REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA 206° y 157° I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: ciudadana OLIVIA DEL CARMEN DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.355.130, con domicilio procesal en ciudad de Porlamar, Avenida 4 de Mayo, cruce con calle Campos, Centro Comercial Jumbo, Nivel Fiesta, Sótano 3, Oficina 24, estado Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados MIGUEL A. FRANK BARRIOS y LILIANA CLAUDIA FERRI VILLEGAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 107.620 y 185.185, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.963.867, domiciliada la Urbanización Maneiro, Conjunto Residencial La Orquídea, Torre B, Piso 5, Apartamento 55, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN y MÓNICA PALENCIA MALDONADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 100.948 y 39.249, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO Mediante oficio N° 9157-501, de fecha 25.10.2016, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, remite a este Juzgado Superior, constante de doscientos sesenta y un (261) folios útiles, el expediente N° 2014-2404, en virtud del recurso de apelación ejercido por el abogado GABRIEL IRAUSQUIN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 13.10.2016 por el referido Tribunal. Las actuaciones fueron recibidas en este Juzgado Superior en fecha 10.11.2016 y por auto dictado el 14.11.2016 (f. 263) se le dio entrada al asunto y se fijó para el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha, la oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con la advertencia que en la misma oportunidad se dictaría la sentencia definitiva. El 17 de noviembre de 2016 (f. 264 al 269), tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada en el presente juicio a la cual no acudieron las partes ni por sí, ni por medio de apoderado judicial y este Tribunal Superior, conforme al artículo 123 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dictó la dispositiva del fallo. Estando dentro de la oportunidad procesal para que este Juzgado Superior proceda a dictar el texto íntegro del fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició el presente juicio por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (VIVIENDA) por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, por la ciudadana OLIVIA del CARMEN DÍAZ, asistida de abogado. La demanda fue admitida mediante auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 26.03.2014 (f.105 y 106), y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera al tribunal al quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, día en el cual tendría lugar la audiencia de mediación. Mediante diligencia de fecha 01.04.2014 (f. 107) la parte actora, asistida de abogado, consignó los emolumentos necesarios para la notificación de la demandada En fecha 02.04.2014 (f. 108) suscribió diligencia el alguacil del tribunal de la causa mediante la cual dejó constancia que le fueron suministradas las copias simples a los fines de realizar la compulsa e igualmente. Se le puso a la orden el medio de transporte necesario a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada. Por nota secretarial de fecha 02.04.2014 (f. 109), el secretario del tribunal dejó constancia de haber librado recibo de citación, compulsa y orden de comparecencia a la parte demandada. Por medio de diligencia de fecha 07.04.2014 (f. 111), el alguacil del tribunal de la causa consignó Recibo de Citación sin firmar, compulsa y orden de comparecencia, a nombre de la ciudadana DAYANA del CARMEN ROMERO LISBOA, parte demandada, a quien no pudo localizar en la dirección suministrada. Por medio de diligencia de fecha 21.04.2014 (120), la ciudadana OLIVIA del CARMEN DÍAZ, parte actora, asistida de abogado, solicitó al tribunal la citación por carteles, prevista en el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil. Por auto del tribunal de fecha 23.04.2014 (f. 121), se ordenó la citación por Carteles de la parte demandada. En fecha 28.04.2014 (123), la parte actora, asistida de abogado retira el cartel de citación ordenado por el tribunal ara su publicación. Por auto de fecha 07.05.2014 (f. 127), se ordenó agregar a los autos los ejemplares de prensa donde aparecen publicados los carteles de citación ordenados por el tribunal, los cuales fueron consignados por la parte actora en la misma fecha. En fecha 19.05.2014 (f. 128), la secretaria temporal del tribunal de la causa, dejó constancia de haber fijado un cartel de citación en el domicilio de la parte demandada. En fecha 05.06.2014 (f. 129), la parte actora, asistida de abogado, solicita se le designe Defensor Judicial a la parte demandada, lo cual es acordado por el Tribunal en fecha 19.06.2014, designándose al abogado JESÚS ENRIQUE LINARES MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 122.336, como Defensor Judicial de la ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA (f. 130). Por medio de diligencia de fecha 27.06.2014 (f. 132), el alguacil temporal del tribunal, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el Defensor Judicial designado. Consta al folio 134 y su vuelto, que en fecha 02.07.2014, la ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA, parte demandada, por medio de diligencia confirió poder apud acta, a los abogados GABRIEL VASQUEZ IRAUSQUIN y MONICA PALENCIA MALDONADO. En fecha 09.07.2014 (f. 155), se llevó a cabo la audiencia de mediación fijada en la causa, luego de exponer sus alegatos, la parte actora propone a la parte demandada, se acoja al lapso de 180 días que propone el Decreto, para que logre buscar un inmueble donde mudarse por lo que el tribunal acordó posponer la audiencia para el décimo día de despacho siguiente a la fecha, con el objeto de que la parte demandada lleve su propuesta y puedan discutir sobre el punto señalado. Por medio de diligencia de fecha 02.10.2014 (f. 136 al 141), el abogado MIGUEL AUGUSTO FRANK, consigna Poder que acredita su representación de la parte actora junto con la abogada LILIANA CLAUDIA FERRI VILLEGAS. En fecha 03.010.2014 (f. 143), oportunidad para la continuación de la audiencia de mediación acordada en fecha 09.07.2014, el tribunal declara la continuidad del proceso, por no haber llegado las partes a acuerdo alguno. El 21.10.2014 (f. 144 al 148), el abogado Gabriel Vásquez Irausquin, apoderado de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda, señaló como punto previo la inepta acumulación de pretensiones, opuso la cuestión previa del numeral 8º del Código de Procedimiento Civil, impugnó la cuantía de la demandada y promovió las pruebas, conforme a lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. En fecha 21.11.2014, el tribunal de la causa dictó sentencia, mediante la cual declaró Con Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. El secretario del tribunal, en fecha 27.11.2014 (f. 155), dejó constancia de que se libraron las boletas de notificación ordenadas en la sentencia de fecha 21.11.2014. Consta al folio 158, diligencia de fecha 08.04.2015, suscrita por el alguacil del tribunal de la causa, mediante la cual consigna boleta de notificación debidamente formada por la parte demandada. En fecha 09.04.2015 (f. 160 al 162), el tribunal dicta auto mediante el cual ordena comisionar al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que practique la notificación de los apoderados judiciales de la parte actora, quienes tienen su domicilio en esa jurisdicción. En fecha 05.11.2015 (f 163), el apoderado judicial de la parte actora se da por notificado. Por auto de fecha 18.11.2015 (f. 164) el tribunal de la causa fijó los puntos controvertidos en la causa y abrió a pruebas por un lapso de 8 días de despacho, contados a partir del día de despacho siguiente a la fecha del auto. En fecha 03.12.2015 (f. 166 al 228), la parte actora, asistida de de abogado, consignó escrito de pruebas. Por medio de diligencia de fecha 02.02.2016 (f. 229), el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al tribunal, aplique los efectos de los artículos 108 de la Ley para la regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y 362 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 24.05.2016 (f. 130), previa orden del tribunal, la secretaria deja constancia de los días de despacho desde el día 05.11.2015, exclusive, hasta el día 12.11.2015, exclusive, asimismo, desde el 12.11.2015, exclusive, hasta el día 17.11.2015, inclusive, desde el 17.11.2015, exclusive, hasta el día 01.12.2015, inclusive. Desde el día 01.12.2015, exclusive hasta el día 04.12.2015, exclusive; desde el día 04.12.2015, exclusive, hasta el día 09.12.2015, inclusive y desde el día 09.12.2015, exclusive, hasta el día 12.01.2016, inclusive. Por medio de diligencia de fecha 21.09.2016 (f. 231), el abogado Gabriel Vásquez Irausquin, apoderado de la demandada, señala al tribunal que entre otros aspectos, su representada dio contestación a la demanda y no como lo señala temerariamente el actor, para que se apliquen los efectos del artículo 108 de la Ley para la regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. En fecha 27.09.2016 (f. 232), el tribunal de la causa, dictó auto mediante el cual fijó la audiencia oral de juicio, previa la notificación de las partes. Consta al folio 235 del expediente, diligencia suscita por el alguacil, mediante la cual consigna boleta de notificación debidamente firmada por el apoderado judicial de la parte demandada. Por medio de diligencia de fecha 29.09.2016 (f. 237), el apoderado judicial de la parte actora, se da por notificado de lo dispuesto por el tribunal en fecha 27.09.2016. Consta de los folios 238 al 240 actuación realizada por la alguacil del tribunal en fecha 29.09.2016, mediante la cual consigna las boletas de notificación sin firmar a nombre de la parte actora, en virtud de que la misma se dio por notificada mediante diligencia de fecha 29.09.2016. En fecha 06.10.2016 (f. 241 al 244), se celebró en la sede del Tribunal la audiencia de juicio, encontrándose presentes la ciudadana OLIVIA del CARMEN DÍAZ de TABBAK, parte actora, asistida de abogado y el abogado GABRIEL EMILIO VÁSQUEZ IRAUSQUIN, apoderado judicial de la parte demandada, el tribunal una vez oídos los alegatos de las partes, dicta el dispositivo del fallo, declarando: Parcialmente Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato por Falta de Pago y la Necesidad Justificada del Propietario de Ocupar el Inmueble, interpuesta por la ciudadana Olivia del Carmen Díaz en contra de la ciudadana Dayana del Carmen Romero Lisboa, condenó a la parte demandada a efectuar a favor de la parte actora la entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado y declaró no ha lugar la condena en costas por haber vencimiento total. En fecha 13.10.2016 (f. 245 al 254), se dictó el texto íntegro del fallo dictado en fecha 06.10.2016, por el tribunal de la causa. En fecha 17.11.2016 (f. 255), el apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el tribunal de la causa y en fecha 24.10.2016 (f. 256 al 258), por medio de una extensa diligencia ratificó el recurso de apelación interpuesto. En fecha 25.10.2016 (f. 259), el tribunal de la causa, ordenó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 13.10.2016, exclusive, hasta el día 24.10.2016, inclusive y la secretaria dejó constancia en la misma fecha de que en las fechas antes señaladas, transcurrieron cinco (5) días de despacho. Por auto de fecha 25.10.2016 (f. 260, el tribunal oyó la apelación interpuesta por el apoderado de la parte demandada y ordenó la remisión del expediente a esta alzada. IV.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto de impugnación es la dictada en fecha 13.10.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipios Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato por Falta de Pago y la Necesidad Justificada del Propietario de Ocupar el Inmueble, interpuesta por la ciudadana Olivia del Carmen Díaz en contra de la ciudadana Dayana del Carmen Romero Lisboa, CONDENÓ a la parte demandada a efectuar a favor de la parte actora la entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado y declaró NO HA LUGAR la condena en costas por haber vencimiento total, fundamentándose en lo siguiente: “…De las actas que conforman el expediente se extrae que la controversia está centrada en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana OLIVIA DEL CARMEN DIAZ en su condición de arrendadora con la ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA, en su condición de arrendataria y que tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 55-B situado en la Torre “B” del Conjunto residencial La Orquídea ubicado en la Urbanización Maneiro, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta ya que la arrendadora alega la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero y marzo de 2014, además de la necesidad justificada de ocupar el inmueble. Ahora bien, de autos se desprende y así se estableció en la audiencia de juicio y por lo tanto, se confirma, que ante la impugnación efectuada oportunamente por apoderado judicial de la parte demandada de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil al considera exagerada la cuantía de la demanda, establecida por la parte actora en el libelo en la cantidad de doscientos treinta un (sic) mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 231.500), ésta se determinó alejada de lo contemplado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que establece que el valor de la demanda en los contratos a tiempo indeterminado se estima acumulando las pensiones a un año,; en consecuencia el tribunal al verificar de autos que el contrato de arrendamiento se celebró el 05-06-2010, y que de acuerdo a la CLAUSULA TERCERA del mismo tenía como duración Un (1) año fijo contado a partir del 05-06-2010 hasta el 04-06-2011, permaneciendo la arrendataria demandada en posesión de la cosa arrendada, éste se indeterminó en el tiempo y debe proporcionársele el tratamiento de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo o indeterminado; por ello, deben sumarse los cánones de arrendamiento correspondientes aun año y esto determinará la cuantía del asunto o valor de la demanda. De ahí, que al verificarse que la arrendataria debía cancelar como canon de arrendamiento la cantidad de TRES MIL QUINIENTO BOLÍVARES (Bs. 3.500,00), mensualmente, es obvio que la estimación conforme al mencionado artículo 36, es la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00), más las costas del proceso estimadas como indica el artículo 286 eiusdem, esto es, se establece el valor de la demanda es la cantidad de cincuenta y cuatro mil seiscientos bolívares (Bs. 54.600,00) y no, la estimación acrecentada realizada por la actora. ASI SE DECLARA. Asimismo, en la audiencia de juicio se resolvió el punto previo relativo al oren público infringido, que fue denunciado por la accionada en la contestación de la demanda, atribuyéndole al libelo una acumulación prohibida de pretensiones. Al respecto este Tribunal se pronunció y confirma ahora tal pronunciamiento relativo a la presunta prohibida acumulación de pretensiones a pesar de considerar que el alegato es extemporánea (sic) dado que en apariencia debía ser objeto de alegación como cuestión previa y no, como aspecto del fondo del litigio, también consideró que al tratarse de un argumento que atañe el orden público ameritaba un dictamen en esta oportunidad y en tal sentido, estableció, lo cual ratifica que: las defensas opuestas por la demandada a través de su apoderado judicial, atribuyéndole al libelo de la demanda una supuesta acumulación prohibida de pretensiones, que si bien, no fue alegada como cuestión previa como lo señala el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, lo fue como quebrantamiento al orden público, es infundada, ya que al verificarse el petitorio de la demanda, de éste se desprende que tal acumulación prohibida no se ha producido dado que del contenido de éste no se menciona, como dice el apoderado de la parte demandada, la supuesta mezcla de pretensiones de cumplimiento y resolución del contrato de arrendamiento o de éstas con el desalojo; ya que, es clara la petición de la actora que consiste en la resolución del contrato de arrendamiento así como la pretensión resarcitoria o indemnizatoria equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir, más las costas del proceso, todo lo cual no se contrapone con tal resolución como forma de terminación del contrato; de ahí que se desestime la infracción de orden público denunciada. ASI SE DECIDE. Finalmente en cuanto al mérito de la controversia concentrado en la resolución del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento y la necesidad justificada de la arrendadora de ocupar el inmueble arrendado, se observa que la insolvencia se funda en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero y marzo de 2014 a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) mensuales y la necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado; entretanto la demandada arrendataria conviene en la celebración del contrato, su duración, la cosa arrendada y monto mensual de las pensiones de arrendamiento pero niega que adeude los meses de de (sic) julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero y marzo de 2014; a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00), mensuales, sin embargo del material probatorio cursante en autos se desprende el pago de los cánones de arrendamiento de los años 2010, 2011, 2012, es decir, no existen en autos elementos de prueba que arrojen la convicción de que la arrendataria demandada DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero y marzo de 2014; a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (bs. 3.500,00), mensuales, de ahí que se declare con lugar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas OLIVIA DEL CARMEN DÍAZ y DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA. ASI SE DECIDE. Sin embargo, examinando las actas del proceso este Tribunal encuentra que no hay prueba alguna demostrativa de la necesidad justificada por parte de la arrendadora demandante ciudadana OLIVIA DEL CARMEN DÍAS de ocupar el inmueble arrendado, como lo alegó en su escrito libelar, así como tampoco que algún familiar o pariente suyo tenga tal necesidad, en todo caso, se trató de un alegato carente de probanza, de una afirmación que no fue demostrada y por ello debe desestimarse ya que la parte actora no demostró con ningún medio de prueba de los contemplados en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil que esta causal invocada está configurada, por lo tanto se declara su improcedencia. ASI DE DECIDE. En virtud de lo determinado en esta fallo relativo a la insolvencia en que incurrió la accionada ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA al no cumplir la obligación principal del contrato de arrendamiento que suscribió con la actora OLIVIA DEL CARMEN DIAZ relativo al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero y marzo de 2014, a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00), mensuales, se declara la procedencia de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento propuesta en su contra y por vía de consecuencia se le condena a entregar a la parte demandante el inmueble arrendado, constituido por un apartamento, distinguido con el número y la letra 55-B, ubicado en la Torre “B”, del Conjunto Residencial La Orquídea, situado en la urbanización Maneiro de la Ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. ASI SE DECIDE. V.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expresadas, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en nombre de la república y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO y LA NECESIDAD JUSTIFICADA DEL PROPIETARIO DE OCUPAR EL INMUEBLE, instaurada por la ciudadana OLIVIA DEL CARMEN DIAZ, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad nro. V-13.631.540, en contra de la ciudadana DAYANA DEL CARMEN LISBOA ROMERO LISBOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.963.867. SEGUNDO: En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada en la causa, a efectuar a favor de la parte actora, ciudadana OLIVIA DEL CARMEN DIAZ, la ENTREGA MATERIAL real y efectiva del bien inmueble arrendado, el cual constituye por un Apartamento distinguido con el número y la letra 55-B, ubicado en el piso 5, de la Torre “B”, del Conjunto Residencial La Orquídea situado en la Urbanización Maneiro, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta. TERCERO: NO HA LUGAR a l condena en costad por haber vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)” V.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- La ciudadana Olivia Del Carmen Díaz, asistida de abogado, en su escrito libelar refiere que el día cinco del mes de Junio del año Dos Mil Diez (02/05/2010), realizó un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana Dayana Del carmen Romero Lisboa, que el referido contrato fue a tiempo determinado por el término de un (01) año, con un canon de arrendamiento mensual de Tres Mil Quinientos Bolívares (3.500Bs.), con apartamento de su exclusiva propiedad la cual demuestra con copia y original que consigna “Ad Efetus Videndis” (sic) para su verificación, marcado con la letra “A”, ubicado en la Urbanización Maneiro, Conjunto Residencial La Orquídea, Torre “B”, Piso (05), Apartamento (55-B) en el Municipio Maneiro, en la ciudad de Porlamar, del estado Nueva Esparta. contrato que consigna en copia marcado “B”, en el periodo de tiempo del Año 2010 todo marchó bien, es decir, pagos al días, sin embargo a partir del año siguiente al contrato, es decir, el Año 2011, se empezaron a realizar los atrasos de los pagos, la inquilina no atendía las llamadas, tenía que esperarla en el apartamento en mentón, para hablar con ella para finalizar el contrato, así pasó ese periodo de tiempo, teniendo inconvenientes fortísimos, con el año 2012 fueron aumentado los atrasos, le entregó cheques sin disponibilidad de fondo, nunca lograba comunicarse con ella, ni por teléfono, ni personalmente, entre otros particulares, situación tan delicada que los Cánones del período del Año 2012 fueron cancelados a comienzo del Año 2013. ahora bien, con el período del Año 2013, siguió con los atrasos de pagos, es fecha hoy que debe los meses siguientes (julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo), tiempo este suficiente para demostrar su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, en este mismo modo plantea la necesidad eminente de necesitar el referido inmueble para ser ocupado, por la arrendataria y su menor hija, por cuanto viven en alquiler, motivo por el cual por el acude a solicitar en este mismo acto, que se le restituya la posesión del inmueble, debido a que no tiene donde vivir dignamente con su menor hija. Asimismo, señala que en fecha 23/10/2013, acudió a la Superintendecia de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta, para solicitar el desalojo de su inmueble, de conformidad a la falta de pago de más de cuatro (4) cánones de arrendamiento y por necesidad de ocupar el referido inmueble, donde notificada (por cartel debidamente publicado) la inquilina jamás se presentó para arreglar la referida situación aquí plasmada, sin embargo el ente administrativo luego de agotado el aludido procedimiento, resolvió por cuanto había un desinterés por parte de la inquilina de dirimir el aludido asunto, por ende se certifica el desinterés del inquilino de arreglar la situación antes mencionada , por lo que consigna original y copia marcada “C” demostrando que se agotó la vía administrativa, por ende tiene la posibilidad de acceder a la vía judicial; que fundamenta su petición en lo establecido en los artículos 51, 115, 190, y 191 constitucional, 1.167, 1.159 y 1.264 del Código Civil, concatenado con los artículos 91, 92 y 94, 100 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y los artículos 5 y siguientes del Decreto Nº 8.190 con Rango, valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda; que por las razones de hecho, los fundamentos de Derecho establecidos en los artículos 51, 115, 190, y 191 del la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.159, 1.167, 1.264, 1.273 y 1.274 del Código Civil, aunados con los artículos 91 numeral 2, 94 al 96, 100 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y los artículos 5 y siguientes del Decreto Nº 8.190 con Rango, valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda por lo que acude a demandar como demanda en este mismo acto, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a la ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA, (..) para que sea condenada a las siguientes justas pretensiones: Primero: En la Resolución del Contrato, el cual consignó marcado “B”; Segundo: El resarcimiento de la cantidad de TREINTA Y UN MI QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 31.500,00), por concepto de pago de los meses que anteriormente señaló que le adeuda; Tercero: El Pago de las costas y costo que origine este proceso y pagarle los daños y perjuicios que le hubieran podido causar, como consecuencia del incumplimiento por parte de la demandada. Cuarto: estima la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 231.500,00), siendo un total de 1.822,84 Unidades Tributarias; fija como domicilio procesal de la parte actora la ciudad de Porlamar, Avenida 4 de Mayo, cruce con Calle Campos, centro Comercial Ciudad Jumbo, Nivel Fiesta, Sótano 3, Oficina 24 y que la citación de la parte demandada se realice en el inmueble objeto del presente procedimiento; por último pide que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. Llegada la oportunidad correspondiente, el abogado GABRIEL VÁSQUEZ IRAUSQUIN, apoderado judicial de la ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA, dio contestación a la demanda solicitando como punto previo se declare por razones de orden público la inadmisibilidad de la demanda al existir en la misma una inepta acumulación de pretensiones, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación al fondo de la demanda, alegando lo siguiente:. - que en la presente causa denuncia el primer supuesto que establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por contener el libelo de demanda pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. - que al observar el libelo de demanda, en su encabezado, en su contenido y en su petitorio, se determina con claridad que la parte actora, ha acumulado pretensiones que se excluyen mutuamente o son contrarias entre sí. Así del encabezado del libelo de demanda, la parte actora señala a que procede a “…Demandar por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento del Inmueble”…; igualmente, del mismo contenido del libelote demanda, la parte actora señala que “…acudí a la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta para solicitar el desalojo de mi inmueble…”; y por último en el petitorio solicita que su poderdante sea condenada por el tribunal en; “Primero. En la Resolución del Contrato, el cual deriva del contrato de arrendamiento…”. - que la parte actora realizó en el libelo de demanda una inepta acumulación de pretensiones: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, DESALOJO y RESOLUCIÓN DE CONTRATO, lo cual es jurídicamente inaceptable, por cuanto cada una de estas figuras jurídicas está sometida a un régimen distinto. - que la demandante no tiene clara cuál es u pretensión, existiendo una confusión en cuanto a la acción interpuesta, por cuanto como fue señalado, la demandante en el encabezado del libelo de demanda por una parte expresa que procede a demandar formalmente EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE y por otra parte en el petitorio, solicita que su poderdante sea condenada por ese tribunal a LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, es decir, acumuló dos acciones contenidas en el artículo 1.167 del Código Civil, que no pueden intentarse simultáneamente, por lo cual su digno despacho se encontraría en la imposibilidad jurídica de declarar con o sin lugar ambas acciones, por ser las mismas antinómicas, lo que violentaría flagrantemente el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; razones por las cuales en virtud que la situación planteada en la demanda resulta ser contraria a derecho y en consecuencia afecta al orden público; toda vez que existe acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente, este tribunal debe declarar INADMISIBLE la demanda intentad, y así formalmente lo solicita. - que para el caso de que el Punto I del escrito (punto previo) sea desestimado, opone la cuestión previa referida a LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO. - que si bien es cierto que consta en autos que la parte actora agotó la vía administrativa por ante el órgano respectivo y que este último habilitó la vía judicial mediante resolución Nº 084-2014 de fecha 03 de febrero de 2014, no es menos cierto, que su poderdante, ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA (…), intentó RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD contra el acto administrativo contenido en la mencionada resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta que resolvió habilitar la Vía Judicial, recurso de nulidad que fue presentado por ante el Tribunal Superior Estadal de lo Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, sin embargo, este juzgado DECLINÓ LA COMPETENCIA a ese mismo Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro del Estado de Nueva Esparta, en virtud del artículo 27 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y de acuerdo a la sentencia Nº 410 de la Sala Político Administrativa de fecha 25 de marzo de 2014, que establece la competencia, el cual ya fue recibido por ese tribunal y está por dársele entrada. - que el RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD contra el acto administrativo contenido en la RESOLUCIÓN Nº 084-2014 de fecha 03 de febrero de 2014 dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta, debe ser resuelto previamente antes de que se decida el fondo de la presente demanda, por cuanto el mismo está atacando directamente la resolución que dictó el ente administrativo, y el cual declaró habilitada la vía judicial; por lo cual de llegar a declararse con lugar el recurso de nulidad por los vicios delatados en el escrito recursivo y en consecuencia anulada la resolución dictada que habilitó la vía judicial, la presente demanda debe ser declarada por ese tribunal inadmisible sobrevenidamente, por cuanto el procedimiento administrativo previo a la instancia judicial quedaría anulado, siendo el procedimiento previo un requisito sine qua non para acceder a la vía judicial, el cual deberá agotar nuevamente la parte actora antes de proceder a intentar cualquier acción. - que existe una cuestión vinculada estrechamente con la pretensión a ser debatida en este proceso, que debe ser resuelta previamente; que cursa en un procedimiento distinto ante este mismo tribunal, y cuya resolución puede influir directamente en las resultas de la decisión que se tome en le presente proceso, debido a que la resolución contra cual se interpuso el recurso contencioso administrativo de nulidad es precisamente la que habilita el curso de la presente demanda. Y solicita que la cuestión previa sea declarada CON LUGAR. - que admite que su poderdante tiene una relación arrendaticia con la ciudadana OLIVIA DEL CARMEN DÍAZ, (…) desde el 05 de junio del año 2010,a través de un contrato de arrendamiento privado, el cual fue celebrado en principio a tiempo determinado por el término de un (1) año, sin embargo, aclara que la relación arrendaticia se convirtió en una relación a TIEMPO INDETERMINADO, ya que un vez llegado el día del vencimiento del contrato (incluida la prórroga legal) su poderdante continuó y continua ocupando el inmueble hasta la presente fecha y la ciudadana arrendadora continua recibiendo los pagos de los cánones de arrendamiento. - que admite por ser cierto que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 3.500,00) mensuales, el cual su poderdante continua pagando a la arrendadora, a través de depósito y/o transferencia bancaria en cuenta corriente que posee la arrendadora en la institución bancaria Banesco, señala también que en muchas ocasiones u poderdante pagaba el canon de arrendamiento en dinero en efectivo, el cual entregaba en las propias manos de la arrendadora, pero esta no entregaba el correspondiente recibo a pesar de las múltiples exigencias de su parte al respecto. - que niega rechaza y contradice que a partir del año 2011, empezaron a ver retrasos en los pagos del canon de arrendamiento; niega y rechaza que su poderdante no atendiera las llamadas. Niega y rechaza que su poderdante haya tenido inconvenientes fortísimos con la arrendadora. Niega, rechaza y contradice que en el año 2012 hayan comenzado a aumentar los atrasos en los pagos de los cánones de arrendamiento y mucho menos que su poderdante haya entregado cheques sin disponibilidad de fondos. - que niega, rechaza y contradice que los cánones de arrendamiento del año 2012 hayan sido cancelados a comienzos del año 2013, así como niega, rechaza y contradice que en el año 2013 haya habido atrasos en los pagos y que su poderdante deba los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2013 y de ENERO, FEBRERO, MARSO 2014. - que niega, rechaza y contradice que haya habido incumplimiento por parte de su poderdante en los pagos de los cánones de arrendamiento. Niega, rechaza y contradice que la arrendadora tenga la necesidad de ocupar el inmueble arrendado para ser ocupado por ella y su menos hija. Niega y rechaza que la arrendadora no tenga vivienda donde vivir dignamente con su menor hija. - que rechaza que este tribunal deba condenar a su poderdante en la resolución del contrato de arrendamiento; rechaza que su poderdante deba ser condenada al resarcimiento de la cantidad de treinta y un mil quinientos bolívares (Bs. 31.500,00) por concepto de los pagos de los meses que se señalan como adeudados, por cuanto los mismos fueron cancelados. - que rechaza que su poderdante deba ser condenada al pago de las costas y costos del presente proceso y rechaza que deba pagar daños y perjuicios que se hubiesen podido causar como consecuencia del supuesto incumplimiento (los cuales niega y rechaza que hayan existido o existan); tan es así que no existen daños y perjuicio, que la parte actora no los especifica en el libelo de la demanda. - que impugna por exagerada la cuantía de la demanda, establecida por la parte actora en el libelo en la cantidad de Doscientos Treinta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 231.500,00), equivalentes a 1.822,84 unidades tributarias. - que observa que de acuerdo al petitorio de la demanda en el punto Segundo, la parte solicita: “…El resarcimiento de la cantidad de Treinta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 31.500) por concepto de los pagos de los meses…”, sin embargo, estima la demanda en la cantidad de Doscientos Treinta y Un Mil Quinientos Bolívares (231.500,00), lo cual es a todas luces exagerado. - que como se ha señalado, si bien es cierto que en principio la relación contractual era a tiempo determinado, específicamente por un (1) ano, no es menos cierto, que en los actuales momento la relación arrendaticia se convirtió a TIEMPO INDETERMINADO ya que una vez llegado e día del vencimiento del contrato (incluida la prórroga legal) continuó y continúa ocupando el inmueble hasta la presente fecha y la ciudadana arrendadora continúa recibiendo los pagos de los cánones de arrendamiento, es decir, ocurrió la tácita reconducción del contrato. Por lo que en el presente caso es aplicable a los fines de establecer la cuantía o estimación de la demanda, lo previsto en el ARTICULO 36 del Código de Procedimiento Civil, del cual se deduce que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones o cánones por un año. - que de conformidad con el contrato, de conformidad con el contrato de arrendamiento, de conformidad con lo señalado por la parte actora en su libelo y de lo señalado por esa representación en la contestación, no existe controversia alguna en que el canon de arrendamiento entre las partes es por la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00) mensuales, por lo cual, aplicando el artículo 36 ejusdem, al hacer la sumatoria de los cánones de arrendamiento de un (1) año al estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, arrojaría la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F 42.000,00), siendo esta la cantidad por la cual la parte actora debió estimar la presente demanda. - que solicita al tribunal declare procedente la impugnación por exagerada de la cuantía de la demanda, y la fije en el monto de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (bs. 42.000,00) por aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. - que con el objeto de demostrar que su poderdante ha cancelado a la arrendadora demandante todos y cada uno de los meses que demanda por falta de pago, solicita la prueba de informes al BANCO BANESCO, a los fines de que informe o remita a este tribunal los estados de cuenta corriente Nº 01340018120182146226 de la ciudadana OLIVIA DEL CARMEN DIAZ, a partir del mes de julio del año 2013, hasta marzo de 2014, ambos inclusive. - que en vista de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas solicita que la contestación sea agregada a los autos, y en definitiva sea declarada INADMISIBLE y/o SIN LUGAR la demanda. (…) PUNTOS PREVIOS.- a) De la revisión del expediente se desprende que la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó la inepta acumulación de pretensiones y además en cumplimiento de lo previsto en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda opuso la cuestión previa del numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al haber intentado recurso contencioso administrativo de nulidad en contra del acto administrativo contenido en la Resolución N° 084-2014 de fecha 03.02.2014, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Nueva Esparta que resolvió habilitar la vía judicial, y contestó la demanda; que en fecha 21.11.2014 el Tribunal de la causa declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada relacionada con la existencia de una cuestión prejudicial que debía resolverse en un proceso distinto; que por auto de fecha 18.11.2015 se fijaron los puntos controvertidos y se abrió a pruebas la causa por un lapso de ocho (8) días de despacho; que por auto de fecha 27.09.2016 se fijó la celebración de la audiencia oral en virtud que la cuestión prejudicial que debía resolverse previa a la etapa de la decisión, se encuentra perimida, conforme a sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada por ese Despacho en fecha 02.05.2016, registrada bajo el N° 2016-1982; que en fecha 06.10.2016 tuvo lugar la audiencia de juicio en la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda; y en fecha 13.10.2016 se publicó el texto íntegro de la sentencia. En tal sentido, si bien no consta en autos de manera oficial el fallo correspondiente relacionado con dicho recurso, consta que el tribunal de la causa mediante auto 27 de septiembre del 2016, expresamente señaló que dicho proceso se había declarado perimido y que por ese motivo fijó la audiencia oral. Es por ello, que atendido a lo expresado y adicionalmente en vista de que la parte accionada no se alzó contra dicho señalamiento, y por ende, que el mismo quedó firme, se pasa de seguidas a estudiar el presente asunto a fin de resolver el recurso ordinario de apelación planteado en contra de la sentencia de fondo emitida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. b) Otro aspecto que debe puntualizar esta alzada es el concerniente a la calificación del contrato de arrendamiento que une a los sujetos procesales, evidenciándose que de acuerdo a la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, la relación contractual que se inició por tiempo determinado, en fecha 5 de junio del 2010, con vigencia de un año prorrogable por un período igual, consta que el lapso de vigencia convencional venció en fecha 5 de junio del 2011, y que la parte accionante antes del vencimiento del tiempo fijo, le informó a su contraparte que no estaba interesado en prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo cual una vez pasada la prorroga legal, y en vista de la conducta pasiva asumida por la arrendadora al dejar de manera pacífica a la arrendataria en posesión del bien, hasta la fecha en que se propuso la demanda en el año 2014, es evidente que el contrato paso a ser por tiempo indeterminado. Y así se decide. c) Con respecto a la alegada inadmisibilidad de la demanda por acumulación prohibida, se extrae que en efecto en el libelo la demandante entremezclan tres (3) acciones diferentes, ya que de la sola lectura del escrito libelar se extrae lo siguiente: “…el Año 2011 se empezaron a realizar los atrasos de los pagos, la inquilina no atendía las llamadas, tenía que esperarla en el apartamento en mención, para hablar con ella para finalizar el contrato, así paso (sic) ese periodo de tiempo, teniendo inconvenientes fortísimos, con el Año 2012 fueron aumentando los atrasos, me entregó cheques sin disponibilidad de fondos, nunca lograba comunicarme con ella, ni por teléfono, ni personalmente, entre otros particulares, situación tan delicada que los Cánones del periodo del Año 2012 fueron cancelados a comiendo del Año 2013. ahora bien con el periodo del Año 2013, siguió con los atrasos de pagos, es fecha de hoy que debe los siguientes meses (julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo), tiempo este suficiente para demostrar su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, en este mismo modo planteo la necesidad eminente de necesitar el referido inmueble para ser ocupado, por la arrendataria y su menor hija, por cuanto viven en alquiler en la dirección (…) forzosa razón, es, que acudo ante su digno Despacho, a los efectos de solicitarle este mismo acto, que se me restituya la posición (sic) del inmueble (…) debido a que no tengo vivienda donde vivir dignamente con mi meno hija (…)CAPITULO III.- PETITORIO.- Por las razones de hecho, los fundamentos de Derecho establecidos en los artículos 51, 115, 190, 191 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los Artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.273 y 1.274 del Código Civil, aunados con los Artículos 91, numeral 2, 94 al 96, 100 y siguientes de la Ley pata la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas y los Artículos 5 y siguientes del Decreto Nº 8.190 con rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es por lo que acudo a su competente autoridad para Demandar como demando en este mismo acto, por RESOLUCION DE CONTRATO a la ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA (…) para que sea condenada por este tribunal, a las siguientes justas pretensiones legales: PRIMERO: En la Resolución del Contrato, el cual deriva del Contrato de Arrendamiento el cual consigno marcado con letra “B”, SEGUNDO: El resarcimiento de la cantidad de TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 31.500,00), por concepto de pago de los meses anteriormente señalo que me adeuda. TERCERO: El pago de las costas y costo que origine este proceso y pagarme los daños y perjuicios que se hubiesen podido causar, como consecuencia del incumplimiento por parte de la demandada. CUARTO: (…)” Como se aprecia, al inicio de la demanda se dice que se ejerce la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento y al momento de señalar las causas para ejercitarla la actora relata que en el periodo del Año 2013, la demandada siguió con los atrasos de pagos y que a la fecha de hoy debe los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo, y que es tiempo suficiente para demostrar su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, además planteó la necesidad inminente del inmueble in comento para ser ocupado por la arrendataria y su menor hija, por cuanto viven en alquiler por lo que solicita se le restituya la posesión del inmueble, debido a que no tiene donde vivir dignamente con su menor hija, luego invoca los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.273 y 1.274 del Código Civil, y asimismo invoca como sustento de la demanda el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial en el año 2011, que se vincula con la necesidad de ocupar el bien por parte del propietario cuyas causas constituyen dos de las causales que la misma ley reserva y expresamente establece como sustento de la demanda de desalojo de inmuebles arrendados con fines de vivienda, y luego, al final, en el capitulo III titulado Petitorio, expresamente sostiene que ejerce demanda de resolución del referido contrato de arrendamiento, para que se convenga o se condene a la parte accionada en la resolución del contrato basada en las referidas causales de la ley especial, que desde el año 2011 rige los contratos de arrendamiento sobre viviendas. Vale destacar que si bien por mandato de los artículos 98 y 99 de la ley especial las demandas relacionadas con cumplimiento, resolución, desalojo se deben regir por el procedimiento oral establecido en la referida ley, dichas pretensiones se contradicen en sus presupuestos de procedencia (naturaleza contractual y causales), por lo que no cumpliendo la parte accionante en interponer una como subsidiaria de la otra, se incurre en la acumulación prohibida a la que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y por ese motivo la demanda al incumplir los extremos del artículo 341 eiusdem se debe declarar irremediablemente inadmisible. Y así se decide. Vale señalar, que una cosa es demandar el desalojo de un inmueble y otra muy diferente es pretender la resolución o el cumplimiento del contrato, ya que las demandas de desalojo se sustentan en las causales taxativamente previstas en la ley, impuestas taxativamente por el legislador, y las otras dos tienen como base el artículo 1.167 del Código Civil, las causas que se pueden invocar son heterogéneas, ya que en la mayoría de los casos se sustentan en los acuerdos contenidos en el texto del contrato. Al respecto la Sala de Casación Civil, en sentencia emitida con motivo del recurso de hecho identificado con la nomenclatura RH-000055 del 05.02.2014, expediente 13-737 señaló lo siguiente: “…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía….” (Resaltado de la Sala). En este orden de ideas, en relación con la admisibilidad del recurso de casación, en las demandas que tienen por objeto la entrega del inmueble arrendado como consecuencia de los procesos de resolución o cumplimiento de contrato, esta Sala, mediante decisión Nº 67 de fecha 20 de julio de 2001, caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico Los Teques S.R.L., expediente Nº AA20-C-2001-000118, señaló lo siguiente: “...cuando el artículo 36 del mencionado Decreto establece que la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo “no tendrá recurso alguno” debe entenderse que sólo ha quedado excluida la interposición del recurso de casación en el juicio de desalojo, el cual, se distingue claramente de las restantes acciones de cumplimiento o resolución de contrato, que pudieren derivarse de la relación arrendaticia, como se desprende del propio texto de los artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios... (…Omissis…) ...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. En virtud de todo lo antes expuesto, la Sala concluye, que en los casos en que la demanda se fundamente en supuestos diferentes a los previstos en el artículo 34, de la referida Ley, es decir, por alguno de los motivos previstos en el artículo 1.167 del Código Civil, de cumplimiento o de resolución de contrato, la sentencia de segunda instancia que se produzcan en estos juicios, tienen recurso de casación...”. (Negrillas de la Sala). Por lo tanto, dado que la sentencia recurrida, es una decisión definitiva de segunda instancia dictada en juicio breve, es necesario indicar que este tipo de decisiones, específicamente en los juicios por resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado tendrán acceso a casación, de acuerdo con lo establecido en la jurisprudencia de la Sala transcrita supra, siempre y cuando se cumpla con la cuantía requerida, la cual deberá exceder de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), ello conforme a lo previsto en el artículo 86 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia….” En esa misma dirección la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia de fecha 23 de octubre de 2014, en el expediente Nº 13-0984, delimitó estas tres acciones, definiendo su sentido y alcance, al señalar lo siguiente: “…. Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…”. (Negrillas de esta Sala). Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente. Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual. A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos. (………………) En atención a las consideraciones precedentemente expuestas, y luego de una revisión de los términos en que la empresa Polígono Industrial C.A., planteó su demanda, esta Sala Constitucional aprecia que en el caso de autos la referida compañía incurrió en inepta acumulación de pretensiones, tal como lo denunciara la parte demandada, hoy recurrente, sociedad mercantil Economax Pharmacia's Zona Industrial C.A., toda vez que a su acción por desalojo, dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, acumuló de manera directa y principal una reclamación de cobro de cánones de arrendamiento insolutos, propia de una acción por cumplimiento de contrato; pretensiones que, si bien deben tramitarse a través del mismo procedimiento, se excluyen mutuamente cuando son planteadas de manera directa y no de forma subsidiaria una a la otra; admitir la procedencia de ambas pretensiones de forma principal en una misma acción (demanda) -como erróneamente fue aceptado por el Juez a quo- conllevó para la parte actora una inseguridad procesal absoluta, al no tener certeza sobre la acción que se estaba haciendo valer en su contra (desalojo o cumplimiento) con lo cual se limitó de manera efectiva su derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo su derecho a un debido proceso; y así se decide. …” De tal manera que en consonancia con el anterior criterio, se concluye que si se solicita la resolución de un contrato de arrendamiento no puede pedirse a la vez el cumplimiento del mismo y el pago de las pensiones adeudadas ya que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimento y resolución, por ser éstas autónomas, sin embargo se deja claro que el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. Es importante señalar que tanto la acción de cumplimiento y la de resolución –cuando sean demandadas por separado o una como subsidiaria de la otra– pueden fundamentarse en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que el objetivo de la primera es que el obligado contractual cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el contrato y tiene efectos hacia el futuro, y en la segunda, cuando se demanda la resolución de un contrato, el efecto que produce la resolución del mismo, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado; esto a diferencia de la acción de desalojo, la cual tiene otras causales como lo son las contempladas en la ley especial antes mencionada, y persigue la devolución del inmueble arrendado. Respecto a la declaración de oficio de la acumulación prohibida, estableció la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 0407, de fecha 21 de julio del 2009, con ponencia del Magistrado Dr. Luís Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 08-0629, lo siguiente: “…la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción.” Basado en lo anterior, esta alzada declara con fundamento en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil inadmisible la presente demanda, y como consecuencia, la nulidad del auto de fecha 26.03.2014 que admitió la demanda y de todas las actuaciones emitidas por el Juzgado de la causa en fechas subsiguientes, incluyendo el fallo recurrido mediante el presente recurso de apelación emitido el 13.10.2016. Y así se decide. En virtud de la resolución pronunciada, se estima innecesario analizar las probanzas y demás alegatos. Y así se decide. VI.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación planteado por el abogado GABRIEL VASQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA, en contra de la sentencia emitida en fecha 13 de octubre de 2016, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada el 13.10.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. TERCERO: INADMISIBLE la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana OLIVIA DEL CARMEN DIAZ en contra de la ciudadana DAYANA DEL CARMEN ROMERO LISBOA, ya identificadas y como consecuencia, la nulidad del auto de fecha 26.03.2014 que admitió la demanda y de todas las actuaciones emitidas por el Juzgado de la causa en fechas subsiguientes, incluyendo el fallo recurrido mediante el presente recurso de apelación emitido el 13.10.2016. CUARTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión pronunciada. Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO. Exp. N° 09003/16 JSDC/CFP/gm En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.