TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la
Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta

Porlamar, 29 de Noviembre de 2016
206º y 157º
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-12.746.468, de este domicilio.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas MARIA PILAR PELUCARTE ALVARADO y LUCIBETH MUJICA TORMES, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.108.385 y V-13.425.034, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 8.728 y 106.872, respectivamente, de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.970.508.-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FLORA M. VILLALBA, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 92.593, de este domicilio.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
Visto con Informes
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Mediante libelo de demanda recibido del Juzgado Distribuidor en fecha 17/06/2015, la ciudadana MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, interpone demanda contra el ciudadano DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, para que convenga o a ello sea condenado, en PRIMERO: En resolver el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, que el 23/10/2012 a través de la Inmobiliaria Century 21 (grupo Inmobiliario Metropolitano II, C.A.), celebró con el demandado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, anotado bajo el N° 31, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contrato éste que fue autenticado previamente por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 22/10/2012, anotado bajo el N° 20, Tomo 227 de los Libros de autenticaciones, y que consta en documento público marcado “B” donde se otorga la opción de compra, de la vivienda de su propiedad constituida por una vivienda unifamiliar de dos (2) niveles, distinguida con el N° 10-25, ubicada en el Módulo 10, primera Sub etapa de la tercera etapa, Calle La Montaña del Conjunto de Viviendas denominado “Valle Alegre”, ubicado en la Avenida Francisco Fajardo, Sector La Cruz Grande, El Valle del Espíritu Santo, Municipio Mariño de este estado, con un área de construcción de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mts2) aproximadamente y se encuentra construida sobre una parcela de terreno de aproximadamente ciento cinco metros cuadrados (105 Mts2), de los cuales cincuenta y cinco metros cuadrados con veintiún decímetros cuadrados (55,21 mts2) corresponden al área de ubicación de la vivienda y cuarenta y nueve metros cuadrados con setenta y nueve decímetros cuadrados (49,79 Mts2) al área de jardín de uso exclusivo, de los cuales diecisiete metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (17,46 Mts2) corresponden al área de jardín posterior de uso exclusivo y treinta y dos metros con treinta y tres decímetros cuadrados (32,33 Mts2) al área de jardín delantero de uso exclusivo donde se encuentra ubicado el puesto de estacionamiento de la vivienda; consta de dos (2) niveles distribuidos de la siguiente manera: Planta Baja: Hall de acceso, baño auxiliar, sala-comedor, cocina, lavadero, escaleras, jardín posterior de uso exclusivo, de un área aproximada de diecisiete metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (17,46 Mts2); jardín delantero de uso exclusivo con un área aproximada de treinta y dos metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (32,33 Mts2) donde se encuentra ubicado el puesto de estacionamiento de la vivienda. Planta Alta: Dormitorio principal con closet y baño incorporado; dos (02) Dormitorios con sus respectivos closets, un (01) baño; área de circulación y salida de escaleras y sus linderos son los siguientes: NORTE: En diecisiete metros con cincuenta centímetros (17,50 Mts) con vivienda Nro. 10-23 del Módulo 10; SUR: En diecisiete metros con cincuenta centímetros (17,50 Mts) con vivienda Nro. 10-27 del Módulo 10; ESTE: En seis metros (6 Mts) con Calle La Montaña de Valle Alegre, que es su frente y OESTE: En seis metros (6 Mts) con terrenos que son o fueron de Victoriana Reyes de Rodríguez, que es su fondo; la cual le pertenece, según consta de Documento Original, que se anexa marcado “A”, y en cuyo documento de Opción convenimos un precio de venta de OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 880.000,00), de los cuales recibí la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), por concepto de reserva y asimismo acordamos un plazo de noventa (90) días continuos a partir de la autenticación del documento de Opción más treinta (30) días continuos adicionales de prórroga, para que dentro de ese plazo se firmase el Documento Definitivo de Compra Venta e igualmente a solicitud de la Inmobiliaria, en previsión de que el futuro comprador pudiera necesitarlo en fecha 05/11/2012, conforme a Documento privado concedí una prorroga de treinta (30) días hábiles que correrían desde el vencimiento de los plazos anteriormente señalados. Que siempre mantuve estrechas relaciones con la Inmobiliaria, según se evidencia de contrato de gestión de venta suscrito en fecha 25-8-2012, todo a través de correos electrónicos, mediante los cuales enviaba todo recaudo que se solicitará para el trámite de gestión de venta, a su vez la Inmobiliaria sostenía contacto directo con la señora Mardelia Rivero León, quien actuaba como esposa o pareja del futuro comprador. Que llegado el día 05 de abril de 2013 la señora Mardelia Rivero León, hizo una llamada para informarle que en ese mismo día vencía la opción de compra venta y que todo estaba listo para firmar el día 08 de abril de 2013 ante la oficina de registro correspondiente. Que llegado el día de firmar en la oficina de registro, le informan del condominio del inmueble que la señora Mardelia Rivero León, se encontraba allí solicitando una nueva Solvencia y que