REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.- 208° y 159° EXPEDIENTE: 21.493 I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: I. A) PARTE DEMANDANTE: Ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, con Inpreabogado Nº 38.334, y titular de la cedula de identidad N° V-1.898.922. I. B) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio MANUEL CAMEJO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.697. I. C) PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-2-1999, bajo el Nº 23, Tomo 3-A. I. B) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada DOLORES GLORIA VALENZUELA CLARKE, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.899. II.- MOTIVO DEL JUICIO: SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA POR VISIOS OCULTOS. III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN: Se inicia el presente juicio por demanda de SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA POR VISIOS OCULTOS, presentada por el ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, contra la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-2-1999, bajo el Nº 23, Tomo 3-A. En fecha 10-11-2003, se le da entrada a la causa. El día 12-11-2003, comparece el actor y consigna los recaudos que fundamentan la presente acción. En auto dictado el 18-11-2003, se admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la parte demandada. El día 1º-12-2003, comparece el actor y consigna las copias requeridas para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada, y el día 08 del corriente mes y año se libra dicha compulsa. En fecha 12-1-2004, comparece el demandante de autos, y consigna escrito contentivo de solicitud de medida preventiva sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, constante de dos (2) folios útiles. Consta al folio 58, la consignación por parte del Alguacil de la compulsa de citación sin firmar de fecha 14-1-2004, por no haber podido localizar al representante de la empresa demandada. El día 19-1-2004, el Tribunal ordena abrir el correspondiente cuaderno de medidas, y se le exige a la parte constituya fianza principal y solidaria. En fecha 05-2-2004, comparece el actor y solicita se libre el cartel al demandando de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; lo cual se acuerda el día 11 del corriente mes y año. En diligencia del 17-2-2004, el actor retira el cartel para su publicación; y el 26-2-2004, consigna las publicaciones en prensa del mismo; siendo agregados al expediente el 03-3-2004. Consta al folio 76, la manifestación de la Secretaria del Tribunal, Abg. Lizceida Osorio, de haber fijado el cartel de citación, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 223 eiusdem. Posteriormente el 11-5-2004, comparece el actor y solicita se designe defensor ad-lítem a la parte demandada. En la misma fecha del 11-5-2004, el actor consigna escrito de reforma de la demanda, constante de siete (7) folios útiles y anexos. El día 20-5-2004, la Juez Suplente Especial, Dra. Virginia Vásquez, se aboca al conocimiento de la causa, y en esta misma fecha se admite dicha reforma a la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. Consignadas las copias requeridas por la parte interesada, el 10-8-2004, se libra la compulsa de citación ordenada. Consta al folio 135 la manifestación del Alguacil de este Tribunal de fecha 07-6-2005, de no haber podido localizar a la parte demandada, consignando al expediente dicha compulsa. Seguidamente comparece el demandante de autos y solicita se libre el correspondiente cartel de citación, el cual se le acuerda el 17-6-2005. El día 19-7-2005, la parte actora consigna las publicaciones del referido cartel, y el 21-9-2005, la ciudadana Secretaria deja constancia de haber fijado el mismo, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El 15-11-2005, comparece el demandante y solicita se le designe defensor a la parte demandada, lo cual se acuerda el 24-11-2005, recayendo la misma en la persona de la abogada ZULIMA GUILARTE, con Inpreabogado Nº 112.464, quien acepta el cargo el 11-1-2006. En fecha 02-2-2006, comparece la ciudadana NINOSKA ASCANIO ROMERO, en su carácter de representante legal de la empresa demandada, asistida de abogada y confiere poder apud acta a la abogada en ejercicio DOLORES GLORIA VALENZUELA CLARKE, ya identificada. El día 22-2-2006, comparece la ciudadana NINOSKA ASCANIO ROMERO, en su carácter de Presidente de la empresa demandada, asistida por la abogada DOLORES GLORIA VALENZUELA CLARKE, y consigna escrito de contestación de la demanda constante de siete (7) folios útiles y anexos. Los días 21 y 29 de marzo de 2006, comparecen las partes de este proceso y consignan sus respectivos escritos de promoción de pruebas, los cuales son agregados al expediente el 03-4-2006. Mediante auto de fecha 25-4-2006, se admiten las pruebas promovidas por las partes. El 08-5-2006, comparece el demandante asistido de abogado, y solicita se fije oportunidad para el nombramiento de expertos, y en esta misma fecha confiere poder apud acta al abogado MANUEL CAMEJO, ya identificado. En fecha 09-5-2006, oportunidad fijada para la evacuación de inspección judicial promovida por la parte actora, la misma se declara desierta al no comparecer persona alguna al acto. El 10-5-2006, comparece el apoderado actor y solicita se fije nueva oportunidad para practicar la inspección judicial; siendo ello acordado el 17-5-2006, asimismo en dicha fecha se fija oportunidad para el nombramiento de expertos. En fecha 19-5-2006, se lleva a cabo el acto de Nombramiento de Expertos Avaluadores, compareciendo la parte demandante asistido por su apoderado judicial, no compareciendo la parte demandada. En dicho acto la parte actora designó a un experto y el Tribunal designó a los expertos por la parte demandada y el Tribunal, siendo libradas dichas boletas de notificación. El día 01-6-2006, se traslada el Tribunal a los fines de evacuar la inspección judicial promovida. El 05-6-2006, el Alguacil consigna la boleta de notificación realizada al Experto JUAN ROSAS, debidamente firmada. Consta al folio 158 la juramentación del experto LUIS EDUARDO CARABALLO, designado por la parte demandante. Consta al folio 168, la manifestación del Alguacil de no haber logrado notificar al experto ANTONIO MARQUINA. Mediante auto de fecha 28-6-2006, este Juzgado de conformidad con el único aparte del artículo 458 del Código de Procedimiento Civil, designa al ciudadano JOSE VIVAS, como Perito Avaluador a la parte demandada. El 04-7-2006, el Alguacil consigna la boleta de notificación debidamente firmada por el Experto JOSE VIVAS, quien en la misma fecha renuncia al lapso de comparecencia y acepta el cargo y jura cumplirlo fielmente. En la misma fecha del 4 de julio, comparece el experto JOSE VIVAS, y en nombre de los otros expertos designados, solicita se les otorgue una prórroga de 30 días continuos para cumplir con la misión encomendada; lo cual se les acuerda el 06-7-2006. En fecha 13-7-2006, comparece la apoderada de la parte demandada y apela del auto de fecha 28-6-2006. En fecha 17-7-2006, se agrega al expediente comisión emanada del extinto Juzgado Segundo de Municipios, hoy Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. El día 20-7-2006, este Tribunal niega la apelación realizada por la apoderada judicial de la parte demandada. El 07-8-2006, comparece el experto JOSE VIVAS y consigna el correspondiente Informe, constante de 16 folios útiles. El día 18-9-2006, comparece el actor asistido de abogado y consigna recibos que acreditan el pago de los expertos. Asimismo en esta fecha se agrega al expediente comisión emanada del extinto Juzgado de Municipio Marcano, hoy Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de este Estado. En fecha 22-9-2006, el Tribunal advierte a las partes la oportunidad para la presentación de sus respectivos informes, en atención a lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. El 02-11-2006, comparece la apoderada de la parte demandada y consigna escrito de informes constante de 5 folios útiles. El 15-7-2008, comparece el actor y solicita se dicte sentencia. En fecha 15-3-2012, comparece el actor asistido del abogado EMMANUEL ALBORNOZ M., con Inpreabogado Nº 44.645, y solicita el abocamiento de la ciudadana Juez. Mediante auto de fecha 20-3-2012, la Jueza Provisoria Dra. CRISTINA MARTINEZ, se aboca al conocimiento de la causa, y ordena la notificación de la parte demandada. Cumplida la formalidad de notificación, la parte actora en fecha 19-7-2018, solicita el abocamiento de la Juez, abocándose la Jueza Provisoria, Dra. ADELNNYS VALERA C., y de igual manera se ordena la notificación de la parte demandada. El día 02-8-2018, el Alguacil consigna la boleta de notificación debidamente recibida y firmada por la apoderada judicial de la parte demandada. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: El ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, abogado, parte actora, en su escrito de reforma de redemanda, alegó: Que tal y como consta de documento de compra-venta otorgado en forma auténtica ante la Notaría Pública III del Municipio Baruta del Estado Miranda, y posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2003, inscrito bajo el Nº 26, folios 226 al 232, Tomo 17, Protocolo I, Segundo trimestre del citado año, compró a la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A., un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº PB-2, ubicado en la Planta baja de las Residencias Coral, situado en la Avenida Guayacán Oeste de la Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el cual consta de un salón-cocina-comedor, tres habitaciones, dos baños, con un área de ciento treinta metros cuadrados (130 mts.2), y cuyos linderos son: Noreste, apartamento PB-3 y pasillo de circulación; Sur-Este, fachada sureste del edificio; Noroeste, apartamento PB-1; Suroeste, fachada suroeste del edificio. También formó parte de la venta un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 2. Que el precio pactado fue la cantidad de Setenta y Tres Millones Trescientos Veintiocho Mil Setecientos Noventa y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 73.328.794,56), de los cuales para la fecha adeuda la cantidad de Catorce Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 14.800.000,oo), suma garantizada con hipoteca; que es el caso que dicho inmueble presentó y todavía presenta vicios que eran ocultos para el momento de la compra, los cuales fueron conocidos por su persona después de hecha la tradición de la cosa, y que entre estos vicios insalvables están: 1) los lavamanos no funcionan adecuadamente; 2) los marcos de las puertas se agrietaron y no tienen guarnición de madera; 3) el área del lavandero y la cocina no tienen rejas ni ventanas, ni cobertizo, ni techo; 4) las paredes no tenían frisos; 5) los cables estaban expuestos y existen tomacorrientes y conexiones de electricidad sin cables; 6) no existían tuberías para el agua caliente; 7) desprendimiento de paredes; y 8) el techo de dos habitaciones presenta filtraciones. Que la presencia de tales vicios en el inmueble imposibilitaron su habitabilidad, por lo que se vio en la necesidad de corregirlos a sus propias expensas; que en cuanto a las áreas comunes del edificio Coral, están inconclusas y específicamente: 1) en la parte sur-este le falta el piso; 2) el edificio no tiene rejas de seguridad; 3) los ascensores no están en funcionamiento; 4) los vestuarios no tienen lavamanos ni ventanas; 5) los desagües están totalmente obstruidos; 6) el estacionamiento no tiene iluminación, ni existe asignación de puestos; 7) algunos pasillos no tienen luz; 8) falta la Sala de Fiestas; y 9) sistema defectuoso de electricidad en la piscina. Que todo ello consta en inspección judicial que realizó el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en fecha 07-8-2003, signada con el Nº 0536.03. Que los vicios que presenta el apartamento y las áreas comunes del edificio, resultaron ocultos para su persona, ya que en el texto del documento de compra, el vendedor, actuando con deliberada mala fe, solo expresó que el edificio estaba en “remodelación”, faltando solamente la pintura; que estos vicios imposibilitan habitar el apartamento, lo hacen impropio para ser destinado a vivienda de una familia, al punto que de haberlos conocido no hubiera pagado ese precio; que esos vicios fueron en parte reparados por su persona a su cuenta y costo, pero que otros como la imposibilidad de usar el puesto de estacionamiento, no han podido ser solventados hasta ahora, constituyendo ello un vicio grave. Finaliza solicitando que la parte demandada sea condenada en lo siguiente: Primero: Que el inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº PB-2, ubicado en la planta baja de las Residencias Coral, situada en la Avenida Guayacán Oeste de la Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño de este Estado, presenta vicios ocultos que hacen impropio para su destino como vivienda de habitación. Segundo: Que en virtud de dichos vicios, debe ser estimada una disminución en el precio que será acordada por expertos como lo indica el artículo 1521 del Código Civil, compensada con la deuda que mantiene la vendedora por el saldo del precio. Y en caso de que dicha disminución sobrepasare el saldo, deben restituirle las cantidades pagadas en exceso. Tercero: En debe pagar las costas y costos del presente proceso. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Estando dentro de la oportunidad de ley, la abogada GLORIA VALENZUELA CLARKE, en nombre de su poderdante procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocados por el demandante en su reforma de demanda. Señala que consta a los folios 11 al 14 del presente expediente, que en fecha 20-8-2002, la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A., celebró ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 43, Tomo 40, un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido como PB-2 de Residencias Coral, ubicado en la Avenida Guayacán Norte, Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en el que se establecieron el precio de la compra-venta, las formas de pago y los demás términos y condiciones del contrato de opción, señalándose en forma especial en la parte in fine de la Cláusula Segunda que en la venta no estaba incluida la cocina ni los closets y que las piezas sanitarias serían blancas, y en la Cláusula Sexta, dicho ciudadano quien es abogado de profesión, declaró expresamente lo siguiente: “SEXTA: EL COMPRADOR declara expresamente en este acto conocer perfectamente el inmueble objeto de esta negociación, los planos y demás características del Edificio Residencias Coral, así como también el documento de Condominio con todos sus anexos.”. Que igualmente en la Cláusula Cuarta del referido contrato se pactó un lapso de duración de ciento ochenta (180) días continuos de calendario, desde la fecha de la firma, es decir, que dicha opción de compra-venta venció irremediablemente en perjuicio del Comprador el día 20-2-2003, oportunidad en la cual se había pactado la firma del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva, y que por consiguiente operó la penalidad prevista en la Cláusula Quinta, circunstancia peligrosa y negativa para el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, quien en fecha 14-2-2003, dirigió una comunicación a INVERSIONES DUALKA, C.A., manifestando su imposibilidad de cumplir con el pago de la deuda por la situación económica del país, señalando expresamente en el Punto 4.- lo siguiente: “4.- Cabe señalar que para Uds. mismos, se les ha sido problemático la culminación total de la construcción del edificio Coral, incluso el propio apartamento PB-2 no ha podido ser totalmente concluido por falta de algunos insumos, tales como: puertas, ventanas, paredes, estacionamiento, etc., etc.” (Omissis), y en esa misma fecha (14-2-2003), el ciudadano demandante dejó una serie de bienes muebles de su propiedad, tales como un (1) colchón Simon´s box spring, un (1) colchón Bath Care, una (1) cama litera con sus dos colchones, un (1) sofá-cama, una poltrona, una (1) bolsa de color rosada que contenía dos (2) almohadas y las patas del box spring y del sofá-cama, dentro del apartamento PB-8 de Residencias Coral, y así se lo permitió la vendedora, a pesar que la opción de compra-venta se había vencido casi cuatro (4) meses antes, en fecha 09-6-2003, cuando el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, obtuvo la diferencia del precio del apartamento PB-2 de Residencias Coral, ya que había vendido su anterior propiedad en la ciudad de Caracas para poder adquirir el inmueble que se le estaba vendiendo; el representante de INVERSIONES DUALKA, C.A., le reconoció el pago realizado al momento de la opción y solamente le cobró un ajuste por el tiempo transcurrido y la incidencia en los precios de construcción, y al efecto le expidió un recibo por la cantidad de Bs. 44.500.000,oo, donde se desglosan los conceptos del pago, a saber: 1) Bs. 7.969.844,oo por indemnización por incumplimiento del contrato de opción de compra-venta; y 2) Bs. 36.530.156,oo, para ser abonados al valor del apartamento PB-2 de Residencias Coral, y donde se deja especificado que queda un saldo de Bs. 14.000.000,oo que serían cancelados el 30-7-2003, el cual fue firmado conforme por el abogado GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, quien inmediatamente tomó posesión del apartamento PB-2 de Residencias Coral y culminó su mudanza, y paralelamente inició trabajos internos de remodelación dando lugar a que se le advirtiera en fecha 14-8-2003, de los efectos de tal conducta. Señala que el 25-6-2003, el apoderado de la empresa demandada y el actor, procedieron a suscribir ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el documento definitivo de la compra-venta del mencionado apartamento PB-2, y dicha venta fue protocolizado el 26-6-2003, bajo el Nº 26, folios 226 al 232, Protocolo Primero, Tomo 17, Segundo trimestre de 2003; que se verifica en dicho documento que la vendedora INVERSIONES DUALKA, declara expresamente y textualmente, y así lo acepta GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, al