TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.385.220 y domiciliada en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, LABIB TAYJAN YOMAA, DUNIA ELISMAR CASTILLO DE SORITI e ISAAC DEL VALLE CABAÑA SUAREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los Nros. I.P.S.A. 123.371, 173.999, 92.720 y 138.392 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V-17.546.290 y domiciliada en la ciudad de Tucupita, Municipio Tucupita del estado Delta Amacuro.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MARIANNY CAROLINA MENDOZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el Nro. I.P.S.A. 138.193.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
ASUNTO: 12.094-16.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inicia la presente demanda por DESALOJO incoada por el abogado en ejercicio LABIB TAYJAN YOMAA en representación de la ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO contra la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, ya identificados.
En fecha 03.11.2016 (f. 35), se recibió la presente demanda y sus anexos interpuesta por ante éste Juzgado, en función de distribuidor, a quien le correspondió conocer de la misma, procediéndose en fecha 07.11.2016 (f. Vto. 35), a dársele entrada y a asignársele la numeración respectiva de éste Tribunal.
Por auto de fecha 09.11.2016 (f. 36 y 37), se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 10.11.2016 (f. 40), se dejó constancia por secretaría de haberse otorgado poder apud acta a la abogada DUNIA ELISMAR CASTILLO DE SORITI, en virtud de la diligencia consignada por el apoderado actor en esa misma fecha.
En fecha 15.11.2016 (f. 41 al 44), se dejó constancia por secretaría de haberse librado el exhorto, el oficio y la compulsa de citación, tal como fue ordenado en el auto de fecha 09.11.2016.
En fecha 24.01.2017 (f. 47), se dejó constancia por secretaría de haberse otorgado poder apud acta al abogado ISAAC DEL VALLE CABAÑA SUAREZ, en virtud de la diligencia consignada por el apoderado actor en esa misma fecha.
En fecha 27.03.2017 (f. 59 al 68), se recibió resultas del exhorto emanado del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro, en virtud de haberse librado un nuevo oficio y exhorto de fecha 31.01.2017.
En fecha 11.05.2017 (f. 69 al 77), compareció la apoderada judicial de la parte demandada y mediante escrito con anexo, dio contestación a la demanda.
Por auto de fecha 16.05.2017 (f. 78), se fijó al quinto (5°) día de despacho siguiente, para que tenga lugar la audiencia preliminar a las 11:00 a.m.
En fecha 24.05.2017 (f. 79 al 81), tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar, tal como fue ordenado por auto de fecha 16.05.2017.
Por auto de fecha 26.05.2017 (f. 82 y 83), se procedió a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia.
En fecha 05.06.2017 (f. 86 y 87), compareció la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 05.06.2017 (f. 88 al 92), compareció el apoderado actor y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
Por autos de fecha 06.06.2017 (f. 93 al 95), fueron admitidas las pruebas promovidas tanto por la apoderada judicial de la parte demandada, como por las promovidas por el apoderado actor.
Por auto de fecha 26.07.2017 (f. 98), se ordenó efectuar un cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos por ante éste Juzgado desde el 26.05.2017 exclusive al 05.06.2017 inclusive y desde el 06.06.2017 exclusive al 25.07.2017 inclusive.
Por auto de fecha 26.07.2017 (f. 99), se fijó el décimo día de despacho para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral a las 10:00 a.m.
En fecha 10.08.2017 (f. 100 al 109), tuvo lugar la celebración de la audiencia oral, tal como fue ordenado por auto de fecha 26.07.2017.

III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la presente demanda de DESALOJO argumentó el abogado LABIB TAYJAN YOMAA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO, lo siguiente:
TITULO I
DE LOS HECHOS
CAPÍTULO PRIMERO
DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL
- Que “Consta suficientemente de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Tucupita, Estado Delta Amacuro, en fecha veintinueve (29) de Mayo de 2.009, bajo el N° 02, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual acompaño al presente escrito libelar en copia certificada marcado con la letra “B”, en la cual mi representada la Ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO, ya identificada, celebró contrato de Arrendamiento, con la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en la Ciudad de Tucupita del Estado Delta Amacuro y titular de la cédula de identidad N° V-17.546.290, quien denominaré a los efectos de la presente demanda EL DEMANDADO; el cual versa sobre un (1) bien inmueble, constituido por un (1) local comercial ubicado en la Calle Petion N° 70, esquina con calle Amacuro, de la Ciudad de Tucupita, Municipio Tucupita del Estado Delta Amacuro.”
