TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.975.043, con domicilio procesal en la avenida Jesús Maria Suárez, Chalet N° 2, Urbanización Sabanamar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ y JAVIELY AGUILAR HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 178.486 y 178.444, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil BUFALOS MARKET. C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 30-05-2012, bajo el N° 36, Tomo 31-A, en la persona de sus Directores ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR y JIMMY ANTONIO NAHRA JABBOUR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 24.108.562 y 19.317.255, respectivamente, con domicilio procesal en el Centro Comercial la Redoma de los Robles, piso 1, oficina Díaz, Marval y Asociados, Los Robles, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ALEXANDER DIAZ GUZMAN y MARIA TERESA ALSINA VACA inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 50.373 y 85.456, respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado ALEXANDER DIAZ GUZMAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BUFALO MARKET, C.A, en contra de la sentencia dictada en fecha 21-11-2018, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 06.02.2018.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 04.12.2018 (f. 147 de la segunda pieza) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 05-12.2018 (f. 148 de la segunda pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:30 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 29-01-2019 (f. 149 al 154 de la segunda pieza), compareció el abogado ALEXANDER DÍAZ GUZMÁN, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
En fecha 11-02-2019 (f. 156 al 161 de la segunda pieza), compareció el abogado CARLOS VÁSQUEZ JUAREZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de observación de informes.
Por auto de fecha 13-02-2019 (f. 163 de la segunda pieza), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 12-02-2019 exclusive.
En fecha 18-02-2019 (f. 164 de la segunda pieza), la jueza suplente de este Juzgado, se aboco al conocimiento de la presente causa
Por auto de fecha 22-04-2010 (f. 166 de la segunda pieza), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir del día 16-04-2019 (exclusive).
En fecha 14-05-2019 (f. 167 de la segunda pieza), la jueza suplente de este Juzgado, se aboco al conocimiento de la presente causa
En la oportunidad correspondiente este tribunal no dictó sentencia y pasa hacerlo en los siguientes términos:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS en contra de la sociedad mercantil BUFALO MARKET, C.A., ya identificadas.
Fue admitida por auto de fecha 10-10-2019 (f. 75 y vto de la primera pieza), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil BUFALO MARKET, C.A., en la persona de sus directores, ciudadanos Directores HUSSINN NAZEN DARWICHE DARWUICHE y ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil .
Mediante diligencia de fecha 18-10-2017 (f.76 de la primera pieza), el apoderado de la parte demandada, consigna copias simples para la elaboración de la compulsa de citación.
En fecha 18-10-2017 (f. 79, de la primera pieza) compareció el alguacil del tribunal de la causa y dejó constancia que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 25-10-2017 (f.83 al 103 de la primera pieza) el abogado Carlos Vásquez Juárez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigna escrito de reforma de demanda y copias del Registro de Comercio y últimas actas de asamblea.
Mediante auto de fecha 25-10-2017 (f. 104 de la primera pieza) el tribunal a quo, ordena agregar a los autos escrito de reforma de demanda y sus anexos.
En fecha 25-08-2016 (f. 105 al 129 de la primera pieza), compareció el alguacil del Tribunal de la causa y consignó recibos de citación, compulsas y ordenes de comparecencia.
El tribunal de la causa en fecha 27-10-2017 (f. 130 y vto de la primera pieza) admite la reforma de la demanda, sociedad mercantil Bufalo Market, C.A., en la persona de sus directores, ciudadanos Directores Roberto Miguel Nahra Jabbour y Jimmy Antonio Nahra Jabbour, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil .
Al folio 131 de la primera pieza, consta diligencia presentada por el abogado de la parte actora mediante la cual solicita se libre compulsa de citación a la parte demandada en la siguiente dirección: Urbanización Playa el Ángel Local N° 01, Bufado Market, Avenida Aldonza Manrique, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
En fecha 31-10-2017 (f. 132 y 133, de la primera pieza) compareció el alguacil del tribunal de la causa y dejó constancia de que le fueron consignadas las copias para la elaboración de la compulsa de citación y a la disposición vehículo para la práctica de la citación de la parte demandada. Y asimismo la secretaria dejó constancia de haberse librado compulsa de citación y recibo de citación.
En fecha 06-11-2017 (f. 134 al 147, de la primera pieza), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la compulsa de citación que se le libró a la parte demandada, por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 28-11-2017 (f. 148 de la primera pieza), compareció el abogado Carlos Vásquez Juárez, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha (f. 149 y 150).
Mediante diligencia de fecha 04-12-2017 (f. 151 de la primera pieza) el apoderado de la parte actora, retira cartel de citación para ser publicado.
En fecha 07-12-2017 (f. 152, de la primera pieza), el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, en su carácter de apoderado de la parte actora, sustituyó el poder que acredita su representación en la persona de la abogada JAVIELY AGUILAR HERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 178.486.
En fecha 15-12-2017 (f. 153 al 158, de la primera pieza), compareció la abogada JAVIELY AGUILAR HERNÁNDEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencias consignó la publicación de los carteles de citación que se le libró a la parte demandada; la cual fue agregada al expediente por auto de esa misma fecha (f. 159 de la primera pieza).
En fecha 18.12.2017 (f. 160 de la primera pieza), la secretaria del tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
En fecha 26.01.2018 (f. 161 de la primera pieza), la abogada JAVIELY AGUILAR HERNÁNDEZ, en carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicita se designe Defensor Judicial a la parte demandada.
En fecha 30.01.2018 (f. 162 y vto de la primera pieza), el tribunal de la causa designó al Abogado DANIEL ENRIQUE SILVA SALAZAR, como defensor judicial de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 07-02-2018 (f.163 de la primera pieza) la apoderada judicial de la parte actora, consigna copias a los fines de practicar la notificación del defensor judicial designado.
Mediante nota de secretaría de fecha 09-02-2018 (f.164 la primera pieza), se deja constancia de haberse librado boleta de notificación al defensor judicial de la parte demandada. La boleta corre al folio 165 y vto.
En fecha 22-02-2018 (f.166 de la primera pieza) compareció la alguacil del tribunal a quo y consigna boleta de notificación debidamente firmada por el defensor judicial. La boleta corre al folio 167 y vto.
En fecha 02-03-2018 (f. 168 de la primera pieza), mediante diligencia, el abogado Daniel Silva Salazar, aceptó el cargo de defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 20-03-2018 (f.169 al 172 de la primera pieza) mediante diligencia el abogado ALEXANDER DÍAZ GUZMÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado y consignó instrumento que acredita su representación (f. 173).
En fecha 06-04-2017 (f. 174 al 204 de la primera pieza), mediante diligencia el abogado ALEXANDER DÍAZ GUZMÁN, en su carácter de autos, presentó escrito y anexos, mediante el cual alegó la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así mismo contestó la demanda. En esa misma fecha (f.205 de la primera pieza) se ordena agregar a los autos el escrito de contestación y oposición presentados por la parte demandada.
En fecha 13-04-2018 (f. 206 al 208 de la primera pieza), compareció el abogado Carlos Dimitri Vásquez, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de contestación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada. En esa misma fecha (f.209 de la primera pieza) se ordena agregar a los autos el escrito presentado.
En fecha 13-04-2018 (f. 210 al 212 de la primera pieza), se dictó sentencia mediante la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa del numeral 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
En fecha 31-05-2018 (f. 213 al 216 de la primera pieza), se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
En fecha 05-06-2018 (f.217 de la primera pieza) se libraron boletas de notificación a las partes, de la sentencia de fecha 31-05-2018. Las boletas corren a las folios 218 y 219 de la primera pieza.
Mediante diligencia de fecha 06-06-2018 (f. 220 de la primera pieza) el abogado CARLOS DIMITRI VÁSQUEZ JUAREZ apoderado de la parte actora, se dio por notificado de la sentencia dictada en fecha31-05-2018.
En fecha 06-06-2018 (f.221 de la primera pieza), compareció la alguacil del tribunal de la causa y consignó boleta de notificación de la parte actora. Las boletas corren insertas a los folios 222 y 223 de la primera pieza. En esa misma fecha (f.224 y 225 de la primera pieza) comparece la alguacil del tribunal de la causa y consignó boleta de notificación sin firmar de la parte demandada por no haberla podido localizar.
Mediante auto de fecha 07-06-2018 (f. 226 de la primera pieza) el tribunal a quo fijó la audiencia preliminar para el quinto (5to) día des despacho siguiente a esa fecha.
Por auto de fecha 13-08-2017 (f. 227 la primera pieza), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y abrir una nueva.
SEGUNDA PIEZA.-
Por auto de fecha 13-06-2018 (f. 01 la segunda pieza), se apertura la segunda pieza del presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 13-06-2018 (f.02 de segunda pieza) el apoderado judicial de la parte demandada APELÓ del auto dictado en fecha 07-06-2018.
En fecha 13-06-2018 (f. 03 y vto, de la segunda pieza), el abogado ALEXANDER DÍAZ GUZMÁN, sustituyó el poder que le fue otorgado por la parte demandada en la persona de la abogada MARIA TERESA ALSINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 85.456.
Mediante diligencia de fecha 13-06-2018 (f.04 de la segunda pieza) el abogado ALEXANDER DÍAZ GUZMÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de contestación a la demanda, reconvención e intervención de terceros en la causa y anexos que corren a los folios (05 al 13 de la segunda pieza). Mediante auto de esa misma fecha (f.14) se ordena agregar a los autos el escrito y los anexos.
Mediante auto de fecha 13-06-2018 (f.15 de la segunda pieza) el tribunal a quo niega la apelación ejercida contra el auto de fecha 07-06-2018.
Mediante autos de fecha 13-06-2018 (f.16 y 17 de la segunda pieza) el tribunal de la causa, ordena realizar cómputos de los días de despacho trascurridos desde el día 03-03-2018 hasta el día 06-04-2018 y dejándose constancia que transcurrieron veinte (20) días de despacho y desde el día 07-04-2018 hasta el dia 13-04-2018, trascurrieron cinco (05) días de despacho; asimismo se evidencia del cómputo que el abogado ALEXANDER DÍAZ GUZMÁN , en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó en la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda cuyo escrito corre inserto a los folios 174 al 204 de la 1ª pieza de este expediente toma como no presentada el anterior escrito de contestación y anexos que corre a los folios 04 al 13 de la 2ª pieza.
Consta a los folios 18 y 19 de la segunda pieza, acta levantada en fecha 14-06-2018 con motivo de la celebración de la audiencia preliminar, compareciendo a dicho acto solo la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 14-06-2018 (f. 20 y 21 de la segunda pieza) la abogada MARIA ALCINA VACA, en su carácter de apoderada de la parte demandada anuncia recurso de hecho contra el auto de fecha 13-06-2018 (f. 17 de la segunda pieza).
Mediante diligencia de fecha 20-06-2018 (f.22 al 26 de la segunda pieza) el abogado CARLOS DIMITRI VÁSQUEZ JUAREZ, en su carácter de apoderado de la parte actora, consignó escrito mediante el cual realiza una aclaratoria en relación al trámite del presente juicio, asimismo rechazó e impugnó de manera general los escritos y diligencias efectuadas por la parte demandada en el presente expediente y mediante auto de fecha 20-06-2018 (f. 27 de la segunda pieza) el tribunal de la causa ordena agregar a los autos el escrito presentado por la parte actora.
Mediante auto de fecha 20-06-2018 (f. 28 al 32 de la segunda pieza) el tribunal de la causa de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, ordena aperturar el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho los cuales comenzaran a transcurrir a partir de esa misma fecha.
A los folios 34 y 35 consta auto de fecha 25-06-2018, mediante el cual el tribunal de la causa, aclara a la parte demandada que el recurso de hecho debe ser interpuesto por ante el tribunal de alzada, así mismo niega la apelación ejercida en contra del auto de fecha 13-06-2018, por cuanto el mismo es de mero trámite los cuales son providencias interlocutorias dictadas que no implican la decisión de una cuestión controvertida entre las partes; en relación a la revocatoria del referido auto por contrario imperio, igualmente la niega y ratifica su contenido en virtud de que se trata de un auto de mero trámite y no causa lesión o gravamen de carácter material o jurídica a las partes ya que no decide puntos controvertidos en el juicio; finalmente en relación a la admisión de la reconvención y el llamado del tercero, el tribunal observa que la parte demandada en la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, promovió la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 ejusdem, siendo esa la oportunidad legal para la alegar la reconvención y el llamado del tercero al juicio, el cual no lo hizo, siendo decidida la cuestión previa opuesta continuando así la secuela del proceso.
En fecha 27-06-2018 (f. 39 y 40 de la segunda pieza), compareció la abogada MARIA TERESA ALCINA VACA, con el carácter de apoderada de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha (41 de la segunda pieza), se ordena agregar a los autos el escrito presentado.
