TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.877.626, con domicilio procesal en la Avenida María Gabriela, Piso 7, Apartamento 7-1, Porlamar, Municipio Mariño de este estado.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: no acreditó
PARTE DEMANDADA: ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.575.613, domiciliado en Porlamar, Municipio Mariño de este estado.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado EMMANUEL ALBORNOZ MILIANI, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 44.645.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado EMMANUEL ALBORNOZ MILIANI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, en contra de la sentencia dictada en fecha 30.04.2018 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 11.05.2018.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 22.05.2018 (f. 52 de la 2ª pieza) y se le dio cuenta a la Jueza.
Por auto de fecha 23.05.2018 (f. 53 de la 2ª pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la fecha del auto. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 31.05.2018 (f. 54 de la 2ª pieza), se levantó acta con motivo de la reunión conciliatoria fijada mediante auto de fecha 23.05.2018, declarándose desierto el acto por no haber comparecido ninguna de las partes.
En fecha 22.06.2018 (f.55 al 93 de la 2ª pieza), compareció el abogado EMMANUEL ALBORNOZ MILIANI, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
Por medio de diligencia de fecha 26.06.2018 (f. 94 de la 2ª pieza), el ciudadano SIMEON HERNÁNDEZ CABRERA, asistido de abogado, solicitó copias certificadas, las cuales fueron acordadas por auto de fecha 28.06.2018n (f. 95 de la 2ª pieza).
Por auto de fecha 06.07.2018 (f. 96 de la 2ª pieza), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 04.07.2018, exclusive.
Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
PRIMERA PIEZA
Se inició por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA en contra del ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, ya identificados.
Fue admitida por auto de fecha 26.02.2016 (f. 26 y 27 de la 1ª pieza), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 01.03.2016 (f. 29 de la 1ª pieza), el ciudadano SIMEON RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, presentó reforma del libelo de la demanda.
En fecha 08.03.2016 ( 36 y vto. de la 2ª pieza), el tribunal admitió la reforma del libelo de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Por medio de diligencia de fecha 10.03.2016 (f. 38 de la 1ª pieza), la parte actora, dejó constancia de que puso a disposición del alguacil los medios necesarios para la práctica de la citación de la parta demandada.
En fecha 31.03.2016 (f. 40 de la 1ª pieza), el alguacil consignó boleta de citación y recibo junto con compulsa a nombre de la parte demandada, a quien no pudo localizar en la dirección suministrada.
Mediante diligencia de fecha 05.04.2016 (f. 59 de la 1ª pieza), la parte actora solicitó la citación por carteles, lo cual fue acordado por el tribunal por auto de fecha 07.04.2016 (f. 60 de la 1ª pieza).
Por auto de fecha 26.04.2016 (f. 66 de la 1ª pieza), fueron agregados a los autos, los ejemplares de prensa donde aparece publicado el cartel de citación librado (f 64 y 65).
En fecha 03.05.2016 (f. 67 de la 1ª pieza), la secretaria del tribunal dejó constancia de que fijó cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
En fecha 06.07.2016 (f. 68 de la 1ª pieza), el actor, asistido de abogado, solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada, lo que fue acordado por el tribunal en fecha 14.07.2016 (f. 69 de la 1ª pieza), cuando designó al abogado RAFAEL ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 161.304.
En fecha 16.09.2016 (f. 71 de la 1ª pieza), la abogada WINIFRED FRENDIN, se abocó al conocimiento de la causa, como Jueza Temporal.
Por medio de diligencia de fecha 22.11.2016 (f. 72 de la 1ª pieza), la parte actora, asistida de abogado, solicitó la designación de un nuevo defensor judicial para que asista a la parte demandada, por cuanto la designación del abogado RAFAEL ROMERO había sido infructuosa.
En fecha 28.11.2016 (f. 73 de la 1ª pieza), el alguacil del tribunal consignó las boletas de notificación sin firmar, libradas al defensor judicial RAFAEL ROMERO.
Por auto de fecha 29.11.2016 (f. 76 de la 1ª pieza), el tribunal designó como defensor judicial de la parte demandada, a la abogada ELIZABETH TRINKER, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 112.409.
En fecha 07.12.2016 (f. 77 de la 1ª pieza), el alguacil del tribunal consigna boleta de notificación debidamente firmada por la defensora judicial designada, quien aceptó el cargo que le fuera conferido por medio de diligencia de fecha 09.12.2016 (f. 79).
En fecha 23.01.2017 (f. 80 de la 1ª pieza), el abogado EMMANUEL ALNORNOZ MILIANI, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, parte demandada, se da por citado en nombre de su representado y presenta escrito de contestación a la demanda, el cual quedó agregado en los folios 85 y 86.
Por medio de diligencia de fecha 23.01.2017 (f. 87 y 88 de la 1ª pieza), el apoderado judicial de la parte demandada, procedió a recusar al juez del tribunal de la causa, por considerar que se encuentra incurso en la causal 12º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24.01.2017 (f. 89 de la 1ª pieza), el Dr. Alberto Rausseo Valderrama, presenta escrito de informes a la recusación presentada en su contra.
Por auto de fecha 27.01.2017 (f. 91 de la 1ª pieza), se ordena remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial y las copias correspondiente el Juzgado Superior a los fines de que conozca de la recusación planteada.
Por auto de fecha 15.02.2017 (f. 97 y 98 de la 1ª pieza), la jueza del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, se aboca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes.
Por auto de fecha 29.03.2017 (f. 101 de la 1ª pieza), se ordena agregar a los autos oficio Nº 17-120 procedente del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante el cual notifican que este Juzgado superior en fecha 22.02.2017 dictó sentencia interlocutoria declarando Sin Lugar la Recusación planteada en contra del Juez de ese Tribunal.
En fecha 11.05.2017 (f. 103 de la 1ª pieza) el tribunal que se encuentra conociendo la causa, ordena remitir el expediente a su tribunal natural.
Por auto de fecha 18.05.2017 (f. 105 de la 1ª pieza), el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, le da reingreso a la causa.
En fecha 25.05.2017 (f. 106 de la 1ª pieza), se ordena agregar a los autos expediente Nº 09049/17, nomenclatura del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo, en el que se tramitó la recusación planteada en contra del Dr. Alberto Rausseo Valderrama, el mismo quedó cursando desde el folio 107 al 160 de la 1ª pieza.
En fecha 07.08.2017 (f. 161 de la 1ª pieza), se fija la oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar.
Consta al folio 162 de la 1ª pieza, acta levantada con motivo de la audiencia preliminar fijada por auto de fecha 110.08.2017.
En fecha 20.09.2017 (f, 163 de la 1ª pieza), se dictó auto mediante el cual se fijaron los límites de la controversia.
Consta a los folios 165 y 166 de la 1ª pieza, escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 26.09.2017 (f. 167 de la 1ª pieza), la parte demandada presentó escrito de pruebas, el cual quedó agregado a los autos desde el folio 168 y 169 de la 1ª pieza.
En fecha 29.09.2017 (f. 170 de la 1ª pieza), el tribunal concedió las partes un lapso de 3 días de despacho para hacer oposición a las pruebas más 3 días de despacho para pronunciarse acerca de su admisión o no.
Por medio de auto de fecha 13.10.2017 (f. 172 de la 1ª pieza), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva. Se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este estado a los fines de la evacuación del capítulo II del escrito de pruebas. A los fines de la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandada, se fijó la oportunidad para su evacuación.
Por medio de auto de fecha 13.10.2017 (f. 173 de la 1ª pieza), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva. Se fijó la oportunidad para la designación de los expertos; se fijó la oportunidad para la evacuación de la Inspección Judicial y se ordenó oficiar al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, a los fines de evacuar la prueba de informes promovida.
Por auto de fecha 16.10.2017 (f. 174 de la 1ª pieza), se ordenó notificar a las partes acerca de la admisión de las pruebas con la advertencia que una vez constara en autos su notificación se comenzaría a computar el lapso para la evacuación de las mismas.
Por medio de diligencia de fecha 19.10.2017 (f. 17 de la 1ª pieza), el alguacil del tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por el apodado judicial de la parte demandada.
En fecha 25.11.2017 (f. 179 de la 1ª pieza), el alguacil del Tribunal consignó copia del oficio Nº 17-371, debidamente firmado y sellado, recibido por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
Consta de las actas que en fecha 13.11.2017 (f. 181 de la 1ª pieza), se ordenó agregar a los autos oficio Nº 304.17, emanado del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial y como anexo copia certificada de sentencia dictada por ese tribunal en fecha 15.02.2016, en el expediente Nº 1.489/14.
En fecha 14.11.2017 (f. 198 de la 1ª pieza), el alguacil consignó boleta de notificación debidamente por la parte actora.
En fecha 16.11.2017 (f. 200 de la 1ª pieza), se levantó acta con motivo de la designación de los expertos, a tal efecto quedaron designados los ciudadanos LISSETTE CAROLINA MORENO, por la parte actora, para quien el apoderado judicial consignó carta de aceptación, al ciudadano GABRIEL COVA por la parte demandada y a la ciudadana MARIA CAROLINA MORENO QUIJADA, a quienes se les libró boleta de notificación.