CAPÍTULO SEGUNDO
DEL INCUMPLIMIENTO
- Que “En este orden de ideas es de hacer notar que EL DEMANDADO, con anterioridad a la fecha de interposición de la presente demanda y en la actualidad, ha incumplido las cláusulas Primera y Décima del referido contrato marcado “B” las cuales entre otras cosas establecen lo que textualmente transcribo a continuación: Primera: el cual será utilizado por La Arrendataria para la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios. (Negritas y subrayados míos). Décima: Prohibición de Cesión, Traspaso o Subarrendamiento.- El presente contrato es celebrado intuito personae por lo que respecta a La Arrendataria, en tal sentido, no podrá subarrendar, traspasar o ceder, ni total ni parcialmente el local arrendado, ni de ninguna otra manera permitir la ocupación o giro comercial en el inmueble de otra persona natural o jurídica distinta. El incumplimiento de esta cláusula en cualquier forma dará derecho a La Arrendadora para ejercer todas las acciones que considere pertinentes, incluida la resolución del contrato y el desalojo de los ocupantes del inmueble, en virtud de cualquier acto o negocio no autorizado, además de exigir a modo de indemnización, el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha indicada como finalización de la relación contractual o de la prorroga en curso, de ser el caso. (Negritas y subrayados míos). De las cláusulas anteriormente transcritas se evidencia de la transcripción parcial de la Cláusula Primera que fue convenido de mutuo acuerdo por las partes que el local comercial objeto de la relación arrendaticia será utilizado por La Arrendataria exclusivamente para la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios, no debiendo cambiar dicho ramo comercial, incumpliendo dicha cláusula al modificar el local comercial y crear dos (2) comercios dentro del mismo, uno es la venta de empanadas y bebidas que lleva por nombre LA REINA DEL SABOR Y LA SAZON, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Delta Amacuro, en fecha 07 de Abril de 2.016, bajo el N° 21, Tomo ARM327 y la otra es una venta de loterías de nombre Agencia de Lotería Inversiones Fragu, el cual no posee registro, evidenciándose así el incumplimiento de la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento. De la cláusula Décima del contrato de arrendamiento antes identificado, se evidencia entre otras cosas que el contrato se celebró estrictamente entre mi mandante la Ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO, ya identificada y EL DEMANDADO, prohibiéndosele a este último expresamente subarrendar, ceder o traspasar ni total ni parcialmente el local arrendado mediante el contrato de arrendamiento que se encuentra anexo al presente escrito marcado “B”, ni de ninguna otra manera permitir la ocupación o giro comercial en el inmueble de otra persona natural o jurídica distinta a EL DEMANDADO, incumpliendo dicha cláusula al permitir la ocupación o giro comercial de una persona jurídica denominada LA REINA DEL SABOR Y LA SAZON, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Delta Amacuro, en fecha 07 de Abril de 2.016, bajo el N° 21, Tomo ARM327 y la otra es una venta de loterías de nombre Agencia de Lotería Inversiones Fragu, el cual no posee registro, evidenciándose así el incumplimiento de la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento. El incumplimiento de dichas cláusulas se evidencian de Original del Expediente N° 0506-2016, nomenclatura particular del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tucupita, Casacoima, Pedernales y Antonio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Delta Amacuro, contentivo de Solicitud de Inspección Judicial Extra Litem, evacuada en fecha 28 de Julio de 2.016, la cual doy aquí por reproducida en su totalidad y la anexo en el presente escrito marcada con la letra “C”.”
- Que “Lo cierto del caso Ciudadana Jueza, es que EL DEMANDADO, ha incumplido el contrato de arrendamiento que se encuentra en el presente escrito marcado “B” específicamente sus cláusulas Primera y Décima, situación esta alarmante por cuanto se evidencia que EL DEMANDADO incumplió con sus obligaciones como lo era utilizar el local comercial arrendado exclusivamente para la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios y además el de permitir la ocupación o el giro comercial de otra persona natural o jurídica distinta a EL DEMANDADO, por lo que se evidencia que ha incumplido el referido contrato que se encuentra anexo en el presente escrito marcado “B”.”

Por otra parte, la abogada MARIANNY CAROLINA MENDOZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO:
- Que “Ciudadana Juez, como punto previo antes de dar contestación a la presente demanda, de conformidad con el segundo aparte del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazo la Cuantía de la presente Demanda, estimada por la Parte Actora en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 2.000.000,88), es decir ONCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE CON CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (11.299,44 Ut); por considerar que la parte demandante, realizó un abultamiento indiscriminado de la cuantía de la acción propuesta, para que su competencia pasara a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil; para así contravenir lo pautado en la cláusula Décima Sétima del Contrato de Arrendamiento, referida al Domicilio, establece que “Para todos los efectos derivados del presente Contrato las partes fijan como Domicilio especial la Ciudad de Porlamar, jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse”.
- Que “Código de Artículo 38 del Procedimiento Civil:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.”
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
- Que “Ahora bien, estando dentro del lapso y en la oportunidad legal de dar Contestación a la Demanda, de conformidad con lo previsto en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, procedo a dar Contestación a la acción propuesta en los siguientes términos:
CONTESTACIÓN AL FONDO: Niego, rechazo y contradigo la demanda incoada en contra de mi Mandante tanto en los hechos explanados por el actor como en los fundamentos de derecho que sustentan su pretensión.
1. Para mayor abundamiento de forma expresa y detallada, niego rechazo y contradigo que mi patrocinada haya incumplido con el Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado en fecha 29 de mayo de 2009, bajo el N° 02, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Tucupita, que comprende un Local Comercial ubicado en la esquina del cruce de Calle Petión, con calle Amacuro de la Ciudad de Tucupita, Sector centro, Municipio Tucupita del Estado Delta Amacuro, el cual forma parte de un inmueble de mayor extensión, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Casa que es o fue de Basilio Rodríguez; SUR: Calle Amacuro; ESTE: Casa que es o fue de Nicolás Cedeño; y OESTE: Calle Petión.
2. Niego, rechazo y contradigo que haya habido incumplimiento del contrato antes mencionado, conforme lo sostiene el actor en su escrito libelar, quien indica que el arrendamiento “… no cumplió con su obligación al modificar el rubro comercial establecido mediante Contrato de Arrendamiento en el local comercial dado en arrendamiento y por haber permitido la ocupación o giro comercial en el inmueble a otra persona natural o jurídica distinta a EL DEMANDADO”.
3. Niego, rechazo y contradigo que la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, haya cambiado el uso y destino propio del inmueble para el originariamente pactado.
4. Niego, rechazo y contradigo que la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, haya incumplido con la cláusula contractual que preveía el uso del inmueble arrendado.
5. Niego, rechazo y contradigo que la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, haya creado dos (2) comercios dentro del local comercial, uno para la venta de empanadas y bebidas y otro para el funcionamiento de Agencia de Lotería.
6. Niego, rechazo y contradigo que la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, haya subarrendado el local comercial objeto del Contrato de Arrendamiento.”
HECHOS QUE AFIRMO.
