REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.123.491 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 123.370. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A., inscrita en fecha 09.11.2004 por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 21, Tomo 49-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados JESUS GARCIA ESPINOZA y AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 17.291 y 192.548, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO, en contra de la sentencia dictada el 28.09.2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 06.10.2015. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 15.10.2015 (f. 157) y se le dio cuenta al Juez. Por auto de fecha 19.10.2015 (f. 158), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) Apia de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el sexto (6°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. En fecha 27.10.2015 (f. 159), tuvo lugar la reunión conciliatoria declarándose desierto la misma en virtud de que las partes no comparecieron. En fecha 18.10.2015 (f. 160 al 166), compareció el actor, debidamente asistido de abogado y presentó escrito de informes. En fecha 18.10.2015 (f. 167 al 177), compareció la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes. En fecha 01.12.2015 (f. 178 al 184), compareció la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de observaciones. En fecha 01.12.2015 (f. 185 al 188), compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de observaciones. Por auto de fecha 02.12.2015 (f. 189), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir de ese día inclusive. Por auto de fecha 18.02.2016 (f. 190), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir de esa fecha exclusive. Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO en contra de la sociedad mercantil RESTAURANT E BONGUERO C.A., ya identificados. Fue admitida por auto de fecha 24.02.2015 (f. 38), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A., en la persona de su presidente, ciudadano SAMMY ISSA DIB, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Por auto de fecha 06.03.2015 (f. 40), se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada y exhorto al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de este Estado, a los fines de que practicara la citación; siendo libradas en esa misma fecha. Por auto de fecha 13.04.2015 (f. 44), se agregó a los autos las resultas del exhorto librado al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Marcano de este Estado. En fecha 14.04.2015 (f. 52), compareció el ciudadano SAMMY ISSADIB, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados JESUS GARCIA ESPINOZA y AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ. En fecha 29.04.2015 (f. 66), compareció la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de contestación de la demanda. En fecha 07.05.2015 (f. 84), compareció la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de ampliación de la contestación de la demanda. En fecha 20.05.2015 (f. 106 al 109), compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito mediante el cual solicitó que la cuestión previa promovida ilegalmente sea declarada inadmisible o en su defecto improcedente con los demás pronunciamientos de ley, y expresa imposición de costas a la demandada. Por auto de fecha 20.05.2015 (f. 110), se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, la oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar. En fecha 27.05.2015 (f. 111 al 117), tuvo lugar la audiencia preliminar. Por auto de fecha 02.06.2015 (f. 118 y 119), se fijaron los hechos y los limites de la controversia, además se abrió un lapso de cinco (5) días para promover pruebas sobre el merito de la causa, contados a partir del día de despacho siguiente. En fecha 09.06.2015 (f. 120 al 123), compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 11.06.2015 (f. 124 y 125), compareció la apoderada judicial de la parte demandada y presentó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 22.06.2015 (f. 134), fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora. Por auto de fecha 22.06.2015 (f. 135), fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada. Por auto de fecha 29.06.2015 (f. 137), se fijó las 10:00 de la mañana del trigésimo (30°) día continuo siguiente, para que tenga lugar la audiencia oral en la presente causa. Asimismo, para la evacuación de las testimoniales promovidas por la parte actora, se advirtió a la promovente que debe presentar a los testigos, ciudadanos PEDRO JOSE LUGO MATA y SALVADOR ENRIQUE LAREZ, el día y la hora señalada para la audiencia oral, a objeto de que rindan sus respectivas declaraciones. En fecha 03.08.2015 (f. 138 al 140), tuvo lugar la audiencia oral en la presente causa. Por auto de fecha 03.08.2015 (f. 141 al 144), se declaró inadmisible la demanda y se condenó en costas a la parte actora. Por auto de fecha 16.09.2015 (f. 145), se difirió la oportunidad para la publicación de la sentencia. En fecha 17.09.2015 (f. 146), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia apeló de la decisión. En fecha 28.09.2015 (f. 147 al 153), se publicó la sentencia. En fecha 01.10.2015 (f. 154), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia apeló de la decisión; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 06.10.2015 (f. 155), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha. IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28.09.2015 mediante la cual se declaró inadmisible la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber: “…PUNTOPREVIO Este Juzgador como punto previo para decidir observa: En fecha 23 de Mayo de 2014, fue publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418, el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, entrando en vigencia a partir de la misma. Dicho instrumento establece en su artículo Nº 1 lo siguiente: “El presente Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.” Asimismo dispone en Disposición Derogatoria Primera lo siguiente: “Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicada en Gaceta Oficial de la Republica bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de Diciembre de 1999.” Es decir que todo lo relacionado con el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, se regiría en lo adelante con la novísima Ley. En el presente caso el actor, interpuso una acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De la revisión del novísimo texto legal, encontramos en el Capitulo