TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península
de Macanao Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de
Nueva Esparta

Porlamar, 20 de Febrero del 2018
207º y 159º
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: PAOLA ANDREA BAENA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-13.795.234, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 115.871, de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE: WILFREDO GUILARTE, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 130.100, de este domicilio.-

DEMANDADA: Sociedad Mercantil PERFUMERIA ASTRAL SAN JUDAS TADEO, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 62, Tomo 16-A, en fecha 1°-06-2004, representada por su Presidente Giuseppe Egor Giannetto, titular de la cédula de identidad No E-84.269.942, de este domicilio.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIANA MURGUEY, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 121.428, de este domicilio.-

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

DE LA AUDIENCIA ORAL

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Sin Lugar la demanda de Desalojo por Falta de Pago y daños ocasionados al inmueble, del articulo 40 literal A y C, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por la ciudadana PAOLA ANDREA BAENA GARCIA, contra la Sociedad Mercantil PERFUMERIA ASTRAL SAN JUDAS TADEO, C.A., por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

Alegatos y valoración de pruebas de la parte demandante:
Aduce la demandante que su mandante celebró contrato de arrendamiento privado con la Sociedad Mercantil PERFUMERIA ASTRAL SAN JUDAS TADEO, C.A., que tiene por objeto un local comercial dotado con tres (3) aires acondicionados tipo Split, uno de 18.000 BTU y dos de 12.000 BTU, ubicado en la Calle Igualdad de la Ciudad de Porlamar, Jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta; que la arrendataria recibió el local comercial con sus accesorios y equipamientos en perfecto estado de conservación y funcionamiento, dando inicio a la relación arrendaticia a partir del 10 de abril del 2012, estableciéndose un canon de arrendamiento de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,00) mensuales, el cual ha sido modificado en varias oportunidades entre los contratantes de mutuo acuerdo, siendo a partir del mes de abril de 2014 el canon en Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00); que la arrendataria ha incurrido en incumplimiento reiterados en las dos (2) principales obligaciones mencionadas, la de cuidar como un buen padre de familia lo que se le da en arriendo, según se pudo constatar de la inspección judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta circunscripción Judicial; y el deber de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, pues la arrendataria a dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2015; por lo que procede a demandar el desalojo por falta de pago de la demandada Sociedad Mercantil PERFUMERIA ASTRAL SAN JUDAS TADEO, C.A., en su carácter de arrendataria, de conformidad al artículo 40 literal A y C del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y a los artículos 1.159, 1.160, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.597 del Código Civil, en la de entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió y el pago de costas del presente procedimiento.

Se acompañaron al libelo de demanda pruebas documentales y mediante escrito presentado en fecha 01 de abril de 2016, en la etapa de contradicción del juicio, reproduce y promueve las siguientes:

1) Instrumento poder otorgado por la ciudadana MARIA AMPARO GARCIA DE BAENA a la abogada en ejercicio PAOLA ANDREA BAENA GARCIA, autenticado en fecha 05 de octubre de 2015, ante la Notaría Pública de Juangriego, estado Nueva Esparta, bajo el Nº 31, tomo 133 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (fs. 77 al 81). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que de ella se desprende, como lo es la representación judicial que ostenta la actora. Así se decide.

2) Contrato de arrendamiento privado, celebrado entre la ciudadana MARIA AMPARO GARCIA DE BAENA y la Sociedad Mercantil PERFUMERIA ASTRAL SAN JUDAS TADEO, C.A., representada por su Presidente Giuseppe Egor Giannetto, (fs. 82). ). Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria entre la ciudadana MARIA AMPARO GARCIA DE BAENA como arrendadora y la Sociedad Mercantil PERFUMERIA ASTRAL SAN JUDAS TADEO, C.A., como arrendataria, del local comercial objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.

3) Actas de inspección judicial producida marcada “E” con el libelo de la demanda, opuesta a la demandada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evacuada en fecha 14 de octubre de 2013, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del estado Nueva Esparta, donde consta que en dicha oportunidad se constituyó dicho Juzgado en local comercial N° 1, ubicado en la calle Arismendi de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta. Esta inspección judicial extralitem fue impugnada por la defensora judicial de la parte demandada en esta causa, de conformidad con el artículo 1.429 del Código Civil, por lo que este Juzgador no le otorga valor probatorio.- Así se declara.-

4) Recibos impagados correspondientes al canon de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2015. (fs. 130 al 135). Estas documentales, por cuanto emanan unilateralmente del promovente y no pueden ser oponibles al accionado, nada arrojan al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador los desecha. Así se declara.-

