TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
207° y 158°
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI, JULIO CESAR ROSAS LEON y ROSA LAURA LEON DE ROSAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 24.719.444, 24.719.445 y 23.590.866 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JESUS ENRIQUE LAREZ FERMIN, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.467 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos CARMEN ANTONIA NORIEGA y NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.825.447 y 19.896.248 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA CARMEN ANTONIA NORIEGA: abogado en ejercicio JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 155.248 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL CO-DEMANDADO NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA: abogada en ejercicio ANA MERCEDES COLON inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 263.559 y de este domicilio.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSE EDUARDO PATIÑO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte co-demandada ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 11-07-2017 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, que siguen los ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI, ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON, en contra de la parte apelante, y del ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, recurso que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 21-09-2017.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en esta alzada en fecha 04-10-2017 (f. 4 de la 2ª pza) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza.
Por auto de fecha 05-10-2017 (f. 5 de la 2ª pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, y asimismo de conformidad con el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
Al folio 6 de la 2ª pieza consta acta levantada en fecha 13-10-2017 con motivo de la reunión conciliatoria fijada para esa fecha, de la cual emerge que dicho acto se declaró desierto por cuanto las partes no comparecieron al acto ni por sí ni por medio de apoderado.
Mediante diligencia suscrita en fecha 08-11-2017 (f. 7 de la 2ª pieza) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes ante esta alzada el cual cursa a los folios 8 al 20, y en la misma fecha (f. 21 al 39 de la 2ª pieza) presentaron escrito de informes los codemandados.
En fecha 08-11-2017 (f. 40 al 42 de la 2ª pieza) suscribió diligencia el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, parte codemandada, por medio de la cual confirió poder apud acta a la abogada en ejercicio ANA MERCEDES COLON, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 263.559 y de este domicilio.
En fecha 22-11-2017 (f. 43 al 50 de la 2ª pieza) la parte demandada presentó escrito por medio del cual hacen observaciones a los informes de la parte actora.
Por auto de fecha 23-11-2017 (f. 51 de la 2ª pza) se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y se aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del día 22-11-2017 (exclusive) conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 07-02-2018 (f. 52 de la 2ª pieza) se difirió la oportunidad para dictar sentencia, conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal correspondiente este Juzgado Superior no dictó sentencia, por lo que pasa hacerlo ahora bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta demanda por cumplimiento de contrato de compraventa incoada por los ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI, ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON en contra de los ciudadanos CARMEN ANTONIA NORIEGA y NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO (f. 1 al 92).
Primera pieza
La demanda fue admitida por auto de fecha 03-08-2016 (f. 93 y vto), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos CARMEN ANTONIA NORIEGA y NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, para que comparecieran por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones ordenadas, a objeto de dar contestación a la demanda.
Por auto de fecha 16-09-2016 (f. 94) la Jueza Temporal se abocó al conocimiento de la causa.
Mediante diligencias suscritas en fecha 20-09-2016 (f. 95 y 96) el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, parte co-demandante, actuando conforme a los artículos 152, 153 y 155 del Código de Procedimiento Civil, y en atención al instrumento poder que le fuera conferido por los codemandados ciudadanos ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON, ante la Notaría Pública de Pampatar estado Nueva Esparta en fecha 23-11-2011, bajo el N° 27, tomo 158, confirió poder apud acta al abogado en ejercicio JESUS ENRIQUE LAREZ FERMIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.467 y de este domicilio.
En fecha 28-09-2016 (f. 97 y 98) suscribió diligencia el alguacil del tribunal de la causa por medio de la cual consignó debidamente firmado, el recibo de la boleta de citación librada al codemandado NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, y en esa misma fecha el referido funcionario consignó sin firmar la compulsa librada a la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA, manifestando que no pudo localizarla en la dirección señalada en la boleta de citación. (f. 99 al 118).
Mediante diligencia suscrita en fecha 04-10-2016 (f. 119) el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, parte codemandada, debidamente asistido por el abogado en ejercicio EDUARDO JIMENEZ MORALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.785, por medio de la cual se dio por citado en la presente causa.
Por diligencia suscrita en fecha 06-10-2016 (f. 120 al 122) se da por citada en la presente causa la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA, y en esa misma fecha confirió poder apud acta al abogado en ejercicio JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 155.248 y de este domicilio.
En fecha 09-11-2016 (f. 123 al 133) el abogado JOSE EDUARDO PAITÑO SUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la co-demandada CARMEN ANTONIA NORIEGA, consignó de contestación de la demanda y en esa misma fecha contestó la demanda el ciudadano NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio EDUARDO JOSE JIMENEZ MORALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.785 y de este domicilio, tal como se evidencia del escrito que cursa a los folios 134 al 138.
Por diligencia suscrita en fecha 29-11-2016 (f. 140) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue resguardado para ser agregarlo a los autos en su oportunidad.
A los folios 141 al 153 consta escrito de promoción de pruebas y anexos presentado en fecha 06-12-2016 por el codemandado NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, y a los folios 154 al 191 cursa escrito de promoción de pruebas y anexos presentado en esa misma fecha por el abogado JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA.
A los folios 192 al 205 cursa escrito de promoción de pruebas promovido por la parte actora.
En fecha 08-12-2016 (f. 206) suscribió diligencia el abogado JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, actuando en su carácter de autos, por medio de la cual solicitó al tribunal que realizara por secretaría, un cómputo de los años, meses, y días transcurridos desde el día 28-04-1999, fecha de la firma del documento de promesa bilateral de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en esa fecha 28-04-1997, hasta la fecha de admisión de la demanda.
Mediante escrito consignado en fecha 09-12-2016 (f. 207 al 209) el apoderado judicial de la parte codemanda ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte contraria, asimismo impugnó y rechazó el valor estimado de la demanda.
Por diligencia suscrita en fecha 12-12-2016 (f. 210) el apoderado judicial de la parte actora se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la codemandada.
Por auto de fecha 15-12-2016 (f. 211) el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por el codemandado ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA.
En fecha 15-12-2016 (f. 212 y 213) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual declaró CON LUGAR, la oposición formulada por el apoderado judicial de la parte actora a la admisión de la prueba de experticia promovida por la parte codemandada ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, y asimismo admitió el resto de las pruebas promovidas por esa representación judicial.
En fecha 15-12-2016 (f. 214 al 225) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual declaró improcedente la oposición formulada por el apoderado judicial de la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, las cuales fueron admitidas por el tribunal en el mismo auto, dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. En esa fecha se libraron oficios al Gerente del Banco Nacional de Crédito (BNC), al Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, y al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial a los fines de evacuar la prueba de informes promovida por esa representación judicial
En fecha 18-01-2017 (f. 226 y 227) se agregó al expediente oficio N° 2017-027 de fecha 16-01-2017 emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, dando respuesta al oficio que le fuera librado por el tribunal en su oportunidad.
A los folios 232 y vto, cursa acta contentiva de la declaración rendida en fecha 09-02-2017 por la ciudadana MARY EUGENIA MEJIAS RIVERO, testigo promovida por la parte actora.
En fecha 09-02-2017 (f. 233 y 234) se agregó al expediente comunicación emanado del Banco Nacional de Crédito, dando respuesta al oficio que le fuera librado por el tribunal de la causa en su oportunidad.
Mediante diligencia suscrita en fecha 15-02-2017 (f. 235) el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al tribunal de la causa que ratificara el oficio librado en su oportunidad al Registrador Público inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, pedimento que fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 17-02-2017 (f. 236 al 238).
En fecha 21-03-2017 (f. 239 y 240) se agregó al expediente oficio procedente del Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, dando respuesta al oficio librado por el tribunal de la causa en su oportunidad.
Mediante auto dictado en fecha 29-03-2017 (f. 241) el tribunal de la causa declaró vencido el lapso probatorio, y fijó oportunidad para que las partes presentaran informes conforme al artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27-04-2017 (f. 242 al 252) consignó escrito de informes y anexos el apoderado judicial de la parte actora, y en fecha 02-05-2017 (f. 253 al 260) presentó escrito de informes el abogado JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, parte codemandada. Esa misma representación judicial consignó escrito en fecha 15-05-2017 (f. 261 al 263) por medio del cual hizo observaciones a los informes presentados por la parte contraria en su oportunidad.
En fecha 11-07-2017 (f. 264 al 287) el tribunal de la causa dictó la sentencia definitiva.
Por auto de fecha 12-07-2017 (f. 288) se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso.
Segunda pieza
En fecha 17-07-2017 (f. 2) suscribió diligencia el abogado JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, parte codemandada, por medio de la cual apeló de la señalada decisión de fecha 11-07-2017, recurso que fue oído en ambos efectos mediante auto emitido por el tribunal de la causa en fecha 21-09-2017 (f. 3), ordenándose la remisión del expediente a esta alzada mediante oficio N° 17.342 librado en la misma fecha del auto (f. vto f. 3).
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
PRUEBAS DE LA ACTORA
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1) A los folios 22 al 25 de la 1ª pieza, original de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado en fecha 28-04-1999, bajo el N° 27, tomo 20 de los libros de autenticaciones, del cual se desprende que los ciudadanos DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, titular de la cédula de identidad N° 8.392.889, actuando en calidad de apoderada de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, denominada “LA PROPIETARIA” por una parte, y por la otra los ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI, ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON, denominados “LOS OPTANTES”, convinieron en celebrar un contrato denominado promesa bilateral de compraventa, por medio del cual LA PROPIETARIA como única dueña de un terreno de mayor extensión situado en la calle Malavé, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, con una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²) alinderado así: NORTE: En doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts) con terrenos que son o fueron propiedad de Pedro Aguiar Millán, SUR: En doce metros con cincuenta CENTIMETROS (12,50 mts), ESTE: en ocho metros (8,00 mts) que es su frente con calle Malavé, y OESTE: En ocho metros (8,00 mts) con terreno de LA PROPIETARIA, otorgó a LOS OPTANTES con carácter exclusivo dicha opción de compra, a fin de que éstos adquirieran el terreno antes identificado así como las bienhechurías sobre él construidas, constante de sesenta y dos metros con cuarenta y siete centímetros (62,47 mts) aproximadamente, y éstos se comprometieron a adquirirlo por sí o por medio de otra persona natural o jurídica que oportunamente señalarían por el precio de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00), el cual sería pagado por LOS OPTANTES de la siguiente manera: a) tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) a la firma del contrato de opción de compraventa; b) ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) el día 08-05-1999 de acuerdo a la letra de cambio que se libró al efecto, c) ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) el día 08-06-1999 de acuerdo a la letra de cambio que se libró al efecto, d) doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) el día 08-07-1999 de acuerdo a la letra de cambio que se libró al efecto, e) tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) los cuales se cancelarían en doce (12) cuotas mensuales de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) cada una a partir del 01-06-1999, de acuerdo a las letras de cambio que se librarían al efecto; f) tres millones seiscientos mil bolívares (Bs. 3.600.000,00) los cuales se cancelarían en doce (12) cuotas mensuales de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) cada una a partir del 01-06-2000, de acuerdo a las letras de cambio que se librarían al efecto; g) un millón setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.750.000,00) los cuales se cancelarían en cinco (5) cuotas mensuales de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) cada una a partir del 01-06-2001, de acuerdo a las letras de cambio que se librarían al efecto; h) ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) los cuales se cancelarían en una sola cuota con vencimiento el 01-11-2001, de acuerdo a las letras de cambio que se librarían al efecto. Que LA PROPIETARIA se comprometió a entregar a LOS OPTANTES, en un lapso mayor de noventa (90) días las solvencias pertinentes, certificación de gravámenes, derecho de frente, etc, que LA PROPIETARIA declaró haber recibido de manos de LOS OPTANTES, la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) en calidad de arras, que al efectuarse la operación de compraventa el monto de arras así como la cancelación de las letras de cambio libradas serían imputables al precio definitivo de venta, estableciéndose como fecha máxima para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de dicha opción, que LA PROPIETARIA autorizó en ese acto a LOS PROPIETARIOS, a que procedieran a efectuar las mejoras que consideraran necesarias en el inmueble objeto de la opción, a los fines de acondicionarle según sus requerimientos. El anterior instrumento fue presentado en copias certificadas por la parte actora y el mismo no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar entre otras circunstancias que ciertamente se celebró en el año 1999 un contrato denominado por las partes promesa bilateral de compraventa, el cual fue suscrito por la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, actuando en calidad de apoderada de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, denominada “LA PROPIETARIA” por una parte, y por la otra los hoy accionantes ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI, ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON, denominados “LOS OPTANTES”, que dicha negociación recayó sobre un terreno de mayor extensión situado en la calle Malavé, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, con una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²) así como las bienhechurías sobre él construidas, constante de sesenta y dos metros con cuarenta y siete centímetros (62,47 mts) aproximadamente cuya dueña para ese momento era la codemandada ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA. Y así se establece.
2) Al folio 26 de la 1ª pieza, copia fotostática de comunicación de fecha 27-07-1999, emanada de los ciudadanos JULIO CESAR ROSAS, ROSA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON, dirigida a las ciudadanas CARMEN ANTONIA NORIEGA y/o DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO por medio de la cual le notifican que el día 28 de julio de 1999, vencía el plazo de los noventa (90) días que pactaron para realizar la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Subalterno, según documento de opción de compra firmado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 28-04-1999, anotado bajo el N° 27, tomo 20 de los libros de autenticaciones, y que en base a ello le solicitaban que les facilitaran las fotocopias de las solvencias respectivas, así como la fotocopia del RIF, a mas tardar el día 30-07-1999, a fin de proceder a la elaboración del mencionado documento. Al final de este instrumento se observan firmas ilegibles correspondientes a los actores, y una nota de recibido con una firma ilegible. Del instrumento antes analizado se observa que la firma que aparece en el renglón de recibido como ilegible no fue objeto de desconocimiento por la parte contraria, por lo cual se le imparte valor probatorio para demostrar que la parte accionada recibió dicha comunicación en la fecha señalada. Y así se establece.-
3) A los folios 29 al 40 de la 1ª pieza, original de recibos s/n emitidos en la ciudad de Porlamar en fechas 30-03-2001, 30-03-2001, 30-01-2001, 30-12-2000, 30-11-2000, 01-11-2000, 01-12-2000, 01-10-2000, 02-08-2000, 14-07-2000, 08-07-2000, por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) cada uno, por concepto de pago de local, se observa al final de cada recibo una firma ilegible y el número de cédula 8.392.889, que corresponde a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, la cual declara recibir dichas sumas de dinero del ciudadano JULIO ROSAS. Estos instrumentos emanan de la parte demandada y se les asigna valor probatorio por cuanto las firmas no fueron objeto de desconocimiento o tacha. Y así se establece.
4) A los folios 41 al 50 de la 1ª pieza, original de recibos emitidos en la ciudad de Porlamar en fechas 10-05-2000, 05-04-2000, 18-03-2000, 07-02-2000, enero 2000, 06-12-1999, 01-11-1999, 01-10-1999, 07-09-1999, 04-08-1999, por doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) cada uno, por concepto de pago de local, se observa al final de cada recibo una firma ilegible y el número de cédula 8.392.889, que corresponde a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, la cual declara recibir dichas sumas de dinero del ciudadano JULIO ROSAS. Estos instrumentos emanan de la parte demandada y se les asigna valor probatorio por cuanto las firmas no fueron objeto de desconocimiento o tacha. Y así se establece.
5) Al folio 51 de la 1ª pieza, original de recibo de fecha 01-07-1999 por doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), se observa al final del recibo una firma ilegible perteneciente presuntamente a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, la cual declara haber recibido dicha suma de dinero del ciudadano JULIO ROSAS. Estos instrumentos emanan de la parte demandada y se les asigna valor probatorio por cuanto las firmas no fueron objeto de desconocimiento o tacha. Y así se establece
6) Al folio 52 de la 1ª pieza original de recibo de fecha 01-07-1999, por doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), se observa al final del recibo una firma ilegible perteneciente presuntamente a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, la cual declara haber recibido dicha suma de dinero del ciudadano JULIO ROSAS. Estos instrumentos emanan de la parte demandada y se les asigna valor probatorio por cuanto las firmas no fueron objeto de desconocimiento o tacha. Y así se establece.