VIII, De los Desalojos Y Prohibiciones, las causales de desalojo, es decir los supuestos de hecho, que deben presentarse para accionar la acción de desalojo. No contemplando este decreto Ley Acción de Cumplimiento de Contrato. Y así se establece. Asimismo, dispone la Disposición Transitoria Primera, lo siguiente: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.” Ahora bien en el presente caso esta establecido meridianamente que se trata de un local comercial, ubicado en la calle el fuerte Nº 7 de la ciudad de Juan Griego del Estado Nueva Esparta. Y así se establece. Dilucidado lo anterior todo lo relacionado con dicho local comercial debe regirse por el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, y no por las disposiciones del derogado Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicada en Gaceta Oficial de la Republica bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de Diciembre de 1999. Y así se establece. Analizado lo anterior este Juzgador visto el alegato formulado por la parte demandada, en el sentido de que habiéndose derogado la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en todo lo concerniente a los Locales Comerciales, procede la Prohibición de Ley de Admitir la presente acción propuesta, por no existir en la Ley, Resulta forzoso declarar Inadmisible la presente demanda de conformidad con lo establecido en el articulo 346 ordinal 11°, en concordancia con el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Inadmisible la demanda de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Termino, incoada por el ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.123.491, contra la Sociedad Mercantil RESTAURAT EL BONGUERO C.A, identificada en autos. SEGUNDO: Se condena en costas al ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.123.491, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …” ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO, señaló lo siguiente: - que mediante documento de fecha 17.12.2004, autenticado en la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 66, Tomo 118, entre la causante de su representado, ciudadana MARIA AMADA RODULFO CAMPOS, y la sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A., fue celebrado el primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un (1) local comercial, identificado con el número 1, ubicado en la calle El Fuerte, N° 7 de la ciudad de Juangriego del Estado Nueva Esparta, con un área aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315,00 mts.2) con las siguientes características: una parte en techo de platabanda y machambrado, con tres (3) ventanas de vidrios arqueadas, cocina, depósito y dos (2) salas de baño; - que el uso comercial del inmueble arrendado fue convenido con carácter de exclusividad para “restaurant” y “comida rápida”, con una duración determinada del tiempo de arrendamiento por tres (3) años contados a partir de la fecha de autenticación de ese contrato que fue perfeccionado el día 17.12.2004, expirando el lapso arrendaticio para el día 16.12.2007. En cuanto a ese tiempo de duración del arrendamiento concebido, las partes, convencionalmente precavieron la posibilidad de prorrogar el lapso vencido por el espacio determinado de un (1) año más, siempre y cuando una de las partes no notificara a la otra de su deseo de no extender la prorroga contractual; - que conforme a la ausencia de esa notificación de ambas partes, que fue prevista en la cláusula tercera de la relación arrendaticia el lapso arrendaticio se extendió por el espacio determinado de un (1) año más, expirando dicho término contractual el día 16.12.2008; - que valía la pena destacar, que antes de cumplirse el primer año de la relación arrendaticia de examen surgió una operación de compra venta del inmueble arrendado con el hoy actor, ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO que produjo ipso facto no sólo la transferencia de propiedad del local arrendado de mano en mano, sino que ocurrió la traslación de la relación arrendaticia existente para la fecha al nuevo propietario. Esos efectos traslativos de la relación arrendaticia subyacen en el tracto sucesivo documental que reposa en el Registro Civil Inmobiliario de la Oficina Subalterna del Municipio Marcano de este Estado; - que posteriormente, entre el subrogado-arrendador y la demandada celebra una segunda convención con la finalidad de extender en un segundo tercer periodo su relación arrendaticia. En esta oportunidad amparado bajo el documento autenticado en la Notaría Pública de Juangriego de este Estado, en fecha 19.02.2009, bajo el N° 68, Tomo 02, mediante el cual, su mandante celebró con la sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A., contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el mismo local comercial identificado con el número 1, ubicado en la calle El Fuerte, N° 7 de la ciudad de Juangriego de este estado, con un área aproximada de trescientos quince metros cuadrados (315,00 mts.2) y con las siguientes características: una parte en techo de platabanda y machihembrado, con tres (3) ventanas de vidrios arqueadas, cocina, depósito y dos (2) salas de baño; - que el uso comercial del inmueble arrendado fue convenido con carácter de exclusividad para “Bar-Restaurant”, con una duración determinada de arrendamiento de tres (3) años contados a partir del día 16.12.2008 al día 16.12.2011 fecha esta última en que fatalmente expiró el segundo periodo arrendaticio por espacio adicional de tres (3) años para éste segundo ciclo contractual por convenio entre las partes contratantes; - que el periodo de continuidad arrendaticia entre el primero y el segundo de los contratos de arrendamiento se estableció por un espacio total de siete (7) años, que se distribuyen en cuatro (4) años bajo la tutela del primer contrato y tres (3) años al amparo del segundo contrato; - que bajo ese arco del tiempo de siete (7) años de duración del ciclo convencional de arrendamiento, por imperio de ley surgió de pleno derecho a la arrendataria el disfrute de la prórroga legal por el único lapso determinado de dos (2) años que gozó por el periodo de tiempo del día 16.12.2011 al día 16.12.2013; - que las violaciones contractuales y de ley cometidas por la parte demandada y que sirven de sustento a la presente demanda por cumplimiento de contrato de vencimiento del término se tratan de obligaciones de hacer que se demanda en forma individual en esta oportunidad; - que las violaciones que aquí se delatan es un hecho de fácil