En fecha 28-06-2018 (f. 42 de la segunda pieza), compareció el abogado CARLOS DIMITRI VÁSQUEZ JUÁREZ, con el carácter de apoderado de la parte actora y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas y anexos que corre a los folios 43 al 53. Mediante auto de esa fecha (f.54 de la segunda pieza) se ordenó agregar a los autos el escrito presentado.
En fecha 03-07-2018 (f. 55 de la segunda pieza), compareció el abogado CARLOS DIMITRI VÁSQUEZ, apoderado actor y mediante diligencia consigna escrito mediante el cual se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada. El escrito corre al folio 56 y vto. En esa misma fecha (f.57 de la segunda pieza) se ordena agregar a los autos el escrito.
Mediante auto de fecha 09-07-2018 (f.58 de la segunda pieza) el tribunal de la causa declara SIN LUGAR la oposición formulada por la parte actora contra las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 09-07-2018 (f. 60 de la segunda pieza), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, con excepción de la prueba de exhibición de documentos, por cuanto la misma no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 436 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Con relación al segundo punto de la prueba de informes se ordenó librar oficio a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A. En cuanto a la prueba de experticia sobre la página Web banesco online se fijó segundo (2°) día de despacho siguiente a fecha para el nombramiento de los expertos para su evacuación. En cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora, se admitieron todas las pruebas, en tal sentido, con relación a la prueba de exhibición de documentos promovidas en el capitulo II, se ordenó intimar a la Sociedad Mercantil Bufalos Market, C.A, en la persona de sus directores, para que exhiban o entreguen las facturas originales de pago de canon de arrendamiento, fijando el décimo (10) día de despacho a que conste en autos su notificación para su exhibición. Finalmente el tribunal advierte a las partes que el lapso de evacuación de pruebas es de treinta (30) días de despacho contados a partir del día 09-07-2018, de conformidad con lo establecido en el tercer parágrafo del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Siendo libradas en esa misma fecha el oficio y la boleta de intimación que corren insertos a los folios 62 y 63 de la segunda pieza.
Consta al folio 64 de la segunda pieza, acta levantada en fecha 11-07-2018 con motivo del nombramiento de los expertos, no compareciendo a dicho acto ninguna de las partes intervinientes en el juicio ni por si, ni por medio de sus apoderados judiciales, en virtud de lo cual se declaró DESIERTO el mismo.
Mediante diligencia de fecha 11-07-2018 (f.65 de la segunda pieza) la abogada Maria Teresa Alcina Vaca, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó nueva oportunidad para la designación de los expertos, Mediante auto de fecha 17-07-2018 (f.68 de la segunda pieza), el tribunal de la causa acuerda lo solicitado y fija el segundo (2°) día a las 9:30. a.m, siguientes a la fecha para la designación de los expertos.
Mediante auto de fecha 18-07-2018 (f.69 al 97 de la segunda pieza) se ordenó agregar a los autos las actuaciones procedentes de este Tribunal Superior en la cual se declaró Inadmisible el Recurso de Hecho interpuesto por la parte demandada contra el auto de fecha 25-06-2018.
Consta al folio 98 de la segunda pieza, acta levantada en fecha 19-07-2018 con motivo del nombramiento de los expertos, no compareciendo a dicho acto ninguna de las partes intervinientes en el juicio ni por si, ni por medio de sus apoderados judiciales, en virtud de lo cual se declaró DESIERTO el mismo.
En fecha 18-10-2018 (f.99 de la segunda pieza), compareció la alguacil del tribunal de la causa y consignó sin firmar boleta de notificación de la parte demandada por no haberla podido localizar. Las boletas corre a los folios 100 y 101 de la segunda pieza.
En fecha 22-10-2018 (f. 102 al 106 de la segunda pieza) se recibió oficio s/n y anexos procedente del Banesco Banco Universal. En esa misma fecha (f. 107) se ordenó agregar a los autos.
Mediante auto de fecha 22-10-2018 (f.108, 2ª pieza) se ordenó efectuar por secretaría cómputos de los días de despacho trascurridos desde el día 09-07-2018 (exclusive) hasta el día 22-10-2018 (inclusive) y dejándose constancia que transcurrieron cuarenta (40) días de despacho.
Por auto de fecha 22-10-2018 (f. 109 de la segunda pieza) el tribunal le advierte a las partes que la audiencia oral se efectuará el décimo (10) día de despacho siguiente a esa misma fecha a las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m).
En fecha 06-11-2018 (f. 110 al 112 de la segunda pieza), se llevó a cabo la audiencia oral o de debate y una vez oídas las exposiciones de las partes y evacuadas las testimoniales promovidas, el tribunal dictó el dispositivo del fallo, declarando CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato y se ordenó la devolución del local arrendado.
Mediante diligencia de fecha 20-11-2018 (f. 114 de la segunda pieza) el abogado Alexander Díaz Guzmán en su condición de apoderado judicial de la parte demandada consignó sentencia vinculante proferida por la Sala Constitucional que corre inserta a los folios 115 al 126 de la segunda pieza.
En fecha 21-11-2018 (f. 143 de la segunda pieza), se publicó el texto íntegro del fallo dictada en fecha 06-11-2018 mediante la cual se declaró con lugar la pretensión de desalojo por incumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, se ordenó la entrega material del inmueble y se condenó en costa a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23-011-2018 (f. 143 de la segunda pieza), compareció el abogado Alexander Díaz, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia APELÓ de la sentencia dictada en fecha 06-11-2018 ; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 29-11-2018 (f. 144 de la segunda pieza), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA.-
CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1).- a los folios 13 al 22 de la 1ª pieza, copia simple de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Bolivariano Esparta en fecha 15-03-2010, anotado bajo el N° 2009.1490, asiento Registral 02 del Inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.15.47, correspondiente al libro de Folio Real del año 2009 del cual evidencia que la ciudadana Zaida Coromoto Ordaz Rivero, titular de la cédula de identidad N° V-4.185.701, dió en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano Ricardo Antonio Salas Contreras, titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043, un inmueble constituido por un terreno con una superficie de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados (246 mts ²) y la casa en él construida ubicada en la urbanización Playas del Ángel, parcela N° 43, Pampatar, Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00).
El anterior instrumento fue aportado por la parte actora en copia fotostática conjuntamente con el escrito libelar a pesar de que el mismo no fue objeto de impugnación, este Tribunal no le asigna valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para esclarecer los hechos controvertidos en este asunto, ya que se vincula con el derecho de propiedad que ostenta el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS sobre la parcela Nº 43 y la casa sobre ella construida, ubicadas en la Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, la cual adquirió por compra que le hiciera a la ciudadana ZAIDA COROMOTO ORDAZ RIVERO, y la presente demanda versa sobre la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde es obvio que no se discuten aspectos vinculados a la propiedad del bien inmueble que en este caso está en litigio, sino con la posesión precaria que detenta la empresa Búfalo Market, C.A como arrendatario del mismo. Y así se establece.
2).- A los folios 23 al 29, 1ª pieza, original de contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 22-10-2013, anotado bajo el N° 48, tomo 187 de los libros de autenticaciones, suscrito entre el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043, denominado el arrendador, por una parte y por la otra la sociedad mercantil BÚFALOS MARKET C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-05-2012, anotada bajo el N° 36, Tomo 31-A, representada por sus directores ciudadanos HUSSEINN NAZEN DARWICHE DARWUICHE y ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, venezolanos, mayores de edad, solteros, comerciantes, titulares de la cédulas de identidad Nros. V-17.560.574 y V-24.108.562, respectivamente, denominada Arrendataria, que tuvo por objeto un inmueble constituido por un (1) local identificado con el número “1”, con un área de ciento veintitrés metros (123 mts), ubicado en la urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, que el período de duración del contrato es de tres (3) años fijos y determinados contados a partir del 01-09-2013 hasta el 30-09-2016, por lo que las partes pactaron que no existiría tácita reconducción ni prórroga legal contractual y que concluido dicho lapso correría el término de la prórroga legal correspondiente, el canon de arrendamiento mensual es de de veinticinco mil quinientos bolívares (Bs. 25.500,00) mensuales pagaderos durante el primer período, es decir, desde el 01-09-2013 al 30-08-2014, los cinco (5) primero días de inicio de cada mes.
El instrumento antes analizado, fue expedido por funcionario público competente, y al no haber sido impugnado por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar las circunstancias que en él se señalan, específicamente que en fecha 22-10-2013 las partes constituidas en el presente proceso suscribieron un contrato de arrendamiento tres (3) años fijos y determinados contados a partir del 01-09-2013 hasta el 30-09-2016, por lo que las partes pactaron que no existiría tácita reconducción ni prórroga legal contractual y que concluido dicho lapso correría el término de la prórroga legal correspondiente, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un (1) local identificado con el número “1”, con un área de ciento veintitrés metros (123 mts), ubicado en la Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Y así se establece.-.
3).- Al folio 30 original de comunicación de fecha 19-07-2016, dirigida a la sociedad mercantil BÚFALOS MARKET C.A., en su carácter de arrendatario, emanada y suscrita por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS en su condición de arrendador del local N° 1, parcela F-43-B, ubicada en la Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante la cual le notifica que el contrato de arrendamiento entre ellos suscrito autenticado el 22-10-2013 ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el N° 48, tomo 187 de los libros de autenticaciones tiene fecha de vencimiento el 30-09-2016; y que les agradece que le informen si harán uso de la prórroga legal de un (1) año a que se refiere la cláusula tercera del contrato suscrito en cuyo caso sea informado por escrito para realizar el ajuste en el canon de arrendamiento, conforme fue acordado en el parágrafo tercero de la cláusula segunda y en caso contrario, tomar las previsiones para la entrega del referido local. Dicha comunicación fue recibida por la ciudadana YORCELIS GUERRA ROJAS en su condición de administradora de la empresa BÚFALOS MARKET C.A.
Este instrumento fue tachado e impugnado pero no por motivos de falsedad en su contenido y firma, sino basado en que la persona que lo suscribió para hacer constar de que fue recibido en nombre de la empresa, según la parte demandada no representa a la compañía, sin embargo, dicho argumento pierde vigencia y eficacia por cuanto de acuerdo a la cláusula décimo quinta del contrato la notificación privada o por la vía judicial podría recaer en cualquier persona mayor de edad que se encuentre en la empresa BÚFALOS MARKET C.A. para el momento de su evacuación. Por otra parte con respecto a la tacha es oportuno señalar que la parte accionada solo se limitó a anunciar ese mecanismo de defensa, pero que no lo formalizó o gestionó como lo impone el segundo aparte del el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil y por último, que la impugnación que enunció en contra del precitado documento tampoco se ajusta a derecho, ya que el artículo 429 eiusdem solo prevé ese mecanismo de defensa para el caso de que se presenten en el proceso documentos públicos, reconocidos o tenidos como tal en copia simple o certificada, lo cual no se adapta al caso de autos, ya que la notificación efectuada se presento en original. De tal manera que en atención a lo señalado esta Alzada le otorga valor probatorio al referido instrumento para demostrar que en fecha 19-07-2016, la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, titular de la cedula de identidad N° 17.898.461, en su condición de administradora de la arrendataria, sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A., quien para el momento de llegar al inmueble era la persona mayor de edad, que se encontraba en el mismo, recibió y firmó la mencionada comunicación privada. Así se establece.
4).-. A los folios 31 al 42 de la 1ª pieza Original de resultas de Notificación Judicial solicitada por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 20-07-2017, conforme a las previsiones del artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, practicada en fecha 21-07-2017 a las 2: 30 de la tarde en un inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 01, parcela F-43-B de la urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta procediendo el tribunal a notificar su misión (f. 41) a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, titular de la cédula de identidad N° V-17.898.461 en su carácter de Administradora de la sociedad Mercantil BÚFALOS MARKET C.A; haciéndosele entrega de un ejemplar de la notificación, manifestando la referida ciudadana que no firmaría el acta levantada de lo cual se dejó constancia.
El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar las circunstancias que del mismo emanan, específicamente que el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, se trasladó y constituyó en fecha 21-07-2017 en un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 01 (parcela F-43-B), ubicado en la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, notificando de su misión a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, titular de la cédula de identidad N° V-17.898.461 en su carácter de Administradora de la sociedad Mercantil BÚFALOS MARKET C.A., por lo que se evidencia que conforme a la cláusula décima quinta del contrato en el cual se señala que ambas partes contratantes convienen expresamente que toda notificación dirigida por el arrendador a la arrendataria podrá ser practicada válidamente en la persona mayor de edad, que en el inmueble se encuentre al momento de practicar la notificación, por simple carta o por vía judicial, la notificación entregada a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, administradora de la empresa BÚFALOS MARKET C.A., se realizó conforme a derecho y por ende surte efectos legales, toda vez que a diferencia que el caso anterior se estableció que las notificaciones dirigidas por el arrendador a la arrendataria podrán ser practicadas válidamente en la persona mayor de edad, que en el inmueble se encuentre al momento en el local. Así se establece.