7) Al folio 53 de la 1ª pieza original de recibo de fecha 08-06-1999, por ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), recibidos por DIANA NORIEGA, la cual declara haber recibido dicha suma de dinero del ciudadano JULIO ROSAS. Estos instrumentos emanan de la parte demandada y se les asigna valor probatorio por cuanto las firmas no fueron objeto de desconocimiento o tacha. Y así se establece.
8) Al folio 54 de la 1ª pieza, original de recibo de fecha 02-06-1999, por doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), se observa al final del recibo una firma ilegible perteneciente presuntamente a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, la cual declara haber recibido dicha suma de dinero del ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, cédula de identidad N° 8.214.053, “que corresponde al pago mensual del primer año de acuerdo a lo establecido en el contrato de pre venta anteriormente firmado...”. Estos instrumentos emanan de la parte demandada y se les asigna valor probatorio por cuanto las firmas no fueron objeto de desconocimiento o tacha. Y así se establece.
9) Al folio 55 de la 1ª pieza original de recibo de fecha 08-05-1999, por ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), se observa al final del recibo una firma ilegible perteneciente presuntamente a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, la cual declara haber recibido dicha suma de dinero del ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, con cédula de identidad N° 8.214.053, “a cuenta del saldo de la inicial (Bs. 500.000,00) restando Bs. 350.000,00, de la compra del terreno de 100 mts² ubicado entre la calle Malavé con Colina, de acuerdo al documento de pre-venta...”. Estos instrumentos emanan de la parte demandada y se les asigna valor probatorio por cuanto las firmas no fueron objeto de desconocimiento o tacha. Y así se establece.
10) A los folios 64 al 87 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de expediente N° 16-5634 contentivo de INSPECCIÓN JUDICIAL evacuada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 18-03-2016, en un local comercial ubicado en la calle Malavé, al lado del Instituto Universitario Politécnico Santiago Mariño de la ciudad de Porlamar, estado Bolivariano de Nueva Esparta a petición del ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, se dejó constancia que el tribunal notificó de su misión al ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, quien dijo ser el propietario del inmueble inspeccionado y que con tal carácter lo ocupa, asimismo se dejó constancia que en el local objeto de la inspección se desarrolla la actividad comercial de lonchería o refresquería; que el notificado presentó al tribunal treinta y un (31) recibos de diferentes fechas y con diferentes montos en los cuales aparece la ciudadana DIANA NORIEGA recibiendo diferentes cantidades de dinero; que a los fines de dejar constancia si el notificado tenía algún documento que lo acreditara como propietario del inmueble, éste presentó para su vista y devolución comunicación de fecha 27-07-1999 dirigido a las ciudadanas CARMEN ANTONIA NORIEGA y/o DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, donde le solicitan el RIF y la solvencia del inmueble objeto de inspección a los fines de la protocolización del documento de compraventa; asimismo presentó un recibo de Hidrocaribe, correspondiente al inmueble objeto de inspección a nombre de JULIO CESAR ROSAS BONELLI, cédula de identidad N° 24.719.444, N° de control 00-3133233. Si bien la anterior inspección se aportó al proceso en copias fotostáticas y la misma no fue objeto de impugnación conforme a los lineamientos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le imparte valor probatorio por cuanto al momento de formular la solicitud, no se justificó la urgencia. Y así se decide.-
11) Al folio 88 de la 1ª pieza, copia fotostática de documento privado sin firma, redactado por la abogada MARY MEJIAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 173.967, del cual emerge que el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, da en venta al ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, un terreno y las bienhechuría sobre el construidas ubicado en la calle Malavé, sector Genoves de la ciudad de Porlamar estado Nueva Esparta con una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²), que dicho terreno forma parte integrante de un terreno de mayor extensión adquirido por el propietario, que el precio pactado para la negociación es la cantidad de quinientos treinta (sic) bolívares (Bs. 530.000,00). En los márgenes inferiores de dicho instrumento se observan unas notas manuscritas con lápiz de carbón, en las cuales se lee “traer cheque”, “falta citar las bienhechurías, y debe presentar plano del terreno de mayor extensión señalando el área a vender de los 100 mts con sus respectivas bienhechurías.” El anterior instrumento fue producido por la parte actora a los fines de demostrar que el mismo fue presentado para su revisión en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, y que fue devuelto por falta de indicación de los elementos anotados al margen del mismo, y al haber sido ratificada dicha información por la Oficina de Registro respectiva mediante la prueba de informes, se le asigna valor probatorio para demostrar las anteriores circunstancias, esto es que fue redactado y firmado dicho instrumento por la profesional del derecho MARY MEJIAS, que el mismo se refiere a la venta efectuada por el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, al ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, que dicha venta recayó sobre un inmueble constituido por un terreno y las bienhechuría sobre el construidas ubicado en la calle Malavé, sector Genoves de la ciudad de Porlamar estado Nueva Esparta con una superficie de 100 mts² aproximadamente, y que dicho terreno forma parte integrante de un terreno de mayor extensión adquirido por el propietario, que el precio pactado para la negociación es la cantidad de quinientos treinta (sic) bolívares (Bs. 530.000,00). Y así se establece.-
12) Al folio 89, copia fotostática de planilla única bancaria, emitida en fecha 05-05-2016 por la Oficina de Registro Público Inmobiliario de los Municipios Mariño y García de este Estado, N° de trámite 398.2016.2.15368P, por un monto de Bs. 43.495,80 por concepto de venta con valor estimado, solicitada por el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, pasaporte N° V-24.719.444. Se observa que dicho monto fue depositado por el solicitante en la agencia del Banco Bicentenario, como ente recaudador del SAREN, en fecha 10-05-2016. El anterior documento presentado en fotocopia se tiene como fidedigno conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme a lo previsto en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la parte actora presentó el documento de venta del inmueble objeto del presente proceso, que le hizo el cálculo de los impuestos a pagar a favor del SAREN, y que dicho monto fue pagado en el Banco Bicentenario. Y así se establece.-
13) A los folios 90 y 91 de la 1ª pieza, original de recibo de pago y relación de recibos pendientes por cliente, emanado de la empresa C.A, Hidrológica del Caribe, filial de Hidroven, por un monto de Bs. 1.045, 00, cancelados por JULIO CESAR ROSAS BONELLI en fecha 20-07-2016 cliente N° 1356683, organización U.G. Nueva Esparta, código del contrato 3358908, uso comercial B, dirección de suministro: prolongación Malavé, HCB-729, Mariño Nueva Esparta, dicho monto corresponde al pago de los recibos de los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2016, por un monto cada uno de Bs. 261,25 para un total de Bs. 1.045,00. El tribunal le niega valor probatorio al anterior instrumento por cuanto el mismo nada aporta al proceso, solo se demuestra estar solvente en los pagos del servicio de agua por los cuatro meses que se señalan. Y así se decide.-
En la etapa probatoria
14) A los folios 204 y 205, copia fotostática de documento privado sin firmas aparentes, redactado por la abogada MARY MEJIAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 173.967, del cual emerge que el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, da en venta al ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, un terreno y la bienhechuría sobre el construida. Observa el tribunal que el anterior documento fue objeto de análisis en este mismo capítulo, por lo cual considera inoficioso analizarlo nuevamente. Y así se decide.-
15) PRUEBA DE INFORMES
a) Al folio 227 y vto, oficio N° 201-027 de fecha 16-01-2017 emanado del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, dirigido al tribunal de la causa por medio del cual da respuesta al oficio N° 16-497 de fecha 15-12-2016, por medio del cual se le solicitó información sobre las resultas de la evacuación de la inspección judicial N° 16-5634 solicitada por el ciudadano NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, y evacuada por ese Tribunal en fecha 18-03-2016. En cuanto al anterior medio probatorio, esta alzada de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil pasa analizar y valorar la prueba suministrada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en los términos que siguen: Señala el informante: “este tribunal realizó una revisión y se pudo evidenciar que si se evacuó la solicitud de inspección judicial de la que se hace mención, que la misma se practicó en fecha 18-03-2016 contentiva de ocho (8) particulares: que al primer particular el tribunal dejó constancia que fue notificada una persona a la cual se le informó sobre su misión, que al segundo se dejó constancia que al notificado se le puso para su vista y lectura la solicitud, al tercero el tribunal dejó constancia que al momento de practicar esa actuación, se encontraba en el inmueble el ciudadano Julio César Rosas Bonelli, al cuarto el tribunal dejó constancia que el ciudadano Julio César Rosas Bonelli informó al tribunal que ocupa el inmueble objeto de inspección en su carácter de propietario del mismo, quinto y sexto, se dejó constancia que en el local objeto de inspección se desarrolla una actividad comercial lonchería o refresquería, al séptimo el tribunal dejó constancia que el notificado presentó 31 instrumentos de diferentes fechas y con diferentes montos en los cuales aparece la ciudadana Diana Noriega recibiendo diferentes cantidades de dinero, al octavo el solicitante de la inspección pidió al tribunal dejar constancia si el notificado tenía algún documento que lo acreditara como propietario del inmueble, dejando constancia el tribunal, que el notificado presentó para su vista y devolución (sic) de fecha 27-07-1999 dirigido a las ciudadanas Carmen Antonio Noriega y/o Diana María Noriega de Cedeño, donde le solicitan el Rif, y la solvencia del inmueble objeto de inspección a los fines de la protocolización del documento de compraventa, asimismo presentó un recibo de Hidrocaribe correspondiente al inmueble objeto de inspección a nombre de Julio Cesar Rosas Bonelli, cédula de identidad N° 24.719.444, N° de control 00-3133233. Esta alzada le imparte valor probatorio al mencionado informe conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que efectivamente dicho tribunal practicó la referida inspección judicial extra littem en fecha 18-03-2016. Así se establece.-
b) Al folio 234 de la 1ª pieza, comunicación N° CJ/COO-208/1/17 de fecha 23-01-2017, emanado del Banco Nacional del Crédito, C.A, Banco Universal, dirigido al tribunal de la causa por medio del cual da respuesta al oficio N° 16-495 de fecha 15-12-2016, por medio del cual se le solicitó información sobre los hechos litigiosos, concretamente que informara si el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI emitió el cheque de gerencia N° 09604591 contra la cuenta N° 0191-0146-14-2500000019 de fecha 17-05-2016, por la cantidad de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000,00) a favor del ciudadano NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, y si el mismo fue cobrado por su beneficiario. Señala el informante: “que en los sistemas del Banco, el cheque de gerencia N° 09604591 emitido con cargo a la cuenta corriente N° 0191/0146/14/2500000019 el día 17 de mayo de 2016 por la cantidad de Bs. 530.000,00 a favor del Sr. NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, y debitado de la cuenta N° 0191/0146/14/2100023215 perteneciente al Sr. JULIO CESAR ROSAS BONELLI, se encuentra en estatus “cliente”, es decir, no ha sido cobrado, y que ello no implica que el referido efecto mercantil haya podido ser presentado por taquilla y devuelto a su beneficiario sin ser registrado por los cajeros de las agencias del BNC, al determinarse insuficiencia de fondos para su pago. Esta alzada le imparte valor probatorio al mencionado informe conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar las señaladas circunstancias. Así se establece.-
c) Al folio 239 de la 1ª pieza, oficio N° 2017-398-021 de fecha 15-03-2017 emanado del Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, dirigido al tribunal de la causa por medio del cual da respuesta al oficio N° 17.071 de fecha 15-03-2017, por medio del cual se le solicitó la siguiente información: 1.- si le fue presentado para su revisión documento conforme al cual el ciudadano NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, con cédula de identidad N° V-19-896.248, aparece dando en venta al ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, con cédula de identidad N° V-24.719.444, un inmueble terreno y bienhechurías, en la calle Malavé de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño por el precio de Bs. 530.000,00, que aparece cancelado mediante cheque de gerencia del Banco Nacional de Crédito de fecha 17 de mayo de 2016. 2.- Si dicho documento de venta fue devuelto a la parte presentante ordenándole citar bienhechurías, presentar plano, señalar área a vender, así mismo se determine la persona que hizo la presentación, y 3.- Si a los efectos de la protocolización del mismo, se emitió planilla única bancaria, Banco Bicentenario por Bs. 1.045,00, para el pago de los correspondientes derechos. Al respecto el informante señala:
1.- que fue presentado para su revisión previa, un documento de compra-venta de terreno y bienhechurías ubicado en la calle Malavé de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño por la cantidad allí reflejada a favor del ciudadano NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, titular de la cédula de identidad N° V-19.896.248.
2.- que dicho documento de compraventa fue devuelto al presentante con las observaciones plasmadas tal y como consta en el mismo, y
3.- que todo documento que es presentado para su revisión previa, se le elabora planilla única bancaria para su cancelación y oportuna presentación con el documento definitivo de venta, el cual debe ser acompañado con todos sus recaudos para su posterior protocolización en el lapso señalado.
Esta alzada le imparte valor probatorio al mencionado informe conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar entre otras circunstancias, que fue presentado para su revisión previa ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, un documento de compraventa de un terreno y sus bienhechurías ubicado en la calle Malavé de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño por la cantidad de Bs. 530.000,00 a favor del ciudadano NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, y que dicho documento fue devuelto al presentante por habérsele hecho observaciones. Así se establece.-
16) Prueba testimonial
a) Testigo MARY EUGENIA MEJIAS RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.772.810 y de este domicilio, la cual rindió su declaración ante el tribunal de la causa en fecha 09-02-2017 (f. 232 y vto) y previo el juramento de ley al ser interrogada por la promovente contestó: que conoce al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA desde una inspección judicial que éste le solicitó que le tramitara en el tribunal primero; que ella le ha prestado servicios profesionales al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, que primero fue una inspección judicial por un local comercial perteneciente al señor NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, para verificar unas construcciones y remodelaciones sin autorización de el, a la persona que usaba el comercio; que luego de realizada la inspección el mismo le solicitó que lo asistiera en una reunión con el señor Julio Cesar Rosas, el cual era el que utilizaba el local porque estaba proponiendo comprarlo y en acuerdo de las dos partes realizarle todo el proceso de la documentación de la compraventa, el cual se comenzó y no se concluyó por falta de pago de honorarios de las dos partes; que redactó y visó contrato de venta conforme al cual el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA vende a su representado JUILIO CESAR ROSAS un terreno y las bienhechurías construidas sobre el mismo ubicada en la calle Malavé, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, que se realizaron dos copias del documento para ser corregidos por el Registro Subalterno del Municipio Mariño de este Estado con diferentes precios, el primero de dos millones (2.000.000,00) y otro en quinientos treinta mil (530.000,00) a solicitud de las dos partes, de la misma propiedad; que redactó y visó dicho documento de venta por instrucciones y a solicitud de las dos partes; que presentó para su revisión en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, documento de venta mediante el cual el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA vende a JULIO CESAR ROSAS la porción de terreno y las bienhechurías ubicadas en la calle Malavé, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, que se llevó documentación para su corrección donde se arrojó que se tenía que renovar el plano y especificar las coordenadas, ya que no estaban incluidas en el plano viejo que se estaba presentando y el Registro solicitaba el sello húmedo y firma de la Oficina de Catastro; que dicho documento le fue devuelto por faltar datos relacionados con el mismo, que el documento les fue entregado a las partes interesadas para que contrataran el servicio de un dibujante o tipógrafo para la realización de un nuevo plano. En cuanto a la declaración de esta testigo, la alzada le niega valor probatorio por cuanto del análisis de sus deposiciones se denota que la testigo se encuentra incursa en una de las causales de inhabilidad previstas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, pues expresó que trabajó para el promovente cuando en la pregunta SEGUNDA manifestó que ha prestado servicios profesionales al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, es decir que la deponente tiene interés en las resultas del juicio y por ello se desecha tu testimonio. Y así se decide.-
En la etapa de informes en instancia
17) A los folios 246 al 252, copias certificadas expedidas en fecha 13-03-2017 por la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, de documento protocolizado ante esa Oficina en fecha 30-07-1996, bajo el N° 7, folios 40 al 43, protocolo primero, tomo 8, tercer trimestre del año 1996, por medio del cual el ciudadano JOSE CEDEÑO DE LA CRUZ, declaró que actuando por cuenta y orden de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, culminó en el mes de diciembre del año mil novecientos noventa y tres y bajo sus únicas expensas, sobre un terreno de su propiedad que le pertenece según consta de documento protocolizado ante la referida Oficina de Registro Público en fecha 28-08-1970, anotado bajo el N° 89, folios 122 al 123 y su vuelto, ubicado en la calle Malavé sector Genovés de la ciudad de Porlamar. Municipio Mariño de este Estado, una construcción consistente en una edificación tipo local comercial, constante de una sala y un baño, dentro de una superficie aproximada de sesenta y dos metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros cuadrados (62,47 mts²), aproximadamente, que el monto de la obra fue la cantidad de Bs. 850.000,00, el cual le fue cancelado en su totalidad por la propietaria mediante múltiples pagos efectuados durante la ejecución la obra, y por ello le otorgó dicho instrumento para que le sirviera de justo título de propiedad. El anterior instrumento fue presentado en copias certificadas por la parte codemandada y el mismo no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la existencia de las construcciones ejecutadas sobre el referido terreno. Y así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL CODEMANDADO NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA
1) A los folios 143 al 153, copias certificadas expedidas en fecha 01-12-2016 por la Registradora Pública auxiliar de la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, del documento protocolizado ante esa Oficina en fecha 07-10-2014, bajo el N° 2014.1796, asiento registral 1, matrícula N° 398.15.6.1.9647, libro de folio real del 2014, del cual se desprende que la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, cedió en forma perfecta e irrevocable al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, la totalidad de los derechos que le corresponden a su representada sobre un terreno y las bienhechurías sobre él construidas, ubicado en la calle Malavé, sector Genoves de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, dicho terreno mide doce metros de frente por treinta y tres metros de fondo (12,00 mts x 33,00 mts), con una superficie de trescientos noventa y seis metros cuadrados (396,00 mts²) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terrenos que fueron de PEDRO AGUIAR MILLÁN hoy Instituto Universitario Santiago Mariño, SUR: con terreno que fue de PEDRO AGUIAR MILLAN, hoy residencias DANAL BEACH, ESTE: que es su frente con calle MALAVE, y OESTE: que es su fondo con terrenos de IRIS PALMA DE RODRIGUEZ, que el precio de la cesión es la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00). El anterior instrumento fue presentado en copias certificadas por la parte actora y el mismo no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la cesión que se menciona en su texto. Y así se establece.
