TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la
Circunscripción Judicial del Estado Bolivariana de Nueva Esparta

Porlamar, 21 de Marzo de 2018
207º y 159º

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: CARLOS DIMITRI VÁSQUEZ JUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.212.970, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 178.444, quien actúa en su propio nombre y representación, de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: ANA ALEJANDRA ESPINOZA PORTILLOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-7.841.941.-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FLORA M. VILLALBA, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 92.593, de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Se inicia la presente causa por demanda intentada por CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.212.970, quien es abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No.178.444, actuando en su propio nombre, quien expuso:
- Que, pretende obtener la propiedad de la casa y del terreno donde se encuentra construida, ubicada en la urbanización Sabanamar, Ave Jesús María Suárez, casa No.02, Porlamar, Estado Nueva Esparta, la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terreno que es o fue de Luis Bonaventura; SUR: Avenida Jesús María Suárez; ESTE: Su fondo, terreno indígenas; y OESTE: Su frente, casa de Halim Cristo Fares.
- Que, en fecha 02-10-2006 celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, bajo el No.05, Tomo: 88 de los Libros de Autenticaciones, cuyo objeto es la compra venta de un inmueble propiedad de la OFERENTE constituido por la casa antes referida casa No.02, ubicada en la Ave Jesús María Suárez, de la Urbanización Sabanamar, Porlamar, Jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, la cual pertenece a la OFERENTE según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño de Estado Nueva Esparta, bajo el No.22, Folios 94 al 97, Protocolo Primero, Tomo: 06, Cuarto Trimestre de 1.988.
- Que, el precio de venta la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.165.000.000), previos a la reconversión monetaria, los cuales iban a ser pagados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro competente,
- Que, de igual modo que consta de la Cláusula DECIMA CUARTA del referido contrato, que la OFERENTE recibió de manos del oferido la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs.4.200.000), ante de la reconversión monetaria, ahora cuatro mil doscientos bolívares (Bs.4.200,00), a los fines de garantizar el fiel y cabal cumplimiento de las obligaciones del contrato, por lo cual se podría tomar esa cantidad como la inicial de dicho compromiso.
- Que, como quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, y de igual modo quedó establecido en dicha cláusula que se daría un descuento en el precio a los seis y/o doce meses, por lo que en fecha dos (2) de abril del año 2007 me trasladé a las oficinas del representante legal de la oferente, quien manifestó que ella no se encontraba en el País para ese momento.
- Que, de igual modo en fecha veinte (20) de agosto del año 2007, realizó el mismo ofrecimiento de hacer efectiva la opción de compra-venta, obteniendo la misma respuesta.
- Que, de la misma manera en fecha veinte de septiembre del año 2007 se trasladó a las oficinas del representante legal de la oferente en compañía de la ciudadana Nancy Matilde Camuñas, la cual le estaba dando un préstamo personal para completar el pago de la opción de compra-venta y no fue posible en virtud de la ausencia de la oferente del país.
- Que, vale mencionar que vencido el plazo para hacer efectiva la opción de compra-venta acudió ante el representante legal de la oferente para pagar el precio de la vivienda en compañía de la ciudadana Nancy Matilde Camuñas y el mismo se negó a recibir dicho monto, es decir, la cantidad de ciento sesenta y cinco millones de bolívares (Bs.165.000.000), antes de la reconversión, ahora CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.165.000,00), alegando un supuesto aumento del precio del inmueble objeto de la opción compra venta y esta vez en dólares.
- Que, en fecha 29 de enero del año 2014, dicho representante le comunicó que la oferente estaba en el país y que se reunieran para conversar sobre la negociación, dicha reunión se efectuó, y le entregó la cantidad de diecinueve mil doscientos bolívares (Bs.19.200,00) en calidad de abono a la opción de compra-venta a través de un cheque del Banco Banesco, con el número 12607201, de fecha 29 de enero de 2014, manifestándosele que en lo próximos días se materializaría la venta definitiva de la vivienda.
- Que, a la fecha de la interposición de la demanda la OFERENTE, en su condición de PROMITENTE VENDEDORA no ha cumplido con las obligaciones contenidas en el referido contrato de Opción de Compra-Venta.
- Que, en verdad es un contrato de compra venta, por contener dicha negociación todos los elementos propios y esenciales de éste tipo de negociación, a saber: 1) el consentimiento legítimamente manifestado por las partes; 2) el objeto, y 3) el precio.
Por ultimo peticiona en contra de ANA ALEJANDRA ESPINOZA PORTILLOS, venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad No. V-7.841.941, para que esta convenga o a ello sea condenada por este Tribunal:
PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de Opción a Compra-Venta, debidamente Autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha 02 de Octubre de 2006, anotado bajo el número 05, tomo: 88, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y como consecuencia de ello, se proceda a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente de la vivienda objeto del litigio; o en su defecto, que la sentencia a dictarse en esta causa sirva de título suficiente de propiedad para registrarlo.
SEGUNDO: En el pago de la cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.16.800,00) por concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento de sus Obligaciones contractuales, los cuales son por lo estipulado en la Cláusula segunda del contrato y que es el descuento que se otorgaba en la negociación.
TERCERO: En pagar las costas de este proceso incluyendo los Honorarios profesionales, calculados al 30% de la estimación de la presente demanda, tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

III.-MOTIVA
Como previo a todo pronunciamiento sobre el fondo del asunto, debe este Juzgador determinar si se encuentran llenos los requisitos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato, la cual está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que reza:
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

