REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Años 208° y 159° Expediente N° 25.549 I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES: I. A) PARTE ACTORA: Ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.541.738, de este domicilio. I. B) APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.198.476, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 192.548. I. C) PARTE DEMANDADA: Ciudadanos DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad N° V-10.198.896, V-12.674.999, V-10.198.900 y V-11.854.072 respectivamente. I. D) APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada CARMEN ROZKIEWICZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.187.086, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 55.835. II.- MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO COMPRA VENTA. III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISION: Se inicia el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, presentada por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, ya identificado, contra las ciudadanas DANIELA SOFIA GUENDSECHADZE MANC, ANA CRISTINA GUENDSECHADZE MANC, SILVIA GUENDSECHADZE MANC y NATALIA GUENDSECHADZE MANC. Sometida al sorteo correspondiente en fecha 07.03.2018, la misma recae en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial. (Folio 1-46). En fecha 12 de marzo de 2018, se dictó auto mediante el cual el Tribunal acuerda la entrada de la presente demanda y admite la misma, ordenado el emplazamiento de la parte demandada. (F 47-48). En fecha 16 de marzo de 2018, se recibió diligencia suscrita por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, quien actuando con su carácter acreditado en autos y estando debidamente asistido de abogado, consignó las copias a certificar requeridas para la elaboración de las respectivas compulsas y pone a la disposición del alguacil de los medios correspondientes para la práctica de la citación. (F 49). En fecha 20 de marzo de 2018, se libraron por secretaría las respectivas compulsas de citación ordenadas. (F 50). En fecha 20 de marzo de 2018, se dictó auto mediante el cual este Tribunal ordenó abrir el respectivo cuaderno separado, a los fines de tramitar todo lo relativo a la medida solicitada, dándose cumplimiento a lo ordenado. (F 51). En fecha 23 de marzo de 2018, se recibió diligencia suscrita por el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, quien actuando con su carácter acreditado en autos y estando debidamente asistido de abogado, consignó copia simple del documento de propiedad objeto de la presente demanda, el cual fue debidamente agregado a los autos. Así mismo consigna poder apud acta otorgado a la abogada AGUEDA VIRGINIA. (F 52-59). En fecha 20 de abril de 2018, comparece el alguacil del Tribunal y consignó las compulsas de citación libradas, sin firmar, toda vez que no pudo localizar a las demandadas en la dirección aportada para tal fin. (F 60-101). En fecha 30 de abril de 2018, se recibió diligencia suscrita por la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ, quien actuando con su carácter acreditado en autos, solicitó se cite a la parte demandada por cartel, acordándose tal petición mediante auto dictado en fecha 03.05.2018. (F 102-105). En fecha 10 de mayo de 2018, se recibió diligencia suscrita por la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ, quien actuando con su carácter acreditado en autos, manifestó retirar el cartel de citación librado, a los fines de su respectiva publicación. (F 106). En fecha 23 de mayo de 2018, se recibió diligencia suscrita por la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ, quien actuando con su carácter acreditado en autos, manifestó consignar las publicaciones hecha al cartel de citación librado, las cuales fueron debidamente agregadas a los autos. (F 107-110). En fecha 06 de junio de 2018, compareció el secretario del Tribunal y dejó constancia que en fecha 05.06.2018, se trasladó hasta la dirección aportada por el actor para la práctica de la respectiva citación, y procedió a fijar el cartel librado. (F 111). En fecha 28 de junio de 2018, se recibió diligencia suscrita por la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, quien actuando con su carácter acreditado en autos, consignó poder que le fuera otorgado por las demandadas en el presente juicio, los cuales fueron debidamente agregados a los autos. (F 112-145). En fecha 25 de julio de 2018, se recibió diligencia suscrita por la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, quien actuando con su carácter acreditado en autos, consignó escrito de cuestiones previas, constante de 2 folios útiles, el cual fue debidamente agregado a los autos. (F 146-149). En fecha 02 de agosto de 2018, se recibió diligencia suscrita por la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVÁEZ, quien actuando con su carácter acreditado en autos, manifestó consignar escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas. (F 150-153). En fecha 10 de octubre de 2018, se dictó auto mediante el cual se acordó diferir el pronunciamiento