REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES: PARTE ACTORA: ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 1.864.440, con domicilio procesal en la Oficina N° 1 del edificio Residencias Unión, piso 1, Grupo Juris, Avenida 4 de Mayo cruce con calle Narvéz (detrás de Banesco), Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados JOSE VICENTE SANTANA OSUNA y JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.497 y 58.906, respectivamente. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 6 de enero de 2004, bajo el N° 57, Tomo 41-A, representada legalmente por el ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.485.302, domiciliada en el Centro Comercial Bayside, local 1-40, Costa Azul, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDA: abogada DANIELA MEDINA GONZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 229.543. MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS: Se inicia la presente causa en virtud de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 1.864.440 contra la sociedad mercantil “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A”. inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 6 de enero de 2004, bajo el N° 57, Tomo 41-A, representada legalmente por el ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.485.302. En fecha 09.06.2017 (f. 24) fue recibida por distribución, siendo asignada a este Juzgado según sorteo efectuado el día 09.06.2017 (f. 25). Por auto de fecha 13.06.2017 (f. 26) se le dio entrada y se le asignó el N° 2017-3372. Mediante auto de fecha 16.06.2017 (f. 27) se admitió la presente demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 6 de enero de 2004, bajo el N° 57, Tomo 41-A, en la persona de su representante legal, ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.485.302, para que compareciera ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a fin de dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada. En fecha 19.06.2017 (f. 28) compareció la parte actora, ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO debidamente asistida de abogado y le otorgó poder apud acta a los abogados JOSE VICENTE SANTANA OSUNA y JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.497 y 58.906, respectivamente. Mediante diligencia de fecha 03.07.2017 (f. 29) el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda (f. 30 al 40) y solicitó el abocamiento de la ciudadana Juez. Por auto de fecha 06.07.2017 f. 41), la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y le concedió a las partes un lapso de tres (3) días de despacho a los fines de garantizarles el derecho a la defensa que les asiste en todo grado y estado del proceso. En fecha 11.07.2017 (f. 42) se dictó auto mediante el cual este Tribunal admite la Reforma de la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 6 de enero de 2004, bajo el N° 57, Tomo 41-A, en la persona de su representante legal, ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.485.302, para que compareciera ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a fin de dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada. Mediante diligencia de fecha 18.07.2017 (f. 43), el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora auto, consignó las copias necesarias para la realización de la compulsa así como los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil, asimismo solicitó pronunciamiento con respecto a la medida solicitada. En fecha 18.07.2017 (f. 44) el cual el Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa, en virtud de haberse reincorporado a sus labores ordinarias. Por auto de fecha 21.07.2017 (f 45) se ordenó librar la compulsa para practicar la citación de la parte demandada. En fecha 27.07.2017 (f. 46) el alguacil de este Tribunal dejó constancia que el día 18.07.2017 la parte actora le proveyó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 11.87.2017 (f 47) el alguacil de este tribunal dejó constancia que se trasladó los fines de practicar la citación de la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIACIADOS, C.A., representada por el ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.485.302, en el Centro Comercial Bayside, Local 1-40, Costa Azul, Municipio Mariño del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, siendo imposible conseguir al ciudadano antes mencionado para la firma de la boleta de citación, razón por la cual consigna la boleta de citación sin firmar y compulsa (f. 48 al 61). Por auto de fecha 14.08.2017 (f. 62) se ordenó corregir la duplicidad de foliatura existente del folio 50 al 61. En fecha 18.09.2017 (f. 63) comparece ante este Tribunal el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y solicita se libren los carteles correspondientes de acuerdo a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado mediante auto de fecha 21.09.2017 (f. 64) ordenándose su publicación en los diarios “Sol de Margarita” y “Caribazo”, con intervalo de tres días entre uno y otro y entregarle a la secretaria de este Tribunal el cartel para su debida fijación. En esa misma fecha se libró el cartel de citación (f. 65). Por diligencia de fecha 25.09.2017 (f. 66) el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, retiró el cartel para su publicación y posterior consignación, siendo consignados en fecha 09.10.2017 (f. 67) y agregados a los autos por auto de fecha 09.10.2017 (f. 70). En fecha 06.11.2017 (f. 71) la secretaria temporal de este Tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 25.01.2018 (f. 72) el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento del defensor ad litem de la parte demandada. Igualmente solicitó el abocamiento de la ciudadana Juez. En fecha 29.01.2018 (f. 73) la Jueza Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y le concedió a las partes un lapso de tres (3) días de despacho a los fines de garantizarles el derecho a la defensa que les asiste en todo grado y estado del proceso. Por auto de fecha 01.02.2018 (f. 74), se designó a la abogado AYLEEN PEREZ BIANCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 144.525, como defensora judicial de la parte demandada, sociedad mercantil RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, y se le concedieron tres (3) días de despacho siguientes a su notificación para que acuda a este despacho a fin de manifestar si acepta o no el cargo y en el primero de los casos preste el juramento de Ley. En esa misma fecha se libró la boleta de notificación (f. 75). Mediante diligencia de fecha 06.02.2018 (f. 76), el alguacil de este Tribunal consignó la boleta de notificación que le fuera firmada por la abogado AYLEEN PEREZ BIANCO, quien compareció en fecha 09.02.2018 (f. 78) y manifestó su imposibilidad de aceptar el cargo de defensora ad litem por cuanto realizará viaje al extranjero en ese mes de febrero y no podría velar y cumplir con sus deberes de defensora, por lo cual rechazó el nombramiento que se le realizó. En fecha 14.02.2018 (f. 79) el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicita se proceda a nombrar defensor judicial a fin de dar continuidad al debido proceso, siendo acordado mediante auto de fecha 19.02.2018 (f. 80) recayendo tal designación en la abogado DANIELA MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 229.543, concediéndosele tres (3) días de despacho siguientes a su notificación para que acuda a este despacho a fin de manifestar si acepta o no el cargo y en el primero de los casos preste el juramento de Ley. En esa misma fecha se libró la boleta de notificación (f. 81). En fecha 02.03.2018 (f. 82) el alguacil de este Tribunal consignó la boleta de notificación que le fuera firmada por la abogado DANIELA MEDINA quien compareció en fecha 07.03.2018 (f. 84) y aceptó el cargo de Defensora Judicial de la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., jurando cumplir fielmente con el mismo y hacer valer los derechos de su representada. En fecha 11.04.2018 (f. 85) se recibió escrito de contestación a la demanda constante de un (1) folio útil, presentado por la abogada DANIELA MEDINA GONZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 229.543, en su carácter de defensora judicial de la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A. Por auto de fecha 17.04.2018 (f. 86) la Jueza Provisorio de este tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa y le concedió a las partes un lapso de tres (3) días de despacho, a los fines de garantizarles el derecho a la defensa que les asiste en todo grado y estado del proceso. En fecha 