REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. 208° y 159° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, italiano, mayor de edad, titular del pasaporte N° YA2236817, viudo y domiciliado en Napoli, Italia. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogadas MARTHA SCARPATI, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 53.417. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil XIO-VI C.A., inscrita en fecha 21.03.2005 por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 8, Tomo 14-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 100.948. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado GABRIEL VASQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil XIO-VI C.A., en contra de la decisión definitiva dictada en fecha 04-07-2018, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 16-07-2018. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 23-07-2018 (f. 49, 2ª pieza) y se le dio cuenta a la Jueza. Por auto de fecha 26-07-2018 (f. 50, 2ª pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. Por medio de diligencia de fecha 01-08-2018 (f. 51, 2ª pieza), el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, el cual quedó agregado a los folios 52 al 79 de la segunda pieza. En fecha 03-08-2018 (f. 80, 2ª pieza), se declaró desierta la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de las partes. Por auto de fecha 15-10-2018 (f. 81, 2ª pieza), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 10-10-2018, exclusive. Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- 1ª PIEZA Se inició el procedimiento por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de esta Circunscripción Judicial, demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO en contra de la sociedad mercantil XIO-VI C.A., ya identificadas. Mediante diligencia de fecha 20-04-2016 (f. 6, 1ª pieza) la apoderada judicial de la parte actora consigna las pruebas documentales señaladas en el libelo de la demanda, las cuales fueron agregadas a los folios 7 al 44 de la 1ª pieza de este expediente. Fue admitida por auto de fecha 25-04-2016 (f. 45 1ª pieza), ordenándose la citación de la parte demandada, sociedad mercantil XIO-VI C.A., en la persona de cualquiera de sus representantes legales, ciudadanos XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL y/o JORGE ISAAC VILLA MARIN, a los fines de que compareciera por ante ese Juzgado, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a dar contestación a la demanda incoada en su contra; siendo librada la boleta de citación en esa misma fecha (f. 46, 1ª). En fecha 03-05-2016 (f. 47, 1ª pieza) compareció e alguacil del tribunal de la causa y dejó constancia de que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. En fecha 17-05-2016 (f. 48 al 55, 1ª pieza), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la compulsa y recibo de citación que se le libró a la parte demandada, por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada. En fecha 24-05-2016 (f. 56, 1ª pieza), compareció la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 30-05-2016 (f. 57 1ª pieza); y siendo librado el cartel en esa misma fecha y retirado por la parte solicitante en fecha 13-06-2016 (f. 58, 1ª pieza). En fecha 01-07-2016 (f. 59 al 61 1ª pieza), compareció la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó la publicación del cartel de citación que se le libró a la parte demandada; el cual fue agregado al expediente por auto de esa misma fecha (f. 62 1ª pieza). En fecha 05-08-2016 (f. 63 1ª pieza), la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada. Por auto de fecha 16-09-2016 (f. 64 1ª pieza), la Jueza Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa. Por auto de fecha 05-10-2016 (f. 65, 1ª pieza) se ordenó corregir la duplicidad de foliatura existente en el expediente. En fecha 11-10-2016 (f. 66 1ª pieza), compareció la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se le designara defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 14-10-2016 (f. 67 1ª pieza), siendo designado como tal el abogado IVAN NAVEDA NIÑO a quien se ordenó notificar mediante boleta, la cual fue librada en esa misma fecha (f. 68, 1ª pieza). En fecha 09-11-2016 (f. 69 1ª pieza), compareció el abogado IVAN NAVEDA, defensor judicial designado en la presente causa y mediante diligencia se dio por notificado de su designación. En fecha 11-11-2016 (f. 70, 1ª pieza), compareció el abogado IVAN NAVEDA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia aceptó el cargo de defensor judicial de la parte demandada y jurando cumplir fiel y cabalmente con las obligaciones inherentes al mismo. En fecha 05-12-2016 (f. 71 1ª pieza), compareció la ciudadana XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL DUARTE, con el carácter de presidenta de la parte demandada, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta al abogado GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN. En fecha 06-12-2016 (f. 84 al 90 1ª pieza), compareció el abogado GABRIEL VASQUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 6° y 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo alegó la falta de cualidad de la parte demandada y dio contestación a la demanda. En fecha 10-01-2017 (f. 91 y 92 1ª pieza), compareció la abogada MARTHA SCARPATI, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y presentó escrito mediante el cual rechazó las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. En fecha 13-01-2017 (f. 93 1ª pieza), compareció el apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de pruebas; las cuales fueron admitidas por auto de fecha 13-01-2017 (f. 94 1ª pieza), ordenándose oficiar al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial y al Registro Mercantil Segundo de este Estado; siendo librados los oficios en esa misma fecha (f. 95 y 96, 1ª pieza). En fecha 18-01-2017 (f. 97 1ª pieza), el apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia mediante la cual señala al tribunal de la presunción de que el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO falleció y solicita al tribunal a que se inste a la apoderada judicial de la parte actora, para que confirme o no la muerte del mismo, finalmente solicita al tribunal se oficie al Consulado de Italia de este Estado a los fines de que determine tal situación. En fecha 19-01-2017 (f. 98 1ª pieza), compareció la apoderada judicial de la parte actora y presentó escrito de pruebas; las cuales fueron admitidas por auto de fecha 19-01-2017 (f. 99, 1ª pieza). Por auto de fecha 20-01-2018 (f. 100, 1ª pieza) el Tribunal de la causa en atención a lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada, se abstiene de suplir iniciativas que solo competen al peticionante. Por auto de fecha 20-01-2017 (f. 101 y 102 1ª pieza), el Tribunal se abstuvo de dictar sentencia hasta tanto constara en autos las resultas de las pruebas de informes. Por auto de fecha 31-01-2017 (f. 103 1ª pieza), se agregó a los autos el oficio N° 026-17 de fecha 30-01-2017 emanado del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Consta al folio 104 de la 1ª pieza de este expediente, oficio Nº 026-17 de fecha 30-01-2017, emanado del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual informa que en sus archivos se pudo constatar que efectivamente cursó una causa por desalojo interpuesta por el hoy actor contra la hoy demandada, signada con el Nº 839-10 y que la misma fue sentenciada en fecha 04-06-2010 y que dicho expediente se encuentra en el archivo regional del este Estado, y que será solicitado a dicha dependencia a los fines de poder expedir por secretaria las copias certificadas solicitadas. Por auto de fecha 02-02-2017 (f. 105 y 106 1ª pieza), se agregó a los autos el oficio N° RM2NE-17-016 emanado del Registro Mercantil Segundo de este Estado. Por auto de fecha 21-06-2017 (vuelto del folio 106 1ª pieza), se ordenó agregar a los autos copias certificadas procedentes del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 107 al 174, 1ª pieza). Consta a los folios 175 al 179 de la 1ª pieza de este expediente, decisión dictada en fecha 11-07-2017 mediante la cual se declararon SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. En fecha 13-07-2017 (f. 180 1ª pieza), compareció el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 19-07-2017 (f. 181 1ª pieza), ordenándose remitir el presente expediente Tribunal de Alzada, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha (f. 182, 1ª pieza). Consta a los folios 183 al 203 de la 1ª pieza, actuaciones correspondiente al expediente Nº 09167/17, desglosadas de la siguiente manera: *Nota de haberse recibido el expediente en fecha 28-07-2017 (f. 183 1ª pieza); *Auto de entrada de fecha 01-08-2017 (f. 184 1ª pieza), en el cual se fijó la oportunidad de diez (10) días de despacho para la presentación de los informes de conformidad con lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil y la oportunidad para la celebración de la audiencia conciliatoria prevista en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil; *Acta levantada en fecha 08-08-2017 mediante la cual la se declaró desierta la reunión conciliatoria; *Auto de fecha 19-09-2017 (f. 186, 1ª) mediante el cual se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia; * Decisión dictada en fecha 29-09-2017 (f. 187 al 200 1ª pieza), por este Juzgado Superior, en la cual se declaró Sin Lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 11-07-2017 por el tribunal de la causa, confirmándose la misma y como consecuencia de ello le aclaró a las partes que la audiencia preliminar tendría lugar dentro de la oportunidad prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 08-12-2017 (f. 204, 1ª pieza), el tribunal de la causa, le dio reingreso al expediente. Por auto dictado en fecha 15-12-2017 (f. 205. 1ª pieza), el Tribunal fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 10-01-2018 (f. 206, 1ª pieza), se levantó acta con motivo de la celebración de la audiencia preliminar, se hizo constar que solo compareció a la misma la apoderada judicial de la parte actora, abogada MARTHA SCARPATI, no compareciendo, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial la parte demandada. La parte actora, al momento de exponer sus alegatos, manifestó el tribunal que ratificaba los pedimentos formulados en el libelo de la demanda. Por auto de fecha 15-01-2018 (f. 207, 1ª pieza), el Tribunal de la causa fijó los hechos controvertidos y declaró abierto el lapso probatorio. Consta a los folios 208 y 209 de la presente pieza, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 22-01-2018 por el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, apoderado judicial de la parte demandada. Consta al folio 210 de la presente pieza escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 22-01-2018 por la apoderada judicial de la parte actora. Por medio de auto de fecha 23-01-2018 (f. 211 y 212 1ª pieza), el Tribunal de la causa le concedió a las partes tres (3) días de despacho para hacer oposición a las pruebas promovidas más tres (3) días, contados a partir del vencimiento del lapso de oposición a los fines de admitir o no las mismas. Por auto de fecha 24-01-2018 (f. 213 1ª pieza), se ordenó cerrar la primera pieza y dar apertura a una nueva, signada con el número 2. 