República Bolivariana de Venezuela Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta Porlamar, 04 de Julio del 2018 208º y 159º I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES: DEMANDANTE: VITO CARMINE RESTAINO, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular del pasaporte N° V-YA36817, domiciliado en Napoli, Italia. APODERADA JUDICIAL: MARTHA SCARPATI, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado No. 53.417, de este domicilio. DEMANDADA: Sociedad Mercantil XIO VI, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 8, Tomo 14-A, en fecha 21-03-2005, representada por su Directora XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-5.479.308, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado No. 100.948, de este domicilio. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) DE LA AUDIENCIA ORAL Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Lugar la demanda de Desalojo por Falta de Pago, del articulo 40 literal G, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO, contra la Sociedad Mercantil XIO VI, C.A., por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos: II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Alegatos de la apoderada judicial de la parte demandante: Aduce la apoderada judicial del demandante que su representado es arrendador-propietario de unos locales de uso comercial, distinguidos con los Nos. 16 y 17, ubicados en la calle Los Uveros, Centro Comercial Caribbean Center Mall, planta baja, de la Ciudad de Porlamar Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, para uso exclusivo comercial, mediante contrato de arrendamiento privado autenticado a tiempo determinado por un año, renovable contados desde el 15 de diciembre de 2007; que posteriormente en fecha 13 de noviembre de 2013 le notificó judicialmente a la arrendataria que no renovaría la relación contractual, respetándole su derecho a prorroga legal de dos (2) años en virtud de que tenían menos de 10 años como arrendatarios, debiendo hacer entrega efectiva del inmueble el 15 de diciembre de 2015, por lo que se trata de un contrato cumplido y ejecutado voluntariamente por los contratantes; por lo que procede a demandar el desalojo por cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal de la demandada Sociedad Mercantil XIO VI, C.A, en su carácter de arrendataria, de conformidad al artículo 40 literal G del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y a los artículos 1.1.59, 1.179 y 1.160 del Código Civil, en la devolución de los locales totalmente desocupados y el pago de costas y costos del presente procedimiento. Alegatos de la parte demandada: En fecha diez de enero de 2017, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda, en la cual niega, rechaza y contradice que su representada haya firmado contrato de arrendamiento escrito, con el demandante, por lo cual impugnó y desconoció en todas sus partes el contrato de arrendamiento cursante a los folios 19 y 20 y sus vueltos, ya que ese contrato no le puede ser oponible a su representada por cuanto no es parte en el mismo. Niega, rechaza y contradice que su representada haya sido notificada judicialmente, por cuanto se evidencia de una simple lectura de la solicitud de notificación judicial que es una solicitud realizada a una presunta empresa distinta a la de su representada PANADERIA Y PASTELERIA XIO-VIO, C.A., que su representada no firmó contrato de arrendamiento con la parte actora, que no existe prorroga legal, pues se evidencia a todas luces que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Niega, rechaza y contradice que la empresa XIO-VI, C.A. exista en el mundo jurídico y que posea los mismos datos de registro mercantil que el de su representada. Niega, rechaza y contradice que su representada haya firmado algún contrato escrito a tiempo determinado, que haya hecho uso de la prorroga legal y que exista un contrato cumplido y ejecutado voluntariamente. Niega, rechaza y contradice que su representada este incursa en la causal del literal “g”, Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que deba pagar costas procesales. Subsidiariamente de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alega la falta de cualidad de su representada PANADERIA Y PASTELERIA XIO-VIO, C.A., para sostener el presente juicio, concluyendo que la demanda deber ser declarada sin lugar en la definitiva. DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS: Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes: - Que el contrato de arrendamiento haya vencido y su prorroga legal y no exista acuerdo de renovación entre las partes; Que están en presencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado; - Que la notificación judicial no se determina el carácter de la persona que la recibe; - Que la empresa XIO VI, C.A. exista en el mundo jurídico y que posea los mismos datos de registro mercantil que la empresa PANADERIA Y PASTELERIA XIO-VIO, C.A., III.- MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO: La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo por cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal de conformidad con el articulo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y los artículos 1.1.59, 1.179 y 1.160 del Código Civil, en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece: Son causales de desalojo: “… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes …” Y el artículo 1.167 del Código Civil dispone: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello….” La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “g”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. Cabe señalar que el derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 3, de la ley supra citada que establece: “…Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…”; generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 26 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 26 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”. De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término. De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada con lugar, pues al vencimiento de la prórroga legal, el actor - arrendador, intentó la acción de desalojo, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, por vencimiento del término del mismo y su prórroga legal, en efecto, si el arrendador intentó la referida acción de desalojo por vencimiento del término, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler,” tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 307). En estos términos quedó trabado el fondo del asunto bajo estudio y, a los fines de decidir bajo estos, este Juzgador observa: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. - Tiene su origen esta norma, en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa: - “De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. - - “Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.” - DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN: A) Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales: 1) Marcado “A”. Copia Certificada del Poder conferido por ante la Comuna Di Napole, Tribunale Ordinario Di Napoli, en fecha 11 de enero de 2016, y posteriormente Apostillado en fecha 13 de enero de 2016, bajo el No. 2767/15. Este documento merece plena fe y así se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano. Y así se estable. 2) Marcado “B”. Copia simple de Acta Constitutiva, la entidad Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA XIO VI, C.A. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la condición de la persona jurídica demandada capaz de ser sujeto de derechos y obligaciones en el presente asunto. Así se decide. 3) Marcado “C”. Copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado por un año contado a partir del 15 de diciembre de 2007, renovable, suscrito entre el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO y la Sociedad Mercantil XIO VI, C.A. Esta documental fue impugnada por la parte demandada sobre la base de que fue firmada por la Sociedad Mercantil XIO VI, C.A., y no por PANADERIA Y PASTELERIA XIO VI, C.A.; esta discordancia fue resuelta por este Tribunal incidentalmente, por lo que la impugnación carece de fundamento y en atención al principio general de comunidad de la prueba y el de adquisición procesal de la prueba, con la copia certificada aportada por el demandado con la cual incorpora el contrato en original que une a las partes desde el año dos mil cinco quedó patentizada la relación arrendaticia que nos ocupa, por lo que de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano VITO CARMINE RESTAINO y la Sociedad Mercantil XIO VI, C.A., como arrendataria, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide. 4) Marcado “D”. Notificación Judicial, en fecha 13 de Noviembre de 2013, practicada por este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, (fs. 21 al 44), el mismo es un documento, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de lo dicho de la solicitante, el cual no fue impugnado por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de ella se desprende, la intención del arrendador de no renovar la relación arrendaticia que une a las partes. Y así se establece. B- En el lapso de promoción de pruebas la parte demandante promovió: 5- Ratificó el valor de las pruebas promovidas con el libelo de la demanda: En atención al principio de la comunidad de la prueba este Juzgador advierte, que la prueba una vez evacuada no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso, se hace común a ambas partes y el Juez las valorara o apreciara a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no la parte que las trajo al proceso, en consecuencia no constituye un medio de prueba valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, y así se decide. Pruebas de la parte demandada: A- Con el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada promovió las siguientes documentales: 1) Prueba de Informes dirigida al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Esta prueba fue valorada y declarada sin lugar la cuestión previa opuesta relativa a la cosa juzgada que pretendió hacer valer la demandada en su oportunidad. Y asi se decide. B- En el lapso de promoción las pruebas promovidas por la parte demandada no fueron admitidas, por lo tanto quedaron desechadas del proceso. Luego del minucioso análisis del escrito de la demanda, de la contestación y de las pruebas aportadas al proceso, en relación con las premisas fundamentales que trabaron la litis, esto es, el alegato central de la parte actora de que la