5) Acta de inspección judicial evacuada el día 10 de mayo de 2016, donde consta que en dicha oportunidad se constituyó dicho Juzgado en local comercial N° 1, ubicado en la calle Arismendi de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, identificado como Perfumería Astral San Judas Tadeo; en compañía de la parte actora promovente Abg. Jesús García; donde consta la presencia del ciudadano Manuel González Pazzos, mediante la presentación de su cédula de identidad al ciudadano Juez, así como hace acto de presencia la Defensora Judicial de la Parte Demandada; previa designación de un practico Arquitecto y un Fotógrafo, se procedió a evacuar los particulares, constatando el Juzgador, con la asesoría del auxiliar designado que el deterioro que presente la edificación consiste en desgaste pintura, frisado y revestimientos en estado irregular, vitrinas rotas en algunas áreas, pisos en estado de deterioro y manchas recurrentes, baño con reparaciones de reciente data; puertas y rejas desgastadas y sucias; instalaciones eléctricas improvisadas, iluminación insuficiente; equipos desinstalados, funcionando solo uno en el área de vitrina. Esta actuación no fue impugnada por la parte demandada. Ahora bien, observa este Juzgador que el deterioro observado en el inmueble no es suficiente para impedir el desarrollo de las actividades comerciales que la arrendataria lleva a efecto en el inmueble arrendado, por lo que no emerge en su convicción la idea de un deterioro de proporciones o magnitudes que hayan de acarrear forzosamente el desalojo, por consiguiente la prueba analizada resulta insuficiente para configurar esta causal. Así se declara.-

Alegatos y valoración de pruebas de la defensora judicial de la parte demandada:

En fecha 07 de marzo de 2016, la Abogada Mariana Murguey, en su carácter de Defensora Judicial consignó escrito de contestación a la demanda, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su defendida. Admite que su defendida celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandante, sobre un local comercial dotado con tres (3) aires acondicionados tipo Split, uno de 18.000 BTU y d os de 12.000 BTU, ubicado en la en la Calle Igualdad de la Ciudad de Porlamar, Jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, cuyo local comercial con sus accesorios y equipamientos fue recibido en perfecto estado de conservación y funcionamiento, a partir del 10 de abril del 2012; rechaza que su defendida no haya cuidado como buen padre de familia el inmueble que se le dio en arrendamiento; impugna el valor probatorio de la inspección judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta circunscripción Judicial, en fecha 04 de noviembre de 2014; niega que su defendida haya dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2015; alega a favor de su defendida que ha sido la demandante quien se ha negado a recibir los cánones de arrendamientos; rechaza que sea su defendida quien deba demostrar la solvencia; niega que su defendida haya incumplido de manera reiterada sus obligaciones, que tenga que entregar el inmueble y pagar las costas procesales.-
Se acompañaron a la contestación de demanda prueba documental y mediante escrito presentado en fecha 01 de abril de 2016, en la etapa de contradicción del juicio, reproduce y promueve las siguientes:
1) Acta de inspección judicial evacuada el día 17 de mayo de 2016, donde consta que en dicha oportunidad se constituyó dicho Juzgado en local comercial N° 1, ubicado en la calle Arismendi de la ciudad de Porlamar, estado Nueva Esparta, identificado como Perfumería Astral San Judas Tadeo, en compañía de la parte promoverte Abg. Mariana Murguey, Defensora Judicial de la Parte Demandada; donde consta la presencia del ciudadano Manuel González Pazzos, mediante la presentación de su cédula de identidad al ciudadano Juez, así como hace acto de presencia el Abg. Jesús García Apoderado Judicial de la Parte Demandante; previa designación de un practico Arquitecto y un Fotógrafo, se procedió a evacuar los particulares, constatando el Juzgador, con la asesoría designada que: las paredes y techos se encuentran pintadas y limpios; que el baño se encuentra en buenas condiciones de pintura y cerámica; que las cerámicas del piso se observan completas y limpias con la salvedad de que están desgastadas por el uso; que no hay acceso desde el local a los compresores de los aires acondicionados. (fs. 172 y 173). Esta actuación no fue impugnada por la parte demandante, y de ella no se evidencia la causal de deterioro invocada por la parte demandante, en el sentido de que el deterioro observado en el inmueble no impide el ejercicio de las actividades comerciales para las cuales el mismo fue arrendado, por los no prospera dicha causal a juicio de este Juzgador. Así se declara.-

2) Acta de inspección judicial evacuada el día 14 de junio de 2016, donde consta que en dicha oportunidad se constituyó en el área del Archivo de este Juzgado. Se hace presente la parte promoverte Abg. Mariana Murguey, Defensora Judicial de la Parte Demandada; constatándose que la ultima solicitud del año 2014 corresponde al N° 1698-14, por lo tanto para ese año la solicitud N° 1962-14 no existe.- (f. 215). Estas documentales nada arrojan al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha. Así se declara.-

3) Prueba de Informe dirigida al Banco Bicentenario del Pueblo, Banco Universal, Alcaldía del Municipio Santiago Mariño de Porlamar, Dirección de Catastro a los fines de que informe al Tribunal si la S. M. Perfumería Astral San Judas Tadeo . (R.I.F. J-31155592-7), es la titular de la cuenta N° 0175-0460-69-0031426878 y si la ciudadana MARIA AMPARO GARCIA DE BAENA, titular de la cédula de Identidad N° V-24.108.453, es la titular de la cuenta N° 0175-0076-72-0010002098; del mismo modo informar si fueron realizados los siguientes depósitos en la referida cuenta de la ciudadana MARIA AMPARO GARCIA DE BAENA: Cheques Números 63745881, 92566894, 68816902, 85746929, 25616951, 20676976, 03226979, 33846985, 16816986, 44146987, 89756991, 26706997 y 338297000, por la suma de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) cada uno. Esta documental no fue impugnada por la parte demandante, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a lo que ella se desprende. Así se declara.-

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
- Que la demandada no cuidó como un buen padre de familia lo que se le dio en arriendo;
- Que la demandada dejó de pagar de los cánones de arrendamiento los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2015.

