0REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 208° y 159° I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: Ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-15.422.776.---------------------------------------------------------------------------------------------- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados ELEAZAR J. ZABALA ORELLANA y ELEAZAR J. ZABALA BELLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-6.856.271 y V-1.633.655 e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 127.369 y 41.510.---------------------------------------------------------- PARTE DEMANDADA: Ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° V-24.695.937.--------------------- APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: abogada en ejercicio MARIA MERCEDES CUBEROS GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-18.551.167 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 178.473.---------------------------------------------------------------------------------------------------- II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO Se inicia la presente causa judicial con motivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, instaurada por el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR en contra de la ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, ya identificados. ---------------------------------------------------- La demanda fue recibida ante este Tribunal en fecha 23-11-2015 (f. 1 al 6), admitiéndose en fecha 25-11-2015 (f.43 y 44), ordenándose la citación de la ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, para que diera contestación a la demanda dentro del plazo de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.------------ En fecha 01-12-2015 (f. 45), el apoderado actor por diligencia consigna copias del libelo de la demanda y auto de admisión para la elaboración de la compulsa y deja constancia de proveer el transporte necesario para la citación ordenada; dejando constancia el ciudadano CARLOS F. BOLIVAR C., Alguacil temporal en fecha 02-12-2015 (f.46) que recibió las copias simples, emitiéndose en la misma fecha (f.47) la compulsa junto a la orden de comparecencia y recibo de citación a la parte demandada.----------------------------------------- Por diligencia del día 14-12-15 (f.49 y 50), el alguacil temporal consigna el RECIBO DE CITACIÓN, firmado, a nombre de la ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, quedando la misma debidamente CITADA.--------------------------------------------------------- En fecha 27-01-2016 (51), la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, asistida por la abogada BILMARYS TOVAR, consignó escrito de contestación a la demanda.------------ Por auto de fecha 27-01-2016 (f.59), se da por recibido el escrito de contestación a la demanda presentada agregándose al expediente respectivo en esta misma fecha (f. 59).------ En fecha 01-02-2016, se dictó sentencia interlocutora bajo el N° 2016-1920 mediante la cual se declara INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN propuesta (f. 60 y 61).---------------- Mediante diligencia de fecha 10-02-2016 (f. 66), la demandada ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes, asistida de abogado, se da por Notificada de la sentencia Interlocutoria de fecha 01-02-2016, y apela de la misma.------------------------------------------------------------- En fecha 02-02-2016 (f.62), se libraron BOLETAS DE NOTIFICACION, a nombre de la parte actora y demandada en la causa.----------------------------------------------------------------- Por diligencia del día 10-02-2016 (f.65), comparece ante el Tribunal la ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, asistida por la ciudadana BILMARYS TOVAR, para consignar escrito, el cual fue agregado por auto de fecha 10-02-2016 (f.67).------------------- Por diligencia del día 12-02-2016 (f.68), la ciudadana JOEYCE H. GOMEZ S., en su carácter de Alguacil consigna boleta de notificación, firmada por el Abogado Eleazar Zabala, en su carácter de apoderado actor; así mismo, consigna boleta de notificación sin firmar a nombre de la ciudadana Rosa Angélica Pérez, por cuanto la misma se dio por notificada en la causa.----------------------------------------------------------------------------------- En fecha 17-02-16 (f.72), la ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes, asistida por el abogado Jesús Daniel Pérez Martínez, le confirió PODER APUD ACTA, al referido abogado y a la abogada María Mercedes Cuberos Gómez.----------------------------------------------------------- Mediante diligencia de fecha 01-03-2016 (f. 76), el apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles y seis (6) folios anexos (f 77 al 133), y agregado al expediente en esta misma fecha (f. 136).------------ Por diligencia de fecha 07-03-2016 (f. 138), el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, en dos (2) folios útiles y sus respectivos anexos (f 139 al 162). El mismo fue agregado al expediente en esta misma fecha (f. 163).------------ Mediante diligencia de fecha 18-03-2016 (f. 164), el apoderado de la parte demandada consigna escrito de oposición a pruebas constante de cuatro (4) folios útiles (f. 165 al 167), siendo agregado al expediente en esta misma fecha (f. 168).-------------------------------------- Por diligencia de fecha 29-03-2016 (f. 169), el apoderado de la parte actora, solicito un computo de los días de despacho transcurridos desde que concluyo el lapso de promoción de pruebas hasta la fecha que el apoderado de la parte demandada consigno escrito de oposición a las pruebas, a los fines de determinar si dicho acto se produjo dentro del lapso contemplado en el articulo 397 del Código de Procedimiento Civil. El mismo fue computado en esta misma fecha (f. 170). ------------------------------------------------------------ Por auto de fecha 29-03-2016 (f. 171), el tribunal visto los escritos de pruebas presentados por las partes, las admite por cuanto las pruebas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva. En cuanto a las pruebas de informes promovidas por las partes se ordena librar los oficial a los diferentes instituciones publicas y privadas (f. 172 al 176. En relación a las testimoniales promovidas por la parte actora se fijaron para el séptimo días de despacho siguiente y en cuanto a la prueba de inspección se fijo para el décimo día de despacho. ------------------------------------------------ En fecha 13-04-2016 oportunidad fijada para la oír la declaración de los ciudadanos Javier Rodríguez (9:00), Ybrahin Francisco Liccien (10:00) y Miriam Edith Castillo Romero (11:00). Se anuncio el acto a las puertas del tribunal y no comparecieron, motivo por el cual fueron declarados desiertos por el Tribunal. (f. 179, 180 y 181).---------------------------------- Por auto de fecha 07-06-2016, el Tribunal ordenó agregar a los autos Oficio numero y letra 3591616-NEO, de fecha 31-04-2016, recibido en el despacho en fecha 06-06-2016, emanado de la Gerencia Corporativa U.G. Nueva Esparta, de la oficina Regional de la Compañía Anónima Hidrológica del Caribe (HIDROCARIBE), constante de dos (2) folios útiles y cuatro (4) anexos. (f. 192 al 198). ------------------------------------------------------------ El Tribunal por auto de fecha 14-06-2016 (f. 202), ordena agregar al expediente Oficio de fecha 06-06-2016, emanado de la empresa CORPOELEC, recibido en fecha 14-06-2016, constante de tres (3) folios útiles. (f. 199 al 201).--------------------------------------------------- En fecha 15-06-2016, el tribunal practico la prueba de Inspección Judicial, solicitada por la parte actora en su escrito de pruebas. (f. 203 y su vto).--------------------------------------------- Por auto de fecha 19-09-2016 (f. 216) el tribunal ordeno agregar al expediente los Oficios Nro. 030-2016, fecha 17-08-2016, y Nro. 031-2016, de fecha 17-08-2016, emanado el primero de la Dirección de Desarrollo Urbano y el segundo de la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. (f. 212 al 215).-------------------------------------------------------------------------------------------------------- Mediante diligencia de fecha 17-02-2017, el apoderado de la parte demandada abogado Jesús Daniel Pérez Martínez, plenamente identificado en autos, renuncia formalmente a la designación como apoderado judicial de la demandada en el presente juicio. (f. 5 de la segunda pieza).------------------------------------------------------------------------------------------- Por auto de fecha 09-05-2017 (f. 11 de la segunda pieza) se ordena agregar al expediente oficio Nro. DAN-10477/2017, de fecha 13-03-2017, emanado de3 la oficina de Aseguramiento Normativo Legal del Banco del Caribe, constante de cinco (5) folios útiles. (f. 6 al 10).------------------------------------------------------------------------------------------------- Mediante diligencia de fecha 07-06-2017, la demandada ciudadana Rosa Angélica Pérez, asistida de abogado, consignó escrito de Informes constante de cuatro (4) folios útiles. (f. 19 al 22). El cual fue agregado en esta misma fecha. (f. 23).-------------------------------------- Mediante diligencia de fecha 04-08-2017 (f. 24), el apoderado de la parte actora, consignó escrito de informes, constante de tres (3) folios útiles. (f. 25 al 27).------------------------------ III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN La demanda: -------------------------------------------------------------------------------------------- La parte actora expresó en su escrito libelar, lo siguiente: ---------------------------------------- *que, en fecha tres de junio de dos mil trece (03/06/2013), mi representado suscribió mediante documento privado que se anexa marcado con la letra “B”, una Opción a Compra- aunque en el encabezado del documento se utilizo erróneamente el nombre “convenio de pago”-, para la adquisición de un inmueble propiedad, para la fecha, de la ciudadana Yurianny K. Pérez R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio e identificada con la cedula de identidad N° V-18.401.457, a través de su apoderado y progenitor, ciudadano Carlos Luís Pérez Rivas, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio e identificado con la cedula de identidad N° V-10.467.410, representación que consta en instrumento poder autenticado por ante la Notaria publica de Juangriego en fecha 27/02/2013, anotado bajo el N° 03, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria; el inmueble objeto de esa operación está constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros cuadrados (45m), cuyos linderos y medidas particulares, son las siguientes: NORTE: En cinco metros (05m), con vía de acceso peatonal (ubicado en el terreno de mayor extensión del que forma parte; SUR: En cinco metros (05m), con patio trasero y lindero sur del parcelamiento; ESTE: En nueve metros (09m), con la vivienda N° B-3 y; OESTE: En nueve metros (09m), con la vivienda N° B-5; y las bienhechurías sobre el construidas y detalladas en el documento en cuestión.--------------------------------------------------------------------------------------------------- *que, en el mencionado contrato de opción a compra, se pacto la futura venta del inmueble descrito por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), que mi representado debía pagar así: a) Una (01) cuota inicial de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 168.000,00), que a su vez se dividió en cuatro (04) sub cuotas: a.1) Una (01) sub cuota de CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.000,00) en calidad de reserva y pagada con anterioridad a la suscripción del documento en cuestión; a.2) Una (01) sub cuota de CUARENTA MIL BOLIVARES EXAXTOS (Bs. 40.000,00) a pagar el día 06/06/2013; a.3) Una (01) sub cuota de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 105.000,00) a pagar el día 26/06/2013, y; a.4) Una (01) sub cuota de DIECIOCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 18.000,00) a pagar el día 04/0772013; b) Una (01) cuota por el saldo del precio de venta pactado, esto es, la cantidad de TRECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 382.000,00), a pagar mediante crédito de política habitacional. -------------------------------------------------------------------------------------------- *que, es necesario destacar que, para el pago de todas las cuotas en que se dividió la inicial descrita, fueron emitidos y entregados cheques al representante de la vendedora, de lo cual se dejo constancia en el mencionado documento privado.--------------------------------- *que, mi representado inicio entonces, una serie de tramites destinados a obtener el correspondiente crédito hipotecario y honrar así el compromiso asumido, sin desatender los pagos a que se había comprometido en la negociación descrita. Luego de haber cumplido con los pagos pactados, el representante de la vendedora se comunico con el Sr. Leandro Guerra en fecha 02/08/2013 y le informó que para completar el pago de mano de obra por ciertos trabajos practicados al inmueble objeto de la venta, requería la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), que si estaba a su alcance dárselos, él los rebajaría del precio de venta pactado, concretando así la entrega de dicha suma en fecha 06/08/2013.--- *que, luego, a finales del mes de Septiembre de 2013, nuevamente se comunicó con mi representado el apoderado de la ciudadana Yurianny Pérez y le expreso verbalmente, que la vendedora no estaba interesada en esperar que los tramites de la política habitacional, ante una entidad bancaria se completaran tenia urgencia de dinero, por lo que requería que se le cancelara de una vez, la totalidad del saldo adeudado.---------------------------------------------- *que, en vista de tal requerimiento, mi representado acudió a la Oficina de Registro Público del municipio Maneiro a fin de informarse sobre la condición del inmueble, en donde le comunicaron que la ciudadana Yurianny Pérez por intermedio de su apoderado, le había vendido el lote de terreno de mayor extensión (Sub Lote 3-B), donde se encuentra el inmueble objeto de la venta, a su hermana, ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes antes identificada, mediante documento Protocolizado en fecha 02/07/2013 asentado bajo el N°2013-772, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.6080 correspondiente al Libro de Folio Real del 2013 y numero 2013-773, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.6081 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013; por lo que una compra valida, sólo podía ser suscrita por ésta última.---------- *que, mi representado se comunicó con la promotora de venta del inmueble, ciudadana Marian Edith Castillo Romero, quien le informó que el inmueble que le había sido ofrecido a mi mandante, ya había sido vendido por Notaria a otra señora, inmediatamente el Sr. Guerra recorrió las Notarias del estado y, en efecto, encontró que la ciudadana Reina Josefina Rodríguez García, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de l cedula de identidad N° V-7.374.750, había suscrito con la ciudadana Yurianny K. Pérez R., a través de su apoderado, ciudadano Carlos Luís Pérez Rivas, mediante documento autenticado en fecha 20/09/2013 bajo el N° 12, Tomo 113, por ante la Notaria Publica Primera de Porlamar en el estado Nueva Esparta, una opción a compra por el mismo inmueble que le había vendido a mi representado; cabe destacar que la negociación mencionada , fue realizada por el Sr Carlos Pérez en nombre de Yurianny Pérez, quien para la fecha , ya no era propietaria del inmueble, todo lo cual hace entender se trata de una conducta sistemática del Sr. Carlos Pérez, con innobles propósitos.------------------------------ *que, inmediatamente mi representado se comunico con el Sr, Carlos Pérez, a quien le expreso su preocupación tanto por la doble venta que había hecho su representada, como la condición legal del inmueble vendido y sobre todo, de las cantidades por el recibidas a nombre de la Sra. Yurianny K. Pérez R., quien ya no era la dueña del inmueble objeto de la negociación y que, en opinión del Sr. Guerra, esto era una estafa, la respuesta del Sr. Carlos Pérez fue clara y sencilla: “Mire amigo, en realidad no sé si en efecto le voy a vender pues, estoy confrontando problemas con la habitabilidad y recuerde que nadie va preso por debele a otro”.--------------------------------------------------------------------------------------------- *que, evidentemente, a partir e ese momento la relación contractual se torno tensa, sin embargo, mi representado haciendo gala de buena fe y paciencia infinita, se reunió nuevamente con el Sr. Carlos Pérez, quien le expreso que: “La urgencia de dinero que tenemos, se debe que necesito devolver a la Sra. Reina lo que me adelanto, con respecto a quien es la propietaria, no te preocupes yo tengo poder de las dos, todo queda en familia las dos son mis hijas, hacemos un opción a compra con Rosa Angélica como vendedora, y te reconozco la totalidad del dinero que me has entregado a nombre de Yurianny, pero a cambio me haces un pago importante, pues tengo que devolverle la plata ha esa Sra. Su abogado me esta presionado”. En Este punto, el Sr. Guerra tenia serias dudas sobre la sincera intención del Sr. Carlos Pérez, de venderle el inmueble descrito.----------------------- *que, luego de una serie de reuniones, entre las que cabe destacar la que ocurrió en la sede de la Defensoría Pública Primera Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda, llevada a cabo el día diez de octubre de dos mil trece (10/10/2013), en efecto se acordó suscribir un documento autenticado, en que la nueva propietaria, esto es, la ciudadana Rosa A. Pérez, le vendería el inmueble en cuestión.---------------------------- *que, en fecha veinticuatro de octubre de dos mil trece (24/10/2013) por documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en el estado Nueva Esparta, bajo el N° 49 Tomo191 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que se anexa en copia certificada marcado con la letra “C”, el Sr. Leandro Guerra Procedió a suscribir una, mal denominada, opción a compra, en la que nuevamente pactó, pero ahora con la ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes, a través de su apoderado ciudadano Carlos Luís Pérez Rivas ambos supra identificado, la venta del inmueble antes descrito; por el mismo precio convenido inicialmente, esto es, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 550.000,00), de los cuales se dejó constancia que ya había pagado con anterioridad a ese acto, la cantidad de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 178.000,00), mediante una serie de pagos que se corresponden exactamente con los pagos descritos en el documento privado suscrito inicialmente con la ciudadana Yurianny Pérez, mas los DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) pagados en fecha 06/08/2013.------------------------------------------------------------ *que, mi representado le hizo entrega en ese acto a la ciudadana Rosa A. Pérez R. por intermedio de su apoderado y, de ello también se dejó constancia en el documento suscrito, de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 150.000,00), conviniendo ambos en que el saldo del precio de venta, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 222.000,00), serian pagados en el momento y lugar en que se llevase a cabo la protocolización del documento contentivo de la venta así perfeccionada. ------------------------------------------------------------ *que, en este último documento, la vendedora le hizo la entrega material del inmueble vendido al Sr. Guerra y quedó obligada, adicionalmente a su obligación principal de hacer la tradición del inmueble, a: i) entregar el inmueble en ciertas condiciones de construcción y, ii) Suministrar en un máximo de noventa (90) días continuos, una serie de recaudos destinados a protocolizar el documento contentivo de la venta pactada. ------------------------ *que, los trabajos a que se comprometió la demandada- que se detallan en la cláusula cuarta del documento suscrito, no fueron realizados ni por ella, ni por su representante, ni por persona alguna en su nombre, al contrario, debido a que mi mandante se encontraba ocupando el inmueble, tuvo que ordenar la realización a sus expensas de dichos trabajos, pues algunos de ellos eran indispensables para habitarlo. ----------------------------------------- *que, una vez cumplido el plazo señalado, mi representado inició una serie de aproximaciones y reuniones con el representante del ciudadano Rosa A. Pérez, con el objeto de exigir el cumplimiento de su obligación, acudiendo entre otros sitios a la Alcaldía del Municipio Maneiro, enterándose que ni la demandada ni su apoderado habían cumplido nunca con los requisitos imprescindibles para la protocolización, que se otorgan por ante la Ingeniería Municipal.------------------------------------------------------------------------------------ *que, al confrontar al apoderado de la demandada con la información recibida en la Alcaldía, éste le confirmó que allí efectivamente la habían hecho entrega del listado de requisitos y pendientes, pero que estaba corto de dinero y necesitaba pagar por la elaboración del plano, por lo que mi representado, actuando de buena fe y con miras a solucionar los problemas, decidió esperar a ver como solucionaba tal situación. -------------- *que, pasado un tiempo el Sr. Leandro Guerra intento en muchas oportunidades que la vendedora o su representante cumplieran con sus obligaciones contractuales de: realizar en el inmueble los trabajos a que se había comprometido y, hacer la tradición del bien inmueble y que le ofreciera algo mas de dinero por él; por lo que me veo en la necesidad de recurrir a esta vía, como en efecto lo hago. ---------------------------------------------------------- *que, por las razones de hecho y de derecho ya expuestas, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.474, 1.488, 1.527, 1.159, 1.160, 1.161, 1167, y 1.271 del ordenamiento sustantivo civil venezolano, formalmente ocurro ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando a la ciudadana ROSA ANELICA PEREZ REYES, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio e identificada con la cedula de identidad N° V-24.695.937, para que: Primero: La demandada convenga o a ello sea condenada por ese tribunal, en cumplir con el contrato de venta pactado, que constan de documento autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar en el estado Nueva Esparta, en fecha 24/10/2013, bajo el N° 49, Tomo 191 y, en consecuencia, haga la tradición legal del inmueble objeto del contrato del que se solicita su cumplimiento. --------- Para ello, expresamente hago constan en este acto que, en nombre de mi representado, formalmente ofrezco pagar en el momento de la protocolización, tanto las cantidades que pueda deberle como saldo del precio, una vez compasadas las cantidades de dinero que ha tenido que pagar mi representado, por el incumplimiento de la demandada en los trabajos que ha debido realizar al inmueble, como las cantidades necesarias para la protocolización del documento; obligaciones estas que desde el inicio de la relación jurídica, le fueron fijadas al Sr. Guerra para el mencionado momento de la protocolización, tal como se evidencia del documento suscrito.