Pruebas promovidas por la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA
1) A los folios 159 al 162 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 01-12-2016 por la Registradora Pública encargada de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, de documento protocolizado ante esa Oficina en fecha 28-08-1970, bajo el N° 89, folios 122 al 123, protocolo primero, tomo 3, tercer trimestre del 1970, del cual se desprende que los ciudadanos AREVALO FERNANDEZ MILLAN y NICOLASA DEL JESUS LAREZ ALFONZO, procediendo en su carácter de Presidente y Secretaria de la Comunidad de Indígenas Francisco Fajardo, respectivamente, dieron en venta a la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, un terreno que mide doce metros (12 mts) de frente por treinta y tres metros (33 mts) de fondo, con una superficie de trescientos noventa y seis metros cuadrados (396 mts²) ubicado en el sector Genovés de la ciudad de Porlamar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE y SUR: Terrenos propiedad de Pedro Millán, ESTE: su frente, calle Malaver, y OESTE: su fondo terrenos de Iris Palma de Rodríguez; que el precio de la venta fue la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00). El anterior instrumento fue presentado en copias certificadas por la parte codemandada y el mismo no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que se celebró la referida negociación. Y así se establece.
2) A los folios 163 al 167 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 01-12-2016 por el Notario Público encargado de la Notaría Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, de documento autenticado en fecha 28-04-1999, anotado bajo el N° 27, tomo N° 20 del tomo de autenticaciones de ese año, contentivo del contrato de promesa bilateral de compraventa, celebrado entre la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, denominada “LA PROPIETARIA” por una parte, y por la otra los ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI, ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON, denominados “LOS OPTANTES”. El tribunal observa que este instrumento fue objeto de análisis y valoración en el capitulo destinado a las pruebas promovidas por la parte actora, por lo tanto considera inoficioso valorarlo nuevamente. Y así se decide.
3) A los folios 158 al 172 de la 1ª pieza, copias fotostáticas de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 07-10-2014, anotado bajo el N° 2014.1796, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.9647 y correspondiente al libro del folio real del año 2014, del cual se desprende que la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, cedió en forma perfecta e irrevocable al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, la totalidad de los derechos que le corresponden a su representada sobre un terreno y las bienhechurías sobre él construidas, ubicado en la calle Malavé, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta. El tribunal observa que este instrumento fue objeto de análisis y valoración en el capitulo destinado a las pruebas promovidas por la parte actora, por lo tanto considera inoficioso valorarlo nuevamente. Y así se decide.
4) Al folio 173 de la 1ª pieza, copia fotostática de registro único de información fiscal (RIF) emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) correspondiente al ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, N° V247194440, con domicilio fiscal en calle Principal, casa N° 1-12 de la urbanización La Arboleda, Municipio Mariño, Porlamar, Nueva Esparta, fecha de inscripción: 02-05-2008, fecha de última actualización 12-04-2016, fecha de vencimiento 12-04-2019. Este tribunal superior le imparte valor probatorio al anterior instrumento conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se decide.-
5) A los folios 174 al 178 de la 1ª pieza, original de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 05-03-1997, anotado bajo el N° 94, tomo 24 de los libros de autenticaciones y posteriormente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 09-12-1999, bajo el N° 15, folios 89 al 93, protocolo tercero, tomo 2, cuarto trimestre de ese año, contentivo del poder general conferido por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO. Esta alzada le confiere valor probatorio al anterior instrumento conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil a los fines de demostrar que la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO se encontraba plenamente facultada para representar, sostener y defender los derechos e intereses de la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA, y que en virtud de ese mandato, quedaba ampliamente facultada para arrendar, enajenar, vender, permutar, hacer donaciones, hipotecar,
dar en anticresis, firmar o protocolizar documentos, firmar o protocolizar documentos, firmar opciones de compra entre otras facultades. Y así se decide.-
6) A los folios 179 al 191 de la 1ª pieza, copias certificadas expedidas en fecha 01-12-2016 por la Registradora Auxiliar Mercantil Segunda del estado Nueva Esparta, de documento inscrito por ante esa Oficina en fecha 12-11-2015, bajo el N° 34, tomo 117-A, contentivo del acta constitutiva de la sociedad mercantil MARGARITA FOOD SERVICE, C.A, conformada por los ciudadanos EDUARDO JOSE BLANCH DOMINGUEZ, DANIEL EDUARDO BLANCH DOMINGUEZ y JESUS ALBERTO HERNANDEZ AGUAIS. Este instrumento no fue impugnado en la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar la existencia de la sociedad mercantil MARGARITA FOOD SERVICE, C.A, y que la misma está conformada por los ciudadanos EDUARDO JOSE BLANCH DOMINGUEZ, DANIEL EDUARDO BLANCH DOMINGUEZ y JESUS ALBERTO HERNANDEZ AGUAIS. Y así se establece.-
V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso la dictó el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 11 de julio de 2017, bajo los siguientes fundamentos:
(...) Por su parte, la acción de cumplimiento prevista en el artículo 1.167 del Código Civil según la doctrina debe cumplir para su procedencia con los siguientes requisitos: 1° que se trate de una contratación bilateral; 2° que una de las partes no haya ejecutado su obligación; y 3° que la otra parte haya cumplido las suyas, pudiendo elegir entre exigir la ejecución o cumplimiento, o la resolución del contrato.- En autos consta el cumplimiento del primero de dichos requisitos por cuanto ello aparece reflejado en forma indudable de la contratación de compra venta celebrada el 28 de abril de 1999, donde la ciudadana Carmen Antonia Noriega actúa como parte vendedora propietaria del bien inmueble de mayor extensión y las bienhechurías construidas sobre la porción de terreno dada en venta y los ciudadanos Julio César Rosas Bonelli, Rosa Laura León de Rosas y Julio César Rosas León actúan como compradores, generando dicha bilateralidad exigida en la transcrita norma sustantiva obligaciones establecidas a cargo de ambas partes como se pactó en dicha contratación. Así se declara.-
En cuanto al requisito de que una de las partes no haya cumplido su o sus obligaciones contractuales, consta en autos que en dicha contratación de promesa bilateral de compraventa del 28 de abril de 1.999, la vendedora se obligó a transferir la propiedad del inmueble determinado en dicho instrumento a los compradores y a entregarles en un lapso de 90 días las solvencias pertinentes, certificación de gravámenes, de derecho de frente, etcétera, para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, lo que ante su incumplimiento fue oportunamente requerido por los compradores según comunicación de fecha 27 de julio de 1.999 firmada recibida conforme por la apoderada de la vendedora facultada para ello, no desconocida dicha comunicación en la oportunidad legal, revestido entonces del carácter de documento reconocido, como supra ha sido analizado y valorado en este fallo.- Así se declara.-
En cuanto al tercer requisito alusivo a que los accionantes con el carácter de parte compradora del bien inmueble hubiesen cumplido con su principal obligación de pagar el precio de la venta, ello consta como supra ha quedado analizado, valorado y determinado en este fallo, mediante entrega a la vendedora de una inicial de dicho precio de venta al otorgar el documento de promesa bilateral de compraventa y el saldo mediante sucesivos pagos recibidos por ese concepto por la apoderada de la vendedora facultada expresamente para ello.
El codemandado en litisconsorcio pasivo necesario en la acción principal de cumplimiento de contratación de compraventa, ciudadano Nexar Guillermo Cedeño Noriega al contestar la demanda concretamente por lo que alude a este asunto de la acción principal ejercida en esta causa, no manifestó su rechazo o contradicción puntual a la misma, expresamente admitió haber obtenido en cesión derechos de propiedad sobre el inmueble terreno y las bienhechurías sobre él construidas, aduciendo que su documento de cesión de derechos es perfecto por cumplir los requisitos legales establecidos en el artículo 1.549 del Código Civil, lo que con vista a la anterior venta de porción del mismo terreno y las bienhechurías sobre él existentes efectuada a los ciudadanos Julio César Rosas Bonelli, Rosa Laura León de Rosas y Julio César Rosas León procesalmente implicó para este codemandado la carga de demostrar que en dicha negociación de cesión de derechos no quedaron incluidos en forma legal la porción de terreno de 100 metros cuadrados comprendidos en la mayor extensión de terreno y las señaladas bienhechurías de aproximadamente 64,47 metros cuadrados, lo cual no demostró en el proceso, atribuyéndose de esa manera la propiedad de todos los derechos sobre todo el terreno de 360 metros cuadrados y las bienhechurías sobre él construidas.- Es decir, no convino expresamente en la demanda principal de cumplimiento de contratación de promesa bilateral de compraventa, no convino en que la porción de terreno integrante de la mayor extensión de aproximadamente 100 metros cuadrados y las bienhechurías de 62,47 metros cuadrados construidas sobre esa porción de 100 metros cuadrados, no pertenecían a la cedente para el 01 de noviembre de 2.014 cuando le fue efectuada tal cesión de derechos de propiedad y, por lo tanto, han debido ser excluidos de dicha cesión de derechos de propiedad, no quedando el cesionario en propiedad de todos los derechos de propiedad sobre el terreno adquirido por la cedente en el año 1970. Circunstancias estas de exclusión que han quedado plenamente demostradas en este proceso judicial especialmente con el documento opción bilateral de compraventa autenticado el 28 de abril de 1999, supra analizado y valorado, con fuerza y eficacia jurídica suficiente para acreditar el derecho de propiedad de los accionantes sobre dicha porción de terreno de aproximadamente 100 metros cuadrados y las bienhechurías sobre él construidas, protocolizadas según el documento de fecha 30 de Julio de 1996.- Así se declara.-
De otra parte, por cuanto el codemandado Nexar Guillermo Cedeño Noriega al dar contestación a la demanda negó y rechazó haber convenido y adelantado diligencias para la protocolización de nuevo documento de compraventa con los ciudadanos Julio César Rosas Bonelli, Rosa Laura león de Rosas y Julio César Rosas León, atinente ello a la acción subsidiaria instaurada en su contra, este tribunal con arreglo a la pretensión principal deducida en esta causa y a las defensas opuestas, en consideración a los medios probatorios aportados al proceso, bajo las precedentes conclusiones, al considerar cumplidos los extremos legales para la procedencia de la acción principal de cumplimiento de contrato de compraventa, lo cual así expondrá en el dispositivo del presente fallo, se abstiene de conocer y decidir la acción subsidiaria instaurada en esta causa.- Así se declara.-
Procedente y declarada con lugar la acción principal instaurada de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa de bien inmueble, como será determinado en el dispositivo de esta sentencia, se hace innecesario e improcedente emitir pronunciamiento acerca de la acción subsidiariamente instaurada en esta causa. Así se declara.-
Primero: Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa de bien inmueble, instaurada por los ciudadanos Julio César Rosas Bonelli, Rosa Laura León de Rosas y Julio César Rosas León, antes identificados, contra la ciudadana Carmen Antonia Noriega y el ciudadano Nexar Guillermo Cedeño Noriega, antes identificados.-
Segundo: En consecuencia, se decide que en la cesión de derechos efectuada por la ciudadana Carmen Antonia Noriega, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.825.447 y de este domicilio al ciudadano Nexar Guillermo Cedeño Noriega, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.896.248 y de este domicilio, según el documento protocolizado en la oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 07 de Octubre de 2.014, anotado bajo el N° 2014.1796, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 398.15.6.1.9647, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.014, no quedaron comprendidos los derechos de propiedad sobre la porción de terreno de aproximadamente 100 mts.2, comprendida bajo los siguientes linderos: Norte, en 12,50 metros, con terrenos que son o fueron de Pedro Aguiar Millán; Sur, en 12,50 metros, con terreno de la propietaria (vendedora); Este, en 8 metros, que es su frente, con la calle Malavé; y Oeste, en 8 metros, con terreno de la propietaria; parte de la mayor extensión de terreno adquirida por Carmen Antonia Noriega según documento protocolizado en fecha 1970; como tampoco quedan incluidas las bienhechurías construidas sobre dicha porción de terreno constantes de 62,47 mts.2 según consta en documento protocolizado en la oficina Subalterna de registro Público del Municipio Autónomo Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 30 de julio de 1.996, bajo el N° 7, folios 40 al 43, Protocolo Primero, Tomo 8vo., trimestre en curso, año 1996; ello en virtud de la venta de dicha porción de terreno parte de mayor extensión y las bienhechurías sobre él construidas efectuada con anterioridad por la ciudadana Carmen Antonia Noriega a los ciudadanos Julio César Rosas Bonelli, Rosa Laura León de Rosas y Julio César Rosas León, según documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, en fecha 28 de abril de 1.999, bajo el N° 27, Tomo 20 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública.-
Tercero: En consecuencia, se ordena a la ciudadana Carmen Antonia Noriega, antes identificada, otorgar el documento definitivo de compraventa ante la oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño, Porlamar, estado Nueva Esparta, de conformidad con los términos del documento de promesa bilateral de compraventa autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, en fecha 28 de abril de 1.999, bajo el N° 27, Tomo 20 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública; y a tales efectos deberá suministrar a los compradores antes identificados dentro del lapso de cumplimiento voluntario de la sentencia definitivamente firme recaída en esta causa de conformidad con el artículo 524 del Código Civil que establezca el tribunal de la causa, los recaudos exigidos por la oficina de Registro Público competente para proceder a la protocolización de dicho documento definitivo de compraventa, entre ellos el comprobante de pago y solvencia municipal por los derechos catastrales de propiedad, comprobante de Registro de Información Fiscal (Rif) de la vendedora y todo otro necesario a tales fines registrales; debiendo los compradores presentar en dicha oficina el pertinente documento definitivo de compraventa, redactado conforme a lo pautado en el documento de promesa bilateral de compraventa supra identificado, visado por profesional del derecho y los demás recaudos exigidos en la oficina de Registro Público a los compradores para su protocolización, con la obligación de notificar a la ciudadana Carmen Antonia Noriega o a su apoderada Diana María Noriega de Cedeño, en su dirección de habitación, por lo menos con 72 horas de anticipación, la fecha y hora de dicho otorgamiento.-
Cuarto: Para el caso de que la vendedora se negare o adoptare conducta omisiva o resultare imposible efectuar tal otorgamiento pese a haberse agotado las diligencias tendientes a dicha notificación en su dirección de habitación, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada y la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su obligación de lo cual existe constancia auténtica en los autos, la sentencia definitivamente firme dictada en esta causa debe producir los efectos del contrato no cumplido, ordenándose su protocolización en la oficina de Registro Público inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, con sede en la ciudad de Porlamar.-
Quinto: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente perdidosa en este proceso se condena al pago de las costas procesales a la parte codemandada.-

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
INFORMES PRESENTADOS POR LAS PARTES
Informes de la parte actora
A los folios 7 al 20 de la 2ª pieza del presente expediente, cursa escrito de informe presentado en fecha 08-11-2017 por el abogado JESUS ENRIQUE LAREZ FERMIN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, donde sostuvo como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
- que en las actas procesales se demanda en acción principal cumplimiento de contratación de opción de compraventa de un local comercial, donde los compradores demandantes han demostrado fehacientemente su condición de condueños de la porción de terreno y las bienhechurías ubicadas en la calle Malavé de Porlamar, mediante la autenticada promesa bilateral de compraventa, el pago del precio de la venta inicial y pago del saldo del precio de la venta, y accionan en forma principal contra la vendedora para que cumpla con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, habiendo cumplido los compradores con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, habiendo cumplido los compradores con sus obligaciones contractuales derivadas de la compraventa del identificado local comercial, y asimismo demandado en acción principal, la persona que aparece adquiriendo bajo la figura de cesión de derechos, toda la extensión de terreno que había adquirido la vendedora de la Comunidad de Indígenas en el año 1970, donde está comprendida la porción de terreno y bienhechurías ya vendidas a sus representados.
