TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
Tribunal Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas del Municipio Maneiro de la
Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta
PAMPATAR, 13 de Julio de 2017
207º y 158º

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: CIRO RAFAEL SANTIAGO ORTEGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 24.695.228.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio EDUARDO ALFONZO GARRIDO RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.719.-
PARTE DEMANDADA: BRANISLAVA ILIC STANIC, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.741.424.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio GERARDO HEINNER ARTEAGA MORFFE y MARIA ESTHER GONZALEZ ANDARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 62.668 y 139616, respectivamente.-
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
PRIMERA PIEZA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda en fecha 23 de Septiembre 2014, mediante el cual el ciudadano Ciro Rafael Santiago Ortega, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 24.695.228, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio Eduardo A. Garrido R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 18.719, alega la parte demandante, ciudadano Ciro Rafael Santiago Ortega, que tiene suscrito contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C. A., sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación que se encuentra sobre ella, con un área de ciento noventa y siete metros cuadrados con veintiocho decímetros cuadrados (197,28 Mts2), con las siguientes características 1 terraza, tres (3) dormitorios con sus baños incorporados, un baño auxiliar, sala de star, comedor, cocina, estudio taller, una (1) terraza para lavadero, una terraza en el dormitorio principal, un cuarto de servicio que sirve de dormitorio para el servicio, patio exterior exclusivo para esta planta y un estacionamiento para un vehículo , pasillos de entrada, correspondiéndole un porcentaje de condominio de 43.84%, alinderado así: NORTE: Con parcela N° 14, pasillo de entrada de por medio; SUR: Con parcela N° 12, terraza del lavadero y los dos puestos de estacionamiento de por medio; ESTE: Con la Avenida Francisco Esteban Gómez y OESTE: Con terrenos de José Rafael Coll, patio posterior de por medio, según consta de contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 15-07-2011, anotado bajo el N° 40, Tomo 11; que actualmente con las modificaciones realizadas dentro de la estructura del inmueble para adecuarlo en pequeñas porciones de vivienda de 40 metros cuadrados cada una, como residencia multifamiliar con todos los servicios básicos, teniendo en la actualidad y desde hace muchos años una decena de subarrendatarios, quedando el inmueble arrendado objeto de la presente demanda identificado como: “Un apartamento distinguido con el N° 56, ubicado en la planta baja de una casa situada en la Avenida Francisco Esteban Gómez, quinta N° 13, urbanización Jorge Coll”, que forma parte del inmueble arrendado que en la cláusula séptima del contrato suscrito entre el demandante y la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C.A., le confiere facultad para subarrendar, que en consecuencia de ello, actúa en su carácter de subarrendador subrogado en el contrato celebrado en fecha 15 de septiembre de 2002, por el ciudadano Frederikc Hart con el ciudadano Wasyl Fecycz Droczak, en ese momento el inmueble arrendado se identificaba como: “un inmueble equipado para vivienda constituido por un anexo lateral sur, del condominio Residencias Virgen del Valle”, ubicado en la Avenida Francisco Esteban Gómez, Urbanización Jorge Coll, municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, que posteriormente en fecha 15 de septiembre de 2005 se firma un nuevo contrato con el ciudadano Wasyl Fecycz Droczak, por haberse producido el traslado de la propiedad al ciudadano Hermann Gunter Putze sobre la totalidad de la planta baja donde se encuentra enclavado el inmueble arrendado y manteniéndose en vigencia las cláusulas contractuales del contrato primigenio, con el transcurso del tiempo debido a la tacita reconducción el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, que en fecha 15 de agosto de 2007 fallece el ciudadano Wasyl Fecycz Droczak y su concubina Branislava Ilic Stanic entra en la relación arrendaticia como subarrendataria subrogada; que en fecha 24 de abril de 2006, el ciudadano Hermann Gunter Putze vende la totalidad del inmueble a la empresa INTER INMO, C. A., representada en ese momento por su Director Andreina Ment de Goncalves, que en fecha 31 de marzo de 2011 la sociedad mercantil CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C. A., adquiere la totalidad del inmueble que le fue vendido por la empresa INTER INMO, C. A., y es quien da en arrendamiento al ciudadano Ciro Rafael Santiago Ortega.
