TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
208° y 160°
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de Identidad N° V- 6.824.874, con domicilio procesal en la oficina N° 2, Primer Piso, del edificio RV 2000, calle Fermín, ciudad Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, JESUS RAFAEL GARCÍA ESPINOZA, MANUEL ENRIQUE CAMEJO, MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SANCHEZ y AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ VELASQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.073, 17.291, 37.697, 115.010 y 192.548, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.050.068 domiciliado en la Urbanización Playa El Ángel, casa N° 35, adyacente en calle torito, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cedula de Identidad N° V-14.685.709, domiciliado en la Mezzanina del Local Comercial L-1 que forma parte del Conjunto Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado.
APODERADOS JUDICIALES DEL CODEMANDADO ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA: Abogados en ejercicio FRANK ALEXANDER PINTO COVA, MARIANNY RODRÍGUEZ, NERYS BETANCOURT, ALEJANDRO CANONICO SARABIA, LJUBICA JOSIC RAMIREZ, GUSTAVO DOMINGUEZ FLORIDO y ROBERTO HUNG CAVALIERI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.418, 192.662, 167.536, 63.038, 69.418, 65.592 y 62.741 respectivamente y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DEL CODEMANDADO FERAS MAHSARAH MOHAMAD: abogados en ejercicio ALEJANDRO CANONICO, LJUBICA JOSIC RAMÍREZ, HEND BRENDA MOUAWAD Y LETICIA ESPINOZA CARRION inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.038, 69.418, 155.225 y 127.318 respectivamente y de este domicilio.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Mediante oficio N° 27.369-17 de fecha 14-08-2017 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta remite a este juzgado superior el expediente N° 11.939-15 contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato y subsidiariamente la nulidad de venta, que interpusiera el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ contra los ciudadanos ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD con motivo del recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 07-07-2017 por el Tribunal de la causa.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en esta alzada en fecha 19-09-2017 (f. 91, de la 2ª pieza) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza.
Por auto de fecha 20-09-2017 (f. 92, de la 2ª pieza), se le dio entrada al asunto y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, y asimismo de conformidad con el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 20-09-2017 (f. 93 al 96) este Tribunal dictó auto por medio del cual rechazó la representación que se atribuye en el presente proceso el profesional del derecho MANUEL ENRIQUE CAMEJO CASTELLANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora por existir una causal contemplada en el artículo 82 del Código Procedimiento Civil, la cual ha sido declarada procedente en varias oportunidades.
Al folio 97 cursa acta levantada por este Juzgado en fecha 27-09-2017 con motivo de la reunión conciliatoria fijada para esa fecha, de la cual emerge que dicho acto se declaró desierto por cuanto las partes no comparecieron al acto ni por sí ni por medio de apoderado.
En fecha 19-10-2017 (folios 98 al 108) presentó escrito de informes el abogado JESUS RAFAEL GARCIA ESPINOZA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante. Y en esa misma fecha presentó escrito de informes el abogado ALEJANDRO CANONICO actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dicho escrito cursa en los folios 109 al 117 de la 2ª pieza del presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 24-10-2017 (f. 118 al 147) la parte actora asistida de abogado solicita a la jueza de este despacho que se inhiba de seguir conociendo la presente causa señalando que ha sobrevenido la causal de inhibición prevista en el ordinal 15 del artículo 82 del Código Procedimiento Civil al haber emitido opinión como juez de la causa en el juicio por Retracto Legal que siguen contra los mismos demandados. Y que en caso contrario proceden a recusarla en ese acto con fundamento en la referida causal por haber emitido opinión sobre lo principal del pleito en la sentencia definitiva de fecha 08-04-2014 dictada en el juicio que sigue el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ contra los ciudadanos ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD en el expediente 11.531-13.
Mediante acta de fecha 25-10-2017 que cursa a los folios 148 al 151 la jueza temporal de este juzgado rindió el informe correspondiente con motivo de la recusación propuesta en su contra por la parte actora.
En fecha 25-10-2017 (f. 152 al 154) se dictó auto por medio del cual se oficio a la Rectoría de este estado a los fines de que procediera a la designación de un juez accidental que resolviera la recusación planteada. Realizado los trámites pertinentes en fecha 24-01-2018 se recibió oficio (f. 157 al 159) de la Rectoría Judicial de este Estado por medio del cual se participó sobre la designación de la Dra. Minerva Domínguez Gamboa para conocer sobre la recusación planteada en la presente causa.
Cumplidos los trámites procedimentales de la incidencia de recusación surgida, se observa que en fecha 23-02-2018 la jueza accidental designada dictó sentencia por medio del cual declaró sin lugar la recusación intentada por la parte actora en contra de la Dra. Jiam Salmen de Contreras en su carácter de jueza temporal de este juzgado, estas actuaciones cursan a los folios 160 al 217 del presente expediente.
Mediante diligencia suscrita en fecha 26-02-2018 (f. 218) el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ anunció recurso de casación en contra de la sentencia dictada por el Tribunal accidental en contra de la incidencia de recusación de fecha 23-02-2018. Y por auto de fecha 12-03-2018 (f. 219 al 227) el Tribunal accidental inadmitió el recurso de casación anunciado.
Por escrito de fecha 16-03-2018 (f. 228 al 240) el apoderado judicial de la parte actora ejerció recurso de hecho en contra del auto de fecha 12-03-2018 que inadmitió el recurso de casación anunciado en contra de la sentencia 23-02-2018; y por auto de fecha 20-03-2018 (f. 241 al ´243) el Tribunal Superior Accidental visto el recurso de hecho ejercido ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Y mediante sentencia dictada en fecha 10-08-2018 (f. 244 al 267) la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró sin lugar el recurso de hecho propuesto.
En fecha (f. 269 y 270) el abogado ALEJANDRO CANONICO actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en la persona de la abogada LETICIA ESPINOZA CARRION, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 127.318 el poder Apud Acta que le fuera conferido por su representada.
En fecha 08-01-2019 (f. 271 al 275) se recibió en este juzgado superior el presente expediente procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta al cual fue remitido por error involuntario por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 16-01-2019 (f. 276 y 277) este Tribunal dictó auto por medio del cual la jueza temporal se aboco al conocimiento de la causa y vista la sentencia emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10-08-2018, reasume la competencia para continuar conociendo la presente causa.
Por auto de fecha 16-01-2019 (f. 278) este Tribunal aclaró a las partes que a partir de esa fecha queda reanudado el lapso para presentar las observaciones escritas sobre los informes todo conforme a lo establecido en el 519 del Código Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 31-01-2019 (f. 279) el Tribunal aclaró a las pares que el lapso de observaciones a los informes venció el día 30-01-2019 y que a partir de esa fecha (exclusive) la causa entró en etapa de sentencia conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, este tribunal pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Primera pieza
Se inició por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, demanda por NULIDAD ABSOLUTA o INEXISTENCIA, incoada por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD como consta del libelo de demanda y anexos que cursan desde los folios 1 al 186.
Por auto de fecha 30-11-2015 (f. 187 y 188) el tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados ciudadanos ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD para que compareciera por ante ese tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones ordenadas, a objeto de dar contestación a la demanda; y en cuanto a la medida solicitada se ordenó proveer por auto separado el cuaderno de medidas y a tales efectos se ordenó abrir.
Mediante diligencia de fecha 09-12-2015 (f. 189 y 190) el abogado JESUS RAFAEL GARCÍA ESPINOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó las copias fotostáticas a los fines de la elaboración de la compulsa, y declaró haber puesto a la orden del alguacil del tribunal los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de los demandados.
Por auto de fecha 14-12-2015 (f. 191) el Tribunal ordenó librar compulsa de citación a los ciudadanos demandados ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD.
Mediante diligencia de fecha 25-02-2016 (f. 192 y 193) el apoderado judicial de la parte actora solicitó copias certificadas del libelo de la demanda y su admisión a los fines de su registro, las cuales le fueron acordadas en fecha 29-02-2016 y conforme al ordinal 2 del artículo 1.921 del Código Civil por cuanto la demanda está dentro de las demandas registrables, solicita que dichas copias se remitan al Registro Público de los Municipio Mariño y García a los fines de que se estampe la nota marginal en el asiento correspondiente al documento inscrito en esa oficina en fecha 12-04-2013 anotado bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro real del año 2013. (f. 192 al 194).
Mediante diligencia suscrita en fecha 03-03-2016 (f. 195 al 222) el alguacil del Tribunal de la causa consignó boletas de notificación libradas a los demandados manifestando que no los pudo localizar en la dirección suministrada por la parte actora.
Por diligencia suscrita en fecha 05-04-2016 (f. 223 al 228) el abogado JESUS RAFAEL GARCÍA ESPINOZA, consignó poder que le fuera conferido por el demandante conjuntamente a los abogados GUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, MANUEL ENRIQUE CAMEJO, MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SANCHEZ y AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ VELASQUEZ.
En fecha 07-04-2016 (f. 229 al 232) el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles de los demandados conforme al artículo 223 del Código Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 883 eiusdem, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa mediante auto dictado el 12-04-2016 ordenando la publicación del mismo.
En fecha 26-04-2016 (f. 233 al 236) el apoderado judicial de la parte actora consignó las copias fotostáticas cuya certificación fue ordenada por auto de fecha 29-02-2016.
En fecha 24-05-2016 (f. 235 al 238) el Tribunal dejó constancia del oficio que libró al Registro Publico del Estado Nueva Esparta acordado por auto de fecha 29-02-2016.
Mediante diligencia 24-05-2016 (f. 239 al 241) el apoderado judicial de la parte actora solicitó al Tribunal que se librara nuevamente cartel de notificación a los demandados por cuanto el cartel anterior se le había extraviado, y este pedimento le fue acordado mediante auto de fecha 31-05-2016.
Mediante diligencia 20-06-2016 (f. 242) el apoderado judicial de la parte actora dejó constancia que recibió en ese acto el cartel de citación ordenado, el cual consignó en fecha 12-07-2016 debidamente publicado como consta de diligencia que cursa al folio 243 al 246.
Cursa al folio 247 diligencia suscrita en fecha 23-09-2016 por la abogada MARIANNY RODRÍGUEZ inscrita en el Inpreabogado bajo 192.662 actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA por medio de la cual consignó instrumento poder que le fuera otorgado conjuntamente con los abogados FRANK ALEXANDER PINTO COVA, NERYS BETANCOURT ante la Notaria Publica Segunda de Porlamar en fecha 15-07-2013 y en nombre de su representado se dio por notificada en la presente causa y procedió a sustituir el identificado poder reservándose su ejercicio en los abogados ALEJANDRO CANONICO, LJUBICA JOSIC RAMÍREZ, GUSTAVO DOMINGUEZ FLORIDO, ROBERTO HUNG CAVALIERI, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 63.038, 69.418, 65.592 y 62.741 respectivamente, el poder consignado cursa a los folios 248 al 253.
En fecha 03-10-2016 (f. 254 al 258) suscribió diligencia el abogado ALEJANDRO CANONICO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD parte codemandada y consignó instrumento poder del cual emana su representación que le fuera otorgado conjuntamente con los abogados LJUBICA JOSIC RAMÍREZ y HEND BRENDA MOUAWAD.
En fecha 03-11-2016 (f. 259 al 263) el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de los demandados ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, consignó escrito por medio del cual dio contestación al fondo de la demanda.
Por diligencia suscrita en fecha 28-11-2016 (f. 264 y 265) el abogado ALEJANDRO CANONICO, actuando en su carácter de autos, consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue reservado para ser agregado en su oportunidad
En fecha 01-12-2016 (f. 266 y 267) el abogado JESUS RAFAEL GARCÍA ESPINOZA, actuando en su carácter de autos, consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue reservado para ser agregado en su oportunidad.
En fecha 06-12-2016 (f. 268) se dejó constancia que fueron agregados al expediente los escritos de pruebas y anexos presentados por las partes en la presente causa y los mismos cursan a los folios 268 al 423.
Por auto de fecha 12-01-2017 (f. 424 al 426) el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada por considerar que las mismas no son ilegales ni manifiestamente impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva. En cuanto a la prueba de informes solicitada se ordenó oficiar a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta; y por auto dictado en la misma fecha (f. 427) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 16-01-2017 (f. 428 al 430) se ordenó el cierre de la primera pieza del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso.
Segunda Pieza
En fecha 25-04-2017 (f. 2 y 3) se ordenó agregar al expediente el oficio N° 11-939.15 de fecha 24-04-2017 emanado de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta dando respuesta al oficio N° 26.908 por medio del cual se le solicitó información sobre un inmueble constituido por un local identificado como L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, N° de cuenta 1-02123-4, N° de Catastro 31109.
Por auto de fecha 27-01-2017 (f. 4 y 5) y previo cómputo efectuado por secretaria en la misma fecha el Tribunal de la causa aclaró a las partes que a partir de esa fecha inclusive comenzó a transcurrir el término de quince (15) días para presentar informes.
Mediante diligencia de fecha 22-05-2017 (f. 6 al 11) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes en instancia, y mediante diligencia suscrita en fecha 24-05-2017 (f. 12 al 18) presentó en instancia informes la apoderada judicial de la parte demandada.
En fecha 05-06-2017 (f. 19 al 23) presentó escrito el apoderado judicial de la parte demandada por medio de la cual hace observaciones a los informes presentados en la causa por la parte actora.
Por auto de fecha 06-06-2017 (f. 24 y 25), previo cómputo efectuado en esa misma fecha el Tribunal de la causa declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha inclusive conforme al artículo 515 del Código Procedimiento Civil.
Mediante diligencia suscrita de fecha 22-06-2017 (f. 26 y 27) el apoderado judicial de la parte actora aclaró que cometió un error involuntario en la redacción del escrito de informes consignado en fecha 22-05-2017.
En fecha 07-07-2017 (f. 28 al 79) el Tribunal de la causa encontrándose en la oportunidad legal correspondiente procedió a dictar sentencia.
Mediante diligencia suscrita en fecha 11-07-2017 y 17-07-2017(f. 80 y 81) el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la causa en fecha 07-07-2017.
Mediante diligencia suscrita 18-07-2017 (f. 82 y 83) el apoderado judicial de la parte actora a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en el punto quinto de la parte dispositiva del fallo de fecha 07-07-2017 procedió a consignar cheque de gerencia N° 08010927 emitido por el banco exterior en esa misma fecha por (Bs. 5.200.000,00) a nombre del codemandado ciudadano ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y solicita que dicho cheque sea depositado en una cuenta bancaria que se ordene abrir a disposición del referido ciudadano; y por auto dictado el 20-07-2017 (f. 84 y 86) el Tribunal de la causa ordenó oficiar al Banco Bicentenario Banco Universal con sede en la Asunción a objeto de que procediera con la apertura de una cuenta de ahorros a nombre del referido ciudadano conforme a lo establecido en el artículo 540 del Código Procedimiento Civil.
Por diligencia suscrita en fecha 07-08-2017 (f. 85 y vto) el abogado ALEJANDRO CANONICO actuando en su carácter de autos se opuso al intento de cumplimiento de la sentencia específicamente a lo relacionado con el punto quinto en virtud de que la misma no se encuentra firme ya que fue apelada en su oportunidad por esa representación judicial.
Por auto de fecha 14-08-2017 (f. 88 y 89) El Tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada 07-07-2017 y ordenó la remisión del expediente a esta 27.369-17 y librado en esa misma fecha.
Mediante auto dictado en fecha 27-09-2018 (f. 1 al 3) y previo al cómputo efectuado en esa misma fecha, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada por el referido tribunal en fecha 16-06-2016, y se ordenó la remisión del expediente a esta alzada.
CUADERNO DE MEDIDAS
Por auto de fecha 30-11-2015 (f. 1 al 7) el Tribunal de la causa decretó medida innominada de protección de la posesión a favor del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ que tiene sobre el local comercial identificado y su mezzanina que forma parte integrante del local identificado con la letra y numero L-1 situado en el edificio Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intercepción de las valles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado y se prohíbe mientras se resuelva la presente demanda y se disponga mediante auto expreso, el decreto y la ejecución de la medida de secuestro y cualquier otra medida cautelar que implique desposesión del mismo en la causa asignada con N! 1.329-13 llevada por ante el Juzgado Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta y en consecuencia se ordenó participar lo conducente a los Juzgados Primero, Segundo, Tercero y Cuarto Ordinarios y Ejecutores de medida de los Municipios Mariño, mediante oficios que fueron libradas en esa misma fecha.
Mediante diligencia de fecha 03-10-2016 (f. 8 y vto) el apoderado judicial de la parte demandada se opuso a la medida decretada en fecha 30-11-2015 por cuanto no se cumplen los requisitos exigidos para el decreto de medidas cautelares.
En fecha 05-10-2016 (f. 9 al 25) presentó escrito y anexos el abogado ALEJANDRO CANONICO con el carácter de autos contentivo de los fundamentos de la oposición efectuada en contra de la medida cautelar innominada de protección de la posesión decretada por el Tribunal de la causa a favor del demandante.
En fecha 25-10-2016 (f. 26 al 42) el Tribunal de la causa dictó sentencia por medio de la cual declaró sin lugar la oposición planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, ratificó dicha medida y prohibió que mientras se resolviera la presente demanda se decretara o ejecutara medida de secuestro, particularmente en la causa signada con el N° 1399-13 llevado por el Juzgado Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, y cualquier otra medida cautelar o acto que implicara la desposesión del actor sobre el área que ocupa en la presente controversia y en consecuencia se ordenó oficiar a los cuatro tribunales con competencia en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
Mediante 27-10-2016 (f. 43) el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la anterior decisión de fecha 25-10-2016. Dicha apelación fue oída en un solo efecto mediante auto dictado el 03-11-2016 (f. 44 y 45) ordenándose la remisión de las actas conducentes a esta alzada.
Por auto de fecha 21-11-2016 (f. 46 al 73) el Tribunal de la causa ordenó la remisión del cuaderno de medidas a esta alzada mediante oficio N° 26.839-16 librado en esa misma fecha con motivo de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 25-10-2016.
Las actuaciones se recibieron en el juzgado superior en fecha 23-11-2016 (f. 75) y mediante sentencia dictada en fecha 01-12-2017 el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta declaró sin lugar la apelación interpuesta y confirmó en todas sus partes la decisión apelada de fecha 25-10-2016, asimismo ratificó la medida cautelar innominada dictada en fecha 25-10-2016 y ejecutada por el a quo en sus mismos términos.
En fecha 12-04-2018 se recibió en el Tribunal de la causa el cuaderno de medidas procedentes de este juzgado superior.
IV.- PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES.-
PRUEBAS DE LA ACTORA
Con el libelo de la demanda.-
1) A los folios 17 al 23 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, en fecha 05-03-2009, bajo el N° 42, tomo 13 de los libros de autenticaciones, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos NILA GARCIA DE HERNANDEZ, representada en ese acto por el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, denominada LA ARRENDADORA por una parte, y por la otra el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, denominado para los mismos efectos EL ARRENDATARIO, el cual recayó sobre un inmueble propiedad de LA ARRENDADORA, constituido por un local comercial con una superficie aproximada en el nivel planta baja de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros cuadrados (67,96 mts²) y de ochenta y ocho metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (88,20 mts²) en el nivel mezzanina, para un total de área de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis centímetros cuadrados (156,16 mts²) situado en el edificio CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE, identificado con el número PB y se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato, se convino en la cantidad de Bs. 2.800,00, mensuales, y para el segundo año de vigencia del contrato el canon de arrendamiento sería por la cantidad de BS. 3.800,00), mensuales que debería pagar EL ARRENDATARIO a partir del 15-02-2010 hasta el 15 de febrero 2011 (sic), que el contrato de arrendamiento tendría una duración de dos (2) años fijos contados a partir del 15-02-2009, hasta el 15-02-2011, tomándose en cuenta la fecha de la autenticación. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos NILA GARCIA DE HERNANDEZ y JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, cuyo objeto es un local comercial con una superficie aproximada en el nivel planta baja de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros cuadrados (67,96 mts²) y de ochenta y ocho metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (88,20 mts²) en el nivel mezzanina, para un total de área arrendada de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis centímetros cuadrados (156,16 mts²), y que el mismo se encuentra situado en el edificio CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE, local identificado con el número PB. Así se establece.-
2) A los folios 24 al 39 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento de condominio, protocolizado en fecha 09-03-2007, bajo el N° 30, folios 203 al 213, protocolo primero, tomo 28, primer trimestre de 2007, del cual se desprende que la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ, actuando en su carácter de propietaria procedió a enajenar bajo el régimen de propiedad horizontal un inmueble denominado CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE, ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad del sector Central de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, el cual sería destinado para el comercio, el cual se encuentra constituido por un edificio y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construido, que el terreno tiene un área aproximada de cuatrocientos treinta y seis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (436,03 mts²), que el edificio está conformado por tres (3) locales comerciales identificados con las letras y números: L-1, L-2 y L-3, que constituyen unidades susceptibles de apropiación individual y consta cada uno de dos plantas: planta baja y planta alta, así como las edificaciones anexas donde se encuentran terrazas del servicio; que el Centro Comercial tiene un área total aproximada de construcción de setecientos cincuenta y siete metros cuadrados con sesenta y siete decímetros cuadrados (757,67 mts²), y que esta área total de construcción esta conformada por trescientos setenta y siete metros cuadrados con treinta y siete decímetros cuadrados (377,37 mts²) de plata baja y por trescientos ochenta metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (380,03 mts²), que el local L-1, tiene una superficie total aproximada de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero un decímetro cuadrado (246,01 mts²) de los cuales ciento catorce metros cuadrados con cincuenta y un metros cuadrados (114,51 mts²) corresponden a la planta baja y ciento treinta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (131,50 mts²) corresponden a la planta alta, que planta baja está integrada por un salón, tres (3) salas de baño y escalera de acceso a la planta alta y la planta alta está integrada por un salón y dos (2) salas de baño. El instrumento anteriormente analizado se refiere a un documento expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, y en consecuencia esta alzada lo tiene como fidedigno y le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que el inmueble objeto de la presente controversia fue enajenado por su entonces propietaria ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ, bajo el régimen de propiedad horizontal, que en el referido documento de condominio se menciona que el inmueble sería destinado para el comercio, que el edificio estaba conformado por tres (3) locales comerciales identificados con las letras y números: L-1, L-2 y L-3, y que los mismos constituían unidades susceptibles de apropiación individual, que cada local contaba con dos plantas cada uno: planta baja y planta alta. Así se establece.-
3) A los folios 40 al 44 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 16-12-2008, bajo el N° 15, folios 178 al 184, protocolo primero, cuarto trimestre del año 2008, del cual se desprende que el ciudadano abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, actuando en su carácter de apoderado general de los ciudadanos NILA DORINA GARCIA DE HERNANDEZ y ANDRES HERNANDEZ LEON, ceden y traspasan en plena propiedad todos los derechos, intereses y acciones y con destino al patrimonio de su hijo ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, el cincuenta por ciento que le corresponde a cada uno de ellos para que constituyan el ciento por ciento (100%) de la totalidad de los derechos y haberes sobre un inmueble de la exclusiva propiedad de sus representados, derechos éstos que le pertenecen por ser un bien adquirido y edificado durante su unión conyugal, el cual forma parte del edificio bajo régimen de propiedad horizontal constituido por un local comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el denominado CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE, ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad, sector Central, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva esparta, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio que se dan por reproducidas, que el inmueble cedido tiene una superficie total de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero un decímetro cuadrado (246,01 mts²) de los cuales ciento catorce metros cuadrados con cincuenta y un metros cuadrados (114,51 mts²) corresponden a la planta baja y ciento treinta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (131,50 mts²) corresponden a la planta alta, que la planta baja está integrada por un salón, tres (3) salas de baño y escalera de acceso a la planta alta y la planta alta está integrada por un salón y dos (2) salas de baño, que el precio estimado para la referida cesión de derechos lo estima en el precio de Bs. 350.000.000,00. El instrumento anteriormente analizado se refiere a un documento expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, y en consecuencia esta alzada lo tiene como fidedigno y le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil para demostrar la referida negociación. Así se establece.-
4) A los folios 45 al 51 de la 1ª pieza, original de telegrama de fecha 11-02-2013 emanado del abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, dirigido al ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, por medio del cual le notifica que su representado ha tomado la decisión voluntaria de vender la TOTALIDAD del bien inmueble que incluye el local comercial que ocupa en su carácter de arrendatario, del referido instrumento se extraen los siguientes elementos.
- que el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, manifiesta actuar en su carácter de apoderado general del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, según instrumento poder que le fuera otorgado por éste en la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 27-04-2009, bajo el N° 60, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
- que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ es arrendatario de un inmueble de la exclusiva propiedad del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, constituido por un local comercial con una superficie aproximada en la planta baja de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros cuadrados (67,96 mts²), y ochenta y ocho metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (88,20 mts²) de mezzanina, para un total de área de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis centímetros cuadrados (156,16 mts²) que forma parte integral como anexo de un local de mayor dimensión situado en el nivel planta baja del edificio Centro Comercial Virgen del Valle ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
- que por medio del referido telegrama el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, en su condición de arrendatario del inmueble que ocupa, como se desprende de contrato de arrendamiento suscrito en la Notaría Segunda de Porlamar en fecha 05-03-2009, bajo el N° 42, tomo 1° de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, fue notificado por el apoderado general del arrendador, que “ha tomado la decisión voluntaria en vender la totalidad del bien inmueble que incluye local comercial que usted ocupa como parte anexa del bien inmueble que tiene una superficie total aproximada de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero un decímetros cuadrados (246,01 mts²) dando a usted el derecho de preferencia ofertiva para que adquiera la totalidad del inmueble una vez dada su respuesta de aceptación de preferencia de venta o su negativa en aceptar dicho ofrecimiento. Usted como arrendatario deberá notificar al oferente dentro de los treinta 30 días calendario siguientes al ofrecimiento su aceptación o rechazo. Trascurrido este lapso sin aceptar el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. La dirección donde será recibida la respuesta es calle Jesús Maria Patiño C/Comercial San Fernando Escritorio Jurídico Bourgeon y Bourgeon Asociados, oficina 10 Porlamar. La modalidad de la negociación es de contado y todos los gastos en dicha operación serán por cuenta del comprador. El precio de venta para la totalidad del inmueble será por la cantidad de cinco millones doscientos mil bolívares fuertes bs. f. 5.200.000,00, los cuales serán cancelados en cheque de gerencia a la firma del instrumento de compraventa...” La presente documental constituye uno de los llamados documentos públicos administrativos por emanar de un ente del Estado como lo es el Instituto Postal Telegráfico, por tal razón, esta Alzada le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativos, para demostrar las circunstancias en él reflejadas. Así se establece.
5) A los folios 52 al 55 de la 1ª pieza, original de documento contentivo de la solicitud de notificación efectuada en fecha 28-02-2013 por la Notaría Pública de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, asistido por el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, solicitó en fecha 28-02-2013 el traslado y constitución de la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, en la oficina N° 10 del Centro Comercial San Fernando, ubicado en la calle Jesús María Patiño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, a los fines de notificar al Dr. FRANK ALEXANDER PINTO COVA, en su carácter de apoderado del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y de NILA GARCIA DE HERNANDEZ de lo siguiente: “que acepto comprar la totalidad del local L-1 ubicado en la planta baja del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, cuya aceptación la hago en tiempo hábil para ello y así lo hago constar expresamente...”,. que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 28-02-2013 se hacen las siguientes inscripciones: “... a solicitud del peticionario la Notaría se constituyó en la oficina N° 10 del Centro Comercial San Fernando, calle Jesús María Patiño, Porlamar con la finalidad de practicar esta notificación encontrándose que las puertas de la mencionada oficina (Bourgeon y Bourgeon, Escritorio Jurídico) se encontraba cerrado, por lo que nos fue posible (sic) practicar la notificación y por sugerencia del solicitante nos dirigimos a un inmueble ubicado en la urbanización Playas del Ángel, identificada con el N° 35, adyacente a la calle El Torito, Municipio Maneiro y fue recibida por un ciudadano que se identificó como ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, titular de la cédula de identidad N° 4.050.068, a quien se le leyó esta actuación y se le hizo entrega de un ejemplar con sus anexos y se negó a firmar por instrucciones de su abogado FRANK PINTO, la cual se le trasmitió telefónicamente y así lo hizo constar a la Notaría (...).El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, para demostrar las circunstancias en el reflejadas. Así se establece.
6) A los folios 56 al 59 de la 1ª pieza, original de telegramas urgentes con acuse de recibo de fecha 28-02-2013, cuyo remitente o emisor es el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, los cuales se describen a continuación: 1.- Destinatario FRANK ALEXANDER PINTO COVA, dirección: Escritorio Jurídico Bourgeon y Bourgeon, Asociados, oficina 10 del Centro Comercial San Fernando, calle Jesús María Patiño, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, por medio del cual le notifica en su condición de apoderado de ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y de NILA GARCIA DE HERNANDEZ, lo siguiente: “que acepto comprar la totalidad del local L-1 ubicado en la planta baja del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, cuya aceptación la hago en tiempo hábil para ello y así lo hago constar expresamente...”
Al final de este instrumento se observa un sello húmedo del Instituto Postal Telegráfica (IPOSTEL) oficina Porlamar, estampado en fecha 01-03-2013. 2.- Destinatario: ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, dirección: Casa N° 35, callejón adyacente a la calle El Torito, urbanización Playas El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, por medio del cual le notifica lo siguiente: “que acepto comprar la totalidad del local L-1 ubicado en la planta baja del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, cuya aceptación la hago en tiempo hábil para ello y así lo hago constar expresamente...” Al final del referido instrumento se observa un sello húmedo del Instituto Postal Telegráfica (IPOSTEL) oficina Porlamar, estampado en fecha 01-03-2013. 3.- Destinataria: NILA GARCIA DE HERNANDEZ, dirección: Casa N° 35, callejón adyacente a la calle El Torito, urbanización Playas El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, por medio del cual le notifica lo siguiente: “que acepto comprar la totalidad del local L-1 ubicado en la planta baja del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, cuya aceptación la hago en tiempo hábil para ello y así lo hago constar expresamente...” Al final del referido instrumento se observa un sello húmedo del Instituto Postal Telegráfica (IPOSTEL) oficina Porlamar, estampado en fecha 01-03-2013. Asimismo se observa anexa a los anteriores instrumentos, factura N° 404 de fecha 01-03-2013 emitida por el Instituto Postal Telegráfica (IPOSTEL) oficina Porlamar, por un monto de Bs. 15,86, a nombre de JUAN CARLOS SAAVEDRA por concepto de envío de 3 telegramas todos con destino nacional. La presente documental constituye uno de los llamados documentos públicos administrativos por emanar de un ente del estado como lo es el Instituto Postal Telegráfico, por tal razón, esta Alzada le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativos, para demostrar las circunstancias en él reflejadas. Así se establece.
7) Al folio 60 de la 1ª pieza, original de aviso de prensa publicado en fecha 02-03-2013 en el diario Sol de Margarita, contentivo de la notificación emanada del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, por medio de la cual le notifica a los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, NILA GARCIA DE HERNANDEZ, así como a su apoderado abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, “que acepto comprar la totalidad del local L-1 ubicado en la planta baja del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, cuya aceptación la hago en tiempo hábil para ello y así lo hago constar expresamente...”. La presente publicación de prensa no fue impugnada en su oportunidad procesal, la cual se tiene como fidedigna y se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
8) A los folios 61 al 64 de la 1ª pieza, original de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 11-03-2013 por la Notaría Pública de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, asistido por el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, solicitó en fecha 11-03-2013 el traslado y constitución de la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, en el local comercial ocupado por la sociedad mercantil DANIZABETH FASHION, C.A, cuyo local forma parte integrante del local comercial L-1, ubicado en el edificio Centro Comercial (de especialidades) VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva esparta, con la finalidad de que se notificara al arrendatario del local (el ocupado por DANIZABETH FHASION C.A) y/o al representante de ese fondo de comercio o a cualquier otra persona que allí labora, sobre lo siguiente: “ que se me ofreció en venta la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, del cual a su vez forma parte el local donde se encuentra constituida la Notaría, y dicha oferta la acepté en tiempo hábil para ello, según consta de la notificación practicada por la Notaría Pública de Juangriego del estado Nueva esparta el 28 de febrero de 2013, así como de los telegramas certificados que se enviaron el día 01-03-2013...”., que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 11-03-2013 se dejó constancia que una vez constituida en el lugar arriba señalado, fueron atendidos por la ciudadana AMEL MAHSARAH MOHAMAD, portadora de la cédula de identidad N° 16.932.320, en su condición de encargada del fondo de comercio, que seguidamente se le leyó el contenido de la referida notificación y se le hizo entrega de las copias que se indican en la solicitud, las cuales recibió. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar que el hoy demandante notificó al resto de los arrendatarios que aceptó el ofrecimiento de venta sobre la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, y que aceptó dicha oferta en tiempo hábil. Y así se establece.-
9) A los folios 65 al 69 de la 1ª pieza, original de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 11-03-2013 por la Notaría Pública de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, asistido por el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, solicitó en fecha 11-03-2013 el traslado y constitución de la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, en el local comercial ocupado por SERVICEL (Daniel Rivas Tamara) cuyo local forma parte integrante del local comercial L-1, ubicado en el edificio Centro Comercial (de especialidades) VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva esparta, con la finalidad de que se notificara al arrendatario del local (el ocupado por SERVICEL DANIEL RIVAS TAMARA) y/o al representante de ese fondo de comercio o a cualquier otra persona que allí labora, sobre lo siguiente: “ que se me ofreció en venta la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, del cual a su vez forma parte el local donde se encuentra constituida la Notaría, y dicha oferta la acepté en tiempo hábil para ello, según consta de la notificación practicada por la Notaría Pública de Juangriego del estado Nueva esparta el 28 de febrero de 2013, así como de los telegramas certificados que se enviaron el día 01-03-2013...”., que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 11-03-2013 se dejó constancia que una vez constituida en el lugar arriba señalado, fueron atendidos por la ciudadana CATHERINE ROMERO, portadora de la cédula de identidad N° 11.501.376, quien manifestó ser la propietaria del fondo de comercio, que seguidamente se le leyó la solicitud de notificación y se le hizo entrega de las copias que se indican en la misma, las cuales recibió, y se negó a firmar la notificación. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar que el hoy demandante notificó al resto de los arrendatarios que aceptó el ofrecimiento de venta sobre la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, y que aceptó dicha oferta en tiempo hábil. Y así se establece.-
10) A los folios 70 al 74 de la 1ª pieza, original de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 11-03-2013 por la Notaría Pública de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, asistido por el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, solicitó en fecha 11-03-2013 el traslado y constitución de la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, en el local comercial ocupado por la sociedad mercantil YANCELL C.A, (MOVILNET) cuyo local forma parte integrante del local comercial L-1, ubicado en el edificio Centro Comercial (de especialidades) VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva esparta, con la finalidad de que se notificara al arrendatario del local (el ocupado por YANCELL C.A, MOVILNET) y/o al representante de ese fondo de comercio o a cualquier otra persona que allí labora, sobre lo siguiente: “ que se me ofreció en venta la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, del cual a su vez forma parte el local donde se encuentra constituida la Notaría, y dicha oferta la acepté en tiempo hábil para ello, según consta de la notificación practicada por la Notaría Pública de Juangriego del estado Nueva esparta el 28 de febrero de 2013, así como de los telegramas certificados que se enviaron el día 01-03-2013...”., que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 11-03-2013 se dejó constancia que una vez constituida en el lugar arriba señalado, se procedió a notificar a la ciudadana ANA RAMIREZ, portadora de la cédula de identidad N° 11.072.046, quien dijo ser la propietaria del fondo de comercio, y arrendataria del local donde se constituyó la Notaría, que seguidamente se le leyó la solicitud de notificación y se le hizo entrega de las copias que se indican en la solicitud, las cuales recibió, y se negó a firmar la notificación. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar que el hoy demandante notificó al resto de los arrendatarios que aceptó el ofrecimiento de venta sobre la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, y que aceptó dicha oferta en tiempo hábil. Y así se establece.-
11) A los folios 75 al 78 de la 1ª pieza, original de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 11-03-2013 por la Notaría Pública de Juan Griego, Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, asistido por el abogado JESUS GARCIA ESPINOZA, solicitó en fecha 11-03-2013 el traslado y constitución de la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, en el local comercial ocupado por la sociedad mercantil CEREZA 21, C.A, cuyo local forma parte integrante del local comercial L-1, ubicado en el edificio Centro Comercial (de especialidades) VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva esparta, con la finalidad de que se notificara al arrendatario del local (el ocupado por CEREZA 21, C.A) y/o al representante de ese fondo de comercio o a cualquier otra persona que allí labora, sobre lo siguiente: “ que se me ofreció en venta la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, del cual a su vez forma parte el local donde se encuentra constituida la Notaría, y dicha oferta la acepté en tiempo hábil para ello, según consta de la notificación practicada por la Notaría Pública de Juangriego del estado Nueva Esparta el 28 de febrero de 2013, así como de los telegramas certificados que se enviaron el día 01-03-2013...”., que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 11-03-2013 se dejó constancia que una vez constituida en el lugar arriba señalado, fueron atendidos por la ciudadana AIDA FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° 14.685.714, en su condición de encargada de la tienda, que seguidamente se le leyó la solicitud de notificación y se le hizo entrega de las copias que se mencionan en la solicitud, las cuales recibió, y se negó a firmar la notificación. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, para demostrar que el hoy demandante notificó al resto de los arrendatarios que aceptó el ofrecimiento de venta sobre la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, y que aceptó dicha oferta en tiempo hábil. Así se establece.
12) A los folios 79 al 84 de la 1ª pieza, original de telegramas urgentes con acuse de recibo de fecha 12-02-2013, cuyo remitente o emisor es el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, cuyos destinatarios son las empresas DANIZABETH FASHION, C.A, SERVICEL DANIEL RIVAS TAMARA, YANCELL C.A, (MOVILNET) y CEREZA 21, C.A, con domicilio en el local comercial L-1 del Centro Comercial y de especialidades VIRGEN DEL VALLE, calle Mariño con calle Igualdad, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva esparta, por medio de los cuales les notificó “ que se le ofreció en venta la totalidad del local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial (de especialidades) Virgen del Valle, del cual a su vez forman parte los locales donde funciones dichas empresas DANIZABETH FASHION, C.A, SERVICEL DANIEL RIVAS TAMARA, YANCELL C.A, (MOVILNET) y CEREZA 21, C.A, y que dicha oferta la aceptó en tiempo hábil para ello, según consta de la notificación practicada por la Notaría Pública de Juangriego del estado Nueva Esparta el 28 de febrero de 2013, así como de los telegramas certificados que se enviaron el día 01-03-2013. En la parte superior de cada uno de estos instrumentos se observa un sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) oficina Porlamar, estampado en fecha 12-03-2013. Asimismo se anexa a los anteriores instrumentos, factura N° 474 de fecha 12-03-2013 emitida por el Instituto Postal Telegráfica (IPOSTEL) oficina Porlamar, por un monto de Bs. 27,13 a nombre de JUAN CARLOS SAAVEDRA por concepto de envío de 4 telegramas. Las presentes documentales constituyen uno de los llamados documentos públicos administrativos por emanar de un ente del estado como lo es el Instituto Postal Telegráfico, por tal razón, esta Alzada le asigna valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativos, para demostrar las circunstancias en él reflejadas. Así se establece.
13) A los folios 85 al 90 de la 1ª pieza, original de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 08-05-2013 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que la abogada HEND BRENDA MOUAWAD actuando en representación del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD solicitó en esa misma fecha el traslado y constitución de la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta en el inmueble distinguido con la sigla L-1 situado en el edificio Centro Comercial (de especialidades) VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra ubicado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, específicamente en la fracción de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis centímetros cuadrados (156,16 mts²) que mantiene en calidad de arrendatario el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ a objeto de que se le notifique al arrendatario de los siguientes particulares: PRIMERO: que en fecha 12-04-2013 mediante documento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipio Mariño y García de este Estado, con el N° 2013.809, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204, su representado adquirió la totalidad del local del inmueble donde se encuentra arrendado; SEGUNDO: que a partir de la notificación el arrendatario queda en cuenta que su arrendador es FERAS MAHSARAH MOHAMAD y por lo tanto a partir del canon correspondiente de ese año el pago de los cánones de arrendamiento se realizarían en la siguiente dirección, a saber, en la avenida Bolívar Centro Empresarial AB, nivel PL, N° 18. Municipio Maneiro, del Estado Nueva Esparta, en los mismos términos y condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 05-03-2009, anotado bajo el N° 42, Tomo 13. Que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 08-05-2013 se dejó constancia que una vez constituida en el lugar arriba señalado se procedió a realizar la notificación correspondiente manifestándole al arrendador la nueva propiedad debidamente descrita en el cuerpo de la solicitud que antecede y el documento de propiedad el cual quedaría anexo, que se le notificó al mencionado en la solicitud que a partir de esa fecha el arrendatario quedaba en cuenta que su arrendador es el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD. Que la notificación fue recibida por el ciudadano MICHELLE VELASQUEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 22.890.310 quien manifestó ser la encargada del local. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, para demostrar las circunstancias en el reflejadas. Así se declara.
14) A los folios 91 al 102 de la 1ª pieza copia certificada de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 13-02-2013 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA actuando en su condición de apoderado general del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA solicitó el traslado y constitución de dicha Notaria, al Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a los fines de practicar la notificación del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD sobre la decisión voluntaria del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA de vender la totalidad del bien inmueble que incluye el local que ocupa el notificado como parte anexa del inmueble constituido por un local comercial con una superficie aproximada de ciento cuatro metros cuadrados (104 mts²) que forma parte integral como anexo de un local de mayor dimensión, que el bien inmueble tiene en total una superficie de (246,01 mts), dándole el derecho de preferencia ofertiva para que adquiera la totalidad del inmueble y que una vez dada su respuesta de aceptación de esta oferta de preferencia de venta o su negativa en aceptar dicho ofrecimiento el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD como arrendatario debería notificar al oferente dentro de los (30) días calendario siguientes a su ofrecimiento su aceptación o rechazo, y que transcurrido este lapso sin aceptar el ofrecimiento el propietario quedaba en libertad de dar en venta de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que la modalidad de la negociación era de contado y que el precio de venta para la totalidad del inmueble sería por la suma de (Bs. 5.200.000,00) lo cual seria cancelado con cheque de gerencia a la firma del documento de compra venta. Que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 13-02-2013 se dejó constancia que una vez constituida en el Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, se procedió a efectuar dicha notificación la cual fue recibida por la ciudadana AMEL MAHSARAH MOHAMAD, la cual se identificó con la cédula de identidad N° V- 16.932.320 en calidad de encargada. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar las circunstancias en el reflejadas. Así se establece.
15) Al folio 103 de la ª pieza copia fotostática de comunicación de fecha 21-02-2013 suscrita por el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD dirigida al ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y/o a su apoderado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, por medio de la cual le participa que visto el ofrecimiento de venta de la totalidad del inmueble de aproximadamente doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con un decímetro cuadrado (246,01 mts²) ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, situado en las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, mediante notificación autentica practicada por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta el 13-02-2013 dentro del cual se encuentra en calidad de arrendatario, cumple con notificarle que acepta el ofrecimiento que se le hace y ofrece pagar el precio global de Bs. 5.600.000,00 con la finalidad de enervar cualquier otra manifestación de voluntad en el mismo sentido de otro arrendatario y que por lo tanto pone a su disposición sus documentos personales necesarios para efectuar los trámites respectivos para la materialización de la compra venta; al final del documento se observa una firma estampada por el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA en fecha 22-02-2013 como muestra de haber recibido dicha notificación. La presente documental al no ser impugnada en la oportunidad procesal, se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento privado que emana de la parte demandada y no fue impugnado en su oportunidad procesal, se tiene como reconocido, por tal razón se le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la aceptación el ofrecimiento en venta del la totalidad del inmueble de aproximadamente doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con un decímetro cuadrado (246,01 mts²) ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, situado en las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. Así se establece.
16) A los folios 104 al 109 de la 1ª pieza copia certificada de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 13-02-2013 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA actuando en su condición de apoderado general del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA solicitó el traslado y constitución de dicha Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en el Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a los fines de practicar la notificación del ciudadano ARBELIA CATHERINE BECERRA ROMERO en su condición de arrendataria sobre la decisión voluntaria del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA de vender la totalidad del bien inmueble que incluye el local que ocupa el notificado como parte anexa del inmueble constituido por un local comercial con una superficie aproximada de seis metros con cincuenta y siete centímetros cuadrados (6,57 mts²) que forma parte integral como anexo de un local de mayor dimensión, que el bien inmueble tiene en total una superficie de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero con un centímetros cuadrados (246,01 mts), dándole el derecho de preferencia ofertiva para que adquiera la totalidad del inmueble y que una vez dada su respuesta de aceptación de esta oferta de preferencia de venta o su negativa en aceptar dicho ofrecimiento la ciudadana CATHERINE BECERRA ROMERO como arrendataria debería notificar al oferente dentro de los (30) días calendario siguientes a su ofrecimiento su aceptación o rechazo, y que transcurrido este lapso sin aceptar el ofrecimiento el propietario quedaba en libertad de dar en venta de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que la modalidad de la negociación era de contado y que el precio de venta para la totalidad del inmueble sería por la suma de (Bs. 5.200.000,00) lo cual seria cancelado con cheque de gerencia a la firma del documento de compra venta. Que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 13-02-2013 se dejó constancia que una vez constituida en el Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, se procedió a efectuar dicha notificación la cual fue recibida por la ciudadana ALLARLI la cual se identificó con la cédula de identidad N° V- 11-852-450 en calidad de encargada de dicho local comercial denominado SERVICELL, C.A. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar las circunstancias en el reflejadas. Así se establece.
17) A los folios 110 al 115 de la 1ª pieza copia certificada de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 13-02-2013 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA actuando en su condición de apoderado general del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA solicitó el traslado y constitución de dicha Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en el Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a los fines de practicar la notificación del ciudadano ANA YSABELLE RAMIREZ SEIJAS en su condición de presidenta de la Sociedad Mercantil YANCELL, C.A sobre la decisión voluntaria del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA de vender la totalidad del bien inmueble que incluye el local que ocupa el notificado como parte anexa del inmueble constituido por un local comercial con una superficie aproximada de (16 mts²) que forma parte integral como anexo de un local de mayor dimensión, que el bien inmueble tiene en total una superficie de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero con un centímetros cuadrados (246,01 mts) dándole el derecho de preferencia ofertiva para que adquiera la totalidad del inmueble y que una vez dada su respuesta de aceptación de esta oferta de preferencia de venta o su negativa en aceptar dicho ofrecimiento la ciudadana CATHERINE BECERRA ROMERO como arrendataria debería notificar al oferente dentro de los (30) días calendario siguientes a su ofrecimiento su aceptación o rechazo, y que transcurrido este lapso sin aceptar el ofrecimiento el propietario quedaba en libertad de dar en venta de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que la modalidad de la negociación era de contado y que el precio de venta para la totalidad del inmueble sería por la suma de (Bs. 5.200.000,00) lo cual seria cancelado con cheque de gerencia a la firma del documento de compra venta. Que en la nota estampada por la referida Notaría en fecha 13-02-2013 se dejó constancia que una vez constituida en el Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, se procedió a efectuar dicha notificación, no obstante no se observa información sobre la persona que recibió dicha notificación. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar las circunstancias en el reflejadas. Así se establece.
18) A los folios 116 al 123 copias certificadas expedida en fecha 31-01-2014 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta de documento autenticado en esa notaria en fecha 12-04-2013 bajo el N° 12, tomo 67, de los libros de autenticación, suscrito por los ciudadanos FERAS MAHSARAH MOHAMAD y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA en el cual se hicieron las siguientes concesiones: que el ciudadano manifiesta ser arrendatario de un local comercial de aproximadamente (104) el cual pertenece a un local de mayor comprensión situado en el nivel mezzanina del edificio Centro Comercial VILLAS DEL VALLE, siendo su arrendador el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA; que mediante notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta el 13-02-2013 su arrendador le ofreció en venta la totalidad del local del cual forma parte la porción por el arrendada, que su persona en fecha 21-02-2013 aceptó la oferta de venta por el precio cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00), que estando en conocimiento de que existen otros arrendatarios parciales en el referido inmueble a quienes se les ofreció igualmente en venta, y quienes han manifestado su intención de adquirir el inmueble por un precio inferior declara expresa e irrevocablemente que asume los riesgos y la responsabilidad, mas los daños y perjuicios, todos los gastos y costos judiciales o extra judiciales, así como los honorarios de abogados por incidencias que se pudieran presentar, relevando de responsabilidad a su arrendador-vendedor, partiendo de la premisa cierta y legal que según lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario, no procede el retracto legal arrendaticio en caso de venta global de la propiedad del cual forma parte el local arrendado y sobre el hecho cierto que su oferta ha sido presentada en términos más favorables para el vendedor. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar la intención de los participantes de adquirir el inmueble por un precio inferior declara expresa e irrevocablemente que asume los riesgos y la responsabilidad, mas los daños y perjuicios, todos los gastos y costos judiciales o extra judiciales, así como los honorarios de abogados por incidencias que se pudieran presentar, relevando de responsabilidad a su arrendador-vendedor, partiendo de la premisa cierta y legal que según lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario, no procede el retracto legal arrendaticio en caso de venta global de la propiedad del cual forma parte el local arrendado y sobre el hecho cierto que su oferta ha sido presentada en términos más favorables para el vendedor. Así se establece.
19) A los folios 124 al 133 copia certificada expedida en fecha 08-05-2013 por la Registradora Suplente de los Municipio Mariño y García del estado Nueva Esparta de documento protocolizado en esa oficina en fecha 12-04-2013 anotado bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204, correspondiente al libro de folio real del año 2013, del cual se desprende que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA dio en venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD situado en el denominado centro comercial virgen del valle, ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, cuyo linderos, medidas y demás determinaciones del centro comercial como de la parcela de terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de la venta consta en el documento de condominio del inmueble, el inmueble objeto tiene una superficie aproximada de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero con un centímetros cuadrados (246,01 mts) de los cuales ciento catorce metros con cincuenta y un centímetros (114,51) corresponden a la planta baja y ciento treinta y un metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (131,50) corresponden a la planta alta; que la planta baja está integrada por un (1) salón, tres (3) salas de baño y escalera de acceso a la planta alta y la planta alta está integrada por un (1) salón y dos (2) dos salas de baño; que el precio de la venta fue establecida por las partes en la cantidad de cinco millones seiscientos mil bolívares (Bs. 5.600.000,00) los cuales fueron pagados de la siguiente forma: la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) que declaró recibir el vendedor en fecha 15-03-2013 y el resto esto es la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) que recibió el vendedor en ese acto mediante tres (3) cheques de gerencia que se identifican en el texto del documento. El instrumento anteriormente analizado se refiere a un documento expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, y en consecuencia esta alzada lo tiene como fidedigno y le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil para demostrar la negociación celebrada en esa fecha entre los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, y que la misma recayó sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Y así se declara.-
20) A los folios 134 al 141 de la 1ª pieza, copias certificadas expedida en fecha 27-01-2014 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta de documento autenticado en esa Notaría en fecha 12-04-2013 bajo el N° 12, tomo 67, de los libros de autenticación, suscrito por los ciudadanos FERAS MAHSARAH MOHAMAD y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA el cual fue objeto de análisis y valoración en este mismo capitulo y en razón de ello esta alzada considera innecesario valorarlo nuevamente. Y así se establece.-
21) A los folios 142 al 169 de la 1ª pieza, copias fotostáticas correspondientes al expediente N° 1399-13 de la nomenclatura particular del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, contentivo de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano FERAS MAHSARAH en contra del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, presentada en fecha 10-10-2019, de cuyas copias emerge que la pretensión del demandante se concentra en resolver el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 05-03-2009, bajo el N° 42, tomo 13 de los libros de autenticaciones respectivos, y la devolución y entrega inmediata del inmueble propiedad de su representada constituido por un local comercial identificado como PB-5, situado dentro del local L-1 del edificio denominado CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE, el cual se encuentra ubicado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado con un área total de 156,16 mts² de los cuales sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis decímetros (67,96 mts²) corresponden al nivel planta baja y ochenta y ocho metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (88,20 mts²) corresponden al nivel mezzanina. El instrumento anteriormente analizado se refiere a un documento expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, y en consecuencia esta alzada lo tiene como fidedigno y le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil y 112 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
22) A los folios 170 al 172 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento autenticado en la Notaría Pública de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado en fecha 23-04-2013, bajo el N° 22, tomo 67 de los libros de autenticaciones, contentivo del instrumento poder que les fuera otorgado por el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, a los abogados ALEJANDRO CANONICO, LJUBICA JOSIC RAMIREZ y HEND BRENDA MOUAWAD, para que conjunta o separadamente en su nombre y representación administraran en plena facultad un bien inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el tantas veces identificado Centro Comercial Virgen del Valle. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar las anteriores circunstancias. Y así se establece.-.
23) A los folios 173 al 177 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 05-03-2009, bajo el N° 42, tomo 13 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana NILA GARCIA DE HERNANDEZ, representada por el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, denominada La Arrendadora por una parte, y por la otra el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, denominado El Arrendatario, el cual recayó sobre parte de un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un (1) local comercial con una superficie aproximada en el nivel planta baja de 67,96 mts², en el nivel mezzanina de 88,20 mts², para un total de área de 156,16 mts², situado en el tantas veces identificado edificio Centro Comercial Virgen del Valle, y que el tiempo de duración de dicho contrato sería de dos (2) años fijos contado a partir del 15-02-2009 hasta el 15-02-2011. El instrumento antes analizado fue consignado en copias fotostáticas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar las circunstancia en el reflejadas. Así se establece.
24) A los folios 178 al 183 copias fotostáticas de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 12-04-2013 bajo el N° 2013.809 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, contentivo de la venta efectuada por el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD de un inmueble ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, instrumento que fue objeto de análisis y valoración en este mismo capitulo y en consecuencia esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis. Y así se declara.-
EN LA ETAPA PROBATORIA
25) Reprodujo la parte demandante el valor probatorio que emana de los documentos adjuntos al libelo de la demanda, los cuales no fueron impugnados y que bajo el principio de la comunidad de la prueba ya pertenecen al juicio. Al respecto, la doctrina y la Jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación de los meritos favorables de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Así se establece.
26) A los folios 328 al 423 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 23-11-2016 por la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, que cursan en el expediente N° 11.531-13 contentivo del juicio por Retracto Legal Arrendaticio que sigue el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra del ciudadano ANDRES LUIS HERNNADEZ GARCIA y otro, de las cuales se desprende que ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, el ABOGADO AGUSTAVO ADOLFO MORENO MEJIAS, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, interpuso demanda por retracto legal arrendaticio en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, en su carácter de propietario vendedor y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, en su carácter de comprador, para que convinieran o fueran condenados a ello por el tribunal, en que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, por virtud de la oferta preferencial de venta pura y simple que le hiciera ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, oportunamente aceptada, tiene el derecho preferente de adquirir el mencionado inmueble en la condiciones de la oferta por el precio de Bs. 5.200.000,00, que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, tiene el derecho de retracto legal y por efecto, de subrogarse en la persona del comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD, en la operación de compraventa realizada con violación de su derecho preferencia y que la demanda fue admitida por auto de fecha 27-05-2013. El instrumento antes analizado fue consignado en copias certificadas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tienen como fidedignas y se les imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 112 del Código Procedimiento Civil, a los fines de demostrar entre otras circunstancias, que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, hoy accionante, interpuso ante ese Juzgado una demanda por Retracto Legal Arrendaticio, en contra de los hoy demandados ciudadanos ANDRES LUIS HERNNADEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD. Y así se establece. -
PARTE DEMANDADA
En la etapa probatoria
1) A los folios 273 al 277 de la 1ª pieza, original de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 12-04-2013, bajo el N° 2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, contentivo de la venta efectuada por el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD de un inmueble ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, instrumento que fue objeto de análisis y valoración en el capitulo destinado al análisis y valoración de las pruebas de la parte actora, y en razón de ello esta alzada considera inoficioso valorarlo nuevamente. Y así se declara.-
2) A los folios 278 al 284 de la 1ª pieza, original de contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 21-07-2010, bajo el N° 30, tomo 74 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, representado por el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, por una parte denominado EL ARRENDADOR, y por la otra el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, denominado EL ARRENDATARIO, del cual se desprende que el inmueble objeto del contrato, está constituido por un (1) local comercial con una superficie aproximada de ciento cuatro metros cuadrados (104 mts²) situado en el nivel mezzanina del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la calle Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, que la duración del contrato sería por dos (2) años fijos contados a partir del 16-06-2010 hasta el 16-06-2012. Este instrumento fue consignado en original por la parte demandada, y esta alzada lo tiene como fidedigno y le imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil a los fines de demostrar la condición de arrendatario del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial con una superficie aproximada de ciento cuatro metros cuadrados (104 mts²) situado en el nivel mezzanina del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la calle Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. Y así se establece.-
3) A los folios 285 al 290 de la 1ª pieza, original de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 13-02-2013 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA actuando en su condición de apoderado general del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA solicitó el traslado y constitución de dicha Notaría al Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a los fines de practicar la notificación del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD sobre la decisión voluntaria del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA de vender la totalidad del bien inmueble que incluye el local que ocupa el notificado. El anterior instrumento fue objeto de análisis y valoración en el capitulo que contiene las pruebas promovidas por la parte actora, y en consecuencia esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis. Y así se declara.-
4) Al folio 291 copia fotostática de comunicación de fecha 21-02-2013, emanada del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, y dirigida al ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y/o a su apoderado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, con el fin de notificarles su aceptación del ofrecimiento de venta de la totalidad del inmueble objeto de la presente controversia. El anterior instrumento fue objeto de análisis y valoración en el capitulo que contiene las pruebas promovidas por la parte actora, y en consecuencia esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis. Y así se declara.-
5) A los folios 282 al 297 copia fotostática de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 13-02-2013 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA actuando en su condición de apoderado general del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA solicitó el traslado y constitución de dicha Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en el Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, calles Mariño e Igualdad del a ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a objeto de practicar la notificación de la ciudadana ARBELIA CATHERINE BECERRA ROMERO en su condición de arrendataria sobre la decisión voluntaria del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA de vender la totalidad del bien inmueble que incluye el local que ocupa el notificado como parte anexa del inmueble arrendado. El anterior instrumento fue objeto de análisis y valoración en el capitulo que contiene las pruebas promovidas por la parte actora, y en consecuencia esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis. Y así se declara.-
6) A los folios 298 al 303 de la 1ª pieza copia fotostática de documento contentivo de la solicitud de notificación practicada en fecha 13-02-2013 por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, del cual se desprenden que el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA actuando en su condición de apoderado general del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA solicitó el traslado y constitución de dicha Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en el Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a objeto de practicar la notificación de la ciudadano ANA YSABELLE RAMIREZ SEIJAS en su condición de presidenta de la Sociedad Mercantil YANCELL, C.A sobre la decisión voluntaria del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA de vender la totalidad del bien inmueble que incluye el local que ocupa el notificado como parte anexa del inmueble arrendado. El anterior instrumento fue objeto de análisis y valoración en el capitulo que contiene las pruebas promovidas por la parte actora, y en consecuencia esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis. Y así se declara.-
7) A los folios 304 al 310 de la 1ª pieza, copias fotostáticas expedidas en fecha 31-01-2017 por el Notario Público Segundo de Porlamar, del estado Nueva Esparta, de documento autenticado en esa Oficina en fecha 12-04-2013, bajo el N° 12, tomo 67 de los libros de autenticaciones respectivos, suscrito por los ciudadanos FERAS MAHSARAH MOHAMAD y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA por medio del cual el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD manifiesta ser arrendatario de un local comercial de aproximadamente (104) el cual pertenece a un local de mayor extensión situado en el nivel mezzanina del edificio Centro Comercial Virgen del Valle, siendo su arrendador el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y que mediante notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta el 13-02-2013 su arrendador le ofreció en venta la totalidad del local del cual forma parte la porción por el arrendada, que su persona en fecha 21-02-2013 aceptó la oferta de venta por el precio de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00), que estando en conocimiento de que existían otros arrendatarios parciales en el referido inmueble a quienes se les ofreció igualmente en venta, y quienes habían manifestado su intención de adquirir el inmueble por un precio inferior declaró expresa e irrevocablemente que asume los riesgos y la responsabilidad, mas los daños y perjuicios, todos los gastos y costos judiciales o extra judiciales, así como los honorarios de abogados por incidencias que se pudieran presentar, relevando de responsabilidad a su arrendador-vendedor, partiendo de la premisa cierta y legal que según lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario, no procede el retracto legal arrendaticio en caso de venta global de la propiedad del cual forma parte el local arrendado y sobre el hecho cierto que su oferta ha sido presentada en términos más favorables para el vendedor. El anterior instrumento fue objeto de análisis y valoración en el capitulo que contiene las pruebas promovidas por la parte actora, y en consecuencia esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis. Y así se declara.-
8) A los folios 311 al 320 de la 1ª pieza, copias fotostáticas expedidas en fecha 31-01-2014 por la Notario Público Segundo de Porlamar, del estado Nueva Esparta, de documento autenticado en esa Oficina en fecha 21-07-2010, bajo el N° 30, tomo 74 de los libros de autenticaciones respectivos, suscrito entre los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, representado por el abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, por una parte denominado EL ARRENDADOR, y por la otra el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, denominado EL ARRENDATARIO, del cual se desprende que el inmueble objeto del contrato, está constituido por un (1) local comercial con una superficie aproximada de ciento cuatro metros cuadrados (104 mts²) situado en el nivel mezzanina del edificio Centro Comercial Virgen del Valle. El anterior instrumento fue objeto de análisis y valoración en este mismo capitulo, y en razón de ello esta alzada considera inoficioso someterlo nuevamente a análisis. Y así se declara.-
9) Prueba de informes
El apoderado judicial de la parte demandada promovió prueba de informes dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, a objeto de demostrar que en los archivos de esa Dirección se encuentra registrado con el número de inscripción catastral 31109 (cuenta 1-02123-4) un inmueble constituido por el local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado entre la calle Igualdad y la avenida Miranda de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, cuyo propietario es el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD y asimismo se solicitó a dicho Ente Municipal que remitiera la cédula de inscripción catastral de la propiedad arriba identificada de conformidad con lo establecido en la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional. En cuanto al anterior elemento probatorio, esta alzada de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil pasa analizar y valorar la prueba suministrada en fecha 24-04-2017 por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, mediante comunicación DC-022-2017 de fecha 24-04-2017 que cursa a los folios 1 y 3 de la 2ª pieza del presente expediente. Al respecto el informante remite la ficha de inscripción catastral certificada que le fuera requerida por el a quo, de la cuenta N° 1-02123-4, N° de Catastro 31109, y en consecuencia esta alzada aprecia el mencionado informe conforme al citado artículo 433, para acreditar que efectivamente dicho Ente Municipal cercioró que el propietario del referido inmueble, el cual se encuentra ubicado entre la calle Igualdad y la avenida Miranda de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta es el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD. Y así se establece.-
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso la dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 7 de julio de 2017, declarando CON LUGAR la presente demanda bajo los siguientes fundamentos:
“...Las circunstancias anotadas por el actor en la demanda más las que hemos podido agregar a este examen son graves, precisas y concordantes y nos permiten llegar a la conclusión, por la vía de las presunciones, de que no es cierto porque no está probado fehacientemente que el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, hubiera notificado su aceptación de la oferta realizada por el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, para la compra venta del local L-1 objeto del arrendamiento, mediante la carta del día 21.02.2013. Por consiguiente, dado que los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, pudieran haberse puesto de acuerdo para producir estos documentos (uno privado y otro público), ciertos o no, pero con un tenor tal cuyo propósito evidente es el de valerse de las declaraciones de dichos documentos para enervar los derechos del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA, y dado que en base al principio de alteridad de la prueba a la parte no le es permitido valerse y utilizar en juicio documentos elaborados por la parte misma para tratar de demostrar hechos y circunstancias que a ellos solos aprovecha, lo que se conoce como el Principio de Alteridad de la prueba, se debe concluir en que es justo desechar del proceso, como en efecto se desechan ambos documentos como medios capaces de probar, o sea, la carta privada del 21 de Febrero de 2013 dirigida por FERAS MAHSARAH MOHAMAD a ANDRÉS LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y/o su apoderado, recibida por éste el 22 de Febrero de 2013, así como el documento autenticado el 12 de Abril de 2013, acompañado marcado con la letra “G” por la parte demandada y así se declara.
Como consecuencia esta jurisdiscente observa que la parte demandada no aporto prueba alguna que hubiese ocurrido antes que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ a la formación del contrato de compra venta del local L-1 del centro comercial Virgen del Valle, propiedad que era de ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, que demostrara el incumplimiento de la relación contractual ya que por las reglas del derecho común, contenidas en el Código Civil y las cuales hemos citado anteriormente, JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ aceptó la oferta antes que cualquiera otro de los inquilinos, en fecha 28 de Febrero de 2013, en forma auténtica, que no deja lugar a dudas, y por tanto, el contrato de compra venta del local L-1 situado en la planta baja del centro comercial Virgen del Valle, de Porlamar, calles Mariño e Igualdad, se formó fue entre el oferente y el aceptante, y por efecto, ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA transfirió la propiedad del inmueble a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, quien la adquirió, por tratarse de un contrato consensual que tiene por objeto la transmisión de la propiedad, aun cuando la tradición no se hubiere efectuado, quedando la cosa bajo riesgo y peligro del adquirente, estando obligado a otorgarle el documento de propiedad ante la oficina de Registro Público competente. Así se decide.-
Por las razones expuestas, este Tribunal considera que la acción principal intentada por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, debe ser declarada con lugar en todas sus partes como en efecto así se hará en el dispositivo de este fallo.-
IV
LA ACCION SUBSIDIARIA
El actor JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, propuso de manera subsidiaria la acción de nulidad de la venta del local L-1 que realizara ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA a favor de FERAS MAHSARAH MOHAMAD, bajo el supuesto de que desde el día 28.02.2013, fecha de notificación de la aceptación de la oferta, se había formado un contrato de venta del local entre el vendedor y el demandante SAAVEDRA GOMEZ y que por lo tanto, ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, al no ser propietario, no era tampoco persona legítima para vender y para transmitir derechos de propiedad que no tenía, lo que hace nulo el contrato de venta del local L-1 por falta de consentimiento y con fundamento en el Artículo 1.141, ordinal 1°, del Código Civil.
La declaratoria precedente, respecto a la procedencia de la acción principal, y los argumentos de hecho y de derecho en los cuales se fundamenta, que aquí se reproducen y se citan, han permitido concluir a este Tribunal en la formación del contrato de venta del local L-1 situado en la planta baja del centro comercial Virgen del Valle, calle Igualdad con Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, entre el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, como propietario vendedor, y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ como comprador, el día veintiocho (28) de Febrero de 2013 y antes que con cualquiera otro de los oferidos. Por consiguiente, con sustento en el contenido normativo de los artículos 1.367 y 1.161 del Código Civil, el día 28.02.2013, se transmitieron a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ los derechos de propiedad del local L-1 identificado en este fallo y esta preeminencia determina que para el día 12 de Abril de 2013, fecha en la cual fue protocolizado el documento contentivo de la operación de compra venta del mismo inmueble entre ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, el vendedor ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA ya no era propietario del inmueble y, por tanto, era una persona ilegítima para disponerlo.
El artículo 1.141 del Código Civil establece cuáles son las condiciones requeridas para la existencia de los contratos: el consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia del contrato y causa lícita.
En el presente caso se alega la falta de consentimiento legítimo, entendiendo como tal el consentimiento que debe ser expresado por la persona llamada por la ley a darlo, que en un contrato de venta tiene que ser necesariamente el propietario, es decir, la persona que tiene la capacidad para transferir el derecho de propiedad al comprador, puesto que conforme al contenido del artículo 1.474 del Código Civil, (que define lo que es un contrato de venta), la venta tiene el propósito de transferir la propiedad al comprador.
Dada esta situación legal, el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, no era propietario del local L-1 para el momento cuando lo dio en venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, ni el local, como objeto de esta venta, se encontraba bajo su poder, puesto que previamente, el día 28 de Febrero de 2013, se había transferido al patrimonio de Juan Carlos Saavedra Gómez, quien lo había adquirido, conforme a lo dispuesto, muy claramente, en los artículos 1.137 y 1.161 del Código Civil. Y dado que por lo visto la venta adolecía de falta del consentimiento legítimo del vendedor y de la cosa objeto de la venta, en poder de un tercero, es forzoso concluir que la venta del local L-1 en referencia, la cual consta de documento inscrito en la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha doce (12) de Abril de dos mil trece, bajo el número 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.6.1.5204 correspondiente al Libro del folio Real del año 2013, es inexistente y radicalmente nula y sin efectos por virtud de lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil y así se decide.-
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR las demandas propuestas por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GUZMAN en contra de ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y en contra de FERAS MAHSARAH MOHAMAD y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, todos identificados en el encabezamiento de este fallo y declara, respecto de la acción principal
SEGUNDO: Que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, el día 28 de Febrero de 2013, notificó oportunamente a su oferente la aceptación de la oferta de venta pura y simple que le hizo el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, la cual tenía por objeto la venta del LOCAL L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, por el precio de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.200.000,00), pagadero de contado en el momento de la protocolización del documento.-
TERCERO: En virtud de la notificación de la aceptación de la oferta el día 28 de Febrero de 2013, se formó el contrato de compra-venta del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle de Porlamar, y la cosa objeto de la misma se transfirió y fue adquirida por el oferido JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ.-
CUARTO: Que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, debe tenerse, a partir del día 28 de Febrero de 2013, fecha de formación del contrato de compra-venta, como el único y exclusivo propietario del siguiente bien inmueble: “…LOCAL L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, situado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad, sector central de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Nueva Esparta, en propiedad horizontal, con una superficie total aproximada de construcción de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON UN DECIMETRO CUADRADO (246,01 m2.) de los cuales CIENTO CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (114,51 m2.) corresponden a la Planta Baja y CIENTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (131,50 m2.) corresponden a la Planta Alta. La planta baja del LOCAL L-1, está integrada por un salón, tres (3) salas de baños y escalera de acceso a la Planta Alta y sus linderos particulares son los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: Con inmueble que es o fue propiedad de Rosario Rissi y parte del local Nº 2; SUR: Con fachada Sur del Centro Comercial y Calle Igualdad; ESTE: Con fachada Este del Centro Comercial y Calle Mariño; y OESTE: Con local comercial Nº 2, de la misma Edificación. La Planta Alta está integrada por un salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: L-1 Nivel Planta Alta: NORTE: Con fachada Norte del Edificio; SUR: Con fachada Sur del Edificio y calle Igualdad; ESTE: Con fachada Este del Edificio y calle Mariño; y OESTE: Con local comercial Nº 2, de la misma Edificación. De acuerdo con el Documento de Condominio, registrado en la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha nueve (9) de Marzo de 2007, bajo el número 30, folios 203 al 213, Protocolo Primero, Tomo 28, Primer Trimestre de 2007, al LOCAL L-1 le corresponde un porcentaje de condominio equivalente al Treinta y Nueve por ciento (39%). Al local comercial L-1 le corresponde el Código Catastral Número 31109”. Inmueble éste que perteneció al ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA por compra que consta de documento inscrito en la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha 6 de Diciembre de 2008, bajo el número quince (15), folios 178 al 184, Protocolo Primero, Tomo Veintiuno (21), Cuarto Trimestre de 2008.-
QUINTO: Se ordena al ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, sin plazo alguno y de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.486 del Código Civil, a cumplir con hacer la tradición de la cosa vendida libre de todo gravamen, servidumbre, personas y solvente de cualquier impuesto, tasas o contribuciones nacionales, estadales o municipales y otorgar el documento de venta a favor del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, con las inserciones legales correspondientes, ante la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta. En caso de que se nieguen o no cumplan con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido a favor del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, previa comprobación de pago del precio.
