TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.- 208° y 159°
EXPEDIENTE: 24.772
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
I. A) PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil VANNY BAGS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 25 de enero de 2.007, bajo el nro. 24, Tomo 5-A.
I. B) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado NERYS BETANCORUT, ALEJANDRO CANONICO, y LETICIA ESPINOZA, con inpreabogado nro. 167.536, 63.038, y 127.318, respectivamente.
I. C) PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CCCP, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 17-2-2.006, bajo el nro. 64, Tomo 8-A, y el ciudadano KAHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 13.848.188, ambos de este domicilio.
I. D) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditaron Apoderado Judicial.
II.- MOTIVO DEL JUICIO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:
Se inicia el presente juicio por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada por la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 13.192.093, actuando con el carácter de Directora de la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., plenamente identificada, contra la Sociedad mercantil CCCP, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 17-2-2.006, bajo el nro. 64, Tomo 8-A, y el ciudadano KAHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 13.848.188, ambos de este domicilio.
Por auto de fecha 8-7-2.013, este Tribunal admitió la presente demanda ordenado la citación de la parte demandada. (Fs. 1-51).
En fecha 11-7-2.013, comparece por ante este Tribunal el abogado ALEJANDRO CANONICO, actuando como apoderado judicial de la actora, donde consigna poder que le acredita su represetanción y solicitó media. (Fs. 52-57).
Por auto de fecha 17-7-2.013, se ordenó la apertura del respectivo cuaderno de medidas. (Fs. 58).
En fecha 23-7-2.013, compareció el abogado NERYS BETANCORT, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia puso a disposición del Alguacil los medios y recursos para hacer efectiva la citación de la parte demandada. (Fs. 59).
En fecha 25-7-2.013, el ciudadano Alguacil manifestó haber recibo los medios para hacer efectiva la citación ordenada. (Fs. 60).
En fecha 9-8-2.013, compareció el abogado NERYS BETANCORT, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó copia certificadas.
Por auto de fecha 12-8-2.013, se acordaron las copias certificadas solicitadas. (Fs. 62).
En fecha 14-8-2.013, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó compulsa por no poder localizar al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. (Fs. 63-79).
En fecha 14-8-2.013, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó compulsa de citación debida a que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ, actuando como directora de la sociedad mercantil CCCP, C.A., se negó a firmar el recibo que acompaño la misma. (Fs. 80-96).
En fecha 14-8-2.013, compareció el abogado NERYS BETANCORT, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia retiró las copias certificadas solicitadas. (Fs. 97).
En fecha 16-9-2.013, compareció el abogado NERYS BETANCORT, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó cartel de citación. (Fs. 98).
Por auto de fecha 19-9-2.013, se libró cartel de citación y boleta de notificación de conformidad con los artículos 223 y 218 del Código de Procedimiento Civil. (Fs. 99-103).
En fecha 23-9-2.013, compareció el abogado NERYS BETANCORT, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia retiró el cartel de citación acordado. (Fs. 104).
En fecha 2-10-2.013, compareció el abogado NERYS BETANCORT, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación acordado por auto y agregado por auto de esa misma fecha. (Fs. 105-108).
En fecha 18-11-2.013, compareció el ciudadano Secretario de este Juzgado quien dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en la morada y oficina de la parte co-demandada KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. (Fs. 109).
En fecha 19-12-2.013, compareció la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VLADIVIESO, asistida de abogada, quien se dio por citada en el presente juicio. (Fs. 110).
En fecha 17-1-2.014, compareció el abogado NERYS BETANCORT, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó la designación de un defensor judicial. (Fs. 111).
Por auto de fecha 10-1-2.014, se designó como Defensor Ad-lítem de la parte co-demandada KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, al abogado LUIS ALVARES, con inpreabogado nro. 161.387. (Fs. 112-118).
En fecha 20-1-2.014, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó boleta firma por el abogado LUIS ALVEREZ. (Fs. 119-125).
En fecha 23-1-2.014, compareció el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, asistido de abogado, quien se dio por citado. (Fs. 126).
Por acta de fecha 28-1-2.014, se realizó el acto de contestación a la demanda asistiendo al mismo solo el abogado NERYS BETANCOURT, actuando como apoderado judicial de la parte actora, quien vista la no comparecencia de la parte demandada solicitó la confesión ficta de la parte demandada. (Fs. 128).
En fecha 28-1-2.014, compareció la parte demandada asistido de abogada quien presentó escritos de contestación a la demanda. (Fs. 129-139).
En fecha 31-1-2.014, comparecieron los ciudadanos DAISY DEL VALLE NARVAEZ, actuando como directora de la sociedad mercantil CCCP, C.A., y KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, asistidos de abogado, quienes presentaron escrito de promoción de pruebas con sus anexos. (Fs. 140-332).
Por auto de fecha 5-2-2.014, se cerró la primera pieza, ordenado la apertura de una nueva pieza denominada segunda. (Fs. 333).
SEGUNDA PIEZA.
Por Auto De Fecha 5-2-2.014, se apertura la pieza nro. 2, cerrando la anterior con un total de 333 folios útiles. (Fs. 1).
Por auto de fecha 5-2-2.014, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada sociedad mercantil CCCP, C.A., y KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. (Fs. 2-4).
En fecha 6-2-2.014, compareció el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, asistido de abogado, quien mediante diligencia consignó la documentación promovida en su escrito de pruebas. (Fs. 4-9).
Por auto de fecha 7-2-2.014, se admitieron las pruebas documentales promovidas por el co-demandado KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. (Fs. 10).
En fecha 11-2-2.014, compareció el abogado NERYS BETANCOURT, actuando como apoderado judicial de la parte actora quien consignó escrito de pruebas con sus anexos. (Fs. 11-28).
Por auto de fecha 11-2-2.014, este Tribunal difirió por quince (15) días de despacho el lapso para la evacuación de las pruebas, y admitió las pruebas promovidas por la parte actora. (Fs. 29-32).
En fecha 13-2-2.014, se llevo a cabo el acto de nombramiento de expertos contables. (Fs. 33-36).
En fecha 13-2-2.014, compareció el ciudadano Francisco Quijada, experto designado quien se dio por notificado. (Fs. 37-39).
En fecha 13-2-2.014, se libró boleta de notificación al experto Carlos Hernández. (Fs. 40.41).
En fecha 19-2-2.014, se realizó el acto de juramentación de los expertos designados. (Fs. 42-44).
En fecha 19-2-2.014, compareció el ciudadano Carlos Hernández, y Francisco Quijada, experto designado quien aceptó y se juramento. (Fs. 45-46).
En fecha 14-3-2.014, comparecieron los expertos designados y solicitaron una prorroga para la consignación de su informe pericial. (Fs. 47).
