TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A., (CAINKA) C.A.” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 16.02.1972, bajo el N° 03, Tomo N° 36-A, reformada según Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 05.08.2004, bajo el N° 44, Tomo N° 127-A SDO, y domiciliada en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio Easo, Piso N° 7, Oficina Pent House, Chacaito, Caracas, Distrito Capital.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Abogados FERNANDO VELASQUEZ MARTINEZ, CRUZ EDGARDO VELASQUEZ REYES y DANIEL ESPINOZA CARVAJAL, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajos los N° I.P.S.A. 118.669, 63.504 y 130.139 respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadano ANGEL GULLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.490.740, y domiciliado en la Avenida Jóvito Villalba, Local Int. Parque Diverland, Casa N° S/N, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: No acredito.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
ASUNTO: Nº 12.190-17.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inició la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO incoada por el profesional del derecho, abogado FERNANDO VELASQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., en contra del ciudadano ANGEL GULLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, plenamente identificados.
En fecha 24.11.2015 (f. 01 al 36), fue presentada la demanda y sus anexos por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de éste estado para su distribución, correspondiéndole conocer de la misma a éste Tribunal, quien en fecha 25.11.2015 (Vto. f. 36) procedió a asignarle la numeración respectiva.
Por auto de fecha 10.12.2015 (f. 61 y 62), se admitió la presente demanda, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 17.12.2015 (f. 64), se dejó constancia por secretaría de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada, con sus respectivas copias certificadas, tal como fue ordenado por auto de fecha 10.12.2015.
En fecha 18.01.2016 (f. 65 y 66), compareció el alguacil del Tribunal y mediante diligencia consignó el recibo de citación, debidamente firmado por la parte demandada.
En fecha 15.02.2016 (f. 67 al 81), compareció la parte demandada debidamente asistido de abogado, y consignó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo reconvino en la demanda.
En fecha 23.02.2016 (f. 82 al 90), se dictó sentencia interlocutoria.
En fecha 01.03.2016 (f. 91), compareció el apoderado judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicitó entre otros aspectos la regulación de jurisdicción.
En fecha 01.03.2016 (f. 92 al 101), compareció el apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de fundamentación del recurso de regulación de jurisdicción junto a sus anexos.
Por auto de fecha 07.03.2016 (f. 103 y 104), se ordenó la remisión del presente expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de que conozca del Recurso de Regulación de Jurisdicción, para lo cual se libró el oficio respectivo.
En fecha 01.11.2017 (Vto. f. 122), se agregó el oficio N° 3760, de fecha 05.10.2017 emanado de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con sus respectivas resultas (f. 110 al 122).
Por auto de fecha 06.11.2017 (f. 124 al 126), se le dio reingreso al presenté expediente, asimismo se ordenó la notificación de las partes sobre la reanudación de la presente causa, y se aclaro a las partes que una vez conste en auto la última notificación que de ellas se haga se proveerá en torno al escrito de reconvención presentado en fecha 15.02.2016, por la parte demandada. Finalmente se libraron las respectivas boletas.
En fecha 09.11.2017 (f. 127 y 128), compareció el alguacil del Tribunal y mediante diligencia consignó la boleta de notificación debidamente firmada por el apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A..
En fechas 08.12.2017 y 16.01.2018 (f. 129 al 131 y 135 al 137), compareció el alguacil del Tribunal y mediante diligencia consignó la boleta de notificación librada a la parte demandada ciudadano ANGEL GULLERMO PEÑA HERTZ CRUZ sin firmar, en virtud de no haberlo podido localizar en ambas oportunidades respectivamente.
Por auto de fecha 22.01.2018 (f. 139 y 140), se ordenó librar cartel de notificación a la parte demandada ciudadano ANGEL GULLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, en virtud de la diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 18.01.2018 (f. 138).
Por auto de fecha 31.01.2018 (f. 144), se ordenó desglosar la página de la referida publicación y agregarla a los autos, en virtud de la consignación realizada por el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia de esa misma fecha (f. 142).
Por auto de fecha 26.02.2018 (f. 147), se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadano ANGEL GULLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, asimismo se suspendió la causa principal y emplazó a la parte demandante-reconvenida, sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., para que sin necesidad de citación conteste la reconvención al quinto (5°) día de despacho siguiente a ese día.
En fecha 05.03.2018 (f. 148 al 154), compareció el apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., y consignó escrito de contestación a la reconvención, con sus respectivos anexos.
Por auto de fecha 06.03.2018 (f. 156), se le aclaró a las partes que a partir de ese mismo día inclusive, se iniciaba el lapso de promoción de pruebas.
En fecha 04.04.2018 (f. 158 al 165), se dejó constancia por secretaría que fueron agregadas a los autos, las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., en virtud del escrito consignado en fecha 03.04.2018 (f. 157).
Por auto de fecha 10.04.2018 (f. 166), fueron admitidas las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida.
Por auto de fecha 05.06.2018 (f. 168), el Tribunal le aclaró a las partes que a partir de ese mismo día inclusive, comenzó a transcurrir el término del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus informes.
Por auto de fecha 26.06.2018 (f. 169), el Tribunal le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de ese mismo día inclusive, de conformidad con lo establecido en al artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 25.09.2018 (f. 170), se difirió el dictamen de la sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos, a partir de ese mismo día exclusive.
Estando la presente causa en etapa para dictar sentencia y luego de un cuidadoso estudio de las actas que conforman el presente expediente, éste Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento en los siguientes términos:
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES:
Como fundamento de la presente demanda argumentó el Abogado FERNANDO VELASQUEZ MARTINEZ en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante-reconvenida, sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A, entre otros aspectos, lo siguiente:
- Que “Mi apoderada celebro CONTRATO DE COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA-VENTA con el ciudadano ANGEL GULLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, de un inmueble en la Urbanización Virgen del Valle, ubicada en el Caserío Los Conejeros, Jurisdicción del Municipio Autónomo José Maria García del Estado Nueva Esparta, cuyos datos regístrales, medidas, linderos y dotaciones constan en la cláusula primera del referido contrato”.
