TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.304.865, con domicilio procesal en la calle San Rafael, edificio Liberty Express, Planta Alta, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados MARCOS JOSE CARREÑO, GERARDO GARCIA MORALES, ANTONIO RODRIGUEZ y JULADYS DEL VALLE MILANO REAL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.458, 68.758, 57.483 y 237.436, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.865.945, domiciliado en la calle Fermin, Oficina N° 3 de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogados ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA y HEMILY MICHELLE RIVAS GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.446 y 237.400, respectivamente.

MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS:
Se inicia la presente causa en virtud de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO contra el ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ.
En fecha 28.03.2017 (f. 63) fue recibida por distribución, y por auto de fecha 30.03.2017 (f. 64) se le dio entrada bajo el N° 2017-3361.
Por auto de fecha 30.03.2017 (f. 65) se ordenó corregir la duplicidad de foliatura existente en los folios 11 al 39 y 41 al 62.
En fecha 04.04.2017 (f. 66) se admitió la presente demanda de conformidad con el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y se ordenó el emplazamiento del demandado, ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ para que compareciera a la Audiencia de Mediación, la cual tendría lugar al quinto (5°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a las 10:00 a.m.
Mediante diligencia de fecha 05.04.2017 (f. 67), la apoderada judicial de la parte actora puso a disposición del tribunal, los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada, y asimismo puso a disposición del alguacil los medios necesarios para la práctica de dicha citación.
En fecha 06.04.2017 (f. 68) el alguacil titular dejó constancia que la parte actora le proveyó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación del demandado.
Por auto de fecha 06.04.2017 (f. 69) se ordenó librar la compulsa de citación a la parte demandada, siendo librada en esa misma fecha.
En fecha 09.05.2017 (f. 70), el Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 15.05.2017 (f. 71), el alguacil titular consignó la boleta de citación y compulsa sin firmar, en virtud de que habiendo localizado al demandado, ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ en la dirección suministrada, este se negó a firmar alegando que necesitaba asesorarse con su abogado.
Mediante diligencia de fecha 15.05.2017 (f. 81), el apoderado judicial de la parte actora, en virtud de lo manifestado por el alguacil, solicitó proceder de conformidad con lo pautado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librando al demandado la boleta de notificación en la cual se le comunique sobre la declaración del alguacil relativa a su citación.
Por auto de fecha 16.05.2017 (f. 82), se acordó lo solicitado por el apoderado actor y se ordenó librar la boleta de notificación al demandado conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo librada en esa misma fecha (f. 83 y vto).
Por auto de fecha 16.05.2017 (f. 84) se ordenó corregir la duplicidad de foliatura existente en los folios 75 al 76 y 78 al 79.
En fecha 02.06.2017 (f. 85 al 87), la secretaria temporal dejó constancia de haberse trasladado al domicilio del demandado, donde fue recibida por la ciudadana EIDA RODRIGUEZ quien manifestó ser su esposa a quien le entregó la boleta de notificación pero la misma se negó a firmarla y recibirla, motivo por el cual consigna la referida boleta de notificación sin firmar, dejando constancia de haberse cumplido con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09.06.2017 (f. 87) se llevó a cabo la audiencia de mediación, dejándose constancia que solo compareció la apoderada judicial de la parte actora ya que el demandado no compareció a la misma. Se advirtió que de conformidad con lo previsto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda el proceso continuaría su curso con la contestación de la demanda.
En fecha 28.06.2017 (f. 88 al 93), la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y alegó cuestiones previas.
Mediante diligencia de fecha 28.06.2017 (f. 94 y vto), el demandado otorgó poder apud acta a los abogados ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA y HEMILY MICHELLE RIVAS GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.446 y 237.400, respectivamente.
Por auto de fecha 29.06.2017 (f. 95 y 96), la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó notificar a las partes de dicho abocamiento de conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha se libraron las boletas de notificación (f. 97 y 98).
En fecha 18.07.2017 (f. 99), el Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa, dejándose sin efecto las notificaciones ordenadas por la Juez Temporal.
En fecha 26.07.2017 (f. 100 al 102), la apoderada actora consignó escrito mediante el cual rechazaba las cuestiones previas alegadas por el demandado, solicitando se declaren sin lugar las mismas.
En fecha 04.08.2017 (f. 103 al 105), la apoderada actora consignó escrito de pruebas con relación en la articulación probatoria de las cuestiones previas; las cuales fueron admitidas por auto de fecha 07.08.2017 (f. 106).
Por auto de fecha 21.08.2017 (f. 107), se difirió la oportunidad para dictar sentencia por quince (15) días continuos.
En fecha 16.10.2017 (f. 108 al 111), se dictó decisión declarando sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa al defecto de forma de la demanda, al faltar el instrumento fundamental de la misma y sin lugar la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 eiusdem, se condenó en costas a la parte demandada y se ordenó notificar a las partes de la decisión de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del referido texto normativo. En esa misma fecha se libraron las boletas correspondientes (f. 112 y 113)
Mediante diligencia de fecha 16.02.2018 (f. 114), la apoderada actora solicitó el abocamiento de la nueva juez.
Por auto de fecha 21.02.2018 (f. 115), la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y le concedió a las partes un lapso de tres (3) días de despacho a los fines de garantizarles el derecho a la defensa que les asiste en todo grado del proceso.
En fecha 14.03.2018 (f. 116), el alguacil temporal consignó boletas de notificación dirigidas a la parte actora, ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO, las cuales fueron recibidas y firmadas por su apoderada judicial.
En fecha 16.03.2018 (f. 119), el alguacil temporal consignó boletas de notificación dirigidas a la parte demandada, ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, las cuales fueron recibidas y firmadas por su apoderada judicial.
Por auto de fecha 06.04.2018 (f. 122 y 123), el tribunal fijó los límites de la controversia y de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, abrió un lapso de ocho (8) días para promover pruebas sobre el mérito de la causa.
En fecha 23.04.2018 (f. 124 al 132), la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas constante de nueve (9) folios útiles.
Mediante diligencia de fecha 24.04.2018 (f. 133), la apoderada actora solicitó el abocamiento de la nueva juez al conocimiento de la presente causa.
En fecha 26.04.2018 (f. 134), quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa, y en aplicación del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, se dejó transcurrir un lapso de tres (3) días de despacho a objeto de garantizar el derecho que tienen las partes a interponer los recursos que prevé dicha norma.
En fecha 03.05.2018 (f. 135 al 137), la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas constante de tres (3) folios útiles.
Por auto de fecha 08.05.2018 (f. 141) se inadmitieron las pruebas presentadas por la apoderada judicial de la parte demandada por cuanto las mismas fueron promovidas de manera extemporánea, es decir, fuera de su oportunidad legal. Asimismo, se admitieron las pruebas promovidas en el escrito libelar por la apoderada judicial de la parte actora y se fijó un lapso de evacuación de pruebas de diez (10) días de despacho.
Por auto de fecha 24.05.2018 (f. 143), se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. para que tenga lugar la Audiencia de Juicio en la presente causa.
En fecha 01.06.2018 (f. 144 al 152) se llevó realizó la Audiencia de Juicio y concluida la misma, se procedió a dictar la parte dispositiva del fallo.

III.- HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO:
Como fundamento de su acción, la apoderada judicial de la parte actora alegó en el libelo de demanda lo siguiente:
- que consta de la copia del documento de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este estado en fecha 03.11.1995, que su poderdante es única y exclusiva propietaria de un inmueble constituido por una casa identificada con el N° 143 del lote 4 de la Urbanización Valle Abajo, Primera Etapa, situada en la Av. Concepción Mariño de la ciudad de El Valle del Espíritu Santo, Municipio García de este estado;
- que en fecha 07.04.2011, la referida ciudadana a través de su padre y legítimo apoderado, ciudadano ARQUIMEDES RADAEL RODRIGUEZ, inició con el ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, una relación arrendaticia que tenía por objeto el inmueble propiedad de ésta, y en el cual la ciudadana KATIUSCA RODRIGUEZ tenía el carácter de arrendadora y el referido ciudadano el carácter de arrendatario;
