REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. 206° y 157° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: Ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, de nacionalidad Ecuatoriana, titular de la cédula de identidad N° E-81.671.712, con domicilio procesal en la calle Fermín de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: OTTO JULIAN ARISMENDI y RODOLFO FERMIN MATA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 27.461 y 15.499 respectivamente y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: MARIA ANTONIA MORALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.107.660, domiciliada en el local comercial identificado con el N° 13-6 ubicado en la avenida Miranda, cruce con calle Cedeño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en la persona de su apoderado judicial abogado OTTO JULIAN ARISMENDI, así como por la pare demandada ciudadana MARIA MORALES, contra la sentencia definitiva dictada el 13-04-2016 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por DESALOJO (Local comercial) seguido por el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 10-05-2016 (f. 153) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza. Por auto de fecha 16-05-2016 (f. 154), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un lapso de veinte (20) días de despacho para que las partes presenten informes. Asimismo de conformidad con el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. Al folio 155, consta acta levantada en fecha 31-05-2016 con motivo de la reunión conciliatoria fijada para esa fecha, acto que fue declarado desierto por la incomparecencia de las partes. En fecha 01-07-2016 (f. 156 al 158) presentó escrito de informes ante esta alzada el apoderado judicial de la parte actora abogado OTTO JULIAN ARISMENDI. Por auto de fecha 18-07-2016 (F.159) el tribunal declaró vencido el lapso de observaciones a los informes, y aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 15-07-2016 conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, este Juzgado Superior pasa hacerlo bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, demanda por DESALOJO (Local comercial) incoada por el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES. La demanda fue admitida por auto de fecha 30-04-2015 (f. 15 y 16), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda. Por diligencia de fecha 06-05-2015 (f. 17) la alguacil del tribunal de la causa dejó constancia que en esa fecha le fueron entregados los emolumentos necesarios para la elaboración de los fotostatos y demás trámites relacionados con la citación de la demandada, y por diligencia de fecha 20-05-2015 (f. 18) el referido funcionario dejó constancia que en esa fecha le fueron entregados los emolumentos para el traslado correspondiente. Mediante diligencia de fecha 25-05-2015 (f. 19 al 27) el alguacil del tribunal de la causa consignó la compulsa y boleta de citación librada a la demandada, manifestando que se le hizo imposible practicar dicha citación por cuanto la demandada se negó a recibir la boleta. Suscribió diligencia en fecha 01-06-2015 (f. 28) el demandante, y solicitó en esa oportunidad que vista la declaración del alguacil, y conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil se complementara la citación de la demandada ordenando a la secretaria del tribunal que librara una boleta de notificación en la cual comunique a la demandada la declaración del alguacil relativa a su citación. En fecha 01-06-2015 (f. 29 y 30) suscribió diligencia el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, parta actora, mediante la cual confirió poder apud acta a los abogados en ejercicio OTTO JULIAN ARISMENDI y RODOLFO FERMIN MATA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 27.461 y 15.499 respectivamente y de este domicilio. Por auto de fecha 04-06-2015 (f. 31 y 32) el tribunal ordenó librar la boleta de notificación solicitada por el actor en fecha 25-05-2015 y ordenó a la secretaria fijar dicha boleta en el domicilio procesal de la demandada. Dicha funcionaria dejó constancia mediante diligencia de fecha 25-06-2015 (f. 33 y 34) que el día 19-06-2015 se trasladó a la dirección de la demandada y fijó la referida boleta. En fecha 23-07-2015 (f. 35 al 38) compareció la demandada ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, asistida por el abogado FERNANDO VASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 192.559, y de este domicilio, por medio del cual presentó escrito de contestación de la demanda y asimismo RECONVINO al demandante por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Dictó auto el tribunal de la causa en fecha 30-07-2015 (f. 39) por medio del cual negó la admisión de la reconvención presentada por la demandada, por cuanto ésta no acompañó los instrumentos en que fundamenta la misma. Asimismo se observa al vto del folio 39, auto dictado por el a quo en fecha 11-08-2015 por medio del cual fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar en la presente causa, acatando lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Mediante acta de fecha 18-09-2015 el tribunal de la causa dejó constancia que las partes no comparecieron ni por si ni por medio de apoderado a la audiencia preliminar fijada para esa fecha. A los folios 41 y vto consta acta levantada en fecha 23-09-2015 por el tribunal de la causa, por medio de la cual fueron fijados los hechos controvertidos, y asimismo se declaró abierto el lapso probatorio de cinco días de despacho para que las partes promovieran pruebas. En fecha 01-10-2015 (f. 42 al 106) presentó escrito de promoción de pruebas y anexos la parte demandada, y en la misma fecha promovió pruebas la parte actora (f. 107 y 108). Mediante diligencia de fecha 02-10-2015 (f. 109 y vto), el apoderado judicial de la parte actora, hace una serie de observaciones a las pruebas promovidas por la parte demandada. Por auto de fecha 02-10-2015 (f. 110 y vto) el tribunal de la causa fijó un lapso de tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha para que las partes hicieran oposición a las pruebas de la contraparte, y asimismo concedió tres (3) días de despacho contados a partir del vencimiento del lapso anterior, para pronunciarse en torno a la admisión de las pruebas promovidas por las partes. En fecha 07-10-2015 (f. 111 y vto) el apoderado judicial de la parte actora, se opuso a la admisión de algunas de las pruebas promovidas en su oportunidad por la demandada. Por auto de fecha 13-10-2015 (f. 112) el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, a excepción de las siguientes pruebas: las fotos consignadas por considerar que no han sido promovidas en el marco de un medio legal de pruebas; y las pruebas de experticia y/o inspección judicial, por haber sido promovidas con ambigüedad, pues se trata de medios autónomos que no pueden proponerse de manera conjunta ni alternativa. En fecha13-10-2015 (vto f. 112) se libró oficio N° 15.832 dirigido a la agencia principal del Banco de Venezuela, a los fines de solicitarle conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil información en torno al estado de cuenta perteneciente a la cuenta N° 0102-0458-500100062619, perteneciente al actor ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS. Mediante auto de fecha 13-10-2015 (f. 113 y vto) el tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora, y en la misma fecha se libraron oficios al Cuerpo de Bomberos del estado Bolivariano de Nueva Esparta, a la empresa Eléctrica Socialista CORPOELEC, sucursal Centro Comercial Guaraguao, y a la Alcaldía del Municipio Mariño de este estado. En fecha 28-10-2015 (f. 115) el tribunal difirió por ocupaciones preferentes, la oportunidad para su traslado a los fines de practicar la inspección judicial promovida por la parte actora. Consta al folio 116 y vto, acta contentiva de la inspección judicial practicada por el tribunal de la causa en fecha 02-11-2015, en el local comercial objeto del presente juicio. Mediante diligencias de fecha 09-11-2015 (f. 117 al 120) el alguacil del tribunal del tribunal de la causa consignó copias de los oficios librados al Cuerpo de Bomberos y a la Alcaldía del Municipio Mariño, ambos de este Estado. Por auto de fecha 13-11-2015 (f. 121 al 123), se ordenó agregar al expediente el oficio N° O-CG-462-15 de fecha 10-11-2015, emanado de la Comandancia General del Cuerpo de Bomberos y Bomberas, y Administración de Emergencias de Carácter Civil de este Estado. Mediante diligencias de fecha 23-11-2015 (f. 124 y 125) el alguacil del tribunal de la causa consignó copia de los oficios librados en fecha 13-10-2015 a la Empresa Eléctrica Socialista CORPOELEC y a la Agencia Principal del Banco de Venezuela. Por auto de fecha 26-11-2015 (f. 126 y 127), se ordenó agregar al expediente el oficio DR/D/O/203 2015, emanado de la Dirección de Rentas de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, y en fecha 13-01-2016 (f. 128 al 135) se agregó al expediente oficio GRC-2015-58007 de fecha 10-12-2015 emanado del Banco de Venezuela. En fecha 15-01-2016 (f. 136) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora, por medio de la cual solicitó al tribunal que ratificara el contenido del oficio librado a la Empresa Socialista CORPOELEC. El tribunal acordó la anterior petición en el auto fechado 18-01-2016 y libró en la misma fecha el oficio respectivo (f. vto 136). En fecha 03-02-2016 (f, 138 y 139) suscribió diligencia el alguacil del tribunal de la causa por medio de la cual consignó copia del oficio recibido por la Empresa Eléctrica Socialista CORPOELEC. En fecha 12-02-2016 (f. 140 y 141) se recibió oficio CJ-AL-NES/00002/2016 emanado de la empresa Eléctrica Socialista (CORPOELEC) de este Estado. Por auto de fecha 16-02-2016 (f. 142) el tribunal de la causa declaró evacuadas todas las pruebas promovidas en la presente causa, y conforme al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil fijó oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral en la presente causa, la cual tuvo lugar el día 15-03-2016, y en la misma se difirió por un lapso de cuatro (4) días de despacho el acto para dictar sentencia, tal como se desprende del acta que cursa a los folios 143 al 145 del presente expediente. En fecha 28-03-2016 (f. 146) y dando continuidad a la audiencia o debate oral, se hizo el pronunciamiento oral de la decisión, declarándose PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda y de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil el tribunal se reservó un lapso de diez (10) días de despacho a los fines de publicar el texto íntegro del fallo. El 13-04-2016 (f. 147 al 149) se publicó el texto íntegro del fallo recaído en el presente procedimiento, y en fechas 25-04-2016 (f. 150) y 26-04-2016 (f. 151) ambas partes ejercieron recurso de apelación en contra de dicho fallo. Por auto de fecha 02-05-2016 (f. 152) el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por las partes y ordenó la remisión del expediente a esta alzada a los fines de que conozca dicho recurso. (f. vto 152). IV.-PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA A) CON EL LIBELO DE LA DEMANDA 1) A los folios 5 al 7, original de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos RAMON EDUARDO CARDENAS GALLARDO, denominado EL ARRENDADOR por una parte, y por la otra la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, denominada LA ARRENDATARIA, del cual se extrae la siguiente información: que el contrato fue suscrito por un término de dos (2) años, contados a partir del día 01-04-2011, es decir hasta el día 01-04-2013, que recayó sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 13-6, donde funciona el Fondo de Comercio regentado por LA ARRENDATARIA denominado EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS, en jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado; que el canon de arrendamiento para el primer año de vigencia del contrato era la suma de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) mensuales y que para el segundo año de vigencia el canon sería la suma de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.200,00), el cual sería único, global, inseparable e indivisible, y a ser depositado en la cuenta N° 0102-0458-51-0100062619 del Banco de Venezuela a nombre de EL ARRENDADOR; que LA ARRENDATARIA se obligó a destinar el inmueble única y exclusivamente para un uso relacionado con su actividad propia de Restaurant-Bar, es decir operaciones de estricto índole de esa rama comercial, que se obligó LA ARRENDATARIA a no depositar en el inmueble ningún tipo de material inflamable o explosivo u objetos que por su volumen o peso puedan afectar o dañar el inmueble, ya que el mismo está calculado para una carga no superior a los quinientos quilogramos por metro cuadrado (500 Kgm/mts²), que LA ARRENDATARIA declaró recibir el inmueble con todos sus accesorios, instalaciones eléctricas, aguas negras y potable, puertas, pisos, paredes pintadas, techo, sanitarios y demás implementos de un local comercial, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, obligándose a su total mantenimiento so pena de pagar el precio de cualquiera de los bienes accesorios en caso de pérdida o deterioro, que LA ARRENDATARIA se comprometió a poner en conocimiento de EL ARRENDADOR, con la mayor urgencia, cualquier novedad dañosa o indicio que amerite la necesaria reparación del inmueble, obligándose LA ARRENDATARIA a realizar todas aquellas reparaciones cuyo monto individualmente consideradas, no exceda del treinta por ciento (30%) del valor del canon de arrendamiento mensual y de no hacerlo será totalmente responsable de los daños y perjuicios originados por su negligencia, ya que serán imputables a ella las reparaciones que se hagan mayores por su inadecuada e inoportuna ejecución de aquellas, así como las de cualquier valor que provengan de actos u omisiones, intencionales o no de LA ARRENDATARIA, y de las demás personas a quienes se les permita el acceso al inmueble; que el pago de los servicios tales como electricidad, agua, gas, aseo domiciliario, teléfono y cualesquiera otros servicios públicos destinados al inmueble, serían de la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA, y que el mal suministro de dichos servicios así como su escasez, racionamiento o su falta temporal o permanente no serán imputables a EL ARRENDADOR; que quedaba prohibido celebrar en el inmueble mítines de cualquier naturaleza, ya sea en áreas públicas o privadas, también se prohibió en el contrato establecer en el inmueble cualquier clase de fábrica o artesanado, usar elementos que produzcan ruidos, trepidaciones o malos olores, convertirlo en depósito de materiales inflamables o explosivos, o de cosas que por su volumen o peso puedan afectar el inmueble. El instrumento anteriormente analizado se refiere a un documento privado que emana de las partes constituidas en el presente proceso, el cual no fue desconocido en la oportunidad correspondiente por la parte contraria, luego al tenerse como reconocido se le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar la celebración de dicho contrato, por un término de dos (2) años contados a partir del 01-04-2011 hasta el 01-04-2013. Y ASI SE ESTABLECE.- 2) Al folio 8, original de certificado de riesgos N° URE-066-14, de fecha 03-06-2014 emanado del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil, del estado Nueva Esparta, Departamento Técnico, Unidad de Riesgos Especiales, por medio del cual se hace constar el resultado obtenido de la inspección ocular realizada en el inmueble objeto del presente juicio, en la cual se pudo verificar que se trata de un inmueble de un nivel de uso comercial, el cual ocupa un área de construcción aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados (58 mts²) con paredes perimetrales y tabiquería de bloques frisados, piso de cerámica, ventanas de madera, puertas de madera y metal, techo de platabanda apoyado sobre vigas y columnas de concreto armado, que dentro de las observaciones realizadas, se determinó que debido a que se trata de un local comercial se debe dar cumplimiento a las normas básicas de seguridad contra incendio tales como: instalar extintor de P.Q.S de 10 libras en área de venta y CO2 en el área de cocina; reubicar el cilindro de GLP en un área ventilada e instalar válvula de cierre rápido en artefacto, señalizar rutas de escape, instalar iluminación de emergencia, se recomienda embutir todo el cableado en tubería metálica E.M.T, tramitar el certificado de conformidad ante el cuerpo de bomberos, de igual manera realizar un estudio técnico para determinar a través de las variables ambientales, proximidades a escorrentías de aguas que pudieran perjudicar la zona en caso de inundación. Al final de este instrumento se observan dos sellos húmedos uno de la Unidad de Riesgos Especiales y el segundo del Departamento Técnico, y una nota en la cual se lee que tiene una validez de un año contado a partir de su expedición. Se observa que el instrumento antes analizado fue objeto de impugnación a pesar de que dicho mecanismo aplica solo a los documentos públicos, reconocidos o tenidos como tal cuando los mismos son aportados en fotostato o copia certificada, lo cual no aplica al caso de autos, por cuanto el documento aportado se presentó en original, y por ende, al emanar de un Ente Público, debió ser desconocido o tachado conforme a los lineamientos contenidos en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil tal manera que se le asigna valor probatorio para comprobar que para ese momento, para el día 03-06-2014 fecha en que fue emitido dicho certificado, el local se encontraba ocupado por la parte accionada ciudadana MARIA ANTONIA MORALES. Y ASI SE DECIDE.- 3) Al folio 9 original de constancia expedida en fecha 23-04-2015 por el Jefe de la División de Fiscalización de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, por medio de la cual se hace constar que la empresa GUAYOYO EXPRESS, ubicado en la avenida Miranda de Porlamar, se encuentra registrada ante esa Oficina como contribuyente, pagando los impuestos correspondientes a sus ingresos brutos de todos los años 2011 y 2012, dejando de pagar sus ingresos de todo el año 2013 hasta esa fecha. Esta alzada le asigna fuerza probatoria al anterior instrumento conforme al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias antes señaladas. Y ASI SE ESTABLECE.- 4) A los folios 10 y 11 original de los siguientes instrumentos: Estado de cuenta por contrato, emanado de la empresa SENECA, impreso en fecha 23-04-2015, del cual se extrae la siguiente información: Informe: ICO27, VILLARAC, contrato 4024895 1, cliente 40016312- ANDRES VARGAS, domicilio Miranda, 38, y que para esa fecha se tiene una deuda de Bs. 1.694,53, y Estado de cuenta del cliente ANDRES VARGAS, cédula de identidad N° 1.441.080, emanado de la empresa CORPOELEC, Región Nueva Esparta, tipo TD002, en la cual se discriminan diecisiete (17) facturas de energía eléctrica vencidas. Esta alzada le asigna fuerza probatoria al anterior instrumento conforme al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias antes señaladas. Y ASI SE ESTABLECE.- 5) A los folios 116 y vto, inspección judicial, evacuada en fecha 02-11-2015 por el tribunal de la causa en el local comercial objeto del presente juicio ubicado en la avenida Miranda, cruce con la calle Cedeño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, identificado con el N° 13-6. El tribunal dejó constancia sobre los siguientes particulares: que las condiciones generales del inmueble se aprecian deficientes habida cuenta de que se observa la pintura desconchada en techos y paredes, piso manchado y deteriorado y las puertas y ventanas en regular estado; que se observa un extintor de fuego en el área de la cocina, que el tribunal estimó que no existen elementos para establecer técnicamente las condiciones de salubridad donde funciona la cocina; que se observa una cocina de gas doméstico; que los conductores eléctricos se hallan expuestos, es decir sin ninguna clase de empotramiento; que no se observan luces de emergencia; que se observa en la parte exterior del inmueble un medidor de fluido en funcionamiento, pero que no se observa el número de contrato. La anterior prueba se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil para demostrar las circunstancias observadas por el Juzgado de la causa y sobre las cuales dejó constancia en el acta antes analizada. Y ASI SE ESTABLECE.