- Que “Asimismo ciudadana Jueza, se estableció en la cláusula segunda del contrato de marras el precio a pagar para adquirir el inmueble y en la cláusula cuarta el plazo para pagarlo y para protocolizar la venta definitiva del mismo. De seguidas se transcriben ambas cláusulas:
SEGUNDA: El precio de la futura operación de compra-venta será la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 3.500.000,00), el cual será pagado por “EL COMPRADOR” de la siguiente manera: a) la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 800.000,00), que entrega en este acto, mediante Cheque No. 50000010 del Banco del Tesoro, de fecha 19 de Marzo de 2015. b) La Cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 2.700.000,00) pagadera en el momento de la Protocolización del documento de compra-venta.
CUARTA: Ambas partes se comprometen a protocolizar el documento definitivo de compra-venta dentro de los noventa (90) días siguientes a la fecha de autenticación de este documento mas (30) días de prorroga que se otorgan si “EL COMPRADOR” así lo solicita.

- Que “De la interpretación concordada de las cláusulas supra transcritas se desprende que estaba obligado el demandado a pagar la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 2.700.000,00), antes del plazo establecido en la cláusula cuarta”.
- Que “Ahora bien, dicho plazo fenecía transcurridos que fueran los NOVENTA (90) DIAS SIGUIENTES A LA FECHA DE AUTENTICACION DEL CONTRATO del cual se pretende su resolución; ello en virtud que el demandado no solicito PRORROGA. Entonces dicho plazo acababa en fecha 18/08/2015, y dentro del mismo no pago la cantidad de dinero a la que estaba obligado conforme a la cláusula segunda del contrato”.
- Que “Entonces ciudadano Jueza, incumplidas injustificadamente como fueron las cláusulas segunda y cuarta del contrato, es que ocurro ante su competente autoridad invocando las normas de derecho que infra se abordan, para RESOLVER el CONTRATO DE COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA-VENTA otorgado con el demandado ante la Notaria Publica de Pampatar en fecha 20/05/2015, cuyos datos son: Código de Oficina 162, Nro. 51, Tomo 71”.
- Que “En razón de esto ultimo, pido se ejecute la clausula penal a que se refiere la clausula sexta del contrato, la cual establece:
SEXTA: Las partes firmantes de este Contrato establecen la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 50.000,00), como Cláusula Penal para el caso de incumplimiento de las obligaciones que asumen por este Contrato. Queda entendido que si el cumplimiento se produce por HECHO DEL PRINCIPE o por cualquier otra medida emanada de los poderes públicos “LA VENDEDORA” solo queda obligada a devolver el dinero sin que sea aplicable la Clausula Penal”.
- Que “A tales fines acompaño esta demanda con Cheque de Gerencia emitido por el Banco BOD, Nro. 10728179, a favor del demandado por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 750.000,00); cantidad esta que resulta de descontar de los OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 800.000,00) recibidos a la firma del contrato, lo cual consta de la cláusula PRIMERA del contrato, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 50.000,00), mandatario de la cláusula sexta arriba transcrita. Dicho Cheque de Gerencia pido sea resguardado en la bóveda de este Tribunal y de igual manera acompaño copia del mismo para que obre en el expediente que se le abra a esta causa”.
- Que “En concreto, hablando de los términos del contrato, que es LEY ENTRE LAS PARTES según lo determina al articulo 1.159 del Código Civil; así como de lo estipulado en el articulo 1.167 del mismo código; podemos expresar, que sus condiciones son de conocimiento entre las partes y su vulneración hace nacer a ellas el derecho de resolverlo, tal como lo accionamos por medio de este escrito libelar, cuyas pretensiones pedimos sean acordadas por este juzgadora”.

Por otra parte el demandado-reconviniente, ciudadano ANGEL GULLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, debidamente asistido por el abogado LEONARDO ALBERTO MARQUEZ BALBAS, expresó:
- Que “Rechazo, niego y contradigo, en todas y cada una de sus partes tanto en los Hechos, como en el Derecho, la acción intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES k.A. C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 16 de Febrero de 1972 bajo el numero 3 Tomo 36-A y reformada según acta de fecha 05 de Agosto de 2004 bajo el numero 44 Tomo 172-A Sgdo”.
- Que “Rechazo, niego y contradigo, la pretensión de que este Tribunal declare incumplido el contrato reciproco de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar en fecha 20 de Mayo de 2015, el cual quedo anotado bajo el Numero 51, Tomo 71, folios 158 al 189 de los libros llevados por esa Notaria, particularmente con lo dispuesto en las cláusulas 2 y 4, así como también con lo dispuesto en los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, ello en razón ciudadana Juez a que pague la totalidad del saldo convenido en el referido contrato y dentro del plazo convenido lo cual demostrare en la oportunidad correspondiente”.
