TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
207º y 159º

Exp. Nº 1667-17
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: Lucrecia Stansu de Csernath, Esther Agata Pina Stansu Giangrasso y Alba Felipa Stansu Giangrasso, venezolanas, mayores de edad, casada la primera y solteras las otras dos, de este domicilio, identificadas con las cedulas de identidad Nros V- .887.759, V- 5.887.761 y V- 6.519.683, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Carlos Omar Reyes Puente, colombiano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. E- 81.474.346.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Diógenes Cancini, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 1.883.345, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 7.160.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Rolman Caraballo, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V- 11.538.030 e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 64.415.
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA).

ANTECEDENTES DEL CASO
En fecha, 20 de Septiembre de 2017, (folios 01 al 108), fue presentada para su distribución libelo de demanda por el ciudadano Diógenes Cancini, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V- 1.883.345, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 7.160, quien actúa en su carácter de apoderado especial de las ciudadanas Lucrecia Stansu de Csernath, Esther Agata Pina Stansu Giangrasso y Alba Felipa Stansu Giangrasso, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros V- 5.887.759, V- 5.887.761 y V- 6.519.683, unicas integrantes de la Sucesion Luciano Stansu Vanadia y Maria Giangrasso de Stantu, según consta en certificados de solvencia de sucesiones Nros 140096 y 140294 expedidas por el servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributarias (SENIAT), en fechas 27 de Octubre de 2014 y 11 de febrero de 2014, representación que consta en instrumento de poder que acompaña en original con la letra “A”, contra el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V- 24.107.010, por DESALOJO (VIVIENDA), correspondiendo a este Tribunal conocer de la presente acción.
En fecha, 20-09-2017 (folio 109-110), el Tribunal distribuidor dictó auto en el cual dejó constancia de haber recibido la causa para su previa distribución.
En fecha, 21-09-2017 (folio 111), este Tribunal dictó auto mediante el cual le dio entrada a la presente causa y se le asignó el Nº 1667-17
.En fecha, 26-09-217 (folios 112), el Tribunal dictó auto por medio del cual admitió la presente demanda.
En fecha 03-10-2017, (folio 113) comparece por ante este Tribunal el abogado Diógenes Cancini, apoderado judicial de la parte actora y consignó las copias simples necesarias para el impulso procesal previas su certificación.
En fecha 03-10-2017, (folio 114), compareció el ciudadano Ángel Narváez Cortesía en su carácter de alguacil de este Juzgado quien deja constancia que recibió los medios necesarios para sacar las copias certificadas, la elaboración de la compulsa e igualmente se ordenó librar la boleta de citación dirigida a la parte demandada.
En fecha, 12-08-2011, (folios 115-116), el alguacil consignó recibo de citación librada a nombre del ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, titular de la cédula de identidad N° 24.107.010, manifestando en dicha diligencia que fue debidamente citado.
En fecha, 18-10-2017, (folio 117), se levantó acta de audiencia de mediación entre las partes tal y como lo establece el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, haciéndose presente el abogado en ejercicio Diógenes Cancini, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 7.160, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y se dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, quien no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno.
En fecha 03-11-2017, (folio 118-154), comparece el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, titular de la cédula de identidad N° V- 24.107.110, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Rolman Caraballo, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 64.415, quien consignó escrito de contestación de la demanda constante de ocho (08) folios útiles acompañado con veintinueve (29) anexos.
En fecha, 09-11-2017, (folio 155), comparece el apoderado judicial de la parte actora y consigna en un (01) folio útil escrito de contestación.
En fecha, 10-11-2017, (folio 156), comparece el apoderado judicial de la parte actora y estampó diligencia.
En fecha, 15-11-2017, (folio 157-160), comparece el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, titular de la cédula de identidad N° V- 24.107.110, debidamente asistido por e abogado en ejercicio Relaman Caraballo, inscrito en el inpreabogado bajo el N 64.415, quien consigna en cuatro (04) folios escrito de cuestión previa y contestación a la demanda.
En fecha, 06-12-2017, (folio 161-163), este Tribunal dictó sentencia interlocutoria en la cual se declara subsanada la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento, referida al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, igualmente declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 ejusdem y por lo antes indicado no hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
En fecha, 12-12-2017 (folio 164), este Tribunal dictó auto mediante el cual abre un lapso de ocho (08) días de despacho para promover pruebas sobre el merito de la causa el cual comenzaría a correr desde el día siguiente al de la fecha.
En fecha, 20-12-2017 (folio 165-167), comparece el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de prueba constante de dos (02) folios útiles.
En fecha 08-01-2018, (folio 168-169), comparece el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, titular de la cédula de identidad N° V- 24.107.110, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Rolman Caraballo, inscrito en Inpreabogado bajo el N° 64.415, quien consigna en dos (02) folios útiles escrito de promoción de prueba.
En fecha 12-001-2018 (folio 170-172), comparece el apoderado judicial de la parte actora quien consigna en tres (03) folios útiles escrito de oposición de prueba.
En fecha 17-01-2018, (folio 173), el tribunal dictó auto en el cual declara sin lugar la oposición a las pruebas efectuadas por la parte actora.
En fecha 17-01-2018, (folio 174), el tribunal dictó auto mediante el cual admite todas las pruebas presentadas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva y en cuanto a la prueba de inspección judicial promovida se fijó para el quinto (5to) día de despacho siguiente y de igual manera se le informa a las partes que de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda se fijó un lapso de veinte (20) días de despacho para la evacuación de las pruebas promovidas.
En fecha 24-01-2018, (folio 175), se realizó inspección judicial en el inmueble objeto de la presente demandada, la cual fue promovida por la parte demandada en el escrito de prueba, en la cual se dejó constancia que el inmueble se encontraba limpio y que contaba con todos los servicios eléctricos, así como todos los muebles que se encontraban dentro del mismo son propios de la parte demandada.
En fecha, 26-02-2018, (Folio 176), comparece por ante este Tribunal el Apoderado de la parte actora quien desiste de la prueba de informe promovida en virtud de no poder ubicar la Oficina del Servicio Administrativo de Registros y Notarias (SAREN), debido a que esta se encuentra en la ciudad de caracas lo que acarearía sumamente lenta la diligencia probatoria y es por lo cual solicita a este Tribunal sirva continuar con el procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, artículos 114 y siguientes.

