TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA, VILLALBA, TUBORES Y PENÍNSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO NUEVA ESPARTA.
205º y 157º
Exp. Nº 1715-18
I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE ACTORA: TOMMY RICARDO VIERA BRAVO y ADRIANA VENTURA MARQUES REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-16.544.534 y V-16.618.262, respectivamente.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: EUDOMAR CEDEÑO ZABALA E ISDAMARI CEDEÑO UGAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.537 y 200.112, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: OMAIRA DEL VALLE LEÓN COY, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.488.259
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: LORENYS DEL VALLE FERNÁNDEZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-16.337.252, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 217.706. .-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

Corresponde a este Órgano Jurisdiccional pronunciarse respecto a la pretensión procesal deducida por las partes, en cuanto a la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ejercida por los ciudadanos TOMMY RICARDO VIERA BRAVO y ADRIANA VENTURA MARQUES REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-16.544.534 y V-16.618.262, respectivamente, a tenor de los establecido en los artículos 1.133, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.486, 1.488, y 1527 del Código Civil Venezolano. Procede este Tribunal a dictar sentencia correspondiente previa las consideraciones siguientes.
ANTECEDENTES DEL CASO:
El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda presentado en fecha 28 de Junio de 2018 (folio.01-22), correspondiéndole el conocimiento del asunto a este Tribunal previa distribución del asunto judicial (folio. 23), seguidamente se realizó el auto de entrada de la presente demanda en fecha 29 de Junio de 2018 (folio 24), y posteriormente auto de admisión en fecha 03 de Julio de 2018 (folio 25 y 26)
Por auto de fecha 11 de Julio de 2018 (folio 27) comparece la parte actora, abogado EUDOMAR CEDEÑO ZABALA suministrando los medios para que el Alguacil practique la citación de la parte demanda
Por diligencia de fecha 12 de Julio de 2018 (folio 28) el Alguacil dejó constancia que le fueron suministrados los medios necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demanda, asimismo dejó constancia el secretario de haberse librado la compulsa.
Por diligencia de fecha 18 de Julio de 2018 (folio 29), se dicto auto ordenando abrir el cuaderno de medidas para tramitar y decidir en el todo lo concerniente con la medida de enajenar y gravar.-
Por diligencia de fecha 22 de Octubre de 2018 (folio 30 y 31), el alguacil deja constancia de haber citado a la parte demandada, ciudadana OMAIRA LEÓN COY, el día 18-10-2018.-
Por auto de fecha 25 de Octubre de 2018 (folio 32) se ordena corregir la foliatura a partir del folio 21 al 31.-
Por diligencia de fecha 28 de Noviembre de 2018 (folio 33), el apoderado de la parte actora abogada ISDAMARI CEDEÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 200.112, solicitó un cómputo desde que se hizo efectiva la citación de la parte demandada hasta la fecha.-
Por auto de fecha 29 de Noviembre 2018, (folio 34) se dictó abocamiento del Juez temporal a la presente causa y se le otorgaron Tres (3) días a las partes, de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que ejerzan el derecho consagrado en el mismo.-
Por diligencia de fecha 30 de Noviembre de 2018 (folio 35) compareció la ciudadana OMAIRA DEL VALLE COY, parte demandada, y le otorgó poder a la abogada LORENA DEL VALLE FERNÁNDEZ DÍAZ, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 217.706.-
Por escrito de fecha 31 de Noviembre de 2018 (folio 36 al 40) la abogada LORENYS DEL VALLE FERNÁNDEZ DÍAZ, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana OMAIRA LEÓN COY, y opuso la cuestión previa N°8, prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-
Por auto de fecha 5 de Diciembre de 2018 (folio 41 y 42) el tribunal acordó cómputo previa solicitud de la abogada ISMARY CEDEÑO UGAS.-
Por auto de fecha 5 de Diciembre de 2018, (folio 43 y 44) este Tribunal dictó sentencia interlocutoria donde negó tramitar y sustanciar la incidencia de cuestiones previas opuestas.-
Por diligencia de fecha 18 de Diciembre de 2018, (folio 45 al 49), el apoderado de la parte actora abogado ISDAMARI CEDEÑO UGAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 200.112, consigna Escrito de Promoción de Pruebas, constante de 4 folios útiles.-
II.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.