en cuanto a la decisión de la cuestión previa opuesta por un plazo de treinta (30) días continuos, contados a partir del día siguiente a la presente fecha. (F 154). CUADERNO DE MEDIDAS: En fecha 20 de abril de 2018, se dictó auto mediante el cual este Tribunal acordó abrir el cuaderno separado correspondiente, a los fines de tramitar y sustanciar todo lo relativo a la medida solicitada. (F 1-13). En fecha 04 de abril de 2018, se dictó auto mediante el cual este Tribunal decretó la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda, librándose el respectivo oficio al Registro que corresponde. (F 14-19). En fecha 31 de mayo de 2018, compareció el alguacil del Tribunal y dejó constancia de haber entregado el oficio N° 0970-16.872, de fecha 04.04.2018, librado al Registro Público del Municipio Mariño de este estado. (F 20). DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA: La apoderada judicial de la parte demandada, abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, en su escrito de oposición de cuestiones previas, manifiesta que estando dentro del lapso fijado en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lugar de contestar al fondo de la demanda, pasó a oponer las cuestiones previas de la siguiente forma: Que de la redacción del contrato de opción de compra venta celebrado entre sus mandantes representadas por la ciudadana ANA MARIA MANC DE GARRIDO y el ciudadano HUGO HERALDO GALIN CORREA, parte actora en el presente juicio, se establece en su cláusula sexta que el vendedor se obliga a entregar a los compradores el inmueble objeto del presente contrato de opción de compra venta, desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. Que es un hecho notorio debidamente reconocido entre las partes, señala que al momento de la suscripción de la opción de compra venta, el inmueble objeto del mismo se encontraba ocupado y aun lo está, por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.168.303, y de este domicilio, y dice reconocido entre las partes por el hecho de que la parte actora en su libelo de demanda admite expresamente este hecho. Que demostrado por documentos indubitables como los señalados en el juicio, existe un proceso de desocupación de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para lograr la desocupación del inmueble objeto del presente juicio, requisito sin el cual no se puede proceder no solo a su enajenación, sino a cualquier otro juicio que implique la pérdida de la posesión del inmueble por parte de la poseedora y ocupante. Que para poder lograrlo se hace necesario de acuerdo a la ley, practicar un procedimiento administrativo previo y de no llegarse a un acuerdo, demandar judicialmente su desocupación. Solamente, luego de cumplir con estos requisitos es que se puede demandar cualquier tipo de acción sobre el inmueble, aun cuando sean terceros las partes en conflicto. Que de lo anterior lleva al hecho de que en el presente caso, sin ejecutarse los lineamientos establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, especialmente lo contenido en el título III, capítulo I, artículo 94 y siguientes, no se puede invocar la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, primero porque hay una ocupante del inmueble cuyo juicio comportaría la pérdida de su posesión; segundo porque una promesa de compra venta no es un contrato definitivo traslativo de propiedad sino un contrato preparatorio que solo origina las condiciones para la ejecución de una obligación futura y cierta y cuyo comportamiento se verifica por un contrato distinto; tercero porque hay obligaciones que cumplir previas a la demanda señaladas en la Ley especial y cuarto porque el mencionado decreto 11 establece la presunción de responsabilidad de una de las partes para poder ejecutar el contenido de las cláusulas de un contrato de compra venta, responsabilidad ésta que debe estar demostrada antes de demandar en cualquier proceso, sobre todo si se trata de establecer responsabilidad en el retardo del cumplimiento de una obligación. DE LA CONTRADICCIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS: La abogada AGUEDA NARVAEZ, actuando como apoderada judicial de la parte actora ciudadano HUGO HERALDO GALÍN CORREA, estando dentro de su oportunidad legal correspondiente, manifestó contradecir y rechazar las cuestiones previas opuestas por la demandada, de la siguiente manera: Que la oponente de la cuestión previa razona que en virtud de que ella misma no ha cumplido con su obligación de desocupar el inmueble negociado, ésta circunstancia constituye un obstáculo para la tramitación del presente proceso cuya pretensión está dirigida a dar cumplimiento a la venta que había sido pactada previamente en un contrato de opción de compra venta. Que para rechazar la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en primer lugar indica que la proponente de la misma no discrimina a cual de los dos supuestos previstos en el referido ordinal se refiere, es decir, no indica si estamos frente a una negada condición inmaterializada o un plazo pendiente, las cuales