--------------------------------------------------------------------- Segundo: La demandada convenga o a ello sea condenada por este tribunal, en entregar el inmueble de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula cuarta del documento suscrito en fecha 24/10/2013.---------------------------------------------------------------------------------------- Tercero: La demandada convenga o a ello sea condenada por este tribunal, en tramitar y suministrar los recaudos necesarios y obligatorios para la protocolización del documento, tal como contractualmente se obligo en la cláusula tercera del documento suscrito en fecha 24/10/2013.----------------------------------------------------------------------------------------------- Cuarto: La demandada convenga o a ello sea condenada por este tribunal, en cancelar a mi representado la cantidad de TREINTA Y DOS OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 32.800,00), equivalente al diez por ciento (10%) del monto entregado por mi representad, como único resarcimiento por daños y perjuicios, a tenor de los dispuesto en la cláusula décima del documento de compra venta suscrito.----------------------------------------- Quinto: Solicito además, que la demandada sea condenada en costas y costos que se generen en ocasión de la presente demanda y que, de no cumplir voluntariamente con el dispositivo de la sentencia que se dicte al efecto, dicha sentencia sea tenida como titulo de propiedad conforme al articulo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano.---------- *que, se estima la presente demandada en la cantidad de TRECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 375.000,00) que, expresado en unidades tributarias equivalentes a dos mil quinientas unidades tributarias (UT 2.500), a razón de ciento cincuenta bolívares exactos (Bs. 150,00) para queda Unidad Tributaria.------------------------ La contestación: ---------------------------------------------------------------------------------------- En la oportunidad procesal la demandada asistida de abogado contestó la demanda en los siguientes términos: ------------------------------------------------------------------------------------- *que, es el caso ciudadano juez que en fecha 24/10/2013, mi representada suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-15.422.776, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada general de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CENTIMETROS CFUADRADOS (399,83 mts2), distinguido con el Sub lote N° 3-B5, comprendido dentro de los linderos y medidas siguientes: NORTE: En treinta y Dos metros con Nueve centímetros (32,09mts) con Su-lote 3-B4; SUR: Treinta y Tres metros con Sesenta y Dos centímetros (33,62mts) con sub-lote 3-B4; ESTE: En Doce metros con Veintidós Centímetros (12,22 mts) con lote 2-B y OESTE: En Doce metros con Veintidós Centímetros (12,22mts) con calle Las Primaveras perteneciente a mi representada, según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro, del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 02 de julio de 2013.------------------------------------------------------------------------------------------ *que, es cierto, que el prominente comprador ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, antes identificado, a paga la cantidad de TRESCIENTOS VENTIOCHO MIL BOLIVARES (328.000,00) acordados en la opción de COMPRA VENTA, restando la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 222.000,00), que forma parte de la totalidad pactada para la venta, sumado a un total de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), dicho restante el prominente comprador lo cancelaría al momento de suscribir el documento definitivo ante el Registro competente.----------------------------------------------------------------------------------------------- *que, ahora bien, ciudadano juez dentro del contrato de opción de compra venta ya citado, en la Cláusula Tercera: se estableció que el prominente vendedor deberá llevar al Registro una serie de documentos o recaudos a los fines de la venta, dentro de esos recaudos, me solicitan el Permiso de Habitabilidad, de los cuales me dirigí en varias oportunidades a la Oficina de Ingeniaría Municipal, del Municipio Maneiro, de este estado, para cumplir con tal tramitación y allí me solicitaron otros nuevos requisitos de gran importancia como el de Corpolec y Hidrocaribe que me exigían la instalación para las tres unidades de vivienda dirigiéndome a la institución “CORPOLEC”, donde solicite que se me otorgara la Factibilidad de Suministro de Energía Eléctrica, también me traslade a Hidrocaribe, y hasta la presente fecha no ha sido posible que me concediera la factibilidad de servicio para la realización del citado Conjunto residencial, ante tal circunstancia NO pude consignar ante la ingeniería Municipal los requisitos solicitado, para que me otorgaran el Permiso de Habitabilidad.--------------------------------------------------------------------------------------------- *que, por tal razón, y por causa ajena a mi voluntad, me vi en la necesidad de comunicárselo por vía telefónica al ciudadano LEANDRO JOSE GUERRA LUNAR, antes identificado, que presentaba problemas con el premiso otorgado por Ingeniería de Maneiro, por lo tanto no podía cumplir con la venta del inmueble, y donde siempre estovo al tanto de toda la situación, referente a los tramites, no como lo quiere hacer ver el demandante que mi persona actuó de mala fe, si todo loo contrario siempre hubo la buena fe de solucionar tal situación, desde el día 25-09-2013 el hoy demandante ocupo la propiedad arbitrariamente, valiéndose de ser funcionario del centro de coordinación Policial de Porlamar, estación Policial de Mariño, llegando con una comisión y mas de cinco (5) funcionarios, interviniendo el Sargento Cardozo de la Guardia Nacional, explicándole al ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR y a su acompañante que incurrieron en un delito por invasión a la propiedad privada saliendo de mi propiedad, luego el 27-09-2013 vuelven nuevamente a ingresar arbitrariamente saltando la tapia de la propiedad, ya que la entrada principal tenía seguridad, donde yo me encontraba sola, llevando otra vez los mismos funcionarios y la patrulla identificada con el N° 69 perteneciente a la estación Policial de Mariño, desde ese momento se encuentra habitando mi propiedad, sin cumplir con lo pautado en el contrato de opción de compra venta. Donde el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, procedió a cambiarles las cerraduras de las puertas y monto una reja para que no pudiéramos pasar, ya que me encuentro amenazada y mi familia si lo saco del inmueble, por el ciudadano ya identificado.------------------------------------------------------ *que, solicita QUE EL PRESENTE ESCRITO sea admitido, sustanciado conforme y que la presente acción sea declarada sin lugar, en su definitiva.------------------------------------------- *que, Así mismo en este mismo acto opongo LA RECONVENCIÓN EN CONTRA DE LA PARTE ACTORA, conforme a lo consagrado en el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------------------------------------------- *que, en fecha 24/10/2013, mi representada suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-15.422.776, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada general de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CENTIMETROS CFUADRADOS (399,83 mts2), distinguido con el Sub lote N° 3-B5, comprendido dentro de los linderos y medidas siguientes: NORTE: En treinta y Dos metros con Nueve centímetros (32,09mts) con Su-lote 3-B4; SUR: Treinta y Tres metros con Sesenta y Dos centímetros (33,62mts) con sub-lote 3-B4; ESTE: En Doce metros con Veintidós Centímetros (12,22 mts) con lote 2-B y OESTE: En Doce metros con Veintidós Centímetros (12,22mts) con calle Las Primaveras perteneciente a mi representada, según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro, del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 02 de julio de 2013.------------------------------------------------------------------------------------------------------- *que, es cierto, que el prominente comprador ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, antes identificado, a paga la cantidad de TRESCIENTOS VENTIOCHO MIL BOLIVARES (328.000,00) acordados en la opción de COMPRA VENTA, restando la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 222.000,00), que forma parte de la totalidad pactada para la venta, sumado a un total de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), dicho restante el prominente comprador lo cancelaría al momento de suscribir el documento definitivo ante el Registro competente.----------------------------------------------------------------------------------------------- *que, ahora bien, ciudadano juez dentro del contrato de opción de compra venta ya citado, en la Cláusula Tercera: se estableció que el prominente vendedor deberá llevar al Registro una serie de documentos o recaudos a los fines de la venta, dentro de esos recaudos, me solicitan el Permiso de Habitabilidad, de los cuales me dirigí en varias oportunidades a la Oficina de Ingeniaría Municipal, del Municipio Maneiro, de este estado, para cumplir con tal tramitación y allí me solicitaron otros nuevos requisitos de gran importancia como el de CORPOLEC Y HIDROCARIBE que me exigían la instalación para las tres unidades de vivienda dirigiéndome a la institución “CORPOLEC”, donde solicite que se me otorgara la Factibilidad de Suministro de Energía Eléctrica, también me traslade a Hidrocaribe, y hasta la presente fecha no ha sido posible que me concediera la factibilidad de servicio para la realización del citado Conjunto residencial, ante tal circunstancia NO pude consignar ante la ingeniería Municipal los requisitos solicitado, para que me otorgaran el Permiso de Habitabilidad. El caso es que desde que se suscribió el contrato y mucho antes he hecho todo lo posible de cumplir la obligación.------------------------------------------------------------- *que, por tal razón, y por causa ajena a mi voluntad, me vi en la necesidad de comunicárselo por vía telefónica al ciudadano LEANDRO JOSE GUERRA LUNAR, antes identificado, que presentaba problemas con el premiso otorgado por Ingeniería de Maneiro, por lo tanto no podía cumplir con la venta del inmueble, y donde siempre estovo al tanto de toda la situación, referente a los tramites, no como lo quiere hacer ver el demandante que mi persona actuó de mala fe, si todo loo contrario siempre hubo la buena fe de solucionar tal situación, desde el día 25-09-2013 el hoy demandante ocupo la propiedad arbitrariamente, valiéndose de ser funcionario del centro de coordinación Policial de Porlamar, estación Policial de Mariño, llegando con una comisión y mas de cinco (5) funcionarios, interviniendo el Sargento Cardozo de la Guardia Nacional, explicándole al ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR y a su acompañante que incurrieron en un delito por invasión a la propiedad privada saliendo de mi propiedad, luego el 27-09-2013 vuelven nuevamente a ingresar arbitrariamente saltando la tapia de la propiedad, ya que la entrada principal tenía seguridad, donde yo me encontraba sola, llevando otra vez los mismos funcionarios y la patrulla identificada con el N° 69 perteneciente a la estación Policial de Mariño, desde ese momento se encuentra habitando mi propiedad, sin cumplir con lo pautado en el contrato de opción de compra venta. Donde el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, procedió a cambiarles las cerraduras de las puertas y monto una reja para que no pudiéramos pasar, ya que mi padre se encuentra amenazado por el ciudadano ya identificado, que si lo saco le pasara algo y a su familia..-------------------------- *que, dado lo pactado en la Opción de Compra venta, específicamente en la CLAUSULA DECIMA: del referido contrato la cual consagra lo siguiente: “En caso de incumplimiento por causa imputable a la PROMITENTE VENDEDORA en la entrega de los requisitos para la Protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno correspondiente, del monto de TRESCIENTOS VENTIOCHO MIL BOLIVRES (Bs. 328.000,00) acordamos para la opción a compra venta, tendrá que indemnizar con una cantidad equivalente al diez por ciento 10% al PROMINENTE COMPRADOR. Si por el contrario no se efectuase por causa impotable al PROMITENTE COMPRADOR, este deberá indemnizar a LA PROMITENTE VENDEDORA por daños y perjuicios, con diez por ciento 10% del monto entregado para la opción a compra-venta. Así lo declaran y aceptan las partes, pues dichos eventos harán que opere la indemnización reciproca de pleno derecho”.------------------------------------------------------------------------------------------- *que, por tal razón, y por causa ajena a mi voluntad, me vi en la necesidad de comunicárselo por vía telefónica al ciudadano LEANDRO JOSE GUERRA LUNAR, antes identificado, que presentaba problemas con el premiso otorgado por Ingeniería de Maneiro, por lo tanto no podía cumplir con la venta del inmueble, y donde siempre estovo al tanto de toda la situación, referente a los tramites, no como lo quiere hacer ver el demandante que mi persona actuó de mala fe, si todo loo contrario siempre hubo la buena fe de solucionar tal situación, desde el día 25-09-2013 el hoy demandante ocupo la propiedad arbitrariamente, valiéndose de ser funcionario del centro de coordinación Policial de Porlamar, estación Policial de Mariño, llegando con una comisión y mas de cinco (5) funcionarios, interviniendo el Sargento Cardozo de la Guardia Nacional, explicándole al ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR y a su acompañante que incurrieron en un delito por invasión a la propiedad privada saliendo de mi propiedad, luego el 27-09-2013 vuelven nuevamente a ingresar arbitrariamente saltando la tapia de la propiedad, ya que la entrada principal tenía seguridad, donde yo me encontraba sola, llevando otra vez los mismos funcionarios y la patrulla identificada con el N° 69 perteneciente a la estación Policial de Mariño, desde ese momento se encuentra habitando mi propiedad, sin cumplir con lo pautado en el contrato de opción de compra venta. Donde el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, procedió a cambiarles las cerraduras de las puertas y monto una reja para que no pudiéramos pasar, ya que me encuentro amenazada y mi familia si lo saco del inmueble, por el ciudadano ya identificado.------------------------------------------------------ *que, solicita la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ya descrito, cumpliendo las responsabilidades pactadas en la referida cláusula décima y que en consecuencia solo debo devolverle lo acordado, y el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, me desocupe mi inmueble.---------------------------------------------------------------------------------------------- *que, me permito sustentar la presente reconvención conforme a los artículos siguientes: 1.159 y 1160 del Código Civil. (…).------------------------------------------------------------------ *que, por los razonamientos que anteceden, reitero el petitorio del RESOLUCIÓN DEL CONTRATO BILATERAL DE FECHA 24-10-2013, o sea cumplir con lo establecido en la cláusula décima.--------------------------------------------------------------------------------------- *que, a los efectos de la cuantía de la reconvención, la estimo por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 375.000,00) (UT 2500).------------------------------------------------------------------------------------------------ *que, solicito que la misma sea admitida, conforme al articulo 367 del Código de Procedimiento Civil, su tramitación y sustanciación conforme a derecho, y la misma sea declarada CON LUGAR.-------------------------------------------------------------------------------- Pruebas de las partes: --------------------------------------------------------------------------------- Pruebas de la parte actora: --------------------------------------------------------------------------- Con el libelo de la demanda: ------------------------------------------------------------------------- 1).-Original de documento privado denominado “convenio de pago” (f. 10 y 11) del cual se extrae que el la ciudadana YURIANNY KARINA PÉREZ REYES, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-18.401.457 y numero de registro de Información Fiscal (RIF) V-18401457-9, representada por el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-10.467.410 y RIF V-10467410-7, de profesión comerciante, actuando con el carácter de Apoderado, representación que se evidencia en instrumento poder, autenticado por ante la Notaria Pública de la ciudad de Juan Griego del estado Nueva Esparta, en fecha 27 de febrero de 2013, bajo N° 03, tomo N° 24 de los libros respectivos, en su condición de PROMITENTE VENDEDOR y el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, titular de la cedula de identidad N° V-15.422.776, que par los efectos de este contrato, se denomina PROMITENTE COMPRADOR, convinieron en celebrar un convenio de pago de reserva y inicial de la venta de una vivienda Bifamilir, identificada con la letra y el N° B-4, construida sobre una superficie de terreno de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y noventa metros cuadrados (90mts²) de construcción, comprendido en los siguiente linderos: Norte: en cinco (5) metros con la vía de acceso peatonal, Sur: en cinco (05) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento. Este: en nueve (09) metros con la vivienda N° B-3 y Oeste: en nueve (09) metros con la vivienda N°. B-5, de dos (02) plantas o niveles con las siguientes dependencias: PLANTA BAJA: Un (1) jardín, Una (1) sala, Una (1) cocina, Un (1) baño, Un (1) porche, Un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. PLANTA ALTA: Dos (2) habitaciones, Un (1) baño y Un (1) pasillo, al cual le corresponde Un (1) puesto de estacionamiento, que forma parte inseparable del inmueble, teniendo como plazo de duración de CIENTO OCHENTA (180) DÍAS CONTINUOS, más TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS DE PRORROGA, plazo que empezará a regir a partir que se tengan todos los recaudos y el documento se introduzca en la Entidad Bancaria, para la firma a del documento definitivo de venta, por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), entregando EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de ciento sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 168.000,00) acordados para la opción de compra-venta, de la siguiente manera: Un (1) cheque N° 72107776, del banco Bancaribe, cuenta N°. 01140548745480007150, de fecha 27/05/2013, por la cantidad de cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), por la reserva del inmueble; cheque N°. 69507778, del Banco Bancaribe, cuenta N°: 01140548745480007150, de fecha 06/05/2013, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00); cheque N°. 65207779, del Banco Bancaribe, cuenta N°: 01140548745480007150, de fecha 06/06/2013, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00); cheque N°. 00607781, del Banco Bancaribe, cuenta N°: 01140548745480007150, de fecha 26/06/2013, por la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,00); y cheque N°.20307782, del Banco Bancaribe, cuenta N°: 01140548745480007150, de fecha 04/07/2013, por la cantidad de DIECIOCHO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00). La cantidad restante de TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 382.000,00) se terminará de cancelar mediante crédito de política habitacional, eligiendo las partes como domicilio para todos los efectos del contrato, sus consecuencias y derivados, se someten a la Jurisdicción de los tribunales competentes del estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido impugnado por la parte contraria dentro de la oportunidad correspondiente se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la existencia de la relación contractual de opción de compra entre los sujetos intervinientes de este proceso, así como los términos y condiciones en que fue pactada dicho convenio que tiene por objeto la casa N° B-4. ASÍ SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- 2).