La demanda
Los abogados EUDOMAR CEDEÑO ZABALA E ISDAMARI CEDEÑO UGAS, apoderados judiciales de los ciudadanos las partes actoras TOMMY RICARDO VIEIRA BRAVO Y ADRIANA VENTURA MARQUES REYES, en su libelo de demanda expresaron, lo que a continuación se transcribe:
Que, “En fecha 18 de Enero de 2017, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar bajo el N° 41, Tomo 4 de los libros llevados por esa Notaría, sus representados celebraron contrato de Opción de Compra-Venta con la ciudadana Omaira del Valle León Coy, sobre un inmueble ubicado en el sector “La Cruz del Pastel, Caserío San Antonio, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, identificado con el numero 109, del Conjunto residencial “Los Tejados”, constituido por una parcela de terreno con un área de Ciento Cincuenta y Ocho Metros con Noventa y Tres Céntimos Cuadrados (158,93 mts) y la vivienda sobre ella construida, el cual le pertenece a La Vendedora, según documento inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta el 14 de Junio de 2004 bajo el N° 25, folios 168 al 172 Protocolo Primero Tomo 16
Que, “El Vendedor convino en venderles ese inmueble a los compradores; que El precio pactado para efectuar la presente venta opcional, fue la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (25.000.000) debiendo pagar El comprador la cantidad de dinero indicada a El Vendedor en la misma oportunidad y fecha en que se lleve acabo la firma del documento de propiedad por la Oficina de Registro Inmobiliario”
Que, “El Vendedor, declaró recibir en ese mismo acto de El Comprador, cheque de gerencia N° 00002987 del Banco Bicentenario Agencia Juan Griego La Marina, de la ciudad de Juan Griego de fecha 06 de Diciembre de 2016 la suma de Ocho Millones de Bolívares (Bs 8.000.000), a su entera satisfacción al momento de la firma de la presente Compra-Venta”
Que, “El vendedor recibiría Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000) de manos de El Comprador en la misma fecha y momento en que se suscriba la escritura respectiva, lo cual deberá dentro de un plazo de Noventa (90) días continuos; con una prórroga de Treinta (30) dias adicionales continuos”
Que, “El saldo restante del precio de la venta de inmueble, esto es la suma de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000) le serán pagados al Vendedor, en el momento del otorgamiento. La entrega material del inmueble se llevaría en efecto después de otorgarse la escritura definitiva de la venta”.-
Que, “Queda entendido que El Vendedor deberá informar, con por lo menos dos días de anticipación, a El Comprador sobre la fecha, hora y lugar en que se firmaría el documento de venta. Además El Vendedor tendrá que suministrar a la Oficina Subalterna competente todos los recaídos pertinentes a la realización de la operación aquí indicada, esto es solvencias, etc. Por su parte El Comprador cubrirá todos los gastos y erogaciones concernientes a pago de honorarios de abogado por la redacción del respectivo documento de venta y gastos de registro”
Que, “Dando fiel cumplimiento a las obligaciones contraídas por nuestros patrocinados en el susodicho contrato, sin duda alguna fueron cumplidas a cabalidad y en tiempo oportuno todas y cada una de ellas, aun cuando la demandada, poco antes de cumplirse los plazos establecidos para la ejecución definitiva del convenio, se dedicó a provocar la moratoria de los deudores, negándose a recibir los pagos acordados, con premeditada intención de fraguarse una causal de incumplimiento por parte de estos, y por vía de consecuencia alegar violación del contrato y de esa manera justificar la resolución del mismo, con la consecuencial aplicación de la cláusula penal establecida” Se procedió a presentar el reclamo ante el Seguro dentro del plazo establecido por la Póliza”
Que, “ Dada las circunstancias, y advirtiéndose el despreciable depósito de OMAIRA DEL VALLE LEÓN COY de los Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000), frente a su reiterada y manifiesta negativa, hubo la necesidad de proceder judicialmente bajo la figura jurídica de la Oferta Real de Pago, cuya causa quedó registrada en el Expediente N° 203/17, que cursó ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, donde con evidente insistencia la Vendedora ofertada se negó incluso a cumplir con la citación que al efecto le fue librada por el referido Juzgado, cuya comparecencia fue condicionada por ella a exigir de nuestros representados se le cancelara adicionalmente una cantidad de dinero superior al precio estipulado e la convención inicial, exigencia a la cual nuestros representados se vieron precisados a consentir para poder lograr la protocolización del documento definitivo de venta”
