REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO NUEVA ESPARTA. 207° y 158° I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: EMILIO ALEXANDER RODRÍGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.873.545 y V-12.176.445, respectivamente, domiciliados en la urbanización Payas del Ángel, Edificio Archipiélago Garden, apartamento tipo Pent House, piso 8, apartamento B-4, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta.------------------------------------------------------------------------------------------------------------- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FRANCISCO BALESTRINI MORANTA y DARWIN CEDEÑO ROMERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.455.275 y V-15.895.968, respectivamente, abogados en ejercicio, e Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.055 y 134.364, respectivamente y de este domicilio.---------------------------------------------------------------------------------------------- PARTE DEMANDADA: BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS y SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.688.463 y V-16.826.375, domiciliada la primera en la Calle Los Lotos, Villa Maratea, Urbanización Paraíso 1, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta y el segundo en la Calle La Sabana, casa S/N, sector Suárez, Altagracia, Municipio Gómez del estado Bolivariano de Nueva Esparta.----------------------------------------APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: De la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, el ciudadano EDUARDO JIMENEZ MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.934.452, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 45.785 y de este domicilio. Del ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, el ciudadano OMAR ENRIQUE ESPINOZA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.655.614, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 83.763 y de este domicilio.----------------------------------------------------------------------------------------------------------- MOTIVO: INTERLOCUTORIA.--------------------------------------------------------------------------- Expediente Nº 2016-2621.-------------------------------------------------------------------------------------- II.- RESUMEN DE LO ACONTECIDO Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a lo peticionado por el abogado en ejercicio EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, antes identificado, en su condición de apoderado judicial de la accionada BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, relativo a la cuestión previa promovida, contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY, opuesta en la oportunidad de contestar la demanda que por retracto legal arrendaticio fue instaurada en contra de su representada y del ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS.-------------------------------------------------------------------------------------------------Por auto de fecha 17-10-2016, este Tribunal admitió la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRÍGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNÁNDEZ, antes identificados. (f.116 y vto.).----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- En fecha 20-10-2016, por diligencia suscrita por el apoderado actor FRANCISCO BALESTRINI, consigna las copias necesarias para elaborar las compulsas tendientes a la citación de los demandados (f.117) y por diligencia de la misma fecha (f.118) la ciudadana Alguacil del Tribunal declara recibir dichas copias, librándose por Secretaría, los recibos de citación respectivos.----------------------------------------------------------------------------------------- En fecha 15-06-2017, se levantó el acta con motivo de la audiencia de mediación a la cual comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y los apoderados judiciales de la parte demandada, resultando infructuosa, solicitando la continuación del juicio (f. 204).- Por diligencia de fecha 04-07-2017, el apoderado judicial de la codemandada BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, plenamente identificado en autos, abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, consignó en nueve (9) folios útiles, escrito de contestación, conjuntamente con la oposición de cuestiones previas, sin anexos (f.148 al 157). –------------- Mediante diligencia de fecha 14-07-2017, el apoderado de la parte actora, abogado FRANCISCO BALESTRINI, plenamente identificado en autos, consignó escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por la codemandada. (f. 161 y 162) con anexos agregados a los folios 163 y 164.------------------------------------------------------------------------------ Por diligencia de fecha 19-07-2017, el apoderado de la parte codemandada SIL JOSE VARGAS ROJAS, plenamente identificado en autos, abogado OMAR ENRIQUE ESPINOZA RODRIGUEZ, consignó en tres (3) folios útiles, escrito de pruebas de la cuestión previa opuesta. (f. 166 al 169).--------------------------------------------------------------------- Por diligencia de fecha 21-07-2017, el apoderado de la parte codemandada BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, plenamente identificado en autos, abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, consignó cuatro (4) folios útiles, escrito de pruebas de la cuestión previa opuesta. (f. 170 al 174) y anexos (f.175).----------------------------------------------------------- Estando dentro de la oportunidad prevista para el pronunciamiento relativo a la cuestión previa promovida por la parte codemandada BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, a través de su apoderado judicial el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, este Tribunal pasa a hacerlo en los términos siguientes:----------------------------------------------------- III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN. LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 10° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.----------------------------------------------------------------------------------- Establece el artículo 107 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente: “Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad cuáles de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando así mismo los fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención. (…). Por su parte, el articulo 109 eiusdem establece: “…en la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capitulo III, Titulo I del Libro II del Código de Procedimiento Civil…” El Código de Procedimiento Civil, en el artículo 346, ordinal 10°, establece: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 10° “La caducidad de la acción establecida en la ley”. Alegatos de los codemandados.