2ª PIEZA Mediante diligencia de fecha 25-01-2018 (f. 2, 2ª pieza) el apoderado judicial de la parte demandada, le observa al Tribunal de la causa que el contrato de arrendamiento marcado “C” fue impugnado y desconocido en la oportunidad legal correspondiente y asimismo que la notificación practicada el Juzgado Tercero de Municipio se encuentra viciada ya que no se determina quien es la persona que la recibe, el nombre de la empresa ni el carácter con que actúa creando inseguridad jurídica. Por auto de fecha 31-01-2018 (f. 3, 2ª pieza) el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada a excepción de la prueba promovida en el punto 2 capítulo del escrito de promoción y la prueba de informes. Por auto de fecha 31-01-2018 (f. 4, 2ª pieza) el Tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la parte actora y asimismo fija la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral de conformidad con el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 01-02-2018 (f. 5 y 6, 2ª pieza) el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRASUQUIN, apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, apeló del auto de fecha 31-01-2018 que inadmitió la prueba de informes promovida. Por auto de fecha 06-02-2018 (f. 7, 2ª pieza) el tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación ejercida por el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, apoderado judicial de la parte demandada. El oficio de remisión se encuentra agregado al folio 8 de la 2ª pieza. IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.- ACTORA.- CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.- 1.- A los folios 13 al 18, marcada “B”, copia fotostática del acta de Constitutiva-Estatutos de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 21-03-2005, bajo el Nº 8, Tomo 14-A, de la cual se evidencia que los ciudadanos XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL y JORGE ISAAC VILLA MARÍN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.479.308 y 24.107.173, respectivamente, constituyeron una sociedad mercantil denominada PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI C.A., la cual tiene por objeto la elaboración de pan, tortas, pasteles, comidas, bebidas y cualquier clase de alimentos relacionados con el ramo, prestar el servicio de mesa y para eventos, comparar y vender al mayor y detal, importar y exportar cualquier tipo de víveres y alimentos, licitar con instituciones públicas y realizar cualquier actividad de licito comercio relacionado con el objeto principal y se designó como presidente al ciudadano ISAAC VILLA MARÍN y como vicepresidenta a la ciudadana XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación por la parte contraria durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la circunstancia que en ella se señala, es decir, que en fecha 21-03-2005 los ciudadanos XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL y JORGE ISAAC VILLA MARÍN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.479.308 y 24.107.173, respectivamente, constituyeron una sociedad mercantil denominada PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI C.A., ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 21-03-2005, bajo el Nº 8, Tomo 14-A, cuyo objeto principal es la elaboración de pan, tortas, pasteles, comidas, bebidas y cualquier clase de alimentos relacionados con el ramo, prestar el servicio de mesa y para eventos, comparar y vender al mayor y detal, importar y exportar cualquier tipo de víveres y alimentos, licitar con instituciones públicas y realizar cualquier actividad de licito comercio relacionado con el referido objeto y quedando ambos ciudadanos designados como vicepresidente y presidente respectivamente. Y así se establece. 2.- A los folios 19 y 20, marcada “C”, copia fotostática del contrato privado de arrendamiento, celebrado por el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, representado por el abogado EMILIO REAL, a quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad mercantil en formación XIO-VI C.A., a quien se denominó EL ARRENDATARIO, representada por el ciudadano JORGE ISAAC VILLAMARINA (sic), titular de la cédula de identidad Nº 24.107.173, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras- que EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma en tal concepto, un inmueble constituido por dos locales comerciales con una superficie de noventa y ocho metros cuadrados (98 m2), distinguidos con los Nros. 16 y 17, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Caribbean Center Mall, situado éste entre la Avenida Bolívar y calle Los Uveros de la Urbanización Costa Azul, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado; que el contrato tendría una duración de un (1) año, contado a partir del 15-12-2007, renovable; y que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,00) mensuales, que EL ARRENDATARIO pagaría dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Sobre la valoración de los documentos privados aportados en copia simple al proceso, conviene puntualizar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado en diferentes fallos como en la sentencia N° RC-000718 dictada en fecha 01.12.2015 en el expediente N° 15-323, lo siguiente: “…..En relación con la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en sentencia N° 139 de fecha 4 de abril de 2003, caso: Chichi Tours C.A., contra Seguros La Seguridad C.A., señaló lo siguiente: “...El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone: (…Omissis…) En interpretación de esta norma, la Sala ha precisado que sólo puede producirse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados. En este sentido, se pronunció la Sala, en sentencia No. 228 de fecha 9 de agosto de 1991, caso: Julio Cesar Antunez contra Pietro Maccaquan Zanin y Otras, en la cual estableció: “...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostáticas de un documento privado simple -como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado. El citado artículo 429 reproduce, en su parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del Código Civil, y el cual fue interpretado por la sala en fallo de fecha 17 de febrero de 1977, en el cual se estableció que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Estas opiniones, con respaldo, por lo demás, en la doctrina universal, siguen vigentes con respecto a las copias, porque si ellas fueren desconocidas, el cotejo será complejo, ya que a los peritos calígrafos deberán trabajar con fotografías de la firma, de difícil reconocimiento debido a las distorsiones que las mismas contienen. Este rigor doctrinario, exigido para el original y firma autógrafa del documento privado, es el que reproduce, de manera indirecta, el citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al exigir que la copia fotostática lo sea del instrumento privado reconocido o autenticado...”. (Negritas y subrayado de la Sala). Conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte….” . Conforme a lo dicho se debe puntualizar que a una fotocopia de un documento privado no se le puede otorgar valor ya que por mandato expreso del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la copia fotostática de un documento privado, no puede ser objeto de impugnación ya que se consideran solo los “documentos públicos y los privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos”. (ver además sentencias SCC n.° 0228 del 09.08.1991, caso: Julio C. Antunez; reiterada en ss n.° 0139 del 04.04.2003, caso: Chichi Tours C.A. y n.° 0259 del 19.05.2005, caso: Jesús E Gutierrez Flores) Vale decir solo a titulo referencial que según la mencionada norma en concordancia con el artículo 1.368 del Código Civil el instrumento privado que ha de oponerse en juicio es el original suscrito con su firma autógrafa por el obligado pues, la posibilidad legal de desconocer o impugnar el instrumento sólo tiene sentido cuando se trata de un instrumento original ya que sólo sobre éste puede practicarse el cotejo si la parte que lo promueve insiste en su validez (Cfr. s. 228/1991 citada). Lo anterior revela que a pesar de que dicho documento aunque no fue impugnado para cuestionar la irrefutabilidad de la fotocopia aportada, sino por otros motivos relacionados con la vigencia de la relación arrendaticia, este tribunal basado en el anterior razonamiento concluye que el mismo al haberse aportado en fotostato y no en original carece de valor probatorio. Así se establece. Vale decir que con respecto a la impugnación basada en que el contrato se suscribió entre el actor y la empresa XIO VI C.A., y no con su representada la empresa PANADERÍA Y PASTELERIA XIO VI C.A. situación que -a decir del tribunal de la causa- quedó dilucidada en la sentencia de cuestiones previas cursante a los folios 175 al 179 1ª pieza y la cual fue ratificada por este Tribunal superior en fecha 29-09-2017, el tribunal la desestima, con la advertencia de que dicho sustento será objeto de análisis al momento de analizar lo concerniente a la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad , que será resuelta como punto previo. Así se establece. 3.- A los folios 21 al 44 de la 1ª pieza de este expediente, marcada “D”, original de solicitud de notificación judicial, signada con el Nº 1.532-13, practicada en fecha 13-11-2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, solicitada por la abogada CARMEN BETANCOURT TANG, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 29.819, en su carácter de co-apoderada judicial del ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, de la cual se infiere que el referido Tribunal se trasladó y constituyó en los locales Nros. 16 y 17, ubicados en el Centro Comercial Caribbean Center Mall, planta baja, situado en la calle Los Uveros, Municipio Mariño de este Estado, específicamente donde funciona el fondo de comercio XIO-VI C.A., a los fines de notificar a la sociedad mercantil XIO-VI C.A., en la persona de los ciudadanos XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL y JORGE ISAAC VILLA MARÍN o de cualquier otro accionista, representante legal, gerente, encargado, empleados o cualquiera de las personas que allí se encuentre trabajando de los siguiente puntos: Primera: que el contrato de arrendamiento que tiene celebrado la sociedad mercantil XIO-VI C.A., con el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, y que inició el día 15-12-2007 venció el día 15-12-2013, tal como se evidencia de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, no será renovado. Segunda: que por cuanto la sociedad mercantil XIO-Vi C.A., ha estado utilizando el inmueble en calidad de arrendataria desde el día 15-12-2005, tiene derecho a disfrutar de una prorroga legal de dos (2) años como máximo la cual iniciará el día 15-12-2013, y la entrega del inmueble a el arrendador tendrá que realizarse a más tardar el 15-12-2015. La arrendataria deberá entregar el inmueble arrendado a más tardar en la fecha indicada, libre de personas, en el mismo buen estado de uso y mantenimiento en que lo recibió y con los bienes muebles señalados en el inventario que recibió al momento de arrendar el inmueble. Tercera: que de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento y su incumplimiento dará derecho a la arrendadora a intentar las acciones pertinentes. Cuarta: que el canon de arrendamiento que regirá para la prórroga legal, será la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) el primer año de la prórroga legal y el segundo año de la misma, el mismo canon de arrendamiento será incrementado conforme al Índice de Inflación Acumulada que señale el Banco Central de Venezuela para el referido período. Quinta: que a partir de la fecha de esta notificación, deberá cancelar el canon de arrendamiento en la cuenta Nº 0105-0022-22-8022-047406 de la apoderada Carmen Betancourt, en el Banco Mercantil y efectuar la notificación de haber efectuado el depósito al correo cbetancourttang@yahoo.com, para todos los efectos legales. Después de vencido el plazo de la prórroga legal del contrato, se considerará nulo