pié del documento, que “..el edificio Residencias Coral donde se encuentra el apartamento PB-2, objeto del presente contrato de compra venta, actualmente se está remodelando según permiso Clase Nº 48, autorizado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta el 04 de noviembre de 2001, cuyos trabajos todavía no están totalmente pintado y así lo acepta EL COMPRADOR..”; que igualmente la vendedora declaró haber recibido Bs. 21.998.638,37 en fecha 20-8-2002 (oportunidad en que se celebró el contrato de opción de compra-venta), y la cantidad de Bs. 36.530.156,19 en fecha 09-6-2003, constituyéndose una hipoteca convencional por el saldo deudor de Bs. 14.000.000,oo en total correspondencia con lo previsto en el Recibo del 09-6-2003, expedido por INVERSIONES DUALKA C.A. y aceptado conforme por el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ; que para los primeros días de agosto de 2003, el apoderado de INVERSIONES DUALKA, C.A., le comunicó a GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, que debía pagar el saldo de Bs. 14.000.000,oo que adeudaba tal y como estaba pactado, lo cual no fue aceptado por el deudor, quien se excusó en que para efectuar el pago, la vendedora debía “terminar la construcción” del apartamento PB-2 de su propiedad y de las áreas de Residencias Coral, y así se lo notificó judicialmente a su representada en fecha 14-8-2003; pero que no obstante, la obvia intención del actor GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, de evadir el pago del saldo deudor del precio de venta so pretexto que la demandada debía “terminar la construcción” para poder pagar, entonces su representada a su costo, ordenó a los sub-contratistas del citado Edificio a efectuar todas las reparaciones que éste exigió, tales como trabajos de electricidad, de aluminio, de dry-wall y cerámica que bajo finiquito recibió en fecha 18-8-2003 el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, de los ciudadanos Angel Santos, Williams Sojo, Cruz Brito y Felix Guerra. Que asimismo el demandante de autos continuó con sus trabajos internos de remodelación que también implicaban la reubicación de los equipos de aire acondicionado en la fachada externa de su apartamento PB-2, por lo que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, lo instruyó para que solicitara autorización por escrito a la propietaria, y así lo solicitó en comunicación de fecha 11-9-2003. Agrega que a pesar que su representada trató por todos los medios de satisfacer las múltiples exigencias, reclamaciones y quejas del demandante de autos, a los fines de que cancelara el saldo deudor, nada satisfizo a éste, quien el 07-11-2003, procedió a demandar a su representada, por lo que concluye que el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, miente cuando alega que los supuestos vicios ocultos del tantas veces mencionado apartamento PB-2 del Edificio Residencias Coral, fueron conocidos por él después de hecha la tradición del inmueble vendido, lo cual consta del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 20-8-2002, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, ya antes mencionada, en su Cláusula Sexta; así como en la comunicación de fecha 14-2-2003, dirigida por el demandante a la firma INVERSIONES DUALKA, en lo expresado en el punto 4) de la misma; y en el libelo de demanda no reformado en la narración de los hechos; que asimismo miente cuando alega que la presencia de los supuestos “vicios ocultos” explanados en ocho (8) item del escrito de reforma de demanda, impidieron la habitabilidad del inmueble, por cuanto el actor estaba habitando el inmueble PB-2 de Residencias Coral, a tenor de lo declarado por su persona en el propio libelo de demanda no reformado, dejando claro en el mismo que su inconformidad se relacionaba con el aire acondicionado, y el “ESPACIO” ocupado por éste, tal como se demuestra en el particular séptimo de la inspección judicial que cursa al expediente, la cual impugna formalmente por cuanto no tiene relación con los hechos alegados en la reforma de la demanda, así como de las confesiones que constan al expediente, que el demandante ha venido ocupando el apartamento inclusive antes de la formalización de la compra-venta. CARGA DE LA PRUEBA Y ACTIVIDAD PROBATORIA: Ahora bien, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, Capitulo X, de la carga y apreciación de la prueba, específicamente el articulo 506, que es establece:: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Igualmente el Código Civil en el artículo 1.354, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En atención a lo previsto en la legislación, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia expresó que: (Sentencia, SCC, 26 de Julio de 2006, Ponente Magistrado Dr. Luís Antonio Ortiz Hernández, juicio Jardinca C.A., Vs. Mazdu 7, C.A., Exp. N° 06-0031, S. RC N° 0536). “…Como se evidencia del contenido del Art. 506 del Código Adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Art. 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley…”. En razón de los mandatos legislativos y el antecedente jurisprudencial aludido, resulta incuestionable que la actora y la demandada tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; de modo que, esta Sentenciadora vista la conducta asumida por las parte le corresponde a los demandantes demostrar los hechos alegados en su demanda, en consecuencia, se procede a la valoración de los medios probatorios promovidos y evacuados en la presente causa en aras de garantizar la tutela judicial efectiva. IV.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES: De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente manera: PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO PRIMIGENIO DE DEMANDA: 1.- Copia fotostática a color de la Inspección Judicial (fs. 9 al 35), practicada en fecha 07-8-2003, por el extinto Juzgado Cuarto, hoy Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial (Expediente Nº 0536.03), en la cual se dejó constancia del estado general del edificio, el cual se encontraba en construcción y por tanto inconclusa la obra. La anterior probanza fue impugnada por la apoderada judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda, alegando que no tiene relación con los hechos alegados en la reforma de la demanda. Advierte esta sentenciadora, que según lo alegado por la apoderada judicial de la parte demandada en relación a la impugnación del medio probatorio, la misma fue realizada en forma genérica, considerando aplicar al caso de marras, el análisis jurisprudencial del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, realizado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, y la acoge conforme al artículo 321 ídem, razón por la cual, se desecha la Impugnación Genérica del documento indicado y procede este Tribunal a su valoración. Así se establece. Al respecto, se observa que la inspección extra-lítem está regulada por el artículo 1.429 del Código Civil, y su pertinente evacuación antes del proceso viene determinada por la necesidad de dejar constancia del estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 1.244 de fecha 20 de octubre del año 2.004, dictada por la Sala de Casación Civil, con respecto a la procedencia de la Inspección Judicial extra-lítem estableció lo siguiente: “…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde…” En ese sentido, observa este Tribunal que del escrito de la solicitud de inspección que riela a los folios 10 del presente expediente, de ninguna manera la parte accionante motivó la misma, indicando la urgencia y las circunstancias de hecho que podrían desaparecer, por lo tanto, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio por no haber cumplido con los requisitos de procedencia para su tramitación. Así se declara. 2.- Copia fotostática del contrato de opción a compra (fs. 36 al 39), suscrito entre las partes de este proceso, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 20-8-2002, anotado bajo el Nº 43, Tomo 40, del cual se evidencia que Inversiones DUALKA, C.A., en la persona de su apoderado ALFREDO KARAM DUIAJE, le otorga al comprador GUSTAVO A. RIVAS, la opción de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento identificado como PB-2, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Coral, por el precio definitivo de SETENTA Y TRES MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y OCHO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS, (Bs. 73.328.794, 56), de los cuales fueron cancelados la cantidad de VEINTE Y UN MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS, (Bs. 21.998.638, 37), en dinero en efectivo y del curso legal, quedando un saldo deudor de CINCUENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS TREINTA MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES, CON DIEZ Y NUEVE CENTIMOS, (Bs. 51.330.156, 19), los cuales deberían ser cancelados por el comprador a la fecha de la protocolización; y un lapso para la protocolización del documento definitivo de venta de 180 días continuos calendarios, contados a partir de la firma del contrato; en donde el comprador declara expresamente conocer perfectamente el inmueble objeto de esta negociación, los planos y demás características del edificio Residencias Coral, así como el documento de condominio con todos sus anexos. La presente copia simple del documento no fue impugnada en la forma prevista en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y es por ello que se debe tener como fidedigno en relación a los hechos que emanan del mismo, no obstante esta Juzgadora le da todo su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo1357 del Código Civil. Así se decide. 3.- Copia fotostática del documento de compra-venta (fs. 40 al 45), suscrito entre las partes de este proceso, debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2003, bajo el Nº 26, Tomo 17, Protocolo Primero, Folios 226 al 232, del cual se evidencia la venta que hace ALFREDO KARAM DUIAJE, en su carácter de apoderado de la empresa INVERSIONES DUALKA, C.A., al ciudadano GUSTAVO A. RIVAS, sobre el descrito inmueble objeto de controversia constituido por el apartamento PB-2, en el piso planta baja de Residencias Coral, ubicado en la Avenida Guayacán Oeste, Urbanización Costa Azul, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, constituyendo hipoteca convencional de primer grado a favor de INVERSIONES DUALKA, C.A., hasta por la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 17.760.000, oo), para garantizar el cumplimiento de su obligación, y en el cual se establece que el edificio donde se encuentra el apartamento objeto de la venta se esta remodelando según permiso clase B, nro. 48, autorizado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado y cuyos trabajos no están totalmente pintados y así lo acepta el comprador. La presente copia simple del documento no fue impugnada en la forma prevista en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y es por ello que se debe tener como fidedigno en relación a los hechos que emanan del mismo, no obstante esta Juzgadora le da todo su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo1357 del Código Civil. Así se decide. 4.- Volante de publicidad (f. 46 al 51) donde consta la venta de apartamentos del Conjunto Residencial Coral. En cuanto a estos medios probatorios observa esta Juzgadora respecto a la presente documental, que la misma emana de tercero a la causa, como lo es INVERSIONES DOBLE K, C.A., y al no haberse evacuado su ratificación, se consideran no ratificadas por el tercero del cual emana. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para esta sentenciadora no valorar la misma a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON LA REFORMA DE LA DEMANDA: 1.- Documento de compra-venta (fs. 40 al 45), suscrito entre las partes de este proceso, debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2003, bajo el Nº 26, Tomo 17, Protocolo Primero, Folios 226 al 232. La presente documental fue objeto de valoración junto con las documentales anexas al libelo primigenio de demanda. Así se establece. 2.- Original de la Inspección Judicial (fs. 91-118), practicada en fecha 07-8-2003, por el extinto Juzgado Cuarto, hoy Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial (Expediente Nº 0536.03). La presente documental fue objeto de valoración junto con las documentales anexas al libelo primigenio de demanda. Así se establece. 3.- Copia fotostática del documento de fecha 12-9-2.003, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el nro. 31, Tomo 55, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaria. De la presente documental se demuestra el poder judicial especial, amplio y suficiente en cuanto en derecho se requiere, conferido por INVERSIONES DUALKA, C.A., a los abogados PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ RIOS, PATRICIA AROCHA, y ALBAQ DE MIGUEL MORA, con inpreabogados nros. 19.748, 45.621, y 55.459, respectivamente. La presente copia simple del documento no fue impugnada en la forma prevista en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y es por ello que se debe tener como fidedigno en relación a los hechos que emanan del mismo, no obstante la presente documental resulta impertinente para demostrar los hechos alegados en el presente juicio, por tal razón no se le asigna valor probatorio. Así se decide. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE: 1.- Reproduce el merito favorable de todos los documentos que cursan agregados a este expediente judicial los cuales fueron acompañados al libelo en su oportunidad. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Así se establece. 2.- Inspección judicial práctica en fecha 1 de junio de 2.006, por este Juzgado en el apartamento PB-2, ubicado en la planta baja del Edificio Residencias Coral, Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño de este Estado, sitio en el que se alega se presentaron los vicios o y la cual se promovió para demostrar el mal estado de la construcción del referido apartamento, prueba que aparece en autos inserta a los folios (146-153), del expediente, permitiendo evidenciar, que en el espacio contiguo a la cocina en el techo de madera se encuentra abombada la pintura en la pared en el lado derecho, que en la habitación que funge como estudio se observó abombamiento inicialmente en el techo de Drywall, con pequeñas grietas; que en la sala de baño se observó que se encuentra abierto el techo de Drywall, que la pared hacia la plata de arriba no se encuentra frisada y se ve al descubierto las instalaciones hidroneumáticas, que en la habitación que se encuentra frente al baño en su lado izquierdo pared sin friso y grietas en las esquinas; en las habitaciones matrimoniales en el closet en el techo hacia las esquinas grietas en las paredes, igualmente se observó fallas de terminación en los zócalos al pie de las paredes; que en algunos sectores del apartamento las paredes se encuentran sin friso y la pintura de los techos del estudio de la habitación matrimonial esta abombado o en forma de bomba, igualmente se observa en el friso del lado derecho del lado contiguo a la cocina, que en los marcos de las puertas de los baños no están terminadas y los marcos de las ventanas presentan irregularidades en el friso; que en los bordes de las columnas que se encuentran en la cocina presenta a simple vista roturas en la que se encuentra en el vestier de la habitación. En consecuencia este Tribunal asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, a juicio de esta Juzgadora no permitió evidenciar la existencia ni la magnitud de los vicios que según alega la demandante, existieron en el inmueble; tampoco se logró demostrar la magnitud de los trabajos de reparación que supuestamente fueron realizados por el actor a su cuenta y costo, con base en los cuales solicita el resarcimiento. 8.- Experticia practica a los fines de determinar que existen graves vicios y defectos de construcción que afecta el valor del inmueble. Fueron designados como expertos JUAN B. ROSAS, LUIS E. CARABALLO y JOSÉ VIVAS, que debidamente designados y juramentados, presentaron el siguiente informe pericial el 7-8-2.006, incluyendo en forma de Preámbulo la descripción de la experticia, los costos de reparación, y sus conclusiones, expresando los resultados de su trabajo técnico, al señalar: que se puede determinar que aunque los daños presentados no representan un peligro potencial para la vida de los residentes de las Residencias Coral, con excepción de las fosas de las fosas de los Ascensores, los mismos causan molestias permanentes en la calidad de vida de los residentes y afectan considerablemente el valor de los inmuebles en el mercado de compra-venta. Al informe técnico realizado este Tribunal le confiere el mérito y valor probatorio que se desprende de los artículos 451 y 467 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1.- Reproduce el merito favorable de todos los documentos que cursan agregados a este expediente judicial los cuales fueron acompañados al libelo en su oportunidad. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Así se establece. 2.- Documento contentivo del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes de este proceso, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 20-8-2002, anotado bajo el Nº 43, Tomo 40, del cual se evidencia que Inversiones Dualka, C.A. en la persona de su apoderado Alfredo Karam Duiaje, le otorga al comprador Gustavo A. Rivas, la opción de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento identificado como PB-2, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Coral, ubicado en la Av. Guayacán Norte, Urb. Costa Azul, Municipio Mariño de este Estado. Dicha documental ya fue objeto de valoración. Así se decide. 3.- Comunicación de fecha 14-2-2003 (f. 91), suscrita por el ciudadano Gustavo Rivas S., dirigida a los Representantes de la Junta Directiva de Inversiones Dualka, C.A., en la cual manifiesta que se ve imposibilitado de cumplir con la deuda convenida, en virtud de la situación actual del país, y para lo cual solicita una prorroga de noventa (90) días para así poder satisfacer su obligación. La documental descrita anteriormente, constituye un documento privado no desconocido por la parte demandada otorgándole valor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 4.- Hoja manuscrita (f. 92) en el cual se mencionan “Objetos pertenecientes al Prof. Gustavo Rivas, depositados en el apto. PB-8 del Edf. Coral” de fecha 14-2-2003. La documental descrita anteriormente, constituye un documento privado no desconocido por la parte demandada otorgándole valor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 5.- Recibo de fecha 09-6-2003 (f. 93), expedido por Inversiones Dualka, C.A., por la cantidad de Bs. 44.500.000,oo, por concepto de pago realizado por el ciudadano Gustavo Rivas, en el cual desglosan las siguientes cantidades, por concepto de indemnización por incumplimiento del contrato de opción de compra-venta Bs. 7.969.844,oo, y Bs. 36.530.156,oo, para ser abonado al valor del apartamento, y dejando constancia que quedaba un remanente de Bs. 14.000.000,oo para ser cancelado el 30-7-2003. La documental descrita anteriormente, constituye un documento privado no desconocido por la parte demandada otorgándole valor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 6.- Comunicación de fecha 14-8-2003 (f. 94), suscrita por el Inversiones Dualka, C.A. al ciudadano Gustavo Rivas Sánchez, en la cual advierten sobre la responsabilidad de los Trabajos de remodelación no autorizados en el apartamento PB-2 de Residencias Coral, y sobre la pérdida de garantía por cambios efectuados en los aparatos de aire acondicionado; y de la cual no se evidencia recepción de la parte actora, por lo cual hace imposible su valoración y se desecha de la presente decisión. Así se establece. 7.- Copia fotostática de la solicitud de Notificación judicial (f. 95) dirigida al Juzgado Cuarto de Municipio, actualmente, Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado. De la referida documental no se evidencia que la misma haya sido recibida y tramitada por el Tribunal al cual fue dirigida, por tal razón, este Tribunal no asigna valor probatorio. Así se establece. 8.- Documentos de Finiquitos suscritos por el ciudadano Gustavo A. Rivas Sánchez, parte actora en este proceso, de los cuales se evidencia en el primer finiquito que el Sr. Angel Santos (Electric San Vicent), realizó trabajos de electricidad dentro del apartamento de su propiedad, dejando constancia que éste realizó la totalidad de la obra encomendada, y la cual recibe a su entera satisfacción, no teniendo nada que reclamar a la contratista por este concepto; en el segundo consta que el Sr. Williams Sojo, realizó trabajos de aluminio dentro del apartamento de su propiedad, dejando constancia que éste realizó la totalidad de la obra encomendada, y la cual recibe a su entera satisfacción, no teniendo nada que reclamar a la contratista por este concepto; en el tercer finiquito consta que el Sr. Cruz Brito, realizó trabajos de Dry Wal dentro del apartamento de su propiedad, dejando constancia que éste realizó la totalidad de la obra encomendada, y la cual recibe a su entera satisfacción, no teniendo nada que reclamar a la contratista por este concepto; y en el cuarto consta que el Sr. Felix Guerra, realizó trabajos de cerámica dentro del apartamento de su propiedad, dejando constancia que éste realizó la totalidad de la obra encomendada, y la cual recibe a su entera satisfacción, no teniendo nada que reclamar a la contratista por este concepto, todos de fecha 18-8-2003. En cuanto a estos medios probatorios observa esta Juzgadora respecto a la presente documental, que la misma emana de tercero a la causa, como lo son los ciudadanos Ángel Santos, Willians Sojo, Cruz Brito, y Félix Guerra, y al no haberse evacuado su ratificación, se consideran no ratificadas por el tercero del cual emana. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para esta sentenciadora no valorar la misma a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. 9.- Comunicación manuscrita de fecha 11-9-2003 (f.100), realizada por el ciudadano Gustavo Rivas Sánchez, al representante de Inversiones Dualka, C.A., mediante la cual solicita autorización por escrito para modificar la ubicación de los equipos de aire acondicionado por exigencias de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, del cual se evidencia continuó con los trabajos internos de remodelación del apartamento PB-2 objeto de controversia. La documental descrita anteriormente, constituye un documento privado no desconocido por la parte demandada otorgándole valor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 10.- Documento de Condominio del Edificio Residencias Coral, protocolizado en fecha 18-12-2001 (fs. 101 al 127), ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 38, folios 290 al 323, Protocolo Primero, Tomo 13, Cuarto trimestre del citado año. A la presente documental se le asigna valor probatorio de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 11.- TESTIMONIALES. En la oportunidad de promoción de pruebas, promovió la prueba testifical de los ciudadanos Williams Sojo, Felix Guerra y Angel Santos, venezolanos los dos primeros y el tercero extranjero, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.879.072, 8.348.302 y E-81.706.784, respectivamente. A dicho medio probatorio no se le asigna valor probatorio por cuanto no fueron evacuadas en la oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para tal fin. Así se decide. 12.- Promovió la confesión que se desprende del libelo de la demanda original no reformado. En relación al libelo de la demanda ha sido doctrina sostenida por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente: “...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589). Asimismo en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, la misma Sala ratifica el criterio in comento al establecer: “...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia. Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628). Por tal motivo, el libelo de la demanda y su reforma, conforman las actuaciones de la parte que contiene la petición o pedimento efectuado por el actor ante el órgano jurisdiccional competente para que éste decida acerca de la cuestión reclamada después de cumplidos y llevados a cabo todos los trámites procesales, por tanto no puede considerarse al escrito de reforma del libelo de la demanda como un medio probatorio para demostrar la confesiones del actor, y en consecuencia se desecha. Así se decide. PUNTO PREVIO. En cuanto a la falta de cualidad del ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, para efectuar reclamaciones en cuanto a las áreas comunes del edificio Coral, alegada por la apoderada judicial de la parte demandada, este Tribunal observa: La parte actora en su reforma de demanda alega que, en cuanto a las áreas comunes del edificio Coral están inconclusas, y específicamente: 1- la parte sur-este le falta el piso; 2.- el edificio no tiene rejas de seguridad; 3.- los ascensores no están en funcionamiento, 4.- los vestuarios no tienen lavamanos ni ventanas; 5.- los desagües están totalmente obstruidos; 6.- el estacionamiento no tiene iluminación, ni existe asignación de puestos; 7.- algunos pasillos no tienen luz; 8.- la falta de sala de fiesta; 9.- sistema defectuoso de electricidad en la piscina. Que tales vicios consta en Inspección judicial que realizó el Juzgado IV de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en fecha 7 de agosto de 2003, signada con el nro. 0536.03. Por su parte la apoderada judicial de la demandada alegó en su escrito de contestación la falta de cualidad del actor para efectuar reclamaciones de las áreas comunes del edificio Coral, en virtud de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, además que en el documento de compra-venta protocolizado en fecha 26-6-2.003, bajo el nro. 26, folios 226 al 232, Protocolo Primero, Tomo 17, segundo Trimestre de 2.003, se dejó claramente establecido que el edificio Residencias Coral donde se encuentra el apartamento PB-2, objeto del presente contrato de compra venta, actualmente se está remodelando según permiso clase nro. 48, autorizado por la dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado. Sobre la falta de cualidad El Dr. Arístides Rengel Romberg, ha señalado, lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha 14 de julio de 2003, dejó sentado lo siguiente: “…El Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.” Finalmente, agrega el fallo lo siguiente: “…la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia.” De los criterios doctrinales y Jurisprudenciales supra transcritos, deduce esta Juzgadora que la cualidad o legitimatio ad causam, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico debatido como contradictores, desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En lo que concierne con la falta de cualidad, es insoslayable traer a colación la sentencia de fecha 25 de mayo de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ, en el expediente No. 05-2375, en la cual se estableció: “...El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. ....omissis... Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”. Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de diciembre de 2005, cuya ponencia correspondió al Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, aseveró: “…Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente….” Como se observa, y de acuerdo a lo antes expresado, la legitimación comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. Lo anterior justifica, atendiendo los criterios jurisprudenciales de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República antes citados, entre otros, que la legitimación es un asunto atinente a la admisibilidad de la acción, es decir, no al fondo de lo debatido, pues, está relacionada con el aspecto formal, esto es, aquél por el cual el orden jurídico establece que alguien en particular se encuentra legalmente habilitado para acceder a la jurisdicción y hacer valer una pretensión o derecho subjetivo concreto, igualmente, como para quién deba sostenerlo. En este orden de ideas, nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente, satisfaciendo las formalidades determinadas en la ley. Por ello, resulta ineludible verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, entendido como aquellos antecedentes necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal. Ahora bien, esta sentenciadora observa que la parte actora ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, alegó en su escrito de reforma de demanda, que el edificio Coral en cuanto a sus áreas comunes están inconclusas especificando cada uno de los vicios que adolece las referidas áreas comunes. Por su parte el artículo 1.518 del Código Civil, establece: “El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no lo hubiera comprado o hubiera ofrecido un precio menor.” Así mismo, el artículo 1.521 ejusdem, dispone: “En los casos de los artículos 1.518 y 1.520, el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir la parte del precio que se determine con expertos.” De la norma antes trascritas, se denota que el legislador instituyó quienes son los sujetos pasivos y activos en los juicio por saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos, en este caso el vendedor y comprador de la cosa, como legitimados para sostener e intentar el citado juicio. En este sentido, en el caso de marras, la parte actora indica en su reforma de demanda, que tal como consta de documento de compra-venta otorgado en forma autentica por ante la Notaría Pública III del Municipio Baruta del Estado Miranda, y posteriormente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 26 de junio de 2.003, bajo el nro. 26, folios 226 al 232, Tomo 17, Protocolo I, segundo Trimestre del referido año, compró a la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A., un inmueble tipo apartamento distinguido con el nro. PB-2, ubicado en la planta baja de las Residencias Coral, situada en la avenida guayacán Oeste de la Urbanización Costa Azul, lo cual quedó demostrado de la documentación cursante a los folios (40-45), en copia fotostática, y a los folios (85-90), en copias certificadas. De la revisión del citado documento se evidencia que lo adquirido por el actor mediante la modalidad de una compra fue el apartamento distinguido con el nro. PB-2, ubicado en la planta baja de las Residencias Coral, el cual se encuentra bajo la Ley de Propiedad Horizontal, según lo establece el documento de condominio registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 38, folios 290 al 323, Protocolo Primero, Tomo 13, Cuarto trimestre del citado año. Expresado lo precedente, y atendiendo lo constante en actas, se evidencia que el actor, ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, demandó a la sociedad mercantil DUALKA, C.A., por los vicios ocultos en el apartamento PB-2, ubicado en la planta baja de las Residencias Coral, situada en la avenida guayacán Oeste de la Urbanización Costa Azul, así como los vicios ocultos existentes en las áreas comunes de la referida Residencias Coral, por consiguiente, se considera que en el asunto in examine el actor, no tiene legitimación para intentar el presente juicio de saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que se encuentren en las áreas comunes de la Residencias Coral, por cuanto los artículos 1518 y 1521 del Código Civil, legitiman para accionar y sostener el presente juicio al comprador y vendedor de la cosa, siendo así, que lo adquirido por el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, parte actora, fue solo el apartamento PB-2, que forma parte de la Residencias Coral, y no un todo, para así creerse con la legitimación para accionar el saneamiento por los vicios que podría acaecer las áreas comunes que conforman la Residencia Coral. En consecuencia, de ello, es por lo que este Tribunal considera que el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, no tiene legitimidad para instaurar la demanda de de saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que se encuentren en las áreas comunes de la Residencias Coral, como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Corresponde a este Tribunal pronunciarse acerca de la demanda que por vicios ocultos fue incoada por el ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, en razón de los presuntos vicios ocultos existentes en el inmueble por el adquirido a la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A., reclamando que en virtud de los vicios debe ser estimada una disminución en el precio que será acorado por expertos, compensando la deuda que mantiene con la vendedora por el saldo del precio, y en el caso de que dicha disminución sobrepase el saldo debe restituirse las cantidades pagadas en exceso. En este sentido, en primer lugar corresponde a esta Juzgadora señalar que en efecto, según consta en autos, la demanda interpuesta deriva de un contrato de compra venta celebrado previamente entre el demandante y la empresa antes identificada. Dicho contrato fue ciertamente celebrado entre las partes señaladas en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2003, bajo el Nº 26, Tomo 17, Protocolo Primero, Folios 226 al 232. Narra el reclamante en su libelo de demanda que tal y como consta de documento de compra-venta otorgado en forma auténtica ante la Notaría Pública III del Municipio Baruta del Estado Miranda, y posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2003, inscrito bajo el Nº 26, folios 226 al 232, Tomo 17, Protocolo I, Segundo trimestre del citado año, compró a la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A., un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº PB-2, ubicado en la Planta baja de las Residencias Coral, situado en la Avenida Guayacán Oeste de la Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Que el precio pactado fue de la cantidad de Setenta y Tres Millones Trescientos Veintiocho Mil Setecientos Noventa y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 73.328.794,56), de los cuales para la fecha adeuda la cantidad de Catorce Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 14.800.000,oo), suma garantizada con hipoteca. Que dicho inmueble presentó y todavía presenta vicios que eran ocultos para el momento de la compra, los cuales fueron conocidos por su persona después de hecha la tradición de la cosa, y que entre estos vicios insalvables están: 1) los lavamanos no funcionan adecuadamente; 2) los marcos de las puertas se agrietaron y no tienen guarnición de madera; 3) el área del lavandero y la cocina no tienen rejas ni ventanas, ni cobertizo, ni techo; 4) las paredes no tenían frisos; 5) los cables estaban expuestos y existen tomacorrientes y conexiones de electricidad sin cables; 6) no existían tuberías para el agua caliente; 7) desprendimiento de paredes; y 8) el techo de dos habitaciones presenta filtraciones. Que la presencia de tales vicios en el inmueble imposibilitó su habitabilidad, por lo que se vio en la necesidad de corregirlos a sus propias expensas. Que en cuanto a las áreas comunes del edificio Coral, están inconclusas y específicamente: 1) en la parte sur-este le falta el piso; 2) el edificio no tiene rejas de seguridad; 3) los ascensores no están en funcionamiento; 4) los vestuarios no tienen lavamanos ni ventanas; 5) los desagües están totalmente obstruidos; 6) el estacionamiento no tiene iluminación, ni existe asignación de puestos; 7) algunos pasillos no tienen luz; 8) falta la Sala de Fiestas; y 9) sistema defectuoso de electricidad en la piscina. Que todo ello consta en inspección judicial que realizó el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en fecha 07-8-2003, signada con el Nº 0536.03. Que los vicios que presenta el apartamento y las áreas comunes del edificio, resultaron ocultos para su persona, ya que en el texto del documento de compra, el vendedor, actuando con deliberada mala fe, solo expresó que el edificio estaba en “remodelación”, faltando solamente la pintura; que estos vicios imposibilitan habitar el apartamento, lo hacen impropio para ser destinado a vivienda de una familia, al punto que de haberlos conocido no hubiera pagado ese precio; que esos vicios fueron en parte reparados por su persona a su cuenta y costo, pero que otros como la imposibilidad de usar el puesto de estacionamiento, no han podido ser solventados hasta ahora, constituyendo ello un vicio grave. Por su parte la demandada por medio de su apoderada judicial rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por el demandante en su reforma de demanda, con tal rechazo manifestó, que en fecha 20-8-2002, la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A., celebró ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 43, Tomo 40, un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido como PB-2 de Residencias Coral, ubicado en la Avenida Guayacán Norte, Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en el que se establecieron el precio de la compra-venta, las formas de pago y los demás términos y condiciones del contrato de opción, señalándose en forma especial en la parte in fine de la Cláusula Segunda que en la venta no estaba concluida la cocina ni los closet y que las piezas sanitarias serían blancas, y en la Cláusula Sexta, dicho ciudadano quien es abogado de profesión, declaró expresamente lo siguiente: “SEXTA: EL COMPRADOR declara expresamente en este acto conocer perfectamente el inmueble objeto de esta negociación, los planos y demás características del Edificio Residencias Coral, así como también el documento de Condominio con todos sus anexos. Que igualmente en la Cláusula Cuarta del referido contrato se pactó un lapso de duración de ciento ochenta (180) días continuos de calendario, desde la fecha de la firma, es decir, que dicha opción de compra-venta venció irremediablemente en perjuicio del Comprador el día 20-2-2003, oportunidad en la cual se había pactado la firma del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva, y que por consiguiente operó la penalidad prevista en la Cláusula Quinta, circunstancia peligrosa y negativa para el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, quien en fecha 14-2-2003, dirigió una comunicación a INVERSIONES DUALKA, C.A., manifestando su imposibilidad de cumplir con el pago de la deuda por la situación económica del país. que el 25-6-2003, el apoderado de la empresa demandada y el actor, procedieron a suscribir ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el documento definitivo de la compra-venta del mencionado apartamento PB-2, y dicha venta fue protocolizado el 26-6-2003, bajo el Nº 26, folios 226 al 232, Protocolo Primero, Tomo 17, Segundo trimestre de 2003; que se verifica en dicho documento que la vendedora INVERSIONES DUALKA, declara expresamente y textualmente, y así lo acepta GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, al pié del documento, que “..el edificio Residencias Coral donde se encuentra el apartamento PB-2, objeto del presente contrato de compra venta, actualmente se está remodelando según permiso Clase Nº 48, autorizado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta el 04 de noviembre de 2001, cuyos trabajos todavía no están totalmente pintado y así lo acepta EL COMPRADOR..”; que igualmente la vendedora declaró haber recibido Bs. 21.998.638,37 en fecha 20-8-2002 (oportunidad en que se celebró el contrato de opción de compra-venta), y la cantidad de Bs. 36.530.156,19 en fecha 09-6-2003, constituyéndose una hipoteca convencional por el saldo deudor de Bs. 14.000.000,oo en total correspondencia con lo previsto en el Recibo del 09-6-2003, expedido por INVERSIONES DUALKA C.A. y aceptado conforme por el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ; que para los primeros días de agosto de 2003, el apoderado de INVERSIONES DUALKA, C.A., le comunicó a GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, que debía pagar el saldo de Bs. 14.000.000,oo que adeudaba tal y como estaba pactado, lo cual no fue aceptado por el deudor, quien se excusó en que para efectuar el pago, la vendedora debía “terminar la construcción” del apartamento PB-2 de su propiedad y de las áreas de Residencias Coral, y así se lo notificó judicialmente a su representada en fecha 14-8-2003; pero que no obstante, la obvia intención del actor GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, de evadir el pago del saldo deudor del precio de venta so pretexto que la demandada debía “terminar la construcción” para poder pagar, entonces su representada a su costo, ordenó a los sub-contratistas del citado Edificio a efectuar todas las reparaciones que éste exigió, tales como trabajos de electricidad, de aluminio, de dry-wall y cerámica que bajo finiquito recibió en fecha 18-8-2003 el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, de los ciudadanos Angel Santos, Williams Sojo, Cruz Brito y Felix Guerra. Que asimismo el demandante de autos continuó con sus trabajos internos de remodelación que también implicaban la reubicación de los equipos de aire acondicionado en la fachada externa de su apartamento PB-2, por lo que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, lo instruyó para que solicitara autorización por escrito a la propietaria, y así lo solicitó en comunicación de fecha 11-9-2003. Que a pesar que su representada trató por todos los medios de satisfacer las múltiples exigencias, reclamaciones y quejas del demandante de autos, a los fines de que cancelara el saldo deudor, nada satisfizo a éste, quien el 07-11-2003, procedió a demandar a su representada, por lo que concluye que el ciudadano GUSTAVO RIVAS SANCHEZ, miente cuando alega que los supuestos vicios ocultos del tantas veces mencionado apartamento PB-2 del Edificio Residencias Coral, fueron conocidos por él después de hecha la tradición del inmueble vendido, lo cual consta del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 20-8-2002, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, ya antes mencionada, en su Cláusula Sexta; así como en la comunicación de fecha 14-2-2003, dirigida por el demandante a la firma INVERSIONES DUALKA, en lo expresado en el punto 4) de la misma; y en el libelo de demanda no reformado en la narración de los hechos; que asimismo miente cuando alega que la presencia de los supuestos “vicios ocultos” explanados en ocho (8) item del escrito de reforma de demanda, impidieron la habitabilidad del inmueble, por cuanto el actor estaba habitando el inmueble PB-2 de Residencias Coral, a tenor de lo declarado por su persona en el propio libelo de demanda no reformado. Así mismo la demandada se excepciona en lo establecido en el Capítulo IX del documento de condominio del edificio Residencias Coral, protocolizado en fecha 18-12-2.001, en la cual queda liberada de cualquier responsabilidad derivada de vicios ocultos, y por último alegó la falta de cualidad del actor para efectuar reclamaciones en cuanto a las áreas comunes del edificio Coral. Planteado así el asunto, la reclamación del actor se centra en determinar la responsabilidad por parte de la empresa vendedora, a fin de obtener el resarcimiento de los gastos generados por la reparación de los daños presuntamente presentados en el inmueble, sostiene la existencia de vicios ocultos y desconocidos por él, por lo cual solicita una disminución en el precio de la venta y la compensación con la deuda que mantiene con la vendedora por el saldo restante del precio de venta. En ese orden de ideas, las acciones contempladas en los artículos 1518, 1520 y 1521 del Código Civil se corresponden con el saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos “que la hagan impropia para el uso a que está destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor”. Dicho saneamiento procede a través de cualquiera de las siguientes acciones; la primera es la acción redhibitoria, la cual permite que el comprador pueda devolver la cosa con la correspondiente restitución de su precio y, la segunda es la acción estimatoria o quanti minoris mediante la cual el comprador solicita el pago de una cantidad de dinero correspondiente al menor precio que debió pagar en virtud de los vicios, defectos o fallas. Es obvio en el caso sub examine, que el demandante no pretendió ejercer una acción redhibitoria, pues en ningún momento señala que pretende la devolución del precio con la consecuente devolución del inmueble. En todo caso, podría tratarse de una acción estimatoria o quanti minoris en razón de la reclamación económica que formula. Conforme al derecho común la prueba de un hecho corresponde a quien afirme su existencia por lo que, en el caso bajo examen, cuando el comprador alega que la cosa vendida adolece de un vicio tiene la carga de demostrar la existencia del vicio y que el mismo reúne todas las condiciones requeridas para accionar en garantía, lo que incluye la gravedad del vicio, su carácter oculto, así como su concurrencia en el momento de la transferencia de la propiedad. Por esto, la sola manifestación del comprador de que él no habría adquirido la cosa si hubiese conocido el vicio, es insuficiente para acreditar los requisitos exigidos por el artículo 1.518 del Código Civil. En este sentido