REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. 206° y 157° I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENAS 6, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07-05-1991, bajo el Nº 23, Tomo 51-A-Sgdo, posteriormente modificado según acta de Asamblea inscrita ante la referida Oficina Registral en fecha 30-06-2014, bajo el Nº 80, Tomo 32-A-Sgdo; con domicilio procesal en la Urbanización La Arboleda, Conjunto Residencial Las Gaviotas, PA-13, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PARTE DEMANDADA: Ciudadana ADRIANA TROCONIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.363.340, domiciliada en el edificio L’ Arena, primer piso, apartamento 1-6, ubicado en la avenida Aldonza Manrique de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. APODERO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO Mediante oficio N° 440-14 de fecha 05-12-2014 el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, remite a este Juzgado Superior constante de dos (2) piezas, la primera con doscientos cincuenta y tres (253) folios útiles y la segunda con treinta (30) folios útiles, el expediente N° 2015-2528, en virtud del recurso de apelación ejercido por el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 18-06-2015 por el referido Tribunal. Las actuaciones fueron recibidas en este Juzgado Superior en fecha 07-10-2016 y por auto dictado el 10-10-2016 (f. 32, 2ª pieza) se le dio entrada al asunto y se fijó para el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha, la oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con la advertencia que en la misma oportunidad se dictaría la sentencia definitiva. El 17 de octubre de 2016 (f. 33, 2ª pieza), tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de las partes, esta Alzada procedió en la hora fijada a dictar el dispositivo del fallo. Estando dentro de la oportunidad procesal para que este Juzgado Superior proceda a dictar el texto íntegro del fallo respectivo, procede hacerlo bajo las siguientes consideraciones: III. TRÁMITE DE INSTANCIA LA DEMANDA (1ª pieza) Se inició el presente juicio por demanda de DESALOJO interpuesta en fecha 19-01-2015 por el abogado DIOGENES CANCINI G., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENA 6, C.A., contra la ciudadana ADRIANA TROCONIS, ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 21-01-2015 (f. 73 y 74, 1ª pieza) el tribunal admite la demanda interpuesta ordena el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que comparezca ante ese Tribunal al quinto (5º) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación, para la celebración de la audiencia de mediación contemplada en el articulo 103 de la Ley Especial. Cumplidos todos los trámites referidos a la citación de la parte demandada, en fecha 19-02-2015 (f. 81, 1ª pieza) se llevó a cabo la celebración de la audiencia oral de mediación contemplada en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, compareciendo a dicho acto el abogado DIOGENES CANCINI, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y no compareciendo la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno, en virtud de lo cual el tribunal aclara que se continuara con la contestación de la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 105 Eiusdem, comenzando dicho lapso a partir del día de despacho siguiente a la fecha del acta. En fecha 24-02-2015 (f. 82 al 85, 1ª pieza) compareció la ciudadana ADRIANA MARÍA TROCONIZ y otorgó poder apud acta al profesional del derecho EDUARDO JIMÉNEZ MORALES. En fecha 05-03-2015 (f. 86 al 143, 1ª pieza) compareció el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, en su carácter de autos, y mediante diligencia consignó escrito de contestación a la demanda y anexos interpuesta en contra de su representada. En fecha 11-03-2015 (f. 144, 1ª pieza) el tribunal fijó los puntos controvertidos en la causa y abre el lapso de promoción de pruebas de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. En fecha 23-03-2015 (f. 145 al 150, 1ª pieza) compareció el abogado DIOGENES CANCINI, en su carácter de autos, y mediante diligencia consignó escrito de contestación a las defensas de fondo opuesta por la parte demandada. Consta a los folios 151 al 153 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 24-03-2015 por el abogado DIOGENES CANCINI, apoderado judicial de la parte actora. Consta a los folios 154 al 158, 1ª pieza del presente expediente, escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 25-03-2015 por el abogado EDUARDO JIMÈNEZ MORALES, apoderado judicial de la parte demandada. Consta a los folios 159 al 162 de la 1ª pieza de este expediente, escrito oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada, consignado por el abogado DIOGENES CANCINI, apoderado judicial de la parte actora. Por auto de fecha 09-04-2015 (f. 163, 1ª pieza) el tribunal admite las pruebas promovidas tanto por la parte actora como por la parte demandada y establece el lapso de diez (10) días de despacho para la evacuación de las mismas. Por auto de fecha 28-04-2015 (f. 164, 1ª pieza) el tribunal ordena efectuar por Secretaría cómputo de los días de despachos transcurridos desde el día 09-04-2015, exclusive, hasta el día 28-04-2015, inclusive; dejándose constancia que transcurrieron diez (10) días de despacho. En fecha 28-04-2015 (f. 165, 1ª pieza) el Tribunal dicta auto mediante el cual fija el quinto (5º) día de despacho siguientes a la fecha del auto, a las nueve horas y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.) para que tenga lugar la celebración de la audiencia de juicio prevista en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Consta a los folios 166 al 171 del presente expediente, acta levantada en fecha 07-05-2015, contentiva de la audiencia de juicio, en la misma oportunidad el tribunal de la causa pronunció oralmente la sentencia de mérito. Mediante diligencia de fecha 14-05-2015 (f. 174, 1ª pieza) el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada APELA de la decisión dictada en fecha 07-05-2015. En fecha 18-06-2015 (f. 175 al 190, 1ª pieza) el Tribunal reprodujo por escrito el texto íntegro del fallo de fecha 07-05-2015. Mediante diligencia de fecha 22-06-2015 (f. 191, 1ª pieza) el abogado DIOGENES CANCINI, apoderado judicial de la parte actora se da por notificado de la decisión. En fecha 25-06-2015 (f. 192, 1ª pieza) mediante nota secretarial se dejó constancia de haberse librado boleta de notificación a la parte demanda, la cual cursa al folio 193 de la 1ª pieza. En fecha 15-07-2015 (f. 194 y 195, 1ª pieza) compareció la alguacil del tribunal y consignó sin firmar boleta de notificación librada a la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 28-07-2015 (f. 196, 1ª pieza)el abogado DIOGENES CANCINI, apoderado judicial de la parte actora, solicita que una vez verificada la firmeza de la decisión de fecha 18-06-2015, se ordene la ejecución de la misma de conformidad con lo previsto en los artículos 523 al 526 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 03-08-2015 (f. 197, 1ª pieza) el tribunal ordenó efectuar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 15-07-2015 exclusive hasta el día 30-07-2015 inclusive; dejándose constancia que transcurrieron diez (10) días de despacho. En fecha 10-08-2015 (f. 198 y 199, 1ª pieza) el tribunal dictó auto mediante el cual suspende la ejecución del fallo de fecha 18-06-2015 por un lapso de cien (100) días hábiles con la finalidad de dar cumplimiento al contenido de la mencionada Ley y la garantía de los derechos constitucionales de la parte demandada, ordenándose la notificación de la misma , advirtiéndole que el plazo de dicha suspensión comienza a discurrir a partir del día siguiente a que conste en autos la notificación ordenada y estará destinada a dar cumplimiento a lo dispuesto en los ordinales 1º y 2º del artículo 13 del Decreto con rango, valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas; asimismo el tribunal advirtió a las partes que no se procederá a la ejecución de la sentencia, sin que conste en autos que la parte afectada tiene garantizado un destino habitacional, por tratarse de un derecho de interés social e inherente a toda persona. La boleta de notificación ordenada está agregada a los folios 200 y 201 de la 1ª pieza de este expediente. Mediante diligencia de fecha 22-09-2015 (f. 202, 1ª pieza) el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, apoderado judicial de la parte demandada, ratifica la diligencia suscrita en fecha 14-05-2015. Por auto de fecha 22-09-2015 (f. 203, 1ª pieza) el Tribunal NIEGA la apelación ejercida por el abogado EDUARDO KIMÉNEZ MORALES, apoderado judicial de la parte demandada, en virtud de que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no establece recurso alguno en relación al fallo que se dicte en la audiencia de juicio y lo permite solo de conformidad con el artículo 123 ejusdem, el cual le otorga a las partes apelación a la sentencia completa que establece el artículo 121 de la mencionada ley. En fecha 23-09-2015 (f. 204 al 206, 1ª pieza) compareció la alguacil del tribunal de la causa, y consignó debidamente firmada la boleta de notificación librada a la ciudadana ADRIANA TROCONIZ LEÓN, parte demandada en el presente juicio. Mediante diligencia suscrita en fecha 05-10-2015 (f. 207, 1ª pieza) el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó copias