------------------------------------------------------------------ a).-Por medio de su apoderado judicial, el codemandado SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, en su escrito, expresa: -------------------------------------------------------------------------------------------------- -que,”…opongo la cuestión previa establecida en el ordinal 10 del artículo 346 eiusdem, referida a la CADUCIDAD DE LA ACCION ESTABLECIDA EN LA LEY” para ser resuelta (…) in limine litis” -que, “…los demandantes tuvieron conocimiento oportuno de la venta del apartamento objeto de la presente demanda, lo cual le dio certeza para computar el tiempo hábil para ejercitar su derecho de retracto…” -que, “…aun cuando se omitió la notificación mediante documento público, sin embargo, sucedieron una serie de actuaciones administrativas y judiciales que permitieron enterar sin lugar a dudas a los demandantes sobre la adquisición del inmueble por el ciudadano SIL JOSE VARGAS ROJAS” -que, “…su primer conocimiento sobre la existencia de la venta la verifican en el procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento, inciado por los demandantes ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el estado Nueva Esparta, según expediente N° 14-1140-R.C., (consignado por los actores) en el cual se hace parte la anterior propietaria del apartamento ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, mediante escrito recibido el 02-07-2015, expresando (…)” -que, “…el Coordinador de la mencionada Superintendencia le informa a los demandantes mediante auto administrativo de fecha 19 de noviembre de 2015, que pueden acudir a los tribunales competentes a hacer valer sus derechos respectivo a su solicitud por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio presentado en fecha 16 de noviembre del año 2015…” -que, “…en el expediente administrativo N° 105-15 contentivo del procedimiento previo a la demanda iniciado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el estado Nueva Esparta en mi condición de propietario se encuentra sendas actas administrativas levantadas en audiencias conciliatorias suscritas también por el apoderado judicial de los demandantes abogado FRANCISCO BALESTRINI MORONTA, en tales documento que opongo a los demandados (sic) para que surtan efectos como documentos administrativos con fuerza de públicos , se lee de manera indubitable que el ciudadano SIL JOSE VARGAS ROJAS, es actualmente el propietario del inmueble destinado al uso de vivienda…” -que, “…los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MAIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ en su primer accionar judicial intentan demanda de retracto legal arrendaticio sobre el referido inmueble ante este juzgado; demanda que fue admitida el 17 de diciembre de 2015; habiéndose declarado en fecha 16 de mayo de 2016 la terminación del procedimiento por el desistimiento de la parte actora devenido por su incomparecencia a la audiencia de mediación…” -que, “…de los hechos antes narrados no hay lugar a dudas que los demandantes se encontraban plenamente informados de la enajenación del inmueble, la omisión de la notificación de la venta del inmueble exigida ex lege no privó ni limitó a los demandantes a ejercitar su derecho de retraer” -que, “…la participación de los demandantes en la audiencia conciliatoria celebrada en sede administrativa las cuales fueron documentadas en actas debidamente suscritas por el apoderado judicial de los demandantes con la interposición de la demanda de retracto legal arrendaticio y su admisión el 17 de diciembre de 2015 constituyen eventos donde se colige objetivamente que deben considerarse que las partes actoras estuvo (sic9 en conocimiento pleno de la enajenación del inmueble” -que, “…el artículo 139 eiusdem de la ley especial, establece (…) que resulta lógico y razonable asumir de que los demandantes tuvieron conocimiento mediante fecha cierta de la venta del apartamento en el primer acto conciliatorio efectuado en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el estado Nueva Esparta, es decir el 22 de octubre de 2015, según acta administrativa levantada y suscrita por el apoderado judicial FRANCISCO BALESTRINI MORONTA, luego este conocimiento se vuelve a revelar cuando los demandantes interponen la demanda primigenia de retracto legal admitida el 17 de diciembre de 2015, la cual no prosperó (…) desde esa data de interposición de dicha demanda, debe calcularse el lapso de caducidad de la acción de retracto legal ejercitada por los (sic) EMILIOS ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ, quedando al descubierto que desde esa fecha 17 de diciembre de 2015 hasta el 13 de octubre de 2016, fecha de interposición de la presente controversia han transcurrido abundantemente el tiempo de ley, excediendo los ciento ochenta (180) días hábiles de caducidad establecido en el artículo 139 de la ley especial” -que, “…habiendo tenido los demandantes conocimiento cierto sin lugar a equívocos de la venta del inmueble para accesar (sic) al órgano jurisdiccional en interés de interponer en forma tempestiva el RETRACTO LEGAL como en efecto lo hizo con la frustrada demanda primigenia de RETRACTO LEGAL, incoada en el mes de diciembre de 2015, la cual no prosperó (…), y siendo la finalidad del lapso de caducidad la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento de esa forma de que tras el trascurso del lapso que preceptúa la ley se extinga el derecho de roda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione, ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual, obviamente incidiría negativamente en la seguridad jurídica; lapso que transcurre fatalmente y no es susceptible de interrupción, ni suspensión, no cabe duda que en el presente caso ha operado la caducidad de la acción, por haber transcurrido en exceso los 180 días de estricta observancia previsto en el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda…” b).