II.- FUNDAMENTACIÓN DE LA DECISIÓN
LA DEMANDA

Señala la parte actora que en fecha 01 de Enero de 2003, el causante de sus representadas antes identificadas Luciano Stansu Vanadia celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, de nacionalidad colombiana en la fecha de suscribirse el mismo, identificado en ese momento con la cédula de identidad N° E- 81.474.346, actualmente venezolano por naturalización y con cédula de identidad Nº V- 24.107.010, sobre un inmueble de su propiedad, hoy de la sucesión que aquí representa, constituido por la casa N° H-44, Ubicada en la Urbanización La Arboleda, Calle 1, Manzana H, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
Que dicho contrato fue suscrito por el período de un año comprendido entre el día 1 de enero y el 31 de diciembre de 2003, y al concluir el mismo, el Arrendatario continuó ocupando el inmueble, por lo que la relación arrendaticia paso a ser por tiempo indeterminado conforme establece el artículo 1614 del Código Civil.
Que al respecto dicha norma dispone que, una vez vencido un contrato de arrendamiento suscrito por tiempo determinado, y el inquilino continua ocupando el inmueble arrendado sin oposición del propietario, ese contrato se estima como de tiempo indeterminado, y las demás condiciones establecidas en el mismo se mantienen iguales.
De manera tal que a partir del día 31 de diciembre de 2003, el contrato suscrito con el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente paso a ser por tiempo indeterminado, y el continuo con sus obligaciones contraídas con anterioridad, entre estas la de mantener el inmueble arrendado en el mismo estado en el cual lo recibió, sin deterioro superior a lo que indica el normal uso de los inmuebles arrendados, y sin construcciones o remodelaciones no autorizadas.
Pero que es el caso ciudadano juez que el arrendatario ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, antes identificado, ha ocasionado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento un gran deterioro, lo cual puede evidenciarse en el lamentable estado en el cual se encuentra el mismo, desde su parte externa, con una fachada gastada a la cual, obviamente no se aplicó pintura durante muchos años, ni se frisó donde hacia falta, hasta su parte interna, sumamente deteriorada, con paredes escarapeladas, puertas de madera con desprendimiento de chapillas, partes del piso rotas, ventanas de romanilla con ausencia de vidrios, techo con manchas y desprendimiento del friso, además de una columna en peligroso estado con exposición del acero de la misma.
Que esa situación se ha producido por el desinterés del arrendatario en conservar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en las cuales lo recibió, tal como se desprende del contenido de la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento. Por expresa disposición del Código Civil (Art. 1.592 numeral 1°) debió servirse del inmueble como un buen padre de familia.” y obviamente no fue así.
De estos hechos y circunstancias como fundamento, solicitó se decrete el desalojo del inmueble antes identificado, con base en lo dispuesto en el Numeral 4° del Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, según el cual, procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento cuando el arrendatario “..Haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.
Igualmente señaló que el arrendatario, ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, ampliamente identificado, ha dado al inmueble arrendado un destino diferente al establecido en el respectivo contrato de arrendamiento, en el cual se expresa claramente, que dicho inmueble será utilizado por el arrendatario para su vivienda, y que no podrá cambiar su destino, (Cláusula Octava), aparte de que la conformidad de uso concedida por la autoridad municipal ha sido la de vivienda unifamiliar, y muy por el contrario, el arrendatario a establecido en la misma, la sede de la Asociación Civil “Empresa Pesquera La Burbuja”, registrada en la Oficina de Registro Subalterno del Distrito Marcano del Estado Nueva Esparta, en fecha 11 de mayo de 2004, bajo el N° 01, folios del 02 al 08, Protocolo Primero, Tomo Segundo, segundo trimestres de dicho año.
Que en efecto, en asamblea celebrada por esa asociación civil en fecha 28 de septiembre de 2006, se reunieron los socios Carlos Omar Reyes Puente, el arrendatario, Maria DINA Puentes de Reyes y Jesús Mauricio Reyes Puente, y por unanimidad acordaron, en un punto único, que la nueva sede de la asociación seria, a partir de esa fecha, la casa N° 44, calle EO1, manzana H, Urbanización La Arboleda, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, es decir, el inmueble arrendado al ciudadano Carlos Reyes Puente.
Que con la actuación antes referida, el arrendatario Carlos Omar Reyes Puente, ha incurrido en forma Flagrante en la causal de desalojo prevista en el numeral 3° del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, la cual establece que procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento cuando el .. “arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado e uso o destino que para el previo”.
Que el arrendatario estaba obligado a darle al inmueble arrendado el uso establecido en el respectivo contrato en su Cláusula Octava, y esta era una de sus obligaciones principales previstas en el Código Civil, Articulo 1592, numeral 1° , la cual violento de la forma antes expuesta.
Como consecuencia de lo anterior, demandó en forma subsidiaria, el desalojo del inmueble arrendado, fundamentado su solicitud en el numeral 3° del articulo 91 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda.
Igualmente, en forma subsidiaria, demandó el desalojo del inmueble antes identificado, fundamentadolo en lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda, por la necesidad que tiene el actual propietario del mismo, la Sucesión Stansu-Giangrasso para ser ocupado por uno de los copropietarios, miembro de dicha sucesión, la ciudadana Alba Felipa Stansu Giangrasso, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad N° V- 6.519.683
Como consecuencia del incumplimiento de dichas normas legales por parte del ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, antes identificado, en fecha 03 de octubre de 2.016, ocurrió ante el coordinador Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Nueva Esparta y solicitó la apertura del procedimiento previo Administrativo previstos en los artículos 05, y siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de viviendas, a los fines de que dicho organismo se pronunciaría sobre la solicitud de desalojo en contra del ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, basándome en forma subsidiaria, en los numerales 4, 3 y 2 del articulo 91 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda.
Que en fecha 06 de octubre de 2016, el Coordinador Estadal de la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Viviendas en el Estado Nueva Esparta, dio inicio al procedimiento previo a las demandas, anteriormente identificado y acordó la notificación del demandado, ciudadano Carlos Omar Reyes Puente.
Con la finalidad de sustanciar todo el procedimiento previo, se abrió el expediente N° 1640-16.
Que en fecha 31-10-2016, fue notificado el ciudadano Carlos Reyes Puente, demandado, y el 14 de noviembre del mismo año se celebró la Audiencia Conciliatoria.
Que en dicha Audiencia conciliatoria, no hubo acuerdo entre las partes. Los representantes de el Arrendador insistimos en el desalojo de la vivienda por las causales 4,3 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda.
Que la parte demandada manifestó no estar de acuerdo en entregar la vivienda, sino más bien, solicitó la celebración de un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre la misma, lo cual no fue aceptado por la representación del arrendador.
Que el 18 de Noviembre de 2016, y dado que no hubo conciliación entre las partes, el Coordinador Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas en el Estado Nueva Esparta produjo la Providencia Administrativa N° MC-43, mediante la cual habilitó la vía judicial, conforme al articulo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Que a los fines de demostrar la veracidad de los hechos narrados en este libelo sobre la relación inquilinaría entre el demandado y sus poderdantes, y el incumplimiento de sus obligaciones, así como acreditar su representación, consignó los siguientes documentos:
Distinguido con la letra A, instrumento de poder que me fuera conferido por la ciudadana Lucrecia Stansu de Csernath, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cedula de identidad N° V- 5.887.759, actuando por sus propios derechos y en representación de las ciudadanas Esther Agata Pina Stansu Giangrasso y Alba Felipa Stansu Giangrasso, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros V- 5.667.761 y V- 6.519.683, respectivamente, las tres, únicas integrantes de la Sucesión Stansu-Giangrasso, la cual aquí representa.
Distinguido “B” Copia Fotostática del contrato de arrendamiento.
Distinguido “C”, Copia Fotostática del documento de propiedad del inmueble cuya desocupación solicita.
Distinguido “D”, Copia Fotostática del certificado de solvencia de sucesiones correspondiente al causante Luciano Stansu Vanadia.
Distinguida “E”, certificado de solvencia de sucesiones correspondiente a la causante Maria Giangrasso de Stansu.
Distinguida “F”, Informe de Inspección, contentivo de la Inspección ocular efectuada en fecha 09 de septiembre de 2016, por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda en el Estado Nueva Esparta, en la casa N° H-44, Calle N° 01, Urbanización La Arboleda, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, con la cual se prueba el estado de deterioro en el cual se encuentra dicho inmueble, circunstancia en la cual fundamentamos la causal de desalojo contenida en el numeral 4° del articulo 91 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda.
Distinguido “G”, Copia Fotostática del Documento N° 45, Folio 144, Tomo 5, Protocolo de Trascripción (2.010) de fecha 16 de agosto de 2010, expedido el 23 de agosto de 2.010, correspondiente al Acta N° 05 de la Asamblea Extraordinaria de socios de la Asociación Civil “ Empresa Pesquera La Burbuja” de fecha 28 de septiembre de 2006, protocolizada dicha asociación en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Distrito Marcano del Estado Nueva Esparta, en fecha 11 de mayo de 2004, bajo el N° 01, folios 2 al 8, Protocolo Primero, Tomo Segundo, segundo trimestre de dicho año.
En el acta antes señalada, consta que la sede de la Asociación Civil “Empresa Pesquera La Burbuja”, a partir del 28 de septiembre de 2.006, es y ha sido la casa N° H-144, manzana H, Calle EO-1, Urbanización La Arboleda, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, por voluntad del arrendatario Carlos Omar Reyes Puente, con lo cual estamos probando que dicho ciudadano incurrió en la causal de desalojo prevista en el numeral 3° del articulo 91 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda, tal como han expresado en este libelo de demanda.
En lo que respecta a la pruebas de informe la parte actora solicitó al despacho dirija oficio al Servicio Administrativo de Registro y Notarias (SAREN), a los fines de que dicho organismo se sirva informar si existe, a nivel nacional algún apartamento o casa registrado a nombre de la ciudadana Alba Felipa Stansu Giangrasso, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cedula de identidad N° V- 6.519.683, esto con la finalidad de reforzar el argumento esgrimido por esta representación en vista de la necesidad de ocupación del inmueble arrendado, por un miembro de la sucesión Stansu-Giangrasso.
Solicitó que, en base a lo dispuesto en el articulo 91 numerales 4° ,3° y 2° de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda, la presente demanda, fundamentada en dichas causales, en forma subsidiaria sea admitida y sustanciada de conformidad con lo establecido en los artículos 97 y siguientes de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda, sea declarada con lugar y acordado, en consecuencia, el desalojo del ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, suficientemente identificado, en los términos explanados en este libelo de demanda.