certificadas de las actuaciones que conforman el presente expediente, lo cual fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 07-10-2015 (f. 208, 1ª pieza). Mediante diligencia de fecha 16-10-2015 (f. 209, 1ª pieza) el apoderado judicial de la parte demandada, manifiesta recibir las copias certificadas solicitadas. Mediante nota secretarial (f. 210, 1ª pieza) se dejó constancia que en fecha 19-10-2015 se libró el oficio ordenado en el auto de fecha 10-08-2015 a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos (f. 2111, 1ª pieza). En fecha 17-11-2015 (f. 212 y 213, 1ª pieza) se recibió en el tribunal de la causa, oficio Nº 076-15 de fecha 16-11-2015 proveniente del SUNAVI, mediante el cual informa que la ciudadana ADRIANA TROCONIZ, ha sido incluida en el listado de personas en necesidad de refugios y que asimismo ese ente oficio al SAREN a los fines de verificar si la mencionada ciudadana posee vivienda a su nombre. Consta a los folios 214 al 251 de la 1ª pieza de este expediente, oficio Nº 26420-16 de fecha 11-02-2016 emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual le participa al tribunal de la causa que el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ADRIANA TROCONIZ, parte demandada en el presente juicio, interpuso ante esa instancia RECURSO DE AMPARO CONSTITUCIONAL contra la decisión dictada en fecha 18-06-2015 y que en virtud de dicho recurso se decretó medida innominada consisten en la suspensión inmediata de la ejecución de la misma. Consta al folio 252 de la 1ª pieza de este expediente, oficio Nº 9157-127 de fecha 22-02-2016 librado al Juzgado Segundo Civil, mediante el cual se le da acuse de recibo al oficio Nº 26420-16 de fecha 11-02-2016. Por auto de fecha 15-07-2016 (f. 253, 1ª pieza) el tribunal ordenó cerrar la presente pieza por encontrarse la misma en estado muy voluminoso dificultando su manejo y abrir una nueva que se denominará SEGUNDA. SEGUNDA PIEZA: Por auto de fecha 15-07-2016 (f. 2) el tribunal ordenó agregar a los autos el oficio Nº 26582 con sus recaudos emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta (f. 3 al 21) Por auto de fecha 15-07-2016 (f. 22 y 23) el Tribunal de la causa en atención a lo ordenado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en la decisión de fecha 30-05-2016, ordena librar boleta de notificación a la ciudadana ADRIANA MARÍA TROCONIZ LEÓN de la decisión dictada en fecha 18-06-2015 por el Tribunal de la causa. En fecha 11-08-2016 (f. 24 y 25) compareció la alguacil del Tribunal de la causa, y consignó debidamente firmada la boleta de notificación librada a la ciudadana ADRIANA MARÍA TROCONIZ LEÓN. Mediante diligencias de fechas 16-09-2016 y 21-09-2016 (f. 26 y 27) el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ADRIANA MARÍA TROCONIZ LEÓN, se da por notificado de la decisión dictada en fecha 18-06-2015 y APELA de la misma. Por auto de fecha 22-09-2016 (f. 28) ordena efectuar por Secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 11-08-2016 exclusive hasta el día 21-09-2016, inclusive; dejándose constancia que transcurrieron cinco (5) días de Despacho. Por auto de fecha 22-09-2016 (f. 29) el tribunal oye en ambos efectos la apelación ejercida y ordena la remisión de las actuaciones a este Tribunal de Alzada a los fines que conozca y decida el recurso ejercido, dichas actuaciones fueron remitidas mediante oficio Nº 9157-439 cursante al folio 30 de la presente pieza de este expediente. IV.- LA DECISIÓN APELADA El 18 de junio de 2015 el tribunal de la causa dictó la sentencia apelada que declaró CON LUGAR la demanda bajo los fundamentos siguientes: “(…) Primer punto previo: (falta de cualidad activa y pasiva). …Antes de conocer el mérito del asunto, se resuelve el alegato de la falta de cualidad activa del actor para demandar y la cualidad pasiva de la demandada para sostener la demanda en virtud que –según afirmó la demandada, que el contrato de arrendamiento celebrado privadamente el diez (10) de diciembre de año 2010, entre la ciudadana Adriana Tronconiz (sic) y el ciudadano José Vicente González Rojas, el cual tubo (sic) por objeto el inmueble constituido (…), el mismo fue celebrado entre los mencionados ciudadanos y no entre la ciudadana Adriana Tronconiz (sic) y la sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., (…).Por las razones antes expuestas en nombre de mi representada ciudadana Adriana Maria Tronconiz (sic) León, pido al tribunal declare Con Lugar la falta de cualidad activa y pasiva. Ahora bien, este tribunal trae a colación los comentarios que al respecto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche hace sobre este: “Falta de cualidad. El Código de Procedimiento Civil de 1.916 preveía, en el artículo 257, como primera excepción de inadmisibilidad, (…) Aunque la ligitimatio ad causam es un presupuesto material de la demanda y no puede ser dilucidada como cuestión previa, existen ciertos casos en los que – como ha explicado Luís Loreto (contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, el ensayo jurídico, p.15SS)- la ilegitimidad a la causa proviene de una relación jurídica distinta y anterior a la inferida en el proceso actual, de suerte que puede dilucidarse in principio questionis tal asunto, a los fines de establecer con carácter previo, si la pretensión es admisible. Casos de ejemplo son los de sustitución procesal, como la acción oblicua (Arts. 1278 y 1847 C.C.) o la sesión de derechos litigiosos no autorizada por el reo (Art. 1557 C.C.), y todas las llamadas legitimaciones anómalas en las que la cualidad proviene de la Ley y no de la titularidad de crédito o derecho in rem. Igualmente, los derechos a titularidad mediata, como el que corresponde al subarrendador, en cuanto depende de la cualidad de arrendador que en el primer arrendamiento tenga su contratante. Sin embargo, la aplicación práctica de esta excepción o cuestión previa, trajo múltiples inconvenientes y retrasos en la administración de justicia. La primera disputa que surgía al ser interpuesta in límine litis, la excepción de falta de cualidad, era la concerniente a su admisibilidad; es decir, si era admisible la acepción de inadmisibilidad, por referirse a cuestiones previas y excluidas de la litis, o si se trataba de la falta de cualidad basada en la titularidad del derecho, y por ende, comprendida en la cuestión de fondo. Podía haber, y de hecho había diferencia de apreciación en las sentencias interlocutoria de ambas instancias: El Juez de Primera instancia resolvía la excepción acogiéndola o rechazándola, mientras que el Juez de Segunda instancia consideraba que la excepción tocaba el fondo y no podía ser acogida o rechazada en incidente previo. Fue por esto que el nuevo Código de Procedimiento Civil de 1986 suprimió la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad e interés como cuestión previa y dispuso- aunque no era necesario –en este articulo 361, que junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o el demandado para intentar o sostener el juicio…, además de las cuestiones de inadmisibilidad, antes vistas de cosa juzgada, caducidad y prohibición de admitir la demanda. La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183). En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Hemos de aclarar que la legitimación a la causa debidamente de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a el corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (CFR Comentario al Articulo 506). Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que el es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa. Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito. En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló: “Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301). Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. Sin embargo, en este caso el contrato de arrendamiento lo pactó el ciudadano José Vicente González Rojas, como arrendador, autorizado por la propietaria sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, siendo así el legitimado a los fines de intentar cualquier pretensión derivada de dicha convención, pero más aún tiene la misma propietaria del inmueble la cualidad para intentar cualquiera acción derivada de la relación arrendaticia existente con la demandada, es decir, en contra de su arrendataria. Respecto es evidente que la demandante Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, tiene la cualidad y el interés para intentar la presente acción de desalojo, es decir, la cualidad activa en esta causa, y producto de esta relación arrendaticia con la demandada la cualidad pasiva de está par sostener el juicio en su contra. Queda demostrado en el expediente que la parte actora Sociedad mercantil Inmobiliaria 6, C.A, es la propietaria del inmueble objeto de esta demanda, teniendo la misma cualidad e interés para intentar la presente acción, y la arrendataria ciudadana Adriana Maria Tronconi (sic) León, plenamente identificada en autos, la cualidad e interés para sostener el presente juicio, como arrendataria del inmueble objeto de esta demanda. ASI SE DECIDE. Segundo punto previo: Alega, como punto previa a su contestación de la demanda, la ciudadana Adriana Maria Tronconi León, en su condición de demandada, a través de su apoderado judicial Dr. Eduardo José Jiménez Morales, (…), lo siguiente: El 01 de siembre de 2014, la ciudadana Adriana Tronconi, se da por notificada de la providencia admi9nistrativa N° 176-2014, producida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda con sede en el estado Nueva Esparta, como se puede evidenciar en el folio 47 que corre inserto en el expediente, comenzando el día siguiente al 01 de siembre de 2014 a correr los ciento ochenta (180) días señalados en dicha providencia, para intentar la Acción de Nulidad en contra del acto Administrativo de efectos particulares. Ahora bien, sin que se haya dejado transcurrir el referido lapso, la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, en fecha 19 de enero de 2015, interpuso demanda de desalojo en contra de la ciudadana Adriana Tronconi, violando de esa forma, el articulo 49 en su ordinal 1, referente al derecho a la defensa de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa, así mismo se ha violentado lo establecido en el articulo 203 del Código de Procedimiento civil que contempla “Los términos o lapsos procesales no podrán abreviarse sino en los casos permitidos por la Ley, o por voluntad de ambas partes o de aquella a quien favorezca el lapso, expresada ante el juez, y dándose siempre conocimiento a la otra parte”. Por las razones antes expuestas en nombre de mi representada ciudadana Adriana Maria Tronconi Leon (sic), pido al tribunal declare Con Lugar que se ha violado el debido proceso En relación a la denuncia que hace la parte demandada en su escrito de contestación a través de su apoderado judicial, aduciendo, que el 01 de diciembre de 2014, la ciudadana Adriana Tronconi (sic), dio por notificada de la providencia administrativa N° 176-2014, producida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, como se puede evidenciar en el folio 47 que corre inserto en el expediente, comenzando el día siguiente al 01 de diciembre de 2014, a correr los ciento ochenta (180) días señalados en dicha providencia, para intentar la Acción de Nulidad en contra del acto Administrativo de efectos particulares. Que sin que se haya dejado transcurrir el referido lapso, la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, en fecha 19 de enero de 2015, interpuso demanda de desalojo en contra de la ciudadana Adriana Tronconi (sic), violando de esa forma, el articulo 49 en su ordinal 1, referente al derecho a la defensa de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa, así mismo se ha violentado lo establecido en el articulo 203 del Código de Procedimiento Civil. (…) De la esta norma se extrae, que las partes, es decir, tanto el arrendador (a) como la arrendataria (o), independientemente de la decisión tomada en el procedimiento administrativo, que establece el articulo 5 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas Ley, pueden acceder a la Jurisdicción Civil Ordinaria o la Jurisdicción Contencioso Administrativo, es decir, que sin el agotamiento de este procedimiento, no se podrá acudir a ninguna de estas vías jurisdiccionales. Y el articulo 32 de la Ley orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, establece:”Las acciones de nulidad caducaran conforme a las reglas siguientes”: (Omissis). Así pues, de esta norma observa el tribunal que se refiere a la caducidad de los actos administrativos de efectos particulares, otorgándoles a los interesados un termino de ciento ochenta días continuos para solicitar su nulidad, independientemente de ejercer otras acciones jurisdiccionales como la Civil, y no como alega la demandada que tiene que transcurrir los ciento ochenta días de su Notificación para que la actora intentara la demanda de desalojo. ASI SE ESTABLECE. Del fallo. Este sentenciador observa en la controversia existente, que la parte demandante fundamenta su pretensión en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los periodos mensuales desde 10-08 al 09-09-2011, hasta el mes de enero de 2015, para un total de cuarenta y un (41) mensualidades, por un monto de Ciento Veintitrés Mil Bolívares (Bs. 123.000,00), invocando el articulo 91 ordinal 1° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LPRCAV). …(Sic). Ahora bien, como consta de los medios probatorios aportados por la parte actora y verificado que la defensa de la parte demandada representada por el abogado EDUARDO JOSÉ JIMENEZ MORALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.934.452, e inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 45.785, alegó “ (…), toda vez, que el ciudadano JOSE VICENTE GONZALEZ ROJAS, no volvió para recibir los cánones de arrendamiento y no fue posible la ubicación de este, es decir del arrendador, a quien la arrendataria consideraba que era el propietario legitimo del apartamento arrendado, porque fue con esa persona que ella celebro el contrato de arrendamiento. Ante la imposibilidad de ubicar a su arrendador para pagarles los cánones de arrendamiento decidí buscar orientación al respecto con un profesional del derecho y este le indico que se dirigiera a la Oficinal del Registro Publico del Municipio Maneiro, en busca del titulo de propiedad del inmueble arrendado, para pagarle a este y cumplir sus obligaciones arrendaticias y si era posible adquirir dicho apartamento conforme a la oferta que hiciera su arrendador ciudadano JOSÉ VICENTE GONZALEZ ROJAS. Sus diligencias ante la citada oficina de Registro Público del Municipio Maneiro, le permitió conocer que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A, es la propietaria del inmueble. (…), realizo (sic) el pago de la suma antes indicada en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) pago que corresponde desde el mes de agosto del año 2011 hasta el mes de julio del año 2014, es decir 36 meses a razón de Tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cada mes, igualmente realizo el pago que corresponde desde el mes de agosto de 2014 hasta Enero de 2015, tal como se evidencia de las planillas de pago emitidas por el SAVIL que se anexa a este escrito constante de cuarenta y cuatro (44) folios marcados con la letra “A”, como prueba de haber cumplido su compromiso”. CAPITULO III El tribunal observa, que de las pruebas aportadas por la parte actora, se concluye que tenía derecha (sic) a demandar judicialmente a la arrendataria. Igualmente se concluye que la relación arrendaticia que une a las partes desde su inicio con un único contrato de arrendamiento por tres (3) meses, es de naturaleza indeterminada. Es por que establecido lo anterior, y estar probado la falta de pago de cánones de arrendamiento como insolutos, que corresponden a los meses desde 10-08 al 09-09-2011, hasta el mes de enero de 2015, para un total de cuarenta y un (41) mensualidades por la extemporaneidad en los pagos hechos por la demandada ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) de los mes de agosto del año 2011 hasta el mes de julio del año 2014, a razón de Tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cada mes, igualmente del pago que corresponde desde el mes de agosto de 2014 hasta Enero de 2015; por lo que la parte demandada está incursa en causal de Desalojo, de conformidad con el articulo 91 numeral 1° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DISPOSITIVA. (…) PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de fondo de la falta de cualidad activa de la parte actora para intentar la presente acción y la falta de cualidad pasiva de la demandada para sostener el presente juicio, solicitada por la demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO que por falta de pago instauró la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ARENAS 6, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 1.991, bajo el N° 23, Tomo 51-A SDO, posteriormente modificado según Acta de Asamblea inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo, el 30 de Junio de 2.014, bajo el N° 80, Tomo 32-A SGDO, representada por su presidente ciudadana OLBA LUCIA BENAVIDES DE CROES, venezolana, mayor de edad, casada, y titulares de la cédula de identidad N° V-4.770.190, en contra de la ciudadana ADRIANA MARIA TROCONIZ LEON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-6.363.340. TERCERO: Se condena la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas del inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el numero 1-6, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias L´ Arena, situado en la Avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa del Ángel, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ARENAS 6, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 1.991, bajo el N° 23, Tomo 51-A SDO, posteriormente modificado según Acta de Asamblea inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo, el 30 de Junio de 2.014, bajo el N° 80, Tomo 32-A SGDO, representada por su presidente ciudadana OLBA LUCIA BENAVIDES DE CROES, venezolana, mayor de edad, casada, y titulares de la cédula de identidad N° V-4.770.190, una vez cumplidas las condiciones establecidas en el artículo 13 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencidas en la presente litis, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO (sic): NOTIFÍQUESE a las partes por haberse dictado la sentencia fuera del término de ley conforme al 251 del Código de Procedimiento Civil. (...)” V.- APORTACIONES PROBATORIAS.- Pruebas de la parte actora Con el libelo de la demanda 1) Original de instrumento poder marcado “A”, (f. 07 al 10, 1ª pieza), debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 31-07-2014, quedando asentado bajo el Nº 27, Tomo 383 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se evidencia que la ciudadana OLGA LUCÍA BENAVIDES DE CROES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.770.190, actuando en su condición de Presidenta de la sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENA 6, C.A., confiere poder judicial especial, amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere al abogado DIÓGENES CANCINI, G. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.883.345 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.160, para que en nombre y representación de la referida sociedad mercantil intente por ante la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento de solicitud o demanda por desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-6, integrante del Edificio Residencias L ‘ Arena, situado en la avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el cual fue cedido en arrendamiento a través del señor JOSÉ VICENTE GONZÁLEZ ROJAS, a la ciudadana ADRIANA TROCONIS (sic), venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.363.340, según consta en contrato de arrendamiento de fecha 10-12-2010 e igualmente intente ante los tribunales competentes, llegado el caso, la correspondiente acción judicial de desalojo. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación por la parte contraria conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, a los fines de demostrar la circunstancia que en él se señala, específicamente la representación que le asigna la empresa INMOBILIARIA ARENA 6, C.A. por intermedio de su presidenta OLGA LUCÍA BENAVIDES DE CROES al abogado del profesional del Derecho DIÓGENES CANCINI GONZÁLEZ. Así se establece. 2) Original de documento privado de arrendamiento, marcado “B” cursante al folio 11 y vuelto de la 1ª pieza de este expediente, suscrito en fecha 10-12-2010, del cual se extrae que el ciudadano JOSÉ VICENTE GONZÁLEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 637.411, da en calidad de arrendamiento a la ciudadana ADRIANA TROCONIS (sic), venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.363.340, un inmueble constituido por un apartamento destinado para uso de vivienda, distinguido con el Nº 1-6, ubicado en el Edificio Residencias L ‘ Arena, situado en la avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado Bolivariano; que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) mensuales, los cuales debía cancelar LA ARRENDATARIA por mensualidad vencida dentro de los primero cinco (5) días del mes subsiguiente en las oficinas de EL ARRENDADOR, cuya dirección LA ARRENDATARIA declaró conocer o en cualquier otro sitio que se le comunique; que la duración del contrato era de tres (3) meses contados a partir del 10-12-2010 hasta el 10-03-2011 y que el mismo en virtud de lo establecido el Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley tendría una prórroga legal por un lapso máximo de tres (3) meses, contados a partir del 11 de marzo de 2011 hasta el 10 de junio de 2011; que LA ARRENDATARIA entrega a EL ARRENDATARIO la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) para garantizar la entrega del bien inmueble en buen estado físico, la cual le deberá ser devuelta al término del contrato, y previa entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, así como la entrega de todos los recibos que justifiquen el pago de todos los servicios públicos durante la vigencia del contrato.; que la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el contrato por LA ARRENDATARIA dará pleno derecho a la resolución del mismo y el derecho al ARRENDADOR a pedir el desalojo así como el cumplimiento de las demás obligaciones. El anterior documento presentado en original consta que se encuentra suscrito por un tercero, ajeno a esta relación procesal y por el demandado; que no fue desconocido por la parte accionada en su debida oportunidad, ni durante el proceso, sino que por el contrario, lo aceptó expresamente, al admitir la celebración de dicho contrato en los términos que se encuentran previstos en el referido documento, por lo cual esta alzada bajo tales circunstancias en aplicación de lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 se le asigna valor probatorio. Así se establece. 3) Original de expediente Nº 2012-2079, marcado “C”, cursante a los folios 12 al 17 de la 1ª pieza de este expediente, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial extralitem, de donde se extrae que en fecha 17-05-2012, el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, se trasladó y constituyó en un apartamento identificado con los Nros. 1-6, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias L ‘ Arena, situado en la avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, a los fines de la practica de la Inspección Judicial solicitada por el ciudadano JOSÉ VICENTE GONZÁLEZ ROJAS, notificando de su misión a la ciudadana ADRIANA TROCONIS (sic) quien permitió el libre acceso del tribunal al inmueble; seguidamente el tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: que la notificada manifiesta que en el inmueble habita su persona junto con su esposo de nombre Wilman Jiménez, el cual tiene arrendado al haber vendido ella su apartamento y la casa que su esposo tenía en la ciudad de Caracas; que la notificada manifestó que el último pago que realizaron fue por la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) el cual incluyó la cancelación del mes de septiembre del año 2011. SEGUNDO: que una vez realizado un recorrido por todas y cada de los dependencias, se observa que el inmueble se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, tanto en su piso, techo y paredes, que en la sala de baño de la habitación principal, se observa que el techo presenta signos de humedad aparente y que igual situación presenta la sala de baño auxiliar, en el cual se observan signos de humedad aparente y que en el área de la ducha se observa desprendimiento del techo y signos de humedad, apreciándose a simple vista los ductos del aire acondicionado; que la cocina eléctrica instalada, al accionar sus hornillas, solo una de ellas funciona. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por Gloris lena Betancourt de Visconti contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente: “De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció: “...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...”. (Negrillas de la decisión citada). La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia.” Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección ocular evacuada fuera del proceso se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba. De la anterior prueba de inspección judicial extra litem evacuada en fecha 17-05-2012, el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta,, se evidencia en dicha solicitud, que el solicitante no juró la urgencia del caso ni expresó las razones que lo impulsaron a practicarla antes de haberse iniciado el juicio, por tal motivo la misma no merece valor probatorio. Así se establece. 4) Original de autorización, marcada “D”, suscrita en fecha 09-12-2009 por la ciudadana OLGA BENAVIDES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.770.190, de la cual se desprende que la referida ciudadana actuando en su carácter de representante de la compañía INMOBILIARIA ARENA 6, C.A., AUTORIZÓ al ciudadano JOSÉ VICENTE GONZÁLEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 637.411, para suscribir contratos de arrendamientos por períodos no mayores de seis (6) meses, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-6, ubicado en el primer piso del edificio Residencias L ‘ Arena, avenida Aldonza Manrique, Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta del cual su representada es propietaria. El anterior documento presentado en original no se le asigna valor probatorio por cuanto el mismo es privado y emana de la misma parte que lo promueve. Así se establece. 5) Copia fotostática de documento de propiedad, marcado “E”, (f. 19 al 23, 1ª pieza) debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Caracas en fecha 25-07-1994, quedando asentado bajo el Nº 18, Tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente protocolizado en fecha 06-12-1994, de donde se evidencia que el ciudadano GONZALO MONSALVE VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.550.891, actuando en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil INVERSORA JUNCOMAR, C.A., da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al a sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENA 6, C.A., un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-6, ubicado en el primer piso del edificio Residencias L ‘ Arena, el cual se encuentra situado en el Distrito Maneiro del Estado Nueva Esparta, en el sector “M” de la Urbanización Playas del Ángel, parcela M-16, avenida Aldonza Manrique, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones tanto del terreno se ubica el Edificio Residencias L ‘ Arena como del edificio en sí, se encuentra ampliamente identificados en el documento de condominio; que el apartamento objeto de la venta tiene una superficie de sesenta y seis metros cuadrados (66 Mts²) y le corresponde un porcentaje de uno con ciento seis milésimas por ciento (1, 106% )sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio, consta de un hall, salón, comedor, un dormitorio y un baño con jacuzzi y sus linderos son: Norte: Pasillo de circulación; SUR: fachada principal del edificio; ESTE: apartamento 1-7 y OESTE: apartamento 1-5. Que el precio de venta se pactó en DOS MILLONES SETENTA Y CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.074.094,88) los cuales recibió la vendedora de parte del comprador a su entera y cabal satisfacción. El anterior documento consta que no fue objeto de impugnación por la parte contraria en la oportunidad legal, por lo que se tiene como fidedigno de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, a fines de demostrar que mediante documento público se celebró la venta del inmueble objeto de la presente controversia, entre la sociedades mercantiles INVERSORA JUNCOMAR, C.A. (vendedora) e INMOBILIARIA ARENA 6, C.A. Así se establece. 6) A los folios 25 al 73, copias certificadas expedidas en fecha 09-12-2014 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta, del expediente 030115754-012464 contentivo de la solicitud del procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, a que se contraen los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, presentada en fecha 29-08-2014 por el abogado DIÓGENES CANCINI, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENA 6, C.A., hoy demandante, en la falta de pago del canon de arrendamiento del inmueble de propiedad de su representada constituido por un constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-6, ubicado en el primer piso del edificio Residencias L ‘ Arena, situado en la avenida Aldonza Manrique, Pampatar, Municipio Maneiro este Estado, ocupado por la hoy demandada ciudadana ADRIANA TROCONIZ LEÓN, en su condición de arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento privado celebrado por las parte en fecha 10-12-2010. El anterior instrumento emana de un Ente Administrativo, en consecuencia este tribunal le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 29-08-2014 se dio inicio al procedimiento administrativo previo a las demanda de desalojos; que en fecha 28-10-2014 se celebró la audiencia conciliatoria donde se dejó constancia que la ciudadana ADRIANA TROCONIZ LEÓN, no compareció a dicho acto ni por sí ni por medio de apoderado judicial que la represente; que en fecha 12-11-2014, se llevó a cabo una nueva audiencia conciliatoria entre las partes; que éstas no llegaron a ningún acuerdo, y que por resolución expresa el mencionado ente administrativo emitió resolución a través de la cual se ordenó el cierre del expediente y se dispuso la HABILITACIÓN DE LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes diriman sus conflictos por ante los Tribunales de la República competentes. Así se establece. Pruebas de la parte demandada Con la contestación de la demanda Al momento de la contestación de la demanda, la parte demandada representada por su apoderado judicial abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, promovió las siguientes pruebas documentales: a) Contrato privado de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSÉ VICENTE GONZÁLEZ ROJAS y la ciudadana ADRIANA TROCONIZ; b) La inspección ocular practicada en fecha 17-05-2012 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de este Estado Bolivariano, sobre el inmueble objeto de la presente controversia; c) acta de audiencia conciliatoria emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta; d) Providencia Administrativa Nº 176-2014 emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta. Las anteriores documentales promovidas y reproducidas por la parte demandada, fueron objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas promovidas por la parte actora junto con el libelo de la demanda, por lo que se hace innecesario volver analizarlas. Así se establece. e) Marcadas “A”, original de Planillas de pago (f. 99 al 142) emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), en fecha 28-01-2015, identificadas así: Número de forma: 80001. Referencia de pago 00266611-4. 00266610-6, 00266609-3, 00266608-0, 00266607-8, 00266606-K, 00266605-7, 00266604-4, 00266603-3, 00266602-0, 00266601-8, 00266599-2, 00266586-3, 00266585-0, 00266584-8, 00266583-5, 0026658-2, 00266581-k, 00266580-7, 002665879-6, 00266578-8, 00266577-5, 00266576,2, 00266575-k, 00266598-4, 00266597-6, 00266596-3, 00266595-0, 00266594-8, 00266593-5, 00266592-2, 00266591-1, 00266590-9, 00266589-6, 00266583-3, y 00266587-1, correspondientes a los periodos 01/2015, 12/2014, 11/2014, 10/2014, 09/2014, 08/2014, 07/2014, 06/2014, 05/2014, 04/2014, 03/2014, 02/2014 , 01/2014, 12-2012, 11-2012, 10-2012, 09-2012, 08-2012, 07-2012, 06-2012, 05-2012, 04-2012, 03-2012, 02-2012, 01-2012, 12-2013, 11-2013, 10-2013, 09-2013, 08-2013, 07-2013, 06-2013, 05,2013, 04-2013, 03-2013, y 02-2013, respectivamente; Nº de contrato 0000-0636-3340-9007-4850, por un monto de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada uno; de donde se evidencia que la persona que realiza dichos pagos es la ciudadana ADRIANA MARÍA TROCONIZ LEÓN, con Registro de Información Fiscal Nº V-06363340-9 en calidad de arrendataria, a favor de la sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENA 6, C.A., con Registro de Información Fiscal Nº J003538183 en calidad de arrendador Las anteriores documentales no fueron impugnadas por la parte actora en la oportunidad legal correspondientes, por lo que se tienen como fidedignas y se les confiere valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, a los fines de demostrar que la ciudadana ADRIANA TROCONIZ LEÓN, en fecha 28-01-2015 realizó mediante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos que en ellas se señalan. Así se establece. EN EL LAPSO PROBATORIO En el lapso contemplado en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las partes intervinientes en el presente proceso se limitaron a ratificar todas y cada una de las pruebas promovidas tanto con el libelo y la contestación de la demanda; pruebas éstas que ya fueron analizadas y valoradas en su oportunidad por este Tribunal de Alzada, por lo que se hace innecesario volver analizarlas. Así se establece. VI.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Los fundamentos de la apelación fueron expuestos por el apoderado judicial de la parte demandada-apelante en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral y pública acordada por esta alzada de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, celebrada en fecha 17-10-2016 (f. 33 al 36, 2ª pieza) donde expuso: “La apelación de la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en el juicio de desalojo por falta de pago intentado por Inmobiliaria Arena 6, C.A., contra la ciudadana Adriana Troconis León, la ejerzo por cuanto estoy en desacuerdo con los términos contenidos en dicho fallo, y mi desacuerdo consiste en los siguientes aspectos: El aspecto sobre la forma como fue tratada la prueba en relación a la autorización que se menciona en el juicio en relación a el arrendador, por cuanto la misma no forma parte como elemento del contrato por el cual fue arrendado el inmueble y su valoración estuvo muy lejos de lo que es la valoración basada en la sana critica, asimismo la determinación del momento en el cual la arrendataria entra en una relación arrendaticia con Inmobiliaria Arena 6, C.A. Es todo.” En la misma oportunidad el apoderado judicial de la parte actora, expuso lo siguiente: “Ratifico y hago valer en todas sus fuerza y vigor todas las pruebas promovidas, admitidas y evacuadas, tanto en el procedimiento administrativo previo como en el procedimiento judicial, y expongo lo siguiente: La sentencia recurrida fue dictada cumpliendo al pie de la letra con lo previsto artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y en dicha sentencia el Tribunal no incurrió en ninguna de los presupuestos del artículo 244 eiusdem. En su decisión el juez de la causa se fundamentó en lo alegado y probado en autos por partes en el proceso, y sus elementos de convicción, lo extrajo de las mismas probanzas que constan en autos, todo conforme lo prevé el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. La parte actora, promovió y evacuó tanto en el procedimiento previo como en el procedimiento judicial las pruebas fundamentales y definitivas en las cuales se fundamentó la decisión del Tribunal de la causa. Las pruebas a las cuales nos hemos referido son las siguientes: Contrato de arrendamiento, expediente 2012-2079 contentivo de la Inspección Ocular practicada en el apartamento 1-6 del Edificio Residencia L’ Arena en fecha 17-05-2012, con presencia de la demandada Adriana Troconis y el arrendador José Vicente González, Original de la autorización dada por la empresa propietaria del apartamento al ciudadano José Vicente González para que puede ceder en arrendamiento dicho inmueble hasta por un período de 6 meses, documento de propiedad del referido inmueble, la providencia del SUNAVI dictada en el procedimiento administrativo mediante la cual se acuerda el desalojo del inmueble. Ninguna de estas pruebas fue impugnada por la parte demandada ni en el procedimiento administrativo ni en el judicial, considerándose en consecuencia como admitidas por la parte demandada en atención a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada no probó el pago de los cánones de arrendamiento durante un período que se extendió por mas de tres (3) años, y los pagos efectuados ante el SAVIL fueron extemporáneos y solo demuestran su insolvencia hasta el momento de esos pagos; en base a lo antes expuesto solicito de este Tribunal Superior declare sin lugar la apelación interpuesta por la ciudadana ADRIANA TROCONIZ. Es todo.” Acto seguido la Jueza de este Despacho procedió a interrogar de viva voz al apoderado judicial de la parte recurrente, en los términos que siguen: “PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga si su representada pagó las mensualidades que se reclaman como insolutas dentro de la oportunidad prevista en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que cursa en los autos? RESPONDIÓ: Mi representada no canceló en su oportunidad por cuanto quien le arrendó no fue posible su ubicación y tuvo que realizar distintas diligencias ante sus ausencia para determinar quien era el real propietario del inmueble arrendado. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga si acudió al procedimiento de consignaciones previsto en la ley vigente para el momento en que se vencieron estos cánones de arrendamiento? RESPONDIÓ: No acudió, sino posterior a cuando determinó quien era el real propietario del inmueble. VII.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR. Se desprende de las actas procesales que se demanda el DESALOJO POR FALTA DE PAGO DEL INMUEBLE ocupado en calidad de arrendataria por la ciudadana ADRIANA TROCONIZ LEÓN, constituido por un apartamento identificado con el N° 1.-6, ubicado en el Edificio Residencia L’ Arena, situado en la avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En su libelo, el abogado DIÓGENES CANCINI GONZÁLEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENA 6, C.A., expuso: - que su poderdante, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Adriana Troconis (sic) (…), mediante la representación del ciudadano José Vicente González Rojas, (…) sobre el antes identificado apartamento, según consta en documento privado de fecha 10 de diciembre de 2010. - que dicho contrato fue suscrito por un período de tres (03) meses contados a partir del día 10 de diciembre de 2010 (cláusula tercera) y el canon de arrendamiento fue fijado por ambas partes en tres ,il bolívares (Bs. 3.000,00) mensuales (Cláusula segunda). - que en la misma cláusula tercera, los contratantes se remiten al decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo referente a la prorroga legal y estipulan ésta en un período de tres (03) meses, es decir, con vencimiento el 10 de junio de 2011. - que para garantizar el buen estado del inmueble arrendado, y el pago de los servicios en el mismo instalados, la arrendataria entregó al arrendador, en calidad de depósito, la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) (Cláusula cuarta). - que la arrendataria, no dio cabal cumplimiento a sus obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, específicamente dejó de pagar los cánones correspondientes a los períodos mensuales desde el 10-08 al 09-09-2011, hasta enero del 2015 para un total de cuarenta y un (41) mensualidades impagadas, por un monto de ciento veintitrés mil bolívares (Bs. 123.000,00) en conjunto. - que dado el indiscutible incumplimiento de su obligación principal por parte de la arrendataria, como lo es el pago puntual del canon de arrendamiento, es aplicable el artículo 91, numeral 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. - que cabe señalar que mediante escrito libelar de fecha 25 de agosto de 2014 dirigido al ciudadano Superintendente Nacional de Arrendamientos de Viviendas, solicitó el inicio del procedimiento previo a las demandas previsto en los artículos 7, 8, 9 y 10 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, fundamentando el mismo en la causal de desalojo prevista en el artículo 91, numeral 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Dicha solicitud fue acordada mediante acta de inicio suscrita por el Dr. José Rafael Giménez Villasana, Superintendente nacional de Arrendamientos de Viviendas. - que sobre el referido procedimiento previo a la demanda, una vez tramitado el mismo conforme a derecho en el expediente Nº 030115754-012464, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda produjo la providencia administrativa Nº 176-2014, de fecha 27 de noviembre de 2014, mediante la cual declaró procedente su petición de desocupación en contra de la ciudadana Adriana Troconiz y habilitó la vía judicial. (…) - que a los fines de demostrar la veracidad de los hechos narrados en el libelo de demanda sobre la relación inquilinaria entre la demandada y su poderdante, mediante representación, la capacidad económica de la demandada y el incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, así como acreditar su representación, acompaña los siguientes documentos: Marcado “A”, original del instrumento poder que le fuera conferido por Inmobiliaria Arena 6, C.A.; Marcado “B” original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José Vicente González Rojas y la demandada, ciudadana Adriana Troconiz; Marcado “C” original del expediente Nº 2012-2079 contentivo de la inspección ocular practicada en el apartamento Nº 1-6 del Edificio Residencias L ‘ Arena; Marcado “D” original de la autorización de Inmobiliaria Arena 6, C.A., conferida al señor José Vicente González Rojas; Marcado “E” fotocopia del documento de propiedad del apartamento Nº 1-6, en Residencias L ‘ Arena y copia fotostática certificada del expediente Nº 030115754-012464, en el cual constan todas las actuaciones que se llevaron a cabo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas con motivo de la su solicitud de apertura del procedimiento previo en contra de la demandada. - que por las razones expuestas y en base a lo dispuesto en el artículo 91, numeral 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y cumplido como ha sido el procedimiento precio a la demanda previsto en los artículos 5 siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, con resultado favorable a su representada, demanda formalmente a la ciudadana Adriana Troconiz, (…) a fin de que convenga en el desalojo o a ello sea condenada por el tribunal, del apartamento Nº 1-6, integrante del Edificio residencias L ‘ Arena, avenida Aldonza Manrique, Urb. Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, tal como indicó tanto en la solicitud introducida ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como en el libelo de la demanda, en el entendido de que dicho órgano administrativo consideró procedente su solicitud de desalojo. - que estima el valor de la demanda en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) equivalente a un mil ciento ochenta y un unidades tributarias (UT 1.181,00). - que finalmente solicita, que la demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, de conformidad con lo establecido en el Título IV de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y lo que corresponda del juicio oral establecido en el Código de Procedimiento Civil. (…). Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda consta que el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ADRIANA TROCONIZ, parte demandada en el presente procedimiento, alegó: - que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone y hace valer la falta de cualidad activa y pasiva, debido a que el contrato de arrendamiento celebrado privadamente el diez (10) de diciembre del año 2010, entre su representada y el ciudadano José Vicente González Rojas, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por un apartamento destinado para uso de vivienda, distinguido con el Nº 1-6, ubicado en el Edificio Residencias L ‘ Arena, situado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, estado Nueva Esparta, el mismo fue celebrado entre los mencionados ciudadanos y no entre su representada y la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., tal como fue expuesto por el demandante al señalar este que “su poderdante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Adriana Troconiz, (…), mediante la representación del ciudadano José Vicente González Rojas”, afirmación ésta que no se evidencia en el contrato de arrendamiento privado ya referido, por cuanto en el mismo no se señala el documento o mandato mediante el cual la propietaria faculta al ciudadano José Vicente González Rojas, para que ejerza su representación en ese acto, todo lo cual se desprende del texto del contrato de arrendamiento celebrado. - que la legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam”, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda. - que en este orden de ideas debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la ley concede la acción. - que la parte actora debe tener interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repare el daño que para él se le ha ocasionado en su patrimonio. - que se desprende del texto de contrato de arrendamiento que cursa en el expediente, que el ciudadano José Vicente González Rojas, actuó con el carácter de arrendador, y fue quien celebró el contrato de arrendamiento con la ciudadana Adriana Troconiz, como arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el Nº 1-6, ubicado en el edificio Residencias L ‘ Arena, situado en la avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. - que en atención a lo antes expuesto, es evidente que la demandante sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., no tiene la cualidad ni el interés para intentar la presente acción de desalojo. - que como consecuencia de la falta de cualidad e interés en la actora para intentar dicha acción, se debe considerar que la parte demandada Adriana Troconiz, tampoco tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio, por cuanto no habiendo la actora sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., celebrado el referido contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre el apartamento objeto del presente juicio de desalojo, mal puede tener cualidad o interés para sostenerlo. - que por las razones antes expuestas, en nombre de su representada, pide se declare con lugar la falta de cualidad activa y pasiva. - que el 01 de diciembre del 2014, su representada se dio por notificada de la providencia administrativa Nº 176-2014, producida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda con sede en el estado Nueva Esparta, comenzando al día siguiente al 01 de diciembre de 2014 a correr los ciento ochenta (180) días señalados en dicha providencia para intentar la acción de nulidad en contra del acto administrativo de efectos particulares. - que sin que se haya dejado transcurrir el referido lapso, la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., en fecha 19 de enero de 2015, interpuso demanda de desalojo contra su representada, violando de esta forma, el artículo 49 en su ordinal 1, referente al derecho a la defensa de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa, así mismo se ha violentado lo establecido en el artículo 203 del Código de Procedimiento Civil que contempla: (Omissis). - que los términos o lapsos procesales no podrán abreviarse sino en los casos permitidos por la ley, o por voluntad de ambas partes o de aquella a quien favorezca el lapso, expresa ante el Juez, y dándose siempre conocimiento a la otra parte. - que por las razones antes expuestas en nombre de su representada, pide al tribunal declare con lugar que se ha violado el debido proceso. - que el ciudadano Diógenes Emilio Cancini González, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., (…), en el escrito de la demanda en su capítulo I, referente a los hechos, expone que su poderdante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Adriana Troconiz (…), mediante la representación del ciudadano José Vicente González Rojas, (…), sobre el antes identificado apartamento, según consta en documento privado de fecha 10 de diciembre de 2010. - que dicho contrato fue suscrito por un período de tres (03) meses contados a partir del día 10 de diciembre de 2010, (cláusula tercera) y el canon de arrendamiento fijado por ambas partes es de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) mensuales (cláusula segunda). - que en la misma cláusula tercera los contratante se remiten al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo referente a la prorroga legal, y estipulan ésta en un período de tres (03) meses, es decir con vencimiento el 10 de junio de 2011. - que para garantizar el buen estado del inmueble arrendado y el pago de los servicios en el mismo instalados, la arrendataria entregó a el arrendador en calidad de depósito, la suma de seis mil bolívares (bs. 6.000,00) (cláusula cuarta). - que ambas partes establecieron como causal resolutoria de la relación arrendaticia, la falta de pago de dos (2) mensualidades y el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas en el contrato, quedando el arrendador, llegado al caso, con derecho a solicitar el desalojo del inmueble arrendado. - que la arrendataria, ciudadana Adriana Troconiz, antes identificada, no dio cabal cumplimiento a sus obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, específicamente dejó de pagar los cánones correspondientes a los períodos mensuales desde el 10-08 al 09-09-2011, hasta el mes de enero de 2015 para un total de cuarenta y un (41) mensualidades impagadas, por un monto de ciento veintitrés mil bolívares (Bs. 123.000,00). - que niega, rechaza y contradice en cuanto derecho se requiere, que la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., haya celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana Adriana Troconiz, (…) mediante la representación del ciudadano José Vicente González Rojas, (…) sobre el inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el Nº 1-6, ubicado en el edificio Residencias L ‘ Arena, situado en la avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, según contrato privado de fecha 10 de siembre de 2010. - que admite por ser cierto que efectivamente hizo entrega al arrendador ciudadano José Vicente González Rojas, la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) para garantizar el buen estado del inmueble arrendado y el ago de los servicios en el mismo instalados, tal como se evidencia en la cláusula cuarta del citado contrato de arrendamiento. - que en relación a lo expresado por el demandante, que la arrendataria, no dio cabal cumplimiento a sus obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento y que dejó de pagar los cánones correspondientes a los períodos mensuales desde el 10-08 al 09-09-2011, hasta el mes de enero de 2015 para un total de cuarenta y un (41) mensualidades impagadas, por un monto de ciento veintitrés mil bolívares (Bs. 123.000,00) en conjunto. - que niega que la ciudadana Adriana Troconis, haya dejado de darle cumplimiento a sus obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento con intenciones de no cumplir con sus obligaciones pactadas, toda vez, que el ciudadano José Vicente González Rojas, no volvió para recibir los cánones de arrendamiento y no fue posible la ubicación de este, es decir del arrendador, a quien la arrendataria lo consideraba que era el propietario legitimo del apartamento arrendado, porque fue con esa persona que ella celebró el contrato de arrendamiento. - que ante la imposibilidad de ubicar a su arrendador para pagarle los cánones de arrendamiento decidió buscar orientación al respecto con un profesional del derecho y este le indicó que se dirigiera a la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro, en busca del título de propiedad del inmueble, para tener certeza jurídica de quien era el propietario del inmueble arrendado, para pagarle a este y cumplir sus obligaciones arrendaticias y ver si era posible adquirir dicho apartamento conforme a la oferta que hiciera su arrendador, ciudadano José Vicente González Rojas. - que sus diligencias ante la citada oficina de Registro Público del Municipio Maneiro, le permitió conocer que la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., es la propietaria del inmueble. - que en fecha 25 de agosto de 2014, la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., acudió ante el Superintendente Nacional de Arrendamientos de Vivienda con sede en el Estado Nueva Esparta, para solicitar el desalojo de Adriana Troconiz, del apartamento arrendado por falta de pago de los cánones de arrendamiento ya referidos, tal como se evidencia en escrito de la solicitud que corre inserta en los autos. - que en ese procedimiento administrativo el 12 de noviembre del año 2014, fue celebrada la audiencia conciliatoria entre la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., propietaria del apartamento, representada por su apoderado judicial y la accionada, ciudadana Adriana Troconiz, arrendataria de ese bien, quien se comprometió a cancelar los cánones de arrendamientos por la cantidad de ciento ocho mil bolívares (bs. 108.000,00) e igualmente manifestó que su voluntad era comprar el inmueble que en anterioridad le fue ofertado de manera verbal por el arrendador por un monto de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00). - que la arrendataria por tener ya certeza que la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., era la propietaria del apartamento y que en fecha 27 de noviembre 2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, se pronunció sobre el procedimiento administrativo previo a las demandas, instaurado por la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., (…) - que es el 01 de diciembre de 2014 que su representada, se da por notificada de la providencia administrativa, comenzando a correr al día siguiente al 01 de diciembre de 2014 los ciento ochenta (180) días señalados en dicha providencia, para intentar la acción de nulidad en contra del acto administrativo de efectos particulares. - que ante el compromiso asumido por su representada en la audiencia conciliatoria de cancelar los cánones de arrendamiento por la cantidad de ciento ocho mil bolívares (Bs. 108.000,00) y encontrándose dentro del lapso de los ciento ochenta (180) días, donde podrá intentar la acción de nulidad en contra del acto administrativo de efectos particulares, realizó el pago de la suma antes indicada en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), pago que corresponde desde el mes de agosto del año 2011 hasta el mes de julio del año 2014, es decir 36 meses a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) cada mes, igualmente realizó el pago que corresponde desde el mes de agosto de 2014 hasta enero de 2015, tal como se evidencia de las planillas de pago emitidas por el SAVIL, los cuales se anexan como prueba de haber cumplido su compromiso. - que en otro orden de ideas, cabe señalar, que a partir del día 25 de agosto 2014, fecha en la cual se interpone ante el Superintendente nacional de Arrendamientos de Vivienda con sede en el estado Nueva Esparta, el procedimiento administrativo de desalojo por la sociedad mercantil Inmobiliaria Arena 6, C.A., en contra de su representada, que nace entre ambas personas la relación arrendaticia , puesto que anteriormente a esta fecha, la arrendataria no conocía el verdadero propietario del inmueble, ya que no había celebrado con dicha sociedad mercantil contrato de arrendamiento alguno sino con el ciudadano José Vicente González Rojas, quien actuó ante ella como arrendador del inmueble así como también lo hizo en fecha 02 de mayo de 2012, ante el Tribunal de Municipio Maneiro cuando solicitó en su condición de arrendador de ese inmueble una inspección ocular sobre el referido apartamento y la cual fue practicada por ese juzgado en fecha 23 de mayo de 2012, la cual da por reproducida y hace valer con toda su fuerza probatoria de que las actuaciones del ciudadano José Vicente González Rojas, siempre fueron actuando en nombre propio como arrendador. - que promueve, reproduce y hace valer con toda su fuerza probatoria conforme a derecho los siguientes documentos: a) Contrato de arrendamiento celebrado privadamente entre el ciudadano José Vicente González Rojas y la ciudadana Adriana Troconiz, a los fines de demostrar la falta de cualidad activa y pasiva en la presente causa; b) la inspección ocular practicada en el inmueble objeto del juicio; c) acta de audiencia conciliatoria celebrada el 12 de noviembre del año 2014 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda con sede en Nueva Esparta; d) providencia administrativa Nº 176-2014 de fecha 27 de noviembre de 2014 emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda con sede en Nueva Esparta. - que los puntos previos, la contestación de la demanda y las pruebas documentales promovidas a través del escrito tienen su fundamento en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 49 ordinal 1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. - que finalmente en nombre de su representada solicita del tribunal resuelva los puntos previos planteados, se trámite y sustancie la contestación de la demanda contenida en ese escrito, admita las pruebas documentales promovidas y le dé valor probatorio que de ellas emanan y las mismas sean agregadas a los autos y decida esta causa conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley. Puntualizado lo anterior, emerge de las pruebas aportadas, que se agotó el procedimiento administrativo previo, a que aluden los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y que en fecha 12-11-2014 la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, levantó acta en ocasión de la audiencia conciliatoria previamente notificada a las partes, en la cual se decretó lo siguiente: “...Luego de los alegatos presentados por las partes, esta Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, deja constancia de que las partes no llegaron a conciliación alguna, en consecuencia por lo que se ordena el cierre del presente expediente y habilita la VÍA JUDICIAL, con su respectiva Providencia Administrativa, de igual forma insta a las partes a seguir manteniendo la sana (sic) entres ellos…” El artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ciertamente contiene el paso a seguir en caso de que el demandado no comparece a la audiencia de mediación, al señalar: “...La no comparecencia del demandado a la audiencia de mediación no causará efecto alguno, continuando el proceso con la contestación de la demanda...” En este caso se desprende que la parte demandada fue debidamente citada, que compareció a través de su apoderado judicial, abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES a contestar la demanda de manera oportuna, que alego como defensa LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA y LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA; asimismo rechazó lo alegado por la demandante, en relación a que el ciudadano JOSE VICENTE GONZÁLEZ ROJAS, con quien su representada suscribió el contrato de arrendamiento haya actuado en representación de la sociedad mercantil Inmobiliaria L ‘ Arena 6, C.A. y al mismo tiempo admitió que su representada le hizo entrega al referido ciudadano, la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) para garantizar el buen estado del inmueble arrendado y el pago de los servicios instalados en el mismo. Que el tribunal mediante auto motivado dictado en fecha 11-03-2015 procedió a fijar los límites de la controversia y de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declaró abierto el lapso probatorio, durante el cual ambas partes ejercieron actividad probatoria; que vencido dicho lapso se fijó mediante auto expreso de fecha 28-04-2015 la oportunidad para llevar a cabo la audiencia de juicio; que llegada la oportunidad ambas partes acudieron a la misma exponiendo cada una de ellas sus respectivos alegatos la parte accionada no acudió a la misma, y que el Tribunal de la causa en aplicación del artículo 120 eiusdem, procedió a dictar la dispositiva del fallo declarando CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA L‘ ARENA 6, C.A., contra la ciudadana ADRIANA TROCONIZ; en consecuencia CONDENÓ a la parte demandada a hacer la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble objeto de la controversia, a la sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENA 6, C.A. y CONDENÓ en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a la falta de cualidad activa, en este asunto se advierte que si bien el contrato fue suscrito por el ciudadano JOSÉ VICENTE GONZÁLEZ ROJAS, en nombre personal, consta que la empresa accionante desde el año 1994 es la propietaria del inmueble conforme emana de la prueba documental que cursa al folio 19 al 24 de la 1ª pieza de este expediente, por lo cual en atención al contenido del artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que expresamente contempla: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente ley.”; por lo cual dicha sociedad mercantil como propietaria del bien arrendado, sí ostenta la cualidad activa para incoar el presente procedimiento; con respecto a la falta de cualidad pasiva, basado en lo anterior, es evidente que la demandada en su condición de arrendataria del inmueble propiedad de la empresa accionante indudablemente que igualmente cuenta con cualidad pasiva para enfrentar y sostener el presente juicio. ASI SE DECIDE. Ahora bien, en lo que atañe a la causal de desalojo alegada, como lo es la falta de pago del canon de arrendamiento contemplada en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme a las pruebas aportadas en el expediente, quedó claro que la demandada dejó de pagar en los términos contractuales establecidos en la cláusula segunda del contrato que riela al folio 11 y vuelto de la 1ª pieza, la mensualidad correspondiente al 09-09-2011 hasta el enero del 2015, para un total de cuarenta y un (41) mensualidades insolutas, tal como lo alega la actora en el libelo de la demanda por lo que ésta está insolvente en el pago de dichas pensiones. Vale decir que a pesar de haber efectuado el pago de las mismas en los meses de enero y febrero del año 2015, estos fueron realizados de manera extemporánea, tal como se desprende de las planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) (f. 99 al 142, 1ª pieza), lo que la coloca en situación de insolvencia por cuanto como ya se señaló fueron efectuados con evidente retraso, fuera de la oportunidad legal. Por último, se debe enfatizar que en cuanto al alegato expresado por la ciudadana ADRIANA TROCONIZ, sobre la imposibilidad de pagarle al arrendador, ciudadano JOSÉ VICENTE GONZÁLEZ ROJAS, los cánones de arrendamiento, por desconocer su dirección, este tribunal lo desecha, por cuanto la referida ciudadana debió en todo caso acudir al procedimiento de consignación arrendaticio dentro de la oportunidad prevista en la Ley especial vigente para el momento en que debió cumplirse con dichos pagos y no abstenerse como lo hizo de pagar los mismos hasta el día 28-01-2015 cuando efectúo la cancelación de dichos cánones de arrendamiento con evidente retraso y todos en conjunto apegándose al procedimiento establecido el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas. En virtud de los anteriores señalamientos, este Tribunal de Alzada, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana ADRIANA TROCONIZ, contra la decisión dictada en fecha 18-06-2015 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta; CONFIRMA el fallo apelado y condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. VII.- DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado EDUARDO JIMÉNEZ MORALES, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ADRIANA TROCONIZ LEÓN, parte demandada, contra la sentencia de fecha 18-06-2015 dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, que declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA ARENA 6, C.A. contra la ciudadana ADRIANA TROCONIZ LEÓN. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión apelada dictada por el referido tribunal de Municipio en fecha 18-06-2015. TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. La Jueza Superior Temporal, Dra. Jiam Salmen De Contreras La Secretaria, Abg. Cecilia Fagundez Paolino Exp. N° 08979/16 JSDC/CFP/ygg. Definitiva En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley. Conste, La Secretaria, Abg. Cecilia Fagundez Paolino