son figuras jurídicas distintas, incluso previstas en normas diferentes. Que la falta de determinación, de por sí sola, hace improcedente la cuestión previa opuesta por imprecisa, pues ello se traduce en la imposibilidad que tiene la parte actora de rechazarla discriminadamente y el obstáculo que surge para el juez quien no puede escoger a cuál de los dos supuestos se refiere la proponente de la cuestión previa. Que la mención hecha en la citada cláusula sexta del contrato bajo estudio relativa a la entrega a los compradores del inmueble libre de personas y bienes, más que una condición es una obligación de todo vendedor, el cual en caso de incumplimiento en la entrega material estaría obligado a indemnizar al comprador, sin que esa supuesta ocupación del inmueble signifique un diferimiento para otorgar el documento definitivo de venta ante un Registro Público. Que a todo evento el incumplimiento de dicha condición solo afecta al ciudadano HUGO GALIN, quien en su condición de adquiriente deberá lidiar, por proceso aparte, con el desalojo de quienes ocupen el inmueble o si fuera su voluntad consentir con dicha ocupación. Que aparte precisa que la proponente de la cuestión previa hace referencia a la existencia de un proceso de desocupación administrativo iniciado para desalojar a la ciudadana que ocupa la vivienda objeto del contrato (…) que la conclusión alegada está divorciada de la realidad jurídica, ya que en estricto derecho la existencia o no de un proceso admini8strativo no impide la protocolización del inmueble a favor del referido ciudadano, quien en caso de adquirir el inmueble en virtud de este proceso se subrogaría como arrendador o propietario con respecto a la ocupante, siguiendo de ser necesario el procedimiento administrativo que presumiblemente estaría en curso. Que es un error sostener que la venta definitiva está sujeta a la desocupación del inmueble, pues tal circunstancia solo constituye a lo sumo una obligación incumplida de parte de las vendedoras y no una condición suspensiva. En cuanto a la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada ha hecho descansar la cuestión previa relativa a la prohibición legal de admitir la acción en la Resolución 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 del 21 de febrero de 2013, cuyo artículo transcribe. Que la litigante no encuentra relación o conexión alguna entre la hipótesis contenida en dicha norma, relativa a la falta de responsabilidad del adquiriente cuando los fondos para la compra dependan de un tercero y el presente caso, donde los fondos para la adquisición provienen del peculio del ciudadano HUGO GALIN, es decir, la invocación de dicha norma resulta impertinente e inaplicable al caso bajo estudio. Que el petitorio de la presente acción está destinado a obtener por vía judicial un pronunciamiento que condene a las demandadas a protocolizar a favor del ciudadano HUGO GALIN, el documento de venta sobre el inmueble objeto de contrato judicializado, lo cual no implica desalojo o desocupación de persona alguna, es decir, la ejecución de la sentencia favorable que aspira obtener no implicaría la pérdida de la posesión para nadie. DE LAS DOCUMENTALES APORTADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA. 1.- Del contrato de compra venta privado, suscrito por las partes actuantes en el presente juicio, de donde se desprenden las cláusulas contractuales que establecen las condiciones pactadas para la formalización de la venta del inmueble objeto del presente juicio. 2.- De la copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, emanado de la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, N° 10, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del año 1984. 3.- Del acta convenio levantada en el Expediente N° 1, expedida por la Defensoría Pública Primera Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para el Derecho a la Vivienda. 4.- De la carta expedida en fecha 16.02.2018, por la Consejera Principal de Planificación Pública del Municipio Mariño de este estado. 5.- De los instrumentos poder otorgados a la ciudadana Ana Manc de Garrido, por las ciudadanas Silvia Guendsechadze Manc, Natalia Guendsechadze Manc, Ana Cristina Guendsechadze Manc Y Daniela Sofía Guendsechadze Manc. Ahora, Este Tribunal observa que dentro de la oportunidad procesal establecida en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, ni la parte actora ni la demandada comparecieron a promover pruebas sobre la incidencia de cuestiones previas en el presente juicio. III. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN. Determinado lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la procedencia o no de las cuestiones previas alegadas por la representación judicial de la parte demandada con base a las siguientes consideraciones: Las Cuestiones Previas previstas y sancionadas en nuestra norma Adjetiva Civil, en su artículo 346, son mecanismos de defensa que dispone el demandado para exigir que se subsane algún vicio dentro del proceso o en su defecto se deseche la demanda por existir algún impedimento de la ley para proseguir con la litis. Solo pueden ser oponibles por el demandado, únicamente dentro del lapso de contestación a la demanda y deberán ser propuestas acumulativamente en el mismo escrito (es decir todas las que oponga deben estar expresas en el mismo escrito), no se podrán oponer ninguna otra cuando ya se hayan propuesto en un escrito anterior. Para el maestro Rengel-Romberg, Arístides, la institución en comento “tiene como función resolver acerca de la regularidad del procedimiento, ya sea para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales (Juez y Partes) deben actuar ya sea para resolver sobre la regularidad de la demanda o de cualquier otro requisito de la instancia.” Ahora bien, establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “.Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. 2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. 4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado. 5° La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio. 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. 7° La existencia de una condición o plazo pendientes. 8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. 9° La cosa juzgada. 10° La caducidad de la acción establecida en la Ley. 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes.” En este sentido, examinadas detenidamente las actuaciones, alegatos y recaudos consignados referidos a las cuestiones previas bajo análisis, este Tribunal parte del hecho que las cuestiones previas tienen un propósito purificador del proceso, para desechar desde el inicio todos los obstáculos que impidan el debate al fondo con toda claridad, y en consecuencia en nuestro caso bajo estudio las referidas a los ordinales 7° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, este Tribunal pasa a emitir pronunciamiento en primer lugar a la atinente al ordinal 7° del referido artículo, en los siguientes términos: Se observa que en el caso de autos, el ciudadano HUGO HERALDO GALÍN CORREA, demando el Cumplimiento del Contrato de Compra-venta que celebró en forma privada con las ciudadanas Silvia Guendsechadze Manc, Natalia Guendsechadze Manc, Ana Cristina Guendsechadze Manc y Daniela Sofía Guendsechadze Manc, por un inmueble constituido por una extensión de terreno y la casa sobre este construido ubicada en la Calle Libertad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, compuesta de dos (2) plantas y cuyas dimensiones con nueve metros con quince centímetros (9,15 cm), de frente, por treinta y tres metros (33 Mys)m de fondo, y correspondiendo dentro de los siguientes linderos: Norte: Propiedad del tipo casa, que es o fue de Salvador Salazar Rodríguez; Sur: Propiedad del tipo casa, que es o fue de Lorenzo Rodríguez; Este: Propiedad tipo casa que es o fue de Luís B. Salazar, y Oeste: Calle Libertad. Seguidamente la abogada CARMEN ROZKIEWICZ BELLO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, alegó entre otra la cuestión previa contemplada en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que existe un proceso de desocupación de control de los arrendamientos de vivienda para lograr la desocupación del inmueble objeto del presente juicio, requisito sin el cual no se puede proceder no solo a su enajenación, sino a cualquier otro juicio que implique la perdida de la posesión del inmueble por parte de la poseedora u ocupante. Que eso origina que hay que dejar transcurrir íntegramente los lapsos establecidos en la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas, hasta su definitiva conclusión en lo que respecta a la desocupación para luego ejercer las acciones judiciales. Por su parte la apoderada judicial del actor rechazó la cuestión previa alegando que la citada cláusula sexta del contrato bajo estudio relativa a la entrega a los compradores del inmueble libre de personas y bienes, más que una condición es una obligación de todo vendedor, el cual en caso de incumplimiento en la entrega material estaría obligado a indemnizar al comprador, sin que esa supuesta ocupación del inmueble signifique un diferimiento para otorgar el documento definitivo de venta ante un Registro Público. Que a todo evento el incumplimiento de dicha condición solo afecta al ciudadano HUGO GALIN, quien en su condición de adquiriente deberá lidiar, por proceso aparte, con el desalojo de quienes ocupen el inmueble o si fuera su voluntad consentir con dicha ocupación. Que aparte precisa que la proponente de la cuestión previa hace referencia a la existencia de un proceso de desocupación administrativo iniciado para desalojar a la ciudadana que ocupa la vivienda objeto del contrato; que la conclusión alegada está divorciada de la realidad jurídica, ya que en estricto derecho la existencia o no de un proceso administrativo no impide la protocolización del inmueble a favor del referido ciudadano, quien en caso de adquirir el inmueble en virtud de este proceso se subrogaría como arrendador o propietario con respecto a la ocupante, siguiendo de ser necesario el procedimiento administrativo que presumiblemente estaría en