5).-. A los folios 43 al 67 de la 1ª pieza, original de acta de Inspección Judicial, evacuada por el tribunal de la causa en fecha 25-09-2017 a las 11:30 de la mañana en un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales ubicados en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, procediendo a notificar de su misión (f. 62) a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, titular de la cédula de identidad N° V-17.898.461 en su condición de Administradora de la sociedad Mercantil BÚFALOS MARKET C.A; dejándose constancia sobre los siguientes particulares: PRIMERO: Que la notificada manifestó que los locales se encuentran arrendados por la sociedad mercantil Invamar Inversiones Alimenticias Margarita C.A, y la sociedad mercantil Búfalos Market C.A., respectivamente. SEGUNDO: Que el contrato de arrendamiento con la empresa INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA C.A, tiene una duración de dos (2) años contados a partir del día trece (13) de octubre de 2014 siendo su vencimiento el día doce (12) de octubre de 2016, más la prórroga legal establecida en la ley y el contrato suscrito con la sociedad de comercio BÚFALOS MARKET C.A., tiene una duración de tres (3) años contados a partir del día primero (01) de septiembre de 2013 siendo su vencimiento el día treinta (30) de septiembre de 2016, más la prórroga legal establecida en la ley. TERCERO: Se le indicó al experto fotógrafo que tome impresiones fotográficas de las áreas externas e internas de los locales en los que se encuentra constituido. CUARTO: Que los locales tiene un uso comercial de Frigorífico Mini Market por la sociedad mercantil Búfalos Market C.A. QUINTO: Que dichos locales tienen el uso para el cual están destinado. SEXTO: Que la notificada manifestó que se está cumpliendo con el pago de todos los servicios como lo estipulan los contratos de arrendamiento. SÉPTIMO: Que la notificada manifiesta que los locales presentan modificaciones realizadas consistentes en la construcción de dos (2) oficinas en la parte posterior y reestructuración del techo al igual que se eliminó la división de los dos (2) locales para la unificación del mismo. OCTAVO: Que la notificada manifestó que si se está cumpliendo con el pago de todos los servicios como lo estipulan los contratos de arrendamiento. NOVENO: Que de acuerdo a un croquis anexado a la solicitud los locales inspeccionados no coinciden con el mismo, debido a las modificaciones realizadas en los mismos.
La anterior prueba de inspección judicial evacuada en fecha 25-09-2017 por el Tribunal de la causa, esta alzada observa que del contenido del acta levantada se desprende que en la mayoría de los particulares evacuados, concretamente los identificados como primero, segundo, cuatro, quinto, sexto, séptimo, octavo, y noveno, se procedió a interrogar a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, quien fue la persona notificada por el Tribunal sobre hechos o situaciones señaladas expresamente por el promovente con lo cual se desnaturalizó el sentido y alcance de la prueba, pues mediante la misma lo que se persigue es el reconocimiento o examen directo por parte del juez, a través de sus sentidos, de los hechos que le haya solicitado la parte promoverte, sin avanzar opinión, ni formular apreciaciones sobre lo practicado, pero en ningún caso puede ser utilizada dicha prueba para someter a los presentes durante su evacuación a un interrogatorio sobre aspectos que se vinculan con el fondo del asunto o aspectos controvertidos en el proceso. De tal manera que esta alzada no le otorga valor probatorio a la referida prueba de inspección judicial por los motivos antes señalados. Así se establece.
6).- A los folios 68 al 72, 1ª pieza copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 03-08-2016, anotado bajo el N° 42, tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, del cual se extrae que el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043, en su condición de arrendador y la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 19-10-2012, anotada bajo el N° 6, Tomo 68-A, representada por su director ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedulas de identidad Nros. V-24.108.562, en su condición de arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial identificado con el número “2”, con un área de ciento veintitrés metros (123 mts), ubicado en la urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de cincuenta y seis mil cien bolívares (Bs. 56.100,00) mensuales el primer año y el segundo año, la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) mensuales, con una duración de dos (2) años contados a partir del 13-10-2014 hasta el 12-10-2016, fecha en la cual la arrendataria se obliga a entregar el local sin previa notificación, ni desahucio, por lo que las partes pactaron que no existiría aviso previo de ninguna clase pero que el contrato podía renovarse por un período igual y una vez vencido potestativamente por la arrendataria comenzaría a correr la prórroga legal correspondiente.
El instrumento antes analizado, fue expedido por funcionario público competente, y al no haber sido impugnado por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que en fecha 14-02-2005 las partes constituidas en el presente proceso suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 03-08-2016, con una duración de dos (02) años prorrogable por periodos anuales, contados a partir del 13-10-2014 hasta el 12-10-2016, una vez vencido potestativamente la arrendataria haría uso del término de la prórroga legal correspondiente y que mensualmente cancelaría cincuenta y seis mil cien bolívares (Bs. 56.100,00) mensuales el primer año y el segundo año, la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) mensuales Y así se establece.-
7).- Al folio 73 de la 1ª pieza copia fotostática de documento de fecha 31-07-2014, suscrito por el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043, mediante el cual declara que el día 22-07-2014, que se le notificó a la empresa BÚFALOS MARKET C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 30- 05-2012, anotada bajo el N° 36, Tomo 31-A, representada por su Director el ciudadano ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros. V-24.108.562, que estaba interesada en la compra venta del total de las acciones y el fondo de comercio de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 19-10-2012, anotada bajo el N° 6, Tomo 68-A, y que ésta posee un contrato de arrendamiento sobre un local de su exclusiva propiedad autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar el día 11-12-2014, bajo el N° 30, tomo 211, por lo que se le hace la notificación y da su conformidad y aceptación en dicha negociación aceptando de manera expresa a los futuros accionistas como representantes de Invamar Inversiones Alimenticias Margarita C.A., por lo cual el referido contrato sigue vigente bajo las mismas condiciones hasta la fecha de su vencimiento el 12-10-2014, momento en el cual se compromete a renovarlo con los nuevos accionistas y la empresa antes identificada, con una duración de dos (2) años a partir del 12-10-2014 al 12-10-2016, con un canon de cincuenta y seis mil cien bolívares (Bs. 56.100,00) mensuales el primer año y el segundo año, la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) mensuales, que será exonerado el primer mes de arrendamiento estableciéndose un depósito de ciento sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 168.000,00).
El anterior instrumento no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar todas las circunstancias antes señaladas, concretamente que en fecha 22-07-2014 se le informó al ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, que la empresa BÚFALOS MARKET C.A., estaba interesada en la compra venta del total de las acciones y el fondo de comercio de la sociedad mercantil INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA C.A.; que la referida empresa posee un contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 11-12-2014, bajo el Nº 39, Tomo 211 sobre un inmueble propiedad de declarante por lo que se le hace la notificación respetando y dando cumplimiento a lo establecido a la cláusula séptima del referido contrato, manifestando su conformidad con dicha negociación y aceptando de manera expresa a los futuros accionistas como representantes de la empresa INVAMAR INVERSIONES ALIMENTICIAS MARGARITA C.A., por lo cual el referido contrato sigue vigente bajo las mismas condiciones hasta la fecha de su vencimiento el 12-10-2014 momento en el cual el declarante se compromete a renovar el contrato con los nuevos accionistas y la empresa antes identificada bajo los términos indicados en la declaración. Así establece.-
8).- Copia certificada (f. 93 al 98 de la 1ª pieza) de documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil BÚFALOS MARKET C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 30-05-2012, bajo el N° 36 tomo 31-A, de la cual se extrae que los ciudadanos CRISTIAN PELÁEZ BLONDELL y SARA DAYANA OCA ALMEIDA, titulares de las cédulas de identidad nros. V-13.980.437 y V-13.479.383, constituyeron la empresa Búfalos Market C.A., con domicilio en la avenida Aldonza Manrique, casa N° F34B, Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, cuyo objeto social es la compra, venta, importación, carnes, hortalizas, legumbres, artículos deportivos, del hogar y electrodomésticos, limpieza, artículos de ferretería, productos de consumo masivo, licores nacionales e importados y todo lo relacionado con la negociación de títulos valores, importación, exportación, compra, venta al mayor y detal de productos alimenticios, víveres, enlatados, bebidas nacionales e importadas, té en todas sus presentaciones y sabores, toda clase de productos y la importación, comercialización, distribución, compra y venta de productos cosméticos, de perfumería y cualquier otra actividad de lícito comercio en el país; con un capital de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), que el socio Cristian Peláez Blondell suscribió cuatrocientas (400) acciones y paga doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) y la socia Sara Dayana Oca Almeida, suscribe cien (100) acciones y paga cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), que la empresa está dirigida por dos (2) directores que pueden actuar de forma conjunta o separada para administrar a la sociedad y obligarla, eligiéndose como directores los socios Cristian Peláez Blondell y Sara Dayana Oca Almeida.
El instrumento antes analizado, fue expedido por funcionario público competente, y al no haber sido impugnado por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, para demostrar las anteriores circunstancias. Así establece.
9)- Copia certificada (f. 99 al 103, 1ª pieza) de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil BÚFALOS MARKET C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano Nueva Esparta en fecha en fecha 30-05-2012, bajo el N° 36 tomo 31-A, de la cual se extrae que se celebró la asamblea para discutir el aumento del capital y modificación de la cláusula quinta de los estatutos sociales; siendo aprobados ambos puntos del orden del día resultando que fue aumentado el capital social con la emisión de ciento treinta y ocho mil (138.000) nuevas acciones con un valor de quinientos bolívares (Bs. 500,00) cada una de las cuales el socio Roberto Miguel Nahra Jabbour suscribió ciento treinta y siete mil seiscientas cincuenta y cinco (137.655) acciones de las nuevas acciones emitidas y paga sesenta y ocho millones ochocientos veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 68..827.500) y el accionista Jimmy Antonio Nahra Jabbour suscribió trescientas cuarenta y cinco (345) acciones de las nuevas acciones emitidas y paga ciento setenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 172.500,00) y la modificación de la cláusula quinta quedando el capital social de la empresa en setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00) suscrito y pagado en su totalidad, así: el socio Roberto Miguel Nahra Jabbour suscribió ciento treinta y nueve mil seiscientas cincuenta (139.650) acciones y paga sesenta y nueve millones ochocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 69..825.000) y el accionista Jimmy Antonio Nahra Jabbour suscribió trescientas cincuenta (350) (139.650) acciones y paga ciento setenta y cinco mil bolívares (Bs. 175.000).
Este documento fue presentado en copia certificada y no fue impugnado por el adversario, por ello se le concede el valor probatorio que señala el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias y en especial la titularidad del capital social de la mencionada empresa. Así establece.
