TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadano JUAN MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. V- 145.368, con domicilio procesal en la avenida Rómulo Betancourt, centro Empresarial El Viejo Aeropuerto, Piso 1, Oficina 1, sector Sabanamar, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado ORLANDO E. MORENO ARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.582.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Nueva Esparta, bajo el Nº 29-A, de fecha 28.05.2013, representada por sus Directores, ciudadanos PAOLA GUINETTE LÓPEZ MATA y DARÍO DE JESÚS SANCHEZ MATA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 20.539.864 y 7.103.300, respectivamente, domiciliada la Avenida Concepción Mariño, sector La Plaza, al lado de la Universidad de Margarita “UNIMAR”, mini feria Los Dos Pinos, mini local Nº 07, Municipio García de este Estado.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado LARRY RAMÓN BRICEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 229.528.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandada, abogado LARRY RAMON BRICEÑO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., en contra de la sentencia dictada el 11.07.2017 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 19.07.2017.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 07.08.2017 (f. 84) y se le dio cuenta a la Jueza.
Por auto de fecha 08.08.2017 (f. 85), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a ese día. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:30 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 18.09.2017 (f. 86), se declaró finalizado el acto de la reunión conciliatoria en virtud de que solo compareció el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 09.10.2017 (f. 87 y 88), el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
Por auto de fecha 23.10.2017 (f. 90), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 20.10.2017, exclusive.
Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el ciudadano JUAN MORENO, en contra de la sociedad mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., ya identificados.
Por medio de diligencia de fecha 04.07.2016 (f. 12), la parte actora consignó documentos necesarios para la admisión de la demanda.
Fue admitida por auto de fecha 11.07.2016 (f. 29 y 30), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante ese Tribunal, al vigésimo (20°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 13.07.2016 (f. 32), el alguacil del tribunal dejó constancia de que le fueron facilitados los medios y emolumentos necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demandada.
En fecha 15.07.2016 (f. 33), el alguacil consignó boleta y compulsa de citación, librada para la citación de la parte demandada a quien no pudo localizar en la dirección suministrada por cuanto el local comercial estaba cerrado, quedando agregadas a los folios 34 al 39.
En fecha 27.07.2016 (f. 40), la parte actora, solicitó la citación por carteles de la parte demandada, lo cual fue acordado por el tribunal, según auto de fecha 28.07.2016 (f. 41).
En fecha 09.08.2016 (f. 43), la parte actora, retira el cartel de citación ordenado por el tribunal a los fines de su publicación, conforme a lo previsto en la ley.
En fecha 16.09.2016 (f. 49), la abogada WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ, se aboca al conocimiento de la causa, en su condición de Jueza Temporal de ese despacho.
Consta al folio 45, diligencia de fecha 20.09.2016, por medio de la cual el ciudadano JUAN MORENO, parte actora, consigna ejemplares de prensa donde fue publicado el cartel de citación ordenado por el tribunal y en el mismo acto. Confiere poder apud acta al abogado en ejercicio ORLANDO MORENO ARIAS.
El Tribunal de la causa, por auto de fecha 23.09.2016, ordenó agregar a los autos los dos ejemplares de prensa donde aparece publicado el cartel de citación ordenado por el tribunal, quedando agregados a los folios 46 y 47.
En fecha 28.09.2016 (f. 49), la secretaria temporal del tribunal de la causa, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación ordenado en el domicilio de la demandada.
En fecha 27.10.2016 (f. 50), el apoderado judicial de la parte actora, solicita se designe defensor judicial a la parte demandada, de igual forma, por medio de diligencia de la misma fecha, el ciudadano JUAN MORENO, parte actora, confiere poder apud acta al abogado ORLANDO E. MORENO ARIAS, ya identificado.
Por auto de fecha 28.10.2016 (f. 52), el tribunal designa como defensor judicial de la parte demandada al abogado OSCAR CASTRO NÚÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.512.
En fecha 16.11.2016 (f. 54), el alguacil del tribunal consigna boletas de notificación sin firmar a nombre del defensor judicial designado, a quien no pudo localizar, por lo cual en fecha 21.11.2016 (f. 57), el apoderado actor solicita se designe nuevo defensor judicial, lo cual es acordado por el tribunal en fecha 28.11.2016 (f. 58), cuando designó como defensor judicial al abogado RAFAEL ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 161.304.