curso. Se observa igualmente que en la oportunidad legal para promover pruebas, ni la parte actora ni los demandados comparecieron a juicio en forma personal ni por intermedio de apoderados judiciales a promover pruebas en la incidencia de cuestiones previas. Ahora bien, respecto a la Cuestión Previa opuesta contemplada en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “…La existencia de una condición o plazo pendiente”. Con respecto a la cuestión previa alegada, el autor Fernando Villasmil B. en su obra Los Principios Fundamentales y Las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil. Editorial Paredes Caracas 1987, p. 82-83), señaló que: “...la existencia de la condición o del término puede conducir a un diferimiento prolongado del mérito de la causa...quien mantiene la condición a plazo pendientes, como una cuestión previa; pero sin que su declaratoria con lugar produzca la paralización inmediata del juicio, sino que este continua su curso normalmente, hasta llegar al estado de sentencia, oportunidad en la cual si se paraliza la decisión de fondo, hasta que se cumpla la condición o se venza el término...” omissis “…la condición a plazo pendiente sólo procede cuando convencionalmente o por expresa disposición de la ley, se somete la exigibilidad o el nacimiento de la obligación al cumplimiento de determinado acontecimiento futuro e incierto (condición) o al decurso de determinado lapso de tiempo (término)”. También ha dejado establecido la doctrina que una obligación depende de un acontecimiento futuro e incierto, ello infiere que es condicional, ya que mientras no acontezca esa condición la obligación estaría pendiente, ésta aseveración se concatena con lo establecido en el artículo 1197 del Código Civil venezolano que a la letra expresa lo siguiente: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”. En la opinión de Humberto Bello Lozano en su obra Las Fases del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996.p, 86), está referida a: “que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, ya que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (plazo), o el supuesto para que se cumpla la misma no se ha dado (condición)…”. Por su parte, el ilustre autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, al comentar la presente cuestión previa, expresa que: “…La cuestión previa atañe sólo a estipulaciones contractuales de término o condición aun no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio, por esta vía de la cuestión previa 7º, toda vez que la inexistencia de incertidumbre a los fines de las demandas mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del Estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones – atañederas al interés procesal, ciertamente-, pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis…”. Comentarios al Código de Procedimiento Civil. Editorial Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Caracas 1996. p, 60. De lo antes expuesto puede inferir este Tribunal que la existencia de una condición o plazo pendiente, se refiere al nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria. En el caso de marras, la apoderada judicial de la parte demandada alega la existencia de una condición pendiente por cuanto en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta, el vendedor se obligó a entregar a los compradores el inmueble objeto del presente contrato desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la oficina de registro, que al existir un proceso de desocupación de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda para lograr la desocupación del inmueble objeto del presente juicio, no se podría proceder no solo a su enajenación, sino a cualquier otro juicio que implique la perdida de la posesión del inmueble por parte de la poseedora u ocupante. Por otro lado, la parte actora rechaza, la cuestión previa alegada manifestando que la citada cláusula sexta del contrato bajo estudio relativa a la entrega a los compradores del inmueble libre de personas y bienes, más que una condición es una obligación de todo vendedor, el cual en caso de incumplimiento en la entrega material estaría obligado a indemnizar al comprador, sin que esa supuesta ocupación del inmueble signifique un diferimiento para otorgar el documento definitivo de venta ante un Registro Público. Que a todo evento el incumplimiento de dicha condición solo afecta al ciudadano HUGO GALIN, quien en su condición de adquiriente deberá lidiar, por proceso aparte, con el desalojo de quienes ocupen el inmueble o si fuera su voluntad consentir con dicha ocupación. Que aparte precisa que la proponente de la cuestión previa hace referencia a la existencia de un proceso de desocupación administrativo iniciado para desalojar a la ciudadana que ocupa la vivienda objeto del contrato; que la conclusión alegada está divorciada de la realidad jurídica, ya que en estricto derecho la existencia o no de un proceso admini8strativo no impide la protocolización del inmueble a favor del referido ciudadano, quien en caso de adquirir el inmueble en