Por auto de fecha 14-3-2.014, este Tribunal concedió una prorroga de diez (10) días para la consignación de el informe pericial. (Fs. 48).
En fecha 28-3-2.014, comparecieron los ciudadanos Gricel Páez Y Carlos Hernández, quienes presentaron el informe pericial. (Fs. 49-56).
Por auto de fecha 8-3-2.018, la ciudadana Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenado la notificación de la parte demandada. (Fs. 70-72).
En fecha 17-9-2.018, compareció el abogado ALEJANDRO CANONICO, actuando como apoderado judicial de la parte actora, quien sustituyó el poder que le fue conferido en la abogada LETICIA ESPINOZA con inpreabogado nro. 127.318. (Fs. 73-74).
En fecha 3-10-2.018, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó boleta de notificación de la parte demandada por no poderla localizar. (Fs. 75-80).
En fecha 20-11-2.018, compareció la parte demandada, asistida de abogada quien se dio por notificada del abocamiento de la ciudadana Jueza de este Despacho. (Fs. 81-82).
En fecha 22-11-2.019, compareció la abogada LETICIA ESPINOZA, actuando como apoderada judicial de la parte actora, quien solicitó se dicte sentencia en el presente caso. (Fs. 83).
CUADERNO DE MEDIDAS.
Por auto de fecha 17-7-2.013, este tribunal apertura el respectivo cuaderno de medidas y ordenó ampliar el fomus boni iuris, a los fines del decreto de la medida solicitada. (Fs. 1-2).
En fecha 19-7-2.013, compareció el abogado NERYS BETANCOURT, actuando como apoderado judicial de la parte actora quien mediante diligencia consignó la documentación requerida para el decreto de la medida solicitada. (Fs. 3-13).
Por auto de fecha 29-7-2.013, se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada. (Fs. 14-17).
En fecha 2-8-2.013, compareció el ciudadano Alguacil quien consignó copia del oficio 0970-14.307, de fecha 29-7-2.013, debidamente recibido. (Fs. 18-20).
En fecha 28-1-2.013, compareció el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, asistido de abogado quien se opuso al decreto de la medida. (Fs. 21-22).
En fecha 3-2-2.014, compareció el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, asistido de abogado quien presentó escrito de promoción de pruebas con sus anexos. (Fs. 23-27).
Por auto de fecha 3-2-2.014, se admitieron las pruebas promovidas por la parte co-demandada ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. (Fs. 28).
Por auto de fecha 17-2-3.014, se difirió el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de quince días. (Fs. 29).
En fecha 5-3-2.014, este Tribunal dictó sentencia declarando sin lugar la oposición al decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar y conformó la medida dictada. (Fs. 30-40).
En fecha 4-7-2.014, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, y del Transito de este Estado, dictó sentencia declarando con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada. (Fs. 41-67).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 13.192.093, actuando con el carácter de Directora de la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., plenamente identificada, asistida de abogado, en su libelo de demanda alegaron:
Que tal como consta de instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, en fecha 6 de febrero de 2.007, anotado bajo el nro. 17, tomo 22 de los libros llevados por la referida Notaría, su representada suscribió con la sociedad mercantil CCCP, C.A., un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial mezanine, identificado con el nro. 4 con una superficie aproximada de setenta y seis metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (76,60 Mts2), ubicado en el Centro Comercial CCCP, C.A., el cual se encuentra situado en la esquina de las calle Igualdad y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, dicho local posee las siguientes dependencias, medidas y linderos: Planta baja con un área de treinta y ocho metro cuadrados con treinta decímetros cuadrados (38,30 Mts2), y linda por el Norte: Con calle igualdad que es su frente, Sur: con el local nro. 9, Este: Con local nro. 3, y Oeste: con local nro. 5, la planta mezanine con baño incorporado y escalera, tiene una superficie de treinta y ocho metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (38,30 Mts2), y linda por el Norte: con calle Igualdad, Sur: Con el local nro. 9, Este: con local nro. 3, y Oeste: con local nro. 5.
Que el día 21 de mayo de 2.013, se trasladó el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, al domicilio de su representada, a los fines de notificarle que mediante documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 14 de noviembre de 2.012, inscrito bajo el nro. 20102.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.012, la sociedad mercantil CCCP, C.A., le vendió el local que mantiene su representada arrendada, al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, plenamente identificado en auto fue nuevamente notificado con el mismo órgano jurisdiccional en fecha 18 de junio de 2.013.
Que luego de recibir dicha comunicación, su representada se vio en la necesidad de acudir a la oficina de Registro Público correspondiente, para obtener copia del documento traslativo de la propiedad, y enterarse realmente de los detalles de la negociación, efectivamente la arrendadora de su representada y propietaria inicial del inmueble (sociedad mercantil CCCP, C.A., vende al identificado ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, los locales comerciales 2, 3, y 4, del denominado Centro Comercial CCCP, C.A., por el precio global de cuatro millones de bolívares, (Bs. 4.000.000, oo), pagaderos de la siguiente forma: Un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000, oo), presuntamente pagado en la fecha de la protocolización (equivalente a un treinta y siete coma cincuenta por ciento 37,50% del valor total), y el saldo, este es, la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares, (Bs. 2.500.000, oo), con los intereses legales, se pagaran en nueve (9) cuatas trimestrales y en consecutivas de doscientos ochenta mil quinientos cincuenta y cinco bolívares, exactos, (Bs. 280.555, oo) cada una.
Que analizada sencillamente la modalidad de negociación contenida en el mencionado documento de venta, se llega a la conclusión de que en proporción a las áreas que cada local posee el valor individual de venta de cada uno de los inmuebles, es el que se determina a continuación: 1.- local nro. 2, área 41,37 Mts2, equivalente al doce coma seis mil quinientos veinticinco por ciento (12,6525%), valor Quinientos Seis Mil Ciento Dos Bolívares, (Bs. 506.102, 00), 2.- Local 3, área 209 Mts2, equivalente al sesenta y tres coma nueve mil doscientos dos por ciento (63,9202%), valor Dos Millones Quinientos Cincuenta y Seis Ochocientos Nueve Bolívares, (Bs. 2.556.809, 00), 3.- Local nro. 4, área 76,60 Mts. 2, equivalente al veintitrés coma cuatro mil doscientos setenta y dos por ciento (23,4272%9, valor novecientos treinta y siete mil ochenta y nueve bolívares, (Bs. 937.089, oo), y en función de las condiciones de pago adoptada, le correspondería pagar por cada uno, el valor equivalente al 37,50% como inicial y el saldo, en nueve (9) cuotas trimestrales, iguales y consecutivas.