Que “A pesar de que nuestros cliente accedieron a los exagerados propósitos de la Vendedora, y de haberse arribado a una transacción judicial en el respectivo expediente, donde tuvieron que pagar mucho mas del precio total pautado para verificar la operación definitiva de la Compra-Venta, que en total sumaron un sobreprecio que asciende a la cantidad de Treinta y Un Millones de Bolívares (31.000.000) que se entregaron a la vendedora Omaira del Valle Leon Coy”
Que,”Hasta la presente fecha no ha sido posible para nuestros patrocinados lograr que la Vendedora le de cumplimiento a su obligación de hacer tradición legal del inmueble, convenida tanto en el documento de opción a compra como en la transacción Judicial anteriormente citada, mediante la inscripción del documento definitivo de la venta en el Registro Inmobiliario correspondiente”
Que “ 1) El Comprador en el acto del otorgamiento de Opción a compraventa (18/01/2017) entrega a la Vendedora la suma de Ocho Millones de Bolívares (8.000.000), mediante Cheque de gerencia N° 00002987 del Banco Bicentenario Agencia Juan Griego, de fecha 06 de Diciembre de 2016. Los cuales esta recibe a satisfacción al momento de la firma del contrato en la Notaría Pública Segunda de Porlamar
Que “ 2) Ante la negativa de La Vendedora en recibir los pagos del saldo deudor, que a pesar de haber sido notificada oportunamente, El Comprador se ve obligado a consignar en el juzgado de la causa, la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (17.000.000) realizado mediante cheque de gerencia N° 08006054 de Banesco Agencia ciudad Traki, de fecha 10 de Mayo de 2017, mas la sumas adicionales representadas en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000) efectuado mediante Cheque de gerencia N° 08006069 del Banco Banesco del 10 de Mayo de 2017”
Que “La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000) realizado con cheque deferencia N° 00026858 del Banco Banesco Agencia Porlamar de fecha 11 de Mayo de 2017”
Que “Finalmente Tres Millones de Bolívares (Bs 3.000.000) entregados el 30 de mayo de 2017; concentrados con la entrega de dos (02) equipos móvil celular marca Blue, modelos VIVO XL serial 0070008016278137 y modelo VIVO SR serial 108000816348857 respectivamente, valorados en un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000) cada uno”
Este legajo de instrumentos, constituyen principio de prueba escrito que confirman nuestra petición y constan certificadas en el Expediente N° 203/17, que contiene la Transacción Judicial celebrada en fecha 30 de Mayo de 2017 ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción del Estado Nueva Esparta, documentos que demuestran el pago integro del precio en cumplimiento de la obligación de nuestros representados que oponemos a la demanda para ser reconocido en su contenido y firma
Que, “ La presente demanda se fundamenta básicamente en las disposiciones contenidas en las propias cláusulas del contrato de Opción de Compraventa violadas por la vendedora en las cuales apoyamos la pretensión judicial de cumplimiento de contrato y en los artículos 1133, 1160, 1167 y siguientes del vigente Código Civil Venezolano”
Que “ El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir , reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”
Que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley”
Que “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado”
Que “En el contrato bilateral, si una de las partes no cumple su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”
Que “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”
Que “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición del inmueble con el otorgamiento del instrumento de la propiedad”
Que “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”
Que, siendo la Opción de Compra-Venta un proyecto de contrato, cuando la condición del pago se cumple, es cuando el contrato toma fisonomía propia de definitivo, y si esto es así, lo correcto es al convertirse en una venta perfeccionada, surja la necesidad de precisar la oportunidad de cumplir la obligación final del vendedor, cual es, en el caso de marras, la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento del documento de venta en el Registro Inmobiliario correspondiente de acuerdo al precepto legal del articulo 1488 del Código Civil. No existe entonces ninguna duda que el contrato parcialmente transcrito y la incuestionable consignación del pago total del precio, amen de la Transacción Judicial in comento, constituyen por su propia naturaleza un contrato de compraventa perfeccionado, donde entrelazaron las voluntades de consentimiento legítimamente manifestado, una de las partes comprar y la otra de vender el inmueble, estableciéndose el precio final de venta y cancelado dentro de los términos de un contrato definitivo sinalagmático perfecto, y ya no de una opción de venta como inicialmente fue concebido.