30.04.2018 (f. 87) se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, constante de un (1) folio útil. En fecha 08.05.2018 (f. 88) se recibió escrito de pruebas presentado por la abogado DANIELA MEDINA GONZALEZ, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, constante de un (1) folio útil. Por auto de fecha 17.05.2018 (f. 89) se ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas presentado por el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y se admitieron las mismas por considerar que no son ilegales ni manifiestamente impertinentes salvo su apreciación en la definitiva. Por auto de fecha 17.05.2018 (f. 90) se ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas presentado por la abogado DANIELA MEDINA GONZALEZ, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada y se admitieron las mismas por considerar que no son ilegales ni manifiestamente impertinentes salvo su apreciación en la definitiva, fijándose el quinto (5to) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. y 10:30 a.m. respectivamente, a fin de que los ciudadano WILLIAMS FRANCISCO VALERIO BRITO y JOVER ANTONIO VELASQUEZ MARCANO, comparecieran a rendir sus declaraciones sin necesidad de citación. En fecha 24.05.2018 (f. 91) siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para oír la declaración de los testigos WILLIAMS FRANCISCO VALERIO BRITO y JOVER ANTONIO VELASQUEZ MARCANO, se anunció el acto a las puertas del tribunal y en virtud de la incomparecencia de los mismos se declaró desierto dicho acto. Mediante auto de fecha 02.07.2018 (f. 92) se ordenó realizar por secretaría cómputo de los días de despachos transcurridos desde el día 17.05.2018 exclusive hasta el día 29.06.2018 inclusive, dejándose constancia que transcurrieron 30 días de despacho. Por auto de fecha 02.07.2018 (f. 93) se le aclaró a las partes que a partir del 29.06.2018 exclusive comenzó a transcurrir el termino del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus respectivos informes En fecha 25.07.2018 (f. 94) se recibió diligencia presentada por el abogado JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consignó escrito de informes constante de dos (2) folios útiles. En fecha 26.07.2018 (f. 97) la abogado DANIELA MEDINA GONZALEZ, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes constante de un (1) folio útil. Mediante auto de fecha 08.08.2018 (f. 99) se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 07.08.2018 exclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. Cuaderno de Medidas: Mediante auto de fecha 16.06.2017 (f. 01) se abrió el cuaderno de medidas a objeto de tramitar y decidir las incidencias que surjan con motivo de la medida solicitada. Por auto de fecha 03.08.2017 (f. 2) se decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, cocina y áreas de servicio, tres 83) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, construida en terreno de propiedad de la parte demandada en el presente juicio, según consta de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Mariño del estado Nueva esparta, en fecha 10.04.2004, bajo el N° 48, Folio 287 al 292, Tomo 7, Protocolo Primero, ubicada en la urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta. En esa misma fecha se libró oficio al Registro Inmobiliario de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta. III.- HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO: Como fundamento de su acción, la parte actora alegó en el libelo de reforma de la demanda (f. 30 al 40), lo siguiente: - que en fecha 20.05.2005, suscribió de manera privada un contrato con la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 6 de enero de 2004, bajo el N° 57, Tomo 41-A, para la compra de un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta; - que en dicho documento se estableció que el precio de venta del inmueble fue de ochenta y cinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares ( Bs. 85.577.777,00) que deberían ser pagados por ella de la siguiente manera: una reserva de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00); una inicial de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00); dos cuotas mensuales consecutivas por un monto de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) cada una y tres letras especiales consecutivas, la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00), la segunda por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00) y la última letra por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), por lo cual firmó cinco (5) letras de cambio; - que el valor del referido inmueble lo pagó de la forma siguiente: la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) como pago de reserva, mediante depósito N° 455 del banco Provincial en fecha 21.04.2005; la cantidad de quince millones (Bs. 15.000.000,00) pago de la inicial mediante depósito N° 550-551 del banco Provincial de fecha 20.05.2005; la suma de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) abono de la letra 03/03, pagado mediante depósito N° 224617964 del banco Banesco y la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,00) abono a letra 03/03, pagado mediante depósito N° 34016829 del banco Banesco, ambos de fecha 23 de marzo de 2007, según recibo N° 0504 de fecha 23.03.2007; la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) pago de la letra 03/03, mediante depósito N° 00296492200, de cheque N° 22053606 del banco Banesco de fecha 25.06.2007, según recibo N° 0517 de fecha 25.06.2007; - que el remanente de veinticinco millones quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 25.577.777,00) equivalente hoy en día a veinticinco mil quinientos setenta y siete mil bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,777) saldo correspondiente a la letras de cambio 01/02, 02/02, 01/03 y 02/03 que suscribió, lo consignó en ese acto mediante cheque de gerencia N° 00002611 emitido por el Banco de Venezuela a nombre de RODRIGUEZ MAZA Y ASOCIADOS, por un monto de veinticinco mil quinientos setenta y siete bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 25.577,77); - que jamás la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A”, le envió algún telegrama notificándole la fecha en que se produciría la firma en el registro respectivo, por lo que hasta ese momento la empresa propietaria, no había dado cumplimiento a su obligación de materializar la venta del inmueble a su persona; - que en el contrato anexado, marcado con la letra “A”, se denomina al mismo “Convención Preparatoria de Venta”, a pesar de que en el capítulo primero del documento se deja constancia que la compañía propietaria se promete a vender y el futuro adquiriente a comprar el inmueble objeto del contrato, lo cual para algunos conforma una promesa bilateral de venta y para otros –dentro de los cuales se incluye- se trata de una verdadera venta; - que lo antes señalado los obliga a determinar la verdadera naturaleza del contrato suscrito por su persona con la compañía propietaria, ya que el debate judicial los obliga a diferenciar los denominados por la doctrina y la jurisprudencia como “contratos preparatorios” de los “contratos definitivos” y entre estos últimos las llamadas “promesas bilaterales de venta” que se identifican con el documento de venta; - que en el presente caso, se vio obligado en forma inmediata y definitiva a pagar el precio, mientras que la parte vendedora se obligó a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien; - que la determinación de la naturaleza del contrato de opción de compra venta, influye sobre el momento en que se transfiere la propiedad, si se considera una compra venta consumada, el comprador es propietario desde la celebración de la opción, en tanto que de entenderse como un contrato preparatorio, el vendedor promitente queda personalmente obligado a transferir la propiedad en la posterior fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra venta; - que es principio unánimemente aceptado, que la cosa objeto de la venta pura y simple de que nos habla el artículo 1.474 del Código Civil Venezolano debe ser determinada y cierta para que el transferimiento de la propiedad se realice de inmediato; - que en sentencia de la Sala de Casación Civil del 22.03.2013, expediente N° 2012-000274, se señala que deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio; - que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de venta y no de una “convención preparatoria de venta” ya que se cumplen los tres supuestos para la existencia de un contrato de venta, a saber: en cuanto al consentimiento el mismo se observa en la manifestación expresa que mantiene la COMPAÑÍA PROPIETARIA en vender el inmueble objeto del contrato y la del FUTURO ADQUIRIENTE de pagar el precio con el fin de adquirir el mismo; en cuanto al precio que la forma de pago se llevó a cabo mediante una inicial y un saldo mediante el libramiento de cinco (5) letras de cambio con los montos y fechas allí señalados, de los cuales solo se quedó debiendo el monto de unas letras de cambio de Bs. 25.577.777,00 con vencimiento en fechas 30.06.2005, 30.07.2005, 23.08.2005 y 03.10.2005, no quedando la menor duda que las partes acordaron la novación de la obligación cartular surgida como consecuencia de la suscripción del contrato, por una obligación cambiaria, por lo cual su pago no quedaba condicionado a que el inmueble que le fue vendido, se hubiera construido, y en cuanto al objeto que en el documento está perfectamente descrito el inmueble que le fue vendido, constituido por una vivienda de 94 mts2 de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, 2 baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, 3 puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25 ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta; - que su persona cumplió con su principal obligación como lo es la de pagar el precio, quedando pendiente la obligación del vendedor de hacer la tradición y el saneamiento de la cosa vendida; - que habiendo pagado el valor del inmueble, quedó a la espera de que la firma vendedora diera cumplimiento a su obligación de otorgarle el documento público de compra venta, lo cual le debía ser comunicado por la susodicha compañía propietaria mediante un telegrama a su dirección, como se señala en la cláusula quinta del contrato; - que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda a su persona vencería el 20 de mayo de 2006, en el entendido de que el documento de propiedad a su favor no podía contener ninguna cláusula referida a la existencia de un gravamen hipotecario por el traspaso de la propiedad, a excepción de que pudiera quedar hipotecado a favor de “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A.” o de la entidad bancaria otorgante del crédito en caso de financiamiento por Ley de Política Habitacional; - que dado que había pagado su valor, se le debía traspasar la propiedad del inmueble, libre de cualquier gravamen; - que para el 20.05.2006, fecha fijada por las partes para que se terminara la construcción del inmueble, ello no había sido posible por parte de la compañía propietaria, por lo que tampoco resultaba viable que se le otorgara el documento de propiedad del inmueble que le fue vendido por la compañía propietaria; - que el terreno donde está construida la casa vendida a su persona seguía y sigue, no solamente hipotecado sino con prohibición de enajenar y gravar como consecuencia de demandas introducidas en contra de la compañía propietaria como consecuencia del incumplimiento en cuanto a otorgar el título de propiedad a otros compradores en la referida Urbanización Villa Sierra; - que tampoco la compañía propietaria, a quien le pagó el precio del inmueble la llamó ni la ha llamado para que se haga presente en la oficina de Registro correspondiente para el otorgamiento del título de propiedad como lo impone la cláusula quinta del contrato acompañado; - que hasta la presente fecha y a pesar de haber cumplido con todas y cada una de sus obligaciones, por no encontrarse en forma alguna en mora, la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A.” no solamente se ha negado en continuar con el cumplimiento de sus obligaciones asumidas en el contrato de opción, sino que hasta la presente fecha no le ha notificado la oportunidad para proceder a la firma del documento ante el Registro; IV.- CONTESTACION A LA DEMANDA: Por su parte, la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., parte demandada en la presente causa, quien se encuentra representada por su defensora judicial, abogado DANIELA MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 229.543, procedió a presentar escrito de contestación a la demanda, manifestando en primer lugar las gestiones realizadas en cumplimiento de su cargo para ubicar a su representada, asimismo procedió a contestar la demandada alegando lo siguiente: - que rechazaba, negaba y contradecía la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes; - que rechazaba, negaba y contradecía que la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO, titular de la cédula de identidad V- 1.864.440, haya pagado la totalidad del inmueble a su representada; - que rechazaba, negaba y contradecía que su representada tenga la obligación de transferir la propiedad descrita como una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y área de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25; - que rechazaba, negaba y contradecía que su representada tenga la obligación de consignar la documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva. - que rechazaba, negaba y contradecía que su representada tenga la obligación de pagar costas procesales. V.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES: PARTE ACTORA: Pruebas consignadas con el libelo de demanda: 1) Original del contrato privado y su anexo (f. 11 al 13), suscrito en fecha 20.05.2005 por la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A.”, representada por su Presidente VIRGILIO RODRIGUEZ, quien para los efectos del contrato se denominará la COMPAÑÍA PROPIETARIA y por la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO, quien a los efectos del contrato se denominará el FUTURO ADQUIRIENTE, mediante el cual la COMPAÑÍA PROPIETARIA se compromete a vender al FUTURO ADQUIRIENTE y este a comprar un inmueble de las siguientes características: vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y área de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, ubicado en El Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, a construirse en terrenos propiedad de la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A.”; asimismo dentro de sus cláusulas mas destacadas se estableció lo siguiente: que de acuerdo al plan de financiamiento convenido por las partes (anexo A), la forma de pago sería de la siguiente manera: a) la cantidad de Bs. 5.000.000,00 entregados como reserva en fecha 21.04.2005, b) la cantidad de Bs. 15.000.000,00 entregados como inicial en fecha 20.05.2005; c) dos cuotas mensuales consecutivas representadas en letras de cambio por un monto de Bs. 1.200.000,00 cada una, a partir del 30.06.2005; dos cuotas especiales en letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de Bs. 22.600.000,00 pagadera para el 23.08.2005, la segunda letra de cambio especial para el 03.10.2005 por un monto de Bs. 577.777,00 y la tercera y última letra especial pautada para el 15.03.2006 por un monto de Bs. 40.000.000,00; que la falta de pago de dos letras sucesivas o alternadas, daría derecho a la COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir unilateralmente el contrato, procediendo a reintegrar el dinero recibido hasta la fecha que se produzca el incumplimiento del FUTURO ADQUIRIENTE, lo cual se haría dentro de los 90 días posteriores al desistimiento o la rescisión; que la obligación de vender que asume la COMPAÑÍA PROPIETARIA estaría vigente por el término de 30 días contados a partir del envío por parte de esta al FUTURO ADQUIRIENTE de un telegrama con copia a la dirección allí señalada, en el cual le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble ya le han sido expedidos; que el precio del inmueble pagadero de contado sería de Bs. 85.000.000,00 y el precio a crédito sería el que se indica en el anexo A, especificado anteriormente; que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda básica sin modificaciones sería de 12 meses contados a partir de la firma de ese convenio, con hipoteca a favor de Rodríguez Maza & Asociados o de la unidad otorgante del crédito en caso de financiamiento por ley de política habitacional. Este documento no fue impugnado en la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación contractual existente entre las partes, en los términos antes señalados. 