Que el arrendador de su representada adquirió originalmente el referido inmueble según consta de escrita inscrita en la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el nro. 31, Tomo 19, Protocolo Primero, en fecha 9 de diciembre de 1.997, y según documento de condominio protocolizado ante la misma oficina de registro público, el 5 de octubre de 2012, bajo el nro. 32, folios 184, Tomo 21, Protocolo de Trascripción.
Que cabe destacar que la ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, en representación de la sociedad mercantil CCCP, C.A., trasladó y constituyó al Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, al domicilio de su representada a los fines de notificarle el ofrecimiento en venta del local en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares, (Bs. 1500.000, oo), por su parte, su representada responde el ofrecimiento de venta efectuado por la arrendadora de manera autentica, mediante notificación judicial efectuada el 13 de julio de 2.012, con la asistencia del mismo órgano jurisprudencial, antes identificado, en la cual le indica que no posee los recursos suficientes para pagar la cantidad de dinero señalado (Bs. 1500.000, oo), por el local ya que le parecía excesivo y por cuanto se le había ofrecido inicialmente en la cantidad de Bs. 800.000, oo), en consecuencia solicitaba un avalúo para que determinara el valor proceder a la negociación.
Que vista esa situación y luego la venta celebrada por un precio inferior al ofrecimiento y en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, es por lo que se concluye que se le genera el derecho de retracto a su representado, previsto en el artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, efectivamente a su representada le ofrecieron el local en venta en bs. 1.500.000, oo, de contado y posteriormente el mismo local, donde su representada es arrendataria, fue vendido por Bs. 937.089, oo, y en una negociación a crédito, violándose en consecuencia el derecho de preferencia ofertiva que tenía su representada.
Que es el caso que dicho acto traslativo de propiedad se efectuó en total contravención al decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en absoluta violación del derecho de preferencia ofertiva que le asiste a su representada, ello al estar en condición de arrendataria de tal inmueble por más de dos (02) años, y manteniéndose solvente según consta de recibos y expediente de consignación, como especialmente lo señala el artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo pues del todo procedente al efectuarse la oferta conforme a los requisitos previstos en la norma, pero luego celebrada la operación de compra venta, en condiciones de precio y forma de pago, más favorables a las originalmente ofrecidas, tal y como lo señala el artículo 48, literal conjuntamente con el artículo 47, ambos del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, surge asó la consecuente acción que puede intentar su mandante de retracto legal arrendaticio, como en efecto lo hace mediante el presente escrito.
Que debe ratificar que su representada se encuentra dentro del supuesto contenido en la norma, que le genera el derecho a la preferencia ofertiva ya que se encuentra en calidad de arrendataria desde el año 2.007, esto es, más de dos (02) años y se encuentra totalmente solvente con el canon de arrendamiento, tal derecho de preferencia supone que cuando el arrendador desee dar en venta el inmueble arrendado debe previamente ofrecerlo a la arrendataria de forma autentica y cumplimiento unos parámetros que la propia ley señala, deberá indicar su voluntad de vender, el precio, las condiciones de la venta y las modalidades de la negociación, las cuales deberán mantener inalterables en futuras negociaciones (parte in fine del artículo 44 DLAI), en este caso la propietaria arrendadora, si bien es cierto realizó la oferta, no cumplió en definitiva con la comentada disposición, ya que alteró en perjuicio de su representada las condiciones ofrecidas para la celebración de la negociación.
Que no obstante a lo dicho anteriormente es menester observar en el cado de su interés, que se le puso en conocimiento a su mandante tal negocio jurídico una vez efectuado el mismo, tal como consta de la notificación judicial, antes señalada, de fecha 21 de mayo de 2.013, practica por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de este Estado, y ratificada el 16 de junio de 2.013, que señala que el nuevo propietario del inmueble arrendado es Khalil Ismael Hadi Mansur, teniendo pues su mandante total legitimidad e interés en accionar el retracto legal arrendaticio como en efecto lo hace.
Que por lo anteriormente expuesto, ocurre ante su competente autoridad para demandar como en efecto se demanda y se acciona el retracto legal arrendaticio contra de la sociedad mercantil CCCP, C.A., y contra el ciudadano Khalil Ismael Hadi Mansur, para que convenga o sean condenados por el tribunal en lo siguiente: Primero: declarar el retracto legal arrendaticio sobre el inmueble objeto de este juicio, así como de los accesorios y derechos que le corresponden, y consecuentemente subrogación de su mandante en las condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, ello al haberse modificado las condiciones de venta ofrecidas a su mandante según lo previsto en el literal b del artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Segundo: que se declare a su representada la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., subrogada en la parte contractual de adquiriente y en consecuencia, propietaria del referido inmueble, cumpliendo con el pago del precio de Novecientos Treinta y Siete Mil Noventa y Ocho Bolívares, (Bs. 937.089, oo), de la siguiente forma: 1. Trescientos Cincuenta y Un Mil Cuatrocientos ocho bolívares, con Trescientos Setenta y Cinco Céntimos, (Bs. 351.408,375), en la oportunidad en que sea inscrita dicha escritura en el Registro Inmobiliario correspondiente, en cado de convenir los demandados en cumplir con su obligación, y el fallo definitivo sobre esta causa funja como titulo de propiedad, y el saldo, esto es, la cantidad de Quinientos Ochenta y cinco Mil Seiscientos Ochenta Bolívares con Seiscientos Veinticinco Céntimos (Bs. 585.680,625), más los intereses legales, pagaderos en nueve (9) cuotas iguales, trimestrales y consecutivas, venciéndose la primera a los tres (3) meses siguientes al registro de la escritura. Tercero: en pagar las costas y costos del proceso.
