TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE DEMANDANTE: PROMOTORA INDEMAN, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Marzo de 1994, bajo el Nro. 42, Tomo A-20.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados YONHNY LOPEZ, DANIELA ALVAREZ y MANUEL ANTONIO LEDEZMA, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 87.050. 228.608 y 220.386, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil C.A INVERSIONES, K.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el Nro.3, Tomo 36-A, en fecha 16 de febrero de 1.972, domiciliada en el Distrito Capital y Estado Miranda.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados FERNANDO VELÁSQUEZ MARTINEZ y DANIEL ESPINOZA CARVAJAL, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 118.669 y 130.139.
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCION DE CONTRATO.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
PRIMERA PIEZA.-
Se inicia la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO incoada por el abogado MANUEL ANTONIO LEDEZMA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, PROMOTORA INDEMAN, C.A, contra Sociedad Mercantil C.A INVERSIONES, K.A, anteriormente identificadas.
En fecha 06.10.2016 (f. 01 al 19), fue presentada la demanda y sus anexos por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial para su distribución, correspondiéndole conocer de la misma a éste Tribunal, quien en fecha 07.10.2016 (f. Vto 518) le dio la numeración respectiva.
SEGUNDA PIEZA.-
Por auto de fecha 11.10.2016 (f. 02 Y 03), se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, C.A. INVERSIONES, K.A. a los fines de que compareciera por ante éste Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda. Se dejó constancia que se libro exhorto al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su citación, asimismo se ordeno aperturar cuaderno de medidas.
En fecha 27.10.2016, (f. 05), se dejó constancia por secretaría de haberse exhortado, oficiado y librado las compulsas de citación a la parte demandada, al Tribunal del Área Metropolitana de Caracas, tal como fue ordenado por auto de fecha 11.10.2016, que rielan del folio (6 al 08).
En fecha 01.12.2017, este el Tribunal determina la citación tácita de la pare demandada (f. 8 al 365), en razón de escrito presentado por la parte demandada en el cuaderno de medidas de esa fecha.
En fecha 15.01.2018 (f. 104 al 113), compareció la demandada, C.A. INVERSIONES, K.A y mediante diligencia consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención, con sus respectivos anexos.
En fecha 23.01.2018 (f. 120), mediante auto dictado por el tribunal se admitió la reconvención introducida por la parte demandada.
En fecha 30.01.2018, la parte demandante dio contestación a la reconvención opuesta, (f. 121 al 126).
En fecha 21.02.2018, (f.127) se dejó constancia por secretaría de haberse consignado escrito de pruebas por la parte demandante el cual fue reservado y guardado para ser agregados a los autos.
En fecha 2.02.2018, (f.128) se dejó constancia por secretaría de haberse consignado escrito de pruebas por la parte demandada el cual fue reservado y guardado para ser agregados a los autos.
En fecha 27.02.2018, se dejó constancia por secretaría de haberse agregado a los autos las pruebas promovidas por las partes. (f. 131 y 239).
Por auto de fecha 06.03.2018 (f.240), fueron admitidas las pruebas promovidos por la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, excepto la prueba de informes solicitada.
Por auto de fecha 06.03.2018 (f. 241), fueron admitidos las pruebas promovidos por la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, y se fijó oportunidad para la designación de expertos y para la realización de inspección solicitada.
En fecha 19.03.2018, se realizó el acto de designación de expertos con la asistencia de los apoderados judiciales de las partes y el tribunal designó a la experta Ing. Mariana Rodríguez (f. 245 al 246).
En fecha 20.03.2018 se realizó la inspección judicial solicitada por la parte demandada-reconviniente (f. 252 y 253).
En fecha 22.03.2018 se juramentaron los expertos designados por las partes (f. 254 al 255)
En fecha 03.04.18 se aceptó la designación hecha por el tribunal y se juramentó la Ing. Mariana Rodríguez (f. 258)
En fecha 03.05.2018, mediante auto del Tribunal se ordeno oficiar al Registro Público de los Municipios Mariño y García, rindiera informe a este Tribunal (f. 259 al 260).
En fechas 08.05.2018, 24.05.2018 y 07.06.2018, presentaron diligencia por los expertos solicitando prórroga para la presentación de la experticia (f. 261 al 264) las cuales fueron otorgados por el Tribunal mediante autos de fechas 08.05.2018 y 28.05.2018 y 11.06.2018. (f.262 al 272).
En fecha 04.06.2018 (f. 268), se recibió prueba de informes emitida por el Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta mediante oficio Nro. 2018-398-035.
Por auto de fecha 22.06.2018 (f. 274), el Tribunal la aclaró a las partes que a partir del día 22.06.2018 inclusive, comenzó a transcurrir el término del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus informes.
En fecha 04.07.2018 (f. 275), compareció el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida y solicitó que se declarara desistida la prueba de experticia y se fijara el lapso de informes.
En fecha 10.07.2018 (f. 276) mediante auto el tribunal ratificó el contenido del auto de fecha 22.06.2018, a través del cual se fijó el término para la presentación de los informes respectivos.
Por auto de fecha 17.07.2018, (f. 277), le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día de hoy 17.07.2018, de conformidad con lo establecido en al artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20.07.2018 (f. 278 al 285), compareció el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida y consignó escrito el cual ya había finalizado los lapsos respectivos.
DE LAS ACTUACIONES EN EL CUADERNO DE MEDIDAS
En fecha 11.10.2016, se abrió el cuaderno de medidas y el Tribunal ordeno al solicitante limitar su planteamiento cautelar. (f. 01 al 03)
En fecha 11.11.2016, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito ratificando solicitud de medidas cautelares.
En fecha 21.11.2016, el Tribunal mediante auto ratifica el contenido del auto de fecha 11.10.2016.
En fecha 01.12.2017, compareció ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte demandada abogado FERNANDO VELASQUEZ y solicita que el tribunal se abstenga de decretar las medidas solicitadas. (f.08 al 365)
En fecha 31.05.2018, el tribunal mediante auto niega las medidas cautelares solicitadas.
Estando la presente causa en etapa para dictar sentencia, el Tribunal luego de un cuidadoso estudio de las actas que conforman el presente expediente, éste Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento en los siguientes términos:
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la presente demanda argumentó el Abogado MANUEL ANTONIO LEDEZMA en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante-reconvenida, PROMOTORA INDEMAN, C.A, entre otros aspectos, lo siguiente:
- Que su representada de acuerdo con la empresa C.A. INVERSIONES, K.A., Sociedad Mercantil suscribieron un contrato con la finalidad de unir esfuerzos para llevar a cabo un negocio en común, el cual consiste en un desarrollo urbanístico de construcción de viviendas unifamiliares contiguas, así como áreas recreacionales, deportivas, vialidad y servicios públicos indicados en el documento de parcelamiento de la URBANIZACIÓN VIRGEN DEL VALLE, debidamente protocolizado por ante la antigua Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, el 10 de Mayo del 1996, quedando registrado bajo el N° 24, Folios 116 a 147, Protocolo Primero, N° 11, 2° Trimestre de 1996, sobre Ciento (108) parcelas individuales y una parcela Multifamiliar, según las características y especificaciones establecidas en el referido contrato, especialmente en su cláusula primera.
- Que la empresa C.A. INVERSIONES, K.A., se comprometió a planificar, desarrollar, coordinar, ejecutar, promocionar y comercializar la obra con recursos, personal y maquinarias propia, así como obtener la permisología necesaria, no solo para la ejecución de la obra, sino para su posterior promoción y venta, tal y como se estipuló en los artículos “CUARTO”, “QUINTO”, “SEXTO”, “SÉPTIMO”, “OCTAVO”, “NOVENO”, “DECIMO SEGUNDO”, “DÉCIMO TERCERO” y “DÉCIMO QUINTO” del identificado contrato.
- Que su representada solo se comprometió a traspasar (vender) la propiedad de las referidas parcelas a la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., por el precio convenido y aceptado por las partes en una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del precio obtenido por la venta a terceros de cada vivienda construida por la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., sobre las parcelas propiedad de su representada, el cual sería cancelado dentro de los treinta (30) días siguientes a la protocolización del documento de venta de cada vivienda construida en marco del contrato cuyo cumplimiento en este procedimiento se solicita.
- Que la hoy demandada sociedad mercantil, C.A. INVERSIONES, K.A., notificó a su representada que había realizado las gestiones para la obtención de un crédito bancario para la planificación y ejecución de la primera etapa de “EL INMUEBLE”, por lo que era imperioso el traspaso inmediato de ochenta y un (81) parcelas a la sociedad mercantil, C.A. INVERSIONES, K.A, a requerimiento del mismo banco, a los efectos de construir sobre ellas las garantías que respaldar el crédito bancario solicitado, todo en cumplimiento del artículo Cuarto del contrato cosa que su representada realizó en demostración clara de la buena voluntad de su actuar pues cumplió con su obligación contractual de manera adelantada, aunque el referido artículo le permitía hacer el traspaso de forma parcial o por grupo de parcelas.
- Que en la preparación del documento de venta de la totalidad de las parcelas donde se construiría “EL INMUEBLE”, se colocó un precio distinto al pactado, excusándose que a solicitud expresa del banco, era necesario colocar en el documento de venta un precio de venta fijo, pero que, para las partes otorgantes era un monto simplemente referencial, pues ya en el contrato marco de la negociación, se había pactado que era el diez por ciento (10%) del precio de venta de cada vivienda, una vez construida y vendida por la sociedad mercantil, C.A. INVERSIONES, K.A., tanto es así que la hoy demandada elabora y otorga el documento de venta solo en lo que a su firma corresponde, por ante la Notaría Pública de Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 16.05.2007, quedando anotado bajo el No. 62, Tomo 57 y lo envía a su representada para que posteriormente ésta lo otorgue ante la Notaría Pública de Lechería en fecha 10 de julio de 2007, anotado bajo el No. 53, Tomo 112, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del estado Nueva Esparta en fecha 19 de octubre de 2009, anotado bajo el N° 48, Tomo 4, Folios 370 al 402, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2.009.
- Que el documento de venta mencionado, puede evidenciarse que como el precio de venta se colocó la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MILLONES de los antiguos BOLIVARES (Bs.84.000.000,00), a razón de UN MILLON de los antiguos BOLIVARES (Bs.1.000.000) por parcelas, pero éste no era el verdadero espíritu de la negociación, y puede evidenciarse que dicho precio de venta nunca fue pagado, pues ésta no fue la voluntad de las partes contratantes y claramente puede apreciarse que en el texto del mencionado documento de venta que su representado nunca declaró haber recibido precio alguno.
- Que la verdadera negociación era el referido diez por ciento (10%) del pago del precio de venta de cada vivienda, razón por la cual su representada suscribió con la hoy demandada un documento privado donde dejan claro que el real precio de venta de las parcelas era dicho porcentaje.
- Que la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., ha construido y protocolizado cuarenta y tres (43) viviendas dentro del marco del negocio jurídico pactado con su representada, de las construidas sobre las ochenta y un (81) parcelas vendidas por su representada, sin que su representada se le haya cancelado el precio de venta de dichas parcelas, pues la hoy demandada, no ha abonado el precio de venta de cada parcela, y que a esa fecha había cobrado la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.37.130.000,00) sin que su representada le haya cancelado el precio de venta de dichas parcelas, por la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 3.713.000,00), incumpliendo las obligaciones contractuales asumidas.
- Que ante los reclamos constante de su representada recibieron de los representantes de la demandada varias misivas donde estos ofrecían cambiar de manera unilateral el precio de venta de las parcelas a un cinco por ciento (5%).
- Que los compradores de las viviendas han cancelado la totalidad del precio de venta de las viviendas la empresa C.A. INVERSIONES, K.A, se ha negado a cancelar a su representada el precio de venta adeudado por cada parcela estipulado por las partes en una cantidad equivalente al Diez Por ciento (10%) del precio de venta de cada vivienda.
- Que habiendo transcurrido más de 3 años desde que la empresa C.A. INVERSIONES, K.A, comenzó a protocolizar las viviendas por ellas construidas en el marco de la de la negociación pactada con su representada, cobrando el precio de las mismas sin abonar de ninguna forma el precio pactado, a su representada, lo que se traduce en un incumplimiento reiterado de las obligaciones asumidas en los contratos.
- Que vistos los incumplimientos de C.A. INVERSIONES, K.A. eligen solicitar a este tribunal que declare la resolución de los contratos que acompañan a su escrito libelar marcados B, C y D con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada.
- Que las partes acordaron en la CLAUSULA DÉCIMA del contrato acompañado al presente escrito marcado con la letra “B”, el cual se encuentra autenticado la Notaría Pública de Lechería en fecha 23 de enero de 2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por Notaría Pública de Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31 de Enero de 2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14, que una vez culminadas en todo o en partes las viviendas, la empresa C.A. INVERSIONES, K.A, debía proceder a la promoción y venta de las mismas en forma individual o conjunta y pagar la contraprestación que recibiría su representada, vale decir, el equivalente al diez por ciento (10%) del precio de venta de cada vivienda construida por la hoy demandada.
Por otra parte la demandada-reconviniente, C.A. INVERSIONES, K.A., Sociedad Mercantil, a través de sus apoderados judiciales, abogados FERNANDO VELÁSQUEZ MARTINEZ y DANIEL ESPINOZA CARVAJAL, expresó que convenía en:
- Que el objeto del contrato marcado “B” que se pretendía resolver con la demanda es el desarrollo de EL PROYECTO, el cual consta de ciento ocho (108) parcelas individuales.
- Que las obligaciones principales de las partes para la ejecución del referido contrato eran, de su parte, desarrollar EL PROYECTO hasta la venta particular de las viviendas y pagar el precio a EL PROPIETARIO.
- Que el propietario no sólo debía venderles las parcelas a que se contrae el referido contrato marcado “B”, que a su decir no cumplió, sino también coadyuvar con sus esfuerzos para llevar a cabo un negocio común, que era el desarrollo de EL PROYECTO; con lo cual, también a su decir, tampoco cumplió.
- Que les fueron vendidas ochenta y una (81) parcelas lo cual consta del contrato que marcado "C" riela a los folios 38 al 46 de este expediente, y que ello refleja que el demandante no cumplió con su obligación de transferirles las ciento ocho (108) parcelas para lograr el desarrollo de EL PROYECTO.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo los hechos alegados en la demanda de la siguiente forma:
- Que no era la única obligación del demandante traspasar (vender) la propiedad de las parcelas descritas en el artículo primero del contrato que marcado "B" riela a los folios 30 al 37 de este expediente,
- Que con lo anterior no ha cumplido; pues de la concordancia de los artículos primero, octavo, décimo primero, décimo quinto y vigésimo tercero, aparecen con claridad otras obligaciones con las cuales tampoco ha cumplido.
- Que dentro de los treinta (30) días siguientes a la protocolización del documento de venta de las viviendas se le debía pagar a EL PROPIETARIO el equivalente al diez por ciento (10%), lo cual colige con el numeral primero del artículo décimo del contrato marcado "B" que riela a los folios 30 al 37 de este expediente, donde se estableció que para los pagos la prioridad la tenía el financiamiento bancario.
- Negó y contradijo que se hayan construido y protocolizado sólo cuarenta y tres (43) viviendas, y alegó que ya se habían construido y enajenado setenta y ocho (78) viviendas de las correspondientes a las ochenta y un (81) parcelas que les fueran vendidas según contrato marcado “C” lo cual consta de los documentos de venta que rielan a los folios 48 al 503 de las piezas componentes de la causa principal como de las que constan en el cuaderno de medidas.
- Alegó que no han sido vendidas tan solo las parcelas 260, 264 y 278; las dos primeras porque se encuentran invadidas y de lo cual cursa juicio por ante los tribunales penales, y la última porque es fundamento principal en la causa 11.941, que este mismo tribunal tramita por resolución de contrato.
- Negó, rechazo y contradijo que el contrato se haya ejecutado sin contratiempo y alegó que se desprende de comunicaciones entre las partes que a la actora le informaron de los problemas suscitados en la ejecución del contrato.
- Negó, rechazó y contradijo que el propietario haya cumplido con su obligación de vender las parcelas de terreno sobre las cuales había que construir las viviendas.
- Negó, rechazó y contradijo que el demandante haya actuado de buena fe.
- Negó, rechazó y contradijo que el propietario haya cumplido con la obligación de hacer la tradición legal de las parcelas.
- Negó, rechazó y contradijo que el objeto del contrato del cual se pide su resolución pueda ser el desarrollo de ochenta y una (81) parcelas de terreno, pues de los artículos primero y tercero del contrato marcado "B" que riela a los folios 30 al 37 de este expediente, se desprende claramente que EL PROYECTO consta de ciento ocho (108) parcelas unifamiliares más el desarrollo de una parcela multifamiliar.
- Negó, rechazó y contradijo que deban quedar resueltos los contratos "B" y "C" que rielan a los folios 30 al 37 y 38 al 46 de este expediente.
- Negó, rechazó y contradijo que deba su representada restituir tanto la posesión como la propiedad de las ochenta y una (81) parcelas que les fueron vendidas, según contrato de compra venta que marcado "C" riela a los folios 38 al 46 de este expediente.
- Negó, rechazó y contradijo que deba su representada pagar daños y perjuicios al demandante.
- Negó, rechazó y contradijo que deban indexarse las cantidades solicitadas por pagos de daños y perjuicios.
- Negó, rechazó y contradijo que su representada deba pagar costos y costas derivados del presente juicio.

Reconvino Expresando que:
Reconvenía al demandante por cumplimiento del contrato otorgado por las partes por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14.
Debía el demandante venderle o traspasarles la cantidad de ciento ocho (108) parcelas, pero que solo les vendió ochenta y una (81) según consta de contrato de compra venta que riela a los folios 38 al 46 de este expediente,
Que del contraste de los contratos rielan a los folios 30 al 37 y de los folios 38 al 46 de este expediente, se desprende que no se les han transferido la propiedad de las parcelas 162, 163 y 164, 184, 186, 188,189, 191, 192, 193, 195, 198, 200, 201, 202, 203, 210, 211, 212, 214, 215, 219, 220, 221 244, 230 y 231, ubicadas en las manzanas V, VI y VII de la Urbanización Virgen del Valle.
Finalmente alega que es por la falta de venta de estas veintisiete (27) parcelas que el demandante se encuentra en estado de incumplimiento y que tal situación causa daños económicos a su representada.
Y la demandante-reconvenida contestó:
Como punto previo invocó la confesión de la parte demandada respecto de la construcción de 78 viviendas y la falta de pago de la demandada-reconviniente del 10 % correspondiente.
Alega que el contrato “B” es un documento referencial y no definitivo, en donde de manera general se propuso desarrollar un numero de parcelas que su representada iría vendiéndole por etapas o manzanas y no todas al mismo tiempo.
Que no recibieron el pago del 10% de las setenta y ocho viviendas vendidas y en consecuencia debe el tribunal declarar el impago y resolver los contratos por los incumplimientos de la demandada-reconviniente.
Solicita como punto previo se resuelva lo siguiente:
1.- El defecto de forma de la reconvención por no acompañar al libelo del instrumento fundamental en que se fundamente la pretensión y por falta de especificación de los daños y perjuicios.
2.- La inepta acumulación de pretensiones por parte del demandado-reconviniente, pues a su decir éste introduce al proceso una pretensión contradictoria con la suya, y ello pudiera producir una sentencia contradictoria e inejecutable.
3.- Rechazó la cuantía de la reconvención por exagerada.
Finalmente negó, rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta.
Arguyó que era falso que su representada le haya causado algún daño a la demandada-reconviniente.
Que como el contrato “B” no era un documento definitivo, y si bien en el mismo en varias de sus cláusulas la propuesta es desarrollar 108 parcelas, en la primera de las cláusulas se proponen construir noventa (90) parcelas, pero que una vez depuradas las propuestas acordaron la partes desarrollar ochenta y un parcelas disponibles.
Alega que de la manzana V se indica la construcción de 38 parcelas pero solo se mencionan e identifican 20, por lo cual no son ciento ocho (108) las parcelas a traspasar por su representada de tal manzana sino noventa (90).
Que como no pagaron el precio, los demandados-reconvinientes no tienen capacidad de origen para solicitar el supuesto incumplimiento.
Que su representada ejerce el derecho a excepcionarse de cumplir cualquier obligación contractual o relativa a los contratos discutidos en este procedimiento.
PRUEBAS APORTADAS.-
PRUEBAS APORTADAS.-
Las pruebas producidas en juicio deben ser valoradas íntegramente y no de manera parcial, porque de lo contrario podría conllevar a la violación de las garantías constitucionales referidas al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, en este sentido el juez debe determinar el valor probatorio de la prueba que lo constituye la fuerza o mérito de los argumentos o las razones que en ella encuentra el juez para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), por una parte, y por la otra, la fuerza probatoria que consiste en el vínculo o la situación jurídica que se deriva de ella y que obliga a los intervinientes del propio acto y/o a los terceros, y que puede ser determinante o no en la resolución del conflicto planteado.
A.) PARTE DEMANDANTE:
De las documentales aportadas conjuntamente con el libelo de la demanda y posteriormente ratificadas en su escrito de pruebas:
1.- Copia fotostática ad efectumvidendi de documento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Lechería, estado Anzoátegui (f: 20 al 28), en fecha 26.02.2015, bajo el N° 39, Tomo N° 40, Folios 150 al 155 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual la empresa PROMOTORA INDEMAN, C.A,, confirió poder especial, pero amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere a los abogados MANUEL ANTONIO LEDEZMA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el N° I.P.S.A. 220.386, y otros.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y Así se decide.-
2).- Copia simple del contrato suscrito entre las partes debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Lechería, estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el N° 67, Tomo N° 11, y por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, bajo el N° 58, Tomo N° 14 (f: 30 al 37).
Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y sirve para demostrar que entre la empresa PROMOTORA INDEMAN, C.A, y C.A. INVERSIONES, K.A., sociedad mercantil, se celebró un contrato, cuya revisión e interpretación infra se realizará. Y así se decide.-
3.- Copia simple del contrato, protocolizado por ante la oficina del Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, en fecha 19 de octubre de 2009, anotado bajo el No. 48, Tomo 4, Folios 370 al 402 Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2009 (f: 38 al 46).
Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirve para demostrar que la empresa PROMOTORA INDEMAN, C.A, vendió a la empresa C.A. INVERSIONES, K.A. ochenta y un (81) parcelas, las cuales son treinta y cinco (35) parcelas de la manzana V, señaladas con los números 146 a la 183, con exclusión de las parcelas 162.163 y 164; veintisiete (27) parcelas de la Manzana VIII, señaladas con los números de la 260 a las 286; y diecinueve (19) parcelas de la Manzana IX, identificadas de la parcela 287 a la 305. Y así se decide.-
4.- Original ad efectumvidendi del documento privado suscrito por la empresa PROMOTORA INDEMAN, C.A, y C.A. INVERSIONES, K.A., de fecha 31.05.2007 (f: 47). Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirve para demostrar que las partes, empresas PROMOTORA INDEMAN, C.A, y C.A. INVERSIONES, K.A. sociedad mercantil, establecieron que el pago de las ochenta y un (81) parcelas descritas en el numeral anterior, no era el establecido en dicho documento público protocolizado por ante la oficina del Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha 19 de octubre de 2009, anotado bajo el No. 48, Tomo 4, Folios 370 al 402 Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2009 (f: 38 al 46), sino el establecido en el contrato autenticado ante la Notaria Pública Primera de Lechería, Estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el N° 67, Tomo N° 11, y por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, bajo el N° 58, Tomo N° 14 (f: 30 al 37);es decir, el diez por ciento (10%) del monto en que fueran vendidas las viviendas construidas por la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A. Y así se decide.-
5.- Copias certificadas de documentos de compra venta (f: 48 al 504). Por cuanto los referidos medios probatorios no fueron tachados durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignos y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirven para demostrar que la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., construyo viviendas sobre las parcelas 288, 293, 305, 287, 296, 301, 302, 289, 151, 152, 153, 291, 158, 290, 297, 299, 146, 147, 148, 149, 150, 155, 304, 157, 294, 295, 298, 300, 304, 154, 170, 179, 183, 171, 178, 175, 182, 159, 161, 172, 177, 181 y 292, las cuales fueron posteriormente vendidas.
6.- Copia simple de documentos privados (f: 505 al 517), consistentes en misivas y correos electrónicos entre los representantes legales de las empresas PROMOTORA INDEMAN, C.A, y C.A. INVERSIONES, K.A.
Por cuanto los referidos medios probatorios no fueron tachados durante la oportunidad legal prevista en el Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignos y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y, adminiculados entre sí, sirven para demostrar que extracontractualmente las partes buscaban arreglar las dificultades sobrevenidas en la ejecución del proyecto contenido en el contrato autenticado ante la Notaria Pública Primera de Lechería, estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el N° 67, Tomo N° 11, y por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, bajo el N° 58, Tomo N° 14. Así se decide.
EN LA ETAPA PROBATORIA:
Invocó la confesión del demandado-reconviniente respecto en lo relativo a que el demandado-reconviniente construyó y revendió setenta y ocho (78) viviendas, las cuales cobró y nunca le canceló el precio de las parcelas sobre las cuales construyó las viviendas vendidas y sobre tales alegaciones se pronunciará esta juzgadora.
Promovió la siguiente documental.
1.- Copia simple del contrato de compra–venta autenticado Notaria Pública Primera de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui, en fecha 07.10.2013, bajo el N° 03, Tomo N° 265,. Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirve para demostrar que la empresa PROMOTORA INDEMAN, C.A, vendió a la empresa C.A. INVERSIONES, K.A. la parcela X, que forma parte de la Urbanización Virgen del Valle, cuyos datos constan en dicha documental y son los mismos que se reproducen en el contrato autenticado ante la Notaria Pública Primera de Lechería, Estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el N° 67, Tomo N° 11, y por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, bajo el N° 58, Tomo N° 14 (f: 136 AL 149).Y así se decide.-
En relación a las documentales ratificadas en el escrito de promoción de pruebas por la actora-reconvenida, dichos medios probatorios ya fueron objeto de análisis al inicio de éste fallo, por lo cual resulta innecesario volver a emitir consideraciones al respecto. Y así se decide.
B.) PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
De las documentales aportadas conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda y de reconvención:
1.- Original y copia de cheque de gerencia número 00003090 emitido por el Banco Caroní de la cuenta 0127-0527-60-2727003090, por la cantidad de DIECISIETE MILLONES OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 17.818.000,00). Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y el mismo fue aportado a los autos por la demandada-reconviniente a los fines de ofrecer cumplir su obligación y sobre ello infra se pronunciara quien juzga. Y así se decide.
EN LA ETAPA PROBATORIA:
1.- El apoderado de la demandada-reconviniente invocó y reprodujo a su favor, el mérito que se desprende de los autos y se acogió al principio de la comunidad de la prueba en todas las que aportara la actora que le favoreciera.
Conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juez, de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no, según el mismo, a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.-
2.- Invocó y reprodujo a su favor el mérito que se desprende del contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui en fecha 23 de enero de 2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31 de enero de 2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14 (f: 30 al 37); al cual se le atribuyó pleno valor probatorio, y cuya revisión e interpretación se realizará. Y así se decide.-
3.- Invocó y reprodujo a su favor el mérito que se desprende del contrato protocolizado por ante la oficina del Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, en fecha 19 de octubre de 2009, anotado bajo el No. 48, Tomo 4, Folios 370 al 402 Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2009 (f: 38 al 46). Por cuanto este medio probatorio ya fue objeto de análisis al inicio de éste fallo, resulta innecesario volver a emitir consideraciones al respecto. Y así se decide.-
4.- Invocó y reprodujo a su favor el mérito que se desprende de la copia simple de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre la parcela 244 ubicada en la Manzana VII de la Urbanización Virgen del Valle, dictada por el Tribunal Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 20/04/2005. Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; sirve para demostrar que el demandante reconvenido no tiene total libertad de disponer de la referida parcela, que forma parte de las parcelas que según el contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui en fecha 23 de enero de 2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del municipio Libertador, en fecha 31 de enero de 2007 anotado bajo el No. 58, Tomo 14 (f: 30 al 37), debía traspasar al demandado-reconviniente. Así se decide.
4.- Invocó y reprodujo a su favor el mérito que se desprende de las comunicaciones entre las partes (f: 505 al 517) Copia simple de documentos privados (f: 505 al 517), consistentes en misivas y correos electrónicos entre los representantes legales de las empresas PROMOTORA INDEMAN, C.A, y C.A. INVERSIONES, K.A. Por cuanto los referidos medios probatorios no fueron tachados durante la oportunidad legal prevista en el Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignos y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirven para demostrar que extracontractualmente las partes buscaban arreglar las dificultades sobrevenidas en la ejecución del proyecto contenido en el contrato autenticado ante la Notaria Pública Primera de Lechería, estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el N° 67, Tomo N° 11, y por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, bajo el N° 58, Tomo N° 14. Así se decide.
5) Invocó y reprodujo a su favor el mérito que se desprende de la copia simple del documento de la venta que realizara el demandante-reconvenido a los ciudadanos RONALD ERNESTO CORDOVA y MARÍA PACHECO DE CORDOVA de la parcela 215, por ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García en fecha 02/11/2017, bajo el Nro. 2017.4357, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado bajo el Nro. 39815.6.1.19073 del Libro de Folio Real del año 2017.Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirve para demostrar que el demandante-reconvenido enajenó la parcela 215 ubicada en la Manzana VI de la Urbanización Virgen del Valle, la cual forma parte de las parcelas que según el contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui en fecha 23 de enero de 2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31 de enero de 2007 anotado bajo el No. 58, Tomo 14; debía traspasar al demandado-reconviniente. Así se decide.
6) Invocó y reprodujo a su favor el mérito que se desprende de la copia simple del documento de la venta que realizara el demandante reconvenido a la ciudadana MELBA LEON LUNAR de la parcela 191 por ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García en fecha 04.11.1998, bajo el Nro. 45, folios 273 al 278, protocolo primero, tomo 1.Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirve para demostrar que el demandante-reconvenido enajenó la parcela 191 ubicada en la Manzana VI de la Urbanización Virgen del Valle, la cual forma parte de las parcelas que según el contrato debía traspasar al demandado-reconviniente, mucho antes inclusive de autenticar el contrato por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui en fecha 23 de enero de 2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31 de enero de 2007 anotado bajo el No. 58, Tomo 14. Así se decide.
7) Invocó y reprodujo a su favor el mérito que se desprende de la copia simple del documento de la venta que realizara el demandante reconvenido al ciudadano al ciudadano LUIS MANUEL BELO DE GOUVEIA de la parcela 192, por ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García en fecha 26.11.1998, bajo el Nro. 33, folios 192 AL 198, Protocolo Primero, Tomo 22. Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirve para demostrar que el demandante-reconvenido enajenó la parcela 192, ubicada en la Manzana VI de la Urbanización Virgen del Valle, la cual forma parte de las parcelas que según el contrato debía traspasar al demandado-reconviniente, mucho antes inclusive de autenticar el contrato por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui en fecha 23 de enero de 2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31 de enero de 2007 anotado bajo el No. 58, Tomo 14 (f: 30 al 37). Así se decide.
8) Invocó y reprodujo a su favor el mérito que se desprende de la copia simple del documento de la venta que realizara el demandante reconvenido al ciudadano al ciudadano WILLIAM FERNANDEZ de la parcela 193, por ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García en fecha 07.10.1998, bajo el Nro. 49, folios 295 al 300, protocolo primero, tomo 1. Por cuanto el referido medio probatorio no fue tachado durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirve para demostrar que el demandante-reconvenido enajenó la parcela 192, ubicada en la Manzana VI de la Urbanización Virgen del Valle, la cual forma parte de las parcelas que según el contrato debía traspasar al demandado-reconviniente, mucho antes de autenticar el contrato por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui, en fecha 23 de enero de 2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31 de enero de 2007 anotado bajo el No. 58, Tomo 14. Así se decide.
9) Prueba de informes al Registro Público de los Municipios Mariño y García, mediante oficio Nro. 2018-398-035, que riela al folio 268 de la segunda pieza de este expediente. A dicho medio de prueba se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el Código de Procedimiento Civil; y sirve para demostrar que sobre la parcela 244 ubicada en la urbanización Virgen del Valle, pesan dos (2) medidas de prohibición de enajenar y gravar, que fueron dictadas por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil del Área Metropolitana de Carcas, en fechas 06.07.2004 y 20.04.2005, recibidas por dicho registro en fechas 25.08.2004 y 13.05.2005. Y así se decide.
10) Solicitó prueba de inspección ocular sobre las parcelas 162, 163, 164, 230 y 231 de la Urbanización Virgen del Valle y sobre las personas que en las mismas se hallaren. La misma fue realizada por este tribunal en fecha 20.03.2018 (f: 252 y 253). A dicho medio de prueba se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1428 y del Código Civil venezolano. Con la misma quedó demostrado que: 1) las parcelas 162, 163, 164, 230 y 231 de la Urbanización Virgen del Valle, existen bienhechurías y construcciones; 2) que las parcelas 162 y 231 se encuentran ocupadas por personas y familias; 3) que en el frente de la parcela 163 se encuentra sembrado un árbol de lechosa, que en las parcelas 162, 164 y 230, se observa solo maleza y que en la parcela 231 no hay siembra pues está construida hasta la parte delantera; 4) que en ninguna de las parcelas se observa el desarrollo de actividad comercial alguna. Así se decide
11) Experticia promovida a los fines de establecer el valor de las viviendas construidas por su representada. Dicha prueba finalmente no fue evacuada y en tal sentido este tribunal no emite pronunciamiento alguno sobre la misma. Y así se decide.
EN EL CUADERNO DE MEDIDAS
- Copias certificadas de documentos de compra venta (f: 48 al 504) de las viviendas construidas por su representada.
Por cuanto los referidos medios probatorios no fueron tachados durante la oportunidad legal prevista en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignos y se le atribuye pleno valor probatorio, basado en lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; y sirven para demostrar que la Sociedad Mercantil C.A. INVERSIONES, K.A., construyo viviendas parcelas de la Urbanización Virgen del Valle, las cuales fueron posteriormente vendidas. Así se decide.
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-
El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.
IV.- DE LOS PUNTOS PREVIOS.-
Solicita el demandante-reconvenido que como puntos previos a la resolución de mérito, se resuelva lo siguiente:
1.- El defecto de forma de la reconvención por no acompañar al libelo el instrumento fundamental en que se fundamente la pretensión por falta de especificación de los daños y perjuicios.
Solicita el demandado-reconviniente el cumplimiento del contrato que riela a los folios (30 al 37) a los autos del presente expediente, considera quien juzga que el instrumento fundamental de dicha petición es dicho contrato, y el mismo fue aportado a los autos por el solicitante. Por tal motivo se declara improcedente su solicitud. Y así se decide.
2.- En relación a la inepta acumulación de pretensiones por parte del demandado-reconviniente, pues a su decir éste introduce al proceso una pretensión contradictoria con la suya, y ello pudiera producir una sentencia contradictoria e inejecutable.
De acuerdo al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, no puede una misma solicitud contener peticiones que sean contradictorias, pero no niega la posibilidad que en el mismo juicio las partes tengan peticiones opuestas, razón por la cual es forzoso para esta juzgadora desechar tal solicitud. Y así se decide. 3.- Su rechazo a la cuantía de la reconvención por exagerada.
El Tribunal Supremo de Justicia ha establecido los parámetros que deben seguirse cuando la parte demandada impugna la cuantía de lo demandado y señala que la parte que impugna la cuantía no debe limitarse a impugnarla sino que debe alegar un hecho nuevo y debe probarlo. En sentencia de fecha 20.01.2014, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificó el criterio sostenido en anteriores sentencias en relación a este punto. Dicha sentencia expresa lo siguiente:
“Ahora bien, respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta Sala. en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: H.R.L.D. y otra, contra W.C.L.V., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
Siendo que eso no ocurrió en la presenta causa, pues ni alego ni probó hecho nuevo alguno el solicitante, debe esta decidente desechar la solicitud del demandante-reconvenido de impugnación de la cuantía de la reconvención. Y así se decide.

V.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-
Vistas las pretensiones contrapuestas de las partes en la presente causa, en la cual la demandante-reconvenida solicita la resolución de los siguientes contratos:
1.- Documento otorgado por las partes por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui en fecha 23.01.2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14; que riela a los folios (30 al 37).
2.- Documento protocolizado por ante la oficina del Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha 19 de octubre de 2009, anotado bajo el No. 48, Tomo 4, Folios 370 al 402, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2009 (f: 38 al 46), por el cual el demandante-reconvenido le vendió al demandado-reconvinienteochenta. Y la parte demandada-reconviniente solicita el cumplimiento del primero de los contratos; este tribunal pasa a revisar primeramente, la procedencia de la solicitud de resolución de los mismos.
De acuerdo a lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, es obligación de esta Juzgadora, antes de entrar a decidir la procedencia de la solicitud, determinar las obligaciones contractuales de las partes, conforme a los referidos contratos.
Del mismo se desprenden las siguientes obligaciones básicas de las partes:
Del demandante-reconvenido: Transferir la propiedad y la posesión de las parcelas, a los fines que el demandado-reconviniente pueda desarrollar el proyecto, para que una vez vendido el mismo pague al demandante-reconvenido los montos establecido en los referidos contratos.
Y alega en su escrito libelar que “…cumplió con su obligación de traspasar la propiedad y la posesión de las ochenta y un (81) parcelas”, mediante el documento que marcados “C” y “D”, que rielan a los folios de presente expediente. Resaltado de este tribunal. En su escrito de contestación a la reconvención expresa que no está obligado a transferir al demandado las ciento ocho (108) parcelas que este reclama sino noventa (90), puesto que esa cantidad de parcelas es un error existente en el contrato y que se reprodujo en su libelo de demanda, ya que como se observa de la cláusula PRIMERA del contrato, se proponen construir en la Manzana V treinta y ocho parcelas (38), pero en realidad solo se mencionan e identifican veinte (20).
De de la revisión del contrato que marcado “B” acompaño a su demanda, el demandante-reconvenido expresa que el desarrollo habitacional consta de ciento ocho (108) parcelas, que como ella misma expresa, es su aporte para llevar a cabo un negocio en común, el cual consiste en un desarrollo urbanístico de construcción de viviendas unifamiliares contiguas, en la urbanización Virgen del Valle.
Del demandado-reconviniente: Construir las viviendas en las ciento ocho (108) parcelas cuya propiedad le fueren transferidas, para su posterior venta a terceros y finalmente pagar al demandante reconvenido el porcentaje que le corresponde según lo dispuesto en los contratos. Es necesario entonces determinar cuáles y cuántas son las parcelas que debe transferir el demandante al demandado. Ello a sí, pues de los alegatos de la partes se extraen en este punto que existen diferencias entre los litigantes en tal determinación. La parte actora-reconvenida extrae quien juzga que las dieciocho (18) parcelas que, a su decir, no estaba obligada a transferir la demandante era las restantes de la Manzana V, que según la documentación que consta en autos son las parcelas de la 166 a la 183 de la Urbanización Virgen del Valle, y en esta línea de interpretación, entonces la actora estima que solo estaba obligada a transferir las veinte (20) parcelas de la manzana V, señaladas con los números (146 a la 165); veintiún (21) parcelas de la Manzana VI, señaladas con los números 184, 186, 188, 189, 191, 192, 193, 195, 198, 200, 201, 202, 203, 210, 211, 212, 214, 215, 219, 220 y 221; tres (3) parcelas de la Manzana VII, señaladas con los números 244, 230 y 231; veintisiete (27) parcelas de la Manzana VIII, señaladas con los números de la 260 a las 286; y diecinueve (19) parcelas de la Manzana IX, identificadas de la parcela 287 a la 305; las cuales suman en total noventa (90) parcelas que en su decir debía transferir a la parte demandada.
Así las cosas, reconoce la actora-reconvenida su obligación de transferir la propiedad de las parcelas señaladas arriba y situadas en las Manzanas VI, VII, VIII y IX, de la Urbanización Virgen del Valle, establecido lo anterior, se extrae de la revisión del contrato realizado por las partes y protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha 19 de octubre de 2009, Anotado bajo el No. 48, Tomo 4, Folios 370 al 402, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2009, que la actora vendió a la demandada ochenta y un (81) parcelas, dentro de las cuales se encontraban las parcelas de la 166 a la 183, que en su propio decir no formaban parte del contrato, razones por lo cual es forzoso para esta Juzgadora determinar que tenía la actora-reconvenida la obligación de transmitir a la demandada-reconviniente las ciento ocho (108) parcelas a que se contrae el contrato otorgado por las partes por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14.
Establecidas las obligaciones y actuaciones contractuales básicas y primordiales que las partes deben realizar para dar cumplimiento al contrato, pasamos a revisar si las actuaciones de las partes se adecuan a ello.
En tal sentido ha expresado la Sala de Casación Civil (Sentencia Nº 53/8-2-2012), en cuanto al mérito de la “acción” de resolución prevista en el artículo 1167 del Código Civil, los supuestos que deben concurrir para que ella proceda; entre ellos tenemos: que el solicitante haya cumplido sus compromisos contractuales, u ofrezca cumplirlos.
Establecido como uno de los requisitos sine qua non para que se pueda declarar con lugar una demanda por resolución de contrato, es que el solicitante haya cumplido sus compromisos contractuales, u ofrezca cumplirlos. De la misma forma, en la inspección judicial realizada por este tribunal en fecha 20.03.2018, sobre las parcelas Nros. 162, 163, 164, 230 y 231, ubicadas en la Urbanización Virgen del Valle, que forman parte de los inmuebles cuya propiedad debía el demandante-reconvenido transferir al demandado reconviniente, según los contratos por ellos suscritos, se desprende que en todas y cada una de las parcelas existen bienhechurías y construcciones, que las parcelas 162 y 231, se encuentran ocupadas por personas y familias. De dichas parcelas no consta en autos venta alguna realizada por la demandada-reconviniente, quien alegó que las mismas estaban invadidas, frente a lo cual el demandante-reconvenido nada expresó. Igualmente de la prueba de informe rendida por el Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, mediante oficio Nro. 2018-398-035, que riela al folio 268 de la segunda pieza del presente expediente, expresa que sobre la parcela 244 ubicada en la urbanización Virgen del Valle, pesan dos (2) medidas de prohibición de enajenar y gravar, que fueron dictadas por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fechas 06.07.2004 y 20.04.2005 y recibidas por el registro en fechas 25.08.2004 y 13.05.2005. Asimismo la parcela 244 forma parte de los inmuebles cuya propiedad debía el demandante-reconvenido transferir al demandado-reconviniente, según los contratos por ellos suscritos. De lo anterior se desprende que para el momento en que las partes suscriben el contrato otorgado por las partes por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14, ya sobre la parcela 244 existían sendas prohibiciones de enajenar dictadas por un Tribunal de la República. Consta de los documentos Públicos que acreditan que la demandante-reconvenida dio en venta las parcelas 191, 192, 193 y 215, de fechas 04.11.1998, 26.11.1998, 07.10.1998 y 02.11.2017, respectivamente; forman parte de los inmuebles cuya propiedad debía el demandante-reconvenido transferir al demandado-reconviniente según los contratos por ellos suscritos. De lo anterior se desprende que para el momento en que las partes suscribieron el contrato otorgado por ante la Notaría Pública de Lechería del estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14, ya el demandante-reconvenido había vendido las tres primeras de las parcelas señaladas y que posteriormente en el año 2017 vendió la últimas de las descritas parcelas.
Visto lo anterior es conveniente citar la opinión doctrinaria del eximio jurista MelichOrsini, quien expone en su obra Doctrina General del Contrato, lo siguiente:
La exigencia de la buena fe del actor. Aunque la literalidad del artículo 1167 Código Civil, pudiera hacer pensar que los tres requisitos que acabamos de exponer constituyen los únicos presupuestos de la resolución judicial, un mejor análisis de la estructura y finalidad de esta acción impone considerar otros requerimientos no explicitados en dicha norma.
Ya hemos visto que no basta la no ejecución o incumplimiento del contrato sino que se requiere que éste pueda imputársele al demandado. Hemos visto además que por obligaciones reciprocas de las partes hay que entender no solo las “expresadas” en el contrato, sino también aquellas que se derivan de su integración conforme al precepto del artículo 1160 Código Civil.
Consecuencia de esto último es que no podrá reputarse legitimado activo para demandar la resolución quien se encuentre en las circunstancias que ahora pasamos a desarrollar.
En primer lugar no procederá la demanda de resolución si por haber el propio actor incumplido el contrato procede contra él la excepción non adimpleticontractus. Es cierto que quien demanda la resolución y prueba con la celebración del contrato celebrado la existencia de la obligación a cargo de su contraparte, no tiene por qué comenzar por establecer que él ha cumplido todas las obligaciones a su propio cargo, pero si de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el juez deberá desechar la demanda de resolución (indimpleti non estadimpledum). Es esto lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitadas en condiciones contrarias a la buena fe.” (Mélich.Orsini,José. Doctrina General del Contrato, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2009, p. 738)
En ese orden ideas, el profesor Maduro Luyando expresa que: “Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
En vista que de la conducta desplegada por el demandante-reconvenido se desprende que ha actuado con mala fe cuando ofrece parcelas para que sean construidas en ella viviendas para su posterior venta, pero algunas de ellas han sido vendidas hasta hace casi dos décadas antes de suscribir el contrato con el demandado-reconviniente, otra la vendió posteriormente; otras tienen medidas de prohibición de enajenar y gravar y otras están invadidas; visto igualmente que no ha cumplido con su obligación principal de transferir al demandado-reconviniente las ciento ocho (108) parcelas en la Urbanización Virgen del Valle, es forzoso para esta Jueza determinar el incumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato otorgado por ante la Notaría Pública de Lechería del estado Anzoátegui en fecha 23.01.2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14, por parte de la demandante-reconvenida y en consecuencia la solicitud no cumple con uno de los requisitos concurrentes que se deben verificar para que proceda judicialmente la resolución de los contratos, como lo es que quien pretenda la resolución del contrato debe haber cumplido con el mismo u ofrecer cumplir. Y ASI SE DECIDE.
Tomando en cuenta las anteriores consideraciones, esta juzgadora resulta inexorable concluir que la acción de Resolución de Contrato y de Daños y Perjuicios propuesta debe ser desestimada.
Determinado lo anterior, esta Juridiscente entra a conocer sobre la procedencia de la solicitud de cumplimiento del contratos otorgado por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14, lo cual es la pretensión principal del demandado-reconviniente, con sus correspondientes daños y perjuicios.
La Sala de Casación Civil (ver sentencia Nº 53/8-2-2012), ha perfilado los supuestos que deben concurrir para que proceda el mérito de la solicitud, cuales son:
I.- Que se contraiga a un contrato bilateral: y este lo es porque del mismo surgen obligaciones para ambas partes, y las mismas fueron suficientemente explicitadas en el texto de esta sentencia. Y así se decide.
II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. En este caso de la demandante reconvenida, lo cual se dejó sentado la misma ha actuado con evidente mala fe y no ha cumplido con su obligación principal de transferir al demandado-reconviniente la totalidad las ciento ocho (108) parcelas en la Urbanización Virgen del Valle, y en consecuencia no ha cumplido cabalmente sus obligaciones derivadas del contrato otorgado por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui, en fecha 23.01.2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31.01.2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14,.
III.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable. No existe en autos constancia de que los demandados no hubieran podido honrar su obligación por alguna fuerza irresistible independiente de su voluntad.
IV.- Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones contractuales. Así tenemos que revisar si el solicitante cumplió con sus obligaciones de construir las viviendas en las parcelas cuya propiedad le fueron transferidas, si las viviendas fueron vendidas a terceros y finalmente, si cumplió con su obligación de pagar al demandante reconvenido el porcentaje que le corresponde según lo dispuesto en los contratos, o en todo caso si ofrece cumplir con dichas obligaciones.
Se desprende de los documentos Públicos aportados a los autos por las partes, que rielan de los folios 48 al 518 y de los folios 23 al 365 del cuaderno de medidas, que el demandado-reconviniente vendió las viviendas que construyó en las parcelas ubicadas en la Urbanización Virgen del Valle, dando así cumplimiento a la parte de sus obligaciones contractuales. Ahora bien, era obligación del demandado-reconviniente pagar al demandante-reconvenido el porcentaje que le correspondería según los contratos por ambos suscritos.
La parte demandante invoca en su escrito de contestación a la reconvención y promueve en su escrito de pruebas, la confesión del demandado-reconviniente, en lo relativo a que el demandado-reconviniente construyó y revendió setenta y ocho (78) viviendas, las cuales cobró y nunca le canceló el precio de las parcelas sobre las cuales construyó las viviendas vendidas.
Así entonces tenemos que si bien es cierto que no aparece de los autos que la demandada-reconviniente haya pagado el precio de las parcelas al demandante-reconvenido, corre al folio 35 de expediente copia del cheque de gerencia cuyos datos se señalaron, que reposa en la bóveda de este tribunal, mediante el cual el demandado-reconvenido ofrece cumplir con tal obligación.
Así las cosas, pasa este tribunal a determinar, conforme al porcentaje establecido en los contratos, el cual es el diez por ciento (10%), y las ventas realizadas por la demandada-reconviniente, las cuales arriba se determinaron, si el demandado-reconviniente cumplió su obligación.
En tal sentido realiza este tribunal una revisión comparativa del cuadro inserto en el escrito de contestación a la demanda y de la reconvención, donde se expresan los montos en que fueron vendidas las viviendas, todos los cuales son los mismos de las ventas realizadas a terceros, cuyos documentos de compra-venta ha sido señalados en el texto de esta sentencia, siendo entonces que dichas ventas fueron realizadas por la cantidad de CIENTO SETENTA Y OCHO MILLONES CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 178.180.000,00).
La cantidad dineraria debe aplicársele en simple aritmética el diez por ciento (10%), cual es la obligación a cumplir por el demandado-reconviniente, resultando de tal operación matemática, que el pago que debe realizar éste al demandante-reconvenido, es por la cantidad de DIECISIETE MILLONES OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 17.818.000,00). Establecido lo anterior, esta juzgadora determina que la cantidad dineraria ofrecida por la parte demandada-reconviniente para cumplir con su obligación de pagar al demandante-reconvenido es el diez por ciento (10%) que le correspondía por la venta de las viviendas construidas es idéntica a la resultante aritmética establecida; por lo cual cumple la solicitud del demandado-reconviniente con este requisito concurrente. Y así se decide.
Finalmente se declara el Cumplimiento, y es lo que en definitiva en el dispositivo de la sentencia esta Juzgadora declarará. Y así se decide.
Respecto de la solicitud de la demandada-reconviniente de que se le acuerden daños y perjuicios por los incumplimientos de la demandante-reconvenida, en vista de la no realización de la experticia que serviría de base para establecer la cuantía de dichos daños, es forzoso para quien decide, en consecuencia debe ser desestimada tal petición. Y así se decide.-
VI.-DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato incoada por la empresa PROMOTORA INDEMAN, C.A, contra la Empresa C.A. INVERSIONES, K.A., Sociedad Mercantil.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención incoada por la Empresa C.A. INVERSIONES, K.A., Sociedad Mercantil contra la empresa PROMOTORA INDEMAN, C.A.
TERCERO: Como consecuencia se condena a la parte demandante reconvenida PROMOTORA INDEMAN, C.A, al cumplimiento del contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería del Estado Anzoátegui, en fecha 23 de enero de 2007, bajo el No. 67, Tomo 11 y por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 31 de enero de 2007, anotado bajo el No. 58, Tomo 14, que riela a los folios 30 al 37 del presente expediente, y en consecuencia debe transmitir la propiedad de las parcelas identificadas con los números 162, 163 y 164, 184, 186, 188,189, 191, 192, 193, 195, 198, 200, 201,202, 203, 210, 211, 212, 214, 215, 219, 220, 221 244, 230 y 231, ubicadas en las manzanas V, VI y VII de la Urbanización Virgen del Valle a C.A. INVERSIONES, K.A., Sociedad Mercantil, dejando a salvo los derechos de terceros.
CUARTO: IMPROCEDENTE el pago por los Daños y Perjuicios solicitados por ambas partes.
QUINTO: Se condena a la parte demandante-reconvenido al pago de las costas de la demanda de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, pues resulto vencido en la misma.
SEXTO: No hay condenatoria en costas respecto de la reconvención declarada Parcialmente con Lugar.
PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. En La Asunción, a los nueve (09) días del mes de Agosto del año Dos Mil Dieciocho (2.018). 207º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ.

LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES PAREJO.

NOTA: En ésta misma fecha (09.08.2018), siendo las 03:00 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de Ley. Conste.

LA SECRETARIA,

ABG. ENMYC ESTEVES PAREJO.

MAMR/EEP/.-
EXP.- Nº 12.075-16
Sentencia Definitiva.-