LA CONTESTACIÓN:
En fecha 03 de Noviembre de 2017, compareció el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, titular de la cédula de identidad colombiana N° E- 81.474.346 y V- 24.107.110, asistido el abogado en ejercicio Rolman Caraballo, titular de la cédula de identidad N° V- 11.538.030 e inscrito en el Inpreabogado Nº 64.415, quien consigna escrito de contestación de la demanda, expresando lo siguientes:
Que Rechaza, contradice y niega en toda forma de derecho la demanda de desalojo instaurada en su contra por los actores fundamentada en dicha causal por los motivos presente:
Que alegan los actores en su libelo de demanda que le ha ocasionado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, toda vez, que la fachada del inmueble objeto del arrendamiento se encuentra gastada, que no se le aplicó pintura durante varios años, ni se frisó donde hacia falta, que su parte interna se encuentra sumamente deteriorada con paredes escarapeladas, puertas de madera con desprendimiento de chapillas, partes del piso rotas, ventanas de romanilla con ausencia de vidrios, techa con manchas y desprendimiento del friso, además de una columna en peligroso estado con exposición del acero de la misma.
Que tal situación se ha producido por el desinterés de mi parte en conservar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibí, tal como se desprende del contenido de la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, que marcado “B” acompañaron a su demanda en Copia Fotostática. Todo ello por expresa disposición del Código Civil (Art. 1.592 numeral 1), ya que debí servirme del inmueble. ..“como un buen padre de familia..” y obviamente no fue así.
Que aunque tales alegatos resulten demostrados en la fase probatoria del juicio, no son suficiente para que se declare con lugar la demanda por este motivo, por no constituir deterioros mayores que impidan el uso normal del inmueble, se tratan de reparaciones menores, que fueron ocasionadas en el inmueble por vetustez de la construcción, toda vez, que la construcción del inmueble objeto del contrato de arrendamiento data de una construcción del 3 de mayo del año 1983, es decir, de mas de treinta (30) años de construcción, según consta del documento de parcelamiento de la urbanización la arboleda, debidamente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 03 de mayo de 1983, bajo el Nro 19, que en copia simple consigno marcado con la letra “B”, el cual hizo valer de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una copia de un instrumento público.
Que tampoco resulta la demanda por esta causal numeral 4° del artículo 91 de la Ley de Regularizaron y Control de los Arrendamientos de Viviendas, toda vez, que si bien es cierto que en la Cláusula Quinta del contrato señalado se estableció que recibía el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en perfecto estado de conservación, pintura, aseo y funcionamiento de todas las instalaciones y servicios, no es menos cierto que en la misma Cláusula Quinta del señalado contrato de arrendamiento también se estableció que serian por cuenta del arrendador, en este caso del difunto Luciano Stansu Vanadia, todas las reparaciones que ameriten los bienes muebles, de tal forma que al ser de cuenta del arrendador todas las reparaciones que ameritaren los bienes muebles para su conservación, pintura, aseo y funcionamiento de todas las instalaciones y servicio, quien aquí suscribe no estaba obligado a realizar ninguna de las señaladas reparaciones para la conservación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y por este motivo especifico le opongo a los demandantes a todo evento la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRATUS (excepción del contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, de conformidad con lo previsto en los artículos 1168 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el articulo 361 y 865 del Código de Procedimiento Civil, para que sea decidida previamente a la sentencia de fondo que se dicte en la causa.
Que con respecto a la causal contenida en el numeral 3° del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, rechazó, contradijo y negó en toda forma de derecho la demanda de desalojo instaurada en su contra por los actores fundamentada en dicha causal por los motivos siguientes:
Que alegan los actores en su libelo de demanda que le ha dado al inmueble un destino diferente al establecido en el respectivo contrato de arrendamiento, en el cual según sus dichos, se expresa claramente que dicho inmueble será utilizado por quien suscribe, para vivienda, y que por lo tanto no podía cambiar su destino, (Cláusula Octava), aparte de que según sus dichos la conformidad de uso concedida por la autoridad municipal ha sido la de vivienda unifamiliar, y que contrario a ello, he procedido a establecer en la misma, la sede de la asociación civil Empresa Pesquera La Burbuja, registrada en la oficina de Registro Subalterno del Distrito Marcano del Estado Nueva Esparta, en fecha 11 de mayo de 2004, bajo el Nº 01, folios 2 al 8, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre de dicho año.
Que en asamblea celebrada por esa asociación civil en fecha 28 de septiembre de 2006, se reunieron los socios Carlos Omar Reyes Puente, Maria DINA Puente de Reyes y Jesús Mauricio Reyes y por unanimidad acordaron, en un punto único, que la nueva sede de la Asociación seria, a partir de esa fecha, la casa N° 44, Calle E01, Manzana H, Urbanización La Arboleda, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, según los demandantes, el inmueble arrendado al ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, quien aquí suscribe.
Que no es cierto, que haya cambiado el uso o destino del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, toda vez, que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento nunca ha funcionado ni de hecho ni de derecho ninguna firma mercantil, que tenga por objeto la pesca en sus distintas modalidades, ya que en el informe de inspección producido por los actores que marcado “F” acompañaron a su libelo de demanda no se dejó constancia de tal situación.
Con respecto a la causal contenida en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, rechazo, contradigo y niego en toda forma de derecho la demanda de desalojo instaurada en su contra por los actores fundamentada en dicha causal por los motivos siguientes:
Que alegan los actores en su libelo de demanda que demandan la aplicación del numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, por la necesidad que tiene la sucesión Stansu-Giangrasso de ocupar el inmueble arrendado al ciudadano Carlos Omar Reyes Puente; en la persona de uno de sus integrantes, la ciudadana Alba Felipa Stansu Giangrasso, lo cual debe proceder en virtud de estar demostrada la propiedad del mismo y ser actual propietario del inmueble.

DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora
En la etapa probatoria el apoderado judicial de la parte actora procedió a ratificar en todas y cada una de sus términos las pruebas documentales que consignó en el libelo de la demanda.
a). Promovió el Contrato de Arrendamiento suscrito entre el señor Luciano Stansu Vanadia y el demandado Carlos Omar Reyes Puente, con la finalidad de demostrar la relación inquilinaria entre las partes.
b). Promovió Documento de propiedad del inmueble cuya desocupación se demanda, a nombre de Luciano Stansu Vanadia.
c). Promovió Certificado de Solvencia de Sucesiones correspondiente al causante Luciano Stansu Vanadia, demostrativo de su vinculo con las sucesoras Esther Stansu Giangrasso, Alba Stansu Giangrasso y Lucrecia Stansu de Csernath, nuestras poderdantes.
d). Promovió Certificado de Solvencia de Sucesiones correspondiente al otro causante Maria Giangrasso de Stansu, con la cual se complementa el vinculo sucesoral con nuestras poderdantes.
e). Promovió Inspección ocular practicada el día 09 de septiembre de 2.016, por funcionarios adscritos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el Estado Nueva Esparta, en la casa N° H-44, Calle N° 01, Urbanización La Arboleda de la ciudad de Porlamar, objeto de la presente demanda de desalojo, con la finalidad de demostrar el estado de deterioro en el cual se encuentra dicha vivienda, indubitable fundamento de la causal contenida en el Numeral 4° del Articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, propuesta en forma subsidiaria en el libelo de demanda.
f). Promovió Acta N° 5, relativa a la Asamblea Extraordinaria de socios de la Asociación Civil Empresa Pesquera La Burbuja de fecha 28 de septiembre de 2.006, en la cual se acuerda, mediante propuesta del demandado Carlos Omar Reyes Puente, que a partir de esa fecha la sede de dicha asociación civil será la casa ocupada por el, y cuyo desalojo se demanda, es decir: Casa N° H-44, Calle EO1, Manzana H. Con este instrumento queda demostrado que el arrendatario incurrió en la causal de desalojo prevista en el numeral 3° del Articulo 91, ejusdem, al darle al inmueble arrendado un uso distinto al establecido en el respectivo contrato de arrendamiento, y así la propusimos en forma subsidiaria.