Que estima la presente acción en la cantidad de Novecientos Treinta y siete Mil Noventa y Ocho Bolívares, (Bs. 937.089, oo), suma de dinero equivalente a la cantidad de Ocho Mil Setecientas Cincuenta y siete con Ochocientas Cuarenta y Una Centésima de Unidades Tributarias. (8.757,84111 UT).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDDADA:
En la oportunidad fijada por el Tribunal para que la parte demandada diera contestación a la demanda la sociedad mercantil CCCP, C.A., y el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, plenamente identificados en el cuerpo de esta decisión, no comparecieron en forma personal ni por medio de apoderados judiciales a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente forma:
APORTACIONES PROBATORIAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
1.- Copia fotostática del acta constitutiva de la empresa VANNY BAGS, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segunda de este Estado, bajo el nro. 24, Tomo 5-A. De la presente documental se puede evidenciar la creación de la referida sociedad mercantil con el objeto de comprar, vender, permutar, arrendar, administrar, e importar, exportar, reexportar, distribuir y asumirá representaciones, al amparo en todo caso del Régimen de Puerto Libre, la cual esta representada por sus directores FARIZ WADIH ZAKHOUR BITAR, y LAURA IBRAHIM DE ZAKHOUR. A esta documental se le tiene como fidedigna por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad procesal, por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
2.- Copia fotostática del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 6 de Febrero de 2.007, bajo el nro. 17, Tomo 22, de los libros de Autenticaciones. De la presente documental se puede evidenciar el contrato de arrendamiento por un inmueble constituido por un (1) local comercial con mezanine, ubicado en el Centro Comercial CCCP, C.A., en la esquina de la Calle Igualdad y Mariño, frente a la plaza Bolívar, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, por un tiempo de duración de cuatro años, con una prorroga de igual duración, eso es cuatro (4) años más y dicho plaza comenzó a regir a partir de 1 de febrero de 2.007, y en el mismo aparece como LA ARRENDATARIA, la sociedad mercantil CCCP, C.A., y como LA ARRENDADORA, la sociedad de comercio VANNY BAGS, C.A. A esta documental se le tiene como fidedigna por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad procesal, por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
3.- Copia fotostática del documento debidamente registrado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 14 de noviembre de 2.012, inscrito bajo el nro. 2012.2521, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012, número 2012.2522, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3969, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012. Número 2012.2523, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3970, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.012. De la presente documental se puede evidenciar la venta, pura, simple perfecta e irrevocable, efectuada por la sociedad mercantil CCCP., C.A., al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, de tres locales identificados con los nros. 2, 3, y 4, por un precio de venta en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 4.000.000, oo), en donde el vendedor recibió del comprador la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 1.500.000, oo), y el saldo restante, ósea la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs. 2.500.000, oo), lo pagará en comprador en un plazo de nueve (9) trimestres fijos, mediante la emisión de nueve (9) letras de cambio trimestrales, y consecutivas, cuyo monto corresponde al capital e intereses al uno por ciento (1%) mensual. A esta documental se le tiene como fidedigna por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad procesal, por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
4.- Copia fotostática del documento debidamente registrado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 9 de diciembre de 1997, inscrito bajo el nro. 31, Folios 204 al 209, Protocolo Primero, Tomo 19, Cuarto Trimestre de 1.997. Con la presente documental se demuestra la venta pura, simple, perfecta e irrevocable realizada por el ciudadano AREVALO EMILIO CEDEÑO CASTAÑEDA, titular de la cédula de identidad nro. 870.311, a la compañía Anónima CCCP. C.A., una casa y un terreno de un área de ochocientos veinticuatro metros cuadrados con noventa centímetros (824,90 Mts2), ubicada en la esquina que forma la intersección de la Calle Mariño con Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. A esta documental se le tiene como fidedigna por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad procesal, sin embargo resulta impertinente para demostrar los hechos debatidos en el presente juicio de Retracto Legal Arrendaticio, por tal razón, se desecha la misma y no se le asigna valor probatorio. Así se decide.
5.- Expediente nro. 1.292.12, emanado del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, de fecha 10-7-2.012, donde aparece como solicitante la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, titular de la cédula de identidad nro. 13.192.093, en su carácter de arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial con mezanine, ubicado en el centro comercial CCCP, C.A., en la calle Igualdad y Mariño frente a la plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. De la presente documental se evidencia la notificación judicial realizada en fecha 13 de Julio de 2.012, en el inmueble denominado Hacienda 80, ubicada en la población de San Antonio, Municipio García de este Estado, e impuso de a la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVESO, de la notificación que le hiciera la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, de no poseer la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma oferta por cuanto inicialmente la Arrendadora le ofertó por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOÍVARES, (Bs. 800.000, oo), siendo esa la cantidad que realmente podría satisfacer. La presente documental no fue tachada por la parte contraria en su oportunidad procesal, por tal razón se le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, para demostrar los hechos en ella reflejadas. Así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL C.C.C.P. C.A.:
1.- Promovió la notificación Judicial de oferta de venta, efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios, Mariño, García, tubores, Villalba y Península de Macanao de este Circunscripción Judicial, de fecha 22 de junio de 2.012. De la presente documental se evidencia la notificación judicial realizada en fecha 22 de junio de 2.012, en el local Vanibal, situado en el Centro Comercial CCCP. C.A., ubicado en la calle Igualdad y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, en donde se notificó a la ciudadana Vanesa Zahkour Ibrahim, a quien se le entregó un ejemplar de la notificación para ser entregada a la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, donde se le oferta la venta de del local arrendado por un precio de venta de (Bs.1.500.000, oo), de contado, y deberá dar respuesta en un plazo de quince (15) días contados a partir de la fecha de la notificación. La presente documental no fue tachada por la parte contraria en su oportunidad procesal, por tal razón se le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, para demostrar los hechos en ella reflejadas. Así se decide.
2.- Promovió la notificación judicial de negativa a adquirir el inmueble hecha por la arrendataria a su representada, en fecha 13 de julio de 2.013, a través del Juzgado Tercero de los Municipios, Mariño, García, tubores, Villalba y Península de Macanao de este Circunscripción Judicial. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece.
3.- Promovió el documento de compra venta de fecha 14 de noviembre de 2.012, donde se evidencia la venta global de tres locales comerciales distinguidos con los nro. 2, 3, y 4, que forman parte del Centro Comercial CCCP, C.A. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece.
4.- Promovió en copias fotostáticas expediente de consignación de arrendamientos distinguidos con el nro. 499-13, de la nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Villalba y Península de Macanao de este Estado. La presente documental promovida no fue anexa al escrito donde se prueba la misma, por tal razón no se le asigna valor probatorio. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE CO-DEMANDADA KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR:
1.- Promovió la notificación judicial de fecha 13 de julio de 2.013, emanada del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Villalba y Península de Macanao de este Estado. De la presente documental se evidencia la notificación realizada por el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, a la ciudadana LAURA IBRAHIM DE ZAHKOUR, en su carácter de Directora de la arrendataria sociedad mercantil CCCP, C.A., del local nro. 4, del Centro Comercial CCCP., C.A., en el cual participa a la arrendadora ser el nuevo propietario del local comercial nro. 4 antes descrito. A esta documental se le tiene como fidedigna por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad procesal, por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
2.- Promovió el documento de compra venta de fecha 14 de noviembre de 2.012, donde se evidencia la venta global de los tres (3) locales comerciales, distinguidos con los números 2, 3, y 4, que forman parte del Centro Comercial CCCP., C.A., parte co-demandada. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece.
3.- Promueve copia fotostática del expediente de consignación 499-13 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Villalba y Península de Macanao de este Estado. De la presente documental se evidencia los pagos de pensiones de arrendamiento realizada por la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., a favor de la sociedad mercantil CCCP, C.A., por el arrendamiento del local comercial con mezanine, nro. 4, ubicado en el Centro Comercial CCCP, C.A., en la esquina de la Calle Igualdad con Mariño de la ciudad de Porlamar Municipio Mariño de este Estado. A esta documental se le tiene como fidedigna por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad procesal, por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
1.- Promovió e hizo valer el mérito favorable a favor de su representado que se derivan de las actas procesales y de los documentos acompañados al libelo de la demanda. En cuanto a este medio probatorio, la Doctrina y la Jurisprudencia Patria han señalado, que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, si no mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Así se decide.
2.- Ratificó el documento consignado ajunto al libelo de la demanda marcado “B”, correspondiente al contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la sociedad mercantil CCCP, C.A. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece.
3.- Ratificó la documental consignada adjunta al libelo de demanda marcada con la letra “C”, correspondiente al documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 14 de noviembre de 2.012, bajo el nro. 2012.2521, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece.
4.- Ratificó la documental consignada adjunta al libelo de demanda marcada con la letra “D”, correspondiente al documento de propiedad de un inmueble perteneciente a la sociedad mercantil CCCP, C.A. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece.
5.- Ratificó la documental consignada adjunta al libelo de demanda marcada con la letra “E”, correspondiente a la notificación judicial asignada con el nro. 1.292-12, efectuada el 13 de julio de 2.012, por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado. La presente documental fue valorada precedentemente junto con las documentales anexas al escrito libelar. Así se establece.
6.- Promovió de conformidad con la comunidad de la prueba notificación judicial nro. 1280-12, de fecha 20 de junio de 2.012, practica por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado. La presente documental fue valorada precedentemente con las documentales promovidas por la parte co-demandada SOCIEDAD MERCANTIL C.C.C.P. C.A. Así se establece.
7.- Promovió copia fotostática del documento de condominio del Centro Comercial CCCP, C.A., debidamente inscrito ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, de fecha 5 de octubre de 2.012, anotado bajo el nro. 32, folios 184 del tomo 21, Protocolo de Trascripción del referido año. De la presente documental se evidencia que el Centro Comercial CCCP, C.A., esta compuesto de planta baja y planta mezanine y distribuido en diez (10) locales comerciales distinguidos con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10. A esta documental se le tiene como fidedigna por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad procesal, por lo tanto este Tribunal le asigna valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos en ella reflejados. Así se declara.
8.- Experticia practica a los fines de determinar el precio que corresponde a cada local tomando como base para dicho calculo el precio global en el que fue vendido el inmueble y el área que cada local posee, y así obtener el valor individual de venta de cada uno de los inmuebles, y determinar cuanto le correspondía pagar a la parte actora por la cuota inicial, y por el saldo restante de las nueve (9) cuotas trimestrales iguales y consecutivas.
Fueron designados como expertos los contadores CRISCEL PÁEZ, CARLOS HERNÁNDEZ y FRANCISCO QUIJADA, que debidamente designados y juramentados, presentaron el siguiente informe pericial el 28-3-2.014, incluyendo en forma de Preámbulo el objeto de la experticia, el precio total del inmueble, Área total del inmueble, y el Área individual de los locales que conforman el inmueble vendido, expresando los resultados de su trabajo técnico, al señalar:
En cuanto a la determinación del precio de cada local, los expertos determinaron en cuanto al local nro. 2, obtuvieron como resultado la cantidad de QUINIENTOS SEIS MIL CIENTO UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS, (Bs. 503.101, 47).
En cuanto a la determinación del precio del local nro. 3, los expertos obtuvieron como resultado la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS NUEVE BOÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS, (Bs. 2.556.809, 49).
En cuanto a la determinación del precio del local nro. 4, los expertos obtuvieron como resultado la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS, (Bs. 937.089, 04).
Sobre el monto que le corresponde pagar a la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., Por el local nro. 4, los expertos determinaron, como cuota inicial el valor de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS OCHO BOÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS, (Bs. 351.408, 39), quedando el monto restante de QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS, (Bs. 585.680,65), el cual dividido entre nueve cuotas correspondiente al número de cuotas y cuyo monto corresponde a capital e intereses al uno por ciento (1%) mensual le arroja un total de Sesenta y Cinco Mil Setecientos Veinte Seis con Treinta y Ocho Céntimos, (Bs. 65.726,38). Ahora en cuanto a la valoración de la experticia, como lo ha dicho Ricardo Henríquez La Roche, en su libro Código de Procedimiento Civil, tomo II, p. 465, “el dictamen debe ser documentado por los expertos, y su desarrollo se divide en tres partes: la descripción de los hechos u objetos que fueron examinados por los perito, en orden al cometido de la experticia; los métodos o procedimientos técnicos utilizados para analizar la fuente de prueba, los cuales han de presuponerse en toda experticia, ya que ésta es la prueba que requiere conocimientos o aparatos especiales para la percepción de los hechos (....) o la determinación de sus causas y efectos. Por consiguiente es parte importante de la fundamentación del dictamen explicar al juez el sistema de investigación y los recursos técnicos utilizados a los fines de que éste pueda formar convicción. Los versados deben motivar sus apreciaciones, no tienen que dar la razón de cada razón, como no la tiene que dar el juez en la fundamentación de su fallo (....), pero si es necesario – so pena de ineficacia según el transcrito articulo 1.425 del Código Civil- que haya una argumentación que justifique en el orden lógico las conclusiones”. Es por ello que el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la motivación requerida por el 1.425 del Código Civil, exige que “debe contener por lo menos: descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, métodos o sistemas utilizados en el examen y las conclusiones a que han llegado los expertos”, exigencia ésta que no fueron cumplidas por los expertos designados, debido a que de la revisión del informe presentado, si bien es cierto que el mismo contiene la descripción de lo que fue objeto de la experticia, y el método utilizados para la realización de sus cálculos, el mismo no contiene las respectivas conclusiones a las cuales han llegado los expertos, lo cual constituye una exigencia para la valides del informe pericial el cual esta contemplado en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, y que el informe que se valora no lo cumple, que a pesar de contener la descripción del objeto de la experticia y el método utilizado para obtener los resulta, la misma no contiene las respectivas conclusiones de la experticia realizada, por tal razón, este Tribunal, no le otorga valor probatorio al respectivo informe pericial. Así se establece.
PUNTO PREVIO.
DE LA CONFESIÓN FICTA.
El abogado NERYS BETANCOURT, actuando como apoderado judicial de la parte actora, en el acto llevado para la realización de la contestación a la demanda, vista la no comparecencia de la parte demandada solicitó se decretare la confesión ficta de conformidad con lo establecido en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la incomparecía de la parte demandada.
Revisadas como fueron las actas procesales, se observó, que el sujeto pasivo de la relación jurídico procesal sociedad mercantil CCCP, C.A., y el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, no comparecieron al acto fijado por este Tribunal a dar contestación a la demanda, a pesar de haberse dado por citado personalmente mediante diligencias de fecha 19-12-2.013, (Fs. 110), y 23 de enero de 2.013, (Fs. 126), de la primera pieza, es decir, que no dieron contestación a la demanda en el lapso establecido legalmente, surgiendo así la presunción de CONFESIÓN FICTA.
Para los efectos de la no contestación de la demanda en los juicios llevados bajo el procedimiento breve, el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, establece: “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio.”
Por su parte el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso atendiéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.”
Así, del análisis de la norma transcrita se observa que, deben producirse para que opere la confesión ficta de la parte demandada, tres supuestos:
1. Que el demandado no diere contestación a la demanda;
2. Que no sea contraria a derecho la petición del demandante;
3. Que vencido el lapso de promoción de pruebas el demandado no hubiere promovido prueba alguna que lo favorezca.
De acuerdo a la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, la confesión ficta genera los siguientes efectos jurídicos:
“…Ha sido el criterio sostenido por los doctrinarios patrios entre los cuales encontramos a Arístides Rengel Romberg, quien en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (pág. 131, 133 y 134) establece: La falta de contestación de la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos…” (Sentencia de la Sala de Casación Social del 22 de febrero de 2001, en el juicio de Rosa Amelia Sampallo Mujica vs. Supermercados Sang II, expediente Nº 0040; sentencia Nº 027).
Por su parte la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal en sentencia de fecha 05 de abril de 2000, ratificado su doctrina sobre los supuestos que deben cumplirse para la procedencia de la confesión ficta, estableciendo lo siguiente:
“…En el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, regula la confesión ficta exigiendo dos requisitos: 1) que la petición del demandante no sea contraria a derecho y 2) que nada probare que le favorezca. En cuanto, al segundo requisito, como se dijo anteriormente supone una situación particular, que consiste en la no contestación de la demanda, en el plazo establecido para el demandado. Caso en el cual el demandado puede presentar pruebas que contradigan las presentadas por el actor. Esta disposición jurídica da una nueva oportunidad al demandado confeso, para que promueva las contra – pruebas, de los hechos alegados, en el libelo de la demanda.”

Con respecto a la norma transcrita y la jurisprudencia patria, se evidencia que deben verificarse tres elementos para que opere la confesión ficta:
1.-) Que la parte demandada no haya comparecido a dar contestación a la demanda. 2.-) Que la parte demandada nada haya probado para destruir la presunción de verdad de los hechos demandados; y 3.-) Que no sea contraria a derecho la petición contenida en el libelo de la demanda.
Sobre este mismo particular la Sala en referencia de nuestro máximo Tribunal, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ en sentencia de fecha 14 de junio de 2000, en el juicio seguido por la ciudadana Yajaira López vs. Carlos Alberto López, expediente N° 99-458, dispuso:
"...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que - tal como lo pena el mentado artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…”

En este orden de ideas y sobre la base de las sentencias citadas, se procede a sentenciar tomando en consideración la confesión ficta del demandado, donde es necesario analizar en el caso de autos, los requisitos exigidos a los fines de verificar si efectivamente se configuró la confesión, y así tenemos:
En primer lugar, para que se configure la confesión ficta, deben concurrir todos los requisitos indispensables, siendo dos de ellos que la parte demandada haya sido citada y que no haya comparecido oportunamente a dar contestación a la demanda, en el caso bajo análisis, quien examina observa que de las actas procesales se evidencia que en fecha 19-12-2.013, (Fs. 110), compareció la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVÁEZ VALDIVIESO, y se dio por citada en el presente juicio, igualmente en fecha 23 de enero de 2.013, (Fs. 126), compareció el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, quien asistido de abogado, se dio por citado en el presente juicio, quedando a derecho para la celebración de la audiencia de contestación de la demanda para el segundo (2do) día a las diez (10) horas de la mañana, quien a cuyo acto compareció solo la parte actora por intermedio de su apoderado judicial, igualmente se puede notar que posterior a la celebración del acto de contestación a la demanda, los ciudadanos DAISY DEL VALLE NARVAEZ, actuando como representante de la sociedad mercantil CCCP, C.A., y el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, ambos asistidos de abogados presentaron escritos de contestación a la demanda, que a pesar de ser consignados minutos después de haberse realizado el acto de contestación de la demanda, como se evidencia de la nota estampada por el secretario en los respectivos escritos, los mismos, no pueden tomarse como presentados, por cuanto el criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal, es de que los actos realizados con anticipación a su oportunidad deben ser tomados como validos ya que no causan gravámenes a las partes, caso contrario sucede si son consignados fuera del lapso fijado para ello, ósea en forma extemporánea por tardía, lo que sucedió en el presente caso, cumpliéndose de esta manera el primer requisito para la procedencia de la ficta confesión. Así se establece.
Ahora, en cuanto al segundo requisito de la ley, “si nada probare que le favorezca”, ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de agosto de 2003, caso: Teresa De Jesús Rondón de Canesto, expediente Nº 03-0209, lo siguiente:
“…si en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que le favorezca…”

La Sala de Casación Civil, ha sido muy enfática en cuanto a este requisito de la confesión, pues tal como lo ha sentado en la sentencia citada anteriormente, el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria.
El anterior criterio fue ratificado en decisión de la Sala de Casación Civil, del 11 de agosto de 2004, caso: Jorge Ignacio Rossel Herrera y otros contra Sonia Josefina Saavedra, expediente N° 03-598, en la que señaló:
“...Así las cosas, la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos. (Sic).
Para la doctrina de casación, es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, pero no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…”

Del análisis de los autos en el caso de marras, se evidencia que los demandados de autos en fecha 31 de enero y 6 de febrero de 2.014, comparecieron por ante este Tribunal a presentar sus escrito de promoción de pruebas, los cuales fueron sustanciados en fecha 5 y 7 de febrero de 2.014, por autos que admitieron las diferentes pruebas promovidas por ambas partes demandadas, cumpliendo así con la carga de la prueba, ya que, en el lapso destinado para la promoción de pruebas siguientes a la contestación omitida, que comenzó el día de despacho siguiente al 28 de enero de 2.014, los demandados de autos aportaron sus elementos probatorios a los fines de desvirtuar la pretensión de los actores, siendo así con este proceder, que no se verifique el segundo de los requisitos antes señalados para hacer procedente la confesión ficta. Así se decide.
Vista la situación acaecida en el presente juicio, y en virtud de que a pesar de que la parte demandada no compareció en su oportunidad procesal a dar contestación a la demanda, la misma promovió pruebas en el presente juicio las cuales fueron sustanciadas y admitidas por este Tribunal, lo que acarrea que se declare forzosamente improcedente la solicitud de confesión ficta realizada por el apoderado judicial de la parte demandante en el acto de contestación a la demanda. Así se establece.
DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.
La parte actora alega que suscribió con la sociedad mercantil CCCP, C.A., un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial mezanine, identificado con el nro. 4 con una superficie aproximada de setenta y seis metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (76,60 Mts2), ubicado en el Centro Comercial CCCP, C.A.
Que el día 21 de mayo de 2.013, se trasladó el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, al domicilio de su representada, a los fines de notificarle que mediante documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, en fecha 14 de noviembre de 2.012, inscrito bajo el nro. 20102.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.012, la sociedad mercantil CCCP, C.A., le vendió el local que mantiene su representada arrendada, al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, plenamente identificado en auto.
Que vista esa situación y luego la venta celebrada por un precio inferior al ofrecimiento y en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, es por lo que se concluye que se le genera el derecho de retracto, previsto en el artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que efectivamente a su representada le ofrecieron el local en venta en bs. 1.500.000, oo, de contado y posteriormente el mismo local, donde su representada es arrendataria, fue vendido por Bs. 937.089, oo, y en una negociación a crédito, violándose en consecuencia el derecho de preferencia ofertiva que tenía su representada.
El tema controvertido es una acción de retracto legal arrendaticio, o la pretensión del actor en subrogarse en la persona de los compradores del inmueble objeto de la litis, alegando su cualidad de arrendatario y su derecho a ser preferido. Acción que está sometida, en cuanto a su ejercicio, a una serie de presupuestos procesales, según la modalidad bajo la cual pueda nacer el derecho: preferencia ofertiva y subrogación por venta directa. Por eso, hay que analizar los presupuestos de cada modalidad y subsumir a los hechos, lo que impone hacer unas precisiones.
La preferencia ofertiva.
El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conceptualiza a la preferencia ofertiva, denominada doctrinalmente como tanteo inquilinario, así: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendamiento para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendamiento que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Al comentar este artículo el doctor José Luís Valera, en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004 Pág. 160) ha dicho: “…Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo, la cual estaba regulada en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda derogado; el cual otorgaba este derecho a aquellos arrendatarios, cuya relación arrendaticia hubiere durado mas de dos años y aun menos de dos años cuando hubiere ejecutado mejoras que excedieren del cinco (5%) del valor del inmueble, supuesto que quedara eliminado.
(…)El derecho de preferencia (Jus Preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derecho de prelación entendiéndose por este “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos en concurrencia con otras, y a veces con total exclusión de ellas”.
(…)Acogiéndose a este concepto de derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la luz del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en el caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y retracto legal”.
Uno de los rasgos esenciales de la preferencia ofertiva en cuanto al arrendatario con relación a la enajenación o venta proyectada del inmueble por el arrendador, lo constituye la esencial notificación previa que el arrendador está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones o estipulaciones de la enajenación o venta proyectada, de modo que este último -el inquilino- pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente, antes de que se celebre dicha enajenación proyectada.
Sobre este aspecto la doctrina, de modo unánime, expresa: "Dada su índole, el tanteo presupone que el propietario de la cosa notifique al titular del derecho, su propósito de enajenarla y las condiciones de la enajenación" (Kummerow, Gert: El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano p. 147). "Como hemos manifestado reiteradamente, el tanteo no consiste más que en un derecho a ser preferido para el caso de que el propietario concedente pretenda transmitir el bien, de ahí que la notificación revista una especial trascendencia" (Feliu Rey, Manuel Ignacio: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, p. 93).
Otro de los rasgos esenciales de la preferencia ofertiva es que para ser acreedor al derecho de ejercerla debe en el arrendatario ofertado cumplir las siguientes exigencias: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario.
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el artículo 44, establece una carga para el arrendador constituida en la esencial notificación previa. La ausencia de notificación posibilita el ejercicio del derecho retractual inquilinario. Pero para ser acreedor de tal derecho el arrendatario está impuesto de una carga, la cual es: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario. La carencia de alguno de esos requisitos le niega el derecho a ser preferido.
En el presente asunto, fue acreditado (i) que el día 22-6-2.012, el Juzgado Tercero de los Municipio Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, se constituyó en el local comercial Vanibas, situado en el centro comercial CCCP, C.A., en la calle Igualdad con Mariño, de la ciudad de Porlamar de este Estado, a los fines de practicar la notificación judicial, siendo atendido por la ciudadana Vanesa Zahkour Ibrahim, quien fue impuesta de la misión del tribunal, haciéndole entrega de la notificación para ser entregada a la ciudadana Laura Ibrahim de Zahkour, en vista de esta no encontrarse presente; y (ii) que la notificación era para ofrecerle en venta el inmueble objeto de la litis, por un valor de Bs. 1.500.000,oo en operación de contado y que tenía un lapso de quince días calendarios para manifestar su aceptación y de no estar interesado en adquirir el local quedaría liberado para ofrecerlo a un tercero interesado.
Al generarse este acto judicial se puede hablar de que la entonces propietaria-arrendadora notificó judicialmente a la arrendataria su derecho a ejercer la preferencia, es decir, realizó el tanteo inquilinario, ofertando la venta del inmueble en Bs. 1.500.000, oo, mediante una operación de contado, dándole el plazo de ley para dar respuesta.
Igualmente del material probatorio traído a los autos, quedó demostrado que el día 13 de julio de 2.012, el Juzgado Tercero de los Municipio Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, se constituyó en el inmueble denominado Hacienda 80 ubicada en la población de San Antonio, Municipio García de este Estado, a los fines de practicar la notificación judicial, siendo atendido por la ciudadana Daisy del Valle Narváez Valdivieso, a quien se le hizo entrega de un ejemplar quedando plenamente notificada de que la ciudadana Laura Ibrahim de Zahkour, no poseía la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora se lo ofertó por la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares, (Bs. 800.000, oo).
En cuanto a la notificación del propietario del inmueble arrendado, el parágrafo Único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece una carga para el arrendatario de notificar al propietario en forma autentica en el término de quince (15) días consecutivos contados a partir de la fecha del ofrecimiento. Ahora, se puede evidenciar de los autos, que la notificación judicial efectuada por el propietario del inmueble a la arrendataria sobre la oferta de su venta, se efectuó el día 22 de junio de 2.012, siendo desde ese momento que le nacía el término de quince (15) días consecutivos a la arrendataria de notificar de forma autentica al propietario de la aceptación o rechazo del ofrecimiento, lo cual sucedió en fecha 13 de julio de 2.012, como consta del material probatorio valorado por este Tribunal, que de una simple operación matemática se puede constatar que dicha notificación realizada por la arrendataria del inmueble fue efectuada en forma extemporánea, ósea al día 21 luego de su notificación sobre la oferta de venta del inmueble, máxime cuando se demuestra, que la notificación en comento efectuada por la arrendadora a la propietaria del inmueble, era para manifestarle que no poseía la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma oferta, por lo cual no podría satisfacer la oferta realizada.