Pruebas de la actora en la etapa probatoria:
1).Documentales: a) Hizo valer el documento de propiedad del inmueble protocolizado en el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta el 15-03-2010, anotado bajo el N° 2009.1490 Asiento Registral 02 del Inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.15.47, correspondiente al libro de Folio Real del año 2009, del cual se extrae que la ciudadana ZAIDA COROMOTO ORDAZ RIVERO, titular de la cédula de identidad N° V-4.185.701 da en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043; b) el contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 22-10-2013, anotado bajo el N° 48, tomo 187 de los libros de autenticaciones suscrito entre el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043, en su condición de arrendador y la sociedad mercantil BUFALOS MARKET C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 30 de mayo de 2012, anotada bajo el N° 36, Tomo 31-A, representada por sus directores HUSSEINN NAZEN DARWICHE DARWUICHE y ROBERTO MIGUEL NAHRA JABBOUR, venezolanos, mayores de edad, solteros, comerciantes, titulares de la cedulas de identidad Nros. V-17.560.574 y V-24.108.562, respectivamente; c) la Comunicación (f.30 de la 1ª pieza) de fecha 19-07-2016 dirigida a la empresa BÚFALOS MARKET C.A., por la cual el ciudadano Ricardo Antonio Salas en su condición de arrendador del local N° 1, parcela F-43-B, ubicada en la Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro, Estado Nueva Esparta le notifica que el contrato de arrendamiento entre ellos suscrito autenticado el 22-10-2013 ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 22-10-2013, anotado bajo el N° 48, tomo 187 de los libros de autenticaciones tiene fecha de vencimiento el 30-09-2016; y que les agradece que le informen si harán uso de la prórroga legal de un (1) año a que se refiere la cláusula tercera del contrato suscrito en cuyo caso sea informado por escrito para realizar el ajuste en el canon de arrendamiento, conforme fue acordado en el parágrafo tercero de la cláusula segunda y en caso contrario, tomar las previsiones para la entrega del referido local; d) la Notificación Judicial solicitada por el ciudadano Ricardo Antonio Salas Contreras ante este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta la cual se pidió el 20-07-2017, conforme a las previsiones del artículo 936 del Código de Procedimiento Civil que se practicó el 21-07-2017 en el local comercial identificado con el N° 01, parcela F-43-B de la urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; e) la Inspección Judicial solicitada por el ciudadano Ricardo Antonio Salas Contreras ante este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta la cual se pidió el 20-09-2017, conforme a las previsiones del artículo 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil se practicó el 25-09-2017 en un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales ubicados en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; f) el contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 03-08-2016, anotado bajo el N° 42, tomo 86 de los libros de autenticaciones suscrito entre el ciudadano Ricardo Antonio Salas Contreras titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043, en su condición de arrendador y la sociedad mercantil Invamar Inversiones Alimenticias Margarita C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 19-10-2012, anotada bajo el N° 6, Tomo 68-A, representada por su director Roberto Miguel Nahra Jabbour, venezolano, mayores de edad, solteros, comerciantes, titulares de la cedulas de identidad Nros. V-24.108.562, en su condición de arrendataria, que tiene por objeto un inmueble constituido por un (1) local comercial identificado con el número “2”, con un área de ciento veintitrés metros (123 Mts), ubicado en la urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; g) el documento privado de fecha 31-07-2014, suscrito por el ciudadano Ricardo Antonio Salas Contreras titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043, por el cual declara que el día 22-07-2014, se le notificó a la empresa Bufalos Market C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano Nueva Esparta, en fecha 30-05-2012, anotada bajo el N° 36, Tomo 31-A, representada por su Director Roberto Miguel Nahra Jabbour, venezolano, mayores de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad Nros. V-24.108.562, estaba interesada en la compra venta del total de las acciones y el fondo de comercio de la sociedad mercantil Invamar Inversiones Alimenticias Margarita C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 19-10-2012, anotada bajo el N° 6, Tomo 68-A; h) el documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil Búfalos Market C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 30-05-2012, bajo el N° 36 tomo 31-A, de la cual se extrae que los ciudadanos Cristian Peláez Blondell y Sara Dayana Oca Almeida, titulares de las cédulas de identidad nros. V-13.980.437 y V-13.479.383, constituyeron la empresa Bufalos Market C.A., con domicilio en la avenida Aldonza Manrique, casa N° F34B, Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; I).El acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Bufalos Market C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha en fecha 30-05-2012, bajo el N° 36 tomo 31-A, de la cual se extrae que se celebró la asamblea para discutir el aumento del capital y modificación de la cláusula quinta de los estatutos sociales.
Las anteriores documentales fueron analizadas y valoradas anteriormente en el punto denominado pruebas de la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, por lo que es innecesario volver emitir opinión sobre su valoración. Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Conjuntamente con la contestación de la demanda:
1).- Copia simple (f.180 al 204 de la 1ª pieza) de recibos de transferencia a terceros de la entidad bancaria BANESCO Nros. 1361749892, 1300754175, 1115255050, 1062392497, 1017603520, 979256437, 947564060, 915642768, 887084932, 858413126, 832466138, 806140964, 781043016, 755591924, 730020258, 707292133, 663107613, 642225274, 619676925, 603451141, 565183108. 550241671 y, 535134319, de fechas 03-03-2018, 01-02-2018, 01-11-2017, 02-10-2017, 01-09-2017, 02-08-2017, 04-07-2017, 05-06-2017, 05-05-2017, 03-04-2017, 06-03-2017, 03-02-2017, 31-12-2016, 03-12-2016, 03-11-2016, 03-10-2016, 03-08-2016, 06-07-201601-08-2016, 01-04-2016, 02-03-2016, 04-02-2016, 04-01-2016, por la cantidades de Bs. 520,000,00 las tres (3) primeras; Bs. 505.150,00, las siguientes cinco (5) el mes de junio de 2017; Bs. 504.842,50 las correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio de 2017; diciembre de 2016, Bs. 520.000,00 correspondiente a diciembre de 2016; Bs. 504.842,50 correspondiente a los meses de noviembre y, octubre de 2016; Bs. 130.675,00, correspondiente al mes de agosto de 2016; Bs. 126.475,00, correspondiente a los meses de julio, junio, abril, marzo de 2016; Bs. 125.492,50 correspondiente al mes de febrero de 2016; Bs. 127.400 del mes de enero de 2016, cuyas transferencias bancarias fueron acreditadas a la cuenta Nº 01340563845633052304 del ciudadano RICARDO SALAZ (sic).
A los anteriores instrumentos este Tribunal no le asigna valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para esclarecer los hechos controvertidos en este asunto, ya que se vincula con el pago de canon de arrendamiento de la empresa BUFALOS MARKET C.A. al ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, y la presente demanda versa sobre la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento basado en la cláusula tercera del mismo, en donde es obvio que no se discuten aspectos vinculados al pago del canon de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de la presente litis. Y así se establece.
En la etapa probatoria:
1).-Prueba de Informes: Emanada de la entidad bancaria BANESCO Banco Universal en fecha 22-08-2018, mediante la cual informan que la cuenta Nº 0134 0563 84 5633052304 pertenece al ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, titular de la cédula de identidad Nº 4.975.043; que en relación a las transferencias por la cantidad de Bs. 520.000 en fecha 01-02-2018, 01-11-2017 y 01-03-2018 las mismas fueron provenientes de la cuenta Nº 0134 1104 29 0001000243 perteneciente a la empresa BÚFALOS MARKET, C.A.; que en la cuenta Nº 0134 0563 84 5633052304 se encuentra en estatus activa; que Nº 0134 1104 29 0001000243 perteneciente a la empresa BÚFALOS MARKET, C.A., se evidencia la realización de transferencias enviadas durante el años 2018 a la cuenta Nº 0134 0563 84 5633052304 pertenece al ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS.
El anterior instrumento aún cuando cumple con las exigencias establecidas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal no le asigna valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para esclarecer los hechos controvertidos en este asunto, ya que se vincula con transferencias realizadas entre las partes intervinientes en el presente procedimiento a través de cuentas pertenecientes a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, y la presente demanda versa sobre la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento basado en la cláusula tercera del mismo, en donde es obvio que no se discuten aspectos vinculados las operaciones bancarias antes señaladas. Y así se establece.
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Mediadas de los Municipios Mariño, García, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 21-11-2018 mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“… Ha quedado comprobado de autos que el ciudadano Ricardo Antonio Salas Contreras suscribió con la empresa Bufalos Market C.A., representada por los ciudadanos Hussinn Nazem Darwiche Darwiche y Roberto Miguel Nahra Jabbour, suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 22-10-2013, ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el N° 48, tomo 187 de autenticaciones, con una duración de acuerdo a lo contemplado en la cláusula tercera del contrato de Tres (3) Años contados a partir del 01-09-2013 hasta el 30-09-2016, pactando que la vigencia del contrato está circunscrita a un plazo fijo y determinado, por lo que no existirá tácita reconducción, ni prórroga contractual, que concluido el plazo de duración comenzaría a correr la prórroga legal correspondiente y que vencida ésta la arrendataria debe entregar el inmueble libre de bienes y personas; asimismo, del contrato de arrendamiento se desprende que en la cláusula décima quinta las partes pactaron que “…toda notificación dirigida por El arrendador a La Arrendataria podrá ser practicada válidamente en la persona mayor de edad que en el inmueble se encuentre al momento de practicar la notificación, por simple carta o por vía judicial”
También se desprende de las actas del proceso que el ciudadano Ricardo Antonio Salas Contreras dio en arrendamiento a la empresa Invamar Inversiones Alimenticias Margarita C.A., un local distinguido con el N° 2 situado en la parcela F-43-b de la urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, que dicha empresa está representada por el ciudadano Roberto Miguel Nahra Jabbour, titular de la cédula de identidad N° V-24.108.562, que dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar el 11-12-2014, bajo el N° 39, tomo 211 de autenticaciones con una duración de dos (2) años; local éste que fue integrado al local N° 1 ocupado por la empresa Bufalos Market C.A., y que en la actualidad los accionistas de aquella empresa son los accionistas de ésta.
Considera la parte demandada que la notificación judicial practicada por este Tribunal en fecha 21-07-2017 a petición del arrendador no es válida porque la persona que la recibió no tiene facultades ni competencias legales ni estatutarias, no exhibió poder ni representa legal ni judicialmente a la arrendataria. Respecto de esta defensa invocada por la demandada es de resaltar que la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento establece: “Ambas partes contratantes convienen expresamente que toda notificación dirigida por El arrendador a La Arrendataria podrá ser practicada válidamente en la persona mayor de edad que en el inmueble se encuentre al momento de practicar la notificación, por simple carta o por vía judicial” y de la notificación judicial efectuada por este tribunal destaca que fue notificada la ciudadana Yorcelis Del Valle Guerra Rojas, titular de la cédula de identidad N° V-17.898.461, en su condición de administradora de la sociedad mercantil Bufalos Market C.A., a quien se le impuso el motivo de la visita del Tribunal, se le dio lectura a la solicitud efectuada por Ricardo Antonio Salas Contreras en su condición de arrendador y se le hizo entrega de un ejemplar de la misma recibiéndola conforme. Dichas actuaciones vinculadas con la cláusula décima quinta contractual ponen de manifiesto que la ciudadana Yorcelis del Valle Guerra Rojas estaba contractualmente apta para recibir la notificación efectuada judicialmente ya que sólo se requería efectuarla en la persona mayor de edad, que estuviera en el inmueble arredrado, y dicha ciudadana no sólo es mayor de edad, sino que además se desempeña como administradora de la arrendataria sociedad de comercio Búfalos Market C.A., de allí, que resulta a todas luces infundada la defensa realizada de la demandada consiste en considerar como no válida la notificación judicial, y por consiguiente, este Tribunal concluye que dicha notificación judicial es válida legal y contractualmente y que tiene el potencial de poner en conocimiento a los directores y/o representantes legales de la empresa arrendataria de dicha notificación cuyo fin es comunicar que el contrato se vencía el 30-09-2016 y que la prórroga legal es de un (1) año según el artículo 26 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial.
Así las cosas, al unir la cláusula tercera contractual que establece un plazo de duración de tres (3) años contados a partir del 01-09-2013 hasta el 30-09-2016, al contenido del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial concluimos que en efecto es un (1) año la prórroga legal que optativamente podía disfrutar la arrendataria la cual venció el 30-09-2017, siendo instaurada la demanda el 05-10-2017, manifestación inequívoca del arrendador de no renovar el contrato, por lo tanto, resulta infundada la afirmación de la parte demandada consístete (sic) en afirmar que el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo; de otra parte, al unir el plazo de duración del contrato pactado en la cláusula tercera contractual a la notificación judicial efectuada el 21-07-2017, se patentiza la intención del arrendador de no dejar la cosa arrendada en posesión de la arrendataria sino de ponerle fin a la relación contractual arrendaticia. Así se decide
En razón de haber quedado comprobado que la continuidad de la relación arrendaticia que alega la parte demandada ha resultado a todas luces infundada, dado que se manifiesta claramente la voluntad del arrendador de no continuarla y en vista de que oportunamente se realizaron las notificaciones que pactaron contractualmente las partes, se concluye que la terminado (sic) la relación contractual arrendaticia que unía a los contratantes Ricardo Antonio Salas Contreras y la empresa Bufalos Market C.A., y por ello, se condena a la arrendataria, la referida sociedad mercantil Búfalos Market C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 30 de Mayo de 2012, anotado bajo el N° 36, Tomo 31-A, a la entrega material del inmueble arrendado constituido por un (1) local comercial identificado como Local N° 1, con una superficie aproximada de Ciento Veintitrés Metros Cuadrados (123,00 mts²), conformado por bloques de arcilla, piso de cerámica, techo de losa nervada, dos (2) salas de baño, instalaciones sanitarias y eléctricas, con derecho a dos (2) puestos de estacionamiento, construido sobre una parcela de terreno de Doscientos Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (246, Mts²), identificado con la nomenclatura F-43-B, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en siete metros con veinticinco (7, 25 mts) con la Calle 7 y Tres Metros (3Mts) con parte de las parcela F-38-B, Sur: En Diez Metros con Veinticinco Centímetros ( 10,25 Mts) con la Avenida Aldonza Manrique, Este: En veinticuatro metros con diez centímetros (24,10 Mts) con la parcela F-37-A, Oeste: Veinticuatro metros con Diez Centímetros (24, 10mtrs) Con la parcela F-43-A ubicado en la Urbanización Playa El Ángel, Avenida Aldonza Manrique, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.. Así se decide.
En conclusión, del análisis de las actas procesales se evidencia que el ciudadano Ricardo Antonio Salas Contreras, a través de su apoderado judicial instauró una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra la Sociedad de Mercantil Búfalos Market C.A., en virtud del vencimiento del término pactado contractualmente y de la prórroga estipulada (prórroga legal), no obstante ello, se ha comprobado que ciertamente existió una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en esta causa, ya que el Contrato versaba o tenía por objeto un (1) local comercial distinguido como local N° 1, ubicado en la Urbanización Playa El Ángel, Avenida Aldonza Manrique, Jurisdicción del Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, con una superficie aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados (123,00 mts²), conformado por bloques de arcilla, piso de cerámica, techo de losa nervada, dos (2) salas de baño, instalaciones sanitarias y eléctricas, con derecho a dos (2) puestos de estacionamiento; todo lo cual indica que se trata de la relación arrendaticia que ciertamente comenzó con un contrato de arrendamiento con una duración de tres (3) años contados a partir del día 01 de septiembre de 2013 hasta el día 30 de septiembre de 2016, la prórroga legal era por un lapso de un (1) año, de conformidad con el artículo 38 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy artículo 26 de La Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, asimismo, de la notificación privada realizada donde El Arrendador le participa a La Arrendataria si está en disposición del uso de la prórroga legal de un año, como la Notificación Judicial hecha ante este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, donde es notificada La Arrendataria que una vez vencido el plazo de la prórroga legal no se renovaría al finalizar dicho plazo, advirtiendo que concluido el mismo, comenzaría a correr la prórroga legal para que se hiciera la entrega del local. En relación a lo solicitado por la representación de la parte demandada que se reponga la causa al estado de admisión de la demanda, por cuanto el procedimiento a seguir en esta causa, es el breve establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, que se estableció en la cláusula vigésima segunda del contrato celebrado por ambas las partes, y que hoy es objeto de esta demanda, el Tribunal advierte que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento en referencia, se observa efectivamente en la cláusula vigésima segunda, que el trámite judicial que acordaron para la resolución de las controversias era el procedimiento breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 881; ahora bien, para la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento que hoy se discute, la ley vigente, establecía que el procedimiento a seguir en los casos de desalojo de este tipo de inmuebles, era el procedimiento breve como así lo ha expresado la accionada, quedando ésta en desaplicación por entrar en vigencia la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial hoy vigente, conforme a lo establecido en el artículo 43, que establece “ (…). El conocimiento de los demás procedimientos Jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil esta su definitiva conclusión”; en consecuencia, al verificarse que el término contractual se encuentra vencido y también la prórroga que concedía la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo régimen se celebró el contrato se impone para este Tribunal, declarar con lugar la demanda instaurada. Así se decide. (…)
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal interpuso el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.975.043, en contra la Sociedad Mercantil BÚFALOS MARKET C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 30 de mayo de 2012, anotado bajo el N° 36, Tomo 31-A.
SEGUNDO: CONDENA a la parte demandada Sociedad Mercantil BÚFALOS MARKET C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 30 de mayo de 2012, anotado bajo el N° 36, Tomo 31-A, a la entrega material del inmueble arrendado constituido por un (1) local comercial identificado como local N° 1, con una superficie aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados (123,00 mts²), conformado por bloques de arcilla, piso de cerámica, techo de losa nervada, dos (2) salas de baño, instalaciones sanitarias y eléctricas, con derecho a dos (2) puestos de estacionamiento, construido sobre una parcela de terreno de Doscientos cuarenta y seis metros cuadrados (246, Mts²), identificado con la nomenclatura F-43-B, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en siete metros con veinticinco (7, 25 mts) con la Calle 7 y tres metros (3 mts) con parte de las parcela F-38-B, Sur: en diez metros con veinticinco centímetros (10,25 mts) con la Avenida Aldonza Manrique, Este: En veinticuatro metros con diez centímetros (24,10 Mts) con la parcela F-37-A, Oeste: veinticuatro metros con diez centímetros (24, 10 mts) con la parcela F-43-A ubicado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
TERCERO: CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la litis de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
PARTE ACTORA.-
Como fundamento de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, señaló lo siguiente:
- (…) Que con esta acción se pretende el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento y subsidiariamente la desocupación y entrega del inmueble arrendado, constituido por un Local comercial, identificado como “Local N° 1”, con una superficie aproximada de Ciento Veintitrés Metros Cuadrados (123 Mts²), conformado por bloques de arcilla, piso de cerámica, techo de losa nervada, dos (2) salas de baño, instalaciones sanitarias respectivamente, con derecho a dos puestos de estacionamiento; ubicado en la Urbanización Playa El Ángel, avenida Aldonza Manrique, jurisdicción del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, construido sobre una parcela de terreno de Doscientos Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (246 Mts²) identificada con la nomenclatura F-43-B, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en siete metros con Veinticinco Centímetros (7,25 Mts) con la calle 7 y tres metros (3 Mts) con parte de la parcela F-38-B; SUR: En diez metros con veinticinco centímetros (810,25 Mts) con la avenida Aldonza Manrique; Este: en veinticuatro metros con diez centímetros (24,10 Mts) con la parcela F-37-A; Oeste: en veinticuatro metros con diez centímetros (24,10 Mts) con la parcela F-43-A; según consta en documento de propiedad protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Maneiro estado Nueva Esparta, en fecha 15 de marzo de 2010, inscrito bajo el N° 2009.1490, Asiento Registral 02 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.1547, del Folio del año 2009
- Que consta en el documento protocolizado por ante la Notaria Publica de Pampatar, de fecha 22 10-2013, anotado bajo el N° 48, Tomo 187, de los libros llevados por esa Notaria, que mi representado suscribió un Contrato de Arrendamiento con la sociedad mercantil Búfalos Market, C.A, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 30 de mayo de 2012, anotado bajo el N° 36, Tomo 31-A, en el cual su representado recibió en arrendamiento un inmueble constituido por un local identificado como N° 1, ya identificado.
-Que se establece en el Contrato de Arrendamiento en su cláusula Tercera el tiempo de duración de la relación arrendaticia, pactado en un plazo fijo y a tiempo determinado, así como la prorroga legal, de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial.
|- Que el Contrato de Arrendamiento está dentro del marco legal que rige la materia y que lo procedente una vez fenecida la vigencia del contrato, comenzaría a marchar el término de la prórroga legal, quedando la Arrendataria a cumplir con su obligación contractual de devolver a El Arrendador el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, libre de personas y bienes y sin más deterioro que el de su uso normal.
- Que su representado en pleno cumplimiento de las directrices acordadas en el contrato up supra, en fecha 19-07-2016, envió notificación privada a la parte accionada con la finalidad de expresar formalmente su intención de NO renovar el contrato y la fecha de vencimiento del mismo, fijada para el 30-09-2016, y de hacer del conocimiento de la arrendataria su derecho de hacer uso de la prorroga legal de Un (1) año, debiendo notificarlo por escrito a los fines de realizar el ajuste en los canon de arrendamiento, como fue acordado en la Cláusula Segunda y lo consagrado en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, o si por el contrario no estaba en su disposición de ejercer el uso de la prorroga legal pactada tomara la previsiones para la entrega del inmueble al vencimiento del contrato, todo ello en cumplimiento de lo convenido entre ambas partes en el contrato y las disposiciones legales que rigen la materia, en aras de sostener una buena relación arrendaticia con la demandada, en los lineamientos prefijados, actuando mi representado siempre como un buen padre de familia y de buena fe, empero dejando asentado perennemente su propósito de NO renovar el Contrato de Arrendamiento.
- Que en tal sentido, para que surta los efectos legales correspondientes acompaño carta de Notificación Privada, enviada por su representado a la Arrendataria, en fecha 19-07-2016, la cual fue debidamente recibida en fecha 19-07-2016, es decir, dos (2) meses y once (11) días antes del vencimiento del contrato up supra, por la ciudadana Yorcelis del Valle Guerra Rojas, titular de la cedula de identidad N°. 17.898.461, en su condición de administradora de la Arrendataria, marcado con la letra “D”, consta de Un (1) folio útil, de conformidad con lo pactado por las partes en la Cláusula Tercera y Décima Quinta del referido contrato, la cual es del tenor siguiente: “Décima Quinta: Ambas partes contratantes convienen expresamente que toda Notificación dirigida por El Arrendador a La Arrendataria, podrá ser practicada válidamente en la persona mayor de edad, que el inmueble se encuentre al momento de practicar la notificación, por simple carta o vía judicial”
- Que la arrendataria ejerció la Prorroga Legal a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, le corresponde un (1) año, que comenzaría a transcurrir al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir, el día 01-10-2016 hasta el 01-10-2017, por tratarse de una relación arrendaticia de tres (3) años, contados a partir del 01-09-2013 hasta el 30-09-2016, de acuerdo a lo pactado por las partes en el contrato en la cláusula tercera.
- Que su representado en fecha 20-07-2017, en proximidad del vencimiento de la prórroga legal de Un (1) año, es decir, dos (2) meses y diez (10) días de su vencimiento, acudió ante el tribunal de la causa para solicitar la Notificación Judicial de la sociedad mercantil Búfalo Market, C.A, en su condición de la Arrendataria, de conformidad con el artículo 935 de la Ley Adjetiva Civil y de la cláusula tercera y décima quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 21-07-2017, cuando se trasladó y constituyo en el local N° 1, (parcela F-43-B), ubicado en la Urb. Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los fines de Notificar formalmente a La Arrendataria, siendo recibido por la ciudadana Yorcelis Del Valle Guerra Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.898.461, en su carácter de Administradora de la sociedad mercantil Búfalos Market,s C.A., lo siguiente: Que deberá entregar el Local Comercial, identificado como Local N° 1 (parcela F-43-B) ubicado en la Urb. Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, libre de personas y bienes, en fecha 01/10/2017/, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y los artículos 1594 y 1599 del Código Civil y 8 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial vigente. (…).
- Que su representado asistido de abogado, acudió a interponer la solicitud de Notificación Judicial que pretendía contra dos (2) arrendatarias, de dos (2) locales comerciales de su propiedad, por error involuntario material, se invirtieron los documentos elementales que se acompañaron a la solicitud, es decir, el contrato de arrendamiento y la notificación privada, que no infirió en cuanto al propósito jurídico que se pretendió con el traslado y constitución del tribunal, el cual fue Notificar Judicialmente a la sociedad mercantil Búfalos Market, C.A, en cualquiera de sus representante, como efectivamente se efectuó en fecha 21/07/2017, siendo el hecho que la administradora de La Arrendataria, ciudadana Yorcelis Del Valle Guerra Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-17.898.461 recibió al Tribunal, que inmediatamente procedió a dar lectura de la notificación judicial como expresamente se lee en el acta que se levantó a tal fin, la cual transcribo a continuación: .(…).
- Que como se evidencia el contenido o fin jurídico del traslado y constitución del Tribunal, se cumplió plenamente, pues en el acta transcrita se verifica que se notificó a un representante de la sociedad mercantil Búfalos Market, C.A., de conformidad con la Cláusula Quinta del contrato aclaratoria que se hace, con la finalidad de evitar tergiversaciones infundadas en torno a la notificación judicial, obrando con lealtad en el proceso y trasladando los hechos tal como se ocasionaron.
-Que, es el hecho evidente que su representado ha cumplido a cabalidad con el Contrato de Arrendamiento suscrito, respetando lo estipulado por ambas partes y lo consagrado por las disposiciones legales que rigen la relación arrendaticia, en razón de ello es que acudo ante su competente autoridad para pedir que La Arrendataria cumpla con su obligación tal como fue pactado en el Contrato de Arrendamiento up supra y en consecuencia proceda en la desocupación y entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, tal como está consagrado en la Cláusula Tercera, Cuarta y Octava del referido contrato. (…).
-Que al momento de efectuarse la Inspección Judicial N° 2017-3165, el tribunal a quo deja constancia en el Acta levantada, de su cometido a la ciudadana Yorcelis Del Valle Guerra Rojas, venezolana, mayor de edad, identificada con la cedula de identidad N°. V-17.898.461, quien manifestó ser la administradora de la sociedad mercantil Búfalos Market, C.A., permitiendo el libre acceso al inmueble a inspeccionar, resultando como hecho cierto que esta ciudadana es la misma que ha sido notificada a través de Notificación Privada y Judicial, respectivamente, emitida por El Arrendador de todo lo conducente en virtud de la relación arrendaticia existente con la Arrendataria, cumpliéndose así con todo lo pactado en el contrato de arrendamiento, en la Cláusula Décima Quinta. En tal sentido opongo a la demandada, la inspección judicial N° 2017-3165, marcada con la letra “F”, para demostrar el cumplimiento de la notificación expresa de cualquier representante de la arrendataria de su decisión inequívoca de no renovar el contrato up supra y de su solicitud de entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, una vez fenecida la prorroga legal como en efecto ya se encuentra vencida.
Que fundamenta la acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.594 y 1.599 del Código Civil y los artículos 8, 40 y 43 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliaria para el Uso Comercial.
- Que demandada a la sociedad mercantil Búfalos Market C.A., y solicita que se condene a: Primero: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento y subsidiariamente la desocupación y entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, constituido por un local comercial, identificado como “Local N° 1”, (…). Segundo: Al pago de las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogado que se generen por este juicio.
- Que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Que solicita que la citación de la parte demandada sociedad mercantil Bufalo Market, C.A, en la persona de sus representantes legales ciudadanos Directores Roberto Miguel Nahra Jabbour y Jimmy Antonio Nahra Jabbour, sea practicada en la Urbanización Playa el Ángel, local N°01, Bufalo Market, C.A, avenida Aldonza Manrique, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
- Que señala como domicilio procesal la siguiente dirección Avenida Jesús Maria Suárez, Chalet N° 02, Urbanización Sabana Mar, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
- Que estima el valor de la demanda en la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00), lo que equivale a unidades tributarias a la cantidad de Ochocientas Unidades (800 U.T).
PARTE DEMANDADA.-
Por su parte el abogado Alexander Díaz Guzmán en carácter de apoderado judicial de la demandada sociedad mercantil Búfalos Market, C.A, dio contestación a la demanda y puso las cuestiones previas contenidas en los numerales 1º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos.
- Que en fecha 06-04-2018, el abogado Alexander Díaz en su carácter de apoderado judicial de la demandada sociedad mercantil Búfalos Market, C.A., presentó escrito de contestación de la demanda, mediante la cual promovió las cuestiones previas de los ordinales 1° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron resueltas oportunamente por este Tribunal, dio contestación al fondo de la demanda impugnando las pruebas promovidas por la parte actora., en los términos siguientes:
- Que niega, rechaza y contradice, por no ser cierto que su representada haya incumplido con el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar de fecha 22-10-2013, anotado bajo el N°. 48, Tomo 187, sobre un local comercial identificado como N° 1 y que se anexa al libelo de la demanda marcado con la letra “C
- Que no existe incumplimiento de contrato, por una parte, ni infracción de la ley que diera fundamento al desalojo del local, que la “supuesta notificación judicial realizada” en fecha 21 -07-2017 no fue de alguna manera notificada a Ningún Representante Legal ni Judicial de su representada, por cuanto quien recibe la misma no tiene atribuida facultades ni competencias ni por ley ni por vía estatutaria para ello.
- Que dentro de los estatutos de la empresa, los cuales fueron consignados en el expediente por la parte actora se evidencia la identificación de las personas que representan a la persona jurídica, y por ende quienes pueden obligar de forma legal.
- Que la “presunta notificación judicial”, que se anexa identificada con la letra “E” al libelo de la demanda, debe tenerse como no practicada, toda vez que fue suscrita por la ciudadana Yorcelis del Valle Guerra Rojas, titular de la cedula de identidad N° 17.898.461, quien No Representa de modo alguno a la Accionada, tal y como se evidencia de los estatutos de la compañía, el darse por notificado o citado en nombre de una persona jurídica es un acto que “excede de la simple administración” y conforme ello se requiere faculta expresa para ejercerlo, conforme al artículo 1.688 del Código Civil.
- Que la referida ciudadana no funge dentro de los estatutos sociales como acreditada para tal actuación y siendo que tampoco exhibió instrumento poder que la faculte para ello, es inviable, que la notificación realizada se tenga como ajustada a derecho, razón por la cual la Impugna, Niega, Rechaza y Contradice, en consecuencia, solicito al tribunal se deseche, al no haber sido realizada en la persona representante de la sociedad mercantil y por lo tanto la misma no puede atribuírsele valor probatorio.
- Que la ausencia de notificación por parte del arrendador, tenemos como un hecho cierto hasta la fecha el referido arrendador ha recibido de forma constante, periódica y sin observación alguna los cánones de arrendamiento, sin objeción alguna, incluyendo los meses posteriores a la “presunta” fecha de vencimiento, en ese sentido, es clara la intención de obligarse el arrendador a permanecer dentro del contrato por tiempo indeterminado, con independencia de lo pactado inicialmente en el contrato autenticado.
- Que el arrendador hasta la presente fecha no ha mostrado disconformidad con los pagos continuos realizados por parte de su representada ni ha manifestado su intención de no aceptarlos o devolverlos.
- Que concatenado con las actuaciones realizadas por el actor, se entiende que ha habido el consentimiento de mantener la relación arrendaticia con su representada de forma indeterminada, lo cual desecha la pretensión de un posible desalojo por vencimiento del plazo, dado que hasta la fecha se sigue manteniendo la relación arrendaticia, es por ello que no puede argumentarse el incumplimiento de la cláusulas tercera y cuarta del referido contrato de arrendamiento ya que no hubo vencimiento del mismo visto que hasta la fecha se mantienen exactamente igual las condiciones de la relación arrendaticia, y siendo este un vínculo de tracto sucesivo debe considerarse el vínculo por tiempo indeterminado.
- Que niega, rechaza y contradice la demanda por no ser ciertos que su representada haya incumplido la cláusula octava del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 22-10-2013, anotado bajo el N° 48, tomo 187 de los libros d autenticaciones, referidas las condiciones del inmueble y/o posibles remodelaciones o daños al mismo; constituye una falacia el hecho de confirmar que su representada de forma unilateral concurrió en modificar el local comercial que ocupa unificándolo con el contiguo identificado como local N° 2, pretendiendo confundir al administrador de justicia el actor alega que se evidencia de la inspección judicial, se deduce las modificaciones de construcción que alude siendo totalmente falso pues de la referida inspección no se evidencia tal afirmación. Asimismo rechaza por no ser cierto que en virtud de las presuntas modificaciones anteriormente señaladas su representada haya ocasionado graves daños y perjuicios al accionante y que los hubiera convertido en un solo local comercial así como niego la falta de consentimiento de la arrendador y la contravención al contrato de arrendamiento suscrito y disposiciones legales que rigen la materia, ya que no existe modificación mayor o remodelación que implique seguir algún lineamiento legal por ante la Dirección de Ingeniería Municipal.
- Que niega, rechaza y contradice por no ser cierta la existencia de una cesión verbal o de otra índole del contrato de arrendamiento o un subarrendamiento total o parcial ni la unificación de dos locales comerciales en uno solo no que exista ningún tipo de negociación sobre los locales N° 1 y N° 2 entre mi representada y la empresa Inversiones Alimenticias C.A., que pueda poner en juicio el cumplimiento de la normativa legal vigente ni del contrato de arrendamiento entre las partes.
- Que impugna, contradice y tacha tanto el contenido y la firma de la presenta “notificación privada” promovida por la parte actora anexo al libelo de la demanda marcado con la letra “D” por no emanar de mi representada.
- Que impugna y contradice tanto el contenido la presunta notificación judicial N° 2017-3141 constante de 12 folios útiles promovidas por la parte actora anexo al libelo de la demanda marcado con la letra “E” por no haberse practicado en las personas naturales facultadas para la representación de la sociedad mercantil Búfalos Market C.A., razón por la cual debe ser desechada y sin mérito probatorio alguno.
ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
Consta que el abogado ALEXANDER GUZMAN DIAZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BUFALO MARKET C.A., presentó escrito de informes en el cual alegó:
- Que de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, denuncia ante esta instancia superior, que la sentencia proferida por el a quo adolece de los requisitos contenidos en el artículo 243 ejusdem, que selañalará en el presente escrito de informes, aunado al hecho de la absolución de la instancia, en consecuencia de lo anterior que una vez revisado los argumentos de defensa explanados en el presente informe la sentencia sea declarada nula y se reponga la causa al estado de contestación a la reconversión formulada en el expediente 2017-2658, de manera que la sentencia que en definitiva se dicte este conforme a lo alegado y probado en autos por las partes en el proceso. De los vicios contenidos en la sentencia dictada por el tribunal de la causa.
- Que señala que el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, todo lo que debe contener una sentencia.
- Que la sentencia proferida por el tribunal de la causa se observa es una narrativa que va en contravia de ser una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha debido quedar planteada la controversia y haciendo caso omiso a la transcripción de actos del proceso que constan en autos lo cual se evidencia de manera clara de una simple lectura de la sentencia, al observarse una extensa transcripción de hechos alegados por las partes, e inclusive una transcripción completa del propio dispositivo del fallo dictado por el tribunal en fecha 06-11-2018. Que nada dice la sentencia viciada de nulidad de los términos en que ha quedado planteada la controversia, una vez que el juzgador examina los argumentos descritos en el libelo de la demanda, ni en la controversia de la demanda y reconversión formulada en contra del actor. Que no puede quedar libre arbitrio o suposición de las partes, la exactitud que requiere la situación de cómo quedó planteada la controversia, porque de dicho planteamiento se deriva la actividad procesal del juez en la búsqueda de la verdad y de la justicia.
- Que se dicta una sentencia en donde no se deja claramente establecido cual es el tema dicidendum, es decir cuales son los puntos a dilucidar sin silenciar ninguno de los alegatos de las defensas de las partes, obviamente que la decisión no será congruente ni será luz para aclarar lo que cada una de las partes arguyó a su favor para aprobar sus alegatos y defensas, tal es el caso de la situación de marras.
- Que se desprende de la sentencia que el juzgador va a verificar si procede la accion de desalojo, cuando al inicio de su sentencia habla de una accion de cumplimiento de contrato, o si por el contrario el contrato se indetermino porque no se cumplieron los tramites necesarios estipulados contractualmente para su renovación y así lo decidido arguye que la duración del contrato de arrendamiento que unió a las partes fue de 03 años fijos. Sin verificar las condiciones de validez de tal condición, la cuales silenciadas por el sentenciador para no valorarlas, apreciarlas y hacer el contrapeso procesal correspondiente, que permitiera decidir conforme a lo alegado y probado en autos, tal es el caso, de unas notificaciones irritas que fueron impugnadas debidamente, y que el ciudadano juez en la etapa probatoria del proceso, con el argumento baladí del procedimiento de tacha, las silenció, no tomó en cuanta, asumiendo una posición y actitud contraria, al deber constitucional justicia de manera imparcial de la invalidez de la notificación judicial. Que de la sentencia proferida por el a quo se desprende que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, vencía el 30-09-2016 y la notificación judicial practicada por el tribunal se realizó en fecha 21-07-2017, después de supuestamente vencido el contrato de arrendamiento, a tiempo fijo y que se indeterminado por no haber una manifestación de voluntad previa al mismo para darlo por terminado, al contrario se siguió recibiendo el canon de arrendamiento sin decir nada, lo que convalida la prórroga del contrato por un tiempo igual, no siendo valido en derecho practicar una notificación después de vencido el termino del contrato. Que el tribunal a quo valora la supuesta voluntad del arrendador de no querer continua con el contrato, pero no valoró que hasta la presente fecha ese mismo arrendador sigue aceptando y recibiendo el pago de un pago de un canon de arrendamiento, cuya duración se prorrogo por un tiempo igual, produciéndose dicho vencimiento en marzo de 2019. El tribunal a quo condena una entrega materia del local objeto del presente juicio, sin siguiera haber una manifestación concreta en la sentencia, de dar por concluido el contrato y que por vía de consecuencia procede el desalojo del inmueble el mismo tribunal confunde las situaciones jurídicas cumplimiento de contrato desalojo de inmueble y entrega material, todo lo cual vicia la sentencia de denunciada de incongruencia que la invalidan.
- Que el tribunal concluye que de un supuesto análisis de las actas procesales, que existió una relación arrendaticia con una duración de tres (03) años, que la prorroga legal era por un año, y no dice mas nada con respecto al tema decidedum; quedando claro que no se apreciaron ni valoraron todas las pruebas, que se silenció la posición y alegatos de las partes demandada, que no se concatenaron ni adminicularon las pruebas para darle fundamento legal a la decisión.
- Que la parte de la sentencia denominada motivaciones para decidir, no se desprende motivaciones de hecho, sólo una supuesta conclusión del juzgador y tampoco se aprecia de dichas motivaciones las razones de derecho en que se fundamenta las conclusiones del juzgador cuando declara así se decide. Al no haber motivaciones de hecho y mucho menos de derecho, la sentencia bajo análisis esta viciada de nulidad y así solicita sea declarado.
- Que con fundamento en las denuncias anteriores realizadas ut supra en el presente escrito de informes es lógico concluir de la sentencia dictada por el tribunal de la causa, en fecha 21-11-2018, no es expresa, ni positiva, ni precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas apuestas, toda vez, que el sentenciador sólo tomo o hizo valer la pretensión deducida por la parte actora, inobservando, silenciando y no tomando en cuanta las excepciones y defensas opuestas por esa representación, motivo por el cual la sentencia esta viciada de nulidad, es incongruente, equivoca y por vía de consecuencia incurre en el vicio de absolución de la instancia, perdonando las impresiones y violaciones de carácter legal, tanto de forma como de fondo que se han denunciado y que colocan en entredicho la validez de la validez de la pretensión del actor.