Que desde hace varios años han surgido una serie de inconvenientes con la ciudadana Branislava Ilic Stanic, entre los cuales está la falta de reconocimiento a la cualidad que poseo de subarrendador, que a pesar de estar debidamente notificada de las ventas del inmueble a las empresas INTER INMO, C. A. y CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C. A., no ha querido aceptar la misma, quedando a salvo naturalmente las acciones legales que le conceden las leyes y reglamentos aplicables a la materia; que procedió a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo abril-mayo de 2009 hasta el comprendido entre agosto-septiembre de 2012, por ante este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial a nombre del ciudadano Hermann Gunter Putze como beneficiario, desconociendo las condiciones de arrendadoras de las empresas antes mencionadas y el carácter de sub-arrendador del ciudadano Ciro Rafael Santiago Ortega; de igual manera realiza en fecha 28 de diciembre de 2012, su registro en el Sistema Nacional de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) y lo hace a nombre de quien fue su primer arrendador Hermann Gunter Putze.
Que los cánones de arrendamientos referidos consignados ante este Tribunal y hasta la presente fecha no se han recibido en razón de que han sido depositados en cuentas de terceros, por tal motivo es que alega la causal de desalojo por la falta de pago.
Que la demandada no ha cumplido con su obligación de darle mantenimiento al inmueble arrendado, produciéndole daños que van mas allá del cuido a que esta obligada, tal como consta de inspección judicial realizada el día 25-09-2013, que esta actitud encuadra en la causal estipulada en el cardinal 4° del Artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en este sentido ocupa esta causal parte importante del petitorio.
Que el ciudadano Alfredo Alejandro Fajardo Ramos, es accionista de la empresa CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C. A y por ende co-propietario de la totalidad del inmueble; vive dentro de uno de los apartamentos en condición precaria, motivo que justifica la necesidad de ocupar el inmueble arrendado a la demandada, como oportunamente se demostrara.
Que a todo evento la demandada no necesita el inmueble objeto de la presente acción por cuanto es propietaria de uno declarado vivienda principal, como consta de copia certificada de documento de propiedad, inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 38, folios 297 al 309, Tomo 27, Protocolo Primero, tercer trimestre de fecha 22-09-2006, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el N° 4-05, situada en la manzana 4 sector Este del Parcelamiento Club de Campo, ubicado en el Caserío de San Antonio, Municipio García de este Estado.
Que por lo expuesto, acude ante el Tribunal para demandar como en efecto demanda a la ciudadana Branislava Ilic Stanic, en el Desalojo de la vivienda, en el pago de las costas, costos y honorarios profesionales
Basa su acción, la parte actora en los cardinales 1°, 2° y 4° del Artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Estima la demanda en la cantidad de doscientos ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 288.000,00) equivalente a DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS CON SETENTA Y DOS CIENMILÉSIMAS (U.T 2.267,72).
Por último anexa a su libelo de demanda la siguientes documentales:
Marcado “A”, copia fotostática del contrato celebrado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 40, tomo 111. (fs. 08 al 11)
Marcado “B”, copia fotostática del documento de condominio, registrado en fecha 19-03-1996, por ante el Registro Público, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 20, folios 88 al 91, Protocolo Primero, Tomo 13, Primero Trimestre de 1996. (fs.12 al 16)
Marcado “C”, copia fotostática del contrato de arrendamiento privado de fecha 15-09-2002, suscrito entre los ciudadanos Frederikc Hart y Wasyl Fecycz. (fs. 17 al 19)
Marcado “D” copia fotostática del contrato de arrendamiento privado en fecha 20-09-2.005, suscrito entre los ciudadanos Hermann Gunter Putze y Wasyl Fecycz. (f. 20)
Marcado “E” copia fotostática del título de propiedad del inmueble, de fecha 20-09-2.005, del ciudadano Hermann Gunter Putze, por ante el Registro Público, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 20, folios 117 al 119, Protocolo Primero, Tomo 17, Tercer Trimestre de 2005. (fs. 21 al 23)
Marcado “F” copia fotostática del Acta de Defunción del ciudadano Wasyl Fecycz Droczak. (f. 24)
Marcado “G” copia fotostática del título de propiedad del inmueble, de fecha 24-04-2.006, de la Sociedad Mercantil INTER INMO, C. A., registrado por ante el Registro Público, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 24, folios 142 al 144, Protocolo Primero, Tomo 3, Segundo Trimestre de 2006. (fs. 25 al 26)
Marcado “H” copia fotostática de contrato de arrendamiento privado sin suscribir por las partes. (fs. 27 al 29)
Marcado “I” copia fotostática del título de propiedad del inmueble, de fecha 31-03-2.011, perteneciente a la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C.A., registrado por ante el Registro Público, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 2011.352, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 396.15.4.1.3260, correspondiente al libro del folio real del año 2011. (fs. 30 al 33)
Marcado “J” copia fotostática del escrito presentado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, interpuesto por la ciudadana Branislava Ilic Stanic, en fecha 07-04-2014. (fs. 34 al 40)