Lo que significaría que ante la extemporaneidad de la notificación y la participación por parte de la arrendadora al propietario de no poseer los recursos para satisfacer la totalidad de la oferta realizada, se tiene como no aceptada la misma, por la arrendataria, y a ésta le estaría negado el retractual la venta posterior a tercero, salvo que la conducta de la arrendadora-vendedora se inscriba dentro de uno de los supuestos del artículo 48, previo el cumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 42 de la referida Ley,
Así mismo se desprende del material probatorio valorado por este Tribunal, que la venta del inmueble arrendado se efectuó en fecha 14 de noviembre de 2.012, como se evidencia del documento protocolizado en esa fecha, inscrita bajo el nro. 2012.2521, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro del Folio Real del año 212, cursante a los folios 24-27, de la primera pieza de este expediente, lo que evidencia que la referida venta se efectuó dentro de los 180 días que alude el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo que hace innecesario una nueva oferta al arrendatario debido a que la venta se materializó dentro de lo 180 días que alude el referido artículo.
Ahora, en el presente asunto, para ejercitar la presente acción de retracto, la actora se apoya en el supuesto previsto en la letra b) del artículo 48, alegando que la venta se celebró por un precio inferior al ofrecimiento y en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente.
Pero para ser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En efecto, el punto principal de discusión gira en torno a la procedencia o no del retracto legal arrendaticio sobre el inmueble objeto del litigio, siendo que todas las partes están contestes en afirmar que entre la demandante y la sociedad mercantil codemandada CCCP, C.A., existía al momento de la admisión de la demanda, una relación arrendaticia por más de dos (2) años.
Habiendo alegado la demandante que tiene el derecho de subrogarse por los ciudadanos codemandados en la compraventa inmobiliaria por ellos efectuada, cabe destacar lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procidemental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regulara la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

El problema de la distribución de la carga de la prueba, no es un problema de determinar quien debe aportar al proceso la prueba de los hechos controvertidos, pues como se ha señalado, al juzgador no le interesa quién sea la parte que aporte las probanzas, lo que realmente le interesa al decisor es que las pruebas cursen en autos.
El verdadero problema de la distribución de la carga de la prueba es determinar en la sentencia, cuando no existan pruebas de los hechos controvertidos en el proceso, sobre cuál de las partes pesara o gravara la consecuencia jurídica desfavorable producto de la falta de prueba, en otros términos, cuál de las partes tenía el interés de aportar la prueba de los hechos dilucidados en la litis, para evitar de esta manera una sentencia adversa o contraria a sus intereses.
Ahora bien, la legislación inquilinaría venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado. De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 42: “… La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.
Artículo 43: “…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”
Por otra parte, el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala: “…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamiento sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado mas de dos años y si no hubiese durado mas de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…” “… El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio valido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.
Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y, la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Establecidos los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, de seguidas pasa esta juzgadora a analizar si se cumplen en el presente juicio, así:
Con respecto al primer requisito, tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble como inquilino del mismo. Este requisito, en virtud de lo alegado por todas las partes en este juicio, constituye un hecho admitido y por lo tanto, cierto y válido. Así pues, la demandante sociedad mercantil VANNY BAGS., C.A., cumple plenamente con este requisito.
Con respecto al segundo requisito “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, se evidencia de las actas que la parte actora no se ocupó de acreditar su condición de solvencia en los pagos. Le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Y se diría de dos años, por constituir el mismo lapso que le da su derecho a la adquisición preferente. No lo hizo, lo que constituía su carga probatoria, en vista de que la parte demandada había negado su solvencia inquilinaría. En consecuencia, ante la ausencia probatoria de su solvencia inquilinaría, hay que afirmar que la parte actora-arrendataria no estaba solvente y por lo tanto, está negado su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio. Así se declara.
El hecho de que la parte demandada, ejecutando una estrategia procesal inentendible, haya consignado copia del expediente de consignaciones inquilinarias, de donde se evidencia la acreditación de pagos de los arrendamientos correspondientes desde febrero del año 2.003, a parte de que se evidencia el pago de dos pensiones locativas juntas –febrero y marzo de 2.013-, no se acredita del mismo, la solvencia inquilinaría, ya que dichos pagos se refiere a cánones posteriores a la fecha de la venta y la solvencia a que refiere nuestro legislador, tiene que ver con la conducta de buen pagador del arrendatario en el período anterior a la venta, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia.
Luego, al no estar acreditada la solvencia inquilinaría del arrendatario en el período anterior a la fecha de la venta del inmueble, se genera una duda razonable a favor de los demandados, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se reputa no cumplido este extremo o requisito de procedencia de la acción retractual. Así se declara.
En virtud de lo precedentemente expuesto, quien aquí sentencia declara inoficioso el análisis del tercer requisito de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, esto es (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario, pues las condiciones que debe cumplir la arrendadora en este juicio son concurrentes y al faltar una de ellas, ya hace improcedente la demanda e innecesario analizar los demás alegatos y probanzas.
En atención a lo expuesto este Tribunal considera que la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., debe ser declara sin lugar, en vista de no cumplir con el presupuesto procesal de procedencia de la acción: solvencia inquilinaría, y por lo tanto se tiene como válida la venta realizada sobre el inmueble por parte de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, plenamente identificado en el encabezado de esta decisión. Así se decide.
DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la Confección ficta de la parte demandada sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., y KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, solicitada por el apoderado judicial de la parte demandante en el acto de contestación a la demanda.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la sociedad mercantil VANNY BAGS, C.A., en contra de la sociedad mercantil CCCP. C.A., y el ciudadano KAHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSUR. Y, en consecuencia, es válida la venta que hiciera la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, del inmueble constituido por un local comercial mezanine, identificado con el nro. 4 con una superficie aproximada de setenta y seis metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (76,60 Mts2), ubicado en el Centro Comercial CCCP, C.A., el cual se encuentra situado en la esquina de las calle Igualdad y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, según consta de documento protocolizado en esa fecha, inscrita bajo el nro. 2012.2521, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro del Folio Real del año 212.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el presente proceso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariana Nueva Esparta, a los veintidós (22) días del mes de enero de 2.019. Años: 208º y 159º.
LA JUEZ PROVISORIO,

DRA. DELNNYS VALERA CARRILLO,
EL SECRETARÍO,

ABG. FELIX VILLARROEL VARGAS.
En esta misma fecha, siendo las 12:40 p.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. Conste.-
EL SECRETARÍO,

ABG. FELIX VILLARROEL VARGAS.

Exp. Nro. 24.772.
AVC/FVV/Pg.