- Que “Rechazo, niego y contradigo, la petición que se acuerde incumpliendo el contrato anteriormente referido y en consecuencia se declare resuelto el contrato autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar en fecha 20 de Mayo de 2015, el cual quedo anotado bajo el Numero 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por esa Notaria, en razón a que pague la totalidad del monto convenido en el contrato de opción compra venta y en el tiempo establecido en el mismo, pues el referido contrato establece que: CLAUSULA CUARTA: Ambas partes se comprometen a protocolizar el documento definitivo de compra venta dentro de los noventa (90) días siguientes a la fecha de autenticación de este documento (Opción de Compra de fecha 20 de Mayo de 2015) mas treinta (30) días de prorroga que se otorgaran si “EL COMPRADOR” así lo solicita. Ahora bien ciudadana Juez si tomamos como fecha para contar los 90 días el día 20 de Mayo de 2015, entonces los 90 días se cumplieron el día 18 de Agosto de 2015, esto si tomamos en cuenta los 11 días del 21 de Mayo al 31 de Mayo, luego sumamos 30 días de Junio, 31 días de Julio y por ultimo 18 de Agosto para un total de 90 días al 18 de Agosto de 2015, ahora bien ciudadana Juez desde el principio de la negociación mi contrato fue con una ciudadana de nombre Mireya Josefina Martínez Rodríguez, cuyo números de teléfonos son 0414-0287031 y 0212-2422717, quien desde el primer momento me atendió y guió en la negociación pues mi intención fue adquirir el bien inmueble con un crédito bancario tal y como se constata y evidencia de los correos electrónicos, mensajes de Whatsapp y mensajes de texto que mantuve con la referida ciudadana, es de especial relevancia que una vez vencidos los noventa (90) días a que refiere el referido contrato seguimos la negociación, lo cual esta perfectamente evidenciado en los correos electrónicos, mensajes de Whatsapp y mensajes de texto que mantuve con la referida ciudadana, en tal sentido vencido los noventa (90) días se activaron los treinta (30) días de prorroga es decir los cuales vencieron el día 17 Septiembre de 2015, ahora bien viendo que se acercaba el día 17 de Septiembre de 2015 y no obtenía respuesta efectiva de la firma del adquirido legitimante procedí a depositar en la cuenta del Banco BOD signado con el numero 01160419680107075170 a nombre de Inversiones K.A C.A., la cantidad de Dos Millones Setecientos Mil Bolívares (2.700.000,00 Bs.) mediante cheque de Gerencia identificado con el numero 71004059 honrando así mi obligación de pagar la totalidad del saldo adeudado antes del vencimiento del plazo establecido, lo cual notifique en fecha 16 de Septiembre de 2015, es decir un día antes del vencimiento del plazo establecido en el contrato reciproco de compra venta, lo anteriormente relatado me lleva a rechazar enérgicamente la pretensión de l aparte actora a quien opongo en todo su contenido y fuerza los correos electrónicos, mensajes de Whatsapp y mensajes de texto que mantuve con la ciudadana Mireya Josefina Martínez Rodríguez, de conformidad con el articulo 4 del DECRETO CON FUERZA DE LEY Nº 1.204 DE FECHA 10 DE FEBRERO DE 2001, DE MEMSAJE DE DATOS Y FIRMAS ELECTRONICAS que establece: Articulo 4º: Los mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de los establecido en la primera parte del articulo 6 de este Decretó-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizara conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”.
- Que “Rechazo, niego y contradigo, la pretensión de la parte actora en cuanto a que se ejecute la cláusula penal establecida en la cláusula sexta del contrato autenticado por ante la Notaria Publica de Empatar en fecha 20 de Mayo de 2015, el cual quedo anotado bajo el Numero 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por esa Notaria, que establece: SEXTA: Las partes firmantes de este contrato establecen la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100(Bs. 50.000.00) como cláusula Penal para el caso de incumplimiento de las obligaciones que asumen por este contrato. Queda entendido que si el incumplido se produce por Hecho del Príncipe o por otra medida menada de los Poderes Públicos “LA VENDEDORA” solo queda obligada a devolver el dinero sin que sea aplicable la cláusula penal. En ese orden de ideas ciudadana Juez en este caso no ha ocurrido el escenario conocido en nuestra legislación como Hecho del Príncipe, lo que si ocurrió fue que un ente de la Republica Bolivariana de Venezuela en fecha 14 de Enero de 2016 dicto la resolución DE-NE/MINHVI/N 00012 en la cual el Director Ministerial del Poder Popular para Habitad y Vivienda Estado Nueva Esparta recomienda hacer posesión del mismo y se le exhorta a Inversiones K C.A., a terminar los tramites administrativos de protocolización manteniendo los términos señalados en el documento de compra venta, razón por la cual se hace imposible que se ejecute la cláusula penal, mas aun cuando ya pague la totalidad del monto acordado, en el plazo estipulado, otro hecho relevante ciudadana Juez es el actor que se hace el que no sabe del depositó efectuado en su cuenta en fecha 16 de Septiembre de 2015 pretende mediante comunicación de fecha 17 de Septiembre de 2015 de forma unilateral aplicar la cláusula penal y resolver el contrato de compromiso reciproco de compra venta en franca violación del articulo 18 de la Ley de Estafas Inmobiliarias que establece: No podrá, ni es valido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nulo, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por mas de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad”.
- Que “Rechazo, niego y contradigo, la pretensión de l parte actora en cuanto a se condene en constas y costos ello en razón a que considero que esta demanda es temeraria y contraria a Derecho pues lo cierto ciudadana Juez es que yo cumplí con todas y cada una de mis obligaciones, pues pague Ochocientos Mil Bolívares (800.000,00 Bs.) según consta en el contrato reciproco de compra venta autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar en fecha 20 de Mayo de 2015, EL CUAL QUEDO ANOTADO BAJO EL Numero 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por esa Notaria en el cual se pacto entre otras cosas que el precio del inmueble por la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00) los cuales pague en su totalidad pues a los Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) así le sumamos los Dos Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 2.700.000,00) que pague mediante cheque de Gerencia identificado con el numero 71004059 depositado en fecha 16 de Septiembre de 2015 se evidencia que pague la cantidad total pactada”.
- Que “Rechazo, niego y contradigo, la pretensión del abogado de la parte actora sobre su pretensión de que reciba la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (750.000,00 Bs.), pues la parte actora no toma en cuanta y desconoce que pague la totalidad del monto acordado de conformidad con la cláusula segunda del contrato reciproco de compra venta”.