y extemporáneo cualquier pago que se realice en la misma, con la intención de continuar la relación arrendaticia. Sexta: que el vencimiento del contrato si la arrendataria se negare a entregar el inmueble, el arrendador tendrá derecho a ejercer las acciones judiciales necesarias para efectuar y obtener la entrega material del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Del acta de notificación levantada en fecha 13-11-2013 se observa que el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, se trasladó y constituyó en los locales signados con los Nros. 16 y 17 ubicados en el Centro Comercial Caribbean Center Mall, planta baja, situado en la calle Los Uveros, Municipio Mariño de este Estado, específicamente donde funciona el fondo de comercio Xio Vi, C.A., en donde se impuso de su misión al ciudadano JOSÉ HUERYE CRUZ RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.209.928, a quien el tribunal le leyó y puso de manifiesto el contenido de la solicitud, quedando enterado de la misma y asimismo se le hizo entrega de un facsímile del original de la solicitud para fuera entregada a los representantes de la sociedad mercantil XIO VI C.A., y queden en conocimiento de que no será renovado el contrato de arrendamiento que tienen celebrado con el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, quedando así notificada. Esta notificación judicial se valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que la abogada CARMEN BETANCOURT TANG, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 29.819, en su carácter de co-apoderada judicial del ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, por medio de ese acto solicitó ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, la notificación judicial la cual se practicó el día 13-11-2013 por el referido Juzgado de Municipio que notificó al ciudadano JOSÉ HUERYE CRUZ RANGEL del contenido de la solicitud precedentemente apuntada haciéndole saber que debía entregar dicha notificación a los representantes legales de la empresa XIO VI, C.A., para que quedarán en cuenta sobre el deseo del ciudadano VITO CARMINE RESTAINO de no continuar con la relación arrendaticia y de no renovar el contrato de arrendamiento que se inició el día 15-12-2007 venció el día 15-12-2013 y que se respetaría su derecho a la prórroga legal de dos (2) años previstos en la ley la cual se iniciará el día 15-12-2013, y la entrega del inmueble a el arrendador tendrá que realizarse a más tardar el 15-12-2015; estableciendo como canon de arrendamiento por la prórroga legal, la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) el primer año de la prórroga legal y el segundo año de la misma, el cual será incrementado conforme al Índice de Inflación Acumulada que señale el Banco Central de Venezuela para el referido período. Así se establece. EN LA ETAPA PROBATORIA.- En la oportunidad legal para la promoción de las pruebas, la apoderada judicial de la parte actora, abogada MARTHA SACRPATI, ratificó y promovió el contrato de arrendamiento y la notificación judicial consignadas conjuntamente con el libelo de demanda, en tal sentido, en relación a la valoración de estas pruebas documentales resulta innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fueron analizadas en la oportunidad de estudiar las probanzas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito de demanda. Y así se establece. PARTE DEMANDADA CONJUNTAMENTE CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. En la oportunidad de contestar la demanda la parte accionada promovió únicamente prueba de informes. ÚNICO: Oficio N° 026-17 de fecha 30-01-2017 (f. vto. f. 106), emanado del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual informa que de la revisión realizada al libro de control de causas llevados por ese Tribunal se pudo constante que efectivamente curso una causa por desalojo intentada por el ciudadano VITO CARMINE RESTINO contra la sociedad mercantil XIo VI, signada con el Nº 839-10 y la misma fue sentenciada en fecha 04-06-2010 e igualmente informa que el referido expediente se encuentra en el archivo regional del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en el legajo 102 de fecha 08-07-2015, el cual sería solicitado a los fines de expedir las copias certificadas solicitadas, las cuales fueron remitidas mediante oficio Nº 182-17 tal como se evidencia del auto de fecha 21-06-2017 (f. vto. 106 al 174, 1ª pieza) de cuyas copias certificadas se extrae que la demanda fue interpuesta en fecha 25-01-2010 para que la accionada en los términos establecido en el artículo 39 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios entregue el inmueble arrendado consistente en dos (2) locales comerciales, distinguidos con los Nros. 16 y 17, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Caribbean Center Mall, situado éste entre la Avenida Bolívar y calle Los Uveros de la Urbanización Costa Azul, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, en virtud de haber finalizado el término de la prorroga legal el 15-12-2009; y que mediante sentencia dictada en fecha 04-06-2010 se declaró sin lugar la demanda ya que el contrato de arrendamiento previó en su cláusula segunda un termino inicial de un (1) año y una renovación anual del contrato, sin ningún requisito previo o condicionamiento, por lo cual a partir del día del fenecimiento del término inicial de un año, lo cual aconteció en fecha 15-12-2008, comenzó hasta el día 15-12-2009, la renovación anual convencional, por lo cual resulta inapropiado afirmar que el día 15-12-2009 culminó la prórroga legal, como erradamente lo afirma el actor. Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se establece. ETAPA PROBATORIA.- En la etapa probatoria el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, con el objeto de demostrar “sobrevenidamente” que la parte actora falleció en Napoli, Italia y por lo tanto el poder otorgado en fecha 11-01-2016 y apostillado en fecha 13-01-2016 a la abogada MARTHA SCAPARTI, no tiene validez, promovió prueba de informes al CONSULADO DE ITALIA DEL ESTADO NUEVA ESPARTA, a los fines que de que en coordinación con las autoridades italianas competentes en Napoli, Italia, informara si el ciudadano Vito Carmine Restiano, se encuentra fallecido y en caso afirmativo, indicar el lugar y fecha de su muerte así como enviar en lo posible copia certificada del acta de defunción; en caso contrario, de estar vivo, se remita fe de vida (actualizada al 2018), dicho ciudadano vivía en la ciudad de Napoli, Italia en la Viale Colli Aminei Nº 36; asimismo promovió la prueba de informes al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. Se deja constancia que dichas pruebas de informes fueron inadmitidas por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 31-01-2018 (f. 3, 2ª pieza) la primera por impertinente e inidónea y la segunda por considerar el tribunal que la información requerida esta suficientemente dilucidada en las actas procesales, contra dicho auto se ejerció apelación y este tribunal superior en fecha 03-05-2018 (f. 09 al 32, 2ª pieza) declaró inadmisible dicho recurso y asimismo anuló el auto de fecha 06-02-2018 que oyó en ambos efectos el recurso ejercido. DOCUMENTAL. 1) Oficio N° RM2NE-17-016 (f. 106) de fecha 31-01-2017 emanado del Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial mediante el cual informan al Tribunal de la causa, que el registro N° 8, Tomo 14-A de fecha 21.03.2005 pertenece a la empresa PANADERIA Y PASTELERIA XIO-VI C.A. y que no aparece ninguna empresa con el nombre de XIOVI C.A. El anterior documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar la información suministrada por el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial quedando claro que el registro N° 8, Tomo 14-A de fecha 21-03-2005 pertenece a la empresa PANADERIA Y PASTELERIA XIO-VI C.A. y que no aparece ninguna empresa con el nombre de XIOVI C.A. Así se establece. V.- LA SENTENCIA APELADA.- La decisión objeto del presente recurso de apelación la constituye la dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 04-07-2018 mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, basándose en los siguientes motivos, a saber: “(…) La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo por cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal de conformidad con el articulo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y los artículos 1.1.59, 1.179 y 1.160 del Código Civil, en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece: Son causales de desalojo: (Omissis) Y el artículo 1.167 del Código Civil dispone: (Omissis) La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “g”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. Cabe señalar que el derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 3, de la ley supra citada que establece: (Omissis) generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 26 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 26 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”. De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término. De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada con lugar, pues al vencimiento de la prórroga legal, el actor - arrendador, intentó la acción de desalojo, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, por vencimiento del término del mismo y su prórroga legal, en efecto, si el arrendador intentó la referida acción de desalojo por vencimiento del término, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler,” tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 307). En estos términos quedó trabado el fondo del asunto bajo estudio y, a los fines de decidir bajo estos, este Juzgador observa: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. Tiene su origen esta norma, en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa: “De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. “Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas. (…) Luego del minucioso análisis del escrito de la demanda, de la contestación y de las pruebas aportadas al proceso, en relación con las premisas fundamentales que trabaron la litis, esto es, el alegato central de la parte actora de que la relación arrendaticia llegó a su fin tras el vencimiento de la prórroga legal de dos (02) años que la arrendataria habría disfrutado; y por otra parte el alegato de la demandada quien sostiene que la relación arrendaticia en tal caso era verbal y a tiempo indeterminado. Ello presupone para este Juzgador establecer básicamente cuál es la naturaleza de la relación locativa, es decir, si es a tiempo determinado –como lo afirma la parte actora- o a tiempo indeterminado, como lo sugiere la accionada. En este orden de ideas y en atención a la carga de alegación de cada una de las partes se pudo constatar que estamos en presencia de un contrato por escrito a tiempo determinado por un año renovable. Que este contrato se renovó automáticamente por el mismo plazo de conformidad con la cláusula segunda en la cual no se exige modalidad alguna respecto a las sucesivas prorrogas contractuales. La convención locativa fue impugnada por la accionada sobre la base de que fue firmada por la Sociedad Mercantil XIO VI, C.A., y no por PANADERIA Y PASTELERIA XIO VI, C.A.; esta discordancia, sin embargo, fue resuelta por este Tribunal incidentalmente, habiendo sido determinado mediante sentencia interlocutoria que los datos de registro incorporados al expediente por la parte actora coinciden plenamente con los datos de registro aportados por la demandada en su contestación, por lo que la impugnación carece de fundamento. Por otro lado el Tribunal examino la notificación practicada en el local