2) Original del cheque de gerencia (f. 14) N° 00002611, del banco de Venezuela, por la cantidad de Bs. 25.577,77 emitido en fecha 08/06/2017 a la orden de CONSTRUCTORA RODRIGUEZ MAZA Y ASOCIADOS C.A., el cual fue resguardado en la caja de seguridad del tribunal dejándose en su lugar copia certificada del mismo. Este documento no fue objeto de impugnación por la parte contraria, y al emanar de una institución bancaria se tiene como fidedigno y se le asigna valor probatorio conforme al artículo 489 del Código Civil de Comercio para demostrar que la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO, el día antes de introducir la presente demandada adquirió el referido título cambiario en la mencionada entidad bancaria. 3) Original de Factura N° 0504 (f. 15) emitida por RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, de la cual se extrae que en fecha 23.03.2007, la referida empresa recibió de la ciudadana EUNICE LOPEZ, portadora de la cédula de identidad V- 1.864.440, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000.000,00) por concepto de abono a letra 03/03 de fecha 15.03.2006, por un monto de Bs. 40.000.000,00 de la vivienda N° 25 de la Urbanización “Villa Sierra”. Asimismo, se observa un cuadro en el cual se indica Forma de Pago: Depósito 224617964, Banco: Banesco, Monto: 2.500.00,00 y Cheque N° 34016829, Banco: Banesco, Monto: 17.500.000,00, y en su parte inferior aparece una firma ilegible sobre el nombre rotuladote Virgilio J. Rodríguez P., Ing. Civil-M.Sc, C.I.V.: 51.248 y un sello húmedo con logotipo de Rodríguez Maza & Asociados. Este documento fue aportado en original y no fue impugnado en la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar lo allí señalado. 4) Original de Factura N° 0517 (f. 15) emitida por RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, de la cual se extrae que en fecha 25.06.2007, la referida empresa recibió de la ciudadana EUNICE LOPEZ, portadora de la cédula de identidad V- 1.864.440, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000.000,00) mediante cheque personal N° 22053606 del banco Banesco, emitido en fecha 22/06/2017 el cual se anexó en copia simple (f. 17), por concepto de abono a letra 03/03 de fecha 15.03.2006, de la vivienda N° 25 de la Urbanización “Villa Sierra”, quedando pendiente por cancelar los intereses de mora sobre la letra del 15/05/06 al 25/06/07. Asimismo, se observa un cuadro en el cual se indica Forma de Pago: Depósito 00296492200, Banco: Banesco, Cheque: 22053606, Monto: 20.000.000,00, y en su parte inferior aparece una firma ilegible encima del renglón Recibí Conforme. Este documento fue aportado en original y no fue impugnado en la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar lo allí señalado. 5) Comunicación escrita (f. 18) emitida en fecha 10.08.2007 por la ciudadana EUNICE de BRITO, titular de la cédula de identidad V- 1.864.440, dirigida a la Junta Directiva de la Empresa Rodríguez Maza & Asociados, mediante la cual hace constar que el día 22.06.2007, emitió un cheque del banco Banesco N° 22053606 a nombre de la empresa Rodríguez Maza & Asociados por la cantidad de veinte millones (20.000.000,00) por concepto de cancelación total de la letra con fecha 15 de marzo de 2006 y que dicho pago le acredita a la adquisición de la vivienda Nº 25 de la Urbanización Villa Sierra, ubicada en el Valle de el Espíritu Santo, Municipio García. El anterior documento emana de la misma promovente y se refiere a una comunicación dirigida a la Junta Directiva de la empresa Rodríguez Maza & Asociados, en la cual en su parte final en el renglón correspondiente a la firma y datos de la persona que recibe, se lee “José Morgado” y mas abajo aparece una firma ilegible, sin embargo al no existir certeza de que dicha comunicación haya sido recibida por alguna persona con facultad para representar a la referida sociedad mercantil, no se le imparte valor probatorio alguno. 6) Copia simple de documento de compra venta (f. 19 al 23) realizada por el ciudadano HECTOR RAMON MILLAN MILAN, actuando en representación de sus padres FRANSCISCO ANTONIO MILLAN y JULIA MILLAN de MILLAN a favor del ciudadano VIRGILIO JOSE RODRIGUEZ PEÑA, actuando en su carácter de Presidente de la Compañía Anónima “Rodríguez Maza & Asociados” C.A., sobre parte de un terreno de mayor extensión de su propiedad, ubicado en la vía Conejeros Porlamar, en el sector Conejeros de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio García del estado Nueva Esparta, la porción mide aproximadamente QUINCE MIL SESENTA Y DOS METROS CON SEIS CENTIMOS CUADRADOS (15.062,06 mts2) y se encuentra alinderada así: Norte: en 183,60 mts aproximadamente, terrenos que son o fueron de Elio Margiota, Sur: en 85,30 mts aproximadamente, terrenos que son o fueron de Gregorio Aguilera y en 44,40 mts aproximadamente, terrenos que son de Francisco Millán; Este: en 102,75 mts aproximadamente, terrenos que son o fueron de Francisco Sánchez, y Oeste: en 72,40 mts aproximadamente con Camino Real o calle vieja que conduce de Conejeros a El Valle del Espíritu Santo y en 39,60 mts aproximadamente, con terrenos que son o fueron de Francisco Millán, por un precio de Bs. 130.000.000,00. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos FRANSCISCO ANTONIO MILLAN y JULIA MILLAN de MILLAN, representados por el ciudadano HECTOR RAMON MILLAN MILAN, dieron en venta a la sociedad mercantil “Rodríguez Maza & Asociados” C.A., la referida porción de terreno, que forma parte de una mayor extensión. Pruebas consignadas con el escrito de promoción: Se deja constancia que la parte actora presentó escrito de pruebas en fecha 30.04.2018, (f. 87), en el cual ratificó 1) el contrato de compra venta suscrito de manera privada en fecha 20.05.2005 con la parte demandada, 2) el recibo N° 0504 de fecha 23.03.2007 por la suma de Bs. 20.000.000,00 de la letra 03/03 mediante cheque N° 22053606 del banco Banesco, según recibo N° 0517 de fecha 25.06.2007 y 3) el cheque de gerencia N° 00002611 emitido por el banco de Venezuela a nombre de RODRIGUEZ MAZA Y ASOCIADOS por un monto de Bs. 25.577,77. Las anteriores pruebas ya fueron objeto de valoración al ser analizadas en los numerales primero, tercero y segundo, respectivamente, de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, por lo cual resulta innecesario volver a emitir juicio sobre las mismas. PARTE DEMANDADA: Se deja constancia que la parte demandada no promovió prueba alguna al momento de dar contestación a la demanda, y que posteriormente el día 08.04.2018 (f. 88) consignó escrito de pruebas en el cual promovió la testimonial de los ciudadanos WILLIAMS FRANCISCO VALERIO BRITO y JOVER ANTONIO VELASQUEZ MARCANO, titulares de las cédulas de identidad V- 21.324.092 y V- 24.695.524 respectivamente, las cuales fueron admitidas por este tribunal mediante auto de fecha 17.05.2018 (f. 90), sin embargo, llegada la oportunidad fijada para tomar la declaración de los testigos promovidos, estos no comparecieron, por lo cual se declararon desiertos dichos actos. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION: Naturaleza del contrato objeto del presente juicio La presente controversia, versa sobre el cumplimiento del contrato suscrito por la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO y la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A. en fecha 20.05.2005, alegando la referida ciudadana haber cumplido con sus obligaciones, atribuyéndole a la demandada el incumplimiento del mismo al no haberle otorgado el documento definitivo de compra venta. Sobre los efectos del contrato, establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Por su parte el artículo 1.167 eiusdem, prevé: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Y a su vez, el artículo 1.264 ibidem, contempla: Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de dalos y perjuicios, en caso de contravención”. Las normas que anteceden, indican el deber de las partes en cumplir fielmente lo convenido, contemplando las posibles consecuencias por el incumplimiento, siendo totalmente viable exigir el cumplimiento o la ejecución del contrato o por el contrario la resolución del mismo. En el presente caso, la parte actora optó por demandar el cumplimiento del contrato, el cual a pesar de que las partes lo denominaron “Convención Preparatoria de Venta”, la misma alega en su libelo que se trata de una verdadera venta, y a tal fin invocó la sentencia dictada en fecha 22.03.2013 por la Sala de Casación Civil, expediente N° 2012-000274 en la cual se estableció que si en los contratos de opción de compra venta están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe considerarse una verdadera venta. Si bien es cierto que este fue el criterio que sostuvo durante cierto tiempo el Máximo Tribunal, el mismo fue modificado posteriormente, mediante fallo de fecha 20.07.2015 emitido por la Sala Constitucional, expediente N° 14-0662, en el cual se hace una precisión sobre la naturaleza de los contratos de opción a compra venta y se retoma el anterior criterio de negarle el carácter de compra venta a dichos contratos, fijando con carácter vinculante en su OBITER DICTUM, el siguiente criterio: “… Según la doctrina actual de la Sala de Casación, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o de ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). … omissis.. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo… … omissis… En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. … omissis… En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. … omissis… En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta de definitiva…” (Negritas del Tribunal) En ese mismo sentido, conviene traer a colación un extracto de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 27.10.2010, expediente N° 2010-000131 con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña Espinoza, en la cual se realizó una distinción entre el contrato de compraventa y la promesa bilateral de compraventa, señalándose al respecto: Visto lo señalado por la recurrida, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra. El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita. El contrato de venta posee ciertas características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luis. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.) Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.). En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente: “… Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Estos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…” (Negritas de la Sala) Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra). Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. De acuerdo a la distinción realizada en los fallos parcialmente transcritos, queda claro que los contratos de promesa bilateral de compra venta son contratos preliminares que preparan la celebración de otro contrato y por lo tanto, los mismos no constituyen una venta en sí, pues ello sería negarles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violando de esa manera el principio de la autonomía contractual. En el caso bajo estudio, la parte actora alegó en su libelo que el contrato suscrito con la empresa demandada se trata de una verdadera venta, sin embargo, tal calificación – de acuerdo a los criterios supra transcritos - no es acertada, correspondiéndole a este Tribunal calificar el contrato objeto de esta demanda, observándose al respecto que la COMPAÑÍA PROPIETARIA hoy demandada, se comprometió a dar en venta al FUTURO ADQUIRIENTE, hoy demandante, y este a su vez a comprar, un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, la cual se construiría en terrenos propiedad de la demandada, sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, por un precio total de OCHENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 85.577.777,00), el cual sería cancelado de acuerdo al plan de financiamiento indicado en la cláusula cuarta y en el anexo A del contrato. Asimismo, se convino que el plazo aproximado para la entrega del inmueble sería de doce (12) meses contados a partir de la firma del referido contrato, lo cual ocurrió el 20.05.2005. En consonancia con lo asentado en el segundo fallo copiado, donde se mencionan las características de los contratos preparatorios, podemos afirmar que el contrato objeto del presente juicio cumple con esas características, a saber: 1) es un precontrato, pues su finalidad es la de establecer y fijar las condiciones para la futura celebración de un contrato definitivo de venta sobre la vivienda identificada con el N° 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, 2) es autónomo, ya que las partes contratantes asumen responsabilidades recíprocamente, pudiendo exigir cada una de ellas que la otra se preste a la estipulación del contrato definitivo, 3) es principal, ya que el mismo desde su firma generó obligaciones recíprocas entre los contratantes, y subsiste con independencia del contrato futuro de compraventa, 4) produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que engendra una obligación de hacer, que sería prestarse para la celebración de un futuro contrato y 5) aunque pueden ser bilaterales o unilaterales, en este caso es bilateral ya que ambas partes se obligan a celebrar el contrato prometido. Determinado lo anterior, es evidente entonces que el contrato que se examina, el cual fue consignado como documento fundamental de la presente demanda es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio del contrato de compraventa definitivo, ya que el contrato que dio lugar a este juicio, suscrito por ambas partes fue denominado “CONVENCION PREPARATORIA DE VENTA”, y aunque el mismo contiene los elementos de la venta, ya que se evidencia el consentimiento de ambas partes en celebrar el acto traslativo de la propiedad y se define el objeto del contrato que es la vivienda identificada con el N° 25 de la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, en este caso el precio a pagar se pactó de manera fraccionada tal como se estableció en la cláusula cuarta y en el Anexo A del contrato, siendo el mismo de OCHENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 85.577.777,00) el cual sería pagado de la siguiente manera: una reserva de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), una inicial de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), dos cuotas mensuales consecutivas por un monto de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) cada una y tres letras especiales consecutivas, la primera por un monto de veintidós millones seiscientos mil bolívares (Bs. 22.600.000,00), la segunda por un monto de quinientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 577.777,00) y la última letra por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), fijándose como plazo aproximado para la entrega del inmueble doce (12) meses a partir de la firma que ocurrió el 20.05.2005; con lo cual queda clara la voluntad e intención de ambas partes de celebrar a futuro un contrato de compraventa. Novación de la obligación Aclarada como ha sido la naturaleza del contrato objeto del presente juicio y continuando con la revisión de los alegatos formulados por la parte actora, se desprende del libelo que la demandante aduce la novación de la obligación cartular surgida al momento de suscribir el contrato por una obligación cambiaria, ello en virtud de haberse establecido en la cláusula cuarta que para pagar el saldo restante se libraran letras de cambio, es decir, a su juicio, el pago del precio fue sustituido por una obligación cambiaria quedando extinguida la obligación cartular, al punto de que la obligación de transferirle la propiedad no se hacía depender del hecho de haber pagado la última letra o de haber construido el inmueble pues –según alega- al librarse las letras pagó el valor del inmueble, indistintamente de que haya dejado de pagar la última de ellas. En decir de la accionante, la emisión de las letras de cambio conllevó la extinción de la obligación inicial y el nacimiento de una nueva obligación de carácter mercantil, afirmando que el animus novandi quedó demostrado por dos hechos, a saber, 1) que las partes en ningún momento dejaron expresado en el documento que el libramiento y aceptación de las letras de cambio no se llevaba a cabo con el deseo de sustituir una obligación por otra o cualquier otra frase que dejara constancia de que no existía el deseo de cambiar una obligación por otra y 2) que en ningún momento se hizo depender el pago de la totalidad o parte del precio, de la construcción del inmueble que le fue vendido. La figura de la novación se encuentra prevista en el artículo 121 del Código de Comercio, el cual prevé: Artículo 121: “Cuando el acreedor recibe documentos negociables en ejecución del contrato o en cumplimiento de un pacto accesorio al contrato de que proceda la deuda, no se produce novación. Tampoco la producen, salvo convención expresa, el otorgamiento de otra obligación, ni el otorgamiento o endoso de documentos a la orden verificado por virtud del nuevo contrato, sí pueden coexistir la obligación primitiva y la que el deudor contrajo últimamente o por los documentos entregados; pero si los documentos recibidos fueren al portador, se producirá la novación, si el acreedor al recibirlos no hiciere formal reserva de sus derechos para el caso de no ser pagados”. (Subrayado del Tribunal) De