- que del contenido de los escritos de contestación de la demanda principal se evidencia que la conducta procesal de los codemandados se puede resumir así: alegato de caducidad contractual y de prescripción de la acción de cumplimiento instaurada, no consumados legalmente en esta causa, aceptación de pagos recibidos, aunque haciendo improcedente imputación a dichos pagos.
- que en la oportunidad de los informes en primera instancia han alegado falta de cualidad como se ha indicado improcedente, por cuanto en el encabezamiento del libelo de la demanda consta que el ciudadano Julio César Rosas Bonelli si bien asume la representación de Julio César Rosas León, atenido a instrumento poder que éste le otorgó, no es menos cierto que, a todo evento ha asumido dicha representación de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil del comunero por su condómino.
- que respecto de la prescripción alegada, ya se deja dicho y ahora se insiste, que en este caso la acción ejercida se trata de acción y derecho real, que conforme a nuestro ordenamiento jurídico sustantivo prescribe a los veinte (20) años, aun no transcurridos.
- que sus representados reclaman a los codemandados el cumplimiento de una obligación asumida por la parte vendedora respecto de un bien inmueble, traducido dicha exigencia de cumplimiento en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, habiendo cumplido sus representados su principal obligación como compradores.
- que se trata de una contratación de compraventa que tiene asidero legal en el artículo 1.474 del Código Civil, norma ésta de donde se desprenden las obligaciones de cada contratante (...).
- que los compradores situados en el lado opuesto de esta relación jurídico-contractual, con el carácter de compradores del bien inmueble, asumieron como principal obligación pagar el precio de la venta, obligación con la cual han cumplido como consta en el expediente, donde se pautó un lapso para pagar la totalidad del precio de la venta, desde el año 1999 hasta el año 2001, y de ninguna manera dentro de los 90 días siguientes al otorgamiento del documento de promesa bilateral de compraventa como yerra la parte vendedora al hacer tal afirmación cuando ha contestado la demanda.
- que respecto de la naturaleza de las acciones ejercidas, sus representados han optado por demandar en acción principal a la vendedora para que cumpla con su obligación legal de otorgar el documento definitivo de propiedad en la operación de compraventa de bien inmueble (año 1999), sin embargo, puesto que la vendedora no solamente se negó a cumplir esta obligación legal, sino que indebidamente ha hecho una contratación de cesión de derechos (año 2014) donde no excluye la porción del inmueble terreno y las construcciones ya edificadas para esa época en la que vendió a sus representados, sino que lo ha hecho indebidamente en forma general disponiendo de derechos de propiedad que ya no le pertenecían para la ocasión de la cesión de derechos de propiedad (año 2014) y por añadidura, ha tenido la osadía incluir en esta cesión de derechos las construcciones que también ya había vendido a sus representados.
- que en la cesión de derechos del año 2014, está involucrado el cesionario que la aceptó, a quien por esas circunstancias se ha incluidos en el litisconsorcio pasivo necesario, para que hiciera valer sus derechos y ejerciera su defensa en juicio, lo que tiene que ver con la integración de la litis, el principio pro actione y la seguridad jurídica en cumplimiento de los derechos constitucionales consagrados en los artículos 26 y 257 de la Carta Fundamental, para que convenga en que en dicha cesión de derechos no pudo quedar incluida la porción de terreno de 100 metros cuadrados, ni las bienhechurías que ya habían salido del patrimonio de su cedente.
- que los codemandados al dar contestación a la demanda en ningún momento han impugnado el documento de promesa bilateral de compraventa del bien inmueble terreno y bienhechurías, no ha negado haber celebrado la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, la referida operación de compraventa en los términos contenidos en dicho instrumento autentico, no ha rechazado la vendedora CARMEN ANTONIA NORIEGA haber recibido el precio total de la venta de la venta del local comercial, al contrario, admite haber recibido dicho pago, aunque indebidamente imputándolo a la ocupación del inmueble local comercial (...).
- que el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, codemandado en su condición de litisconsorte pasivo necesario, ha limitado su defensa a expresar que su cesión de derechos es perfecta porque pagó el precio, y porque se apega formalmente a la definición de cesión de derechos contenida en el Código Civil, pero olvidando u omitiendo deliberadamente la realidad jurídica respecto del contenido de esa cesión de derechos de propiedad, donde la cedente de derechos involucra toda la propiedad por ella adquirida en el año 1970, respecto de la cual desde el año 1999 se había desprendido aproximadamente de 100 metros cuadrados de terreno sobre los cuales existían bienhechurías protocolizadas desde el año 1996, en una conducta reprochable, no solamente por la conducta de la vendedora sino de su apoderada y del cesionario, personas que se encentran ligadas por estrechos y cercanos vínculos de parentesco por consanguinidad, madre (vendedora), hija (apoderada de la vendedora) y nieto (hijo de la apoderada de la vendedora) cuyos lazos de parentesco se han señalado en el libelo de la demanda y no han sido rechazados ni desvirtuados en forma alguna por los codemandados en este proceso.
- que no existía justificación alguna para incluir en dicha cesión de derechos respecto d los cuales la cedente ya no podía disponer cuando le hizo esta operación de cesión de todos los derechos de propiedad en una operación donde están involucrados abuela, madre y nieto.
- que la cedente no podía eludir legalmente la venta ya consumada a los ciudadanos Rosa León, y que no puede ser perfecta la denominada cesión de derechos puesto que incluyó el traspaso de derechos de propiedad y construcciones ya vendidas con anterioridad a los señores Rosas León.
- que por todas las anteriores razones pide que la apelación ejercida por los demandados sea declarada sin lugar, que la alegada falta de cualidad del co-accionante Julio Cesas Rosas Bonelli para ejercer poder en juicio sea desechada y que la demanda por cumplimiento de contratación de compraventa sea declarada con lugar y en consecuencia que la sentencia de primera instancia sea confirmada y se condene en costas a los codemandados.
Informes de la parte apelante
El abogado JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA parte actora, en su escrito de informes presentado ante esta alzada en la misma fecha, sostuvo como fundamentos del recurso de apelación, lo que se transcribe a continuación:
- que los demandantes JULIO CESAR ROSAS BONELLI, actuando por sus propios derechos e intereses y en representación de JULIO CESAR ROSAS LEON, quien asumió a todo evento su representación en juicio como actor sin poder, exponiendo que la representación que ejerce es de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil en su condición de comunero o condueño del apoderado respecto del inmueble objeto de la presente demanda, y asimismo en representación de la ciudadana ROSA LAURA LEON DE ROSAS.
- que en el momento de interponer la demanda, el abogado JESUS ENRIQUE LAREZ FERMINA, asiste únicamente a los ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI, y a la ciudadana ROSA LAURA LEON DE ROSAS, quienes son los que se presentan en juicio por ser los únicos firmantes del libelo de la demanda, y JULIO CESAR ROSAS BONELLI, mediante poder notariado, quien no es abogado, representa al ciudadano JULIO CESAR ROSAS LEON, en las condiciones como lo representa lo hace como tercero en juicio, y que el poder agregado a los autos no lo faculta para sustituir dicho poder en abogado.
- que la representación que ejerce el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, en representación de JULIO CESAR ROSAS LEON como actor en juicio sin poder, artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, no tiene cualidad para ejercer, ya que no son coparticipes o condueños en el bien objeto de la demanda, ya que este ciudadano no opuso soporte jurídico que lo acredite como tal, la representación sin poder no surge de derecho aunque quien se considere reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser invocada o hecha valer expresamente en el acto que se pretende ejercer la representación sin poder, y además quien lo ejerce no está facultado para sustituirlo en tercero. (...)
- que el objeto de la demanda lo es por cumplimiento de contratación bilateral de compraventa (...)
- que el día 09-11-2016 la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte demandante (...).y que el mismo día contestó la demanda el codemandado NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA (...) el cual admitió que efectivamente la propietaria del inmueble le cedió los derechos sobre el mismo, que dicha cesión es legal y se fundamenta en el artículo 1.549 del Código Civil, que estamos ante una especie del género venta, que se requiere para ser perfecto la existencia del acuerdo en objeto y precio, lo cual es el supuesto jurídico en el cual se fundamenta el contrato que celebró con la propietaria del inmueble, toda vez que acordaron con la propietaria un precio de venta por el mismo el cual fue por la cantidad de Bs. 200.000,00 cuya suma de dinero fue recibida por esta a su satisfacción, quedando de es manera perfeccionada dicha cesión de derechos.
- que en su escrito de contestación el codemandado NEXAR GUILLERMO NOEIRGA CEDEÑO, negó, rechazó y contradijo que haya convenido en alguna compraventa en los términos expuestos por los demandantes en el sentido de que haya adelantado o realizado algún trámite por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, y que además no autorizó a ninguna persona a realizar trámites por ante el Registro Subalterno del Municipio Mariño, para realizar la venta del local producto de la demanda, y que prueba de ello es que no existe aportado al expediente de la causa contrato alguno de compraventa y que por lo tanto nadie puede obligarlo a transmitir su propiedad.
- que la parte actora promovió pruebas el día 29-11-2016 (...) y que en su escrito de informes quiso confundir o confundió al juzgador de la apelada, haciéndole ver que el contrato de promesa bilateral es una acción real y no personal, y de acuerdo con la doctrina la presente acción es personal por cuanto se da contra la persona obligada o su heredero, vale decir que el contrato de promesa bilateral que nos ocupa es una acción personal y prescribió a los diez años tal como lo expresa el artículo 1.977 del Código Civil. (...)
- que ratifica la solicitud de la caducidad y la perentoria porque la demanda es por incumplimiento de promesa bilateral de compraventa, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato debía efectuarse dentro del lapso legal de diez (10) años, que establece el artículo 1.977 del Código Civil , y que en el presente caso, han transcurrido mas de diecisiete (17) años desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, por lo cual ha operado la prescripción de la acción, y así solicita al tribunal sea declarado.
- que el Código Civil dispone en el artículo 545 lo siguiente: (...).
- que en la contestación de la demanda le opusieron la excepción perentoria de la prescripción de la presente acción, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez (10) años que establece el artículo 1.977 del Código Civil y en el presente caso han transcurrido mas de diecisiete (17) años, desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compraventa, por lo cual ha operado la prescripción de la acción, y así pide al tribunal sea declarado. (...).
- que la causa fue decidida mediante sentencia en fecha 11-07-2017, y en su parte dispositiva se pronunció la sentencia de esta manera: (...) que dicha sentencia no es expresa, positiva y precisa, con pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas conforme a lo dispuesto en el artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.
- que en el punto previo de la contestación de la demanda admitieron como cierto que se celebró contrato de promesa bilateral de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 28-04-1999, por un terreno de cien metros cuadrados (100 mts²) parte de mayor extensión situado en la calle Malavé , sector Genovés de la ciudad de Porlamar y que dicho terreno de mayor extensión fue adquirido por la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño de este estado en fecha 28-08-1970.
- que también en la contestación de la demanda le opusieron la excepción perentoria de la prescripción de la presente acción, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez (10) años, que estable el artículo 1.977 del Código Civil, y en el presente caso han transcurrido mas de diecisiete (17) años, desde la fecha de suscripción del contrato de opción de venta, por lo cual ha operado la prescripción de la acción, y así solicitó que fuese declarado.
- que el Juzgador de la apelada con respecto a la cesión de derechos efectuada por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, según el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Mariño de este Estado en fecha 07-10-2014, N° 2014.1796, asiento registral 1 matriculado con el número 398.15.61.9647, libro de folio real del año 2014, expresa erróneamente que no quedaron comprendidos en la cesión de derechos , los derechos de propiedad sobre la porción de terreno de aproximadamente 100 mts² objeto de la demanda (...) y expresa en su motiva el juzgador de la apelada, que las bienhechurías sobre el construidas efectuadas con anterioridad por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA algo así como fueron construidas a los ciudadanos JULIO CESAR BONELLI, ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEÓN, según documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar estado Nueva Esparta en fecha 28-04-1999, bajo el N° 27, tomo 29 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, cosa que no fue así como tampoco está contenido en el documento antes descrito aportado por la parte actora en los informes, y tampoco está dicho en el documento del contrato de promesa bilateral arriba descrito.
- que la parte actora expresa en su libelo de demanda con respecto a la cesión de derechos efectuada por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, que esta cedió la totalidad de los derechos que el correspondían sobre el terreno y las bienhechurías ubicadas en la calle Malavé de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, que ya les había vendido, al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA.
- que expresa la parte actora en sus informes que han optado por demandar en acción principal a la vendedora para que cumpla con su obligación legal de otorgar el documento definitivo de propiedad en la operación de compraventa del bien inmueble terreno y las construcciones ya edificadas para esa época en la que vendió a sus representados en el año 1999, con lo cual se demuestran las contradicciones existentes entre el Juzgador de la apelada y la parte actora, el juzgador de la apelada dice que no fueron incluidas en el documento de cesión de derechos y la parte actora dice que si están incluidas como lo están y así lo expresa el documento protocolizado en la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 07-10-2014, N° 2014.1796, asiento registral 1 matriculado con el número 398.15.61.9347, libro de folio real del año 2014, documento aportado por la parte actora con su libelo de demanda, y la parte codemandada ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, en consecuencia, el juzgador de la apelada no tomó en consideración la verdad, ni procuró en los límites de su oficio hurgar para ello, menoscabando las normas del derecho y sacó convicciones que no se ajustan en ningún momento a las normas del derecho conforme con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que visto lo expuesto, la sentencia carece de motivación, es decir es inmotivada cayendo en el vicio de la inmotivación y haciendo nula la sentencia por falta de determinación, indicadas en el artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, que conforme al artículo 243 es nula y así solicita que sea declarada.