donde ejerce sus operaciones mercantiles la empresa demandada, de la cual emana la voluntad indubitable del demandante de no renovar el contrato y conceder la prorroga de ley, a cuyo efecto entregó la notificación a un ciudadano debidamente identificado que se hallaba tras el mostrador de ventas y recibió el facsímile de la notificación con la obligación de entregar a la representante legal de la empresa notificada. La circunstancia de que la persona que recibió la notificación se negare a firmar el acta no invalida en absoluto la actuación judicial llevada a efecto. Habida cuenta de la facultad que obstentan los operadores de justicia para dar fe pública de sus actos. Cabe destacar que la vigente Ley de Alquiler de Locales Comerciales pauta la formalidad escrita para los contratos de arrendamientos en esta materia y asimismo establece un mínimo de un año para contratos de esta naturaleza, lo que pone en evidencia el espíritu, propósito y razón de nuestro legislador de evitar las convenciones a tiempo indefinido. Por otro lado el Tribunal estima que en atención al principio general de comunidad de la prueba y el de adquisición procesal de la prueba, con la copia certificada aportada por el demandado con la finalidad de demostrar su alegato de cosa juzgada, el cual fue rechazado en su oportunidad mediante decisión interlocutoria de este Tribunal, la cual incorpora el contrato en original que une a las partes desde el año dos mil cinco quedó patentizada la relación arrendaticia que nos ocupa. Es dable destacar asimismo, que en ocasión de la audiencia oral la parte demandada alegó con esmero y afán un conjunto de hechos nuevos que esta instancia estima que son extemporáneos y como tal deben ser desechados. Lo anterior a juicio de quien decide conlleva la convicción de que estamos frente a una relación arrendaticia de carácter escrito, a tiempo determinado y de plazo vencido por lo que resulta inminente declarar la procedencia del Desalojo a tenor de lo pautado en el literal “G” del articulo 40 de la Ley que rige la materia, en consecuencia resulta forzoso para este Juzgador declarar con lugar la demanda interpuesta por el demandante, y así se decide expresamente. IV.-DISPOSITIVA.- (…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO por cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal incoada la ciudadana VITO CARMINE RESTAINO, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular del pasaporte N° V-YA36817, domiciliado en Napoli, Italia, en contra de la Sociedad Mercantil XIO VI, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 8, Tomo 14-A, en fecha 21-03-2005, representada por su Directora XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-5.479.308, de este domicilio. SEGUNDO: Se condena a la demandada Sociedad Mercantil XIO VI, C.A., a la desocupación y entrega inmediata del inmueble constituido por unos locales de uso comercial, distinguidos con los Nos. 16 y 17, ubicados en la calle Los Uveros, Centro Comercial Caribbean Center Mall, planta baja, de la Ciudad de Porlamar Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa…” ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Como fundamento del recurso de apelación el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil XIO-VI C.A., sostuvo en su escrito de informes los siguientes aspectos: - que de conformidad con el artículo 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil la demanda de desalojo de local comercial intentada debió ser declarada inadmisible por el juez de la recurrida, por cuanto se evidencia de los autos que la apoderada judicial de la parte actora al momento de presentar la demanda no consignó el instrumento fundamental de su acción, ya que el contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo de la demanda, es un documento privado simple en copia fotostática, el cual no tiene eficacia probatoria alguna, ya presentado en original y firmado por ambas partes. - que se evidencia que al momento de presentar la demanda, la parte actora consignó junto con el libelo, un contrato de arrendamiento privado simple en copia fotostática y sin firme de una de las supuestas contratantes. - que es oportuno destacar que en el proceso civil, el demandante debe acompañar el o los instrumentos fundamentales de los cuales se desprenda su derecho al libelo de la demanda, es así, como el Código de Procedimiento Civil en sus artículo 340, 434 y 435, establece lo siguiente: (Omissis). - que en el presente juicio no fue acompañado por la apoderada judicial de la parte actora, el instrumento fundamental de la demanda, que tratándose de una acción que tiene como fin hacer entrega de un local comercial por vencimiento del término contractual y la prórroga legal, el instrumento fundamental seria el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual debió ser consignado junto con el libelo bien sea en original o copia certificada si fue autenticado ante notario público o debió consignarse siempre en original sí se trata de un documento privado, documento éste que de conformidad a lo previsto en el artículo 434 eiusdem, no podrá ser acompañado con posterioridad. - que el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, omitió por completo el contenido del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en relación con la inadmisión de la demanda por la no consignación de los instrumentos fundamentales, motivado a la omisión del demandante, al no consignar con su escrito libelar el supuesto contrato de arrendamiento privado en forma original, y solo se limitó a acompañar un supuesto documento de arrendamiento privado simple en copia fotostática y peor aún sin firma de una de las supuesta parte contratante, lo cual hace inferir que si en la copia simple fotostática no hay firma, tampoco puede haberla en el documento original (si existiere), por lo cual, no existiría ni siquiera obligación alguna de impugnarla, ya que por criterio reiterado de la Sala de Casación Civil “…el desconocimiento y cotejo operan respecto del documento privado simple consignado en original, y no su copia fotostática...” (Ver sentencia Nº RC00088 de fecha 25-02-2004. - que no al no haber acompañado la apoderada judicial de la parte actora el instrumento fundamental de su acción, limitándose a presentar sólo un supuesto contrato de arrendamiento privado simple en copia fotostática y más aún sin firma de una de las supuestas partes contratantes, solicita sea declarada inadmisible la presente demanda. - que para el caso de que este Tribunal Superior se aparte de la denuncia delatada up supra, sobre la inadmisibilidad de la demanda, por no haber la parte actora consignado en original el instrumento fundamental de su acción junto con el libelo de la demanda, subsidiariamente solicita sea revocada la sentencia dictada en fecha 04-07-2018. - que su representada Panadería y Pastelería XioVi, C.A., en el acto de contestación de la demanda desconoció por no haber firmado el contrato de arrendamiento privado simple consignado en copia fotostática por la parte actora junto con el libelo de la demanda, y a pesar de ello, el tribunal de la recurrida apartándose abiertamente de las directrices que en materia de valor probatorio establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le dio valor probatorio a una copia fotostática de un documento privado (contrato de arrendamiento) y sin firma de una de las partes. - que asimismo se evidencia del acta de audiencia oral y pública de juicio celebrada en fecha 1-06-2018, que como apoderado judicial de Panadería y Pastelería XIOVI, C.A., que al momento de observar las pruebas de la parte actora, de conformidad con el artículo 873 del Código de Procedimiento Civil, en primer lugar, realizó observaciones al contrato de arrendamiento privado promovido por la parte actora y admitido como prueba por el tribunal. - que sin embargo, a pesar de ese desconocimiento, se evidencia de la sentencia dictada, que el juzgador de la recurrida, le dio pleno valor probatorio a un contrato de arrendamiento privado con base a un grave error de valoración probatoria, por cuanto, el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora como instrumento fundamental de al demanda es un supuesto contrato de arrendamiento privado simple en copia fotostática, y en el que solo se observa una sola firma, contrato éste el cual su representada ha desconocido en toda y cada una de sus partes por no haber firmado y no ser parte del mismo. - que como se observa el juzgador de la recurrida, por un lado desnaturalizó el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y procedió seguidamente a falsear los argumentos de su representada para desconocer el supuesto de contrato de arrendamiento simple en copia fotostática consignado por la parte demandante junto con el escrito libelar, cuando lo verdaderamente cierto, es que su representada impugnó y desconoció dicha documental privada por no haberla firmado y estar en copia simple, tal y como se evidencia de la contestación de la demanda. - que lo mas descabellado, es que el juzgador de la sentencia recurrida, trata de darle validez al mencionado documento privado en copia fotostática (desconocido), tergiversando el espíritu, propósito y razón del llamado principio de la comunidad de la prueba y el de adquisición procesal, al no hacer valer dichos principios a una situación jurídica de valoración de pruebas en el cual no aplica, por cuanto, el tribunal de la recurrida los invoca en su irrita sentencia. - que dicha aseveración plasmada en la sentencia hoy recurrida, evidencia un error inexcusable por parte del juez de la recurrida, trayendo a colación el principio de la comunidad de la prueba y el de adquisición procesal, para darle validez a un documento privado en copia fotostática, valiéndose de las copias certificadas de una prueba de informes, que supuestamente incorpora el contrato de arrendamiento en original y que determina la relación arrendaticia desde el año 2005, lo cual es a todas luces desacertado en derecho, por cuanto a las copias certificadas (a las que supone se refiere el Tribunal) que fueron incorporadas al expediente a través de una prueba de informes promovidas por esa representación de manera incidental para resolver las cuestiones previas, fueron unas copias certificadas que no fueron promovidas y ni mucho menos admitidas por el tribunal para su evacuación en la audiencia oral y pública del juicio, tan es así, que nunca fueron evacuadas en la audiencia oral y pública celebrada en fecha 19-06-2018, por lo que mal puede, el juez de la recurrida, establecer que dichas copias certificadas, incorporan el contrato de arrendamiento en original de la copia fotostática consignada junto con el libelo de la demanda por la parte actora, y mucho menos establecer una supuesta relación arrendaticia desde el año 2005, cuando la parte actora en su libelo alega que comenzó en el año 2007. - que todo documento privado que se quiera oponer en un juicio o proceso civil debe ser consignado en original al expediente, ya que la posibilidad de desconocer o impugnar legalmente dicho documento solo tendría sentido si el documento es consignado en original, por cuanto es sobre éste que podría practicarse una eventual prueba de cotejo, si la parte que lo promueve insiste en hacer valer su validez. - que la parte actora consignó al momento de presentar su demanda y como instrumento fundamental de su acción un contrato de arrendamiento privado en copia fotostática por lo cual no tiene eficacia probatoria alguna, para probar una supuesta relación arrendaticia a tiempo determinado; de allí que la demanda debió ser declarada inadmisible o en su defecto sin lugar. - que