TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la
Circunscripción Judicial del Estado Bolivariana de Nueva Esparta

Porlamar, 14 de Junio de 2018
208º y 159º

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

PARTES DEMANDANTES: RAMON ALBERTO GUZMAN y YURI VANESSA RIVAS de GUZMAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-15.679.413 y V-16.182.822, respectivamente, de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTES DEMANDANTES: GERARDO HEINNER ARTEAGA MORFFE y MARIA ESTHER GONZALEZ ANDARCIA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 62.668 y 139.616, respectivamente, de este domicilio.-
PARTES DEMANDADAS: ADRIANO FASOLO y ALEXIA SALAZAR VITAL, de nacionalidad Italiana el primero y venezolana la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos E-7.841.941 y V-3.671.973, propietario y administradora del bien respectivamente, de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTES DEMANDADAS: NIEVES BELISARIO SERRAÑO, MARISELA GUINAND MANTILLA y VALERIA CAMPOS RODRIGUEZ, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos 77.208, 58.005 y 270.154, respectivamente, de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Se inicia la presente causa por demanda intentada por los ciudadanos RAMON ALBERTO GUZMAN y YURI VANESSA RIVAS de GUZMAN, de GUZMAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-15.679.413 y V-16.182.822, respectivamente, quienes expusieron:
- Que pretenden obtener la propiedad del Apartamento Numero 2-A, situado en el piso 2, del Edificio Santiago Mariño de la Ciudad de Porlamar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual consta de dos (02) habitaciones, un (01) baño, con sus instalaciones, cocina, sala, comedor y balcón, el cual posee una superficie de SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CENTIMESTROS CUADRADOS (64,42 mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: fachada interna norte del edificio, pasillo de circulación y caja de escalera; SUR: fachada sur que da hacia la calle Velásquez; ESTE: con el apartamento 2-E; y OESTE: fachada lateral oeste del edificio.
- Que en fecha 07-04-2013 celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra-venta privado, cuyo objeto es la compra venta de un inmueble propiedad del OFERENTE constituido por el Apartamento Numero 2-A, situado en el piso 2, del Edificio Santiago Mariño de la Ciudad de Porlamar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual pertenece al OFERENTE según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de Estado Nueva Esparta, en fecha 17/06/2005, bajo el No. 17, Folios 110 al 114, Protocolo Primero, Tomo: 18,
- Que como quedó establecido en la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, se pacto el precio de venta en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), cuya operación definitiva de compra venta se realizaría en las condiciones y términos que determinen las partes,
- Que una vez que pretendían llevar a cabo y ejecutar la opción de compra venta, la apoderada del oferente señalaba que debían esperar al OFERENTE y así los ha tenido desde hace mas de un (01) año, señalando en definitiva que no les van a vender nada y que los van a sacar del apartamento, violando flagrantemente lo acordado en el contrato suscrito,
- Que a la fecha de la interposición de la demanda el OFERENTE, en su condición de PROMITENTE VENDEDOR no ha cumplido con las obligaciones contenidas en el referido contrato de Opción de Compra-Venta.
Por ultimo, piden que los ciudadanos ADRIANO FASOLO y ALEXIA SALAZAR VITAL, de nacionalidad Italiana el primero y venezolana la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos E-7.841.941 y V-3.671.973, respectivamente, convengan o a ello sean condenados por este Tribunal en lo siguiente:
En el cumplimiento del contrato de Opción a Compra-Venta, en la ejecución inmediata de la venta por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en virtud de la vigencia plena del contrato de arrendamiento y específicamente la opción de compra venta.
En tal sentido consignan cheque de gerencia del Banco Mercantil contra la cuenta corriente N° 01050111322111088021, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), ello a los fines de cumplir con el pago del costo total del inmueble tal como se evidencia del contrato de arrendamiento con opción de compra venta, dando por satisfecha la obligación que corresponde para la compra definitiva del apartamento.

III.-MOTIVA
Como previo a todo pronunciamiento sobre el fondo del asunto, debe este Juzgador determinar si se encuentran llenos los requisitos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato, la cual está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que reza:
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

De la norma antes citada se extrae que, para la procedencia de dicha acción, es necesaria la existencia de un contrato bilateral del cual emanen las obligaciones y derechos entre las partes.
Es necesario el incumplimiento culposo de alguna de las obligaciones contractuales y legales por una de las partes.
Es necesario que la parte que intente la acción de cumplimiento haya cumplido, le asista causa justa para haber incumplido y ofrezca cumplir.
En el presente caso se observa que se cumple con el primer requisito como lo es la acreditación del contrato, el cual constituye un documento privado que no fue tachado ni desconocido por la partes; el Tribunal conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil lo tiene por reconocido; y de él se desprende que el ciudadano ADRIANO FASOLO, celebró con los ciudadanos RAMON ALBERTO GUZMAN y YURI VANESSA RIVAS de GUZMAN, un contrato de arrendamiento con opción a compra-venta sobre del Apartamento Numero 2-A, situado en el piso 2, del Edificio Santiago Mariño de la Ciudad de Porlamar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta el cual consta de dos (02) habitaciones, un (01) baño, con sus instalaciones, cocina, sala, comedor y balcón, el cual posee una superficie de SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CENTIMESTROS CUADRADOS (64,42 mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: fachada interna norte del edificio, pasillo de circulación y caja de escalera; SUR: fachada sur que da hacia la calle Velásquez; ESTE: con el apartamento 2-E; y OESTE: fachada lateral oeste del edificio, por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00, condicionada la operación definitiva de compra venta a las condiciones y términos que determinen las partes.
Sin embargo, de la lectura del texto del contrato en comento se evidencia que las partes no fijaron término para el cumplimiento de la opción de compra-venta, siendo necesario advertir que a juicio de quien aquí sentencia, el término establecido para la duración del contrato de arrendamiento previsto en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta no puede considerarse como marco temporal para el ejercicio de la opción de compra-venta. En efecto, la mencionada cláusula reza así:
“…QUINTA: El término de duración del presente contrato será de SEIS (06) MESES FIJOS, contados a partir del SIETE (07) DE ABRIL DE DOS MIL TRECE (2.013), al término de los cuales LOS ARRENDATARIOS, deberá entregar el inmueble libre de cosas y personas…”

