TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA, VILLALBA, TUBORES Y PENÍNSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
Porlamar, 4 de Diciembre de 2018.
208º y 159º
Exp. Nº 1.655-17
I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE ACTORA: ROMALYS ANGÉLICA GARAY VILLARROEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 16.629.534.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA y JOSE VICENTE SANTANA ROMERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.107.705 y 10.539.314, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.497 y 58.906., respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 6 de Enero del 2004, bajo el Nº 57, Tomo 41-A, de los libros llevados por ese Organismo, representada por el ciudadano VIRGILIO JOSE RODRIGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.485.302.-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada DANIELA MEDINA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.479.832, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 229.543.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Corresponde a este Órgano Jurisdiccional pronunciarse respecto a la pretensión procesal deducida por las partes, en cuanto a la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ejercida por la ciudadana ROMALYS ANGÉLICA GARAY VILLARROEL, contra EMPRESA RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, a tenor de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.273, del Código Civil. Procede este Tribunal a dictar sentencia correspondiente previa las consideraciones siguientes.
ANTECEDENTES DEL CASO:
El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda presentado en fecha 09 de Junio de 2017 (folio 1-9), correspondiéndole el conocimiento del asunto a este Tribunal previa distribución del asunto judicial en fecha 09 de Junio de 2017 (folio. 48), seguidamente se dio entrada de la presente demanda en fecha 13 de Junio de 2017 (folio 49) y en fecha 15 de Junio de 2017 (folio 50), se admitió dicha demanda; así mismo, en fecha 16 de Julio de 2017 (folio 51), la ciudadana Francis Mercedes González, parte actora confiere Poder Apud-Acta a los Abogado JOSÉ VICENTE SANTANA OSUNA y JOSÉ VICENTE SANTANA ROMERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 2.107.705 y 10.539.314, e inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 1.497 y 58.906, respectivamente.
Por diligencia de fecha 16 de Junio de 2017 (folio 52), el apoderado de la parte actora abogado José Vicente Santana Romero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.906, colocando a disposición del alguacil los medios necesarios para el traslado del mismo y las copias necesarias para la realización de la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., en la persona del ciudadano VIRGILIO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.485.302.
Por auto de fecha 19 de Junio de 2017 (folio 54), se ordeno anular el auto de admisión y en consecuencia reponer la causa en el estado de nueva admisión, instándose a la parte demandante a corregir el libelo de la demanda, a los fines proveer sobre su admisión o no.
Por diligencia de fecha 22 de Junio de 2017 (folio 55), el apoderado de la parte actora abogado José Vicente Santana Romero, identificado en autos, aclarando al tribunal que por error al hacer la estimación de la demanda se determino la cuantía en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (3.000.000,00), siendo lo correcto Novecientos Mil Bolívares (900.000) o su equivalente a Tres Mil (3000 U.T).
Por auto de fecha 26 de Junio de 2017 (folio 56-57), se dicto auto de admisión a la demanda y se ordeno librar boleta de citación a la Empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, en la persona de su representante legal, ciudadano VIRGILIO RODRÍGUEZ, así mismo se ordeno el desglose de las letras de cambio anexas a la demanda.
Por diligencia de fecha 25 de Julio de 2017 (folio 58), el alguacil consigno boleta de citación y compulsa de catorce (14) folios útiles, que le fuera entregada para la citación de la Empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, en la persona de su Representante legal, el ciudadano VIRGILIO RODRÍGUEZ, el cual no pudo ser ubicado para la practica de la citación personal ordenada.
Por diligencia de fecha 26 de Julio de 2017 (folio --), el apoderado de la parte actora abogado José Vicente Santana Romero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.906, manifestó que vista la exposición del alguacil de este Tribunal, mediante el cual señalo no haber podido realizar la referida citación, solicita que se libre el correspondiente cartel de citación.
Por auto de fecha 27 de Julio de 2017, (folio --) se ordena librar cartel de citación a la parte demandada Empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A, en la persona de su Representante legal, el ciudadano VIRGILIO RODRÍGUEZ, debidamente identificado en autos.
Por diligencia de fecha 27 de Julio de 2017 (folio --) el apoderado de la parte actora abogado José Vicente Santana Romero, previamente identificado, comparece a retirar el cartel de citación librado de la parte demandada, para su debida publicación.
Por diligencia de fecha 09 de Agosto de 2017 (folio --) el apoderado de la parte actora abogado José Vicente Santana Romero, ya identificado, consignó los carteles de de citación de la parte demandada publicados en los diarios Sol de Margarita y Caribazo, los cuales fueron agregados al expediente mediante auto de esta misma fecha.
Por diligencia de fecha 19 de Septiembre de 2017 (folio --), la secretaria de este Tribunal dejo constancia de haber fijado cartel de citación de la parte demandada, en el domicilio procesal aportado por la parte actora en el presente proceso.
Por diligencia de fecha 6 de Noviembre de 2017 (folio --), el apoderado de la parte actora abogado José Vicente Santana Romero, solicita la designación del correspondiente Defensor Judicial a la parte demandada, por cuanto se encuentra vencido el lapso de comparecencia.
Por auto de fecha 08 de Noviembre de 2017, (folio --, --), se designo como defensora Judicial de la parte demandada, Empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A, a la abogada MARGARITA CHITTY, inscrita en el inpreabogado 24.997.
Por diligencia de fecha 13 de Diciembre de 2017 (folio – y --) comparece el Alguacil, consignando boleta de notificación sin firmar, dirigida a la abogada Margarita Chitty, en su carácter de defensora judicial designada por este Tribunal.
Por diligencia de fecha 25 de Enero de 2017 (folio --), el apoderado de la parte actora abogado José Vicente Santana Romero, solicita que se designe nuevo defensor judicial a la parte demandada, a fin de darle continuidad al proceso.
Por auto de fecha 26 de Enero de 2018, (folio --), se ordena designar como nueva defensora Judicial de la parte demandada, Empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A, a la abogada AYLEEN PÉREZ BLANCO, inscrita en el inpreabogado 144.525, y se ordena su notificación.
Por diligencia de fecha 06 de Febrero de 2018 (folio – y --) comparece el Alguacil, consignando boleta de notificación dirigida a la abogada AYLEEN PÉREZ BLANCO, en su carácter de defensora judicial designada, y en esa misma fecha, comparece la referida abogada y mediante diligencia rechaza tal designación recaída sobre su persona, debido a que realizaría un viaje al extranjero.
Por diligencia de fecha 14 de Febrero de 2018 (folio --) el apoderado de la parte actora abogado José Vicente Santana Romero, solicita que se designe nuevo defensor judicial a la parte demandada, a fin de darle continuidad a la causa.-
Por auto de fecha 14 de Febrero de 2018, (folio --), se ordena designar como defensor Judicial de la parte demandada, Empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A, a la abogada DANIELA MEDINA, inscrita en el inpreabogado 229.543.
Por diligencia de fecha 02 de Marzo de 2018 (folio --, --) comparece el Alguacil, consignando boleta de notificación dirigida a la abogada Daniela Medina.
En fecha 07 de Marzo de 2018 (folio --), comparece la abogada Daniela Medina, y manifestó su aceptación como Defensora Judicial designado a la parte demandada, Empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A.; así mismo fue debidamente juramentada por la Jueza de esta Tribunal.
En fecha 11 de Abril de 2018 (folio --) compareció la Defensora Judicial designada a la parte demanda, abogada Daniela Medina y consigno constante de un (1) folio escrito de contestación.
En fecha 30 de Abril de 2018 (folio --,--) compareció el Apoderado de la parte actora, abogado José Vicente Santana Romero, consigno constante de dos (2) folios escrito de promoción de pruebas.
En fecha 08 de Mayo (folio --) compareció la Defensora Judicial de la parte demandada, abogada Daniela Medina, consigno constante de un (1) folio escrito de promoción de pruebas.
Por auto de 16 de Mayo de 2018 (folio --), en el cual este tribunal admitió el escrito de prueba presentado por la parte actora salvo su apreciación en la definitiva. Igualmente se admitieron cuanto ha lugar en las pruebas promovidas por la parte demandada y se ordeno evacuar las testimóniales de los ciudadanos Williams Francisco Valerio Brito y Jover Antonio Velásquez para el cuarto (4to) día de despacho a las diez (10:00) y diez y treinta (10:30.)
Por auto de fecha 22 de Mayo de 2018 (folio --, --), el tribunal declaro desierto el acto de evacuación de la testimoniales de los ciudadanos Williams Francisco Valerio Brito y Jover Antonio Velásquez.
Por auto de fecha 29 de Junio (folio --), el tribunal declaró vencido el lapso de evacuación de Pruebas en el juicio, así mismo fijo el décimo quinto día a fin de que las partes presenten sus respectivos escritos de informes.
Por diligencia de fecha 25 de Julio de 2018 (folio -- al --), suscrita por el abogado José Vicente Santana, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.906, consigno acto de informes constante de dos (02) folios.
En fecha 16-07-2018, (folio --) presento escrito de informes constante de un (01) folio útil y su vuelto, la abogada Daniela Medina, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 229.543, en su condición de defensora judicial de la parte demandada, Empresa Rodríguez Maza & Asociados C.A.
CUADERNO DE MEDIDAS.
En fecha 15-06-2017, (folio 01) este Tribunal dicto auto mediante el cual ordeno la apertura del cuaderno de medidas para tramitar y decidir en el las incidencias que surjan con motivo de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada en el libelo de la demanda.
En fecha 22-06-2017, (folio 02) este Tribunal dicto auto mediante el cual anulo el auto de admisión de fecha 16-06-2017, dictado en el cuaderno principal de la presente causa, en el cual se ordeno la apertura del cuaderno de medidas, en consecuencia se ordeno el cierre del presente cuaderno.
En fecha 26-06-2017, (folio 01) este Tribunal dicto auto mediante el cual ordeno la apertura del cuaderno de medidas para tramitar y decidir en el las incidencias que surjan con motivo de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada en el libelo de la demanda.
II.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.
Alegatos de la parte demandada en su escrito libelar:
Alega la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 16.629.314, debidamente asistida por el Abogado José Vicente Santana, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.539.314, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.906, que suscribió un contrato con la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial de estado Nueva Esparta, en fecha 06 de Enero del 2004, bajo en Nº 57, Tomo 41-A de los libros llevados por esa oficina, con el objeto de comprar de un bien inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94m2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (03) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 12, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta; que en dicho documento se estableció como precio de venta del inmueble la cantidad de Noventa Millones Cincuenta y cuatro mil Bolívares (Bs. 90.054.000,00); que deberían ser pagados de la siguiente manera: Una reserva de Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000,00), una inicial de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.40.000.000,00), dieciocho cuotas mensuales y consecutivas por un monto de ochocientos noventa y nueve mil Bolívares (Bs. 899.000,00) cada una de ellas y cuatro letras especiales por un monto de siete millones doscientos dieciocho mil Bolívares (Bs.7.218.000,00) cada una.
Así mismo alega que el valor del referido inmueble lo pagó en la forma siguiente:
La suma de cinco millones de Bolívares (Bs.5.000.000,00), como pago de reserva, mediante deposito N° 126476970 del Banco Banesco, de fecha 24 de mayo de 2005, según recibo Nº 0171, el cual acompaña marcado con el Nº 1; así como copia del recibo bancario el cual acompaña con el Nº 1-2; la cantidad de cuarenta millones de Bolívares (Bs.40.000.000,00), como pago de inicial, mediante depósitos Nos. 125579345, 121744810 y 125587708, del banco Banesco, en fecha 02 de junio de 2005, el cual se acompaña marcado con el Nº 2, así como las copias de los recibos bancarios el cual se acompaña marcado 2-2, la suma de Dieciséis Millones Ciento Ochenta y Dos Mil Bolívares (16.182.000,00), como pago de las dieciocho (18) letras signadas: 1/18, 02/18, 03/18, 04/18, 05/18, 06/18, 07/18, 08/18, 09/18, 10/18, 11/18, 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18, y 18/18, por un monto cada una de ella de Ochocientos Noventa y Nueve Mil Bolívares (Bs. 899.000,00), los cuales se acompañan marcada con los Nos. 3-1,3-2,3-3,3-4,3-5,3-6,3-7,3-8,3-9,3-10,3-11,3-12,3-13,3-14,3-15,3-16,3-17,3-18; la cantidad de Catorce Millones Cuatrocientos Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 14.436.000,00) como pago de Dos (02) letras de cambio especiales signadas con el N° 01/04 y 02/04, las cuales se acompañan marcadas con los Nos. 4-1 y 4-2; la cantidad de diez millones de Bolívares (Bs.10.000.000,00), pago de amortización a crédito, pago de letra 03/04 y abono de letra 04/04 pagados mediante deposito N° 128578487 del Banco Banesco, según recibo N° 0229, de fecha 02 de agosto de 2005, el cual se acompaña con el N° 5; la suma de Diez Millones de Bolívares (Bs.10.000.000,00) pago final mediante deposito N° 140817523 del Banco banesco, de fecha 08 de septiembre de 2005, según recibo N° 0308, de fecha 08 de septiembre de 2005, por lo cual no se le puede imputar un incumplimiento de contrato, ya que fue fiel pagadora de la suma convenida a pagar.
Que la empresa “RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A”, nunca le envió algún telegrama notificándole la fecha en que se produciría la firma en el registro respectivo, por lo que hasta el día de hoy la empresa propietaria, no ha dado cumplimiento a su obligación de materializar la venta del inmueble a mi persona.
Que el Artículo 1.159 del Código Civil, estipula que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Que el Artículo 1.160 del Código Civil, señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Que el Articulo de 1.161 del mismo Código que los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado.
Que el articulo 1.264 eiusdem, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Que el articulo 1.266 del Código Civil, indica que en caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar el mismo a costa del deudor. Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedara obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.
Que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, estipula que si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido.
Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia autentica en los autos
Es por ello que procede a demandar a la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial de estado Nueva Esparta, en fecha 06 de Enero del 2004, bajo en N° 57, Tomo 41-A, de los libros llevados por ese organismo, a los fines de que convenga en los hechos contenidos en el libelo de demanda y su petitorio o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en los siguientes términos:
Que “En el cumplimiento del contrato suscrito de manera privada en fecha 3 de Junio de 2005, mediante el cual se le dio en venta una vivienda de noventa cuatro metros cuadrados (94m2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (03) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 12, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, municipio García del estado Nueva Esparta”
Que “Una vez sea declarada firme esta decisión se ordene a los demandados consignar la documentación de la ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva, y en caso contrario la sentencia definitiva haga las veces de documento traslativo de propiedad y deba ser registra como lo establece el articulo 531 del CPC”
Que “Se condene den costas procesales a la demandada”
Alegatos de la parte demandada:
En fecha 11 de Abril de 2018, la Abogada Daniela Medina González, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 229.543, actuando en su carácter de defensora judicial designada por este Tribunal a la empresa “RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A.”, presentó escrito de contestación de la demanda, expresando lo siguiente:
Que, “Negó, rechazo y contradigo la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de las partes”.
Que, “Negó, rechazo y contradigo que la señora ROMALYS ANGÉLICA GARAY VILLARROEL, venezolana, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-16.629.534, haya pagado la totalidad del inmueble de su representada”.
Que, “Negó, rechazo y contradigo que mi representada tenga la obligación de transferir la propiedad descrita como una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94m2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (03) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el N° 12, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, municipio García del estado Nueva Esparta”.
Que, “Negó, rechazo y contradigo, que su representada tenga la obligación de consignar la documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva”.
Que “Negó, rechazo y contradigo, que su representada tenga que pagar costas procesales”.
Por ultimo, solicito que la contestación presentada sea agregada al expediente N° 1655-17, con el cual se relaciona y la demanda instaurada sea declarada sin lugar en la definitiva.
Pruebas aportadas por las partes:
Pruebas de la Parte Actora:
La parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, presentó las siguientes documentales como fundamento de su acción:
- Original de contrato de opción a compra, el cual fue identificado con la letra “A”, suscrito entre la Sociedad Mercantil RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., y ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, sobre un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94m2), de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 12, ubicada en la Urbanización “VILLA SIERRA”, ubicada en El Valle del Espíritu Santo, Municipio García del Estado Nueva Esparta. Dicho documento no fue tachado ni impugnado en su oportunidad legal correspondiente, por lo que este Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
- Factura Control Nº 0171, identificada como N° “1”, de fecha 24 de Mayo de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió de la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, constancia de deposito identificado con el Nº 126476970, por la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), por concepto de reserva de adquisición de la vivienda N° 12, acompañado de la copia simple de dicho deposito efectuada en Banesco, de fecha 24 de Mayo de 2005.
- Factura Control Nº 0176, identificada como N° “2”, de fecha 2 de Junio de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió de la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, constancias de deposito identificadas con los Nos. 121744810, 125579345 y 125587708, por la suma total de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), por concepto de inicial para la compra de la vivienda N° 12, acompañado con copias simples de dichos depósitos efectuados en Banesco.
- Factura Control Nº 0229, identificada como N° “5”, de fecha 2 de Agosto de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió de la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, constancia de deposito identificada con el N° 128578487, por la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por concepto de amortización a crédito de la compra de la vivienda N° 12.
- Factura Control Nº 0308, identificada como N° “6”, de fecha 8 de Septiembre de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió de la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, constancia de deposito identificada con el N° 140817523, por la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por concepto de pago final según contrato de opción a compra celebrado para la compra de la vivienda N° 12.
Se observa que con las anteriores facturas y sus respectivos anexos de copias simple de los referidos depósitos, se demuestra la totalidad del pago de la vivienda que se traduce en el cumplimiento de la obligación principal del contrato de compra venta, es decir el pago. Dichos documentos que no fueron impugnados ni tachados en su oportunidad procesal se les da valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363 y 1.364, ambos del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
- Letras de cambio que van desde la Nº 01/18, hasta la N° 18/18, emitidas en fecha 3 de Junio de 2005, cada una por la cantidad de ochocientos noventa y nueve mil bolívares (Bs. 899.000,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto, a la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
- Letras de cambio identificadas con el Nº 01/04 y 02/04, emitidas en fecha 3 de Junio de 2005, ambas por la cantidad de siete millones doscientos dieciocho mil bolívares (Bs. 7.218.000,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto, a la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Pruebas aportadas por la parte Demandada:
-En la oportunidad procesal para ello, la parte demandada a través de la defensora judicial designada por este Tribunal, promovió las testimoniales de los ciudadanos Williams Francisco Valerio Brito y Jover Antonio Velásquez Marcano, venezolanos, mayores d edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. 21.324.092 y 24.695.524, respectivamente, los cuales no fueron evacuados dentro de la oportunidad procesal establecida para ello, en la norma subjetiva vigente. Es por ello que quien aquí se pronuncia no le otorga valor probatorio alguno para desvirtuar los alegatos de la parte demandante en el presente proceso, mediante el cual se pretende el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes. ASÍ SE DECIDE.-
III.-MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PROCEDENCIA DE LA ACCION.-

El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que, cuando en una relación contractual una de las partes incumpla su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho.
Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o perdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.
Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO Y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General de Contrato”, expresa “….por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento… perse la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil, cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir.
Sobre lo que ha de entenderse como venta, tenemos que JOSÉ LUIS AGUILAR GORRONDONA, en su obra de Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, al conceptualizar la venta dice: “La venta es el más importante de todos los contratos desde un triple punto de vista: 1° Por su frecuencia, ya que, si no todas las personas venden, al menos, todas compran. 2° Por la variedad de las formas que puede adoptar, y; 3° Por la abundancia de sus normas legales, que no son sólo las normas civiles y mercantiles codificadas sino también las de leyes especiales (p. ej.: las de la Ley de Venta con Reserva de Dominio, Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Venta de Parcelas, etc.). Afirma que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…omissis… Nuestra ley sustantiva establece en su artículo 1.474, “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.
Ahora bien, una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta a tal efecto, observa quien aquí se pronuncia que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Convención Preparatoria de Venta”, el cual fue opuesto y reconocido por la demandada en toda la secuela del procedimiento, el mismo no fue atacado ni desconocido por la demandada, que dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio, que en el precitado contrato la parte actora se comprometió a pagar el precio acordado del bien inmueble, plenamente identificado, a la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., y que esta última asumió el compromiso de vender a través de un contrato denominado convención preparatoria de venta a la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, un inmueble de Noventa y Cuatro Metros Cuadrados (94m2) de construcción aproximadamente, comprendido de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina, área de servicios, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela e terreno identificada con el N° 12, ubicada en la urbanización Villa Sierra, dicha unidad de vivienda debía construirse en un terreno propiedad de la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., según consta de documento de propiedad Registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, bajo el numero 48, folios 287 al 292, Tomo 7, Protocolo Primero, que la parte actora debía entregarle a la hoy demandada, la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) entregados en fecha 24/05/2005, mediante deposito N° 126476970, por concepto de reserva y el monto de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000.00), entregados mediante deportitos Nos. 121744810, 125579345 y 125587708, por concepto de inicial, y la cantidad restante quedando pautada en dieciocho (18) cuotas consecutivas por un monto de Ochocientos Noventa y Nueve Bolívares (Bs. 899.000,00), garantizadas por letras de cambio cada cuota, y cuatro (4) cuotas especiales por la cantidad de Siete Millones Doscientos Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 7.218.000,00), cantidad ésta imputada al precio si la venta se realizare, lo cual consta que entregó la parte actora mediante pagos, la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00) al momento de suscribir el contrato de convención de preparatoria de venta como en la misma cláusula cuarta por si misma se explica, y el resto del monto pendiente de Cuarenta y Cinco Millones Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 45.054.000,00), mediante dos (2) depósitos por la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), cada uno; con unas letras de cambio identificadas desde la 01/18 hasta 18/18, originales que reposan en la caja fuerte de este Tribunal, cuyas copias debidamente certificadas corren insertas del folio 27 al 44, por un monto de Dieciséis Millones Ciento Ochenta y Dos Bolívares (Bs.16.182.000,00); así como dos (2) letras de cambio identificadas 01/04 y 02/04, cuyos originales se encuentran resguardadas en la caja fuerte de este Juzgado y sus copias certificadas corren insertas a los folios 45 y 46, en las cuales se lee CANCELADO. Con lo cual se demuestra el pago de la totalidad del convenio suscrito por las partes que consta en plan de financiamiento de la “URBANIZACION VILLA SIERRA”, y que consta a las actas los giros cambiarios opuestos por la demandante en la secuela probatoria, recibidos efectivamente dichos pagos por el empresa vendedora.
Por todo esto, es necesario determinar la naturaleza del contrato llamado convención preparatoria de venta, aunque las partes no hayan discutido sobre la naturaleza del mismo es menester determinarlo por los efectos y responsabilidades del mismo, ya que es diferente un contrato de opción de venta con un contrato bilateral de compra venta.
El contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada prominente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamado optante, quien es libre o no de aceptar la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara Mauricio, el contrato de Opción Segunda edición 1.998, pág. 5).
Es por esta razón que se dice que la esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, sino simplemente un derecho potestativo que puede ejercer o no.
A diferencia de ello, el contrato preliminar que regularmente ha sido confundido con el contrato de opción, está destinado a obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o ambas partes. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante, así, si una parte se obliga en vender y la otra se obliga en comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud de que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta. En atención a lo señalado, tanto en la doctrina como en la Jurisprudencia, han concluido en que en principio, la promesa de venta equivale a venta, esto solo es aplicable a las promesas bilaterales y no a las unilaterales, pues en este último caso no existe el consentimiento reciproco de las partes, al menos hasta que la promesa sea aceptada.
La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo.
De acuerdo a los hechos reseñados, a los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa en la cláusula primera que se le denomina al contrato convención preparatoria de venta de un inmueble ubicado en el Sector el Valle del Espíritu Santo, Municipio García de este estado, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94m2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 12, de la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2005, ubicada en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, a construirse en terrenos propiedad de la empresa “RODRIGUEZ MAZA &ASOCIADOS, C.A.”. Que se estableció en la cláusula TERCERA de la convención, que “…El futuro adquirente solo tendrá derecho a la parcela donde está ubicada su vivienda hasta tanto la COMPAÑIA PROPIETARIA culmine la ejecución del proyecto”. Que en dicha convención se encuentra identificada la vivienda como la Nº 12, que inicialmente le asignaron cuando pago la reserva y abono de la inicial. Que el precio total de la venta fue pactado en la cantidad de Noventa Millones Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 90.054.000,00). Que en la Cláusula Cuarta del citado documento, consta que la parte actora, entrego a la VENDEDORA, la suma de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), mediante dos (2) depósitos por la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), cada uno; con unas letras de cambio identificadas desde la 01/18 hasta 18/18, originales que reposan en la caja fuerte de este Tribunal, cuyas copias debidamente certificadas corren insertas del folio 27 al 44, por un monto de Dieciséis Millones Ciento Ochenta y Dos Bolívares (Bs.16.182.000,00); así como dos (2) letras de cambio identificadas 01/04 y 02/04, cuyos originales se encuentran resguardadas en la caja fuerte de este Juzgado y sus copias certificadas corren insertas a los folios 45 y 46, en las cuales se lee CANCELADO.
Que del análisis de las cláusulas transcritas supra, se observa que ambas partes asumieron reciprocas obligaciones, el futuro comprador se obligó en pagar el precio del inmueble objeto del contrato preliminar de compra venta y el vendedor de cumplir con la obligación de construir el señalado inmueble con las características y condiciones establecidas, obtener la cedula de habitabilidad en un lapso de 30 días que notificara por medio de telegrama a la dirección del futuro adquirente y en la fecha de cancelación total del inmueble otorgar el documento definitivo, y el prominente comprador de cancelar el precio del inmueble tal como fue estipulado, razón por la cual se establece que estamos en presencia de un contrato preliminar de compra venta. ASI SE DECIDE.
Precisando lo anterior, del análisis exhaustivo realizado a las actas procesales se extrae en términos generales que la parte actora en su contexto como fundamento a su pretensión alega que la demandada sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., aun no le había cumplido las obligaciones asumidas en el contrato preliminar de compra venta, como se trataba de la protocolización del documento definitivo sobre el inmueble en cuestión, siendo que había pagado la totalidad del precio acordado en el referido contrato, tal como ha quedado demostrado en los autos, y que ha pesar de haber cumplido con sus obligaciones contractuales suscritas, hasta la presente fecha la empresa Rodríguez Maza & Asociados de manera inexplicable se niega sin ningún tipo de razón a otorgar el documento definitivo de venta, incumpliendo con sus compromisos contractuales y lesionando sus derechos, que aunque se encuentra en posesión del inmueble, no es menos cierto que no pueda disponer del mismo ya que la titularidad esta en manos de la parte demandada, corriendo el riesgo de ser aplicada cualquier tipo de medidas que afecte sus derechos e intereses.
Así pues que, el thema decidendum, en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de la demandada, o si por el contrario las causas o alegatos de la demandada son susceptibles de justificar el incumplimiento contractual.
Delineado lo anteriormente señalado, se observa que del material probatorio aportado se extrae que ciertamente se celebró un contrato preliminar de compra venta, cuyo objeto estuvo focalizado en un bien inmueble ubicado en el Sector el Valle del Espíritu Santo, Municipio García de este estado, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94m2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 12, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2005, ubicado en el Valle del Espíritu Santo, a construirse en terrenos propiedad de la empresa “RODRIGUEZ MAZA &ASOCIADOS, C.A.”; que dentro del conjunto de cláusulas que se establecieron en el documento preliminar de compra venta, la demandante probó en la secuela probatoria que en base a la cláusula CUARTA del citado documento, consta que entrego a la VENDEDORA, la suma de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00); e igualmente demostró el pago del saldo restante de Cincuenta Millones Seiscientos Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 50.618.000,00), cumpliendo de esta manera con la obligación del pago total del precio acordado en el referido contrato preparatorio de venta, que hoy se solicita su cumplimiento, mediante el presente juicio.
Asimismo se observa del contrato bilateral de compra venta denominado por las partes como convención preparatoria de venta, opuesto por la actora y no desconocido por la demandada, que en la CLAUSULA QUINTA del precitado contrato se estableció lo siguiente: “La obligación de vender que asume LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, estará vigente por el término de Treinta (30) días contados a partir del envió por parte de esta al FUTURO ADQUIRENTE (demandante), de un telegrama con copia a la siguiente dirección: Urbanización Caroni, casa N° 9, calle Missisippi, San Félix, estado Bolívar, en el que le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble ya le han sido expedidos. La notificación se entenderá consumada a todos los efectos legales, si la correspondiente oficina de telegrama lo certifica envío del telegrama en cuestión con prescindencia de cualquier circunstancia. La negociación objeto de este convenio deberá realizarse dentro del citado término de Treinta (30) días, transcurrido el cual LA COMPAÑÍA PROPIETARIA queda libre de toda obligación para con el futuro adquirente, pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble. La comunicación también puede ser efectuada mediante un aviso de prensa en un diario local”. Establece igualmente la CLAUSULA SEXTA del tan nombrado contrato, que “LA COMPAÑÍA PROPIETARIA (la demandada) podrá liberarse de todas sus obligaciones en cualquier momento devolviéndole al FUTURO ADQUIRENTE (demandante), la cantidad de dinero que hasta el momento haya recibido, más los intereses que dicha cantidad haya producido a un interés de un seis por ciento (6%) anual, a cuyo efecto podrá hacerle una notificación con similares características a las señaladas en la cláusula quinta del contrato, expresándose que las citadas cantidades se encuentran a su disposición en las oficinas de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA y/o su representante o gestor de negocios que esta última asigne.
Tomando en cuenta la obligación que asumió la demandada en base al precitado contrato específicamente a las cláusulas antes señaladas se puede evidenciar que al oponer defensa en el presente juicio su actuación probatoria fue prácticamente nula, dado que no logro justificar los motivos que impidieron otorgar el documento definitivo en el plazo antes señalado, ni mucho menos cumplieron la obligación de notificar al demandante en el lapso establecido en la transcrita CLAUSULA QUINTA, puesto que ya habían obtenido la cedula de habitabilidad tal como se demostró, condición liberatoria de su responsabilidad, por el contrario se limito a negar, rechazar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por ser estas injustificadas e inciertas su falta de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, que era falso que la parte actora haya pagado totalmente la deuda y que se haya negado a otorgar el documento ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este estado Nueva Esparta, hechos que no fueron probados en la secuela probatoria. ASÍ SE DECIDE.-
De tales consideraciones podemos deducir que han sido analizados todos y cada uno de los alegatos de las partes dentro del proceso, tomando en cuenta las afirmaciones de los hechos que formulan las partes; ya que estas afirmaciones sobre los hechos son los factores del proceso que están necesitados de prueba y sobre esa base se podrá declarar la consecuencia jurídica que invocan las partes, es decir se configura lo que se denomina thema probandum. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, la regla del ordinal 5º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, contiene el principio doctrinario de "exhaustividad", que obliga al juez a considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes que viene a constituir el problema judicial debatido que el juez debe resolver, cuya infracción conduce a una omisión de pronunciamiento. Bajo tales consideraciones y una vez valorados los elementos aportados por el demandante en la secuela del proceso y observado la postura de la demandada dentro del proceso, ya que si bien trajo elementos contradictorios, no menos es cierto que no logro probar sus dichos, por tal motivo, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder Jurisdiccional ordenar a la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., a que en cumplimiento del contrato preparatorio de venta celebrado entre las partes en fecha 3 de Junio del año 2005, efectúe la tradición legal del inmueble ubicado en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94m2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 12, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004, de fecha 15 de abril de 2005, ubicado en el valle del Espíritu Santo, la cual ejecuto su construcción en terrenos de su propiedad, según consta de documento debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro inmobiliario del Municipio autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el numero 48, folios 287 al 292, tomo 7, protocolo Primero y que proceda dentro del lapso que se fije como lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo, una vez que quede firme, a protocolizar el documento definitivo de compra venta.- ASI SE DECIDE.
Del mismo modo se debe señalar que para el caso que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le concede expresamente para ello, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato, esta no cumpla su obligación y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. ASI SE DECIDE.-
También resulta oportuno destacar que en el texto del documento si bien no se precisó la fecha o la oportunidad para que la parte accionada cumpliera con el otorgamiento del documento definitivo de venta, de acuerdo al contenido del artículo 1.212 del Código Civil, debió la misma verificarse de manera inmediata, en vista de que según lo refleja el documento en cuestión, la parte accionante a partir de la fecha en que se verificó su celebración había cumplido con la integridad del pago del precio y estando en posesión legal de la parcela y la casa sobre ella construida dada con compromiso de venta, por lo cual solo restaba que la vendedora, parte demandada, gestionara todo lo conducente a la entrega del documento definitivo de compraventa.
Lo anteriormente establecido genera para este Tribunal precisar que la parte demandada dejó de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, ya que para la fecha 30/12/2006, la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, pagó la totalidad del monto pautado del valor de la parcela y la vivienda sobre ella construida, tiempo suficiente para que la parte demandada cumpliera con la carga contractual y otorgar el documento definitivo de tradición legal, lo que se demuestra que no obro de buena fe, buena fe que debe reinar en los contratos asumidos por las partes como lo estipula el 1.160 de la ley sustantiva. ASÍ SE DECIDE.-
IV.-DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de convención preparatoria de venta, interpuesta por la ciudadana ROMALYS ANGELICA GARAY VILLARROEL, contra la sociedad mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., ambos plenamente identificados en las actas procesales. SEGUNDO: Se condena a la Sociedad Mercantil RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 6 de Enero del 2004, bajo el Nº 57, Tomo 41-A, de los libros llevados por ese Organismo, representada por el ciudadano VIRGILIO JOSE RODRIGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.485.302, a que en cumplimiento del Contrato de Convención Preparatoria de Venta celebrado entre las partes en fecha 5 de Junio del año 2005, efectué la tradición legal del inmueble ubicado en el Sector el Valle del Espíritu Santo, Municipio García de este Estado, constituido según el mencionado contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94m2) de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 12, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2005, ubicado en el Valle del Espíritu Santo, la cual ejecuto su construcción en terrenos de su propiedad, según consta de documento debidamente Registrado ante la Oficina de Registro inmobiliario del Municipio autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el numero 48, folios 287 al 292, tomo 7, protocolo Primero y que proceda dentro del lapso que se fije como lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo, una vez que quede firme, a protocolizar el documento definitivo de compra venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión. TERCERO: Se dispone para el caso que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le concederá para que cumpla voluntariamente con la sentencia que se pronuncia, una vez que esta adquiera el carácter de cosa Juzgada, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil se condena en costas a la Sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., por resultar totalmente vencida en la presente causa.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA DE LAS ACTAS.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En Porlamar, a los cuatro (4) días del mes de Diciembre del año dos mil Dieciocho (2018). Años: 208º y 159º.
El Juez Temporal,

Abg. Félix José Villarroel Vargas.
El Secretario,

Abg. Wilian Rodríguez León
En esta misma fecha 4-12-2018, siendo las once de la mañana (10:00am) se dictó y publicó la anterior sentencia previa las formalidades de ley. Conste.

El Secretario,

Abg. Wilian Rodríguez León
FJVV/wrr.-
Exp Nº 1655-17
DEFINITIVA