- Copia certificada de documento de opción de compra-venta (f. 12 al 18) autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, fecha 24-10-2013, anotado bajo el N° 49, tomo 191, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, del cual se extrae que la ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-24.695.937, número de registro de Información Fiscal (RIF) V-24.695.937-0, representada por el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, portador de la cédula de identidad N° V-10.467.410, representación que se evidencia del instrumento poder, autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, en fecha 08-07-2013, bajo el N° 01, tomo 118, de los libros de autentificaciones llevados por esa notaria, en su condición de LA PROMITENTE VENDEDORA y el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, titular de la cedula de identidad N° V-15.422.776, que para los efectos del contrato, se denomina EL PROMITENTE COMPRADOR, celebraron un contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, de una vivienda Bifamiliar, identificada con la letra y el N° B-4, construida sobre una superficie de terreno de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y noventa metros cuadrados (90 mts²) de construcción, comprendido en los siguiente linderos: NORTE: En cinco (05) metros con la vía de acceso peatonal, SUR: En cinco (05) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento. ESTE: En nueve (09) metros con la vivienda N0. B-3 y OESTE: En nueve (09) metros con la vivienda N°. B-5, de dos (02) plantas o niveles con las siguientes dependencias: PLANTA BAJA: Un (1) jardín, Una (1) sala, Una (1) cocina, Un (1) baño, Un (1) porche, Un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. PLANTA ALTA: Dos (2) habitaciones, Un (1) baño y Un (1) pasillo, al cual le corresponde Un (1) puesto de estacionamiento, signado con el numero 4, que forma parte inseparable del inmueble, por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), cancelados de la siguiente manera EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA la cantidad de TRESCIENTOS VENTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 328.000,00) acordados para la opción de compra-venta, de los cuales CIENTO SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 178.000,00) fueron entregados con anterioridad de la manera que se detalla en este contrato de opción de compra-venta, más la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) en el acto del otorgamiento del presente contrato, según cheque N° 24715335, del banco Banesco, cuenta N°. 01340563885631033140, de fecha 23/10/2013 y la cantidad restante de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL BOLÍVARES (Bs. 222.00,00) al momento de suscribir el documento definitivo ante el Registro Subalterno correspondiente, eligiendo las partes como domicilio para todos los efectos del contrato, sus consecuencias y derivados, se someten a la Jurisdicción de los tribunales competentes del estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido impugnado por la parte contraria dentro de la oportunidad correspondiente se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la existencia de la relación contractual de opción de compra-venta entre los sujetos intervinientes de este proceso, así como los términos y condiciones en que fue pactada dicha opción, como de la cualidad del ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, como apoderado de la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ RIVAS, para suscribir el presento contrato objeto de esta pretensión. ASÍ SE DECLARA.------------------------------------------ 3).-Copia simple de Instrumento poder (f. 19 al 23) otorgado por la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº.V-24.695.937, registro de Información Fiscal (RIF) V-24.695.937-0, parte demandada, al ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-10.467.410 y Registro de Información Fiscal (RIF) V-10.467.410-7, para ejercer la representación de la ciudadana antes mencionada. Este documento fue presentado en copia simple y no fue impugnado por el adversario en la oportunidad consagrada por la ley, de ahí que se tenga como fidedigno y se valore de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357del Código Civil, ya que demuestra la facultad que tiene el ciudadano Carlos Luís Pérez Rivas, para ejercer la representación de la demandada, plenamente identificada en auto. ASÍ SE DECLARA.----- 4).- Copias simples (f. 24 al 26) de los cheques de la entidad Bancaria Bancaribe N° 72107778, de la cuenta Nro. 0114-0548-74-5480007150,a nombre del ciudadano Carlos Pérez, de fecha 27/05/2013, por la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00); N° 69507778, de la cuenta corriente N° 0114-0548-74-5480007150, a nombre del ciudadano Carlos Pérez, de fecha 06/06/2013, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00); N° 95207779, de la cuenta corriente N° 0114-0548-74-5480007150, a nombre del ciudadano Carlos Pérez, de fecha 06/06/2013, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00); N° 03507798, de la cuenta corriente N° 0114-0548-74-5480007150, a nombre del ciudadano Carlos Pérez, de fecha 06/08/2013, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00); N° 00607781, de la cuenta corriente N° 0114-0548-74-5480007150, a nombre del ciudadano Carlos Luís Pérez Rivas, de fecha 26/06/2013, por la cantidad de Ciento Cinco Mil Bolívares (Bs. 105.000,00); N° 20307782, de la cuenta corriente N° 0114-0548-74-5480007150, a nombre del ciudadano Carlos Pérez, de fecha 04/07/2013, por la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00), y cheque de la entidad Bancaria Banesco N° 24715335, de la cuenta corriente N° 0134-0563-88-5631033140, a nombre del ciudadano Carlos Pérez, de fecha 23/10/2013, por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00). Estos instrumentos son privados emanados de las partes, que no fueron impugnados ni tachados, por lo que este Tribunal, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, para acreditar que coinciden con los pagos que se establecieron el contrato de opción de compra-venta de fecha 24/10/2013, recibidos por el ciudadano Carlos Luís Pérez Rivas, en su condición de apoderado de la ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes. ASÍ SE DECLARA.----------------- 5).- Copia simple de Certificado de Solvencia (f.27) N° 001078 72078, expedida en fecha 27/08/2013, válida hasta 27/11/2013, contribuyente ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, C.I/R.I.F V-24695937, terreno Residencial Municipio Maneiro, Apostadero, Las Acacias (Notificación) Rivera). Sub Lote N° 3-B-5, estado Nueva Esparta, Venezuela. Sup (399,83MTS”). El anterior documento emana de una Entidad Publica como lo es la Alcaldía del Municipio Maneiro, y al no ser tachado ni impugnado, se valora conforme a lo estipulado en el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar la solvencia de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria del bien inmueble objeto de esta demanda. ASI SE DECLARA.---------------------------------------------------------------------------------------------- 6).- Ficha Catastral (f.28) Nro. 00050757, de fecha 20/08/2013, emanada de la Oficina Municipal de Catastro de Alcaldía Manuel Placido Maneiro Municipio Maneiro estado Nueva Esparta, correspondiente al inmueble 3-B-5, propiedad de ROSA A. PÉREZ REYES, identificado con el Número Catastral 12639. Este instrumento es administrativo y por ello, se valora conforme a lo estipulado en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la inscripción en catastro de dicho inmueble propiedad de la ciudadana ROSA A. PÉREZ REYES. ASI SE DECLARA: ---------------------------------------------------------------------------------------------- 7).-Copia simple (f.29 al 42) de documento de Parcelamiento LAS PRIMAVERAS, inscrito en el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 05/02/2013, bajo el N° 49, folio 199, tomo 1, protocolo de transcripción del año 2013, del cual se extrae que la ciudadana Yurianny Karina Pérez Reyes, es propietaria de una (1) parcela de terreno ubicada en el sector Las Acacias, Apostadero, ciudad de Pampatar Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido como Sub lote 3-B-5, con una superficie aproximada de trescientos noventa y nueve metros con ochenta y tres centímetros cuadrados (399,83 mts²) y que es su voluntad de que el inmueble descrito se ejecute un parcelamiento y la construcción de vivienda Bifamiliar, con la finalidad de ser enajenados por parcelas a terceros, de acuerdo con la Ley de Venta de Parcelas del 9 de diciembre de 1960, y que se denominará CONJUNTO RESIDENCIAL LAS PRIMAVERAS, que dentro del parcelamiento se encuentran la parcela y vivienda identificada con el N° 1 y la parcela y la vivienda identificada con el N° 2. Este documento fue presentado por el promovente en copia simple y no fue impugnado por el adversario, por tanto, se tiene como fidedigno y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, para acreditar las anotadas circunstancias referidas a la propiedad del Parcelamiento donde se edifica el Conjunto Residencial LAS PRIMAVERAS. ASI SE DECLARA.------------------------------------------ 8).-Copia simple (f. 35 al 42) de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 02-07-2013 inscrito bajo el N° 2013.772, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6080 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2013.773, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.6081 y correspondiente al Libro de Folio real del año 2013, el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, actuando en su condición de apoderado de la ciudadana YURIANNY KARINA PÉREZ REYES da en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES por documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta anotado bajo el N° 2013.772, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6080 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, número 2013.773 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.4.1.6081 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, dos (2) inmuebles propiedad de YURIANNY KARINA PÉREZ REYES, el primero constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre él construidas identificado con el N° 1 ubicada en el Conjunto Residencial Las Primaveras situado en un sub lote de terreno identificado como sub lote 3-B5 el cual cuenta con un área general aproximada de trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (399,83 m²), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: en treinta y dos metros con diecinueve centímetros (32,19 m) con sub lote 3-B4; sur: en treinta y tres metros con sesenta y dos centímetros (33,62 m) con sub lote 3-B6, este: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con lote 2-B y oeste: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con la calle Las Primaveras; dicho inmueble se encuentra integrado en su superficie y distribución por: PARCELA Y VIVIENDA IDENTIFICADA CON EL NÚMERO “1”, constituido por una parcela y la vivienda sobre él construida conformada de dos (2) plantas o niveles y presenta las siguientes características y dependencias: planta baja: posee una superficie aproximada de treinta y un metros con veinticinco centímetros cuadrados (31,25 mts²) y está integrada por: un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. Planta alta: presenta una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros con veinticinco centímetros cuadrados (45,25 mts²) y el mismo está conformado por las siguientes dependencias: dos (2) habitaciones, un (1) baño y un (1) pasillo y se encuentra. El área de terreno de dicha vivienda es de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco (5 m) metros con la vía de acceso peatonal, sur: en cinco (5 m) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con jardín del parcelamiento lindero este y, oeste: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con vivienda N° 2, correspondiéndole con un puesto de estacionamiento identificado con la misma nomenclatura de la parcela y la vivienda ubicado en el lindero este del terreno, el referido inmueble se encuentra identificado con el número de catastro AP27457, 17-06-01-U01-008-003-039-001-000-001. El segundo inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre él construidas identificado con el N° 2 ubicado en el Conjunto Residencial Las Primaveras el cual está situado en el sub lote de terreno identificado como sub lote identificado supra. El inmueble está integrado en su superficie y distribución de la manera siguiente PARCELA Y VIVIENDA IDENTIFICADA CON EL NÚMERO “2”, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre él construida conformada de dos (2) plantas o niveles y presenta las siguientes características y dependencias: planta baja: posee una superficie aproximada de treinta y un metros con veinticinco centímetros cuadrados (31,25 mts²) y el mismo está conformado por: un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. Planta alta: presenta una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros con veinticinco centímetros cuadrados (45,25 mts²) y el mismo está conformado por: dos (2) habitaciones, un (1) baño y un (1) pasillo. El área de terreno de dicha vivienda es de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco (5 m) metros con la vía de acceso peatonal, sur: en cinco (5 m) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con vivienda N° 1 y, oeste: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con terrenos del parcelamiento, correspondiéndole con un puesto de estacionamiento identificado con la misma nomenclatura de la parcela y la vivienda, ubicado en el Lindero este del mencionado terreno, El referido inmueble se encuentra identificado con el número de catastro AP27458, 17-06-01-U01-008-003-039-002-000-001. Asimismo en dicho documento se describe el área común o vía de acceso peatonal, el área de estacionamiento, el área de servicios generales, las cosas comunes, las obligaciones de los propietarios y otros aspectos y el precio de la venta fue la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. F 350.000,00) y le pertenece por documento protocolizado en la oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de fecha 04-08-2010, bajo el N° 2009.1364, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.1436 del Libro de Folio Real 2009, con asignación catastral N° AP20782. El referido inmueble se encuentra identificado con el número de catastro AP27458, 17-06-01-U01-008-003-039-002-000-001. Asimismo en dicho documento se describe el área común o vía de acceso peatonal, el área de estacionamiento, el área de servicios generales, las cosas comunes, las obligaciones de los propietarios y otros aspectos y el precio de la venta fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. F 350.000,00). De este documento que se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil por no haber sido impugnado en los plazos concedidos por la ley se extrae que a través de su apoderado la ciudadana YURIANNY KARINA PEREZ REYES da e venta a ROSA ANGÉLICA PEREZ REYES el inmueble general identificado como 3-B-5 situado en el sector Las Acacias, Apostadero, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en el cual existe documentalmente dos (2) viviendas bifamiliares de dos (29 plantas cada una. ASI SE DECLARA.------------- En la etapa probatoria: ------------------------------------------------------------------------------- 1).-Documentales: Promovió las siguientes documentales: a).-original de documento privado denominado “convenio de pago” (f. 10 y 11) del cual se extrae que él la ciudadana YURIANNY KARINA PÉREZ REYES, representada por el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, y el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR celebran un contrato denominado “convenio de pago”, b).-documento de opción de compra-venta (f. 12 al 18) autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, fecha 24-10-2013, anotado bajo el N° 49, tomo 191, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, celebrado entre ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, representada por el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, portador de la cédula de identidad N° V-10.467.410, y el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR; c).-documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 02-07-2013 inscrito bajo el N° 2013.772, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6080 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2013.773, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.6081 y correspondiente al Libro de Folio real del año 2013, el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, actuando en su condición de apoderado de la ciudadana YURIANNY KARINA PÉREZ REYES da en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES dos (2) inmuebles propiedad de YURIANNY KARINA PÉREZ REYES.------------------------------- Estos documentos fueron valorados en las secciones anteriores referidas al análisis y valoración de las pruebas de la parte actora, de ahí que resulte inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.---------------------------------------------------------------------- 2).-Copia simple de Certificado de Solvencia (f.147) emitido por la Alcaldía del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, a nombre de YURIANNY KARINA PEREZ REYES, por concepto de impuestos pagados hasta el 31-12-2013, por el Conjunto residencial Las Primaveras. Este documento es emanado de un ente administrativo y por ello se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------------ 3).-Factura (f.149), N° 0052, de fecha 05/10/2014, por la cantidad de Bs. 636.000,00, emanada de Taller de Construcción y Herrería LICCIN, F.P, emitida a favor de Leandro José Guerra Lunar, por la compra de varios. Este documento es privado y al no haberse ratificado por su emitente de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le acredita valor probatorio alguno, dado que dicho documento privado emana de un tercero ajeno a esta causa. ASI SE DECLARA.--------------------------------------------- 4).- Recibo de pago y factura número R5010016022610661 (f. 150), emanado de de la empresa CORPOELEC, de fecha 26/02/2016, al cliente Leandro José Guerra Lunar, por la cantidad de Bs. 188,03. Este instrumento es administrativo y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar las anotadas circunstancias que en él se describen. ASI SE DECLARA. ----------------------------------------------------------------------- 5).-Copia simple de documento de opción de compra-venta, (f. 153 al 160), autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar estado Nueva Esparta, fecha 24/09/2013, anotado bajo el N° 12, tomo 133, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, del cual se extrae que la ciudadana YURIANNY KARINA PÉRZ REYES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-18.401.457, numero de registro de Información Fiscal (RIF) V-18.401.457-9, representada por el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, portador de la cédula de identidad N° V-10.467.410, representación que se evidencia del instrumento poder, autenticado ante la Notaria Publica de Juangriego del estado Nueva Esparta, en fecha 27/02/2013, bajo el N° 03, tomo 24, de los libros de autentificaciones llevados por esa Notaria, en su condición de Vendedora y la ciudadana REINA JOSEFINA RODRIGUEZ GARCÍA, titular de la cedula de identidad N° V-7.374.750, que para los efectos del contrato, se denomina la Compradora, convinieron en celebrar la opción de compra venta de una (1) vivienda en construcción, identificada con el número y letra B-4, ubicada en la calle Las Primaveras, Sector Apostadero, Municipio Maneiro estado Nueva Esparta, situada en la calle Las Primaveras, sector Apostadero, Municipio Maneiro Del Estado Nueva Esparta. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que el día 24-09-2013, la ciudadana YURIANNY PEREZ RODRIGUEZ dio en opción de compra venta a la ciudadana REINA JOSEFINA RODRIGUEZ la vivienda bifamiliar distinguida con el N° B-4 situada en el Conjunto Residencial Las Primaveras, destacándose que es ésta la vivienda que había dado en opción de compra venta la ciudadana ROSA ANGÉLICA PEREZ REYES a la parte actora, lo cual emerge de la aclaratoria cursante al folio 160. ASÍ SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------ 6).-Original de Acta Convenio (f.161), de fecha 10/10/2013, celebrada ante la Defensa Pública Unidad Regional de la Defensa Pública del estado Nueva Esparta, Defensoría Pública Primera Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda, de la cual se extrae que los ciudadanos Leandro José Guerra Lunar, titular de la cedula de identidad N° V-15.422.776, comprador por una parte y ciudadano Carlos Luís Pérez, titular de la cedula de identidad Nro. V-10.467.410, como vendedor, convienen en lo siguiente: “PRIMERO: Las partes de forma voluntaria acuerdan: Normalizar la relación existente, por tal razón el vendedor se compromete a redactar el documento de opción de compra venta donde se pacte la negociación, éste le será entregado el días lunes 15 de octubre de 2013, al comprador para su revisión, una vez lograda las voluntades lo autenticaran de inmediato. SEGUNDO: El vendedor manifiesta que el comprador ocupante le ha pagado la cantidad de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 178.000,00) lo cual se acordó en documento privado. Asimismo deja claro que responderá por las puertas, ventanas, y escalera del inmueble objeto del conflicto el cual consta de Town house de dos niveles, ubicado en el Municipio maneiro. De igual forma autoriza la ocupación del mismo por parte del comprador y su familia. TERCERO: El comprador en el día de hoy hará entrega formal del herramientas y materiales de construcción propiedad del ciudadano CARLOS PEREZ (vendedor) los cuales se encuentran dentro del bien”. Este documento es original fue emitido por un Ente Público Administrativo, por ello se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar las anotadas circunstancias relativas al convenio celebrado por los ciudadanos Leandro José Guerra Lunar (comprador) y Carlos Luís Pérez (vendedor), ante Unidad Regional de la Defensa Pública del estado Nueva Esparta, Defensoría Pública Primera Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda, dado el conflicto existente entre ellos ASÍ SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------------------ Prueba de informes. 1).