- 6) Prueba de informes: a) A los folios 122 y 123 oficio P-CG-462-15 de fecha 10-11-2015, emanado del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Nueva Esparta, dirigido al tribunal de la causa dando respuesta al oficio N° 15.837, por medio del cual se le solicitó información sobre la empresa GUAYOYO EXPRESS, C.A, o en su defecto la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, titular de la cédula de identidad N° 24.107.660, con relación a la tramitación de certificado de conformidad ante esa Institución Bomberil, y en tal sentido remite anexo al referido oficio comunicación de fecha 10-11-2015 emanada del Departamento Técnico de esa institución por medio de la cual notifican que se realizó revisión en los archivos pertenecientes a la Unidad de Prevención y Sala Técnica de ese Cuerpo, los cuales son los responsables de la recepción y emisión de Certificado de Conformidad, sin obtener registro de la empresa GUAYOYO EXPRESS, C.A, o de la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES. Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar la anterior circunstancia, esto es que ni la empresa GUAYOYO EXPRESS, C.A, ni LA ARRENDATARIA ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, han realizado ante el Cuerpo de Bomberos de este Estado, los trámites correspondientes a los fines de obtener el certificado de conformidad del inmueble objeto del presente juicio. Y ASI SE ESTABLECE.- b) Al folio 127, comunicación de fecha 19-11-2015 emanada de la Dirección de Rentas de la Alcaldía del Municipio Mariño de esta Estado, dirigido al tribunal de la causa dando respuesta al oficio N° 15.839, por medio del cual se le solicitó información sobre el estado de cuenta de la empresa GUAYOYO EXPRESS, C.A, y al respecto informa que la referida empresa no se encuentra registrada en su sistema tributario y por tanto no se dispone de información sobre el estado de cuenta por el ejercicio de actividad económica dentro de su área de competencia. Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para acreditar la anterior circunstancia. Y ASI SE ESTABLECE.- c) Al folio 140, oficio N° CJ-AL-NES/00002/2016 de fecha 04-02-2016 emanado de la Empresa Eléctrica Socialista CORPOELEC, dirigido al tribunal de la causa dando respuesta al oficio N° 16.022, por medio del cual se le solicitó información sobre el estado de cuenta del contrato de suministro eléctrico identificado con el N° 402489501 cliente N° 40016312, y en tal sentido informa que dicho contrato aparece registrado en el Sistema de Gestión Comercial de esa empresa bajo el nombre de ANDRES VARGAS, titular de la cédula de identidad N° 1.441.080, y se encuentra asignado a un inmueble ubicado en la calle Miranda de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño. Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solo para acreditar la anterior circunstancia. Y ASI SE ESTABLECE.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA 1) A los folios 44 al 96, copias certificadas expedidas por la secretaria del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, del expediente 14-3177 contentivo del juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento seguido por la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES en contra del ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, del cual emerge que la pretensión de la actora en aquel juicio era lograr la continuación de la relación contractual arrendaticia existente desde el año 2000 sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 13-6, ubicado en la avenida Miranda, cruce con la calle Cedeño de la ciudad de Porlamar, de igual forma pretendía que se respetara por parte del arrendador la prórroga legal de ley, manifestando que la relación contractual arrendaticia ha tenido un tiempo de duración de mas de catorce (14) años, asimismo que se ordenara el restablecimiento del servicio de aguas blancas y el servicio de baño. Acompañó la actora como instrumentos fundamentales de la demanda los siguientes: Marcado “A” contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos RAMON EDUARDO CARDENAS, denominado EL ARRENDADOR por una parte y por la otra la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, denominada LA ARRENDATARIA, recaído sobre un local comercial ubicado en la calle Miranda, cruce con calle Cedeño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, el cual tendría una duración de un (1) año contado a partir del día 01-04-2007, con un canon de arrendamiento de mensual de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00). Marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos RAMON EDUARDO CARDENAS, denominado EL ARRENDADOR por una parte y por la otra la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, denominada LA ARRENDATARIA, recaído sobre un local comercial ubicado en la calle Miranda, cruce con calle Cedeño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, el cual tendría una duración de un (1) año fijo contado a partir del día 01-04-2009 con vencimiento el 01-04-2010, señalándose que luego de su vencimiento la prorroga se regiría por el título V del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y con un canon de arrendamiento mensual de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) mensuales. Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos RAMON EDUARDO CARDENAS, denominado EL ARRENDADOR por una parte y por la otra la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, denominada LA ARRENDATARIA, sobre un local comercial ubicado en la calle Miranda, cruce con calle Cedeño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, donde funciona el Fondo de Comercio regentado por LA ARRENDATARIA denominado EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS, el cual tendría una duración de dos (2) años contados a partir del día 01-04-2011, hasta el día 01-04-2013, señalándose que luego de su vencimiento la prorroga se regiría por el título V del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Marcado con la letra “D”, comprobantes de transacción, depósitos en cuenta y notas de consumo emanadas del Banco de Venezuela, de las cuales no se puede obtener certeza de su información por resultar ilegibles. Marcado con la letra “E”, Acta Constitutiva de la sociedad mercantil EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 15-03-2007, anotado bajo el N° 54, tomo 10-A. Marcado con la letra “F” impresiones fotográficas presuntamente del local comercial cuyo desalojo se demanda; y finalmente Marcado con la letra “H”, acta levantada en fecha 26-06-2014 por el Prefecto del Municipio Mariño de este Estado, por medio de la cual hace constar que en esa fecha se presentaron ante ese Despacho los ciudadanos MARIA ANTONIA MORALES ALDANA y RAMON EDUARDO CARDENAS GALLARDO, y que una vez manifestados los puntos de vista de cada una de las partes involucradas, las mismas no llegaron a ningún acuerdo conciliatorio por ante ese Despacho, por cuanto el caso planteado no es competencia de la Prefectura. Se observa asimismo que la demanda fue presentada para su distribución en fecha 06-06-2014, que fue admitida en fecha 01-07-2014, y que para la fecha de expedición de los instrumentos bajo análisis, la causa se encontraba en etapa de citación del demandado. Los anteriores instrumentos fueron aportados al proceso en copias certificadas expedidas por funcionario público competente como lo es la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, no en la oportunidad de dar contestación a la demanda que es el momento oportuno para ello, sino en fecha 01-10-2015, por lo cual a pesar de que no fueron impugnadas, se les niega valor probatorio por cuanto su promoción se hizo fuera de la oportunidad legal. Se destaca en torno a este punto, que el tribunal de la causa a pesar de la evidente extemporaneidad de las mismas las admitió, pero luego en la oportunidad de resolver el fondo de este asunto las desechó por extemporáneas. Y ASI SE DECIDE.- 2) A los folios 97 al 106, impresiones fotográficas digitalizadas a color, presuntamente del local comercial objeto del presente juicio, consignadas por la hoy demandada a los fines de demostrar que dicho local fue deteriorado y derribado por el actor minimizando el área de trabajo de LA ARRENDATARIA como mecanismo de presión para que ésta se saliera del local comercial arrendado. El tribunal se abstiene de emitir consideraciones en torno a la valoración de los anteriores instrumentos, por cuanto los mismos fueron inadmitidos por el tribunal de la causa y la parte afectada no ejerció los recursos ordinarios correspondientes. Y ASI SE DECIDE.- 3) A los folios 129 al 135, oficio N° GRC-2015-58007 de fecha 10-12-2015 emanado del Banco de Venezuela, dirigido al tribunal de la causa dando respuesta al oficio N° 15.832, por medio del cual se le solicitó información sobre los movimientos de la cuenta de ahorro N° 0102-0458-50-01-00062619 perteneciente al ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS GALLARDO, y en tal sentido remiten anexas hojas contentivas del resumen de los movimientos de la señalada cuenta entre los periodos comprendidos del mes de junio al mes de noviembre de 2015.. El tribunal le niega valor probatorio a los anteriores instrumentos por cuanto no se evidencia de los mismos algún dato que permita al menos presumir los pagos por ciertos cánones de arrendamiento, ya que en la descripción contenida en cada estado de cuenta, se hace referencia a una serie de compras con tarjeta de débito, pagos domiciliados con tarjeta de crédito, abonos en efectivo, pero no en torno a depósitos por concepto de pago de cánones de arrendamiento de manera periódica o mensual, ni mucho menos que los mismos provienen o no de la demandada. Y ASI SE DECIDE.- V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 13-04-2016 que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda bajo los siguientes fundamentos: “.. De los términos en que quedó trabada la litis, observa este Juzgador que la parte actora cumplió a cabalidad con la prueba de su carga de alegación, no así la demandada que no logró enervar la argumentación de que la relación arrendaticia había llegado a su vencimiento, como lo señaló el demandante. En efecto, estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado que inició con un primer contrato por el término de dos años contados desde el primero de abril de 2011 hasta el 31 de marzo de 2011. Esta relación se prolongó por un año más desde el primero de abril de 2013 hasta el 31 de marzo de 2014, conforme a la convención locativa verbal que ambas partes reconocieron, es decir, esta prórroga convencional no fue controvertida en la secuela del juicio. Finalmente, se consumó la prórroga legal desde el primero de abril de 2014 hasta el 31 de marzo de 2015, en consecuencia la relación que unía a las partes se encuentra vencida efectivamente, es decir, por tratarse la relación arrendaticia de un contrato a tiempo determinado y de plazo vencido, por cuanto la prórroga legal se cumplió desde el 1° de abril de 2014 al 31 de marzo de 2015 como se apuntó previamente, estima el tribunal que la demanda debe prosperar en derecho quedando desechadas las peticiones derivadas del incumplimiento de otras obligaciones contractuales señaladas por el actor en el libelo. Cabe destacar que los contratos anteriores al primero de abril de 2011 consignados por la parte demandada, no pueden ser valorados por el sentenciador en razón de la impugnación por extemporaneidad formulada por el actor y acordada procedente por este Juzgado. Así se decide.- En fuerza de las consideraciones anteriores, este Tribunal (...) declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS (...) contra la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES (...). ACTUACIONES EN LA ALZADA.- En el caso bajo análisis ambas partes apelaron, y si bien la demandada no presentó informes ante esta alzada, manifestó su desacuerdo con la sentencia recurrida en la misma diligencia donde ejerció el recurso de apelación de fecha 26-04-2016 (f. 151) donde expuso: - que en ningún momento la actora demostró las causales de desalojo alegadas en su libelo, ya que en la sentencia apelada el juzgador alega que existe una relación arrendaticia a tiempo determinado que se inició según él el 01-04-2011, cuando realmente la relación arrendaticia ha permanecido desde el año 2000 hasta el 2006 como contrato verbal y desde el 2007 hasta el 2011 por contrato escrito, y desde el año 2011 hasta el 2016 como contrato verbal, es decir que la relación arrendaticia del local comercial ha existido por mas de 12 años, violándose así –según su decir- la prórroga legal....” Por su parte el actor manifestó los fundamentos de la apelación en el escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 01-07-2016 (f. 156 al 158) señalando como aspectos de mayor relevancia, los siguientes: - que la presente demanda fue fundamentada en las causales de desalojo previstas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial fundamentada en primer lugar en el cumplimiento del lapso contractual (2 años), aunado el lapso convencional (1 año) mas la prórroga legal (1 año), que dicha causal fue demostrada con el contrato de arrendamiento que no fue rechazado ni mucho menos impugnado por la parte demandada con la confesión que realiza la arrendataria en el escrito de contestación de la demanda en el capitulo correspondiente a la reconvención, así como en su intención de demostrar su solvencia en el pago de cánones de arrendamiento al promover prueba de informes al Banco de Venezuela, donde se puede apreciar en sus resultas, depósitos correspondientes a la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) toda vez que sus pagos los hacía de manera irregular y acumulativo cada dos meses. - que en segundo lugar se demandó la causal de desalojo por el incumplimiento de obligaciones contractuales y conforme a la ley (artículo “I” del artículo 40 del Decreto-Ley), toda vez que la arrendataria tenía la obligación contractual de no mantener en el local comercial objetos explosivos e inflamables, de lo cual hizo caso omiso y que se demostró la permanencia de una bombona de gas en el interior del local comercial, mediante la inspección judicial practicada por el tribunal a quo, así como con la certificación de riesgos emitida por el Cuerpo de Bomberos del estado Nueva Esparta, que si bien es cierto la misma fue desechada por el Tribunal de la causa, considera que erró en su juzgamiento ya que dicha prueba es un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y produce efectos frente a terceros y por tener la firma de funcionarios administrativos está dotada de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, por lo que debe considerarse cierto hasta prueba en contrario a tenor de lo establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. - que igualmente la arrendataria se encontraba morosa con el pago de los servicios públicos (electricidad) ya que contractualmente estaba obligada a mantener solvente dicho servicio, lo cual fue debidamente demostrado con el aporte del estado de cuenta emitido por la empresa CORPOELEC, contrato de suministro N° 4024895.01, cliente N° 40016312 a nombre del ciudadano ANDRES VARGAS (anterior propietario del local comercial) y que dicha prueba fue erróneamente Juzgada por el Tribunal del a causa, al desecharla confundiéndola con La constancia aportada con el libelo de la demanda, emitida por la División de Fiscalización de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado referida a la omisión del pago de los ingresos brutos correspondientes a la empresa GUAYOYO EXPRESS, correspondientes a los años 2011, 2012 y 2013. - que en tercer lugar se demandó la causal de desalojo por haber la arrendataria ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, literal “C” del artículo 40 del Decreto-Ley, la cual se demostró igualmente con la inspección judicial las condiciones deficientes tanto de las paredes, pisos y techo del local comercial así como en regular el estado de las ventanas y puerta, y que con dicha prueba se demostró igualmente la exposición sin ningún empotramiento de conductores eléctricos (cables), lo cual fue previamente advertido por el Cuerpo de bomberos del estado Nueva Esparta, a pesar que la arrendataria recibió el local en buenas condiciones, tal y como lo reza el contrato de arrendamiento, siendo su obligación legal (artículo 8 del Decreto-Ley), mantenerlo en buen estado de mantenimiento y conservación hasta su entrega definitiva. . - finalmente señala que interpuso el presente recurso de apelación por considerar que todas las causales de desalojo alegadas fueron debidamente demostradas, y que así pide sea declarado por este Tribunal. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- ARGUMENTOS DE LA ACTORA EN EL ESCRITO LIBELAR Como fundamento de la acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, debidamente asistido por el abogado en ejercicio OTTO JULIAN ARISMENDI, sostuvo en su escrito libelar lo siguiente: - que en fecha 01-04-2011 suscribió el último contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, sobre un local comercial distinguido con el N° 13-6 donde funciona el fondo de comercio regentado por la precitada ciudadana, denominado EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS, ubicado en la avenida Miranda cruce con calle Cedeño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y que antes del precitado contrato se habían suscrito otros, y por el cual se rigió la relación contractual, cumpliéndose con sus respectivos lapsos contractuales y sus prorrogas legales, todo de conformidad con la Ley de Arrendamientos vigente para esa fecha. - que en el referido contrato de arrendamiento el cual anexó marcado “A”, se estableció que su duración era de dos (2) años contados a partir del día 01-04-2011, con fecha de culminación el 01-04-2013 y que el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de Bs. 2.000,00 para el primer año y para el segundo año en la suma de Bs. 2.200,00, y que por acuerdo entre las partes se convino en la prórroga convencional de un nuevo año por la cantidad de Bs., 4.000,00, canon de arrendamiento que igualmente rigió para la prórroga legal arrendaticia. - que igualmente se convino que el local comercial objeto del contrato se destinaría al uso relacionado con la actividad propia de Restaurant-Bar e igualmente se convino en no depositar ningún tipo de material inflamable o explosivo u objetos que por su volumen o peso pudieran afectar o dañar el inmueble. - que la arrendataria declaró recibir el inmueble con todos sus accesorios, instalaciones eléctricas, de aguas negras y potables, puertas, pisos, paredes pintadas, techo, sanitarios y demás implementos propios de un local comercial, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, obligándose a su total mantenimiento y devolverlo en las mismas condiciones al final del contrato. - que asimismo se obligó la arrendataria a poner en conocimiento el arrendador de cualquier novedad dañosa o indicio que ameritara la necesaria reparación del inmueble y de no hacerlo sería responsable de los daños y perjuicios originados por su negligencia, y también se obligó al pago de los servicios públicos con que cuenta el inmueble tales como electricidad y agua potable, y se convino ratificar la obligación contractual de no depositar materiales inflamables o explosivos en el local comercial. - que llegada la fecha de vencimientos del contrato de arrendamiento, esto es el día 01-04-2013, mas la fecha convencional de la prórroga, esto es el día 01-04-2014, se activó la prórroga legal prevista en el literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha, hoy artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al tener la relación contractual mas de un año y menos de cinco y en consecuencia el contrato se vencía definitivamente el día 01-04-2015, naciendo la obligación legal en la arrendataria de entregarle el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, tal y como reza el artículo 1.594 del Código Civil, pero sin embarbo, vencido el contrato la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, se mantiene en el uso y goce del inmueble. - que debe señalar que la arrendataria ha incumplido con obligaciones contractuales tales como hacer caso omiso en su obligación de no depositar artefactos o materiales explosivos en el interior del local, manteniendo bombonas de gas en el mismo sin ningún tipo de medida de seguridad, así como permitir y/o realizar deterioros, ruinas en todo el inmueble sin empotramiento de cables de electricidad tal y como fue corroborado en el certificado de riesgos emitido por la Unidad de Riesgos Especiales, Departamento Técnico del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil de este Estado, el cual anexa marcado “B”. - que tampoco cumple la arrendataria con su obligación contractual de mantener solvente con la Empresa Eléctrica Socialista CORPOELEC, al contraer una deuda que en la actualidad oscila en la cantidad de Bs. 1.694,53, al dejar de pagar desde la fecha 08-10-2013, y además de ello la referida ciudadana ha dejado de pagar el impuesto municipal de ingresos brutos (patente de industria y comercio) por todos los años 2013, 2014 hasta esa fecha; obligación que si bien no es contractual es legal, lo cual repercute negativamente en sus intereses, toda vez que para el futuro y por tratarse de un local comercial, al solicitar una nueva patente de industria y comercio le sería negada, al estar el local comercial moroso con la patente correspondiente al Fondo de Comercio denominado EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS, propiedad de la demandada. - que en el presente caso tienen aplicación los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.592 ordinal 1, 1.594, 1.595 del Código Civil, el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, los artículos 1, 8, 20, 26 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y fundamenta la demanda en el artículo 40, literales “C”, “G”, e “I” del Decreto, que prevé la posibilidad de solicitar el desalojo por vía judicial, cuando alguna de las partes no ejecuta sus obligaciones. - que por los hechos narrados demanda a la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: 1) Por el vencimiento del término de vigencia del contrato de arrendamiento y la prórroga legal respectiva. 2) Por haber ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal; 3) Por mantener en el interior del inmueble objetos inflamables y explosivos, y 4) Por mantenerse morosa con los pagos del servicio de energía eléctrica así como con la Alcaldía del Municipio Mariño de este estado al abstenerse de pagar el impuesto por patente de industria y comercio (...) - Finalmente estimó la demanda en la cantidad de Bs. 20.400,00. ARGUMENTOS DE LA ACCIONADA EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. En contraposición a lo sostenido por el actor, la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, asistida de abogado en el escrito de contestación a la demanda sostuvo: - que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra ya que en ningún momento ha convenido ni pactado acuerdo entre las partes para establecer una prórroga convencional legal por un año ni que se tome el canon de arrendamiento por Bs. 4.000,00 como prórroga legal. - que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte actora, ya que no existe ningún tipo de material inflamable o explosivo u objeto que por su volumen o peso puedan afectar o dañar el inmueble, señalando que la parte actora y su representante legal están actuando de mala fe ya que en el local comercial arrendado funciona o regenta un Fondo de Comercio denominado EMPANADAS YGUAYOYO EXPRESS, cuyo objeto es la elaboración y venta de empanadas, café, jugos naturales, arepas, comida rápida entre otros, y que por ende existe cocina con gas doméstico (bombona) y en tal sentido se pregunta ¿ cómo se cocinan las arepas?, ¿cómo se fríen las empanadas? ¿Cómo se hace el café?, ¿cómo se hacen las comidas rápidas?, y se responde: será con leña, con reverbero o con kerosen. - que en el segundo párrafo del capítulo primero del escrito libelar, el actor alega que la arrendataria declaró recibir el inmueble objeto del contrato con todos sus accesorios, instalaciones eléctricas de aguas negras y potable, puertas, pisos, paredes pintadas, techo, sanitarios y demás implementos propios de un local comercial, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, lo cual le llama poderosamente la atención, visto que el local grande 13-6, que reza en el contrato fue derribado de forma arbitraria por el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, dejándolo sin funcionamiento e incumpliendo el contrato, lo cual demostraría en su debida oportunidad procesal, y que ante esa situación denigrante el arrendador le dijo que se fuera al local pequeño N° 13-6 en el cual se en encuentra trabajando actualmente. - que impugna el certificado de riesgo N° URE-066-14 emitido por la Unidad de Riesgos Especiales del Departamento Técnico del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de Administración de Emergencias de Carácter Civil de este Estado de fecha 03-06-2014, ya que en ningún momento se realizó por persona alguna ni ningún funcionarios especializado, ni adscrito en la mencionada institución la inspección alegada por el demandante. - que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por el actor en el párrafo cuarto del escrito libelar en donde señala: “ha dejado de pagar el impuesto de ingresos brutos (patente de industria y comercio) por todos los años 2013, 2014, hasta esa fecha...” pues en reiteradas oportunidades conversó, pidió y solicitó a El Arrendador RAMON EDUARDO CARDENAS, que le diera copias del título de propiedad del inmueble para tramitar y/o solicitar la patente de industria y comercio que ellos nombran, y éste nunca le dio respuesta de tal pedimento, y en tal sentido manifiesta que en caso de que su empresa EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS deje de prestar un servicio en el local arrendado, esto no acarrea ni repercute en la propiedad arrendada el trámite de una nueva patente de industria y comercio, ya que esto crea negativas y perjuicios a su empresa, en tal sentido lo alegado por la parte actora en lo referente a este punto es una aberración jurídica, contable y tributaria. - que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, lo alegado en el capitulo del petitorio en el cual solicita el desalojo del inmueble por el vencimiento del término de vigencia del contrato de arrendamiento y la prórroga legal respectiva, ya que la relación arrendaticia se ha mantenido íntegramente y nunca ha cambiado, es decir que no se le manifestó el vencimiento del contrato ni mucho menos se le ha otorgado de pleno derecho una prórroga legal de ley conforme a la relación arrendaticia que es por mas de catorce (14) años continuos e ininterrumpidos de forma pacífica. - que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado en el capitulo del petitorio donde establece: “Por haber ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal...” ya que quien deterioró, derribó, selló, derrumbó el local comercial 13-6 donde desde un principio funcionó EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS, C.A, fue el demandante, como se evidencia fehacientemente en su debida oportunidad procesal. - que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado en el capítulo del petitorio al establecer: “... Por mantener en el interior del inmueble objetos inflamables y explosivos...”, ya que en el local comercial se utiliza simplemente gas domestico de 43 Kg, y que para instruir a la parte actora señala que las bombonas de gas vienen en tres presentaciones: 10, 18 y 43 Kg, que todas tienen gas licuado de petróleo recomendado para uso en hogares y comercios, y que no se corre peligro alguno ya que la demandada ha tomado las previsiones y medidas pertinentes al uso y manejo apropiado del gas, el cual estaba ubicado en la parte trasera de la residencia del demandante, el cual constantemente le cortaba la manguera del gas, la luz, el agua y hasta le selló el sanitario, y que es de hacer notar que el sistema hidroneumático que surte a la residencia y al local es de su propiedad, es decir que si se lleva o retira dicho sistema los que se benefician del agua serían perjudicados. - que reconviene al ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS por cumplimiento de contrato de arrendamiento como se evidencia de expediente signado con el N° 14-3177 que lleva el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en los términos que siguen: - que desde el año 2000 hasta el 2006, mantenía un contrato verbal de arrendamiento de un local comercial ubicado en la avenida Miranda, cruce con calle Cedeño, local 13-6 con el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, cuyo canon de arrendamiento fue por la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00), y que posteriormente con el transcurso del tiempo y observándose que habían transcurrido seis (6) años de un contrato verbal (2000-2006), que el arrendador manifestó que quería que los contratos fuesen escritos y privados, a lo cual accedió, vista la voluntariedad y tranquilidad del arrendador. - que se formalizó de forma privada y escrita el contrato de arrendamiento correspondiente al año 2007-2008, y que en este tiempo se cancelaba un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) según se evidencia de contrato de arrendamiento que anexa marcado “A”: - que en el año 2009 se firmó un contrato de arrendamiento en donde el canon se estipuló por un monto de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) según se evidencia de copias fotostáticas contentivas de tres (3) folios útiles marcado con la letra “B”, y que posteriormente en el año 2011 se estableció un nuevo y último contrato de forma escrita en donde se canceló a través de cuenta bancaria un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) y que en el mismo contrato para los años 2012-2013 se estipuló un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.200,00) mensuales, según se evidencia de copias fotostáticas del contrato de arrendamiento que anexa marcado “C”. - que desde el año 2013 a mayo de 2014, el contrato fue verbal, y se aumentó a un canon de arrendamiento que se cancela por la cantidad de Bs. 4.000,00.en cuenta bancaria y de común acuerdo entre las partes. - que consigna copias fotostáticas de los depósitos bancarios en la cuenta N° 0102-0458-500100062619 del Banco de Venezuela y a nombre del arrendador, marcado con la letra “D”, por un monto de Bs. 4.000,00, y que de igual forma consigna copia simple del Registro Mercantil de la compañía anónima EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS, C.A, la cual presta sus servicios en dicho local. - que el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, en fecha 01-05-2014, decidió de forma unilateral resolver de pleno derecho los contratos de arrendamiento privados tanto escrito como verbales, sin respetar la prórroga legal, alegando que iba a remodelar para posteriormente vender dicho local comercial, irrespetando así el derecho de preferencia que posee para obtener la titularidad o compra venta del mismo, y que manifestó a viva voz que se negaría a recibir cualquier canon de arrendamiento, que no fueran al local porque sino lo los echaría abajo. - que quiere dejar claro que nunca ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento respectivo, y de cuidar dicho local comercial como un buen padre de familia, ya que de este depende su sustento y el de su grupo familiar. - que consigna fotos a color de la fachada y divisiones internas del local marcadas “F”, de igual forma consignó marcado “G” fotos de los actos irregulares de desmejora y deterioro de las modificaciones arbitrarias que ha realizado el arrendador RAMON EDUARDO CARDENAS, de forma unilateral, sin importarle la clientela que estaba en el lugar, y que dichos actos le traen daños y perjuicios, ya que éste no ha informado de forma verbal ni escrita ni de ninguna forma de tales actuaciones. - que el arrendador de forma arbitraria les quitó el agua y clausuró el baño como forma de presión para que abandonara el local, y que tal actitud tomada por el arrendador le llama poderosamente la atención, pues éste en el mes de mayo de 2014, le manifestó en presencia de familiares, amigos, allegados y clientes que siguiera trabajando, y que de él vender se lo ofertaría, y que además que continuara cancelando los cánones de arrendamiento en la cuenta bancaria respectiva ya que ha sido una buena pagadora y que ha mantenido el local de forma satisfactoria. - que solicita al tribunal que ordene al ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS a que respete y garantice la relación arrendaticia y contractual que tienen, ya que a pesar de haber vencido un contrato escrito en mayo de 2013, la relación contractual arrendaticia ha continuado de forma voluntaria y aceptada por el arrendador, y que ha seguido depositando el canon acordado desde el año 2013 al 2014 en la cuenta bancaria respectiva, y el mismo no ha hecho oposición alguna de tal situación. - que el arrendador debe respetar la continuidad del contrato verbal ya que en ningún momento ha querido culminar la relación contractual, o en su defecto que se le siga dando cumplimiento al contrato, los cuales ha respetado y cumplido con todos los basamentos legales de la legislación venezolana, que de igual forma manifiesta que seguirá depositando los cánones de arrendamiento subsiguientes en la cuenta bancaria N° 0102-0458-500100062619 del Banco de Venezuela a nombre del arrendador ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, y que en su defecto se respecte la prórroga legal, tomándose en cuenta que la relación contractual arrendaticia tiene un tiempo de duración de más de catorce (14) años. - que desde hace trece (13) meses la parte actora deterioró, derribó, selló y derrumbó el local comercial 13-6 (local grande) donde desde un principio funcionó la empresa EMPANADAS GUAYOYO EXPRESS, C.A, y sus beneficios han mermado y desmejorado, ya que diariamente hacía la cantidad de Bs. 4.500,00, trabajando desde los lunes hasta los sábados y con clientes fijos, lo cual le daba unas ganancias de Bs. 27.000,00, semanales y que en un mes le daba una ganancia de BS. 108.000,00 mensuales, y que en tal sentido el cierre le ha dado una pérdida de Bs. 1.404.000,00 que el demandante reconvenido debe cancelar por su irresponsabilidad y mal proceder de forma arbitraria. ARGUMENTOS DE LAS PARTES EN LA AUDIENCIA O DEBATE ORAL: ARGUMENTOS DE LA ACTORA: “Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por parte del señor RAMON EDUARDO CARDENAS en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, por juicio de desalojo de un local comercial ubicado en la calle Miranda cruce con Cedeño del a ciudad de Porlamar, según contrato de arrendamiento con vigencia de 2 años contados a partir del 1 de abril de 2011 y con una canon de arrendamiento para el primer año por la cantidad de dos mil bolívares y el segundo año por la cantidad de dos mil doscientos bolívares, sin embargo a final de vigencia del referido contrato las partes acordaron prorrogar contractualmente por un nuevo año la relación arrendaticia por un canon de arrendamiento de cuatro mil bolívares, una vez vencido el año de la prórroga se abrió open ley (sic) el lapso de la prórroga legal por un lapso de 1 año el cual se cumplió el día 1 de abril de 2015, las causales de desalojo fueron en primer lugar por cumplimiento de la vigencia del lapso del contrato, así como de la prórroga legal, esta causal se demostró con el anexo del referido contrato de arrendamiento el cual no fue impugnado por la parte demandada y el canon de cuatro mil bolívares a que me referí se demostró con el escrito de la contestación de la demanda en el capítulo de la reconvención presentada por la parte demandada, una segunda causal es por haber ocasionado deterioros mayores al uso normal del local comercial esta causal se demostró con el certificado de riesgo emitido por el cuerpo de bomberos del estado Nueva Esparta el cual es cierto fue impugnado por la parte demandada este es un documento administrativo que por criterios jurisprudenciales y doctrinales se asemejan a un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicho documento administrativo fue acompañado a la demanda en forma original mas no su copia que pudiera ser objeto de alguna impugnación, también se demuestra la causal alegada con inspección judicial evacuada por este tribunal y que se encuentra en las actas de este expediente, una tercera causal alegada fue el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones legales y contractuales entre las contractuales tenemos mantener en el interior del local artefactos inflamables o explosivos (bombona de gas), esta fue demostrada mediante la inspección judicial practicada por este tribunal. Ahora bien, las obligaciones contractuales a que se encontraba obligada la arrendataria y que fueron violadas tenemos la morosidad con el servicio de energía eléctrica lo cual fue demostrado con el estado de cuenta emitido por la empresa Corpoelec y que se encuentra anexada junto con la demanda, la falta de trámite de permiso correspondiente emitido por el Cuerpo de Bomberos del estado Nueva Esparta el cual fue omitido a pesar de las sugerencias realizadas por parte del referido ente en la oportunidad de realizar su respectiva inspección, la falta de trámite de patente de industria y comercio por parte de la Alcaldía del Municipio Mariño al tratarse de un local comercial donde se ejecutan actos de comercio, por todas estas circunstancias ciudadano Juez pido se declare con lugar la demanda de autos (...) ARGUMENTOS DE LA DEMANDADA: “... Se deja constancia de que la parte actora no demostró fehacientemente las causales para que prospere el desalojo ya que no se deben 1) cánones de arrendamiento, 2) el servicio de luz según lo solicitado por el juez de oficio está a nombre de un tercero, 3) no se demuestra con claridad cual es el local comercial arrendado en dicho contrato, 4) visto que es un local comercial de venta de comida es obligatorio que se tenga una bombona de gas doméstico con la cual se preste el servicio de comida, ahora bien, la parte demandada nunca ha recibido ningún tipo de notificación del ente municipal por el cobro de impuestos, lo cual nunca ha querido la parte demandada evadir su responsabilidad tributaria, de igual forma se puede evidenciar en la actuación procesal en materia de prueba que estas causales alegadas por la parte actora en su acción no han sido demostradas, en tal sentido solicito al ciudadano juez declare sin lugar la acción de desalojo...” PROCEDENCIA DE LA DEMANDA LA ACCION DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL Por mandato del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en esta clase de procedimientos se aplica el juicio oral contemplado en el Código de Procedimiento Civil, el cual se rige por una serie de lineamientos, sobre todo en materia probatoria, los cuales a continuación se detallan, a saber: Señala el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “(...) El procedimiento oral comenzará por demanda escrita que deberá llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 de este Código. Pero el demandante deberá acompañar con el libelo toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral Si se pidieren posiciones juradas, éstas se absolverán en el debate oral. Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran (...)” Por su parte, el artículo 865 eiusdem, dispone: “(...) Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar. El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga, y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran (...)”. De las normas anteriormente transcritas referidas a la tramitación del Procedimiento Oral, se puede colegir que en ese tipo de procedimientos, la causa se inicia con la presentación de la demanda y concluye con la presentación del escrito de contestación de la demanda, desarrollando esta etapa del procedimiento en forma escrita; y conforme a las reglas del procedimiento ordinario, con algunas excepciones relativas a la promoción de la prueba instrumental y la de testigos. De manera pues, existen entonces, en principio para el Procedimiento Oral, dos (2) oportunidad para promover pruebas, a saber: a) Con la demanda (artículo 864 del Código de Procedimiento Civil), y b) Con la contestación (artículo 865 del Código de Procedimiento Civil), en las cuales, tanto el demandante como el demandado deben acompañar toda prueba documental de que dispongan y mencionar los datos de los testigos que rendirán declaración en el debate oral, tal como lo indica la norma comentada. Se observa además que el artículo 868 eiusdem, estatuye: “(...) Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última parte del artículo 362.(...). Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y, de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre le mérito de la causa.(...). Asimismo, conforme a la norma transcrita, concretamente en su primer y tercer aparte, el legislador le concede al demandado que no dio contestación a la demanda, un lapso de cinco (5) días siguientes a la contestación omitida, para promover todas las pruebas que quiera valerse; y, en la etapa de fijación de los hechos, después de la audiencia preliminar. En el caso de autos, se observa que la parte demandante junto con el libelo de la demanda promovió las siguientes pruebas: 1) Marcado “A” original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01-04-2011 por los ciudadanos RAMON EDUARDO CARDENAS GALLARDO, y la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES. 2) Marcado “B”, original de certificado de riesgos N° URE-066-14, de fecha 03-06-2014 emanado del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil, del estado Nueva Esparta, Departamento Técnico, Unidad de Riesgos Especiales. 3) Marcado “C”, original de constancia expedida en fecha 23-04-2015 por el Jefe de la División de Fiscalización de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado. 4) Marcado “D”, original de Estado de cuenta por contrato, emanado de la empresa SENECA, impreso en fecha 23-04-2015. Y por su parte la demandada en su escrito de contestación, si bien señaló que promovía las siguientes: 1) Marcado “A”, copias fotostáticas de contrato de arrendamiento correspondiente al año 200—2008 por un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) (Bs. f. 200,00). 2) Marcado “B”, copias fotostáticas de contrato de arrendamiento suscrito en el año 2009 en donde se estipuló el canon de arrendamiento por un monto de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00). 3) Marcado “C”, copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito en el año 2011, 4) Marcado “D”, copias fotostáticas de los depósitos bancarios en la cuenta N° 0102-0458-500100062619 del Banco de Venezuela a nombre de El Arrendador. 5) Marcado “E”, Copia fotostática del Registro Mercantil de la empresa EMPANADAS Y GUAYOYO EXPRESS, C.A, 6) Marcadas “F” impresiones Fotográficas de la fachada y divisiones del local arrendado, y 7) Marcadas “G”, impresiones fotográficas para demostrar las presuntas irregularidades y desmejoras realizadas por el actor en el inmueble arrendado. Se observa que dichas pruebas no fueron consignadas por la demandada en esa oportunidad legal, de lo cual dejó constancia la secretaria del tribunal de la causa en la nota estampada en fecha 23-07-2015 (f. vto 38) donde señala: “Se deja constancia que el demandado-reconviniente NO consignó los anexos señalados”. Sin embargo consta asimismo que la excepcionada en fecha posterior, el día 01-10-2015 y fuera de la oportunidad señalada en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil promovió y consignó las pruebas instrumentales arriba descritas las cuales, erradamente fueron admitidas por el tribunal de cognición en el auto de fecha 13-10-2015 (f. 112) pero luego desechadas en la definitiva ante su manifiesta extemporaneidad. De tal manera que dentro del material probatorio que se aportó en este asunto se advierte que solo serán tomadas en consideración aquellas probanzas promovidas en forma oportuna, esto es en la oportunidad que contempla el artículos 864 eisdem, las cuales ya fueron descritas y analizadas al inicio de este fallo. Así en ese sentido se pronunció la Sala Constitucional en la sentencia N° 241 del 29 de marzo del 2016, en el expediente 15-1445, la cual a continuación se copia un extracto a los fines de ley: (...) Sobre el particular esta Sala estima conveniente traer a colación el criterio pacífico y reiterado sobre la apreciación y valoración de las pruebas realizada por el Juez en la esfera de los derechos y garantías constitucionales de las partes, conforme al cual esta Sala Constitucional ha dejado establecido respecto a la trascendencia constitucional de la apreciación de las pruebas por los jueces de instancia, que la valoración que dan los jueces a las pruebas constituyen cuestiones de legalidad ordinaria, esto es, que se trata de una materia de juzgamiento exclusivamente encomendada a los órganos jurisdiccionales de instancia que no puede ser objeto de amparo ni de revisión constitucional, pues se convertirían la revisión de esta solicitud constitucional en una especie de tercera instancia; sin embargo, esta regla general tiene como excepciones los siguientes supuestos, a saber: a) el tratamiento que se le da a la prueba promovida implica un abuso de derecho; b) la valoración de la prueba resulta claramente errónea o arbitraria; o c) cuando se ha dejado de valorar, sin justificación alguna, una prueba determinante para la resolución de la causa. Las excepciones a la aludida regla se explican porque en los supuestos mencionados se patentizan vulneraciones de los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva. (Vid., entre otras, Sentencias Sala Constitucional Nros. 1571/2003, 2152/2003, 287/2004, 624/2004, 2705/2004, 1242/2005, 4385/2005, 1082/2006, 1509/2007, 2053/2007, 1436/2008 y 764/2015). (……..) “...Ahora bien, esta Sala observa que aun cuando la valoración de las pruebas es materia cuya soberanía gozan los jueces de instancia, en el presente caso la Sentenciadora de Alzada incurrió en uno de los supuestos de excepción establecido en la jurisprudencia de esta Sala Constitucional, respecto a la trascendencia constitucional de la apreciación de las pruebas por los jueces de instancia y su implicación en la esfera de los derechos y garantías constitucionales de las partes, pues la ad quem valoró las pruebas promovidas por la parte demandada extemporáneamente por tardías y dio por demostrado los hechos contenidos en la contestación de la demanda interpuesta en el juicio primigenio, incurriendo con su modo de proceder en abuso de derecho. Sobre el particular, esta Sala Constitucional en Sentencia N° 715, del 3 de abril de 2005, estableció: “el derecho al debido proceso procura resguardar las garantías indispensables que deben existir en todo proceso para lograr una tutela judicial efectiva, esta Sala advierte que en el caso de autos el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, vulneró los derechos constitucionales de la solicitante y se apartó de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional, al darle validez a una prueba presentada pasada la oportunidad procesal para ello, obviando con tal proceder las formas esenciales requeridas para permitir el goce de sus derecho a la defensa y al debido proceso, impidiéndole a la hoy solicitante contradecir la prueba que sirvió de fundamentó al referido juzgado superior al declarar inadmisible la demanda”. En similar orden de ideas, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal, entre otras, en sentencia N° 562 de fecha 20 de julio de 2007, dejó asentado: “no puede tenerse como oportuna la promoción de pruebas realizada una vez que haya vencido el lapso previsto en la ley para realizar tal actuación procesal, pues con ello se eliminaría o afectaría el derecho a oponerse e impugnar las pruebas promovidas, el cual constituye el derecho al control y contradicción de la prueba, ya que la oposición persigue que la prueba no sea admita en el proceso”. …”(resaltado y subrayado propio de esta alzada) Bajo tales señalamientos es evidente que en este asunto relacionado con la demanda de desalojo intentada por el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, la parte actora en la oportunidad legal antes preseñalada promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por el juzgado de la causa, y de las mismas se extraen los siguientes hechos: que conforme al contrato de arrendamiento que riela a los folios 5 al 7 existe en efecto una relación arrendaticia entre ambos sujetos procesales, que se inició mediante contrato de arrendamiento con vigencia de dos años, contados desde el 01-04-2011 hasta el 01-04-2013; que en el referido contrato se pactó que el canon de arrendamiento sería de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) para el primer año, y para el segundo año sería de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.200,00); también emana que luego de finalizado ese tiempo fijo del contrato, la parte accionada continuó en posesión del inmueble; y que a partir de ese momento el canon de arrendamiento pasó de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.200,00) a CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00). Sin embargo el alegato de la parte actora -plasmado en el libelo de la demanda- de que la relación contractual se prorrogó de mutuo acuerdo y de manera verbal por un año más, y que a partir del vencimiento de ese año se inició la prorroga legal prevista en el artículo 26 de la ley especial que rige esta materia, que es de un año, el cual fue rechazado categóricamente por la demandada en su debida oportunidad, no fue comprobado por la parte actora, -sobre quien recayó la carga probatoria ante el rechazo formulado por la contraparte- durante la etapa correspondiente. A lo anterior se le adiciona el hecho de que el mismo demandante, en el libelo, a pesar de que señala que luego del vencimiento del término fijo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01-04-2011 se convino en una prórroga del mismo, éste de manera contradictora expresa, al inicio de la demanda, en el folio 1 del presente expediente, concretamente en el capitulo denominado “LOS HECHOS”, donde expresa: “que en fecha 01-04-2011 suscribió el último contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES…” Con lo anterior queda claro que una vez fenecida la vigencia fija del contrato, la misma a partir del 01-04-2013 se prorrogó indefinidamente, sin oposición ni objeción de la parte contraria, lo cual se patentiza con la conducta omisiva experimentada por ésta, ya que desde esa fecha no ejerció la demanda destinada a poner fin a la relación contractual, sino que lo hizo cuando habían transcurrido mas de veinticuatro (24) meses desde la fecha de extinción del término fijo del contrato. En cuanto a los alegatos de la demandada planteados en la oportunidad de dar contestación a la demanda, según emerge del escrito fechado 23-07-2015 consta que la demandada además de rechazar íntegramente la demanda, hace énfasis en rechazar que la relación arrendaticia sea menor de cinco (5) años, sino que a su juicio la misma es por mas de catorce (14) años continuos e ininterrumpidos, ya que data desde el año 2000, que fue cuando la misma se inició, esta alzada lo desestima por cuanto no lo probó, ya que se advierte con preocupación que los abogados que asistieron en el proceso a la demandada en lugar de asumir su defensa de manera idónea, y proceder a promover dichas pruebas dada la importancia de las mismas en la oportunidad que contempla el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, las trajo al proceso en forma retardada, fuera de la oportunidad legal, por lo cual esta alzada se encuentra impedida de darle valor probatorio a las mismas. Esto quiere decir, sin que exista lugar a dudas, que la relación de arrendamiento a partir del día 01-04-2013 fecha en que feneció el contrato se hizo indeterminada, y por eso no puede hablarse de prórroga legal, ni mucho menos de vencimiento de la misma como lo aspira el demandante, sino mas bien que la misma a partir de ese momento se indeterminó el tiempo de duración. Del mismo modo resulta oportuno hacer énfasis que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la excepcionada propuso demanda de mutua petición la cual fue inadmitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 30-07-2015 basado en que la demandada no acompañó los instrumentos en que fundamenta la misma, el cual no fue objeto de recurso, quedando firme, y por esa razón esta alzada no emite consideraciones al respecto. Bajo tales señalamientos se desestima el alegato de que la misma data de hace mas de 14 años como lo afirmó la demandada, ni tampoco es de menos de cinco (5) años como lo señaló el actor en la demanda, sino que la misma de acuerdo al mérito que arrojan las pruebas aportadas, así como lo que fue expuesto por las partes en la audiencia de juicio, es de dos (2) años continuos, ya que -se insiste- se inició en fecha 01-04-2011 y se basa en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, ya que desde el 01-04-2013 operó la tácita reconducción, por lo cual no es aplicable el alegato de la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASI SE DECIDE.- Con lo anterior queda claro -se insiste- que la causal invocada para solicitar el desalojo no se cumple en este caso, por cuanto no se puede hablar de vencimiento del término fijo del contrato ni de la prórroga legal, sino de la continuación de la misma en los mismos términos y condiciones contractualmente establecidas, pero sin determinación de tiempo de vigencia por haber operado en este asunto la tácita reconducción, ya que al haberse mantenido la demandada en posesión del inmueble luego de fenecida la prórroga legal, de manera pacífica e ininterrumpida, operó la tácita reconducción del contrato. Y ASI SE DECLARA.- Con respecto al resto de los argumentos planteados para reclamar el desalojo, - se insiste, tal y como ya se puntualizó- como lo son los concernientes a la prohibición de no depositar artefactos o materiales explosivos en el interior del local arrendado, lo cual ha incumplido la demandada por mantener bombonas de gas en el mismo sin ningún tipo de medida de seguridad, asimismo al permitir y/o realizar deterioros, ruinas en todo el inmueble sin empotramiento de cables de electricidad, por haber incumplido además con su obligación contractual de mantenerse solvente con la empresa Eléctrica Socialista CORPOELEC, al haber contraído una deuda que oscila en la suma de Bs. 1.694,53, y por último por haber incumplido con el pago del impuesto municipal de ingreso bruto (patente de industria y comercio), se advierte que si bien se aportaron constancias emitidas por el Cuerpo de Bomberos, Bomberas, y Administración de Emergencias de Carácter Civil de este Estado, así como la prueba de inspección judicial que dejan claro que existen deficiencias en las condiciones generales del inmueble, así como el incumplimiento de las normas básicas de seguridad contra incendio, de acuerdo con la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento expresamente se establece que el arrendador, hoy demandante no será responsable en ningún caso, por las consecuencias que cualquier acto, hecho u omisión que genere responsabilidad civil o penal, por el uso de dicho inmueble, lo que conlleva a determinar que a pesar de que según el acta levantada en fecha 03-06-2014 por la Unidad de Riesgos Especiales y Departamento Técnico del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil de este estado, se le formularon una serie de observaciones a la hoy demandada a fin de garantizar la seguridad del local y de las personas que se encuentran en el mismo, y que conforme a la inspección judicial evacuada por el mismo Juzgado de la causa en fecha posterior (02-11-2014) no se evidencia el cumplimiento de las mismas, dicha circunstancia en forma aislada lejos de acarrear la extinción de la relación contractual y el consecuente desalojo, podría generar responsabilidad administrativa a la demandada, así como a la firma personal de su propiedad ante el órgano administrativo, que van desde la imposición de multas, cierre del establecimiento o bien, de otras sanciones previstas en la ley; igual ocurre con el incumplimiento en el pago de los impuestos municipales así como de la patente municipal, ya que dicho incumplimiento, al igual que el otro caso, si bien genera sanciones de diversas índoles, las mismas solo son y serán aplicables a la demandada, ya que la falta de pago de los impuestos municipales, el cumplimiento de los parámetros impuestos por los organismos administrativos para garantizar el buen funcionamiento del establecimiento que funciona en el local arrendado o el impago de servicios públicos son de la exclusiva responsabilidad de la parte accionada como poseedora del local. Y ASI SE DECIDE.- Vale señalar que sobre el presunto incumplimiento de la cláusula CUARTA la cual expresamente prohíbe el depósito de artefactos o materiales explosivos en el interior del local, señalando el actor que la demandada mantiene bombonas de gas en el mismo sin ningún tipo de seguridad, se advierte que conforme a la inspección judicial evacuada en fecha 02-11-2015 y el contenido de la misma cláusula CUARTA, el fondo de comercio propiedad de la arrendataria tiene como objeto la preparación de comida, concretamente la actividad propia de Restaurant-Bar, por lo cual se requiere que en el mismo se encuentren instaladas bombonas de gas, para que así pueda funcionar el mismo, todo lo cual quedó comprobado con la prueba de inspección judicial evacuada por el Juzgado de la causa en la etapa probatoria, donde se dejó constancia de lo siguiente: “... que no existen elementos para establecer técnicamente las condiciones de salubridad donde funciona la cocina, se observa en la cocina igualmente de gas doméstico...” Por último, en cuanto al supuesto deterioro del inmueble alegado por la parte actora como sustento de la demanda, así como también los señalamientos que efectuara la parte accionada en torno a la presunta demolición de una parte del local por parte del arrendador, ambas se desestiman en función de que no se evacuaron pruebas pertinentes y conducentes para comprobar tales hechos, como lo sería testimoniales -en el caso de la presunta responsabilidad que se le asigna al actor en torno a la presunta demolición parcial del local objeto del contrato-, o bien la prueba de experticia - para comprobar las condiciones del inmueble arrendado-, por lo cual, en aplicación del principio in dubio pro reo el cual establece que “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella...” y que en caso de duda, “sentenciarán a favor del demandado...” y del artículo 14 del Código de Procedimiento Civil el cual contempla que el juez debe limitar su resolución a lo alegado y probado en autos, desestima dichos alegatos. Y ASÍ SE DECIDE- VII.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES, parte demandada, asistida por el abogado en ejercicio JAIRO MARCANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 100.563, en contra de la sentencia dictada el 13-04-2016 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado OTTO JULIAN ARISMENDI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, en contra de la sentencia dictada el 13-04-2016 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. TERCERO: SE REVOCA la sentencia apelada dictada por el referido juzgado en fecha 13-04-2016. CUARTO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO (Local comercial) incoada por el ciudadano RAMON EDUARDO CARDENAS, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA MORALES QUINTO: CONFORME al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas procesales a la parte actora por haber resultado totalmente vencida. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los tres (3) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2.016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO EXP: N° 08902/16 JSDC/CFP/lmv. En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.