Pruebas de Informes.
Solicito se librara oficio al Servicio Administrativo de Registros y Notarias (SAREN) a los fines de que informara a este Tribunal si existe a nivel nacional, alguna casa o apartamento registrado a nombre de la ciudadana Alba Felipa Stansu Giangrasso, venezolana, mayor de edad, identificada con la cedula de identidad N° V- 6.519.683, con la finalidad de demostrar que dicha ciudadana, miembro de la sucesión Stansu-Giangrasso, no tiene vivienda y necesita ocupar la casa N° H-44, ubicada en la Calle 1, Manzana H, Urb. La Arboleda, Porlamar, objeto de esta demanda desalojo, propuesta en forma subsidiaria como causal de desalojo prevista en el numeral 2° del antes citado Artículo 91, ejusdem.

De las prueba de la parte demandada
1.)Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre su persona Carlos Omar Reyes Puente y el causante de las demandantes Luciano Stansu Vanadia, el 01 de enero del año 1996, el cual fue acompañado a su escrito de contestación a la demanda en su forma original marcada con la letra “A”
2). Promovió documento de parcelamiento de la urbanización La Arboleda, debidamente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 03 de mayo del año 1983, bajo el N° 19, folios 44 al 66, tomo tercero, protocolo primero.-
3). Promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre su persona Carlos Omar Reyes Puente, y el causante de las demandantes Luciano Stansu Vanadia, el día 1° de enero del año 2.003, el cual fue acompañado al libelo de demanda por los actores marcado con la letra “B”, y que cursa a los folios 13 al 15, ambos inclusive de esta pieza del expediente, el cual dijo no fue impugnado, objetado, cuestionado o tachado de falso en la oportunidad legal correspondiente por los demandantes, para demostrar que según la Cláusula quinta del señalado contrato de arrendamiento se estableció que serian por cuenta del arrendador, en este caso del difunto Luciano Stansu Vanadia, todas las reparaciones que ameritaran los bienes muebles, de tal forma que al ser de cuenta del arrendador todas las reparaciones que ameritaren los bienes muebles para su conservación, pintura, aseo, y funcionamiento de todas las instalaciones y servicios, por lo que oponía la Excepción Non Adimpleti Contratus (Excepción del contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, con respecto a la causal especifica contenida en el numeral 4° del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con lo previsto en los artículos 1168 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el articulo 361 y 865 del Código de Procedimiento Civil.
4.) Promovió Inspección Judicial de conformidad con lo previsto en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.428 y siguientes del Código Civil y 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, a los fines de que por vía de inspección judicial se dejara constancia de los siguientes hechos:
1). De que el inmueble antes señalado, se encuentra en perfecto estado de conservación, pintura, aseo y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios.
2). De que en el inmueble antes señalado, NO funciona ni de hecho ni de derecho una Asociación Civil denominada Empresa Pesquera La Burbuja, registrada en la oficina de Registro Subalterno del Distrito Marcano del estado Nueva Esparta, en fecha 11 de mayo de 2004, bajo el N° 1, folios 2 al 8, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre de dicho año.

Escrito de Oposición de Prueba de la Parte Actora.
En fecha 12 de enero de 2018, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de oposición de prueba a través de las siguientes observaciones:
1). Es irrelevante traer a los autos un antiguo contrato de arrendamiento entre el demandado y el señor Luciano Stansu Vanadia (fallecido) para tratar de demostrar que la relación arrendaticia comenzó en el año 1996, por cuanto es un asunto que no se discute en el presente proceso, en el cual solo se esta demandando el desalojo del inmueble suficientemente identificado.
2). El documento de parcelamiento de la Urbanización la arboleda, en nada contribuye a revelar al demandado de las obligaciones que tuvo durante largo tiempo, a las cuales no dio cumplimiento, permitiendo el deterioro evidente del inmueble cuyo desalojo solicitamos.
3). En cuanto al contrato de arrendamiento consignado por nosotros, conjuntamente en el libelo de la demanda, la contraparte se refiere, en forma confusa, a la Cláusula Quinta del mismo, la cual habla de bienes muebles, y le agrega la palabra “Bienes Inmuebles”, para luego afirmar que no esta obligado a efectuar las diligencias necesarias para la conservación del inmueble arrendado.
4). Con relación al punto anterior, la parte demandada opone la excepción “Non Adimpleti Contractus” a la causal contenida en el numeral 4° del Articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
5). Inspección Judicial, prueba promovida por la parte demandada con el objeto de demostrar que el inmueble cuyo desalojo demandado se encuentra en perfecto estado de conservación.
Que en los folios 31, 32 y 33 del presente expediente corre inserta la inspección ocular realizada por la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI), en fecha 09 de septiembre de 2016, en la cual se refleja fehacientemente el estado de deterioro del inmueble para esa fecha, de manera que resulta inoficioso practicar otra inspección, donde posiblemente se han efectuado algunos arreglos o reparaciones tendentes a desvirtuar el trabajo realizado por dicho organismo y que dicha prueba ha sido promovida de manera extemporánea por cuanto la inspección realizada por la SUNAVI sirvió de fundamento para la demanda por desalojo introducida por la parte actora, en lo que respecta a la causal contenida en el numeral 4° del Articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
La segunda parte de la inspección judicial se refiere a la comprobación de un hecho negativo, como lo es solicitarle al tribunal que deje constancia de que en el inmueble cuyo desalojo demandado, “NO” funciona la empresa Pesquera La Burbuja, es decir, solicita que el tribunal deje constancia de algo que no esta a la vista, que es imposible de probar por esa vía (Articulo 1.428 C.C).
La circunstancia de este punto ya fue comprobada con documento público y promovido como prueba dentro del lapso de promoción abierto por el Tribunal no impugnado en su oportunidad.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cumplidas las etapas procesales propias del procedimiento previsto en la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), cuya audiencia de juicio prevista en el artículo 114 y siguientes de la referida Ley se celebró en fecha 08 de Marzo de 2018 y culminó con la declaratoria sin lugar de la demanda de DESALOJO, tal como se narra supra, procede este Tribunal por imperativo del artículo 121 Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) a reproducir por escrito el fallo completo, previo análisis pormenorizado en los términos siguientes:

Pruebas aportadas por la parte actora:
A.) Instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 16 de agosto del 2016, anotado bajo el N° 02, Tomo 93 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, otorgado por los ciudadanos Lucrecia Stansu de Csernath, Esther Agata Pina Stansu Giangrasso y Alba Felipa Stansu Giangrasso. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en lo que se refiere al hecho material de su contenido, para demostrar el carácter de apoderado judicial con el que actúa el abogado DIOGENES CANCINI G, por efecto del poder conferido por los ciudadanos Lucrecia Stansu de Csernath, Esther Agata Pina Stansu Giangrasso y Alba Felipa Stansu Giangrasso; así como las facultades que le fueron conferidas. Así se decide.
B). Promovió copia fotostática del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el señor Luciano Stansu Vanadia y el demandado Carlos Omar Reyes Puente, con la finalidad de demostrar la relación inquilinaria entre las partes. Este documento no fue desconocido por la parte accionada, razón por la cual, de conformidad con los artículo 444, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido como en efecto se tiene en consecuencia, con la misma fuerza probatoria del instrumento público en lo que se refiere al hecho material de su contenido, para demostrar, que el ciudadano Luciano Stansu Vanadia dio en arrendamiento al ciudadano Carlos Omar Reyes Puente una vivienda ubicada en la Urbanización la arboleda Porlamar, Estado Nueva Esparta, distinguida con el Nro. H 44, ubicada en la manzana H de la urbanización la arboleda. Así se decide.-
C). Promovió copia fotostática de Documento de propiedad del inmueble cuya desocupación se demanda, a nombre de Luciano Stansu Vanadia. Al tratarse de un instrumento público que no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en lo que se refiere al hecho material de su contenido, para demostrar que el ciudadano Luciano Stansu Vanadia, adquirió una parcela de terreno y la casa quinta sobre el construida ubicada en la Urbanización la arboleda Porlamar, Estado Nueva Esparta, distinguida con el Nro. H 44, ubicada en la manzana H de la urbanización, comprendida dentro de los linderos y medidas siguientes: NORTE: Con la parcela n| H-17; SUR: Con casa Nro. EO-1 de la misma urbanización, ESTE: Con la parcela N° H-43, y OESTE: Con la parcela Nro. H-45. Así se decide.-
D). Promovió copia fotostática de Certificado de Solvencia de Sucesiones correspondiente al causante Luciano Stansu Vanadia, demostrativo de su vínculo con las sucesoras Esther Stansu Giangrasso, Alba Stansu Giangrasso y Lucrecia Stansu de Csernath, nuestras poderdantes. Al tratarse de una copia de un documento público administrativo que no fue impugnado, Al tratarse de un instrumento público que no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil en lo que se refiere al hecho material de su contenido, para demostrar que las ciudadanas Lucrecia Stansu de Csernath, Esther Agata Pina Stansu Giangrasso y Alba Felipa Stansu Giangrasso son las sucesoras del causante ciudadano Luciano Stansu Vanadia. Así se decide.
E). Promovió Certificado de Solvencia de Sucesiones correspondiente al otro causante Maria Giangrasso de Stansu. Al tratarse de un documento público administrativo que no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 de código civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en lo que se refiere al hecho material de su contenido, para demostrar que las ciudadanas Lucrecia Stansu de Csernath, Esther Agata Pina Stansu Giangrasso y Alba Felipa Stansu Giangrasso son las sucesoras del causante ciudadano Luciano Stansu Vanadia. Así se decide.
F). Promovió Inspección ocular practicada el día 09 de septiembre de 2.016, por funcionarios adscritos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el Estado Nueva Esparta, en la casa N° H-44, Calle N° 01, Urbanización La Arboleda de la ciudad de Porlamar, objeto de la presente demanda de desalojo. Esta documental se valora como un instrumento público administrativo de conformidad con el artículo se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1428 de código civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en lo que se refiere al hecho material de su contenido, que se realizó inspección en el ,inmueble casa N° H-44, Calle N° 01, Urbanización La Arboleda de la ciudad de Porlamar, no obstante dada la contradicción detectada no se aprecia para demostrar la causal invocada del ordinal 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE cuyas opciones rellenables en óvalos son: Excelente, Muy Buena, Buena, Normal, Regular, Malo, Muy Malo, Demolición, e Irrecuperable; puede leerse que el óvalo seleccionado por el Inspector es el correspondiente a la opción NORMAL, por otra parte en la casilla OBSERVACIONES indica “…evidenciandose (sic) en las paredes escarificaciones, grietas, filtraciones y manchas, humedad producto del mal estado en que se encuentra el techo de concreto ya que el manto asfaltico (sic) esta(sic) deteriorado, se evidenciaron fracturas de mortero y exposicion (sic) del acero tanto en el techo como en las columnas debilitando la estructura, ametitrando (sic) cuanto antes resanar todas esa areas (sic) afectadas para evitar el desmejoramiento del inmueble…”. Así se decide.
6). Promovió copia fotostática de Acta N° 45, folio144, tomo 5, protocolo de trascripción (2010) de fecha 16 de agosto de 2010, expedida el 23 de agosto de 2010, correspondiente al acta nro. 05 de la Asamblea Extraordinaria de socios de la Asociación Civil Empresa Pesquera La Burbuja de fecha 28 de septiembre de 2.006. Al tratarse de la reproducción fotostática de un instrumento público que no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en lo que se refiere al hecho material de su contenido, donde se menciona el cambio de domicilio de la Asociación Civil Empresa pesquera La Burbuja, a la nueva sede que está desde el día 28 de septiembre de 2006, ubicada en la jurisdicción del Estado Nueva Esparta, Municipio Mariño, ciudad de Porlamar en la urbanización la Arboleda calle EO 1 Manzana H número 44. Así se decide.
Pruebas de Informes.
Solicito se librara oficio al Servicio Administrativo de Registros y Notarias (SAREN) a los fines de que informara a este Tribunal si existe a nivel nacional, alguna casa o apartamento registrado a nombre de la ciudadana Alba Felipa Stansu Giangrasso, venezolana, mayor de edad, identificada con la cedula de identidad N° V- 6.519.683.- la misma no fue evacuada en virtud del desistimiento de la misma. Por lo tanto no se le atribuye valor probatorio.-
Pruebas aportadas por la parte demandada