- que negaron, rechazaron y contradijeron por no ser cierto, que se le haya dado estricto cumplimiento a las cláusulas contenidas en el contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes celebrantes del mismo, y que esa negativa la fundamentó por cuanto en el lapso de los noventa días siguientes de haberse celebrado el contrato de opción de compraventa, no se produjo el cumplimiento del pago del salo deudor del precio de venta pautado en el contrato de opción de compraventa, cuyas amortizaciones se harían mensualmente, contado a partir de la fecha de autenticación del referido contrato, a través de la aceptación de la letras de cambio, debiendo la primera pagarse el 08-05-199 y la última el 01-11-2001, pero sin embargo dichas letras de cambio no fueron emitidas por el optante ni aceptadas por la propietaria, esto originó la falta de cumplimiento a lo previsto en la cláusula segunda, donde se establecieron de acuerdo a letras de cambio que se librarían al efecto, la fechas y montos en bolívares a cancelar, y el incumplimiento de lo establecido en la cláusula segunda originó la aplicación de lo convenido en la cláusula CUARTA (...) y que de ese incumplimiento nace de las partes considerar los pagos efectuados a través de los recibos como compensación económica por la ocupación del inmueble opcionado y no como pago aplicable al precio de venta pactado.
- que en la contestación de la demanda, le opusieron la excepción perentoria de la prescripción de la presente acción, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, debía efectuarse dentro del lapso de diez (10) años, que establece el artículo 1.977 del Código Civil y que en el presente caso han transcurrido mas de diecisiete (17) años desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compraventa por lo cual ha operado la prescripción de la acción y así solicitó que fuese declarado.
- que en su dispositiva el juzgador de la apelada expresa algo así como obligando a la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA a protocolizar un terreno que ya no le pertenece (...).
- que la sentencia apelada carece de motivos de hecho y al mismo tiempo de derecho que contempla el vicio de inmotivación por lo ya expuesto, y por ello, la sentencia no contiene los motivos de hecho y derecho aludidos, sancionados por la ley procesal resultando violatoria de la norma procesal contenida en el artículo 243, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, que la hace nula conforme al artículo 244 eiusdem. (...).
Por su parte el codemandado ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ANA MERCEDES COLON, ins crita en el Inpreabogado bajo el N° 263.559, sostuvo en el escrito de informes presentado en la misma fecha lo siguiente:
- que los demandantes JULIO CESAR ROSAS BONELLI, actuando por sus propios derechos e intereses y en representación de JULIO CESAR ROSAS LEON, quien asumió a todo evento su representación en juicio como actor sin poder, y dice que la representación que ejerce es de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil en su condición de comunero o condueño del apoderado respecto del inmueble objeto de la presente demanda, y asimismo en representación de la ciudadana ROSA LAURA LEON DE ROSAS.
- que el objeto de la demanda es por cumplimiento de contratación bilateral de compraventa (...).
- que el día 09-11-2016 NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, asistido de abogado dio contestación a la demanda, y la centra en relación a los hechos expuestos por el actor en el libelo de la demanda (...), y admitió que la propietaria del inmueble le cedió los derechos de propiedad sobre el mismo, tal como consta en el documento antes citado.
- que la parte actora promovió pruebas el día 29-11-2016 (...) y las mismas fueron evacuadas.
- que la causa fue sentenciada el 11-07-2017 y en su parte dispositiva se pronunció de esta manera: ...omissis...y como se puede observar y analizar, dicha sentencia no es expresa, positiva y precisa, con pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas conforme a lo dispuesto en el artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.
- que en el punto previo de la contestación de la demanda el Juzgador de la apelada con respecto a la cesión de derechos efectuada por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, expresa erróneamente que no quedaron comprendidos los derechos de propiedad sobre la porción de terreno de aproximadamente 100 mts² objeto de la demanda (...) como tampoco quedan incluidas las bienhechurías construidas sobre dicha porción de terreno constantes de 62,47 mts²., ello en virtud de dicha porción de terreno parte de mayor extensión y expresa en su motiva el Juzgador de la apelada, que las bienhechurías sobre él construidas efectuadas con anterioridad por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, algo así como que fueron construidas a los ciudadanos JULIO CESAR BONELLI, ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON, según documento autenticado ante la Notaría Segunda de Porlamar en fecha 28-04-1999, bajo el N° 27, tomo 29 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, cosa que no fue así, como tampoco está contenido en el documento antes descrito aportado por la parte actora en los informes, y tampoco está dicho en el documento de contrato de promesa bilateral antes descrito.
- que expresa la parte actora en su libelo de demanda con respecto a la cesión de derechos efectuada por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA: “cedió la totalidad de los derechos que a esta correspondía”, sobre el terreno y las bienhechurías ubicadas en la calle Malavé de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, antes determinados que ya les había vendido, al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA.
- que la sentencia apelada carece de motivos de hecho y al mismo tiempo de derecho que contempla el vicio de inmotivación por lo ya expuesto, y por ello, la sentencia no contiene los motivos de hecho y derecho aludidos, sancionados por la ley procesal resultando violatoria de la norma procesal contenida en el artículo 243, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, que la hace nula conforme al artículo 244 eiusdem. (...).
Observaciones a los informes de la parte actora
La abogada ANA MERCEDES COLON, actuando en su carácter de apoderado judicial del codemandado NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, presentó en su oportunidad escrito por medio del cual hace observaciones a los informes presentados por la parte actora, donde sostuvo como aspectos de mayor relevancia, lo que se transcribe a continuación:
- que en sus informes la parte actora expresa que su representado admitió expresamente que mediante documento protocolizado en el Registro Subalterno del Municipio Mariño de este estado en fecha 07-10-2014, N° 2014.1796, asiento registral 1 matriculado con el N° 398.15.61.9647, libro de folio real del año 2014, que la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA le cedió derecho de propiedad sobre todo el referido inmueble, tratando de justificar desde el punto de vista formal dicha cesión de derechos, como una especie de genero de venta, y que su representado peca por omisión o por evasión, ya que en conocimiento de la venta efectuada con mucha anterioridad a los ciudadanos JULIO CESAR BONELLI, ROSA LAURA LEON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON, pese a la realidad de la venta que de una porción de 100 mts de ese terreno y de las bienhechurías sobre ella construidas.
- que la parte actora no se ha querido percatar que dichos documentos están debidamente registrados con toda su fuerza de ley. (...)
- que en su escrito de contestación de la demanda, esa representación judicial negó, rechazó y contradijo que haya convenido en alguna compra venta en los términos expuestos por los demandantes en el sentido de que el haya adelantado o realizado algún trámite por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, no autorizó a ninguna persona a realizar trámites por ante el Registro Subalterno del Municipio Mariño para realizar la venta del local producto de la demanda, y prueba de ello es que no existe aportado al expediente de la causa, contrato alguno de compraventa, y que por lo tanto nadie puede obligarlo a trasmitir su propiedad.
- que la causa fue decidida en fecha 11-07-2017 y en su parte dispositiva se pronunció de esta manera: ...omissis...
- que el Juzgador de la apelada con respecto a la cesión de derechos efectuada por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, expresa erróneamente que no quedaron comprendidos los derechos de propiedad sobre la porción de terreno de aproximadamente 100 mts² objeto de la demanda, como tampoco quedan incluidas las bienhechurías construidas sobre dicha porción de terreno, y expresa en su motiva que las bienhechurías sobre el construidas efectuadas con anterioridad por la ciudadana Carmen Antonia Noriega algo así como que fueron construidas a los ciudadanos JULIO CESAR BONELLI, ROSA LAURA LON DE ROSAS y JULIO CESAR ROSAS LEON., según el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado en fecha 28-04-1999, bajo el N° 27, tomo 29 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, lo cual no fue así, como tampoco está contenido en el documento antes descrito aportado por la parte actora en los informes, y tampoco está dicho en el documento de contrato de promesa bilateral antes descrito.
- que la sentencia apelada no es expresa, positiva y precisa, con pretensión deducida y a las excepciones o defensas, carece de motivos de hecho y al mismo tiempo de derecho que contempla el vicio de inmotivación por lo antes expuesto y conforme a lo dispuesto en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, la hace nula conforme a lo dispuesto en el artículo 244 eiusdem. (...).
De igual manera el abogado JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA, presentó en su oportunidad escrito por medio del cual hace observaciones a los informes presentados por la parte actora, donde sostuvo como aspectos de mayor relevancia, lo que se transcribe a continuación:
- que la parte actora en sus informes comenta que esa representación al dar contestación a la demanda admitió expresamente la celebración del contrato de opción de compraventa según documento autenticado en la Notaría Pública de Porlamar en fecha 28-04-1999, admitiendo también expresamente que la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, a través de su apoderada cedió posteriormente los derechos que le correspondían sobre la totalidad del terreno y las bienhechurías sobre el mismo construidas, al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, y que dicha cesión de derechos comprendió la porción de terreno y bienhechurías ya vendidas a sus representados...” al respecto alega que no se le dio estricto cumplimiento a las cláusulas contractuales de la referida opción de compraventa porque dentro de los novena (90) días siguientes a la celebración de dicha opción no se pagó el saldo deudor del precio de la venta a través de letras de cambio, y por no haber pagado el saldo del precio de venta dentro de esos 90 días operó la caducidad contractual de los derechos que le correspondían a la parte demandante para exigir el cumplimiento, ya que han transcurrido mas de 17 años de la autenticación de la opción de compraventa sin haberse gestionado la acción de cumplimiento.(...)
- que el día 09-11-2016 esa representación dio contestación a la demanda y negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte demandante en los cuales fundamentó su acción (...) y opusieron la excepción perentoria de la prescripción de la acción, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez (10) años que establece el artículo 1.977 del Código Civil, y en el presente caso han transcurrido más de diecisiete (17) años desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compraventa, por lo cual ha operado la prescripción de la acción, y así solicitaron que fuera declarado por el tribunal.
- que el artículo 1.167 del Código Civil dispone sobre el contrato que es: (...) y del texto de dicha norma se evidencian claramente los tres elementos mas relevantes exigidos en nuestro ordenamiento jurídico civil y analizado por la doctrina para que resulta la acción de cumplimiento: 1.- La existencia de un contrato bilateral, 2.- que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con las propias obligaciones y 3.- El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.
- que se pudiera pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados, pero ante el relevante hecho de que han transcurrido mas de 17 años desde la autenticación del documento contrato de promesa bilateral de compraventa sin que la parte demandante hubiera gestionado la acción de cumplimiento de derivado del contrato de opción de compraventa en su debida oportunidad, en consecuencia de tal negligencia se hace necesario hacer uso de los derechos procesales que le corresponde ejercer en el presente caso, y en tal sentido estamos en presencia de la caducidad contractual, ya que la inactividad por parte de actor demandante acarreó la pérdida del interés jurídico actual y como consecuencia de ello dado su carácter de orden público pierde el interés de la tutela estatal, es decir que esta caducidad actúa sobre el derecho mismo para provocar su desaparición y extinción al dejarlo sin eficacia jurídica (...)
- que con respecto a las observaciones a la cualidad de la representación, con respecto al poder consignado en autos y a la representación sin poder de acuerdo al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil,. se puede observar que en el momento de interponer la demanda, el abogado JESUS ENRIQUE LAREZ FERMIN asiste únicamente a los ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI y ROSA LAURA LEON DE ROSAS, quienes son los que se presentan en juicio por ser los únicos firmantes del libelo de demanda, y JULIO CESAR ROSAS BONELLI, mediante poder notariado, quien no es abogado, representa al ciudadano JULIO CESAR ROSAS LEON en las condiciones como lo representa lo hace como tercero en juicio, y el referido poder agregado a los autos, no lo faculta para sustituir dicho poder en abogados.
- que la representación que ejerce el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI en representación de JULIO CESAR ROSAS LEON como actor en juicio sin poder, artículo 168 Código de Procedimiento Civil, no tiene cualidad para ejercerla, ya que no son coparticipes o condueños en el bien objeto de la demanda, ya que este ciudadano no opuso soporte jurídico que lo acredite como tal (...).
- que la causa fue decidida mediante sentencia en fecha 11-07-2017 y en su parte dispositiva se pronunció de esta manera: ...omissis...
- que la sentencia apelada no es expresa, positiva y precisa, con pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas conforme a lo dispuesto en el artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.
- que en la dispositivo la recurrida expresa algo así como obligando a la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA a protocolizar un terreno que ya no le pertenece (...) que dicha sentencia carece de motivos de hecho y al mismo tiempo de derecho que contempla el vicio de inmotivación por lo antes expuesto (...)
VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
PARTE ACTORA
Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato, sostuvieron las demandantes lo siguiente:
- que del documento denominado contrato de promesa bilateral de compraventa autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado en fecha 28-04-1999, bajo el N° 27, tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, se evidencia que celebraron con la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA a través de su apoderada judicial DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, un contrato de promesa bilateral de compraventa sobre un inmueble de su única propiedad constituido por un terreno de mayor extensión, ubicado en la calle Malavé, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, adquirido por la vendedora según consta de instrumento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Mariño de este Estado en fecha 28-08-1970, bajo el N° 89, folios 122 al 123 y su vuelto, protocolo primero, tomo tercero, tercer trimestre del año 1970, que el terreno objeto de la venta tiene una superficie aproximada de cien metros cuadrados (100 mts²) , y está alinderada así: Norte: en 12,50 mts con terrenos que son o fueron de Pedro Aguiar Millán; Sur: en 12,50 mts con terreno de la propietaria (vendedora), Este: en 8 metros que es su frente con la calle Malavé; y Oeste: en 8 metros con terreno de la propietaria (vendedora).
- que en la cláusula segunda de dicha contratación se dejó claramente establecido que la negociación incluía las bienhechurías construidas sobre dicho terreno, constante aproximadamente de 62,47 mts², las cuales ya habían quedado protocolizadas en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Mariño de este Estado, según documento inscrito en esa Oficina en fecha 30-07-1996, N° 7, protocolo primero, tomo 8vo, folios 40 al 43.
- que quedaron facultados los compradores para adquirir dichos inmuebles, terrenos y bienhechurías por sí mismos o por medio de otra personal natural o jurídica que oportunamente señalarían.
- que el precio de la venta se pactó de común acuerdo entre las partes en la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00) de la denominación monetaria vigente para esa fecha, y que se estableció la forma de pago del precio de la venta, y que así al momento de la firma de dicha contratación bilateral de compraventa, esto es el 28-04-1999, la identificada vendedora recibió a satisfacción la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) de la anterior denominación monetaria vigente para esa oportunidad, imputable al precio de la venta (cláusulas cuarta y quinta), y el saldo de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) serían pagados mediante las cuotas que aparecen determinadas en dicho instrumento autenticado.
- que la vendedora se comprometió a entregarles en un lapso no mayor de 90 días, las solvencias pertinentes, certificación de gravámenes, derecho de frente, etc, y se establecieron cláusulas penales para los casos de incumplimientos de las obligaciones de las partes contratantes.
- que se estableció como fecha máxima para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción de compraventa entre las partes, en este caso a partir del 28-04-1999.
- que expresamente los actores fueron facultados para efectuar las mejoras que consideraran necesarias en el inmueble objeto de la contratación de compraventa, a los fines de acondicionarlo según sus requerimientos, y que deben destacar que en el documento protocolizado de las referidas bienhechurías, se determinan éstas como una edificación de tipo local comercial, con un salón y una sala de baño, piso de cemento, techo de acerolit, vigas y columnas de metal, puerta santamaría e instalaciones eléctricas.