apreciación, y que consiste en un “doble” incumplimiento de la demandada a las mencionadas cláusulas, por los siguientes hechos: Por no entregar a su representado el local comercial arrendado al vencimiento del término de la prorroga legal; y Por la negativa de la demandada de entregar los recibos demostrativos del pago integro de los servicios públicos utilizados en el inmueble arrendado; - que el incumplimiento en el cual incurre la demandada consiste en su permanente retraso de no entregar el local comercial alquilado a la fecha del vencimiento del término de ley; - que efectivamente, tal y como se puede evidenciar de la relación contractual, las partes trazaron por espacio determinado de siete (7) años el vínculo de la relación arrendaticia, que fue fusionada en dos (2) documentos de arrendamiento, expirando ese término convencional el día 16.12.2011, y concedida su prorroga legal por espacio determinado de dos (2) años conforme lo exige el literal C del dispositivo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hasta el día 16.12.2013 fecha en que expiró irremediablemente la prorroga legal; - que resulta evidente, que la sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A., incumplió su obligación principal de entregar el local arrendado al vencimiento del término estipulado en la Ley Especial para estos casos en que se disfruta de la prorroga legal, toda vez, que la entrega fáctica del mismo se debió verificar para el día 16.12.2013 conforme lo contempla la cronología de los hechos acaecidos conjuntamente con el caudal probatorio aportado en concordancia con las cláusulas quinta y tercera de la relación contractual, y de Ley como es el literal C del dispositivo de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios; - que como consecuencia de lo anterior, la demandada incumplió también con lo preceptuado en las cláusulas quinta y décima tercera del segundo contrato indicado supra, por no entrega a la fecha del vencimiento del término de la prorroga legal las solvencias que acrediten haber pagado los servicios públicos de energía eléctrica, agua potable, gas y teléfono correspondiente al local arrendado; - que adicionalmente, a la pretensión anterior, y como consecuencia del incumplimiento contractual asumido por la arrendataria se causaron daños y perjuicios en la esfera patrimonial de su mandante; - que en efecto, consumado el incumplimiento de la demandada, su representado se ha visto impedido de hacer uso del local arrendado en virtud de la usurpación que actualmente ejerce ilegalmente la accionada; - que esta actuación impeditiva generadora de pérdidas materiales ha limitado el uso, goce y disfrute del local arrendado por parte de su representado quien se ha visto seriamente privado de ejercer el dominio de ese inmueble, que estaba pautado disfrutar desde el día 17.12.2013. A partir, de esa fecha han transcurrido 422 día desde que la arrendataria entró en mora por la inejecución de la obligación de entregar el inmueble arrendado hasta la fecha cierta de presentación de esa demanda; - que bajo esta óptica, es claro que la demandada incumplió, y que tal incumplimiento contractual y de ley está causando daños y perjuicios previstos contractualmente por las partes, los cuales, debe ser resarcidos pecuniariamente por la demandada en la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,00) diarios a partir del día siguiente en que venció el término de ley para entregar el inmueble arrendado, toda vez que la previsión contenida en la cláusula décima tercera del segundo contrato de arrendamiento suscrito por las partes lo determina; - que en sintonía con lo anterior se tiene, que de una simple aritmética la demandada adeuda por éste concepto a la fecha cierta de presentación de esta pretensión, la cantidad de ochenta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 84.400,00) sin llegarse a computar lo que se siga causando diariamente con ocasión del devenir procesal instaurado forzosamente en su contra que corresponde a los daños emergentes colateralmente sufridos por el actor; - que las afecciones dañinas que puede encausar su mandante contra la arrendataria no terminan en la cláusula penal prevista contractualmente, en virtud, que el actor actualmente se encuentra soportando una perdida monetaria colateral y equivalente a un canon de arrendamiento (Bs. 3.380,00) que emerge mensualmente, por el uso indebido del inmueble por cada mes transcurrido a partir de la expiración de la prorroga legal. Esta afección dañina incide directamente en el ingreso que obtendría el actor en caso de percibir el último quantum determinado en bolívares como canon mensual de arrendamiento que pagaba la arrendataria al culminar su período de prorroga legal; - que lo antes referido la doctrina patria lo define como daño emergente, contemplado en el artículo 1.273 ibidem; y - que adicionalmente, constituyen fundamentos de derecho las cláusulas que integran los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, las cuales fueron parcialmente transcritas en la presente demanda y que dan por reproducidas, pues de ellas se evidencian claramente las obligaciones asumidas por las partes, así como las responsabilidades de cada una de ellas por el incumplimiento de sus respectivos deberes. Por su parte, el ciudadano SAMMY ISSA DIB, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A., parte demandada en la presente causa, debidamente asistido de abogado, contestó la demanda en los siguientes términos: - que oponía como defensa de fondo la cuestión a que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la prohibición legal de admitir la acción propuesta; - que de la lectura del libelo de la demanda se aprecia que el apoderado actor ha ejercido una acción basada en una norma desaplicada para los locales comerciales; - que el apoderado del accionante funda su acción de cumplimiento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (desaplicada para los arrendamientos de locales comerciales), indicado que su representado “…se encuentra en pleno derecho de exigir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término…” , lo cual constituye un yerro en la escogencia de la acción incoada. En su petitorio también se denota que persigue una condena de cumplimiento de contrato, ya que hace uso del verbo “cumplir” como el modo de condena que solicita; - que para comprender la falla procesal delatada, se debe situar en el marco legal vigente, es decir, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.419 