acuerdo al contenido de dicha norma, cuando el acreedor recibe instrumentos negociables en ejecución del contrato, no se produce novación, es decir, el legislador presume que en estos casos no hay voluntad de novar, necesitándose en consecuencia, que tal voluntad aparezca expresada claramente. Por su parte, los artículos 1.315 y 1.317 del Código Civil establecen lo siguiente: Artículo 1.315: “La novación no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente del acto. Artículo 1.317: “La delegación por la cual un deudor designa al acreedor otro deudor, el cual se obliga hacia el acreedor, no produce novación, si el acreedor no ha declarado expresamente su voluntad de libertar al deudor que ha hecho la delegación. Estas normas dejan claro que la novación no se puede presumir, y en tal sentido la voluntad del acreedor debe ser manifiesta, ya que no se admite, por la rigurosidad del texto, aceptaciones tácitas o sobreentendidas. Por lo tanto, cuando el acreedor recibe instrumentos negociables en ejecución de un contrato, no se produce novación, con lo cual el Código presume que en estos casos no hay voluntad de novar; si se desea lo contrario, es necesario que tal voluntad aparezca expresada claramente del acto. En cuanto a los elementos necesarios para que se constituya la novación, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° RC.00939 de fecha 01.12.2006, expediente N° 05-00011 con ponencia de la Magistrado Isbelia Pérez Velásquez, señaló lo siguiente: La novación es una forma extintiva de una obligación y, al mismo tiempo, es una fuente creadora de otra obligación; se verifica cuando un deudor se sustituye al anterior, quedando libre el primero de ellos para responderle al acreedor, o cuando un nuevo acreedor se sustituye al anterior, quedando libre el primero para con éste, o cuando ha habido un cambio de objeto o causa respecto de la obligación inicialmente concebida. Nuestra legislación dispone, en el artículo 1.314 del Código Civil, que la novación es un acto jurídico que produce un doble efecto: Extingue la obligación preexistente y la reemplaza por una nueva que ha de nacer en ese mismo instante. En tal sentido, la doctrina nacional y extranjera, entre ellos, los maestros Eloy Maduro Luyando, Ripert Boulanger y Marcelo Planiol, consideran que los elementos necesarios para que se constituya la novación son los siguientes: a) La necesidad de la existencia de una obligación antigua. La propia definición de la novación implica que hay una relación obligatoria y antigua que ha de extinguirse, por ello esta figura está considerada como un modo de extinción de las obligaciones; b) La necesidad de una obligación nueva. El acreedor no ha tenido la intención de renunciar gratuitamente a su derecho. La extinción de su crédito está subordinada a la creación de una deuda nueva; por tanto, si ésta no nace, la novación no tiene lugar y subsiste el crédito que se quería extinguir; c) La necesidad de un cambio. Es necesaria una diferencia entre las dos obligaciones para constituir la novación; si la nueva reproduce en todos sus puntos a la antigua, no hay nada cambiado, y por ende no puede hablarse de novación y; d) Voluntad de extinguir la obligación primitiva. La intención de novar se afirma por la voluntad de extinguir la obligación primitiva, por tanto si el acreedor no ha consentido en perder su primera acción, ambas obligaciones coexistirían y ello generará, desde luego, una nueva deuda, pero sin la extinción correlativa de la antigua. Al examinar la novación es menester considerar también otras condiciones, entre ellas: el animus novandi y la capacidad jurídica de las partes para concertar ambas obligaciones. Sobre el primer requisito, es decir, el animus novandi en sentencia N° DFMIC1-4-1 de fecha 18 de enero de 1965 en la publicación de la “Jurisprudencia de los Tribunales de la República” (Volumen XIII, Año 1965, p. 669) se estableció que dicho requisito está referido a que “… el acreedor haya declarado expresamente su voluntad de liberar el deudor… sin que conste (esta) voluntad… se está en presencia de una delegación imperfecta que no produce novación, vale decir, que el primer deudor, en tal caso continúa siéndolo…” Por su parte, Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, Fondo Editorial Luis Manojo, Caracas, 1967, p. 333) considera que “… cuando un deudor designa a otro deudor… para el pago de la deuda, no se produce novación si el acreedor no manifiesta expresamente su voluntad de libertar al deudor que hizo la delegación…” , y que “…la simple indicación del deudor de una persona que debe pagar en su lugar o del acreedor de una persona que debe recibir por él, no produce novación (artículo 1.319)…” (Subrayado de la Sala) ... Omissis … Por consiguiente, la Sala considera que el Juez Superior incurrió en un error al calificar la que la obligación principal (derivada de las facturas y notas de débito) fue novada, pues para que ello ocurra es necesario que el acreedor haya declarado expresamente su voluntad de liberar al deudor; de otro modo, se estaría en presencia de una delegación imperfecta que no genera novación. JOPSSERAND asienta en su “Cours de Droit Civil Positif Francais” (Tomo 2, p. 486), que en la duda, la Ley se pronuncia (artículo 1.315 del Código Civil venezolano) que la novación no se presume. En tal sentido, plantea que no se puede, en efecto, atribuir gratuitamente al acreedor la intención de renunciar a su derecho, pues no hay novación sino cuando la voluntad de operarla resulta claramente del acto, es decir, de la operación o del negotium juris, y no del acto instrumentario. Al no presumirse, la novación no puede suponérsela efectuada con la sola presentación de una nueva convención, ya que las partes al obrar así han podido pensar en una de dos cosas: En la yuxtaposición o la sustitución, es decir, en la coexistencia de ambas obligaciones o el reemplazo de la nueva por la antigua, y eso es algo que, indudablemente, resulta más peligroso suponer. (Sentencia N° LASCT-47-1 del 13 de marzo de 1964, Tribunales de la República, Tomo XII, 1964, p. 559). En abono de lo anterior, el Dr. Dominici (Tomo III, p. 52) al analizar el hoy artículo 1.317 del Código Civil dice “…Necesítale ahora el concurso de tres voluntades: la del deudor que propone, la del acreedor que acepta y la de la persona que se obliga por el deudor. La novación verificada por este cambio se llama en derecho delegación…” Se extrae del fallo enunciado, que la novación es una forma extintiva de una obligación pues extingue la obligación preexistente y la reemplaza por una nueva que ha de nacer en ese mismo instante, siendo que para la existencia de la novación se requieren los siguientes elementos: en primer lugar, la existencia de una obligación antigua; en segundo lugar, la necesidad de una obligación nueva; en tercer lugar la necesidad de un cambio de obligación y por último la voluntad de extinguir la obligación primitiva, esto es, de cambiar una antigua obligación por otra nueva. Para ello es necesario que exista el animus novandi, es decir, que el acreedor haya declarado expresamente su voluntad de liberar el deudor, ya que de lo contrario estaríamos en presencia de una delegación imperfecta que no produce novación. En el caso de autos, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, se observa que en el contrato suscrito entre las partes, específicamente en su cláusula cuarta, se prevé la emisión de cinco (5) letras de cambio con el fin de respaldar el pago de cinco cuotas, a saber: “… la cantidad restante queda pautada de la siguiente manera: Dos (02) cuotas mensuales consecutivas representadas en letras de cambio por un monto de UN MILLON DOSCIENTOS MIL EXACTOS DE BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) a partir del 30/06/05; Dos Cuotas Especiales en letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTOS MIL EXACTOS DE BOLÍVARES (Bs. 22.600.000,00) pagadera para el 23/08/05, la segunda letra de cambio especial quedaría pautada para el 03/10/05 por un monto de QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE EXACTOS DE BOLÍVARES (Bs. 577.777,00) y la tercera y última Letra Especial queda pautada para el 15/03/06 por un monto de CUARENTA MILLONES EXACTOS DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) tal como se indica en el anexo A de este contrato …” Esta obligación quedó perfectamente delimitada y establecida en el contrato, pues el monto fijado para cada una de las cuotas es el mismo que se indicó para ser garantizado con las