TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y
Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del
Estado Bolivariano de Nueva Esparta

Porlamar, 20 de Febrero de 2.018
207° y 159°
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: MORELLA JOSEFINA PEREZ SUELS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.821.145, de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO GLENN y OSCAR RAMON PEREIRA GUADARRAMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 3.560.682 y 9.807.989, Abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 11.446 y 45.320, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.945.299, domiciliada en Punto Fijo, estado Falcón.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DOLORES GLORIA VALENZUELA CLARKE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.084.408, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.899, de este domicilio.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, de la demanda presentada en fecha 08 de octubre de 2013 por la ciudadana MORELLA J. PEREZ SUELS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.821.145, de este domicilio, asistida por el Abogado en ejercicio FRANCISCO GLENN LÓPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.446, contra la ciudadana DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.945.299, domiciliada en Punto Fijo, estado Falcón.
Por auto de fecha 11 de octubre de 2013, este Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.945.299, domiciliada en Punto Fijo, estado Falcón para que compareciera a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20), días de despacho más cinco (5) días como termino de la distancia siguiente a la constancia en autos de su citación.
Una vez suministrados por la parte actora los emolumentos necesarios para gestionar la citación personal de la parte demandada y una vez librada la compulsa respectiva, se agotó la citación personal de la parte accionada sin haberse logrado, por lo que el demandante, en diligencia de fecha 21 de enero de 2015, solicitó su citación por medio de carteles, lo cual fue acordado por auto de fecha 23 del mismo mes y año, librándose dichos carteles en la misma fecha.
Publicados y consignados por el demandante los carteles de citación correspondientes, la parte actora mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2015, solicita se le nombre correo especial para entregar la comisión para la fijación del cartel de citación, lo cual fue acordado por auto de fecha 23 del mismo mes y año, librándose exhorto al Juzgado Distribuidor de Municipio Carirubana (Punto Fijo) de la Circunscripción Judicial del estado Falcón.
Por auto de fecha 21 de abril de 2015, se agregó al expediente la comisión remitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con Sede en Punto Fijo, dejando constancia la Secretaria de ese Tribunal de la fijación del cartel en el domicilio de la parte demandada; vencido el lapso concedido a la parte accionada para darse por citada sin que lo hubiere hecho efectivamente, el demandante, en diligencia de fecha 25 de abril de 2015, solicitó se le designara Defensor Judicial, este Juzgado a solicitud de la parte actora, procedió a designarle defensor judicial, cargo que recayó en la Abogada DOLORES GLORIA VALENZUELA CLARKE. Se notificó, se juramento y citada procedió a contestar la demanda en fecha 11-08-2015, negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Durante el lapso probatorio, la parte demandante, mediante escrito presentado en fecha 22 de septiembre de 2015, promovió pruebas, las cuales fueron admitidas y providenciadas por este Tribunal por auto de fecha 15 de octubre del mismo año.
Del mismo modo, la defensora judicial de la parte demandada, mediante escrito presentado en fecha 05 de octubre de 2015, promovió pruebas, las cuales fueron igualmente admitidas y providenciadas por este Tribunal por auto de fecha 15 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 10 de diciembre de 2015 el Tribunal fijó el décimo quinto de Despacho para la presentación de los Informes, siendo presentado únicamente por la parte actora en fecha 26 de enero de 2016.
III.-MOTIVA
Siendo la oportunidad para emitir su decisión, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
La parte actora alegó en su demanda que suscribió Contrato de Opción de Compra Venta privado con las ciudadanas Nayary Rafaela López Zambrano, en su carácter de progenitora y representante legal de los menores de edad Anadel de los Ángeles Rivera López e Irayan Rotsen Rivera López; y Dalisay Andreina Rivera Díaz, en su condición de herederas (hijos) del difunto Wladimir José Rivera Quijada, heredero conjuntamente con otros de la Sucesión Melquiades Rivera Sifontes; para la adquisición de un lote de terreno identificado con el numero dos (2), ubicado en el sitio conocido como “Caserío Guarame”, Municipio Antolín del Campo del estado Nueva Esparta, con un área de un mil quinientos dos metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados, (1.502,80 Mts2), el cual se encuentra identificado con la ficha catastral N° 21854 y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En cincuenta y siete metros con ochenta centímetros (57,80mts) con la parcela distinguida con Nro 3; SUR: En cincuenta y siete metros con ochenta centímetros (57,80mts) con carretera principal de Guárame; ESTE: En veintiséis metros (26,00 mts) con terrenos que son propiedad de la sucesión Teresa Rivera Sifontes; y OESTE: En veintisiete metros con calle en proyecto; que en la Cláusula Cuarta del contrato de opción a compra se establecía el precio pactado en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), que sería cancelado de la siguiente forma: La suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), mediante transferencias bancarias de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) a la cuenta de NAYARY RAFAELA LOPEZ ZAMBRANO, y DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) a la cuenta de DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ; y el saldo, en lo que respecta a los menores de edad, en la forma que el Tribunal lo acuerde; y en lo que respecta a la última de las nombradas, el total de lo que le corresponda en el acto de la firma del documento definitivo de compraventa; que conforme a lo pactado en fecha 06 de junio de 2012 fue cancelada la suma de VIENTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) a la cuenta de la ciudadana NAYARY LOPEZ ZAMBRANO, realizado mediante deposito N° 021531931 del Banco Bicentenario, como arras para la suscripción del contrato, comenzando a transcurrir el plazo de 90 días continuos y la prórroga de 45 días adicionales; posteriormente se realizó una serie de depósitos y transferencias a las cuentas de las ciudadanas Nayary Rafaela López Zambrano y Dalisay Andreina Rivera Díaz, para un pago total de NOVENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 91.500,00), monto que representa el 79% del monto del precio, pagos parciales realizados en abono al precio, distinto a los previstos en el contrato de opción a compra, derogando las penalidades contenidas en la cláusula sexta del mismo, quedando un saldo restante de VIENTICINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 25.250,14); que para la fecha de la suscripción del mencionado contrato cursaba por ante los Tribunales de menores la partición de la cuota parte que les corresponde de la herencia recibida por las citadas herederas; que con la adjudicación efectuada mediante un convenio homologado judicialmente en fecha 14 de mayo de 2013 por el Juzgado Segundo de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, Extensión Punto Fijo, le fue adjudicado el lote de terreno identificado como Lote N° 2, cuya superficie aproximada es de 1.502,80 Mts2 a la ciudadana DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ.
En tal virtud, se incoa la presente pretensión contra la ciudadana DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ, quien fue declarada como adjudicataria del bien objeto del contrato de opción a compra, y es la obligada concretar la venta definitiva, conforme al contrato de opción de compra anexo y en orden a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual preceptúa la presente acción de cumplimiento.
En efecto, la actora demandó a la ciudadana DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, a cumplir con el contrato de opción a compra celebrado el día 06 de junio de 2012, en protocolizar ante el Registro Público respectivo la sentencia dictada el 14 de mayo de 2013, donde se le adjudica la propiedad del lote de terreno ofrecido en venta, otorgar el documento de venta definitivo y reconocer como validos e imputables al precio de venta del inmueble los pagos efectuados.
Acompañó al libelo de demanda los siguientes recaudos: Original del Contrato de Opción de Compraventa suscrito con la ciudadana Nayary Rafaela López Zambrano, en su carácter de progenitora y representante legal de los menores de edad Anadel de los Ángeles Rivera López e Irayan Rotsen Rivera López y la ciudadana Dalisay Andreina Rivera Díaz; depósito N° 021531931 del Banco Bicentenario, emitido a favor de Nayary Rafaela López Zambrano; copia certificada de Sentencia dictada el 14-05-13, por el Juzgado Segundo de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del estado Falcón, extensión Punto Fijo, signada con el N° IP31-J-2013-000412, así como copia de la partición de Melquiades Rivera Sifontes.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada negó y rechazó la misma, tanto en los hechos como en el derecho.
Por su parte, la Defensora Judicial de la demandada en su escrito de contestación, niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho alegados en su contra.
En estos términos quedo trabado el fondo del asunto bajo estudio, y a los fines de decidir bajo estos, pasa el Juzgador a analizar la actividad probatoria desarrollada por las partes.
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Tiene su origen esta norma, en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
“Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.
De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…………”

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.
Durante el lapso probatorio y mediante escrito presentado en fecha 22 de septiembre de 2.015, la demandante promovió el mérito favorable que se desprende de los autos, en especial cuanto emana de los hechos alegados en el libelo de la demanda y que no fueron controvertidos ni desvirtuados por la demandada en su oportunidad.
Original del documento inserto a los folios 20 al 22, el cual constituye un documento privado que no fue tachado ni desconocido por la partes; el Tribunal conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil lo tiene por reconocido; y de él se desprende que la ciudadana Nayary Rafaela López Zambrano, en su carácter de progenitora y representante legal de los menores de edad Anadel de los Ángeles Rivera López e Irayan Rotsen Rivera López y la ciudadana Dalisay Andreina Rivera Díaz, en su condición de herederas (hijos) del difunto Wladimir José Rivera Quijada, celebraron con la ciudadana MORELLA JOSEFINA PEREZ SUELS, un contrato de Opción a compra sobre un lote de terreno identificado con el numero dos (2) ubicado en el sitio conocido como “Caserío Guarame”, Municipio Antolín del Campo del estado Nueva Esparta, con un área de un mil quinientos dos metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados, (1.502,80 Mts2), identificado con la ficha catastral N° 21854, por la suma de CIENTO VEINTE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 120.240,00). Y así se decide.
Copias al carbón de Planilla de Depósito la Cuenta del Banco del Bicentenario del Pueblo, cuyo titular es la ciudadana López Zambrano, Nayary, cuenta corriente N° 01750113580060246482, de fecha 06 de junio de 2012 por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00). Deposito efectuado por la ciudadana Morella Perez Suels. Instrumento privado que este Juzgador aprecia, pues corresponde al único recibo que queda en poder del depositante, firmado y sellado, cuyo original reposa en las instituciones bancarias luego de las operaciones que se reflejan en dicho comprobante, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Tales instrumentales se valoran como tarjas y hacen fe de los pagos allí reseñados. Y así se decide.

Copia Certificada de Sentencia dictada el 14-05-13, por el Juzgado Segundo de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del estado Falcón, extensión Punto Fijo, signada con el N° IP31-J-2013-000412, en la cual Homologa la Partición Amistosa de la Sucesión ARCADIO MODESTO RIVERA, la cual al no ser impugnada dentro de la oportunidad de ley como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna y por lo tanto se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.
Copia simple de Documento público de Partición de mutuo acuerdo de la Sucesión MELQUIADES RIVERA SIFONTES, Registrado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y Antolín del Campo del estado Nueva Esparta, en fecha 11-04-2010, bajo el N° 2010.1101, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 393.15.10.1.185, correspondiente al Folio Real del año 2010, el cual al no ser impugnado dentro de la oportunidad de ley como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y por lo tanto se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Se limito invocar a favor de su representado el merito favorable que dimana de los autos.
Valoradas como han sido las pruebas, se observa que el hecho controvertido lo constituye la procedencia o no del Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre los aquí demandante y demandada.

El referido contrato constituye un documento privado que surte efectos desde el momento en que sea reconocido, teniendo a partir de entonces la misma fuerza probatoria que el instrumento público. (Tribunal Supremo de Justicia, Libro Homenaje a José Luis Aguilar Gorrondona, Volumen II. Soto Caldera, Milagros. Consideraciones sobre la prueba Documental Electrónica en el Proceso Civil Venezolano. Editor: Fernando Parra Aranguren. Año 2002. (p. 661).

En el presente caso, dicho documento no fue tachado ni desconocido por las partes en el curso del proceso, por lo cual a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil quedó reconocido y sus consecuencias se equiparan a las de un documento público, tal como lo prevé el artículo 1.363 del Código Civil, que señala:

Artículo 1.363: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.”
Precisado el valor probatorio que emana del aludido contrato, que por demás, constituye el instrumento fundamental de la demanda, es conveniente revisar la normativa que regula la celebración de los contratos. A tal efecto se observa que el artículo 1.159 del Código Civil señala lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En relación al artículo copiado, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:
Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de la Sala Constitucional ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia del 20/07/2015, expediente Nº 14-0062, juicio seguido por la sociedad mercantil PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A. contra PROMOTORA POMARROSA C.A, donde se estableció:
“…El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.

En el presente caso, se aprecia que la parte demandante aduce que celebró contrato de Opción de Compra con la demandada de autos, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, específicamente del texto de dicho contrato inserto a los folios 20 al 22, pero además, aduce que, la demandada no dio cumplimiento a las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en protocolizar la Sentencia dictada el día 14-05-2013, por el Juzgado Segundo de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del estado Falcón, extensión Punto Fijo, signada con el N° IP31-J-2013-000412, en la cual Homologa la Partición Amistosa de la Sucesión ARCADIO MODESTO RIVERA, posteriormente otorgarle el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:
Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; éste Juzgador considera según la doctrina pacífica de la Casación Civil; que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes; y, en el caso que nos ocupa, las partes convinieron en forma expresa, que la ciudadana Nayary Rafaela López Zambrano, en su carácter de progenitora y representante legal de los menores de edad Anadel de los Ángeles Rivera López e Irayan Rotsen Rivera López y la ciudadana Dalisay Andreina Rivera Díaz, dieron en venta bajo la figura de Opción a Compra –Venta a la ciudadana MORELLA JOSEFINA PEREZ SUELS, un lote de terreno identificado con el numero dos (2) ubicado en el sitio conocido como “Caserío Guarame”, Municipio Antolín del Campo del estado Nueva Esparta, con un área de un mil quinientos dos metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados, (1.502,80 Mts2), identificado con la ficha catastral N° 21854, de lo cual se demuestra que la verdadera intención y voluntad de las partes contratantes fue la de vender el inmueble.
En consecuencia, haciendo una interpretación del contrato en cuestión, se infiere que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de CIENTO VEINTE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 120.240,00); y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.
Por tanto el incumplimiento o no de la demandada, ante el vacío que presenta el contrato de Opción a compra venta, debe revisarse a la luz de la normativa vigente que regula las obligaciones del vendedor. En éste sentido, el Código Civil en el capítulo IV, titulado “De las obligaciones del Vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad”.
Nótese que el Código Sustantivo Civil consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el caso que nos ocupa dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de trámites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 06/06/2012.
En mérito de lo expuesto, observa quien aquí juzga que en las actas procesales no consta ningún elemento probatorio del que se desprenda que la demandada haya dado cumplimiento con dicha obligación. Así se decide.
Por su parte el artículo 1.167 ejusdem, dice:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
La norma antes transcrita, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el presente caso, la parte demandante optó por la primera, vale decir, solicitó judicialmente el cumplimiento del contrato de Opción de Compra Venta; y revisadas como fueron las actas procesales, se constató que la parte demandada no ha dado cumplimiento con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura pública.
En mérito de los razonamientos precedentemente expuestos, es forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la demanda interpuesta y ordena a la parte demandada realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento a la obligación de hacer consistente en entrega del bien inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente. Así se decide.
Así mismo, el Tribunal advierte, que tal como fue pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta, la ciudadana MORELLA JOSEFINA PEREZ SUELS, consigno por ante este Tribunal cheque personal por la suma restante de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 25.250,14), que constituye el saldo del precio convenido, el cual se encuentra a disposición de la demandada, ciudadana DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ. Así se decide.
Por otro lado, el Tribunal dispone que en caso de incumplimiento con el dispositivo de la presente decisión, se dará aplicación al artículo 531 del Código Adjetivo Civil, que establece lo siguiente:
Artículo 531: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

En tal virtud, en caso de que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide.
IV.- DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO.- Se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta por la ciudadana MORELLA JOSEFINA PEREZ SUELS, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N° V-6.821.145, contra la ciudadana DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 19.945.299. SEGUNDO: Se ordena a la demandada de autos DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ, ya identificada, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, consistente en de un lote de terreno identificado con el numero dos (2) ubicado en el sitio conocido como “Caserío Guarame”, Municipio Antolín del Campo del estado Nueva Esparta, con un área de un mil quinientos dos metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados, (1.502,80 Mts2), identificado con la ficha catastral N° 21854 y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En cincuenta y siete metros con ochenta centímetros (57,80mts) con la parcela distinguida con Nro 3; SUR: En cincuenta y siete metros con ochenta centímetros (57,80mts) con carretera principal de Guárame; ESTE: En veintiséis metros (26,00 mts) con terrenos que son propiedad de la sucesión Teresa Rivera Sifontes; y OESTE: En veintisiete metros con calle en proyecto. TERCERO: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 06/06/2012, se pone a disposición de la ciudadana DALISAY ANDREINA RIVERA DIAZ la cantidad de VEINTICICO MIL DOSCIENTOS CINUENTA BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 25.250,14) consignados en este Tribunal por la accionante, ciudadana MORELLA JOSEFINA PEREZ SUELS, cantidad que constituye el saldo del precio convenido que debe pagar a la demandada de conformidad con lo pautado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento ha sido demandado. CUARTO: En caso de incumplimiento por parte de la obligada del dispositivo de la presente sentencia, esta servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil.
NOTIFÍQUESE la presente decisión a las partes, a tenor del artículo 251 ejusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DIARICESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en Porlamar a los veinte (20) días del mes de febrero del año Dos Mil Dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA.
LA SECRETARIA,
Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ.
En la misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA

SECRETARIA,
Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ,

ARV/wfg
Exp N° 2.000-13
Sentencia Definitiva