En fecha 17.11.2017 (f. 205 de la 1ª pieza), el alguacil del tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano Gabriel Cova.
En fecha 17.11.2017 (f. 207 de la 1ª pieza), el alguacil del tribunal consignó copia de oficio Nº 17-370, debidamente firmado y sellado, recibido por el Registro Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este estado.
En fecha 21.11.2017 (f. 209 de la 1ª pieza), el alguacil del tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana María Carolina Moreno, quien en la misma fecha consignó diligencia por medio de la cual aceptó el cargo para el que fue designada (f. 211 de la 1ª pieza).
El 22.11.2017 (f. 212 de la 1ª pieza) se levantó acta por medio de la cual el ciudadano GABRIEL ENRIQUE COVA REVILLA, aceptó el cargo para el que fue designado y tomó el juramento de ley.
En Consta al folio 213 de la 1ª pieza, acta levantada en fecha 24.11.2017, con motivo de la evacuación de la inspección judicial promovida como prueba por la parte demandada.
Por auto de fecha 24.11.2017 (f. 214 de la 1ª pieza), se ordenó el cierre de la primera pieza y se ordenó abrir una segunda pieza al expediente.
SEGUNDA PIEZA
Consta al folio 2 de la 2ª pieza, acta por medio de la cual la ciudadana MARÍA CAROLINA MORENO QUIJADA, acepta el cargo para el que fue designada y tomó el juramento de ley.
Por auto de fecha 29.11.2017 (f. 3 de la 2ª pieza), se difiere la oportunidad para la evacuación de la inspección judicial para el 4º día de despacho siguiente al de la fecha del auto.
Por medio de diligencia de fecha 01.12.2017 (f. 4 de la 2ª pieza), el ciudadano GABRIEL ENRIQUE COVA REVILLA, solicitó el tribunal la acreditación para ingresar al inmueble a los fines de realizar la experticia solicitada, lo que es acordado por el tribunal según auto de la misma fecha (f. 5 de la 2ª pieza).
En Consta al folio 7 de la 2ª pieza, acta levantada en fecha 05.12.2017, con motivo de la evacuación de la inspección judicial promovida como prueba por la parte actora.
Por medio de diligencia de fecha 09.01.2018 (f. 8 de la 2ª pieza), los ciudadanos LISSETTE MORENO, GABRIEL COVA y MARIA C. MORENO, consignan informe de experticia, el cual quedó inserto a los folios 9 al 20 de la 2ª pieza.
En fecha 09.01.2018 (f. 21 de la 2ª pieza), la ciudadana MARÍA CAROLINA MORENO QUIJADA, consigna contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y un plano del local arrendado.
Por auto de fecha 18.01.2018 (f. 28 de la 2ª pieza), la abogada WINIFRED FRENDIN se abocó al conocimiento de la causa como Juez Temporal.
Por auto de fecha 22.01.2018 (f. 29 de la 2ª pieza), se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral.
Mediante auto de fecha 20.02.2018 (f. 30 de la 2ª pieza), el tribunal revoca por contrario imperio el auto dictado en fecha 22.01.2018 mediante el cual fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia o debate oral, y señala que la misma será fijada una vez que consten en actas las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada.
A solicitud del apoderado judicial de la parte actora, se acordó ratificar el oficio Nº 17-370 dirigido al registro Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este estado, en esa misma fecha se libró oficio, lo cuales fueron consignados al expediente en fecha 02.03.2018 (f. 34 de la 2ª pieza), en razón de que la funcionaria encargada de recibir la correspondencia en el mencionado registro le manifestó al alguacil que el oficio anterior ya había sido respondido por esa oficina.
Por auto de fecha 05.03.2018 (f. 38 de la 2ª pieza), se ordenó agregar a los autos oficio Nº 2.017-398-111, emanado del Registro Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de esta estado.
Por auto de fecha 07.03.2018 (f. 39 de la 2ª pieza), se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral.
En fecha 11.04.2018 (f. 40 al 43 de la 2ª pieza), se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende que el tribunal dictó la dispositiva del fallo.
En fecha 30.04.2018 (f. 44 al 47 de la 2ª pieza), se dictó el texto íntegro del fallo emitido por el tribunal de la causa en fecha 11.04.2017.
Por medio de diligencia de fecha 03.05.2018 (f. 48 de la 2ª pieza), el apoderado de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada en fecha 30.04.2018.
Por auto de fecha 08.05.2018 (f. 49 de la 2ª pieza), la abogada WINIFRED FRENDIN se abocó al conocimiento de la causa como Juez Temporal.
En fecha 11.05.2018 (f. 50 de la 2ª pieza), fue oída libremente la apelación interpuesta por la parte demandada, librándose el oficio correspondiente.
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
PARTE ACTORA JUNTO CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1.- A los folios 9 al 16 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 29-07-2014 por el Notario Público Segundo de Porlamar, del Estado Nueva Esparta, de documento autenticado ante esa Notaría en fecha 15-02-2012, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos SIMEON RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, denominado EL ARRENDADOR por una parte y por la otra el ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, denominado EL ARRENDATARIO, sobre un inmueble que forma parte del edificio conocido como MARGARITA BOWLING CLUB, ubicado en la Avenida 4 de Mayo, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, el cual consta de las siguientes dependencias que quedaran demarcadas dentro de una línea amarilla en el plano que se anexa: A) Una construcción tipo galpón de paredes de bloques, columnas de concreto y techo de lámina acerolit de aproximadamente 180 mts² y que además tiene un ala anexa de techo de platabanda de aproximadamente 36 m2 para un total de 216 m2; B) Un terreno contiguo al galpón antes señalado de 220 m2; C) Una construcción aledaña al galpón, de aproximadamente 60 m2; D) Una dependencia de 34 m2 que está ubicada al lado de los tanques de agua del Edificio y el terreno identificado en el punto B del contrato; E) Un local ubicado en el segundo nivel con una superficie de 125 m2 aproximadamente, que posee una escalera de metal que tiene acceso al pasillo donde se encuentran los tanques de agua de todo el edificio y una platabanda anexa de aproximadamente 20 metros cuadrados; F) Un pasillo que conecta con la avenida 4 de Mayo de 60 m2 aproximadamente, G) Una valla publicitaria de doble cara, ubicada sobre otro local propiedad de EL ARRENDADOR, que no es objeto del contrato, que mide ocho por cuatro (8x4 m), que se estableció expresamente que EL ARRENDATARIO, quedaba autorizado a realizar en dichas dependencias y que son objeto del contrato de arrendamiento, todas las mejoras que necesitara el inmueble para su funcionamiento, tales como pisos, techos, paredes, instalaciones sanitarias, ventilación, alumbrado y demás obras civiles, y que todas esas instalaciones serían usadas para la realización de actividades religiosas, educativas, culturales y/o recreativas. En la cláusula SEGUNDA, se estableció que el plazo de duración del contrato es de tres (03) años fijos, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, estableciéndose un plazo de gracia o tiempo muerto de ciento ochenta (180) días a partir de la fecha de la firma, lapso en el cual el ARRENDATARIO no cancelaría el canon de arrendamiento, y dejando taxativamente expreso entre las partes contratantes, que al término de dicho contrato se otorgaría un (1) año de prórroga legal tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cláusula TERCERA se estableció que el canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000,00) para el primer año, que comenzaría a pagarse a partir del mes de octubre, en virtud de que EL ARRENDADOR recibió el monto correspondiente al mes de septiembre y para el segundo año se convino que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de cincuenta y cinco mil Bolívares (Bs. 55.000,00), y sesenta y ocho mil Bolívares (Bs. 68.000,00) para el tercer año, cantidad que sería el canon de arrendamiento para el año de prórroga en caso de que EL ARRENDATARIO decidiera hacer uso de la misma. El anterior instrumento no fue impugnado ni mucho menos tachado o desconocido, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil para demostrar que entre las partes involucradas en la presente controversia existe una relación arrendaticia cuyos términos y condiciones se encuentran establecidas en el contrato antes señalado suscrito en fecha 15-02-2012, en el cual se dejó expresamente convenido en la cláusula TERCERA, que el plazo de duración del contrato sería de tres (3) años fijos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, el cual se suscribió el 15-02-2012, que se estableció un plazo de gracia o tiempo muerto de 180 días contados a partir de la firma durante el cual el arrendatario no pagaría canon de arrendamiento, y se estableció además en dicha cláusula que al vencimiento del plazo de duración del contrato se le concedería al arrendatario una prórroga legal de un (1) año. Y así se establece.-
2.- A los folio 17 al 21, original de solicitud de notificación presentada en fecha 23-03-2015 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado por el ciudadano SIMEÓN RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, asistido de abogado por medio de la cual solicitó el traslado y constitución de dicha Notaría, en la Avenida 4 de Mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, en el edificio de su propiedad conocido como “Margarita Bowling Club”, con el objeto de hacerle entrega al arrendatario ciudadano EDISON JOSE LATAN YANCE, de carta de notificación por medio de la cual se le informe sobre su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 15-02-2012 anotado bajo el N° 24, tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo tiempo contractual finalizó el día 15-02-2015, que acompañó a dicha solicitud copia fotostática de notificación publicada en el diario El Caribazo en fecha 14-02-2015, que en esa misma fecha (23-03-2015) se levantó acta notarial en la cual se dejó constancia que la referida Notaría se trasladó y constituyó en el lugar indicado, a los fines de efectuar la notificación solicitada, y se dejó constancia que se dio por notificado el ciudadano EDISON JOSE LATAN YANCE, titular de la cédula de identidad N° 5.575.613 el cual recibió y leyó la misma. El tribunal le imparte valor probatorio al anterior instrumento a los fines de demostrar la actuación desplegada por la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 23-03-2015, la cual accediendo a la solicitud presentada por el ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA, se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado y notificó al ciudadano EDISON JOSE LATAN YANCE la decisión del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito por ambos en fecha 15-02-2012. Y así se establece.-
3.- A los folios 22 al 25, copias certificadas expedidas en fecha 04-02-2016 por la Secretaria del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que cursan en el expediente N° 1489.14 contentivo del juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento seguido por el ciudadano SIMEÓN RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA en contra del ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, del cual emerge acta levantada en fecha 23-09-2015 con motivo de la celebración de la audiencia de juicio, prevista en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, y de la que se desprende que el tribunal desestimó dicha demanda por cuanto la misma fue instaurada cuando aun se encontraba vigente el contrato de arrendamiento escrito suscrito por las partes en fecha 15-02-2012. El tribunal le imparte valor probatorio al anterior instrumento conforme a los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil solo para demostrar la circunstancia antes señalada. Y así se establece.-
EN LA ETAPA PROBATORIA.-
1.- Promovió las pruebas documentales traídas al proceso junto con el libelo de la demanda que se describen a continuación: a) documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, en fecha 15-02-2012, anotado bajo el Nº 24, tomo 33 de los Libros llevados por esa Notaría, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15-02-2012 entre los ciudadanos SIMEON RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, denominado EL ARRENDADOR por una parte y por la otra el ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, denominado EL ARRENDATARIO, b) original de solicitud de notificación solicitud de notificación presentada en fecha 23-03-2015 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado por el ciudadano SIMEÓN RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, asistido de abogado por medio de la cual solicitó el traslado y constitución de dicha Notaría, en la Avenida 4 de Mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, en el edificio de su propiedad conocido como “Margarita Bowling Club”, con el objeto de hacerle entrega al arrendatario ciudadano EDISON JOSE LATAN YANCE, de carta de notificación por medio de la cual s le informe sobre su decisión de renovar el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 15-02-2012 anotado bajo el N° 24, tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo tiempo contractual finalizó el día 15-02-2015, c) copias certificadas expedidas en fecha 04-02-2016 por la Secretaria del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que cursan en el expediente N° 1489.14 contentivo del juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento seguido por el ciudadano SIMEÓN RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA en contra del ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, del cual emerge acta levantada en fecha 23-09-2015 con motivo de la celebración de la audiencia de juicio, prevista en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, y de la que se desprende que el tribunal desestimó dicha demanda por cuanto la misma fue instaurada cuando aun se encontraba vigente el contrato de arrendamiento escrito suscrito por las partes en fecha 15-02-2012. Los anteriores instrumentos fueron analizados y valorados por esta alzada en este mismo capitulo, y en consecuencia resulta innecesario valorarlos nuevamente. Y así se decide.-
2) Prueba de Experticia.-
A los folios 9 al 20 de la 2ª pieza, INFORME TECNICO DE EXPERTICIA realizado en fecha 19-12-2017 por los ingenieros LISSETTE CAROLINA MORENO, GABRIEL COVA Y MARÍA CAROLINA. MORENO, expertos que fueron debidamente designados y juramentados por el tribunal de la causa a objeto de determinar el área exacta del inmueble sobre el cual versa el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, ubicado en el edificio conocido como MARGARITA BOWLING CLUB, situado en la avenida 4 de Mayo, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. Emerge del referido informe que el bien a valorar está conformado por un inmueble ubicado en el edificio conocido como Margarita Bowling Club, que en el mismo funciona una iglesia Cristina llamada EL LEON DE LA TRIBU DE JUDA, que en el contrato de arrendamiento de fecha 12 de febrero de 2012 se especifican distintos puntos de la distribución de lo arrendado mas no muestra con exactitud lo que se necesita saber; que la iglesia está de frente con la avenida 4 de mayo y como punto de referencia al lado del edificio Doña Concha, concluyendo los expertos en que el día 4 de diciembre de 2017 se realizó la inspección a la Iglesia “El León de la Tribu de Judá”, que no fue mucha la información que se pudo obtener ese día ya que el Pastor el señor Edison José Latam Yance (demandado) no se encontraba; que las personas que estaban allí no les facilitaron la información que necesitaban; que se vieron varios trabajadores tanto en el salón (iglesia) como en el primer nivel donde se encuentra la iglesia; que tenían conocimiento de que la iglesia podía estar ubicada en el primer piso pero allí lo que hay es algo como un apartamento y que les limitaron mucha información; que la iglesia se encuentra en la planta baja y posee un tamaño de 250 metros cuadrados aproximadamente; que el lugar es limpio y se encuentra en buenas condiciones. A la anterior prueba consistente en la experticia realizada a requerimiento de la parte actora según se extrae del escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 26-09-2017 que cursa a los folios 168 y 169 de la 1ª pieza, se le imparte valor probatorio conforme al artículo 451 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.422 del Código Civil para demostrar que en el inmueble objeto del juicio funciona una iglesia denominada El León de la Tribu de Juda, y que la misma tiene como frente la avenida 4 de mayo y como punto de referencia que esta al lado del edificio Doña Concha. Y así se establece.-
3) Inspección Judicial.-
Al folio 7 y vto de la 2ª pieza, inspección judicial evacuada en fecha 05-12-2017 por el tribunal de la causa en el inmueble objeto de la presente controversia ubicado en la avenida 4 de Mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. El tribunal dejó constancia sobre los siguientes particulares: que el local objeto de arrendamiento se encuentra en buenas condiciones generales de higiene y uso. La anterior prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil para demostrar la circunstancia antes señalada, concretamente que el local inspeccionado se encontraba para ese momento en buenas condiciones de higiene y uso. Y así de establece.-
4) Prueba de informes.-
Al folio 182 de la 1ª pieza, oficio Nº 304-17 emanado del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, dirigido al Tribunal de la causa dando respuesta al oficio N° 14.371 de fecha 13-10-2017 por medio del cual se le solicitó que informara quienes son las partes en el juicio contenido en el expediente identificado con el N° 1489, el motivo del mismo y si se ha dictado sentencia, y que en caso de ser afirmativo remitir copia certificada de la sentencia recaída en dicha causa. Al respecto se informó que luego de una revisión minuciosa del libro de causas llevados por ese Despacho, se pudo constatar que el expediente N° 1489-14, contiene la causa por cumplimiento de contrato, por vencimiento del término del contrato verbal, que las partes son los ciudadanos SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA, quien accionó en contra del ciudadano EDINSON JOSE LATAN YONSE, y que en el mismo se dictó sentencia definitiva en fecha 15-02-2016, de la cual anexa copia certificada. Esta alzada le imparte valor probatorio a la anterior prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que efectivamente se tramitó ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, una causa judicial por cumplimiento de contrato por vencimiento del término contractual incoada por el ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ CABRERA, en contra del hoy demandado ciudadano EDISON JOSE LATAN YONSE, que conforme a la copia certificada anexa la causa fue sentenciada en fecha 15-02-2016, que se declaró sin lugar la demanda por dos motivos a saber: primero por la incomparecencia de la parte actora a la audiencia oral y pública, y segundo por evidenciarse del contrato cuyo cumplimiento se demanda suscrito en fecha 15-02-2012, que para el momento de instaurarse la demanda (29-07-2014) aun estaban transcurriendo los tres (3) años que como término fijo pactaron las partes como plazo de duración de dicho contrato, el cual vencía en fecha 15-02-2015. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