letras de cambio emitidas, por lo tanto no hay duda que del mismo texto del contrato se evidencia que las partes acordaron para su ejecución, librar letras de cambio, es decir, crearon obligaciones cambiarias con fundamento en la misma causa del contrato, por lo cual la emisión de las cambiales no produce la novación de la obligación causal, y esos títulos valores son la prueba convenida contractualmente del pago de las cuotas. Si se lee con detenimiento la cláusula cuarta antes trascrita, podemos constatar que las letras de cambio allí previstas se libraron con el único objeto de facilitar el pago de las cuotas, por lo cual no produjeron novación de las obligaciones de las cuales son sujeto activo y pasivo las partes en este proceso, ya que las mismas expresamente convinieron que serían libradas para pagar las mensualidades o cuotas previstas en la referida cláusula. Mediante la emisión de esas letras de cambio, no quedaron pagadas las cantidades de dinero a cuyo pago se había comprometido la compradora –hoy demandante– de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, como erróneamente se alega en el libelo de la demanda, y aún en el caso de que pudieran considerarse verdaderas y propias letras de cambio, implicaron tan solo una garantía de pago pero no un verdadero pago, por lo cual se debe concluir que no hubo extinción de la obligación primaria derivada de las cuotas que se establecieron en el contrato. De tal manera que los títulos valores establecidos en el contrato, en modo alguno produjeron novación de la obligación contenida en el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 20.05.2005 como pretende la apoderado actor, por cuanto queda claro que su objeto era facilitar el pago de las sumas de dinero con motivo de las cuotas pactadas, y no sustituir y extinguir la obligación contenida en el contrato suscrito, por una nueva fundada en las letras de cambio. Así pues, que –se insiste- en el presente caso no puede considerarse que existe una obligación cambiaria que haya sustituido a la causal, por cuanto dichos títulos valores fueron mencionados en el contrato, y su intención fue la de facilitar el pago de las cuotas, por lo tanto la obligación que debía cumplir la compradora era la convenida en el contrato suscrito. Prescripción de la acción Habiéndose determinado la improcedencia de la novación alegada por la parte actora, corresponde a continuación pronunciarse sobre la prescripción de la acción para reclamar el pago de la cuota insoluta invocada en el libelo. Al respecto, señala la actora que de acuerdo al artículo 1.977 del Código Civil, las acciones personales se prescriben por diez (10) años, y en consecuencia, de ser cierto que la demandada RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A. tiene derecho al cobro de un saldo que ha debido pagarse el 30.06.2005, 30.07.2005, 23.08.2005 y 03.10.2005, la prescripción se consumó en fechas 30.06.2015, 30.07.2015, 23.08.2015 y 03.10.2015, dado que ello configura una obligación personal y no real, trayendo como consecuencia directa que no es deudor de cantidad alguna a la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A. como consecuencia de la venta que se le hiciera del inmueble descrito en autos, mientras que dicha sociedad mercantil sigue en mora de cumplir con la obligación de otorgarle el documento público de propiedad. Ahora bien, la prescripción extintiva (que en este caso es la invocada por la parte actora) es “la pérdida de un derecho por su no ejercicio por su titular durante el plazo fijado por el ordenamiento jurídico”. La misma requiere de dos presupuestos para configurarse, el primero, la inactividad del titular del derecho ya que se trata de una conducta omisiva, es decir, la no realización de actos que el Derecho considera relevantes para que se produzca la interrupción de la prescripción, y el segundo, el transcurso del tiempo fijado por la ley, cuyo lapso dependerá del tipo de relación jurídica. Sobre el lapso de prescripción de las acciones reales y personales, establece el artículo 1.977 del Código Civil lo siguiente: Artículo 1.977: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley…” La referida norma establece el lapso de prescripción de las acciones reales, que son aquellas que versan sobre bienes o cosas, y de las personales, que se refieren a derechos personales. En el presente asunto, la pretensión de la actora está referida a un derecho sobre un determinado inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se exige judicialmente, por lo cual – contrario a lo señalado por la demandante - se ejerce una acción real, y en consecuencia el lapso de prescripción que debe computarse es de veinte (20) años, que comenzará a transcurrir a partir del día 20.05.2005, fecha en la cual se suscribió el referido contrato entre las partes, pudiéndose verificar que desde ese momento hasta el día 16.06.2017, oportunidad en la cual se admitió la presente demandada, no ha transcurrido el lapso de veinte (20) años a que se refiere la norma in comento para que proceda la prescripción de la acción, pues – se insiste – al versar la demanda sobre un contrato de opción de compraventa cuyo objeto es la transmisión de la propiedad de un bien inmueble, la prescripción aplicable conforme a lo previsto en el artículo 1.977 del Código Civil es la correspondiente a los derechos reales, es decir, de veinte (20) años, razón por la cual se desestima al alegato de la parte actora relativo a la prescripción de la acción para reclamar el pago de las cuotas insolutas adeudadas a la demandada, sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A. Ahora bien, de acuerdo al contrato suscrito entre las partes se observa que la COMPAÑÍA PROPIETARIA, hoy demandada, se comprometió a dar en venta al FUTURO ADQUIRIENTE, hoy demandante, y éste a comprar, un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, la cual se construiría en terrenos propiedad de la demandada, sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, y dentro de sus cláusulas, específicamente en la décima cuarta, se estableció que el precio del inmueble a crédito sería el que se indica en el anexo A del contrato, es decir, la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 85.577.777,00), los cuales serían pagados de manera fraccionada en la forma señalada en la cláusula cuarta del contrato, siendo esta: a) la cantidad de Bs. 5.000.000,00 como reserva que fueron entregados en fecha 21.04.05 según depósito N° 455 en el banco Provincial; b) la cantidad de Bs. 15.000.000,00 entregados como inicial y cancelados según depósito N° 550-551 del banco Provincial en fecha 20.05.05; c) dos (02) cuotas mensuales consecutivas representadas en letras de cambio por un monto de Bs. 1.200.000,00 a partir del 30/06/05; d) dos cuotas especiales en letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de Bs. 22.600.000,00 pagadera para el 23/08/05 y la segunda para el 03/10/05 por un monto de Bs. 577.777,00 y e) una letra especial que quedó pautada para el 15/03/06 por un monto de Bs. 40.000.000,00. Por último, se convino en la cláusula décima quinta que el plazo aproximado para la entrega del inmueble sería de doce (12) meses contados a partir de la firma del referido contrato, lo cual ocurrió el 20.05.2005. De lo antes señalado, se desprende que ambas partes contrajeron recíprocamente obligaciones, las cuales convinieron al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa sobre el inmueble objeto del presente juicio, y de acuerdo al contenido del artículo 1.264 del Código Civil las mismas deben cumplirse de la manera pactada, por lo cual corresponderá determinar si en efecto, la empresa demandada incumplió sus obligaciones tal como lo alega la demandante en el libelo. En tal sentido alega la demandante, ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO, que pagó el valor del referido inmueble de la siguiente manera: a) la cantidad de Bs. 5.000.000,00 como pago de reserva mediante depósito N° 455 del banco Provincial de fecha 21.04.05. b) la cantidad de Bs. 15.000.000,00 como pago de la inicial mediante depósito N° 550-551 del banco Provincial de fecha 20.05.05; c) la cantidad de Bs. 2.500.000,00 como abono a la letra 03/03, pagado mediante depósito N° 224617964 del banco Banesco, en fecha 23.03.2007. d) la cantidad de Bs. 17.500.000,00 como abono a la letra 03/03, pagado mediante depósito N° 34016829 del banco Banesco, en fecha 23.03.2007. e) la cantidad de Bs. 20.000.000,00 como saldo restante de la letra 03/03, pagado mediante depósito