En fecha 12.01.2017 (f. 59), la parte actora solicita se notifique al defensor judicial designado, motivo por el cual, en fecha 13.01.2017 (f. 60), el alguacil del tribunal, consigna diligencia por medio de la cual, manifiesta no haber recibido los medios necesarios para la práctica de la notificación del defensor judicial.
En fecha 18.01.2017 (f. 61), el alguacil del tribunal consigna boleta de notificación debidamente firmada por el defensor judicial designado en la causa, quien en fecha 20.01.2017 (f. 63), por medio de diligencia, informa la imposibilidad material para aceptar el mismo.
Por auto dictado en fecha 24.01.2017 (f. 64), el tribunal designa como defensor judicial de la parte demandada al abogado ENEIXO RODRÍGUEZ MADRIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 213.876, quien fue notificado en fecha 16.02.2017 (f. 66), según diligencia suscrita por el alguacil del tribunal (f. 67).
En fecha 21.02.2017 (f. 68), el defensor judicial designado, acepta el cargo para el que fue designado y presta el juramento de ley.
Consta el folio 69 del expediente, escrito de contestación a la demanda, consignado en fecha 20.03.2017, por el defensor judicial designado.
Por auto de fecha 03.04.2017 (f. 70), el tribunal fija las 10:00 a.m., del tercer día de despacho siguiente a la fecha del auto, para que tenga lugar la audiencia preliminar.
En fecha 07.04.2017 (f. 71), el tribunal de la causa, por medio de acta levantada a los fines de la celebración de la audiencia preliminar en el proceso, deja constancia de haber anunciado el acto a las puertas del tribunal en la forma de ley, haciéndose presente el apoderado judicial de la parte actora, abogado ORLANDO MORENO ARIAS, quien manifestó que ratificada en todas y cada una de sus partes la demanda incoada. La parte demandada no se hizo presente ni por sí, ni por medio de apoderados.
En fecha 20.04.2017 (f. 72 y su vuelto), por auto dictado por el tribunal de la causa, se establecieron los límites de la controversia, quedando planteados de la manera siguiente: Alega la parte actora ciudadano JUAN MORENO, que es propietario legitimo (sic) de un inmueble ubicado en la Avenida Concepción Mariño, sector La Plaza, al lado de la universidad de Margarita “UNIMAR”, Municipio garcía, Estado Nueva Esparta, el cual ha sido condicionado en su interior en ocho (08) mini locales. Que en fecha 11 de julio de 2013 celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., representada en ese acto por sus Directores PAOLA GUINETTE LOPEZ MATA y DARÍO DE JESÚS SANCHEZ MATA, titulares de las cédulas de identidad Nº V- 20.538.684 y Nº V- 7.103.300, respectivamente, mediante el cual dio en arrendamiento el mini local signado con el Nº 07. Que en la cláusula tercera, se establece que la duración de dicho contrato sería de un (01) año fijo sin prórroga, venciéndose el mismo el día 10 de Julio de 2014, de igual forma se estableció que vencido dicho termino (sic) y si las partes convenían que la arrendataria continuara ocupando el inmueble, este nuevo termino (sic) sería regulado por un nuevo contrato de arrendamiento, lo cual sucedió y es por ello que el contrato suscrito pierde vigencia. Que en la cláusula cuarta el canon de arrendamiento fue establecido en cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500) mensuales, como también fue estipulado en dicha cláusula que la falta de pago de una (01) mensualidad le da derecho al arrendador de solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Que las partes, de mutuo acuerdo decidieron de forma verbal que la mensualidad desde el 11 de Julio 2014 al 10 de Julio de 2015 fuese de cinco mil bolívares (Bs. 5.000), y dicho monto fue cancelado por la arrendataria hasta diciembre de 2015. Que solicita la inmediata desocupación del inmueble a la Sociedad Mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., según lo establecido en la cláusula curta del contrato de arrendamiento ya que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de enero a abril de 2016. Que por su lado el defensor judicial de la demandada, que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que de ellos se pretende reclamar, la demanda que por desalojo ha incoado en contra de su defendida. Dejando así fijados los hechos que conforman el contradictorio y de conformidad con el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil se declara abierto el lapso probatorio de cinco días de despacho para la promoción de pruebas.