Que, “Tal como lo establece el artículo 1527, del tantas veces citado Código Civil, la obligación principal del comprador es pagar el precio, la cual, y de contrato, ya se cumplió. Ahora bien, la del vendedor es la entrega material del bien vendido al comprador lo cual ocurre en la sede del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Peninsula de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en el expediente N° 1161 del Código Civil, al transferir la propiedad del bien, asumió inexcusablemente la obligación de hacer la tradición legal, a lo cual se ha negado reincidentemente la Vendedora, máxime cuando la cosa vendida queda a riesgo del comprador, lo que se ha convertido en un verdadero suplicio para nuestros mandantes al punto que en varias oportunidades el documento definitivo de venta se ha presentado al Registro Inmobiliario, siendo anulado por incomparecencia de la Vendedora, tal como sucedió en el presente caso, con los daños y perjuicios que ha ocasionado
Que, es lógico entonces que habiéndose pagado el precio por el comprador, el cumplimiento de la obligación siguiente corresponda al vendedor con el otorgamiento del documento de propiedad. En el caso que nos ocupa se trata a nuestro criterio de una compraventa inmobiliaria donde el comprador dentro de los términos del contrato canceló a la vendedora el precio total del inmueble, y esta, no ha dado cumplimiento con su obligación de otorgar el documento que acredita la venta, por lo cual tiene que considerarse a la vendedora en mora por incumplimiento en la forma estimada en el contrato y en la Ley.
Que, no existe duda alguna que la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (25.000.000), mas las exigencias impuestas por la vendedora es el precio total y con el exceso de la compraventa del referido inmueble, que conforme a lo estipulado en el contrato serían pagados por el comprador al momento de la protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina del Registro Publico la obligación respectiva de la vendedora, quedando entendido que la negativa a ese cumplimiento, es la “ratio legis” de la presente demanda
Que “Por todo lo anteriormente expuesto es por lo que acuden a su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demandamos a la ciudadana Omaira del Valle León Coy, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 3.488.259, con domicilio en San Antonio, Municipio García del Estado Nueva Esparta, para que convenga y cumpla o en defecto, a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
Que reconozca que el contrato autenticado en fecha 18 de Enero de 2017, y cual se hizo referencia en el primer aparte del presente escrito, constituye un contrato de compra-venta perfeccionado y como consecuencia de ello, reconozca que nuestros mandantes son los legítimos propietarios del inmueble objeto de venta, identificado tal como aparece en el Documento definitivo. Un inmueble identificado con el numero 109, constituido por un a parcela de terreno ubicada en el Conjunto Residencial “Los Tejados”, Sector La Cruz del Pastel, Caserío San Antonio, Municipio García del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, con un área de Ciento Cincuenta y Ocho Metros con Noventa y Tres Centímetros Cuadrados (158,93 mts); y la vivienda sobre ella construida que consta de (3) dormitorios, dos (2) salas de baño, salón, comedor, cocina, patio de secado, jardín, y un (1) puesto de estacionamiento; cuyas medidas y linderos son NORTE: En nueve metros con setenta y cinco centímetros (9,75mts) con calle Oeste; SUR: En nueve metros con setenta y cinco centímetros (9,75 mts) con parcela V-112, ESTE: En dieciséis metros con treinta centímetros (16,30 mts) con parcela V-110, inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta el 14 de Junio de 2004, bajo el Nro 25, folio 168 al 172 del Protocolo Primero, Tomo 16, Segundo Trimestre del mismo año 2004.
SEGUNDO: Que reconozca que le cancelaron en la forma señalada la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000) más las exigencias de sobreprecio que asciende en total a la suma de Treinta y Un Millones de Bolívares (31.000.000)
TERCERO: Que convenga y se obligue a otorgar el documento de compraventa definitivo del inmueble descrito, dentro de un plazo prudencial pero perentorio que debido a la urgencia del caso, solicitamos sea fijado por el tribunal.