vale citar aquí la calificada opinión del tratadista patrio ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS con relación al tema cuando expresa que: “El comprador no tiene que demostrar que él ignoraba la existencia del vicio, sino que le corresponde al demandado que pretenda enervar la acción invocando el conocimiento del vicio por parte del adquirente probar esta circunstancia. El comprador tampoco tiene que demostrar la mala fe del vendedor para que se declare con lugar la acción de saneamiento puesto que, como sabemos, la garantía existe aun cuando el vendedor sea de buena fe. Pero, si el comprador pretende obtener la indemnización de los daños y perjuicios producidos por el defecto de la cosa tiene que demostrar que el vendedor conocía los vicios de la cosa vendida puesto que la buena fe se presume (arg. ex art. 789 del Código Civil)” (Urdaneta Fontiveros, Enrique. Vicios redhibitorios y saneamiento. Academia de ciencias políticas y sociales. Caracas, 2008. p. 97) En este sentido, dicha regla de la carga de la prueba indica a las partes la actividad probatoria que deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable, así, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique. Estamos en presencia de un contrato consensual, bilateral, oneroso, en el cual se demanda por considerar el comprador que existen vicios ocultos, que es un defecto del que adolece el objeto del contrato, que no puede apreciarse a simple vista, o se requieren conocimientos técnicos para advertirlos. Son los defectos ocultos del bien cuyo dominio uso o goce se transmitió onerosamente en el momento de la adquisición, y que como resultado el bien resulta impropio para su destino, si de tal modo disminuyen el uso del bien y que de haberlos conocidos el adquirente, no lo habría adquirido o hubiera pagado menos por el. El vicio debe estar oculto pero no puede apreciarse u observarse aun cuando se revise de manera prudente y diligente. La prudencia consistirá en tal circunstancia, en que el comprador no solo distinga bien la cosa que se le vende, de modo que no observe el vicio o defecto de que se trata, mientras que la diligencia se traduce por el cuidado que debe tener el comprador y la actividad que debe realizar en la observación de la cosa, de manera que no será pasivo en el obrar. Igualmente el vicio o defecto deben ser graves, es decir que no deben ser insignificantes como acontece en los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por si mismo. La gravedad puede determinarse tomando en consideración que el vicio o defecto oculto hagan impropio la cosa a que esta destinada, o disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador lo hubiera conocido no lo hubiera comprado, o hubiere ofrecido un precio menor. En este orden de ideas, también esta conteste la Doctrina y Jurisprudencia que los vicios ocultos también deben ser anteriores a la adquisición del bien, por lo que el comprador tiene la carga de la prueba del vicio oculto, pues en caso contrario se ha de presumir que el vicio o defecto se origino después de la compra del bien. En este sentido la parte demandada se excepciona de cualquier responsabilidad derivada de los supuestos vicios ocultos señalados por el demandante debido a lo establecido en el artículo 46 del Documento de Condominio del edificio Residencias Coral. Es así pues, que el referido artículo 46 del documento de condominio protocolizado en fecha 18 de diciembre de 2.001, ante el Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el nro. 38 Folios 290 al 323, Protocolo Primero, Tomo 13, Cuarto Trimestre de 2.001, el cual cursa en autos a los folios (101-127), en copia fotostática y valorada por este Tribunal en su oportunidad, dispone que, INVERSIONES DUALKA, C.A., no será responsable de los daños ocasionados a los respectivos apartamentos y que se ocasionen a los mismos después de ser entregados, igualmente indica que, no responderá por obstrucciones de cañerías, cortocircuitos en las instalaciones eléctricas, desprendimientos de frisos, marcos, puertas, ventanas y otros similares, daños en los pisos ocasionados por golpes con herramientas, piezas de metal o artefactos pesados o por instalaciones de artefactos indebidos, deterioro en los sanitarios y salas de baño, calentadores de agua, aparatos de aire acondicionado y otras instalaciones de este tipo que posea el apartamento, pero en ninguna parte del referido artículo se estableció, que la vendedora no se haría responsables por los vicios o desperfectos ocultos que se encuentren en los apartamentos que conforman la Residencias Coral, máxime cuando la connotación que le da la demandada en su contestación es de -supuestos faltantes, fallas o defectos- lo que permite determinar a esta Juzgadora, que INVERSIONES DUALKA, C.A., no se haría responsable solo por los faltantes, fallas o defectos que se pudieran ocasionar luego de la entrega de los apartamento que conforman la Residencias Coral, por lo tanto la referida excepción como así fue llamada por la apoderada de la demandada contenida en el artículo 46 del documento de condominio no pueda prosperar, y así se establece. Siendo así, del caso de marras, se desprende que la parte accionante de autos, supra identificada, no logró probar los hechos alegados como generadores de los vicios ocultos objeto del presente juicio, puesto que de las pruebas aportadas a las actas procesales no soportan ni dan certeza alguna de la acción intentada, resultando únicamente demostrado en autos que el inmueble constituido por el apartamento distinguido como PB-2 de Residencias Coral, ubicado en la Avenida Guayacán Norte, Urbanización Costa Azul, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, para la fecha de la realización de la inspección judicial practicada por este Tribunal 1 de junio de 2.006, (Fs. 146-153), padecía de una serie de daños en su interior, que concatenados con la experticia practica en el referido inmueble, (Fs. 188-195), se pueden considerar de menor cuantía y que no ponen en peligro a sus residentes, y que el mismo ha sido sometido a trabajos de reparaciones recientes, sin embargo, no se pudo constatar que dichas fallas presentadas por el bien inmueble objeto de la presente acción hayan tenido su vigencia antes del momento de la adquisición por parte del actor en fecha 26 de junio de 2.003, aunado al hecho que, tampoco se pudo demostrar que las reparaciones recientes se realizaran por vicios o defectos ocultos que presentara la construcción, por orden y cuenta del actor, ni que el monto de las reparaciones ascendiera ciertamente a la suma que pretende sea desminuida, ni que se hubiere elaborado inspección alguna en el inmueble al momento de su adquisición que demostraran que los hechos alegados, que pudieran hacerse constar por expertos, fuesen presentados por el inmueble antes de su adquisición. De ahí, que en aplicación del principio In Dubio Pro Reo, consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual obliga a los jueces a desestimar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella e inclusive, lo faculta para que en caso de dudas sentencie a favor de la demandada, se concluye que con fundamento en las circunstancias que fueron antecedentemente pronunciadas, ante la ausencia de pruebas que comprueben que habían vicios ocultos graves y que fuesen anteriores y no pudieron evidenciarse u observarse al momento de la adquisición del inmueble por el actor, resulta obligatorio concluir que en vista de que se incumplió con los requisitos que de manera concurrente y estricta deben verificarse para que la acción instaurada prospere en derecho y sea declarada procedente, se desestima la demanda y se impone la consecuente condenatoria en costas procesales. En consecuencia se declara sin lugar la presente acción por vicios ocultos intentada por el ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA. C.A., como será indicado en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad del actor ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, para demandar el saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que se encuentren en las áreas comunes de la Residencias Coral, opuesta por la demandada en la contestación a la demanda. SEGUNDO: SIN LUGAR la excepción alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, contenida en el artículo 46 del documento de condominios de la Residencias Coral. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA POR LOS VICIOS O DEFECTOS OCULTOS, intentada por el ciudadano GUSTAVO ALEJANDRO RIVAS SANCHEZ, contra la sociedad mercantil INVERSIONES DUALKA, C.A. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el presente proceso. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariana Nueva Esparta, a los siete (07) días del mes de febrero de 2.019. Años: 208º y 159º. LA JUEZ PROVISORIO, DRA. DELNNYS VALERA CARRILLO, EL SECRETARÍO, ABG. FELIX VILLARROEL VARGAS. En esta misma fecha, siendo las 3:10 p.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. Conste.- EL SECRETARÍO, ABG. FELIX VILLARROEL VARGAS. Exp. Nro. 21.493. AVC/FVV/Pg.