- Al Banco del Caribe sobre los siguientes hechos relacionados con la cuenta corriente N° 0114-0548-74-5480007150: a) Quién cobró los cheques Nros. 00607781, 24715335, 03507798, 72107776, 95207779 y 69507778; b) Quién es el titular de dicha cuenta; c) Quién es la persona autorizada a girar por la misma; d) A nombre de quién se emitieron esos cheques, el monto de los mismos, la fecha de emisión y fecha de cobro; 2) A la dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Maneiro sobre lo siguiente: a) el estado actual de los permisos de construcción y habitabilidad de cada una de las parcelas que constituyen el Parcelamiento Las Primaveras, ubicada en el terreno distinguido con el alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicado en el sitio conocido como Apostadero (sector las acacias), ciudad de Pampatar Municipio maneiro del estado Nueva Esparta; b) sobre si hay o no pendientes por cumplir por parte del constructor y de haberlos, en que consisten; ; c) sobre los requisitos exigidos por esa institución para otorgar tales permisos, lo son en particular para el Parcelamiento Las Primaveras o sí, por el contrario, son los mismos que se le exigen a todos el realice tales peticiones; 3) A la Corporación Eléctrica de Venezuela (CORPOELEC), Sección Nueva Esparta: a) sobre la dirección del inmueble servido con el N° de contrato 5077474.01; b) sobre cuáles son los requisitos para otorgar la factibilidad del servicio de energía eléctrica y, c) si hay constancia en los archivos de esa institución, de que la propietaria o su apoderado han solicitado la factibilidad del servicio para alguna parcela en particular y/o para la totalidad del Parcelamiento La Primaveras, ubicado en el terreno distinguido con el alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicado en la calle Las Primaveras en el sitio conocido como Apostadero (sector Las Acacias), ciudad de Pampatar Municipio maneiro estado Nueva Esparta; 4) A la Hidrológica del Caribe (HIDROCARIBE) , Sección Nueva Esparta, a) sobre cuáles son los requisitos para otorgar la factibilidad del servicio de agua; b) si hay constancia en los archivo de esa institución, de que la propietaria o su apoderado han solicitado la factibilidad del servicio para alguna parcela en particular y/o para la totalidad del Parcelamiento Las Primaveras, ubicado en el terreno distinguido con el alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicado en la calle Las Primaveras en el sitio conocido como Apostadero (sector Las Acacias), ciudad de Pampatar Municipio Maneiro estado Nueva. ------------------ *En relación con la prueba de Informes dirigida Banco del Caribe sobre los siguientes hechos relacionados con la cuenta corriente N° 0114-0548-74-5480007150: a) Quien Cobro los cheques Nros. 00607781, 24715335, 03507798, 72107776, 95207779 y 69507778; b) Quien es el titular de dicha cuenta; c) Quien es la persona autorizada a girar por la misma; d) A nombre de quien se emitieron esos cheques, el monto de los mismos, la fecha de emisión y fecha de cobro, este órgano respondió a través de su Director Asociado de aseguramiento Normativo Legal, ciudadano Oscar Huertas Bigott, mediante comunicación del 12/03/2017, inserta al folio 6 al 10 de 2ª pieza de este expediente, informando que se envía anexa copia de la comunicación emitida por Bancaribe. Esta prueba de informes se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar las anotadas circunstancias referidas a la personas naturales que allí se describen, que la cuenta corriente 0114-0548-74-5480007150 Bancaribe, está registrado a nombre del ciudadano Leandro José Guerra Lunar, titular de la cedula de identidad N° V-15.422.776, que la persona para girar cheques desde la cuenta que allí se describe es el ciudadano Leandro José Guerra Lunar y que los cheques que se describen en la información requerida, fueron emitidos a nombre del ciudadano Carlos Luís Pérez Rivas y cobrados por el mismo ciudadano.. ASI SE DECLARA.---------------------------------------------------------------------- *Con relación a la prueba de informes dirigida a la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Maneiro sobre lo siguiente: a) el estado actual de los permisos de construcción y habitabilidad de cada una de las parcelas que constituyen el Parcelamiento Las Primaveras, ubicada en el terreno distinguido con el alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicado en el sitio conocido como Apostadero (sector las acacias), ciudad de Pampatar Municipio maneiro del estado Nueva Esparta; b) sobre si hay o no pendientes por cumplir por parte del constructor y de haberlos, en que consisten; c) sobre los requisitos exigidos por esa institución para otorgar tales permisos, lo son en particular para el Parcelamiento Las Primaveras o sí, por el contrario, son los mismos que se le exigen a todos el que realice tales peticiones, este ente remitió comunicaciones de fecha 17/08/2016 y anexos (f.212 al 215), oficios DDU/030-2016 y DDU/031-2016, informando lo solicitado en dicha prueba. Esta prueba de informes se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar las anotadas circunstancias relativas a la propiedad del inmueble 3-B5 del Parcelamiento Las Primaveras. ASI SE DECLARA.------------------------------------------ *En relación con la prueba de Informes dirigida a la Corporación Eléctrica de Venezuela (CORPOELEC), SECCIÓN Nueva Esparta: a) sobre la dirección del inmueble servido con el N° de contrato 5077474.01; b) sobre cuales son los requisitos para otorgar la factibilidad del servicio de energía eléctrica y, c) si hay constancia en los archivos de esa institución, de que la propietaria o su apoderado han solicitado la factibilidad del servicio para alguna parcela en particular y/o para la totalidad del Parcelamiento La Primaveras, ubicado en el terreno distinguido con el alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicado en la calle Las Primaveras en el sitio conocido como apostadero (sector Las Acacias), ciudad de Pampatar Municipio maneiro estado Nueva Esparta, este órgano respondió a través de su Gerente de Distribución y Comercialización Nueva Esparta, ciudadano Ángel Bermúdez, mediante comunicación del 06/06/2016, inserta al folio 199 al 201. Esta prueba de informes se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar las anotadas circunstancias referidas dicha prueba de informes. ASI SE DECLARA.----------------------- *En relación con la prueba de Informes dirigida a la Hidrológica del Caribe (HIDROCARIBE) , Sección Nueva Esparta, a) sobre cuales son los requisitos para otorgar la factibilidad del servicio de agua; b) si hay constancia en los archivo de esa institución, de que la propietaria o su apoderado han solicitado la factibilidad del servicio para alguna parcela en particular y/o para la totalidad del Parcelamiento Las Primaveras, ubicado en el terreno distinguido con el alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicado en la calle Las Primaveras en el sitio conocido como apostadero (sector Las Acacias), ciudad de Pampatar Municipio maneiro estado Nueva, este órgano respondió a través de su Gerente Corporativo U.G. Nueva Esparta, Ing. RUBÉN MARCANO, mediante comunicación del 31/05/2016, n° 3591616-neo (folio 193 al 197), con sus anexos. Esta prueba de informes se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar las anotadas circunstancias referidas dicha prueba de informes. ASI SE DECLARA.----------------------- Prueba Inspección Judicial.--------------------------------------------------------------------------- a).-Evacuada el 15/07/2016 (f. 203 y vto.), por medio de la cual se dejó constancia de lo siguiente, en presencia de la promovente de la prueba: que el Tribunal observa en el inmueble a inspeccionar conforme a la factura del taller de construcción y Herrería Liccien, f.p, de fecha 05/10/2014, cursante al folio ciento cuarenta y nueve del presente expediente, dos puertas con rejas de color blanco, ubicadas en la parte principal y posterior del mismo al igual de los protectores en las respectivas ventanas que conforman el inmueble, así mismo, se observa enrejado en el área del patio, una estructura de manera de escaleras y pasamanos; que, el inmueble se encuentra servido de luz eléctrica; que dicho inmueble se encuentra servido de agua potable. Es todo. Esta inspección judicial se efectuó por este Tribunal en el Town House, ubicado en el Sub Lote N° 3-B5, situado en la Calle Las Primaveras, sector Las Acacias, Apostadero, Municipio Maneiro estado Nueva Esparta, objeto de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta dejándose constar de los particulares solicitados, por tanto, se le acredita valor probatorio a esta prueba de conformidad con el artículo 1.428 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.---------------------------------------------------------------------------------------------- Pruebas de la parte demandada: ------------------------------------------------------------------- En la etapa probatoria: ------------------------------------------------------------------------------- 1).- Invoca, reproduce y hace valer todo lo relativo a los alegatos que favorezcan a su representada ROSA ANGELICA PÉRZ REYES, tanto en el libelo de la demanda de Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios, y en particular en el escrito de defensa, escrito de contestación a la demanda que conforman el cuaderno principal de este juicio; escrito este, donde además se efectuó de forma oportuna y se expuso motivos de defensa de la misma. Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición y comunidad de la prueba, según los cuales todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa, pertenecen al proceso y no a las partes, por que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promoverte, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito. ASI SE DECLARA. ----------------------------------------------------------- 2).- Copia (f.81 al 86) de documento de Parcelamiento LAS PRIMAVERAS, inscrito en el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 05/02/2013, bajo el N° 49, folio 199, tomo 1, protocolo de trascripción del año 2013, del cual se extrae que la ciudadana YURIANNY KARINA PÉREZ REYES, es propietaria de una (1) parcela de terreno ubicada en el sector Las Acacias, apostadero, ciudad de Pampatar Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido como Sub lote 3-B5, con una superficie aproximada de TRECIENTOS NOVENTA Y NUEVE METROS CON OCHENTA T TRES CENTIMETROS CUADRADOS (399,83 mts2) y que es su voluntad de que el inmueble descrito se ejecuta un parcelamiento y la construcción de vivienda Bifamiliar, con la finalidad de ser enajenados por parcelas a terceros, de acuerdo con la Ley de Venta de Parcelas del 9 de diciembre de 1960, y que se denominará CONJUNTO RESIDENCIAL LAS PRIMAVERAS. Este documento fue valorado precedentemente en el punto denominado “Pruebas de la actora-“con el libelo de la demanda”, por lo tanto, resulta inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.--------------------------------------------- 3).- Copia (88 al 93), de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 02/07/2013, inscrito bajo el Número 2013.772, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 396.15.4.1.6080, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, del cual se desprende que la ciudadana YURIANNY KARINA PÉREZ REYES, titular de la cedula de identidad N° V-18.401.457, y del Registro de información Fiscal (RIF) N° V-18.401.457-9, a través de su apoderado ciudadano Carlos Luís Pérez Rivas, venezolano, titular de la cedula de identidad número V-10.467.410, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, dos (2) inmuebles de única y exclusiva propiedad, el Primero por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre el construidas identificado con el N° 1, ubicado en el Conjunto Residencial Las Primaveras, situado en un Sub-Lote de terreno de identificado como Sub-Lote 3-B5, con un área general aproximada de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CENTRIMETROS CUADRADOS (399,83 mts), cuyos linderos y medidas son Norte: En treinta y dos metros con nueve centímetros (32,09 Mts) con sub-lote 3-4B; Sur: En treinta y tres metros con sesenta y dos centímetros (33,62 Mts) con sub-lote 3-B6, Este: En doce metros con veintidós centímetros (12,22 Mts) con lote 2-B y; Oeste: En doce metros con veintidós centímetros (12,22Mts) con calle Las Primaveras. EL INMUEBLE ESTA y distribuido de la siguiente manera: Parcela y Vivienda identificada con el Número “1”: constituida por una (1) parcela y vivienda conformada por dos (2) plantas o niveles con las características y dependencias; Planta baja: posee una superficie aproximada de TREINTA Y UN METROS CON VEINTICINCO CENTIMENTROS CUADRADOS (31,25 Mts), integrada por un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (19 baño, un (1) porche, un (1) lasillo, entrada, acceso a la planta alta y un (1) patio. Planta alta: con una superficie aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (45,25 Mts), conformado por dos (2) dormitorios, un (1) baño, y un (1) pasillo. Con una área de terreno de dicha parcela de CUARENTA Y CINCCO METROS CON CERO CENTIMETROS CUADRADOS (45,00Mts), con los siguientes linderos: Norte: en cinco metros (5,00Mts) vía de acceso peatonal; Sur: en cinco metros (5,00Mts) con patio trasero y lindero sur del parcelamiento; Este: en nueve metros con quince centímetros (9,15Mts) con jardín del parcelamiento y lindero este; Oeste: en nueve metros con quince centímetros (9,15Mts), con la vivienda N° 2, con un (1) puesto de estacionamiento identificado con la misma nomenclatura de la parcela, dicho inmueble se encuentra identificado con el número de Catastro AP27457, 17.06-01-U0100-003-039-001-000-001; y el Segundo inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y las bienhechurías sobre él construidas identificado con el N°2, ubicado en el Conjunto Residencial Las Primaveras, el cual esta ubicado en un Sub lote de terreno identificado como Sub Lote 3-B5, distribuido de la siguiente manera: Parcela y Vivienda identificada con el Número “2”: constituida por una (1) parcela y vivienda conformada por dos (2) plantas o niveles con las características y dependencias; Planta baja: posee una superficie aproximada de TREINTA Y UN METROS CON VEINTICINCO CENTIMENTROS CUADRADOS (31,25 Mts²), integrada por un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, un (1) pasillo, entrada, escalera de acceso a la planta alta y un (1) patio. Planta alta: con una superficie aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (45,25 Mts²), conformado por dos (2) dormitorios, un (1) baño, y un (1) pasillo. Con una área de terreno de dicha parcela de CUARENTA Y CINCO METROS CON CERO CENTIMETROS CUADRADOS (45,00 Mts²), con los siguientes linderos: Norte: en cinco metros (5,00Mts) vía de acceso peatonal; Sur: en cinco metros (5,00Mts) con patio trasero y lindero sur del parcelamiento; Este: en nueve metros con quince centímetros (9,15Mts) con la vivienda N° 1; y Oeste: en nueve metros con quince centímetros (9,15Mts), con terreno del parcelamiento, con un (1) puesto de estacionamiento identificado con la misma nomenclatura de la parcela, dicho inmueble se encuentra identificado con el número de Catastro AP27458, 17.06-01-U0100-003-039-001-000-001., correspondiéndole a cada una de las parcelas un porcentaje sobre el parcelamiento del cincuenta por ciento (50%), de conformidad con el documento de parcelamiento. El precio de la venta fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00). Este documento fue valorado precedentemente en el punto denominado “Pruebas de la actora-con el libelo de la demanda”, por lo tanto, resulta inoficiosa una nueva valoración. ASI SE DECLARA.--- 4).- Copia certificada de documento de Aclaratoria del Parcelamiento “Las Primaveras” (f. 94 al 99), protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 17/03/2015, inscrito bajo el Número (6) folio (s) 22 del (de los) Tomo (s) 4 del Protocolo de Trascripción del año 2015, del cual se desprende que las ciudadanas LUBIANGELY CAROLINA MATA CASTILLO, ELIS YOJANA CUBA MORAN, y ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, representada por el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cedula de identidad Nro. V-17.653.608, V- 14.682.158, y, V-24.695.937, respectivamente, aclaran los linderos en el documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Las Primaveras, que se encuentra ubicado sobre un lote de terreno distinguido con el alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicado en el sitio conocido como Apostadero sector Las Acacias, Pampatar Municipio Maneiro estado Nueva Esparta. Esta prueba de documental se valora conforme al artículo 1.357, del Código Civil, para acreditar las anotadas circunstancias referidas a la propiedad del Parcelamiento donde se edifica el Conjunto Residencial Las Primaveras. ASI SE DECLARA.---------------------------------------------------------------------------------------------- 5).- Ficha Catastral (f.100), ficha catastral 00050211, Nro. de Inscripción Catastral 00050206, de fecha 08/08/2013, emanada de la Oficina Municipal de Catastro de Alcaldía Manuel Placido Maneiro Municipio Maneiro estado Nueva Esparta, correspondiente al inmueble 3-B-5, código postal 6316, propiedad de ROSA A. PÉREZ REYES, identificado con el Número Catastral AP-27684. Este instrumento es administrativo y por ello, se valora conforme a lo estipulado en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la inscripción en catastro de dicho inmueble propiedad de la ciudadana ROSA A. PÉREZ REYES. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------------------------ 6).-Copia simple y anexos (f.101 al 107) de solicitud de permiso para modificación, ampliación, reparación y demolición, de conformidad con el articulo 4° de la Ordenanza sobre Arquitectura, Urbanismo y Construcción en General de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maneiro, de fecha 30/03/2011, concedido dicho permiso para ampliación el día 30-03-2011 a ROSA ANGÉLIA PÉREZ REYES. Este documento se valora conforme a lo estipulado en el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias relativas a la ampliación de 2 town House par uso residencial con un área bruta de construcción de 132,95 Mts y un área de ubicación 61,40m, consta de dos habitaciones, 1.1/2 baño, sala, cocina, comedor y estacionamiento. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------------------ 7).-Solicitud de deslinde de parcelas y sus anexos (f.108 al 135), presentada ante la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio maneiro, realizada por la ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes, el día quince (15) de septiembre de dos mil quince (2015), de la parcela N° AP-27684, distinguida con el N° 3B5, situada en el Sector Las Acacias, Apostadero, Pampatar, Municipio Maneiro con un área de ciento treinta y cinco metros con veintiséis centímetros; un frente de catorce metros con setenta y cinco centímetros y fondo de nueve metros con diecisiete centímetros. Este documento se valora conforme a lo estipulado en el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias relativas al deslinde solicita a la parcela N° AP-27684, distinguida con el N° 3B5. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------------ 8) Prueba de Informes:1).- A la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado nueva Esparta para que informe sobre los siguientes hechos relacionados con: a) si la ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes posee la propiedad de un bien inmueble en el cual tiene asignado como ficha catastral AP27684; b) si sobre el inmueble contentivo de la ficha catastral AP27684 se ha construido una vivienda con una área de ciento treinta y cinco metros con veintiséis centímetros(135,26 mts²) distinguido con el número 3B5; c) si la ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes ha solicitado desde el año 2013 el deslinde de las parcelas siendo la última solicitud el 15-09-2015, recibido por la ciudadana Yesenia; d) si a la fecha la Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Maneiro ha dado el visto bueno a la solicitud de deslinde de la ciudadana Rosa Angélica Pérez Reyes; e) si el número de catastro AP.20.282, corresponde a una vivienda bifamiliar distinguida como B-4 sobre una superficie de terreno de cuarenta y cinco metros cuadraos (45 mts²) y noventa metros cuadrados (90 mts²) de construcción y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco metros 85 m9 con la vía de acceso peatonal; sur: en cinco metros 85 m) con el patio traseros y el lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros (9 m) con la vivienda B-3 y oeste: en nueve metros (9 m) con la vivienda B-5.--------------------------------------------------------------------- *En relación con la prueba de Informes dirigida la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaida del Municipio Maneiro esta dio respuesta en fecha 17-08-2016 (f.212 al 215) mediante oficios números DDU/030-2016 y DDU/031-2016, señalado que, el parcelamiento Las primaveras cuenta con permiso de Construcción Clase A N° 2612 de fecha 18-11-2010, para construir una edificación destinada a vivienda bifamiliar a nombre de la ciudadana Yurianny Pérez Reyes, cédula de habitabilidad N| CEH N° 2010-052 de fecha 10-12-2010, otorgada para vivienda bifamiliar; que, en el proceso de ampliación del permiso de construcción otorgado inicialmente se solicitó ante la Dirección de Desarrollo Urbano una modificación del permiso original para la construcción de dos (2) unidades de vivienda adicionales según solicitud 877 del 29-08-2013, como resultado de la revisión del expediente, se genera la hoja de pendientes de fecha 22-11-2013, donde se le solicitaba, el documento de parcelamiento registrado el 05-02-2013, la corrección del documento en atención a lindero no identificado; los planos de arquitectura, estructura, instalaciones sanitarias y eléctricas del conjunto completo presentado dos (2) unidades construidas y dos (2) por construir; el plano de instalaciones sanitarias, el plano de instalaciones eléctricas , el plano de ubicación de tanque de almacenamiento de agua y, factibilidad de los servicios de Hidrocaribe y Corpoelec, certificando la capacidad de servicio propuesta; que posteriormente presentaron una solicitud de ampliación del proyecto para tres unidades, solicitud 239 del 31-03-2014, procediéndose a informar a través de la hoja de pendientes de fecha 12-05-2014, los recaudos requeridos para procesar la solicitud, ratificándose los requisitos de documento de parcelamiento y corrección de documento en atención a lindero no identificado, plano del conjunto indicando las cinco (5) unidades propuestas; que, para desarrollos habitaciones son requeridos los proyectos firmados por los profesionales según su especialidad donde se detallan arquitectura, estructura, instalaciones de aguas blancas, aguas negras, y electricidad, tanto de las unidades de vivienda como comunes y de servicios; según los establecidos en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística; que la ley en su artículo 102 indica que deben incorporar la factibilidad de los servicios acueductos, cloacas y electricidad para asegurar que los entes prestadores de servicios incorporen a futuro a su sistema la distribución de servicios a las unidades de vivienda a las cuales s ele otorgaron la cedula de habitabilidad y proceder a otorgar los contractos de servicios respectivos; asimismo, informaron que; de la revisión del correspondiente expediente a la ficha catastral AP207684 que se encuentra en la oficina de Catastro Municipal se puede constatar que el inmueble se encuentra a nombre de ROSA ANGELICA PEREZ REYES, que, en la inspección realizada se constató que sobre el inmueble se encontraron construidas tres (3) unidades de vivienda y las mismas no cuentan con los permisos de construcción correspondientes; que la ciudadana mencionada sólo procedió a realizar una única solicitud de deslinde ante la Oficina de Ingeniería Municipal bajo el N° 956 el 25-11-2016, que hasta la fecha no se le ha otorgado deslinde de parcelas y que el expediente N° 956 el 25-11-2016, fue retirado de la Dirección de Desarrollo urbano el 10-02-2016; que el número de catastro AP 20.782 no corresponde a una vivienda bifamiliar distinguida como B-4 , corresponde al inmueble donde se desarrolla el Parcelamiento Las Primaveras sobre una arrea de 399,83 m², sub lote 3-B-5.