PARTE DEMANDADA.-
1) Prueba de informes.-
Al folio 37 de la 2ª pieza, oficio Nº 2017-398-111 emanado del Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, dirigido al Tribunal de la causa dando respuesta al oficio N° 17.370 de fecha 13-10-2017, por medio del cual se le solicitó que informara “quien preside la Asociación Civil “El León de la Tribu de Judá”, debidamente constituida ante ese Despacho en fecha 16 de junio de 2011, bajo el N° 23, folio 167, tomo 2, protocolo de transcripción, segundo trimestre del citado año, con domicilio en la ciudad de Porlamar Municipio Mariño de este Estado.”. Al respecto se informó que el ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, titular de la cédula de identidad Nº V-5.575.613 es el Presidente de la Asociación Civil “IGLESIA EL LEÓN DE LA TRIBU DE JUDA”, debidamente constituida en fecha 16/06/2011, bajo el número 23, folio 167 del Tomo 2 del protocolo de Trascripción del 2011. Esta alzada le imparte valor probatorio a la anterior prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar la anterior circunstancia. Y así se establece.-
2) Inspección Judicial.-
Al folio 213 y vto de la 1ª pieza, inspección judicial evacuada en fecha 24-11-2017 por el tribunal de la causa en el local comercial objeto de la presente controversia ubicado en la avenida 4 de Mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. El tribunal dejó constancia sobre los siguientes particulares: Al Primero: que se observó en la parte superior de la entrada del local un aviso publicitario que textualmente dice: “EL LEON DE LA TRIBU DE JUDA”, Iglesia Cristiana: Liberación-Sanidad-Restauración- No llores Nueva Esparta”, he aquí que el León de la Tribu de Judá, la raíz de David ha vencido para abrir el libro y desatar sus siete sellos, Días de reunión domingos 10 p.m-12m, miércoles 7 p.m-9p.m, sábado 6:30 p.m jóvenes. Al Segundo: Se dejó constancia que se observó un conjunto de sillas en un número aproximado de seiscientos (600) dispuestas en forma de auditorio, asimismo se observa un grupo de instrumentos musicales. Al Tercero: se dejó constancia que se observa que el inmueble sirve de centro de reuniones a la iglesia cristina El León de la Tribu de Judá”. La anterior prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil para demostrar las circunstancias observadas por el Juzgado de la causa, que el local inspeccionado funciona o sirve como centro de reuniones religiosas, concretamente de la iglesia cristiana denominada “El León de la Tribu de Judá”. Y así se establece.-
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.-
LA DECISIÓN APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30.04.2018 mediante la cual se declaró con lugar la pretensión de desalojo, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…Luego del minucioso análisis del escrito de reforma de la demanda, de la contestación y de las pruebas aportadas al proceso, en relación con las premisas fundamentales que trabaron la litis en los siguientes aspectos: A) Si el contrato de arrendamiento versa sobre un local de uso comercial o no. B) Si sobre la base de lo anterior le es o no aplicable la ley de alquileres de locales comerciales. Al efecto, observa este Tribunal que la demanda fue admitida de acuerdo con lo que establece el segundo aparte del articulo 43 de la Ley marco, según el cual los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria por vía del Procedimiento Oral establecido en el Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, afirma el demandante que el decreto Ley es muy claro y lacónico donde expresa que todas las relaciones arrendaticias de uso comercial debían adaptarse a este y que el uso religioso dado al inmueble por el arrendatario no esta expresamente excluido de la aplicación de la presente Ley. Al efecto cabe observar que el artículo 2 del Decreto señala que los inmuebles destinados al uso comercial son aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, mientras que el artículo 4° ejusdem excluye del ámbito de aplicación inmuebles no destinados al uso comercial como viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamientos turísticos o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados. Acompaña a su libelo el actor copia certificada de una sentencia emanada del Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial que resolvió una controversia entre las mismas partes y el mismo objeto en causa donde resultó ganancioso el hoy demandado, esta documental prueba que aquel juicio transcurrió bajo el imperio de la vigente Ley de Arrendamientos Comerciales cuya aplicación en ningún momento fue cuestionada por las partes. A esta prueba el demandado se ha referido como un hecho nuevo dentro de la controversia en una evidente confusión con el propósito probatorio con que ha sido traída a los autos, precisamente para hacer constar que la relación arrendaticia que regula el contrato en la presente causa, cuyo objeto es la utilización del local para la realización de actividades religiosas, educativas, culturales y/o recreativas debe desarrollarse a la luz del vigente Decreto de Ley de Regulación de Alquileres y asi fue reconocido por el hoy demandado en abierta contradicción con su posición en aquel juicio donde no cuestionó la aplicación de la ley en referencia. Estas consideraciones y las dos Inspecciones Judiciales promovidas por las partes provocan en el animo del Juzgador la convicción de que estamos frente a una relación arrendaticia que recae sobre un local comercial destinado a servicios religiosos llevados a efecto por la Asociación Civil IGLESIA EL LEON DE LA TRIBU DE JUDA, cuyas actividades si bien carecen de la naturaleza comercial son servicios que están regulados por el Decreto mencionado, cuyas disposiciones son aplicables en el caso bajo examen. Y así se declara.
Por otro lado, observa el Tribunal que el contrato de arrendamiento que dio origen a la presente relación arrendaticia fijó un plazo de duración de tres (03) años fijos contados del 15 de febrero del año 2012 al 15 de febrero del año 2015, correspondiéndole un (01) año de prorroga legal de acuerdo con la ley marco, tal como fue notificado por la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 23 de marzo de 2015, la cual venció el 15 de febrero del año 2016, hechos que no fueron controvertidos en la contestación por la parte demandada, por lo que evidentemente estamos frente a una relación íntegramente vencida que hace procedente el Desalojo por vencimiento del termino, de conformidad con lo establecido en el literal “g” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, y así se declara expresamente.
En lo referente a la prueba de Experticia promovida por la parte actora el Tribunal la desecha por cuanto no aporta nada respecto al contradictorio del juicio. De igual manera se desecha la prueba de Informe por cuanto la presidencia de la Asociación Civil IGLESIA EL LEON DE LA TRIBU DE JUDA no constituye un hecho controvertido, ni tiene relevancia a los fines de la decisión de la causa., y así se decide expresamente.
IV.-DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones anteriores, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, incoada por el ciudadano SIMEON RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 5.877.262, de este domicilio, contra el ciudadano EDISON JOSE LATAN YANCE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 5.575.613, de este domicilio. SEGUNDO: Se condena al demandado EDISON JOSE LATAN YANCE, a la desocupación y entrega inmediata del inmueble constituido por un local de uso comercial ubicado en el edificio conocido como MARGARITA BOWLING CLUB, situado en la Avenida 4 de Mayo, Sector Genoves, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, identificado según el contrato de arrendamiento así: i) una serie de dependencias demarcadas dentro de una línea amarilla en plano anexo al contrato identificadas así: Una construcción tipo galpón de paredes de bloques, columnas de concreto y techo de lamina acerolit de aproximadamente 180 metros cuadrados y que además tiene un ala anexa de techo de platabanda de aproximadamente 36 metros cuadrados, para un total de 216 metros cuadrados; ii) un terreno contiguo al galpón antes señalado de 220 metros cuadrados; iii) una construcción aledaña al galpón de aproximadamente 60 metros cuadrados; iv) una dependencia de 34 metros cuadrados, que esta ubicada al lado de los tanques de agua del edificio y el terreno identificado en el puno “ii”; v) un local ubicado en el segundo nivel con una superficie de 125 metros cuadrados, que posee una escalera de metal que tiene acceso al pasillo donde se encuentran los tanques de agua de todo el edificio, y una platabanda anexa de aproximadamente 20 metros cuadrados; vi) un pasillo que conecta a la Avenida 4 de Mayo de 60 metros cuadrados aproximadamente; y vii) una valla publicitaria de doble cara, ubicada sobre todo el inmueble que mide 08 por 04 metros. TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa.”

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
En la oportunidad procesal correspondiente, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, y expuso:
- que es necesario clarificarle que la sentencia proferida por el a quo, adolece de vicios ya que hay un alegato esgrimido por él sobre el cual sustentó su defensa que tan relevante que tiene una incidencia en el fondo de la presente controversia, ya que alegó que la sentencia en referencia es inejecutable por cuanto es un hecho esgrimido que su defendido tiene y ocupa 2 áreas que se confunden dentro del local propiedad del actor, la primera producto del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción y la segunda producto de un contrato verbal cuya sentencia dictada por la Juez Juzgado Cuarta de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, se trajo a la presente acción como anexo de la demanda, pero hay un detalle relevante la Juez en dicha decisión no se sometió a lo alegado y probado en autos, es decir vulneró el Artículo 12 de la norma adjetiva, ya que esta erróneamente señala que el alegato esgrimido por el actor cuando agrega a las actas del proceso en su libelo de la demanda “declara sin lugar por extemporánea en el tiempo, una acción judicial determinando dicho Juzgado que la relación arrendaticia existente deriva del contrato de arrendamiento autenticado ante la notaria pública Segunda de la ciudad de Porlamar, el cual es a quo promovido con la letra “A”, es un hecho talmente falso, ya que la realidad verdadera es que la juez no decidió ajustada a derecho a lo alegado y probado en las actas del proceso, sentencia en donde no le es dado el derecho a apelar ya que resultó ganancioso de la misma y no pudo impugnar el contenido de esta, ya que como citó anteriormente la Juez llegó a la convicción de que la relación existente entre las partes era de naturaleza escrita y no verbal como en realidad fue, conforme al documento de arrendamiento objeto de la presente acción, todo lo cual se puede apreciar de legajo de copia certificada constante de 28 folios útiles y que agrega con la letra “A” y que opone a todo evento y hace valer en todo su valor, correspondiente al expediente distinguido con el Nº 028-2014, seguido en ese entonces ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, correspondiente a la acción incoada por parte del ciudadano SIMEÓN RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, en contra de su defendido EDISON JOSÉ LATAN YANCE, plenamente identificados en autos, ya que son las partes en este proceso, las cuales pertenecen al expediente 1489, cuya copia certificada acompañó el actor a su libelo y que erróneamente y falsamente quiere hacer valer como que la relación era de naturaleza escrita cuando se desprende fehacientemente del legajo específicamente del folio 2 al 10, ambos inclusive, que corresponde al libelo de la demanda incoada por el actor en contra de su defendido así como el auto de admisión, que la demanda de cumplimiento de contrato, insiste en leer la exposición del actor en esa causa se aprecia que existe una relación contractual a través de un contrato verbal de arrendamiento que se inició en fecha 15 de julio del año 2012, (folio 2), asimismo se solicitó en el particular primero del Capítulo Cuarto, conclusiones y petitorium, que se obligue a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble arrendado, (folio 7), e igualmente adjunta a la presente constante de cuatro (4) folios útiles, marcada con la letra “B”, Acta de la Audiencia de Juicios celebrada en fecha 23 de Septiembre del año 2015, ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, que corresponde a la sentencia consignada por el actor en esta causa, de aquí se evidencia sin lugar a dudas que la defensa esgrimida por él siempre fue dirigida a que el contrato era de naturaleza verbal y no les dada la potestad al actor de resolver unilateralmente dicho contrato, la juez mal interpretó y dictó una decisión contrariando lo alegado y probado por la partes en litigio en vista que se acompañó el contrato escrito con la única intención que se levantara una medida innominada decretada por el Juzgado sexto, que conoció en un principio la acción, y que por inhibición de la Juez pasó al Juzgado Cuarto citado, por lo tanto, el hecho cierto es que su mandante posee y ocupa 2 áreas distintas dentro del local en propiedad del actor, producto una de un contrato de arrendamiento verbal existente entre las partes en litigio y otra del contrato de arrendamiento escrito objeto de la presente acción, y quiere decir en ninguno de los 2 el verbal y el escrito, se puede determinar a ciencia cierta el área real de cada uno, es decir, no se pueden individualizar y de hacerlo se incurriría en un error, ya que en esta causa no se demostró el espacio o el área objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se solicita, por ello insiste, esta acción desde el punto de vista jurídico en caso de resultar individualizadas las áreas de cada uno de los contratos de arrendamiento el verbal y el escrito mal podría ejecutarse una sentencia sobre un espacio indeterminado, ya que de hacerlo se le estaría ocasionando daños a una de las partes, bien sea por ultra o minus petita y así solicita sea decretado en la definitiva;
- que es necesario recalcar que la parte accionante en su libelo al solicitar la prueba de experticia adujo lo siguiente, cita:…omissis…, se infiere sin lugar a dudas que en el inmueble propiedad del arrendador existen terceros ocupando el mismo otras áreas que existen dentro del mismo, porque de no ser así cual es la razón de insistir en que se determine el área exacta del bien inmueble dada en arrendamiento, es para evitar efectivamente que se le causen daños a terceros que ocupan el inmueble propiedad del actor, y que no representa una unidad sola ocupada por su mandante la cual se encuentra en litigio sino que insiste, hay terceros dentro de dicho inmueble que no forman parte del área dada en arrendamiento en litigio, insiste, no se determinó dicha área y mal puede ejecutarse una decisión que lesionaría derechos de terceros por indeterminación del área objeto de litigio, y así reitera que debe ser decretado en la Definitiva;
- que por último denuncia en este acto que en la sentencia proferida por el a quo, el Juez no abarcó todo lo alegado y probado por las partes en litigio, se vulneró lo pactado en el artículo 12 del Código Procesal Civil, ya si bien es cierto que se señala en el cuerpo de la misma los hechos controvertido, en la decisión no existe pronunciamiento sobre la indeterminación del área del inmueble objeto del litigio así como de la porción o área del local alquilado en forma verbal el cual es usufructuado por su defendido, ambos alegados en la secuela del presente proceso judicial, mencionado en la sentencia pero a la final (sic) no existe pronunciamiento al respecto, que deseche o desestime esta pretensión esgrimida por él y que es tan trascendental en las resultas del presente juicio, existiendo a tal efecto una incongruencia negativa en dicha decisión, incumpliéndose con los requisitos que debe contener toda sentencia, artículo 243 del Código de Procedimiento Civil Positivo, en base a ello requiere la subsanación de este Tribunal del vicio denunciado y que por la importancia en las resultas de esta acción traerá como consecuencia la declaratoria sin lugar a dudas de la presente demanda, por ser inejecutable, y así requiero que sea declarado;
- que la norma sobre la cual se sustentó la presente causa, es inaplicable, por así determinarlo expresamente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en vista de que quedó plenamente demostrado en la secuela del proceso que en el local alquilado por su representado no se realizan actos de índole o naturaleza comercial, ya que allí opera la Asociación Civil EL LEON DE LA TRIBU DE JUDA, (…), la cual es presidida por su mandante, por lo tanto la ley citada no puede ser aplicada al cado de marras, por el solo hecho que no se realizan actividades comerciales dentro del local arrendado y así solicita que sea decretado en la definitiva ya que las partes no pueden relajar las disposiciones de la ley, y peor aún ser consentida por el Juez a quo, al sustentar su dictamen en el hecho de que en vista que él aceptó la aplicabilidad en un caso anterior, hoy por hoy en esta causa está contradiciéndose, insólito pero cierto, además se alegó el principio IURIA NOVIT CURIA, considera que la posición es inaudita, contraria a derecho, a la razón, la esgrimida por el Juzgador, y en la prosecución de una decisión justa de conformidad con lo alegado y probado en autos, no es potestativo de los particulares, ni de los jueces revertir las reglas en este caso el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la tramitación del presente juicio pues su estricta observancia es materia de orden público y así solicita que sea decretado en la definitiva por este Tribunal que conoce de la impugnación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal a quo, con todos los pronunciamientos a que haya lugar.
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la acción de DESALOJO el ciudadano SIMEÓN RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, asistido de abogado, señaló lo siguiente:
- que consta de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Porlamar en fecha quince (15) de febrero del año dos mil doce (2012), anotado bajo el número 24; Tomo 39 de los libros que a tal efecto son llevados por ese Despacho, (…), celebró un contrato de arrendamiento de uso comercial con el ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, (…), por un local de uso comercial de su exclusiva propiedad, (…), ubicado en el Edificio conocido como MARGARITA BOWLING CLUB, situado en la Avenida 4 de Mayo, Sector Genovés de la ciudad de Porlamar Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, (…), el cual según la cláusula primera de “El contrato Arrendaticio” es identificado así: “Una serie de dependencias que quedaran demarcadas dentro de una línea amarilla en el plano que se anexa al contrato de arrendamiento en comento, identificadas así: i.- Una construcción tipo galpón de paredes de bloque, columnas de concreto y techo de láminas de acerolit de aproximadamente ciento ochenta metros cuadrados (180 M2), y que además tiene un ala anexa de techo de platabanda de aproximadamente treinta y seis metros cuadrados (36 M2), para un total de doscientos diez y seis metros cuadrados (216 M2);ii.- Un terreno contiguo al galpón antes señalado de aproximadamente doscientos veinte metros cuadrados (220 m2);iii.- Una construcción aledaña al galpón, de aproximadamente sesenta metros cuadrados (60 M2); iv.- Una dependencia de treinta y cuatro metros cuadrados (34 M2), que está ubicada al lado de los tanques de agua del Edificio y el terreno identificado en el punto “ii”;v.- Un local ubicado en el segundo nivel con una superficie de ciento veinte y cinco metros cuadrados (125 M2), que posee una escalera de metal que tiene acceso al pasillo donde se encuentran los tanques de agua de todo el edificio y una platabanda anexa de aproximadamente veinte metros cuadrados (20 M2; vi.- Un pasillo que conecta con la Avenida 4 de Mayo de sesenta metros cuadrados (60 M2) aproximadamente; y Vd.- Una valla publicitaria de doble cara, ubicada sobre todo “El Inmueble” que mide ocho por cuatro metros;
- que se le permitió a “El Demandado” efectuar mejoras en las áreas antes referidas, para su mejor funcionamiento, las cuales quedarían en beneficio de “El Inmueble”, estableciéndose también que este sería destinado para la realización de actividades religiosas, educativas, culturales y/o recreativas, todo lo anterior en la parte in-fine de la referida cláusula primera de “El Contrato Arrendaticio”;
- que dicha relación arrendaticia de uso comercial se pactó para un lapso de tres (03) años (sic), entrando en vigencia a partir de la fecha de la autenticación de “El Contrato Arrendaticio”, es decir, desde el día quince (15) de febrero de dos mil doce (2012), teniendo como fecha de finalización el día catorce de febrero del año 2015;
- que en ese sentido en fecha ojo (sic), mediante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Porlamar, procedió en tiempo hábil a comunicarle a “El Demandado”, su decisión de no renovar “El Contrato Arrendaticio”, por lo que según la cláusula segunda del mismo, debía acogerse a la Prórroga Legal, la cual por la duración del contrato en comento, es de un año contados desde la fecha de la finalización del lapso de tres años fijos contractuales acordado por ellos en la precitada cláusula segunda de “El Contrato Arrendaticio”. Terminando dicha Prórroga legal el día catorce de febrero del año dos mil dieciséis. En otras palabras dicho contrato y los efectos legales del mismo quedaron sin efecto por haber fenecido el lapso de tiempo pactado en este, así como el derecho de transcurrir la Prórroga Legal acordada en el contrato y consagrada en el artículo 26 del Decreto Ley ojo (sic). A pesar de todo ello “El Demandado”, se niega a desalojar el local dado en arrendamiento de uso comercial, sin razón alguna, o aparente, a pesar que como se ha expresado, tanto el tiempo contractualmente establecido, como la extensión de un año que le otorga la Ley, es decir, la Prórroga Legal, terminaron;
- que para la fecha de presentar a distribución el presente libelo de demanda, “El Demandado”, pretende seguir ocupando en forma ilegal “El Inmueble”, negándose a desocuparlo y entregarlo en las mismas buenas condiciones en las cuales lo recibió, situación que resulta violatoria de sus derechos objetivos y subjetivos de disposición sobre los bienes que otorgó en arrendamiento de uso personal;
- que fundamenta la acción de desalojo de local de uso comercial dado en arrendamiento por cumplimiento del tiempo contractual y legalmente establecido, en primer lugar en la letra de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por su persona y “El Demandado”; así como, en la letra de los artículos 1, 2, 3, 6, 8, 9, 20, 26, 40 literal G, 43 y la disposición transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil, y en cualquier otra norma legal que se haga mención a lo largo del presente libelo;
- que es por lo que acude para demandar, como formalmente demanda al EDISON JOSE LATAN YANCE. (…), quien a los fines de este Escrito Libelar se denomina “El Demandado”, para que convenga o de lo contrario sea formalmente condenado por el Juzgado que le corresponda conocer, en lo siguiente:
PRIMERO: En Desalojar el inmueble dado en arrendamiento de uso comercial, por haber concluido el tiempo contractualmente convenido, así como, la Prórroga Legal, a la que el arrendatario tenía derecho; y en consecuencia de lo anterior le sea entregado materialmente “El Inmueble”, libre de personas y bienes.
SEGUNDO: Sea condenado “El Demandado”, en pagar las Costas Procesales.
Posteriormente, en su escrito de reforma al libelo de la demanda, señaló:
- que consta de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Porlamar en fecha quince (15) de febrero del año dos mil doce (2012), anotado bajo el número 24; Tomo 39 de los libros que a tal efecto son llevados por ese Despacho, (…), celebró un contrato de arrendamiento de uso comercial con el ciudadano EDISON JOSÉ LATAN YANCE, (…), por un local de uso comercial de su exclusiva propiedad, (…), ubicado en el Edificio conocido como MARGARITA BOWLING CLUB, situado en la Avenida 4 de Mayo, Sector Genovés de la ciudad de Porlamar Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, (…), el cual según la cláusula primera de “El contrato Arrendaticio” es identificado así: “Una serie de dependencias que quedaran demarcadas dentro de una línea amarilla en el plano que se anexa al contrato de arrendamiento en comento, identificadas así:
A) Una construcción tipo galpón de paredes de bloque, columnas de concreto y techo de lámina acerolit de aproximadamente ciento ochenta metros cuadrados (180 M2), y que además tiene un ala anexa de techo de platabanda de aproximadamente treinta y seis metros cuadrados (36 M2), para un total de doscientos diez y seis metros cuadrados (216 M2);
B) Un terreno contiguo al galpón antes señalado de aproximadamente doscientos vente metros cuadrados (220 m2);
C) Una construcción aledaña al galpón, de aproximadamente sesenta metros cuadrados (60 M2);
D) Una dependencia de treinta y cuatro metros cuadrados (34 M2), que está ubicada al lado de los tanques de agua del Edificio y el terreno identificado en el punto “ii”;
E) Un local ubicado en el segundo nivel con una superficie de ciento veinte y cinco metros cuadrados (125 M2), que posee una escalera de metal que tiene acceso al pasillo donde se encuentran los tanques de agua de todo el edificio y una platabanda anexa de aproximadamente veinte metros cuadrados (20 M2;
F) Un pasillo que conecta con la Avenida 4 de Mayo de sesenta metros cuadrados (60 M2) aproximadamente; y
G) Una valla publicitaria de doble cara, ubicada sobre toro “El Inmueble” que mide ocho por cuatro metros;
- que se le permitió a “El Demandado” efectuar mejoras en las áreas antes referidas, para su mejor funcionamiento, las cuales quedarían en beneficio de “El Inmueble”, estableciéndose también que este sería destinado para la realización de actividades religiosas, educativas, culturales y/o recreativas, todo lo anterior la parte in-fine de la referida cláusula primera de “El Contrato Arrendaticio”;
- que dicha relación arrendaticia de uso comercial se pactó para un lapso de tres (03) fijos (sic), entrando en vigencia a partir de la fecha de la Autenticación de “El Contrato Arrendaticio”, es decir, desde el día quince (15) de febrero de dos mil doce (2012), teniendo como fecha de finalización el día catorce de febrero del año 2015;
- que en ese sentido, antes de la finalización del lapso contractualmente establecido, mediante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Porlamar, procedió en tiempo hábil a comunicarle a “El Demandado”, su decisión de no renovar “El Contrato Arrendaticio”, por lo que según la cláusula segunda del mismo, debía acogerse a la Prórroga Legal, la cual por la duración del contrato en comento, es de un año contados desde la fecha de la finalización del lapso de tres años fijos contractuales acordado por ellos en la precitada cláusula segunda de “El Contrato Arrendaticio”. Terminando dicha Prórroga legal el día catorce de febrero del año dos mil dieciséis. En otras palabras dicho contrato y los efectos legales del mismo quedaron sin efecto por haber fenecido el lapso de tiempo pactado en este, así como el derecho de transcurrir la Prórroga Legal acordada en el contrato y consagrada en el artículo 26 Decreto Con rango Valor y Fuerza De Ley De regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para El Uso Comercial. A pesar de todo ello “El Demandado”, se niega a desalojar el local dado en arrendamiento de uso comercial, sin razón alguna, o aparente, a pesar que como se ha expresado, tanto el tiempo contractualmente establecido, como la extensión de un año que le otorga la Ley, es decir, la Prórroga Legal, terminaron;
- que para la fecha de presentar a distribución el presente libelo de demanda, “El Demandado”, pretende seguir ocupando en forma ilegal “El Inmueble”, negándose a desocuparlo y entregarlo en las mismas buenas condiciones en las cuales lo recibió, situación que resulta violatoria de sus derechos objetivos y subjetivos de disposición sobre los bienes que otorgó en arrendamiento de uso personal;
- que fundamenta la acción de desalojo de local de uso comercial dado en arrendamiento por cumplimiento del tiempo contractual y legalmente establecido, en primer lugar en la letra de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por su persona y “El Demandado”; así como, en la letra de los artículos 1, 2, 3, 6, 8, 9, 20, 26, 40 literal G, 43 y la disposición transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en los artículos 1160, 1167 del Código Civil y 1264, y en cualquier otra norma legal que se haga mención a lo largo del presente libelo;
- que es por lo que acude para demandar, como formalmente demanda al EDISON JOSE LATAN YANCE. (…), quien a los fines de este Escrito Libelar se denomina “El Demandado”, para que convenga o de lo contrario sea formalmente condenado por el Juzgado que le corresponda conocer, en lo siguiente:
PRIMERO: En Desalojar el inmueble dado en arrendamiento de uso comercial, por haber concluido el tiempo contractualmente convenido, así como, la Prórroga Legal, a la que el arrendatario tenía derecho; y en consecuencia de lo anterior le sea entregado materialmente “El Inmueble”, libre de personas y bienes.
SEGUNDO: Sea condenado “El Demandado”, en pagar las Costas Procesales
Por su parte la demandada en la persona de su apoderado judicial, presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
- que rechazan y contradicen en toda y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado por ser temeraria, oscura, imprecisa, por contrarias el espíritu del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente lo pactado en sus artículos 2 y 4, ya que tal y como lo pacta en su última parte de la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento documento fundamental sobre el cual recae la presente acción, que reza “Todas las instalaciones serán usadas para la realización de actividades religiosas….”. es necesario clarificar que en el local arrendado la iglesia denominada “EL LEÓN DE LA TRIBU DE JUDA”, la cual es presidida por su representado, por lo tanto en dicho inmueble alquilado no se realizan actividades o hay alguna prestación de servicios de índole comercial, ya que se utiliza tal y como se pactó en el contrato de arrendamiento para uso religioso, por lo que queda excluido de la aplicación de la ley sobre la cual sustenta el actor se acción de Desalojo, por pactarlo expresamente la misma, por lo tanto esta acción es contraria a derecho ya que la Ley es orden público y sus disposiciones no pueden ser relajadas por las partes, insólito pero cierto. En consecuencia y con fundamento en lo antes indicado y por resultar la demanda contraria a derecho este Tribunal debe declarar Sin Lugar la presente acción, por ser inadmisible in limini litis, por ser inexacta y contraria a las normas que la regulan, insiste esta acción no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que el Desalojo que pretende el actor, es improcedente. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste no es de naturaleza mercantil, ya que en el mismo se no realizan actividades comerciales, sino religiosas;
- que rechazan y contradicen la acción incoada por el actor en contra de su representado, ya que en el contrato de arrendamiento no se determinó con claridad y precisión el área y la ubicación exacta de la porción del inmueble alquilado por su mandante ya que es muy grande su dimensión y hace valer en este acto por la comunidad de la prueba el hecho irrefutable que se desprende de la copia certificada promovida por el actor en el Capítulo V De los medios de prueba, Documentales, específicamente el punto iii, con relación a que existe otro juicio incoado por el accionante en contra de su defendido, el cual perdió, y que se refiere a un contrato verbal de una porción situada dentro del inmueble de su propiedad. En el que tampoco se puede determinar fehacientemente con claridad el área y ubicación que comprende el mismo, debido a que este fue realizado en forma verbal, además por la oscuridad y ambigüedad con que se determinó el área en el contrato escrito objeto de la presente acción, y por lo tanto considera que es materialmente imposible que se logre determinar con precisión ambas áreas, y lograr la división exacta de ambas porciones, y en caso de tratar de hacerlo se le podría ocasionar a su defendido daños y perjuicios de difícil reparación, ya que insiste a ciencia cierta no se pueden separar ni dividir las áreas alquiladas y que se encuentran en posesión por parte de su representado, por no existir planos registrados, ni catastrados, en los cuales se determine con precisión el área exacta total e individual del bien inmueble en propiedad del actor, por lo tanto esta demanda desde el punto de vista legal es inejecutable, y así solicita que sea decretado en la definitiva, si fuere el caso, ya que a tenor del punto explanado en el capítulo anterior es improcedente la presente acción
PUNTO PREVIO.-
PROCEDIMIENTO APLICABLE.-
Con el propósito de precisar cual es el procedimiento aplicable a la presente demanda, la cual tiene como objeto obtener en sede judicial que se declare el desalojo del inmueble constituido por un local ubicado en el edificio conocido como Margarita Bowling Club, situado en la avenida 4 de Mayo, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, se considera necesario realizar las siguientes consideraciones:
Establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus artículos 1, 2, 3 y 4 lo siguiente:
Artículo 1.- El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Artículo 2.- A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al Uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a este.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmueble destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o establecimiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quiscos, stand, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Artículo 3.- Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 4.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
De las normas antes transcritas se infiere que se entienden por inmuebles destinados al uso comercial, los locales donde se desempeñan actividades comerciales o de prestación de servicios, como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, distintos a consultorios, laboratorios, quirófanos o centros educacionales, es decir, que los inmuebles destinados al funcionamiento de actividad educacional quedan excluidos de la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, y aquellos que no están amparados por dicho cuerpo legal, serán sometidos a la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que el procedimiento a seguir es el procedimiento breve previsto en el libro IV, título XII del Código de Procedimiento Civil.
Basado en esto, corresponde analizar con detenimiento el contrato de marras, suscrito ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado en fecha 15-02-2012 y en cumplimiento de esa tarea advierte esta alzada que en la cláusula PRIMERA se establece que el inmueble dado en arrendamiento consta de las siguientes dependencias, a saber: A) Una construcción tipo galpón de paredes de bloque, columnas de concreto y techo de lámina acerolit de aproximadamente ciento ochenta metros cuadrados (180 M2), y que además tiene un ala anexa de techo de platabanda de aproximadamente treinta y seis metros cuadrados (36 M2), para un total de doscientos diez y seis metros cuadrados (216 M2); B) Un terreno contiguo al galpón antes señalado de aproximadamente doscientos veinte metros cuadrados (220 m2); C) Una construcción aledaña al galpón, de aproximadamente sesenta metros cuadrados (60 M2); D) Una dependencia de treinta y cuatro metros cuadrados (34 M2), que está ubicada al lado de los tanques de agua del Edificio y el terreno identificado en el punto “B”; E) Un local ubicado en el segundo nivel con una superficie de ciento veinte y cinco metros cuadrados (125 M2), que posee una escalera de metal que tiene acceso al pasillo donde se encuentran los tanques de agua de todo el edificio y una platabanda anexa de aproximadamente veinte metros cuadrados (20 M2; F) Un pasillo que conecta con la Avenida 4 de Mayo de sesenta metros cuadrados (60 M2) aproximadamente; y G) Una valla publicitaria de doble cara, ubicada sobre otro local propiedad de El Arrendador, que no es objeto de este contrato, que mide ocho por cuatro metros (8 x 4 mts), también se observa que en la parte final de dicha cláusula El Arrendador autorizó a El Arrendatario para que efectuara mejoras y remodelaciones al bien en cuestión, ya que expresamente se estableció: “... El Arrendatario está autorizado a realizar en estas dependencias aquí enumeradas y que son el objeto de este contrato de arrendamiento, todas las mejoras que necesitara para su funcionamiento, tales como pisos, techos, paredes, instalaciones sanitarias, ventilación, alumbrado y demás obras civiles. Todas estas instalaciones serán usadas para la realización de actividades religiosas, educativas, culturales y/o recreativas...”, y consta que dichas remodelaciones se efectuaron conforme se puede evidenciar de la prueba de experticia que cursa al folio 20 de la 2ª pieza, realizada en fecha 19-12-2017 por los ingenieros LISSETTE CAROLINA MORENO, GABRIEL COVA y MARÍA CAROLINA. MORENO, expertos que fueron debidamente designados y juramentados por el tribunal de la causa a objeto de determinar el área exacta del inmueble sobre el cual versa el contrato de arrendamiento, ubicado en el edificio conocido como MARGARITA BOWLING CLUB, situado en la avenida 4 de Mayo, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. Emerge del referido informe que el inmueble está conformado por un local ubicado en el edificio conocido como Margarita Bowling Club, que con dicha prueba se determinó que en el inmueble funciona una Iglesia denominada “El León de la Tribu de Juda”, la cual se encuentra en la planta baja y posee un tamaño de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 mts²) aproximadamente, y que asimismo, de acuerdo al mérito que arrojó la prueba de inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa en fecha 24-11-2017, quedó demostrado que el inmueble se remodeló y fue convertido en una iglesia que sirve de centro de reuniones de la iglesia cristiana El León de la Tribu de Juda, pues se observó en la parte superior de la entrada del local un aviso publicitario que textualmente dice: “EL LEON DE LA TRIBU DE JUDA”, Iglesia Cristiana, Días de reunión domingos 10 p.m-12m, miércoles 7 p.m-9p.m, sábado 6:30 p.m jóvenes, así como un número aproximado de seiscientas (600) sillas dispuestas en forma de auditorio, así como un grupo de instrumentos musicales.
Es decir, que inicialmente se contrató para arrendar terrenos usados como galpones y que al demandado se le autorizó para efectuar las remodelaciones necesarias las cuales se efectuaron puesto que del material probatorio se desprende –como se dijo– que esos terrenos usados bajo la fórmula de galpón, se remodelaron en uno solo de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 mts²) y que en el mismo funciona un centro de encuentros religiosos denominado El León de la Tribu de Juda.
Con todo lo dicho resulta evidente que la actividad que desempeña el demandado conforme al contrato no se encuentra enmarcada en el artículo 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resultando por tanto, excluida de la aplicación de la aludida Ley, en los términos del artículo 4 eiusdem, lo que conlleva a afirmar que resulta aplicable al caso de marras, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y en consecuencia, el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de dicho cuerpo normativo. Producto de lo cual, se declara que en este asunto se siguió un procedimiento errado, pues se siguió por el trámite del juicio oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y no por el breve que contempla la misma ley adjetiva.
También es importante destacar que el uso que se le asignó al bien arrendado luego de dicha reforma o remodelación, fue para el funcionamiento de una iglesia, tal y como quedó corroborado –como se dijo– con la prueba de experticia y la de inspección judicial evacuada en fecha 24-11-2017 por el mismo tribunal de la causa, en donde se hace énfasis que en el local arrendado que mide aproximadamente doscientos cincuenta metros cuadrados (250 mts²) funciona la iglesia “El León de la Tribu de Juda”; del mismo modo se extrae que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda señaló que: “Es necesario clarificar que en el local arrendado se encuentra operando la iglesia denominada “EL LEON DE LA TRIBU DE JUDA” y que en el inmueble alquilado no se realizan actividades o alguna prestación de servicios de índole comercial, ya que se utiliza tal y como se pactó en el contrato de arrendamiento para uso religioso y por lo tanto queda excluido de la aplicación de la ley sobre la cual sustenta el actor su acción de Desalojo...”, dando lugar a que sin duda se establezca que en este asunto si bien al inicio de la relación contractual el inmueble arrendado lo constituían varios terrenos, y construcciones, el mismo fue remodelado por el mismo arrendatario, quien conforme a la cláusula primera del contrato fue autorizado expresamente para ello, convirtiéndose el mismo en un local de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 mts²) y que el uso que se le asignó es para el funcionamiento de una iglesia. Conforme a lo dicho queda claro que si bien según el contrato el bien inmueble arrendado podía ser utilizado para fines religiosos, educativos, culturales y/o recreativos y que para el momento en que suscribió el mismo estaba constituido por varios inmuebles varios de ellos terrenos sin edificación, ni construcción, en la realidad, conforme emana de las pruebas aportadas en los autos –inspección judicial evacuada en fecha 24-11-2017 y la experticia practicada durante el proceso– el inmueble se remodeló y fue acondicionado como un local, en el que funciona la iglesia denominada “EL LEON DE LA TRIBU DE JUDA”, lo cual conlleva a esta alzada a establecer que el inmueble arrendado se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que se debió aplicar para este asunto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual como ya se dijo quedó parcialmente vigente para que sea aplicada a los casos no previstos en la actual Ley Especial.
Sobre este aspecto conviene traer a colación un extracto de la sentencia RC.000071 emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de febrero de 2018, dictada en el expediente N° 2018-17-750, en donde en un caso similar estableció las siguientes directrices, a saber:
“…De la transcripción de la recurrida que antecede, queda en evidencia que el juzgador superior, dejó claramente expuesto como punto previo, que en el presente caso el inmueble objeto de litigio no era destinado al Uso Comercial, o donde se desempeñaran actividades de comercio o prestación de servicios, como “parte de giro ordinario del establecimiento”, concluyendo al respecto, que los inmuebles destinados al funcionamiento de la actividad educativa, quedaban excluidos de la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tal como lo dispone el artículo 2 del mencionado texto normativo.
Asentado lo anterior, el ad quem determinó con relación al fondo de la demanda, que ciertamente el arrendatario había cambiado el uso del inmueble para el cual contrató su alquiler, convirtiéndolo de un lugar destinado al culto religioso, en una unidad educativa, sin la anuencia del arrendador, lo cual a tenor de lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de Arrendamiento firmado entre las partes, daba lugar a declarar con lugar la demanda por resolución de contrato de Arrendamiento, y ordenar la entrega del inmueble, a la actora, manteniendo su pronunciamiento dentro de los límites de la pretensión planteada por la actora…”

Como se puede apreciar del contenido del fallo copiado, se hace énfasis en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, regula los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial tales como locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos o educacional, y asimismo excluye expresamente en el artículo 4 los casos en que el uso del inmueble no este destinado a actividades comerciales, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turísticos o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados, y señala además que todos los casos que no estén regulados por el mismo serán regidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cumplimiento de la disposición transitoria primera de la ley especial actualmente vigente.
En el caso estudiado la situación es similar al caso resuelto por la Sala de Casación Civil, ya que en ese caso se discute que el uso del inmueble arrendado según el contrato era inicialmente religioso pero que después se cambió para impartir actividades educativas, lo cual conforme al criterio de la Sala generó que se concluyera que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no era aplicable a ese caso, por cuanto el artículo 2 expresamente excluye esa clase de actividades de su vigencia, sino la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo ámbito de aplicación es mas amplio, por cuanto el artículo 1° establece que dicha Ley rige el arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.” y como se sabe dicha Ley fue derogada de manera parcial, pero solo en lo que se refiere a la regulación de los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda que se regulan actualmente por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y lo relacionado con los arrendamientos de inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, que se rigen por la reciente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto en el artículo primero de las Disposiciones Derogatorias, se dispuso expresamente que: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
De ahí, que el trámite que le asignó el tribunal de la causa a este asunto, no fue el acertado, toda vez que se siguió el procedimiento por la vía del trámite oral establecido en el Código Adjetivo, y no por el breve, que es el que corresponde según lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.-
LA REPOSICION DE LA CAUSA.-
La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en torno a la reposición de la causa estableció en fallo de fecha 28-02-2002, lo siguiente:
“...En numerosas decisiones de este alto tribunal, se ha explicado la necesidad de que las reposiciones acordadas, además de corregir vicios efectivamente ocurridos en el trámite del juicio persigan una finalidad útil, esto es, que restauren el equilibrio de las partes en el proceso, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 15 del vigente Código de Procedimiento Civil.
Es decir, la consideración anterior obliga a los jueces y magistrados a examinar si efectivamente ha ocurrido un menoscabo de las formas procesales, y si ese menoscabo ha impedido el ejercicio de un medio o recurso previsto para que las partes hagan valer sus derechos e intereses, o si es capaz de modificar el dispositivo del fallo, pues, sólo será posible acordar la reposición, cuando se ha constatado que existe una infracción de las reglas para el trámite de los juicios que ha vulnerado el derecho a la defensa de las partes.
Es por lo anterior, que esta Sala de Casación Social, de conformidad con las disposiciones de la nueva Constitución, en aplicación del principio finalista y en acatamiento a la orden de evitar reposiciones inútiles, no declarará la nulidad de la sentencia recurrida si la deficiencia concreta que la afecta, no impide determinar el alcance objetivo o subjetivo de la cosa juzgada, no hace imposible su eventual ejecución o no viola el derecho de las partes a una justa resolución de la controversia.
Es por ello, que en aplicación de los artículos 26 y 257 de la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela para declarar la nulidad del fallo por omisión o defectos en su forma intrínseca, es necesario examinar si el mismo, a pesar de las deficiencias de forma, alcanzó su fin, logrando así la finalidad última del proceso, es decir, la realización de la justicia, solucionando los conflictos sociales y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales, establecidos en las leyes sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso...”

Del extracto parcialmente transcrito se colige que para declarar la reposición de la causa deben concurrir una serie de circunstancias que desemboquen en la flagrante violación del derecho a la defensa o de la garantía al debido proceso siempre teniendo como norte el principio finalista con miras a evitar que sean decretadas reposiciones inútiles y cuidando que ese vicio para el caso de que pueda ser subsanado no lo haya sido conforme al artículo 213 del Código de Procedimiento Civil.
En este asunto si bien como se dijo antecedentemente, el trámite que debió seguirse fue el concerniente al juicio breve y no el oral que fue el que se aplicó, la reposición de la causa a fin de que se cumpla debidamente con el procedimiento legal aplicable no es útil ni beneficiosa para ninguno de los sujetos procesales ya que ambos tuvieron oportunidad para ejercer sus defensas dentro de un lapso corto de tiempo, de promover y evacuar pruebas, hasta llegar a la etapa de sentencia. Así pues que a juicio de quien decide se estima que si bien se le dio aplicación a un procedimiento errado, no existen violaciones constitucionales que generen que se retrotraiga el proceso a etapas anteriores a fin de aplicar el procedimiento breve que es el que se debió aplicar desde un inicio a este caso en particular. Y así se establece.-
ADMISION DE LA DEMANDA DE DESALOJO INCOADA.-
Precisado lo anterior, determinada la aplicación de la hoy derogada de manera parcial Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el caso estudiado, es necesario puntualizar que de acuerdo a los términos en que quedó redactada la presente demanda y que se ha planteado la litis, nos encontramos ante una demanda de desalojo basada en el hecho de que presuntamente la vigencia del contrato de arrendamiento y la prórroga legal contemplada en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento fenecieron en fecha 14-02-2016 y que por ende, el demandado debe “Desalojar el inmueble dado en arrendamiento de uso comercial (sic) por haber concluido el tiempo contractualmente convenido, así como la prórroga legal a la que el arrendatario tenía derecho...”
De lo señalado se advierte que se pretende por la vía del desalojo exigir que se cumpla con el contrato de arrendamiento por tiempo determinado y que se haga entrega del bien inmueble objeto del mismo, lo cual contradice abiertamente lo establecido en el artículos 34 del
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece expresamente lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:
“Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.
…omissis…
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”
Como quiera que en el decurso del presente fallo quedo establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de Resolución de contrato.-
En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de Resolución de contrato es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.-
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.”

Como se evidencia de lo copiado, en criterio de la Sala Constitucional resulta un contrasentido, y además una clara violación de normas de orden público pretender obtener el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por vencimiento de los lapsos de vigencia convencional y legal, basándose en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto para ese caso lo correcto es ejercer la demanda de desalojo. En ese fallo la Sala dejó claro que la demanda de desalojo que persigue la extinción del vínculo contractual y la entrega del bien inmueble arrendado se debe ejercer solo para los casos de los contratos por tiempo indeterminado, y la de cumplimiento, para los casos de tiempo determinado, puesto que la misma lo que persigue es que se acaten las cláusulas o convenios contenidos en el contrato.
Basado en lo anterior, es evidente que el actor equivocó la vía para procurar que se cumpla con el contrato de arrendamiento, concretamente con la cláusula SEGUNDA, ya que en lugar de ejercer la demanda de cumplimiento de contrato, de manera errada ejerció la de desalojo, sustentada en causas que le son impropias a esa demanda, por lo cual es evidente que la acción de desalojo instaurada es INADMISIBLE. Y así se decide.
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones expresamente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado ENMANUEL ALBORNOZ MILIANI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano EDISON JOSE LATAN YANCE, en contra de la sentencia dictada en fecha 30 de abril de 2018 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO instaurada por el ciudadano SIMEON RAFAEL HERNANDEZ, en contra del ciudadano EDISON JOSE LATAN YANCE, ya que en lugar de ejercer la demanda de cumplimiento de contrato, de manera errada ejerció la de desalojo, sustentada en causas que le son impropias a esa demanda, y consecuentemente SE REVOCA el fallo apelado y se declara EXTINGUIDO el presente proceso.
TERCERO: No hay condenatoria en costas del recurso dada la naturaleza de la resolución emitida.
Publíquese, regístrese, déjese copia y bájese el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, al primer (1°) día del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2.018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,

Abg. MARIA ISABEL LEÓN LÁREZ
EXP: N° 09299/18
JSDC/MILL.
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. MARIA ISABEL LEÓN LÁREZ.