solicita se revoque la decisión de fecha 04-07-2018, por haber el juzgador de la recurrida infringido por errónea interpretación la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que le concedió valor probatorio a una copia fotostática de un contrato, que no es copia de un instrumento público ni de un documento privado que fuese reconocido o tenido legalmente por reconocido, pues no consta en el mismo la firma de su representada, siendo un documento apócrifo sin valor jurídico alguno. - que solicita que la presente delación sea declarada con lugar. - que se denuncia la falta de aplicación del artículo 868 tercer párrafo del Código de Procedimiento Civil, por cuanto para resolver la controversia el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, le dio valor probatorio a una documental (un supuesto contrato original) que no fue promovido por ninguna de las partes, ni admitido por el tribunal para resolver el fondo o mérito de la causa; - que el supuesto contrato original ilegalmente valorado se encuentra supuestamente contenido en unas copias certificadas que fueron incorporadas al expediente, a través de una prueba de informes surgidas en esta causa con motivo de la incidencia de cuestiones previas; copias certificadas estas que además no fueron promovidas ni admitidas en el lapso probatorio correspondiente y mucho menos fue evacuada en la audiencia oral y pública de juicio celebrada. - que el juez de la recurrida para justificar y darle valor probatorio al contrato privado en copia fotostática y apócrifo, consignado con el libelo de la demanda por la parte actora, se valió de otra documental (supuesto contrato original) que no fue promovida ni admitida. - que la sentencia recurrida se valió de un supuesto contrato original, que supuestamente se encuentra incorporado en la copia certificadas cursantes a los autos en virtud de la incidencia de las cuestiones previas referidas a la cosa juzgada. - que esa copia certificada de un supuesto contrato original que se menciona y valora en la sentencia recurrida no fue promovido por la parte actora y mucho menos por esa representación dentro del lapso previsto en el artículo 868 tercer párrafo del Código de Procedimiento Civil, por lo que mal podía, el juez de la recurrida, darle valor probatorio a una prueba que no fue promovida y ni mucho menos admitida por el tribunal, para darle valor probatorio a otra documental (que fue desconocida por esa representación) y mucho menos para resolver el fondo de la causa. - que es situación fue advertida por esa representación en la audiencia oral y pública de juicio celebrada en fecha 19-06-2018 (acta de audiencia). - que dicha prueba (supuesto contrato original) fue incorporado por el juez de la recurrida de manera irregular a través de la sentencia, alegando los principios de la comunidad de la prueba y el de adquisición procesal negándole el juez aplicación al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, norma que regula la formación e inserción de las pruebas en el procedimiento oral. - que la norma anterior regula el lapso probatorio en el procedimiento oral, siendo este de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa, y que estos cinco días comienzan a contarse a partir del auto de fijación de los hechos y límites de la controversia que realice el tribunal. - que como se denota hay un lapso probatorio que nos establece la ley para promover las pruebas que serán evacuadas en la audiencia oral y pública. - que solicita que la presente apelación sea declarada con lugar, en virtud de que la prueba supuesto contrato original fue incorporada al expediente, en forma irregular a través de la decisión de mérito, alegando el juez de la causa el principio de la comunidad de la prueba y el de adquisición procesal, negándose aplicación en consecuencia al artículo 868 tercer párrafo del Código de Procedimiento Civil. - que el juez de la recurrida no se pronunció en su decisión de fecha 04-07-2018, sobre la falta de cualidad pasiva de su representada Panadería y Pastelería XioVi, C.A., para sostener el juicio de desalojo por vencimiento del término y de la prorroga legal; falta de cualidad que fue alegada por esa representación en el escrito de contestación de la demanda y ratificada en la audiencia oral y pública de juicio, por lo cual infringió el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. - que en la sentencia hoy recurrida, no se evidencia pronunciamiento alguno por parte del juez de la causa, sobre la defensa de falta de cualidad pasiva alegada por su representada, la cual fue alegada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo cual constituye una incongruencia por omisión y que fue determinante en el dispositivo del fallo. - que esa ausencia de pronunciamiento en relación a la falta de cualidad infringió el derecho de su representada a una tutela judicial eficaz, ya que el análisis del argumento que fue omitido por la recurrida conduce a la modificación de la relación procesal, ya que como ha señalado, se evidencia fehacientemente que el contrato de arrendamiento en copia fotostática (desconocido) consignado por la parte actora junto con el libelo de la demanda y posteriormente promovido en la oportunidad procesal, no es parte del mismo Panadería y Pastelería XiOVI, C.A., de la cual del contenido del supuesto contrato de arrendamiento privado se dice esta en formación. - que si su representada Panadería y Pastelería Xio vi, C.A., es una sociedad mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva esparta en fecha 21-03-2005, bajo el Nº 8, Tomo 14-A, mal podía firmar un contrato de arrendamiento privado presuntamente en el año 2007 (tal y como fue alegado por la parte actora en la narración de los hechos en su escrito libelar) señalándose en el supuesto contrato que era una empresa que se encontraba en formación, es decir, sin personalidad jurídica, y que tal situación fuere aceptada por el arrendador, a sabiendas que no era así. - que si su representada no es parte del supuesto y mencionado contrato de arrendamiento, mal puede haber sido demandada en la presente causa con fundamento a dicho contrato de arrendamiento, existiendo una falta de cualidad pasiva para sostener el juicio. - que solicita que la presente denuncia sea declarada con lugar. - que su representada en la oportunidad procesal correspondiente presentó escrito de promoción de pruebas, en la cual promovió prueba de informes y documentales. - que el tribunal en fecha 31-01-2018, inadmitió la prueba de informes promovida en el punto 1 y en el punto 2, sin embargo quedaron admitidas las restantes. - que el Tribunal admitió la prueba documental oficio Nº RM2NE-17-016 de fecha 31-01-2017 procedente del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, que fue promovida por su representada - que sin embargo el tribunal omitió un total y absoluto pronunciamiento y valoración de la misma en la sentencia publicada en fecha 04-06-2018, tan es así, que en la sentencia recurrida, contradictoriamente el tribunal expresó que todas las pruebas promovidas por esa representación fueron inadmitidas, a pesar que ya había sido evacuada en audiencia de juicio. - que el tribunal no procedió ni a señalar ni mucho menos a valorar una prueba legalmente promovida y posteriormente evacuada en la audiencia oral de juicio, específicamente la documental Oficio Nº RM2NE-17-016 de fecha 31-01-2017 procedente del Registro Mercantil Segundo de La Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, señalando el juez de manera contradictoria, en su irrita sentencia, que ninguna de las pruebas promovidas por esa representación fueron admitidas. - que la prueba silenciada totalmente fue y es determinante en el dispositivo del fallo, por cuanto del mencionado oficio se determina que la empresa XIOVI C.A., no existe, (que fue la empresa demandada y la que presuntamente firma el contrato de arrendamiento privado en copia fotostática y desconocido por su representada que es Panadería y Pastelería XIOVI, C.A.) - que de haberse valorado dicha prueba, se hubiera determinado que la empresa demandada no existe y que por tanto no se entabló en el presente caso una verdadera relación jurídica procesal, por lo cual la demanda era inadmisible desde el principio o en su defecto, debió declararse sin lugar, por existir una falta de cualidad pasiva de su representada Panadería y Pastelería XIOVI C.A., quien no es parte del supuesto contrato de arrendamiento privado, que aduce la parte actora haber firmado, por lo que solicita que la presente denuncia sea declarada con lugar. - que el juez de la recurrida yerra al darle valor probatorio a la notificación judicial de prórroga legal practicada a solicitud de la parte actora en fecha 13-11-2013. - que dicha notificación judicial no debe tener valor probatorio alguno, ya que el contrato de arrendamiento privado consignado como recaudo para fundamentar la parte actora su solicitud de notificación de prórroga legal ante el tribunal, es un contrato de arrendamiento privado en copia fotostática y sin firma alguna de una de las partes contratantes y mucho menos de su representada Panadería y Pastelería XIOVI C.A., es decir que se practica una notificación judicial de prórroga legal, fundamentándose en un documento privado en copia fotostática y sin forma por lo cual dicha solicitud no debió ser admitida por el tribunal practicante. - que la mencionada notificación judicial fue practicada en la persona de un ciudadano de nombre José Huerge Rangel, a quien no se le determina el carácter, condición, o que cualidad tiene dentro de la empresa, es decir, que la notificación se practicó sobre una persona distinta a la que fue dirigida la solicitud de notificación de la parte actora, tan es así, que del propio contenido del acta de traslado se determina que dicha notificación fue entregada al mencionado ciudadano para que éste se la entregue a su vez a los representantes de la empresa XIOVI C.A. - que esa situación crea incertidumbre respecto de la persona que recibió dicha notificación, por ejemplo, no se sabe si era empelado de la empresa, si era un tercero ajeno a la empresa, si en verdad dicha persona entregó la notificación a los representantes de la empresa XIOVI C.A., por lo cual dicha notificación debió reputarse como no practicada al no estar presentes en el local al momento de practicarse la notificación los representantes de la misma, a quien en definitiva el tribunal tenía que notificar. - que dicha notificación no sea válida, por cuanto el tribunal hace depender de una tercera persona y a quien no se le determina el carácter con que la recibe, la notificación judicial de la prórroga legal solicitada, por lo cual la misión del tribunal no fue cumplida y no se puede tener como notificada a una empresa de esta forma tan vaga. - que en la sentencia recurrida el juez al momento de valorar la notificación judicial, hace falsas afirmaciones que no se desprenden del contenido del acta de traslado, ya que en la misma no se evidencia que el ciudadano José Huerge Rangel en el momento de la práctica de la notificación judicial se hallara detrás del mostrador de ventas, afirmación ésta que genera más incertidumbre tomando en cuenta que el traslado para la práctica de la notificación judicial es de fecha 13-11-2013, decir, hace mas de cuatro (4) años. - que la pretendida notificación judicial de prórroga legal no puede surtir en el presente casi, efecto jurídico alguno, por cuanto, en primer lugar la solicitud de notificación está fundamentada en un supuesto contrato de arrendamiento privado simple, en copia fotostática y sin firmar por lo cual la solicitud de notificación debió ser declarada