del 23.05.2014, el cual en su disposición derogatoria primera desaplicó para la categoría de inmuebles uso comercial las normas y acciones contenidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así lo dispone la citada norma; - que tal desaplicación total implica, en caso de arrendamientos de locales comercial, la improcedencia de las acciones previstas en la norma suprimida, como es el caso de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuera de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 39, ésta es la clara intención del legislador al sustraer del ámbito de aplicación este Decreto Ley a los locales comerciales, en palabras sencillas, el legislador creó una nueva realidad jurídica para los inmuebles destinados a uso comercial la cual prevé distintas hipótesis jurídicas que dan lugar a otras tantas acciones judiciales, diferentes a las previstas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; - que los negados hechos narrados por la parte actora tienen tratamiento distinto bajo la luz de la nueva legislación aplicable, que prevé el desalojo como única acción, único consecuente pedimento y única condena, para el caso que el arrendador solicite el desalojo de un local comercial por supuesto vencimiento del término (artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial); - que con base a la jurisprudencia, la acción es inadmisible cuando advierta “…la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio…”, en el presente caso la parte actora ha intentado una acción inaplicable por disposición legal para el momento de demandar, la cual debe ser declarada inadmisible por existir una prohibición de ley; - que en el presente caso, la acción de cumplimiento como fórmula para terminar una relación arrendaticia referida a un local comercial no existe en el ordenamiento jurídico vigente, de allí su ilicitud e intramitabilidad; - que en el caso que el actor falle al escoger su acción no puede el Juez favorecerlo tratando interpretar sus pedimentos, adaptando sus hechos a otra especie de pretensión que si resulte proponible, en otras palabras, está vedado para el juzgador variar la acción y la pretensión cuando estas han sido equivocadamente propuestas por el demandante; - que advertía que el rechazo de la acción no constituye aceptación o convalidación de los vicios que la aquejan y hacen inadmisible; - que negaba, rechazaba y contradecía la demanda tanto en sus hechos, como en el derecho invocado por el demandante; - que negaba que su representada haya incumplido con su rechazada obligación de entregar el inmueble arrendado al término de la inexistente prorroga legal; - que negaba que su representada deba cumplir con la negada obligación de entregar el inmueble arrendado al actor libre de enseres y personas; - que negaba que su representada esté obligada a cumplir con el pago de cláusula penal ni indemnización alguna, por periodos vencidos, actuales o futuros por vencerse; - que negaba que su representada deba cumplir en forma subsidiaria en pagar daños patrimoniales por el uso negadamente ilegal del local comercial, por ningún periodo anterior, actual ni futuro por vencerse; - que negaba que su representada deba ser condena en costas; - que para una mejor comprensión de su rechazo, sin que ello implique aceptación de la hipótesis esgrimida por el demandante, usará la misma nomenclatura que el actor ha dado a los dos contratos que según sus dichos forman la relación arrendaticia, es así como identificará como el primer contrato aquel que su representada suscribió en fecha 17.12.2004 con MARIA AMADA DORULFO y distinguirá como el segundo contrato aquel que otorgó ROBERTO ARDILA RODULFO en fecha 19.02.2009; - que mediante documento autenticado en fecha 17.12.2004 su representada suscribió el primer contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA AMADA RODULFO CAMPOS, en dicho contrato, que cursa en el presente expediente del folio 15 al 17 y su vuelto, se pactó una vigencia de tres (3) años contados a partir de su autenticación (17.12.2004) con una prorrogas automática a su vencimiento de un (1) año salvo que, cuando menos sesenta días de anticipación al vencimiento del término en curso una de las partes notificara a la otra de su deseo en contrario a dicha prorroga; - que como quiera que para el día 17.12.2007 no hubo manifestación entre las partes relativa a la no prolongación del contrato, este se prorrogó automáticamente por un (1) año más, periodo de prorroga convencional que venció el día 17.12.2008; - que no es completamente cierto lo alegado por el actor cuando dice que “…antes de cumplirse el primer año de la relación arrendaticia de examen surgió una operación de compra venta del inmueble arrendado con el hoy actor, ciudadano Roberto Ardila Rodolfo que produjo ipso facto no solo la transferencia de propiedad del local arrendado de mano en mano, sino que ocurrió la traslación de la relación arrendaticia existente para el nuevo propietario…”; - que esta aseveración del actor sería del todo verdadera sino fuera por el hecho que la transmisión de propiedad efectuada por la arrendadora y propietaria inicial MARIA AMADA RODULFO CAMPOS, no se produjo a favor de ROBERTO ARDILA RODULFO en forma exclusiva, sino que la misma se hizo a favor del actor y de la ciudadana INGRID ARDILA DE MORALES, resultando entre ellos una comunidad sobre el bien arrendado lo cual produjo ipso facto la transmisión de propiedad del local comercial de mano en manos (plural), así como la subrogación en la condición de arrendador de las mismas personas, aspecto subjetivo que desde ese momento fue plural (arrendadores ROEBRTO ARDILA e INGRID ARDILA), en conclusión hubo comunidad de propietarios y de arrendadores; - que dicha venta del local arrendado efectuada por MARIA AMADA RODULFO CAMPOS a favor de ROBERTO ARDILA RODULFO e INGRID ARDILA RODULFO se hizo mediante documento protocolizado en la Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Municipio Marcano de este Estado en fecha 16.12.2005, bajo el N° 7, folios del 37 al 41, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre de 2005, Juangriego, Municipio Gaspar Marcano de este Estado. Con ésta enunciación del dictado documento, la indicación de las coordenadas registrales y lugar donde se encuentra, su representada cumple con los extremos que exige el artículo 865 para la aportación de documentos públicos al proceso oral; - que el primer contrato y su única prorroga anual convencional vencieron en fecha 17.12.2008; - que luego