CUARTO: Que en el supuesto de que la demandada no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio TERCERO de este escrito, a ello sea condenada mediante sentencia de este Tribunal y que se nos expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva
QUINTO: Al pago de las costas e indexación por defecto de inflación de las cantidades aquí estimadas como cuantía del valor de la demanda, calculada hasta la fecha de la total y definitiva terminación del presente juicio, para lo cual se solicita experticia complementaria del fallo
Que “A los efectos legales establecidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y en atención que el objeto principal de la demanda, consiste en una obligación de hacer, ante los altos índices inflacionarios en la actualidad, estimamos la presente demanda, en la cantidad de Tres Millones Trescientos Sesenta Mil Bolívares (3.360.000) equivalente a Dos Mil Ochocientas (2800) Unidades Tributarias a razón de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200) cada una”
Que “ El articulo 585 del Código de Procedimiento Civil, establece que las medidas preventivas o cautelares serán decretadas por el juez, solo cuando exista riesgo manifiesto de que queda ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esa circunstancia y del derecho que se reclama
Que” Para el decreto de las medidas cautelares es menester un juicio que haga presumir la garantía de que la medida preventiva va a cumplir su función de preservar la vigencia del fallo y además el resultado practico de la ejecución forzosa, según sea su naturaleza y ello depende de la admisión de la demanda, en razón de que las misma están consagradas por la ley, para asegurar la eficacia de los procesos, garantizando el cumplimiento de la decisión y evitando así el menoscabo del derecho que el fallo reconoce
Que “ Ahora bien, en cuanto el primer requisito el “periculum in mora” referido al riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, se considera que la contumacia de la demanda, quien todavía aparece en Registro Publico como propietaria del inmueble objeto de presente juicio, bajo cualquier circunstancia ajenas o no a su voluntad, pueda enajenar bajo otro titulo, como parece ser su intención a juzgar por la inexcusable negativa de cumplir con su obligación de protocolización del documento de venta definitivo por si arbitraria incomparecencia al otorgamiento del mismo, lo que pone en riesgo manifiesto el derecho a la propiedad y hace ilusoria la pretensión de nuestros representados

En cuanto a la presunción grave del derecho que se reclama o el fomos boni iuris, esta debidamente fundamentado en la reiterada conducta de la demandada en negarse a cumplir su obligación de hacer la tradición legal, conforme lo ordena el articulo 1488 del Código Civil y en la forma establecida en el contrato, de la fecha para la protocolización del documento definitivo de venta, en el Registro Publico respectivo la negativa de la demandada de protocolizar el documento definitivo de venta, por ende satisface plenamente con la exigencias legales para requerir y que sean acordadas medidas preventivas
Por las razones antes expresadas, es por lo que solicitan sea decretada con urgencia, MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR INMUEBLES, establecida en el numeral 3° del articulo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 585 eiusdem, sobre el inmueble identificado ut supra, objeto de la presente demanda, participando mediante Oficio, a la expresada Oficina de Registro Publico, del decreto de la misma
La contestación.
En fecha 30 de Noviembre de 2019, la abogada LORENYS DEL VALLE FERNÁNDEZ DÍAZ, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 217.706, en su condición de apoderado Judicial de la ciudadana OMAIRA DEL VALLE LEÓN COY, parte demandada, presente escrito de contestación de la demanda, expresando lo siguiente:
Que, “En fecha 28 de Junio del año 2018, los ciudadanos TOMMY RICARDO VIEIRA BRAVO Y ADRIANA VENTURA MARQUES REYES, ya identificados presentaron formar demanda en contra de mi representada”
Que “Sobre la inadmisibilidad de la presente acción es necesario traer a colación parte de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de Abril del 2013 (Magistrada Ponente: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA”
Que “La demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en vista de que carece del Procedimiento Administrativo ante la Superintendecia de Alquiler para la Vivienda, ya que en el contrato de arrendamiento celebrado y mencionado en la parte superior de esta demanda, (capitulo primero) aparece reflejada claramente una parcela de Terreno y la Vivienda sobre el construida
En consecuencia carece del pase que otorga a la vía judicial por tales acciones y menos aun que hubiere transcurrido el lapso de ciento ochenta días para las apartes accionantes puedan demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO tomando en cuenta que la Parcela de Terreno y la vivienda sobre el construida, estaríamos en presencia de violación al debido proceso, así pedimos sea decidido
Que “ En vista que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fue admitida por este Tribunal en fecha 03 de Julio de 2018, haciendo caso omiso a las disposiciones contenidas en Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de Mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Nro 39.668”
Que “Sobre este mismo punto de la inadmisibilidad de la acción, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de Abril de 2013, relacionada con el Expediente signado con el Nro AA20-C-2012-0000712”
Que “La Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no solo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda unifamiliar pudieran estar constituidas garantías reales
Que “En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “La posesión, tenencia u ocupación, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea licita.