inadmisible. - que en el traslado del tribunal no se notificó a los representantes de la empresa a quienes iba dirigida la notificación, haciendo depender la misión del tribunal de una tercera persona a quien no se le determinó la condición o carácter en que se encontraba dentro de la empresa, lo cual genera incertidumbre de quien era la persona que supuestamente atendió dicha notificación, que es ello que solicita que dicha actuación sea declarada como no válida. - que la parte actora demandó fundamentándose en la causal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, que establece: (Omissis), lo que quiere decir que para que prospere la demanda de desalojo por la mencionada causal, la relación arrendaticia debe estar soportada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado. - que el juez de la recurridas no hizo un verdadero análisis de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, sino que de una manera vaga y genérica y sin ningún tipo de fundamento, dio por demostrada que la relación arrendaticia era a tiempo determinado. - que el juez determinó sin ninguna base ni fundamento jurídico que la relación arrendaticia era por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por un año renovable, sin hacer una análisis detallado de la relación arrendaticia. - que en el supuesto negado de considerarse válido el contrato de arrendamiento privado y sin firma, consignado por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda, se puede determinar en el mismo lo siguiente: a) que el contrato tendría una duración de un (1) año contado a partir del 15-12-2007, renovable (cláusula segunda) lo cual permite establecer lo siguiente: que la relación arrendaticia comenzó el 15-12-2007 y que venció el 15-12-2008; que se renovó a partir de esta última fecha por un lapso de un (1) año, es decir, renovación contractual de un (1) año adicional, por lo cual venció el día 15-12-2009; que a partir de esta última fecha comenzó a correr la prórroga legal establecida en la ley de arrendamiento (1999) vigente para la fecha, que sería de un (1) año (artículo 38, literal “b”), por lo cual la prórroga legal venció el día 15-12-2010, es a partir de esa fecha que la parte actora, podría haber intentado la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal. - que la parte actora seis (6) años después es que intenta la demanda de desalojo por vencimiento de la prórroga legal, es decir, que la parte actora tuvo una total pasividad en ejercer las acciones legales pertinentes de manera oportuna, permitiendo durante todos esos años que la arrendataria siguiera ocupando el inmueble, y el como arrendador, recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual operó la tácita reconducción del contrato, convirtiendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. - que la causal escogida por la demandante para lograr su pretensión no fue la idónea, en razón de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, que sería a tiempo indeterminado lo cual haría improcedente a todas luces la presente acción de desalojo fundamentada en la causal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos para el Uso Comercial, que es aplicable a los contratos escritos a tiempo determinado que hayan vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. - que la sentencia recurrida debe ser revocada, tal y como lo solicita, al no poderse conocer los motivos que conllevaron al juez a determinar que la relación arrendaticia era a tiempo determinado, sin ni siquiera haber hecho un análisis de las circunstancias del arrendamiento; de haberlo hecho, hubiere determinado todo lo contrario, es decir, que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado y que por lo tanto la acción de desalojo en base a la causal invocada no podía prosperar. - que finalmente solicita que se declare con lugar el recurso de apelación intentado y sea revocada la sentencia de fecha 04-07-2018 dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- Como fundamento de la demanda de DESALOJO la abogada MARTHA SCARPATI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 53.417, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, señaló lo siguiente: - que en diciembre del 2007, su mandante, celebró un contrato de arrendamiento con la empresa XIO VI, C.A., empresa debidamente constituida por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Nueva Esparta, en fecha 21-03-2005, bajo el Nº 8, Tomo 14-A, con su representante Jorge Isaac Villa Marín (…) por unos inmuebles de su exclusiva propiedad, ubicado en la calle Los Uveros, Centro Comercial Caribbean Center Mall, planta baja, locales Nº 16 y 17, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, según consta en documentos registrados por ante el Registro Subalterno del Municipio Mariño del estado Nueva esparta, anotados así: Local Nº 16 bajo el Nº 24, folios 126 al 129, protocolo primero, tomo 14, segundo trimestre del año 1993 y local Nº 17 bajo el Nº 23, folios 122 al 125, protocolo primero, tomo 14, segundo trimestre del año 1993, por un lapso de un (1) año renovable contados desde el 15-12-2007; - que posteriormente en fecha 13-11-2013, se le hizo una notificación judicial donde se le dejaba claro a la referida sociedad mercantil, en la persona de sus dos representantes legales XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL y JORGE ISAAC VILLA MARÍN, el deseo de su representado de no continuar con la relación contractual y no renovar el contrato, respetándole su derecho a prórroga legal por dos (2) años, que le asistía, en virtud de que tenían menos de diez (10) años como arrendatarios, por cuanto se les notificó que debían de hacer entrega del inmueble el 15-12-2015. - que la relación arrendaticia venció el 15-12-2013 y su prórroga legal el 15-12-2015, se trata de un contrato cumplido y ejecutado voluntariamente por los contratantes, razón por la cual contra dichos contratos de haber tenido vicios en su conformación, no cabrían acciones que lo hicieran anulables. - que invoca el contenido del artículo 1.351 del Código Civil, el cual establece: (Omissis). - que el término contractual de arrendamiento venció, pero al haber hecho el arrendatario uso de la prórroga legal, la relación arrendaticia continuo bajo la consideración de contrato a tiempo determinado, con la obligación ineludible del arrendatario de entregarle a su representado el local comercial arrendado, libre de personas, por cuanto los bienes muebles son propiedad de su mandante, en el mismo buen estado en que lo recibió cuando lo tomó en arrendamiento, una vez vencida la prórroga legal. - que en fecha 13-11-2013, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, se trasladó y constituyó en el local comercial objeto de la presente acción, y notificó a la empresa XIO VI C.A., en su cláusula primera, que no se renovaría el contrato, en la cláusula segunda que le otorgaba su prórroga legal correspondiente, es decir, por dos 82) años hasta el 15-12-2015. - que no obstante la ocurrencia de los acontecimientos narrados con anterioridad, la arrendataria no dio cumplimiento a la obligación que tenía y tiene para con su representado de entregar el inmueble que había sido objeto de arrendamiento, totalmente libre de personas, (por cuanto los bienes muebles que allí están son propiedad de su representado, y así consta en los inventarios), al vencimiento de la prórroga legal, lo cual es una obligación contraída expresamente en la cláusula undécima del contrato y correlativamente establecida en la ley. - que fundamenta la demanda en los artículos 1.579 y 1.159 del Código Civil. - que la empresa XIO VI C.A., por medio de su representante legal JORGE ISAAC VILLA MARÍN, y XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL, plenamente identificados, tomaron en arrendamiento el local comercial cuya ubicación y descripción están plenamente descrito, para usarlo en el plazo convenido en el contrato y por la prórroga legal que le confiere la ley vigente, a cambio del pago de un canon de arrendamiento. - que en el presente caso, se trata de un contrato escrito que tiene por objeto un local comercial, razón por la cual aplica el Decreto con rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 del 23-05-2014; fue celebrado por tiempo determinado y por consiguiente el contrato de arrendamiento, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, fue objeto de la prórroga legal prevista en la ley vigente para ese entonces, y que para su caso era de un lapso máximo de cuatro (2) años (sic), el cual venció. - que sin duda alguna se está en presencia de un contrato cumplido y ejecutado voluntariamente. - que en base a las consideraciones que anteceden y a los fundamentos de derecho expuestos, y siendo que la empresa mercantil XIO VI C.A., no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble objeto del arrendamiento, a pesar de todos los requerimientos que ha hecho su mandante, es evidente que está en una posición que lo pone en abierta contradicción y en violación de sus obligaciones legales y contractuales, todo lo cual hace procedente la demanda, por encontrarse la mencionada empresa, incursa en la causal establecida en e literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. - que por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que demanda a la empresa XIO VI C.A., en la persona de sus representante legales, ciudadanos JORGE ISAAC VILLA MARÍN y XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL, para que convenga o en su defecto sea condenado en la sentencia definitiva, en lo siguiente: Primero: que está incursa en la causal prevista en la letra “g” del artículo 40 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que por tanto debe proceder el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que celebró mediante contrato por un local comercial ubicado en la calle los Uveros, Centro Comercial Caribbean Center Mall, planta baja, locales Nº 16 y 17, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. Segundo: que como consecuencia del desalojo demandado y procedente en derecho, está en la obligación de entregar a su mandante de manera inmediata y en el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble objeto del contrato, el cual quedó plenamente identificado. Tercero: en el pago de las costas del presente juicio. - que estima la presente demanda en la cantidad de trescientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00) cuyo equivalente en unidades tributarias corresponde a 200 UT. - que pide que la demanda sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho por vía del procedimiento oral que establece el Código de Procedimiento Civil, tal como lo manda la última parte del artículo 43 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y sea declarada con lugar en la sentencia definitiva. Por su parte, el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTALERÍA XIO VI C.A., procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los numerales 9 y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alega la falta de cualidad de su mandante y asimismo dio contestación a la demanda interpuesta en contra de su representada en los siguientes términos: - que de conformidad con lo establecido en el artículo 346 numeral 9 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa referida a la cosa juzgada, ya que por hecho público notorio y judicial la parte actora en fecha 26-01-2010 había intentado esta acción de desalojo contra la presunta empresa XIO VI C.A., por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, expediente 839-10, la cual fue declarada sin lugar en fecha 04-06-2010 y condenada en costas la parte actora por haber resultado totalmente vencida. - que de conformidad con el artículo 1.395 del Código Civil, para que proceda la autoridad de la cosa juzgada, es necesario que la cosa demandada sea la misma, que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. - que la existencia de la cosa juzgada con lleva necesariamente la verificación de la triple identidad entre sujeto, objeto y causa en ambos procesos. - que por el hecho público, notorio y judicial, esa representación tuvo conocimiento que en el año 2010, la parte actora había intentado la misma acción de desalojo y por los mismos motivos, contra la presunta empresa XIO VI C.A., existiendo una triple identidad entre ambas causas. - que solicita que la cuestión previa opuesta sea declarada con lugar. - que de conformidad con el artículo 346 numeral 6 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa referida al defecto de forma de la demanda por no llenar los requisitos del artículo 340 eiusdem numeral 3. - que si bien es cierto que en el libelo de demanda, la parte actora menciona el nombre del demandado y los datos relativos de registro de comercio, no es menos cierto, que la denominación o razón social señalada como la de el demandado, difiere de los datos de registro de comercio indicados, o viceversa, es decir, los datos de registro de comercio indicados por la parte actora no corresponden a la presunta empresa XIO-VI, C.A. - que del escrito libelar se determina con claridad que la presunta empresa demandada es XIO VI C.A., a la cual la apoderada judicial de la parte actora le asigna los mismos datos de registro de comercio de su representada Panadería y Pastelería XIO-VI, C.A., lo cual es absolutamente incomprensible, por cuanto su representada está debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 21-03-2005, bajo el registro de comercio Nº 8, Tomo 14-A y no se llama XIO VI C.A. - que los datos de identificación de la parte demandada que fueron suministrados por la parte actora en el escrito libelar son erróneos o incorrectos, por cuanto no es posible que exista otra empresa don los mismos datos de registro de comercio de su representada Panadería y Pastelería XIO-VI C.A. - que la parte actora demanda a una empresa con diferente denominación comercial o razón social, pero con los mismos datos de registro de comercio de su representada, por lo cual es evidente que existe un defecto de forma en la demanda intentada, y solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta. - que de conformidad con lo establecido en el artículo 346 numeral 6 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa referida al defecto de forma de la demanda por no llenar los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, numeral 2. - que en existe un defecto de forma relacionada con la identificación del actor, específicamente con su número de pasaporte, que difiere al número de pasaporte del otorgante del poder cursante en autos y que le fuere otorgado por ese ciudadano en Comuna di Napole, Tribunale Ordinario Di Napoli en fecha 11-01-2016 a la ciudadana abogada Martha Scaparti. - que se observa que en le poder otorgado por el actor a la referida abogada, el ciudadano otorgante es Vito Carmine Restaino, identificado con el pasaporte Nº YA2236817, sin embargo, en el libelo de demanda la apoderada judicial identifica al actor con el pasaporte Nº YA36817, por lo cual existe un error en el libelo de demanda en cuanto el verdadero número de pasaporte del otorgante del poder. - que la parte actora tampoco determina expresamente en el libelo de la demanda, el carácter con el cual actúa en la presente causa y tampoco determina expresamente el carácter que tiene la persona del demandado, y que solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta. - que subsidiariamente e independientemente de las cuestiones previas opuestas, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alega la falta de cualidad de su representada Panadería y Pastelería XIO-VI C.A., para sostener el presente juicio, en virtud que del contrato de arrendamiento escrito se evidencia fehacientemente que su representada Panadería y Pastelería XIO-VI C.A., no es parte del mismo. - que el contrato de arrendamiento escrito consignado por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, fue suscrito presuntamente por la parte actora y una empresa (que dice en formación y/o sin personalidad jurídica XIO VI C.A.), por lo cual su representada no es parte en la suscripción del mencionado contrato de arrendamiento, no ha tenido participación en a formación del mismo y no le puede ser oponible. - que al evidenciarse del contrato de arrendamiento escrito, que su representada Panadería y Pastelería XIO-VI C. A., no es parte del mismo, evidentemente existe en el presente caso, una falta de cualidad pasiva para sostener el juicio, lo que trae como consecuencia que la presente demanda debe ser desechada o declarada inadmisible, tal y como lo solicita. - que niega, rechaza y contradice que su representada Panadería y Pastelería Xio Vi C.A., haya firmado contrato de arrendamiento escrito con el demandante, por lo cual impugna y desconoce en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento en copia simple. - que dicho contrato de arrendamiento escrito no le puede ser oponible a su representada por cuanto no es parte en el mismo, no lo suscribe en ninguna de sus partes. - que se observa que dicho contrato de arrendamiento está suscrito por el ciudadano actor con una presunta empresa llamada Xio Vi C.A., distinta a su representada y la cual tenía personalidad jurídica para el momento de la firma del presunto contrato de arrendamiento. - que niega, rechaza y contradice que en fecha 13-11-2013, su representada Panadería y Pastelería Xio Vi C.A., haya sido notificada judicialmente, donde se le dejara claro en las personas de sus representantes legales, el deseo de la parte actora de no continuar la relación contractual y no renovar el contrato, respetándole a su decir una prórroga legal de dos (2) años y que debía entregar el inmueble a más tardar el 15-12-2015. - que su representada no ha recibido en ningún momento notificación judicial alguna, que la notificación judicial cursante en autos no tendría valor jurídico alguno, por cuanto de una simple lectura de la solicitud de notificación judicial realizada por la parte actora, se evidencia que es una solicitud realizada a una presunta empresa distinta a la de su representada. - que su representada no ha firmado contrato de arrendamiento escrito con la parte actora, y a pesar de que no suscribe el contrato de arrendamiento, de igual manera, se puede determinar con plena claridad que la solicitante pretende la notificación judicial a una empresa otorgándole una prórroga legal que no existirá jamás, por cuanto de la simple lectura del contrato de arrendamiento consignado e impugnado, se evidencia que está en presencia a todas luces de un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que a partir del 15-12-2008 (fecha del presunto vencimiento del contrato escrito impugnado) hubo una total pasividad de la parte actora durante los años subsiguientes a dicho vencimiento, pasividad durante aproximadamente 5 años, hasta que en fecha 13-11-2013, pretende otorgar a la presunta empresa notificada una especie de prórroga legal que no existirá jamás, debido a la naturaleza jurídica del contrato, tratando de engañar al tribunal de la verdadera naturaleza del presunto contrato. - que asimismo al practicar la notificación judicial, se observa que el tribunal se constituyó en el fondo de comercio XIO VI C.A., distinto a su representada Panadería y Pastelería Xio Vi C.A., y que dicha notificación fue recibida por un ciudadano de nombre José Huerye Cruz Rangel, C.I. Nº V-15.209.928, a quien no se le determina el carácter con que recibe la notificación practicada, que cualidad tiene, si es o era empleado o no de la empresa, en fin no se evidencia de si la persona que recibió la notificación, ostentaba alguna representación de la empresa, o de si era o no un tercero ajeno a la empresa; por lo cual eso crea a todas luces una incertidumbre jurídica que es inadmisible en todo proceso jurídico, y en consecuencia es una notificación judicial que no podía surtir efecto jurídico alguno; siendo el hecho cierto que su representada en ningún momento ha sido objeto de notificación judicial alguna. - que niega, rechaza y contradice que la empresa Xio Vi C.A., exista en el mundo jurídico y que posea los mismos datos de registro mercantil de su representada. - que niega, rechaza y contradice que su representada haya firmado algún contrato escrito a tiempo determinado con la parte actora, y que una vez llegado su vencimiento el mismo haya sido objeto de prórroga legal prevista en la ley vigente para ese entonces. - que niega, rechaza y contradice que exista un contrato cumplido y ejecutado voluntariamente. - que niega, rechaza y contradice que su representada este incursa en la causal establecida en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y por tanto debe proceder al desalojo del inmueble objeto del presunto contrato de arrendamiento escrito (que jamás ha sido firmado por su representada). - que niega, rechaza y contradice que su representada deba pagar costas del presente juicio. - que de conformidad con los artículos 864 y 433 del Código de Procedimiento Civil promueve la prueba de informes con el objeto de demostrar la cosa juzgada opuesta, y solicita informes al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los efectos de que informe al tribunal si por ante ese despacho tribunalicio cursó una causa bajo el expediente 839-10, en caso, afirmativo, que indique quienes son las partes y la acción intentada, el estado en que se encuentra y remita copia certificadas del mencionado expediente y solicita se libren los oficios correspondientes a los efectos legales correspondientes. - que solicita que la demanda sea declarar sin lugar en la sentencia definitiva. COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL PARA CONOCER EL PRESENTE RECURSO DE APELACIÓN.- Conforme lo establece el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones, en materia civil les corresponde conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil; del mismo modo de acuerdo a la resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 se resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia civil, mercantil y tránsito verificando quien aquí decide la competencia de éste Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación pronunciado en contra de una decisión emitida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo por vencimiento del término y de la prórroga legal intentada por el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO contra la sociedad mercantil XIO VI C.A. Así se decide. PUNTO PREVIO.- FALTA DE CUALIDAD PASIVA.