--------------------------------------------------------------- Esta prueba de informes se valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar las anotadas circunstancias referidas a la situación catastral, de permiso de habitabilidad y de factibilidad de servicios de Hidrocaribe y Corpoelec en que se encuentra la vivienda B-4 del parcelamiento Las Primaveras, sector Las Acacias, Apostadero, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. ASI SE DECLARA.----------------------------------------------------------------------------------------------- Quedan valoradas todas las pruebas promovidas por las partes en esta causa judicial. ASÍ SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------------------------ Informes de las partes.--------------------------------------------------------------------------------- Informes de la parte actora.-------------------------------------------------------------------------- En su escrito destacó lo siguiente: “Estando en la oportunidad legal para presentar el correspondiente informe, lo hago en los siguientes términos”.------------------------------------ Que en premier lugar debo hacer mención al hecho fundamental de la presente pretensión, esto es, la existencia de una obligación a cargo de la demandada, consistente en el deber de hacer la tradición del inmueble por parte de vendedora que debió materializarse con el otorgamiento ante el Registro Público, del documento en el que se dejará constancia de la traslación de la propiedad previamente verificada, obligación que quedó probada mediante la presentación del documento fundamental marcado con la letra “C” , contentivo del contrato del que demanda su cumplimiento , documento que la demandad no impugno, ni contradijo su contenido en todo ni en parte, teniéndose entonces por fidedigno y , así solicito que se de declare. ------------------------------------------------------------------------------ Que pero además tanto la legislación especial que rige la materia como en el mencionado instrumento que fue autenticado en fecha 24-10-2013 por ante la Notaría Publica de Pampatar en el estado Nueva Esparta bajo el Nro. 49. Tomo 191; se fijaron una serie de obligaciones secundarias, destinadas a precisar la forma y oportunidades de cumplir la obligación de entregar el inmueble y de llevar a cabo la protocolización correspondiente. --- Que en efecto, por disposición del articulo 99 de la Ley de registro Público y de Notariado, la vendedora deberá cumplir con una serie de requisitos para poder llevar a cabo la protocolización del documento definitivo “…”, y contractualmente, también se le fijó a la vendedora por una parte la realización determinadas tareas en el inmueble objeto del contrato y , por otra, la obligación de suministrar una serie de recaudos para lo protocolización definitiva; obligaciones secundarias estas , que al estar contempladas en una ley y en el documento que, de acuerdo a lo expresado en el parágrafo anterior, es fidedigno, resultan entonces plenamente probadas y así solicito que se declaren.-------------- Que no solo la obligación principal a cargo de la demandad y sus correspondiente obligaciones secundarias, han quedado demostradas a lo largo del iter procesal, en el mencionado documento fidedigno la demandada, a través de su apoderado reconoce y acepta que mi representado realizó en el tiempo útil, la obligación a su cargo, esto es, cumplió con todos las pago pactados como parte del precio, pago que además fueron también corroborados mediante la pruebas de informe solicitada al efecto, de cuyas resultas es evidente que los pagos señalados en el documento descrito, ocurrieron exactamente en la fecha y lugar en que fueron estipulados y , así solicito que se declare. -------------------------- Que por lo que respecta a las diferencias por pagar que consta en dicho documento, quedo también suficientemente claro y probado que esta no es exigible, pues está sometida a la condición de que la demandad cumpla tanto con su obligación principal como la secundarias correspondientes y, así lo solicito que se declare.------------------------------------- Que la defensa de fondo de la demandada, se fundamento en la existencia de una causa no imputable que le impidió el cumplimiento de sus obligaciones, específicamente adujo el hecho del príncipe pues,, en su decir, los requisitos que le exige la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, para entregarle la habitabilidad del inmueble en cuestión, condición sine qua non para llevar acabo la protocolización del documento definitivo, se lo imposibilitaron.----------------------------------------------------------------------- Que la respecto debo señalar lo siguiente, los supuestos de procedencia de “la Causa extraña no imputable”, según lo expresa la más calificada doctrina venezolana, son los siguiente: 1. La causa extraño no imputable debe producir la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación. 2. La imposibilidad absoluta de ejecución debe ser sobrevenida, debe ocurrir después que las partes han asumido la obligación. 3. El hecho que configure la causa extraña no imputable debe ser imprevisible, porque de poder haber sido previsto, el deudor responderá por los daños y perjuicios que su imprevisión causa al acreedor. 4. La imposibilidad producida por la causa extraña no imputable debe ser inevitable, por que de no serlo, , aunque hubiese sido imprevisible, si puede evitarse o subsanarse en sus efectos, , se elimina el carácter de causa extraña, porque implicaría una conducta negligente del deudor incompatible con dicha noción. 5. Ausencia total de culpa o dolo por parte del deudor. Si en la cadena de hechos determinantes del incumplimiento aparece un hecho imputable al deudor, sea por dolo, negligencia o imprudencia, aquel no puede ser liberado y cesa la causa extraña no imputable. Que el permiso de habitabilidad del inmueble objeto del contrato en cuestión, tramitado por ante la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta: a) No produce la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación, pues el simple cumplimientos de los requisitos exigidos, conduce a su obtención; b) Su exigencia así como los requisitos para obtenerla, no es posterior al contrato, se trata en realidad de unos requisitos de aplicación general a todo el que tramite ese permiso; c) No solo es totalmente previsible, es del común conocimiento y manejó por la sociedad máxima si trata de que una persona como la demandada o su representado que, como consta en los autos del expediente, necesariamente deben haberla tramitado para otros inmuebles del mismo parcelamiento; d) Auque su obtención es inevitable, su tramite no es imposible y cualquier defecto de actividad en su obtención, pudo ser perfectamente subsanada; e) Lo mas importante en la cadena de los hechos destinados a su obtención, hubo negligencia.------------------------------ Que en efecto, quedó demostrado con el informe rendido por la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Maneiro que ni la demandada ni su apoderado, habían cumplido a cabalidad con los requisitos exigidos para la obtención del correspondiente permiso de habitabilidad, que dichos requisitos son los mismo que le exigen a todo aquel que realice tales peticiones y , quiero destacar, sobre el estado actual de desidia en la tramitación de los permisos de construcción y habitabilidad de cada una de las parcelas que constituyen el parcelamiento Las Primaveras. ------------------------------------------------------------------------ Que en definitiva, lo que ciertamente consta del acervo probatorio que riela a los folios del presente expediente, es que la alegada causa extraña no es tal y que, por el contrario, lo que si quedó demostrado, es que la demandada no fue diligente en la tramitación del os permisos correspondientes y, así solicito que se declare. ------------------------------------------ Que señala la demandada en su escrito de informes, que opone y hace valer su supuesta falta de cualidad para sostener el presente juicio y la, también supuesta, inepta acumulación de pretensiones, al respecto debo primero señalar que por disposición del articulo 364 del Código de Procedimiento Civil venezolano, no es posible alegar nuevos hechos más allá de los alegados en la demanda y en la contestación.---------------------------- Que sin embargo por vía jurisprudencial el Tribunal Supremo de Justicia, ha determinado una excepción, respecto de aquellos alegatos formulados en el escrito de informes, que sean imposibles de presentación en la demanda o contestación, por referirse a cuestiones presentadas luego de verificados dichos actos, siempre que estos sean determinantes en la suerte de la controversia y, a titulo de ejemplo ha señalado la confesión ficta, o la cosa juzgada sobrevenida.------------------------------------------------------------------------------------- Que en el caso que nos ocupa, ni la falta de cualidad alegada, ni la inepta acumulación denunciada, derivaron de hechos ocurridos en el iter procesal. En efecto obsérvese como ambos hechos son denunciados en el informe de la demanda, de los hechos argumentados en el escrito de demanda que presente, por lo que debieron ser alegadas en la oportunidad correspondiente, esto es, mediante defensas previas o en el acto de la contestación como defensa de fundo, en consecuencia, no deben ser tomadas en cuenta y así solicito que se declare.--------------------------------------------------------------------------------------------------- Que a todo evento en el caso de que sean consideradas como defensas interpuestas en el tiempo útil, me permito hacer las siguientes consideraciones: ------------------------------------ Que con el alegato de la falta de cualidad para sostener el presente juicio; la demandada pretende confundir al Tribunal pues señala que, para la fecha en que demandamos ella no era la propietaria del inmueble objeto del contrato sobre el que versa este asunto; argumentando que tal hecho puede ser corroborado del documento privado anexado marcado “B” con la demanda, en el que se señalan como contratantes a mi representado y a la ciudadana Yurianny Pérez.--------------------------------------------------------------------------- Que no es cierta tal afirmación, lo cierto es que en el “Petitorio” de la demanda, se señala claramente que está dirigida obtener de la ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES; venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio e identificada con la cédula de identidad N° V-24.695.937, el cumplimento del contrato de venta pactada, que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en el estado Nueva Esparta, en fecha 24-10-2013, bajo el N° 49; Tomo191, documento que, tal como se señaló en el último párrafo de la página 4 que concluye en la página 5 del escrito de demanda, se anexó marcado como “C”. ------------------------------------------------------------------------------------ Que además, en el tercer párrafo de la página 3 del escrito en cuestión, se señaló que la propiedad del terreno de mayor extensión, donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato del que se solicita su cumplimiento, fue vendido por la ciudadana Yurianny Pérez por intermedio de su apoderado, a la ciudadana Rosa Angélica Pérez hoy demandada; mediante documento protocolizado en fecha 02-07-2013, asentado bajo el N° 2013.772, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6080 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 y Número 2013.773, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6081 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013, es decir, tres (03) meses antes de que pactara con mi representado , no habiendo sido producido en la etapa probatoria ni en ningún momento hasta ahora, un documento de la misma fuerza y valor, posterior a este y previo al suscrito con mi representado, que pruebe lo contrario. -------------------------------------------------------------------------------------- Que huelga señalar, que este documento mediante el cual la demanda adquirió el terreno de mayor extensión en el que se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato del que se solicita su cumplimiento, fue promovido en copia certificada marcada “A”, en el acto de promoción de pruebas y, siendo un documento público que no ha sido tachado de falsedad, subsiste en toda su fuerza y vigor , por lo que la demandada debe ser tenida como propietaria, tanto para el momento de la suscripción del contrato del que se solicita su cumplimiento, como para el momento en que se demandó y, así solicito que se declare.----- Que ahora bien, con respecto a la inepta acumulación argumentada, hasta una lectura simple de la cláusula estipulada en el contrato como indemnización por daños y perjuicios, para concluir que no se trata de una cláusula penal pactada por el caso de incumplimiento de una promesa de venta, no se trata de una indemnización por daños y perjuicios, pactada en la cláusula décima para el eventual”… incumplimiento por causas imputables a la PROMINENTE VENDEDORA en la entrega de los requisitos para la protocolización del documento definitivo…” (subrayado de quien suscribe) ”y no como lo afirma la demandada en su escrito de informes que se le “está exigiendo conjuntamente la obligación, que este caso es el cumplimiento del contrato de opción a compraventa descrito, y la pena que son los daños y perjuicios previstos en el contrato”.----------------------------------------------------- Que lo cierto es que se le esta exigiendo el cumplimiento de la obligación secundaria, perfectamente delimitada en la cláusula tercera, que establece:----------------------------------- TERCERA: LA PROMINENTE VENDEDORA deberá llevar ante el registro Subalterno respectivo para la firma definitiva, los siguientes recaudos: 1) Copia del documento de Propiedad del Inmueble. 2) Copia Certificada del Certificado de Construcción. 3) Ficha actualizada de Catastro Municipal. 4) Original de Certificación de Gravámenes por 10 años. 5) Copia de Documento de Parcelamiento. 6) Copia de la Cédula de identidad de la Vendedora y su Apoderado.7) Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de la Vendedora y su Apoderado. 8) Solvencia Municipal vigente del inmueble. 9) Copias de los planos de con la legalización correspondiente, es decir, visado de Ingeniería Municipal y Colegio de Ingenieros de Venezuela. 10) Planilla de pago de Enajenación de Inmuebles, Forma 33. 11) Copia del Poder. 12) Permiso de Habitabilidad y cualquier otro necesario para los trámites ante el registro respectivo.------------------------------------------------------------------------------------------------ Que la obligación secundaria sobre la que se pactó la indemnización por daños y perjuicios en la citada cláusula décima, que sin duda estaba a su cargo y sobre la cual no se excusó ni probó nada que la excusara y, así solicito que se declare. ----------------------------------------- Que en definitiva, visto los hechos alegados y probados por esta representación, los hechos alegados pero no probados por la demandada, así como la destrucción de las defensas de fondo extemporáneamente alegadas en informes, respetuosamente solicito que la demanda interpuesta sea declarada CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley y atendiendo a lo peticionado.------------------------------------------------------------------ Informes de la parte demandada: ------------------------------------------------------------------- En su escrito destacó lo siguiente: --------------------------------------------------------------------- Que de conformidad con lo previsto en los artículos 146 y 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo y Hago Valer en este acto al demandante LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, para que sea decidida previamente a la sentencia de fondo que se dicte en la causa, mi falta de cualidad, para sostener el presente juicio y la presente demanda. Defensa de fondo que le opongo y hago valer, conforme a los argumentos de hecho y de derecho que de seguida expongo: -------------------------------------------------------------------- En efecto, los artículos 146 y 361 del Código de Procedimiento Civil, expresamente establece: ------------------------------------------------------------------------------------------------- Articulo 146.- (…).-------------------------------------------------------------------------------------- Articulo 361.- (…).-------------------------------------------------------------------------------------- Que el articulo 146 del Código de Procedimiento Civil, consagra lo que se conoce en la doctrina y casación venezolana, como el litisconsorcio, en todas sus modalidades y también determina esta disposición legal, las condiciones requeridas para que esta figura jurídica sea procedente.---------------------------------------------------------------------------------- Es de observar, ciudadano juez, (…).------------------------------------------------------------------ Que con respecto a los ordinales 1°, 2° y 3° del articulo 52 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a que haya identidad de personas y objeto, auque el titulo sea distinto, y a que haya identidad de titulo y objeto, auque las personas sean diferentes.--------------------- Que consta de autos que fue demandada por ante este tribunal por el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, ya identificado, , por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, para que le cumpliera con el contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 24 de octubre de 2013, bajo el N° 49, Tomo 191, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual según dicho de la DEMANDANTE tubo por objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts2), con los siguientes linderos y medidas particulares: Norte; En cinco metros (05,mts), con vía de acceso peatonal (ubicado en el terreno de mayor extensión del forma parte); Sur; En cinco metros (05,mts), con patio trasero y lindero sur del parcelamiento; Este; En nueve metros (09,mts) con la vivienda N°. B-3; y Oeste; En nueve metros (09mts), con la vivienda N°. B-5; y las Bienhechurias sobre el construidas y detalladas en el documento en cuestión, el cual el dicho del demandante forma parte integrante de un terreno de mayor extensión distinguido con el alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicado en el sitio conocido como Apostadero (sector Las Acacias), de la ciudad de Pampatar, Jurisdicción del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, con una superficie total aproximando de Trescientos Noventa y Nueve Metros Cuadrados con Ochenta y Tres Centímetros (399,83 mts), , con los linderos y mediadas siguientes: Norte; En treinta y dos metros con nueve centímetros (32,09 mts), con Sub Lote 3-B4; Sur; En treinta y tres metros con sesenta dos centímetros (33,62mts), con Sub Lote 3-B6; Este; En doce metros con veintidós centímetros (12,22mts), con Lote 2-B; y Oeste; En doce metros con veintidós centímetros (12,22mts), con calle Las Primaveras. El cual según el actor le pertenecía a la ciudadana YURIANNY K. PEREZ R., según se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 4 de agosto del año 2.010, inscrito bajo el N° 2009.1364, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N°. 396.15.4.1.1436 y correspondiente al folio real del año 2009, inscrito en Catastro con el N°. AP-20782.-------------------------------------- Que tanto en el documento privado suscrito en fecha 3 de junio de 2013, entre la ciudadana YURIANNY PEREZ, y el ciudadano LEANDRO JOSE GUERRA LUNAR, el cual fue anexo por el demandante marcado “B”, a su libelo de demanda que se refiere a un “CONVENIO DE PAGO” como el documento debidamente autenticado en la Notaria Publica De Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 245 de octubre de 2013, bajo el N°. 49, Tomo 191, de los libros de autentificaciones llevados por esa notaria, el cual es el instrumento fundamental de la presente acción cuyo cumplimiento se me exige en este juicio, el objeto de ambos documentos no es precisamente la parcela de terreno arriba identificada, sino una Vivienda Bifamiliar, identificada con la letra y el numero B-4, ubicada en el Conjunto Residencial Las Primaveras.----------------------------------------------- Que debo señalar, que para el momento de la presentación de la demanda que encabeza el presente expediente, ya no era ni actualmente soy la propietaria del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento me exige a través de este proceso el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, lo que conlleva que no soy la titular del derecho pasivo de acción para sostener la presente demanda , toda vez, que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se me exige en este juicio pertenece a otra persona. Poir los fundamentos de hecho y de derecho que anteceden SOLICITO del tribunal declare CON LUGAR, mi falta de cualidad para sostener el presente juicio y como consecuencia de ello, declare INADMISIBLE la demanda intentada por el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR.------------------- Que de la Inepta Acumulación de Pretensiones.----------------------------------------------------- Que igualmente, se evidencia del documento debidamente autenticado en la Notaría Publica de Pampatar del estado Nueva Espata en fecha 24 de octubre de 2013, bajo el N°. 49, Tomo 191, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, cuyo cumplimiento se me exige en este juicio, que en la cláusula Décima se estableció lo siguiente:-------------------------------------------------------------------------------------------------- (…).-------------------------------------------------------------------------------------------------------- Que en el presente caso, el acreedor demandante Leandro José Guerra Lunar, me esta exigiendo conjuntamente la obligación, que en este caso es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta descrito; y la pena que son los daños y perjuicios en el contrato, tal conducta procesal NO puede sostenerse, pues, me esta exigiendo pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí; ya que la exigencia de daños y perjuicios opera para en el caso de la resolución del contrato y no para su cumplimiento. Confirma esta conducta la parte in fine de la cláusula décima del contrato, cuando se señala que si no se efectuase la venta por causas imputables al PROMITENTE COMPRADOR, este deberá indemnizar a LA PROMITENTE VENDEDORA por daños y perjuicios, con un diez por ciento 10% del monto entregado para la opción de compra-venta, lo cual ratifica que dicha cláusula se pacto para garantizar el cumplimiento total de la obligación, que en este caso es el cumplimiento del contrato con la respectiva venta definitiva del inmueble ante el Registro Inmobiliario respectivo, motivo por el cual no podía el actor exigir al mismo tiempo la obligación y la pena prevista en el contrato, ya que ambas pretensiones se excluyen mutuamente y resultan contrarias entre si como ya se señalo.------------------------------------------------------------------------------------------------------ Que de tal manera, ciudadano juez, que el demandante LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, acumulo a su demanda pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí, incurriendo por tanto en lo que la doctrina venezolana denomina INEPTA ACUMULACIÓN de pretensiones, prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil venezolano, y es por tales motivos que alego a mi favor y le opongo al demandante LEANDRO JOSE GUERRA LUNAR, la inepta acumulación de pretensiones de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.257 del Código Civil, y por tales motivos SOLICITO se declare SIN LUGAR la presente demanda con la expresa condenatoria en costas del actor de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. ------------------------------------------------------------------------------------ Que queda de esta manera rendido mis informes en el presente juicio.--------------------------- En la oportunidad legal este Tribunal no dictó el fallo correspondiente por ello, pasa a hacerlo ahora, en los términos siguientes: -------------------------------------------------------- IV.-MOTIVACIONES PARA DECIDIR El ciudadano Leandro José Lunar Guerra, instaura en contra de la ciudadana ROSA ANGELICA PEREZ REYES, la acción de cumplimiento de contrato en virtud del incumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado con dicha ciudadana a través de su apoderado judicial el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, titular de la cédula de identidad N° V-10.467.410, en fecha 24 de octubre de 2013, ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el N° 49, tomo 191 de autenticaciones para la adquisición del inmueble constituido por una vivienda Bifamiliar, identificada con la letra y el N° B-4, construida sobre una superficie de terreno de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 mts2) y NOVENTA METROS CUADRADOS (90mts2) de construcción, comprendido en los siguiente linderos: norte: En cinco (05) metros con la vía de acceso peatonal, sur: En cinco (05) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento. este: En nueve (09) metros con la vivienda N0. B-3 y oeste: En nueve (09) metros con la vivienda N°. B-5, de dos (02) plantas o niveles con las siguientes dependencias: PLANTA BAJA: Un (1) jardín, Una (1) sala, Una (1) cocina, Un (1) baño, Un (1) porche, Un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. PLANTA ALTA: Dos (2) habitaciones, Un (1) baño y Un (1) pasillo, al cual le corresponde Un (1) puesto de estacionamiento, situada en un terreno de mayor extensión distinguido con el Alfanumérico Sub Lote 3-B5, ubicada en el sitio conocido como Apostadero (sector Las Acacias), ciudad de Pampatar Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta con una superficie total aproximada de trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (399,83m2), (…), señalando que la demandada no ha cumplido nunca con lo requisitos imprescindibles para la protocolización del documento de venta, por lo que la demanda para que convenga o sea condenada por el tribunal, en cumplir con el contrato de venta pactado, y que en consecuencia haga la tradición legal del inmueble objeto del contrato que se solicita su cumplimiento., reclama como resarcimiento por los daños y perjuicios causados la cantidad de treinta y dos mil ochocientos bolívares fuertes exactos (BsF. 32.800,00), equivalente al diez por ciento (10%) del monto entregado.------------------------------------------------------------------------------------------------- Por su parte la demandada alega que en fecha 24-10-2013, sí suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano Leandro José Lunar Guerra, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-15.422.776, por un inmueble constituido sobre una parcela de terreno con una superficie aproximada general de trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y tres centímetros cuadrados (399,83 m²), distinguido con el Sub Lote N° 3-B5, (…). Que es cierto, que el promitente comprador ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, antes identificado, a pagado la cantidad de trescientos veintiocho mil bolívares (328.000,00) acordados en la opción de COMPRA VENTA, restando la cantidad de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,00), que forma parte de la totalidad pactada para la venta, sumado a un total de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), que dicho restante el promitente comprador lo cancelaría al momento de suscribir el documento definitivo ante el Registro competente. Señaló que dentro del contrato de opción de compra venta, en la Cláusula Tercera: se estableció que el promitente vendedor deberá llevar al Registro una serie de documentos o recaudos a los fines de la venta, dentro de esos recaudos, le solicitaron el Permiso de Habitabilidad, de los cuales se dirigió en varias oportunidades a la Oficina de Ingeniaría Municipal, del Municipio Maneiro, de este estado, para cumplir con tal tramitación y allí le solicitaron otros nuevos requisitos de gran importancia como el de Corpolec y Hidrocaribe que le exigían la instalación para las tres unidades de vivienda dirigirse a la institución “CORPOLEC”, donde solicitó que se le otorgara la Factibilidad de Suministro de Energía Eléctrica, también se traslado a Hidrocaribe, y hasta la presente fecha no ha sido posible que le concedieran la factibilidad de servicio para la realización del citado Conjunto Residencial, que ante tal circunstancia NO pudo consignar ante la Ingeniería Municipal los requisitos solicitados, para que le otorgaran el Permiso de Habitabilidad; que por tal razón, y por causa ajena a su voluntad, se vio en la necesidad de comunicárselo por vía telefónica al ciudadano LEANDRO JOSE GUERRA LUNAR, que presentaba problemas con el premiso otorgado por Ingeniería de Maneiro, por lo tanto no podía cumplir con la venta del inmueble, y donde siempre estuvo al tanto de toda la situación, referente a los tramites, y no como lo quiere hacer ver el demandante que mi persona actuó de mala fe, que todo lo contrario siempre hubo la buena fe de solucionar tal situación. ---------------------------------- Así quedó trabada la litis, por su parte la accionante reclama el cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado con la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, dado que al momento de producirse la protocolización del documento definitivo de venta la mencionada ciudadana no lo otorgó y por tal motivo la demanda para que le dé cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado entre ellos, y además le indemnice por los daños y perjuicios generados de dicho incumplimiento que los estima en la cantidad de treinta y dos mil ochocientos bolívares fuertes exactos (BsF. 32.800,00), equivalente al diez por ciento (10%) del monto entregado al momento de la autenticación del documento que contiene el contrato de opción de compra venta mientras que la demandada ha convenido en que celebró dicho contrato de de opción de compra venta, que tiene por objeto el inmueble constituido por una vivienda Bifamilir, identificada con la letra y el N° B-4, construida sobre una superficie de terreno de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y noventa metros cuadrados (90 mts²) de construcción, ubicada en el sitio conocido como Apostadero (sector Las Acacias), ciudad de Pampatar Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, mientras que la demandada se excepciona alegando que siempre ha actuado de buena fe pero ocurrió que para llevar a cabo la mencionada venta era necesario el Permiso de Habitabilidad, el cual no pudo obtener de la Oficina de Ingeniaría Municipal del Municipio Maneiro de este estado, porque para tal trámite era necesario el cumplimiento de otros requisitos a cumplir en Corpolec e Hidrocaribe quienes a su vez le exigieron otros requisitos y al no poder cumplirlos y obtener factibilidad de servicio para el Conjunto Residencial no pudo a su vez satisfacer aquellas exigencias de la oficina de Ingeniería Municipal y por consiguiente, no pudo cumplir con la venta del inmueble comunicándoselo de inmediato al comprador quien siempre estuvo en conocimiento de lo que ocurría. Así las cosas, corresponde al tribunal la procedencia de la pretensión deducida, es decir, si procede o no el cumplimiento del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios reclamados. Así se declara.--------------------------------------------------------------- Primer punto previo.----------------------------------------------------------------------------------- La falta de cualidad alegada.------------------------------------------------------------------------- En el escrito de informes la parte actora alegó la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el pleito, bajo los siguientes argumentos: ------------------------------------------- “…OPONGO y HAGO VALER en este acto al demandante LEANDRO JOSÉ GUERA LUNAR para que sea decidida previamente a la sentencia de fondo que se dicte en la causa, mi falta de cualidad, para sostener el presente juicio y la presente demanda…los artículos 146 y 361 del código de Procedimiento Civil, expresamente establece: (…) el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil consagra lo que se conoce en la doctrina y casación venezolana como el litisconsorcio, en todas sus modalidades y también determina esta disposición legal, las condiciones requeridas para que esta figura jurídica sea procedente (…) consta de autos que fui demandada por ante este Tribunal por el ciudadano (…) por cumplimiento de contrato de opción de compra venta para que le cumpliera con el contrato de opción de compra venta debidamente autenticado en la Notaria Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 24 de octubre de 2013, bajo el N° 49, tomo 191 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual según el dicho del demandante tuvo por objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) con los siguientes linderos (…). El cual según el actor le pertenecía a la ciudadana YURIANNY K. PÉREZ R., según se evidencia de documento protocolizado ante el registro público del Municipio Maneiro el estado Nueva Esparta en fecha 4 de agosto del año 2010, inscrito bajo el N° 2009.1364, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.1436 y correspondiente al libro de Folio real del año 2009 (…) para el momento de la presentación de la demanda que encabeza el presente expediente, ya no era ni actualmente soy la propietaria del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento me exige a través de ese proceso el ciudadano (…) lo que conlleva a que no soy la titular del derecho pasivo de acción para sostener la presente demanda, toda vez, que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se me exige en este juicio pertenece a otra persona…” La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 348 del 21-09-2000 Exp. N° 99-987 (Caso: Carlos Ramírez López contra Aerovías Venezolanas S.A. (AVENSA) y otra), estableció: “…El vicio de incongruencia que constituye infracción del artículo 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el libelo de la demanda, en la contestación o en los informes cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, la reposición de la causa y otras similares, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, se está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa a objeto de producir una sentencia congruente con los alegatos de hecho, formulados por las partes, en las oportunidades establecidas para ello…”. Siguiendo la doctrina de casación que señala que es deber del juez el examen de aquellos alegatos, peticiones y defensas de las partes esgrimidas en el acto de informes, o reiteradas en éste si se formularon en actos anteriores o por primera vez, todo con el fin de obtener una sentencia congruente, es decir, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepción o defensas opuestas y en tal sentido, pasa de seguidas este Tribunal a pronunciarse sobre la falta de cualidad pasiva alegada por la demandada en el escrito de informes, para lo cual analizará los documentos consignados por las partes. *consta de autos que en fecha 05-02-2013 (f.29 al 34) que mediante documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta inscrito bajo el N° 49, folios 199 del tomo 1 del protocolo de transcripción del año 2013, primer trimestre de 2013, la ciudadana YARIANNY PEREZ REYES declarándose propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicado en el sector Las Acacias, Apostadero, Pampatar, Municipio Maneiro distinguida como sub lote 3-B5, con una superficie aproximada de trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (399,83 m²), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: en treinta y dos metros con diecinueve centímetros (32,19 m) con sub lote 3-B4; sur: en treinta y tres metros con sesenta y dos centímetros (33,62 m) con sub lote 3-B6, este: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con lote 2-B y oeste: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con la calle Las Primaveras y le pertenece por documento protocolizado en la oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de fecha 04-08-2010, bajo el N° 2009.1364, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.1436 del Libro de Folio Real 2009, con asignación catastral N° AP20782, por documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro de este estado de fecha 04-08-2010, bajo el N° 2009.1364, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el N° 396.15.4.1.1436 del Libro de Folio Real 2009, parceló dicho inmueble y a declarar la construcción de una (1) vivienda bifamiliar con la finalidad de ser enajenados por parcelas a terceros de acuerdo con la Ley de Venta de Parcelas, asimismo en dicho documento señala que dicha superficie de terreno está integrada por una zona residencial constituida por la superficie de terreno sobre la cual se ha destinado cada una de las viviendas que comprenden una área aproximada de ciento cincuenta y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (152,50m²), y las unidades construidas son de dos 82) plantas o niveles; una planta baja y otra planta alta con todas sus instalaciones de aguas blancas y negras así como sus instalaciones eléctricas y telefónicas; que dichas parcelas se describen así: PARCELA Y VIVIENDA IDENTIFICADA CON EL NÚMERO “1”, consta de dos (2) plantas o niveles y presenta las siguientes características y dependencias: : PLANTA BAJA: posee una superficie aproximada de treinta y un metros con veinticinco centímetros cuadrados (31,25 mts²) y el mismo está conformado por: un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. PLANTA ALTA: presenta una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros con veinticinco centímetros cuadrados (45,25 mts²) y el mismo está conformado por: dos (2) habitaciones, un (1) baño y un (1) pasillo. El área de terreno de dicha vivienda es de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco (5 m) metros con la vía de acceso peatonal, sur: en cinco (5 m) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con jardín del parcelamiento lindero este y, oeste: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con vivienda N° 2, correspondiéndole con un puesto de estacionamiento identificado con el N° 1, ubicado en el lindero este del terreno. PARCELA Y VIVIENDA IDENTIFICADA CON EL NÚMERO “2”, consta de dos (2) plantas o niveles y presenta las siguientes características y dependencias: PLANTA BAJA: posee una superficie aproximada de treinta y un metros con veinticinco centímetros cuadrados (31,25 mts²) y el mismo está conformado por: un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. PLANTA ALTA: presenta una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros con veinticinco centímetros cuadrados (45,25 mts²) y el mismo está conformado por: dos (2) habitaciones, un (1) baño y un (1) pasillo. El área de terreno de dicha vivienda es de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco (5 m) metros con la vía de acceso peatonal, sur: en cinco (5 m) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con vivienda N° 1 y, oeste: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con terrenos del parcelamiento, correspondiéndole con un puesto de estacionamiento identificado con el N° 2, ubicado en el lindero este del terreno. Asimismo en dicho documento se describe el área común o vía de acceso peatonal, el área de estacionamiento, el área de servicios generales, las cosas comunes, las obligaciones de los propietarios y otros aspectos. *consta de autos que en fecha 03-06-2013, (f.10 y 11), la ciudadana YARIANNY PEREZ REYES celebró un contrato privado con el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, que denominaron “convenio de pago”, por el cual dicha ciudadana por medio de su apoderado judicial CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, titular de la cédula de identidad N° V-10.467.410, en su condición de promitente vendedora conviene en celebrar con el promitente comprador, un convenio de pago de reserva e inicial de una vivienda bifamiliar identificada con la letra y el N° B-4, construida sobre una superficie de terreno de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y noventa metros cuadrados (90 mts²) de construcción, comprendido en los siguiente linderos: norte: En cinco (05) metros con la vía de acceso peatonal, sur: En cinco (05) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: En nueve (09) metros con la vivienda N°. B-3 y oeste: En nueve (09) metros con la vivienda N°. B-5, constante de dos (02) plantas o niveles con las siguientes características: planta baja: Un (1) jardín, Una (1) sala, Una (1) cocina, Un (1) baño, Un (1) porche, Un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. planta alta: Dos (2) habitaciones, Un (1) baño y Un (1) pasillo, al cual le corresponde Un (1) puesto de estacionamiento que forma parte inseparable del inmueble, el cual se entregará totalmente terminado con acabados, puertas, ventanas, baños, las cerámicas serán compradas por el promitente comprador y pegadas por la promitente vendedora; asimismo, el promitente comprador entregó a la promitente vendedora la cantidad de cinco mil bolívares (BsF. 5.000,00) en calidad de reserva imputables a la cantidad de ciento sesenta y ocho mil bolívares (BsF. 168.000,00) acordados para la opción de compra venta. En este documento la ciudadana YURIANNY KARINA PÉREZ REYES declara que es propietaria de una parcela de terreno ubicado en el sector Las Acacias, Apostadero, Pampatar, Municipio Maneiro distinguida como sub lote 3-B5, con una superficie aproximada de trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (399,83 m²), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: en treinta y dos metros con diecinueve centímetros (32,19 m) con sub lote 3-B4; sur: en treinta y tres metros con sesenta y dos centímetros (33,62 m) con sub lote 3-B6, este: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con lote 2-B y oeste: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con la calle Las Primaveras y le pertenece por documento protocolizado e la oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de fecha 04-08-2010, bajo el N° 2009.1364, asiento registral 2 del Inmueble Matriculado con el N° 396.15.4.1.1436 del Libro de Folio Real 2009, con asignación catastral N° AP20782. *consta de autos que en fecha 02-07-2013 (f. 35 al 42), el ciudadano CARLOS LUIS PÉREZ RIVAS, actuando en su condición de apoderado de la ciudadana YURIANNY KARINA PÉREZ REYES da en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES por documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta anotado bajo el N° 2013.772, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6080 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, número 2013.773 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.4.1.6081 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, dos (2) inmuebles propiedad de YURIANNY KARINA PÉREZ REYES, el primero constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre él construidas identificado con el N° 1 