-Por medio de su apoderado judicial, la codemandada BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, en su escrito, expresa: -------------------------------------------------------------- -que, “…los demandantes en la presente acción, en fecha 25 de septiembre del año 2014, iniciaron Procedimiento de Regulación de Canon ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda en el estado Nueva Esparta, según asunto N° 14.1140-R. C., en el cual se hizo parte ni representada la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, y mediante escrito recibido por el organismo en fecha 02 de julio 2015, manifiesta que ya o es propietaria del inmueble objeto de la regulación y que el nuevo propietario es el ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, titular de la cédula de identidad N° 16.826.375, desde el 28 de noviembre de 2014 y anexa copia del documento de venta (…) el procedimiento de Regulación de Canon finalizó con la providencia administrativa de fecha 13 de agosto de 2015”. -que, “…el propietario del inmueble que arrendaron mediante un contrato de hospedaje vacacional, es el ciudadano SIL JOSE VARGAS ROJAS, su nuevo propietario en fecha 28 de septiembre del año 2015, inicia procedimiento previo a la demanda de desalojo, ante la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda en el estado Nueva Esparta, contra los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ, el cual se ventiló en el asunto signado MC-15-105, finalizando dicho procedimiento con la providencia administrativa de fecha 22 de enero de 2016, en la misma ese organismo oficial en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VIA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales…”. -que, “…de los hechos narrados se desprende y no hay lugar a dudas corroborándolo y fundamentándolo con las actuaciones que corren insertas a los autos que los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ,, que (sic) desde la notificación de la providencia administrativa de fecha 13 de agosto de 2015, a partir del día inmediato siguiente, comenzó el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles, a fin de que intentaran la acción por retracto legal arrendaticio, toda vez que mi representada, en fecha 02 de julio del año 2015, consignó al expediente administrativo N° 14.1140-R.C, llevado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el estado Nueva Esparta, documento público mediante el cual ésta celebró la venta del inmueble arrendado como hospedaje vacacional. Y es a partir de la fecha de notificación de la providencia administrativa de regulación de canon que nació para los arrendatarios el ejercicio del derecho de retracto legal objeto de fundamento (sic) de esta demanda, cuyo lapso de 180 días hábiles contados a partir de la fecha de notificación cierta, para la presente fecha está vencido, toda vez que desde ese día hasta la fecha de admisión de la demanda objeto de este juicio han transcurrido más de ciento ochenta días” -que, “…la fecha de notificación debe tenerse como el día cierto de haberse efectuado la notificación para el ejercicio de dicho lapso (sic) por cuanto en ese procedimiento administrativo mi representada consignó ante el citado organismo oficial el documento de la venta efectuada a un tercero y en consecuencia en esa oportunidad o durante el procedimiento instado o dentro de los ciento ochenta días hábiles siguientes a la notificación de la providencia debieron los arrendatarios manifestarle a la arrendadora su voluntad de adquirir el inmueble objeto de contrato de hospedaje vacacional por el mismo precio y en las mismas condiciones …” -que “… el precitado derecho de retracto legal que le confieren los artículo 138, 1398 y 140 en su ordinal segundo en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda a los arrendadores (sic) para que éstos ejerzan el retracto legal arrendaticio esta ya vencido para el momento de la admisión de la demanda en cuestión. Vencido como ha sido ese lapso de ciento ochenta (180) días hábiles le trajo como consecuencia a estos arrendadores (sic) la CADUCIDAD DE LA ACCION, por ser la caducidad la sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la ley para la validez de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad y así pido que esta cuestión previa sea declarada” Alegatos de la actora contradiciendo la cuestión previa.--------------------------------------------- En la oportunidad legal de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil contradice la cuestión previa opuesta, en los siguientes términos:--------------------------- -que, “…con el propósito de negar, rechazar y contradecir dichos alegatos en virtud de que el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio en los casos en los que el arrendatario del inmueble, aun encontrándose presente o teniendo quien le represente, no hubiere sido notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada, ratifico (…) que la acción interpuesta por mis representados está suficientemente ajustada a derecho y dentro de los lapsos establecidos por la ley para su interposición en virtud de que las partes demandas (sic), suficientemente identificadas en autos, no notificaron de manera expresa, taxativa ni oportuna a mis representados de la preferencia ofertiva a la cual tienen derecho y en consecuencia mucho menos de una compra-venta, lo cual ha quedado suficientemente aclarado y ratificado por las competentes autoridades (Ministerio de Vivienda y Hábitat y Ministerio Público), expediente en los cuales se ha expresado claramente la actitud dolosa con la que actuaron las partes demandas (sic) en la presente causa, y de lo cual se evidencia de toda la documentación y elementos probatorios que acompañan la presente causa y que se encuentra claramente especificados en autos…” Pruebas en la articulación.------------------------------------------------------------------------------------ En la oportunidad de presentar las pruebas en la articulación probatoria con ocasión de la cuestión previa opuesta, las partes hicieron uso de ese derecho de la manera siguiente: Pruebas de la parte actora.------------------------------------------------------------------------------------ 1).-Planillas de pago (f.163 y 164 2ª pieza) emitidas por el Sistema de arrendamiento de vivienda en línea (SAVIL), de fechas 13/10/2015 y 17/05/2017 correspondiente a los meses 12/2014 y 04/2017 por la cantidad cada una de Bs. 3.315,40; las cuales al emanar de un órgano de la administración pública se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil para acreditar la solvencia de los arrendatarios en el canon mensual de arrendamiento del inmueble arrendado, cuyo retracto legal han ejercido. ASI SE DECLARA.-------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pruebas del codemandado SIL JOSÉ VARGAS ROJAS.--------------------------------------------- 1).- Copia simple (f. 12 al 15 2ª pieza) de documento de compraventa inscrito en el Registro del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 28-11-2014, anotado bajo el N° 2009.665, asiento registral N° 3 del inmueble matriculado 396.15.4.1.804 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. Este documento se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS dio en venta pura y simple en fecha 28-11-2014 al ciudadano SIL JOSÉ VARGAS por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), un apartamento de su propiedad distinguido con la nomenclatura B cuatro (PH-B) que forma parte del Conjunto Residencial Archipiélago Garden ubicado en la Parcela N° 5 del Sector H, calle Luisa Cáceres de Arismendi, urbanización Playas del Ángel de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. ASI SE DECLARA.-------------------------------- 2).- Copias simples de Actas Conciliatorias (f. 62 al 65 2ª pieza), de fecha 21-10-2015 y del 22-10-2015 que cursan en el expediente administrativo 105-15, sustanciado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta por el procedimiento administrativo previo a la demanda incoado por la abogada MÓNICA SORIANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 128.500, apoderada judicial del ciudadano SIL JOSÉ VARGAS actual propietario del inmueble constituido por un apartamento de su propiedad distinguido con la nomenclatura B cuatro (PH-B) que forma parte del Conjunto Residencial Archipiélago Garden ubicado en la Parcela N° 5 del Sector H, calle Luisa Cáceres de Arismendi, urbanización Playas del Ángel de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta con los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ, representado por el abogado FRANCISCO BALESTRINI MORONTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.055, de la cual se extrae que la apoderada judicial del ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS manifiesta que propone ofrecerle el inmueble a los arrendatarios para lo cual sugiere efectuarle un avalúo solicitándole a la Superintendencia que nombre un experto con el fin de que lo practique a la brevedad posible; propuesta ésta que fue aceptada por el apoderado judicial de los arrendatarios; entretanto que de la segunda se desprende que la abogada MÓNICA SORIANO con el carácter indicado propone a los arrendatarios que están representados por el preidentificado abogado FRANCISCO BALESTRINI MORANTA ofrecer por la cantidad de ciento diez millones de bolívares (Bs. 110.000.000,00) el inmueble a los arrendadores dado que el precio estimado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda es inferior al precio del justo valor; observándose que en dicha acta se deja constar que los arrendatarios ofrecieron la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00); y finalmente los arrendatarios por medio de su representante judicial ofrecen noventa y dos millones de bolívares (Bs. 92.000.000,00) como precio del inmueble arrendado, por lo cual el organismo administrativo HOMOLOGA el acuerdo entre las partes, invitándoles a mantener la sana paz que han observado durante la negociación. Asimismo se desprende que, el organismo el día 04-12-2015 frente al incumplimiento de los arrendatarios a la propuesta aceptada de compraventa, fija una nueva oportunidad para una audiencia conciliatoria entre las partes. Estos documentos se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias y muy especialmente que la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS está ajena a la negociación entre SIL JOSÉ VARGAS y los arrendatarios. ASI SE DECLARA.-------------------------------------------------------------------------- 3).- Copia simple (f.77 2ª pieza) del escrito presentado por la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas en fecha 02-07-2015, mediante el cual manifiesta que desconoce cualquier acción legal en relación al arrendamiento vacacional de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la nomenclatura B cuatro (PH-B) que forma parte del Conjunto Residencial Archipiélago Garden ubicado en la Parcela N° 5 del Sector H, calle Luisa Cáceres de Arismendi, urbanización Playas del Ángel de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta ya que el mismo pertenece desde el 28 de noviembre de 2014 a SIL JOSÉ VARGAS ROJAS. Este documento se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias. ASI SE DECLARA.-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4).- Copia simple (f.78 al 81 2ª pieza) de la demanda instaurada por los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ representado judicialmente por el abogado FRANCISCO BALESTRINI MORANTA, por retracto legal arrendaticio en contra de los ciudadanos BELQUIS MARLENI GUERERO VIVAS y SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, y su admisión de fecha 17-12-2015, por este Tribunal. Este documento se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias relativas a la presentación de la demanda y su admisión. ASI SE DECLARA.--------------------------------------------------------------------------- 5). Copia simple (f.82 2ª pieza) del acta levantada por este Tribunal el día 16-05-2016 con motivo de la audiencia de mediación fijada en el juicio que por retracto legal arrendaticio siguen los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ representado judicialmente por el abogado FRANCISCO BALESTRINI MORANTA, en contra de los ciudadanos BELQUIS MARLENI GUERERO VIVAS y SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, se declaró desistido el procedimiento por falta de comparecencia de la parte actora y terminado el proceso. Este documento se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las anotadas circunstancias. ASI SE DECLARA.------------------------------------------------------------------------- Pruebas de la codemandada BELQUIS GUERRERO VIVAS:------------------------------------- Por escrito del 14-10-2013, la parte actora a través de sus apoderados judiciales promovió las siguientes pruebas:------------------------------------------------------------------------------------------ 1).- Copia simple (f. 109 al 112 1ª pieza) del contrato de hospedaje vacacional celebrado entre los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ y la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, que tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento de su propiedad distinguido con la nomenclatura B cuatro (PH-B) que forma parte del Conjunto Residencial Archipiélago Garden ubicado en la Parcela N° 5 del Sector H, calle Luisa Cáceres de Arismendi, urbanización Playas del Ángel de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. Este documento se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil para acreditar la relación arrendaticia existente entre las partes; hecho éste que no es objeto de controversia pues las partes están convenidas en dicha convención. ASI SE DECLARA.--------------------------------------------------------------------- 2).- Copia simple (f.176 2ª pieza) de constancia emitida por el CONSEJO COMUNAL EL AGUA de fecha 03-06-2014, por la cual deja constar que la residencia ubicada en la calle Miragua, sector Playa El Agua, edificio Edén Tropical, piso 1, apartamento N° 9, Municipio Antolín del Campo del estado Nueva Esparta presita un servicio de operadora vacacional comunal. Los hechos sobre los cuales versa este instrumento no guardan relación con el asunto controvertido, por lo tanto, este documento se reputa impertinente a los efectos del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.----------- 3).- Copia simple (f.8) de constancia expedida en fecha 12-09-2016 por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta por la cual se deja constar que los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ son inquilinos de un inmueble constituido por un apartamento de su propiedad distinguido con la nomenclatura B cuatro (PH-B) que forma parte del Conjunto Residencial Archipiélago Garden ubicado en la Parcela N° 5 del Sector H, calle Luisa Cáceres de Arismendi, urbanización Playas del Ángel de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y se encuentran inscritos en la Superintendencia de acuerdo al Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (SIRCAV) y cancelando los cánones de arrendamiento a través del Sistema Nacional de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL). Este documento se valora conforme al artículo 1.357 del Código civil por emanar de un ente administrativo para demostrar la solvencia en los cánones de arrendamiento por parte de los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ en su condición de arrendatarios. ASI SE DECLARA.------------------ 4).- La declaración de los arrendatarios en su escrito libelar consistente en afirmar que la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERERO VIVAS, visitó el apartamento arrendado antes de proceder a venderlo, ofreciéndoselos. En cuanto a esta declaración si bien es cierto, que dicha afirmación está contenida en el escrito de demanda, tal comunicación vertida de forma oral por la propietaria no cumple los requerimientos para ser considerada como la notificación obligatoria a que alude el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, además que dicha notificación es una obligación del adquirente a tenor de la citada norma legal por una parte y de otra, las declaraciones vertidas en el libelo de la demanda no constituyen prueba de confesión y dicha declaración no puede constituirse como prueba del conocimiento cierto de la operación de compraventa efectuada entre la arrendadora y el codemandado SIL JOSÉ VARGAS ROJAS a los efectos del cómputo de la caducidad. De ahí que la probanza ofrecida en tales términos se desestime conforme al artículo 509 del Código de procedimiento Civil, por razones de legalidad. ASI SE DECLARA.- IV.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR De las actas del proceso se desprende que los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELBIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ ocupan un inmueble constituido por un inmueble que fue propiedad de la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, constituida por apartamento distinguido con la nomenclatura B cuatro (PH-B) que forma parte del Conjunto Residencial Archipiélago Garden ubicado en la Parcela N° 5 del Sector H, calle Luisa Cáceres de Arismendi, urbanización Playas del Ángel de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta; sin embargo, ha señalado que la arrendadora violó sus derechos ya que primeramente comunicó vía telefónica que visitaría el apartamento con un cliente interesado pero ante el interés de adquisición manifestado de los arrendatarios acudió sola a tomar fotografías expresándoles que lo iba a pensar, pero aún así, dicha ciudadana vendió el inmueble el 24-11-2014, como consta de sus declaraciones vertidas en el libelo de la demanda. No obstante la venta, dichos ciudadanos están en posesión del inmueble descrito. Señala además en su escrito libelar que al recibir orientación iniciaron un procedimiento de canon de arrendamiento en fecha 25-11-2014 para mantener una relación de arrendamiento ajustada a derecho y en tal virtud consignan un canon de arrendamiento fijado por el órgano rector de la materia cancelándolos por el sistema SAVIL establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para el pago de los mismos. Asimismo, relatan que la arrendadora, la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS había vendido el inmueble arrendado al ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS el día 28-11-2014, violando la preferencia ofertiva que tienen para comprar el inmueble por ser los arrendatarios y por tal motivo, conforme al segundo aparte del artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda acuden al Tribunal para que se le reconozca la preferencia ofertiva violentada y que la ley les otorga y a ejercer el retracto legal arrendaticio correspondiente al caso. Por su parte, los codemandados por medio de sus apoderados judiciales en el acto de la contestación de la demanda han promovido la cuestión previa contemplada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el contenido del artículo 107 del Decreto-Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dado que, según sus cómputos, ha transcurrido más de los ciento ochenta (180) días hábiles que la ley consagra para el ejercicio del derecho que se reclama a través de la demanda propuesta; hecho éste que es discutido por los actores por medio de su representante judicial al considerar -entre otros aspectos-, que se encuentra plenamente solvente en el pago del canon de arrendamiento. Por lo tanto, el punto central a resolver está enfocado en la caducidad de la acción de retracto legal ejercida, es decir, corresponde a este Tribunal determinar si la acción ejercida esta caduca o por el contrario, se ejerció en el plazo señalado en el artículo 139, ya mencionado; no obstante ello, el primer aspecto a discernir está ligado a la determinación del conocimiento de los actores de la venta del bien inmueble arrendado, pues en decir de los codemandados dicho conocimiento data del procedimiento administrativo cuando la arrendadora vendedora demandada le comunicó a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la venta efectuada. LA NOTIFICACION DE LA VENTA Señala el artículo 139 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados” (subrayado del Tribunal) Conforme a la disposición legal apuntada, el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles para el ejercicio del retracto legal comienzan a contarse a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación que se realice haga el adquirente debiendo acompañar la copia certificada del documento que contiene la negociación. Es evidente que en este caso, dada la disputa expuesta, no existe la notificación de la negociación celebrada, por el contrario, afirma el representante judicial de los demandantes que se enteraron de la operación de compraventa efectuada por la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS al ciudadano SIL JOSE VARGAS ROJAS y que no la notificó; es decir, del escrito libelar no se desprende cómo obtuvieron los demandantes conocimiento del hecho de la venta, simplemente lo señalan así como los datos de inscripción en el Registro Público correspondiente. Ahora bien, el término de caducidad concedido por la ley para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio no se inicia por cualquier clase de manifestación que haga presumir que el bien inmueble arrendado fue vendido a un tercero; antes bien este término se inicia como lo expresa la disposición legal precedentemente transcrita, a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada haga el adquirente al arrendatario, en este caso, el ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS a los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ, con la carga de acompañar a la notificación, la copia certificada del instrumento que contiene la operación de compraventa. De autos no emerge elemento alguno que permita acreditar que la acción de retracto legal arrendaticio interpuesta por los accionantes EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ esté caduca por cuanto no existen elementos de prueba aportados por los codemandados ciudadanos BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS al ciudadano SIL JOSE VARGAS ROJAS susceptibles de demostrar de forma fehaciente que notificó a los actores de que adquirió el inmueble por la venta que le hizo BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS el día 28-11-2014, así como tampoco demostró el codemandado que entregó a los arrendatarios una copia certificada del documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 28-11-2014, sólo existe la afirmación de los demandantes, no desvirtuada por los codemandados con ninguna prueba, de que el conocimiento fue por el medio que ellos señalan, esto es, por el procedimiento administrativo llevado a cabo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en el cual, la arrendadora suministró el documento de compraventa. Así pues, esta afirmación no desvirtuada por los coaccionados unido al hecho de que la demanda se presentó el día 13-10-2016, revelan que los ciudadanos EMILIO ALEXANDER RODRIGUEZ ZARATE y MARIELIS CAROLINA SALAS HERNANDEZ, en su condición de arrendatarios instauraron la demanda de retracto legal arrendaticio en forma oportuna, esto es, dentro de los ciento ochenta (180) días hábiles que consagra el artículo 139 del Decreto-Ley para ejercer el derecho a retraer, ya que no fueron notificados con las formalidades que la citada disposición legal establece, sino que, tales formalidades resultaron ignoradas por el comprador; lo cual significa que, el derecho a retraer que consagra el artículo 139 del Decreto-Ley contempla un plazo para ejercerse; plazo éste que debe comenzar a contarse a partir de la notificación cierta que le haga el comprador al arrendatario, correspondiéndole a dicho comprador acompañar a la notificación que haga, la copia certificada del documento de compraventa, es decir, de aquel que contiene la negociación que se notifica al arrendatario. Así las cosas, es evidente que el propósito de la ley es poner en conocimiento del arrendatario el hecho de la operación de venta efectuada, observándose que en este caso que se analiza, ello se ha omitido; de ahí que se permite al arrendatario acceder a la información de la enajenación por otras vías o de otra manera; por lo tanto, se reconoce que la falta de notificación pueda suplirla otro suceso, entre ellos, cuando el conocimiento se adquiere por sí mismo dado que el arrendatario acudió a la oficina de Registro Público y halló el documento traslativo de la propiedad; en consecuencia, este Tribunal debe determinarse desde cuándo o partir de qué fecha, para los efectos de la caducidad, tuvieron conocimiento de la compraventa los demandantes arrendatarios en virtud de la ausencia de notificación por parte del comprador; es decir, establecer cuándo se inició el plazo para el ejercicio del derecho a retraer. ASÍ SE DECIDE. De lo anterior se estableció que el inicio del plazo se cuenta a partir de la notificación al arrendatario por el comprador de la forma explicada; sin embargo, ante la ausencia de tal notificación no emerge de autos una fecha cierta, aportada por la actora, simplemente relata que inició el procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento el 25-11-2014, es decir, tres (3) días antes de que la arrendadora BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS vendiera el apartamento al ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS; no obstante ello, pretenden los codemandantes atribuirle el conocimiento a los arrendatarios por los actos conciliatorios celebrados en el procedimiento iniciado por la abogada MÓNICA SORIANO apoderada del comprador ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas cuando denominándolos ocupantes les hizo responsables de una ocupación arbitraria y de la falta de pago de los cánones de arrendamiento; procedimiento éste que se inició con la presentación de un escrito en fecha 23-09-2015 ante el referido organismo y en el cual los arrendatarios estuvieron representados por el abogado FRANCISCO BALESTRINI MORANTA; sin mencionar que el comprador actual propietario en dicho procedimiento y con el propósito d determinar el mismo ofreció en venta a los arrendatarios el inmueble. Se constata además que el codemandado SIL JOSÉ VARGAS ROJAS en el escrito por el cual promueve la cuestión previa de la caducidad, aduce que en el procedimiento administrativo llevado también ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas por regulación de canon de arrendamiento, la arrendadora BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS se hizo presente el 02-07-2015 y aportó el documento que contiene la operación de compraventa. Ahora bien, del complejo de fechas aportadas por los codemandados y de los actos administrativos celebrados se pretende demostrar la alegada caducidad de la acción ejercida, sin embargo, debe establecerse primeramente que el aislado documento (f.77 2ª pieza) aportado por el codemandado SIL JOSE VARGAS ROJAS, contentivo del escrito presentado por BELQUIS MARLENI GUEERO VIVAS consignando en fecha 02-07-2015 en el marco del procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento iniciado por los arrendatarios, no es demostrativo del conocimiento por parte de éstos de la venta efectuada, ya que no se precisa de las pruebas promovidas por el codemandado como sustento de la cuestión previa opuesta cuál fue el resultado del mismo y si la providencia administrativa que lo culmina establece tal aspecto determinando que el propietario es dicho ciudadano por una parte y de otra, si bien es cierto que las audiencias de conciliación demuestran que estuvo presente el apoderado judicial de los arrendatarios y que a éstos le fue ofrecido en venta dicho inmueble, tal ofrecimiento lo fue en el marco del procedimiento administrativo previo en el cual SIL JOSE VARGAS ROJAS por medio de su apoderada judicial les atribuye falta de pago de cánones de arrendamiento y los denomina ocupantes arbitrarios del inmueble, en una clara demostración de desconocimiento de la posesión precaria que ejercían sobre el inmueble, ya que lo habían arrendado a su propietaria en la oportunidad en que esta lo era. Así pues, sin duda alguna que para este Tribunal ante tal confusión para los codemandantes en el establecimiento de la fecha en la cual adquirieron conocimiento los demandantes sobre la operación de compraventa efectuada entre los ciudadanos BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS y SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, y frente a la falta de notificación legal con la cual resultaron ampliamente perjudicados, lo legal y prudente es establecer que dicho conocimiento lo adquirieron y patentizaron el día fecha en que presentaron la primera demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que resultó desistida por la falta de comparecencia del abogado FRANCISCO BALESTRINI MORANT; de tal modo que es a partir de dicha fecha que debe comenzar a computarse los ciento ochenta (180) días hábiles a que se refiere el decreto-ley,. ASI SE DECIDE.- Al respecto la Sala Constitucional en ejercicio de la potestad de interpretación que le otorga el artículo 334 constitucional estableció en fallo N° 260 del 20-05-2005, expediente Nº 04-807 (Caso: Regalos Coccienelle C.A. contra Inversora El Rastro C.A., y Promociones La Pintoresca C.A.), y bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, cuándo se inicia el plazo para quien no fue notificado teniendo el derecho a retraer, estableciendo: “Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas. Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone (…) El artículo 257 eiusdem preceptúa: (…) Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente: (…) Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura. Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene. Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?. En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada. Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando cómo precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble. De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados. La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente. Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia. Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera. En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide...” Pretenden los codemandados que el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles a que se refiere el artículo 139 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se comiencen a contar a partir del 02-07-2015, fecha en la cual la codemandada BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS en el procedimiento administrativo de fijación de canon seguido por los arrendatarios ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, presentó una diligencia pretendiendo desconocer los derechos de los demandantes y además consignó el documento por el cual vendió el inmueble arrendado al ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS; no obstante, de autos que se verifica que el día 13-08-2015, dicho Ente Administrativo dictó la providencia que le puso fin a dicho procedimiento, la cual no menciona al ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, antes bien, lo omite y continúa tratando a la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS como arrendadora y propietaria; evidenciándose que su apoderado judicial se dio por notificado de ella el día 17-09-2015; por lo tanto, se descarta tal fecha (02-07-2015) como el día en que debe comenzar a correr el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles para el ejercicio del derecho a retraer, tomando en cuenta –como se dijo- que el órgano administrativo no consideró tal circunstancia sino que la Resolución dictada sólo abarca a los contratantes del arrendamiento ASI SE DECIDE.- Ahora bien, observándose de las actas del proceso que los codemandados por ningún medio de prueba lograron demostrar con certeza a partir de qué momento, los demandantes adquirieron el conocimiento de que el inmueble arrendado por la ciudadana BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS le fue vendido al ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, se impone para este Tribunal determinar que dicho conocimiento se estableció el día 22-01-2016 , fecha en la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda dictó la Providencia Administrativa con la cual culminó el procedimiento administrativo previo instaurado por el ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, quien en su condición de adquirente del inmueble arrendado por la vendedora BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS, en virtud de la omisión en que incurrió dicho ciudadano respecto de la notificación obligatoria que le impone el artículo 139 del Decreto-Ley con la carga del acompañamiento de la copia certificada de la negociación . Si bien es cierto, que las actas levantadas en fechas 21 y 22 de octubre de 2015 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en el marco del procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales, dejan cuenta de que la apoderada judicial de la comprador SIL JOSÉ VARGAS ROJAS ofreció en venta el inmueble arrendado por BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS a los demandantes, dicha fechas no se toman en consideración para afirmar que a partir de las mismas se estableció el conocimiento de la negociación en virtud de que la notificación de los arrendatarios en ese procedimiento operó el día 06-10-2015 y se celebró además, otro acto conciliatorio el 14-01-2016, por lo tanto, en medio de dicho procedimiento administrativo e ignorándose el resultado del mecanismo de su culminación, el cual, ha podido ser amigable, no pueden las fechas de los actos conciliatorios celebrados servir de punto de partida para el cómputo del plazo de caducidad, por lo cual, resulta razonable establecer que la fecha en que se dictó la providencia administrativa que lo concluye (22-01-2016) es la idónea para instituir el conocimiento de la operación de compraventa, dado que en el transcurso hubo supuestas descalificaciones y denuncias penales contra los arrendatarios según indica el acta conciliatoria del 14-01-2016 (f.71 2ª pieza), impeditivas de la materialización de los ofrecimientos esgrimidos en las audiencias de fechas 21 y 22 de octubre de 2015, y por ello , se descartan esas fechas como punto de inicio del computo para el ejercicio del derecho a retraer. ASI SE DECIDE. Así pues, acorde con los principios de expectativa legítima y seguridad jurídica inseparables en todo procedimiento judicial, tales eventos de conciliación, y/o mediación -de los cuales hay constancia fidedigna en autos (21-10-2015, 22-10-2015 y 14-01-2016), no deben ser considerados como indicadores de que en dichas oportunidades los arrendatarios se enteraron de la operación de compraventa que comprende el inmueble objeto de arrendamiento; es decir, no pueden considerarse como fechas en que se instauró el conocimiento de la operación de compraventa en los demandantes pues, dicho conocimiento no puede instituirse en detrimento de unos y en beneficio de otros, ni están destinados a suplir la notificación obligatoria señalada en la ley. De ahí, que este Tribunal a objeto de determinar cuándo comenzó a correr el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles a que se refiere el artículo 139 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estima que la fecha del dictamen de la Providencia Administrativa por parte de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y que culmina el procedimiento administrativo previo a la demandas judiciales de fecha 22-01-2016, es la idónea para servir como punto de partida para el cómputo de dicho plazo conferido por la ley para el ejercicio del derecho a retraer, ya que, de forma indubitable se adquirió por los demandantes el conocimiento de que dicho inmueble lo había vendido la arrendadora al ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS y se abre para éste la posibilidad de instaurar acciones legales que impliquen el desalojo y/o la desocupación del inmueble de su propiedad. ASI SE DECIDE. A tales fines evidenciamos que el artículo 139 del Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que el derecho de retracto, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, , lo cual constata que el plazo establecido por el legislador para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto fue ampliado por el Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a ciento ochenta (180) días hábiles, es decir, que para el ejercicio de esta acción, deben ser calculados todos los días del calendario, debiendo excluirse únicamente los sábados y domingos, los días jueves y viernes santos, los días de Fiesta Nacional, o uno declarado no laborable por una ley distinta a la de Fiestas Nacionales ( Por ejemplo: 4 de mayo-31 de julio), pero deben computarse a este plazo el día que el tribunal despache o no, siempre que sea hábil; de modo, que el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles concedidos por la ley a los actores transcurrieron, así: Desde el 22-01-2016, exclusive, fecha en que –como se dijo- se dictó la Providencia Administrativa y de donde se extrae adquirieron conocimiento cierto de la venta del inmueble, efectuada por la arrendadora propietaria BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS al ciudadano SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, hasta el día 13-10-2016, inclusive, fecha en que se recibió en este Juzgado la segunda demanda por retracto legal: Del 22-01-2016 al 31-01-2016: 5 días hábiles; mes de febrero de 2016: 19 días hábiles; mes de marzo de 2016: 21 días hábiles; mes de abril de 2016: 20 días hábiles; mes de mayo de 2016: 21 días hábiles; mes de junio de 2016: 21 días hábiles, mes de julio de 2016 20 días hábiles, mes de agosto de 2016: 22 días hábiles; mes de septiembre de 2016; 22 días hábiles y del 01-10-2016 al 13-10-2016, inclusive 8 días hábiles, para un total de 179 días hábiles.- En consecuencia, es infundada la afirmación de los codemandantes de que la acción estaba caduca al momento de ser propuesta, pues según su dicho, había transcurrido ampliamente el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles que confiere el legislador al arrendatario para ejercer el retracto legal, y por ello, se declara sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada, que es la contemplada en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual trae como consecuencia que el procedimiento prosiga legalmente y que se le advierta a las partes que la actuación inmediata procesal es el auto a que se refiere el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, aquel por el cual se fijan los puntos controvertidos. ASÍ SE DECIDE. V.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:----------------------------------------------------------------------------- PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la caducidad de la acción establecida en la ley, promovida por los ciudadanos BELQUIS MARLENI GUERRERO VIVAS y SIL JOSÉ VARGAS ROJAS, plenamente identificadas.------------------------------------------------------------ SEGUNDO: SE ADVIERTE a las partes que el acto procesal subsiguiente es el que refiere el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, el auto que fija los puntos controvertidos.----------------------------------------- TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta incidencia.---------------------------------------------------------------------- CUARTO: NOTIFIQUESE a las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del plazo legal de acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233 eiusdem.---------------------------------------------------------------- Publíquese, regístrese y déjese copia. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta en la ciudad de Pampatar, a los diecinueve (19) días del mes de Septiembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. El Juez, Dr. José Gregorio Pacheco.- La Secretaria, Abg. Yennifer Vanessa Soto Velásquez.- Nota: En esta misma fecha (19-09-2017) siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste, La Secretaria, Abg. Yennifer Vanessa Soto Velásquez. Exp. N° 2016-2621 Sentencia Interlocutoria N° 2017- 2216 .-