A) Contrato de arrendamiento suscrito entre su persona Carlos Omar Reyes Puente y el causante de las demandantes Luciano Stansu Vanadia, el 01 de enero del año 1996, cursa a los folios 126 al 131, ambos inclusive de esta pieza del expediente. Este documento no fue desconocido por la parte accionante, razón por la cual, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido como en efecto se tiene en consecuencia, con la misma fuerza probatoria del instrumento público en lo que se refiere al hecho material de su contenido, para demostrar, que el ciudadano Luciano Stansu Vanadia dio en arrendamiento en fecha 01-01-1996 al ciudadano Carlos Omar Reyes Puente una vivienda ubicada en la Urbanización la arboleda Porlamar, Estado Nueva Esparta, distinguida con el Nro. H 44, ubicada en la manzana H de la urbanización la arboleda, con lo que se demuestra que la relación arrendaticia entre el ciudadano Luciano Stansu Vanadia y el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente se inicio en fecha 01-01-1996. Así se decide.-
B). Promovió documento de parcelamiento de la urbanización La Arboleda, debidamente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 03 de mayo del año 1983, bajo el N° 19, folios 44 al 66, tomo tercero, protocolo primero. Al tratarse de una copia de un instrumento público que no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en lo que se refiere al hecho material de su contenido que en fecha 03-05-1983, se presentó ante la oficina documento de parcelamiento de la urbanización la Arboleda, Así se decide.-

C). Promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre su persona Carlos Omar Reyes Puente, y el causante de las demandantes Luciano Stansu Vanadia, el día 1° de enero del año 2.003. Este documento ya fue valorado. Así se decide.-
D) Promovió Inspección Judicial de conformidad con lo previsto en los artículos 472, a los fines de que por vía de inspección judicial se dejara constancia de los siguientes hechos:
1). De que el inmueble antes señalado, se encuentra en perfecto estado de conservación, pintura, aseo y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios.
2). De que en el inmueble antes señalado, NO funciona ni de hecho ni de derecho una Asociación Civil denominada Empresa Pesquera La Burbuja, registrada en la oficina de Registro Subalterno del Distrito Marcano del estado Nueva Esparta, en fecha 11 de mayo de 2004, bajo el N° 1, folios 2 al 8, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre de dicho año.
La misma fue evacuada por este Tribunal el día 24-01-2018, y se le da valor probatorio de conformidad con los artículos 472, 507 y 509 del código de procedimiento civil para dejar constancia primero del estado del inmueble, dejando constancia el tribunal de que el inmueble se encontraba pintado, limpio en paredes y piso y que contaba con el servicio eléctrico, y segundo de que en el inmueble no funciona de hecho ni de derecho la asociación civil pescadería la burbuja, dejando constancia el tribunal que por los muebles existentes en el inmueble objeto de la presente inspección así como por los utensilios de cocinas, nevera camas en las habitaciones y lavadora circunstancias apreciables por el Juez a través de sus sentidos. Así se decide.

Analizados los medios probatorios aportados por las partes de cara a la pretensión del apoderado actor y a las defensas del accionado, tenemos que la relación arrendaticia que vincula a las partes contratantes ciudadano Luciano Stansu Vanadia, en su condición de arrendador y el ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, en su carácter de arrendatario, hoy sujetos procesales de la presente acción, se inició desde hace aproximadamente 22 años, siendo que en fecha 01 de enero del 1996, dichos ciudadanos procedieron a celebrar un contrato de arrendamiento privado por escrito, por el lapso de un año el cual se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Y así se decide.-

Por lo que respecta a la legislación, el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, consagra el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, cuando señala:
“Los contratos tienen fuerza de Ley en entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por otra parte el artículo 01 de la Ley del Alquileres de Vivienda establece lo siguiente:
“Artículo 1.- la presente Ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestand la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna”

“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamenta en cualquier de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivo, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previo.
4.Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo, o en el derecho común.”