Marcado “K” copia fotostática de Certificación emitida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, donde la ciudadana Branislava Ilic Stanic consigno a nombre del ciudadano Hermann Gunter Putze, los cánones de arrendamiento. (fs. 41 y 42)
Marcado “L” copia fotostática del comprobante de afiliación de la ciudadana Branislava Ilic Stanic ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en fecha 28-12-2012. (fs. 43 al 45)
Marcado “M” Expediente de Solicitud N° 2.013-2327 inspección judicial practicada en fecha 25-09-2013, en el inmueble objeto de la presente demanda. (fs. 46 al 78)
Marcado “N” Copia Certificada del registro mercantil de la Empresa CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Nueva Esparta, en fecha 22-07-2010, anotado bajo el N° 31, Tomo 39-A. (fs. 79 al 84)
Marcado “O”, copia fotostática del documento de propiedad del inmueble perteneciente a la ciudadana Branislava Ilic Stanic, inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 38, folios 297 al 309, Tomo 27, Protocolo Primero, tercer trimestre de fecha 22-09-2006. (fs. 85 al 101)
Marcado “P”, Resolución N° 115-14 emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de fecha 20/05/2014, el cual contiene los soportes de la demanda. (fs. 102 al 109)
El Tribunal por auto de fecha 26 de septiembre de 2014 admitió la demanda y dispuso la citación de la demandada, por los trámites del procedimiento ordinario. (fs. 110 y 111).
Mediante diligencia de fecha 02 de octubre de 2014, comparece el ciudadano Ciro Rafael Santiago Ortega, asistido por el Abogado en ejercicio Eduardo A. Garrido R. y le otorga Poder Apud Acta a la referida Abogada en presencia de la Secretaria del Tribunal. (f. 112)
Se cumplieron los trámites de citación personal, donde en fecha 31 de octubre de 2014, el Secretario de este Tribunal consigna boleta de notificación, debidamente recibida por el ciudadano Guillermo Fecycz Ilic, a nombre de la parte demandada Branislava Ilic Stanic (f. 122). Agotados los trámites previos, el día 06 de noviembre de 2014, compareció la demandada Branislava Ilic Stanic, asistida por el Abogado en ejercicio Yrwing Jesús Navarro y otorga Poder Apud Acta a los Abogados Gerardo Heinner Arteaga Morffe y María Esther González Andarcia, en presencia del Secretario del Tribunal. (f. 124). Posteriormente en fecha 10 de noviembre de 2014, oportunidad fijada se celebra la Audiencia de Mediación, estando presentes ambas partes, y no habiendo voluntad de acuerdo, se sigue con la secuela del procedimiento. (f. 152), previo anuncio habiendo quedado citada la demandada, en fecha 06 de noviembre de 2014, comparece la Abogada en ejercicio María Esther González Andarcia, estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda incoada contra su representada, de conformidad con lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en vez de contestarla, procede a oponer las siguientes cuestiones previas (fs. 130 al 139):
La prevista en el ordinal 2°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la ilegitimidad del actor. Al respecto alega que el referido ciudadano carece de la capacidad para representar a la propietaria del inmueble Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO & ENMA, C. A., en virtud de que la inventada y falsa condición de este ciudadano es la de un supuesto “SUBARRENDADOR SUBROGADO”, donde se pretende darle valor a un nuevo arrendamiento por encima de la cualidad de su representada, desde hace ya mas de doce (12) años.
La prevista en el ordinal 7°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa la existencia de una condición o plazo pendiente, alega la parte accionada que el querellante intentó cumplir con el Procedimiento Administrativo previo a la demanda y que por la gran cantidad de imprecisiones y falsedades que allí se mencionan es objeto conforme a la Ley de un juicio de Nulidad, que se tramita por ante este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
La prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alega que cursa por ante el Tribunal Penal de Primera Instancia en Funciones de Control del Estado Nueva Esparta, una querella acusatoria signada con el Nº PP01-P2013-000823, donde las partes son las mismas que intervienen en este proceso.
Mediante escrito presentado en fecha 04 de diciembre de 2014, la representación de la parte actora, Abogado en ejercicio Eduardo A. Garrido R., procede a contradecir la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la ilegitimidad del actor Ciro Rafael Santiago Ortega, y alega que los dichos no son otra cosa que una total desubicacion de los hechos que la demandada no ha podido entender, pues en el arrendamiento la figura del subarrendamiento puede ocurrir de dos maneras, una originada por el arrendador y la otra por la arrendataria; y en el caso del subarrendador, este está obligado a respetar las reglas del contrato original sin que pueda haber alteración alguna. Contradice la cuestión previa prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, alega que se trata de una maniobra para retardar el desalojo y que se paralice por virtud de una demanda de nulidad en el campo contencioso administrativo por supuestas irregularidades en el expediente contentivo de la Resolución N° 115-14 emanada de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda de fecha 20 de Mayo de 2014. (fs. 165 al 168)
SEGUNDA PIEZA
En fecha primero de febrero de 2016, dicta Sentencia el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante la cual Anula el fallo apelado y Repone la causa al estado de que se tramiten y resuelvan las defensas previas opuestas. (fs. 82 al 90).