de este vencimiento el comunero ROEBRTO ARDILA procedió por su única cuenta a celebrar un contrato de arrendamiento con su representada, mediante documento otorgado en la Notaría Pública de Juangriego en fecha 19.02.2009, anotado bajo el N° 68, Tomo 02, , cuyo término de vigencia se estableció en tres (3) años contados a partir del día 16.12.2008 hasta el 16.12.2011, conviniéndose que dicho contrato se renovaría automáticamente por espacio de un año a su vencimiento a menos que alguna de las partes notificara a la otra su deseo de no renovarlo con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de los tres (3) años iniciales; - que se pone de manifiesto que en el caso de los comuneros que tienen la simple administración del bien arrendado, estos tienen como límite máximo para contratar los dos (2) años que dispone el artículo 1.582 del Código Civil, llegado ese término su el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se reconduce, pero sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil; - que a la anterior conclusión se arriba al aplicar el principio según el cual aquellas cláusulas contractuales que contravengan lo dispuesto en una norma serán interpretadas ajustándolas a las previsiones legales, en el caso de términos y lapsos contractuales los mismos se adecuaran a los limites máximos o mínimos permitidos por la norma. Lo que excede la ley se tiene por no escrito, es inexistente e ineficaz como fuente de obligaciones; - que se establece que el máximo tiempo por el cual el comunero ROEBTO ARDILA RODULFO pudo dar en arrendamiento fue de dos años que deben computarse desde el día 16.12.2008 hasta el día 16.12.2010, y que al dejarse al inquilino en posesión del bien, la relación arrendaticia se volvió a tiempo indeterminado, como lo establece el legislador en el artículo 1.600 del Código Civil; - que para completar la aseveración anterior debía añadir que la imposibilidad de contratar por más de dos (2) años no soplo conlleva a la reducción del término convencional al término legal sino que también implica que la prevención de prorrogas automáticas de un año a partir de los tres años írritamente pactados tampoco puede producir efectos ni obligaciones, ya que estas prolongaciones anuales convencionales igualmente violentan la capacidad temporal de dos (2) años que tuvo ROEBRTO ARDILA RODULFO para contratar; igual suerte siguen las pretendidas e ineficaces notificaciones de supuestos desahucios hechos por ROBERTO ARDILA RODULFO los cuales se fundamentan en realidades inexistentes al basarse en plazos, condiciones y prórrogas que se tienen como no escritas en tanto y en cuanto contravienen la ley en la forma antes dicha. Para una mejor inteligencia sobre la improcedencia de los supuestos desahucios hay que considerar que en ellos ROBERTO ARDILA RODULFO expone que al finalizar los tres (3) años de vigencia convencional, el contrato no sería prorrogado, algo totalmente inoficioso y carente de fundamento, pues el tercer año del término convencional contraviene la limitación temporal del comunero y con respecto a la prorroga que dice no desear conceder, la misma también escapa de sus capacidades contractuales; en otras palabras, aun cuando el comunero ROBERTO ARDILA RODULFO hubiese deseado pactar una prorroga por otro año la ley se lo prohibía. Nadie puede negar lo que no puede conceder. Bajo la perspectiva antes analizada tampoco surte efecto la pretendida notificación notarial hecha por ROEBRTO ARDILA donde busca hacer saber a su representada que la inexistente prorroga legal fenecida el 16.12.2013, ya que como ha quedado suficientemente evidenciado no se ha iniciado prorroga legal alguna en la relación arrendaticia bajo estudio; - que demostrado como está que la relación arrendaticia que mantiene su mandante se volvió a tiempo indeterminado desde el día 16.12.2010, habiendo tenido la misma, desde su inicio (primer contrato 17.12.2004), una duración hasta la fecha de diez (10) años, debe afirmarse que categóricamente que nunca ha nacido la prorroga legal y por ende mal puede el actor indicar que la misma he vencido y pedir la entrega del bien por esa razón (independientemente de la inadmisibilidad de tal pedimento); - que no es aceptable que el demandante indique en forma genérica e imprecisa el documento público a que se refiere, sin aportar más datos que un marco referencial de su fecha u la oficina en la cual se haya inscrito, sin precisar una fecha cierta, ni sus datos de registro, no tampoco quienes fueron sus otorgantes; esta forma irregular de indicar un documento público es lo que ha realizado el apoderado actor cuando al referirse al documento público según el cual su mandante adquirió el bien arrendado; - que pretender fundar instrumentalmente una acción indicando documentos abstractos señalando que los mismos forman parte del tracto sucesivo de un inmueble que reposa en un Registro Inmobiliario, sin especificar cada instrumento con sus datos de registro, constituye una enunciación documental irregular que atenta contra el derecho a la defensa de la contraparte, quien deberá ir al Registro Inmobiliario a revisar todos sus archivos para buscar, si es que los hay, los datos para su defensa y contradicción, sin que pueda acceder a los hechos y hacer su defensa por la simple lectura de la demanda; y - que esta irregular forma de ofrecer un documento o documentos debe tenerse como no promovida, y en el mejor de los escenarios para el actor, se debe entender que se refiere a un documento cuya fecha no puede ser posterior a una oportunidad, que como él mismo expresa es “…antes de cumplirse el primer año de la relación arrendaticia de examen…”, es decir, anterior al 17.12.2005, fecha en que se consumó el primer año de la relación arrendaticia. ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Como sustento del recurso de apelación sostuvo el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes: - que llama la atención que a pesar de que en fecha 20.05.2015, presentó escrito advirtiendo al Tribunal que la parte demandante en sus escritos de contestación y ampliación a la contestación, fechados los días 29 de abril y 7 de mayo de 2015, respectivamente, propuso ilegalmente la cuestión previa a que se contrae el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con la finalidad de que se decidiera como defensa de fondo. En esa actuación in comento, solicitó que se tramitara conforme lo ordena los dispositivos 866 y 868 del Código de Procedimiento Civil y, a su vez que se declarara inadmisible o en su defecto improcedente con los demás pronunciamientos de ley; - que no obstante lo anterior, el a quo se atrevió a subvertir las reglas procesales y fijar ese mismo día la fecha para que tenga lugar la audiencia preliminar. Esa infeliz decisión de fecha 20.05.2015 prácticamente turbó el debido proceso, pues el Tribunal urbano no podía fijar la oportunidad procesal para que tenga lugar la audiencia preliminar sin haber antes decidido la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; - que curiosamente, esa misma advertencia de naturaleza subversiva para el proceso se le realizó verbalmente el día 27.05.2015 al momento de celebrarse la audiencia preliminar con la finalidad de que remediara el error procedimental en que había incurrido, sin embargo, el tribunal municipal obvió tal advertencia y, le siguió dando curso al proceso a tal punto de darle continuidad a las otras fases procesales y decidir la cuestión previa inclusive después de haber celebrado la audiencia oral y pública; - que en contraposición a lo antes acaecido, los dispositivo 866 y 868 eiusdem regulan la tramitación y tiempo de resolución que debe ser acatado en el régimen de las cuestiones previas dentro del juicio oral; - que es de observarse, que las dos (2) disposiciones procedimentales le imponen al Juez de cognición en respeto al debido proceso como primer mandato la tramitación de las cuestiones previas, es decir, la sustanciación de las mismas, esto conlleva a que se cumplan las diferentes etapas procesales después de su promoción dentro de la contestación por el demandado, como lo es el lapso de contradicción y sucesivamente al cerrarse éste el de promoción y evacuación de pruebas, para así proceder definitivamente a la decisión de las cuestiones previas, que en todo caso deberá ser antes de la fijación de la audiencia preliminar; - que no hay duda que, el a quo irrespetó las reglas procesales al decidir la cuestión previa fuera del momento previsto en el procedimiento especial contemplado para el juicio oral, inclusive fijó y dirigió por el sendero subversivo las fases procesales subsiguientes a la contestación de la demanda que de manera irrita fueron cumplidas, muy a pesar de habérselo solicitado en diferentes oportunidades sobre la correcta tramitación y decisión de las cuestiones previas conforme lo indican los artículo 866 y 868 del Código de Procedimiento Civil; - que con relación al fundamento decisorio con que la acción de cumplimiento por vencimiento del termino contemplada en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario no se encuentra contemplada en las causales de desalojos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza, motivación que de antemano hay que rebatirla, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino de ley no está sujeta en lo absoluto a una aplicación residual de la ley con ocasión de la entrada en vigencia del nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en fecha 23.05.2014, conforme fue decidido; - que lo señalado, significa que la cuestión previa planteada por la demandada encuentra solución en la garantía constitucional de la irretroactividad de la ley. Pues si, la demandada persigue a toda costa la aplicación inmediata de la nueva ley a hechos acaecidos en el pasado y durante la vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es por tanto, que la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino interpuesta resulta admisible por estar fundamentada en sendos contratos de arrendamiento celebrados entre el 17.12.2004 y 16.12.2011; - que en definitiva, los dos (2) contratos de arrendamiento objeto de la pretensión interpuesta que ostentan datas de celebración entre el 17.12.2004 y 16.12.2011 se encuentran bajo el imperio de la ley vigente al momento de su celebración (i.e: Decreto N° 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07.12.1999), este principio mejor conocido como “tempos regit actum” se traduce en que los hechos fácticos acaecidos entre las partes contratantes con relación a sus prestaciones y contraprestaciones en materia civil serán sometidos al marco jurídico que estaba vigente para el momento de la contratación, de manera que resulta improcedente al caso de examen la aplicación de la figura del desalojo y/o la aplicación del derecho sustantivo contenido en el novísimo Decreto N° 929 Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 24.04.2014, por cuanto infringirá el principio universal de irretroactividad de la ley; - que en síntesis, el Juez falló en no aplicar el principio de ultractividad de la ley para decidir los hechos acaecidos durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a pesar de que la misma estaba derogada por el nuevo decreto ley para el momento de la presentación de la demanda; y - que la decisión proferida no solamente violó el debido proceso al no darle la tramitación correcta y asignada al procedimiento enmarcado para el juicio oral en relación a la sustanciación de las cuestiones previas, sino que se atrevió a decidir la cuestión previa opuesta fuera del momento procesal sin permitir una licita contradicción, promoción y evacuación de pruebas, inclusive condenándolo en costas procesales con una motivación que da aplicación retroactiva a los efectos de una Ley Decreto N° 929 Rango y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 24.04.2014. Asimismo, consta que la abogada AGUEDA VIRGINIA NARVAEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A., presentó escrito de informes mediante el cual solicitó que se declarara sin lugar la apelación y se confirmara el fallo apelado, y para el caso negado que así no sea, se declarara sin lugar la demanda. Igualmente consta, que ambas partes presentaron escritos de observaciones. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.- LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA.- Dispone el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda ….”. De la interpretación del preinsertado dispositivo legal se desprenden dos supuestos, a saber: a) La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso. En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido en el artículo 1.801 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta. b) Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos. Determinado lo anterior, se desprende de los autos que en este asunto se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO y la sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A. sustentada la demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264, 1.197, 1.258, 1.276 del Código Civil y en los artículos 38 literal C y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a pesar de que para la fecha en que se propuso la presente demanda que versa sobre un local comercial se encontraba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual contempla como acción para reclamar la resolución o el cumplimiento de un contrato, sea por tiempo determinado o no, la acción de desalojo, tal y como expresamente lo dice el artículo 40: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta de terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’”. En el caso de autos consta que el actor ejerció demanda de cumplimiento de contrato en fecha 11.02.2015 fundamentando la misma en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por considerar que con fundamento en el principio de irretroactividad de la ley, dicha Ley es la que debe regir el presente proceso, en razón de que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento se encontraba vigente; también se extrae de los autos que la contraparte rechazó dicho alegato con ocasión de alegar y proponer la defensa previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basado en que –contrario a lo dicho– para este asunto, el factor determinante para precisar y establecer cual de los instrumentos legales que rigen el arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial se debe aplicar al caso sub examen, si el que se encontraba vigente para el momento de la celebración de dicho contrato, es decir el Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios o bien, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual entró en vigencia a partir del 23.05.2014, es la fecha en que se propuso la demanda, y no el momento en que se celebró el contrato de arrendamiento; también se debe mencionar que alegó el accionante como defensa y para sustentar su rechazo al fallo emitido por el Tribunal de la causa que no se le dio la tramitación correcta y asignada al procedimiento enmarcado para el juicio oral en relación a la sustanciación de las cuestiones previas; asimismo se discute en este caso lo concerniente a la oportunidad en que se debió resolver la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ya que se alega que la parte demandada la propuso ilegalmente con la finalidad de que se decidiera como defensa de fondo y que mediante escrito de fecha 20.05.2015 solicitó que se tramitara conforme lo ordena los dispositivos 866 y 868 eiusdem y, a su vez que se declarara inadmisible o en su defecto improcedente. En atención a lo anterior estima quien decide en segunda instancia que si bien durante la vigencia del contrato, hasta el día 22.05.2014, se encontraba vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios que estatuye esta clase de demanda, la de cumplimiento o resolución dependiendo de la naturaleza del contrato y su vigencia, consta que desde el 23.05.2014 entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual contempla normas de procedimiento cuya vigencia –salvo excepciones– se inicia desde ese mismo momento, lo que quiere decir que si la demanda se propone cuando ya dicho instrumento legal se encuentra vigente, lógicamente que el demandante debe adecuar su proceder a dicha ley procesal, y no en la derogada. Esto es lo que se conoce y rige como principio de la irretroactividad de la ley el cual establece que la ley una vez que entra en vigencia se aplica a los casos que se susciten a partir de ese momento y que por ende, no puede aplicarse a casos anteriores, a menos que se cumplan algunas excepciones que expresamente contempla el legislador. Sobre este particular conviene adicionar que es principio general, que conforme al artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela el cual establece que: “…Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso;…” en concordancia con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil el cual ratifica lo anterior cuando expresa: “La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior”, es evidente que el principio de irretroactividad de la ley adjetiva, vale decir: tempus regit actum, que hace relación a que una norma no se puede aplicar a hechos anteriores al momento en que entró en vigencia. Por lo cual, la norma procesal no debe ser retroactiva. Esto quiere decir sin temor a dudas que las normas de Derecho Procesal Civil, no pueden ser retroactivas; todo lo contrario, son de aplicación inmediata y rigen sólo para el futuro, pues permitir, así sea por vía de excepción, que una ley procesal pueda ser retroactiva le restaría confianza a la administración de justicia y, podría constituirse en factor que desconozca el principio del debido proceso constitucional. Sin embargo, fuera de la irretroactividad de la ley procesal, existe una excepción al principio de que las leyes que se dictan rijan para el futuro, como lo es el principio de la ultraactividad, el cual se cumple cuando a pesar de haber perdido su vigencia una norma, sigue regulando situaciones posteriores, como por ejemplo en los casos en que mediante resolución o dispositivo legal se establece expresamente de manera directa esa circunstancia. Determinado lo anterior, con relación a la admisión de la demanda el legislador patrio, establece en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 341 lo siguiente: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”; conforme a este artículo se establece que el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la Ley, y en ese sentido en vista de que en materia de arrendamiento el Juez está obligado a efectuar una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada, en razón de su estrecha vinculación con el orden público. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados para el uso comercial, por lo cual el Juez como director del proceso, debe velar porque el mismo se desarrolle dentro de un estado de derecho y de justicia, siempre en resguardo del derecho a la defensa; igualmente los jueces están en la obligación de procurar la estabilidad de los juicios como directores del proceso; estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad de todo lo actuado, o de alguno de los actos de procedimiento, siendo que el proceso, constitucionalmente, ha sido concebido como uno de los medios para alcanzar la justicia. Esta justicia se vislumbra como uno de los fines esenciales del Estado. (Art. 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), de manera que, el juez está dotado de grandes poderes de dirección por cuanto la labor que desarrolla, no sólo es para resolver un conflicto entre dos partes, sino a la final como un acto por el cual se imparte justicia, lo que se traduce como una garantía de la paz social que debe imperar en todo tiempo en el Estado venezolano. Es por ello que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2278/2001 de fecha 16.11.2001, caso JAIRO CIPRIANO RODRÍGUEZ MORENO, estableció que el Juez está en la obligación de asegurar la integridad de la Constitución, así como todas las leyes que conforman el ordenamiento jurídico Venezolano, respetando siempre la jerarquía de éstas y preferencia dentro del ámbito de su aplicación, con miras a garantizar en todo momento la administración de justicia idónea y eficaz. Bajo esta misma orbita el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en torno al ejercicio de la acción y las condiciones que se deben cumplir de manera inexorable, so riesgo de que en caso de que no, se desemboque en la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, tal y como quedó establecido en la sentencia Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001, dictada por la Sala Constitucional, en donde se dijo lo siguiente: ”…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. …Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…” (Resaltado de esta alzada) Basado en lo anterior, dadas las disposiciones jurisprudenciales anteriormente citadas, y como quiera que el demandante en su escrito libelar fundamentó su pretensión en los artículos 38 literal “C” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley equivocada, por los motivos antes establecidos, sino además prohibida por el mismo legislador, por cuanto en el texto del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la disposición derogatoria primera, se establece expresamente que se desaplican todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 07.12.1999. De tal manera, que coincidiendo con el criterio aplicado por el Tribunal de la causa contenido en el fallo apelado, es evidente que conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en este caso existe prohibición de admitir la acción propuesta en razón de que se insiste la misma se planteó basada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, el cual perdió vigencia a partir de la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sino además en razón de que por disposición expresa de la ley el mismo fue desaplicado para toda la categoría de los inmuebles que se describen en el artículo 2, que contempla que el ámbito de aplicación de dicho decreto abarcará todos los inmuebles destinados al uso comercial, que es donde se desempeñan actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentra anexado a éste. Y así se decide. Para cerrar este punto esta alzada estima necesario puntualizar que conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la acción que se debe implementar en estos caso, cuando se reclama que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y entre los contratantes no media acuerdo o resolución sobre su continuación o prorroga, es la de desalojo, basada en el ordinal “g” del artículos 40, y no como ocurrió en este asunto, que bajo esa misma perspectiva de hecho se intentó la demanda de cumplimiento de contrato sobre un inmueble de uso comercial basada en la extinta e inaplicable Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Vale señalar, solo con fines meramente pedagógicos que una cosa es demandar el desalojo de un inmueble y otra muy diferente es pretender la resolución o el cumplimiento del contrato, ya que en sintonía con el criterio de la Sala de Casación Civil del máximo tribunal extraído del fallo Nº 67 de fecha 20 de julio de 2001, caso: SOCIEDAD VENEZOLANA DE LA CRUZ ROJA, SECCIONAL MIRANDA contra CENTRO MÉDICO LOS TEQUES S.R.L., expediente Nº AA20-C-2001-000118, las demandas de desalojo se sustentan en las causales taxativamente previstas en la ley, impuestas taxativamente por el legislador, y las otras dos tienen como base el artículo 1.167 del Código Civil, las causas que se pueden invocar son heterogéneos ya que en la mayoría de los casos se sustentan en los acuerdos contenidos en el texto del contrato (vid sentencia de la Sala de Casación Civil emitida con motivo del recurso de hecho identificado con la nomenclatura RH-000055 del 05.02.2014, expediente 13-737). Por último, con relación a los señalamientos efectuados por el apelante sobre la tramitación de la defensa previa antes mencionada y analizada, los cuales se circunscriben a señalar que la misma debió ser resuelta como una defensa previa, en su oportunidad, y no en la oportunidad de emitir el fallo definitivo, como si fuera la misma una cuestión de fondo que guarda estrecha vinculación con el tema debatido en este asunto, que se vincula con la demanda de cumplimiento del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 19.02.2009 por ante la Notaría Pública de Juangriego del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 68, Tomo 2 en contra de la sociedad mercantil RESTAURANT EL BONGUERO C.A. con miras a que cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado libre de enseres y personas, se advierte que conforme al procedimiento contemplado en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil las defensas previas para esta clase de procesos se debe resolver antes de la audiencia o el debate oral, por lo cual la actuación del Juzgado de la causa desde el punto de vista de la tramitación del juicio, y la oportunidad en que emitió el fallo apelado se ajusta a las exigencias de la ley especial y el Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. Bajo tales consideraciones, se confirma la sentencia dictada en fecha 28.09.2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. En razón de la decisión dictada esta alzada se abstiene de estudiar y analizar el resto de las denuncias, alegatos y defensas invocadas por la parte apelante. Y así se decide. V.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ROBERTO ARDILA RODULFO, en contra de la sentencia dictada el 28.09.2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 28.09.2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los ocho (08) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2.016). AÑOS 205º y 156º. LA JUEZA TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ. EXP: N° 08799/15 JSDC/CF/mill En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ.