TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.

La Asunción, 10 de julio de 2.019
209º y 160º
Vista la demanda de NULIDAD DE CONTRATOS DE COMPRA VENTA y sus anexos, presentada por el abogado Johnny Guerra, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.497, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CARIBBEAN RESORT, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 14.06.1.993, anotada bajo el N° 499, Tomo 3, Adicional 9, representación que consta en instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, estado Nueva Esparta, en fecha 21.06.2019, bajo el N° 13, Tomo 20, Folios 38 al 40; éste Tribunal a los fines de proveer en torno a la admisión de la presente demanda observa que de acuerdo a lo señalado por la actora en su libelo la presente demanda recae sobre el ciudadano ESTEBAN VELASQUEZ ALFONSO, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad N° V- 9.427.301 y sobre la sociedad mercantil INVERSIONES FERCARPE, C.A., en la persona de su representante, ciudadano FEDERICO CARMONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 81.566 o de “cualquier de los socios de dicha empresa que aparezca ante el Registro Mercantil respectivo como su representante o apoderado”; asimismo consta que en el petitorio se solicita que se declare la nulidad absoluta de los contratos de compra venta celebrados entre las empresas CARIBBEAN RESORT, C.A. e INVERSIONES FERCARPE, C.A. sobre los inmuebles constituidos por los apartamentos signados con los números 113, 109, 121, 107, 119, 401 y 103, los cuales según menciona en el libelo forman parte del Conjunto Habitacional Cristal Garden Villas I, ubicado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Angel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, solicitando asimismo que se haga entrega a su representada de los inmuebles señalados, libre de personas y bienes.
Ahora bien, el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

En ese mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
De acuerdo al contenido de las normas supra transcritas, resulta claro que con la promulgación del referido Decreto Ley, se busca la protección no sólo de los arrendatarios de inmuebles, sino también de todas aquella personas que de alguna forma se encuentren ocupando bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra cualquier medida administrativa o judicial que pretenda interrumpir o cesar la posesión que ejercen o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. A tales efectos, dicho decreto dispone que previo al ejercicio de cualquier acción judicial cuya decisión pueda derivar en la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda, se deberá tramitar ante el Ministerio con competencia en materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento administrativo que exige dicha ley, y una vez cumplido el mismo es que las partes podrán acceder a los órganos judiciales para hacer valer sus pretensiones.
En ese mismo sentido, con respecto a la admisión de las demandas cuya decisión pudiera conducir a la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de manera reiterada, pudiendo mencionar la sentencia N° 17-538 emitida en fecha 20.11.2017, expediente N° 17-538, con ponencia de Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, en la cual se señaló lo siguiente:
“Cabe destacar, que la referida decisión del juzgador de alzada pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
En relación con los efectos retroactivos de la resolución de un contrato de opción de compra venta, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 411, del 4 de julio de 2016, expediente N° 2015-000701, caso Astrid de los Ángeles Barrios Brito contra Carolina del Valle Serrano Rodríguez, señaló lo siguiente:
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve...”.
Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los efectos retroactivos de la resolución del contrato de opción de compra venta, es que éste jamás existió, pues las partes se retrotraen a la misma situación jurídica en la que se encontraban antes del otorgamiento del contrato que ha quedado resuelto.
Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por un terreno, el cual sirve de vivienda familiar del demandado, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal conducta del a quo faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido y anulando de esta manera el auto de admisión de la presente pretensión, la cual se tendrá como no presentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Tal como se desprende del extracto transcrito, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, ya que el mismo no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
En tal sentido, en atención a lo establecido en el fallo enunciado, se desprende que aún en aquellas demandas en las que no se desprenda una “inminente actividad de desalojo o desocupación” pero sí la amenaza de perder la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en dicha Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, se está obligado a cumplir con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar.
En el presente caso, la demanda incoada versa sobre la declaratoria de nulidad de siete (7) contratos de compra venta que tienen por objeto los apartamentos signados con los números 113, 109, 121, 107, 119, 401 y 103 que forman parte del Conjunto Habitacional Cristal Garden Villas I, ubicado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Angel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y si bien la ejecución de la misma -en caso de ser favorable a la parte actora- se limita a la remisión de un oficio a la Oficina de Registro competente participando la nulidad de dichas ventas, sin embargo, la parte demandante expresamente solicitó en su petitorio que se hiciera entrega a su representada de los inmuebles señalados libres de personas y bienes, es decir, que de acuerdo a lo señalado, se pretende la desocupación de los referidos apartamentos para que le sean entregados a la parte accionante, por lo cual es indudable que bajo los términos en que fue planteada la demanda, se requiere previamente agotar el procedimiento especial administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, para así incoar válidamente la misma.
De acuerdo a lo señalado, es evidente que la presente demanda debe ser declarada inadmisible por cuanto –se insiste- a pesar de que la parte actora solicitó en su libelo la entrega de los inmuebles objeto de las ventas cuya nulidad se demanda libre de personas y bienes, no cumplió con el procedimiento administrativo antes de acudir a la vía jurisdiccional, requisito esencial por disposición de una norma cuya Ley es de aplicación preferente a la legislación adjetiva civil, tal como lo dispone el artículo 19, y en consecuencia se declara INADMISIBLE la presente demanda.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.
LA SECRETARIA,

Abg. RAIDA PIÑA LÓPEZ.

CFP/rpl.-
EXP. N° 12.432-19.