- Que “Si es cierto que mi representada suscribió contrato reciproco de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar en fecha 20 de Mayo de 2015, el cual quedo anotado bajo el Numero 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por esa Notaria, que al momento de la firma por ante la Notaria Publica entrego cheque signado con el numero 50000010 del Banco del Tesoro por la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (800.000,00 Bs.) y así mismo en fecha 16 de Septiembre de 2015 deposite en la cuenta de Inversiones K C.A., la cantidad de Dos Millones Setecientos Mil Bolívares (2.700.000,00 Bs.) mediante cheque de Gerencia identificado con el numero 71004059con lo cual se dio cumplimiento a la cláusula segunda del referido contrato pagando la totalidad del monto acordado”.
De la Reconvención:
- Que “Suscribí un contrato reciproco de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar en fecha 20 de Mayo de 2015, el cual quedo anotado bajo el Numero 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por esa Notaria, así las cosas ciudadano Juez que en referido contrato reciproco de compra venta se acordó entre las partes lo siguiente:
SEGUNDA: El precio de la futura operación de compra venta será la cantidad de TRES MILLONES QUINIENIENTOS MIL BOLIVARES (3.500.000,00 Bs.) el cual será pagado por el comprador de la siguiente manera: a) La cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (800.000,00 Bs.) que entrega en este acto mediante cheque Nº 50000010 del Banco del Tesoro de fecha 19 de Marzo de 2015. b) La cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (2.700.000,00 Bs.) pagadera al momento de la Protocolización del documento de compra venta.
CUARTA: Ambas partes se comprometen a protocolizar el documento definitivo de compra venta dentro de los noventa (90) días siguientes a la fecha de autenticación de este documentó mas Treinta (30) días de prorroga que se otorgaran si EL COMPRADOR así lo solicita”.
- Que “Ciudadana Juez en el contrato se establecieron dos condiciones esenciales el plazo de 90 días mas 30 días, el cual respete aun cuando la parte actora reconvenida pretende desconocer argumentando un supuesto incumplimiento de mi parte aun cuando demostrare en su oportunidad correspondiente que desde el principio de la operación de opción de compra venta y hasta el momento en que deposite la cantidad de Dos Millones Setecientos Mil Bolívares (2.700.000,00 Bs.) es decir en fecha 16 de Septiembre de 2015, en la cuenta de inversiones K C.A., siempre mantuve contacto con la ciudadana Mireya Rodríguez y a su vez con el ciudadano Edwin Bastidas quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero 4.859.426. es de especial relevancia que en el escrito de demanda el apoderado actor no menciona en ninguna parte que deposite la cantidad de Dos Millones Setecientos Mil Bolívares (2.700.000,00 Bs.), aun cuando se le envió un correo electrónico notificándole de mi cumplimiento e instando a la empresa a introducir y firmar mi documento definitivo de compra venta por ante el Registro Subalterno respectivo”.
- Que “Ante la negativa de acción de la empresa vendedora introduje una denuncia ante el ente administrativo competente (misterio de habitad y vivienda)”.
- Que “Así mismo establece el artículo 361 de Código de Procedimiento Civil segundo aparte. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o la mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación, si mismo establece el antes citado Código en su articulo 365, podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, por lo que en efecto reconvengo a la parte actora INVERSIONES K.A. C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 16 de Febrero de 1972 bajo el numero 3 tomo 36-A y reformada según acta de fecha 05 de Agosto de 2004 bajo el numero 44, Tomo 172-A Sgdo, en la persona de su Presidente LUIS CUENCA MALDONADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero 1.721.071, de cual indico como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda Edificio Easo, Piso 7, Oficina Pent House, Chacaito Caracas, todo de conformidad del articulo 174, del Código de Procedimiento Civil, a que convenga o en su defecto sea condenado a:
PRIMERO: En el CUMPLIMIENTO DEL CONTYRATO de opción de compra venta suscrito entre ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ, de nacionalidad mexicana, mayor de edad, de estado civil casado, identificado con la cedula de identidad Nº E-84.490.740 y la sociedad mercantil INVERSIONES K.A., C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 16 de Febrero de 1972 bajo el numero 3 tomo 36-A y reformada según acta de fecha 05 de Agosto de 2004 bajo el numero 44, Tomo 172-A Sgdo.
SEGUNDO: Que acordado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta debe ser condenado la demandante sociedad mercantil INVERSIONES K.A., C.A., a protocolizar el documento definitivo de compra venta y ponerme en posesión del inmueble comprado en las condiciones acordadas en el documento autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar en fecha 20 de Mayo de 2015, el cual quedo anotado bajo el Numero 51, Tomo 71, folios 185 al 189 de los libros llevados por esa Notaria.
TERCERO: En pagar las costas y costos del proceso.
CUARTO: De CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 38 DEL Código de Procedimiento Civil y a los efectos de determinar la cuantía, estimo la presente acción en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) equivalentes a Dos Mil Ochocientas Veinticuatro con Ochenta y Cinco Unidades Tributarias (2.824,85).
QUINTO: En pagar las costas, costos y Honorarios profesionales de Abogados que se causen en el presente juicio.
SEXTO: Solicito que sea declarada Sin Lugar la demanda de Resolución de Contrato por la parte actora reconvenida en la definitiva, por cuanto cumplí todas y cada de las obligaciones adquiridas y en el tiempo acordado, no así la demandante reconvenida, y sea declarada Con Lugar la reconvención intentada en virtud de existe un contrato suscrito entre las partes el cual debe ser cumplido en todos y cada uno de sus partes”.