III.- MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO:
La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo de conformidad con el articulo 40 literal “A” y “C” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y los artículos 1.159, 1.160, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.597 del Código Civil, por falta de pago de los cánones de arrendamiento Pago y daños ocasionados al inmueble, en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece: Son causales de desalojo:

“… a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”
“…c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”
Y el artículo 1.167 del Código Civil dispone:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello….”

La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “a”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la insolvencia de la arrendataria dado al incumplimiento en el pago de su obligación como lo es el pago del canon de arrendamiento; y por la causal “c”, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
”…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación….”

Luego del minucioso análisis del escrito de reforma de la demanda, de la contestación y de las pruebas aportadas al proceso, en relación con las premisas fundamentales que trabaron la litis, revelan que la presente causa paso por intrincados vericuetos en lo que conocemos como el contradictorio del juicio. Debe este Tribunal puntualizar, en relación con la causal de deterioro invocada por la demandante, que se evidencian notables contrastes entre la practicada extrajudicialmente, que debió ser ratificada en el debate probatorio como lo exige la Ley y en efecto lo hizo el promovente ante la impugnación de que fue objeto, así como la promovida por la parte actora en el mismo local. Pudo apreciar el Juzgador que las condiciones en tiempo y espacio variaron de tal manera que no surge en su convicción la idea de un deterioro de proporciones o magnitudes que hayan de acarrear forzosamente el desalojo. En efecto, el identificado Local N° 1 es apenas un espacio en un viejo edificio, en el que el arrendatario realizo reparaciones en determinadas áreas para su mejor acondicionamiento y cuyo deterioro había sido denunciado al arrendador, como se desprende de los autos. Es en razón de ello que, a juicio de quien decide, la causal de desalojo por deterioro no puede prosperar en derecho. Y así se decide expresamente.
En lo referente a la causal de desalojo por falta de pago igualmente alegada por la accionante, el Tribunal procedió al examen de las probanzas, atendiendo muy especialmente las circunstancias derivadas de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dado que la misma modifico sustancialmente la normativa prevista hasta entonces en lo relativo a la consignación judicial de cánones de arrendamiento, procedimiento que tuvo lugar en esta causa por cuanto la arrendataria puso de manifiesto que su contraparte se negó a recibir el pago del canon. Consta en autos que el ciudadano MANUEL GONZALEZ PAZOS, con el carácter de arrendatario, ocurrió por ante el Despacho del Coordinador Regional de la Superintendencia de Precios Justos del estado Nueva Esparta a formular denuncia en ese sentido y acompaño en cada oportunidad el cheque para consignar el pago, el cual fue sellado por el Despacho en referencia, si bien no pudo retenerlo por no tener la estructura de funcionamiento que le acordó el Decreto Ley que regula la materia. De todo ello se desprende que el arrendatario se condujo diligentemente al tratar de realizar el pago, habiendo solicitado que la arrendadora suministrara un número de cuenta para efectuar los depósitos, tal como lo exige la Ley, y tampoco el organismo competente para ello dio adecuada respuesta a su solicitud. La parte accionante, ulteriormente, impugno y rechazo los depósitos que el arrendador demandado coloco en su cuenta personal, alegando un fraude procesal que no probo en la secuela del juicio. En consecuencia, este sentenciador considera que el demandante no cubrió satisfactoria su carga de alegación ni enervo la fuerza probatoria de los pagos realizados por la arrendataria por ante la Superintendencia ya citada, cuyos cheques sellados fueron luego depositados en la cuenta bancaria personal de la arrendadora; en consecuencia, de lo cual debe sucumbir en el pleito. ASI SE DECIDE.

IV.- DISPOSITIVA:
Por las razones antes expresadas este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por Desalojo por Falta de Pago, interpuesta por la ciudadana PAOLA ANDREA BAENA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-13.795.234, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 115.871, de este domicilio, contra la Sociedad Mercantil PERFUMERIA ASTRAL SAN JUDAS TADEO, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 62, Tomo 16-A, en fecha 1°-06-2004, representada por su Presidente Giuseppe Egor Giannetto, titular de la cédula de identidad No E-84.269.942, de este domicilio. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.- Porlamar, a los veinte (20) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2018).- Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA

LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ

En esta misma fecha (20-02-2018), se registró, publicó y agregó al expediente la anterior sentencia la cual quedó registrada bajo el N° 2.160-15, siendo las 11:30 a.m.- CONSTE:

LA SECRETARIA,

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ
ARV-wfg
EXP N° 2.160-15
Sentencia Definitiva.