- que se evidencia de documento que producen original, dirigido por ellos a las ciudadanas CARMEN ANTONIA NORIEGA y/o DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, y el cual fue recibido conforme por DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO el día 27-07-1999, que notificaron a la vendedora que el 28-07-1999 se vencía el plazo de los 90 días pactados para realizar la protocolización del documento definitivo de compraventa, por lo que le solicitaron la entrega de las copias de las solvencias respectivas y la fotocopia del RIF a mas tardar para el día viernes 30 de julio de 1999, para la elaboración del documento antes mencionado, y que no obstante, transcurrió el tiempo y continuaron pagando las cuotas del saldo del precio de venta pactado y nunca recibieron de la vendedora ni de su apoderada, documentación alguna necesaria para la protocolización del documento definitivo de compraventa que debía suministrar la parte vendedora.
- que entre una y otra excusa transcurrió un largo espacio de tiempo, durante el cual en armonía entre las partes contratantes, efectuaron pagos correspondientes al saldo del precio de la venta, según los comprobantes de pago o recibos que en su conjunto producen originales y oponen en toda forma de derecho a la parte demandada es esta causa.
- que en espera del cumplimiento por parte de la identificada vendedora en entregarles los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa y cuando ya habían transcurrido aproximadamente 15 años, fueron sorprendidos cuando la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, le informó que la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA había cedido los derechos que le correspondían sobre la totalidad del terreno y las bienhechurías a un ciudadano identificado como NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO.
- que esta situación sobrevenida de sorpresa, se concretó, aumentó y tuvieron la certeza de ella cuando en fecha 18-03-2016, se constituyó en el local comercial de su propiedad, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, manifestándole el ciudadano Juez, que se trataba de una inspección judicial solicitada por el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, teniendo entonces conocimiento cierto y verdadero por el contenido de la solicitud de inspección judicial y los recaudos adjuntos puestos a su vista y lectura, sobre la cesión de derechos efectuada por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA a favor de su nieto ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, la cual se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 07-10-2014, anotado bajo el N° 2014.1796, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.9647, correspondiente al libro de folio real del año, 2014, según el cual la misma ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, actuando con el carácter de apoderada de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, cedió la totalidad de los derechos que a esta correspondía sobre el terreno de mayor extensión al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, quedando comprendido en dicha cesión el terreno y las bienhechurías que ya les había vendido a ellos.
- que es de hacer notar, que conforme a la redacción de ese instrumento otorgado entre la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, mediante su apoderada DIANA ANTONIA NORIEGA DE CEDEÑO, se pone de manifiesto que se trató de la cesión de la totalidad de los derechos que a la cedente CARMEN ANTONIA NORIEGA le correspondían sobre la totalidad del terreno y las bienhechurías sobre él construidas, determinándose en ese instrumento el precio estimado de dicha cesión en Bs. 200.000,00.
- que en ningún momento ni en el texto de este documento, ni en las constancias notariadas y registrales pertinentes, se determina que se trató de una compraventa de bien inmueble, sino de una cesión de derechos sobre el deslindado bien inmueble.
- que en el caso de autos se destaca que en forma pura y simple, la propietaria del bien inmueble “cedió todos los derechos que le correspondían sobre el bien inmueble a un tercero, sin previo aviso o participación ni consentimiento de quienes ya habían adquirido derechos de propiedad sobre parte del referido inmueble terreno y bienhechurías, es decir que la propietaria cedió sus derechos de propiedad sobre todo el inmueble, parte del cual ya había contratado en venta con ellos, que se trató de una contratación por la cual la cedente CARMEN ANTONIA NORIEGA, transfirió a otra persona llamada cesionaria, identificado como NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, la totalidad de los derechos que le correspondían sobre el terreno general de aproximadamente 396 mts², y las bienhechurías ya edificadas sobre el mismo propiedad de la cedente, quien ya había comprometido la venta de una porción de terreno y bienhechurías mediante documento auténtico a ellos.
- que sorprendidos por la evidenciada situación antes expuesta, se dirigió a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, en su carácter de apoderada de la vendedora CARMEN ANTONIA NORIEGA, quien le manifestó que por cuanto su poderdante, mediante su actuación como apoderada de la misma, había cedido los derechos respecto de la totalidad del terreno y bienhechurías por razones de su edad, presuntamente a su nieto ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, estaban dispuestos a concretar la primigenia opción o promesa bilateral de compraventa a su persona, pero que en virtud de dicha cesión de derechos efectuada al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, era necesario hacer la documentación a nombre del éste último, y que además para cubrir todo el saldo del precio de la venta que pudiere estar pendiente de pago, así como su actualización según la inflación por la depreciación evidente de nuestro signo monetario por el transcurso del tiempo, y los intereses moratorios a que hubiere lugar, debían pagar ahora la cantidad de Bs. 530.000,00, de la actual denominación monetaria, lo cual consultó con sus familiares y ante tal presión respecto de lo que constituye parte importante de sus ingresos familiares en la explotación del fondo de comercio lonchería-refresquería establecido y en funcionamiento desde hace muchos año en el local comercial construido sobre el terreno que les fue venido por CARMEN ANTONIA NORIEGA, lo aprobaron; y que a os fines de materializar, tramitar y concretar la operación definitiva de compraventa, procedió a gestionar y obtener en el Banco Nacional de Crédito, el cheque de gerencia N° 68600403, código cuenta 0119-0146-14-2100023215 de fecha 17-05-2016 por la cantidad de Bs. 530.000,00 siendo el beneficiario NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, al cual le fue entregado dicho monto, procediendo la parte vendedora a contratar abogado para la redacción del respectivo documento de compraventa a nombre de JULIO CESAR ROSAS BONELLI, el cual fue presentado por la parte vendedora para su revisión en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, evidenciándose de dicho documento su intención de vender, pero que dicha oficina lo devolvió por falta de indicación de elementos y datos que debía contener ese documento de venta, así como la falta de presentación de un plano necesario para dar curso a su protocolización.
- que para aligerar los trámites pertinentes a la protocolización del documento definitivo de compraventa, efectuó pagos a los fines de dicha protocolización a Hidrocaribe, a catastro municipal, declaración y pago por enajenación de inmueble al SENIAT por parte del vendedor, etc, parte de los cuales produce, cuyos recaudos fueron presentados por la parte vendedora en la oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, en sus gestiones a los fines del otorgamiento del documento de venta pactada.
- que han transcurrido los días y pese a las diligencias efectuadas no han podido contactar a la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, ni a la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, ni al ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, quienes tampoco los ha contactado a los señalados fines, y es por ello que ocurren conforme a derecho a la vía judicial para exigir por vía principal el cumplimiento de la inicial contratación bilateral de compraventa y/o subsidiariamente el cumplimiento de la venta convenida con el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, sobre el determinado bien inmueble en los términos antes expuestos.
- que en otro orden de ideas, pero estrechamente relacionado con este asunto, alegan que en el caso que nos ocupa, la parte vendedora ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, no suministró los recaudos pertinentes necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa entre las partes, incumpliendo esa obligación asumida contractualmente, y que por otra parte consta que quien aparece como nuevo adquiriente de los derechos cedidos respecto del bien inmueble, terreno y bienhechurías, ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, pariente de la identificada vendedora, ha convenido en cederle los derechos respecto del determinado inmueble, y otorgarles el respectivo documento de compraventa, mediante un precio de venta actualizado, tramitando él al efecto ante la Oficina competente de Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, no solamente la presentación para su protocolización de documento definitivo de compraventa, cuya redacción y visado por profesional del derecho encargó, sino igualmente consignando al efecto parte de los recaudos pertinentes, recibido el pago del precio de la venta mediante cheque de gerencia a su favor, en operación de contado, tal y como se hace constar en el texto del referido instrumento de venta visado y redactado por abogado.
- que queda así planteado en esta causa un litisconsorcio pasivo, en virtud del cual la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, debe cumplir con la obligación asumida de consignar y presentar en la Oficina de Registro Público respectiva, todos los recaudos pertinentes para la protocolización del documento definitivo de compraventa, como se obligó en el documento fundamental inicial de opción o promesa bilateral de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 28-04-1999, bajo el N° 27, tomo 20 de los correspondientes libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, o en su defecto, que el posterior cesionario de derechos, NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, quien ha devenido voluntariamente en nuevo gestor y ejecutor de los trámites de presentación del instrumento de venta y los recaudos necesarios para inscripción de la compraventa definitiva en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, cumpla con concluir dicha operación de compraventa del determinado bien inmueble , terreno y bienhechurías.
- que en este caso se pactó en la inicial opción promesa bilateral de compraventa, una fecha cierta y determinada para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, esto es, se pactó como fecha máxima 90 días continuos contados a partir de la firma de la contratación de promesa bilateral de compraventa, siendo que, como quedó dicho y evidenciado, que ante el incumplimiento por parte de la vendedora CARMEN ANTONIA NORIEGA de hacerles entrega de los recaudos que se comprometió entregarles a tales fines de protocolización, fue conminada en fecha 27-07-1999 a hacerles tales entregas para proceder a la elaboración del documento definitivo de compraventa, lo cual incumplió.
- que no están reclamando resolución contractual, ni indemnización de daños y perjuicios, ni cumplimiento de cláusula penal contractual indemnizatoria, sino pretensiones de cumplimiento por así facultarlos para optar según la ley entre el cumplimiento o la resolución de las contrataciones bilaterales de compraventa, la norma sustantiva contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, como queda expuesta.
- que en el caso planteado, ha sido la parte vendedora quien primero incumplió su obligación contractual, la de suministrar dentro de los 90 días siguientes a la autenticación del documento de la opción de compraventas, los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa en la correspondiente Oficina de Registro Público Inmobiliario, requerimiento expreso, además de entrega de de dichos recaudos que se le hizo en fecha 27-07-1999, según instrumento que acompaña.
- que en el caso aquí planteado, se advierte que las partes mediante documento autentico acordaron la compraventa del bien inmueble por un precio determinado, mediante el pago de una inicial que la vendedora declaró haber recibido, no en operación de contado, sino cumplimientos posteriores a la fecha en que la vendedora debía cumplir su previa obligación de entregar los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble (máximo hasta el 28 de julio del año 1999), pagos o cuotas del referido saldo del precio de la venta que se pactaron hasta el mes de noviembre del año 2001, pagos que recibió la vendedora hasta momento determinado, con un recíproco incumplimiento de obligaciones, por lo que no procede invocación de la excepción de contrato no cumplido, simplemente se toleró esa situación por ambas partes durante aproximadamente 14 o 15 años, pero sin embargo consta que la vendedora actuando unilateralmente, en violación a la ley sustantiva civil, a través de su apoderada procedió a ceder los correspondientes derechos a su pariente cercano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, quien accedió a ejecutar la compraventa a su favor, concretamente en la persona de JULIO CESAR ROSAS BONELLI, por un precio actualizado, en atención a cualquier saldo adeudado a los intereses moratorios , a la fluctuación del Bolívar como moneda nacional y dio inicio a la tramitación ante la correspondiente Oficina de Registro Público Inmobiliario, como quedó alegado y demostrado.
- que el establecimiento de la cláusula penal en la inicial contratación de compraventa habría dado lugar a que la vendedora, primera incumplidora de su referida obligación contractual de entregar los recaudos pertinentes para la protocolización del documento definitivo, reintegrara las cantidades de dinero ya recibidas por ella, mas otra igual por concepto de daños y perjuicios como cláusula penal, lo cual nunca hizo y no reclamaron, no siendo ello impedimento legal para reclamar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
- que no se conformó la vendedora con incumplir su mencionada obligación contractual, recibida ya la cantidad inicial de dinero por cuenta del precio de la venta pactada contractualmente, así como recibir otros varios pagos correspondientes a cuotas por el saldo del precio de la venta, sino que actuando unilateralmente cedió los derechos del inmueble que ya les había vendido a su identificado pariente, solo que ahora ese pariente, ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, ha convenido en ejecutar la venta del inmueble por un precio actualizado, ocupándose de tramitar en la Ofician de Registro Público Inmobiliario correspondiente, la inscripción o protocolización del documento de venta redactado por abogado de su elección en operación de contado, con pago mediante cheque de gerencia a su favor determinado en el documento que ordenó redactar y visar por abogado de su elección, cancelando derechos catastrales, impuesto previo al SENIAT, y otros recaudos que debía suministrar la parte vendedora en dicha oficina para proceder a la protocolización y otorgamiento del documento de venta, siendo que no ha concluido dichas gestiones, manteniéndolos en estado de indefensión.
- que de lo expuesto se evidencia el surgimiento del litisconsorcio pasivo necesario, y a todo evento solo para el caso de que la pretensión principal de cumplimiento instaurada fuere desechada bajo cualquier argumentación jurídica válida y definitivamente firme, plantean pretensión subsidiaria de cumplimiento de contrato de compraventa del determinado bien inmueble, terreno y bienhechurías, contra el ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, en su carácter de vendedor de dicho bien inmueble, para que convenga o en caso contrario, a ello sea condenado por el tribunal, en el cumplimiento de la contratación de compraventa en la conclusión de la tramitación ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado, de todo cuanto fuere necesario para el otorgamiento entre las partes del documento definitivo de compraventa, recibido el precio de la venta según consta de cheque de gerencia a su nombre emitido por el Banco Nacional de crédito, N° 68600403 de fecha 17-05-2016, por la cantidad de Bs. 530.000,00, beneficiario NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, y si fuera el caso de que dicho cheque no hubiese sido cobrado o hecho efectivo y hubiese caducado previas las comprobaciones del caso, le sustituirán y pagarán el referido precio de la venta al momento del otorgamiento del documento de venta en la Oficina de Registro respectiva.
- que para el caso de que el identificado vendedor demandado en acción subsidiaria de cumplimiento de contratación de compraventa del determinado bien inmueble, conforme al artículo 1.167 del Código Civil, tramitando y otorgando el documento de venta en la Oficina de Registro, lógicamente informando fehacientemente el día y la hora en la que se llevará a cabo dicho otorgamiento.
- que para el caso de que el vendedor obligado a concluir el contrato, no cumpla con esa obligación, piden que la sentencia que se dicte produzca los efectos del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
- que él JULIO CESAR ROSAS BONELLI, actuando por sus propios derechos e intereses y en representación de JULIO CESAR ROSAS LEON, carácter que consta de poder autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 23-11-2011, bajo el N° 27, tomo 158 , cuya copia acompaña, y cuya representación en juicio asume a todo evento como actor sin poder de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en concepto de la condición de comunero o condueño respecto del inmueble objeto de la presente demanda, y ROSA LAURA LEON DE ROSAS, demandan por vía principal en litisconsorcio pasivo necesario a la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, en su carácter de vendedora del bien inmueble, para que convenga o en caso contrario sea condenado por el tribunal en el cumplimiento de la contratación bilateral de compraventa del determinado bien inmueble (...) sujeto ello a la tramitación por parte de la identificada vendedora de suministro o presentación de los recaudos o solvencias necesarias para dicha protocolización, comprometiéndose a concurrir e informar oportunamente día y hora para tal otorgamiento, anulando o dejando sin efectos en la forma legal que sea procedente, el documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 07-10-2014, anotado bajo el N° 2014-1796, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.9647, correspondiente al libro de folio real del año 2014, previamente autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 09-05-2013, bajo e N° 42, tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, sujeto ello a la tramitación por parte de la identificada vendedora de suministro o presentación de los recaudos o solvencias necesarias para dicha protocolización, comprometiéndose a concurrir e informarles oportunamente día y hora fijada para tal otorgamiento de dicho documento definitivo de compraventa.
- que demandan igualmente en litisconsorcio pasivo al ciudadano NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, en su carácter de cesionario del antes determinado bien inmueble, para que convenga o en caso contrario sea condenado por el tribunal en que como consecuencia de la primigenia o precedente contratación o promesa bilateral de compraventa de la determinada porción de terreno cumpla con la concretización de la operación de compraventa mediante el otorgamiento del correspondiente documento definitivo de compraventa, concluyendo la tramitación y entregas ya efectuadas por parte del ciudadano NEXAR GUILLERMO CEDEÑO NORIEGA, tanto del documento de compraventa redactado y visado por la profesional del derecho Mary Mejías y otros recaudos necesarios a presentar en la ofician correspondiente, entre otras solvencias pertinentes, la de derecho de frente o propiedad inmobiliaria, para que convenga o a ello sean condenados por el tribunal, en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa. (...).
PARTE DEMANDADA
CODEMANDADA CARMEN ANTONIA NORIEGA
En fecha 9 de noviembre de 2016, el abogado JOSE EDUARDO PATIÑO SUAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, parte codemandada, dio contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos:
- que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho alegado por la parte demandante en los cuales fundamenta la acción.
- que admite como cierto que se celebró contrato de promesa bilateral de compraventa autenticado en fecha 28-04-1999, por un terreno de mayor extensión situado en la calle Malavé, sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
- que admite por ser cierto, que la apoderada de la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, vendedora, cedió los derechos que le corresponden sobre la totalidad del terreno y las bienhechurías al ciudadano NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO.
- que niega, rechaza y contradice por no ser cierto, que se le haya dado estricto cumplimiento a las cláusulas contenidas en el contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes celebrantes del mismo, y que esa negativa la fundamenta, por cuanto en el lapso de los noventa (90) días siguientes de haberse celebrado el contrato de opción de compraventa, no se produjo el cumplimiento del pago del saldo deudor del precio de venta pautado en los términos contenidos en el contrato de opción de compraventa, cuyas amortizaciones al mismo se harían mensualmente contado ese término a partir de la fecha de autenticación del referido contrato, a través de la aceptación de letras de cambio, debiendo la primera de ellas pagarse el 08-05-1999 y la última el 01-11-2001, sin embargo dichas letras no fueron emitidas por el optante, ni aceptadas por la propietaria, lo cual originó la falta de cumplimiento a lo previsto en la cláusula segunda de ese instrumento y que este incumplimiento se evidencia en los comprobantes de pago o recibos que fueron consignado por los actores, no siendo estos, los instrumentos de pago convenidos por las partes que suscribieron dicha opción de compraventa.
- que el contrato se autenticó el 28-04-1999 y en la cláusula segunda del mismo se estableció que la primera letra de cambio por la cantidad de Bs. 150.000,00, se pagaría el 08-05-1999 de acuerdo a letra de cambio que se libraría al efecto, la segunda letra de cambio por la cantidad de Bs. 150.000,00, se pagaría el 08-06-1999, de acuerdo a letra de cambio que se libraría al efecto, y la tercera letra de cambio por Bs. 200.000,00 se pagaría el 08-07-1999, de acuerdo a letra de cambio que se libraría al efecto, en virtud que desde la fecha de la autenticación 28-04-1999, hasta el 08-07-1999 (sic).
- que el incumplimiento de lo establecido en la cláusula segunda origina la aplicación de lo convenido en la cláusula cuarta en la cual quedó establecido “que si el OPTANTE por su culpa o negligencia no cumpliera con las obligaciones que por ese documento asumía, y en especial de la cláusula segunda de este convenio, a título de cláusula penal perderá todo derecho sobre la cantidad aquí entregada en calidad de arras, así como todos los pagos que hubiere efectuado de acuerdo a las letras de cambio libradas...”, y que de ese incumplimiento nace para las partes el derecho a considerar los pago efectuados a través de los recibos, como compensación económica por la ocupación del inmueble opcionado, y no como pago aplicable al precio de venta pactado.
- que por el incumplimiento del lapso establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa para efectuar la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, lapso máximo de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción, derivó la caducidad contractual de los derechos que le correspondían a la parte demandante para exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la propietaria demandada, es decir recurrir a lo contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil, del cual derivan los tres elementos mas relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil para que resulte procedente la acción de cumplimiento, y que pudiera pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los mismos, pero ante el relevante hecho de que han transcurrido mas de 17 años desde la autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa, sin que a parte demandante hubiese gestionado la acción de cumplimiento derivada del contrato de opción de compraventa en su debida oportunidad, en consecuencia, de tal negligencia se hace necesario hacer uso de los derechos procesales que le corresponde ejercer en el presente caso, y en tal sentido estamos en presencia de la caducidad contractual, ya que la inactividad por parte del actor, acarreó la pérdida del interés jurídico actual y como consecuencia de ello, dado su carácter de orden público pierde el interés de la tutela estatal, es decir, que esta caducidad actúa sobre el derecho mismo para provocar su desaparición y extinción al dejarlo sin eficacia jurídica alguna.
- que asimismo le opone la excepción perentoria de la prescripción de la acción, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez años que establece el artículo 1.977 del Código Civil, y que en el presente caso han transcurrido mas de diecisiete (17) años desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compraventa, por lo cual ha operado la prescripción de la opción, y así pide que sea declarado (...).
CODEMANDADO NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO
Por su parte el codemandado NEXAR GUILLERMO NORIEGA CEDEÑO, presentó en fecha 09-11-2016 escrito de contestación de la demanda donde alegó:
- que en relación al hecho señalado y expuesto por los demandantes en su escrito libelar inherente a la cesión de los derechos de propiedad del inmueble, que hiciera la propietaria del mismo mediante documento protocolizado en al Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 07-10-2014, anotado bajo el N° 2014.1796, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 398.15.6.1.9647, correspondiente la libro de folio real del año 2014, admite que efectivamente la propietaria del mismo le cedió dichos derechos de propiedad que existen sobre el referido inmueble tal como consta en el documento antes citado.
- que el artículo 1.549 del Código Civil establece que la venta o cesión de un derecho son perfectas desde que haya convenio entre las partes sobre el derecho cedido y el precio de la cesión, es decir que estamos ante una especia del género venta, que requiere para ser perfecto la existencia del acuerdo en objeto y precio, lo cual en el supuesto jurídico en el cual se fundamentó el contrato que celebró con la propietaria del inmueble, toda vez que acordó con la propietaria un precio de venta por el mismo, el cual fue por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) cuya suma de dinero fue recibida por esta a su satisfacción, quedando de esta manera perfeccionada dicha cesión de derechos.
- que niega, rechaza y contradice que haya convenido en alguna compra venta en los términos expuestos por los demandantes en el sentido de que haya adelantado o realizado algún trámite ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado. (...).
PUNTOS PREVIOS
1.- LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
Se observa que la parte codemandada ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, en el escrito de informes presentado ante el tribunal de la causa en fecha 02-05-2017, impugnó la representación que ejerce en juicio el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI en nombre del ciudadano JULIO CESAR ROSAS LEON como actor en juicio sin poder conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que en el momento de interponer la demanda, el abogado JESUS ENRIQUE LAREZ FERMIN asiste únicamente a los ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI y ROSA LAURA LEON DE ROSAS, quienes son los que se presentan en juicio por ser los únicos firmantes del libelo de la demanda, y que el codemandado JULIO CESAR ROSAS BONELLI quien no es abogado representa al ciudadano JULIO CESAR ROSAS LEON mediante poder notariado, y que en las condiciones como lo representa, como actor en juicio sin poder conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, no le corresponde ejercerla, ya que no son coparticipes o condueños del bien objeto de la demanda.
Se observa del encabezamiento del libelo de la demanda, que los actores expusieron:
“Nosotros, JULIO CESAR ROSAS BONELLI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 24.719.444 y domiciliado en Porlamar, Estado Nueva Esparta, actuando por mis propios derechos e intereses y, así mismo, en representación de JULIO CESAR ROSAS LEON, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 24.719.445 y de este domicilio, carácter el mío que consta en instrumento poder debidamente autenticado en la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta en fecha 23 de noviembre de 2011, bajo el N° 27, tomo 158, cuya copia certificada se acompaña a este escrito marcada con la letra “A”, representación del ciudadano JULIO CESAR ROSAS LEON, antes plenamente identificado que a todo evento asumo expresamente en juicio como actor sin poder de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil vigente, en concepto de la condición de comunero o condueño del identificado ciudadano respecto del inmueble objeto de la presente demanda; y ROSA LAURA LEON DE ROSAS (...) asistidos en el este acto por el profesional del derecho JESUS ENRIQUE LAREZ FERMIN, abogado en ejercicio con inscripción en Inpreabogado N° 8.467 ...”.
La sentencia recurrida declaró improcedente la falta de cualidad alegada bajo los siguientes fundamentos:
“... En el presente caso al instaurar la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, la parte accionante lo hizo de la siguiente manera: (...) es decir, ciertamente el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI, quien no consta en autos sea profesional del derecho, asumió la representación en juicio de su poderdante Julio César Rosas León, según instrumento consignado en autos, con cuya conducta, aún con la asistencia de abogado, se viola lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil. De esa forma no pudo quedar válidamente constituido el litisconsorcio activo necesario en esta causa en atención a la integración de la parte compradora del inmueble reflejada en el documento de promesa de compraventa producido con la demanda (...) y ciertamente de acuerdo con la doctrina vigente que rige la materia de la capacidad de postulación, solo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, sin embargo este Juzgador observa que en el mismo texto del libelo de la demanda el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI expresamente ha alegado: “representación del ciudadano JULIO CESAR ROSAS LEON, antes plenamente identificado que a todo evento asumo expresamente en juicio como actor sin poder de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil vigente, en concepto de la condición de comunero o condueño del identificado ciudadano respecto del inmueble objeto de la presente demanda...” con cuya conducta procesal, y siendo que de acuerdo con el contenido de dicho artículo 168 eiusdem, “... podrán presentarse en juicio como actores sin pode: El heredero por su coheredero en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño en lo relativo a la comunidad...”, en consecuencia, puesto que en la presente causa se reclama el cumplimiento de contratación de opción de compraventa de bien inmueble contenida en documento auténtico, que lleva consigo y refleja el estado de comunidad entre quienes la celebraron en concepto de compradores, es decir, se evidencia que entre los ciudadanos Julio César Rosas Bonelli y Julio César Rosas León, surgió así la cualidad de condueños respecto del bien inmueble sobre el que versa dicha contratación, asumida la representación en juicio por el condueño, se debe tener por válidamente constituido e integrado el litisconsorcio activo necesario en la presente causa cuando el ciudadano Julio César Rosas Bonelli ha asumido la representación en juicio de su condueño. Así se decide.-
Para decidir la alzada observa que tal y como lo dispuso el tribunal de la causa, si bien se desprende que el ciudadano JULIO CESAR ROSAS BONELLI no es abogado y por ende no tiene capacidad de postulación conforme al artículo 166 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 4 de la Ley de Abogados, en este caso su actuación no es como apoderado especial del ciudadano JULIO CESAR ROSAS LEON, sino como comunero o condueño, toda vez que la representación la asume con base en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y dicha norma permisa que en los casos de que exista un litisconsorcio activo necesario como es el caso de la comunidad sucesoral, conyugal o la ordinaria, resulta factible que uno de los integrantes de ésta asuma la representación del resto para actuar en su nombre en el proceso.
Sobre este aspecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció en la sentencia N° RC.-00725, de fecha 01-12-2003 dictada en el expediente N° 02222,
“... En este sentido, es doctrina pacífica y reiterada de esta Sala de Casación Civil, acogida recientemente por la Sala de Casación Social de este Tribunal Supremo, en fecha 17 de mayo de 2001, caso José Manuel Meza y otros contra Fábrica de Libretas Alce C.A., ahora de Cuadernos Venepal C.A., expediente N° 01-202, sentencia N° 20, la cual señala lo siguiente:
“...Resulta obvio de la norma transcrita ut supra, que por la parte demandada, puede asumir la representación sin poder cualquiera que tenga las condiciones necesarias para ser apoderado judicial, con la única limitación de someterse a las disposiciones de la Ley de Abogados.
En cuanto a las particularidades de esta representación, la Corte Suprema de Justicia, en su oportunidad señaló que:
“Es doctrina de este Supremo Tribunal que la representación sin poder a que se contrae el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil debe hacerse valer en forma expresa y no surge en forma espontánea. (...)
Según el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, la representación sin poder no surge de derecho, aún en quien se considere como tal y reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser invocada o hecha valer expresamente en el acto en que se pretende ejercer la representación sin poder.
La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 11 de agosto de 1966 (G.F. N° 53. 2° Etapa. Pág. 306), ha señalado que la representación sin poder no surge espontáneamente por más que el sedicente representante reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación(...)”(Negritas de esta Sala de Casación Civil).
El anterior precepto normativo establece las reglas para la representación sin poder de las partes en el proceso. Esta regulación permite al heredero la representación de los co-herederos en los asuntos originados en la herencia y, al comunero a sus condueños en lo atinente a la comunidad. Igualmente dispone la posibilidad de que cualquiera que reúna las condiciones necesarias para ser apoderado en juicio, represente sin poder al demandado. Con relación a este último aspecto ha sido establecido por la doctrina casacionista, que tal representación no es espontánea, sino que por el contrario, el abogado que se presente en un proceso a representar sin poder otorgado por el demandado, debe señalar de forma expresa que lo hace a tenor de lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.
Tal como se desprende de la doctrina transcrita ut supra, el abogado debe invocar expresamente la facultad contenida en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, al pretender representar al demandado en un proceso sin que se le haya otorgado un poder para ello...”

De tal manera que la falta de cualidad alegada en este asunto carece de sustento legal y por ese motivo se desestima. Y así se decide.-
2.- LA CADUCIDAD CONTRACTUAL ALEGADA
Según el Profesor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, Tomo 1, p. 506, 11ª. Edición, UCAB, Caracas, 1999.) La caducidad es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo. (En ese sentido la Sala de Casación Civil se ha pronunciado en numerosos fallos, dentro de los que se mencionan la sentencia N° 603 de fecha 7 de noviembre de 2003, caso Volney Fidias Robuste Graells, C/. Banco Consolidado, C.A., Hoy Corp Banca, C.A., Banco Universal, Exp. 01-289, reiterada en fallo N° RC-664 del 20 de octubre de 2008, caso Frank Calo, C/ Theodorus Henricus Ras, Exp. 07-855).
El tribunal de la causa en la sentencia recurrida, declaró improcedente la caducidad alegada, bajo el argumento que sigue:
(...) De tal manera que no prospera el alegato de caducidad contractual por el incumplimiento del lapso establecido en el contrato de opción de compraventa en la cláusula quinta para efectuar la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, cuyo lapso se estableció en 90 días continuos a partir de la firma de la opción de compraventa puesto que, en primer lugar, se trata de contratación de venta de un derecho real, la propiedad, respecto de cuya contratación bilateral conforme a la ley sustantiva civil consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede elegir la ejecución del contrato o la resolución del mismo, ciertamente teniendo incidencia el transcurso del tiempo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.977 del Código Civil, el cual prevé la prescripción de las acciones reales, como es la ejercida en el presente caso, por el transcurso de veinte años, siendo que en el caso sub iudice la contratación de promesa bilateral de compraventa se celebró el 28 de abril de 1999, la acción de cumplimiento de contrato de venta se admitió el 03 de agosto de 2016 y la citación de ambos codemandados quedó consumada en fecha 04 de septiembre de 2016 y 06 de octubre de 2016 respectivamente, es decir mediando entre ambas ocasiones aproximadamente 17 años, 3 meses y 6 días (...)
Para decidir la alzada observa:
Señala el apoderado judicial de la codemandada CARMEN ANTONIA NORIEGA, que en este caso operó la caducidad contractual, en razón de que según el contenido de la cláusula QUINTA de ese instrumento, el lapso para efectuar la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de opción, fue fijado en noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción (08-07-1999) el cual feneció en fecha 08-10-1999.
En ese sentido se advierte que si bien dicha cláusula establece textualmente “como fecha máxima para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción de compraventa...” el vencimiento de dicho lapso no impide el ejercicio de la demanda planteada, por cuanto el mismo se contempla por vía contractual con el propósito de que las partes involucradas se adapten al contenido del mismo y cumplan de manera voluntaria con las obligaciones prefijadas por la vía consensual, sin que ello signifique que la opción de compra venta haya perdido efecto, o que al haber pasado los 90 días para efectuar la protocolización del documento definitivo de venta, no exista una vía legal viable para ejercer la demanda con miras a obtener dicho cumplimiento contractual.
De ahí que la alegada caducidad carece de base fáctica y legal, y en consecuencia se desestima. Y así se decide.-
3.- LA PRESCRIPCION ALEGADA
Antes de entrar a estudiar este punto se estima necesario analizar o delimitar las diferencias que existen entre la caducidad y la prescripción, y en ese sentido conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° 181, dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 3 de mayo de 2011, en el caso: Miguel Ángel de Biasi Massi contra Pasquale Borneo Missanelli y otro, expediente N° 2010-617, en donde se demarcan las mismas, al establecerse lo siguiente:
“……Aunado a ello, el recurrente confunde palmariamente los conceptos de prescripción y caducidad de la acción. No obstante lo anterior, esta Sala de Casación Civil, en su labor pedagógica y extremando sus funciones, estima oportuno traer a colación la doctrina civilista sobre las diferencias entre caducidad y prescripción extintiva o liberatoria.
En tal sentido, algunos autores como el Profesor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, Tomo 1, p. 506, 11ª. Edición, UCAB, Caracas, 1999.) han afirmado que la prescripción (extintiva) extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose la misma en una obligación natural, cuyo pago espontáneo es válido y no está sujeto a repetición; mientras que la caducidad es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo. (Sent. N° 603 de fecha 7 de noviembre de 2003, caso Volney Fidias Robuste Graells, C/. Banco Consolidado, C.A., Hoy Corp Banca, C.A., Banco Universal, Exp. 01-289, reiterada en fallo N° RC-664 del 20 de octubre de 2008, caso Frank Calo, C/ Theodorus Henricus Ras, Exp. 07-855)…”.

Como se evidencia la Sala delimitó ambas instituciones procesales, estableciendo en términos generales que la prescripción extingue la obligación y la caducidad la acción. A o anterior se le adiciona que la prescripción se debe alegar expresamente en la contestación de la demanda, a diferencia de la caducidad que se puede declarar en cualquier etapa procesal e inclusive resulta permisible que el juez la declare de manera oficiosa, ya que esta última es de orden publico (vid sentencia RC.000707-81116-2016-16-076) .
Determinad esto se advierte que en torno a la prescripción alegada por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA en el escrito de contestación a la demanda, donde expuso:
“... Así mismo le opongo la excepción perentoria de la prescripción de la presente acción por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez años que establece el artículo 1.977 del Código Civil, y en el presente caso han transcurrido mas de diecisiete (17) años desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, por lo cual ha operado la prescripción de la acción...”.
El tribunal de la causa en la sentencia recurrida consta que desechó el anterior argumento y declaró improcedente la prescripción alegada, al determinar que en el presente asunto se ejerce una acción real por cuanto la pretensión del actor está referida a un derecho sobre un determinado bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se exige judicialmente, donde aplica la prescripción de veinte (20) años prevista por el legislador en el artículo 1.977 del Código Civil, y que en este caso el lapso de veinte (20) años a que alude la referida norma debe computarse a partir del día 28-04-1999 fecha en que se suscribió ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, el documento de opción de promesa bilateral de compraventa del bien inmueble objeto del presente proceso, hasta el día 03-08-2016 fecha en que fue admitida la presente demanda, por lo cual resulta obvio que no ha transcurrido dicho lapso de veinte años para que proceda la prescripción de la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa instaurada en la presente causa.
Para decir la alzada observa:
Con respecto a la prescripción extintiva de la demanda, alegada por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA en el escrito de contestación a la demanda, consta que se dice que la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez (10) años que establece el artículo 1.977 del Código Civil, y que en el presente caso operó la prescripción de la acción por haber transcurrido mas de diecisiete (17) años desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, el cual se verificó el 28-04-1999.
En ese sentido a los efectos de resolver sobre dicho planteamiento se advierte que el artículo 1.977 del Código Civil establece el lapso de prescripción de las acciones reales, que son aquellas que versan sobre bienes o cosas, y las personales, que se vinculan con derechos personales, en ese sentido la Sala Constitucional del Máximo Tribunal en sentencia N° 504 de fecha 7 de mayo de 2013 dictad en el expediente N° 2013-11-0994 estableció:
“…También denunciaron los solicitantes, la violación a la confianza legítima, afirmando que se les aplicó un criterio formado con posterioridad a la admisión de la demanda que por cobro de honorarios profesionales incoaron contra el ciudadano Antonio José Rivas (18 de junio de 2007), ya que para ese momento existía “una doctrina consolidada y pacífica” en cuanto a que el lapso de prescripción para ese tipo de demandas era de 20 años, y no de dos años, como lo estableció la Sala de Casación Civil.
En ese sentido especificaron los solicitantes que, actuaron con base en sentencias dictadas en el año 1991, 1995 y 1998 de tal modo que “…ajustaron su conducta y proceder a las reglas puestas por Casación Civil, que sobre esa materia había dictado y sembrado con criterio sólido. La opinión rigió hasta el 2008, momento en que la Sala de Casación Civil adoptó otra, muy distinta, a aquella que venía sosteniendo hasta ese día…”, y que fue el fallo citado por la sentencia cuestionada en apoyo a sus consideraciones.
Al respecto, es necesario señalar que, la Sala de Casación Civil en su sentencia N° 10 del 16 de enero de 2009 -citada por los solicitantes- estableció lo siguiente:
Denuncia el recurrente en casación el error en que incurrió el juez de la recurrida al confundir, a su decir, el instituto de la prescripción breve previsto en el artículo 1982, ordinal 2° del Código Civil con el lapso de prescripción establecido en el último aparte del artículo 1977 de la misma ley civil sustantiva. Alega el formalizante que la primera disposición establece un lapso de prescripción de dos años para el cobro de los honorarios que le corresponden al abogado en razón de los servicios profesionales prestados a su cliente, mientras que la segunda norma no trata de honorarios profesionales causados dentro de una relación privada que prescriben en el término de dos años, sino de una ejecutoria que ha nacido con la sentencia a favor de la parte vencedora, según la cual, el abogado podrá cobrar las costas a la parte condenada a ello en cualquier momento a partir de la sentencia ejecutoriada y hasta los veinte años siguientes.
En virtud de lo anterior, el recurrente en casación denunció la falta de aplicación del artículo 1977 del Código civil por cuanto, a su decir, es ésta la norma que debe aplicar el juez en los casos de intimación de honorarios por costas.
(omissis)
De las normas anteriormente citadas se puede observar claramente que el legislador estableció un criterio general de prescripción el cual será de veinte años para las acciones reales y de diez para las personales y unos criterios especiales de prescripción breve dentro de los cuales está la prescripción bianual de la acción para el cobro de los honorarios profesionales….”
Según la doctrina los derechos reales son los que recaen directamente sobre bienes y no respecto a determinada persona. Algunos de los derechos reales son principales, como el derecho de propiedad, otros son accesorios porque requieren la existencia de un derecho principal, como por ejemplo la servidumbre, la hipoteca y la prenda.
Otra clasificación los denomina así: derecho real pleno (dominio), limitaciones al dominio (usufructo, uso, habitación, servidumbres y algunos, equivocadamente, añaden al patrimonio familiar), y derechos reales de garantía (prenda e hipoteca).
Los derechos reales tienen la calidad de absolutos ya que pueden ejercerse contra todas las personas y por lo tanto “son los que se ejercen sobre una cosa corporal determinada, en forma exclusiva o absoluta”.
El derecho personal en cambio es el que tiene una persona (acreedor) respecto de otra (deudor), a fin de que esta cumpla una determinada prestación (proveniente de una obligación, que es la contrapartida de los derechos reales). La diferencia con los derechos reales radica en que estos ya no colocan en relación las personas con las cosas sino las personas con las personas, por esta razón tienen calidad de ser relativos ya que sólo pueden reclamarse de un individuo determinado (deudor).
Algunas de las diferencias más importantes con los derechos reales que son: el derecho personal crea un vínculo patrimonial entre dos personas, lo que quiere decir que el acreedor tiene un derecho relacionado con la persona del deudor, no sobre una cosa o bien; a diferencia de los derechos reales versan sobre bienes, y están sujetos a una serie de formalidades exigidas y previstas en la ley.
En este caso se desprende que la demanda versa sobre un contrato de opción de compraventa que tiene por objeto la transmisión de la propiedad de un bien, por lo cual considera esta alzada que la prescripción aplicable al caso de autos, conforme a lo previsto en el artículo 1.977 del Código Civil es la de veinte años correspondiente a los derechos reales, pues la obligación es la de transmitir el derecho de propiedad a favor de los demandantes, y no de 10 como lo afirma la parte accionada en el escrito de contestación de la demanda cuando expresamente sostiene que:
“...Opongo la excepción perentoria de la prescripción de la presente acción por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez años que establece el artículo 1.977 del Código Civil, y en el presente caso han transcurrido mas de diecisiete (17) años desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, por lo cual ha operado la prescripción de la acción...”
Razón por la cual estima quien decide que resulta acertada la postura o el criterio esgrimido por el tribunal de la causa en el fallo apelado cuando expresamente desechó dicha defensa, basado en los motivos que en este fallo se recalcan. Y así se decide.-
PROCEDENCIA DE LA DEMANDA
LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.
En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Como se evidencia del contenido de las anteriores disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo.
En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil.
En este asunto conforme al material probatorio aportado y lo alegado y probado en autos, se desprende que de acuerdo a las cláusulas SEGUNDA y TERCERA del contrato las obligaciones para ambos sujetos procesales, para el comprador y el vendedor, quedaron establecidas en los siguientes términos: para el comprador, que son la parte actora ciudadanos JULIO CESAR ROSAS BONELLI, JULIO CESAR ROSAS LEON y ROSA LAURA LEON DE ROSAS, se les asignó la carga de pagar el precio de la negociación el cual fue fijado en la suma de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00), para ser pagado de la siguiente manera:
a) tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) a la firma del contrato de opción de compraventa;
b) ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) el día 08-05-1999 de acuerdo a la letra de cambio que se libró al efecto,
c) ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) el día 08-06-1999 de acuerdo a la letra de cambio que se libró al efecto,
d) doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) el día 08-07-1999 de acuerdo a la letra de cambio que se libró al efecto,
e) tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) los cuales se cancelarían en doce (12) cuotas mensuales de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) cada una a partir del 01-06-1999, de acuerdo a las letras de cambio que se librarían al efecto;
f) tres millones seiscientos mil bolívares (Bs. 3.600.000,00) los cuales se cancelarían en doce (12) cuotas mensuales de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) cada una a partir del 01-06-2000, de acuerdo a las letras de cambio que se librarían al efecto;
g) un millón setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.750.000,00) los cuales se cancelarían en cinco (5) cuotas mensuales de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) cada una a partir del 01-06-2001, de acuerdo a las letras de cambio que se librarían al efecto;
h) ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) los cuales se cancelarían en una sola cuota con vencimiento el 01-11-2001, de acuerdo a las letras de cambio que se librarían al efecto
Y para la vendedora que es la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, se le impuso la carga de entregar a LOS OPTANTES en un lapso mayor de noventa (90) días las “solvencias pertinentes, certificación de gravamen, derecho de frente,” sin embargo de acuerdo al material probatorio aportado consta que la parte actora pagó la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de compraventa, que luego pagó la suma de NUEVE MILLONES DE BOLIVRES (Bs. 9.000.000,00) que es el saldo restante y que inclusive presentó el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Público y canceló los derechos arancelarios exigidos por el SAREN mediante depósito efectuado ante el Banco Bicentenario en fecha 10-05-2016.
Por su parte se desprende del material probatorio que la parte accionada, quien como ya se dijo en el contrato es la vendedora, no acató su carga contractual toda vez que no suministró los documentos consistentes en solvencias, certificado de gravamen, derecho de frente del inmueble objeto de la negociación, a pesar de que mediante la cláusula TERCERA del contrato de opción de compraventa expresamente se comprometió a efectuar dicha entrega en un lapso mayor de noventa (90), con lo cual queda en evidencia que en este asunto el incumplimiento proviene de la parte demandada, quien al momento de contestar la demanda a pesar de que negó expresamente haber incurrido en dicho incumplimiento, expresando -entre otros aspectos- “ que los actores incumplieron la cláusula SEGUNDA del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes, al no haber cumplido con el pago del saldo deudor del precio de venta cuyas amortizaciones se harían mensualmente contadas a partir de la autenticación del contrato a través de la aceptación de letras de cambio, la primera de ellas a pagarse el 08-05-1999 y la última el 01-11-2001, y sin embargo dichas letras no fueron emitidas por el optante ni aceptadas por la propietaria, lo cual originó la falta de cumplimiento de lo previsto en la cláusula segunda de dicho instrumento...” sin embargo, durante la secuela probatoria no lo demostró quedando al descubierto de esa forma que no acató su carga contractual, a diferencia de la parte demandante, quienes en su condición de compradores probaron que cumplieron con todas y cada una de las obligaciones que contempla la cláusula SEGUNDA del contrato, por cuanto consta que pagaron el precio total de venta y que a pesar del incumplimiento experimentado por la contraparte, cumplieron con presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, ya que emana de las actas procesales que mediante planilla única bancaria 398.2016.2.15368P, emitida el 05-05-2016 por la referida Oficina de Registro por un monto de 43.495,80 los mismos fueron cancelados en el Banco Bicentenario. En fin queda claro que en este asunto se verificó el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato previsto en el artículo 1.167 del Código Civil no solo por cuanto quedó claramente probada la relación contractual suscrita y las cargas contractuales que fueron asumidas por cada uno de los contratantes dentro de las que se puede mencionar que la parte actora en su condición de compradora se comprometió a pagar el precio de la venta, cuyo monto y forma de pago fue establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato de opción de compraventa, y que la parte accionada en su carácter de vendedora a entregar a LOS OPTANTES en un lapso mayor de noventa (90) días las solvencias pertinente, certificación de gravamen, y derechos de frente, sino que además se probó de manera suficiente que la parte actora cumplió a cabalidad con su principal carga, puesto que no solo pagó la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) que se catalogó según el contrato como arras, que sería imputable al precio definitivo de venta, sino que cumplió con el pago del saldo restante, esto es la suma de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), que de acuerdo con los recibos cursantes en autos dicho pago se hizo tal como quedó establecido en el contrato de marras, mediante abonos o pagos sucesivos efectuados en diferentes oportunidades, esto es los días 23-04-1999, 08-05-1999, 01-06-1999, 08-06-1999, 01-07-1999, 01-07-1999, 04-08-1999, 07-09-1999, 01-10-1999, 01-11-1999, 06-12-1999, enero 2000, 07-02-2000, 18-03-2000, 05-04-2000, 10-05-2000, 08-06-2001, 14-07-2000, 02-08-2000, 01-10-2000, 30-11-2000, 01-11-2000, 30-11-2000, 30-12-2000, 30-01-2001, 30-02-2001 (sic) y 30-03-2001 (folio 29 al 55) y que fueron recibidos por la ciudadana DIANA MARIA NORIEGA DE CEDEÑO, apoderada de la vendedora, quien mediante el mandato de administración y disposición otorgado por la ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, en fecha 05-03-1997, anotado bajo el N° 94, tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, fue facultada expresamente para ello.
Basado en lo anterior, coincide esta alzada con el criterio establecido por el Tribunal de cognición y en consecuencia CONFIRMA la decisión apelada dictada en fecha 11 de julio de 2017 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide.-
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSE EDUARDO PATIÑO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada, ciudadana CARMEN ANTONIA NORIEGA, en contra de la sentencia dictada el 11 de julio de 2017 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada dictada por el referido Juzgado en fecha 11-07-2017.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS del recurso a la parte apelante por disposición expresa del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: NOTIFIQUESE a las partes la presente decisión por haberse dictado fuera del lapso establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veinte (20) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2.018). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO
Exp. N° 09184/17
JSDC/CFP/lmv.
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.