- Se denuncia en este asunto que la empresa PANADERÍA Y PASTELERIA XIO VI, C.A., carece de cualidad pasiva para sostener y enfrentar el presente juicio toda vez, que del contrato de arrendamiento consignado por el actor como instrumento fundamental de la demanda, se evidencia que su representada no es parte en dicho contrato, ya que el mismo fue suscrito por el demandante y una empresa en formación o sin personalidad jurídica, denominada XIO VI, C.A., razón por la cual su representada no es parte en la suscripción del mencionado contrato de arrendamiento, ya que no tuvo participación en la formación del mismo, sin embargo, de acuerdo al contenido del mérito probatorio que emana de la prueba de informes elaborada por el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, de la cual se evidencia que el registro mercantil N° 8, Tomo 14-A de fecha 21-03-2005 pertenece a la empresa PANADERIA Y PASTELERIA XIO-VI, C.A. y que en los archivos de dicha oficina registral no aparece ninguna empresa con el nombre de XIO VI C.A., lo cual enerva la procedencia de la mencionada defensa de mérito, pues queda claro que la presunta empresa, PANADERIA Y PASTELERIA XIO-VI, C.A., es la que aparece inscrita en el referido Registro Mercantil con esa denominación; del mismo modo en ambos casos se demuestra que con relación a la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA XIO-VI, C.A., los accionistas de la compañía son los ciudadanos JORGE ISAAC VILLA MARÍN y XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL, titulares de las cédulas de identidad Nº 24.107.173 y, 5.479.308 respectivamente, tal y como se evidencia del acta constitutiva que cursa a los folios 13 al 18 de la 1ª pieza de este expediente, siendo éstos los mismos que se mencionan en el libelo como representantes legales de la empresa demandada, XIO VI, C.A., e igualmente de las actuaciones que forman parte del expediente Nº 839-10 nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, las cuales cursan a los folios 107 al 174 en copias certificadas, se observa que en dicho juicio el ciudadano JORGE ISAAC VILLA MARÍN, realizó actuaciones identificándose como presidente de la empresa XIO VI, C.A., por lo cual se estima que dicha sociedad mercantil es la misma empresa que se menciona en el libelo como arrendataria del inmueble objeto del presente juicio; a lo anterior se le adiciona el hecho de que los representantes legales que se mencionan en el libelo de la demanda como representantes de la empresa XIO VI, C.A., son los mismos que actúan en representación de la empresa PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI, C.A. y que conforme al mérito que arrojó el registro mercantil de la empresa así como el acta de asamblea que cursa a los folios 79 al 83 de la 1ª pieza, estos efectivamente son sus representantes, ya que según el documento constitutivo estatutario de dicha empresa los ciudadanos JORGE ISAAC VILLA MARÍN y XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL, fueron designados como presidente y vicepresidenta, respectivamente, y del acta de asamblea se observa que ambos ciudadanos actuando como propietarios de la totalidad del capital social de la empresa PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI C.A., aprobaron los puntos a tratar en la referida asamblea. Con respecto a la notificación judicial signada con el Nº 1.532-13 practicada en fecha 13-11-2013 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, se extrae el hecho de que la misma se cumplió en los locales que señaló el arrendador (hoy demandante), esto es, en los locales 16 y 17, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Caribbean Center Mall, situado en la calle Los Uveros, Municipio Mariño de este Estado Bolivariano, y que se dejó constancia que en los mismos funciona la empresa o fondo de comercio XIO-VI, C.A., por lo cual se concluye que a pesar de que la sociedad mercantil XIO VI C.A., fue identificada de manera incompleta en el libelo, y que se dice que la arrendataria es la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI, C.A. y no como realmente corresponde la empresa XIO VI C.A., consta que en los locales funciona la última empresa mencionada y que sus representantes legales son los ciudadanos JORGE ISAAC VILLA MARÍN y XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL y por lo cual se insiste que la alegada falta de cualidad pasiva debe ser rechazada por esta alzada. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCION.- LA ACCIÓN DE DESALOJO.- La acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece: “…En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área -Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimiento jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” Como causales para proceder el desalojo según el artículo 40 eiusdem, tenemos: “a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio”. Ahora bien, se evidencia de los alegatos expresados por el demandante en el libelo que se demandó el desalojo de dos locales comerciales con fundamento en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, basándose en que suscribió un contrato de arrendamiento escrito con la empresa XIO VI C.A., el cual tendría una duración de un año contado desde el 15-12-2007, renovable, tal y como dispone la cláusula segunda del referido contrato; que de igual modo, que en fecha 13-11-2013 se practicó una notificación judicial a la arrendataria donde se le dejaba claro su deseo de no continuar con la relación arrendaticia y de no renovar el mencionado contrato y que se le otorgaría su prórroga legal de dos (2) años en virtud de que tenían menos de diez (10) años como arrendatarios y que debían hacer entrega del inmueble el 15-12-2015; que la relación arrendaticia venció el 15-12-2013 y su prórroga legal el 15-12-2015 y que se trata de un contrato cumplido y ejecutado voluntariamente por los contratantes, y al haber el arrendatario hecho uso de la prórroga legal la relación contractual continuó bajo la consideración de contrato a tiempo determinado. Estos argumentos fueron rechazados por el apoderado judicial de la empresa PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI, C.A., quien además de alegar su falta de cualidad pasiva sostuvo entre otros aspectos que su representada haya firmado un contrato de arrendamiento escrito con el demandante, ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, que su representada haya sido notificada judicialmente del deseo del actor de no continuar la relación contractual, así como de la renovación del contrato de arrendamiento y del uso de la prórroga legal de dos (2) años y la entrega del inmueble el día 15-12-2015; que a todas luces se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; que su representada no firmó contrato escrito a tiempo determinado con la parte actora y que una vez llegado su vencimiento el mismo haya sido objeto de prórroga legal; que no existe un contrato cumplido y ejecutado voluntariamente. De acuerdo a los aspectos resaltados es evidente que la decisión que se debe pronunciar en este caso debe estar concentrada en determinar los puntos o aspectos controvertidos que se vinculan en primer término con la existencia de la relación contractual de arrendamiento y la vigencia de ésta, sobre la naturaleza de la relación contractual, esto es, si la misma es de manera verbal o escrita, por tiempo determinado o indeterminado, y asimismo si se configuró la causal de desalojo invocada como sustento de la demanda, como lo es la contenida en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.” Así las cosas se debe hacer énfasis en primer lugar en los enunciados contratos de arrendamientos que según el actor suscribió con la empresa accionada, los cuales si bien se aportaron al expediente, los mismos no fueron valorados por esta alzada en virtud de que se aportaron en copias fotostáticas y con base al criterio sustentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° RC-000718 dictada en fecha 01-12-2015 en el expediente N° 15-323, dichos fotostatos carecen de valor probatorio. Igual ocurre con el contrato que se anexó a la solicitud de notificación judicial practicada en fecha 13-11-2013 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, ya que consta que al folio 40 de la 1ª pieza se anexó un presunto segundo contrato con vigencia desde el 15-12-2005 hasta el 15-12-2006, renovable, el cual igualmente fue aportado en copia fotostática y por ende, no tiene valor probatorio, ya que según la norma prevista en el texto adjetivo civil solo los documentos públicos y privados, reconocidos o tenidos como tal pueden ser aportados al proceso en originales o copias certificadas y dependiendo de la postura que se asuma, surtirá los efectos legales respectivos. De la misma manera se advierte que anexo al referido contrato se aportó en el legajo que conforma la notificación judicial un documento titulado inventario existente en el local Nº 16, el cual si bien tiene una firma ilegible en original dicha rúbrica está acompañada con el número de cédula de identidad 82.050.595, el cual no corresponde o no pertenece a ninguna de las personas naturales que actúan en este proceso, por lo que esta alzada le niega valor probatorio. Con esto queda en evidencia que no existen pruebas que de manera contundente comprueben que entre las partes involucradas en este juicio se celebró la aludida convención de arrendamiento en fecha 15-12-2007, ni que la misma se pactó por tiempo determinado de un año, con posibilidad de renovación anual, sino por el contrario, que ante la ausencia de pruebas que demuestren que estamos ante un contrato de arrendamiento escrito, por tiempo determinado, la relación contractual que une a los sujetos procesales es verbal, sin determinación de tiempo, esto es que la relación de arrendamiento es verbal, por tiempo indeterminado, en razón de lo cual no se encuentra configurada la causal contenida en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. Basado en lo anterior en aras de dar cabal aplicación a los principios constitucionales que rigen el proceso civil, contemplados todos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este tribunal que actúa en segundo grado deja claro que el actor no cumplió con la carga de probar que el referido contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, pues -como ya se mencionó- se limitó a consignar copias fotostáticas de los contratos de arrendamientos a los cuales esta alzada les negó valor probatorio conforme al criterio reiterado de la Sala de Casación Civil, plasmado en la sentencia N° RC-000718 dictada en fecha 01-12-2015 en el expediente N° 15-323, en lugar de aportar los originales o gestionar la exhibición en original de los mismos por parte de su contrario. Y así se decide. Bajo estas consideraciones es evidente que el contrato de arrendamiento que une a los sujetos procesales en el presente caso es verbal, sin determinación de tiempo, por lo que al verificarse que la relación arrendaticia versa sobre un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado se debe establecer de manera forzosa que la presente demanda de desalojo sustentada en la causal del literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial debe ser DESESTIMADA, y en consecuencia, se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI, C.A., contra la decisión dictada en fecha 04-07-2018 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta y SE REVOCA el fallo apelado, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.- VII.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación propuesto por el abogado GABRIEL VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 04-07-2018 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. SEGUNDO: SE REVOCA la decisión apelada dictada en fecha 04-07-2018 por el referido Juzgado de Municipio. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO contra la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA XIO-VI, C.A. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS del recurso de apelación dada la naturaleza de la decisión pronunciada. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los veinte (20) días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho (2018). Años: 208º y 159º. La Jueza Superior Temporal, Dra. Jiam Salmen de Contreras. La Secretaria, Abg. María Isabel León Lárez. Exp: Nº 09333/18 JSDEC/MILL/ygg En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste, La Secretaria, Abg. María Isabel León Lárez.