- Que “Acepto y afirmo como cierto que en fecha veintinueve (29) de Mayo del año Dos Mil Nueve (2009), mi mandante DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, suscribió Contrato de Arrendamiento con la ciudadana Lourdes Tovar de Carreño, que comprende un Local Comercial ubicado en la calle Petión cruce con calle Amacuro de la ciudad de Tucupita, Municipio Tucupita del Estado Delta Amacuro, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Tucupita, el cual quedó anotado bajo el N° 02, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.”
CONTESTACION PORMENORIZADA Y FUNDAMENTADA DE LA DEMANDA.
- Que “Ciudadana Juez, el Apoderado Judicial de la propietaria y Arrendadora del local comercial objeto de la presente demanda, sostiene que hay incumplimiento del contrato celebrado con la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, señalando de forma puntual que dicho incumplimiento consiste en haber cambiado el objeto del contrato en cuanto al uso del local arrendado, el haber permitido la ocupación o giro comercial en el inmueble a otra persona natural o jurídica distinta a la persona del demandado, y finalmente señala que la arrendataria incumplió al crear dos (2) comercios dentro del local.”
- Que “Estos señalamientos son falsos, pues si bien es cierto que inicialmente el contrato originario vigente suscrito el 29 de mayo de 2009, preveía que el uso del local estaría destinado a la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados, accesorios, nunca se prohibió de forma expresa el cambio de uso, ni se estableció en la cláusula primera que existía una “exclusividad” para la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios, como así lo afirma la parte actora.”
- Que “Podemos citar como ejemplo en la sociedad venezolana actual como constantemente y variantemente los establecimientos comerciales, en sus anaqueles no solo venden piezas de vestir, como así lo han convenido en su relación contractual; si no como tambien presentan productos de comida para subsanar de alguna forma la realidad política, económica y social que estamos viviendo.”
- Que “Ahora bien, en cuanto a la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento suscrito entre mi mandante y la ciudadana Lourdes Tovar de Carreño, se puede evidenciar claramente en el libelo de la demanda que el ciudadano abogado LABIB TAYJAN YOMAA, explana que mi mandante violó dicha cláusula en virtud de que afirma que la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, subarrendó e hizo ocupar el inmueble objeto de Arrendamiento por otra persona, en este caso persona Jurídica como es el caso de una Agencia de Loterías de nombre Fragu; no evidenciando la parte actora ningún elemento que permita demostrar que esa Agencia de Loterías pertenece a un Tercero y no a la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, lo quiere decir que el Demandante hace una apreciación incorrecta, porque si bien es cierto que menciona en la Inspección Ocular que acompaña su escrito libelar, el punto de que existía una venta de Lotería, no es menos cierto que esto no constituye un elemento que por si solo determine que haya cedido o subarrendado sus derechos para contravenir la relación contractual; puesto que él Tribunal que practicó la Inspección se limitó a transcribir que funcionaba una Venta de Lotería, sin tomar en cuenta ni describir, la Firma de Comercio que certifique esto, ni la descripción de la máquina fiscal con la que se realice esta actividad; y menos aún que un tercero se esté beneficiando de esto.”
- Que “En este orden de ideas, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como norma especial establece en su artículo 40 las causales de desalojo, siendo pertinente ciudadana Juez precisar los siguientes aspectos:
1. El contrato de Arrendamiento por efecto de la tácita reconducción, ha pasado a ser un contrato por tiempo indeterminado.
2. El Contrato de Arrendamiento no fue nunca adecuado al nuevo Régimen Jurídico existente en el País con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de Mayo de 2.014, incumpliéndose con muchas de las normas previstas en dicha ley, en especial con la Disposición Transitoria Primera, del mencionado instrumento normativo que establece: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de éste Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses a lo establecido en éste Decreto Ley”.
3. En los casi OCHO (08) años de vigencia del Contrato de Arrendamiento mi Poderdante ha cumplido cabalmente con sus obligaciones contractuales, estando al día con el pago de los canon de arrendamiento, ha conservado y mejorado el local comercial, y ha cumplido con sus deberes en lo que respecta a normas sanitarias, pago de impuestos, tasas y contribuciones. La prueba evidente, palpable y notable de esto, es el hecho cierto de que la parte actora en ninguno de los capítulos explanados en el escrito libelar, hace la menor referencia de esta situación; lo que quiere decir que la parte actora está consciente, que no sólo hay una solvencia en el canon de arrendamiento, si no tambien que el local comercial se encuentra en perfectas condiciones, lo que representa a mi mandante como una arrendataria con un alto grado de solvencia y responsabilidad.”
- Que “Ahora bien, si bien es cierto que inicialmente el contrato de arrendamiento preveía un uso que contemplaba la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados, accesorios, debemos tomar en consideración ciudadana Juez, los cambios que ha experimentado la Economía del País, donde el acceso a divisas se fue haciendo cada vez más difícil, y el precio de los artículos antes señalados subieron sus costos de tal forma que simplemente es imposible comercializar los mismos. Fue asi como mi mandante le hizo saber a la Arrendadora y Propietaria del local, que iba a cambiar su uso, obligada por las circunstancias económicas presentes en el país, y desde mas de cuatro (4) años se ha dedicado a la venta de empanadas, bebidas y chucherías, con el conocimiento y aprobación tácita de su persona.”
- Que “Desde el año pasado, y dada la crisis económica que prácticamente afecta todo el comercio nacional, fue necesario instalar un punto de venta de lotería en el local, siendo falso que se procedió a su división, o que se permitió que una persona distinta del arrendatario diera uso del local. Por el contrario, la empresa La Reina del Sabor y la Sazón, C.A., es una persona jurídica de la cual mi patrocinada Deisy Glorimar Gutiérrez es su accionista mayoritaria y propietaria, y le sirve de fachada legal para realizar actos de comercio, sin que ello signifique que ha subarrendado el inmueble a la mencionada empresa. En cuanto a la venta de lotería, es un negocio en auge en la ciudad de Tucupita, y permite obtener ingresos para sostener la actividad comercial realizada por la arrendataria, y cumplir con los compromisos laborales e impositivos. Sin embargo ciudadana Juez en ninguna parte de su escrito libelar la parte actora explica porque no adecuó el Contrato de Arrendamiento a la nueva realidad jurídica surgida con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde debió modificar el contrato para regular lo relacionado con el establecimiento de los canon de arrendamiento, la cuenta bancaria donde debería depositarse los canon, las facturas seniatizadas que deben expedirse por el pago de las mensualidades, y en fin todas las disposiciones previstas en mencionado texto normativo, so pena de incurrir en las sanciones previstas en el mismo.”