De la norma antes citada se extrae que, para la procedencia de dicha acción, es necesaria la existencia de un contrato bilateral del cual emanen las obligaciones y derechos entre las partes.
Es necesario el incumplimiento culposo de alguna de las obligaciones contractuales y legales por una de las partes.
Es necesario que la parte que intente la acción de cumplimiento haya cumplido, le asista causa justa para haber incumplido y ofrezca cumplir.
En el presente caso se observa que se cumple con el primer requisito como lo es la acreditación del contrato, es decir, el Autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha 02 de Octubre de 2006, anotado bajo el número 05, tomo: 88, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Sin embargo, de la lectura del texto del contrato en comento, se observa que las partes no fijaron termino para el cumplimiento de la opción de compra-venta, siendo necesario advertir que a juicio de quien aquí sentencia, el termino establecido para la duración del contrato de arrendamiento previsto en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta no puede considerarse como marco temporal para el ejercicio de la opción de compra-venta, dicha cláusula reza así:
“…TERCERA: La duración del presente contrato de arrendamiento es por el lapso de un (1) año, contados a partir del día 15 de octubre del año 2006, hasta el día 14 de octubre del año 2007…”
Debido a la regulación legal del contrato de arrendamiento los lapsos fijados por las partes están sujetos a circunstancias legales que los modifican, como es el caso de la prorroga legal y la indeterminación del contrato por tácita reconducción del contrato, de allí que se hable de la relación arrendaticia y su duración y no del contrato como tal.
Como ha quedado establecido el marco temporal de la relación arrendaticia no es preciso, y en este caso menos, cuando el propio demandante ha expresado que aún se mantiene en el inmueble, de allí que la duración del contrato de arrendamiento no pueda ser tomada como parámetro para la ejecución de la opción de compra venta, pues admitir lo contrario significaría que el lapso para ejercer la opción se mantiene mientras dure la relación arrendaticia,
Como resultado de lo antes expuesto nos encontramos frente a un contrato que no tiene establecido un término o plazo, aplicándose en este caso lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil, así:
“Artículo 1.212: Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal.”

Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 580 de fecha 01/08/2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, indicó:
“…Respecto del artículo 1.212 del Código Civil, la Sala en sentencia de fecha 24 de octubre de 1957, publicada en la obra del Código Civil Venezolano, 1992, autor: Nerio Perera Planas, Caracas-Venezuela, pág 691-693, en la cual se expresó lo siguiente:
“…En el CC (sic) cuando se trata de obligaciones que para su cumplimiento no le ha sido previsto por la ley un plazo de vencimiento o cuando las partes mismas no han estipulado dicho término en el contrato que se suscriba al efecto, establece como medida de previsión y equidad, la fijación de un término, pero condiciona dicha fijación a la naturaleza de la obligación por cumplirse o a la manera como tenga de ejecutarse y si por liberalidad entre los contratantes se deja la estipulación del plazo a la voluntad del deudor, la fijación del plazo será hecho por el tribunal, como en los casos anteriormente mencionados. En efecto, el Art. 1.212 dice… En el presente caso la obligación demandada es la de pagar una cantidad líquida de dinero, obligación de naturaleza civil que por su carácter de crediticia, está forzosamente supeditado su cumplimiento a momento posterior de su nacimiento. Para las obligaciones de hacer o de no hacer forzosa es la circunstancia de su inmediato cumplimiento, si no se ha estipulado lo contrario, pero para las obligaciones como la presente lógico es suponer como así previsivamente lo entiende la ley que el evento de su cumplimiento es tenido para fecha posterior a la constancia de su nacimiento, porque de lo contrario, no tendría razón de ser la confección del documento escrito de que consta dicha obligación. Es pues, indispensable en este caso la fijación de un término para la exigibilidad del pago de dicha obligación y sin que se haya hecho tal fijación y no haya transcurrido el término al efecto fijado de conformidad con la norma del Art. 1.212, mal puede demandarse judicialmente el pago de lo adeudado no obstante haber sido reconocido y aceptado por el deudor.”.

En aplicación del criterio anterior, este Juzgador al verificar los autos encuentra que el contrato al que se le demandó su cumplimiento no tiene fijado un término para la ejecución de las obligaciones y derechos de los contratantes, siendo evidente que si no se fijó un plazo para el cumplimiento de la obligación, este no puede pedirse, hasta que un juez fije tal plazo, tal como lo establece el artículo 1.212 del Código Civil, circunstancia sin la cual no puede determinarse mora, incumplimiento o solvencia de las partes, razón determinante para que este Juzgador declare inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de opción. Así se decide.
Consta de autos que la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, ejerció la mutua petición o reconvención, en la cual accionó solicitando, declarar resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta, la indemnización por daños y perjuicios; y la condena en costas del actor.
Reproduciendo los argumentos arriba expresados relacionados con la falta de término para ejercer la opción de compra-venta, debe este Juzgador igualmente declarar inadmisible la reconvención propuesta. Así se decide.
En razón de la inadmisibilidad decretada se hace inoficioso analizar los argumentos de las partes, así como las pruebas producidas en el proceso. Así se decide.
IV DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta interpuesta por CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.212.970, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 178.444, quien actúa en su propio nombre y representación, contra ANA ALEJANDRA ESPINOZA PORTILLOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.841.941.-
SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta por ANA ALEJANDRA ESPINOZA PORTILLOS contra CARLOS DIMITRI VASQUEZ JUAREZ.
TERCERO: Debido al vencimiento reciproco no hay condenatoria en costas.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE, DEJESE COPIA Y AGREGUESE A LOS AUTOS.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.- Porlamar, a los veintiuno (21) días del mes de marzo dos mil dieciocho (2018).- Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL

JUEZ

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA
LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ

En esta misma fecha (21-03-2018), se registró, publicó y agregó al expediente la anterior sentencia la cual quedó registrada bajo el N° 2.189-15, siendo las 11:00 a.m.- CONSTE:
LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ
ARV-wfg
EXP N° 2.189-15
Sentencia Definitiva.