Mediante auto de fecha 28 de marzo de 2016, el Tribunal da reingreso a la causa del Juzgado Superior (f. 94), y en la misma fecha 28 de marzo de 2016 procede el Dr. José Gregorio Pacheco en su condición de Juez del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial a Inhibirse de seguir conociendo la causa; previo tramite del recurso el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 07 de junio de 2016 declara Con Lugar la Inhibición propuesta y ordena remitir el presente expediente al Tribunal Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, siendo recibido y agregado a los autos en fecha 29 de junio de 2016. (f. 98)
En fecha 22 de noviembre de 2016, la Secretaria de este Despacho deja constancia de la aceptación y juramentación de la Abogada Winifred Frendin González, como Jueza Accidental para conocer la presente causa y constituido como ha sido el Tribunal Accidental, la Jueza Accidental se avoca al conocimiento de la causa, y ordena la notificación de las partes conforme a los artículos 14, 233 y 90 del Código de Procedimiento Civil. (fs. 131 al 136).
Cumplidos los trámites de la notificación de las partes en fecha 08 de febrero de 2017, la Alguacil Accidental consigna boleta de notificación debidamente firmada por el Abogado Eduardo Garrido, Apoderado Judicial de la Parte Actora y en fecha 23 de febrero de 2017, hace lo propio y consigna boleta de notificación firmada por la ciudadana Branislava Ilic Stanic, Parte Demandada. (fs. 139 al 142).
Mediante escrito presentado en fecha 14 de marzo de 2017, la representación de la parte actora, Abogado en ejercicio Eduardo A. Garrido R., consigna escrito de contestación y oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la ilegitimidad del actor Ciro Rafael Santiago Ortega, y alega que la afirmación de la demandada es infundada, ya que a lo largo de todo el expediente esta demostrada su cualidad para actuar en juicio. Contradice las cuestiones previas previstas en el ordinal 7º y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la existencia de una condición o plazo pendiente y a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alega que la única condición para poder instaurar una demanda por cualquiera de los motivos señalados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es el cumplimiento de la formalidad de haber tramitado un procedimiento administrativo previo, como efectivamente se hizo en este caso, en este sentido, la demandada confunde la cuestión previa contenida en el ordinal 7° con la del 8°; en relación a la existencia de un procedimiento distinto que se ventila en este mismo Tribunal derivado de la investigación que supuestamente sigue la Fiscalía 14 del Ministerio Público, transformado en un juicio contencioso administrativo de nulidad, iniciado con posterioridad a la presente demanda, no puede constituirse como una excepción y permitir que este se convierta en un medio para paralizar el proceso y así prolongar la estadía de la demandada en el inmueble creando mas perjuicios de los que ya ha causado. (fs. 144 al 148)
Mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2017 comparece la parte actora y ratifica el escrito presentado en fecha 14 de marzo de 2017.-
Abierta la incidencia a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de este derecho.
Estando dentro de oportunidad procesal para dictar sentencia interlocutoria que resuelva las cuestiones previas opuestas por la demandada y contradichas por la actora, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
III.- MOTIVA.-
DE LA CUESTION PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 2º DEL ARTICULO 346 DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA DEMANDADA
Basa la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de capacidad necesaria, del actor, ciudadano Ciro Rafael Santiago Ortega, para comparecer en juicio. Al respecto alega que el referido ciudadano carece de la capacidad para representar a la propietaria del inmueble Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO & ENMA, C. A., en virtud de que la inventada y falsa condición de este ciudadano es la de un supuesto “SUBARRENDADOR SUBROGADO”, donde se pretende darle valor a un nuevo arrendamiento por encima de la cualidad de su representada, desde hace ya mas de doce (12) años; figura esta que solo existe en la mente perversa de los señores Ciro Rafael Santiago Ortega (antiguo propietario) y la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C. A., (actual propietaria) representada por Alfredo Alejandro Fajardo Ramos. Alega que el contrato de arrendamiento que pretenden hacer valer data desde el 15 de julio del año 2011 y el de su representada viene desde el 15 de septiembre del 2002, subvirtiendo el orden jurídico-legal de los valores contractuales de arrendamiento e inventar la figura de “SUBARRENDADOR SUBROGADO” sin el traslado de la posesión, estando su representada como legitima poseedora (arrendataria) del inmueble. Que estamos frente a un falso contrato de arrendamiento ejecutado entre el supuesto “SUBARRENDADOR SUBROGADO” Ciro Rafael Santiago Ortega y Alfredo Alejandro Fajardo Ramos en nombre de la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO Y ENMA, C. A., lo que constituye una aberración jurídica, ya que la única persona que podía dar en arrendamiento o sub-arrendamiento era su representada, quien es en definitiva quien tiene la posesión del inmueble desde el año 2.002, por lo que mal podría el propietario tenerla como arrendataria, y paralelamente a espaldas de esta arrendar nuevamente la misma propiedad que viene ocupando, creando una supuesta figura de arrendamiento sobre una propiedad ya arrendada. Que por lo expuesto, el ciudadano Ciro Rafael Santiago Ortega, no posee la capacidad necesaria para comparecer en juicio en nombre de Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO y ENMA, C. A.
Por su parte, el actor contradice esta cuestión previa, y alega que los alegatos no son otra cosa que una total desubicación de los hechos que la demandada no ha podido entender. Que en el arrendamiento la figura del subarrendamiento puede ocurrir de dos maneras, una originada por el arrendador y la otra por la arrendataria; y en el caso del subarrendador, este está obligado a respetar las reglas del contrato original sin que pueda haber alteración alguna. Que en este caso se habla de subarrendamiento por parte del arrendador lo que se estipula dentro del contrato, surge de la figura de Ciro Rafael Santiago Ortega como tal siendo en consecuencia el carácter SUBROGADO, por el hecho de que desde el fallecimiento del ciudadano Wasyl Fecycz Droczak, la ciudadana Branislava Ilic Sanic, se subrogó con respecto a su concubino en el contrato de arrendamiento convirtiendo al primero en SUBARRENDADOR SUBROGADO, por el hecho de derivar su condición de subarrendatario por mandato contractual. Que en ambos casos la cualidad no se puede poner en duda pues existe una procedencia de identidades lógica derivadas de la tradición del arrendador, siendo la demanda figura única en todo el proceso y donde el arrendador y arrendatario están claramente definidos. Que es conveniente evocar las personas que en su momento representaron tanto la figura del arrendador como del arrendatario, original eran los ciudadanos Frederick Hart y Wasyl Fecycz Droczak, este último concubino de la actual demandada que data del 15 de septiembre de 2002, contrato que luego de vencido al año se transformó en indeterminado hasta el año 2005. El ciudadano Frederick Hart vende el inmueble Al ciudadano Hermann Gunter Putze, siguiendo el ciudadano Wasyl Fecycz Droczak en posesión del inmueble arrendado y firmando un nuevo contrato de arrendamiento de fecha 15 de septiembre de 2005 con este último, donde Wasyl Fecycz Droczak adquiere el carácter de arrendatario del nuevo propietario, reconociéndose la antigüedad del arrendamiento desde el año 2002; estableciendo el mismo canon de arrendamiento del contrato anterior en Ciento Ochenta Mil Bolívares (180.000,00 Bs.), fijando el contrato a tiempo determinado por un año a partir del 15 de septiembre de 2005. Que este último contrato se mantiene vigente convirtiéndose a tiempo indeterminado, hasta el fallecimiento del ciudadano Wasyl Fecycz Droczak, ocurrido el 15 de agosto de 2007. Que por mandato del artículo 1.603 del Código Civil se mantiene el contrato de arrendamiento y se subroga la ciudadana Branislava Ilic Stanic, emergiendo la demandada como arrendataria subrogada actual, con la única variación de las ventas que han ocurrido en el inmueble variando la identidad del arrendador. Posteriormente el ciudadano Hermann Gunter Putze vende el inmueble a la empresa INTER INMO, C. A., representada en ese momento por su Director Andreina Mendt de Goncalves. Que en fecha 31 de marzo de 2011 la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO y ENMA, C. A., representada por su Sub-Director Alfredo Alejandro Fajardo Ramos adquiere el inmueble, continuando la demandada como arrendataria subrogada. Que la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO y ENMA, C. A. subarrienda el inmueble adquirido al ciudadano Ciro Rafael Santiago Ortega, de allí la condición de subarrendador subrogado demostrando a través de todos estos documentos la legitimatio ad causam.
Establece el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda lo siguiente:
“Artículo 109.- En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil…”
En relación a esta institución procesal EMILIO CALVO BACA en su obra Código de Procedimiento Civil, tomo I, Pág. 597 y 599, reza textualmente:
“JCSJ.1.- En primer lugar, la pertenencia de un derecho subjetivo a un determinado sujeto se conoce como titularidad. Por consiguiente, es titular de un derecho subjetivo el sujeto en cuya esfera jurídica se ha realizado el efecto mediante el hecho que le da nacimiento, hecho que se presenta como causa de adquisición (causa eficiens)........”
“……..Partiendo de los anteriores conceptos doctrinarios, Loreto elaboró su conocida tesis sobre la cualidad activa y pasiva. En consecuencia, siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley le concede la acción y no conociéndose ésta sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quién es el titular de la acción, quién tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocado en juicio….(omissis)
Asimismo, Humberto Bello Lozano en su Obra “Juicio Ordinario” expresa:
“La legitimatio ad processum, está relacionada con la capacidad del actor para estar en el juicio, en cuanto que la legitimatio ad causam, requiere de la existencia de la acción por él ejercitada en la demanda, lo cual requiere de un interés, aunque sea eventual o futuro, a menos que la ley lo requiera actual. De igual manera para que haya juicio, para que pueda ser llamado a él el demandado, no basta que el demandante tenga interés en el ejercicio de la acción; es preciso que por su parte el demandado tenga interés en la decisión que haya de resolver la cuestión propuesta contra él.”
La Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal estableció en sentencia de fecha 14 de julio de dos mil tres, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO lo siguiente:
“…..la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.”
A fin de emitir su pronunciamiento, el Tribunal observa: de acuerdo con el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no puede incoar válidamente un juicio quien no tiene capacidad procesal para ello. Al respecto es doctrina imperante que el asunto consiste en determinar si el demandante ostenta la denominada legitimatio ad procesum, que no es otra cosa sino la capacidad de una persona natural o jurídica para sostener válidamente un juicio y asumir sus consecuencias, concepto éste que difiere sustancialmente con el correspondiente a la legitimatio ad causam, referido, en cambio, al derecho que se reclama y a su titularidad. Esta distinción implica que quien incoa un juicio no necesariamente es el titular del derecho que da lugar a la acción deducida y viceversa. Lo que sí debe quedar definitivamente claro es que la legitimatio ad procesum constituye un requisito sine qua non para entablar un juicio, es decir, es un presupuesto sin el cual el proceso carecería de validez formal y existencia jurídica, lo cual no ocurre con la legitimatio ad causam que tan solo se requeriría para aspirar un fallo favorable, pero el juicio, como tal, se cumpliría válidamente en todas sus etapas.
En el caso de autos la demandada, por medio de sus apoderados judiciales, ha cuestionado la capacidad procesal del actor, alegando la ausencia de legitimidad sobre la base de un falso contrato de arrendamiento ejecutado entre el SUBARRENDADOR SUBROGADO Ciro Rafael Santiago Ortega y el ciudadano Alfredo Alejandro Fajardo Ramos Fajardo, representante de la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO y ENMA, C. A., lo que según ella constituye una aberración jurídica, ya que la única persona que podía dar en arrendamiento o subarrendamiento es su representada (arrendataria), quien en definitiva tiene la posesión del inmueble desde el año 2.002.-
Al respecto observa el Tribunal que de autos se desprende que la relación arrendaticia mantenida por la ciudadana Branislava Ilic Stanic data de más de doce (12) años, por haberse subrogado en los derechos arrendaticios de su difunto concubino, igualmente se evidencia que el inmueble dado en venta: primero por el ciudadano Hermann Gunter Putze a la Sociedad Mercantil INTER INMO, C. A., y segundo por la Sociedad Mercantil INTER INMO, C. A., a la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO y ENMA, C. A, quienes la mantuvieron y reconocieron su condición de inquilina según el contrato firmado el 15 de septiembre de 2002; por otro lado está claramente establecido que la cualidad que ostenta el actor para sostener el presente juicio deviene del contrato de arrendamiento suscrito entre él (Ciro Rafael Santiago Ortega) y la Sociedad Mercantil CORPORACION FABRICIO y ENMA, C. A,. propietaria del inmueble, quien le otorgó facultades para subarrendar, en consecuencia quedando subrogado en la relación de arrendamiento con la demandada y siendo el contrato de arrendamiento el instrumento fundamental de la presente acción, sin ánimo de prejuzgar sobre el fondo del asunto principal, la legitimación para actuar en juicio recae en cabeza del subarrendador subrogado y en razón de ello, debe ser desechada la cuestión previa opuesta. Así se declara.
En relación al escrito de contestación y oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la ilegitimidad del actor Ciro Rafael Santiago Ortega, presentado en fecha 14 de marzo de 2017, por la representación de la parte actora, Abogado en ejercicio Eduardo A. Garrido R., este Tribunal lo desecha por extemporáneo.- Así se declara.
DE LA CUESTION PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 7º DEL ARTICULO 346 DE LA EXISTENCIA DE UNA CONDICION O PLAZO PENDIENTES ALEGADA POR LA DEMANDADA
En relación a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumenta la parte demandada lo siguiente: “La existencia de una condición o plazo pendientes”, condicionado a que el querellante intentó cumplir con el Procedimiento Administrativo previo a la demanda y que por la gran cantidad de imprecisiones y falsedades que allí se mencionan es objeto conforme a la Ley de un juicio de Nulidad, que se tramita por ante este Despacho, y en virtud al Principio de economía procesal debe paralizarse hasta que se resuelva el presente recurso.
En este mismo orden de ideas, la parte actora procedió a contradecir, la cuestión previa de la existencia de una condición o plazo pendientes argumentando que se trata de una maniobra de poca calidad jurídica para retardar el desalojo; que en efecto alega que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, fue creada en el marco que garantiza el derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a que el arrendatario tiene derecho y cita el artículo 5 de la referida Ley de Alquileres el cual establece los fines supremos en materia de arrendamiento, que protege al inquilino contra posibles acciones tendientes a despojarlo injustamente de la vivienda arrendada. Sin embargo la accionada trata de establecer una dilación en el presente proceso en el sentido de que se paralice por virtud de una demanda de nulidad en el campo contencioso administrativo por supuestas irregularidades en el expediente contentivo de la Resolución N° 115-14 emanada de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda de fecha 20 de Mayo de 2014, pues no existe causal jurídicamente hablando que justifique la paralización del proceso, derivado de supuestos vicios ocurridos en el desarrollo del expediente administrativo.
La Doctrina ha señalado lo siguiente: “...la existencia de la condición o del término puede conducir a un diferimiento prolongado del mérito de la causa, quien mantiene la condición a plazo pendientes, como una cuestión previa; pero sin que su declaratoria con lugar produzca la paralización inmediata del juicio, sino que este continua su curso normalmente, hasta llegar al estado de sentencia, oportunidad en la cual si se paraliza la decisión de fondo, hasta que se cumpla la condición o se venza el término, la condición a plazo pendiente sólo procede cuando convencionalmente o por expresa disposición de la ley, se somete la exigibilidad o el nacimiento de la obligación al cumplimiento de determinado acontecimiento futuro e incierto (condición) o al decurso de determinado lapso de tiempo (término). (Fernando Villasmil B. Los Principios Fundamentales y Las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil. Editorial Paredes Caracas 1987, p. 82-83).
La jurisprudencia ha precisado respecto a la comentada cuestión previa lo siguiente:
“…La cuestión previa alegada relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria…”. (Tribunal Supremo de Justicia. Oscar R. Pierre Tapia. Sala Político Administrativa. Septiembre 2003. p, 577).
La alegada cuestión previa relativa a la existencia de una condición o plazo pendientes, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria.
Ahora bien, la parte accionada alega que el querellante intentó cumplir con el Procedimiento Administrativo previo a la demanda y que por la gran cantidad de imprecisiones y falsedades que allí se mencionan es objeto conforme a la Ley de un juicio de Nulidad, que se tramita por ante este Despacho, y en virtud al Principio de economía procesal debe paralizarse hasta que se resuelva el presente recurso y por su lado el querellante arguye que la accionada trata de establecer una dilación en el presente proceso en el sentido de que se paralice por virtud de una demanda de nulidad en el campo contencioso administrativo por supuestas irregularidades en el expediente contentivo de la Resolución N° 115-14 emanada de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda de fecha 20 de Mayo de 2014, pues no existe causal jurídicamente hablando que justifique la paralización del proceso, derivado de supuestos vicios ocurridos en el desarrollo del expediente administrativo .-
De todo lo anterior se colige que no hay en el presente caso, la alegada condición suspensiva del juicio, toda vez que la parte demandada no acompañó la prueba de su alegato, motivo por el cual se declara improcedente la cuestión previa alegada prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
En cuanto al escrito presentado, por la representación de la parte actora, Abogado en ejercicio Eduardo A. Garrido R., en fecha 14 de marzo de 2017, mediante el cual contradice la cuestión previa prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente que deba resolverse en un proceso distinto, este Tribunal lo desecha por extemporáneo.- Así se declara.
DE LA EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO ALEGADA POR LA DEMANDADA
En relación a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumenta la parte demandada lo siguiente:“La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”, en virtud de la investigación aperturada ante la Fiscalía 14 del Ministerio Público del Estado Nueva Esparta, expediente N° MP-482139-14, donde se averigua la presunta comisión de un hecho punible, relacionado con la manipulación fraudulenta (mutilación de folios) del expediente administrativo que riela por ante la Dirección del Ministerio para el Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del Estado Nueva Esparta, expediente administrativo N° 865-13 y que sirve de fundamento para la interposición de la presente querella, que de llegarse a determinar que ciertamente existen los vicios denunciados la consecuencia sería la Nulidad Total del expediente administrativo”.
Por su parte, el maestro Borjas ha señalado que las cuestiones prejudiciales son por lo común la materia principal de un juicio; por lo que no son meros incidentes en una litis; y tienen carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas en un proceso separado, pero se encuentran tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dichas cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o ha de estar subordinada la decisión del proceso en curso.
Asimismo, ALSIN, citado por Leoncio Cuenca Espinoza, en su obra Las Cuestiones Previas en El Procedimiento Civil Ordinario, Pág. 65 Segunda Edición, señaló que:
“Para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella”.
“…Ante la claridad de la doctrina citada, sólo queda por señalar que la prejudicialidad también procede cuando el asunto independiente debe resolverlo otro órgano del poder público distinto al Poder Judicial, por ejemplo la administración pública…”
Es por ello que se otorga al demandado esta Cuestión Previa a fin de obtener la paralización del juicio hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión prejudicial en otros procesos, ya que va a influir en la decisión de aquél. De manera que la prejudicialidad, es toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse ésta subordinada a aquélla.
Presupuestos para la existencia de la Cuestión Prejudicial: Con relación a los aludidos presupuestos, se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal, y así en sentencia N° 0885 de fecha 25-06-2002, dictada por la Sala Político Administrativa, ratificando sentencia de vieja data, señaló:
“… Ahora bien, la pretendida prueba de prejudicialidad que se alega en un proceso puede evidenciarse en decisión de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia (Sentencia Nº 456, caso Citicorp Internacional Trade Indemnity y otra del 13 de mayo de 1999, cuyo texto es el siguiente: “La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, exige lo siguiente:
a- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil.
b- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilará dicha pretensión.
c- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella...”.
Ahora bien, se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere o exige de solución previa a la sentencia definitiva del caso, por cuanto está ultima es subordinada a aquélla. En este sentido, alega la accionada que se encuentra en curso una averiguación ante la Fiscalía 14 del Ministerio Público del Estado Nueva Esparta, expediente N° MP-482139-14, donde se averigua la presunta comisión de un hecho punible, relacionado con la manipulación fraudulenta (mutilación de folios) del expediente administrativo que riela por ante la Dirección del Ministerio para el Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del Estado Nueva Esparta, expediente administrativo N° 865-13, y que de llegarse a demostrar los hechos denunciados la consecuencia jurídica legal sería la nulidad total del expediente y la providencia administrativa que se dictó y en definitiva tendrían que volver a la sede administrativas.
Explanado el anterior criterio, no cabe duda que la prejudicialidad, no es más que aquella causa pendiente que guarda intima relación con una segunda causa, y que sin su decisión a través de una sentencia definitivamente firme, no puede el Juez decidir esta segunda causa, por cuanto es indispensable el resultado de la misma. Determinado el concepto de prejudicialidad, observa esta sentenciadora que la accionada no trajo a los autos prueba alguna de la existencia de la cuestión prejudicial alegada, a lo cual estaba obligada, en atención al principio de la carga de la prueba, es por lo que este Juzgado declara no procedente la cuestión previa opuesta del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
En cuanto al escrito presentado, por la representación de la parte actora, Abogado en ejercicio Eduardo A. Garrido R., en fecha 14 de marzo de 2017, mediante el cual contradice la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, este Tribunal lo desecha por extemporáneo.- Así se declara.
IV -DISPOSITIVA
Por todo lo expuesto, y con base en los argumentos de hecho y de derecho consignados en el presente fallo, este Tribunal Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la demandada, contenidas en los ordinales 2°, 7° y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas de la presente incidencia a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE, DIARICESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del este Tribunal Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los Trece (13) días del mes Julio de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación-
LA JUEZA ACCIDENTAL,
Abg. WINIFRED FRENDIN GONZÁLEZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
En esta misma fecha (13-07-2017), siendo la 10:00 a.m., se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
Abg. YENNIFER SOTO VELÁSQUEZ.
EXP. N° 2014-2462.-
SENTENCIA Nro.2017- 2190