No obstante el Abogado FERNANDO VELASQUEZ MARTINEZ en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante-reconvenida, sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A, dio contestación a la reconvención interpuesta en contra de su representada en los siguientes términos:
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que el demandado reconvincente haya pagado el precio dentro del plazo para cumplir con dicha obligación”.
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que el inmueble objeto del CONTRATO DE COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA-VENTA del cual se pide cumplimiento no este terminado”.
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que la ciudadana MIREYA JOSEFINA MARTINEZ RODRIGUEZ sea secretaria o apoderada de nuestra representada”.
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que nuestra representada sea estafadora inmobiliaria o incurra en actos de usura”.
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que esta juzgadora acuerde la solicitud de declarar incumplido el CONTRATO DE COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA-VENTA que mi representada suscribiera con el ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ, mexicano, mayor de edad, soltero, de este domicilió y titular de la cedula de identidad Nro. E-84.490.740, inscrito en el Registro de Información Fiscal bajo el Nro. E-84.490.740-3”.
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que nuestra representada sea condenada por esta juzgadora a protocolizar el documento definitivo de compra-venta a favor del ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ, mexicano, mayor de edad, soltero, de este domicilió y titular de la cedula de identidad Nro. E-84.490.740, inscrito en el Registro de Información Fiscal bajo el Nro. E-84.490.740-3”.
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que este tribunal condene a mi representada a poner al ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ, mexicano, mayor de edad, soltero, de este domicilió y titular de la cedula de identidad Nro. E-84.490.740, inscrito en el Registro de Información Fiscal bajo el Nro. E-84.490.740-3, en posesión del inmueble que es objeto del contrato de compra venta que se pretende sea cumplido”.
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que mi representada sea condenada a pagar costos y costas de este proceso”.
- Que “Niego, rechazo y contradigo, que nuestra representada sea condenada a pagar honorarios profesionales de abogados que se causen en el presente juicio”.

PRUEBAS APORTADAS.-
Las pruebas producidas en juicio deben ser valoradas íntegramente y no de manera parcial, porque de lo contrario podría conllevar a la violación de las garantías constitucionales referidas al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, en este sentido la jueza debe determinar el valor probatorio de la prueba que lo constituye, la fuerza o mérito de los argumentos, o las razones que en ella encuentra la jueza para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), por una parte, y por la otra, la fuerza probatoria que consiste en el vínculo o la situación jurídica que se deriva de ella y que obliga a los intervinientes del propio acto y/o a los terceros, y que puede ser determinante o no, en la resolución del conflicto planteado.
A.) PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:
De las documentales aportadas conjuntamente con el Libelo de la Demanda, así como las consignadas con el escrito de Contestación a la Reconvención incoada en contra de su representada, y del escrito de Regulación de Jurisdicción:
1.- Copia Fotostática del Registro Mercantil de la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A, C.A.” y del acta de Asamblea Extraordinaria (f. 08 al 24), marcada con la letra “A”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 16.02.1972, bajo el N° 03, Tomo N° 36-A; y reformada según el Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 05.08.2004, bajo el N° 44, Tomo N° 172-A Sgdo.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y Así se decide.-
2.- Copia Fotostática “ad effectum videnti” del Documento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda (f. 25 al 28), marcado con la letra “B”, en fecha 28.03.2012, bajo el N° 045, Tomo N° 042 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A., C.A.” confirió PODER GENERAL, bastante y suficiente en cuanto a derecho se requiere, a los abogados FERNANDO VELASQUEZ MARTINEZ y CRUZ EDGARDO VELASQUEZ REYES, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajos los N° I.P.S.A. 118.669 y 63.504, respectivamente.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y Así se decide.-
3.- Original del Contrato suscrito entre las partes intervinientes en éste asunto, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta (f. 29 al 34), marcado con la letra “C”, en fecha 20.05.2015, bajo el N° 51, Tomo N° 71, Folios 185 al 189.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y sirve para demostrar que entre la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A. C.A.” y el ciudadano ANGEL GULLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, celebraron un contrato de compromiso reciproco de compra-venta. Y así se decide.-
4.- Original y copia de cheque de gerencia N° 10728179, emitido por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal (B.O.D.) (f. 35), marcado con la letra “D”, de la cuenta 0116-0437-46-2120210100, por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), en fecha 16.11.2015.
Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido la siguiente doctrina pacífica:
“…en cuanto al valor probatorio del documento administrativo, esta Sala Constitucional ha señalado:
“El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige” (s. S.C. n° 1307/03)”.

Los referidos documentos administrativos emanados de los distintos órganos, sellados y firmados por los funcionarios de las oficinas respectivas que los emiten, gozan de la presunción de veracidad y legitimidad que es característico de la autenticidad y, por consiguiente, como documentos públicos administrativos hacen prueba de los hechos a que se refieren y que están contenidos en el mismo documento, siempre que se encuentren firmados por el funcionario competente y lleve el sello de la oficina que lo emite. En consecuencia, el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto, se le asigna pleno valor probatorio a los mismos. Y así se decide.-
5.- Copia Fotostática del Documento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda (f. 151 al 154), en fecha 05.01.2018, bajo el N° 19, Tomo N° 01, Folio 62 al 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A., C.A.” confirió PODER GENERAL, bastante y suficiente en cuanto a derecho se requiere, a los abogados FERNANDO VELASQUEZ MARTINEZ y DANIEL ESPINOZA CARVAJAL, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajos los N° I.P.S.A. 118.669 y 130.139, respectivamente.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y Así se decide.-
6.- Copia Simple de Documento de Parcelamiento de la Urbanización Virgen del Valle (f. 39 al 60), debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 10.05.1996, bajo el N° 24, Folios 116 al 147, Tomo N° 11, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 1.996.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y Así se decide.-
7.- Copia Fotostática de la Cédula de Habitabilidad expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 94) marcada con el N° 01, en fecha 12.11.2014, a la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A. C.A.”.
Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido la siguiente doctrina pacífica:
“…en cuanto al valor probatorio del documento administrativo, esta Sala Constitucional ha señalado:
“El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige” (s. S.C. n° 1307/03)”.

Los referidos documentos administrativos emanados de los distintos órganos, sellados y firmados por los funcionarios de las oficinas respectivas que los emiten, gozan de la presunción de veracidad y legitimidad que es característico de la autenticidad y, por consiguiente, como documentos públicos administrativos hacen prueba de los hechos a que se refieren y que están contenidos en el mismo documento, siempre que se encuentren firmados por el funcionario competente y lleve el sello de la oficina que lo emite. En consecuencia, el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto, se le asigna pleno valor probatorio a los mismos. Y así se decide.-
8.- Copia Fotostática del Certificado de Construcción debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 95 al 101) marcada con el N° 02, en fecha 12.05.2015, bajo el N° 13, Folio 147, Tomo N° 10, Protocolo de Trascripción del año 2.015.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y Así se decide.-
En la Etapa Probatoria:
1.- Mérito favorable de los autos: Conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juez, de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no, según el mismo, a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.-
2.- En relación a las siguientes documentales invocó y reprodujo:
1.- Copia Fotostática del Registro Mercantil de la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A., C.A.” y del acta de Asamblea Extraordinaria (f. 08 al 24), marcada con la letra “A”.
2.- Original del Contrato suscrito entre las partes intervinientes en éste asunto, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta (f. 29 al 34), marcado con la letra “C”.
3.- Copia Simple de Documento de Parcelamiento de la Urbanización Virgen del Valle (f. 39 al 60).
4.- Original y copia de cheque de gerencia N° 10728179, emitido por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal (B.O.D.) (f. 35), marcado con la letra “D”.
5.- Copia Fotostática “ad effectum videnti” del Documento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda (f. 25 al 28), marcado con la letra “B”.
6.- Copia Fotostática del Documento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda (f. 151 al 154).
Por cuanto las anteriores documentales, ya fueron objeto de análisis al inicio de éste fallo, resulta innecesario para ésta Juzgadora, volver a emitir consideraciones al respecto. Y así se decide.-
7.- Original de la Cédula de Habitabilidad expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 162), en fecha 12.11.2014, a la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A. C.A.”.
Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido la siguiente doctrina pacífica:
“…en cuanto al valor probatorio del documento administrativo, esta Sala Constitucional ha señalado:
“El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige” (s. S.C. n° 1307/03)”.

Los referidos documentos administrativos emanados de los distintos órganos, sellados y firmados por los funcionarios de las oficinas respectivas que los emiten, gozan de la presunción de veracidad y legitimidad que es característico de la autenticidad y, por consiguiente, como documentos públicos administrativos hacen prueba de los hechos a que se refieren y que están contenidos en el mismo documento, siempre que se encuentren firmados por el funcionario competente y lleve el sello de la oficina que lo emite. En consecuencia, el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto, se le asigna pleno valor probatorio a los mismos. Y así se decide.-
8.- Original del Acta de Condiciones de Entrega de la Vivienda (f. 163), donde se afirma entre otros aspectos que la vivienda está dotada de los servicios públicos.
El anterior medio probatorio se constituye de un documento privado que no se encuentra debidamente firmado por sus otorgantes, y emitido con espacios en blanco; y por estar dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, ésta Juzgadora le niega valor probatorio de conformidad con el establecido en los artículos 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
9.- Original del Acta de Recepción y Entrega de la Vivienda (f. 164), donde se afirma entre otros aspectos la aceptación y conformidad de su propietario de la recepción posterior de la vivienda vendida.
El anterior medio probatorio se constituye de un documento privado que no se encuentra debidamente firmado por sus otorgantes, y emitido con espacios en blanco; y por estar dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, ésta Juzgadora le niega valor probatorio de conformidad con el establecido en los artículos 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
10.- Original del Acta de Compromiso con la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 165), donde se demuestra entre otros aspectos la aceptación y conformidad del nuevo propietario de haber recibido la vivienda vendida.
Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido la siguiente doctrina pacífica:
“…en cuanto al valor probatorio del documento administrativo, esta Sala Constitucional ha señalado:
“El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige” (s. S.C. n° 1307/03)”.

Los referidos documentos administrativos emanados de los distintos órganos, sellados y firmados por los funcionarios de las oficinas respectivas que los emiten, gozan de la presunción de veracidad y legitimidad que es característico de la autenticidad y, por consiguiente, como documentos públicos administrativos hacen prueba de los hechos a que se refieren y que están contenidos en el mismo documento, siempre que se encuentren firmados por el funcionario competente y lleve el sello de la oficina que lo emite. En consecuencia, el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto, se le asigna pleno valor probatorio a los mismos. Y así se decide.-
11.- Copia Fotostática del Certificado de Construcción debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 95 al 101).
Por cuanto la anterior documental, ya fue objeto de análisis al inicio de éste fallo, resulta innecesario para ésta Juzgadora, volver a emitir consideraciones al respecto. Y así se decide.-
B.) PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
El Tribunal deja expresa constancia que la parte demandada reconviniente, ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ CRUZ a pesar de que compareció asistido por el profesional del derecho, abogado LEONARDO ALBERTO MARQUEZ BALBAS, consignó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra, y a su vez reconvino en la misma sin la presentación de recaudos o anexos; y en la oportunidad probatoria correspondiente no compareció ni por si mismo, ni por medio de apoderado judicial alguno. Y así se determina.-
IV.- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.-
El Código Civil define al contrato como: “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, éste debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción del contrato no cumplido o -non adiempleti contractus- consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Lo que significa que emana de las partes contratantes, y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Sobre éste particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos:
1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte, y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí;
2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y
3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.