Consta al folio 73 y su vto., del expediente, auto dictado por el tribunal en fecha 03.05.2017, por medio del cual se le conceden a las partes tres (03) días de despacho siguientes al de la fecha del auto, para la oportunidad de hacer oposición a las pruebas, y asimismo, se conceden tres (03) días de despacho siguientes, contados a partir del vencimiento del lapso de oposición a las pruebas, a los fines de admitir o no las pruebas promovidas.
Por auto de fecha 15.05.2017 (f. 74), el tribunal de la causa, fija el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la fecha del auto, para que tenga lugar la audiencia o debate oral en la causa.
Por medio de diligencia de fecha 30.05.2017 (f. 75), el ciudadano DARIO DE JESÚS SANCHEZ MATA, confirió poder apud acta al abogado LARRY RAMÓN BRICEÑO SALAZAR, previamente identificado.
En fecha 19.06.2017 (f. 76, su vuelto y 75), tuvo lugar la celebración de la audiencia o debate oral fijada por auto de fecha 15.05.2017; y de la misma se desprende que las partes acudieron representadas por sus apoderados judiciales y una vez oídos sus argumentos el Juez pasó a dictar el dispositivo del fallo, declarando Con Lugar la demanda de Desalojo por Falta de Pago y se condenó en costas a la parte demandada.
En fecha 11.07.2017 (f. 78 al 80), se extendió por escrito el fallo completo mediante el cual se declaró con lugar la demanda.
En fecha 12.07.2017 (f.81), compareció el apoderado judicial de la parte demandada y apeló de la sentencia dictada.
Por auto de fecha 19.07.2017 (f.82), el tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada y ordena la remisión del expediente a este tribunal de alzada, librando el oficio correspondiente en la misma fecha.
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
ACTORA.-
JUNTO CON EL LIBELO
1) A los folios 4 al 9 copia de documento autenticado en la Notaría Pública de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 11.07.2013, bajo el N° 44, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JUAN MORENO, denominado EL ARRENDADOR y la Compañía Anónima ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., representada en ese acto por sus Directores PAOLA GUINETTE LOPEZ MATA y DARÍO DE JESÚS SANCHEZ MATA, denominada LA ARRENDATARIA, del cual se infiere que EL ARRENDADOR dio en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un mini local comercial signado con el Nº 7, el cual forma parte de ocho (08) mini locales construidos dentro de un inmueble propiedad de Juan Moreno, ubicado en la Avenida Concepción Mariño del sector La Plaza, Valle del Espíritu Santo, al lado de la Universidad de Margarita “Unimar”, Municipio García, Isla de Margarita el cual le pertenece al arrendador; el destino del mismo sería la venta de pollo, sándwich de pernil, y de carne y cualquier otra actividad acordada con los otros inquilinos; el término de duración sería por un año fijo, improrrogable, a menos que las partes de mutuo consentimiento acuerden hacer un nuevo contrato y siempre que la arrendataria haya cumplido cabalmente con todas las obligaciones convenidas; que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato daría derecho al arrendador a solicitar la resolución del mismo y la entrega del local completamente vacío y en estado de uso; que si la arrendataria tenía interés en prorrogar el contrato, debía participarlo por escrito al arrendador en un plazo no menor de 30 días antes de finalizar el contrato y si no lo hace se consideraría que no tiene interés en prorrogarlo y por tanto se tendrá como rescindido de pleno derecho y podrá el arrendador pedir la desocupación inmediata, pero en caso de que se acuerde la prórroga tendría que hacerse un nuevo contrato, donde si fijarían las nuevas condiciones contractuales y se fijaría el nuevo canon de arrendamiento de común acuerdo, ateniéndose a las circunstancias inflacionarias del momento; que el canon de arrendamiento es por la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 4.500,00), obligados a pagar con toda puntualidad al inicio de cada mes al arrendador o a la persona que éste indique; que en caso de insolvencia de una mensualidad del canon de arrendamiento señalado el arrendador podría solicitar la desocupación judicial del inmueble; que empezaría a regir desde el día primero de marzo del año 2013; que sería entregado en obra gris, quedando por cuenta de la arrendataria el acondicionamiento del local; que por condición expresa la arrendadora no podrá ceder o traspasar, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble sin previo consentimiento del arrendador, quien no reconocería a ninguna otra persona que ocupe el inmueble sin ese consentimiento, respondiendo en todo momento la arrendataria por los alquileres y demás obligaciones contraídas, hasta su terminación y entrega del local, así como los daños y perjuicios y gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasiones por razón de su incumplimiento; la arrendataria estaría conforme en dejar ver el local por la persona que el arrendador autorice y a no fijar ni permitir que fijen carteles de propaganda comercial en las paredes del frente del inmueble, salvo la de su propia denominación; las reparaciones menores serían por cuenta de la arrendataria, así como el mantenimiento y vigilancia de las áreas comunes y a poner al arrendador en conocimiento de alguna novedad dañosa o indicio necesario; las relaciones entre las partes, se regirán por las disposiciones pertinentes del Código Civil; los gastos comunes de la Feria Los Dos Pinos, serían pagados por todos los arrendatarios de los locales comerciales; la arrendataria estaría de acuerdo en poner su servicio de luz y en pagarlo su consumo y el medidor; la arrendataria entrega al arrendador la cantidad de 18.000,00 equivalente al pago del mes de marzo y tres (03) meses como depósito; la arrendataria acepta como cláusula penal que se pong fin al contrato ya sea porque el mismo finalice y no se prorrogue o porque ella haya incumplido con cualquiera de las cláusulas que haya dado origen a una actuación judicial, a pagar la cantidad de doscientos bolívares por cada día que siga usando el local, independientemente de los gasto judiciales o extrajudiciales que su incumplimiento hayan ocasionado y; eligen a las autoridades de la ciudad de Porlamar, como domicilio especial para dirimir cualquier controversia que surja derivada de las obligaciones contraídas.
La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.
JUNTO CON DILIGENCIA DE FECHA 04.07.2016, PREVIA A LA ADMISIÓN DE LA DEMANDA
2) A los folios 13 al 20 copia certificada de documento autenticado en la Notaría Pública de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 11.07.2013, bajo el N° 44, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JUAN MORENO, denominado EL ARRENDADOR y la Compañía Anónima ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., representada en ese acto por sus Directores PAOLA GUINETTE LOPEZ MATA y DARÍO DE JESÚS SANCHEZ MATA, denominada LA ARRENDATARIA, del cual se desprende que EL ARRENDADOR dio en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un mini local comercial signado con el Nº 7, el cual forma parte de ocho (08) mini locales construidos dentro de un inmueble propiedad de Juan Moreno, ubicado en la Avenida Concepción Mariño del sector La Plaza, Valle del Espíritu Santo, al lado de la Universidad de Margarita “Unimar”, Municipio García, Isla de Margarita el cual le pertenece al arrendador; el destino del mismo sería la venta de pollo, sándwich de pernil, y de carne y cualquier otra actividad acordada con los otros inquilinos; el término de duración sería por un año fijo, improrrogable, a menos que las partes de mutuo consentimiento acuerden hacer un nuevo contrato y siempre que la arrendataria haya cumplido cabalmente con todas las obligaciones convenidas; que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato daría derecho al arrendador a solicitar la resolución del mismo y la entrega del local completamente vacío y en estado de uso; que si la arrendataria tenía interés en prorrogar el contrato, debía participarlo por escrito al arrendador en un plazo no menor de 30 días antes de finalizar el contrato y si no lo hace se consideraría que no tiene interés en prorrogarlo y por tanto se tendrá como rescindido de pleno derecho y podrá el arrendador pedir la desocupación inmediata, pero en caso de que se acuerde la prórroga tendría que hacerse un nuevo contrato, donde si fijarían las nuevas condiciones contractuales y se fijaría el nuevo canon de arrendamiento de común acuerdo, ateniéndose a las circunstancias inflacionarias del momento; que el canon de arrendamiento es por la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 4.500,00), obligados a pagar con toda puntualidad al inicio de cada mes al arrendador o a la persona que éste indique; que en caso de insolvencia de una mensualidad del canon de arrendamiento señalado el arrendador podría solicitar la desocupación judicial del inmueble; que empezaría a regir desde el día primero de marzo del año 2013; que sería entregado en obra gris, quedando por cuenta de la arrendataria el acondicionamiento del local; que por condición expresa la arrendadora no podrá ceder o traspasar, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble sin previo consentimiento del arrendador, quien no reconocería a ninguna otra persona que ocupe el inmueble sin ese consentimiento, respondiendo en todo momento la arrendataria por los alquileres y demás obligaciones contraídas, hasta su terminación y entrega del local, así como los daños y perjuicios y gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasiones por razón de su incumplimiento; la arrendataria estaría conforme en dejar ver el local por la persona que el arrendador autorice y a no fijar ni permitir que fijen carteles de propaganda comercial en las paredes del frente del inmueble, salvo la de su propia denominación; las reparaciones menores serían por cuenta de la arrendataria, así como el mantenimiento y vigilancia de las áreas comunes y a poner al arrendador en conocimiento de alguna novedad dañosa o indicio necesario; las relaciones entre las partes, se regirán por las disposiciones pertinentes del Código Civil; los gastos comunes de la Feria Los Dos Pinos, serían pagados por todos los arrendatarios de los locales comerciales; la arrendataria estaría de acuerdo en poner su servicio de luz y en pagarlo su consumo y el medidor; la arrendataria entrega al arrendador la cantidad de 18.000,00 equivalente al pago del mes de marzo y tres (03) meses como depósito; la arrendataria acepta como cláusula penal que se pong fin al contrato ya sea porque el mismo finalice y no se prorrogue o porque ella haya incumplido con cualquiera de las cláusulas que haya dado origen a una actuación judicial, a pagar la cantidad de doscientos bolívares por cada día que siga usando el local, independientemente de los gasto judiciales o extrajudiciales que su incumplimiento hayan ocasionado y; eligen a las autoridades de la ciudad de Porlamar, como domicilio especial para dirimir cualquier controversia que surja derivada de las obligaciones contraídas.
Sobre su valoración no se emiten consideraciones al respecto por cuanto dicho documento es de idéntico contenido al analizado en el punto anterior, y por lo tanto es innecesario pronunciarse de nuevo.
3) los folios 22 al 28 copia certificada expedida en fecha 01.07.2016 por el Registrador Mercantil Segundo del estado Nueva Esparta, de documento inscrito ante esa Oficina en fecha 28.05.2013, bajo el N° 5, tomo 29-A, correspondiente al Acta Constitutiva de la empresa Roasted, Fried & Grilled, C.A, de la cual emerge que los ciudadanos Paola Guinette López Mata y Darío Jesús Sánchez Mata, constituyeron dicha empresa, con un capital social de Bs.50.000,00, dividido en cien acciones de quinientos bolívares cada una, que cada uno de los socios suscribió y pagó cincuenta (50) acciones por un monto de Bs. 25.000,00, cada uno, que se designó como Directores de la empresa a los socios Paola Guinette López Mata y Darío Jesús Sánchez Mata.
El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.
PARTE DEMANDADA.-
Se deja constancia que la parte demandada no promovió pruebas con el escrito de contestación a la demanda, ni en el lapso probatorio.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 11.07.2017 mediante la cual se declaró con lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…como hubo inversión de la carga de la prueba que la contestación de la demanda se hizo genéricamente. En relación al argumento que hizo el apoderado de la demandada en el acto de audiencia oral, este Juzgador la desestima por haber sido opuesta de manera extemporánea, habida cuenta de que es en el acto de la contestación a la demanda cuando tiene lugar este tipo de defensa. Amén de ello, no hay evidencia en el expediente de la existencia de tal procedimiento, razones que llevan al juzgador a rechazar por extemporánea la prejudicialidad alegada; y como quiera que el mérito probatorio deviene de los recaudos anexados al libelo por la parta actora con la que queda probada la relación contractual que vincula en arrendamiento al demandante y el demandado. Y como quiera que la parte accionada incumplió con su carga probatoria por cuanto no demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, conforme lo exigía la carga probatoria establecida en el citado artículo 506 del Código Adjetivo; en consecuencia, de lo debe sucumbir en el pleito. ASÍ SE DECIDE.-
IV.-DISPOSITIVA.
Por lAs razones antes expresadas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Desalojo por Falta de Pago, interpuesta por el ciudadano JUAN MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. V- 145.368, de este domicilio, contra la Sociedad Mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Nueva Esparta, bajo el Nº 29-A, de fecha 28-05-2013, representada por sus Directores, ciudadanos PAOLA GUIENETTE LÓPEZ MATA y DARÍO DE JESÚS SANCHEZ MATA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 20.539.864 y 7.103.300, respectivamente, de este domicilio. SEGUNDO: Se condena a la Sociedad Mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., a la desocupación y entrega inmediata del mini-local distinguido con el Nº 7, el cual forma parte de ocho (08) mini-locales comerciales denominados la mini feria de la comida los dos pinos, construidos dentro de un Inmueble, ubicado en la Avenida Concepción Mariño, Sector La Plaza, Valle del Espíritu Santo, al lado de la Universidad de Margarita “Animar”, Municipio garcía del Estado Nueva Esparta. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.. …”

ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la demanda de DESALOJO el abogado JUAN MORENO, actuando en su propio nombre y representación, señaló lo siguiente:
- que es legítimo propietario de un inmueble que se encuentra ubicado en la Avenida Concepción Mariño, sector La Plaza, al lado de la Universidad de Margarita “UNIMAR”, Municipio García, Estado Nueva Esparta, el cal ha sido acondicionado en su interior mediante la construcción de ocho mini locales para ser alquilados para que en cada mini-local funcionen diferentes tipos de comercio, tales como pizzerías, areperas, perros calientes, venta de jugos, venta de pollos en diferentes preparaciones, ventas de cachapas, centros de copiado, caber y cualquier otra actividad comercial a realizarse en cada uno de los ocho (08) mini-locales, que forman parte de la mini feria de la comida Los Dos Pinos;
- que en fecha 11 de julio de 2013, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., representada por sus Directores PAOLA GUINETTE LOPEZ MATA y DARIO DE JESÚS SANCHEZ MATA, mediante el cual dio en arrendamiento el mini-local signado con el Nº siete (07);
- que en la cláusula Tercera, se estableció que la duración de dicho contrato será de Un Año fijo, SIN PRORROGA, venciéndose el mismo para el día diez (10) de julio de 2014, se estableció así mismo que vencido dicho término y las partes convinieran en que LA ARRENDATARIA, continúe ocupando el inmueble, tal situación sería regulada por un nuevo contrato de arrendamiento (hecho este que no se generó y por tanto el contrato vencido pierde vigencia en lo que respecta a su duración);
- que conforme a lo establecido en la cláusula cuarta, el canon de arrendamiento fue estipulado en CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) mensuales;
- que se estableció en esta cláusula (cuarta) que l falta de pago de una (01) mensualidad le daba derecho como arrendador, para solicitar la inmediata desocupación judicial del inmueble arrendado;
- que las partes de mutuo acuerdo verbal decidieron que durante el año comprendido desde el once de julio de 2014 al diez de julio de 2015, la mensualidad fuera de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) los cuales fueron cancelados por la ARRENDATARIA hasta el mes de diciembre del año 2015;
- que es el caso que la empresa ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., a (sic) dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2016, es decir que está insolvente tres (03) meses de arrendamiento, lo cual a tenor de lo establecido en la cláusula cuarta arriba citada, le da el derecho de solicitar la inmediata desocupación del inmueble;
Que señala lo dispuesto en los artículos 1133, 1134, 1167, 1579, 1579, 1592 del Código Civil como fundamento de su acción;
- que la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento establece, el monto que debe pagar, el tiempo en que debe pagarlo y la facultad que le asiste para solicitar la desocupación judicial del inmueble a señalar lo siguiente: “…El canon de arrendamiento es la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 4.500,00) que la ARRENDATARIA se obliga a pagar con toda puntualidad al inicio de casa mes a EL ARRENDADOR o a la persona que este indique hasta que entregue el local completamente desocupado y en efecto estado de uso. En caso de insolvencia o falta de pago de una mensualidad del canon de arrendamiento señalado, el arrendador, podrá solicitar la desocupación judicial del inmueble arrendado y todos los gastos que esta gestión cause serán pagados por la arrendataria…”;
- que establece el artículo 1600 ejusdem…omissis…;
- que por otra parte establece el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par Uso Comercial lo siguiente: …omissis…
- que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado por no haberse hecho un nuevo contrato al vencerse el contrato a plazo fijo, el cual a tenor de lo dispuesto en el artículo 1600 antes citado, se presume renovado; también es claro y evidente, que el arrendatario incumplió con el contrato en que respecta al pago de una mensualidad o canon de arrendamiento, pues esta no solo debe uno (1) sino cuatro (4) mensualidades consecutivas, y ello da lugar a que el arrendador propietario solicite la desocupación judicial del inmueble arrendado y en consecuencia la inmediata desocupación del local alquilado;
- que es evidente la violación de la cláusula cuarta del contrato de Arrendamiento suscrito y por efecto de este incumplimiento la arrendataria a (sic) incumplido en el pago de 4 mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2016;
- que es por esta circunstancia por lo que acude a demandar como en efecto formalmente lo hace y llenos como están los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y conforme al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par Uso Comercial por el procedimiento oral previsto y establecido en el Código de Procedimiento Civil a la sociedad mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal: PRIMERO: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento, primero a tiempo determinado y luego convertido a tiempo indeterminado, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Concepción Mariño, sector LA Plaza, al lado de la Universidad de Margarita “UNIMAR”, municipio garcía, Estado Nueva Esparta. SEGUNDO: Devolverle dicho inmueble sin plazo alguno totalmente desocupado. TERCERO: Pagar las costas y costos que puedan originarse en la presente demanda;
- que en caso que la demandada no convenga en los pedimentos formulados anteriormente, sea condenada por el tribunal, con los demás pronunciamientos de ley;
- que estima la demanda en la suma de treinta y cinco mil cuatrocientos Bolívares (Bs. 35.400,00) equivalente a 200 Unidades Tributarias;
En la oportunidad procesal correspondiente el defensor judicial designado abogado ENEIXO RODRÍGUEZ MADRIZ, contestó la demanda en los siguientes términos:
- que procedió a realizar las gestiones tendientes a localizar a los Directores de la demandada, ciudadanos PAOLA GUINETTE LOPEZ MATA y DARIO DE JESUS SANCHEZ MATA, siendo infructuosas todas sus diligencias para localizarlos y por tal razón procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos;
- que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que de ellos se pretende reclamar, la demanda que por DESALOJO ha incoado contra su defendida el ciudadano Juan Moreno;
- que solicita al tribunal declare sin lugar la presente demanda que por DESOCUPACION ha incoado en contra de su defendida ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., el ciudadano Juan Moreno, con especial condenatoria en costas para el demandante.
PUNTO PREVIO
Se desprende de las actas procesales, que en este asunto se demanda a la empresa ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., y que la citación de esta se ordenó en la persona de los ciudadanos PAOLA GUINETTE LOPEZ MATA y DARÍO DE JESÚS SANCHEZ MATA, antes identificados, quienes según el acta constitutiva de la referida empresa, que cursa a los folios 21 al 28 del expediente, son los representantes de la misma, por cuanto ostentan los cargos de Directores. Sin embargo, se advierte que luego de contestada la demanda por parte del defensor judicial, abogado ENEIXO RODRÍGUEZ MADRIZ, compareció a la audiencia oral fijada por auto de fecha 15.05.2017, y celebrada el día 19.06.2017, el abogado LARRY RAMÓN BRICEÑO SALAZAR, a quien el ciudadano DARIO DE JESÚS SANCHEZ MATA, confirió poder apud acta a título personal y no como representante legal de la compañía demandada tal como consta de diligencia de fecha 30.05.2017 (f. 75), a pesar de que no es parte demandada en el presente proceso, y asimismo, en todo caso, efectuó alegatos evidentemente extemporáneos ya que procedió fuera de la oportunidad legal, en la audiencia oral prevista en el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil, alegando la defensa previa del numeral 6º del artículo 346 eiusdem, relacionada con la presunta existencia de una cuestión prejudicial derivada de una investigación llevada a cabo por la Fiscalía Décima del Ministerio Público, lo cual, si bien no fue advertido por el tribunal de la causa, fue desestimado, por cuanto en el fallo apelado se indicó que dicha defensa previa se había planteado de manera extemporánea.
De tal manera que esta alzada considera necesario puntualizar que la actuación del mencionado ciudadano, en los términos realizados, no generó efectos legales, ni debió ser admitida, ni mucho menos objeto de señalamientos por parte del juzgado de cognición, no por su evidente extemporaneidad, si no por cuanto como se indicó, fue desplegada por un tercero que no es parte en dicho proceso. Y así se decide.-
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-
LA ACCIÓN DE DESALOJO.-
La acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece:
“…En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimiento jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”
Como causales para proceder el desalojo según el artículo 40 eiusdem, tenemos:
“a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio.
Ahora bien, una vez analizadas y estudiadas las actas que conforman el presente expediente se desprende que la misma fue interpuesta por el ciudadano Juan Moreno, actuando en su propio nombre y representación, en su condición de propietario del inmueble ubicado en la Avenida Concepción Mariño, sector La Plaza, al lado de la Universidad de Margarita “UNIMAR”, Municipio García, Estado Nueva Esparta, acondicionado en su interior mediante la construcción de ocho mini locales para ser alquilados; que en fecha 11.07.2013, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., y le dio en arrendamiento el mini-local signado con el Nº siete (07), que la duración de dicho contrato sería de un año fijo, sin prorroga, que estaba convenido que la falta de pago de una (01) mensualidad le daba derecho como arrendador para solicitar la inmediata desocupación judicial del inmueble, que la demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2016, es decir que está insolvente tres (03) meses de arrendamiento, lo cual a tenor de lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, le da el derecho de solicitar la inmediata desocupación del inmueble, e invoca el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par Uso Comercial.
Por otro lado, el defensor judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente contestó de manera genérica la demanda y no hizo actuación más alguna, sin embargo, vale destacar que en fecha 19.06.2017, cuando tuvo lugar la audiencia o debate oral en el tribunal de la causa, estuvo presente el abogado LARRY RAMÓN BRICEÑO SALAZAR, en su condición de apoderado judicial del ciudadano DARIO DE JESUS SANCHEZ MATA, y manifestó al tribunal que existía una cuestión prejudicial relacionada con una Investigación que se está llevando a cabo en la Fiscalía Décima del Ministerio Público, por denuncia interpuesta el 30.03.2016, por su representada, por una serie de acciones que revisten carácter penal.
Determinado lo anterior es evidente que ante el rechazo formulado en contra de la demanda propuesta y sus fundamentos, el tema decidendum girará en torno a la presunta insolvencia alegada en este asunto como causal del desalojo sobre las mensualidades de enero, febrero, marzo y abril de 2016, y en ese sentido se advierte que durante la etapa probatoria la parte demandada, representada por el defensor judicial, a pesar de que rechazó la demanda no probó el pago de las mensualidades que se denuncian como insolutas, a pesar de que dicha carga contractual constituye, conforme al artículo 1592 del Código Civil, la principal obligación del arrendatario ante el arrendador, motivo por el cual se confirma el fallo apelado dictado en fecha 11.07.2017, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en todas y cada una de sus partes, que declaró Con Lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Juan Moreno en contra de la sociedad mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A. y en consecuencia, sin lugar la apelación. ASÍ DE DECLARA.-
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil ROASTED, FRIED & GRILLED, C.A., en contra de la sentencia dictada en fecha 11.07.2017, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo apelado dictado por el referido tribunal de municipio en fecha 11.07.2017.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS del recurso a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los trece (13) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 207º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: Nº 09174/17
JSDC/CF/gms

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa el cumplimiento de las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.