- Que “La no adecuación tiene directa relación con el pedimento verbal que desde hace años formuló mi Mandante a la dueña del local, de modificar la cláusula referida al uso del inmueble, toda vez que era de su conocimiento que desde hacia mucho tiempo me encontraba realizando una actividad licita y honesta, como lo es la venta de empanadas, bebidas y chucherías, con su consentimiento tácito, pues nunca se opuso a dicho uso, hasta la presentación de esta Demanda.”

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS.-
Establecido el trámite procesal correspondiente a ésta instancia y dado por reproducidos los alegatos de las partes -antes transcritos-, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito en éste proceso, el Tribunal observa que la litis quedó planteada según auto de fecha 26.05.2017, en los siguientes términos:
HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
- Que su representada LOURDES TOVAR DE CARREÑO celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Petion N° 70, esquina con calle Amacuro de la ciudad de Tucupita, Municipio Tucupita del estado Delta Amacuro;
- Que dicho local comercial objeto de la relación arrendaticia sería utilizado por la arrendataria exclusivamente para la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios, no debiendo cambiar dicho ramo comercial;
- Que la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ ha incumplido con las cláusulas décima y décima novena del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, por cuanto hizo un cambio de rubro diferente al establecido en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda y que funciona en dicho local comercial la sociedad mercantil LA REINA DEL SABOR Y LA SAZÓN, C.A., y una venta de loterías de nombre INVERSIONES FRAGU, permitiendo que una persona jurídica distinta a la arrendataria ocupara el inmueble o el local comercial;
- Que el contrato de arrendamiento se celebró estrictamente entre su representada y la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, prohibiéndosele a ésta última subarrendar, ceder o traspasar ni total, ni parcialmente el local arrendado, ni de ninguna otra manera permitir la ocupación o giro comercial en el inmueble de otra persona natural o jurídica distinta a la demandada.
HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:
- Que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su mandante tanto en los hechos explanados por el actor como en los fundamentos de derecho que sustentan su pretensión.
- Que niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con el contrato de arrendamiento que comprende un local comercial ubicado en la esquina del cruce de calle Petion, con calle Amacuro de la ciudad de Tucupita, sector Centro, Municipio Tucupita.
- Que niega, rechaza y contradice que la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, haya cambiado el uso y destino propio del inmueble para el originariamente pactado.
- Que niega, rechaza y contradice que la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, haya incumplido con la cláusula contractual que preveía el uso del inmueble arrendado.
- Que niega, rechaza y contradice que la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, haya creado dos (2) comercios dentro del local comercial, uno para la venta de empanadas y bebidas y otro para el funcionamiento de Agencia de Lotería.
- Que niega, rechaza y contradice que la arrendataria DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, haya subarrendado el local comercial objeto del contrato de arrendamiento.

PRUEBAS APORTADAS.-
Las pruebas producidas en juicio deben ser valoradas íntegramente y no de manera parcial, porque de lo contrario podría conllevar a la violación de las garantías constitucionales referidas al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, en este sentido el juez debe determinar el valor probatorio de la prueba que lo constituye la fuerza o mérito de los argumentos o las razones que en ella encuentra para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), por una parte, y por la otra, la fuerza probatoria que consiste en el vínculo o la situación jurídica que se deriva de ella y que obliga a los intervinientes del propio acto y/o a los terceros, y que puede ser determinante o no en la resolución del conflicto planteado.
A).- PARTE ACTORA:
DE LAS DOCUMENTALES APORTADAS CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
1.- Copia Certificada de Sustitución de Poder Especial, presentado ad effectum vivendi (f. 7 al 10), marcada con la letra “A”, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Tucupita, estado Bolivariano Delta Amacuro, en fecha 31.10.2016, bajo el Nº 28, Tomo N° 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; donde la abogada DUNIA ELISMAR CASTILLO DE SORITI sustituyó Poder Especial, amplio y suficiente cuanto fuere necesario a los abogados en ejercicio LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA y LABIB TAYJAN YOMAA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los N° I.P.S.A. 123.371 y 173.999 respectivamente.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, ésta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se decide.-
2.- Original de Contrato de Arrendamiento (f. 11 al 17), marcado con la letra “B”, quedando inserto en fecha 29.05.2009, bajo el Nº 02, Tomo N° 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual la ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO convino en arrendar un Local Comercial a la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ el cual sería utilizado para la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ésta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio tal como lo prevé el artículo 1.384 del Código Civil. Y así se decide.-
3.- Copia Certificada de Inspección Judicial (f. 18 al 34), marcado con la letra “C”, evacuada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tucupita, Casacoima, Pedernales y Antonio Díaz de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro, en fecha 28.07.2016, en el referido Local Comercial Arrendado; dejándose constancia por el tribunal de los siguientes particulares: “Particular Primero: Se deja constancia de que al momento de realizar la inspección, y previo a la revisión del inmueble ubicado en la Calle Petion Nro. 70, esquina con Calle Amacuro, de esta ciudad de Tucupita, en el que se encuentra constituido este Tribunal; Segundo Particular: Se deja expresa constancia de que el inmueble señalado anteriormente es de uso exclusivo de uso comercial; Tercer Particular: Se deja constancia de que ya fue designado y juramentada por el ciudadano Juez la practico fotógrafa, ciudadana: Vivian Carreño, identificada up supra; Cuarto Particular: Se deja constancia de que luego de la revisión se encuentran tres personas, identificadas como: Deisy Glorimar Gutiérrez, Demilys Gutiérrez y Ildemar Francis, laborando en el local comercial que funciona como venta de empanadas y refrescos y bebidas asimismo se encuentra de igual forma una venta de lotería denominada Inversiones Fragu, en la cual labora la ciudadana antes identificada Demilys Gutiérrez; Quinto Particular: Se deja constancia de que en el inmueble objeto de esta Inspección se encuentran funcionando una Venta de Empanadas Reina del Sabor y sazón y una Agencia de Loterías Inversiones Fragu; Sexto Particular: Se deja constancia de que en el Inmueble anteriormente identificado y objeto de esta Inspección, se encuentra un registro de Comercio de la Venta de Empanadas que funciona en el inmueble, La Reina del Sabor y la Sazón, C.A., Registro mercantil Nro. 21, Tomo ARM327, de fecha 07 de Abril de 2.016, de la Agencia de Lotería Inversiones Fragu, no posee; Séptimo Particular: Se deja constancia de que en cuanto a este particular ya se encuentra cierto por el anterior; Octavo Particular: Se deja constancia de que en el Inmueble anteriormente identificado y objeto de esta Inspección se encuentra funcionando dos (02) locales comerciales identificados en el particular Quinto antes descrito; Noveno Particular: Se deja expresa constancia y fue plenamente descrito en los particulares Sexto, Séptimo y Octavo. Cumplida su misión, el Tribunal ordena regresar a su sede natural.” Asimismo, se consignaron cuatro (04) folios útiles contentivos de las fotografías practicadas durante el desarrollo de la referida inspección.
Por cuanto el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 1.428 del Código Civil, se le asigna pleno valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.-
EN LA ETAPA PROBATORIA:
1.- En el Capítulo Primero del escrito de promoción de pruebas, el apoderado actor reprodujo y ratificó las siguientes documentales:
a) Original de Contrato de Arrendamiento (f. 11 al 17), marcado con la letra “B”, quedando inserto en fecha 29.05.2009, bajo el Nº 02, Tomo N° 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
b) Copia Certificada de Inspección Judicial (f. 18 al 34), marcada con la letra “C”, expediente N° 0506-2016, evacuada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tucupita, Casacoima, Pedernales y Antonio Díaz de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro.
Por cuanto los anteriores medios probatorios ya fueron objeto de análisis al inicio de éste fallo, resulta innecesario volver a emitir consideraciones al respecto. Y así se decide.-
2.- En el Capítulo Segundo del escrito de promoción de pruebas, el apoderado actor promovió “(…) La Confesión Judicial Espontánea o Voluntaria que se evidencia del escrito de contestación de la demanda (folios 69 al 73), por cuanto de su contenido se demuestra que la representación judicial de la parte demandada, ciudadana Lourdes Tovar de Carreño afirma haber cambiado el objeto del contrato en cuanto al uso del local comercial arrendado, por cuanto nunca se prohibió de forma expresa el cambio de uso, ni se estableció en dicha cláusula que existía una exclusividad para la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios, en virtud de la actual realidad política, económica y social que estamos viviendo. Asimismo, dada la crisis económica que prácticamente afecta todo el comercio nacional, fue necesario instalar un punto de venta de lotería en el local, como así lo afirma la parte actora
Al respecto, se impone señalar que corresponde a ésta Juzgadora de mérito pronunciarse sobre el alcance, extensión y naturaleza de las afirmaciones que hubiere formulado la parte actora, así como acerca de lo expuesto por el promovente en relación con la alegada confesión espontánea y que denota una concordancia lógica y secuencial con los hechos narrados en el presente procedimiento y con las demás pruebas, todo esto conforme a lo previsto en los artículos 1.401 y 1.405 del Código Civil. Y así se declara.-
B).- PARTE DEMANDADA:
EN LA ETAPA PROBATORIA:
1.- En el Capítulo I del escrito de promoción de pruebas, la apoderada judicial de la parte demandada reprodujo y ratificó las siguientes documentales:
a) Registro de Comercio de la empresa LA REINA DEL SABOR Y LA SAZON, C.A., quedando protocolizado en fecha 07.04.2016, bajo el Nº 21, Tomo N° ARM327.
b) Original de Contrato de Arrendamiento (f. 11 al 17), marcado con la letra “B”, quedando inserto en fecha 29.05.2009, bajo el Nº 02, Tomo N° 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Por cuanto los anteriores medios probatorios ya fueron objeto de análisis al inicio de éste fallo, resulta innecesario volver a emitir consideraciones al respecto. Y así se decide.-
2.- Testimoniales:
2.1) En cuanto a la ciudadana HILDA MARÍA GONZÁLEZ en la oportunidad y hora fijada por éste Tribunal, se anunció el acto en la forma de ley y por cuanto al llamado no compareció la testigo, se declaró desierto dicho acto.
2.2) En cuanto al ciudadano GREGORY VICTOR TERAN ROJAS en la oportunidad y hora fijada por éste Tribunal, rindió su declaración y manifestó: PRIMERO: ¿Diga el testigo a que se dedica actualmente? CONTESTO: Soy Sargento de la Guardia Nacional Bolivariana. SEGUNDO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LOURDES TOVAR? CONTESTO: No, no la conozco. TERCERO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ? CONTESTO: De trato y vista si, de comunicación no. CUARTO: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ tiene un local comercial destinado a venta de empanadas? CONTESTO: Si, así es. QUINTO: ¿Diga el testigo la dirección de éste local comercial? CONTESTO: Eso está en la calle Amacuro, Tucupita, estado Delta Amacuro. SEXTO: ¿Diga el testigo cuántas veces ha visitado el local comercial objeto de ésta demanda? CONTESTO: Unas cinco (5) ó seis (6) veces. SÉPTIMO: ¿Diga el testigo en razón de que a efectuado las visitas que afirma? CONTESTO: Para desayunar cuando viajo a Tucupita y lo uso como punto de referencia para entrevistarme con otras personas. OCTAVO: ¿Diga el testigo cuando fue la última vez que visitó el local comercial? CONTESTO: Hace seis (6) meses. Cesaron. Asimismo, el apoderado judicial de la parte actora, pasó a repreguntar al testigo y manifestó: PRIMERO: ¿Diga el testigo cual es la dirección de su domicilio de forma completa? CONTESTO: Urbanización Villa Zoita, Municipio García, Nueva Esparta. SEGUNDO: ¿Diga el testigo si existe otro tipo de venta dentro del local comercial en donde se encuentra la venta de comida? CONTESTO: Aparte de comida, desconozco. TERCERO: ¿Diga el testigo porque aceptó declarar como testigo en el presente juicio? CONTESTO: Se me hizo la invitación y no le vi nada malo para venir a confesar. CUARTO: ¿Diga el testigo quién le hizo dicha invitación, y en que fecha le fue realizada? CONTESTO: Me invito la Dra. MARIANNY MENDOZA hace algunas semanas. QUINTO: ¿Diga el testigo de donde conoce a la Dra. MARIANNY MENDOZA? CONTESTO: Me la recomendó un cliente para que me hiciera un registro de firma personal. SEXTO: ¿Diga el testigo si tiene amistad o enemistad con la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ? CONTESTO: No, ninguna de las dos. SÉPTIMO: ¿Diga el testigo si sabe que nombre comercial tiene la venta de empanadas que existe en el local comercial arrendado por la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ? CONTESTO: No lo recuerdo, lo he visto en la parte externa, pero no lo recuerdo.
2.3) En cuanto al ciudadano JUNNIS ANTONIO COLINA CANO en la oportunidad y hora fijada por éste Tribunal, se anunció el acto en la forma de ley y por cuanto al llamado no compareció el testigo, se declaró desierto dicho acto.
La anterior testimonial al no presentar contradicción sobre los hechos relacionados en el presente procedimiento y con las demás pruebas, se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
3.- Posiciones Juradas:
3.1) En cuanto a la ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO en la oportunidad y hora fijada por éste Tribunal para absolver las posiciones juradas, rindió su declaración y previamente juramentada manifestó: PRIMERA: ¿Diga la absolvente como es cierto y le consta que mantiene una relación contractual con la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito en el año 2.009, por un local comercial de su propiedad ubicado en el Municipio Tucupita del estado Delta Amacuro? CONTESTO: La situación contractual es el conflicto por el cambio del renglón que establece el contrato, es decir, el incumplimiento. SEGUNDA: ¿Diga la absolvente como es cierto y le consta que hasta la fecha de la presente solicitud de desalojo su relación contractual o comercial con la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, se había desarrollado en un ambiente de cordialidad y paz? CONTESTO: No, porque yo vivo en Margarita y no puedo estar allá, y de hecho puso al abogado para que se encargara él de eso, y de hecho en algunas veces que fui estaba el local cerrado o personas extrañas a la arrendataria. TERCERA: ¿Diga la absolvente como es cierto y le consta que la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ ha sido una arrendataria responsable con el pago del canon? CONTESTO: Bueno, para mi no fue responsable totalmente, ya que cancelaba cuando podía y de hecho tuve que contratar a otra persona que le cobrara, pero no fue puntual lo pagó cuando pudo, no tuvo la responsabilidad del caso. CUARTA: ¿Diga la absolvente como es cierto y le consta que hace aproximadamente seis (6) años visitó en compañía de su esposo a la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ, en el local comercial objeto de la demanda, oportunidad en la cual le regaló una Estatua de la Virgen del Valle, mismo día éste que desayunó en el local al que hacemos mención? CONTESTO: Recuerdo, inicialmente cuando ella iba a encargarse del local que le prometí la Virgen para la protección del local y cuando fui se la lleve, que le di la Virgen si se la di y con mucho gusto, y de hecho tenía para la venta como unos trajes de baño, eso si lo recuerdo. QUINTA: ¿Diga la absolvente como es cierto y le consta que hace aproximadamente tres (3) años visitó el local comercial objeto de la demanda en compañía de su hija y estuvieron conversando con la ciudadana DEISY GLORIMAR en relación algunos pagos o impuestos que debían hacerse ante las Oficinas de la Alcaldía del Municipio Tucupita del estado Delta Amacuro? CONTESTO: No, mis dos hijas no están aquí, y el pago de la Alcaldía los hacía yo en enero anual para evitar que se acumularán. SEXTA: ¿Diga la absolvente como es cierto y le consta que la abogada LILIANA ARISMENDI, persona de su confianza realizó el cobro por concepto del canon de arrendamiento en el local durante aproximadamente seis (6) años? CONTESTO: Lógico ella era la que hacía los cobros y por eso puedo decir que era irregular, de acuerdo a las facturas. SÉPTIMA: ¿Diga la absolvente como es cierto y le consta que consintió tácitamente el cambio de uso del local comercial, en virtud de que en ninguna de las visitas al Municipio ni por medio de la abogada que contrató, mencionada anteriormente, objetó el cambio de uso?. CONTESTO: No, yo no lo consentí, ella tenía que respetar lo que se pactó inicialmente. OCTAVA: ¿Diga la absolvente como es cierto y le consta que no realizó adecuación del contrato de arrendamiento como estaba previsto en la disposición transitoria primera de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, a través de la persona que había contratado para que se encargara en representación de usted en su local comercial, ni a través de ninguna otra persona? CONTESTO: El contrato se mantiene igual, la otra persona era la que se encargaba, más bien lo que hacía era que aumentaba otro poquito, no había otro contrato. Cesaron.-
3.2) En cuanto a la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ en la oportunidad y hora fijada por éste Tribunal para absolver las posiciones juradas, rindió su declaración y previamente juramentada manifestó: PRIMERA: ¿Diga la absolvente si es cierto que dentro del local comercial arrendado tiene una venta de empanadas y comida, y un puesto de venta de loterías? CONTESTO: Si. SEGUNDA: ¿Diga la absolvente si es cierto que en el local arrendado hace su giro comercial diario desde el año 2.016, la sociedad mercantil LA REINA DEL SABOR Y LA SAZÓN, C.A.? CONTESTO: Si, hace siete años yo tengo dos avisos de coca cola grande de seis metros por un metro de alto, de la REINA DEL SABOR Y SAZÓN solo que constituí la empresa legalmente en el año 2016. TERCERA: ¿Diga la absolvente si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano GREGORY TERAN ROJAS? CONTESTO: Si. Cesaron.-
Los anteriores medios probatorios absueltos, al no presentar contradicción recíprocamente sobre los hechos pertinentes al mérito de la causa, relacionados en el presente procedimiento y con las demás pruebas, se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 409 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
DE LA AUDIENCIA ORAL.-
En ese estado el Tribunal efectuado cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual éste Tribunal declaró con lugar la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO contra la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIÉRREZ; la entrega inmediata del local comercial objeto de la presente controversia, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa. Asimismo, se reservó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes para publicar el fallo en su integridad, tal como lo establece el artículo 877 eiusdem.
IV.- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.-
Conforme a los alegatos y defensas opuestas en la presente causa, queda planteada la controversia, en una pretensión de Desalojo de contrato de arrendamiento constituido por un local comercial, ubicado en la calle Petión N° 70, esquina con calle Amacuro, de la ciudad de Tucupita, Municipio Tucupita del estado Delta Amacuro, con una superficie de aproximadamente OCHO METROS CON NOVENTA CENTÍMETROS (8,90 mts) de frente por Veinticinco Metros con Setenta Centímetros (25,70mts) de fondo, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de Basilio Rodríguez; SUR: Calle Amacuro; ESTE: Casa que es o fue de Nicolás Cedeño; y OESTE: Calle Petión; con fundamento en lo dispuesto en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en virtud del incumplimiento de las cláusulas Primera y Décima del contrato de arrendamiento, relacionadas con el objeto del contrato y la prohibición de cesión, traspaso o subarrendamiento, por cuanto en el decir de la accionante, “la accionada ha incumplido culposamente con sus obligaciones como lo era utilizar el local comercial arrendado exclusivamente para la venta, distribución y comercialización de prenda de vestir, calzados y accesorios; sin embargo, ésta cambió el ramo comercial del referido local al modificarlo y crear dos (2) comercios dentro del mismo, uno es una venta de empanadas y bebidas que lleva por nombre LA REINA DEL SABOR Y LA SAZÓN, C.A., y la otra, es una venta de loterías de nombre Agencia de Lotería Inversiones Fragu, el cual no posee registro, y además, el de permitir la ocupación o el giro comercial de otra persona natural o jurídica distinta a la demandada, incumpliendo de ésta manera con la primera y décima cláusula del contrato de arrendamiento…”; ante ello, la parte demandada pretende enervar tal pretensión alegando la existencia de un contrato de arrendamiento por el referido local, aduciendo “que debido a los cambios que ha experimentado la economía del País, donde el acceso a divisas se fue haciendo cada vez más difícil, y el precio de los artículos que inicialmente fueron objeto del contrato subieron sus costos, de tal forma que simplemente es imposible comercializar los mismos, fue así como le hizo saber a la arrendadora y propietaria del local, que iba a cambiar su uso, obligada por las circunstancias económicas presentes en el país, y desde más de cuatro años se ha dedicado a la venta de empanadas, bebidas y chuchearías, con el consentimiento y aprobación tácita de la parte accionante; y que desde el año pasado, y dada la crisis económica que prácticamente afecta todo el comercio nacional, fue necesario instalar un punto de venta de lotería en el local, siendo falso que se procedió a su división, o que se permitió que una persona distinta al arrendatario diera uso del local; que por el contrario la empresa La Reina del Sabor y La Sazón, C.A., es una persona jurídica de la cual es su accionista mayoritaria y propietaria, y le sirve de fachada legal para realizar actos de comercio, sin que ello signifique que ha subarrendado el inmueble a la mencionada empresa”.
Resulta oportuno mencionar alguna de las normas que rigen la materia contractual, nuestro Código Civil Venezolano en su artículo 1.159 establece: “que los contratos tienen fuerza de ley en entre las partes, estos no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”; la mencionada norma consagra el principio del contrato ley entre las partes, el cual informa la materia contractual; cuya interpretación se traduce a que las partes contratantes al establecer las pautas de la convención que reglará el vínculo jurídico que los relacione mediante el contrato; están obligados a cumplir con las reglas que ellos mismos establecieron; quedando limitada a ésta convención las normas de orden público.
De igual manera el artículo 1.264 del Código Civil reza: “que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”; y el artículo 1.354 eiusdem preceptúa que quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En éste mismo orden de ideas, en relación al contrato de arrendamiento, el Código Civil de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 1.579 establece: “que el arrendamiento es un contrato mediante el cual una de las partes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado”.
Por otra parte, el literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala: “que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
En cuanto a los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada, observa éste Tribunal que el artículo 1.592 del Código Civil dispone:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias.
2. …(Omissis)…”
Tambien, es importante señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la prueba, al señalar: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”.
Ahora bien, de lo anteriormente descrito, considera ésta Juzgadora con preeminencia señalar que si bien es cierto que la parte actora, alegó entre otras cosas:
1. El incumplimiento de la cláusula primera del contrato de arrendamiento, marcado con letra “B”, cursante a los folios 11 al 17, donde se señala: “Objeto del Contrato. La arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria, el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Calle Petión N° 70, esquina con Calle Amacuro de la ciudad de Tucupita, Municipio Tucupita del Estado Delta Amacuro, el cual será utilizado por la arrendataria para la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios…”. No es menos cierto, que el literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, establece como causal de Desalojo: “Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio…”; así como el artículo 16 eiusdem, el cual reza: “…El arrendatario no podrá modificar el uso, rubro comercial, denominación y/o marca, establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento. Cuando, por la naturaleza del inmueble, condiciones propias de la actividad comercial o conveniencia de las partes, el arrendamiento del inmueble de uso comercial comprenda la obligación de vender ciertos bienes o prestar ciertos servicios, las partes acordarán lo conducente, pero el arrendatario no podrá ser obligado o limitado a vender productos o prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a determinados proveedores…”.
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, así como del análisis probatorio realizado, éste Tribunal observa de la Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tucupita, Casacoima, Pedernales y Antonio Díaz de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro, en fecha 28.07.2016, específicamente en el “CUARTO PARTICULAR: Se deja constancia de que luego de la revisión se encuentran tres personas, identificadas como: Deisy Glorimar Gutiérrez, Demilys Gutiérrez y Ildemar Francis, laborando en el local comercial que funciona como venta de empanadas y refrescos y bebidas asimismo se encuentra de igual forma una venta de lotería denominada Inversiones Fragu, en la cual labora la ciudadana Demilys Gutiérrez.”, que se ha incurrido en la causal de desalojo prevista en el literal “i” del artículo 40 de la Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial; y a juicio de ésta Juzgadora, queda demostrado que dicho Local Comercial no se encuentra destinado única y exclusivamente para el uso por el cual se convino en la celebración del referido contrato de arrendamiento, observándose además, de las fotografías anexas el evidente incumplimiento del objeto principal del Contrato de Arrendamiento el cual quedó establecido solo en lo que respecta a la venta, distribución y comercialización de prendas de vestir, calzados y accesorios; y no a la venta de empanadas, refrescos y bebidas, así como de la venta de loterías. Y así se decide.-
2. El incumplimiento de la cláusula décima que señala: “Prohibición de Cesión, Traspaso o Subarrendamiento.- El presente contrato es celebrado intuitu personae por lo que respecta a la Arrendataria, en tal sentido, no podrá subarrendar, traspasar o ceder, ni total ni parcialmente el local arrendado, ni de ninguna otra manera permitir la ocupación o giro comercial en el inmueble de otra persona natural o jurídica distinta. El incumplimiento de ésta cláusula en cualquier forma dará derecho a la Arrendadora para ejercer todas las acciones que considere pertinentes, incluida la resolución del contrato y el desalojo de los ocupantes del inmueble, en virtud de cualquier acto o negocio no autorizado, además de exigir a modo de indemnización, el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha indicada como finalización de la relación contractual o de la prórroga en curso, de ser el caso”.
Atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, que se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos; los órganos de administración de justicia, así como los Tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general las diversas formas y negocios jurídicos, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia o el carácter comercial del Local Comercial arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas (artículos 1592 y 1597 del Código Civil).
Es así, donde se desprende del escrito de contestación a la demanda consignado por la representación judicial de la hoy accionada, en fecha 11.05.2017, en su decir, -entre otros aspectos- que: “…Fue así como mi mandante le hizo saber a la arrendadora y propietaria del local, que iba a cambiar su uso, obligada por las circunstancias económicas presentes en el país, y desde más de cuatro (4) años se ha dedicado a la venta de empanadas, bebidas y chucherías con el conocimiento y aprobación tácita de su persona…”. Por lo tanto entiende ésta Sentenciadora que tal circunstancia no fue probada, al no cumplir la accionada con su carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; ante la existencia de los presupuestos fácticos de la norma, previstos en las causales de Desalojo; ya que cualquier cambio de destino o negocio no autorizado previamente por la arrendadora, debió ser notificado y autorizado por la misma, haciendo concluir a quien decide en ésta oportunidad que la pretensión de desalojo instaurada debe ser declarada con lugar en la definitiva, tal y como será dispuesto en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello derivan, toda vez que la arrendataria tenía conocimiento del objeto del contrato, el cual -se reitera- era la venta, distribución y comercialización de prenda de vestir, calzados y accesorios, y por ende, de conformidad con lo establecido en el literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo invocada por la parte accionante en la presente causa. Y así se decide.-
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO en contra de la ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, plenamente identificadas.
SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, a hacer la entrega inmediata del local comercial, ubicado en la calle Petión N° 70, esquina con calle Amacuro, de la ciudad de Tucupita, Municipio Tucupita del estado Delta Amacuro, con una superficie de aproximadamente OCHO METROS CON NOVENTA CENTÍMETROS (8,90 mts) de frente por Veinticinco metros con Setenta Centímetros (25,70mts) de fondo, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de Basilio Rodríguez; SUR: Calle Amacuro; ESTE: Casa que es o fue de Nicolás Cedeño; y OESTE: Calle Petión, a la parte actora, ciudadana LOURDES TOVAR DE CARREÑO; libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: SE DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas LOURDES TOVAR DE CARREÑO y DEISY GLORIMAR GUTIERREZ, autenticado por ante la Notaría Pública de Tucupita del Estado Delta Amacuro, en fecha 29.05.2009, el cual quedó anotado bajo el Nº 02, Tomo 12 de los Libros de autenticaciones del año 2.009.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, ciudadana DEISY GLORIMAR GUTIERREZ por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En La Asunción, a los Diecinueve (19) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 207º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ.

LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES P.

NOTA: En ésta misma fecha (19.09.2017), siendo las 03:20 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de Ley, Conste.
LA SECRETARIA,

Abg. ENMYC ESTEVES P.

MAM/EEP/Jac
Exp. Nº 12.094-16.
Sentencia Definitiva.-