el fututo comprador tenía el documento en su vehículo y que aún no lo habían introducido en la oficina de registro, situación ésta que le tomo por sorpresa, pues viajo desde el interior del País, única y exclusivamente para asistir al acto de firma del documento de venta definitivo ante la oficina de registro inmobiliario. En virtud de lo antes expuesto, es que la demandante solicita que el demandado ciudadano DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ convenga en resolver el contrato de opción de compra-venta y como indemnización lo condenen en el pago de los daños y perjuicios morales y materiales por todos los gastos que le causó su incumplimiento, que estimo en Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00). Interpone demanda conforme a los artículos 1.159, 1.167, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.527 del Código Civil. Por diligencia de fecha 29 de enero de 2014, comparece la ciudadana MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, asistida por la Abogada en ejercicio LUCIBETH MUJICA TORMES y consignan los recaudos fundamentales que acompañan al libelo de la demanda (f. 9 - 41) La presente demanda fue admitida en fecha 26 de junio de 2015 y se dispuso la citación del demandado, por los trámites del procedimiento ordinario. (f. 42).
Se cumplieron los trámites de citación personal, donde en fecha 22 de julio de 2015, el Alguacil de este Tribunal consigna compulsa y recibo de citación sin firmar de la parte demandada DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ (folio 45). A solicitud de parte se libraron los carteles de citación conforme a la ley, con intervalos de tres (3) días entre uno y otro, publicándose en dos diarios de circulación regional y en fecha 09 de octubre de 2015, la Secretaria Titular deja constancia de haber hecho la fijación (f. vto. 61). Agotados todos los trámites de citación, tanto personal como mediante carteles, no compareciendo la parte demandada por si o por medio de apoderado alguno, este Tribunal a solicitud de la parte actora, procedió a designarle defensor judicial, cargo que recayó en la Abogada FLORA VILLALBA. Se notificó, se juramento y citada procedió a contestar la demanda en fecha 16 de febrero de 2016 y niega, rechaza y contradice el contenido de la misma tanto en los hechos como en el derecho. (f. 70).
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandante hizo uso de este derecho, y así mediante escrito presentado en fecha 29 de febrero de 2016, reproduce todo el valor probatorio que emerge de los autos, en tanto favorezcan a su representada y promueve la siguiente prueba documental: (fs. 71 al 104)
• Original de Documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha 12-01-2012, bajo el N° 2012.29, asiento registral N° 1, matricula N° 398.15.6.1.1476 del Libro del Folio Real.
• Copia Certificada y Original de Documento de Opción Bilateral de Compra-Venta protocolizado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, anotado bajo el N° 31, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contrato éste que fue autenticado previamente por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 22/10/2012, anotado bajo el N° 20, Tomo 227 de los Libros de autenticaciones.
• Copia simple de correo electrónico enviado por la demandada MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, a la Inmobiliaria Century 21, en fecha 08 de abril de 2013, donde comunica los plazos establecidos para el vencimiento de la opción de compra-venta.
• Legajo en cuatro (04) folios útiles contentivo de copias simples de contrato de gestión de venta de inmueble suscrito por la demandante y la Inmobiliaria Century 21.
• Copia simple de documento privado de prórroga de treinta (30) días hábiles que correrían desde el vencimiento de los plazos establecidos en el Contrato de Opción de Compra-Venta.
• Legajo en ocho (08) folios útiles de Copias simples de correos electrónicos, a través de los cuales mantenía contacto la demandante con la representante de negocios de la Inmobiliaria.
• Legajo en seis (06) folios útiles de Copias simples de correos electrónicos, enviado por la demandada MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, a la Inmobiliaria Century 21, en fechas: enero y febrero de 2013, donde comunica los plazos establecidos para el vencimiento de la opción de compra-venta.
• Copia simple de pasaje y pase de abordaje con el que la demandante viajo a la Ciudad de Caracas desde Porlamar el 09 de abril de 2013, donde había venido a firmar el documento definitivo de compra-venta de su casa.
• Copia simple del Expediente N° 1.270-13 contentivo del procedimiento de Oferta Real y Depósito, efectuada en fecha 07 de junio de 2013, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Urbanos de Mariño y García de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
• Originales de Documentos dirigidos al Director del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo Habitat y Vivienda.
La Defensora Judicial de la parte demandada por escrito presentado en fecha 07 de marzo de 2016, rechaza, niega y contradice, en forma genérica en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su defendido, por lo cual no incurre en la llamada inversión de la carga de la prueba, permaneciendo esta en cabeza de la parte actora.
Mediante escrito presentado en fecha 07 de marzo de 2016, reproduce el mérito de los autos solo en lo que beneficie a su defendido e invoca el principio de la comunidad de la prueba. (f. 106)
El Tribunal por auto de fecha 17 de marzo de 2016 admitió las pruebas promovidas por las partes. (f. 107 y su vto)
Las partes demandante y demandada en fecha 22 de julio de 2016, presentaron escritos de Informes. (fs. 109 - 113)
Estando dentro de oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

III.-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Conoce éste Juzgado en primer grado de jurisdicción la presente causa, en virtud de la demanda que por motivo de Resolución de Contrato de Opción a compra venta, interpuso la ciudadana MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, contra el ciudadano DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ. Aduce la demandante que celebraron dicho contrato donde el aquí demandado se comprometió a comprarle un inmueble para habitación ubicado en la Urbanización Valle Alegre, Town House N° 10-25, El Valle del Espíritu Santo, Jurisdicción del Municipio García de este estado, y que hasta la presente fecha el demandado incumplió con su obligación de presentar el documento definitivo ante el Registro respectivo el día pactado para la firma de la protocolización de la venta.
Por su parte, la representación judicial del demandado en su escrito de contestación, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos, como el derecho la demanda intentada contra su representado.
En estos términos ha quedado trabado el fondo del asunto bajo estudio, y a los fines de decidir bajo estos, pasa el Juzgador a analizar la actividad probatoria desarrollada por las partes.
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Tiene su origen esta norma, en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
“Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.
De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…………”
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.
1.- Original de Documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del Estado Nueva Esparta, en fecha 12-01-2012, bajo el N° 2012.29, asiento registral N° 1, matrícula N° 398.15.6.1.1476 del Libro del Folio Real. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como es demostrar que la ciudadana MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ es la propietaria del inmueble objeto de la contención.
2.- Copia Certificada y Original de Documento de Compra-Venta protocolizado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, anotado bajo el N° 31, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contrato éste que fue autenticado previamente por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 22/10/2012, anotado bajo el N° 20, Tomo 227 de los Libros de autenticaciones. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Juzgador la aprecia conforme a la normativa prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de él se desprende que la ciudadana MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, celebró con el ciudadano DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ, un contrato de Opción Bilateral de Compra-Venta sobre una vivienda unifamiliar de dos (2) niveles, distinguida con el N° 10-25, ubicada en el Módulo 10, primera Sub etapa de la tercera etapa, Calle La Montaña del Conjunto de Viviendas denominado “Valle Alegre”, ubicado en la Avenida Francisco Fajardo, Sector La Cruz Grande, El Valle del Espíritu Santo, Municipio Mariño de este estado, por la suma de OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. F. 880.000,00).
3.- Copia simple de formato impreso de correo electrónico enviado por la demandada MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, a la Inmobiliaria Century 21, en fecha 08 de abril de 2013, donde comunica los plazos establecidos para el vencimiento de la opción de compra-venta.
Es importante destacar a este respecto que hablar de documentos electrónicos en la era actual, no parece presentar ningún tipo de problema, ya que tales documentos son comunes en la vida cotidiana, por lo que es normal que se reciban correos electrónicos, y por este medio, se trate cualquier tipo de compromiso, que es un contrato en sentido estricto, así como la utilización de tarjetas de créditos para todo tipo de pago.
Cónsono con ello, es útil precisar que dichos medios electrónicos de comunicación están contemplados dentro de las pruebas libres a tenor de lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Son medios de prueba admisibles en juicios aquellos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República.
Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la ley y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto, en la forma que señale el Juez”
Este artículo recoge el principio de libertad de los medios de prueba, el cual, está subordinado al principio dispositivo del proceso civil, permitiendo que las partes puedan valerse de cualquier medio provisto nominalmente en el Código Civil, en el Código de Procedimiento Civil o en otras leyes de la República, entre los que se incluyen los registros, discos o cintas, o cualquier otro medio que permita la programación, registro y acceso a la información almacenada a través de la memoria o base de datos del computador. El citado artículo 395 dispone que los medios de pruebas no previstos en el Código Civil, ni el Código de Procedimiento Civil ni el Código Comercio o en las otras leyes, y no prohibidos expresamente, se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes, y en su defecto, en la forma que señale el juez. Y el valor probatorio de dichos mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, reproducido en formato impreso se asemeja a la eficacia y el valor probatorio a las copias o reproducciones fotostáticas, según decreto con fuerza de ley sobre mensaje de datos y firmas electrónicos en su artículo 4.-
Ahora bien, el expresado correo electrónico no fue impugnado en su oportunidad legal por lo que se le da pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene el mismo como manifestación de inconformidad de la ciudadana MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, en resolver de pleno derecho del citado contrato al haber vencido el lapso establecido en el contrato de prorroga firmado y al eminente incumplimiento del demandado de presentar como así quedó acordado entre las partes, para que el día 08 de abril de 2013 se firmará el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo.
4.- Legajo en ocho (08) folios útiles de Copias simples de formatos impresos de correos electrónicos, a través de los cuales mantenía contacto la demandante con la representante de negocios de la Inmobiliaria. Los expresados correos electrónicos no fueron impugnados en su oportunidad legal por lo que se le da pleno valor probatorio con base al criterio antes señalado según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde quedó plasmado todas las gestiones administrativas realizadas entre la ciudadana MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ (futura vendedora), la gestora de venta Century 21 y la ciudadana Mardelia Rivero, quien para los efectos del contrato de deposito unilateral en garantía, firmado ante la gestora en nombre del demandado DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ (futuro comprador) y a quien se le enviaron todos los emails relativos a la negociación, encaminadas al cumplimiento del contrato de opción bilateral de compra-venta.
5.- Legajo en seis (06) folios útiles de Copias simples de formato impreso de correos electrónicos, enviado por la demandada MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, a la Inmobiliaria Century 21, en fechas: enero y febrero de 2013, donde comunica los plazos establecidos para el vencimiento de la opción de compra-venta. Los expresados correos electrónicos no fueron impugnados en su oportunidad legal por lo que se le da pleno valor probatorio con base al criterio antes señalado según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde quedó plasmado todas las gestiones administrativas realizadas entre la ciudadana MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ (futura vendedora), la gestora de venta Century 21 y la ciudadana Mardelia Rivero, quien para los efectos del contrato de deposito unilateral en garantía firmado ante la gestora en nombre del demandado DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ (futuro comprador) y a quien se le enviaron todos los emails relativos a la negociación, encaminadas al cumplimiento del contrato de opción bilateral de compra-venta.
6.- Copia simple de pasaje y pase de abordaje con el que la demandante viajo a la Ciudad de Caracas desde Porlamar el 09 de abril de 2013, donde había venido a firmar el documento definitivo de compra-venta de su casa. Esta documental el Tribunal observa que se trata de documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, y que conforme al artículo 431 del Código Adjetivo Civil, debieron ser ratificadas en el curso del proceso mediante prueba testimonial; en consecuencia por cuanto no consta en autos su ratificación, el Tribunal las desecha y no las valora.
7.- Copia Certificada del Expediente N° 1270-13 contentivo del procedimiento de Oferta Real y Depósito, efectuada en fecha 07 de junio de 2013, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Urbanos de Mariño y García de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En los términos en que ha quedado trabada la litis, esta documental nada arroja al fondo, motivo por el cual este Juzgador la desecha.
8.- Originales de Documentos dirigidos al Director del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo Habitat y Vivienda. En los términos en que ha quedado trabada la litis, estas documentales nada arrojan al fondo, motivo por el cual este Juzgador las desecha.
Analizadas y adiminiculadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, considera necesario este juzgador analizar previamente el contrato de opción de compra venta, ya que es evidente que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato; mientras que el contrato de compra venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial. La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil.
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
A tal efecto los artículo 1.159 del Código Civil señala lo siguiente:

“ Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Y el artículo 1167 del Código Civil señala lo siguiente:
“ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

La Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal estableció en sentencia vinculante de fecha 20 de julio de dos mil quince, con ponencia del Magistrado: Marcos Tulio Dugarte Padrón, Exp. N° 14-0662, lo siguiente:
“…En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).

Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.

Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).

El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).

En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.

En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial…”

De los términos en que quedó trabada la litis, observa este Juzgador que la finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción. Ahora bien, la presente causa, se refiere a un juicio de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, mediante el cual persigue la parte actora resolver el Contrato de Opción de Compra-Venta contenido en documento público autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, anotado bajo el N° 31, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contrato éste que fue autenticado previamente por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 22/10/2012, anotado bajo el N° 20, Tomo 227 de los Libros de autenticaciones, sobre un bien inmueble una vivienda unifamiliar de dos (2) niveles, distinguida con el N° 10-25, ubicada en el Módulo 10, primera Sub etapa de la tercera etapa, Calle La Montaña del Conjunto de Viviendas denominado “Valle Alegre”, ubicado en la Avenida Francisco Fajardo, Sector La Cruz Grande, El Valle del Espíritu Santo, Municipio Mariño de este estado, con un área de construcción de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mts2) aproximadamente y se encuentra construida sobre una parcela de terreno de aproximadamente ciento cinco metros cuadrados (105 Mts2), de los cuales cincuenta y cinco metros cuadrados con veintiún decímetros cuadrados (55,21mts2) corresponden al área de ubicación de la vivienda y cuarenta y nueve metros cuadrados con setenta y nueve decímetros cuadrados (49,79 Mts2) al área de jardín de uso exclusivo, de los cuales diecisiete metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (17,46 Mts2) corresponden al área de jardín posterior de uso exclusivo y treinta y dos metros con treinta y tres decímetros cuadrados (32,33 Mts2) a jardín delantero de uso exclusivo donde se encuentra ubicado el puesto de estacionamiento de la vivienda; consta de dos (2) niveles distribuidos de la siguiente manera: Planta Baja: Hall de acceso, baño auxiliar, sala-comedor, cocina, lavadero, escaleras, jardín posterior de uso exclusivo, de un área aproximada de diecisiete metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (17,46Mts2); jardín delantero de uso exclusivo con un área aproximada de treinta y dos metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (32,33 Mts2) donde se encuentra ubicado el puesto de estacionamiento de la vivienda. Planta Alta: Dormitorio principal con closet y baño incorporado; dos (02) Dormitorios con sus respectivos closets, un (01) baño; área de circulación y salida de escaleras y sus linderos son los siguientes: NORTE: En diecisiete metros con cincuenta centímetros (17,50 Mts) con vivienda Nro. 10-23 del Módulo 10; SUR: En diecisiete metros con cincuenta centímetros (17,50 Mts) con vivienda Nro. 10-27 del Módulo 10; ESTE: En seis metros (6 Mts) con Calle La Montaña de Valle Alegre, que es su frente y OESTE: En seis metros (6 Mts) con terrenos que son o fueron de Victoriana Reyes de Rodríguez, que es su fondo.
Observa este Juzgador, y, en virtud de las pruebas traídas al proceso que efectivamente existe tal contrato de opción de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, anotado bajo el N° 31, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contrato éste que fue autenticado previamente por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 22/10/2012, anotado bajo el N° 20, Tomo 227 de los Libros de autenticaciones. Indicándose en dicho documento con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago, el bien inmueble objeto de la presente controversia, e, igualmente se observa que dicho documento indica el plazo de NOVENTA (90) días continuos contados a partir de la autenticación del documento más TREINTA (30) días continuos adicionales de prórroga, mas otra prórroga de TREINTA (30) días hábiles concedida el día 05 de noviembre de 2012 por documento aparte, para el cumplimiento de la obligación del futuro comprador para la celebración del documento de venta definitiva, y así queda demostrado, que dicho contrato de opción de compra-venta no fue objeto de controversia, pues si bien es cierto que la defensora judicial lo negó, rechazó y contradijo de manera genérica, no es menos cierto que invoco el principio de la comunidad de la prueba y tratándose el contrato de Opción de Compra-Venta una prueba instrumental pública de carácter fundamental, en este caso incorporada por la parte demandante al proceso, la misma ya no pertenece a la promovente, sino al proceso, no logrando enervar la situación de su defendido, siendo en consecuencia el punto a resolver solo por lo que respeta al cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por cada una de las partes.
Efectivamente estamos en presencia de un contrato bilateral de compra-venta, del cual se desprende por un lado la obligación asumida por la vendedora (vender el inmueble de su propiedad en las condiciones por ella estipuladas) y por el otro la obligación asumida por el comprador (adquirir el bien inmueble en las condiciones por él aceptado), claramente establecidas en las cláusulas contractuales, encaminadas a perfeccionar la venta futura y cierta, posterior al cumplimiento de la opción de compra-venta. Es por ello que considera este Juzgador, que es de carácter obligatorio analizar específicamente ciertos aspectos como son: Acción Resolutoria: Que no es otra cosa, que la vía judicial que tiene la parte que cumple con su obligación contractual, para exigir a la otra que no cumple, la terminación de la relación, y en consecuencia la parte que honro su compromiso se vea liberada de este. Pero, para que se verifique este tipo de acción, deben cumplirse una serie de elementos que el Juez debe valorar, al momento de declarar dicha resolución; los cuales son: a) Que se trate de un contrato bilateral; b) Que se trate de un incumplimiento culposo de la obligación, ya que de tratarse de una causa no imputable a este, no procedería una acción de este tipo; c) Que la parte que intente la acción, haya cumplido con sus obligaciones contractuales, todo ello debe ser comprobado ante el Juez, a los fines de que declare dicha resolución. En la presente causa, estos elementos están claramente comprobados en autos, la demandante logró demostrar que hizo todas las gestiones necesarias para perfeccionar la venta futura y cierta al entregar toda la documentación requerida por el ente gestor de la negociación “Inmobiliaria Century 21, C.A.”, contrariamente el demandado no desplegó una conducta eficaz durante el plazo del contrato y su prorroga que lograra enervar la pretensión de su contraparte. ASI SE DECLARA.-
Ahora bien se evidencia de autos que, el demandando no dio cumplimiento a su obligación de presentar ante la oficina inmobiliaria de registro el documento de venta en la fecha indicada, la razón de este incumplimiento no fue expresada y probada, y siendo cierto que la demandante cumplió con todo lo exigido por la Inmobiliaria como gestora del negocio jurídico acordado, considera este Juzgador que el contrato de opción de compra-venta deber ser declarado resuelto, como en efecto así lo declarará el tribunal en su parte dispositiva de la presente causa, igualmente conforme a lo estipulado en la Cláusula Décima Primera la demandante deberá reintegrar al demandado la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (175.000,00) que corresponde al 50% de la cantidad entregada por él en calidad de garantía, quedando en manos de la demandante la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (175.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios imputables al demandado.- ASI SE DECLARA.-
IV.- DISPOSITIVA.-
Con fundamento en las anteriores consideraciones, Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, interpuso la ciudadana: MISGARDY NEDEIDA TRUJILLO de RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-12.746.468, de este domicilio contra el ciudadano DIEGO ALEJANDRO CHIRINOS RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.970.508, de este domicilio. SEGUNDO: Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes intervinientes en este juicio, y celebrado en fecha 23/10/2012. TERCERO: Se ordena a la Parte Demandante, reintegrar al demandado la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (175.000,00) que corresponde al 50% de la cantidad entregada por él en calidad de garantía, conforme lo estipularon en la Cláusula Décima Primera del contrato. CUARTO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa.
De conformidad con lo previsto en artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE, Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. En Porlamar a los veintinueve (29) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ
Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA

LA SECRETARIA
Abg. WINIFERD FRENDIN GONZALEZ
En esta misma fecha, y siendo las 1:00 p.m, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
Abg. WINIFERD FRENDIN GONZALEZ

ARV/wfg
Exp. 2.174.-15
Sent. Definitiva