- que en fecha 27.09.2014 su poderdante, mediante comunicación escrita de fecha 01.09.2014, le comunicó al arrendatario CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, su decisión de no continuar con la relación arrendaticia que los unía y a su vez, le informó que le sería respetado el lapso correspondiente a la prórroga legal a la cual tenía derecho;
- que en fecha 02.12.2014, su representada le notificó al demandado CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, mediante comunicación escrita de fecha 20.10.2014, su propuesta de celebrar o suscribir un contrato de arrendamiento que regulara entre ambos la prórroga legal a que el mismo tenía derecho, la cual conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la ley que se encontraba vigente, se limitaba al lapso máximo de un (1) año;
- que en fecha 07.01.2015, su mandante a través de su padre y legítimo apoderado, ciudadano ARQUIMEDES RAFAEL RODRIGUEZ, suscribió con el arrendatario de autos, ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, el contrato de arrendamiento que regularía la prórroga legal a que tenía derecho, tal como le había sido sugerido en la comunicación de fecha 20.10.14, recibida por el arrendatario en fecha 20.10.2014;
- que en dicho contrato entre otras cosas, se estipuló que el tiempo de duración sería de un (1) año fijo contado a partir del 07.01.2015 hasta el 06.01.2016, por lo que una vez vencida la fecha en cuestión el arrendatario estaba en la obligación de devolver a su poderdante el inmueble de su propiedad con sus llaves, en perfecto estado de conservación, libre de bienes y personas, asimismo se estableció un canon de arrendamiento convenido entre las partes de Diez Mil Quinientos Bolívares (Bs. 10.500,00) mensuales, los cuales deberían ser pagados por el arrendatario a la arrendadora dentro de los primeros 5 días después del vencimiento de cada mensualidad;
- que en fecha 02.09.2015, su presentada recibió una comunicación escrita por parte del arrendatario en la cual le solicitaba le concediera un plazo adicional de 24 meses contados a partir de la fecha prevista para la desocupación del inmueble;
- que en fecha 15.10.2015, su poderdante mediante comunicación escrita de fecha 02.10.2015, en respuesta a la comunicación recibida, procedió a notificar por escrito al arrendatario, la negativa de concederle el plazo solicitado para la desocupación del inmueble y reiterarle que la entrega material del mismo debería realizarse en fecha 06.01.2016, fecha en la cual expiraba el contrato de prórroga legal suscrito;
- que en fecha 06.01.2016, venció el contrato de arrendamiento en calidad de prórroga legal, suscrito por su mandante y el ciudadano CARLOS ORTEGA ALBORNOZ, en virtud de lo cual procedió a solicitarle al arrendatario la entrega formal y material del inmueble, libre de bienes y personas, por cuanto su mandante no esta interesada en seguir sosteniendo una relación arrendaticia, cuestión esta que no ha sido aceptada por el arrendatario quien se ha negado a entregar en la fecha pautada el bien inmueble, razón por la cual en fecha 02.02.2016, en nombre de su representada introdujo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, formal solicitud de inicio del procedimiento administrativo descrito en los artículos 7 al 10 del Decreto N° 8190 con rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, con el propósito de conseguir el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario del inmueble propiedad de su mandante;
- que en fecha 08.06.2016, culminó el referido procedimiento administrativo, con la providencia administrativa en la cual se habilitó a su representada para acudir a la vía judicial a los fines de dirimir la controversia suscrita entre la ciudadana KATIUSKA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO y el arrendatario, ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBONOZ;
- que el arrendatario continua en posesión del inmueble, sin que exista por parte del mismo intención alguna de hacer entrega del bien inmueble objeto de la presente solicitud, cercenando así el derecho de su poderdante de poder disponer libremente del inmueble arrendado como propietaria del mismo, causándole grandes molestias y perjuicios a su representada y a su patrimonio.

IV.- CONTESTACION A LA DEMANDA:
Por su parte, el demandado al momento de dar contestación a la demanda opuso cuestiones previas y alegó lo siguiente:
- que la parte actora fundamentó el presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales adquiridas en el contrato de arrendamiento que fuera suscrito en fecha 07.04.2011, específicamente en la obligación de hacer entrega material del inmueble arrendado libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió;
- que se trata de un contrato de arrendamiento presuntamente escrito de fecha cierta y por lo tanto a tiempo determinado con sus respectivas cláusulas contractuales en el cuerpo del referido instrumento;
- que dichos alegatos se encuentran sustentados de manera expresa por el dicho de la parte actora en el libelo de demanda en su Capítulo II, así como en su petitorio Primero y Segundo en su Capítulo VI;
- que de la revisión minuciosa del libelo de la demanda en su Capítulo IV, referido al ofrecimiento de los medios de pruebas, no se encuentra identificado ni de manera simbólica y mucho menos en su físico el referido contrato de arrendamiento de fecha 07.04.2011, el cual es el instrumento fundamental de la presente demanda y sustento de la acción judicial incoada en su contra;
- que ciertamente en la presente demanda de “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento” el documento contentivo del contrato de arrendamiento es y tiene que ser el instrumento fundamental de la demandada, por ser de éste, de donde derivan los derechos controvertidos en la causa;
- que por lo tanto, el demandante estaba en la carga de presentar tal instrumento fundamental con el libelo tal como lo exige el artículo 100 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo carga insoslayable de la actora consignar tal instrumento con el libelo y no en la oportunidad posterior, pues no le será admitido en oportunidad distinta, tal como lo establece el referido artículo, así como el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil;
- que sobre la necesidad de acompañar el libelo con los instrumentos fundamentales de la demanda, se ha pronunciado la casación venezolana, y al respecto se mencionan algunas de las decisiones de las diversas salas del Tribunal Supremo de Justicia, tales como la sentencia de fecha 06.07.2015 de la Sala Político Administrativa con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente N° 2001-0211, caso Frigorífico El Tucán, C.A. y la sentencia de fecha 16.02.2001 de la Sala de Casación Civil, caso Asociación Club de Sub-Oficiales de las Fuerzas Armadas (CLUSOFA), expediente N° 00-306;
- que de todas y cada una de las actas procesales que forman el juicio, no consta documental consistente de un contrato de arrendamiento de fecha 07.04.2011, el cual es el instrumento fundamental que debería sustentar la presente acción judicial, por lo que la parte actora, al no consignar dicho instrumento exigido por el artículo 100 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y dado que no se le admitirían después, al no cumplir con los requisitos de forma formales establecidos en el numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, solicita se declare inadmisible la presente demanda, por se contraria a derecho y no cumplirse con las referidas normas, ya que es evidente la subversión procesal en que incurrió la actora, por quebrantamiento de formas esenciales, lo cual hace procedente declarar inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento ya que la misma es contraria a las buenas costumbres y al orden público, por no cumplir los presupuestos procesales;
- que además la misma se fundamenta en una norma jurídica como los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, que deben recaer sobre un contrato de carácter bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, el cual no aparece en las actas soportado como parte del elenco probatorio;
- que a todo evento rechaza y contradice en todas y cada una de las partes el escrito de la demanda incoada en su contra, por cuanto los hechos esgrimidos en el libelo de la demanda no se corresponden con la realidad de los mismos, ni con la realidad jurídica;
- que niega, rechaza y contradice el hecho alegado por la demandante de que sean ciertos todas y cada uno de los dichos y afirmaciones esgrimidos en el libelo demanda y que como consecuencia de ellos, exista algún incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias del contrato que según sus dichos fue celebrado en fecha 07.04.2011, el cual era presuntamente por cuatro (04) años, según notificación de fecha 01.09.2014, que corre inserta a los autos al folio 21, porque de las actas no se evidencia el instrumento fundamental del presente juicio como lo es contrato de arrendamiento y que aunado a la documental promovida en el folio 23 por la propia actora, la cual no sería más que prórroga contractual y no como erróneamente calificaron como una prórroga legal, ya que la misma operaría de pleno derecho, de carácter obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario según la legislación inquilinaria;
- que estaría en estos supuestos con una relación arrendaticia que supera los cinco (5) años de relación contractual y que en función a la misma, la arrendadora jamás le notificó del real vencimiento de la relación arrendaticia regida estrictamente por las documentales contractuales como instrumentos fundamentales en una relación contractual bilateral, y no a través de escuetas notificaciones de índole unilateral sin la consensualidad que exigen las relaciones arrendaticias contractuales;
- que la presente demanda sería infundada tanto en los hechos como en el derecho, por lo que aparte de las evidentes causales de inadmisibilidad de la presente demanda, en caso que no se declare la misma, inexorablemente la demanda debe sucumbir y ser declarada sin lugar, por no estar en sintonía los hechos con el derecho, donde lejos de incumplir está al día con su obligación principal como lo es el pagar el canon de arrendamiento y aunado de reparaciones necesarias que no ha querido realizar la arrendadora cercenándole así el derecho como legítimo arrendatario.
Con relación a las cuestiones previas alegadas, se deja constancia que las mismas fueron resueltas en su oportunidad por este Tribunal mediante fallo de fecha 16.10.2017 (f. 108 al 111).
V.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
PARTE ACTORA:
Se deja constancia que la parte actora junto con el libelo de la demanda, promovió las siguientes pruebas:
1) Documento poder (f. 7 al 9) autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 19.11.2015, mediante el cual la ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO otorgó poder amplio y suficiente a los abogados MARCOS JOSE CARREÑO, GERARDO GARCIA MORALES, ANTONIO RODRIGUEZ y JULADYS DEL VALLE MILANO REAL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.458, 68.758, 57.483 y 237.436, respectivamente.
El anterior documento se valora como instrumento auténtico para demostrar la condición que ostentan los referidos profesionales del derecho como apoderados judiciales de la parte actora.
2) Copia certificada (f. 10 al 62) del expediente administrativo signado con el N° 1350-16, llevado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta contentivo de la solicitud del procedimiento administrativo previo a la presente demanda de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la abogado JULADYS DEL VALLE MILANO LEAL en su carácter de apoderada judicial de la demandante, ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO, del cual se desprende la Providencia Administrativa emitida en fecha 02.09.2016 mediante la cual dicho órgano administrativo habilitó la vía judicial a fin de que las partes involucradas diriman su conflicto.
Dicha instrumental no fue impugnada en la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se tiene como fidedigna y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil y al artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que se dio cumplimiento a la exigencia legal impuesta en los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, relativa al agotamiento de la vía administrativa.
Dentro del referido expediente cursan las siguientes pruebas documentales promovidas en el escrito libelar por la actora:
2.1) Documento de propiedad (f. 17 al 19) protocolizado en fecha 03.11.1995 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño, registrado bajo el N° 4, Folios 21 al 25, Protocolo Primero, Tomo 9, Cuarto Trimestre del año 1995, del cual se desprende que las sociedades mercantiles URBANIZADORA PORTAL DEL VALLE, C.A. e INVERSIONES J.O.S. 7, C.A. dieron en venta a la ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO el inmueble constituido por una casa identificada con el N° 143 del lote 4 de la Urbanización Valle Abajo, Primera Etapa, situada en la Av. Concepción Mariño de la ciudad de El Valle del Espíritu Santo, Municipio García de este estado.
Este documento se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia en todo su valor probatorio para demostrar que la demandante, ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO es la propietaria del referido inmueble objeto del presente juicio.
2.2) Ficha de Inscripción Catastral N° 6494 (f. 20) expedida por la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio García de este estado en la cual se menciona a la ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad V-10.200.678 como propietaria de un inmueble ubicado en el Municipio Almirante José María García, sector Conuco Largo, Av. 01, Urb, Valle Abajo.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio alguno por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en la presente causa.
2.3) Comunicación escrita (f. 21) suscrita en fecha 01.09.2014 por la ciudadana KATIUSCA RODRIGUEZ al ciudadano CARLOS ORTEGA ALBORNOZ, mediante la cual le participa su intención de no renovar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad, y le informa que al haber sido un arrendatario responsable y solvente, le será respetado el lapso que otorga la Ley correspondiente a la Prórroga Legal a la cual tiene derecho.
Al anterior documento no se le otorga valor probatorio alguno por cuanto no consta que el mismo haya sido recibido por el arrendatario, ciudadano CARLOS ORTEGA ALBORNOZ.
2.4) Comunicación escrita (f. 22) suscrita en fecha 20.10.2014 por la ciudadana KATIUSCA RODRIGUEZ al ciudadano CARLOS ORTEGA ALBORNOZ, mediante la cual le informa que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos vence el día 06 de enero del año 2015.
El anterior documento, al no haber sido desconocido por el demandado en su oportunidad legal, se valora conforme al artículo 1.371 del Código Civil para demostrar tal circunstancia.
2.5) Contrato privado denominado “Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento” (f. 23 y 24) celebrado por el ciudadano ARQUIMEDES RAFAEL RODRIGUEZ en nombre de la ciudadana KATIUSCA RODRIGUEZ CARABALLO en su condición de arrendadora con el ciudadano CARLOS ORTEGA ALBORNOZ en su condición de arrendatario, del cual se desprende – entre otros aspectos - que la primera cedió en arrendamiento al segundo, una casa de su propiedad marcada con el N° 143, ubicada en la Urbanización Valle Abajo, situada en la Avenida Concepción Mariño de la ciudad de El Valle del Espíritu Santo, Municipio García de este estado; que el tiempo de duración de dicho contrato sería de un (1) año, comprendido desde el 07.01.2015 hasta el 06.01.2016; que el arrendatario se comprometía a entregar el inmueble a la fecha de vencimiento o dentro del tiempo de duración del contrato, libre de bienes y personas y que el canon de arrendamiento pactado entre las partes era de diez mil bolívares (Bs. 10.000) mensuales
Este documento no fue impugnado en la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se tiene como fidedigno y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación contractual existente entre las partes.
2.6) Comunicación escrita (f. 25) suscrita en fecha 09.08.2015 por el ciudadano CARLOS ORTEGA ALBORNOZ a la ciudadana KATIUSCA RODRIGUEZ, mediante la cual –entre otros aspectos- le informa que están muy pendientes de la notificación de vencimiento del contrato de arrendamiento y que por ende están haciendo las gestiones al respecto, asimismo solicita se les conceda un plazo de 24 meses a partir de la fecha final prevista para la desocupación del inmueble.
El anterior documento, a pesar de que no consta que el mismo fue recibido por la arrendadora, ciudadana KATIUSCA RODRIGUEZ, al haber sido consignado y promovido por la referida ciudadana se valora conforme al artículo 1.371 del Código Civil para demostrar tal circunstancia.
2.7) Comunicación escrita (f. 26) suscrita en fecha 02.10.2015 por la ciudadana KATIUSCA RODRIGUEZ al ciudadano CARLOS ORTEGA ALBORNOZ, mediante la cual da respuesta a su misiva de fecha 09.08.2015 y le manifiesta que no va a ser posible la solicitud de 24 meses más en el inmueble por los motivos que allí se señalan, por lo cual solicita la entrega material del mismo libre de personas y bienes para el día 06 de enero de 2016.
El anterior documento, al no haber sido desconocido por el demandado en su oportunidad legal, se valora conforme al artículo 1.371 del Código Civil para demostrar tal circunstancia.
Con relación al escrito de pruebas presentado en fecha 03.05.2018 (f. 135 al 137) por la referida representación judicial, se advierte que el tribunal por auto de fecha 08.05.2018 (f. 141) dejó constancia que las mismas fueron promovidas de manera extemporánea, es decir, fuera de su oportunidad legal.

PARTE DEMANDADA:
Se deja constancia que la parte demandada no promovió prueba alguna al momento de dar contestación a la demanda, y que posteriormente el día 23.04.2018 (f. 124 al 132) consignó escrito de pruebas las cuales fueron inadmitidas por auto de fecha 08.05.2018 (f. 141) en virtud de que las mismas fueron promovidas de manera extemporánea, es decir, fuera de la oportunidad legal prevista en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION:
De acuerdo a lo señalado, la demandante, ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO, a través de su padre y legítimo apoderado, ciudadano ARQUIMEDES RADAEL RODRIGUEZ, inició en fecha 07.04.2011 una relación arrendaticia con el ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, la cual tenía por objeto el inmueble propiedad de ésta constituido por una casa identificada con el N° 143 del lote 4 de la Urbanización Valle Abajo, Primera Etapa, situada en la Av. Concepción Mariño de la ciudad de El Valle del Espíritu Santo, Municipio García de este estado; posteriormente mediante comunicación escrita de fecha 01.09.2014, la arrendadora le comunicó al arrendatario, ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, su decisión de no continuar con la relación arrendaticia que los unía, notificándole asimismo mediante comunicación escrita de fecha 20.10.2014 su propuesta de celebrar o suscribir un contrato de arrendamiento que regulara entre ambos la prórroga legal a la cual tenía derecho, en virtud de lo cual en fecha 07.01.2015 se suscribió un contrato que las partes denominaron “Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento”, estipulándose en dicho contrato que el tiempo de duración sería de un (1) año fijo contado a partir del 07.01.2015 hasta el 06.01.2016 y asimismo se estableció un canon de arrendamiento convenido entre las partes de Diez Mil Quinientos Bolívares (Bs. 10.500,00) mensuales, siendo éste el contrato aportado conjuntamente con el libelo y en el cual se sustenta la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.
En relación al referido contrato, resulta pertinente traer a colación el contenido artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual en su parte final dispone lo siguiente:
Artículo 12: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

De acuerdo a la norma copiada, la interpretación de los contratos corresponde a los jueces, sin embargo, esa potestad no debe ser ilimitada ya que en todo momento debe estar dirigida a resaltar la voluntad de las partes contratantes con el propósito de no desnaturalizar la esencia del contrato suscrito. Basado en lo anterior, corresponde a este Tribunal analizar el contenido del contrato que las partes suscribieron en fecha 07.01.2015 y el cual denominaron “Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento”, y en tal sentido se desprende de su cláusula segunda lo siguiente:
“…El Tiempo de duración de este Contrato es de UN (1) AÑO, que en Calidad de Prórroga Legal; la cual las Partes han convenido, esta comprendido desde el día SIETE (07) de ENERO del año Dos Mil Quince (2015) hasta el día SEIS (06) de ENERO del año Dos Mil Dieciséis (2016). En consecuencia, EL ARRENDATARIO se compromete a entregar el Inmueble (Casa) antes identificado a la Fecha de Vencimiento o dentro del tiempo de duración de este Contrato pactado entre las Partes, libre de bienes y personas…” (resaltado del Tribunal).

Es decir, que ambas partes expresamente convinieron que el tiempo de duración del contrato sería de un (1) año contado a partir del 07.01.2015 hasta el 06.01.2016 y que una vez vencido el mismo, el arrendatario se comprometía a entregar el inmueble libre de bienes y personas; sin embargo, se observa una contradicción en cuanto a la denominación de la prórroga pactada por las partes, ya que por un lado se menciona que el mismo es en calidad de prórroga legal y por el otro se indica que partes convinieron dicha prórroga.
Al respecto, se debe señalar que la labor interpretativa del juez tiene un papel esencial, toda vez de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, éste es el llamado a calificar y a precisar la verdadera intención de las partes que emana del contrato, para lo cual tendrá como norte de sus actos la ley, la buena fe y la equidad existente en la mente de los contratantes. En tal sentido, se estima que la denominación dada por las partes contratantes a la prórroga, no es legal como se señaló sino convencional, ya que la prórroga legal –en el caso de que la misma proceda- es irrenunciable y por consiguiente opera de pleno de derecho, sin que sea necesario que la misma se establezca mediante convenio suscrito por las partes como ocurrió en el presente caso, pues simplemente bastaría que se verifique el vencimiento del tiempo de duración del contrato para que la prórroga legal se inicie de pleno derecho. De tal manera, que este tribunal no comparte el criterio planteado por la parte accionante en torno a que el contrato denominado “Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento” se refiera a una prórroga legal propiamente dicha, sino más bien a una prórroga convencional que de manera consensual fue pactada tanto por la ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO en su carácter de arrendadora, como por el ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ en su carácter de arrendatario, siendo éste el verdadero espíritu del contrato suscrito, con lo cual queda claro que ambas partes decidieron prorrogar convencionalmente la relación arrendaticia por el periodo de un año, específicamente desde el día 07.012.2015 hasta el 06.01.2016.
Ahora bien, como aspecto medular del presente fallo debe establecerse la admisibilidad de la acción atendiendo al marco jurídico que regula la materia de arrendamiento de viviendas, para lo cual se determinará su procedencia desde la perspectiva de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual expresamente derogó todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 07.12.1999, en concordancia con su anteproyecto y exposición de motivos, así como con las normas arrendaticias que evidencian la intención y espíritu del legislador.
En tal sentido, siendo que la acción deducida se refiere al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga, en primer lugar se debe señalar que el marco legal del arrendamiento de viviendas actual no contempla la figura de la prórroga legal, que era el plazo de gracia que otorga la ley para entregar el inmueble, con lo cual el arrendatario tenía un período para buscar un nuevo inmueble, teniendo el propietario la certeza de la fecha en que recuperaría el inmueble, resultando como consecuencia de ello que tampoco se tutele judicialmente ninguna acción relacionada con dicha forma de prolongación ipso iure de los contratos de arrendamiento de viviendas, ante la ausencia de previsión legal de esa figura. Lo anterior no significa que de plano quede descartada la acción, pues hay que ahondar si por vía de interpretación legislativa o analogía puede darse cabida a la acción de cumplimiento de contrato como medio para lograr la terminación de la relación arrendaticia y el subsiguiente desalojo del inquilino.
La ley especial de arrendamiento de viviendas, en lugar de la figura de la prórroga legal, prevé la preferencia arrendaticia, la cual se contempla en su artículo 89, el cual reza:
Artículo 89: “Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley…”

Asimismo, el artículo 90 eiusdem, establece lo siguiente:
Artículo 90: “El derecho de preferencia arrendaticia, establecido en el artículo 89 de la presente Ley, será potestativo para el arrendatario o arrendataria y de obligatorio cumplimiento para el arrendador; a tal efecto, el arrendatario o arrendataria que no desee disfrutar de este derecho, deberá manifestar su voluntad al arrendador mediante documento auténtico, con por lo menos treinta días antes del vencimiento del contrato, el cual deberá presentar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.”

Es decir, que la preferencia arrendaticia que prevé la ley, es optativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador por así disponerlo expresamente el artículo 90 eiusdem.
Por su parte, dentro de las causales de terminación del contrato bajo la figura del desalojo, contempladas en el artículo 91 de la mencionada ley, no está prevista la expiración del término contractual, ya que las mismas se limitan a:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro canones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestiones.
De la redacción del mencionado artículo, se observa que las consideraciones sobre la temporalidad del contrato fueron excluidas como causales para solicitar el desalojo, a este punto conviene destacar que, contrariamente, cuando la intención del legislador ha sido resguardar el aspecto temporal del contrato como causal de desalojo, lo ha hecho expresamente, tal y como sucede con la redacción del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, cuyo artículo 40 en su literal g) dispone: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”
Como se puede apreciar, la evolución legislativa inmobiliaria se caracteriza por una marcada tendencia garantista y proteccionista del inquilino, limitando legalmente las causales que desemboquen en la pérdida de la vivienda, todo como parte de un engranaje jurídico dirigido -según refiere el artículo 1 de la ley- “a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado nuestro pueblo…”, noción social que se complementa con el carácter estratégico y de interés público que la caracteriza contemplado en su artículo 2, donde se impone al juez inspirarse en los principios de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, diversidad cultural, progresividad, garantía de los derechos del hogar y protección a la familia, entre otros (vid. artículo 3). En tal sentido, al haberse eliminado la prórroga legal, se dejó a la potestad del inquilino decidir cuando devuelve la propiedad, perpetuando al mismo en el inmueble si no existiera una de las limitadas causales de desalojo.
Bajo esta evolucionada visión social deben los jueces de la República, interpretar y aplicar la normativa arrendaticia relacionada con viviendas, atendiendo al espíritu del legislador, en este sentido se observa que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece la figura del desalojo como único medio para expulsar al inquilino de la vivienda, limitando las causales por las cuales procede dicha sanción legal, excluyendo expresamente la expiración del término dentro de esas causales.
En el caso bajo estudio, de acuerdo a las consideraciones anteriormente señaladas, se puede concluir que:
- El contrato que las partes denominaron “Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento”, debe ser interpretado como una prórroga convencional a tenor de lo dispuesto en el artículo 51 de la referida ley especial para arrendamiento de viviendas, el cual contempla la posibilidad de que el contrato pueda ser renovado.
- El marco legal relativo al arrendamiento de viviendas, no confiere al arrendador acción alguna para forzar el cumplimiento de una prórroga legal, por cuanto tal figura no se encuentra tipificada en materia de arrendamiento de viviendas.
- El régimen normativo aplicable al alquiler de viviendas no prevé la expiración del término como causal de desalojo, por el contrario, favorece la permanencia del arrendatario en el inmueble mediante la figura de la preferencia arrendaticia sujeta al cumplimiento de determinados requisitos.
En razón de lo antes expuesto, no puede asimilarse la acción de cumplimiento contractual por vencimiento del término a la acción de desalojo, pues al no estar prevista en Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dicha posibilidad, resulta determinante para quien aquí decide declarar la inadmisibilidad de la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pues en caso contrario se vulnerarían los principios rectores de interpretación y aplicación de la legislación arrendaticia en materia de viviendas. Y así se decide.

VII.- DISPOSITIVA:
Por los anteriores señalamientos, éste Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana KATIUSCA DEL VALLE RODRIGUEZ CARABALLO en contra del ciudadano CARLOS ANTONIO ORTEGA ALBORNOZ, ambos anteriormente identificados.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en Porlamar, a los seis (6) días del mes de junio del año dos mil dieciocho (2018). AÑOS 208º y 159º.
LA JUEZ PROVISORIO,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. YANETTE GONZALEZ GONZALEZ.

NOTA: En esta misma fecha (06.06.2018), siendo las 02:00 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión. Conste,

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. YANETTE GONZALEZ GONZALEZ.