Debido a la regulación legal del contrato de arrendamiento los lapsos fijados por las partes están sujetos a circunstancias legales que los modifican, como es el caso de la prorroga legal y la indeterminación del contrato por tácita reconducción, de allí que se hable de la relación arrendaticia y su duración y no del contrato como tal.
Como ha quedado establecido el marco temporal de la relación arrendaticia no es preciso, y en este caso menos, cuando el propio demandante ha expresado que aún se mantiene en el inmueble, de allí que la duración del contrato de arrendamiento no pueda ser tomada como parámetro para la ejecución de la opción de compra venta, pues admitir lo contrario significaría que el lapso para ejercer la opción se mantiene mientras dure la relación arrendaticia,
Como resultado de lo antes expuesto nos encontramos frente a un contrato que no tiene establecido un término o plazo cierto, aplicándose en este caso lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil, así:
“Artículo 1.212: Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal.”

Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 580 de fecha 01/08/2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, indicó:
“…Respecto del artículo 1.212 del Código Civil, la Sala en sentencia de fecha 24 de octubre de 1957, publicada en la obra del Código Civil Venezolano, 1992, autor: Nerio Perera Planas, Caracas-Venezuela, pág 691-693, en la cual se expresó lo siguiente:
“…En el CC (sic) cuando se trata de obligaciones que para su cumplimiento no le ha sido previsto por la ley un plazo de vencimiento o cuando las partes mismas no han estipulado dicho término en el contrato que se suscriba al efecto, establece como medida de previsión y equidad, la fijación de un término, pero condiciona dicha fijación a la naturaleza de la obligación por cumplirse o a la manera como tenga de ejecutarse y si por liberalidad entre los contratantes se deja la estipulación del plazo a la voluntad del deudor, la fijación del plazo será hecho por el tribunal, como en los casos anteriormente mencionados. En efecto, el Art. 1.212 dice… En el presente caso la obligación demandada es la de pagar una cantidad líquida de dinero, obligación de naturaleza civil que por su carácter de crediticia, está forzosamente supeditado su cumplimiento a momento posterior de su nacimiento. Para las obligaciones de hacer o de no hacer forzosa es la circunstancia de su inmediato cumplimiento, si no se ha estipulado lo contrario, pero para las obligaciones como la presente lógico es suponer como así previsivamente lo entiende la ley que el evento de su cumplimiento es tenido para fecha posterior a la constancia de su nacimiento, porque de lo contrario, no tendría razón de ser la confección del documento escrito de que consta dicha obligación. Es pues, indispensable en este caso la fijación de un término para la exigibilidad del pago de dicha obligación y sin que se haya hecho tal fijación y no haya transcurrido el término al efecto fijado de conformidad con la norma del Art. 1.212, mal puede demandarse judicialmente el pago de lo adeudado no obstante haber sido reconocido y aceptado por el deudor.”.

En aplicación del criterio anterior, este Juzgador al verificar los autos encuentra que el contrato cuyo cumplimiento se demanda no tiene fijado un término para la ejecución de las obligaciones y derechos de los contratantes, siendo evidente que si no se fijó un plazo para el cumplimiento de la obligación, este no puede pedirse, hasta que un juez fije tal plazo, tal como lo establece el artículo 1.212 del Código Civil, circunstancia sin la cual no puede determinarse mora, incumplimiento o solvencia de las partes, razón determinante para que este Juzgador declare inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de opción. Así se decide.
En razón de la inadmisibilidad decretada se hace inoficioso analizar los argumentos de las partes, así como tampoco las pruebas producidas en el proceso. Así se decide.
IV DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta interpuesta por los ciudadanos RAMON ALBERTO GUZMAN y YURI VANESSA RIVAS de GUZMAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-15.679.413 y V-16.182.822, respectivamente, contra los ciudadanos ADRIANO FASOLO y ALEXIA SALAZAR VITAL, de nacionalidad Italiana el primero y venezolana la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos E-7.841.941 y V-3.671.973, propietario y administradora del bien, respectivamente.-
Segundo: En virtud de lo antes decidido, no hay especial condenatoria en costas.
De conformidad con lo previsto en artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE, DEJESE COPIA Y AGREGUESE A LOS AUTOS.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.- Porlamar, a los catorce (14) días del mes de junio dos mil dieciocho (2018).- Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA
LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ
En esta misma fecha (14-06-2018), se registró, publicó y agregó al expediente la anterior sentencia la cual quedó registrada bajo el N° 2.216-16, siendo las 11:00 a.m.- CONSTE:
LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ
ARV-wfg
EXP N° 2.216-16
Sentencia Definitiva.