SEXTO: En relación a la demanda subsidiaria de nulidad de venta propuesta por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ contra los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD declara nula de nulidad absoluta y por lo tanto sin ningún valor ni efectos jurídicos, la venta que hiciera el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, que consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha doce (12) de Abril de 2013, anotada bajo el número 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.5204 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, la cual tiene por objeto el Local Comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el denominado Centro Comercial Virgen del Valle, ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad, Sector Central de la ciudad de Porlamar, en jurisdicción del Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, que tiene una superficie total aproximada de construcción de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO UN DECIMETRO CUADRADO (246,01 Mts2), vendido por el precio de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.600.000,00).
SEPTIMO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
INFORMES DE LA PARTE ACTORA
Se observa que el abogado JESUS RAFAEL GARCIA ESPINOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en el escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 19-10-2017 señaló lo siguiente:
-que a través de su persona, su representado presentó demanda de Nulidad Absoluta de Venta en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD donde peticionó lo siguiente: (…omissis…)
-que de la notificación se extrae como plena prueba que en fecha 28-02-2013, fue notificado en su casa de habitación, ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA; que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ aceptaba la compra del inmueble que le había ofrecido en venta en las condiciones ofrecidas.
-que con respecto a esa notificación Notarial, cabe señalar que el apoderado de los demandados, en el escrito de contestación a la demanda que presentó se limitó a negar y rechazar que a su representado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA se le notificó, pero no desconoció ni tachó la notificación que practicó el 28-02-2013, la Notaría Pública de Juan Griego de este Estado, la cual debe ser considerada por su formación un documento público.
-que en conclusión la notificación original adjuntada marcada “G” no fue desconocida, ni tachada, ni impugnada, y constituye por tanto plena prueba de su contenido como lo es para demostrar que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ le notificó en tiempo hábil a ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, que aceptaba comprarle el local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle objeto del presente proceso, en los términos que se le ofrecieron y que además se le entregó copia de la solicitud, copia de su cédula y de su RIF, estos dos últimos recaudos requeridos en lo que respecta a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ para la redacción del documento de compra venta y su otorgamiento ante la oficina de Registro Público.
-que de los telegramas originales que se adjuntaron al libelo se extrae como plena prueba que también por esa vía, JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, notificó a ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, a su apoderado FRANK ALEXANDER PINTO COVA y a la madre de aquél, NILA GARCÍA de HERNANDEZ, la aceptación de la oferta de comprar la totalidad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle.
-que con respecto a la notificación publicada en el “Sol de Margarita” en fecha 02-03-2012, la cual no fue desconocida, ni tachada, ni impugnada y las notificaciones practicadas por la Notaría Pública de Juangriego del Estado Nueva Esparta , cabe señalar que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ sin estar obligado a ello le notificó al resto de los inquilinos que había aceptado comprarle a ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA el local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle hoy en día objeto del presente proceso en los términos que se le ofrecieron, vale decir que dichas notificaciones las cuales no fueron desconocidas ni tachadas ni impugnada constituyen plena prueba para demostrar que el resto de los inquilinos también fueron notificados de la aceptación de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, que asimismo se consignaron en original telegramas que no fueron desconocidos ni tachados ni impugnados.
-que también fue consignado un documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta con fecha 12-04-2013, bajo el N° 12, Tomo 67, de cuyo contenido se desprende que los demandados admiten y aceptan que negociaron la compra venta de la totalidad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, a sabiendas que había sido ofrecido a otros inquilinos por un precio inferior y que estos habían manifestado su voluntad de adquirir el inmueble, por cuya razón el inquilino-comprador declara que ofreció una cantidad mayor, es decir, la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.600.000,00), como para disuadir al propietario, y además asumió toda responsabilidad y los riesgos de la operación, daños, gastos y costos judiciales o extrajudiciales, haciéndole una nueva oferta al propietario en condiciones más favorables para éste, es decir, en pocas palabras le ofreció comprar aún a sabiendas del riesgo que ello representaba porque “otros inquilinos” habían “aceptado previamente” la oferta pero por un precio menor.
-que sin duda alguna el referido documentos arroja indicios claros, fuertes, precisos y concordantes para admitir que en realidad JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ había aceptado la oferta que se le hiciere por el precio de Bs. 5.200.000,00 antes que a FERAS MAHSARAH MOHAMAD, lo que es determinante para declarar que el contrato de venta del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle se había formado entre ellos, es decir, entre el propietario y JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ con anterioridad de la aceptación del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD.
-que en conclusión el 28-02-2013 se formó el contrato de compra venta del referido local L-1 entre el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA como propietario-vendedor y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ como comprador, y la cosa quedó a riesgo y peligro del adquirente aunque la tradición no se hubiere efectuado, y la operación de compra venta registrada que se realizó después entre el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD que tuvo por objeto el mismo local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, es nula de nulidad absoluta e inexistente por falta de consentimiento del verdadero propietario.
-que durante la etapa probatoria la parte que representa promovió las siguientes pruebas: (…omissis…).
-que es conveniente indicar que el ofrecimiento de venta que se le hizo a su representado fue una oferta voluntaria donde el propietario-arrendador le ofreció expresamente en venta a su representado la totalidad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle en forma pura y simple, concediéndole incluso un plazo mayor al legal, es decir, 30 días calendarios para que manifestara su aceptación o rechazo a la oferta, lo que evidencia la especialidad del ofrecimiento y que habiendo notificado oportunamente su representado la aceptación a los términos de la oferta y entregado la copia de su cedula de identidad y su rif a los efectos de la redacción del documento es claro que el contrato de compra-venta se formó a tenor de lo establecido en los artículo 1.137 y 1.161 del Código Civil en las mismas condiciones de la oferta y que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA estaba en la obligación de venderle el inmueble por el precio ofrecido, pero que no lo hizo así, sino que vendió el inmueble a un tercero y por un precio distinto aunque dudosamente mayor.
-que en la sentencia apelada correctamente se determinó que las resultas de las notificaciones realizadas por la Notaría Pública de Juangriego del Estado Nueva Esparta merecen fe conforme al artículo 1.359 del Código Civil y por ello se determinó correctamente que debe tenerse como un hecho cierto e indubitable que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ notificó el día 28-02-2013 al ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA su aceptación de la oferta de venta del inmueble por el precio de Bs. 5.200.000,00 y que hizo la entrega de los recaudos indicados para la elaboración del documento de venta.
-que asimismo todos los elementos probatorios aportados por su representado determinaron el mismo propósito de acreditar que la aceptación de la oferta de venta del local se hizo de manera oportuna, es decir, dentro de los treinta (30) días calendarios contados a partir de la notificación de la oferta y así lo considero la recurrida.
1.161 del Código Civil en el presente caso el contrato de que se formó en el momento de la aceptación entre el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ es un contrato de venta por tratarse la venta de un contrato que tiene por objeto la transmisión del derecho de propiedad y que ese mismo día de la aceptación el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA transmitió su derecho de propiedad sobre la totalidad de local L-1 al ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ y que este adquirió el inmueble y que de ello tenía conocimiento el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD tal como quedó demostrado en el juicio con las pruebas promovidas.
-que por todas las razones antes expuesta solicita que se declare sin lugar la apelación que los demandados interpusieron y que se ratifique en consecuencia la sentencia apelada.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha 19-10-2017 el abogado ALEJANDRO CANONICO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó ante esta alzada escrito de informes en el cual expresa como fundamentos del recurso de apelación, lo que se transcribe a continuación:
-que la sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 07-07-2017, que se impugna en Alzada es absolutamente nula debido a que incurre en graves infracciones constitucionales y legales, que atentan en contra de la debida administración de justicia.
-que la sentenciadora a quo vulnera el derecho constitucional a la prueba de su representado en la sentencia al desechar dos medios de prueba promovidos por ambas partes, invocando indebidamente el principio de alteridad de la prueba.
-que acogiendo íntegramente las elucubraciones y teoría fáctica de la parte demandante, con puras suposiciones, la sentenciadora llega a la errónea conclusión que el documento privado con fecha 21-02-2013 y recibida el 22-02-2013 es incierto y se formó con posterioridad, lo que absolutamente es inaceptable.
-que el contenido de la comunicación de fecha 21-02-2013, mediante la cual el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD le notifica formalmente al ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA su aceptación al ofrecimiento de venta del local, es muy sencilla y clara, que se notifica la aceptación de la oferta formulada de manera auténtica el 13-02-2013, con lo cual no hay dudas de dicha aceptación y que se ofrece pagar la cantidad de Bs. 5.600.000,00 y que pone a disposición del vendedor los documentos personales necesarios para los trámites de registro de la escritura definitiva, y que en ninguna parte se establece en dicha comunicación, que se entrega la cantidad de Bs. 600.000,00, por lo que la sentenciadora le atribuye hechos que no constan en el instrumento, por lo que se pretende desechar el mismo, por hechos distintos y aislados no contenidos en él.
-que igualmente se pretende desechar del proceso el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, el 12-04-2013, anotado bajo el N° 12, Tomo 67, suscrito entre sus representados ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, mediante el cual se establecieron los acuerdos de la negociación de compra-venta, y que fuera suscrito el mismo día que se firmó el contrato de compra venta, cuyo documento fue expresamente promovido por ambas partes en una manifestación clara del principio de la comunidad de la prueba.
-que con el referido instrumento se demuestra que el vendedor ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le ofreció en venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD el referido local L-1, en fecha 13-02-2013, y que el 21-02-2013 aceptó la venta del inmueble, fijándose el precio de la misma, por lo que se materializó la operación de compra-venta en dicha fecha; lo cual quiere decir que el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD es el propietario legítimo del inmueble desde esa oportunidad. También se demuestra que en vista de que existían otros inquilinos parciales en el inmueble, y aún cuando no les correspondía la preferencia ofertiva, el arrendador-comprador asumía en el lugar del arrendador-vendedor los riesgos y responsabilidades a que hubiere lugar; y por último, el arrendatario-comprador renunciaba al saneamiento por evicción y por vicios ocultos y relevaba al arrendador-vendedor de responsabilidades por los elementos físicos y estructurales del inmueble, todo lo cual pone en evidencia la más absoluta transparencia.
-que aún cuando ambas partes voluntaria y conscientemente promovieron el citado contrato, la Jueza a quo desechó el instrumento probatorio por la supuesta infracción del principio de alteridad de la prueba, para evitarse la obligación de valorar los hechos que se desprenden del referido instrumento auténtico (sic).
-que efectivamente dicho principio es uno de los principios del Derecho Probatorio, conforme al cual (…omissis…).
-que la jurisprudencia del máximo Tribunal de la República ha tenido la oportunidad de pronunciarse en reiteradas ocasiones sobre el sentido de este principio, como por ejemplo en la Sentencia 1419 del 06-06-2006, dictada por la sala Político Administrativa, en el caso Abengoa, donde manifestó: (…omissis…).
-que al respecto el criterio de la sala es que si el instrumento se formó con anterioridad al proceso y no fue elaborado para éste, debe obligatoriamente considerarse y valorarse a los fines de las conclusiones del juicio. Por lo que al rechazar dicho instrumento invocando indebidamente el principio de alteridad de la prueba, la sentenciadora infringió el derecho constitucional a la prueba de mis representados.
-que el citado contrato fue autenticado el 12-04-2013, mucho antes de iniciarse el presente proceso, incluso fue promovido por ambas partes en otro proceso judicial que concluyó en contra de la pretensión del actor (expediente 11.531), sin que en ningún momento la parte demandante alegara el principio de alteridad para evitar su incorporación y valoración en el proceso.
-que se trata de un instrumento autenticado ante un Notario Público y contiene una serie de manifestaciones, que evidencian que no se formó pensando en utilizarlo en un conflicto judicial del tipo que nos ocupa.
-que se concluye, que estos medios de prueba debieron ser valorados y considerados a los fines de la formación del criterio de la sentenciadora de instancia. Su falta de valoración afectó la conclusión del proceso, debido a que vulneró el derecho constitucional a la prueba de sus representados.
-que se evidencia la vulneración de los principios de exhaustividad y comunidad de la prueba, previstos en los artículo 243, 244, 509, 302 del Código Procedimiento Civil, afectando la sentencia impugnada de nulidad. Además la ley adjetiva le impone al juez la obligación de valorar y analizar todas y cada una de las pruebas que cursen en autos, configurando tal valoración y análisis en la sentencia. Como lo manifestado, la doctrina jurisprudencial, a saber: Sentencia 526 del 09-06-2010, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en el caso LUBRIZOL: (…omissis…).
-que en tal sentido se convierte igualmente en una obligación para el juez analizarla, valorarla, máxime cuando la prueba fue aportada por ambas partes (demandante y demandado).
-que la sentencia omite pronunciamiento en cuanto a la variación argumental de la posición de la parte demandante en este caso. Se señaló que en un proceso anterior (expediente 11.531) ventilado ante el mismo Tribunal de la causa el demandante no se afirmó como propietario del bien que hoy se discute, sino como arrendatario que se quería servir del supuesto derecho a la preferencia ofertiva, lo quiere decir, que en ese primer proceso el demandante no se consideraba propietario del bien (porque no lo era y no lo es), y en el presente proceso alega que la venta se perfeccionó el 28-02-2013.
-que tales contradicciones hacen que se ponga en evidencia la conducta irregular del actor, que se quiere servir de detalles e imprecisiones para hacerse de un inmueble que no le pertenece, y que ameritaba un pronunciamiento del juez de la causa o por lo menos su consideración a la hora de la valoración y fijación de los hechos.
-que en la impugnada sentencia la jueza incurre en reiterados pasajes, en falsas afirmaciones de hechos y jurídicos que afectan la validez y congruencia del fallo, y que quizás lo más importante a destacar es que indica que los telegramas promovidos no fueron impugnados en forma alguna y que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil le debe atribuir pleno valor probatorio, cuando expresamente en la contestación a la demanda se negó y rechazó que sus representados hayan recibidos telegramas certificados, urgentes y con acuse de recibo por parte de IPOSTEL.
-que cabe destacar que frente a las afirmaciones formuladas expresamente por la parte demandante en sus escritos de demanda y de informes, la sentenciadora exhibió una posición parcial y de defensa, propia de abogados defensores y no de juez objetivo e imparcial.
-que el demandante afirma expresamente en su libelo de demanda un hecho falso, como lo es la supuesta tramitación de una demanda de retardo perjudicial (sic); y sin que el demandante lo aclare, la sentenciadora suple su defensa manifestado que: (…omissis…).
-que llama poderosamente la atención que la sentenciadora acoge íntegramente la tesis factura o versión del demandante mientras que por otra parte cuestiona y rechaza de forma injusta e indebida la posición verdadera de su representado.
-que cómo racionalmente se puede llegar a una conclusión de certeza, sobre la base de que una persona (el demandante) obrando de buena fe, notifica la supuesta aceptación de una oferta, a través de múltiples medios, como sería una Notaría Pública, varios telegramas de IPOSTEL, y por medio de la publicación de un aviso en el periódico local; y adicionalmente notifica a todos los inquilinos que se encontraban en el referido inmueble por medio de una Notaría, y si efectivamente notificó a través de la Notaría de Juangriego el 28-02-2017, qué necesidad tenía de efectuar el gasto de tiempo, esfuerzo y dinero en el resto de las notificaciones? Quién puede pensar que ese sujeto obra de forma ingenua y de buena fe.
-que por otro lado, la parte actora manifiesta que se empleó la notaría de Juangriego del Municipio Marcano para las referidas notificaciones, esto es, se movilizó una Oficina Notarial de la ciudad de Juangriego para practicar unas notificaciones en la ciudad de Porlamar (Municipio Mariño) y en la Urbanización Playa el Ángel (Municipio Maneiro), cuando existen tres (3) Notarías entre Mariño y Maneiro; y por si fuera poco, adicionalmente una Notaría en la ciudad de la Asunción, mas cerca de los objetivos planteados. Quién puede pensar que ese sujeto obra de forma ingenua y de buena fe.
-que no obstante de lo anterior, a la jueza recurrida le parecieron convincentes tales hechos propuestos por el demandante y desvirtúa la normalidad de la verdad de los hechos de los demandados que están a simple vista. La verdad es que ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le ofreció en venta el inmueble el 13-02-2013 (un día antes de la supuesta oferta al demandante) al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, quien sin necesidad de artilugios, le manifestó verbalmente que estaba interesado en el inmueble, por lo que el 21-02-2013 le dirigió una comunicación privada haciéndole tal planteamiento, recibida el 22-02-2013, todo lo cual desembocó en la protocolización del contrato de compra-venta el 12-04-2013; no obstante de lo anterior, debe advertirse que dicho documento fue introducido antes del 27-03-2013, fecha en la cual fue presentada y pagada la planilla de liquidación de derechos de registro el 02-04-2013, para firmar posteriormente el 12-04-2013 y que toda esta información se puede verificar del contenido del propio documento lo cual demuestra que todo se hizo de forma transparente, adecuadamente y cumpliendo lo establecido.
-que quedó plenamente demostrado en autos que el 13-02-2013, el propietario-arrendador-vendedor ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, mediante documento autentico (sic) presentado en fecha 06-02-2013, ante la Notaría Pública Segunda de Mariño del Estado Nueva Esparta, le ofreció en venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, la totalidad del identificado local comercial, tantas veces mencionado.
-que igualmente quedó demostrado igualmente que en virtud del ofrecimiento de venta, y la existencia de otros inquilinos en el inmueble, aunque ninguno tenía derecho de preferencia, el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD le respondió oportunamente la aceptación del ofrecimiento al ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA el 21-02-2013, aceptando comprar la totalidad del inmueble, ofreciendo pagar un monto mayor para enervar cualquier controversia que pudiera existir por la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.600.000,00), en el caso de que otro de los inquilinos también decidiera comprar, sabiendo que ninguno tenía derecho preferente en adquirir, con respecto al resto de los inquilinos, por tratarse de la totalidad de un inmueble. Términos aceptados en consecuencia por ambas partes por lo que el 12-04-2013, se protocolizó el documento de compra-venta ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204, y como se había determinado, en esa misma fecha se pagó el precio definitivo mediante cheques de gerencia.
-que cabe destacar que en la misma oportunidad de la protocolización del contrato de compra-venta en fecha 12-04-2013, se autenticó ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 12, Tomo 67, un documento entre los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMA, con el objeto de dejar claros y expresos los términos de la negociación y los elementos físicos del inmueble, luego de conocida la realidad del mismo.
-que lo importante es que con dicho documento queda probado lo siguiente: 1) que el 13-02-2013 el arrendador ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le ofreció en venta al arrendatario FERAS MAHSARAH MOHAMAD la totalidad del local L-1; 2) que el 21-02-2013 el arrendatario-comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD aceptó la oferta de venta; 3) que en vista de que existían otros inquilinos parciales en el inmueble, y aún cuando no les correspondía la preferencia ofertiva, el arrendatario-comprador asumía en el lugar del arrendador-vendedor los riesgos y responsabilidades a que hubiera lugar; y 4) el arrendatario-comprador renunciaba al saneamiento por evicción y por vicios ocultos y relevaba al arrendador-vendedor de responsabilidades por los elementos físicos y estructurales del inmueble.
-que dicho documento demuestra la transparencia durante toda la negociación, el apego a la legalidad y la más absoluta buena fe entre las partes.
-que hechas todas las anteriores consideraciones de hecho y de derecho solicita del juzgado de alzada declare con lugar, la apelación intentada y en consecuencia anule la sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 07-07-2017, y que el demandante sea expresamente condenado al pago de las costas procesales.
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
PARTE ACTORA:
La pretensión del demandante esta contenida en el libelo de la demanda presentada por el abogado JESUS RAFAEL GARCÍA ESPINOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en el cual expuso:
- que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ es y ha sido arrendatario de un local comercial y su mezzanina que forma parte integrante del local identificado con la letra y número L-1, ubicado en la Planta Baja del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE”, el cual se encuentra situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, como consta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 05-03-2009, bajo el número 42 del Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, cuyo documento acompaña marcado con la letra “B”.
-que de acuerdo con la cláusula PRIMERA del mencionado contrato, la arrendadora, entonces propietaria del inmueble, ciudadana NILA GARCÍA DE HERNÁNDEZ, dio en arrendamiento a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, “…parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada, en el nivel planta baja, de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros (67,96 mts²), y de ochenta y ocho metros cuadrados con veinte centímetros (88,20 mts²), en el Nivel Mezzanina, para un total de área de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis centímetros (156,16 mts²), situado en el Edificio “CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE”, dicho inmueble está identificado con la letra y número L-1, y se encuentra ubicado en la intersección de las Calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
-que el local L-1 del cual forma parte el que le fue arrendado a su representada es un local en propiedad horizontal que tiene una superficie total aproximada de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con un decímetro cuadrado (246,01mts²) de los cuales ciento catorce metros cuadrados con cincuenta y un decímetros cuadrados (114,5mts²) corresponden a la planta baja y ciento treinta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (131,50mts²) corresponden a la planta alta.
-que la planta baja del LOCAL L-1 está integrada por un salón, tres (3) salas de baño y escalera de acceso a la Planta Alta, y la planta alta está integrada por un salón y dos salas de baño.
-que el LOCAL L-1 le corresponde el código catastral L-1 31109 y que no obstante dicho local comercial es una unidad susceptible de adquisición individual conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y al régimen de condominio en toda su integridad y, por tanto, indivisible, y es lo cierto que su propietaria lo dividió de hecho en varios locales, para los efectos de arrendar éstos individualmente, de allí que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ sea arrendatario de parte del mismo, en una superficie de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con dieciséis decímetros (156,16mts²) en ambas plantas, equivalentes a sesenta y tres enteros con cuarenta y siete centésimas por ciento (63,47%) de la superficie total.
-que los ciudadanos NILA DORILA GARCÍA DE HERNÁNDEZ y ANDRES HERNANDEZ LEON representados por su apoderado FRANK ALEXANDER PINTO COVA le vendieron la totalidad de los derechos de propiedad del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle a su hijo ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA quien paso a ser propietario y arrendador del inmueble ocupado por su representado, todo conforme a documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario de este Estado en fecha 16-12-2008 bajo el N° 15, folio 178 al 184, del protocolo primero, Tomo 21, cuarto Trimestre del 2008.
-que mediante telegramas remitidos a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, como arrendatario de parte del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, fechados el 04-02-2013, pero recibidos el 14-02-2013, uno emanado del propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y otro de su apoderado general FRANK ALEXANDER PINTO COVA, se le notificó a su representado que ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA había tomado la decisión voluntaria de vender la totalidad del inmueble, que incluye el local comercial que ellos ocupan como parte anexa del referido inmueble que tiene una superficie total de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados un decímetro cuadrado (246,01mts²), dándole el derecho de preferencia ofertiva para que adquiriera la totalidad del inmueble una vez dada su respuesta de aceptación de esa preferencia de venta o a su negativa en aceptar dicho ofrecimiento; “y que el precio de la venta seria por la totalidad del inmueble” y por la cantidad de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00) los cuales serían cancelados en cheque de gerencia a la firma del instrumento de compra venta.
-que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, por sí y por intermedio de su apoderado general, Frank Pinto Cova, notificó su voluntad de vender la totalidad del local L-1 en referencia, por el precio de cinco millones doscientos mil bolívares fuertes (Bs. 5.200.000,00), pagaderos de contado al momento de la protocolización del documento de compra-venta, concediéndole a su representado el derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del local L-1, tipificado en el Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de si a éste le correspondía o no.
-que es importante hacer constar que la oferta de venta del local L-1 hecha a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, por parte del propietario y de su apoderado general, no se hace con desconocimiento de la situación jurídica en la cual se encontraban tanto el inquilino, como el propietario, puesto que se hicieron con la asistencia y la intervención de un apoderado general debidamente facultado, quien además es abogado y por el hecho de intervenir un abogado debe presumirse que estos se encontraban en perfecto conocimiento de la legislación aplicada al caso, establecida en el Código Civil y de las disposiciones regulatorias tanto del derecho a la preferencia ofertiva del arrendatario y retracto legal, así como de los requisitos establecidos en la ley para acceder a esos derechos, y que no obstante conocer de esta situación legal y fáctica, efectivamente hicieron la oferta a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ sin importar si se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble, si tenía el tiempo mínimo exigido para optar por ese derecho de preferencia ofertiva y ni siquiera si el inmueble en su totalidad se encontraba arrendado a otra persona.
-que el propietario le concedió a su representado un plazo de treinta (30) días para manifestar su aceptación a la oferta, el cual difiere y es mayor que el plazo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que el propietario y su abogado ofrecieron en venta el inmueble independientemente de si el mencionado inquilino tenía o no derecho a ello por la ley especial de arrendamiento inmobiliario, prescindiendo de toda formalidad, requisito, o exigencia legal determinante y le concedieron más tiempo que el legal para la aceptación, de lo que no cabe ninguna duda es de la oferta esto es que bajo las condiciones señaladas el propietario le ofreció en venta la totalidad del local a su representado.
-que en aquella oportunidad pensaron que era la intención del propietario que el trámite se hiciera en lo previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la época y que al respecto en los telegramas utilizados en los medios para la notificación de la oferta se hace referencia a la Ley sobre Arrendamiento Inmobiliario.
-que el 28-02-2013, mediante solicitud dirigida a la Notaría Pública de Juan Griego del estado Nueva Esparta, JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, solicitó el traslado de la Notaría a la dirección señalada en los telegramas, esto es, al escritorio jurídico “Bourgeon y Bourgeon Asociados”, situada en la oficina N° 10 del Centro Comercial San Fernando, calle Jesús María Patiño, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, a fin de notificar al ciudadano FRANK ALEXANDER PINTO COVA, como apoderado del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA (propietario del inmueble) y de su madre NILA GARCIA de HERNANDEZ a fin de notificar la aceptación de la oferta; y que en esa misma fecha se trasladó la Notaría a la dirección indicada para los efectos de practicar la notificación y se encontró que la oficina N° 10 se encontraba cerrada; razón por la cual, a solicitud del interesado, la Notaría se dirigió a la casa de habitación del propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, situada en la Urbanización Playas del Ángel, N° 35, adyacente a la calle El Torito, en Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y presente el mencionado propietario, la Notaría practicó su notificación, le leyó la solicitud y le hizo entrega de un ejemplar de ésta y sus anexos y que el notificado se negó a firmar el acta por instrucciones que le transmitió telefónicamente su apoderado FRANK PINTO y así se lo dijo y lo hizo constar la Notaría.
-que la notificación de la aceptación de la oferta de venta del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle fue realizada directamente al propietario dentro del plazo concedido, oportunamente, y así lo hacen constar.
-que es pertinente hacer notar, que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, no hizo a la Notaría, en esa oportunidad, ninguna observación sobre el procedimiento de notificación ni sobre los efectos y consecuencias de la aceptación de la oferta, a pesar de que se comunicó telefónicamente con su abogado, lo cual puede interpretarse como una aceptación tácita a las consecuencias legales del acto jurídico realizado.
-que además de dicha notificación notarial, JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ le remitió telegramas certificados, urgentes y con acuse de recibo, al propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, a su apoderado FRANK ALEXANDER PINTO COVA y a la madre de aquél, NILA GARCIA de HERNANDEZ, todos recibidos por la oficina de IPOSTEL, en Porlamar el 01-03-2013, notificándole la aceptación de la oferta de comprar la totalidad del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle.
-que su representado igualmente notificó su aceptación de la oferta para la adquisición de la totalidad del Local L-1 a los mismos tres (3) ciudadanos, mediante publicación aparecida en el periódico local “Sol de Margarita”, edición de fecha 02-03-2013, con igual texto que las anteriores notificaciones.
-que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, sin estar obligado, notificó por intermedio de la Notaría Pública de Juan Griego de este Estado, en fecha 11-03-2013 al resto de los inquilinos del Local L-1, es decir: a) “DANIZABETH FASHION, C.A.; b) SERVICEL – DANIEL RIVAS TAMARA; c) YANCEL, C.A. (MOVILNET); y d) a la sociedad mercantil CERESAS 21, C.A; del contenido de la solicitud, haciendo entrega de una copia de ésta y sus recaudos, donde se le notificó que se le ofreció en venta la totalidad del local L-1 que forma parte del edificio Centro Comercial Virgen del Valle del cual a su vez forma parte el local donde se constituyó la Notaría y que dicha oferta la aceptó en tiempo hábil para ello según consta de la notificación practicada por la Notaría Pública de Juan Griego de este Estado en fecha 28-02-2013, así como de los telegramas certificados que se enviaron el día 01-03-2013, y que dichas notificaciones fueron igualmente realizadas mediante telegramas certificados urgentes y con acuse de recibo que acompaña.
-que ninguno de estos inquilinos del local L-1 hicieron observación alguna u objetaron las notificaciones practicadas por JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ.
-que no obstante que su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ aceptó la oferta que le hiciera el propietario del inmueble, en sus mismos términos, el 28-02-2013, es lo cierto que el día 07-05-2013, la ciudadana HEND BRENDA MOUAWAD, actuando en su carácter de apoderada del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, por intermedio de la Notaría Pública del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, notificó al ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ de lo siguiente: 1) que en fecha 12-04-2013, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, anotado bajo el número 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.5204, el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD adquirió la totalidad de la propiedad del Local donde se encuentra el inmueble arrendado, anexando copia del documento de venta, y que se trataba del local L-1 del CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE. 2) que a partir de la notificación el arrendatario quedaba en cuenta que su arrendador es el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, y que a partir del mes de abril de 2013 el pago de los cánones de arrendamiento se realizarían directamente en la siguiente dirección: Avenida Bolívar, Centro Empresarial AB, Nivel PL, oficina Nº 18, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en los mismos términos y condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
-que con esta notificación se impuso a su representado de la venta del local L-1 del CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE que le había sido ofrecido en venta y que él consideraba de su propiedad por virtud de la aceptación oportuna de la venta, con lo que se violaron los derechos que nacieron a raíz de esa oferta y su aceptación, fundamentalmente el derecho de propiedad y el derecho al otorgamiento del documento de adquisición del inmueble en los términos y condiciones de la oferta, conforme a la Ley.
-que independientemente de que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ sea y haya sido arrendatario del local L-1, es el caso, que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le ofreció expresamente en venta la totalidad del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, en forma pura y simple, concediéndole un plazo de 30 días calendarios para que manifestara su aceptación o rechazo de la oferta; y que habiendo su representado notificado el 28-02-2013 su aceptación a los términos de la oferta y entregado la copia de su documento de identidad y su RIF para los efectos de la redacción del documento, es claro que el contrato de compra-venta se formó (a tenor de lo establecido en los artículos 1.137 y 1.161 del Código Civil) en las mismas condiciones de la oferta y que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA estaba (y aún está) en la obligación de hacer la tradición legal del inmueble y documentar la venta por el precio ofrecido.
-que no obstante no lo hizo así, si no que vendió el inmueble a un tercero por un precio mayor y que como quiera que el propietario arrendador violó la preferencia que le concedió a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ y vendió el inmueble ofrecido a otro arrendatario, su representado procedió a demandar por retracto legal arrendaticio ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta (Expediente N° 11.531) tanto al arrendador ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA como al adquiriente FERAS MAHSARAH MOHAMAD, demanda que ha sido tramitada hasta sentencia de Segunda Instancia y declarada sin lugar estando pendiente el ejercicio y formalización del recurso de Casación anunciado.
-que tanto el Tribunal de la causa como el Juzgado Superior que conoció de la apelación interpuesta contra el fallo de Primera Instancia, ha considerado que la acción de retracto legal arrendaticio es inadmisible con base en el artículo 49 del la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que declara improcedente el retracto legal arrendaticio en el caso de que la venta fuese total en relación con las partes ocupadas por el arrendatario; es decir, que como el local L-1 ofrecido en venta se encontraba dividido en varios locales el retracto legal que intentó el inquilino de uno de los locales para adquirir un todo es improcedente
-que de lo anterior observamos que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA ofreció en venta a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ un local comercial de su propiedad por el precio de Bs.5.200.000,00, pagaderos al contado al momento de la protocolización del documento, que la oferta fue completa en el sentido que se identificó el bien objeto de la misma, precio, oportunidad de pago del precio, y el plazo para manifestar la aceptación, que esta oferta fue notificada por medio de telegramas y llegó a conocimiento de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ el 14-02-2013, que este manifestó su aceptación al mismo propietario oferente en forma auténtica el 28-02-2013 o sea dentro del plazo de treinta (30) días concedidos y que en esos momentos se formó el contrato de venta, ya que en esa fecha la aceptación de la oferta fue notificada al oferente conforme al artículo 1.137 del Código Civil lo cual viene confirmado por el artículo 1.161 eiusdem el cual dispone (…).
-que al formarse el contrato de compra venta de acuerdo con la norma citada JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ se hizo propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle ubicado en Porlamar, que era antes del vendedor ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, quedando la cosa a riesgo y peligro del adquiriente aún cuando la tradición no se hubiese efectuado.
-que como tal propietario JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ tiene derecho a que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA en su condición de vendedor cumpla con la obligación establecida en el artículo 1.486 del Código Civil de hacer la tradición del inmueble vendido poniéndolo en posesión de la cosa o mediante el otorgamiento del respectivo título de propiedad ante la Oficina del Registro Público de los Municipio Mariño y García del este Estado, conforme a lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil.
-que por otra parte debe señalar que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA otorgó ilegítimamente documento de venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD quien era otro arrendatario del inmueble del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle en Porlamar, mediante documento protocolizado en el Registro Público de los Municipio Mariño y García de este Estado por el precio de Bs. 5.600.000,00 no obstante el día 28-02-2013 el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA ya no era propietario de dicho local por efecto de la aceptación de la oferta del contrato de venta del local L-1, por parte del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ.
-que la supuesta venta al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD mediante el referido documento protocolizado en fecha 12-04-2013 por el precio de cinco millones seiscientos mil bolívares (Bs. 5.600.000,00) si bien contiene el consentimiento de ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA solo es una venta en apariencia, porque es lo cierto que ese consentimiento del referido ciudadano no es legítimo, no se requiere porque él ya no es propietario del inmueble ni representante del verdadero propietario, él lo que tenía era la apariencia de propietario o la titularidad registral ya que no había hecho la tradición, pero que esa propiedad había salido de su patrimonio legal y legítimamente el mismo día que fue notificado de la aceptación de la oferta, y que ante tales circunstancias la operación de compra venta entre ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD hecha en fraude de los derechos de aquél, es nula de nulidad absoluta por ausencia de consentimiento del verdadero propietario del inmueble vendido y así pide que sea declarado por el Tribunal.
-que en el trámite de la demanda de retardo perjudicial (sic) antes referido intentada por su representado JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ contra FERAS MAHSARAH MOHAMAD y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA se acompañó una comunicación privada de fecha 21-02-2013 traída a los autos por el codemandado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, según la cual el comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD supuestamente notificó su aceptación de la oferta al propietario el día 22-02-2013 y que esta comunicación es un documento privado que solo surte efecto entre los codemandados como remitente y destinatario y por tal razón la impugnaron en todas y cada una de sus partes por no ser ciertas las afirmaciones que contienen, y que por consiguiente para poder determinar si en efecto la aceptación de FERAS MAHSARAH MOHAMAD precedió a la de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ como fue alegado, es necesario realizar un examen de los hechos que arrojan las demás probanzas que por su naturaleza permitan establecer indicios de los cuales se pueda presumir con cierto grado de certeza cual fue en verdad la realidad y llegar a conclusiones aceptables y determinantes desde el punto de vista jurídico.
-que debe observar: a) que la aceptación de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ tiene como fecha cierta indubitable el 28-02-2013; b) que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ notificó con una Notaría a los demás inquilinos del local L-1 la aceptación el 11-03-2013 y que entre los notificados se encontraba la ciudadana AMEL MAHSARAH MOHAMAD quién igualmente fue la receptora de la notificación de la oferta de venta que le hizo el propietario al hermano de esta FERAS MAHSARAH MOHAMAD, es decir, que la notificada estaba en conocimiento de la oferta de venta del local así como de la aceptación de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ y por esa razón es lógico pensar que estaría en conocimiento de la aceptación del hermano (si fuera cierta), y de que el local era ya suyo y sin embargo siendo esto tan importante y determinante, dicha ciudadana no hizo observación alguna, no advirtió ni al solicitante ni a la Notaria, que su hermano ya había aceptado la venta del local con anterioridad, y no hizo el llamado de atención sobre el hecho de que su hermano ya había aceptado comprar el inmueble, ni hubo preocupación alguna tampoco por parte de FERAS MAHSARAH MOHAMAD por la aceptación de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ ni para hacerle saber que él había aceptado la oferta con anterioridad y que la única razón que explica esto, es que ni la notificada ni FERAS MAHSARAH MOHAMAD aún lo sabían, es decir, todavía el documento del 21-02-2013 no se había redactado; c) que si FERAS MAHSARAH MOHAMAD en verdad hubiera aceptado la oferta el 22-02-2013 mediante dicha comunicación privada recibida por el oferente vendedor en esa fecha, cómo es que este no se lo dijo a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ cuando el 28-02-2013 se presentó a notificarlo de su aceptación de la oferta con una Notaría?
-que insiste que esa supuesta aceptación del 22-02-2013 no existía para el 28-02-2013, es decir que no se había escrito por tanto es claramente falseada.
-que para corroborar la falsedad de las declaraciones contenidas en la comunicación bajo análisis, consta en los autos de aquel proceso la existencia de un documento otorgado por los ciudadanos FERAS MAHSARAH MOHAMAD y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, autenticado en fecha 12-04-2013, bajo el N° 12, del Tomo 67, el cual por tratarse de documento público merece fe al Tribunal sobre la verdad de la declaraciones contenidas en el mismo, por medio del cual el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD declara y el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA admite y jura como cierto, que su arrendador le ofreció en venta la totalidad del local y que su persona en fecha 21-02-2013 aceptó la oferta de venta por el precio de Bs. 5.6000.000,00 a sabiendas de que “… existían otros arrendatarios parciales en el referido inmueble a los que se les ofreció igualmente en venta, y quienes han manifestado su voluntad de adquirir el inmueble por un precio inferior…”
-que de acuerdo al contenido de este documento los demandados admiten y aceptan que negociaron la compra venta de la totalidad del local L-1 a sabiendas que había sido ofrecido a otros inquilinos por un precio inferior y que estos habían manifestado su voluntad de adquirir el inmueble por cuya razón el inquilino comprador declara que ofreció una cantidad mayor de Bs. 5.600.000,00 como para disuadir al propietario y además asumió toda responsabilidad y los riesgos de la operación, riegos, daños, gastos y costos haciéndole una nueva oferta en condiciones más favorables para él, en pocas palabras le ofreció comprar a sabiendas del riesgo que representaba porque otros inquilinos habían aceptado previamente la oferta pero por un precio inferior.
-que la anterior manifestación contiene la confesión del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD al señalar que el 21-02-2013 ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le ofreció comprar el local L-1 por Bs. 5.600.000,00, porque sabía que otros inquilinos habían notificado la aceptación de la oferta de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00, y señala que cómo es posible que el lo supiera una semana antes de que el inquilino aceptara la oferta, y que simplemente no es posible y queda expuesta la falsedad de las declaraciones que contiene la supuesta comunicación de aceptación de la oferta por parte del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD.
-que sin duda alguna el contenido de este documento arroja indicios claros, fuertes, precisos y concordantes para admitir que en realidad JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ había aceptado la oferta que se le hiciera por el precio de Bs. 5.200.000.00 antes de FERAS MAHSARAH MOHAMAD, lo que es determinante para declarar que el contrato de venta del local comercial se había formado entre estos, es decir, entre el propietario y JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ con anterioridad a la aceptación de FERAS MAHSARAH MOHAMAD.
-que con la presente acción pretende que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA en su carácter de propietario vendedor convenga o en caso contrario así lo declare y decida el Tribunal en lo siguiente: 1) que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, el día 28-02-2013, notificó oportunamente a su oferente la aceptación de la oferta de venta pura y simple que le hizo el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, la cual tenía por objeto la venta del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, por el precio de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00), pagadero de contado en el momento de la protocolización del documento; 2) que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.137 del Código Civil, por virtud de la notificación de la aceptación de la oferta, el día 28-02-2013, se formó el contrato de compra-venta del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle de Porlamar, y la cosa objeto de la misma se transfirió y fue adquirida por el oferido JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ; 3) que en tal virtud, el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ debe tenerse, a partir del día 28-02-2013, fecha de formación del contrato de compraventa, como el único y exclusivo propietario del siguiente bien inmueble: local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad, sector central de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Nueva Esparta, en propiedad horizontal, con una superficie total aproximada de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con un decímetro cuadrado (246,01mts²) de los cuales ciento catorce metros cuadrados con cincuenta y un decímetros cuadrados (114,51mts²) corresponden a la planta baja y ciento treinta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros (131,50mts²) corresponden a la planta alta, que la planta baja del local L-1 está integrada por un salón, tres (3) salas de baños y escalera de acceso a la planta alta; 4) que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.486 del Código Civil el vendedor ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA está obligado a hacer la tradición de la cosa vendida y por tanto se le demanda que la cumpla sin plazo alguno cuando corresponda mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, y que en el entendido de que el vendedor no cumpliera con la obligación la sentencia que se dite en la definitiva declare que JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ es el único y exclusivo propietario del inmueble y constituya dicho fallo titulo de propiedad suficiente a su favor con efectos generales frente a terceros.
-que igualmente con fundamento en las razones de hecho y derecho que han quedado expuestas demanda subsidiariamente a los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD para que convengan o en caso contrario así sea declarado por el tribunal en la nulidad absoluta o inexistencia por ausencia del consentimiento del propietario y violación del ordinal 1° del artículo 1.141 del Código Civil, del contrato de compraventa que celebraron el primero como vendedor y el otro como comprador, el cual consta en documento protocolizado en la oficina de Registro Público de los Municipio Mariño y García de este Estado en fecha 12-04-2013, anotado bajo el N° 2013.899, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro de folio real del año 2013.
-que estima la demanda en la cantidad de cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000,00).
PARTE DEMANDADA
En fecha 03-11-2016 (f. 259 al 263) el abogado ALEJANDRO CANONICO SARABIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD parte demandada en el presente proceso, presentó escrito por medio del cual dio contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos:
Negación de los hechos.
-que niega y rechaza integralmente la demanda intentada en contra de sus representados tanto en los hechos expuestos como el derecho que de ella se pretende deducir, salvo por los hechos que expresamente se aceptan en el contenido de la presente contestación.
-que de manera específica niega y rechaza expresamente que su representado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y/o el apoderado FRANK ALEXANDER PINTO COVA le haya ofrecido legalmente en venta al demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ la totalidad del local L-1 que forma parte del edificio Centro Comercial Virgen del Valle.
-que niega y rechaza categóricamente que al demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ se le haya concedido el derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del local L-1, previsto en el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario por efecto de la supuesta y negada oferta.
-que niega y rechaza que en fecha 28-02-2013 ni en otra distinta, se le haya notificado a su representado la aceptación de la supuesta oferta de venta por el local L-1 por parte de la Notaría Pública de Juan Griego de este Estado.
-que igualmente se niega y rechaza que su representado haya recibido telegramas certificados, urgentes y con acuse de recibos por parte de IPOSTEL notificándole la aceptación de la supuesta oferta de venta del local L-1.
-que igualmente niega y rechaza que su representado FERAS MAHSARAH MOHAMAD haya sido notificado de la aceptación de la supuesta oferta de venta del local L-1 por parte del demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ.
-que niega y rechaza expresamente que se haya formado contrato de compra venta entre su representado y el demandante, asimismo niega que se haya transmitido la propiedad al demandante por efecto del supuesto consentimiento manifestado en tiempo hábil por lo que se niega y rechaza expresamente que el demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ se haya hecho propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle de Porlamar objeto del presente proceso.
-que finalmente niega expresamente por no ser cierto y es evidente que se hace para confundir al Tribunal, que se haya tramitado demanda por retardo perjudicial por el demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de FERAS MAHSARAH MOHAMAD y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA. (...)
Aceptación de hechos específicos expresados en la demanda.
-que admite por ser cierto que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ es y ha sido arrendatario de un local comercial y su mezzanina que forma parte integrante del local identificado con la letra y número L-1 en la planta baja del edificio denominado Centro Comercial Virgen del Valle, conforme consta del respectivo contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública 05-03-2009, bajo el N° 42, Tomo 13.
-que admite por cierto que aún cuando el local L-1 es una unidad susceptible de adquisición individual fue divido en varios locales para los efectos de arrendarlos individualmente, y el demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ es arrendatario de parte del mismo (aún cuando efectivamente no ocupa el inmueble), así como su representado FERAS MAHSARAH MOHAMAD también era arrendatario de una porción del referido local antes de adquirirlo en su totalidad.
-que admite que el 12-04-2013 se protocolizó el documento de compra venta ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado anotado bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro real del año 2013, sobre el local L-1 dentro del edificio Centro Comercial Virgen del Valle de Porlamar entre el vendedor ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD como comprador.
-que admite que el 07-05-2013 su representado FERAS MAHSARAH MOHAMAD por intermedio de su apoderado HEND BRENDA MOUWAD y acompañada de la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, notificó al ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ como al resto de los inquilinos del inmueble, que se había celebrado la operación de compraventa, que a partir de la referida notificación el nuevo arrendador era el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD y que los cánones de arrendamientos en lo sucesivo se deberían pagar en la avenida Bolívar, Centro Empresarial AB, nivel PL, oficina N° 18, urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta,
-que admiten expresamente que en fecha 12-04-2013 que es la misma fecha en que se suscribió el contrato de compraventa, se otorgó documento ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar anotado bajo el N° 12, Tomo 67, entre sus representados ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD y que se trata de un documento público.
Fiel relación de los hechos y debida interpretación del derecho.
-que son diversos los hechos, argumentos y fundamentos que emplea el demandante en su demanda para cuestionar y disputar la venta válida del inmueble que realizó ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA a FERAS MAHSARAH MOHAMAD, pero que ningún hecho, argumento ni fundamentó del demandante se ajusta con la realidad fáctica ni con la interpretación del derecho,
-que su representado FERAS MAHSARAH MOHAMAD era arrendatario de un área aproximadamente de ciento cuatro metros cuadrados(104,00mts²) situado en el nivel mezzanina del local L-1 dentro del edificio Centro Comercial Virgen del Valle de Porlamar, como consta de contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar el 21-07-2010 anotado bajo el N° 30, tomo 74.
-que en fecha 13-02-2013 el propietario arrendador-vendedor, ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA mediante documento autenticado presentado en fecha 06-02-2013 ante la Notaría Segunda de Porlamar le ofreció en venta a su representado la totalidad del bien inmueble tantas veces mencionado.
-que visto el ofrecimiento de la venta y bajo la presunción que se le había podido efectuar el mismo ofrecimiento al resto de los inquilinos, y aún cuando ninguno tenía derecho de preferencia, su representado respondió oportunamente a tal situación el 21-02-2013 aceptando comprar la totalidad del inmueble, ofreciendo pagar un monto mayor para enervar cualquier controversia que pudiera existir por la cantidad de cinco millones seiscientos mil bolívares (Bs. 5.600.000,00) en el caso de que otro de los inquilinos también decidiera comprar, sabiendo que ninguno tenía derechos preferentes adquiridos con respecto al resto de los inquilinos por tratarse de la totalidad del inmueble, términos aceptados por la totalidad de las partes.
-que en fecha 15-03-2013 se suscribió un acuerdo privado confirmando la negociación y entregando al vendedor la cantidad de Bs. 600.000,00 mientras se realizaban los trámites de registro de la escritura definitiva ante la oficina de Registro Público de los Municipio Mariño y García es este Estado.
-que en fecha 12-04-2013 se protocolizó el documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, anotado bajo el N° 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro real del año 2013, y como se había determinado en esa misma fecha se pagó el precio definitivo mediante cheque de gerencia.
-que en la misma oportunidad de la protocolización del contrato de compraventa (12-04-2013) ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, se autenticó un documento entre su representado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD con el objeto de establecer unos acuerdos de la negociación en lo que respecta a la particularidad en como se desarrolló la misma y los elementos físicos del inmueble, luego de conocida la realidad del mismo, pero lo importante es que se dejó expresa constancia de los hechos verificados en el referido caso, a saber: 1) que el 13-02-2013 el arrendador ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA le ofreció en venta al arrendatario FERAS MAHSARAH MOHAMAD la totalidad del local L-1; 2) que el 21-02-2013 el arrendatario comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD aceptó la oferta de venta; 3) que en vista de que existían otros inquilinos parciales en el inmueble y aún cuando no les correspondía la preferencia ofertiva, el arrendatario comprador asumía en el lugar del arrendador-vendedor los riesgos y responsabilidades a que hubiere lugar; y 4) el arrendatario comprador renunciaba al saneamiento por evicción y por vicios ocultos y relevaba al arrendador-vendedor de responsabilidades por los elementos físicos y estructurales del inmueble.
-que la anterior negociación se realizó con la más absoluta buena fe, legalidad y transparencia y por ello se documentó cada pasó, autenticándose y protocolizándose los documentos principales.
-que hechas todas las anteriores consideraciones de hecho y de derecho en que se fundamenta la contestación de la demanda solicita que se declare sin lugar la misma.
CARGA DE LA PRUEBA.
Determinada así la controversia, y analizadas las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de las posiciones en el juicio, observando que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código Adjetivo:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción. En consecuencia, solamente cuando el demandado alega hechos nuevos, le toca la prueba correspondiente. En este sentido le corresponde al actor probar los requisitos concurrentes de las acciones propuestas. Así se establece.
PROCEDENCIA DE LA ACCION.

Observa esta Alzada, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el día siete (07) de julio 2017, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato, incoada por JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, plenamente identificados, y declaró la nulidad absoluta de la venta que hiciera el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD, que consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, en fecha doce (12) de abril de 2013, anotada bajo el número 2013.809, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.5204 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013; pasando esta Sentenciadora a delimitar la controversia.
En este sentido se observa que, el demandante alegó que su aceptación en fecha 28 de febrero de 2.013, a los términos de las ofertas de fecha 04-02-2013, recibidas el 14-02-2013, emanadas del propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y otra de su apoderado general FRANK ALEXANDER PINTO COVA, y la entrega de la copia de su documento de identidad y su RIF para los efectos de la redacción del documento formó un contrato de compra-venta a tenor de lo establecido en los artículos 1.137 y 1.161 del Código Civil, en las mismas condiciones de la oferta y que el propietario ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA estaba, y aún está en la obligación de hacer la tradición legal del inmueble y documentar la venta por el precio ofrecido. Que la oferta fue completa en el sentido que se identificó el bien objeto de la misma, precio, oportunidad de pago del precio, y el plazo para manifestar la aceptación, que esa oferta fue notificada por medio de telegramas y llegó a conocimiento de JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, el día catorce (14) de febrero de 2013, que este manifestó su aceptación al mismo propietario oferente en forma auténtica el 28 de febrero de 2013, o sea dentro del plazo de treinta (30) días concedidos y que en esos momentos se formó el contrato de venta, ya que en esa fecha la aceptación de la oferta fue notificada al oferente conforme al artículo 1.137 del Código Civil, lo cual viene confirmado por el artículo 1.161 ejusdem. Que al formarse el contrato de compra venta de acuerdo con la norma citada JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, se hizo propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle ubicado en Porlamar, quedando la cosa a riesgo y peligro del adquiriente aún cuando la tradición no se hubiese efectuado. Que como tal propietario JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, tiene derecho a que el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, en su condición de vendedor cumpla con la obligación establecida en el artículo 1.486 del Código Civil, de hacer la tradición del inmueble vendido poniéndolo en posesión de la cosa o mediante el otorgamiento del respectivo título de propiedad ante la Oficina del Registro Público de los Municipio Mariño y García del este Estado, conforme a lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil.
Por su parte, los apoderados judiciales de los codemandados alegaron, que niega y rechaza integralmente la demanda intentada en su contra tanto en los hechos expuestos como el derecho que de ella se pretende deducir, salvo por los hechos que expresamente se aceptan en el contenido de la presente contestación. Que de manera específica niega y rechaza expresamente que su representado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y/o el apoderado FRANK ALEXANDER PINTO COVA le haya ofrecido legalmente en venta al demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ la totalidad del local L-1 que forma parte del edificio Centro Comercial Virgen del Valle. Que niegan y rechazan categóricamente que al demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ se le haya concedido el derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del local L-1, previsto en el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario por efecto de la supuesta y negada oferta. Que niegan y rechazan que en fecha 28-02-2013 ni en otra distinta, se le haya notificado a su representado la aceptación de la supuesta oferta de venta por el local L-1 por parte de la Notaría Pública de Juan Griego de este Estado. Que igualmente se niega y rechaza que su representado haya recibido telegramas certificados, urgentes y con acuse de recibos por parte de IPOSTEL notificándole la aceptación de la supuesta oferta de venta del local L-1. Que igualmente niega y rechaza que su representado FERAS MAHSARAH MOHAMAD haya sido notificado de la aceptación de la supuesta oferta de venta del local L-1 por parte del demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ. Que niega y rechaza expresamente que se haya formado contrato de compra venta entre su representado y el demandante, asimismo niega que se haya transmitido la propiedad al demandante por efecto del supuesto consentimiento manifestado en tiempo hábil por lo que se niega y rechaza expresamente que el demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ se haya hecho propietario del local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle de Porlamar objeto del presente proceso. Que finalmente niega expresamente por no ser cierto y es evidente que se hace para confundir al Tribunal, que se haya tramitado demanda por retardo perjudicial por el demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ en contra de FERAS MAHSARAH MOHAMAD y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA.
Concluyéndose que, el tema central de la controversia que ocupa a este órgano jurisdiccional, está constituido por el debate de las partes, acerca de la naturaleza jurídica de la oferta de venta realizada al demandante en fecha 04 de febrero 2.013, y recibidas el 14 de febrero de 2.013, que según su dichos fue aceptada el día 28 de febrero de 2.013, de la existencia e incumplimiento de la obligación del codemandado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, de hacer la tradición del inmueble; con fundamento en el principio de autonomía de la voluntad, en el que se basa su fuerza obligatoria; lo que hace necesario determinar, en primer lugar, la naturaleza de la oferta de venta que supuestamente celebraron los ciudadanos JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ y ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y la existencia o inexistencia de la obligación de los demandados de hacer la tradición legal del local.
Conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia el Juez deberá atenerse a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe.
En relación con la interpretación del contrato ambiguo o deficiente, ha establecido la doctrina que el Juez debe de tener en consideración los principios que establece el artículo 1.160 del Código Civil, según el cual: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley” y ha establecido asimismo que “Al texto oscuro hay que asimilar el texto ambiguo; o sea, susceptible de dos sentidos; así cuando dos cláusulas, ambas claras son inconciliables, el juez debe averiguar la común intención de los contratantes para “hacer que prevalezca” la cláusula “cuya ejecución responde a lo esencial de la voluntad de las partes”. (Henry, León y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, Parte Segunda, Volumen I, Pág. 380).
La Doctrina de nuestro máximo Tribunal, ha sostenido refiriéndose a la diferencia que existe entre venta y promesa de venta, que: “Habrá contrato de venta latu sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido”. (Sentencia Sala Casación Civil Nº RC-020 del 06/02/03).
En la misma sentencia señaló la Sala que la promesa bilateral es un contrato por medio del cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta, y que la jurisprudencia patria no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas bilaterales de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, pero que cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, esto es, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.
En sentencia más reciente de la misma Sala ((Nº 460/2010) refiriéndose a las diferencias entre ambos contratos, se refirió a las condiciones que deben reunir uno y otro. Así, el contrato de compraventa, consagrado en el artículo 1.474 del Código Civil, el que debe reunir las características previstas en el artículo 1.141 ejusdem, se caracteriza por ser bilateral, oneroso, consensual, de ejecución instantánea, de tracto sucesivo y traslativo de la propiedad u otro derecho; mientras que a la promesa bilateral de venta la define como un contrato sui generis mediante el cual se constituyen obligaciones recíprocas, determinándose en el contrato las personas intervinientes, el objeto del contrato y su duración, el precio del bien, la cantidad de dinero pactada en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contractuales y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato. En dicho fallo, refiriéndose a otra sentencia de la misma sala, de fecha 09/07/09, caso Ada Preste de Suárez, se define a los contratos de promesa bilateral de compra venta como preparatorios o preliminares, en el sentido que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; que estos contratos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato para que conste la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo, por lo que no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
De acuerdo al supuesto contrato accionado e interpretando la doctrina judicial antes citada, arriba este Tribunal de Alzada a la conclusión que se está en presencia de “UNA OFERTA PREPARATORIO DE VENTA”, las partes efectivamente establecieron un acuerdo para realizar un contrato futuro de venta, por lo que, en el que es materia de la litis, no puede dársele la connotación de un contrato de venta, porque entre otras cosas no se cumplió con el elemento más importante como lo es el pago del precio, pues la parte actora nunca canceló el precio establecido en la oferta, sobre lo que no hay contención, y tampoco lo consignó en el momento de proponer la acción para que el accionado en la oportunidad de contestar la demanda pudiese aceptarlo o rechazarlo, por lo que ante la falta de cumplimiento de dicho requisito no puede hablarse, como se dijo antes de una venta perfeccionada. Así se decide.
Así mismo, advierte esta alzada, que la venta efectuada por el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, a FERAS MAHSARAH MOHAMAD, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 12-04-2013, bajo el N° 2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, se realizó por la totalidad del inmueble ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, por lo tanto su propietario no estaba en la obligación de dar en preferencia ofertiva la venta del inmueble a los arrendatarios de los locales que conforman el referido inmueble, según lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Alquileres, Arrendamiento Inmobiliarios, la cual aplicaba para el año 2013 al caso de autos, sino por el contrario podía efectuar la venta hasta a un tercero interesado en adquirirlo, sin encontrarse bajo limitación de algún basamento legal que se lo impidiera y que solo lo obligara a vender a los arrendatarios del inmueble objeto de esta litis.
Es evidente para esta Alzada que del material probatorio traído a los autos quedó demostrado que el codemandado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, ofertó en venta el inmueble de su propiedad a cada uno de los arrendatarios de los locales que conforman el mismo, tal como se desprende en primer lugar del telegrama cursante al folio 45 al 51 de la 1ª pieza, de fecha 11-02-2013 emanado del abogado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, dirigido al ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, y de las notificaciones realizadas por la por la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha 13 de febrero de 2013, documentales cursantes a los folios 91 al 102, 104 al 115 de la 1ª pieza, los cuales fueron valorados por esta Alzada en su oportunidad, así mismo quedó demostrado del material probatorio valorado, que solo dos de los arrendatarios, en este caso los ciudadanos FERAS MAHSARAH MOHAMAD y JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, acusaron respuesta a la oferta de venta efectuada por el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y en las cuales ambos manifestaron su aceptación en la compra del inmueble ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, tal como se desprende de las documentales cursantes a los folios 52 al 55 y 103 de la 1ª pieza, evidenciándose entre ellas, una comunicación de fecha 21-02-2013 suscrita por el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD dirigida al ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA y/o a su apoderado FRANK ALEXANDER PINTO COVA, en donde el primero de los citados, aceptó el ofrecimiento por la venta de la totalidad del inmueble ya identificado, no quedando demostrado de los medios probatorios valorados, que esta comunicación fechada el 21 de febrero de 2.013, haya sido elaborada con posterioridad a la fecha en la cual la parte demandante haya aceptado el ofrecimiento de venta del inmueble ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, ósea, después del 28 de febrero de 2.013, con lo cual pudiera presumir quien aquí se pronuncia, que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, tenía alguna especie de privilegio para adquirir el inmueble ofertado en venta, por ser el primero en dar su aceptación a la oferta realizada por el codemandado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA. Así se establece.
Como consecuencia de lo anterior, esta Juzgadora deja establecido que los demandados de autos no se encuentran obligados conforme a la ley a: 1) Aceptar y convenir que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, el día 28 de febrero de 2013, notificó oportunamente a su oferente la aceptación de la oferta de venta pura y simple que le hizo el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA. 2) Que en virtud de la notificación de la aceptación de la oferta el día 28 de febrero de 2013, se formó el contrato de compra-venta del Local L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle de Porlamar, y la cosa objeto de la misma se transfirió y fue adquirida por el oferido JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ. 3) Que el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, debe tenerse, a partir del día 28 de febrero de 2013, fecha de formación del contrato de compra-venta, como el único y exclusivo propietario del siguiente bien inmueble: “…LOCAL L-1 del Centro Comercial Virgen del Valle, situado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad, sector central de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Nueva Esparta. 4) a cumplir con hacer la tradición de la cosa vendida libre de todo gravamen, servidumbre, personas y solvente de cualquier impuesto, tasas o contribuciones nacionales, estadales o municipales y otorgar el documento de venta a favor del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, con las inserciones legales correspondientes, ante la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta.
Por estas razones no comparte esta Alzada el criterio sostenido por el a quo, al establecer en su fallo que la aceptación de la oferta en fecha 28 de febrero de 2.013, por parte del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, formó un contrato de compra venta del local L-1 situado en la planta baja del centro comercial Virgen del Valle, de Porlamar, calles Mariño e Igualdad, entre el oferente y el aceptante, y por efecto, ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA transfirió la propiedad del inmueble a JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, por cuanto, el supuesto contrato que el actor dice incumplido, es una oferta preparativa de venta, en donde el codemandado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, ofreció en venta el local L-1, y el demandante JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, si bien aceptó la venta ofrecida, no cumplió con el elemento más importante como lo es el pago del precio, comportamiento este, totalmente contrario a lo establecido en el artículo1.167 del Código Civil, el cual obliga al demandante por cumplimiento o resolución de un contrato bilateral, haber cumplido antes con su obligación, lo que se traduce, que el demandante de autos, que dice haberse perfeccionado la venta entre su persona y el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, por el inmueble tantas veces identificado, para demandar el cumplimiento o resolución, debió pagar el precio, lo cual no quedó demostrado de autos, por lo tanto como ya se dijo en el presente fallo, la referida oferta de venta no puede tenerse como un contrato de venta perfeccionado, en el cual según los dichos libelares el codemandado ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, incumplió, por cuanto, este no se encontraba bajo ninguna limitación que le obligara solo a dar en venta el local L-1, al actor, máxime, cuando quedó demostrado a los autos la existencia de una aceptación previa a la del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, por parte del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD, y de la cual no fue desvirtuado su valor probatorio. Así se decide,
Por consecuencia, en virtud de los razonamientos antes esbozados resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la pretensión accionada de cumplimiento de oferta de venta, como será indicado en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE NULIDAD.
Hablar de nulidad, específicamente la Nulidad de Venta, debemos tener en cuenta que esta se encuentra dirigida a la ineficiencia o insuficiencia del acto para producir sus efectos legales, tanto de las propias partes como respecto de terceros.
En relación a la teoría de la Nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa; por lo que en atención a la Nulidad Absoluta, tenemos que la misma deriva de un contrato mediante el cual, el mismo no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la Ley; bien sea, por que carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres.- Siendo así, la nulidad de un contrato puede ser: 1) Por falta de una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato. 2) Incumplimiento de las formalidades exigidas por la Ley como registro, el cual es en protección de terceros. 3) La Falta de cualidad de uno de los contratantes. 4) El fraude Pauliano.
En este orden de ideas, la nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección de orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecido aún en contra de la voluntad de las partes.
Por su parte, en relación a la nulidad relativa, algunos autores la han definido como nulidad relativa o anulabilidad cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad; diferenciándose así de la nulidad absoluta por carecer ésta de algunos elementos esenciales a su existencia o viole el orden público y las buenas costumbres, anteriormente señalados.
En esta sintonía, establece el contenido del artículo 1.141 del Código Civil Venezolano, lo siguiente:
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
“1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita.”
Por su parte el artículo 1.142 ejusdem: “El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento.”
Ahora bien, en términos de nulidades, se debe tener presente si se trata de una de las dos categorías existentes, es decir, la absoluta o relativa, las cuales no se encuentran consagradas explícitamente en nuestro Código Civil, ya que estas clasificaciones, de absolutas y relativas, surgen de la interpretación de dos disposiciones legales a saber:
La Absoluta: Del artículo 1.141 del Código Civil; y La Relativa: Del artículo 1.142 ejusdem.
No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes, el orden público o las buenas costumbres, caso en el cual estaríamos en presencia de una causal de nulidad absoluta; siendo el caso que la intensidad de la sanción de nulidad, junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada, es la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a salvaguardar las buenas costumbres, las otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley ampara.
Una vez analizados los recaudos que conforman el presente expediente, esta Sentenciadora observa que la litis se circunscribe a dilucidar, si el contrato de compra venta sobre la totalidad del inmueble ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, efectuado por ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 12-04-2013, bajo el N° 2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, se encuentra viciado por nulidad absoluta, pues en palabras del demandante, el documento en cuestión, fue otorgado por el ciudadano ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCÍA, con vicios en el consentimiento, por cuanto ya no era el propietario del inmueble ubicado en el edificio Centro Comercial VIRGEN DEL VALLE, en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
FALTA DE CUALIDAD ACTIVA EN LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE NULIDAD.
Partiendo de que la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces; considera esta juzgadora necesario analizar este aspecto y en tal sentido se observa:
La pretensión de nulidad de contrato de compraventa demandada como pretensión subsidiaria, fue fundamentada en la falta de consentimiento del vendedor por cuanto según los dichos del actor para la fecha que efectuó la operación de compra venta ya no era el propietario del inmueble. Sobre este particular debe traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.483 del Código Civil que establece: “La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de dalos y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.
La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor”.
En el caso sub examine el demandante es el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, quien pretende la nulidad del contrato de compraventa protocolizada en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 12-04-2013, bajo el N° 2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, donde figuran los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, (vendedor y comprador), respectivamente.
Nuestro Máximo Tribunal en Sala de Casación Civil, ha señalado en reiteradas sentencias que es únicamente el comprador el que tiene derecho a alegar la nulidad y a intentar la acción que resulta de la misma. Así, ha señalado en sentencia nº 687 del 13 de noviembre de 2014, dictada en el expediente nº 279:
“…Por lo cual, el artículo 1483 del Código Civil, contempla la anulabilidad de la venta de la cosa ajena y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si el comprador ignoraba que la cosa era de otra persona. Constituyendo la acción de nulidad de la venta de la cosa ajena un caso de error de consentimiento del comprador; de un vicio de su consentimiento prestado para celebrar el negocio jurídico y como tal está clasificada entre las llamadas nulidades relativas, o sea, que sólo pueden ser pedidas por aquella persona a quien la ley acuerda expresamente el derecho de reclamar la nulidad.
La venta de la cosa ajena produce una nulidad relativa, que tiene por objeto proteger al comprador sin esperar a que sea eviccionado, siendo él el único que tenga derecho a alegar la nulidad y a intentar la acción que resulta de la misma, de allí que en la disposición bajo análisis no se mencione al tercero entre las personas que pueden solicitar esa nulidad, porque para el verdadero propietario de la cosa, la venta es res inter alios: el verdadero propietario es un extraño a la relación contractual entre el comprador y el vendedor y no tiene ni puede tener acción personal contra ninguno de ellos, toda vez que los contratos no tienen efecto sino entre los contratantes; no dañan ni aprovechan a terceros y por ende la nulidad de compraventa es indiferente para él. Acción ésta que no puede ser intentada por el presunto propietario o quien sus derechos hubiere, -verus dominus- sobre el segundo adquiriente, por ser una acción exclusiva del comprador.
Al respecto, Enrique Urdaneta Fontiveros, en su obra “LA VENTA DE LA COSA AJENA”, ediciones Liber, Caracas, año 2005, en sus páginas 64 y siguientes, señala lo siguiente:
“Por lo anteriormente expuesto, es lo más corriente en la doctrina moderna considerar que la nulidad relativa de la venta de la cosa ajena consagrada en el artículo 1.483 del Código Civil constituye una nulidad sui generis, propia y exclusiva del contrato de venta establecida a favor del comprador como una anticipación de la garantía o saneamiento por causa de evicción. Este criterio ha sido acogido por la doctrina y la jurisprudencia nacional. Se persigue con esta sanción proteger al comprador permitiéndole proponer la nulidad sin esperar la evicción. Por lo cual, solamente el comprador en cuyo provecho se consagra la nulidad puede invocarla. El vendedor no puede proponer la nulidad en ningún caso por aplicación de la máxima quem de evictione tener actio eumdem agentem repellit exceptio, lo que ratifica la ley en el artículo 1.483 del Código Civil (infra, Cap I, N° IV, B, c).
c) ¿Quiénes pueden invocar la nulidad?
Solamente el comprador tiene el derecho de invocar la nulidad propia de la venta de la cosa ajena. Como indicamos poco antes, dicha nulidad es de carácter relativo y se establece en protección de los intereses del comprador a quien la ley quiere tutelar contra el peligro de evicción.
Por lo cual, solamente él puede prevalerse de la nulidad sin que la misma pueda ser invocada ni por el vendedor (artículo 1.483) ni por el verus dominus. (…)
Por último, el verus dominus no puede invocar la nulidad de la venta puesto que la acción respectiva deriva de un contrato en el cual él no es parte y que sólo tiene efectos entre las partes contratantes. Para él, dicha venta es res inter alios acta; no le es oponible. No tiene ningún interés en invocar la nulidad puesto que mediante la acción reivindicatoria puede obtener la restitución de la cosa propia sin tener que pedir, con carácter previo, la nulidad. (Infra, Cap. I, N° IV, 2, A). (…)
(Sentencia del 7-12-55 en Jurisprudencia de los Tribunales de la República. Vol. IV. Tomo I p.p 342-343; Sentencia del 30-10-78 en Ramírez y Garay. Tomo LXII. P.p. 190-193; Sentencia del 7-03-86 en Ramírez y Garay. Tomo CXXXVI. p. 304; Sentencia del 21-11-96 en Ramírez y Garay. Tomo CXL. P.p. 751-752; Sentencia del 1-06-01 en Ramírez y Garay. Tomo CLXXVII. p.p. 19-20)”.
Por lo cual la acción que consagra el artículo 1483 del Código Civil, de nulidad de venta de la cosa ajena, sólo le corresponde al comprador o quien sus derechos hubiere, mas no concede el ejercicio de la acción de los terceros extraños a la convención, porque tratándose de nulidad relativa por vicio del consentimiento, consiste en el error del comprador al considerar que su vendedor es el dueño de la cosa vendida, y sólo puede ser invocada y deducida por el que padeció el error, que no puede ser otro que el comprador. Así se decide…”.

De lo anteriormente expuesto, considera esta juzgadora que en el caso de marras la venta efectuada por los codemandados ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, según documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 12-04-2013, bajo el N° 2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, cuya venta pretende de manera subsidiaria la parte accionante sea anulada, no obstante pudo evidenciar quien aquí juzga la falta de uno de los presupuestos procesales para que la acción subsidiaria pueda ser resulta, la cual atañe al orden público constitucional, razón por la cual deviene necesariamente en esta sentenciadora el tener que declarar la inadmisibilidad de la pretensión subsidiaria por falta de cualidad del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, para intentarla. Así se resuelve.
Por los razonamientos expuestos, esta Alzada concluye que ciertamente no se constataron y demostraron los elementos de procedencia para el cumplimiento del contrato demandado como acción principal, igualmente no se dieron los presupuestos procesales de admisibilidad de la acción subsidiaria de nulidad de la venta que atañe el documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 12-04-2013, bajo el N° 2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.5204 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, por falta de cualidad del actor, y por mandato legal debe esta Alzada declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto, sin lugar la demanda incoada por cumplimiento de contrato, e inadmisible la acción subsidiaria de nulidad de venta, por ende nula la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción judicial de este Estado, tal y como será expuesto en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se resuelve.
DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado ALEJANDRO CANÓNICO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el 07-07-2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión de fecha 7 de julio de 2017, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, objeto de apelación.
TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de Oferta de Venta, incoada por el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, a través de apoderado judicial, en contra de los ciudadanos ANDRES LUIS HERNANDEZ GARCIA, y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, plenamente identificados en el encabezado de la presente decisión.
CUARTO: CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA del ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GOMEZ, para intentar la acción subsidiaria de nulidad de contrato de venta, en los términos expuestos en el presente fallo, resultando INADMISIBLE tal pretensión.
QUINTO: SE CONDENA a la parte actora al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los cinco (05) días del mes de abril de dos mil diecinueve (2.019). Años 208º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR SUPLENTE,

Dra. ADELNNYS VALERA CARRILLO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. YULZOLYS GONZALEZ GALINDO

Exp. N° 09177/17
AVC/YGG/lmv.