Que “En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la perdida de la posesión, ocupación o tenencia solo de inmuebles destinados a “vivienda principal”
Que “El articulo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la perdida o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional
Que “ El decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no solo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, se insiste en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera concluir a una decisión cuya practica material comporte la perdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, ciertamente tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Articulo 2° eiusdem)”
Que “De acuerdo con la jurisprudencia patria y Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad de fecha 5 de Febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial N° 40.115 del 21 de Febrero de 2013, se verifica que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley y la Resolución 11, ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la perdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley
Que “Partiendo de los razonamientos antes realizados y en vista que la pretensión de los ciudadanos TOMMY RICARDO VIEIRA BRAVO Y ADRIANA VENTURA MÁRQUEZ REYES se circunscribe por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO el cual según sus dichos detenta mi representada ciudadana OMAIRA DEL VALLE LEÓN COY, pretensión esta que de ser declarada con lugar mediante sentencia definitivamente firme, implicaría la perdida de la posesión o tenencia ejercida por mi representada sobre el inmueble antes descrito, ubicado en el sector La Cruz del Pastel, caserío San Antonio, Municipio García del Estado Nueva Esparta, identificado con el N° 109, del conjunto Residencial “Los Tejados”, aunado a que los ciudadanos TOMMY RICARDO VIEIRA BRAVO Y ADRIANA VENTURA MARQUES REYES, no solicitaron por ante el Ministerio del Poder Popular con Competencia en Materia de Vivienda y Habitad, el procedimiento especial referido, contemplado en el decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas, como lo estipula el artículo 7 de la Resolución Número 11 emitido por la Consultaría Jurídica del Despacho del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Habitad, bien sea directamente o a través de cualquier otro órgano o ente que designe al efecto en coordinación con el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, asumirá de manera exclusiva el conocimiento de las denuncias que tengan que ver con lo dispuesto en la presente Resolución, pudiendo mediar entre las partes a los fines de resolver los conflictos que se generen en aplicación de la presente resolución “
Que “ En consecuencia solicitamos de este Tribunal se declare con lugar, la cuestión previa opuesta, que establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su numeral 8vo, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto incoada por los ciudadanos TOMMY RICARDO VIEIRA BRAVO Y ADRIANA VENTURA MÁRQUEZ REYE, ya que para la procedencia de la misma la accionante requerirá el cumplimiento previo del procedimiento referido al Articulo 5° Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de habitad y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”
Que “Dejamos así demostrada la cuestión previa opuesta establecida en el Artículo 346, ordinal 8vo del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”
CUADERNO DE MEDIDAS.
En fecha 18-07-2018, (folio 01) este Tribunal dictó auto mediante el cual ordenó la apertura del cuaderno de medidas para tramitar y decidir en el las incidencias que surjan con motivo de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada en el libelo de la demanda.
En fecha 20-07-2018, (folio 02-03) este Tribunal dictó auto mediante el cual provee de conformidad con lo solicitado y decreta la medida de enajenar y gravar sobre el inmueble señalado en el libelo de la demanda y oficia al Registro Público del Municipio Mariño de la Circunscripción Judicial de este Estado.