relación arrendaticia llegó a su fin tras el vencimiento de la prórroga legal de dos (02) años que la arrendataria habría disfrutado; y por otra parte el alegato de la demandada quien sostiene que la relación arrendaticia en tal caso era verbal y a tiempo indeterminado. Ello presupone para este Juzgador establecer básicamente cuál es la naturaleza de la relación locativa, es decir, si es a tiempo determinado –como lo afirma la parte actora- o a tiempo indeterminado, como lo sugiere la accionada. En este orden de ideas y en atención a la carga de alegación de cada una de las partes se pudo constatar que estamos en presencia de un contrato por escrito a tiempo determinado por un año renovable. Que este contrato se renovó automáticamente por el mismo plazo de conformidad con la cláusula segunda en la cual no se exige modalidad alguna respecto a las sucesivas prorrogas contractuales. La convención locativa fue impugnada por la accionada sobre la base de que fue firmada por la Sociedad Mercantil XIO VI, C.A., y no por PANADERIA Y PASTELERIA XIO VI, C.A.; esta discordancia, sin embargo, fue resuelta por este Tribunal incidentalmente, habiendo sido determinado mediante sentencia interlocutoria que los datos de registro incorporados al expediente por la parte actora coinciden plenamente con los datos de registro aportados por la demandada en su contestación, por lo que la impugnación carece de fundamento. Por otro lado el Tribunal examino la notificación practicada en el local donde ejerce sus operaciones mercantiles la empresa demandada, de la cual emana la voluntad indubitable del demandante de no renovar el contrato y conceder la prorroga de ley, a cuyo efecto entrego la notificación a un ciudadano debidamente identificado que se hallaba tras el mostrador de ventas y recibió el facsímile de la notificación con la obligación de entregar a la representante legal de la empresa notificada. La circunstancia de que la persona que recibió la notificación se negare a firmar el acta no invalida en absoluto la actuación judicial llevada a efecto. Habida cuenta de la facultad que obstentan los operadores de justicia para dar fe pública de sus actos. Cabe destacar que la vigente Ley de Alquiler de Locales Comerciales pauta la formalidad escrita para los contratos de arrendamientos en esta materia y asimismo establece un mínimo de un año para contratos de esta naturaleza, lo que pone en evidencia el espíritu, propósito y razón de nuestro legislador de evitar las convenciones a tiempo indefinido. Por otro lado el Tribunal estima que en atención al principio general de comunidad de la prueba y el de adquisición procesal de la prueba, con la copia certificada aportada por el demandado con la finalidad de demostrar su alegato de cosa juzgada, el cual fue rechazado en su oportunidad mediante decisión interlocutoria de este Tribunal, la cual incorpora el contrato en original que une a las partes desde el año dos mil cinco quedó patentizada la relación arrendaticia que nos ocupa. Es dable destacar asimismo, que en ocasión de la audiencia oral la parte demandada alegó con esmero y afán un conjunto de hechos nuevos que esta instancia estima que son extemporáneos y como tal deben ser desechados. Lo anterior a juicio de quien decide conlleva la convicción de que estamos frente a una relación arrendaticia de carácter escrito, a tiempo determinado y de plazo vencido por lo que resulta inminente declarar la procedencia del Desalojo a tenor de lo pautado en el literal “G” del articulo 40 de la Ley que rige la materia, en consecuencia resulta forzoso para este Juzgador declarar con lugar la demanda interpuesta por el demandante, y así se decide expresamente. IV.-DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones anteriores, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO por cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal incoada la ciudadana VITO CARMINE RESTAINO, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular del pasaporte N° V-YA36817, domiciliado en Napoli, Italia, en contra de la Sociedad Mercantil XIO VI, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 8, Tomo 14-A, en fecha 21-03-2005, representada por su Directora XIOMARA JOSEFINA VILLARROEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-5.479.308, de este domicilio. SEGUNDO: Se condena a la demandada Sociedad Mercantil XIO VI, C.A., a la desocupación y entrega inmediata del inmueble constituido por unos locales de uso comercial, distinguidos con los Nos. 16 y 17, ubicados en la calle Los Uveros, Centro Comercial Caribbean Center Mall, planta baja, de la Ciudad de Porlamar Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa. PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE Y DEJESE COPIA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.- Porlamar, a los cuatro (04) días del mes de julio de dos mil dieciocho (2018).- Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.- EL JUEZ Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA LA SECRETARIA Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ En esta misma fecha, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 2:00 p.m., se público la anterior decisión.- CONSTE: LA SECRETARIA, Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ ARV-wfg EXP N° 2.234-16 Sentencia Definitiva.