- No dice nada la sentencia sobre la defensa formulada en cuanto a la cuantía de la demanda.
- Que el libelo de la demanda presentado por la parte actora establece en el capitulo VII la estimación de la demanda como valor de la misma en la cantidad de 240.000.00 bolívares (Bs.240.0000,00) monto que a la fecha que a la fecha de interposición a la misma era equivalente a menos de 800 unidades tributarias.
- Que la cuantía estimada por el actor es a todas luces pírrica y no se compadece con la realidad actual de valores monetarios de nuestro país, viendo a construir un monto de fantasía que carece de todo tipo de credibilidad, amén de construir una mofa para el sistema jurisdiccional y en particular el organismo llamado a administrar justicia, toda vez que dicha suma en la actualidad no equivaldría siquiera al costo de un chocolate.
- Que no puede quien suscribe pasar por alto que la carencia de legitimidad en el establecimiento de dicho monto constituye un acto de burla, tanto para mi representada, como para el tribunal, y es por ello que se hizo menester que de manera formal y expresa se impugnase por insuficiente la estimación de la demanda, y ello con fundamento en lo establecido en el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil vigente.
- Que no aplicó el actor método jurídico o aritmético de cálculo fiable, que nos permitan concluir la certeza en la estimación planteada, como tampoco se constata que la referida estimación se ciña a los parámetros contenidos en los artículos 31 y siguientes ejusdem, normas éstas que determinan las reglas que rigen el punto bajo análisis y que debió haber seguido el actor a la hora de preparar y presentar la demanda.
- Que la inexactitud e insuficiencia del monto reflejado se evidencia realizando un ligero análisis del valor en el uso del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tratándose de un local comercial ubicada en la Avenida Aldonza Manrique, una de la más comerciales y costosas del estado Nueva Esparta, adicional a que el mismo tiene una superficie aproximada de ciento veintitrés metros (123mts) sitio en el cual en la actualidad el monto de metros cuadrados oscilan alrededor de tres millones de bolívares soberanos, en vista d ello, constituye un hecho publico y notorio (excluido de probanzas, que el valor del punto comercial y uso del referido local fue subestimado en demasía por el actor e invisibilizado por el juez al proferir su sentencia.
- Que tomando en consideración el solo hecho del valor del inmueble, así como los canon de arrendamiento fijados en quinientos veinte mil bolívares (Bs.520.000,00) mensuales tenemos que el valor de la demanda debería superar los novecientos mil bolívares (bs.900.000,00), equivalentes a las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T) vigentes al momento de la interposición de la misma razón por la cual debió conocer del presente procedimiento el Tribunal de Primera Instancia y no el Tribunal de Municipio, siendo el primero su juez natural por excelencia, omisión que también constituye motivo de denuncia sobre la sentencia proferida por el a quo.
- Que no dice nada la sentencia sobre la evidencia del libelo de la demanda en le capitulo titulado petitorio, la parte actora solicita lo siguiente “capitulo v petitorio de la demandada. En caso de que la demandada sociedad mercantil Búfalo Market, C.A, no diere por voluntad propia cumplimiento a sus obligaciones legales, pido al tribunal que formalmente condene a: primero: El cumplimiento del contrato de arrendamiento y subsidiariamente la desocupación y entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas… (omisis).
- Que existen claramente dos peticiones fundamentales e incompatibles dentro del escrito libelar presentado por el demandante, que no pueden coexistir dentro del mismo libelo pues una excluye a la otra, y menos ser subsidiaría entre sí, en razón que si el juzgador declara con lugar ambas peticiones la sentencia seria inejecutable incumpliendo a si el mandato establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla que el fallo debe ser expreso, positivo y preciso, es decir, que no de lugar a dudas, así como la determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.
- Que se estableció como defensa previa lo previsto en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionado con el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
- Que igualmente denuncia la absolución de la instancia, el silencio de las defensas de fondo de esta representación, opuesta en escrito de reconversión de la demanda, cuya contraparte de la demanda pareciera a todas luces que fue el juzgador a quo cuando invalido escrito de defensa y reconvención de la demanda, asumiendo su extemporaneidad, violentando el derecho constitucional a la accion que tiene su representada, así como su legitimo derecho a la defensa ya que la declaratoria de extemporaneidad anticipada por parte del ciudadano juez, a todo evento ha debido ser una defensa de parte, y en todo caso, su pronunciamiento sobre su validez y pertinencia ha debido ocurrir en la oportunidad del pronunciamiento del fallo definitivo no antes, so pena de incurrir no solo en una violación de carácter legal sino también constitucional, relativa del derecho del ejercicio de la accion y del legitimo derecho a la defensa.
- Que considera pertinente destacar que el sentenciador a quo absolvió la instancia cuando no tomó en cuenta los siguientes argumentos de defensa, hechos que dieron lugar a la reconvención de la demanda. Es el caso que en el local objeto de la demanda y del cual su representada es arrendataria se suscitó un daño mayor, como es el hecho del mismo se desprendió producto del deterioro por filtraciones en el mismo, causadas por la falta de mantenimiento del arrendador, toda vez que la reparación del mismo es una reparación mayor que ha debido ejecutar y no ejecutó el propietario y arrendador del local objeto del presente juicio.
- Que su representado notificó en reiteradas oportunidades al arrendador de la magnitud del deterioro del techo del local que constituía una novedad engañosa de envergadura y que por tanto era una reparación mayor de las señaladas expresamente en el contrato de arrendamiento, cuya obligación de asumir correspondía exclusivamente al arrendador. Que al no tener respuesta por parte del arrendador, su representada se vio en la imperiosa necesidad de asumir dichas reparaciones, toda vez que el agua y la humedad, ya había dañado productos y mercancía que allí se expenden, y los daños podrían haber sido mayores si no se hubiesen tomados las medidas de asumir por cuenta la reparación del techo, la cual consistió en: remoción de tejas, levantamiento de manto asfáltico, desprendimiento y remoción de madera podridas, colocación de madera nueva para sustituir las removidas, cubrimiento con cemento y luego manto asfáltico para todo el techo del local, colocación de tejas y frisado, reacondicionamiento y pintura de las paredes dañadas por la filtraciones del local. Así mismo el techo desprendido afecto a la local contigua empresa Invamar Inversiones Alimenticias Margarita, C.A. Que en razón de lo anterior de conformidad con el artículo 185 del Código de Procedimiento Civil, reconvienen por indemnización de daños y perjuicios generados por el ciudadano Ricardo Salas Contreras, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 4.975.043, los cuales ascienden a la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00), cuyas facturas presentará en su oportunidad, a los fines de que convenga en realizar el referido pago o en su defecto sea condenado.
- Que el tribunal a quo en su sentencia viciada de nulidad silencio el argumento de defensa relacionado con la intervención forzosa de tercero la empresa Invamar Inversiones Alimenticias Margarita, C.A, quien resultó afectada por el daño y podría ser afectada por la decisión judicial que se produzca.
- Que por último de conformidad con los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, se solicita declarar la nulidad de la sentencia y reponerla al estado de contestación de reconversión formulada.
OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE.
Consta que el abogado CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS, presentó escrito de informes en el cual alegó:
Que niega, impugna y contradice en toda y cada una de sus partes los alegatos lacios expuestos por la parte apelante en su escrito de informes, por cuanto la pretensión de la demandada es subvertir el procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil, y tergiversar el propósito del mismo; haciendo planteamientos que carecen de fundamento jurídico y se alejan de la realidad manifestada por su representada en el libelo de la demanda, por cuanto evidencia una actitud contumaz y desleal que lo que pretende es crear dilataciones innecesarias al presente procedimiento judicial.
Que la contraparte en su informe manifiesta que la sentencia proferida por el tribunal de la causa, adolece de los requisitos contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicita que dicha sentencia sea declarada nula y se reponga al estado de la contestación a la reconvención formulada; plantea los supuestos vicios contenidos en la sentencia señalando proferida por el tribunal a quo va en controversia con lo establecido en el numeral 3° y 4° ejusdem; tratando de desvirtuar la fundamentación del a quo, que la contra parte afirma “ se produjo un error de vicio de inmotivación por una parte, lo que acarearía la nulidad de la sentencia…”
Que aunado a lo establecido en la norma procedimental, el tribunal de la causa, cumplió esctritamente con los lapsos procesales establecidos en la ley para ello, sobre todo la verificación que realizó el tribunal a quo cuando deja constancia de haber recibido la contestación de la demanda y oposición de cuestiones previa en fecha 06-04-2018 (. 174 al 179 de la primera pieza) y agregado al expediente tal como consta de las actas.
Que el contrato de arrendamiento puede terminarse como se demanda en el presente caso por vencimiento del lapso fijado como duración del contrato y puede darse de dos formas: en caso que arrendador no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal y por el vencimiento de ésta. El actor demanda por cumplimiento en virtud del término de duración del contrato y prorroga legal, que de conformidad con los lapsos establecidos en los artículos 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.599 del Código Civil, es decir el contrato concluye quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que este ocupando el inmueble, por cuanto la Ley impone al arrendador la prorroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendataria sea por ese preciso tiempo, y vencida la misma de conformidad con el artículo 39 de la misma Ley –normativa vigente para la fecha de la interposición de la demanda- le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Que su representado cumplió con notificar de privada y oportuna a la arrendataria su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y a su vez informo sobre el vencimiento del contrato e inicio de la prorroga legal, la cual fue plenamente ejercida por la arrendataria desde el día 01-10-2016 hasta el día 01-10-2017, la cual fue debidamente recibida en fecha 19-07-2016, es decir dos meses y once días antes del vencimiento del contrato up supra por la ciudadana Yorcelis del Valle Guerra Rojas, titular de la cedula de identidad N° 17.898.461, en su cargo de administradora de la arrendataria, quien para el momento de llegar al inmueble era la persona mayor de edad, que se encontraba como representante de la arrendataria, haciendo la notificación validamente, de conformidad con lo pautado por ambas partes en el contrato supra, en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil.
Que se evidencia de la figura de inepta acumulación en el presente juicio claramente no existe la figura de inepta acumulación en el presente juicio, claramente se evidencia que no en el presente caso, pues el procedimiento iniciado corresponde al de un cumplimiento de contrato de arrendamiento como objeto principal y subsidiariamente la desocupación y entrega del inmueble arrendado.
Que la contraparte en su informe manifiesta que el sentenciador absolvió la instancia cuando no tomo en cuanta los argumentos de defensa de los hechos que dieron lugar a la reconversión, miente por cuanto la reconversión fue extemporánea y en segundo lugar los hechos narrados en cuanto a unos supuestos gastos realizados en la reparación del local del techo son falsos ya que en realidad lo que hizo fue unir los locales en forma arbitraria, sin autorización de su representado para realizar dicha unión de estos, dejado en evidencia mediante inspección judicial, practicada por el tribunal de la causa.
Que finalmente solicita se declare sin lugar la apelación y se ratifique la sentencia proferida por el a quo, con todos los pronunciamientos de ley y se condene en costas a la contraparte.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
PROCEDENCIA DE LA DEMANDA.-
LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.
En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Como se evidencia del contenido de las anteriores disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo.
Estudiadas las actas procesales se observa que la demanda instaurada se vincula con la relación arrendaticia existente entre el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS y la Sociedad Mercantil BÚFALOS MARKET, C.A., sobre un inmueble constituido por un (1) local identificado con el número “1”, con un área de ciento veintitrés metros (123 mts), ubicado en la urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, estableciéndose en la cláusula tercera del contrato que el periodo de duración del arrendamiento sería por tres (3) años fijos y determinados, contados a partir del 01-09-2013 hasta el 30-09-2016, por lo que las partes pactaron que no existiría tácita reconducción ni prórroga contractual y que concluido dicho lapso correría el término de la prórroga legal correspondiente, siempre y cuando la arrendataria estuviese solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, vencida ésta, es decir la prorroga legal, en el caso que la arrendataria haya hecho uso de ella bien sea parcialmente o por todo el período establecido en los supuestos de ley, debería entregar el inmueble libre de personas y bienes.