En fecha 27-07-2018 (Folio 05) mediante diligencia el Alguacil de este tribunal consignó copia del oficio 270-18 dirigido al Registro Público del Municipio Mariño de la Circunscripción Judicial de este Estado, debidamente recibido y firmado por la funcionaria Irais Alfonzo, titular de la cédula de identidad N° 17.848.424, el día 26-07-18
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la revisión de los autos que conforman el presente expediente, este Tribunal observa:
Que se trata de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; en virtud de contrato de Opción de Compra-Venta celebrada entre los ciudadanos TOMMY RICARDO VIERA BRAVO y ADRIANA VENTURA MARQUES REYES y la ciudadana OMAIRA DEL VALLE LEÓN COY, sobre un inmueble ubicado en el sector La Cruz del Pastel, Caserío San Antonio, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, identificado con el número 109, del Conjunto residencial Los Tejados, constituido por una parcela de terreno con un área de Ciento Cincuenta y Ocho Metros con Noventa y Tres Céntimos Cuadrados (158,93 mts) y la vivienda sobre ella construida, el cual le pertenece a La Vendedora, según documento inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta el 14 de Junio de 2004 bajo el N° 25, folios 168 al 172 Protocolo Primero Tomo 16. Que los demandantes señalan que su representados han dando fiel cumplimiento a las obligaciones contraídas en el referido contrato, en tiempo oportuno a todas y cada una de ellas, aun cuando la demandada, poco antes de cumplirse los plazos establecidos para la ejecución definitiva del convenio, se dedicó a provocar la moratoria de los deudores, negándose a recibir los pagos acordados, con premeditada intención de fraguarse una causal de incumplimiento por parte de estos, y por vía de consecuencia alegar violación del contrato y de esa manera justificar la resolución del mismo.

Ahora bien, la parte actora en la oportunidad de interposición de la demanda promovió las pruebas que apoyan su pretensión; y las mismas fueron ratificadas durante el lapso probatorio y con respecto a la parte demandada presentó escrito en el cual opuso cuestión previa, una vez precluido el lapso para contestación por lo que este Tribunal negó la tramitación y sustanciación de la misma.

Al respecto el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone:
“Artículo 362.: Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación…”
De acuerdo a criterio sostenido por los doctrinarios patrios, entre los cuales encontramos a Arístides Rengel Romberg, quien en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, establece que la confesión ficta genera los siguientes efectos jurídicos:
“…La falta de contestación de la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos… (pág. 131, 133 y 134)”
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia también ha elaborado doctrina sobre el punto de la confesión ficta, señalando lo siguiente:
“…En el proceso, cuando el demandado no comparece a dar contestación de la demanda, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece en su contra la presunción juris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquellos que enerve la acción de la parte actora más no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. Vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que la parte demandante promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por la ley, no como presunción juris tantum, sino como consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanzas, aún en contra de la confesión. Ya el Juzgador, no tiene por que entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces o falsos los hechos y la trascendencia jurídica de los mismos, sino que constatado que la presunción no está prohibida por la ley, lo cual es un hecho negativo, debe decidir ateniéndose a la confesión del demandado”. (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 19 de junio de 1996, en el juicio de Landaeta Bermúdez contra la compañía anónima de Seguros La Previsora, sentencia Nº 173). (Resaltado nuestro).

Aplicando las disposiciones legales transcritas, la doctrina y la jurisprudencia que anteceden, este Tribunal observa que riela a los folios 36 al 40 del presente expediente, que la parte demandada presentó escrito de oposición de cuestión previa en fecha 30 de noviembre de 2018, es decir, transcurridos veinticinco (25) días desde que el ciudadano alguacil dejó constancia de que se llevó a cabo la citación de la demandada, y posteriormente no concurrió a promover pruebas quedando al efecto confeso.
Así las cosas, con la interposición del libelo de demanda, la parte actora
promovió:
1) Marcado “B” Copia simple de documento de opción de compra venta suscrito en fecha 18-01-2017 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar bajo el Nº 41, Tomo 4, este al ser una copia simple de un instrumento público y no ser impugnado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor probatorio, quedando demostrada la celebración del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes.
2) Marcado “D, , Copias simple, de actuaciones ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Estas documentales al ser una copia simple se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Para demostrar el hecho contenido en ella.