N° 00296492200 de cheque N° 22053606 del banco Banesco, en fecha 25.06.2007. f) el remanente, de Bs. 25.577.777,00 que corresponde al saldo de las letras de cambio 01/02, 02/02, 01/03 y 02/03 mediante cheque de gerencia N° 00002611 emitido por el Banco de Venezuela, el cual fue consignado al momento de introducir la presente demanda en fecha 09.06.2017. Como puede observarse, la parte actora procedió a cancelar oportunamente tanto el monto correspondiente a la reserva (Bs. 5.000.000,00) como el correspondiente a la inicial (Bs. 15.000.000,00) ya que los mismos fueron pagados en las fechas pactadas en el contrato, siendo estas el día 21.04.2005 y 20.05.2005 respectivamente y así expresamente se señaló en la cláusula cuarta del contrato, quedando pendiente el pago del saldo restante, para lo cual fueron libradas las cinco letras de que se mencionaron anteriormente, las cuales según el Anexo “A” debían ser canceladas de la siguiente manera: a) letra de cambio 01/02 por el monto de Bs. 1.200.000,00 en fecha 30.06.05. b) letra de cambio 02/02 por el monto de Bs. 1.200.000,00 en fecha 30.07.05. c) letra de cambio 01/03 por el monto de Bs. 22.600.000,00 en fecha 23.08.05. d) letra de cambio 02/03 por el monto de Bs. 577.777,00 en fecha 03.10.05. e) letra de cambio 03/03 por el monto de Bs. 40.000.000,00 en fecha 15.03.06. Ahora bien, consta de los recaudos anexados al libelo que la parte actora procedió a cancelar en fecha 23.03.2007 las cantidades de Bs. 2.500.000,00 y Bs. 17.500.000,00 mediante depósitos Nros. 224617964 y 34016829 del banco Banesco, para un total de Bs. 20.000.000,00 como abono a la letra 03/03, y posteriormente en fecha 25.06.2007 canceló la cantidad de Bs. 20.000.000,00, que corresponden al saldo restante de la referida letra 03/03 para un total de Bs. 40.000.000,00 equivalentes al monto total de la referida letra de cambio. Asimismo, se desprende de las actas que el pago correspondiente a las letras de cambio 01/02, 02/02, 01/03 y 02/03, la primera por Bs. 1.200.000,00, la segunda por Bs. 1.200.000,00, la tercera por Bs. 22.600.000,00 y la cuarta por Bs. 577.777,00 fue consignado por la parte actora mediante cheque de gerencia al momento de introducir la presente demanda en fecha 09.06.2017. Como puede observarse, si bien la parte actora manifiesta haber cancelado el valor total del inmueble, los pagos realizados por la misma –a excepción de la reserva y la inicial- fueron efectuados de manera extemporánea, es decir, con posterioridad a la fecha establecida en el contrato ya que en el caso de la letra de cambio 03/03 por la cantidad de 40.000.000,00, la cual según el contrato debió ser cancelada en fecha 15.03.06, la misma fue pagada con un retardo superior al año y en dos partes, la primera en fecha 23.03.2007 y la segunda en fecha 25.06.2007. Igual ocurre en el caso de las letras de cambio 01/02 por Bs. 1.200.000,00; 02/02 por Bs. 1.200.000,00; 01/03 por Bs. 22.600.000,00 y 02/03 por Bs. 577.777,00, las cuales de acuerdo a lo pactado entre las partes debieron ser canceladas en fechas 30.06.05, 30.07.05, 23.08.05 y 03.10.05 respectivamente, sin embargo, dichas letras no fueron pagadas por la actora sino hasta el día 09.06.2017 (casi 12 años después) cuando al momento de introducir la presente demanda consignó un cheque de gerencia por la suma de Bs. Bs. 25.577.777,00 que equivale al remanente del precio del inmueble. De tal manera que es evidente que los pagos realizados por la parte actora se efectuaron en forma tardía, extemporánea, superando en exceso la fecha convenida para ello, con lo cual queda claro que la parte actora incumplió el contrato cuyo cumplimiento hoy exige, por cuanto dentro de la oportunidad establecida en el cronograma de pagos que se identificó como Anexo “A” del contrato, no canceló las cuotas a las cuales se comprometió y que fueron representadas en letras de cambio, específicamente las dos cuotas mensuales consecutivas por el monto de Bs. 1.200.000,00 cada una correspondientes a las letras 01/02 y 02/02, así como las tres cuotas especiales, la primera por un monto de Bs. 22.600.000,00, la segunda por un monto de Bs. 577.777,00 y la tercera por un monto de Bs. 40.000.000,00 correspondientes a las letras 01/03, 02/03 y 03/03, incumpliendo de esta manera con la obligación que asumió en la cláusula cuarta del contrato donde claramente se estableció con respecto a la fecha en que debían realizarse los pagos que quedaron pendientes lo siguiente: “… la cantidad restante queda pautada de la siguiente manera: Dos (02) cuotas mensuales consecutivas representadas en letras de cambio por un monto de UN MILLON DOSCIENTOS MIL EXACTOS DE BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) a partir del 30/06/05; Dos Cuotas Especiales en letras de cambio detalladas de la forma siguiente: la primera por un monto de VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTOS MIL EXACTOS DE BOLÍVARES (Bs. 22.600.000,00) pagadera para el 23/08/05, la segunda letra de cambio especial quedaría pautada para el 03/10/05 por un monto de QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE EXACTOS DE BOLÍVARES (Bs. 577.777,00) y la tercera y última Letra Especial queda pautada para el 15/03/06 por un monto de CUARENTA MILLONES EXACTOS DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) tal como se indica en el anexo A de este contrato …” Por otra parte, señaló la actora que la fecha fijada por las partes para que se terminara la construcción del inmueble fue el 20.05.2006, lo cual no fue cumplido por la demandada y por lo tanto no resultaba viable que se le otorgara el documento de propiedad del inmueble, aunado al hecho de que la empresa demandada nunca le envió algún telegrama notificándole la fecha en que se produciría la firma en el registro. Con respecto a estos alegatos, consta que la defensora en la oportunidad de contestar la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada en todas y cada una de sus partes, en consecuencia le correspondía a la actora demostrar sus dichos, sin embargo no se evidencia en el expediente prueba alguna que permita determinar si la construcción del inmueble fue terminada o no en la oportunidad prevista para ello, y que como consecuencia del incumplimiento de la parte demandada, la actora se encontraba exceptuada de cumplir con sus obligaciones, por lo cual se desestima tal alegato. En virtud de lo anteriormente expresado, es evidente que en este asunto la parte actora incumplió el contrato cuyo cumplimiento hoy demanda, en razón de que no realizó en la oportunidad contractualmente establecida, los pagos convenidos como precio de venta del inmueble ni mucho menos justificó que el retraso en el cumplimiento de su obligación haya sido consecuencia del incumplimiento de la parte demandada. De tal manera que, mal puede la actora exigir el cumplimiento de una obligación contractual si no ha cumplido a cabalidad con las que asumió de esa misma forma, y en consecuencia la presente demanda debe ser desestimada, tal como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. VII.- DISPOSITIVA: Por los anteriores señalamientos, éste Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por la ciudadana EUNICE MARGARITA LOPEZ de BRITO en contra de sociedad mercantil “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A”, anteriormente identificados. SEGUNDO: Se suspende la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Juzgado en fecha 03.08.2017 sobre una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 25, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, construida en terreno propiedad de la parte demandada, sociedad mercantil “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A” según documento de propiedad protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este estado en fecha 10.04.2004, bajo el N° 48, Folio 287 al 292, Tomo 7, Protocolo Primero, y participada dicha medida a la mencionada oficina de Registro Inmobiliario mediante oficio N° 2017-550 de fecha 03.08.2017. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE y DEJESE COPIA. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en Porlamar, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018). AÑOS 208º y 159º. LA JUEZ PROVISORIO, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO. LA SECRETARIA TEMPORAL, Abg. YANETTE GONZALEZ GONZALEZ. NOTA: En esta misma fecha (22.10.2018), siendo las 02:00 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión. Conste, LA SECRETARIA TEMPORAL, Abg. YANETTE GONZALEZ GONZALEZ. CFP/ygg Exp N° 17-3372.