Ahora bien en sintonía con los límites de la controversia fijados en el auto de fecha 12 de diciembre de 2017 (f.166), corresponde entonces determinar la procedencia o improcedencia del DESALOJO del inmueble objeto del contrato por las causales contenidas en los ordinales 4°,3° y 2° de referido artículo 91 de Ley del Alquileres de Vivienda.
En cuanto al desalojo, invocando como causal el ordinal 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es “…Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador …”, observa este Tribunal que la parte demandada consignó conjuntamente con el libelo de demanda Informe de Inspección (f.32 y 33) levantado por el Ingeniero Genaro Marín en su condición de Inspector adscrito a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Nueva Esparta, en el cual, en la casilla correspondiente a ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE cuyas opciones rellenables en óvalos son: Excelente, Muy Buena, Buena, Normal, Regular, Malo, Muy Malo, Demolición, e Irrecuperable; puede leerse que el óvalo seleccionado por el Inspector es el correspondiente a la opción NORMAL, por otra parte en la casilla OBSERVACIONES indica “…evidenciandose (sic) en las paredes escarificaciones, grietas, filtraciones y manchas, humedad producto del mal estado en que se encuentra el techo de concreto ya que el manto asfaltico (sic) esta(sic) deteriorado, se evidenciaron fracturas de mortero y exposicion (sic) del acero tanto en el techo como en las columnas debilitando la estructura, ametitrando (sic) cuanto antes resanar todas esa areas (sic) afectadas para evitar el desmejoramiento del inmueble, no obstante dada la contradicción detectada no se aprecia para demostrar la causal invocada del ordinal 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.
Por su parte el demandado promovió prueba de inspección judicial la cual se llevó a cabo en fecha 24-01-2018 (f.175 y su vto.), para dejar constancia del estado del inmueble, dejando constancia el tribunal de que el inmueble se encontraba pintado, limpio en paredes y piso y que contaba con el servicio eléctrico, circunstancias apreciables por el Juez a través de sus sentidos, por lo que, a criterio de este Tribunal, aunado a lo analizado supra respecto al instrumento público administrativo, la pretensión relacionada con el supuesto deterioro mayor no fue comprobada, en razón de que la prueba aportada no resulta pertinente a tenor del artículo 1.428 del Código Civil para comprobar la concurrencia de los mismos, pues para fijar aspectos de esa índole como el deterioro mayor, lleva implícito el despliegue de conocimientos periciales; por lo que una inspección ocular o judicial no es el medio idóneo para determinarlos; circunstancia distinta de haberse promovido y evacuado la prueba de experticia prevista en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Igualmente la parte actora señala como causal de desalojo en forma subsidiaria la causal contenida en el N° 3 señalando que “…el arrendatario, ciudadano Carlos Omar Reyes Puente, ampliamente identificado, ha dado al inmueble arrendado un destino diferente al establecido en el respectivo contrato de arrendamiento, en el cual se expresa claramente, que dicho inmueble será utilizado por el arrendatario para su vivienda, y que no podrá cambiar su destino, (Cláusula Octava), aparte de que la conformidad de uso concedida por la autoridad municipal ha sido la de vivienda unifamiliar, y muy por el contrario, el arrendatario a establecido en la misma, la sede de la Asociación Civil “Empresa Pesquera La Burbuja”, registrada en la Oficina de Registro Subalterno del Distrito Marcano del Estado Nueva Esparta, en fecha 11 de mayo de 2004, bajo el N° 01, folios del 02 al 08, Protocolo Primero, Tomo Segundo, segundo trimestres de dicho año…”
En ese sentido en cuanto al cambio del destino, no basta una mera mención en un acta de asociados de una asociación civil para que con ello se considere que el arrendatario incurrió en cambio de destino del inmueble, a criterio de esta juzgadora se requiere que esa circunstancia del cambio de destino se haga patente en el inmueble y sea de tal magnitud que implique un cambio real en el uso del mismo, lo cual no pudo ser demostrado fehacientemente por el apoderado actor, limitándose a promover el acta de asamblea de la Asociación Civil Empresa Pesquera la Burbuja;.de cuyo nombre se extrae que es una asociación civil destinada a actividades de pesca lo cual sugiere que en caso de estar operando desde el inmueble arrendado debe existir al menos equipos de refrigeración o conservación de productos del mar, así como modificaciones o estructura del inmueble con instalaciones propias de un establecimiento de esa naturaleza. Siendo que según el acta levantada durante la evacuación de la inspección judicial promovida por el demandado -a cuya admisión se opuso el apoderado actor- se dejó constancia de que por los utensilios de cocina, nevera, camas en las habitaciones, lavadora y cocina son propios de un inmueble destinado a vivienda. Así se decide.-

Igualmente, en forma subsidiaria, demandó el desalojo del inmueble antes identificado, fundamentado en lo dispuesto en el numeral 2° del articulo 91 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de vivienda, por la necesidad de ocupación del inmueble por uno de los copropietarios, miembro de dicha sucesión, la ciudadana Alba Felipa Stansu Giangrasso, venezolana, mayor de edad, identificada con la cedula de identidad N° V- 6.519.683, en ese sentido el parágrafo único del articulo 31 de la Ley de Alquileres de vivienda señala: “…Parágrafo único: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble…”
Por su parte el apoderado actor no aportó medio de prueba contundente que demostrara la necesidad de ocupación demandada, sino por el contrario desistió de la prueba promovida con tal fin. Y así se decide.-
DISPOSITIVA.
Este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO, fundamentada en las causales 4, 3 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda incoada por las ciudadanas LUCRECIA STANSUN DE CSERNATH, ESTHER AGATA PINA STANSU GIANGRASSI Y ALBA FELIPA STANSU contra el ciudadano CARLOS OMAR REYES PUENTE.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en Porlamar, a los trece (13) días del mes de marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. MARIANNY VELASQUEZ SALAZAR

EL SECRETARIO TEMPORAL

Abg. WILIAN RODRIGUEZ
Exp.1667-17
MVS/wrl

En esta misma fecha (13-03-2.018), siendo las 3:10 PM, y previa las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.- Conste.-

EL SECRETARIO TEMPORAL

Abg. WILIAN RODRIGUEZ