3) Marcado “E”, Copia simple, de actuaciones ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Estas documentales al ser una copia simple se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Para demostrar el hecho contenido en ella.
4) Marcado F, Copia simple, de actuaciones ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción del estado Bolivariano de Nueva Esparta. Estas documentales al ser una copia simple se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Para demostrar el hecho contenidos en las distintas actuaciones

Analizadas las mismas, demuestran plenamente la celebración de la opción de compra-venta y el incumplimiento de la demandada, aunado al hecho de que la parte demandada no compareció a dar contestación a la demanda y no promovió prueba alguna que le favoreciera.
De conformidad con lo antes establecido para que opere la confesión ficta deben cumplirse de forma concurrente los siguientes extremos:
Primero: Que el demandado no diese contestación a la demanda;
Segundo: Que la pretensión no sea contraria a Derecho; y
Tercero: Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso.
En atención a lo expuesto, pasa este Tribunal a revisar si los extremos señalados concurren en el presente caso:
En relación al primer punto, se observa que la parte demandada no dio contestación a la demanda en la oportunidad procesal correspondiente, lo que representa una negligencia inexcusable y una actitud de contumacia, considerando quien decide que se encuentra materializado el primer requisito. Y ASÍ SE DECIDE.-
En cuanto al segundo extremo, se desprende de las actas procesales que la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA formulada por la parte accionante no es contraria a derecho, al orden público ni a las buenas costumbres y que la pretensión de la actora se encuentra amparada por la Ley. Encontrándose así materializado el segundo requisito para la procedencia de la Confesión Ficta. Y ASÍ SE DECIDE.-
En cuanto al tercero de los requisitos, se desprende de las actas procesales que el demandado no promovió o aportó medio de prueba que le favoreciera y que desvirtuara las afirmaciones de hecho y de derecho de la parte demandante, de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil; tal omisión en su defensa no constituye de ninguna manera factor que le favorezca, por lo que se considera lleno el tercer extremo. Y ASÍ SE DECIDE.-
En consecuencia de lo analizado y al estar cumplidos los extremos concurrentes antes señalados, debe necesariamente este Tribunal establecer como ciertas las afirmaciones y los hechos narrados por la actora en el libelo de la demanda y en conclusión, admitidos por la parte demandada; en virtud de lo cual resulta forzoso para este Tribunal declarar que la demandada, ciudadana OMAIRA DEL VALLE LEÓN COY , plenamente identificada en autos, se encuentra incurso en la institución procesal de la confesión ficta. Y ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVA
Vistas las anteriores consideraciones, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por los ciudadanos TOMMY RICARDO VIERA BRAVO y ADRIANA VENTURA MARQUES REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-16.544.534 y V-16.618.262 contra la ciudadana OMAIRA DEL VALLE LEÓN COY, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.488.259.
SEGUNDO: Se condena a la demandada ciudadana OMAIRA DEL VALLE LEÓN COY, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.488.259, que en cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 18-01-2017, efectúe la tradición legal del inmueble identificado con el Nº 109, constituido por una parcela de terreno ubicada en el Conjunto Residencial Los Tejados, Sector La Cruz del Pastel, caserío San Antonio, Municipio García del Estado Nueva Esparta, con un área de Ciento Cincuenta y Ocho Metros con Noventa y Tres Céntimos Cuadrados (158,93 mts) y la vivienda sobre ella construida, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo -una vez que quede firme la presente decisión- a protocolizar el documento definitivo de venta.
TERCERO: Se dispone que para el caso de que la demandad se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado , dentro del término que se le conceda expresamente para ello se dará aplicación al artículo 531 del Código de procedimiento civil el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato la sentencia servirá como titulo de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en los copiadores de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los Dieciséis (16) días del mes de Enero de dos mil diecinueve (2019). Años. 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
La Jueza,

Abg. Marianny Velásquez
El Secretario Temporal,

Abg. Wilian Rodríguez León
En esta misma fecha 16-01-2019, siendo las dos de la tarde (2:00 PM) se dictó y publicó la anterior sentencia previa las formalidades de ley. Conste.
El Secretario,

Abg. Wilian Rodríguez León

MVS/wrrl/lp.-
Exp Nº 1715-18