De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando, y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice:
"El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”. (PP. 111 al 120).

Por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa:
"…por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor”.

Asimismo, el artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de “incumplimiento parcial y aún de simple retardo en el incumplimiento…”. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).
SOBRE EL INCUMPLIMIENTO CULPOSO DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES.-
El incumplimiento culposo es aquel que se deriva de la culpa del deudor. Por culpa del deudor debe entenderse tal concepción en su significado más amplio (latu sensu), que comprende tanto los actos intencionales o dolosos del deudor, como los actos propiamente culposos (negligencia o imprudencia).
El carácter culposo del incumplimiento en materia de obligaciones contractuales es presumido por el legislador cuando la obligación no es ejecutada por el deudor. Ante el incumplimiento de una obligación contractual, el legislador presume que se debe a una causa imputable al deudor, y corresponderá a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor).
La presunción de culpa está consagrada en el artículo 1.271 del Código Civil:
“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”.

Según la citada norma, una vez ocurrido el incumplimiento, trátese de inejecución de la obligación, como de retardo en la ejecución, el legislador condena de una vez al deudor a soportar el pago de los daños y perjuicios, salvo que sea por causa extraña no imputable, es decir, el incumplimiento se presume culposo por la ley.
Por lo que respecta al sistema de la apreciación de la culpa acogido por nuestro legislador, no hay duda que es el de la apreciación en abstracto; así se desprende de la referencia al buen padre de familia, contenida en el artículo 1.270 del Código Civil.
SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA EN MATERIA DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.-
La llamada presunción de culpa en materia contractual no es sino una forma de explicar la carga de la prueba que tiene el acreedor, en aplicación del antes mencionado artículo 1.271 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.354 eiusdem, según el cual:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En materia contractual al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación, es decir, la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato.
En conclusión, cuando ocurre el incumplimiento de una obligación, al acreedor le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la obligación, y al deudor le corresponde demostrar que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable. Por ello se afirma que contra el deudor contractual existe una doble presunción: a) una presunción de incumplimiento; y b) una presunción de culpa en el incumplimiento. Demostrada la existencia de la obligación, el legislador considera que el deudor no ha cumplido y que ese incumplimiento se debe a su culpa.
Una vez fijado el marco legal y doctrinario que rige en materia de cumplimiento de contrato, corresponde a ésta juzgadora, tomando en cuenta los elementos que surgen de autos, determinar si procede o no la acción propuesta, y a tal efecto, observa:
SOBRE LA EXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN.-
Así pues, conforme a lo antes señalado, el thema decidendum estará centrado en comprobar la existencia de la relación contractual alegada por la parte demandante reconvenida, por una parte, y por la otra, en el supuesto que se demuestre la obligación, tendrá la carga de probar su pago o liberación. Las obligaciones y su liberación se prueban por cualquier medio de prueba de los previstos en el Código de Procedimiento Civil y con cualquiera de los medios probatorios previstos en el Código Civil.
En el caso bajo examen, la parte demandante reconvenida pretende que la parte demandada reconviniente convenga o de no hacerlo, sea condenada por éste Tribunal en la resolución del contrato de compromiso reciproco de compra venta; y a su vez la parte demandada reconviniente pretende que la parte demandante reconvenida convenga o de no hacerlo, sea condenada por éste Tribunal en el cumplimiento del referido contrato de compromiso reciproco de compra venta.
Ahora bien, la obligación necesita probarse, para que pueda ejecutarse por el sujeto pasivo la prestación conforme fue pactada. Y a la vez, en caso de cancelación, el deudor debe demostrar su pago o liberación. Estos supuestos se relacionan con la carga de la prueba prevista en el ya descrito artículo 1.354 del Código Civil.
Del análisis de las anteriores probanzas, a juicio de ésta juzgadora, quedan demostradas las obligaciones y confirmada la existencia del contrato de compromiso reciproco de compra venta suscrito entre las partes y el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 20.05.2015, bajo el Nº 51, Tomo Nº 71, Folios 185 al 189 que, según lo expresado por la parte demandante reconvenida en su libelo de demanda, su representada convino y celebró con la parte demandada reconviniente, un contrato bilateral. En otras palabras, en los contratos bilaterales como el contrato de opción de compra venta o como en éste caso el contrato de compromiso reciproco de compra venta, la obligación que asume el comprador (pago del precio) está causada en el cumplimiento de la obligación del vendedor (transmisión de la propiedad o entrega del bien), lo que en éste caso no existe, por cuanto no hay ningún tipo de evidencia que permita verificar el pago del precio convenido, y que pueda inexorablemente dar indicios de la presunción de buena fe de la parte demandada reconviniente, en el cumplimiento de su relación contractual; es decir, ambas partes tenían sobre sus hombros la carga de cumplir con ciertas y determinadas obligaciones que hasta la presente fecha la parte demandada reconviniente bajo ningún concepto se ha materializado en cumplir, en virtud que de su escrito de contestación, en el Capitulo II de los Hechos Admitidos, ciertamente afirma haber cancelado el primero de los pagos correspondientes, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 800.000,00), mediante un cheque del Banco del Tesoro, Banco Universal, signado bajo el N° 50000010, de fecha 19.03.2015; sin embargo con respecto al segundo pago solo se limitó en señalar que realizó un depósito por la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.700.000,00), en fecha 16.09.2015, mediante un cheque de gerencia identificado con el N° 71004059 en una cuenta de la parte demandante reconvenida, sin siquiera haber realizado indicación exacta del numero de cuenta, la entidad bancaria, o dato alguno que permitiera al menos verificar la extinción de su obligación, y que por su parte, la demandante reconvenida ya había cumplido; lo cual conlleva a determinar que las pretensiones de la parte demandante reconvenida, cumplen con los requisitos de procedencia y de sustento legal propuestos; ya que su representada celebró contrato de compromiso reciproco de compra venta con el ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, cuyo objeto principal era la venta de un inmueble constituido por una Casa-Quinta en la Urbanización Virgen del Valle, ubicada en el Caserío Los Conejeros, Jurisdicción del Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta; prometiéndole en venta la casa tipo Town House dotada de las siguientes dependencias: Salón Comedor, Cocina, Patio de Servicio con Lavadero, tres (03) dormitorios, tres (03) baños, Estar Intimo, y un (01) Puesto de Estacionamiento ubicado al frente de la vivienda, con un área techada aproximada de OCHENTA y SIETE METROS CUADRADOS EXACTOS (87,00 Mts.2) distribuidos en dos (02) niveles, por un precio de venta por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.500.000,00) de los cuales se recibió la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 800.000,00), y la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.700.000,00) sería pagada al momento de la protocolización del documento de compra venta.