Señalado lo anterior corresponde a esta Alzada analizar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, observando lo siguiente: Que las partes -entre otros aspectos- acordaron en la cláusula segunda que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00) mensuales para el período comprendido entre 01-09-2013 hasta el 30-08-2014 y que para determinar el canon de arrendamiento del segundo año se tomaría como base de referencia los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela sobre el INPC acumulado durante el año contractual transcurrido mas un porcentaje adicional convenido por las partes contratantes; que el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia se pactó de tres (03) años fijos, desde el 01-09-2013 hasta 30-09-2014; que el contrato se suscribió intuito personae, en razón de las cualidades, referencias, solvencia moral y económica de la arrendataria, la sociedad mercantil BÚFALO MARKET, C.A., por lo cual el inmueble objeto del contrato no podrá ser cedido, traspasado, subarrendado, en forma total o parcialmente; que la arrendataria no podrá hacer modificaciones, ni construir, ni agregar nada en el inmueble sin el consentimiento previo de la arrendador; que las notificaciones relacionadas con la vigencia o continuidad de la relación contractual será realizada en la persona mayor de edad que se encuentre en el inmueble en el momento de la práctica de la misma; que en caso de controversia se elige como domicilio especial, con exclusión de cualquier otro, la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
Lo anteriormente enunciado es en términos generales lo que contiene o está plasmado el contrato objeto de la presente demanda, en cuanto a los aspectos que se invocan en el libelo como sustento de la acción, ya que el actor en su escrito señala que el tiempo de vigencia del contrato es fijo, por tres (3) años; que mediante comunicación de fecha 19-07-2016 que corre al (folio 30 de la primera pieza) cumplió con notificar tempestivamente al demandado sobre la fecha del vencimiento del contrato, la cual sería el 30-09-2016 lo que daría inicio al uso de la prorroga legal de un (1) año; que luego de fenecida dicha prorroga legal, cumplió de nuevo en notificarle judicialmente a la arrendataria por intermedio del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta (f.41.de la primera pieza) sobre el vencimiento de la referida prorroga, y que era inexorable que procediera a la entrega inmediata del inmueble arrendado, por lo que una vez vencido dicho plazo contemplado en la ley, la arrendataria estaba obligada a entregar el local en perfecto estado y en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y de bienes.
También señala el actor, que el accionado incumplió con la cláusula décima del contrato, en razón de que efectuó remodelaciones sobre el inmueble, al punto de que basado en la prueba de inspección judicial extralitem evacuada en fecha 25-09-2017 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, la cual cursa a los folios 43 al 66 de la 1ª pieza de este expediente, en la cual en el particular séptimo del acta levantada a tales efectos el tribunal dejó constancia que la notificada manifestó que los locales presentan modificaciones realizadas consistentes en la construcción de dos (2) oficinas en la parte posterior y reestructuración del techo al igual que se eliminó la división de los dos (2) locales para la unificación del mismo, por lo que el demandante exige el cumplimiento del contrato y por vía subsidiaria, la desocupación y entrega del local comercial arrendado.
Todo lo anterior fue rechazado por el demandado, quien enfatizó al momento de contestar la demanda que no incumplió con el contrato suscrito con el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS; que no fue notificado, ni legal o judicialmente sobre el vencimiento del contrato o de su prorroga legal, ya que ambos casos las mismas recayeron sobre una persona que no representa ni compromete a su representada; que el contrato pasó a ser por tiempo indeterminado, por cuanto no hubo desahucio; que no incumplió con la cláusula octava, basado en que es incierto que le hizo modificaciones al local, ni mucho menos que le haya causado daños y perjuicios.
De acuerdo a esta breve reseña, en estos términos quedó trabada la litis, por lo que es evidente que el tema decidendum versará sobre la vigencia o no del contrato, cuya existencia fue admitida y aceptada por el demandado, ya que al momento de contestar la demanda interpuesta en su contra, éste no negó la existencia de la relación contractual escrita ni mucho menos ejerció los mecanismos conducentes para restarle valor al contrato de arrendamiento que cursa a los folios 24 al 28 de la 1º pieza de este expediente, y la obligación que según se alega que tiene el demandado de entregar el local antes identificado en perfecto estado de conservación, libre de personas y de bienes, correspondiendo obviamente la carga procesal probatoria a ambos sujetos procesales.
Determinado esto, se advierte que del material probatorio aportado por las partes, que aún cuando no era necesario el desahucio, de acuerdo a la cláusula tercera el contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, la parte actora procedió a notificar a la arrendataria primero sobre el vencimiento del termino fijo del contrato, y luego sobre la finalización de la prorroga legal. Esto lo hizo, en el primer caso mediante notificación privada de fecha 19-07-2019 (f. 30 de la primera pieza) antes de vencerse el tiempo de vigencia fijo del contrato, es decir, los tres (3) años a que hace referencia la cláusula tercera, cuando faltaban setenta y dos (72) días consecutivos se procedió a notificar a la parte hoy demandada que el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 22-10-2013 ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 48, Tomo 187 venció en fecha 30-09-2016 y luego, en el segundo caso, una vez iniciada la prorroga legal el día 01-10-2016, mediante notificación judicial de fecha 12-08-2016, (F. 38 de la primera pieza) y practicada en fecha 21-07-2017 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, cuando se le notificó sobre el vencimiento no solo del contrato sino también de la prorroga legal, y en torno a la carga contractual de efectuar la entrega inmediata del inmueble en fecha 30-09-2017 en prefecto estado de conservación, libre de personas y de bienes de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y lo preceptuado en el artículo 8 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
Igualmente es importante destacar que el accionado en la contestación de la demanda impugnó ambas actuaciones judiciales (notificaciones privada y judicial), basándose en que las mismas se realizaron en la persona de la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, titular de la cédula de identidad N° 17.898.461, por carecer ésta de la facultades estatutarias para representar a la empresa, sin embargo, conforme a la letra del contrato, específicamente la cláusula décima quinta ambas partes pactaron o convinieron lo que se transcribe a continuación: “Ambas partes contratantes convienen expresamente que toda notificación dirigida por el Arrendador a la Arrendataria podrá ser practicada validamente en la persona mayor de edad, que en el inmueble se encuentre al momento de practicar la notificación, por simple carta o por vía judicial” (subrayado y cursivas propios de esta Alzada) por lo cual dicho argumento así como la impugnación carece de sustento legal, y por ende se desestima. Así se establece.
Con todo lo anterior queda claro que la relación arrendaticia existente entre el ciudadano RICARDO ANTONIO SALAS CONTRERAS (arrendador) y la sociedad mercantil BÚFALOS MARKET, C.A. (arrendataria) sobre el local comercial identificado con el número “1”, con un área de ciento veintitrés metros (123 mts), ubicado en la urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, suscrito por el tiempo fijo de tres años, se inició en fecha 01-09-2013 y que la misma culminó en fecha 30-09-2016 y por ende la prorroga legal de un (1) año prevista en el artículo 26 de la de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial comenzó a computarse el 01-10-2016 y feneció el día 01-10-2017; que no siendo necesario practicar el desahucio por cuanto nos encontramos ante un contrato por tiempo fijo y determinado, el actor extremando su actuación jurisdiccional procedió a notificar de manera oportuna, sobre el vencimiento de la vigencia del referido contrato e inicio de la prorroga legal, y en torno además -en el segundo caso- del vencimiento de la prorroga legal y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes.
En este mismo orden de ideas, se debe enfatizar que si bien la parte accionante cumplió con las notificaciones antes señaladas en tiempo oportuno y que mediante las mismas se informó a la parte accionada sobre el vencimiento del tiempo de vigencia fijo del contrato y de la prorroga legal, éstas en caso de que no se hubieran efectuado no hubieran generado un efecto opuesto a lo requerido para poner fin a la relación contractual arrendaticia, ya que el contrato expresamente dispone que no será necesario que se haga el desahucio, que la vigencia del contrato es por tres (03) años fijos, sin posibilidad de prorroga convencional, y que por ende, una vez finalizado el mismo la vigencia, así como la prorroga legal, era inexorable que se procediera a cumplir con la entrega del bien arrendado. Lo anteriormente referido se puede palpar del contenido de las cláusulas tercera y décima quinta del contrato de arrendamiento a saber:
“…Cláusula tercera: el presente contrato de ARENDAMIENTO tendrá una duración de TRES (03) años, contados a partir del PRIMERO (01) de septiembre de 2013, hasta el 30 de septiembre de 2016, dicha vigencia esta circunscrita a este plazo fijo y determinado, por lo que en consecuencia, no exista tácita reconducción, ni prórroga contractual concluido ese lapso comenzará a correr el terminó de la prorroga legal correspondiente, (siempre y cuando la ARRENDATARIA este al día en el cumplimiento de todas sus obligaciones contractuales) vencida esta en el caso de la ARRENDATARIA haya hecho uso de ella bien sea de forma parcialmente o por todo el período establecido en los supuestos de Ley, deberá entregar el inmueble libre de personas y bienes. (…)
Cláusula Quinta: Ambas partes conviene expresamente que toda notificación dirigida por EL ARRENDADOR a LA ARRENDATARIA, podrá ser practicada válidamente en la persona mayor de edad, que el inmueble se encuentre al momento de practicar la notificación, por simple carta o por vía judicial...”

En ese mismo sentido debe destacarse que en torno a la vía elegida para exigir el cumplimiento del contrato y la necesidad del desahucio cuando el contrato de arrendamiento es por tiempo fijo la Sala de Casación Civil estableció en la sentencia N° 000368, expediente N° 17-552, de fecha 01-08-2018, caso Lidia Tyjouk de Piñeiro y Otra contra Centro Hípico El Potro 612, C.A. Ponente: Magistrado Yvan Darío Bastardo Flores .lo siguiente:
“…cabe destacar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento determina el mecanismo procesal idóneo para restitución del bien inmueble arrendado, tal como lo ha precisado esta Sala en la sentencia Nº 1391 de fecha 28 de junio de 2005 y Nº 834 del 24 de abril de 2002, en la que se señaló lo siguiente:
‘(…) es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…;

Precisado lo anterior, con respecto al incumplimiento de la cláusula décima del contrato basada en las presuntas modificaciones que se efectuaron en el local en cuestión, esta Alzada observa que no se probaron los hechos alegados en el libelo, ya que el actor solo se limitó a consignar la inspección judicial la cual no fue valorada en razón de que el juez que la practicó en lugar de dejar constancia de los hechos presentes para el momento de su realización, en la mayoría de los particulares se limitó a interrogar a la ciudadana YORCELIS DEL VALLE GUERRA ROJAS, quien fue la persona notificada por el Tribunal, desnaturalizando de esta manera la prueba promovida, y transgrediendo con ello el debido proceso de los involucrados. Debió en todo caso la parte accionante para comprobar los hechos alegados para sustentar esta causal promover la prueba de experticia, por ser la idónea para comprobar que el inmueble arrendado, sus dimensiones cambiaron a raíz de la integración presuntamente no autorizada con el local contiguo, el identificado con el numero uno (01) el cual según se dice fue arrendado a la empresa BUFALOS MARKET, C.A. Es necesario agregar con respecto a la prueba de inspección judicial como su nombre lo indica forma parte de las denominadas "Pruebas Judiciales", y que constituye uno de los medios de pruebas destinadas a determinar la certeza o falsedad de los hechos alegados durante el desarrollo del proceso, tal y como lo estatuye el artículo 1.428 del Código Civil que expresamente indica que mediante la misma se pretende "El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales"; e igualmente el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, dispone que cuando la prueba es promovida en juicio, versará hechos o situaciones que perciba el juez sobre personas, cosas, lugares o documentos, con el propósito de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos, por lo cual es evidente que la misma se promueve para dejar constancia de las circunstancias, del estado de los lugares o de las cosas que no se puedan o no sean fáciles de acreditar de otra manera, y sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, ni mucho menos, como ocurrió en este caso, así puede ser confundida con una prueba testimonial ni de posiciones juradas, que permita interrogar a una o varias personas presentes, ya que se estaría de esta forma desnaturalizando el objeto de ésta prueba, la cual se insiste sólo tiene como finalidad hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas, y concretamente en la inspección extrajudicial, el hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil Nº RC-000517 del 8/11/2018, expediente Nº AA20-C-2017-000619, en la cual se estudia y analiza el sentido, alcance y valoración de esta clase de prueba, cuando se evacua antes y durante el juicio).
Basado en lo anterior se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado ALEXANDER DÍAZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BUFALOS MARKET, C.A., contra la decisión dictada en fecha 21-11-2018 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia se CONFIRMA el fallo apelado y se ordena la entrega del bien inmueble, en las mismas condiciones recibidas al inicio de la relación contractual, y totalmente desprovisto de bienes, mobiliarios y personas, tal como se señalará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado ALEXANDER DÍAZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión dictada en fecha 21-11-2018 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial
SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo apelado dictado en fecha 21-11-2018 dictado por el Tribunal de Municipio antes señalado, y se ordena la entrega del bien inmueble, en las mismas condiciones recibidas al inicio de la relación contractual, y totalmente desprovisto de bienes, mobiliarios y personas.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS del recurso a la parte apelante por disposición expresa del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFIQUESE a las partes en virtud de haber sido dictada la presente decisión fuera del lapso de ley y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los ocho (08) días del mes de julio de dos mil diecinueve (2.019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO.
Exp: N° 09381/18
JSDC/YGG/aadef.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO.