TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
207° y 159°
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.388.960, con domicilio procesal fijado en la calle Narváez, sector Genovés, Local Distribuidor Fuserca, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUÍN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 100.948.
PARTE DEMANDADA: ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÒN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.778.169, domiciliada en la Avenida 4 de Mayo con calle Fermín, Residencias Orfega, Piso 1, apartamento 1-B, Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO
Mediante oficio Nº 056-18 de fecha 14.03.2018 el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, remite a este Juzgado Superior constante de doscientos veintitrés (223) folios útiles, el expediente N° 194-2017, en virtud del recurso de apelación ejercido por la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, parte demandada y por el abogado GABRIEL VÁSQUEZ, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, parte actora, contra la decisión dictada en fecha 06.03.2018, por el referido Tribunal de Municipio.
Las actuaciones fueron recibidas en este Juzgado Superior en fecha 22.03.2018 (f. 224) y por auto dictado el 03.04.2018 (f. 225) se le dio entrada al asunto y se fijó para el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha, la oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con la advertencia que en la misma oportunidad se dictaría la sentencia definitiva.
El 06.04.2018 (f. 226 al 229), tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de las partes, esta Alzada procedió en la hora fijada a dictar el dispositivo del fallo.
Estando dentro de la oportunidad procesal para que este Juzgado Superior proceda a dictar el texto íntegro del fallo respectivo, pasa hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
III. TRÁMITE DE INSTANCIA
LA DEMANDA
Se inició el presente juicio por demanda de DESALOJO interpuesta en fecha 26.06.2017, por el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUÍN, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, contra la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, y previa distribución correspondió el conocimiento de la causa al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 04.07.2017 (f. 59 y vto.) el Tribunal admite la demanda interpuesta y ordena el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que comparezca ante ese Tribunal al quinto (5º) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación, para la celebración de la audiencia de mediación.
Mediante diligencia de fecha 07.07.2017 (f. 60) el abogado GABRIEL VÁSQUEZ, apoderado judicial de la parte actora, solicita copia certificada del libelo de la demanda y de su auto de admisión y consigna los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 11.07.2017 (f.61) compareció la alguacil del tribunal de la causa y dejó constancia que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
Por auto de fecha 11.07.2017 (f. 62) el tribunal de la causa ordena librar la compulsa respectiva a los fines de la citación de la parte demandada en el presente juicio.
En fecha 03.10.2017 (f. 66 al 73) compareció la alguacil del tribunal de la causa y consignó boleta de citación sin firmar y compulsa librada a la parte demandada, en virtud de haber sido imposible la práctica de la citación personal de la misma.
Mediante diligencia de fecha 05.10.2017 (f. 74) el abogado GABRIEL VÁSQUEZ, apoderado judicial de la parte actora, solicita se acuerde la citación personal de la demandada por medio de carteles, lo cual fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 10.10.2017 (f. 75 y 76).
Mediante diligencia de fecha 11.10.2017 (f. 77), el abogado GABRIEL VÁSQUEZ, apoderado judicial de la parte actora, retira el cartel de citación librado a la parte demandada a los fines de su respectiva publicación.
En fecha 23.10.2017 (f. 78) el abogado GABRIEL VÁSQUEZ, apoderado judicial de la parte actora, consigna el cartel de citación librado a la parte demandad debidamente publicado en los diarios de circulación regional Sol de Margarita y Caribazo.
Consta al folio 81 del expediente nota suscrita por el secretario del tribunal mediante la dejó constancia de haberse trasladado en fecha 24.10.2017 al domicilio de la parte demandada, a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 20.11.2017 (f. 82) la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, parte demandada, asistida de abogado, se da por notificada en la causa.
En fecha 20.11.2017 (f. 83), compareció la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, parta demandada y confirió poder apud acta a la abogada WILLIANA DEL VALLE LÓPEZ RODRÍGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 229.580.
Por auto dictado en fecha 28.11.2017, el tribunal difiere la oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación.
En fecha 28.11.2017 (f. 85) se llevó a cabo la celebración de la audiencia oral de mediación contemplada en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, compareciendo a dicho acto el apoderado judicial de la parte actora, abogado GABRIEL VÁSQUEZ , así como la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, con la asistencia jurídica de su apoderada judicial, abogada WILLIANA DEL VALLE LÓPEZ RODRÍGUEZ; en ese acto las partes solicitaron al tribunal la prolongación de la audiencia para tratar de llegar a un acuerdo, el tribunal, visto lo peticionado, acordó prorrogar la misma para el quinto (5º) día de despacho siguiente a la fecha.
En fecha 05.12.2017 (f. 86), oportunidad fijada para que tuviera lugar la continuación de la audiencia de mediación suspendida a solicitud de las partes, el tribunal luego de escuchadas las exposiciones de cada una de las partes y en virtud de que las mismas no llegaron a ningún tipo de acuerdo da por concluida la audiencia y advierte a la parte demandada, que deberá dar contestación a la demanda dentro de los 10 días de despacho siguientes a la fecha.
Por medio de diligencia de fecha 20.12.2017 (f. 87), la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, constante de 10 folios útiles y anexos, quedando agregado a los autos desde el folio 88 al 176
Por auto de fecha 10.01.2018 (f. 177) el tribunal de la causa de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó los puntos controvertidos en la presente causa y abre el lapso probatorio contemplado en el referido artículo.
Por medio de diligencia de fecha 11.01.2018 (f. 178), el apoderado judicial de la parte actora, impugnó los documentos consignados por la demandada, en su escrito de contestación de la demanda.
Consta a los folios 179 al 182, escrito de pruebas consignado en fecha 11.01.2018 por el abogado GABRIEL VÁSQUEZ, apoderado judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 30.01.2018 (f. 183) el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la parte actora en su libelo de demanda, así como en el escrito de pruebas, presentado en fecha 11.01.2018, de igual forma inadmitió los testigos promovidos por la misma parte actora, en virtud de que fueron promovidas de forma extemporánea por tardías.
En fecha 02.02.2018 (f. 184), el tribunal dictó auto mediante el cual revocó el auto dictado en fecha 30.10.2018 solo en lo que se refiere a la inadmisibilidad de las testimoniales promovidas por las partes; asimismo, admite las pruebas testimoniales promovidas por la parte actora en su escrito libelar y fija la oportunidad para su evacuación en la celebración de la audiencia de juicio.
Por medio de diligencia de fecha 06.01.2018 (f. 185), la abogada WILLIANA DEL VALLE LÓPEZ RODRÍGUEZ, renunció al poder que le fuera conferido por la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, parte demandada, en tal sentido el tribunal dictó auto en fecha 08.02.2018 (f. 186 al 188), mediante el cual se ordenó notificar de ello a la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, quien fue notificada en fecha 15.02.2018 (f. 191), por la alguacil del tribunal de la causa.
Por auto de fecha 19.02.2018 (f. 192) el tribunal de la causa fija la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio prevista en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 26.02.2018 (f. 193 al 196) oportunidad fijada por el tribunal para la celebración de la audiencia de juicio prevista en el artículo 114 del Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se levantó el acta respectiva y se dejó constancia de la comparecencia de las partes y de sus exposiciones; de igual forma consta del acta, la evacuación de las pruebas promovidas por las partes y se dictó el dispositivo del fallo.
En fecha 06.03.2018 (f. 198 al 219) el tribunal de la causa publicó el texto íntegro de la decisión dictada en fecha 26.02.2018.
Mediante diligencia de fecha 13.03.2018 (f. 220) la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, parte demandada, asistida de abogado, apela de la sentencia publicada en fecha 06.03.2018.
Mediante diligencia de fecha 13.03.2018 (f. 221) el abogado GABRIEL VÁSQUEZ, apoderado judicial de la parte actora, apela de la sentencia publicada en fecha 06.03.2018.
Por auto de fecha 14.03.2018 (f. 222) el tribunal de la causa oye en ambos efectos las apelaciones ejercidas por ambas partes y ordena remitir las actuaciones a este Tribunal de Alzada, siendo remitidas las mismas mediante oficio Nº 056-18, de fecha 14.03.2018 (f. 223).
IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA.-
CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-
1) A los folios 8 al 14 del presente expediente, copias certificadas fotostáticas de documento de venta debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 25.09.1986, bajo el Nº 79, folio 114, Protocolo 1, Tomo 4 Adicional 1, año 1986, del cual emerge que la sociedad mercantil INVERSIONES ORFEGA, c.a., representada por el ciudadano LUCIANO GALANTE RICCI, titular de la cédula de identidad Nº 9.308.587, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad N6.388.960, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el Nº 1-B, ubicado en la primera planta del edificio “Residencias Orfega”, situado en la avenida 4 de Mayo cruce con calle Fermín, de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, el cual posee una superficie aproximada de 51 metros cuadrados más 31 metros cuadrados de terraza, cuyos linderos y medidas se especifican en dicho documento, siendo el precio de la venta la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) los cuales recibió la vendedora de manos de la comparadora, poniendo la vendedoras a los compradores en posesión del inmueble objeto del negocio jurídico, constituyendo hipoteca a favor de la sociedad mercantil INVESRIONES ORFEGA, C.A., hasta por la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares trescientos noventa y cuatro (280.394,00).
El anterior instrumento fue consignado por la parte actora en copias certificadas, en consecuencia se tiene como fidedigno y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, por cuanto el mismo ha sido autorizado por un funcionario público competente, concretamente por el Registrador Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta, generando el mismo efectos tanto para las partes contratantes como con respecto a los terceros sobre la verdad de las declaraciones emitidas en el mismo y para este caso en particular en torno a la negociación antes referida. ASI SE ESTABLECE.-
2) A los folios 15 y 16 original de contrato de arrendamiento, del cual se desprende que la ciudadana EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, titular de la cedula de identidad Nº 6.388.960, da en arrendamiento a la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, titular de la cédula de identidad Nº 14.778.169, un inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en Residencias Orfega, apartamento 1-B de la avenida 4 de Mayo, cruce con calle Fermín, de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, para uso de vivienda; que se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), la cual sería cancelada por el arrendataria o a la persona que esta autorice, dentro de los cinco primeros días de cada mes en el domicilio del arrendador o a la persona autorizada por ella y la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) por concepto de tres (3) meses de depósito, a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del presente contrato y por concepto del primer (1) mes de arrendamiento, la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00); que el incumplimiento de dos cuotas de arrendamiento, dará derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato, con la inmediata desocupación y secuestro judicial; que el contrato tiene una vigencia de seis (6) meses fijos, contados a partir del ocho (8) de septiembre de 2008, hasta el 08 de marzo de 2009, sin prórroga, solo operando la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; al término del contrato la arrendataria se obliga a entregar el inmueble solvente en cuanto a servicios de electricidad, aseo, agua, y en el buen estado en que declara recibirlo; que el inmueble no puede ser objeto de subarrendamiento por parte de la arrendataria; que la arrendataria no podrá hacer alteración ni modificación en la construcción del inmueble y si lo hiciera deberá hacerlo con el consentimiento dado por escrito por la arrendadora, siendo estas modificaciones o bienhechurías por cuenta de la arrendataria y quedando a beneficio del inmueble, debiendo prestarle al inmueble el debido mantenimiento y a efectuar las reparaciones menores o locativas que amerite el inmueble, cuyos costos no excedan del 30% del canon mensual, que la arrendataria se obliga a poner en conocimiento a la arrendadora por escrito o telefónicamente con la mayor urgencia cualquier novedad, daño o indicio que puedan hacer necesarias algunas reparaciones mayores en el inmueble, quien deberá efectuarlas dentro de los cinco (5) días continuos siguientes a la fecha de la notificación, siendo responsable, de no hacerlo, de los daños y perjuicios que ocasione su negligencia; la arrendadora no será responsable por los daños y perjuicios que puedan sufrir la arrendataria o cualquier persona de las que ocupen el inmueble arrendado por cualquier causa; que la arrendataria no podrá atribuirse ni invocar derechos algunos de la plusvalía que pudiera tener el inmueble arrendado por cualquier causa que fuese, ya que acepta que el mismo pertenece a la ciudadana Ana Emilia Serrano; que el incumplimiento de una o cualquiera o por la ley contra la arrendataria da derecho a la arrendadora a darlo por resuelto de pleno derecho, mediante declaración del incumplimiento exigiendo la inmediata desocupación y secuestro del inmueble así como intentar las acciones legales a que hubiera lugar; que se respetarán las estipulaciones del contrato y lo que no esté previsto en él se regirá por lo que reglamente el Código Civil y las demás leyes, eligiendo la ciudad de Porlamar como domicilio especial y a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse; la arrendadora se reserva el derecho de inspeccionar el inmueble cuantas veces lo considere conveniente personalmente o a través de la persona que ella designe dando aviso al arrendador con 48 horas de anticipación; que el contrato será firmado por ante la Notaría Pública.
El anterior documento que emana de ambas partes, consta que no fue objeto de desconocimiento por parte de la demandada durante la oportunidad legal prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se le confiere valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar que las referidas ciudadanas convinieron en suscribir un contrato de arrendamiento en los términos anteriormente señalados. ASI SE ESTABLECE.-
3) A los folios 17 al 56, copias certificadas expedidas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Bolivariano de Nueva Esparta, del expediente 1218-15, contentivo de la solicitud del procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, a que se contraen los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, presentada en fecha 29.09.2015 por la ciudadana ANA EMILIA CRUZ SERRANO, asistida de la abogada INGRID GONZÁLEZ SILVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 180.432, hoy demandante, fundamentada necesidad de uso del inmueble y la falta de pago de los cánones de arrendamiento derivados del contrato privado de arrendamiento celebrado entre su representada y la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, sobre un inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en Residencias Orfega, apartamento 1-B de la avenida 4 de Mayo, cruce con calle Fermín, de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta y el cual es ocupado por la hoy demandada ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN.
A los anteriores documentos consignados en copia certificada se tiene como fidedignos, por cuanto los mismos no fueron impugnados por la contraparte dentro de la oportunidad prevista en el artículo 429 eiusdem, y se les asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que en fecha 29.09.2015, se inició por ante la Dirección de Trámites Procesales y Procedimientos Administrativos, Coordinación de Conciliación y Mediación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, el trámite del procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo, llevándose a cabo la notificación de la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, celebrándose en fecha 04.01.2016 una primera reunión conciliatoria en la cual las partes llegaron a un acuerdo en la cual la arrendataria se comprometía a entregar el inmueble libre de personas, cosas y objetos, solicitando a la arrendadora una reunión para estudiar los gastos que han acarreado la reparación del inmueble y así demostrar que está solvente en los cánones de arrendamiento, lo cual fue aceptado por la arrendadora; posteriormente la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ solicito ante la superintendencia una inspección del inmueble objeto del arrendamiento, la cual fue efectuada en fecha 02.08.2016, levantando el informe correspondiente; seguidamente la Coordinación de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda dictó providencia administrativa, de la cual se desprende que se habilitaba la vía judicial a los fines de que las partes pudieran dirimir su conflicto por ante los tribunales de la republica competentes. ASI SE ESTABLECE.-
4) A los folios 45 al 52 copia certificada de Inspección Judicial de fecha 02.08.2016, realizada por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta y en la cual se dejó constancia de que el inmueble inspeccionado está conformado por una (1) sala-comedor, dos (2) baños, tres (3) habitaciones, una (1) cocina, un (1) balcón, terraza y demás áreas con una superficie de 87,50 metros cuadrados; se dejó constancia de que la inquilina manifestó que está haciendo las modificaciones del inmueble con autorización de la propietaria, dejando fijaciones fotográficas; que se levantó un informe adjunto para dejar constancia del estado en que se encuentra el inmueble; que el inmueble está ocupado por la inquilina y sus dos (2) hijos.
El anterior documento administrativo consistente en una inspección técnica efectuada por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del estado Nueva Esparta, en fecha 02.08.2016, mediante la cual se dejó constancia sobre las condiciones en que se encontraba el bien objeto de la presente controversia para el momento de su evacuación arrojando como resultados que el inmueble inspeccionado está conformado por una (1) sala-comedor, dos (2) baños, tres (3) habitaciones, una (1) cocina, un (1) balcón, terraza y demás áreas con una superficie de 87,50 metros cuadrados; se dejó constancia de que la inquilina manifestó que está haciendo las modificaciones del inmueble con autorización de la propietaria, dejando fijaciones fotográficas; que se levantó un informe adjunto para dejar constancia del estado en que se encuentra el inmueble; que el inmueble está ocupado por la inquilina y sus dos (2) hijos; igualmente se observa que a dicha prueba se le anexo un informe elaborado por el inspector adscrito a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas de este estado, identificado como GENARO MARIN del cual se extrae que se indicó que el inmueble es de uso residencial, cuyo estado es normal, con una edad de 30 años, con una distribución de sala, cocina, comedor, jardín, balcón, tres (3) habitaciones, dos (2) baños, con servicios comunes de electricidad, gas, aguas servidas, aguas blancas; con una tipología de construcción de paneles y vigas prefabricadas, cabillas y concreto; paredes de bloques de concreto, sin friso, pintura de caucho, cerámica, techo de losa de concreto armado en buen estado; con aguas blancas de tuberías galvanizada, aguas servidas con red de cloacas, pisos de cerámica, puertas entamboradas, con bomba de agua directa, instalaciones sanitarias de segunda instalaciones eléctricas embutidas y ventanas de romanilla; y de las observaciones realizadas se desprende que es un inmueble multifamiliar, con piso de cerámica en regulares condiciones, se desconoce el tipo de fundación, con paredes con escarificaciones y demoliciones de las mismas y en su parte baja, en la pared que da hacia la terraza esta totalmente fracturada, deficiencia de pintura general en todas las áreas el piso tiene una zanja que va desde el baño hasta la puerta de acceso a la terraza en la cual se observa la tubería de aguas blancas y no ha sido resanada, posee tres habitaciones, dos baños y un tercer baño que fue replanteado, la cocina está en condiciones reglares, batea improvisada en condiciones inapropiadas, sin drenaje de aguas negras, no se han canalizado las aguas que caen de aires acondicionados y lluvia, ocasionando deterioro masivo de la pared, techo de madera y del piso de la terraza por la constante humedad, recomienda resanar las áreas afectadas, con esto queda probado que el inmueble en cuestión está conformado por sala, cocina, comedor, jardín, balcón, tres (3) habitaciones, dos (2) baños, que está ocupado por la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN y sus dos hijos, y que el inmueble presenta principalmente deterioro masivo de las paredes techo de madera y piso de la terraza por motivos de humedad. ASI SE ESTABLECE.-
Testimoniales
Junto con el libelo de demanda, la parte actora promovió las testimoniales de las ciudadanas VIRGINIA JOSEFINA SERRANO GONZÁLEZ y VIKI MARINA CORNIA SERRANO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.500.576 y 28.316.255, respectivamente, dichas testimoniales fueron admitidas en la oportunidad procesal correspondiente por el tribunal de la causa y fijada la oportunidad para su comparecencia para rendir su deposición y las mismas no comparecieron al acto.
EN LA ETAPA PROBATORIA.-
En fecha 11.01.2018, el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUÍN, apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas mediante el cual, entre otras, promovió el mérito favorable de los autos en tal sentido, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. ASI SE ESTABLECE.-
1) promovió y ratificó copias certificadas fotostáticas de documento de venta debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 25.09.1986, bajo el Nº 79, folio 114, Protocolo 1, Tomo 4 Adicional 1, año 1986, del cual emerge que la sociedad mercantil INVERSIONES ORFEGA, c.a., representada por el ciudadano LUCIANO GALANTE RICCI, titular de la cédula de identidad Nº 9.308.587, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad N6.388.960, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el Nº 1-B, ubicado en la primera planta del edificio “Residencias Orfega”, situado en la avenida 4 de Mayo cruce con calle Fermín, de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Distrito Mariño del estado Nueva Esparta, el cual posee una superficie aproximada de 51 metros cuadrados más 31 metros cuadrados de terraza, cuyos linderos y medidas se especifican en dicho documento, siendo el precio de la venta la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) los cuales recibió la vendedora de manos de la comparadora, poniendo la vendedoras a los compradores en posesión del inmueble objeto del negocio jurídico, constituyendo hipoteca a favor de la sociedad mercantil INVESRIONES ORFEGA, C.A., hasta por la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares trescientos noventa y cuatro (280.394,00).
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. ASI SE ESTABLECE.-
2) Promovió y ratificó original de contrato de arrendamiento, del cual se desprende que la ciudadana EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, titular de la cedula de identidad Nº 6.388.960, da en arrendamiento a la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, titular de la cédula de identidad Nº 14.778.169, un inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en Residencias Orfega, apartamento 1-B de la avenida 4 de Mayo, cruce con calle Fermín, de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, para uso de vivienda; que se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), la cual sería cancelada por el arrendataria o a la persona que esta autorice, dentro de los cinco primeros días de cada mes en el domicilio del arrendador o a la persona autorizada por ella y la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) por concepto de tres (3) meses de depósito, a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del presente contrato y por concepto del primer (1) mes de arrendamiento, la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00); que el incumplimiento de dos cuotas de arrendamiento, dará derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato, con la inmediata desocupación y secuestro judicial; que el contrato tiene una vigencia de seis (6) meses fijos, contados a partir del ocho (8) de septiembre de 2008, hasta el 08 de marzo de 2009, sin prórroga, solo operando la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; al término del contrato la arrendataria se obliga a entregar el inmueble solvente en cuanto a servicios de electricidad, aseo, agua, y en el buen estado en que declara recibirlo; que el inmueble no puede ser objeto de subarrendamiento por parte de la arrendataria; que la arrendataria no podrá hacer alteración ni modificación en la construcción del inmueble y si lo hiciera deberá hacerlo con el consentimiento dado por escrito por la arrendadora, siendo estas modificaciones o bienhechurías por cuenta de la arrendataria y quedando a beneficio del inmueble, debiendo prestarle al inmueble el debido mantenimiento y a efectuar las reparaciones menores o locativas que amerite el inmueble, cuyos costos no excedan del 30% del canon mensual, que la arrendataria se obliga a poner en conocimiento a la arrendadora por escrito o telefónicamente con la mayor urgencia cualquier novedad, daño o indicio que puedan hacer necesarias algunas reparaciones mayores en el inmueble, quien deberá efectuarlas dentro de los cinco (5) días continuos siguientes a la fecha de la notificación, siendo responsable, de no hacerlo, de los daños y perjuicios que ocasione su negligencia; la arrendadora no será responsable por los daños y perjuicios que puedan sufrir la arrendataria o cualquier persona de las que ocupen el inmueble arrendado por cualquier causa; que la arrendataria no podrá atribuirse ni invocar derechos algunos de la plusvalía que pudiera tener el inmueble arrendado por cualquier causa que fuese, ya que acepta que el mismo pertenece a la ciudadana Ana Emilia Serrano; que el incumplimiento de una o cualquiera o por la ley contra la arrendataria da derecho a la arrendadora a darlo por resuelto de pleno derecho, mediante declaración del incumplimiento exigiendo la inmediata desocupación y secuestro del inmueble así como intentar las acciones legales a que hubiera lugar; que se respetarán las estipulaciones del contrato y lo que no esté previsto en él se regirá por lo que reglamente el Código Civil y las demás leyes, eligiendo la ciudad de Porlamar como domicilio especial y a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse; la arrendadora se reserva el derecho de inspeccionar el inmueble cuantas veces lo considere conveniente personalmente o a través de la persona que ella designe dando aviso al arrendador con 48 horas de anticipación; que el contrato será firmado por ante la Notaría Pública.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. ASI SE ESTABLECE.-
3) Promovió y ratificó copias certificadas expedidas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Bolivariano de Nueva Esparta, del expediente 1218-15, contentivo de la solicitud del procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, a que se contraen los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, presentada en fecha 29.09.2015 por la ciudadana ANA EMILIA CRUZ SERRANO, asistida de la abogada INGRID GONZÁLEZ SILVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 180.432, hoy demandante, fundamentada necesidad de uso del inmueble y la falta de pago de los cánones de arrendamiento derivados del contrato privado de arrendamiento celebrado entre su representada y la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, sobre un inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en Residencias Orfega, apartamento 1-B de la avenida 4 de Mayo, cruce con calle Fermín, de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta y el cual es ocupado por la hoy demandada ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. ASI SE ESTABLECE.-
4) Promovió y ratificó copia certificada de Inspección Judicial de fecha 02.08.2016, realizada por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta y en la cual se dejó constancia de que el inmueble inspeccionado está conformado por una (1) sala-comedor, dos (2) baños, tres (3) habitaciones, una (1) cocina, un (1) balcón, terraza y demás áreas con una superficie de 87,50 metros cuadrados; se dejó constancia de que la inquilina manifestó que está haciendo las modificaciones del inmueble con autorización de la propietaria, dejando fijaciones fotográficas; que se levantó un informe adjunto para dejar constancia del estado en que se encuentra el inmueble; que el inmueble está ocupado por la inquilina y sus dos (2) hijos.
En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 4 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. ASI SE ESTABLECE.-
DEMANDADA.-
CONJUNTAMENTE CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.-
1) Al folio 99, copia simple de recibo control Nº 000183, emitido el día 09.08.2010 por la razón social “Cosme Alfredo Fernández Martínez”, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Ana Serrano, la suma de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de remodelación de apartamento en el Edificio Orfega 1-B.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de un tercero que debió ser no solo aportado en original a los fines de su estudio y verificación en este fallo, sino que adicionalmente se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por sus firmantes, lo cual en este asunto no se verificó. ASI SE ESTABLECE.-
2) Al folio vto del 99, copia simple de nota de entrega Nº 2538, emitido el día 24.08.2010 por sociedad mercantil “Materiales Eléctricos Shigueto, C.A.””, mediante el cual manifiesta haber recibo del ciudadano Cosme Fernández, la suma de Cuatrocientos Cuaderna y Dos Bolívares (Bs.442,00) por concepto de materiales eléctricos.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de terceros que no son parte en la presente controversia. ASI SE ESTABLECE.-
3) Al folio 100, original de recibo control Nº 000008, emitido el día 13.01.2011 por la ciudadana Ana E. Serrano, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Roselin Cruz, la suma de Dieciséis Mil Bolívares (Bs.16.000,00) por concepto de pago desde febrero de 2011 a diciembre de 2011.
Documento privado que emana de la parte demandante, el cual a pesar de que no fue desconocido ni objetado de ninguna forma, no se le asigna valor probatorio por cuanto nada aporta para resolver la presente controversia, ya que en esta caso se alega la presunta insolvencia de cánones de arrendamiento que abarcan desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de junio de 2017 y dicho recibo se refiere al pago de las mensualidades de los meses de febrero de 2011 a diciembre de 2011. ASI SE ESTABLECE.-
4) Al folio 101, original de recibo control Nº 000003, emitido el día 13.01.2010 por la ciudadana Ana E. Serrano, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Roselin Cruz, la suma de Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.7.500,00) por concepto de pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre del 2009, en acuerdo por reparación de baño y filtraciones.
Documento privado que emana de la parte demandante, el cual a pesar de que no fue desconocido ni objetado de ninguna forma, no se le asigna valor probatorio por cuanto nada aporta para resolver la presente controversia, ya que en esta caso se alega la presunta insolvencia de cánones de arrendamiento que abarcan desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de junio de 2017 y dicho recibo se refiere al pago de las mensualidades de los meses de septiembre, octubre, noviembre del 2009. ASI SE ESTABLECE.-
5) Al folio 102, original de recibo control Nº 000004, emitido el día 13.01.2010 por la ciudadana Ana E. Serrano, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Roselin Cruz, la suma de Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,00) por concepto de pago del mes de diciembre de 2009.
Documento privado que emana de la parte demandante, el cual a pesar de que no fue desconocido ni objetado de ninguna forma, no se le asigna valor probatorio por cuanto nada aporta para resolver la presente controversia, ya que en esta caso se alega la presunta insolvencia de cánones de arrendamiento que abarcan desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de junio de 2017 y dicho recibo se refiere al pago de las mensualidades del mes de diciembre de 2009. ASI SE ESTABLECE.-
6) Al folio 103, original de recibo control Nº 000005, emitido el día 13.01.2010 por la ciudadana Ana E. Serrano, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Roselin Cruz, la suma de Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,00) por concepto de pago del mes de enero de 2010.
Documento privado que emana de la parte demandante, el cual a pesar de que no fue desconocido ni objetado de ninguna forma, no se le asigna valor probatorio por cuanto nada aporta para resolver la presente controversia, ya que en esta caso se alega la presunta insolvencia de cánones de arrendamiento que abarcan desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de junio de 2017 y dicho recibo se refiere al pago de la mensualidades del mes de enero de 2010. ASI SE ESTABLECE.-
7) Al folio 104, original de recibo control Nº 000006, emitido el día 13.01.2010 por la ciudadana Ana E. Serrano, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Roselin Cruz, la suma de Tres Mil Bolívares (Bs.3.000,00) por concepto de pago del mes de febrero-marzo.
Documento privado que emana de la parte demandante, el cual a pesar de que no fue desconocido ni objetado de ninguna forma, no se le asigna valor probatorio por cuanto nada aporta para resolver la presente controversia, ya que en esta caso se alega la presunta insolvencia de cánones de arrendamiento que abarcan desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de junio de 2017 y dicho recibo se refiere al pago de la mensualidades del mes de febrero-marzo. ASI SE ESTABLECE.-
8) Al folio 105, copia simple de factura control Nº 00006528, emitido el día 07.08.2010 por la sociedad mercantil Ceramihogar, C.A., por la suma de Ciento Veintiséis Bolívares (Bs.126,00) por concepto de materiales de construcción.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de un tercero que debió ser no solo aportado en original a los fines de su estudio y verificación en este fallo, sino que adicionalmente se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por sus firmantes, lo cual en este asunto no se verificó. ASI SE ESTABLECE.-
9) Al folio 106, copia simple de factura control Nº 00006526, emitido el día 07.08.2010 por la sociedad mercantil Ceramihogar, C.A., por la suma de Mil Cuatrocientos Treinta y Cinco Bolívares (Bs.1.435,00) por concepto de materiales de construcción.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de un tercero que debió ser no solo aportado en original a los fines de su estudio y verificación en este fallo, sino que adicionalmente se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por sus firmantes, lo cual en este asunto no se verificó. ASI SE ESTABLECE.-
10) Al folio 107, copia simple de factura control Nº 00006840, emitido el día 02.09.2010 por la sociedad mercantil Ceramihogar, C.A., por la suma de Mil Ciento Setenta y Nueve Bolívares (Bs.1.179,00) por concepto de materiales de construcción.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de un tercero que debió ser no solo aportado en original a los fines de su estudio y verificación en este fallo, sino que adicionalmente se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por sus firmantes, lo cual en este asunto no se verificó. ASI SE ESTABLECE.-
11) Al folio 108, copia simple de factura control Nº 00008570, emitido el día 20.08.2010 por la sociedad mercantil Inversiones Luz Ar, C.A., por la suma de Doscientos Once Bolívares (Bs.211,00) por concepto de materiales eléctricos.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de un tercero que debió ser no solo aportado en original a los fines de su estudio y verificación en este fallo, sino que adicionalmente se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por sus firmantes, lo cual en este asunto no se verificó. ASI SE ESTABLECE.-
12) Al folio 110 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602512, por la cantidad Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
13) Al folio 111 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602513, por la cantidad Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs. 3.200,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
14) Al folio 112 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602518, por la cantidad Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
15) Al folio 113 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602516, por la cantidad Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
16) Al folio 114 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602521, por la cantidad Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.450,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
17) Al folio 115 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602517, por la cantidad Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.450,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
18) Al folio 116, original de recibo control Nº 000007, emitido el día 13.01.2011 por la ciudadana Ana E. Serrano, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Roselin Cruz, la suma de Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,00) por concepto de pago desde Abril 2010 a enero 2011.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
19) Al folio 117, copia simple de recibo control Nº 0682, emitido el día 09.07.2010 por la razón social “Cosme Alfredo Fernández Martínez”, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Ana Serrano, la suma de Ocho Mil Bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de remodelación de apartamento en el Edificio Orfega 1-B.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de un tercero que debió ser no solo aportado en original a los fines de su estudio y verificación en este fallo, sino que adicionalmente se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por sus firmantes, lo cual en este asunto no se verificó. ASI SE ESTABLECE.-
20) Al folio 119, copia simple de recibo control Nº 0691, emitido el día 07.06.2010 por la razón social “Cosme Alfredo Fernández Martínez”, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Ana Serrano, la suma de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs.5.500,00) por concepto de colocación de cerámicas, colocación de ducha y friso paredes.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de un tercero que debió ser no solo aportado en original a los fines de su estudio y verificación en este fallo, sino que adicionalmente se requería conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que fuera debidamente ratificado por sus firmantes, lo cual en este asunto no se verificó. ASI SE ESTABLECE.-
21) Al folio 121, original de recibo control Nº 000054, emitido el día 22.06.2013 por la ciudadana Ana E. Serrano, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Roselin Cruz, la suma de Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.7.500,00) por concepto de pago desde febrero 2011 a junio 2012.
Documento privado que emana de la parte demandante, el cual a pesar de que no fue desconocido ni objetado de ninguna forma, no se le asigna valor probatorio por cuanto nada aporta para resolver la presente controversia, ya que en esta caso se alega la presunta insolvencia de cánones de arrendamiento que abarcan desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de junio de 2017 y dicho recibo se refiere al pago de mensualidades desde febrero 2011 a junio 2012. ASI SE ESTABLECE.-
22) Al folio 122, original de recibo control Nº 000055, emitido el día 11.12.2013 por la ciudadana Ana E. Serrano, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Roselin Cruz, la suma de Doce Mil Bolívares (Bs.12.000,00) por concepto de pago desde julio 2012 a febrero 2013.
Documento privado que emana de la parte demandante, el cual a pesar de que no fue desconocido ni objetado de ninguna forma, no se le asigna valor probatorio por cuanto nada aporta para resolver la presente controversia, ya que en esta caso se alega la presunta insolvencia de cánones de arrendamiento que abarcan desde el mes de febrero de 2014 hasta el mes de junio de 2017 y dicho recibo se refiere al pago de mensualidades desde julio 2012 a febrero 2013. ASI SE ESTABLECE.-
23) Al folio 125 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602511, por la cantidad Cuatro Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 4.400,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
24) Al folio 126 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602515, por la cantidad Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
25) Al folio 127 recibo de deposito en efectivo efectuado en fecha 15.06.2015 en el Banco Mercantil, Nº 74602522, por la cantidad Novecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 950,00), en la cuenta Nº 010507154277150020354, de la ciudadana Serrano González, Ana Emilia.
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó un depósito por el monto señalado en la cuenta Nº 010507154277150020354, la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
26) Al folio 129 impresión de Nota de Débito de la cual se desprende transferencia a Terceros al número de Cuenta 0115-0080-35-100-1189715, de fecha 31.03.2017, por la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00).
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó una transferencia por el monto señalado en la cuenta Nº 0115-0080-35-100-1189715, de a cual no se infiere a quien pertenece. ASI SE ESTABLECE.-
27) Al folio 130 impresión de Nota de Débito de la cual se desprende transferencia a Terceros al número de Cuenta 0115-0080-35-100-1189715, de fecha 31.03.2017, por la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00).
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dicho pago, ya que del mismo se extrae que se efectuó una transferencia por el monto señalado en la cuenta Nº 0115-0080-35-100-1189715, de la cual no se infiere a quien pertenece. ASI SE ESTABLECE.-
28) Al folio 131 impresión de la cual se desprende dos (2) operaciones bancarias realizadas en fecha 31.01.2017, a la cuenta Nº 0115-0080-35-100-1189715, a nombre de Ana Serrano, por la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00).
El anterior documento no se valora por cuanto no se conoce el motivo o concepto de dichos pagos, ya que del mismo se extrae que se efectuó una transferencia por los monto señalados en la cuenta Nº 0115-0080-35-100-1189715, de la cual se infiere del contenido del mismo es perteneciente a la ciudadana Serrano González, Ana Emilia. ASI SE ESTABLECE.-
29) Al folio 132 copia simple de acta de nacimiento, mediante la cual el ciudadano JULIO CASTELLANO, en su carácter de Funcionario Designado por la Primera Autoridad Civil del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, hace constar que en Unidad Hospitalaria de Registro Civil de Nacimiento del Hospital Luís Ortega, que el día 13.10.2015 le fue presentado un niño por la ciudadana Rosalynn María Cruz Rondón, titular de la cédula de identidad Nº 14.778169, quien manifestó que el mismo nació en fecha 09.10.2015 en el Hospital Luís Ortiga de Porlamar, que es su hijo y que lleva por nombre DOMINIC SAMUEL.
El anterior documento se valora para demostrar el vínculo de consanguinidad que tiene el niño presentado con la hoy demandada. ASI SE ESTABLECE.-
30) Al folio 133 copia simple de acta de nacimiento, mediante la cual el ciudadano LENIN FIGUEROA CHACÍN, en su carácter de Primera Autoridad Civil del Municipio Heres del estado Bolívar, hace constar que en el Libro 1, Tomo 4 del Registro Civil de Nacimientos llevada por dicho Municipio en el año 1996, al folio 235, se encuentra un acta de la cual se infiere que el día 19.10.1996, fue presentada una niña por la ciudadana Rosalynn María Cruz Rondón, titular de la cédula de identidad Nº 14.778169, quien manifestó que la mismo nació en fecha 19.05.1996 en el Hospital Ruiz y Páez de esa ciudad, que es su hija y que lleva por nombre MILEYDYS DEL VALLE HILLARY.
El anterior documento se valora para demostrar el vínculo de consanguinidad que tiene la niña presentada con la hoy demandada. ASI SE ESTABLECE.-
31) Al folio 135 y vto. copia simple de documento original entre las ciudadanas ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ y ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, ya identificadas, mediante la cual convienen en resolver y dejar sin efecto por medio del mismo el contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble propiedad de la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ ubicado en las Residencias Orfega, apartamento 1-B, en la Avenida 4 de Mayo, cruce con calle Fermín de Porlamar; que la arrendataria hace entrega del inmueble arrendado solvente de pagos y entrega dichas solvencias a la arrendadora; del mismo se desprende que la cláusula Cuarta se encuentra subrayada con resaltador color rosado de la cual se infiere que la arrendadora devuelve a la arrendataria la suma de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00); manifiestan que no tienen nada que reclamarse por la relación arrendaticia que existió entre ellas y que la misma queda extinguida; finalmente de la cláusula séptima se infiere que la arrendataria declara expresamente que por efecto y consecuencia de la resolución y extinción del contrato, reconoce en forma expresa que la arrendadora queda en autonomía y libertad de celebrar contrato de arrendamiento y de otra índole, que tenga por objeto el inmueble. Al pie del documento, aparece nota manuscrita de cual es del siguiente tenor: “Este oficio fue enviado un día antes de la renovación (continuidad) del contrato y entregado por el hijo menor de la propietaria del inmueble, quien se aseguró de hacer (3) tres visitas a la propiedad en un mismo día, para hacer efectiva la entrega de la presente “Carta de finiquito de contrato que no incluye prórroga y con la séptima cláusula bajo acción dolosa.”.
El anterior documento no se valora por cuanto el mismo no está firmado por ninguna de las partes. ASI SE ESTABLECE.-
32) Al folio 136, original de comunicación suscrita por la ciudadana ANA E. SERRANO, ya identificada, de fecha 15.05.2015, en su carácter de propietaria del apartamento 1-B, ubicado en el Edificio Orfega ubicado en cale Fermín con 4 de Mayo, de la ciudad de Porlamar, mediante la cual dirige a la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, quien habita en el citado apartamento, para que proceda a la desocupación del mismo de manera irrevocable y que solvente los 27 meses de atraso que mantiene y le sean entregados los recibos de pagos de condominio y servicios de lua, agua al día, advirtiendo que el lapso de desocupación es de un (1) mes, corriendo de la fecha de la firma de la presente. Al pie del documento, aparece nota manuscrita de cual es del siguiente tenor: “La presente fue enviada el 19 de mayo, momento en que la arrendataria contaba con cinco meses de gestación, con amenaza de parto prematuro y en el cual no debía recibir presión ni alteraciones emocionales, estado que la arrendataria no respetó.”
El anterior documento no se valora por cuanto el mismo a pesar de emanar del la parte actora no está firmado por la demandada. ASI SE ESTABLECE.-
33) Al folio 137, original de comunicación suscrita por la ciudadana ANA SERRANO, ya identificada, mediante la cual autoriza a la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, a asistir a las reuniones de condominio a celebrarse en fechas próximas y apoye a las decisiones que ahí se tomen.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. ASI SE ESTABLECE.-
34) Al folio 138, original de comunicación emanada de la Defensoría Pública Primera en Materia Civil Administrativa y especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda de fecha 14.07.2018, suscrita por la DRA. CAROLINA RODRÍGUEZ DÍAZ, mediante la cual convoca a la ciudadana ROSELIN CRUZ, a asistir a un conversatorio de su interés en la sede de la Defensa Pública, ubicada en la Avenida 4 de Mayo el día 10.08.2016 a las 9:00 a.m.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. ASI SE ESTABLECE.-
35) Al folio 140 Original de récipe médico, suscrito por el Dr. Efraín Rodríguez Sotillo, Médico en ginecología y obstetricia, de fecha 29.07.2015, a nombre de la ciudadana ROSELIN CRUZ.
En torno a la valoración de esta clase de prueba ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.00281 dictada en fecha 18.04.2009 en el expediente N° 05-622, lo siguiente:
“…Acorde con esas opiniones doctrinarias, el autor Jesús Eduardo Cabrera ha señalado que ‘...No es esta la situación con los documentos que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible. (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificarán o aclararán con las repreguntas)..’. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II. Pág. 225).
No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, Vicente Geovanny Salas Uzcategui c/ Luis Alfonso Urdaneta Goyo, y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.).
Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ Pedro Añez Sánchez).
Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes.
El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir.
Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.”. (Negritas de la Sala).
En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.
En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial y a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero…”.

Como emerge del fallo parcialmente apuntado se tiene entonces que el documento privado emanado de terceros debe ser ratificado mediante declaración testimonial a los efectos de que el mismo sea valorado no como prueba instrumental, sino como una prueba testimonial.
En el caso analizado se extrae que el anterior documento promovido en original emana de un tercero y que éste no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
36) A los folios 142 al 137 del presente expediente, copia fotostáticas de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Mariño del estado Nueva Esparta en fecha 30.09.1980, bajo el Nº 132, folio 128 año 1980, del cual emerge que la sociedad mercantil INVERSIONES ORFEGA, c.a., representada por el ciudadano LUCIANO GALANTE RICCI, titular de la cédula de identidad Nº 9.308.587, del cual se infiere la constitución del edificio “Residencias Orfega” a los fines de enajenarlo por el sistema previsto en la vigente Ley de Propiedad Horizontal para darle el destino señalado en el mismo y se señalan las reglas por las cuales habrá de regirse el condominio del mismo.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. ASI SE ESTABLECE.-
37) Al folio vto del 169, original de factura Nº 0450, emitido el día 18.01.2014 por la firma personal “Raimundo Nonato Cruz Oliveira””, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Ana Serrano, la suma de Quince Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 15.800,00) por concepto de demolición de dos paredes, en terraza con acabado de pasta, suministro y construcción de vigas de madera, reubicación de suiche en pared para cocina y bote de escombros.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto no solo es un fotostato de un documento privado, sino que el mismo además emana de un tercero, quien no compareció al proceso a fin de ratificar su contenido como lo impone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE ESTABLECE.-
38) Al folio vto del 170, original de factura Nº 0402, emitido el día 12.12.2013 por la firma personal “Raimundo Nonato Cruz Oliveira””, mediante el cual manifiesta haber recibo de la ciudadana Ana Serrano, la suma de Veintiún Mil Quinientos Bolívares (Bs. 21.500,00) por concepto de demolición de cerámica y colocación de la misma, suministro y colocación de 5 tomas 110 y un suiche, reparación de paredes y pulitura, lista para pintar y alquiler de taladro perforador de concreto.
A la anterior copia no se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se refiere a un documento privado emanado de terceros que no son parte en la presente controversia. ASI SE ESTABLECE.-
39) Al folio 172 factura Nº 3052 de fecha 30.08.2013, emitida por el Condominio Residencia Orfega, del cual se infiere el pago del condominio de los meses restante de noviembre de 2010, diciembre de 2010, enero de 2011 y abono a febrero de 2011, por la cantidad de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00), a través de depósito Nº 38094033.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. ASI SE ESTABLECE.-
40) Al folio 173 factura Nº 3062 de fecha 10.09.2013, emitida por el Condominio Residencia Orfega, del cual se infiere el pago del condominio de los meses restante de febrero de 2011, marzo, abril, mayo y abono a junio de 2011, por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,00), a través de depósito Nº 380194038.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. ASI SE ESTABLECE.-
41) Al folio 174 factura Nº 3012 de fecha 15.08.2013, emitida por el Condominio Residencia Orfega, del cual se infiere el pago del condominio de los meses restante de junio de 2010, julio, agosto, septiembre, octubre y abono a noviembre de 2010, por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00), a través de depósito Nº 38073534.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. ASI SE ESTABLECE.-
42) Al folio 175 factura Nº 1266 de fecha 16.06.2010, emitida por el Condominio Residencia Orfega, del cual se infiere el pago del condominio de los meses restante de noviembre de 2009, diciembre de 2009, enero, febrero de 2010 y abono a marzo de 2010, por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00), a través de depósito Nº 72000074. Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. ASI SE ESTABLECE.-
42) Al folio 176 factura Nº 3953 de fecha 12.07.2013, emitida por el Condominio Residencia Orfega, del cual se infiere el pago del condominio de los meses restante de marzo de 2010, abril, mayo y abono de junio de 2010 por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs. 700,00), a través de depósito Nº 35519196.
Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso. ASI SE ESTABLECE.-

EN LA ETAPA PROBATORIA.-
La parte demandada no ejerció el derecho a promover pruebas en la oportunidad correspondiente.
V.- LA DECISIÓN APELADA
La sentencia objeto de impugnación es la dictada en fecha 06.03.2018 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ contra la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN y ORDENÓ a la demandada hacer entrega del inmueble arrendado a la parte actora, fundamentándose en lo siguiente:
“Ahora bien, en el caso en comento se aduce la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2014 hasta junio de 2017, fecha en que se interpuso la demanda; la necesidad de ocupar el inmueble por la parte actora y, en el hecho de que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deteriores (sic) mayores al uso normal del mismo, así como haber realizado reformas al apartamento sin autorización escrita de parte de la arrendadora; respecto a la cual la parte demandada en su escrito de contestación negó y rechazó la insolvencia alegada por la ciudadana Ana Serrano, ya que al momento de la instauración de la presente demanda la ciudadana Rosalyn María Cruz Rondón, se encontraba solvente; que en relación a la necesidad de la necesidad alegada (sic) por la parte actora, expresan que el inmueble objeto en el prevete litigio no es su vivienda principal como alega y que posee otros inmuebles; y que en relación al punto del deterioro del inmueble se apegó al principio de la comunidad de la prueba para resaltar el contenido del contrato de arrendamiento promovido por la parte demandante, donde se contempla que no solo de manera escrita sino de manera telefónica o verbal podían hacerse las reparaciones en el inmueble y que las reparaciones debían ser por parte de la arrendadora.
De acuerdo con lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada tenía la carga de probar su respectiva afirmación de hecho, siempre y cuando el demandante no hubiese realizado planteamientos modificaciones, impeditivos o extintivos de la pretensión.
En este orden de ideas, la parte demandada, ciudadana Rosalyn María Cruz Rondón, fundamento (sic) su alegato en relación a la falta de pago, basada en su solvencia en los cánones de arrendamiento en razón de haber realizado diferentes depósitos bancarios y transferencias a la cuenta de la parte actora en el banco mercantil. En este sentido se constata que la demandada no desplegó ninguna actividad probatoria al respecto, es decir, no demostró en el transcurso de la litis que haya cumplido con su obligación de pagar los cánones, que van desde el mes de febrero de 2014 hasta junio 2017, fecha de interposición de la demanda, excediendo con creces dicho lapso, configurándose así el requisito de procedencia para la acción de desalojo, establecido en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que el demandado perdió en forma inmediata todos los derechos consagrados en Ley in comento. Así se decide.-
En cuanto a la necesidad, correspondía a la parte accionante la carga de la prueba, por imperio de los dispositivos supra señalados. Al respecto, de la revisión exhaustiva del libelo de la demanda así como del acervo probatorio promovido por la parte actora, se observa que la demandante no fue manifiestamente específico en la relación de los hechos que narra en el mismo, siendo que debió demostrar por medio de prueba contundente la necesidad de ocupar el inmueble, incumpliendo con las exigencias previstas en el artículo 91 ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, toda vez que no presentó prueba alguna que resultara contundentes para ser enervar la presente acción y lograr el convencimiento de este juzgador, siendo de muy clara observancia que no logró demostrar la necesidad de ocupar el inmueble. Así se decide.-
En relación a que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, se evidencia que la parte actora, también tenía la carga de probar sus dichos, sin embargo se concluye que la demandante no trajo a los autos ninguna prueba fehaciente, como lo es la experticia, para demostrar que el inmueble objeto de este demanda tiene deterioros mayores ocasionados por la parte demandada, por lo que se conforma el supuesto del desalojo, previsto en el numeral 4 del precitado artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: Parcialmente Con lugar la demanda de Desalojo incoada por la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, ya debidamente identificadas. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar, libre de personas y cosas, el inmueble objeto de arrendamiento constituido por un apartamento ubicado en la Avenida 4 de Mayo con calle Fermín, Residencias Orfega, Piso 1, apartamento Nº 1-B, Municipio Mariño de este Estado. Por lo que, firme como se encuentre la presente decisión, procédase a seguir los lineamientos indicados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda así como también lo previsto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en cuanto a la materia.
SEGUNDO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.. (…)”

VI. ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Los fundamentos de las apelaciones fueron expuestos por el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral y pública acordada por esta alzada de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, celebrada en fecha 06.04.2018 (f. 226 al 229) donde expuso:
“Esta controversia se inicia mediante una acción intentada por la parte actora en un juicio por solicitud de desalojo de una vivienda plenamente identificada en autos, las razones en las cuales se basa la solicitud de desocupación son tres supuestos de inobservancias de normas, en primer lugar, falta de cumplimiento de las obligaciones de canon de arrendamiento, en segundo lugar la necesidad de la propietaria de la vivienda del desalojo para constituirla en su vivienda principal, ya que vive arrimada con unos familiares y no posee morada donde habitar normalmente; y en tercer lugar, el deterioro de la vivienda habitada por mi representada y reformas a la misma sin estar autorizada por la propietaria o arrendadora, de los tres argumentos anteriores el juez de la causa desechó los dos últimos alegando que quedó demostrado en autos, que la accionante vivía en otra residencia de su propiedad y por tanto no nacía la necesidad imperiosa de ocupar la vivienda, el tercer de los argumentos fue desechado por cuanto se demostró que esa vivienda que tiene más de 50 años de construida y que las reformas realizadas fueron aceptadas tácitamente al no haber oposición en su debida oportunidad, el primer elemento señalado, fue declarado con lugar por el juez alegando que si bien es cierto, que fueron consignados los recibos de pago en donde mi representada había cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, los instrumentos de donde emanaba el elemento liberatorio fueron presentados en copias simples y desconocidos en su debida oportunidad procesal por mi respetable contraparte Dr. Gabriel Vásquez, por lo cual el proceso fue declarado parcialmente con lugar y se ordenó el desalojo de la vivienda objeto de la demanda por parte de mi representada, es sobre este último punto la valoración de los instrumentos promovidos en copias simples sobre lo cual se basa nuestra apelación, en efecto procesalmente los instrumentos promovidos en copias simples fueron desconocidos profesionalmente y respetablemente por mi contraparte por lo cual no se le dio pleno valor probatorio, sin embargo, estos instrumentos eran copias de facturas con las formalidades fiscales firmadas por la propietaria de la vivienda, facturas que solo son producidas a solicitud de parte interesada de acuerdo a las leyes fiscales y los pagos hechos a través de transferencias bancarias a la cuenta de la demandada que fueron presentados en copias simples, también evidenciaban el pago realizado, fundamento de derecho para la apelación por el desconocimiento de estos instrumentos, esenciales para demostrar el cumplimiento del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 401 eiusdem, el juez tiene como norte buscar la verdad y aplicar la justicia, y valerse de todos los medios para impedir y el articulo 401 antes referido, faculta al juez para que ante cualquier duda para dilucidar, la verdad puede valerse de experticias declaraciones de parte que aunque no sean promovidas ni solicitadas por las partes, pueden constituir defensa de parte si no el ejercicio de la potestad del juez de buscar la verdad, al no hacer uso el juez de esta facultad que le confiere la ley y al no utilizar estos medios probatorios con que le faculta la ley, incurrió en silencio de pruebas y por tanto causando un gravamen a mi representada (...).

De igual forma la aparte actora, por medio de su apoderado judicial, también expuso sus alegatos para sustentar su apelación y manifestó ante esta alzada que:
“En este estado señalo al tribunal que en relación a la apelación de la parte demandada que está relacionada con el artículo 91 de la Ley de Alquileres de Vivienda, la sentencia del juez de la causa es totalmente ajustada a derecho en relación a la causal de la falta de pago, en virtud de que la parte demandada no logró demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento que se señalaron como adeudados en el libelo de la demanda, específicamente 41 meses de cánones de arrendamientos insolutos contados a partir de febrero del año 2014, en el presente caso no existe vicio de silencio de prueba en relación a las documentales promovidas por la parte demandada (recibos de pago), el tribunal los señaló y los valoró aunado al hecho que fueron impugnados por esta representación en su debida oportunidad procesal, por estar en copias simples y por no tener la firma de mi mandante aunado al hecho que las llamadas facturas fiscales provenían también de un tercero, por lo tanto no existe vicio de silencio de pruebas, el juez actuó conforme a derecho al declarar con lugar la falta de pago de la demandada, ahora bien en relación a la apelación de esta representación, se fundamenta específicamente en que el juez de la causa no dio por comprobado la causal Nº 4 del artículo 91 de la ley de especial inquilinaria, relacionada al deterioro del inmueble y reformas no autorizadas por mi representada la propietaria arrendadora, en este sentido si bien es cierto que el juez de la causa, señaló la inspección técnica en su decisión, la misma no fue analizada limitándose solamente a señalar que la experticia era la prueba fehaciente para determinar el deterioro del inmueble, obviado que la causal 4 del artículo 91, ya mencionado, contiene dos supuestos, que son que el arrendatario haya causado deterioros mayores al uso normal del inmueble y en segundo lugar que haya realizado reformas no autorizadas por la arrendadora, evidenciándose que el juez de la causa no analizó, la inspección técnica de fecha 02 de agosto de 2016, realizada por el funcionario de la Superintendencia de Vivienda y Habitat Regional, en donde se detalla el grave deterioro del inmueble, y además se evidenciaba por ejemplo, que la pared de la cocina está demolida, en este sentido la arrendataria no tenía autorización por escrito de conformidad con la cláusula 7 del contrato de arrendamiento cursante en autos a los fines de realizar este tipo de reformas, por lo cual de haberse tomado en cuenta la inspección técnica que consta en los folios 30 al 35 del expediente administrativo Nº 1218-15, se hubiera declarado con lugar también la causal 4 del artículo 91 ya mencionado, por último, mi representada señala a este digno tribunal que si se impugnaron todos los instrumentos promovidos por la parte demandada, lo cual el tribunal de la causa al momento de dictar sentencia a pesar de haberlos desechado del proceso, señaló que mi representada no los había impugnado”
En la misma oportunidad la Jueza de este Despacho procedió a interrogar de viva voz a la apoderada judicial de la parte demandada, en los términos que siguen:
(...) PRIMERO: Diga si una vez desconocido por su contraparte o impugnados los documentos privados que aportó conjuntamente con la contestación de la demanda, ¿utilizó alguno de los mecanismos legales para darle valor probatorio a los mismos? CONTESTÓ: Quien en su momento ejercía la defensa de a quien hoy asisto como demandada, no los hizo valer procesalmente, sin embargo, reitero que el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, faculta al juez para ordenar experticias para sobre la verdad de indicios, presunciones y máximas de experiencia. Es todo. SEGUNDA Diga si en torno al supuesto acuerdo celebrado con la demandante en cuanto al pago del arrendamiento a cambio de cancelaciones relacionadas con el pago de condominio, ¿se realizó convenio escrito o verbal?“ CONTESTÓ: el convenio se realizó de manera verbal, dichas reformas datan desde hace 5 años, tácitamente aceptadas por la arrendadora, y convino la arrendadora que mi representada hiciera el pago de condominio igualmente y descontara de los cánones de arrendamiento por vencerse (...)

VII.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
El abogado Gabriel Vásquez Irausquín, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, en su escrito libelar refiere que su poderdante es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida 4 de Mayo con calle Fermín, Edificio “Residencias Orfega”, Piso 1, Apartamento 1-B, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, con una superficie de cincuenta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (50, 51 mts2) más treinta y seis metros cuadrados (36,00 mts2) de terraza;
- que en fecha 08 de septiembre del año 2008, su poderdante dio en arrendamiento a la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, (…), el inmueble de su propiedad anteriormente descrito;
- que de conformidad con la cláusula tercera del contrato, la arrendataria se comprometía a cancelar a su poderdante por concepto de de canon de arrendamiento la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares (1.500,00) mensuales dentro de los (5) primeros días de cada mes
- que de conformidad con la cláusula quinta, el término de duración era de seis (6) meses contados a partir del 8 de septiembre del 2008 hasta el 08 de marzo 2009, sin embargo, llegado el vencimiento del contrato, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, y el contrato que en principio era a término fijo se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tan es así, que la arrendataria hasta la presente fecha continua habitando el inmueble de su propiedad, con la salvedad que esta a partir de febrero del año 2014 ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento y de acuerdo a lo convenido entre las partes en el contrato suscrito, es decir, que la arrendataria a partir de febrero de 2014, se encuentra en un estado de INSOLVENCIA en relación al pago de los cánones de arrendamiento, dejando de cancelar a su representada el canon de arrendamiento mensual del inmueble a razón de Un Mil Quinientos Bolívares (1.500,00 Bs.) mensuales, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de 41 meses de arrendamiento mensual, desde el mes de febrero del 2014 hasta el mes de junio 2017, que asciende actualmente a la cantidad de Sesenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 61.500,00);
- que su poderdante le solicitó a la ciudadana arrendataria la entrega del inmueble arrendado, en virtud de la necesidad que tenía de ocuparlo, ya que es una persona adulta mayor, ese inmueble representa su vivienda principal y se encontraba “arrimada” donde un familiar que en varias oportunidades le ha pedido la desocupación de la habitación, y su poderdante actualmente no posee los recursos para costear los gastos de un alquiler;
- que en virtud de la falta de pago del canon de arrendamiento por parte de la arrendataria y en la necesidad de su poderdante de ocupar el inmueble, en fecha 29.09.2015, intentó por ante la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, el correspondiente Procedimiento Administrativo Previo a las Demandas, previsto en los artículos 94 al 96, ambos inclusive, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, quedando signado con el Expediente Nº 1218-15;
- que en fecha 20.102015, dicho despacho administrativo ordena el inicio del procedimiento previo a las demandas y el día 04 de enero de 2016, se realiza la audiencia conciliatoria entre su poderdante y la hoy demandada, en donde se llegó al acuerdo que la accionada debía entregar el inmueble el día 04 de julio del año 2016, libre de personas, cosas y objetos. Sin embargo, son los hechos que llegado el día pautado para la entrega del inmueble, la arrendataria incumplió con el compromiso al que se había llegado en fecha 04 de enero de 2016 y envista del incumplimiento del acuerdo suscrito, en fecha 04 de enero de 2016 y en vista del incumplimiento del acuerdo suscrito, en fecha 04 de noviembre del 2016, la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, dictó Providencia Administrativa en el Procedimiento Previo a las Demandas y de conformidad con el artículo 9 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda HABILITA LA VÍA JUDICIAL, a los fines de dirimir el conflicto por ante los Tribunales de la República;
- que en ese procedimiento administrativo previo a las demandas, funcionarios de la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, realizaron en fecha 02 de agosto de 2016, una inspección técnica al inmueble arrendado, donde se deja constancia del grave deterioro del mismo, así como se deja constancia de la realización de reformas (sin concluir) al inmueble arrendado por parte de la arrendataria. Es importante destacar, que la arrendataria no estaba autorizada por su poderdante para realizar tales reformas, ya que de conformidad con el contrato suscrito en su cláusula séptima, se establece que la arrendataria no podrá realizar ninguna alteración ni modificación en la construcción del inmueble, sin contar con el consentimiento dado por ESCRITO de la arrendadora; por lo cual la arrendataria incurrió en incumplimiento y en la causal 4 de desalojo prevista en el artículo 91 de la ley especial que rige la materia;
- que fundamenta la demanda en las causales de desalojo 1, 2 y 4 previstas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda;
- que es por lo que en nombre de su poderdante demanda formalmente el DESALOJO de conformidad con las causales 1, 2 y 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDON,, para que convenga o en su defecto sea condenada en desalojar el inmueble de su poderdante y en cancelar las costas y costos procesales del presente proceso judicial;
-que estima la demanda en la cantidad de Sesenta y Un Mil Quinientos Bolívares (61.500,00), equivalente a Doscientos Cinco (205) Unidades Tributarias.
Llegada la oportunidad correspondiente, la abogada WILLIANA DEL VALLE LÓPEZ RODRÍGUEZ, apoderada judicial de la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
- que es cierto y en consecuencia conviene en que la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZALEZ, es propietaria del inmueble versado en el presente litigio y de igual manera es cierto y en consecuencia conviene que la ciudadana antes identificada celebró contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en la Avenida 4 de Mayo con calle Fermín, residencias Orfega, Piso 1, Apartamento Nro. 1-B, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha ocho (8) de septiembre de 2008 hasta el Ocho (8) de Marzo de 2009, con la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN;
- que niega, rechaza y contradice los hechos contenidos en el libelo de la presente demanda, ya que se trata de un acto malicioso de la parte accionante, puesto que se quiere hacer ver por falso argumento de la parte actora, que en primera instancia su representada al momento del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ y su persona, no realizó la entrega del inmueble por actos dolosos, hecho que es totalmente simulado, puesto que la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, fungiendo como dueña y propietaria del inmueble nunca pidió la desocupación formal del apartamento, al contrario siguió aceptando los pagos de su defendida, acción que dio su aceptación al hecho de continuar dicha relación arrendaticia, reconociéndole el carácter de inquilina del inmueble a su defendida, convirtiéndose así el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado; inclusive es tan notable el desinterés de de la parte actora por el inmueble que en el pasar del tiempo desde el año 2009 hasta la presente fecha, nunca hubo una intención de la propietaria de renovar dicho contrato y establecer una nueva fecha de entrega, si no que otorgó su consentimiento con toda la situación existente;
- que niega rotundamente, rechaza y contradice que su defendida desde el mes de febrero del año 214 y hasta la fecha de inicio del presente proceso, haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes en el contrato existente con la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZLAÉZ, como señala la cláusula tercera del mismo. Puesto que desde la conversión a tiempo indeterminado de dicho contrato con consentimiento de la dueña y propietaria del inmueble, parte actora en el presente litigio, su mandante ha venido realizando los pagos correspondientes de los cánones de arrendamiento al margen de la ley, señalando que dichos pagos han sido recibos (sic) de buena voluntad por la parte accionante identificada a priori, debido a que la misma ha venido entregando recibos de pago como es debido con total normalidad, apuntado que en dichos recibos se muestra claramente la firma y letra de la señora ANA EMILIA SERRANO GONZALEZ, esto se argumenta a derecho para que no se nieguen los mismos y se reconozca el consentimiento o circunstancia;
- que rechaza y niega que se anteponga a su mandante en un estado de insolvencia, en relación al pago de los cánones de arrendamiento, con una supuesta mora de cuarenta y un (41) meses, contados desde el mes de febrero del año 2014 hasta el mes de junio del año 2017, por la cantidad de sesenta mil quinientos Bolívares (BS. 61.500,00), puesto que se ha llegado a utilizar a los órganos de administración de justicia y en efecto a este tribunal, para infundir alegatos maliciosos y actos viciados por acciones dolosas y de mala fe, ya que existen pagos realizados por su defendida en su cualidad de arrendataria hacia la propietaria del inmueble y parte actora, acotando que desde el año 2010, realizó un acuerdo verbal entre su mandante y la propietaria del inmueble, donde se acordó que debido al gran deterioro del apartamento, su representada podía realizar diferentes reparaciones al mismo, y los gastos generados por dichas reparaciones contaban en dación de pago por facturas de reparaciones y reconocidas por la propietaria, cabe acotar que todo fluyó de la mejor manera y fue desde el mes de febrero del año 2014 que comenzaron a evidenciarse por parte de la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZALEZ hechos de contravención maliciosa, puesto que la misma no reconocía los gastos y pagos de su defendida para con las reparaciones del inmueble, sin embargo, su defendida a pesar de los inconvenientes sobrevenidos con la propietaria igualmente en el mes de marzo del año 2014, realizó los pagos correspondientes al mes de marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2014, por concepto del canon de arrendamiento correspondiente en la cláusula tercera del contrato preestablecido, depositando los mismos a la cuenta 01050715427715020354, a nombre de la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZALEZ, cabe destacar que dichos pagos no fueron reconocidos en su momento y hasta la presente fecha por la parte actora, sin embargo existieron en saldo positivo en la cuenta prescrita y se debitaron igualmente en gastos de la titular, por lo tanto al poseerlos y utilizarlos se puede tomar de forma presunta la aceptación de los mismos, aunque la parte actora insiste en no reconocerlos, estos se evidencian con originales de los vouchers (sic) en físico de cada depósito realizado hasta la presente fecha;
- que es necesario mencionar que su defendida abonó en la cuenta antes mencionada a priori, de la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, en fecha treinta y uno (31) de marzo del año 2017 la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (BS. 200.000,00) por concepto de canon de arrendamiento, lo que correspondería en su momento a Treinta y cinco (35) meses de arrendamiento, los cuales se había imposibilitado pagar con más (sic) Noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016, enero, febrero, marzo, abril, mayo, y junio del año 2017, lo que en total en bolívares arroja una cantidad de Cincuenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 52.500,00), quedando en saldo positivo y en abono a los meses subsiguientes la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil Bolívares exactos (Bs. 148.000,00), es decir, si lo vemos desde un punto de vista de lógica coherente evidenciamos que la supuesta deuda que la parte actora pretende hace ver , para la fecha de inicio del presente litigio ya no existía , por lo tanto estaríamos en presencia de argumentos injuriosos, contrarios a la ley, a la ética, a la tradición legal, a la moral y las buenas costumbres;
- niega, rechaza y contradice que la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, presuntamente se encuentra arrimada en casa de un familiar, puesto que en la dirección procesal que se coloca en el libelo de demanda, se encuentra una propiedad de la ciudadana antes mencionada, ubicada en la calle Narváez, sector Genovés, local Furserca, Porlamar, Municipio Mariño Estado Nueva Esparta; información que se obtuvo por la parte de la oficina de catastro del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, ubicado en el centro comercial Bella Vista Avenida Terranova, hecho que se promoverá y demostrará oportunamente en el lapso procesal correspondiente, por encontrarse los mismos en un organismo público y se encuentra en trámite el otorgamiento de los mismos, por lo tanto la necesidad de vivienda alegada en el presente litigio se fundamenta en falsos testimonios, utilizando a los órganos de justicia para mentir y causar daños a personas humildes de buena voluntad;
- que su representada no posee una verdadera necesidad de vivienda ya que esta es madre soltera de dos hijos un menor de edad y una adolescente quien ha tenido que paralizar sus estudios universitarios y dedicarse a trabajar para ayudar a su madre con los gastos del hogar, puesto que la vida cotidiana cada vez es más ruda;
- que cabe destacar que cuando su representada tuvo un embarazo de alto riesgo co amenazas de parto prematuro, desde el primer mes de gestación hasta el nacimiento de su hijo menor, sin embargo en el mes de abril del año 2015 sé le presentó conato de aborto, recomendándole su médico de confianza reposo absoluto y mucha tranquilidad, de esta situación se enteró desde el primero momento la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLE, sin embargo el 19 de mayo del mismo año, dicha ciudadana envió a su hijo mayor a entregar una carta fuera del orden legal, pidiendo abruptamente y de manera agresiva la desocupación del inmueble, sin importarle que su defendida se encontraba embarazada y con circunstancias bastantes delicadas de salud, el hecho se repitió en 3 oportunidades de la misma manera, fue hasta que desistió de tal acto inhumano y no se volvió a presentar en el inmueble;
- que vale la pena de la misma manera el hecho cierto de que en documento de titularidad del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble en litigio, se videncia que el mismo se describe con dos (02) habitaciones y dos (02) baños, como lo recibió su defendida al momento de iniciar la relación arrendaticia con la parte actora, sin embargo en el transcurso del tiempo la dueña y propietaria del mismo, autorizó para mejora del inmueble y la mejor comodidad de su mandante como inquilina, cambios en dichas características ya mencionadas, dicho consentimiento se evidencia en el primer anexo descrito a priori; el inmueble en cuestión actualmente posee (01) baño adicional y una (01) habitación adicional, para un total de tres (03) baños y tres (03) habitaciones. Gastos que fueron en su totalidad costeados por su defendida ya que en acuerdo con la señora ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, los mismos contarían en dación de pago por cánones de arrendamiento, pero lastimosamente dicho acuerdo verbal entre las partes, fue incumplido por la propietaria del inmueble ya que a la final (sic) su defendida tuvo que verse en la penosa necesidad de cancelar igualmente el canon ya que la parte actora nunca reconoció el esfuerzo de su mandante;
- que niega y rechaza que el procedimiento administrativo previo a las demandas ante la Superintendecia Nacional de Vivienda y Habitad (sic) (SUNAVI) no se cumpliera por parte de su representada, como maliciosamente quiere hacer ver la parte actora, ya que si bien es cierto se llegó a un acuerdo amistoso para la entrega del inmueble, pero con la única condición de que la propietaria aceptara reunirse con su mandante para estudiar los gastos que habían acarreado las reparaciones menores que se tuvieron que realizar al inmueble en cuestión, y así, verificar la solvencia de la misma en cuento al pago, aclarando que dicha reunión nunca se dio por que la parte actora alegaba no tener tiempo para reunirse, ni estudiar ninguno de los gastos costeados por su representada, por lo tanto, la parte actora como bien se describe en el hecho narrado incumplió el acuerdo y como consecuencia de ello no se llegó a la entrega del inmueble por vía administrativa;
- que niega rotundamente, rechaza y contradice el alegato de la parte actora al describir en el libelo que el deterioro y daño del inmueble sea causado por el mal uso de su representada, ya que estamos versando un inmueble que tiene más de cuarenta (40) años de construcción, el cual desde hace ya aproximadamente veinte (20) años atrás viene padeciendo graves y preocupantes filtraciones en toda su estructura interna y externa, no obstante a ello se suma el hecho que el apartamento se encuentra ubicado en un primer piso, acarreando las consecuencias del mal uso y desuso del resto de los apartamentos que s encuentran ubicados en la parte superior del inmueble en litigio, lo que causa divergentes consecuencias en las bienhechurías del apartamento, inclusive una de las circunstancias que más ha afectado la estructura del techo del apartamento en cuento a filtraciones en el desagüe de los aires acondicionados de los apartamentos que se encuentran ubicados en los pisos posteriores, ya que desde su construcción en edificio Orfega posee una mal estructuración del sistema de tuberías lo que hace que se acrecenté (sic) esta terrible situación;
que se apega para negar y rechazar los alegatos de la parte actora basándose en los artículos contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por los cuales le atribuye argumentos válidos a su representada para hacer valer su derecho a la defensa y bienestar de sus intereses.
-que rechaza y contradice los hechos de la presente demanda por considerar que la medida de desalojo del inmueble versado en el presente litigio es nulo de toda nulidad, ya que proviene mediante acto malicioso, contrario a la buena fe y las buenas costumbres y tradiciones legales, basándose en los siguientes artículos relacionados con la argumentación ya establecida y en otros argumentos probatorios que aportará en el momento procesal preestablecido en norma, según el Código Civil Venezolano.
- que en virtud de lo anteriormente descrito alega presuntuosamente (sic) que se ha cometido un fraude procesal y como tal, usado a los órganos de administración de justicia para cometer actos dolosos infundiendo falsos testimonios para causar un perjuicio moral en contra de su representada es por ello que solicita sea declarada la demanda nula de toda nulidad.
Asimismo con respecto a los alegatos planteados por la parte accionada en el escrito de contestación los cuales fueron discriminados en este fallo, consta que debió hacerlos valer en la audiencia de juicio oral como lo impone el artículo 115 de la Ley Especial, sin embargo se desprende de las actas procesales que no lo hizo.
PUNTO PREVIO
CUMPLIMIENTO DEL TRÁMITE ADMINISTRATIVO PREVIO.-
se observa de las actas procesales que la parte accionante, antes de incoar la presente demanda cumplió y agotó el trámite administrativo que conforme al artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual prevé que el cumplimiento de este trámite es de carácter obligatorio para que el arrendador puede acudir a la vía judicial a instaurar una demanda de desalojo, tal y como se desprende de las actas contenidas desde el folio 17 al 56 del expediente, en el cual no solo fue notificado el demandado, sino que éste participó, ya que consta del acta levantada en fecha 04.01.2016 (f. 44) que asistió a la audiencia, y que hubo un acuerdo entre ellas para lograr la desocupación del inmueble.
PROCEDENCIA DE LA DEMANDA.-
LA ACCIÓN DE DESALOJO.-
La acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.”

Como causales para proceder el desalojo según el artículo 91 eiusdem, tenemos:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. (…) ”
3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para él previó.
4.- Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un periodo de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.”

Asimismo establece el artículo 92 ibidem:

“El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.
La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.”

Entrando al fondo del asunto sometido a consideración de este tribunal, se observa que el caso estudiado, se refiere a la demanda de desalojo del inmueble ocupado en calidad de arrendataria por la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, fundamentada en el contenido de los numerales primero, segundo y cuarto del artículo 91 de la Ley Especial que rige la materia.
El abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUÍN, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, ha señalado que su pretensión se contrae al Desalojo de inmueble ubicado en la Avenida 4 de Mayo con calle Fermín, residencias Orfega, Piso 1, Apartamento Nro. 1-B, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, y el cual es ocupado por la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, en calidad de arrendataria, en virtud de que dicha ciudadana se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento fijados, asimismo en la necesidad habitar el referido inmueble y por las alteraciones y modificaciones que presuntamente habría realizado la arrendataria en el inmueble, sin contar con el consentimiento de la propietaria.
Por otro lado, la abogada WILLIANA DEL VALLE LÓPEZ RODRÍGUEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, adujo que su representada se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento reclamados por la actora como insolutos, en razón de que existen pagos realizados por su defendida, acotando que desde el año 2010, realizó un acuerdo verbal entre su mandante y la propietaria del inmueble, donde se acordó que debido al gran deterioro del apartamento, su representada podía realizar diferentes reparaciones al mismo, y los gastos generados por dichas reparaciones contaban en dación de pago por facturas de reparaciones por la propietaria, hasta que en el mes de febrero del año 2014 que comenzaron a evidenciar hechos de contravención maliciosa, puesto que la propietaria no reconocía los gastos y pagos de su defendida para con las reparaciones del inmueble, sin embargo, su defendida a pesar de los inconvenientes sobrevenidos con la propietaria, en el mes de marzo del año 2014, realizó los pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2014, por concepto del canon de arrendamiento, depositando los mismos y en fecha 31.03.2017 la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (BS. 200.000,00) por concepto de canon de arrendamiento, de los meses de Noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016, enero, febrero, marzo, abril, mayo, y junio del año 2017.
En tal sentido se advierte que de acuerdo al objeto de la pretensión, en este caso se tiene por un lado que se demanda el desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por necesidad de habitar el inmueble objeto de la controversia y también por las reformas y remodelaciones sin consentimiento por parte del arrendador, sin embargo, el juez de la causa solo se concentró en pronunciarse sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento; y considerando que la parte actora no había demostrado de manera indubitable el resto de sus alegatos; bajo tales parámetros pasa esta Alzada a emitir criterio sobre el fondo de este asunto, y lo hace bajo las consideraciones siguientes:
Estudiadas las actas procesales, los alegatos, defensas así como el material probatorio aportado por las partes se desprenden las siguientes consideraciones primero, se demanda en este caso el desalojo de un bien destinado a vivienda con base a tres causales, la primera la insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento imputable a los meses de febrero de 2014 a junio de 2017; necesidad de ocupar el inmueble y ejecución de mejoras no autorizadas en el inmueble arrendado, con respecto a la primera causal alegada se observa que se alega en el libelo que la demandada, ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, dejo de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2014 hasta junio del año 2017 y que la demandada rechaza dicho señalamiento, alegando encontrarse solvente en el pago de dichas pensiones, en razón de que entre ambas contratantes medió un acuerdo según el cual se acordó que debido al gran deterioro del apartamento, su representada podía realizar diferentes reparaciones al mismo, y los gastos generados por dichas reparaciones contaban en dación de pago por facturas de reparaciones por la propietaria.
Basado en lo anterior, es evidente que la carga probatoria recayó en cabeza de ambos sujetos procesales, en la demandante quien debió probar los alegatos que menciona para exigir el desalojo del inmueble, con fundamento en las tres casuales alegadas y en la demandada, quien tendría la carga de probar que no se encuentra insolvente en el pago de los meses de febrero de 2014 hasta el mes de junio de 2017, por cuanto convino de manera verbal con la demandante en que los cánones de arrendamiento serían pagados a través de la cancelación de los gastos de condominio, y que asimismo, ha realizado reparaciones en el inmueble, toda vez que había un acuerdo verbal entre ellas en virtud del deterioro del inmueble el cual por ser de vieja data estaba presentando un grave deterioro en su estructura y que el resto de las causales alegadas son infundadas, por cuanto la demandada tenía otro domicilio, tal como se evidencia del que se encuentra registrado la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Mariño.
Establecido lo anterior se extrae del mérito que emana del material probatorio aportado que la parte accionada no probó sus dichos, es decir, no probó ni el pago de las pensiones reclamadas en este caso como insolutas ni mucho menos desplegó una actuación probatoria eficaz para comprobar el alegato vinculado con el supuesto convenio celebrado entre las partes tendentes al pago de gastos de condominio o reformas en el inmueble por el pago de los cánones de arrendamiento insolutos en este caso, por lo cual se debe concluir que la causal de desalojo alegada por el impago de las pensiones correspondiente a los meses desde febrero de 2014, hasta junio de 2017, es procedente. ASÍ SE DECIDE.-
Con respecto a las otras dos causales alegadas como sustento de la demanda, la primera vinculada con la supuesta necesidad de ocupar el inmueble, la actora no aportó elementos de prueba que permitan conocer si ciertamente los hechos alegados son ciertos, ya que se limitó a señalar que estaba viviendo “arrimada” en la casa de un familiar, no aportando elementos probatorios de interés; y con respeto a la segunda causal, tampoco se dio cumplimiento a la carga probatoria para comprobar que la demandada ejecutó reformas no autorizadas al bien, puesto que se limitó a hacer valer el mérito de la inspección realizada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de la cual se desprenden aspectos que se enfocan más bien en el deterioro que presenta el inmueble objeto de la pretensión.
Basado en lo anterior este Tribunal Superior confirma el fallo emitido en fecha 06 de marzo de 2018, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparto, en todas y cada una de sus partes, y asimismo, en vista de que ambos sujetos procesales ejercieron el presente recurso de apelación, sin tener éxito en sus aspiraciones en segunda instancia, se les impone a ambos el pago de condenatoria en costas, pero con la particularidad de que cada parte pagará las costas que le corresponden a la contraria, lo que significa que las mismas serán compensadas recíprocamente, es decir, que una vez liquidadas se compensaran hasta la concurrencia de la cantidad menor, tal y como lo establece en el artículo del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-
VIII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana ROSELIN MARÍA CRUZ RONDÓN, parte demandada en contra la sentencia dictada en fecha 06.03.2018 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUÍN, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ANA EMILIA SERRANO GONZÁLEZ, parte actora en contra la sentencia dictada en fecha 06.03.2018 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.
TERCERO: SE CONFIRMA el fallo apelado en todas y cada una de sus partes, dictado en fecha 06.03.2018 por el referido tribunal de municipio.
CUARTO: Se les impone a ambas partes el pago de condenatoria en costas, pero con la particularidad de que cada una de ellas pagará las costas que le corresponden a la contraria, lo que significa que las mismas serán compensadas recíprocamente, es decir, que una vez liquidadas se compensaran hasta la concurrencia de la cantidad menor, tal y como lo establece el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.

Exp. N° 09275/18
JSDC/CFP/gms.
Definitiva

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO