridad haya establecido que la construcción el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo, seria la ultima etapa de la urbanización el Encanto. Que niega y rechaza que su representada tenga algún derecho posesorio o real sobre alguna de las parcelas, las viviendas u otra área que integran la urbanización el encanto, salvo la servidumbre de paso que sirve a ambas urbanizaciones, debidamente constituida y definida. Que niega rechaza que el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo, así como alguna área de terreno propiedad de su representada y sobre los cuales se construyo y se continua desarrollando dicho conjunto residencial, forme parte de la tercera o ultima etapa de la urbanización el encanto, asimismo niega y rechaza que el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, sea un sector denominado Lomas Del Encanto. Que niega y rechaza que el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo, sea una urbanización creada dentro o sobre una urbanización. Que niega y rechaza que el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo, se haya construido y se continúe construyendo de forma ilegal y en contravención de la legislación vigente de la Republica. Que niega y rechaza la apreciación temeraria realizada por el actor sobre el dizque merito probatorio de los anexos acompañados y señalados en el libelo de demanda y su reforma , asimismo impugno u objeto todas las supuestas probanzas pre constituidas sin el control de este tribunal ni de la parte contraria, las cuales carecerían de todo valor probatorio. Que el rechazo lo realiza en virtud que son múltiples las falsas denominaciones y afirmaciones empleadas por el actor en diversos escenarios tendientes a definir una inexistente e imaginaria comunidad, denominada falsamente por el actor como áreas comunes de la urbanización, unidad urbanística o lotificación total, al punto de afirmar que Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, sea un sector denominado Lomas Del Encanto. Y que según el libelo de demanda y su reforma, pertenece a los copropietarios de la urbanización el Encanto. Peor aun afirma, el actor que el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo, dizque constituye áreas sociales de la urbanización el Encanto. Que la urbanización Conjunto Residencial el Encanto (actora) y Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo (demandada), constituyen dos inmuebles u obras de ingeniería totalmente distinta y lo único en común que existe entre estas es una servidumbre de paso claramente determinada y documentada. En consecuencia, al no existir identidad alguna entre ambas urbanizaciones, hace nugatorio cualquier derecho real pretendido por el actor sobre los lotes de terreno propiedad de su representada y específicamente sobre aquellos sobre los cuales se construyo y se continua desarrollando del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, desarrollada por la empresa Constructora 28 De Mayo. Así como de cualquier bienhechuría edificada sobre los mismos. Que al quedar evidenciado que el Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, es una obra arquitectónica o de ingeniería construida bajo el régimen de propiedad horizontal, a esta no le es aplicable la ley de venta de parcelas y menos las normas que rigen la comunidad ordinaria prevista en el código civil. Que cuando el actor afirma que los supuestos derechos sustanciales, emanan según la demanda y su reforma, del simple hecho de haberse proyectado la urbanización Conjunto Residencial el Encanto, en los lotes de terrenos legítimamente adquiridos por su representada, y nunca adquirió la empresa FIMO CONSTRUCCIONES, S.A., empresa que desarrollo y enajeno la urbanización Conjunto Residencial el Encanto, indudablemente el actor esta afirmando que un supuesto proyecto, constituye la fuente, el hecho, negocio jurídico o modo que produjo los supuestos derechos reales, sobre los lotes de terrenos propiedad de su representada y específicamente sobre aquellos sobre los cuales se construyo y se continua desarrollando del Conjunto Residencial Lomas Del Encanto, Así como de cualquier bienhechuría edificada sobre los mismos, denominada falsamente por el actor como áreas comunes de su urbanización, unidad urbanística, lotificación total. Que Solicita se sirva ordenar que este escrito de contestación a la demanda y su reforma, sea agregada a los autos, a fin de que en la sentencia definitiva que habrá de recaer sobre esta acción, sea apreciado en todo su contenido y DECLARE SIN LUGAR LA DEMANDA POR LA IMPROCEDENCIA DE LA MISMA Y POR INFUNDADA, condenando a la actora al pago de las costas procesales y demás pronunciamientos de ley. FUNDAMENTO DE LA DECISIÓN. DE LA INTEGRACION DEL LITISCONSORCIO ACTIVO. Sobre este punto, el litisconsorcio, que puede definirse como la situación jurídica en que se hayan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común, o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso, voluntaria o forzosamente como actores (litisconsorcio activo) o como demandados (litisconsorcio pasivo), o como demandantes y demandados (litisconsorcio mixto); y la intervención o la entrada en el proceso ya constituido de un tercero. Las razones de esta situación procesal del litisconsorcio pueden ser variadas, según dependan de la voluntad de las partes o bien se deba a razones de estricto carácter procesal, como es el caso del litisconsorcio necesario, en cuanto exige la concurrencia al proceso de todos los litisconsortes, esto es, de todas aquellas personas que en su día puedan resultar afectadas por la resolución judicial, lo cual puede deberse a dos situaciones, por imposición legal o por exigencia de la propia naturaleza de la relación jurídica material que se debate en juicio. Acerca de esta figura procesal, el jurista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Comentarios al Nuevo Código de Procedimiento Civil, expresó: “Llamase al litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas. ...De la misma manera, si varios comuneros demandan el dominio sobre la cosa común o la garantía de la cosa vendida: uno de ellos no puede ejercer singularmente la acción porque carece de la plena legitimación a la causa”. Respecto al tema del litisconsorcio esta Sala ha sostenido en sentencia N° 94, de fecha 12 de abril de 2005, caso: VESTALIA DE JESÚS ZARRAMERA Y OTROS contra DIMAS HERNÁNDEZ Y OTRO, ratificada mediante sentencia N° 395, de fecha 19 de junio de 2014, caso: EDGAR DAVID SÁNCHEZ RAMOS y otras contra ALEXANDRA DAYANA SÁNCHEZ VAGNONI Y OTROS, lo que sigue: “… En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. Hay litisconsorcio necesario o forzoso cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, de manera que las modificaciones de dicho vínculo o estado jurídico deben operar frente a todos sus integrantes para tener eficacia; por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y debe resolverse de modo uniforme para todos. Sobre el particular, el autor Emilio Calvo Baca en su obra ‘Código de Procedimiento Civil Venezolano Comentado’ [Páginas 219-221] expresa lo siguiente: ´...El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica de forma inquebrantable. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la Ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir fraccionada en cada persona integrante del grupo, sino unitariamente en todos. Es expresa, cuando la propia Ley impone la integración en forma imperativa…`. En nuestro derecho, el actor que invoca por sí solo la pretensión se expone a que se alegue en la contestación de la demanda su falta de cualidad [art. 361 cpc], porque la parte contraria podría sostener que la legitimación no corresponde únicamente a uno solo de ellos sino conjuntamente a todos. Sin embargo, para entender si la relación jurídico procesal debe estar integrada forzosamente por todos los litisconsortes, debe determinarse si ello es necesario para que pueda proponerse la demanda, y tal circunstancia se fija analizando la eficacia de la pretensión al ser ejercida individualmente…”. De lo anterior se colige que el litisconsorcio necesario resulta cuando es indispensable la presencia en el proceso, de todos los sujetos a los cuales es común determinada relación o acto jurídico, y que por dicha situación es inevitable resolver de manera uniforme, es decir, que para resolver de merito el proceso es fundamental la presencia de todos ellos. Es preciso destacar, que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litisconsorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Ello es así, por que ante tal supuesto, la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litisconsorcio necesario. Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litisconsorcio, la sentencia que se dictara devendría “inutiliter data”, esto es, inoperante de efectos jurídicos. En este sentido, la sentencia N° RC.000778 emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con la ponencia de su vicepresidenta Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ en fecha 12-12-2012 en el expediente N° AA20-C-2011-000680 caso LUIS MIGUEL NUNES MÉNDEZ contra CARMEN OLINDA ALVELAEZ DE MARTÍNEZ, estableció: “…Así se observa que, el juez superior al conocer de la presente causa, declaró la falta de cualidad pasiva, por haber sido propuesta la reivindicación, en virtud del derecho de propiedad derivado del contrato de venta con pacto de retracto celebrado con los ciudadanos Carmen Olinda Alveláez de Martínez y su cónyuge Marcelino Martínez Betancourt, obviando demandar a este último, en razón de lo cual declaró inadmisible la demanda. En este Sala estima importante añadir algunos antecedentes de la institución del litisconsorcio necesario en nuestra legislación, para luego determinar cómo debe ser tratado por el juez en términos formales. Precisamente, la actividad integradora del litis-consorcio necesario en nuestro ordenamiento, tiene un antecedente en la legislación italiana, en cuyo Código de Procedimiento Civil, sancionado el año 1940, se estableció lo siguiente: “Artículo 102.- Litisconsorcio necesario. Si la decisión no puede pronunciarse sino frente a varias partes, estas deben actuar o ser demandadas en el mismo proceso. Si éste último es propuesto solamente por alguna o contra alguna de ellas, el juez ordena la integración del contradictorio en un término perentorio por él establecido.” (Negrillas y subrayado de la Sala). Al referirse a la facultad de proceder del juez dispuesto en esta norma, el profesor Arístides Rengel Romberg señala que se trata de una “…solución que nos parece más ventajosa, porque el rechazo de la demanda por falta de legitimación pasiva, pudiéndose integrar a tiempo el contradictorio, es contrario al principio de economía procesal y de celeridad…”. (Ob. cit. Tomo II, página 43). Del mismo modo, es de observar, que el Proyecto de Código Tipo de Procedimiento Civil para América Latina, recoge la disposición siguiente: “Artículo 57. – En el caso del litisconsorcio necesario activo, si no hubieren comparecido todos los interesados, el tribunal no dará curso a la demanda hasta tanto no se cumpla ese requisito. La misma facultad tendrá tratándose del litisconsorcio necesario pasivo, mientras la parte actora no proporcione los datos necesarios para que todos los litisconsortes puedan ser emplazados en forma legal. Cuando el defecto se denuncie o se advierta por el Tribunal fuera de esta oportunidad, se procederá de la misma manera.”. (Negrillas de esta Sala). Por su parte, la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, dispone al respecto, lo siguiente: “…Artículo 51. En el caso de litisconsorcio necesario activo, si no hubieren comparecido todos los interesados, el Tribunal no dará curso a la demanda hasta tanto se cumpla ese requisito. La misma facultad tendrá tratándose del litisconsorcio necesario pasivo, mientras la parte actora no proporcione los datos necesarios para que todos los litisconsortes puedan ser emplazados en forma legal...”. De acuerdo a los anteriores precedentes, así como de los criterios jurisprudenciales antes referidos, puede concluirse que la falta de cualidad en los casos de litis-consorcio, el tribunal está llamado a practicar en cada caso concreto, un detenido análisis de los términos subjetivos de la litis, de conformidad con lo planteado inicialmente en la demanda, para definir bajo su propio criterio jurídico, quiénes son las personas que deben integrar el litis-consorcio necesario, en el cual, como sugiere el maestro Loreto, deberá hacer un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda, todo esto con el fin de garantizar una sentencia plenamente eficaz. (Loreto Luís. Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. 1987. Página 195). Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración. Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso. Ahora bien, en relación con la aplicación temporal del criterio anteriormente desarrollado, esta Sala establece que el mismo comenzará a regir para aquellas causas que sean admitidas luego de la publicación del presente fallo. Así se establece, todo ello en virtud de la expectativa plausible desarrollado por la Sala Constitucional. Asimismo, deja establecido la Sala que de ser incumplido el llamado al tercero en el auto de admisión, ello no dará lugar a la reposición autómata durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y solo si este solicitase la reposición es que la misma seria acordada, todo ello en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. ….” De la sentencia parcialmente trascrita emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, se puede Como emerge del fallo parcialmente copiado, se observa que en los casos en que el Juez advierta que no todos los integrantes del litisconsorcio necesario en la causa han intervenido o han sido llamados al juicio, en aras de resguardar el derecho a la defensa de estos, en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso deberá integrarlo de oficio a la relación jurídico procesal, bien sea al momento de admitir la demanda, o en su defecto, en cualquier estado y grado de la causa, y que asimismo, en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela la reposición de la causa a etapas anteriores del proceso solo operará si el tercero expresamente lo solicita. Al hilo de las consideraciones expuestas, se observa que la parte demandante pretende que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA 28 DE MAYO, C.A., establezca un nuevo documento de parcelamiento a registrar correspondiente a la etapa de la Urbanización El Encanto que se conoce como sector LOMAS DEL ENCANTO, en forma expresa e indubitable las áreas comunes correspondientes al urbanismo, que se encuentran en esa tercera etapa, tal como se hizo en las otras etapas del urbanismo, a fin de que todos los habitantes de la urbanización puedan disfrutar de ellas, como en derecho les corresponde, así mismo solicita la nulidad del Registro del Documento de condominio de Lomas del Encanto, y que se ordene a la Constructora 28 de Mayo, C.A., señale y haga constar en el nuevo documento de Parcelamiento que deba registrar ante la Oficina de Registro Público de Mariño de este Estado, para la enajenación de los inmuebles por ella construido. Ahora se puede evidenciar de las documentales aportadas junto con el libelo de la demanda la existencia de un documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 24 de noviembre de 2.015, anotado bajo el nro. 43, Tomo 176, Folios 153 al 155, en donde el ciudadano EULICES ALEXANDER ROMERO FERMÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 12.222.079, actuando en con el carácter de Presidente de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, RIF, J-30907830-5, quien dijo estar autorizado para ese acto por la mencionada Junta, ubicado en el Sector Guatamare, Jurisdicción del Municipio García del Estado Nueva Esparta, confirió poder general, amplio y suficiente en cuanto derecho se requiere a los abogados STEFANO D´AZZO MANISCALCO, BLANCA CECILIA GONZALEZ DE ACARDI, REINA JISEFINA ROJAS, EVELYN CADEBAS DE GONZALEZ, y LUIS RAFAEL GONZALEZ ROSAS, venezolanos mayores de edad, inscritos en el inpreabogado bajo los nros. 53.739, 28.121, 149.295, 52.732, y 46.960, respectivamente. En el caso que se analiza, se evidencia que el abogado STEFANO D´AZZO MANISCALCO, formuló su demanda en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA 28 DE MAYO, C.A., actuando como apoderado judicial de la Comunidad de Copropietarios y Comuneros del Conjunto Residencial El Encanto, pero del poder en el cual invoca su representación tanto en el libelo primigenio como en su reforma de demanda, el cual ya se analizó, se evidenció que el otorgante ciudadano EULICES ALEXANDER ROMERO FERMÍN, actuó en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Encanto. Sobre la Junta de Condominio, es preciso señalar que ésta es una figura establecida en la Ley de Propiedad Horizontal, a la cual se atribuye la vigilancia y control sobre la administración de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, y es designada por la comunidad de propietarios, mediante Asamblea de Copropietarios; es decir, la Junta de Condominio representa a la comunidad de propietarios a fines administrativos entre los mismos condóminos; más como no está provista de personalidad jurídica y la Ley de Propiedad Horizontal no le concede atribución o facultad de representar en juicio a la comunidad, no tiene legitimación Per-se para representar en juicio a la comunidad de propietarios, verdaderos titulares de los derechos sobre las cosas comunes a los apartamentos y locales que la integran, y por tanto, quienes pueden ejercer las acciones relacionadas con los derechos y obligaciones vinculadas a su condición de copropietarios. Sobre este punto, el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, establece: “Corresponde al administrador…/…Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.” En este sentido tenemos que el artículo 20 literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona legitimada para asumir la representación de los copropietarios. El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal. En el caso de los Edificaciones sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal la legitimación activa para estar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, al Administrador del Edificio, facultad ésta que para ser ejercida requiere de autorización previa de la Junta de condominio y además deberá constar en el Libro de Actas de la Junta. De una revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que el abogado STEFANO D´AZZO MANISCALCO, compareció a juicio actuando como apoderado judicial de la comunidad de copropietarios y comuneros del Conjunto Residencial el Encanto, haciendo valer su represetanción según poder general otorgado por ante la Notaría Pública de Pampatar por el ciudadano EULICES ALEXANDER ROMERO FERMÍN, quien actuó a su vez como presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial el Encanto, quienes no es sujeto de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación activa recae sobre la comunidad de propietarios y no sobre la Junta de Condominio, y ésta representación de la comunidad de propietarios recae en la persona del administrador, quien tiene la legitimidad de ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, cuya facultad deberá estar debidamente autorizada por la Junta de Condominio, resulta entonces evidente la conformación de un litisconsorcio activo necesario, y en virtud de ello, la relación jurídico procesal se integrará correctamente una vez se haya llamado a juicio al administrador debidamente autorizado por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial EL ENCANTO, por lo cual éste Juzgado en aras de dar cabal cumplimiento a los principios pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, debe forzosamente proceder a ordenar la debida integración del litisconsorcio activo necesario conformado también por el Administrador debidamente autorizado por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial EL ENCANTO, quien tiene la legitimidad de ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, con el fin de que dentro del plazo que se le conceda expresen lo que estime necesario sobre la instauración y mas concretamente sobre la continuación del proceso. Vale decir que conforme al criterio de la Sala arriba copiado que en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se advierte que el llamado que se efectúa mediante el presente fallo no genera de manera autómata a la reposición de la causa, ya que ésta se ordenará solo en caso de que los terceros llamados al proceso lo solicite. Así se decide. DISPOSITIVO. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SE ORDENA el llamado al proceso para que conforme el litisconsorcio activo necesario existente, en este caso al ADMINISTRADOR DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, debidamente autorizado por la Junta de Condominio del referido Conjunto Residencial, con el fin de que alegue lo que estime pertinente en cuanto a la instauración y continuación del presente juicio, dentro del lapso que expresamente le concederá y se aclara que dependiendo de la postura que ésta asuma, el Tribunal de la causa deberá resolver lo concerniente a la continuación del proceso, conforme a los lineamientos expresados en este fallo, bien sea reponiendo la causa o en su defecto, en caso de que dicho planteamiento no sea efectuado, continuando la misma en etapa de dictar sentencia. SEGUNDO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso. TERCERO: No hay condenatoria en costa dada a naturaleza del presente fallo. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los dieciocho (18) días del mes de Junio de 2.019. Años: 209º y 160º.