ubicada en el Conjunto Residencial Las Primaveras situado en un sub lote de terreno identificado como sub lote 3-B5 el cual cuenta con un área general aproximada de trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (399,83 m²), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: en treinta y dos metros con diecinueve centímetros (32,19 m) con sub lote 3-B4; sur: en treinta y tres metros con sesenta y dos centímetros (33,62 m) con sub lote 3-B6, este: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con lote 2-B y oeste: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con la calle Las Primaveras; dicho inmueble se encuentra integrado en su superficie y distribución por: PARCELA Y VIVIENDA IDENTIFICADA CON EL NÚMERO “1”, constituido por una parcela y la vivienda sobre él construida conformada de dos (2) plantas o niveles y presenta las siguientes características y dependencias: planta baja: posee una superficie aproximada de treinta y un metros con veinticinco centímetros cuadrados (31,25 mts²) y está integrada por: un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. Planta alta: presenta una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros con veinticinco centímetros cuadrados (45,25 mts²) y el mismo está conformado por las siguientes dependencias: dos (2) habitaciones, un (1) baño y un (1) pasillo y se encuentra. El área de terreno de dicha vivienda es de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco (5 m) metros con la vía de acceso peatonal, sur: en cinco (5 m) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con jardín del parcelamiento lindero este y, oeste: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con vivienda N° 2, correspondiéndole con un puesto de estacionamiento identificado con la misma nomenclatura de la parcela y la vivienda ubicado en el lindero este del terreno, el referido inmueble se encuentra identificado con el número de catastro AP27457, 17-06-01-U01-008-003-039-001-000-001. El segundo inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre él construidas identificado con el N° 2 ubicado en el Conjunto Residencial Las Primaveras el cual está situado en el sub lote de terreno identificado como sub lote identificado supra. El inmueble está integrado en su superficie y distribución de la manera siguiente PARCELA Y VIVIENDA IDENTIFICADA CON EL NÚMERO “2”, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre él construida conformada de dos (2) plantas o niveles y presenta las siguientes características y dependencias: planta baja: posee una superficie aproximada de treinta y un metros con veinticinco centímetros cuadrados (31,25 mts²) y el mismo está conformado por: un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, un (1) pasillo, entrada a escalera de acceso a la planta alta y Un (1) patio. Planta alta: presenta una superficie aproximada de cuarenta y cinco metros con veinticinco centímetros cuadrados (45,25 mts²) y el mismo está conformado por: dos (2) habitaciones, un (1) baño y un (1) pasillo. El área de terreno de dicha vivienda es de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco (5 m) metros con la vía de acceso peatonal, sur: en cinco (5 m) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con vivienda N° 1 y, oeste: en nueve metros con quince centímetros (9.15 m) con terrenos del parcelamiento, correspondiéndole con un puesto de estacionamiento identificado con la misma nomenclatura de la parcela y la vivienda, ubicado en el Lindero este del mencionado terreno, El referido inmueble se encuentra identificado con el número de catastro AP27458, 17-06-01-U01-008-003-039-002-000-001. Asimismo en dicho documento se describe el área común o vía de acceso peatonal, el área de estacionamiento, el área de servicios generales, las cosas comunes, las obligaciones de los propietarios y otros aspectos y el precio de la venta fue la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. F 350.000,00) y le pertenece por documento protocolizado en la oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de fecha 04-08-2010, bajo el N° 2009.1364, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.1436 del Libro de Folio Real 2009, con asignación catastral N° AP20782. El referido inmueble se encuentra identificado con el número de catastro AP27458, 17-06-01-U01-008-003-039-002-000-001. Asimismo en dicho documento se describe el área común o vía de acceso peatonal, el área de estacionamiento, el área de servicios generales, las cosas comunes, las obligaciones de los propietarios y otros aspectos y el precio de la venta fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. F 350.000,00).- *consta de autos que en fecha 24-10-2013 (f.12 al 18) ante la Notaría Pública de Pampatar anotado bajo el N° 49, tomo191 de autenticaciones se encuentra el contrato de opción de compraventa celebrado entre los ciudadanos ROSA ANGELICA PEREZ REYEZ y LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, el cual tiene por objeto una vivienda bifamiliar identificada con la letra y el N° B-4, ubicada en el Conjunto Residencial Las Primaveras construida sobre una parcela de terreno situada en el sector Las Acacias, Apostadero, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido como sub lote 3-B5 con una área general de trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (399,83 m²), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: en treinta y dos metros con nueve centímetros (32,09 m) con sub lote 3-B4; sur: en treinta y tres metros con sesenta y dos centímetros (33,62 m) con sub lote 3-B6, este: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con lote 2-B y oeste: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con la calle Las Primaveras; dicho inmueble se encuentra integrado en su superficie y que es propiedad de ROSA ANGELICA PÉREZ REYES la promitente vendedora según documento protocolizado en la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 02-07-2013, asentado bajo el N° 2013.772, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6080 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 y número 2013.773, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6081 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 , con asignación catastral N° AP20782, sobre el cual se ha construido una vivienda bifamiliar distinguida como B-4 sobre una superficie de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y noventa metros cuadrados (90 mts²) de construcción y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco (5 m) metros con la vía de acceso peatonal, sur: en cinco (5 m) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros (9 m) con vivienda N° B-3 y, oeste: en nueve metros (9 m) con la vivienda N° B-5; la cual consta de dos (2) plantas o niveles y presenta las siguientes características y dependencias: planta baja: conformado por: un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, entrada a escalera de acceso a la planta alta y un (1) pasillo. Planta alta: conformado por: dos (2) habitaciones, un (1) baño y un (1) pasillo y le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el N° 4 que forma parte inseparable del mismo; que será entregado con puertas, ventanas, escaleras de madera con pasamano de mangle, áreas comunes portón mecánico con acceso al estacionamiento y puerta de acceso al Conjunto Residencial Las primaveras, siendo su precio total de venta la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00). Ahora bien, ha señalado la demandada en informes que no tiene cualidad para sostener el pleito invocando los artículos 146 y 361 del texto adjetivo civil, es decir, aduce un litisconsorcio señalando que el documento privado denominado “convenio de pago” es el fundamental de la acción y que para la oportunidad en que presentó la demanda no era la propietaria del inmueble ni actualmente es la propietaria del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa lo que conlleva a que no es titular del derecho pasivo de la acción para sostener el pleito, ya que dicho inmueble pertenece a otra persona. Con tal argumento invocado en informes, la parte demandante, pretende que se establezca que no es la persona a quien debió dirigirse la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios, ya que en su decir, para la oportunidad en que la demanda se interpuso el propietario del inmueble era otro. El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente establece: Art. 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferentes.” El Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil “, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, registra, lo siguiente. ”…La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica…(…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza. De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda…El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…” Así las cosas, estos intereses se integran y se presentan como uno solo pues la persona debe tener interés legítimo, es decir, debe tener interés en instaurar la acción para que se le satisfaga el interés sustancial que reclama a través de esa acción. Por su parte, la doctrina se refiere a “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) o cualidad que puede estar relacionada con el actor o el demandado, por lo tanto existe la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva). El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, incluye ambas nociones de cualidad refiriéndose a la activa cuando se refiere a “intentar” y a la pasiva en “sostener el juicio”; de ahí que la acción exista cuando se tiene una pretensión que reclamar a un sujeto pasivo, existe esa acción mientras exista un interés jurídico protegido por el Estado que le brinda tutela. Autores como el Dr. Luis Loreto publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, registra lo siguiente: ”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. De modo que el punto que se analiza se concluye examinando si la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita tal acción, es el obligado en concreto; encontrándonos en este caso que, la demanda por la cual se reclama el cumplimiento de contrato de opción de compra venta se instauró el día 23-11-2015 y el contrato se celebró entre la demandada y el actor el día 24-10-2013, por lo cual no cabe duda de que la demandada es la persona contra quien la ley concede y se ejercitó la acción, porque el accionante consignó como documento fundamental de la acción propuesta el contrato de opción de compra venta suscrito con la demandada ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, de fecha 24-10-2013, ante la Notaria Pública de Pampatar, bajo el N° 49, tomo 191 de autenticaciones, expresando en su escrito libelar las razones por las cuales aquel contrato inicialmente celebrado con la ciudadana YURIANNY PEREZ REYES, no se materializó ya que dicha ciudadana dio en venta a un tercero de nombre Reina Rodríguez García el bien inmueble que se le había dado a él en opción y el inmueble general donde está construida la vivienda dada en opción al demandante se lo había dado en venta por documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 02-07-2013 a la demandada, y que el actor realizando múltiples diligencias y reuniones con el apoderado de la vendedora opcionante las cuales culminaron en fecha 10-10-2013, en la Defensoría Pública Primera Civil y Administrativa especial Inquilinaria y para el Derecho a la Vivienda en la cual se acordó suscribir el documento autenticado de opción de compra venta con la propietaria actual, que es la demandada, ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, documentos éstos que conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil son públicos y hacen plena fe y por lo tanto, queda determinado que la ciudadana mencionada al haberse comprometido a vender al actor una vivienda unifamiliar, en pleno conocimiento del contrato que éste había celebrado con anterioridad con YURIANNY PÉREZ REYES, pues de la cláusula segunda relacionada con el pago del pecio dicha vendedora declara que la cantidad de ciento setenta y ocho mil bolívares (Bs. 178.000,00) fueron entregados por el demandante con anterioridad al otorgamiento de este contrato cuyo cumplimiento se pide; de la forma siguiente: cinco mil bolívares (bs. 5.000,00) de cheque N° 72107776 de Banco Bancaribe de fecha 27-05-2013, código cuenta N° 0114-0548-74-5780007150, veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) en cheque N° 69507778 de banco Bancaribe cuenta cliente N° 0114-0548-74-5780007150, de fecha 06-06-2013, otros veinte mil bolívares con cheque N° 95207779 de la misma entidad bancaria y el mima cuenta en la misma fecha 06-06-2013, la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00) cheque N° 00607781 del mismo banco y código cuenta de fecha 20-06-2013; la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cheque N° 20307782 mismo banco y mismo código cuenta de fecha 04-07-2013; la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cheque N° 03507798 mismo banco y mismo código cuenta de fecha 06-08-2013; todo lo cual significa que la demandada recibió cantidades de dinero sin haber celebrado la opción de compraventa con el actor pues ésta ocurrió de forma autentica el 24-10-2013, pero reconoce los pagos efectuados antes de que el bien inmueble entrara en su patrimonio por venta que le hiciera, como se dijo, la anterior propietaria YURIANNY PÉREZ REYES quien además está representada por el mismo apoderado; destacándose las recibidas el 04-07-203 y 06-08-2013, ya que adquirió el bien inmueble el 02-07-2013. En consecuencia, no cabe duda que al momento de demandar el cumplimiento del contrato que fue el 23-11-2015, ya se había celebrado el contrato de opción de compraventa entre el actor y la demandada y el bien inmueble general en el cual se encuentra construido la vivienda bifamiliar vendida al actor, ya era de la exclusiva propiedad de la accionada por el documento registrado el 02-07-2013, el cual se valoró de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, de ahí que la falta de cualidad alegada por la demandada, debe ser declarada sin lugar, como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.--------------------- Segundo punto previo.--------------------------------------------------------------------------------- La acumulación prohibida de pretensiones.------------------------------------------------------- En su escrito de informes la parte demandada alegó la acumulación prohibida de pretensiones bajo el siguiente argumento:------------------------------------------------------------ “…en el presente caso, el acreedor demandante LEANDRO JOSE GUERRA LUNAR, me está exigiendo conjuntamente la obligación que en este caso es el cumplimiento del contrato de opción de compraventa descrito y la pena que son los daños y perjuicios previstos en el contrato, tal conducta procesal NO puede sostenerse, pues, me está exigiendo pretensiones que se excluye mutuamente y que son contrarias entre sí, ya que la exigencia de daños y perjuicios operaba para en el caso (sic) de la resolución del contrato y no para su cumplimiento, confirma esta conducta la parte in fine de la cláusula decima del contrato cuando se señala que si no se efectuase la venta por causas imputables al PROMITENTE COMPRADOR éste deberá indemnizar al PROMITENTE VENDEDORA por daños y perjuicios con un diez por ciento (10%) del monto entregado para la opción de compraventa , lo cual ratifica que dicha clausula se pactó para garantizar el cumplimiento total de la obligación, que en este caso es el cumplimiento del contrato con la respectiva venta definitiva del inmueble ante el registro inmobiliario respectivo, motivo por el cual no podía el actor exigir al mismo tiempo la obligación y la pena prevista en el contrato , ya que ambas pretensión es se excluyen mutuamente y resultan contrarias entre sí…” En cuanto a los daños contractuales derivados de la inejecución del contrato, dicho pedimento fue efectuado en el libelo de la demanda con el siguiente contenido: “Estando demostrado entonces, la existencia de la obligación de tradición del inmueble por parte de la vendedora que debió materializarse con el otorgamiento del instrumento de propiedad acompañado de los requisitos legales y contractuales necesarios para ello, se configura así la presunción de incumplimiento culposo consagrada en el artículo 1.271 del Código Civil por parte de la vendedora, así: artículo 1.271 (…). En definitiva, en razón del incumplimiento de la demandada de su obligación contractual y legal como vendedora de entregar el inmueble en las condiciones pactadas de hacer efectiva la entrega de los documentos señalados en el contrato y de redactar y presentar en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente el documento definitivo de la compraventa pactada como único medio y requisito legal indispensable para hacer la tradición del bien inmueble objeto del mismo, junto con la entrega material demandado en nombre de mi representado el cumplimiento del contrato de compraventa pactada que consta en documento autenticado (…) y en consecuencia, a resarcir los daños y perjuicios contractuales pactados” Capítulo III Petitorio (…) Cuarto: la demandada convenga o a ello sea condenada por 4ste tribunal en cancelar a mi representado la cantidad de treinta y dos mil ochocientos bolívares (Bs. 32.800,00) equivalentes al diez por ciento (10%) del monto entregado por mi representado como único resarcimiento por daños y perjuicios a tenor de lo dispuesto en la clausula decima del documento de compra venta suscrito…” En la cláusula décima del contrato de opción de compra venta las partes estipularon, lo siguiente.--------------------------------------------------------------------------------------------------- Décima: “En caso de incumplimiento por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA en la entrega de los requisitos para la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno correspondiente, del monto de trescientos veintiocho mil bolívares (Bs. 328.000) acordados para la opción de compra venta tendrá que indemnizar con una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) al PROMITENTE COMPRADOR. Si por el contrario no se efectuase la venta por causas imputables al PROMITENTE COMPRADOR éste deberá indemnizar a LA PROMITENTE VENDEDORA por daños y perjuicios con un diez por ciento (10%) del monto entregado para la opción a compra venta. Así lo declaran y aceptan las partes, pues dichos eventos harán que opere la indemnización reciproca de pleno derecho teniendo en cuenta que LA PROMITENTE VENDEDORA deberá realizar todas las diligencias necesarias para que se lleve a cabo la firma definitiva” Es importante destacar que las partes se comprometieron a dar cantidades de dinero para el caso de que no se ejecutara el contrato suscrito, equivalentes a un diez por ciento (10%) de la cantidad de trescientos veintiocho mil bolívares (Bs. 328.000), es decir, la cantidad de treinta y dos mil ochocientos bolívares (Bs. 32.800,00) equivalentes –como se dijo- al diez por ciento (10%) del monto que entregó el actor a la demandada en la oportunidad de la celebración del contrato en el punto primero de la cláusula segunda de dicho contrato, correspondiente a parte del precio del inmueble; resarcimiento que operaba para ambos contratantes por idéntico monto en caso de incumplimiento. La aplicación de la cláusula penal surge siempre en razón del incumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, bien por el deudor o por el acreedor y en este caso concreto, la reclama la parte actora por la inejecución de la obligación por parte de la demandada, pidiendo la ejecución de la pena estipulada en la CLÁUSULA DÉCIMA del contrato suscrito entre ellos que comporta para LA VENDEDORA el pago de un diez por ciento (10%) del monto entregado para la opción de compra venta cuando el incumplimiento se derive de ésta.---------------------------------------------------------------------- Precedentemente, este Tribunal señaló que la parte actora demandó el cumplimiento del contrato que celebró con la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES sustentándose legalmente en el artículo 1.167 del Código Civil, que permite al demandante pedir no sólo la ejecución del contrato sino además obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, si ha lugar a ello.----------------------------------------------------------------------------- En el contrato de opción de compra venta en la CLÁUSULA DÉCIMA, las partes pactaron una clausula penal quedando demostrado de autos que las partes estipularon que si el incumplimiento provenía de la vendedora en la entrega de los requisitos para la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno correspondiente, el comprador tendría que indemnizarla con una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del monto entregado por él acordado en la opción de compra venta.---------------------------- Ahora bien, está acreditado en el contrato suscrito entre las partes que el comprador pagó a la vendedora la cantidad de trescientos veintiocho mil bolívares (Bs. 328.000) para la opción de compra venta y la restante cantidad del precio de la venta cuyo valor total era de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) lo pagaría en el momento del otorgamiento del documento definitivo, por lo tanto ese saldo es la cantidad de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,00), por ello, el tribunal estima que la reclamación de daños y perjuicios es compatible con la de cumplimiento de contrato pues los daños y perjuicios que se reclaman están fundamentados en el artículo 1.167 del Código Civil y en esos casos las partes tienen derecho al resarcimiento que ellas mismas pactaron si se produce la inejecución del contrato suscrito, en este caso, el no otorgamiento del documento definitivo, de ahí que no se observa la inepta acumulación de pretensión que señala la demandada y por tanto tal defensa invocada, es improcedente. ASI SE DECIDE.- Resueltos los anteriores puntos previos el tribunal entra en el mérito del asunto controvertido, consistente en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre los contratantes suscrito el 24-10-2013 ate la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el N° 49, tomo 191 de autenticaciones.