virtud de este proceso se subrogaría como arrendador o propietario con respecto a la ocupante, siguiendo de ser necesario el procedimiento administrativo que presumiblemente estaría en curso. Al respecto considera esta Juzgadora que la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del citado artículo, constituye un medio de defensa oponible en aquellos casos en que existe una condición o plazo pendiente para el cumplimiento de una obligación, hecho éste que impide que la acción pueda continuar. En el caso bajo estudio, la condición que alega la demandada existente en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta, no es más que la obligación asumida por el vendedor para con sus compradores de entregar el inmueble desocupado al momento de la firma del documento definitivo de venta, más no constituye condición alguna para el ejercicio de la acción que se intenta en este juicio por el actor, razón por la cual la presente cuestión previa debe ser declarada sin lugar como será expresa en forma precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. Decidido lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse en cuanto a la procedencia o no de la cuestión previa referente al ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. IV En este sentido, aprecia este Juzgado, que la apoderada judicial de la parte demandada opuesto la cuestión previa extintiva, contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, debe iniciar este tribunal, el conocimiento de la cuestión previa con carácter extintivo, lo cual pasa analizar de la siguiente manera. El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 11°, dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …omissis… 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…” La cuestión previa opuesta se encuentra tipificada en el grupo de las atinentes a la acción; al respecto el Dr. Arístides Rengel Romberg, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil”, Tomo III, señala: “…cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción…” En virtud de lo anterior, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 341 ejusdem, que prevé: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”. Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa: “… el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. En este orden de ideas, considera necesario este Tribunal traer a colación, la Sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, que señala lo siguiente: “…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca ?expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que ?en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…” Ahora bien, pasa este Tribunal al estudio de la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración la jurisprudencia parcialmente transcrita, la cual este Tribunal acoge y aprecia en su integridad. En este sentido, la apoderada judicial de la demandada oponible de la cuestión previa señala lo siguiente: Que para poder lograrlo se hace necesario de acuerdo a la ley, practicar un procedimiento administrativo previo y de no llegarse a un acuerdo, demandar judicialmente su desocupación. Solamente, luego de cumplir con estos requisitos es que se puede demandar cualquier tipo de acción sobre el inmueble, aun cuando sean terceros las partes en conflicto. Que de lo anterior lleva al hecho de que en el presente caso, sin ejecutarse los lineamientos establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, especialmente lo contenido en el título III, capítulo I, artículo 94 y siguientes, no se puede invocar la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, primero porque hay una ocupante del inmueble cuyo juicio comportaría la pérdida de su posesión; segundo porque una promesa de compra venta no es un contrato definitivo traslativo de propiedad sino un contrato preparatorio que solo origina las condiciones para la ejecución de una obligación futura y cierta y cuyo comportamiento se verifica por un contrato distinto; tercero porque hay obligaciones que cumplir previas a la demanda señaladas en la Ley especial y cuarto porque el mencionado decreto 11 establece la presunción de responsabilidad de una de las partes para poder ejecutar el contenido de las cláusulas de un contrato de compra venta, responsabilidad ésta que debe estar demostrada antes de demandar en cualquier proceso, sobre todo si se trata de establecer responsabilidad en el retardo del cumplimiento de una obligación. En este sentido, la parte demandante solicita en su demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta contenido en el documento privado en el sentido de que se le venda de inmediato mediante documento público el inmueble objeto de esta demanda, e indicó como fundamento de derecho el artículo 1.167, del Código Civil, e igualmente negó la alegada cuestión previa arguyendo que la litigante no encuentra relación o conexión alguna entre la hipótesis contenida en dicha norma, relativa a la falta de responsabilidad del adquiriente cuando los fondos para la compra dependan de un tercero y el presente caso, donde los fondos para la adquisición provienen del peculio del ciudadano HUGO GALIN, es decir, la invocación de dicha norma resulta impertinente e inaplicable al caso bajo estudio. Que el petitorio de la presente acción está destinado a obtener por vía judicial un pronunciamiento que condene a las demandadas a protocolizar a favor del ciudadano HUGO GALIN, el documento de venta sobre el inmueble objeto de contrato judicializado, lo cual no implica desalojo o desocupación de persona alguna, es decir, la ejecución de la sentencia favorable que aspira obtener no implicaría la pérdida de la posesión para nadie. Respecto a la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta observa esta sentenciadora que para la procedencia de la cuestión previa opuesta, presupone la existencia de una disposición legal que limite o impida su ejercicio de manera expresa. Cabe destacar que todo lo que limite el derecho de accionar, el derecho a la defensa o a la tutela judicial efectiva, es de interpretación restrictiva, es por esta razón que la procedencia de la cuestión previa a que se refiere el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, requiere que se esté en un caso de prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta, y no que sea necesario analizar las distintas posiciones doctrinarias para determinar si se admite o no la acción incoada, ya que ello corresponde al juzgador al momento de dictar la sentencia definitiva. Precisado lo anterior, debe este Tribunal traer a colación lo estipulado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, relativo a la necesidad de agotar la vía administrativa previa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para introducir una demanda que implique la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, en este sentido establece: “previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. Conforme a lo antes descrito, y a todo lo establecido en la referida Ley especial, se desprende que la misma busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. La misma indica que previo a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento. Ahora bien, en el caso de marras, se puede observar que no se está en presencia de un juicio derribado de un contrato de arrendamiento, sino por el contrario derivado de una promesa de compra-venta, y de la revisión del libelo de la demanda en especial de su petitorio se observa que la misma persigue que se cumpla con el contrato privado de opción de compra-venta, en el sentido de que se le venda mediante el documento público el inmueble objeto del presente litigio. De tal manera, que no existiendo dentro de las peticiones del actor planteamientos que involucren el desalojo, desocupación, o pérdida de la posesión del bien inmueble, en consecuencia, no es aplicable para este asunto el procedimiento administrativo previo contemplado titulo III, Del Procedimiento Previo a las Demandas, Capitulo I, Del procedimiento previo a las demandas, contemplado en los artículos 96 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Asimismo la demandada de autos, no demostró que se encuentre en posesión del inmueble objeto de litigio, o que el mismo se encuentre ocupado por una tercera persona, por cuanto quedó evidenciado de la constancia emitida por el Consejo Comunal Cofipeca, (Fs. 14), que el inmueble ubicado en la calle Libertad, entre Velásquez y San Nicolás, casa nro. 5, Municipio Mariño, Porlamar, ha sido desocupado por la ciudadana MARIANGEL MANUELA GARRIDO ROSALES, desde el día 7 de febrero del presente año, y no existe dentro de las peticiones del actor planteamiento alguno que involucren el desalojo, desocupación o pérdida de la posesión del referido bien inmueble, motivo por el cual la defensa opuesta en este caso, enmarcado en la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, no puede prosperar, y la misma debe ser declara SIN LUGAR, en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, las cuestiones previas señalada en los ordinales 7° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionadas con La existencia de una condición o plazo pendiente y la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 274 ejusdem, se condena en constas a la parte demandada en esta causa, por haber resultado totalmente vencida. TERCERO: Se le advierte a la parte demandada, que la contestación de la demanda tendrá lugar dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento del lapso de apelación, si ésta no fuere interpuesta o dentro de los cinco (05) días siguientes a que se haya oído la apelación en un solo efecto, en atención a lo previsto en el artículo 358, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los seis (6) días del mes de noviembre del año Dos Mil Dieciocho (2.018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación. LA JUEZA PROVISORIA, DRA. ADELNNYS VALERA CARRILLO, LA SECRETARIA TEMPORAL, ABG. VERONICA PACHECO. En esta misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 p.m. Conste. LA SECRETARIA TEMPORAL. ABG. VERONICA PACHECO. Exp. N° 25.549 AVC/vap.