Las anteriores consideraciones, conducen a ésta sentenciadora a declarar que el contrato de compromiso reciproco de compra venta celebrado por la parte demandante reconvenida, y la hoy parte demandada reconviniente, plenamente identificadas en autos; debe ser resuelto, en virtud que la parte demandante reconvenida demostró la existencia de la obligación, es decir, demostró la existencia del contrato, así como las obligaciones que de el devienen, específicamente la cláusula segunda que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, por un lado; y por el otro, ante la presunción legal de incumplimiento y de culpa en el incumplimiento del deudor, ésta juzgadora determinó que el deudor no desvirtuó dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). En consecuencia, resulta forzoso declarar procedente la demanda de resolución de contrato de compromiso reciproco de compra y venta propuesta por la representación judicial de la parte demandante reconvenida, así como la terminación del mismo, como si nunca hubiera existido, así como el alcance de los efectos de lo antes decidido, específicamente el efecto “ex tunc” o retroactivo, es decir, la reposición de las cosas al estado anterior al que existía al momento de contratar (estado precontractual), tal y como el contrato no se hubiese celebrado, pero adicionalmente a la naturaleza constitutiva y declarativa, según lo solicitado por la parte demandante reconvenida, el fallo debe comportar una condena, siendo esta última la que es susceptible de ejecución forzada. Asimismo, se declaran extinguidas las obligaciones y se dejan sin efecto su cumplimiento, toda vez que ellas derivan de un contrato declarado inexistente. Asimismo, se ordena a la parte demandante, sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A., C.A.” a consignar la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00) que es la diferencia del saldo total de la contraprestación para el otorgamiento del contrato y que emana del valor del inmueble para ese entonces, y el cual consta en la respectiva cláusula segunda del aludido contrato, el cual quedó diferido para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta en el Registro respectivo. La admisión de lo contrario comportaría el desconocimiento de la Constitución Nacional y la política de ordenación del territorio, en función del desarrollo integral y sustentable en cada una de las entidades de la nación y, no menos importante, se estaría reconociendo efectos jurídicos a un acto realizado en contravención del orden público. Y así se decide.-
Por otra parte, en relación a la reconvención opuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, a través de la cual solicita el CUMPLIMIENTO DEL COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA VENTA; se desestima la misma, y a fin de evitar tediosas repeticiones en el presente caso bajo análisis, ésta Juzgadora da por reproducidos los razonamientos anteriormente expuestos, dado que al deudor le correspondía demostrar que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable, es decir, si no había cumplido, ese incumplimiento se debía a su culpa, en consecuencia resulta forzoso para éste Tribunal rechazar la acción propuesta por la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención. Es por ello, que se declara sin lugar la presente reconvención a la demanda. Y así se decide.-
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA VENTA incoada por el profesional del derecho, abogado FERNANDO VELASQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES K.A., C.A.” en contra del ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: SE DECLARA resuelto el contrato mediante el cual la sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES, K.A. C.A.”, ofreció en venta al ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, un (01) inmueble constituido por una Casa-Quinta, tipo Town House en la urbanización Virgen del Valle, ubicada en el Caserío Los Conejeros, Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, otorgado por ante la Notaría Pública de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 20.05.2015, anotado bajo el Nº 51, Tomo Nº 71, Folios 185 al 189 de los Libros respectivos.
TERCERO: IMPROCEDENTE la ejecución de la cláusula penal solicitada por la parte demandante reconvenida, sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES, K.A. C.A.”, en virtud de la resolución del referido contrato, el cual se declaró inexistente, así como extinguidas las obligaciones, que dejan sin efecto su cumplimiento.
CUARTO: SE ORDENA a la parte demandante reconvenida, sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES, K.A. C.A.”, a que en la oportunidad que se le indique consigne la diferencia del saldo total a favor del ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00) como contraprestación del otorgamiento del referido contrato.
QUINTO: SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA VENTA, opuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ CRUZ debidamente asistido por el profesional del derecho, abogado LEONARDO ALBERTO MARQUEZ BALBAS, en contra de la parte demandante reconvenida, sociedad mercantil “C.A. INVERSIONES, K.A. C.A.”, plenamente identificados.
SEXTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente, ciudadano ANGEL GUILLERMO PEÑA HERTZ CRUZ, por haber sido totalmente vencido en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En la ciudad de La Asunción, a los Veinticinco (25) días del mes de Octubre del año Dos Mil Dieciocho (2.018). 208º y 159º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ.
LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO.

NOTA: En ésta misma fecha (25.10.2018), siendo las 03:00 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, Conste.
LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO.

MAMR/EEP/Jac.-
Exp. Nº 11.941-15.
Sentencia Definitiva.-