----------------------------------------------- LA ACCIÓN PROPUESTA: ------------------------------------------------------------------------ Del análisis efectuado a las actas del proceso se verifica que el ciudadano LEANDRO JOSE GUERRA LUNAR ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 24-10-2013, suscribió con la parte demandada, ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, un (1) contrato de opción de compra venta que tiene por objeto un (1) inmueble constituido por una vivienda bifamiliar identificada con la letra y el N° B-4, ubicada en el Conjunto Residencial Las Primaveras construida sobre una parcela de terreno situada en el sector Las Acacias, Apostadero, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido como sub lote 3-B5 con una área general de trescientos noventa y nueve metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (399,83 m²), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: en treinta y dos metros con nueve centímetros (32,09 m) con sub lote 3-B4; sur: en treinta y tres metros con sesenta y dos centímetros (33,62 m) con sub lote 3-B6, este: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con lote 2-B y oeste: en doce metros con veintidós centímetros (12,22 m) con la calle Las Primaveras; que dicho inmueble se encuentra integrado en su superficie y es propiedad de ROSA ANGELICA PÉREZ REYES la promitente vendedora según documento protocolizado en la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 02-07-2013, asentado bajo el N° 2013.772, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6080 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 y número 2013.773, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.6081 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, con asignación catastral N° AP20782, sobre el cual se ha construido una vivienda bifamiliar distinguida como B-4 sobre una superficie de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 mts²) y noventa metros cuadrados (90 mts²) de construcción y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: norte: en cinco (5 m) metros con la vía de acceso peatonal, sur: en cinco (5 m) metros con el patio trasero y lindero sur del parcelamiento; este: en nueve metros (9 m) con vivienda N° B-3 y, oeste: en nueve metros (9 m) con la vivienda N° B-5; la cual consta de dos (2) plantas o niveles y presenta las siguientes características y dependencias: planta baja: conformado por: un (1) jardín, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) baño, un (1) porche, entrada a escalera de acceso a la planta alta y un (1) pasillo. Planta alta: conformado por: dos (2) habitaciones, un (1) baño y un (1) pasillo y le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el N° 4 que forma parte inseparable del mismo; que será entregado con puertas, ventanas, escaleras de madera con pasamano de mangle, áreas comunes portón mecánico con acceso al estacionamiento y puerta de acceso al Conjunto Residencial Las primaveras, siendo su precio total de venta la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00). En dicho contrato el comprador se comprometió a adquirir el inmueble ya descrito pagando la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00).de la manera siguiente: la cantidad de trescientos veintiocho mil bolívares (Bs. 328.000,00) acordados para la opción de compra venta de los cuales ciento setenta y ocho mil bolívares (Bs. 178.000,00) fueron entregados por el demandante con anterioridad al otorgamiento del contrato de la forma siguiente: cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) de cheque N° 72107776 de Banco Bancaribe de fecha 27-05-2013, código cuenta N° 0114-0548-74-5780007150, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) en cheque N° 69507778 de banco Bancaribe cuenta cliente N° 0114-0548-74-5780007150, de fecha 06-06-2013, otros veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) con cheque N° 95207779 de la misma entidad bancaria y el mima cuenta en la misma fecha 06-06-2013, la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00) cheque N° 00607781 del mismo banco y código cuenta de fecha 20-06-2013; la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cheque N° 20307782 mismo banco y mismo código cuenta de fecha 04-07-2013; la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cheque N° 03507798 mismo banco y mismo código cuenta de fecha 06-08-2013 y en el acto del otorgamiento del documento autenticado, la cantidad de cuento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) con cheque N° 24715335 del banco Banesco, código cuenta N° 0134 0563 88 5631033140 de fecha 23 de octubre de 2013, y el saldo de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,00) que forman parte de la totalidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) pactados para la venta serían pagados por el comprador al momento del otorgamiento del documento definitivo en la oficina subalterna correspondiente. Así las cosas, del propio documento de opción de compraventa se desprenden las cantidades de dinero entregadas por el comprador a la vendedora las cuales ascienden a la cantidad de trescientos veintiocho mil bolívares (Bs. 328.000,00), en razón de los pagos efectuados, los cuales quedaron descritos y constan en el mencionado instrumento, comprometiéndose a entregar el saldo al momento del otorgamiento del documento definitivo el cual no se produjo, a decir de la demandada vendedora en su contestación porque no fue posible lograr el permiso de habitabilidad que otorga la Oficina de Ingeniería Municipal del Municipio Maneiro de este estado porque tal trámite ameritaba otros requisitos a cumplir en Corpoelec e Hidrocaribe que exigen la instalación para tres unidades de vivienda, sin que tampoco hayar logrado la factibilidad del servicio para el Conjunto Residencial y ello, motivó que no pudiera comparecer ante la oficina de Ingeniería Municipal con los recaudos necesarios para que a su vez otorgaran el mencionado permiso de habitabilidad.--------------------------------------------------------------- Consta de autos que la parte actora fundamentó la acción ejercida -entre otras disposiciones legales- en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y prejuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, asimismo, invocó el contenido del artículo 1.159, que establece:“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.- A pesar de que la parte accionada en su escrito de informes invocó defensas ajenas a la primera versión ofrecida en la contestación de la demanda, tales como la falta de cualidad pasiva y la prohibida acumulación de pretensiones, todas ellas resultaron improcedentes, por las razones que se expusieron en cada punto previo, constatando que la demandada ha afirmado en su contestación de manera enfática que en el contrato que suscribió con el actor se pactó en la cláusula tercera una serie de documentos o recaudos que como vendedora debía llevar a los fines de protocolizar el documento definitivo de venta pero dentro de estos recaudos solicitaban o debía constar el permiso de habitabilidad del inmueble cuyo otorgamiento dependía del cumplimiento de otros requisitos en otras dependencias públicas y al no poder cumplirse no fue posible su obtención lo que trajo como consecuencia que Ingeniería Municipal del Municipio Maneiro no le concediera el permiso de habitualidad, por tanto, resulta a todas luces comprobable que se fueron de causas imputables a la vendedora las que impidieron que el documento definitivo de venta se otorgara ante el registro público correspondiente.---------------------------------------------- Ahora bien la Dirección de Desarrollo Urbano y la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro en fecha 17-08-2016 mediante el oficio N° 030-2016, han informado al Tribunal que el Parcelamiento Las Primaveras cuenta con un permiso de construcción para construir una vivienda bifamiliar a nombre de Yurianny Karina Pérez Reyes y que se pidió la ampliación de ese permiso de construcción para (2) unidades de vivienda y cuando se pidió el permiso de ampliación para tres (3) unidades de vivienda por solicitud del 31-03-2014, es decir, luego de cinco (5) meses de haberse celebrado el contrato de opción de compraventa con el actor se le pidieron ciertos documentos entre los cuales se encontraba la factibilidad de servicio de Hidrocaribe y Corpoelec para certificar la capacidad de servicios requeridos para el conjunto y destaca del Oficio N° DDU/031-2016 que dichas dependencias también han informado al Tribunal por petición de la propia demandada que, las viviendas construidas en el inmueble su propiedad no cuentan con los permisos de construcción, todo lo cual pone de manifiesto que la parte demandada no contaba con la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo en el plazo de noventa (90) días siguientes al otorgamiento del contrato de opción de compra venta como lo señala la cláusula séptima que en dicho plazo debía entregarlos al actor y por ello, incumplió la obligación pactada consistente en dicha entrega con miras al otorgamiento del documento definitivo de venta en la oficina subalterna correspondiente. Así se decide.------------------------------------------------------------------------------------------- El artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda quien que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que producido la extinción de su obligación”, y por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Bajo tales premisas se impone para este Tribunal la declaratoria con lugar de la acción de cumplimiento de contrato instaurada, dado que la parte demandada, ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES no logró desvirtuar el atribuido incumplimiento que le reclama el accionante, antes bien, lo confirma en la contestación de la demanda cuando alega que le faltaron documentos indispensables para el otorgamiento del documento definitivo ante el Registro Público porque su obtención dependía de otros requisitos que conceden otras dependencias públicas y al no lograrlo no otorgó el documento de venta definitivo, aun cuando contractualmente se había obligado en la cláusula tercera a llevar al Registro Público para la firma definitiva una serie de documentos entre los cuales, destaca en el numero 12 el permiso de habitabilidad; por lo tanto, incumplió la obligación contractualmente pactada a través del contrato de opción de compra venta que suscribió con la parte actora en fecha 24 de octubre de 2013 ante la Notaría Pública de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, aspecto que se encuentra plenamente comprobado en autos por la información suministrada por la Alcaldía del Municipio Maneiro del estado bolivariano de Nueva Esparta. ASÍ SE DECIDE.--------------------------- Los daños y perjuicios reclamados.----------------------------------------------------------------- Determinado lo anterior corresponde a este Tribunal emitir pronunciamiento en torno a la petición de la parte accionante contenida en el libelo de la demanda referida a la indemnización de los daños y perjuicios contractuales derivados del incumplimiento.-------- En cuanto a los daños contractuales derivados de la inejecución del contrato, dicho pedimento fue efectuado en el libelo de la demanda con el siguiente contenido: “Estando demostrado entonces, la existencia de la obligación de tradición del inmueble por parte de la vendedora que debió materializarse con el otorgamiento del instrumento de propiedad acompañado de los requisitos legales y contractuales necesarios para ello, se configura así la presunción de incumplimiento culposo consagrada en el artículo 1.271 del Código Civil por parte de la vendedora, así: artículo 1.271 (…). En definitiva, en razón del incumplimiento de la demandada de su obligación contractual y legal como vendedora de entregar el inmueble en las condiciones pactadas de hacer efectiva la entrega de los documentos señalados en el contrato y de redactar y presentar en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente el documento definitivo de la compraventa pactada como único medio y requisito legal indispensable para hacer la tradición del bien inmueble objeto del mismo, junto con la entrega material demandado en nombre de mi representado el cumplimiento del contrato de compraventa pactada que consta en documento autenticado (…) y en consecuencia, a resarcir los daños y perjuicios contractuales pactados” Capítulo III- Petitorio (…) Cuarto: La demandada convenga o a ello sea condenada por 4ste tribunal en cancelar a mi representado la cantidad de treinta y dos mil ochocientos bolívares (Bs. 32.800,00) equivalentes al diez por ciento (10%) del monto entregado por mi representado como único resarcimiento por daños y perjuicios a tenor de lo dispuesto en la clausula decima del documento de compra venta suscrito…” En la cláusula décima del contrato de opción de compra venta las partes estipularon, lo siguiente.--------------------------------------------------------------------------------------------------- Décima: “En caso de incumplimiento por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA en la entrega de los requisitos para la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno correspondiente, del monto de trescientos veintiocho mil bolívares (Bs. 328.000) acordados para la opción de compra venta tendrá que indemnizar con una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) al PROMITENTE COMPRADOR. Si por el contrario no se efectuase la venta por causas imputables al PROMITENTE COMPRADOR éste deberá indemnizar a LA PROMITENTE VENDEDORA por daños y perjuicios con un diez por ciento (10%) del monto entregado para la opción a compra venta. Así lo declaran y aceptan las partes, pues dichos eventos harán que opere la indemnización reciproca de pleno derecho teniendo en cuenta que LA PROMITENTE VENDEDORA deberá realizar todas las diligencias necesarias para que se lleve a cabo la firma definitiva”.----------------------------------------------------------------------- Es importante destacar que las partes se comprometieron a pagar cantidades de dinero para el caso de que no se ejecutara el contrato suscrito, equivalentes a un diez por ciento (10%) de la cantidad de trescientos veintiocho mil bolívares (Bs. 328.000), es decir, la cantidad de treinta y dos mil ochocientos bolívares (Bs. 32.800,00) equivalentes al diez por ciento (10%) del monto que entregó el actor a la demandada en la oportunidad de la celebración del contrato en el punto primero de la cláusula segunda de dicho contrato, correspondiente a parte del precio del inmueble; resarcimiento que operaba para ambos contratantes por idéntico monto en caso de incumplimiento.---------------------------------------------------------- La aplicación de la cláusula penal surge siempre en razón del incumplimiento o del retardo en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, bien por el deudor o por el acreedor y en este caso concreto, la reclama la parte actora por la inejecución de la obligación por parte de la demandada, pidiendo la ejecución de la pena estipulada en la CLÁUSULA DÉCIMA del contrato suscrito entre ellos que comporta para LA VENDEDORA el pago de un diez por ciento (10%) del monto entregado para la opción de compra venta cuando el incumplimiento se derive de ésta.---------------------------------------- Precedentemente, este Tribunal señaló que la parte actora demandó el cumplimiento del contrato que celebró con la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES sustentándose legalmente en el artículo 1.167 del Código Civil, que permite al demandante pedir no sólo la ejecución del contrato sino además obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, si ha lugar a ello.----------------------------------------------------------------------------- En el contrato de opción de compra venta en la CLÁUSULA DÉCIMA, las partes pactaron una clausula penal quedando demostrado de autos que las partes estipularon que si el incumplimiento provenía de la vendedora en la entrega de los requisitos para la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno correspondiente, el comprador tendría que indemnizarla con una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del monto entregado por él acordado en la opción de compra venta.----------------------------- Ahora bien, está acreditado en el contrato suscrito entre las partes que el comprador pagó a la vendedora la cantidad de trescientos veintiocho mil bolívares (Bs. 328.000) para la opción de compra venta y la restante cantidad del precio de la venta cuyo valor total era de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) lo pagaría en el momento del otorgamiento del documento definitivo, por lo tanto ese saldo era la cantidad de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,00), por ello, el Tribunal estima que la reclamación de daños y perjuicios es compatible con la de cumplimiento de contrato pues los daños y perjuicios que se reclaman están fundamentados en el artículo 1.167 del Código Civil y en esos casos las partes tienen derecho al resarcimiento que ellas mismas pactaron si se produce la inejecución del contrato suscrito, en este caso derivado de la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta, por ello, este Tribunal estima procedente la indemnización de los daños y perjuicios reclamados con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y por vía de consecuencia el comprador tiene derecho a la indemnización que reclama y que asciende a la cantidad de treinta y ocho mil doscientos bolívares (Bs. 38.200,00), que es el diez por ciento (10%) de la cantidad que el comprador le entregó primeramente para la opción de compra venta como se desprende de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta entre ellos suscrito. Así se decide.--------------------- En resumen, este Tribunal concluye que resulta procedente la demanda de cumplimiento de contrato instaurada por el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR en contra de la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES y en consecuencia, el contrato de opción de compraventa celebrado el 24 de octubre de 2013 ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta anotado bajo el N° 49 del Tomo 191 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría y, en consecuencia, se condena a la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES a dar cumplimiento a los términos del contrato de opción compra venta otorgando el correspondiente documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de litigio, previo pago por parte del accionante tanto del saldo restante que es la cantidad de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,00) que en la actualidad por efecto de la reconversión monetaria decretada el 20-08-2018 es la cantidad de dos bolívares (Bs. 2,00) así como los gastos de protocolización de dicho instrumento, y en caso de negativa por parte de la vendedora demandada, la sentencia constituiría título de propiedad suficiente más el pago de la cantidad de treinta y dos mil ochocientos bolívares (Bs. 32.800,00) equivalentes al diez por ciento (10%) del monto que entregó el actor a la demandada en la oportunidad de la celebración del contrato en el punto primero de la cláusula segunda de dicho contrato, correspondiente a parte del precio del inmueble por concepto de daños y perjuicios contractuales que en la actualidad representa por efecto de la reconversión monetaria la cantidad de 0,382 .Así se decide.----------------------------------- V.- DISPOSITIVA Por las razones precedentemente expuestas este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: --------------------------------------------------------------------------- PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA instauró el ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, en contra de la ciudadana ROSA ANGELICA PÉREZ REYES, ambos plenamente identificados.---------------------------------------------------------------------- SEGUNDO: SE CONDENA a la ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, a dar cumplimiento a los términos del contrato de opción compra venta, otorgando el correspondiente documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del litigio, previo pago por parte del accionante tanto del saldo que es la cantidad de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,00) que en la actualidad por efecto de la reconversión monetaria decretada en fecha 20-08-2018, es la cantidad de dos bolívares (Bs. 2,00) como los gastos de protocolización de dicho instrumento, y en caso de negativa por parte de la vendedora demandada, la sentencia constituiría título de propiedad suficiente.----------------- Tercero: SE CONDENA a la parte demandada, ciudadana ROSA ANGÉLICA PÉREZ REYES, a entregar a la parte actora, ciudadano LEANDRO JOSÉ GUERRA LUNAR, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de treinta y dos mil ochocientos bolívares (Bs. 32.800,00), equivalentes al diez por ciento (10%) del monto que entregó el actor a la demandada en la oportunidad de la celebración del contrato, en el punto primero de la cláusula segunda de dicho contrato, correspondiente a parte del precio del inmueble por concepto de daños y perjuicios contractuales que en la actualidad representa por efecto de la reconversión monetaria la cantidad de 0,382.----------------------------------------------------- CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. -------------------------- QUINTO: SE ORDENA la notificación de las partes por haberse dictado el fallo fuera del término de ley, de acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. ---------------- Publíquese, Regístrese, Diarícese y Déjese copia.--------------------------------------------------- Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de Pampatar, a los veintitrés (23) días del mes de Noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. ----------------------------------------------------------------------------------------------- El Juez, Dr. José Gregorio Pacheco La Secretaria, Nota: En esta misma fecha (23-11-2018) siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se dictó y publicó la anterior decisión bajo el N° 2018-3140.- Conste.- La Secretaria, Abg. Yennifer Vanessa Soto Velásquez.- Exp. N° 2015-2579 Definitiva